• [COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 9

  호건의 전원주택과 땅 9 토지매입 후 집 짓기를 위한 건축 상식(2) 그동안 칼럼을 꾸준히 보고 꼼꼼히 하나씩 검토해 봤다면 실무적인 과정이 사실 그렇게 어려운 일이 아니라는 것을 알 수 있다. 이제는 집을 짓는 일만 남았다. 집짓기 경험이 없어도 걱정하지 않아도 된다. 필자야말로 건축은커녕 사회 경험조차 부족할 때 집을 지었다. 시공 전문가는 아니지만 지금도 1년에 약 10채씩, 3년 동안 꾸준히 집 짓기를 해가고 있다. 이번 호에서는 어떻게 그것이 가능했는지 그 팁들을 살펴보자. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 이번 주제에서는 설계 팁부터 시작해 업체 선정 기준, 토목 공사, 자금 관리까지 꼼꼼히 검토하고자 한다. 다시 한번 말하지만, 필자는 시공 전문가가 아니며 자재 및 시공 과정에 대한 용어 등 아직도 모르는 것이 많다. 오히려 처음 집을 지었을 때는 자재도 공부하고, 시공에 대한 용어들도 익히려고 노력했다. 그러나 갑자기 공부한다고 해서 평생에 한 번 있을까 말까 한 경험에 대해 일정 부분 이상 알기는 쉽지 않다. 이에 집을 실수 없이 잘 짓기 위해 우리가 알아야 할 알맹이들을 공유하고자 한다. 미리 알아두면 좋을 건축 설계 Tip 1 면적 고려하기 집 짓기에서 면적 고려는 기본 중의 기본이다. 그럼에도 불구하고 첫 번째로 언급한 이유는 전원주택을 계획하면서 면적에 대한 감이 부족한 경우가 대다수이기 때문이다. 보통은 아파트 생활을 정리하고 전원생활로 넘어오기 때문에, 같은 평수라도 규모와 계획에 따라 체감이 달라지는 것을 인지하지 못한다. 또, 전용 면적, 공용 면적, 분양 면적이 있는 아파트와 달리 전원주택은 온전하게 전용 면적만 있다는 차이도 있다. 실제로 면적이 좁다고 느껴 시공 도중 설계도를 변경한 후 자재를 덧대 면적을 추가하는 당황스러운 상황도 접했다. 이런 경우 하자 발생도 높아지지만 무리하게 늘린 면적으로 인해 건폐율이 초과되어 준공이 불가할 수도 있다. 따라서 면적에 대한 감을 미리 익히는 것이 중요하다. 업체에서 시공한 모델하우스나 중개물건으로 나온 집들을 보러 다니는 것이 좋다. 여기에 단순하게 전체 면적만 생각할 게 아니라 실면적 등 자세히 나누어 익혀놓자. 2 공간 구성과 동선 계획 처음 집 짓기를 진행하며 제대로 이루지 않은 실 계획에서 아쉬움을 느끼는 건축주의 모습을 자주 봤다. 이것은 단순히 모델하우스를 본다고 해결할 수 없다. 온전히 나에게 맞춰 장기적으로 생각하면서 신중하게 고민해야 할 부분인 셈이다. 이에 맞춰 동선도 함께 고려해야 한다. 예를 들면, 2층 규모의 주택에서 넓게 사용하고자 1층에는 주방과 거실만을 계획하고, 조망을 위해 안방을 포함한 모든 방을 2층에 두는 계획은 지양해야 한다. 안방은 주방과 거실과 함께 계획해 1층에 두고, 프라이버시를 위한 다른 방들은 2층에 마련하는 편이 유연한 생활 동선을 반영할 수 있다. 또한 가구 유무도 중요하다. 동선을 포함한 명확한 실 계획은 준공 후 만족감 혹은 아쉬움으로 돌아올 수 있는 요소이기 때문에, 머릿속에서 시뮬레이션을 해본다면 비교적 수월하게 설계해 나갈 수 있을 것이다. 3 층고는 시공 비용의 결정적인 요소 층고가 높을수록 실내 개방감은 커지지만, 시공 비용에 결정적인 영향을 끼친다. 높은 층고만큼 자재가 추가되기 때문이다. 심지어 규격이 정해진 자재를 절단하거나 연장해 애매하게 남는 부분을 추가 시공할 경우, 더 많은 인력이 소모된다. 공기가 증가하니 자연스럽게 인건비도 발생한다. 즉, 1층 층고를 애매하게 높일 때는 규격 자재를 사용해 2층을 만들 때보다 오히려 시공 비용이 증액될 수 있다는 얘기다. 따라서 높은 층고 계획은 조금 더 디테일하게 생각한다면 정말 극적으로 시공 비용을 절약할 수 있다. 대체로는 아파트 평균 높이인 2.3~2.7m 사이로 자재 규격이 맞춰져 있다. 4 설계 비용과 시공 비용 설계 비용은 도면 작업, 감리 작업 등 부탁하는 정도에 따라 천차만별이다. 만약 집을 처음 짓는 사람이라면 필자는 설계 비용이 조금 증액되더라도 실시 설계까지 받아놓기를 권한다. 그래야 시공 변수와 이에 따라 증감될 수 있는 비용 변수도 줄일 수 있기 때문이다. 실시 설계를 포함한 설계 비용은 대략 천만 원부터 시작한다. 당장은 비싸다고 느낄지 모르지만, 예상외의 변수로 인해 추가될 비용을 생각하면 애초에 설계에서 그 위험을 줄여놓는 것이 가장 좋다. 대체로 준공 작업을 포함하지만 다른 경우가 있을 수 있기에 미리 확인해두는 것도 좋다. 특히, 시공 비용은 사회 및 경제 흐름의 영향으로 자잿값과 인건비가 많이 올랐다. 설계 계획과 자재에 따라 크게 달라지겠지만, 2~3년 전 모던한 집 기준으로 주방기구와 위생기구 포함한 목조 주택은 평당 450~550만 원, 철근콘크리트 주택은 500~600만 원 정도였다. 지금은 2~30%씩 오른 시공 단가로 고려하는 것이 좋다. 이보다 저렴한 시공 단가는 오히려 하자 발생과 공사 멈춤의 확률이 높아진다. 따라서 본인이 시공 비용에 대한 감이 부족하다면 설계에 비용을 좀 더 투자하는 것도 나쁘지 않다. 5 주택 이외의 요소들도 검토하기 설계를 하다 보면 집 자체에 몰두하는 경우가 있다. 하지만 집 짓기에서는 정화조나 지하수 그리고 주차장 등 쾌적한 삶을 위해 빼놓을 수 없는 요소들이 많다. 극단적으로 마당 한가운데 있는 정화조는 미관상 좋지 않을 것이다. 이에 건축사가 알아서 해주리라는 마인드보다 고려 요소의 범위를 넓혀 꼼꼼히 살핀 후 요구하길 바란다. 이 외에도 설계는 개인 취향에 따라 중요한 것이 많다. 전원주택은 개성과 취향을 담는 공간이 분명 맞지만, 많은 집들을 보며 특수성을 너무 갖는 설계는 가급적 지양하길 바란다. 오히려 많은 사람들이 위 내용을 가볍게 다뤘던 탓에 살면서 아쉬워한다. 시공업체 선정 기준과 주의사항 집 짓기를 하며 겪는 많은 애로사항의 원인은 사람이다. 시공업체와의 관계는 나의 감정 소비 없이 집을 잘 짓는 중요한 포인트인데, 말은 쉬워도 굉장히 어렵다. 필자는 고객 입장, 중간 입장, 업체 입장 모두 경험했다. 요구사항이 제대로 이뤄지지 않아 업체와 소송까지 간 적이 있고, 반대로 많이 신경을 쓰고 서비스를 제공했음에도 고객과 마찰이 있었던 적도 있다. 고객과 시공업체 사이에서 소통의 부재가 생기는 원인은 무엇일까. 이를 포함해 시공 업체를 선정하는 중요한 팁을 설명하고자 한다. 1 첫 집 짓기는 보수적으로 기준 잡기 먼저 도덕적인 시공업체를 만났다는 가정을 해보자. 그래도 마찰이 있다면, 이는 그럴 수밖에 없는 어떤 문제가 있다는 것이다. 근본적으로 고객은 저렴하게 잘 짓고 싶고, 업체는 보다 많은 수익 창출을 원한다. 이때, 업체가 지향해야 하는 올바른 수익 창출은 공기나 단가를 낮추면서 퀄리티는 높여 타 업체와의 차별성으로부터 발생하는 구조여야 한다. 그럼에도 불구하고 소통 부재의 원인은 결국 정보의 불투명성 때문이다. 건축박람회만 가 봐도 업체마다 시공 평 단가의 차이부터 업체 규모까지 천차만별이다. 규모가 큰 업체는 상대적으로 비용이 비싸고, 개인 단위 업체는 비용이 저렴한 느낌도 있다. 중요한 건 저렴하거나 비싼 이유를 고객은 알 수 없다는 것이다. 필자가 만난 저렴한 비용을 제시했던 업체들의 답은 이러하다. ‘회사 시스템이 잘 돼있기 때문에 공기가 줄어들고 거기에서 오는 인건비 절약이 크다’, ‘우리만의 특허를 보유하고 있어 공장 설비가 잘 돼있다’ 등이 대표적이다. 그러나 필자가 업체를 아웃소싱하며 직접 지어본 결과, 아쉽게도 아직까지 그렇게 극적으로 큰 차이를 내는 업체는 보지 못했다. 오히려 처음 계약한 금액에서 입주 날짜만 잘 맞춰도 잘하는 업체라는 생각을 갖게 된다. 따라서 처음 집을 지을 때는 조금 보수적으로 기준을 잡는 것이 좋다. 개인 노력에 따라 퀄리티와 공기를 맞출 수는 있지만, 드라마틱한 회사를 골랐다는 생각은 오히려 이기심을 불러일으키기 때문이다. 또한 업체는 수익 창출을 통해 수주 양을 늘리지만 어느 한계선에 도달하면 분명 과부하가 걸리기 마련이다. 공기를 맞추기 어렵거나 비용이 증액되는 변수도 생긴다. 실제로 첫 작업에서 신뢰가 쌓였던 업체에게 다음 집을 부탁한 적이 있었다. 정직한 모습은 여전했지만, 역량과 외부 상황에 따라 물리적으로 공기가 길어지기도 했다. 2 본인 주관에 맞춰 판단하지 말 것 개인 역시 싸게 좋은 집을 짓고 싶은 이기심을 가지고 있다. 업체가 많은 수익 창출을 원하듯, 이기심이라고 해서 절대 나쁜 것이 아니다. 오히려 더 좋은 회사를 찾기 위한 원동력이 돼주는 셈이다. 다만, 필자가 하고 싶은 말은 내 주관에 사로잡혀 스스로 함정에 빠지는 일은 없어야 한다는 것이다. 사례로 필자가 중개한 토지에 시공 업체가 제공한 모델을 건축사에게 허가를 요청하는 경우가 있었다. 이 업계에서는 건축사가 허가만 대행하는 경우가 종종 있다. 문제가 발생하는 원인은 설계와 디자인을 시공 업체가 한다는 것인데, 건축사도 도면을 받아 허가를 받기 위해서는 별도로 허가 도면을 그리는 시간이 필요하다. 고객은 원하는 입주 날짜가 정해져 있었지만, 기본적으로 시공 업체와 디자인 변경이 몇 번 이뤄진 상태에서 건축사가 도면을 넘겨받은 시간이 넉넉하지 못했다. 자연스럽게 허가가 늦어졌고 고객은 입주가 늦어지는 것에 대한 불만을 토로했다. 큰 문제로 이어지지는 않았지만, 이렇게 지식과 소통의 부재로 인해 감정이 상하거나 오해가 발생하는 변수는 상당히 많다. 투명하게 정보를 알려주는 회사에서 상담을 진행하기 혹은 어느 정도 시공 사례가 있는 회사를 고르거나 시공 주택을 직접 가보는 것 등이 변수를 줄이는 방안이 되는 것은 분명하다. 하지만 심사숙고 끝에 선택한 업체임에도 불구하고 현장마다 일어날 변수는 많다. 이 때문에 계약서를 작성하는 것도 중요하다. 다음 호에서는 업체와 분쟁 없는 계약을 이루기 위한 내용 및 변수에 대해 다루도록 하겠다. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대의 자연친화적인 1억 원대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv

• [COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 8

  성호건의 전원주택과 땅 8 토지매입 후 집 짓기를 위한 건축 상식 (1) 집을 지을 수 있는 땅을 올바르게 매입했다면 이제는 원하는 (전원) 주택을 지을 차례다. 이 과정에서 간혹 온갖 건축법과 자재 및 재료에 대한 지식을 전문가 수준으로 공부하는 사람이 있다. 물론, 지식을 쌓는 일은 매우 중요하지만 그 이전에 실질적으로 알아야 하는 현장 지식이 있다. 필자는 시공 전문가가 아님에도 불구하고 수 십 세대 집을 성공적으로 지었는데, 이번 호에서는 그 내용을 풀고자 한다. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 많은 사람들이 (전원) 주택을 짓는다고 했을 때, 첫 시작을 대부분 모델링이나 디자인으로 접근한다. 좀 더 아는 사람은 디자인의 변화가 시공 비용에 어떻게 영향을 미치는지를 세심하게 확인하고, 여기서 더 나아간 사람은 결정한 디자인이 시공 허가를 받는데 문제가 없는가를 살핀다. 하지만 집 짓기에서 디자인을 먼저 생각한 경우라면, 설계를 마치고서 그것에 부합한 땅을 찾는 것이 맞다. 토지를 매입한 후 디자인부터 시작한다는 것은 자칫 허가가 불가능한 설계로 인해 수정 비용을 지출할 우려가 있다는 뜻이다. 그동안 연재에 비춰보면 먼저 원하는 땅을 매입하는 것이 전제였으므로 이번 호는 건축을 하기 위한 허가 내용부터 접근하고자 한다. 집 짓기보다 어려운 인허가 작업, 개발행위허가와 건축행위허가 먼저 인허가 작업에서 개인이 꼭 체크해야 할 사항은 두 가지로 요약할 수 있다. 바로 허가를 받기 위한 ‘비용’과 ‘시간’이다. 비용은 토목설계사무소나 건축사사무소에 지불한 인허가 대행 비용 이외에도 내가 매입한 토지가 임야인 경우 ‘대체산림조성비’, 농지인 경우 ‘농지전용부담금’을 내야 한다. 대체산림조성비는 「산림청고시 제2022-5호」에 따라, 2022년 1월 11일부터 고시금액이 위와 같이 명시돼 있다. 예를 들어, 개별공시지가가 ㎡당 5만 원인 준보전산지의 토지 330㎡를 매입해 개발행위허가를 받기 위한 대체산림조성비는 330㎡×(6,790+(50,000×0.01))=약 240만 5,700원이 되는 것이다. 다음, 농지(전, 답, 밭, 과수원 등)를 매입했을 때 내야 하는 농지전용부담금은 「농지법 시행령」 제53조에 명시된 계산 방법을 따른다. 위와 마찬가지로 개별공시지가가 5만 원인 땅 330㎡를 매입한다면, 330㎡×50,000×30%=약 495만 원이 농지보전부담금(농지전용부담금)이 되는 것이다. 따라서 위 계산법에 맞춰 내가 매입한 토지의 개발행위허가를 득할 때 내야 하는 금액을 한번 산정해 보길 바란다. 오히려 고민해야 할 것은 시간이다. 땅을 개발하는 시행사는 3대 리스크 중 하나로 인허가 작업을 꼽기도 한다. 시간이 얼마나 소요될지 예측하기 어렵기 때문이다. 개발행위허가와 건축행위허가를 동시에 진행할 수도 있지만, 가능하다면 개발행위허가를 받은 후 건축행위허가를 받는 순서로 진행하는 것을 권한다. 개발행위허가와 건축행위허가를 동시에 받기에는 각각 설계를 하는 기간만 해도 상당히 오래 걸릴뿐더러 토목설계사무소와 건축사사무소가 서로 소통하는 것도 쉽지 않기 때문이다. 또한 개발행위허가는 해당 관청에서 거쳐야 하는 부서가 더 많기에 (지역마다 다르지만 양평 기준)보통 40~60일 정도의 기간이 소요된다. 하지만 건축행위허가는 해당 관청 건축과에 업무가 집중돼 있기에 개발행위허가를 받은 곳이라면 업무일 기준 보통 보름 정도에 허가가 받을 수 있다. 따라서 복잡한 개발행위허가를 먼저 접수해놓고 허가를 기다리는 약 40~60일 동안 건축설계도면을 계획해야 한다. 그리고 건축행위허가가 떨어지는 날을 예상해서 토목공사를 진행할 시공사도 미리 선정해놓자. 건축설계를 완성하고 개발행위허가도 받았다면 이제는 선정해놓은 시공사를 통해 현장 토목공사와 함께 건축행위허가를 진행하면 된다. 토목공사 협의가 끝난 경우에 100~200평 정도의 토지는 2주 정도면 토목공사를 진행할 수 있다. 이 시기에 건축행위허가를 받게 되고 동시에 집 짓기도 시작할 수 있는 것이다. 이렇게 진행하는 편이 인허가 작업과 공사 진행의 깔끔한 프로세스를 구축할 수 있다. 집 짓는 데 10년 늙는다? 시공은 몰라도 이 개념을 알고 시작하자 ‘집 짓는데 10년 늙는다’라는 말은 집 짓기를 경험한 사람들 사이에서 거의 정설처럼 굳어져 있다. 그만큼 처음 집을 짓는 사람은 대부분 비슷한 시련을 겪는다는 의미다. 중개업을 하는 필자도 처음 집 시공을 계약했던 시공사와 상호 이해관계가 맞지 않아 소송까지 갔었다. 그러면 한두 번 경험을 하고 난 후 지은 집은 더 나아졌을까. 물론 공사나 그들과의 이해관계가 어떻게 흐르는지 알기 때문에 비교적 점검하는 부분이 많아졌고 경험치도 생겼겠지만, 그럼에도 불구하고 적지 않은 시행착오를 겪어야 했다. 수차례 시행착오 끝에 깨달은 점은 결국 집 짓는 사람들의 ‘생리生理’와 몇 가지 경우의 수를 파악해두는 것이었다. 이 생리라는 것은 꼭 시공사가 나쁜 것만은 아니며 건축주들이 순간 자신도 모르게 이기심이나 편견에 빠질 수 있는 것도 포함한다. 많은 사람들이 시공사의 시공 평 단가나 자재의 장단점 등 물리적 또는 기술적인 부분은 궁금해하면서도 이런 생리적인 부분은 뻔한 얘기로 치부해버린다. 하지만 이 생리적인 부분이야말로 건축주가 설계사나 시공사를 만나기 전 염두에 두고 있어야 할 사고방식이다. 시공 평 단가가 비싼 시공사와 계약 vs 시공사의 설계 및 자재를 알고 대장 목수에게 맡기는 계약 최근 소비자들 사이에서 유명 시공사에서는 도면 및 자재 상담만 받고 그 내용을 토대로 대장 목수에게 맡기면 똑같은 설계와 자재로 20%가량 절감된 비용으로 집을 지을 수 있다는 얘기가 퍼진 적이 있다. 실제 필자의 경험을 토대로 말하자면 이러한 방식으로 올바른 시공이 이루어질 확률은 20%도 되지 않을 것이라고 생각한다. 일정 규모를 갖춘 회사들은 모든 시공을 직접 하는 것보다 하청을 주고 있다. 보통 그 과정에서 하청 업체들은 마진을 더 남기기 위해 대장 목수에게 또다시 하청을 주곤 한다. 이러한 구조를 알게 된 소비자들은 어차피 대장 목수에게 하청을 주는 것이라면 직접 대장 목수를 찾아 계약하겠다는 방법을 찾아낸 것이다. 물론 정직하고 소통이 원활한 대장 목수라면 실제로 시공 비용을 아낄 수도 있고 집도 잘 지을 수 있다. 그러나 일반 소비자는 이런 대장 목수들을 만나기 쉽지 않다. 대장 목수 그들도 역시 경제적인 생산의 우위에서 일반 소비자보다는 여러 채를 한 번에 짓는 규모 있는 시공사를 원하기 때문이다. 오히려 대장 목수를 통해 직영공사를 하는 경우 생각보다 ‘책임감’의 측면에서 골머리를 앓을 수도 있다. 필자 역시 비용이 좀 더 들더라도 사업자가 명확히 있고 실체가 있는 회사들하고만 일을 진행하는 편이다. 비싸지만 시공 사례와 실체가 명확한 회사 vs 저렴하지만 사내 대장 목수가 명확히 없는 회사 사내 대장 목수가 있는지 명확하지 않은 채 수주만 받아 모두 하청을 주는 회사는 걱정된다. 명함과 사업자가 있지만 집을 짓는 시공사인지 단순하게 소개만 해주는 회사인지 명확하지 않기 때문이다. 막상 집 짓기를 시작하니 현장 준비를 해놓는 것 이외에는 특별하게 그들의 역할은 없다. 그러나 이 회사가 개입돼 있음으로써 시공 평 단가는 100~150만 원 정도 더 비싸진다. 회사 내 목수가 한 명도 없어 도중에 시공 기간이 늘어지는 경우도 많다. 심한 경우 인건비가 제대로 해결되지 않아 현장 인부들이 건축주에게 직접 인건비를 청구하는 경우가 발생하기도 한다. 예약 시공 예정이 많아 밀린 경우도 견제할 필요가 있다. 처음 약속 기한보다 더 오래 걸릴 확률이 높기 때문이다. 최소한 사내 대장 목수나 현장 소장이 명확히 있는 회사와 계약하는 것이 안정적이다. 결국 필자가 하고 싶은 말은 남들보다 혹은 건축박람회에서 많은 시공사에게 상담받은 후 평균 견적 값보다 월등히 저렴하면서 좋은 집을 지으려는 것은 욕심이다. ‘싸고 좋은 집’이라는 욕심에 사로잡히다 보면 오히려 시공 평 단가를 무조건 저렴하게 제안하는 회사에 혹 할 수 있기 때문이다. 따라서 많은 자재들과 시공법을 찾아보고 시공 평 단가가 어느 정도인지 공부하는 것도 좋지만 결국은 실질적으로 공사를 시작했을 때 발생할 수 있는 큰 틀의 생리를 알고 계획을 세우는 편이 훨씬 낫다. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대의 자연친화적인 1억 원대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv

• [COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 7

  성호건의 전원주택과 땅 7 토지, 전원주택 계약 시 체크해야 할 특약사항 과월 호에서 ‘부동산 등기부등본’과 ‘중개대상물 확인·설명서’에 대한 내용을 사례와 함께 소개했다. 연재 1회부터 꾸준히 읽어 온 독자라면 매물에 대해 검토할 수 있는 자료를 확인하는 법부터 현장 답사를 진행하는 법까지 모두 접했을 것이라고 생각한다. 마음에 드는 매물을 찾고 등기부등본과 현장에도 문제가 없는 것을 확인했다면, 이제는 계약만 남았다. 이번 호는 실제로 계약을 하는 상황이라고 생각하며 살펴보도록 하자. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 토지와 전원주택도 그 시장이 점점 더 활성화되고 있다. 문제는 아직 정보가 제한적이며 한 번도 해본 적이 없어 거래 시 어떤 특약사항을 작성하면 좋을지 막연하다는 점이다. 특약사항은 상황에 따라 좀 더 유리한 계약을 하거나 위험을 막을 수 있는 중요한 장치로 계약 후 희비가 심하게 갈리기도 한다. 특약사항은 해당 부동산에 대해 정보가 많은 매도인이 비교적 유리한 편이므로 매수하는 입장에서도 정보 부족으로 인해 발생할 수 있는 피해에 대비해 어느 정도 알아두는 편이 좋다. 전원주택을 찾는 매수자는 건축물과 토지 모두 신경을 써야 한다. 대부분 부동산 매매계약에서 특약사항의 첫 내용은 ‘현 상태에서 매매계약을 진행한다’라고 기재한다. 즉, 이 내용은 매입 혹은 거주하면서 발견한 하자 보수는 모두 매수자가 책임져야 한다는 의미다. 그렇기 때문에 계약서만큼 중요한 것이 공인중개사들이 제공하는‘중개대상물 확인·설명서’이다. 중개대상물 확인·설명서에는 매수할 건축물 혹은 토지의 현 상태에 대한 자세한 내용이 적혀 있으며, 매수자뿐만 아니라 매도자, 중개사 모두가 만일의 사태에 방어할 수 있기 때문이다. 단, 전원주택을 거래할 경우에는 상하수도나 지반 조성 그리고 지하수에서 발생하는 하자도 종종 있으므로 토목공사 관련 내용까지 확인해야 한다. 만약 이 모든 사항들이 지켜지기 어렵다면, 매도자와 매수자 상호 협의하에 특약사항을 적어보도록 하자. 조세 및 공과금과 관련한 특약사항은 아파트나 빌라 등과 같은 주택 매매 시에 반드시 포함하는 내용으로, 세금 및 공과금을 나누는 기준은 명확히 잡아 놓는 것이 좋다. 여전히 좋은 땅을 찾고도 분묘 때문에 거래가 쉽지 않은 경우가 많다. 국도를 달리거나 신문을 보더라도 분묘 연고지를 찾는다는 현수막이나 글을 어렵지 않게 접하곤 한다. 대부분은 매도자가 처리하는 쪽이지만 그럼에도 분묘 이전에 대해 누가 의무를 질 것인지 명확하게 해야 한다. 보통은 토지를 매입하면 당연히 그곳에 있는 나무와 기타 조경 그리고 정착물 등에 대한 소유까지 받는다고 생각한다. 일반적으로는 그렇지만 간혹 매매계약 후 매도자가 ‘자신은 토지만 거래했을 뿐, 그곳에 있는 정착물에 대해서는 따로 돈을 지불해야 한다’고 주장하는 경우가 있다. 따라서 이에 대한 부분도 명확히 하는 것이 좋다. 분할매매는 큰 토지를 모두 매입하지 않고 일부 필지를 분할 매입하는 경우 필요한 특약사항이다. 간혹 분할이 완료되지 않아 매수인이 소유권을 이전 받기 어려운 상황임에도 불구하고 매도자로부터 ‘잔금일이 되었으니 빨리 지불하라’는 독촉을 받을 수 있다. 물론 소유권 이전과 잔금은 동시 이행이기 때문에 독촉을 받아도 괜찮지만, 동시 이행이 아니더라도 토지에 대한 온전한 소유권을 이전 받기 위한 의무를 특약사항으로 적는다면 매도자는 민법상 잔금일이 도래해도 본인의 의무를 뒤로한 채 권리만을 주장할 수 없다. 이런 내용은 여러 경우의 수를 잘 알아두면 좋다. 저당권 및 대출 상환은 계약 시 등기사항 증명서를 통해 확인할 수 있다. 또한 대출금을 승계 받을지, 말소시킬지는 협의 후 작성하는 편이 좋다. 측량 오차는 측량 시 발생할 수 있는 오차 범위에 대한 특약 내용이다. 분할측량은 측량할 때마다 일정 오차 범위가 발생할 수 있기 때문에 오차 범위를 정해두고 매매금액을 나누는 것이 쉽지 않다. 분할할 때 개발행위허가를 통해 이 부분까지 확인해야 한다면 ‘오차 범위 이상 계약면적이 달라지는 것은 그에 따라 매매금액을 다시 조정한다’고 꼭 사전 특약사항에 적어놓도록 하자. 토지 위에 어떤 건축이나 개발을 하기 위해 매수자가 매입하는 경우라면, 개발행위 허가나 건축 허가를 받는데 시간이 오래 걸릴 수 있다. 이에 계약금 이후 잔금일 전까지 인허가에 대한 일부 혹은 전부를 진행해두면 시간과 비용을 많이 절약할 수 있다. 따라서 토지 거래 시에 개발행위 허가를 받아 잔금을 치르고 바로 원하는 개발을 할 수 있도록 센스 있는 특약사항을 작성해 놓도록 하자. 특약사항은 이번 호에서 다룬 내용 이외에도 굉장히 많은 변수가 있다. 하지만 이를 모두 막거나 특약사항으로 기재하는 것은 현실적으로 쉽지 않다. 또, 누가 봐도 좋은 부동산은 매도자가 우위인 경우가 상당하기 때문에 알맹이 있는 명확한 특약사항은 좋지만, 자신의 리스크를 모두 제거하고 이익을 극대화하려는 모습은 매도자 입장에서도 달갑지 않아 오히려 매입이 힘들 수 있다. 따라서 매도자와 매수자 서로가 만족할 특약사항은 어떤 것들이 있는지 잘 학습해 놓고 하자나 실수 없는 원만한 계약을 끌어내도록 하자. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv

• [COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 6

  성호건의 전원주택과 땅 6 토지, 전원주택 매입 전 꼭 확인해야 할 서류 이전 호에서 등기부등본을 통해 법적, 실무적으로 소유권에 대한 권리를 확인하는 방법을 살펴봤다면, 이제는 실전 현장에 가서 부동산을 검토하고 서류화하는 작업이 필요하다. 이번 호에서는 부동산 계약을 진행하면서 등기부등본만큼이나 중요한 ‘중개대상물 확인·설명서’를 어떻게 작성하고 확인하는 것이 효율적인지 소개한다. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 매도인이 건축물의 하자를 숨기거나 책임을 면피하려고 하는 경우 어떻게 해야 할까? 부동산 거래에서 공인중개사가 고객에게 매매 계약서 외에 필수적으로 교부해야 하는 서류들이 있다. 바로 소유권 및 저당권과 같이 기타 권리관계를 확인하기 위한 등기부등본이 대표적이다. 그리고 그 뒤에는 ‘중개대상물 확인설명서’, ‘토지대장 혹은 건축물대장’, ‘토지이용계획확인서’, ‘지적도 혹은 임야도’ 등의 서류들이 있다. 이 중 등기부등본 다음으로 안전한 거래를 위한 가장 중요한 서류는 ‘중개대상물 확인·설명서’다. 부동산 거래에 경험이 적은 사람에게는 생소할 이 확인·설명서가 왜 필요한지 실제 사례와 함께 서류 내 필수적으로 확인해야 하는 항목들을 살펴보고자 한다. 사례는 매매와 관련된 내용이지만 확인·설명서는 매매뿐만 아니라 임대차계약에서도 공통 적용되는 부분이므로 확인하고 학습하도록 하자. 최근 한 매매계약을 성사시키는 과정에서 상당히 어려운 매도자를 만난 적이 있다. 계약을 하기 전, 하자 부분을 매수자가 직접 확인하고 그 후 본인들에게는 이와 관련된 얘기는 절대 하지 말라고 했던 것이다. 덧붙여 매도자 측은 발견하지 못한 하자에 대해서는 책임지지 않을 것이며, 그것을 특약사항에 명확히 쓰지 않으면 계약을 하지 않겠다고 했다. 하지만 매수인들은 타일이나 보일러와 같은 사소한 부분이 아닌 당장 눈으로 확인하기 어려운 균열이나 배수관 누수와 같은 부분을 걱정했다. 이와 같은 경우, 매수자 측은 매도자의 책임을 지지 않겠다는 말을 들었을 때 불안감이 더욱 커지기 마련이다. 보통 이런 경우 나는 계약 특약사항으로 ‘확인·설명서에 고지하지 않은 하자가 소유권 이전 후, 한 달 내에 발견될 시 이는 매도인이 수리해 주기로 한다’는 항목을 적는다. 그리고 이와 같은 특약사항으로 매수인이 본인의 책임 부분까지 매도인에게 전가하는 악용을 사전에 방지하고자 그 하자 범위와 책임 범위도 함께 명시한다. 어떤 매도자는 본인도 모르는 하자에 대한 부담감으로 “왜 이런 걸 쓰느냐”라는 말을 하고, 매수자 역시 하자에 대해 “매도인 측이 책임지는 기간이 더 길어야 하지 않겠냐”라는 등의 각자 입장을 말한다. 하지만 그렇기 때문에 나는 공인중개사로서 상호 합리적인 상도덕을 생각해 이 정도의 중간 협의를 끌어낸다. 그러나 이 계약 상황에서 매도자 측은 위 특약사항을 모두 거부했다. 현재 독자 중 사례와 같이 일방적 거래가 진행되는 중이라면 너무 걱정하지는 말자. 사실 이 사례에서 매도인은 확인설명서가 본인에게도 정말 중요한 서류임을 인지하지 못한 것이다. 이런 내용과 관련하여 아래 민법 제584조(담보책임 면제의 특약)에 보면 ‘매도인은 전 15조에 의한 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실 및 제삼자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 대하여는 책임을 면하지 못한다’는 항목이 있다. 즉, 아무리 하자를 책임지지 않는다고 특약을 썼더라도 매도인이 알고 있었다면 그 하자에 대한 책임이 있다는 얘기이다. 만약 전원주택을 매입했을 때, 거주가 힘들 정도로 중대한 하자가 있다면 주택관리 업체나 시공업체를 통해 충분히 입증이 가능하다. 무엇보다 노후화 혹은 시간이 흘러 생긴 균열이나 누수 등은 소유자가 바뀌었다고 해서 갑자기 생기지 않을 테니 말이다. 따라서 매도자 역시 계약 상황에서 알고 있는 하자가 있다면 모두 얘기하고 책임 범위를 명확히 하는 것이 중요한 포인트다. 오히려 무조건 면피하려다 추후 더 큰 책임을 져야 할 수 있다. 나는 이러한 법적인 내용을 알고 있음에도 불구하고 상호 신뢰를 형성하는 것이 중요하다고 생각하기에 위와 같은 특약사항을 쓰려고 한 것이다. 결국 이 ‘중개대상물 확인·설명서’는 매도인, 매수인이 상호 보호를 받고자 철저히 작성해야 하는 서류다. 특히 개인 단위로 지은 전원주택이나 꼬마빌딩의 경우라면, 더욱 꼼꼼히 확인하는 것이 좋다. ‘중개대상물 확인·설명서’는 실무에서 어떻게 사용하면 좋을까? 먼저 인터넷을 통해 얻을 수 있는 확인·설명서 양식에 어떤 내용들이 있는지 미리 숙지를 해놓는 것을 권한다. 그리고 ‘중개대상물 확인·설명서(토지)’의 경우 <표 1>처럼 양식이 비교적 간단하며, ‘중개대상물 확인·설명서(건축물)’에도 모두 포함된 내용이므로 여기서는 ‘중개대상물 확인·설명서(건축물)’를 통해 함께 설명하고자 한다. <표 2>를 살펴보면 먼저 1번 항목에는 건축물 면적이나 준공년도 그리고 용도와 방향에 대한 내용이 있다. 또 내진설계 적용 여부와 건축물대장상 위법사항이 있는지 체크하는 부분이 있다. 이 내용과 관련해서는 ‘정부 24시’에서 ‘건축물대장’을 다운로드해 작성하면 된다. 다음 2번 항목에는 등기부등본 상의 권리관계를 작성하도록 돼있으며, 3번 항목에는 ‘토지이용계획 확인원’에서 확인할 수 있는 내용들을 적도록 돼있다. 참고로 도시군계획시설이나 지구단위계획구역 등은 다른 서류의 보완 정도로 내가 매입하려는 토지와 관계가 없다면, ‘관계없음’이라고 작성하면 된다. 그리고 <표 3>으로 이어지는 4번 항목에는 입지조건, 5번 항목에는 건물 관리에 관한 사항이 있다. 6번 항목에 비선호 시설은 전원주택에서 조금 중요한 부분이다. 사실 이 항목은 매수인보다 매도인이나 중개사 입장에서 상당히 예민한 부분이다. 예를 들어 전원주택이나 지방 토지를 매입하는 경우, 비선호 시설에는 대표적으로 ‘축사’나 ‘묘’가 있는데 여기서 1km 이내에 있는 비선호 시설을 모두 적어야 하는 것이다. 반경 1km는 상당히 넓은 범위로 주변에 산이 많은 전원주택이나 토지에서는 쉽게 발견하기 어렵다. 따라서 이 부분은 거주에 불편을 주는 범위에서 비선호 시설이 있으면 꼭 적어야 하고, 그렇지 않다면 상호 이해할 융통성도 필요하다. 다음으로 7번과 8번 항목에는 각각 거래 예정금액과 취득 시 세금에 관한 사항이 있으나, 이 부분도 금액을 협의하고 이미 거래가 결정된 상황이라면 당사자들이 바꿀 수 있는 부분이 아니기 때문에 각각 확인하고 작성하면 큰 문제가 없다. 가장 중요한 것은 바로 9번 항목부터 11번 항목이다. 우선 9번 항목은 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항에 대해 작성하도록 돼있는데, 이것은 유치권처럼 등기부등본에도 나타나지 않은 권리관계 및 권리 사항들을 작성하는 것이다. 하지만 이 항목은 전적으로 매도인 혹은 임대인이 고지한 사항을 적도록 돼있으므로 매도인 혹은 임대인은 주택 공급자로서 매수인에게 알려줘야 하는 책임이 중요하다. 10번 항목부터는 서로가 꼼꼼히 확인해야 하는 부분이다. 항목들은 수도(파손 여부와 용수량), 전기(공급 상태), 가스(취사 방식), 소방(소화전과 비상벨 유무), 난방방식 및 연료 공급의 종류와 시설 작동 정상여부, 승강기 유무와 정상여부, 배수 정상여부, 그 밖의 시설물에 관한 사항으로 나열돼있다. 11번 항목은 벽면 균열 및 누수 유무와 해당 위치를 작성하게 돼있으며, 바닥 역시 상태에 대한 내용과 문제가 있을 경우 해당 위치를 작성하도록 돼있다. 빠르게 이루어지는 계약에서 중개대상물 확인하는 팁 처음 이론적으로 접했을 때, ‘현장에서 꼼꼼하게 확인한다면 큰 문제는 없지 않을까’했던 막연한 마음과는 달리 막상 마음에 드는 집을 만나면 꼼꼼하게 확인하기가 그리 쉽지만은 않다. 경험해 봤다면 알겠지만 계약은 생각보다 정신없고 빠르게 이루어진다. 몇 번 더 집에 방문해서 확인하고자 하니 괜히 집 주인에게 실례되는 것 같기도 하다. 또한 틀림없이 다른 매물보다 환경적으로나 경제적으로나 메리트가 있다면, 그건 매도자도 이미 알고 있기 때문에 매수자 측이 너무 까다롭게 행동하면 다른 사람한테 팔 수도 있는 경우가 생긴다. 따라서 계약 시 짧은 시간 내에 현장을 확인할 수 있는 팁을 주자면 벽면 균열이나 누수 확인에 대해서는 벽이나 바닥보다는 모서리를 확인하는 것이 좋다. 보통 균열이나 누수가 생기더라도 평평한 면보다는 이음새가 있는 모서리에서 많이 나타나기 때문이다. 특히, 전원주택에서 많이 사용하는 골조인 목조주택이나 스틸하우스(경량철골조)는 더욱 이 부분이 약점이므로 시간이 없다면 모서리 부분을 빠르고 자세히 보면 좋다. 다음으로 전원주택은 난방방식과 연료 공급 상태, 수도 용수량 등에 대한 부분도 빼놓을 수 없다. 개인 단위 건설이 많기 때문에 단열에 따라 집의 완성도가 결정된다고 해도 과언이 아니다. 또한 단열만큼 보일러 작동 여부도 중요하다. 이때는 화장실이나 싱크대에서 뜨거운 물을 틀어보자. 빠르게 물이 뜨거워지는지와 용수 상태를 보면 난방 공급 상태와 수도에 대한 부분을 어느 정도 한 번에 확인할 수 있다. 그리고 난방과 관련해서는 집주인에게 가장 추울 때 집 안 온도를 몇 도 정도로 해놓으며, 그랬을 때 난방비가 어느 정도 나왔는지 물어보자. 이 질문은 조금 불편하더라도 가장 객관적으로 알 수 있는 내용이기 때문에 꼭 물어봐야 실패할 확률이 적어진다. 참고로 계약을 끌어내는데 큰 무리가 없다면 쉽지 않지만 고지서를 한 번 보여 달라고 요청하는 것도 좋은 방법이다. 이외 승강기는 전원주택에서 거의 해당하지 않을 것이고, 소방 상태, 취사 방식 등은 비교적 눈으로 확인하기 쉬운 부분으로 매도인과 대화하며 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋다. 이렇게 확인·설명서는 매수인에게는 매입 불안감을 해소하고 매도인에게는 하자 책임과 관련한 해소를 하기 위해 굉장히 중요하다. 앞서 언급한 법적 부분은 최소한의 방어책이며, 그 이전에 거래에 대한 신뢰를 갖기 위해 상호 충실하고 꼼꼼한 확인·설명서 작성이 중요하다. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억 대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 유튜브 채널 : 코드랩tv kodlab1@naver.com

• [EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 12

  김남형 세무사의 부동산과 세무 12 다주택자 중과세율 적용과 예외 개인이 보유하고 있던 주택을 매도할 때는 양도소득세를 부담해야 한다. 이때 2주택 이상을 보유하고 있는 개인이 조정대상지역 내에 있는 주택을 파는 경우, 20% p 또는 30% p의 중과세율을 추가 부담해야 한다. 이번 호에서는 조정대상지역 내 다주택 보유자의 양도소득세 중과세율 적용은 어떻게 되는지와 그에 따른 대처 방안은 무엇이 있는지 알아본다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 조정대상지역 내 다주택 보유자 중과세율 양도소득세를 규정하는 소득세법은 조정대상지역을 지정해 2주택 이상 보유한 자가 해당 지역 내 주택을 양도한 경우 중과세율을 적용받도록 규정했다. 따라서 본인이 보유 중인 주택이 조정대상지역 내에 위치하는지를 판단하고 대비할 필요가 있다. 1 조정대상지역 조정대상지역이란 ‘주택 관련 수요가 과열돼있거나 과열 우려가 있는 지역 또는 위축되거나 위축 우려가 있는 지역으로서 국토교통부 장관이 지정·공고한 지역’을 말한다. 따라서 본인이 가진 주택 지역이 조정 대상지역으로 지정·해제됐는지를 잘 파악하고 있어야 한다. 21년 8월 30일 지정·공고된 지역은 <표 1>과 같으며, 해당 지정 공고는 지정 해제 시까지 효력이 있다. 2 다주택자 중과세율 다주택자는 다음 중 하나에 해당하는 주택을 양도한 경우 <표 2>와 같이 기본세율에 20% p 또는 30% p를 더한 중과세율을 적용받게 된다. 단, 해당 주택 보유기간이 1년 미만 또는 2년 미만인 경우 <표 2> 세율과 <표 3> 세율 중 큰 세율을 적용한다. 또한, 위에서 언급한 다주택자가 양도하는 조정대상지역 내 주택은 중과세율을 적용받으면서 장기보유특별공제는 적용받지 못한다는 점을 유의해야 한다. 3 다주택자 중과세율 적용 예외 그럼 다주택을 보유하고 있는 모든 개인이 조정지역 내 주택을 양도하는 경우, 중과세율을 적용받을 수밖에 없는 것일까. 법에서 정한 몇 가지 경우에는 다주택자가 보유한 주택 수를 계산할 때 그 주택 수에서 제외될 수 있다. 아래에서는 2주택과 3주택으로 구분해 주택 수 계산 시 제외되는 주택의 대표적인 몇 가지를 소개한다. <표 4>에 해당하는 주택을 양도할 때는 다주택자 중과세율을 적용받지 않는다. 다만, 해당 규정은 2주택과 3주택에 따라서 적용되는 규정이 다르기 때문에 본인이 양도하는 주택이 중과세율 배제 대상인지 정확히 따져볼 필요가 있다. 현재 양도소득세 규정은 다주택자들에게 중과세율 적용 및 장기보유특별공제 배제 등 많은 제재가 있다. 이에 보유 중인 주택들을 정리하고 ‘제대로 된 한 채’를 마련하기 위해 어느 주택을 먼저 정리하는 편이 좋을지에 대한 세무 상담이 지속적으로 이루어지고 있다. 거듭 강조하지만 실제로 실행하기 전에 대략적인 계획을 세우고 반드시 주변 세무전문가들에게 두세 번의 검토 과정을 거치기 바란다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 마을 세무사로 활동하고 있다. 031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro

• [COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 5

  성호건의 전원주택과 땅 5 토지, 전원주택 매입 전 꼭 확인해야 할 서류 등기부등본(1) 이전 칼럼에서 살펴본 바와 같이, 원하는 토지와 전원주택에 대한 인터넷 조사와 현장 조사까지 끝났다. 정말 마음에 드는 부지를 찾았다면 이제 소유권에 대한 검토가 필요하다. 이번 칼럼에서는 서류와 법률, 그리고 실무적으로 소유권 이전에 문제가 없는지, 서류들을 어떻게 확인하는 것이 효율적인지 등에 대한 내용을 소개한다. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 등기부등본을 통한 소유자 확인 마음에 드는 토지 혹은 전원주택을 찾았다면, 소유권 이전에 문제가 없는지 살펴보아야 한다. 등기부등본을 꼭 확인해야 한다는 말은 아무리 강조해도 부족함이 없다. 특히, 토지와 전원주택 시장에서는 아파트나 빌라 같은 다세대주택에 비해 확인할 수 있는 정보가 많지 않기 때문에 등기부등본 외에 토지이용계획확인원, 토지대장, 건축물대장 등 확인할 수 있는 서류는 철두철미하게 확인해야 한다. 기획부동산에게 사기를 안 당하기 위해서라도 직접 분양 현장에 가서 토지소유권을 넘겨받아 집을 짓는데 문제가 없는지 살펴야 하는데, 이런 모든 것이 등기부등본을 확인하는 것에서 시작된다. 하지만, 서류를 보고서도 무엇을, 어떻게 확인해야 하는지 모른다면 ‘말짱 도루묵’이 아닐 수 없다. 토지와 전원주택 매입에 있어 무엇보다 중요한 등기부등본을 다운로드해 확인하는 방법과 ‘꿀팁’까지 모두 정리했다. [그림 1] 인터넷등기소 메인 화면 인터넷등기소 활용하기 먼저, 토지를 매입해 집을 새로 지으려고 한다면 등기부등본에서 토지만 확인하면 될 것이고, 전원주택(건물)을 매입하는 것이라면 토지와 건물을 함께 확인해야 한다. 이러한 절차는 모든 부동산 거래에서 꼭 필요한 작업임에도 불구하고, 생각보다 많은 사람이 중개사가 보여주는 대로 대충 확인하고 넘어가는 일이 잦다. 하지만, 자칫하면 큰 사기를 당할 수도 있는 부동산 거래에서 등기부등본 정도는 스스로 확인할 수 있어야 한다. 이미 알고 있더라도 학습을 반복한다는 취지에서 이 글을 참고하길 바라며, 더불어 실무적인 팁도 몇 가지 소개한다. 등기부등본은 ‘인터넷등기소’(www.iros.go.kr)에 들어가면 [그림 1]과 같이 확인이 가능하다. 메인화면을 보면 ‘열람하기’와 ‘발급하기’가 있다. 열람하기는 개당 700원이고, 발급하기는 개당 1,000원이 든다. 일단 열람하는 것만으로도 필요한 정보를 얻을 수 있으므로 굳이 발급받을 필요 없다. ‘열람하기’를 통해 서류가 뷰어에 로딩되면 이를 파일로 저장하거나 인쇄할 수 있다. 이 과정은 뒤에서 한 번 더 언급하겠다. [그림 2] 인터넷등기소‘열람하기’ 첫 화면 우선, 열람하기를 클릭한 다음, 매입하고자 하는 부동산 주소를 적고 검색한다[그림 2]. 이때 검색 조건으로 ‘부동산 구분’을 집합건물, 토지, 건물 가운데 선택한다. 만약, 소유자가 해당 부동산을 얼마에 매입했는지 혹은, 그 부동산에 저당권이나 근저당권이 설정돼 있는지 등을 확인하고 싶다면 주소 입력 폼 아래에 있는 ‘공동담보/전세목록’과 ‘매매 목록’ 체크박스를 선택한 다음 검색한다. 이후부터 결제하기까지는 인터넷등기소 안내에 따르면 된다. 참고로, 여러 건을 한 번에 보고 싶을 때는 ID를 만들어 회원가입을 한 후 결제하는 게 비교적 편리하다. 비회원인 경우에는 한 건씩 따로 결제하도록 돼 있다. 결제 방식은 일반적인 온라인 쇼핑처럼 계좌이체나 카드, 휴대폰 등으로 할 수 있다. 결제 금액이 비교적 소액이기 때문에 필자는 휴대폰 결제 방식을 주로 이용한다. 이제부터 간단한 팁을 소개하자면, 등기부등본을 한 번만 확인하고 말 것이라면 열람한 후에 창을 꺼도 된다. 하지만 등기부등본을 재차 열람하고 확인해야 한다면 서류를 자신의 컴퓨터에 저장하거나 인쇄해두면 유용하다. 이 방법은 다음과 같다. [그림 3] 인터넷등기소‘부동산 등기사항 증명서 열람’ 등기부등본을 결제한 뒤 열람하기 버튼을 누르면 [그림 3]과 같은 창(뷰어)이 열린다. 여기서 출력 버튼을 클릭해 인쇄할 수 있다. 이때 프린터를 ‘어도비 PDF’로 설정해 출력하면[그림 4], 등기부등본을 PDF로 저장해두고 필요할 때마다 확인할 수 있다. 다만, 컴퓨터에 저장한 등기부등본은 저장한 시점 이후의 변경사항이 반영되지 않는다는 점을 주의해야 한다. 따라서 계약하거나 잔금을 치를 때는 문서를 새로 발급해 확인하는 것이 바람직하다. 물론, 공인중개사를 통해 계약을 한다면, 등기부등본을 확인하는 것은 공인중개사의 의무이기 때문에 불편을 크게 덜 수 있다. [그림 4] 부동산 등기사항 증명서 PDF로 출력하기 중요한 것은 처음 토지나 주택을 검토할 때 혼자서 등기부등본을 확인할 줄 아는가이다. 특히 토지와 전원주택 시장은 토지 소유권이 시행사 혹은 시행사 대표자로 되어있는지 이 부분을 꼭 확인하는 것이 좋다. 시행사가 토지를 매입하고 건축을 시작해야 사업이 비교적 안정적으로 운영되기 때문이다. 하지만 등기부등본을 열람하고서도 어떻게 읽어야 할지, 그리고 어떤 걸 확인해야 하는지 모른다면 곤란하다. 따라서 등기부등본에 적힌 내용을 이해하는 것과 실무적으로 어떤 상황이 매수자 입장에서 좋은 것인지 또는 불리한 것인지를 살펴보자. 부동산 정보는 ‘표제부’, 소유권 현황은 ‘갑구’ 그 외 부채 등은 ‘을구’라고 기억하자. 등기부등본은 크게 ‘표제부’와 ‘갑구’, ‘을구’로 나뉘어 있다. 표제부에는 간단히 부동산에 대한 정보가 있다. 토지는 주소와 지목, 면적 그리고 등기를 하게 된 원인에 대한 내용이 있다. 건물은 관련된 지번(주소)과 건물에 대한 간단한 정보 그리고 등기 원인에 대한 내용이 있다. 하지만 표제부에 있는 내용들은 등기부등본보다 토지대장 및 건축물대장으로 확인하는 것이 더 좋을 수 있다. 등기부등본을 확인하는 중요한 이유는 ‘갑구’와 ‘을구’에 있다. ‘갑구’는 소유권에 대한 내용이 있다. 그동안 이 부동산 소유권이 어떻게 넘어왔는지 살펴볼 수 있지만, 가장 중요한 것은 현 소유자가 누구인지다. 따라서 계약을 진행하기 전에 그 자리에 나온 계약 당사자와 소유권자가 일치하는지 신분증과 등기부등본을 통해 꼭 확인해야 한다. 간혹 대리인이라고 해서 가족이나 다른 사람이 나오는 경우가 있는데, 이런 경우에는 등기부등본 외에 인감증명서와 대리인 위임장이 반드시 필요하기 때문에 이 부분도 꼼꼼하게 살필 필요가 있다. 이에 대한 경험이 없어 불안하다면, 가급적 소유권자가 있는 자리에서 계약하는 것이 좋다. 이 부분만 정확히 확인해도 사기를 당하거나 계약이 잘 못될 확률은 80% 이상 줄어든다. 다음으로 ‘을구’인데 이 항목에는 해당 부동산 및 소유권자의 부채 상황에 대한 내용이 적혀 있다. ‘갑구’ 항목의 정보는 자신이 소유권을 가져오는 데 이상이 없는지 체크하는 것이었다면, ‘을구’는 자신이 이 부동산 거래를 하는 데 있어 어떠한 포지션을 가질 수 있는지 실무적으로 접근하는 것이다. ‘을구’에 빨간 줄이 많고, 채권 최고액(부채)이 많으면 매매할 때 안 좋은 것일까? 종종 어르신들은 등기부등본에 빨간 줄이 많으면 기겁하며 해당 물건을 거래하기를 꺼리곤 한다. 하지만, 꼭 그렇지 않다. 오히려 등기부등본에서 빨간 줄은 ‘말소’가 되었음을 의미한다. 그래서 채권 최고액에 빨간 줄이 있다면 이 부­동산에 대한 채무가 사라졌다고 판단하는 게 옳다. 만약 이 빨간 줄이 보기 싫다면 등기부등본을 열람할 때 ‘말소 사항 포함’을 포함하지 않은 ‘현재 유효 사항’만 출력하도록 설정하면 불필요한 내용을 빼고 볼 수 있다. 참고로, 부동산 업자들은 채권 최고액이나 저당권에 대해 ‘하자’라고 표현하거나, 좀 더 일차원적으로 ‘부채’라고 표현하기도 한다. 따라서 채권 최고액이 많다는 얘기는 하자가 크다는 얘기가 될 수 있고, 부채가 많다는 얘기가 될 수도 있다. 내가 임대차 계약을 할 때는 보증금을 못 돌려받을 수도 있기 때문에 해당 부동산에 부채가 많다면 신중해야 한다. 그뿐만 아니라, 부채가 너무 많은 부동산은 자칫 경매에 넘어갈 수도 있다. 하지만, 매매계약 상황에서는 사는 사람 입장에서 오히려 좋은 점도 있다. 그 이유는 이런 부채 상황을 통해 그 매도자의 팔고자 하는 심리를 살펴볼 수 있기 때문이다. 예를 들어, 좋은 매물이 나왔을 때 등기부등본을 살펴보니 채권 최고액이 하나도 없다면, 그 매도자는 급할 게 없다는 것을 의미한다. 더구나 시장에 매물을 내놓았더니 관심을 갖는 사람들이 많다면, 그 물건은 시장에 나오고 나서 가격이 오를 가능성이 실제로 상당히 높다. 반대로 채권 최고액이 상당히 많이 잡혀 있다면, 그것은 매도자가 채무에 시달리고 있다는 것을 의미할 수도 있다. 그렇다면 매도자는 해당 부동산을 빨리 처분하고 싶을 것이다. 따라서 이 경우에는 매수자가 좀 더 유리한 협상에서 유리한 입지를 확보할 수 있다. 다만, 이러한 경우에는 계약할 때 잔금을 치르기 전까지 채권 최고액을 모두 말소시킨다는 특약 조항을 반드시 챙겨야 한다. 물론, 특약에 말소 조항을 넣었다 하더라도 안심할 수는 없다. 계약금을 치렀음에도 매도자가 다른 채무에 쫓겨 이를 급하게 막는 과정에서 돈을 모두 소진하는 바람에 매물에 잡혀 있는 채권 최고액을 말소시키지 못하는 상황이 종종 있기 때문이다. 따라서 채권 최고액이 많은 매물은 계약서를 쓸 때 매도자가 처한 상황을 면밀하게 인터뷰하면서 잔금 지불 전까지 저당권 말소가 가능한지 여부를 잘 살펴야 한다. 이게 쉽지 않은 상황이라 판단된다면, 계약금과 중도금 계약서를 채권 최고액보다 높지 않게 작성할 필요가 있다. 적어도 잔금이 채권 최고액만큼은 남아있어야 그나마 잔금을 치를 때 소유권이전 서류를 모두 받고, 법무사를 통해 저당권 말소와 소유권 이전을 모두 요청할 수 있기 때문이다. 이렇게 등기부등본을 확인하는 방법부터 실무적으로 활용하거나 생각해 볼 수 있는 내용들을 확인해 봤다. 하지만 꼭 기억해야 할 것은 단순히 이것을 읽고 끝내는 것이 아니라, 부동산 거래를 할 때 ‘무조건’ 등기부등본을 확인해 보는 습관을 갖는 것이다. 당장 내가 살고 있는 집의 등기부등본을 한 번 확인해 보도록 하자. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv

• [COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 9

  호건의 전원주택과 땅 9 토지매입 후 집 짓기를 위한 건축 상식(2) 그동안 칼럼을 꾸준히 보고 꼼꼼히 하나씩 검토해 봤다면 실무적인 과정이 사실 그렇게 어려운 일이 아니라는 것을 알 수 있다. 이제는 집을 짓는 일만 남았다. 집짓기 경험이 없어도 걱정하지 않아도 된다. 필자야말로 건축은커녕 사회 경험조차 부족할 때 집을 지었다. 시공 전문가는 아니지만 지금도 1년에 약 10채씩, 3년 동안 꾸준히 집 짓기를 해가고 있다. 이번 호에서는 어떻게 그것이 가능했는지 그 팁들을 살펴보자. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 이번 주제에서는 설계 팁부터 시작해 업체 선정 기준, 토목 공사, 자금 관리까지 꼼꼼히 검토하고자 한다. 다시 한번 말하지만, 필자는 시공 전문가가 아니며 자재 및 시공 과정에 대한 용어 등 아직도 모르는 것이 많다. 오히려 처음 집을 지었을 때는 자재도 공부하고, 시공에 대한 용어들도 익히려고 노력했다. 그러나 갑자기 공부한다고 해서 평생에 한 번 있을까 말까 한 경험에 대해 일정 부분 이상 알기는 쉽지 않다. 이에 집을 실수 없이 잘 짓기 위해 우리가 알아야 할 알맹이들을 공유하고자 한다. 미리 알아두면 좋을 건축 설계 Tip 1 면적 고려하기 집 짓기에서 면적 고려는 기본 중의 기본이다. 그럼에도 불구하고 첫 번째로 언급한 이유는 전원주택을 계획하면서 면적에 대한 감이 부족한 경우가 대다수이기 때문이다. 보통은 아파트 생활을 정리하고 전원생활로 넘어오기 때문에, 같은 평수라도 규모와 계획에 따라 체감이 달라지는 것을 인지하지 못한다. 또, 전용 면적, 공용 면적, 분양 면적이 있는 아파트와 달리 전원주택은 온전하게 전용 면적만 있다는 차이도 있다. 실제로 면적이 좁다고 느껴 시공 도중 설계도를 변경한 후 자재를 덧대 면적을 추가하는 당황스러운 상황도 접했다. 이런 경우 하자 발생도 높아지지만 무리하게 늘린 면적으로 인해 건폐율이 초과되어 준공이 불가할 수도 있다. 따라서 면적에 대한 감을 미리 익히는 것이 중요하다. 업체에서 시공한 모델하우스나 중개물건으로 나온 집들을 보러 다니는 것이 좋다. 여기에 단순하게 전체 면적만 생각할 게 아니라 실면적 등 자세히 나누어 익혀놓자. 2 공간 구성과 동선 계획 처음 집 짓기를 진행하며 제대로 이루지 않은 실 계획에서 아쉬움을 느끼는 건축주의 모습을 자주 봤다. 이것은 단순히 모델하우스를 본다고 해결할 수 없다. 온전히 나에게 맞춰 장기적으로 생각하면서 신중하게 고민해야 할 부분인 셈이다. 이에 맞춰 동선도 함께 고려해야 한다. 예를 들면, 2층 규모의 주택에서 넓게 사용하고자 1층에는 주방과 거실만을 계획하고, 조망을 위해 안방을 포함한 모든 방을 2층에 두는 계획은 지양해야 한다. 안방은 주방과 거실과 함께 계획해 1층에 두고, 프라이버시를 위한 다른 방들은 2층에 마련하는 편이 유연한 생활 동선을 반영할 수 있다. 또한 가구 유무도 중요하다. 동선을 포함한 명확한 실 계획은 준공 후 만족감 혹은 아쉬움으로 돌아올 수 있는 요소이기 때문에, 머릿속에서 시뮬레이션을 해본다면 비교적 수월하게 설계해 나갈 수 있을 것이다. 3 층고는 시공 비용의 결정적인 요소 층고가 높을수록 실내 개방감은 커지지만, 시공 비용에 결정적인 영향을 끼친다. 높은 층고만큼 자재가 추가되기 때문이다. 심지어 규격이 정해진 자재를 절단하거나 연장해 애매하게 남는 부분을 추가 시공할 경우, 더 많은 인력이 소모된다. 공기가 증가하니 자연스럽게 인건비도 발생한다. 즉, 1층 층고를 애매하게 높일 때는 규격 자재를 사용해 2층을 만들 때보다 오히려 시공 비용이 증액될 수 있다는 얘기다. 따라서 높은 층고 계획은 조금 더 디테일하게 생각한다면 정말 극적으로 시공 비용을 절약할 수 있다. 대체로는 아파트 평균 높이인 2.3~2.7m 사이로 자재 규격이 맞춰져 있다. 4 설계 비용과 시공 비용 설계 비용은 도면 작업, 감리 작업 등 부탁하는 정도에 따라 천차만별이다. 만약 집을 처음 짓는 사람이라면 필자는 설계 비용이 조금 증액되더라도 실시 설계까지 받아놓기를 권한다. 그래야 시공 변수와 이에 따라 증감될 수 있는 비용 변수도 줄일 수 있기 때문이다. 실시 설계를 포함한 설계 비용은 대략 천만 원부터 시작한다. 당장은 비싸다고 느낄지 모르지만, 예상외의 변수로 인해 추가될 비용을 생각하면 애초에 설계에서 그 위험을 줄여놓는 것이 가장 좋다. 대체로 준공 작업을 포함하지만 다른 경우가 있을 수 있기에 미리 확인해두는 것도 좋다. 특히, 시공 비용은 사회 및 경제 흐름의 영향으로 자잿값과 인건비가 많이 올랐다. 설계 계획과 자재에 따라 크게 달라지겠지만, 2~3년 전 모던한 집 기준으로 주방기구와 위생기구 포함한 목조 주택은 평당 450~550만 원, 철근콘크리트 주택은 500~600만 원 정도였다. 지금은 2~30%씩 오른 시공 단가로 고려하는 것이 좋다. 이보다 저렴한 시공 단가는 오히려 하자 발생과 공사 멈춤의 확률이 높아진다. 따라서 본인이 시공 비용에 대한 감이 부족하다면 설계에 비용을 좀 더 투자하는 것도 나쁘지 않다. 5 주택 이외의 요소들도 검토하기 설계를 하다 보면 집 자체에 몰두하는 경우가 있다. 하지만 집 짓기에서는 정화조나 지하수 그리고 주차장 등 쾌적한 삶을 위해 빼놓을 수 없는 요소들이 많다. 극단적으로 마당 한가운데 있는 정화조는 미관상 좋지 않을 것이다. 이에 건축사가 알아서 해주리라는 마인드보다 고려 요소의 범위를 넓혀 꼼꼼히 살핀 후 요구하길 바란다. 이 외에도 설계는 개인 취향에 따라 중요한 것이 많다. 전원주택은 개성과 취향을 담는 공간이 분명 맞지만, 많은 집들을 보며 특수성을 너무 갖는 설계는 가급적 지양하길 바란다. 오히려 많은 사람들이 위 내용을 가볍게 다뤘던 탓에 살면서 아쉬워한다. 시공업체 선정 기준과 주의사항 집 짓기를 하며 겪는 많은 애로사항의 원인은 사람이다. 시공업체와의 관계는 나의 감정 소비 없이 집을 잘 짓는 중요한 포인트인데, 말은 쉬워도 굉장히 어렵다. 필자는 고객 입장, 중간 입장, 업체 입장 모두 경험했다. 요구사항이 제대로 이뤄지지 않아 업체와 소송까지 간 적이 있고, 반대로 많이 신경을 쓰고 서비스를 제공했음에도 고객과 마찰이 있었던 적도 있다. 고객과 시공업체 사이에서 소통의 부재가 생기는 원인은 무엇일까. 이를 포함해 시공 업체를 선정하는 중요한 팁을 설명하고자 한다. 1 첫 집 짓기는 보수적으로 기준 잡기 먼저 도덕적인 시공업체를 만났다는 가정을 해보자. 그래도 마찰이 있다면, 이는 그럴 수밖에 없는 어떤 문제가 있다는 것이다. 근본적으로 고객은 저렴하게 잘 짓고 싶고, 업체는 보다 많은 수익 창출을 원한다. 이때, 업체가 지향해야 하는 올바른 수익 창출은 공기나 단가를 낮추면서 퀄리티는 높여 타 업체와의 차별성으로부터 발생하는 구조여야 한다. 그럼에도 불구하고 소통 부재의 원인은 결국 정보의 불투명성 때문이다. 건축박람회만 가 봐도 업체마다 시공 평 단가의 차이부터 업체 규모까지 천차만별이다. 규모가 큰 업체는 상대적으로 비용이 비싸고, 개인 단위 업체는 비용이 저렴한 느낌도 있다. 중요한 건 저렴하거나 비싼 이유를 고객은 알 수 없다는 것이다. 필자가 만난 저렴한 비용을 제시했던 업체들의 답은 이러하다. ‘회사 시스템이 잘 돼있기 때문에 공기가 줄어들고 거기에서 오는 인건비 절약이 크다’, ‘우리만의 특허를 보유하고 있어 공장 설비가 잘 돼있다’ 등이 대표적이다. 그러나 필자가 업체를 아웃소싱하며 직접 지어본 결과, 아쉽게도 아직까지 그렇게 극적으로 큰 차이를 내는 업체는 보지 못했다. 오히려 처음 계약한 금액에서 입주 날짜만 잘 맞춰도 잘하는 업체라는 생각을 갖게 된다. 따라서 처음 집을 지을 때는 조금 보수적으로 기준을 잡는 것이 좋다. 개인 노력에 따라 퀄리티와 공기를 맞출 수는 있지만, 드라마틱한 회사를 골랐다는 생각은 오히려 이기심을 불러일으키기 때문이다. 또한 업체는 수익 창출을 통해 수주 양을 늘리지만 어느 한계선에 도달하면 분명 과부하가 걸리기 마련이다. 공기를 맞추기 어렵거나 비용이 증액되는 변수도 생긴다. 실제로 첫 작업에서 신뢰가 쌓였던 업체에게 다음 집을 부탁한 적이 있었다. 정직한 모습은 여전했지만, 역량과 외부 상황에 따라 물리적으로 공기가 길어지기도 했다. 2 본인 주관에 맞춰 판단하지 말 것 개인 역시 싸게 좋은 집을 짓고 싶은 이기심을 가지고 있다. 업체가 많은 수익 창출을 원하듯, 이기심이라고 해서 절대 나쁜 것이 아니다. 오히려 더 좋은 회사를 찾기 위한 원동력이 돼주는 셈이다. 다만, 필자가 하고 싶은 말은 내 주관에 사로잡혀 스스로 함정에 빠지는 일은 없어야 한다는 것이다. 사례로 필자가 중개한 토지에 시공 업체가 제공한 모델을 건축사에게 허가를 요청하는 경우가 있었다. 이 업계에서는 건축사가 허가만 대행하는 경우가 종종 있다. 문제가 발생하는 원인은 설계와 디자인을 시공 업체가 한다는 것인데, 건축사도 도면을 받아 허가를 받기 위해서는 별도로 허가 도면을 그리는 시간이 필요하다. 고객은 원하는 입주 날짜가 정해져 있었지만, 기본적으로 시공 업체와 디자인 변경이 몇 번 이뤄진 상태에서 건축사가 도면을 넘겨받은 시간이 넉넉하지 못했다. 자연스럽게 허가가 늦어졌고 고객은 입주가 늦어지는 것에 대한 불만을 토로했다. 큰 문제로 이어지지는 않았지만, 이렇게 지식과 소통의 부재로 인해 감정이 상하거나 오해가 발생하는 변수는 상당히 많다. 투명하게 정보를 알려주는 회사에서 상담을 진행하기 혹은 어느 정도 시공 사례가 있는 회사를 고르거나 시공 주택을 직접 가보는 것 등이 변수를 줄이는 방안이 되는 것은 분명하다. 하지만 심사숙고 끝에 선택한 업체임에도 불구하고 현장마다 일어날 변수는 많다. 이 때문에 계약서를 작성하는 것도 중요하다. 다음 호에서는 업체와 분쟁 없는 계약을 이루기 위한 내용 및 변수에 대해 다루도록 하겠다. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대의 자연친화적인 1억 원대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv

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  2022-06-28

• [COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 8

  성호건의 전원주택과 땅 8 토지매입 후 집 짓기를 위한 건축 상식 (1) 집을 지을 수 있는 땅을 올바르게 매입했다면 이제는 원하는 (전원) 주택을 지을 차례다. 이 과정에서 간혹 온갖 건축법과 자재 및 재료에 대한 지식을 전문가 수준으로 공부하는 사람이 있다. 물론, 지식을 쌓는 일은 매우 중요하지만 그 이전에 실질적으로 알아야 하는 현장 지식이 있다. 필자는 시공 전문가가 아님에도 불구하고 수 십 세대 집을 성공적으로 지었는데, 이번 호에서는 그 내용을 풀고자 한다. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 많은 사람들이 (전원) 주택을 짓는다고 했을 때, 첫 시작을 대부분 모델링이나 디자인으로 접근한다. 좀 더 아는 사람은 디자인의 변화가 시공 비용에 어떻게 영향을 미치는지를 세심하게 확인하고, 여기서 더 나아간 사람은 결정한 디자인이 시공 허가를 받는데 문제가 없는가를 살핀다. 하지만 집 짓기에서 디자인을 먼저 생각한 경우라면, 설계를 마치고서 그것에 부합한 땅을 찾는 것이 맞다. 토지를 매입한 후 디자인부터 시작한다는 것은 자칫 허가가 불가능한 설계로 인해 수정 비용을 지출할 우려가 있다는 뜻이다. 그동안 연재에 비춰보면 먼저 원하는 땅을 매입하는 것이 전제였으므로 이번 호는 건축을 하기 위한 허가 내용부터 접근하고자 한다. 집 짓기보다 어려운 인허가 작업, 개발행위허가와 건축행위허가 먼저 인허가 작업에서 개인이 꼭 체크해야 할 사항은 두 가지로 요약할 수 있다. 바로 허가를 받기 위한 ‘비용’과 ‘시간’이다. 비용은 토목설계사무소나 건축사사무소에 지불한 인허가 대행 비용 이외에도 내가 매입한 토지가 임야인 경우 ‘대체산림조성비’, 농지인 경우 ‘농지전용부담금’을 내야 한다. 대체산림조성비는 「산림청고시 제2022-5호」에 따라, 2022년 1월 11일부터 고시금액이 위와 같이 명시돼 있다. 예를 들어, 개별공시지가가 ㎡당 5만 원인 준보전산지의 토지 330㎡를 매입해 개발행위허가를 받기 위한 대체산림조성비는 330㎡×(6,790+(50,000×0.01))=약 240만 5,700원이 되는 것이다. 다음, 농지(전, 답, 밭, 과수원 등)를 매입했을 때 내야 하는 농지전용부담금은 「농지법 시행령」 제53조에 명시된 계산 방법을 따른다. 위와 마찬가지로 개별공시지가가 5만 원인 땅 330㎡를 매입한다면, 330㎡×50,000×30%=약 495만 원이 농지보전부담금(농지전용부담금)이 되는 것이다. 따라서 위 계산법에 맞춰 내가 매입한 토지의 개발행위허가를 득할 때 내야 하는 금액을 한번 산정해 보길 바란다. 오히려 고민해야 할 것은 시간이다. 땅을 개발하는 시행사는 3대 리스크 중 하나로 인허가 작업을 꼽기도 한다. 시간이 얼마나 소요될지 예측하기 어렵기 때문이다. 개발행위허가와 건축행위허가를 동시에 진행할 수도 있지만, 가능하다면 개발행위허가를 받은 후 건축행위허가를 받는 순서로 진행하는 것을 권한다. 개발행위허가와 건축행위허가를 동시에 받기에는 각각 설계를 하는 기간만 해도 상당히 오래 걸릴뿐더러 토목설계사무소와 건축사사무소가 서로 소통하는 것도 쉽지 않기 때문이다. 또한 개발행위허가는 해당 관청에서 거쳐야 하는 부서가 더 많기에 (지역마다 다르지만 양평 기준)보통 40~60일 정도의 기간이 소요된다. 하지만 건축행위허가는 해당 관청 건축과에 업무가 집중돼 있기에 개발행위허가를 받은 곳이라면 업무일 기준 보통 보름 정도에 허가가 받을 수 있다. 따라서 복잡한 개발행위허가를 먼저 접수해놓고 허가를 기다리는 약 40~60일 동안 건축설계도면을 계획해야 한다. 그리고 건축행위허가가 떨어지는 날을 예상해서 토목공사를 진행할 시공사도 미리 선정해놓자. 건축설계를 완성하고 개발행위허가도 받았다면 이제는 선정해놓은 시공사를 통해 현장 토목공사와 함께 건축행위허가를 진행하면 된다. 토목공사 협의가 끝난 경우에 100~200평 정도의 토지는 2주 정도면 토목공사를 진행할 수 있다. 이 시기에 건축행위허가를 받게 되고 동시에 집 짓기도 시작할 수 있는 것이다. 이렇게 진행하는 편이 인허가 작업과 공사 진행의 깔끔한 프로세스를 구축할 수 있다. 집 짓는 데 10년 늙는다? 시공은 몰라도 이 개념을 알고 시작하자 ‘집 짓는데 10년 늙는다’라는 말은 집 짓기를 경험한 사람들 사이에서 거의 정설처럼 굳어져 있다. 그만큼 처음 집을 짓는 사람은 대부분 비슷한 시련을 겪는다는 의미다. 중개업을 하는 필자도 처음 집 시공을 계약했던 시공사와 상호 이해관계가 맞지 않아 소송까지 갔었다. 그러면 한두 번 경험을 하고 난 후 지은 집은 더 나아졌을까. 물론 공사나 그들과의 이해관계가 어떻게 흐르는지 알기 때문에 비교적 점검하는 부분이 많아졌고 경험치도 생겼겠지만, 그럼에도 불구하고 적지 않은 시행착오를 겪어야 했다. 수차례 시행착오 끝에 깨달은 점은 결국 집 짓는 사람들의 ‘생리生理’와 몇 가지 경우의 수를 파악해두는 것이었다. 이 생리라는 것은 꼭 시공사가 나쁜 것만은 아니며 건축주들이 순간 자신도 모르게 이기심이나 편견에 빠질 수 있는 것도 포함한다. 많은 사람들이 시공사의 시공 평 단가나 자재의 장단점 등 물리적 또는 기술적인 부분은 궁금해하면서도 이런 생리적인 부분은 뻔한 얘기로 치부해버린다. 하지만 이 생리적인 부분이야말로 건축주가 설계사나 시공사를 만나기 전 염두에 두고 있어야 할 사고방식이다. 시공 평 단가가 비싼 시공사와 계약 vs 시공사의 설계 및 자재를 알고 대장 목수에게 맡기는 계약 최근 소비자들 사이에서 유명 시공사에서는 도면 및 자재 상담만 받고 그 내용을 토대로 대장 목수에게 맡기면 똑같은 설계와 자재로 20%가량 절감된 비용으로 집을 지을 수 있다는 얘기가 퍼진 적이 있다. 실제 필자의 경험을 토대로 말하자면 이러한 방식으로 올바른 시공이 이루어질 확률은 20%도 되지 않을 것이라고 생각한다. 일정 규모를 갖춘 회사들은 모든 시공을 직접 하는 것보다 하청을 주고 있다. 보통 그 과정에서 하청 업체들은 마진을 더 남기기 위해 대장 목수에게 또다시 하청을 주곤 한다. 이러한 구조를 알게 된 소비자들은 어차피 대장 목수에게 하청을 주는 것이라면 직접 대장 목수를 찾아 계약하겠다는 방법을 찾아낸 것이다. 물론 정직하고 소통이 원활한 대장 목수라면 실제로 시공 비용을 아낄 수도 있고 집도 잘 지을 수 있다. 그러나 일반 소비자는 이런 대장 목수들을 만나기 쉽지 않다. 대장 목수 그들도 역시 경제적인 생산의 우위에서 일반 소비자보다는 여러 채를 한 번에 짓는 규모 있는 시공사를 원하기 때문이다. 오히려 대장 목수를 통해 직영공사를 하는 경우 생각보다 ‘책임감’의 측면에서 골머리를 앓을 수도 있다. 필자 역시 비용이 좀 더 들더라도 사업자가 명확히 있고 실체가 있는 회사들하고만 일을 진행하는 편이다. 비싸지만 시공 사례와 실체가 명확한 회사 vs 저렴하지만 사내 대장 목수가 명확히 없는 회사 사내 대장 목수가 있는지 명확하지 않은 채 수주만 받아 모두 하청을 주는 회사는 걱정된다. 명함과 사업자가 있지만 집을 짓는 시공사인지 단순하게 소개만 해주는 회사인지 명확하지 않기 때문이다. 막상 집 짓기를 시작하니 현장 준비를 해놓는 것 이외에는 특별하게 그들의 역할은 없다. 그러나 이 회사가 개입돼 있음으로써 시공 평 단가는 100~150만 원 정도 더 비싸진다. 회사 내 목수가 한 명도 없어 도중에 시공 기간이 늘어지는 경우도 많다. 심한 경우 인건비가 제대로 해결되지 않아 현장 인부들이 건축주에게 직접 인건비를 청구하는 경우가 발생하기도 한다. 예약 시공 예정이 많아 밀린 경우도 견제할 필요가 있다. 처음 약속 기한보다 더 오래 걸릴 확률이 높기 때문이다. 최소한 사내 대장 목수나 현장 소장이 명확히 있는 회사와 계약하는 것이 안정적이다. 결국 필자가 하고 싶은 말은 남들보다 혹은 건축박람회에서 많은 시공사에게 상담받은 후 평균 견적 값보다 월등히 저렴하면서 좋은 집을 지으려는 것은 욕심이다. ‘싸고 좋은 집’이라는 욕심에 사로잡히다 보면 오히려 시공 평 단가를 무조건 저렴하게 제안하는 회사에 혹 할 수 있기 때문이다. 따라서 많은 자재들과 시공법을 찾아보고 시공 평 단가가 어느 정도인지 공부하는 것도 좋지만 결국은 실질적으로 공사를 시작했을 때 발생할 수 있는 큰 틀의 생리를 알고 계획을 세우는 편이 훨씬 낫다. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대의 자연친화적인 1억 원대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv

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  2022-06-07

• [COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 7

  성호건의 전원주택과 땅 7 토지, 전원주택 계약 시 체크해야 할 특약사항 과월 호에서 ‘부동산 등기부등본’과 ‘중개대상물 확인·설명서’에 대한 내용을 사례와 함께 소개했다. 연재 1회부터 꾸준히 읽어 온 독자라면 매물에 대해 검토할 수 있는 자료를 확인하는 법부터 현장 답사를 진행하는 법까지 모두 접했을 것이라고 생각한다. 마음에 드는 매물을 찾고 등기부등본과 현장에도 문제가 없는 것을 확인했다면, 이제는 계약만 남았다. 이번 호는 실제로 계약을 하는 상황이라고 생각하며 살펴보도록 하자. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 토지와 전원주택도 그 시장이 점점 더 활성화되고 있다. 문제는 아직 정보가 제한적이며 한 번도 해본 적이 없어 거래 시 어떤 특약사항을 작성하면 좋을지 막연하다는 점이다. 특약사항은 상황에 따라 좀 더 유리한 계약을 하거나 위험을 막을 수 있는 중요한 장치로 계약 후 희비가 심하게 갈리기도 한다. 특약사항은 해당 부동산에 대해 정보가 많은 매도인이 비교적 유리한 편이므로 매수하는 입장에서도 정보 부족으로 인해 발생할 수 있는 피해에 대비해 어느 정도 알아두는 편이 좋다. 전원주택을 찾는 매수자는 건축물과 토지 모두 신경을 써야 한다. 대부분 부동산 매매계약에서 특약사항의 첫 내용은 ‘현 상태에서 매매계약을 진행한다’라고 기재한다. 즉, 이 내용은 매입 혹은 거주하면서 발견한 하자 보수는 모두 매수자가 책임져야 한다는 의미다. 그렇기 때문에 계약서만큼 중요한 것이 공인중개사들이 제공하는‘중개대상물 확인·설명서’이다. 중개대상물 확인·설명서에는 매수할 건축물 혹은 토지의 현 상태에 대한 자세한 내용이 적혀 있으며, 매수자뿐만 아니라 매도자, 중개사 모두가 만일의 사태에 방어할 수 있기 때문이다. 단, 전원주택을 거래할 경우에는 상하수도나 지반 조성 그리고 지하수에서 발생하는 하자도 종종 있으므로 토목공사 관련 내용까지 확인해야 한다. 만약 이 모든 사항들이 지켜지기 어렵다면, 매도자와 매수자 상호 협의하에 특약사항을 적어보도록 하자. 조세 및 공과금과 관련한 특약사항은 아파트나 빌라 등과 같은 주택 매매 시에 반드시 포함하는 내용으로, 세금 및 공과금을 나누는 기준은 명확히 잡아 놓는 것이 좋다. 여전히 좋은 땅을 찾고도 분묘 때문에 거래가 쉽지 않은 경우가 많다. 국도를 달리거나 신문을 보더라도 분묘 연고지를 찾는다는 현수막이나 글을 어렵지 않게 접하곤 한다. 대부분은 매도자가 처리하는 쪽이지만 그럼에도 분묘 이전에 대해 누가 의무를 질 것인지 명확하게 해야 한다. 보통은 토지를 매입하면 당연히 그곳에 있는 나무와 기타 조경 그리고 정착물 등에 대한 소유까지 받는다고 생각한다. 일반적으로는 그렇지만 간혹 매매계약 후 매도자가 ‘자신은 토지만 거래했을 뿐, 그곳에 있는 정착물에 대해서는 따로 돈을 지불해야 한다’고 주장하는 경우가 있다. 따라서 이에 대한 부분도 명확히 하는 것이 좋다. 분할매매는 큰 토지를 모두 매입하지 않고 일부 필지를 분할 매입하는 경우 필요한 특약사항이다. 간혹 분할이 완료되지 않아 매수인이 소유권을 이전 받기 어려운 상황임에도 불구하고 매도자로부터 ‘잔금일이 되었으니 빨리 지불하라’는 독촉을 받을 수 있다. 물론 소유권 이전과 잔금은 동시 이행이기 때문에 독촉을 받아도 괜찮지만, 동시 이행이 아니더라도 토지에 대한 온전한 소유권을 이전 받기 위한 의무를 특약사항으로 적는다면 매도자는 민법상 잔금일이 도래해도 본인의 의무를 뒤로한 채 권리만을 주장할 수 없다. 이런 내용은 여러 경우의 수를 잘 알아두면 좋다. 저당권 및 대출 상환은 계약 시 등기사항 증명서를 통해 확인할 수 있다. 또한 대출금을 승계 받을지, 말소시킬지는 협의 후 작성하는 편이 좋다. 측량 오차는 측량 시 발생할 수 있는 오차 범위에 대한 특약 내용이다. 분할측량은 측량할 때마다 일정 오차 범위가 발생할 수 있기 때문에 오차 범위를 정해두고 매매금액을 나누는 것이 쉽지 않다. 분할할 때 개발행위허가를 통해 이 부분까지 확인해야 한다면 ‘오차 범위 이상 계약면적이 달라지는 것은 그에 따라 매매금액을 다시 조정한다’고 꼭 사전 특약사항에 적어놓도록 하자. 토지 위에 어떤 건축이나 개발을 하기 위해 매수자가 매입하는 경우라면, 개발행위 허가나 건축 허가를 받는데 시간이 오래 걸릴 수 있다. 이에 계약금 이후 잔금일 전까지 인허가에 대한 일부 혹은 전부를 진행해두면 시간과 비용을 많이 절약할 수 있다. 따라서 토지 거래 시에 개발행위 허가를 받아 잔금을 치르고 바로 원하는 개발을 할 수 있도록 센스 있는 특약사항을 작성해 놓도록 하자. 특약사항은 이번 호에서 다룬 내용 이외에도 굉장히 많은 변수가 있다. 하지만 이를 모두 막거나 특약사항으로 기재하는 것은 현실적으로 쉽지 않다. 또, 누가 봐도 좋은 부동산은 매도자가 우위인 경우가 상당하기 때문에 알맹이 있는 명확한 특약사항은 좋지만, 자신의 리스크를 모두 제거하고 이익을 극대화하려는 모습은 매도자 입장에서도 달갑지 않아 오히려 매입이 힘들 수 있다. 따라서 매도자와 매수자 서로가 만족할 특약사항은 어떤 것들이 있는지 잘 학습해 놓고 하자나 실수 없는 원만한 계약을 끌어내도록 하자. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv

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  2022-05-03

• [COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 6

  성호건의 전원주택과 땅 6 토지, 전원주택 매입 전 꼭 확인해야 할 서류 이전 호에서 등기부등본을 통해 법적, 실무적으로 소유권에 대한 권리를 확인하는 방법을 살펴봤다면, 이제는 실전 현장에 가서 부동산을 검토하고 서류화하는 작업이 필요하다. 이번 호에서는 부동산 계약을 진행하면서 등기부등본만큼이나 중요한 ‘중개대상물 확인·설명서’를 어떻게 작성하고 확인하는 것이 효율적인지 소개한다. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 매도인이 건축물의 하자를 숨기거나 책임을 면피하려고 하는 경우 어떻게 해야 할까? 부동산 거래에서 공인중개사가 고객에게 매매 계약서 외에 필수적으로 교부해야 하는 서류들이 있다. 바로 소유권 및 저당권과 같이 기타 권리관계를 확인하기 위한 등기부등본이 대표적이다. 그리고 그 뒤에는 ‘중개대상물 확인설명서’, ‘토지대장 혹은 건축물대장’, ‘토지이용계획확인서’, ‘지적도 혹은 임야도’ 등의 서류들이 있다. 이 중 등기부등본 다음으로 안전한 거래를 위한 가장 중요한 서류는 ‘중개대상물 확인·설명서’다. 부동산 거래에 경험이 적은 사람에게는 생소할 이 확인·설명서가 왜 필요한지 실제 사례와 함께 서류 내 필수적으로 확인해야 하는 항목들을 살펴보고자 한다. 사례는 매매와 관련된 내용이지만 확인·설명서는 매매뿐만 아니라 임대차계약에서도 공통 적용되는 부분이므로 확인하고 학습하도록 하자. 최근 한 매매계약을 성사시키는 과정에서 상당히 어려운 매도자를 만난 적이 있다. 계약을 하기 전, 하자 부분을 매수자가 직접 확인하고 그 후 본인들에게는 이와 관련된 얘기는 절대 하지 말라고 했던 것이다. 덧붙여 매도자 측은 발견하지 못한 하자에 대해서는 책임지지 않을 것이며, 그것을 특약사항에 명확히 쓰지 않으면 계약을 하지 않겠다고 했다. 하지만 매수인들은 타일이나 보일러와 같은 사소한 부분이 아닌 당장 눈으로 확인하기 어려운 균열이나 배수관 누수와 같은 부분을 걱정했다. 이와 같은 경우, 매수자 측은 매도자의 책임을 지지 않겠다는 말을 들었을 때 불안감이 더욱 커지기 마련이다. 보통 이런 경우 나는 계약 특약사항으로 ‘확인·설명서에 고지하지 않은 하자가 소유권 이전 후, 한 달 내에 발견될 시 이는 매도인이 수리해 주기로 한다’는 항목을 적는다. 그리고 이와 같은 특약사항으로 매수인이 본인의 책임 부분까지 매도인에게 전가하는 악용을 사전에 방지하고자 그 하자 범위와 책임 범위도 함께 명시한다. 어떤 매도자는 본인도 모르는 하자에 대한 부담감으로 “왜 이런 걸 쓰느냐”라는 말을 하고, 매수자 역시 하자에 대해 “매도인 측이 책임지는 기간이 더 길어야 하지 않겠냐”라는 등의 각자 입장을 말한다. 하지만 그렇기 때문에 나는 공인중개사로서 상호 합리적인 상도덕을 생각해 이 정도의 중간 협의를 끌어낸다. 그러나 이 계약 상황에서 매도자 측은 위 특약사항을 모두 거부했다. 현재 독자 중 사례와 같이 일방적 거래가 진행되는 중이라면 너무 걱정하지는 말자. 사실 이 사례에서 매도인은 확인설명서가 본인에게도 정말 중요한 서류임을 인지하지 못한 것이다. 이런 내용과 관련하여 아래 민법 제584조(담보책임 면제의 특약)에 보면 ‘매도인은 전 15조에 의한 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실 및 제삼자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 대하여는 책임을 면하지 못한다’는 항목이 있다. 즉, 아무리 하자를 책임지지 않는다고 특약을 썼더라도 매도인이 알고 있었다면 그 하자에 대한 책임이 있다는 얘기이다. 만약 전원주택을 매입했을 때, 거주가 힘들 정도로 중대한 하자가 있다면 주택관리 업체나 시공업체를 통해 충분히 입증이 가능하다. 무엇보다 노후화 혹은 시간이 흘러 생긴 균열이나 누수 등은 소유자가 바뀌었다고 해서 갑자기 생기지 않을 테니 말이다. 따라서 매도자 역시 계약 상황에서 알고 있는 하자가 있다면 모두 얘기하고 책임 범위를 명확히 하는 것이 중요한 포인트다. 오히려 무조건 면피하려다 추후 더 큰 책임을 져야 할 수 있다. 나는 이러한 법적인 내용을 알고 있음에도 불구하고 상호 신뢰를 형성하는 것이 중요하다고 생각하기에 위와 같은 특약사항을 쓰려고 한 것이다. 결국 이 ‘중개대상물 확인·설명서’는 매도인, 매수인이 상호 보호를 받고자 철저히 작성해야 하는 서류다. 특히 개인 단위로 지은 전원주택이나 꼬마빌딩의 경우라면, 더욱 꼼꼼히 확인하는 것이 좋다. ‘중개대상물 확인·설명서’는 실무에서 어떻게 사용하면 좋을까? 먼저 인터넷을 통해 얻을 수 있는 확인·설명서 양식에 어떤 내용들이 있는지 미리 숙지를 해놓는 것을 권한다. 그리고 ‘중개대상물 확인·설명서(토지)’의 경우 <표 1>처럼 양식이 비교적 간단하며, ‘중개대상물 확인·설명서(건축물)’에도 모두 포함된 내용이므로 여기서는 ‘중개대상물 확인·설명서(건축물)’를 통해 함께 설명하고자 한다. <표 2>를 살펴보면 먼저 1번 항목에는 건축물 면적이나 준공년도 그리고 용도와 방향에 대한 내용이 있다. 또 내진설계 적용 여부와 건축물대장상 위법사항이 있는지 체크하는 부분이 있다. 이 내용과 관련해서는 ‘정부 24시’에서 ‘건축물대장’을 다운로드해 작성하면 된다. 다음 2번 항목에는 등기부등본 상의 권리관계를 작성하도록 돼있으며, 3번 항목에는 ‘토지이용계획 확인원’에서 확인할 수 있는 내용들을 적도록 돼있다. 참고로 도시군계획시설이나 지구단위계획구역 등은 다른 서류의 보완 정도로 내가 매입하려는 토지와 관계가 없다면, ‘관계없음’이라고 작성하면 된다. 그리고 <표 3>으로 이어지는 4번 항목에는 입지조건, 5번 항목에는 건물 관리에 관한 사항이 있다. 6번 항목에 비선호 시설은 전원주택에서 조금 중요한 부분이다. 사실 이 항목은 매수인보다 매도인이나 중개사 입장에서 상당히 예민한 부분이다. 예를 들어 전원주택이나 지방 토지를 매입하는 경우, 비선호 시설에는 대표적으로 ‘축사’나 ‘묘’가 있는데 여기서 1km 이내에 있는 비선호 시설을 모두 적어야 하는 것이다. 반경 1km는 상당히 넓은 범위로 주변에 산이 많은 전원주택이나 토지에서는 쉽게 발견하기 어렵다. 따라서 이 부분은 거주에 불편을 주는 범위에서 비선호 시설이 있으면 꼭 적어야 하고, 그렇지 않다면 상호 이해할 융통성도 필요하다. 다음으로 7번과 8번 항목에는 각각 거래 예정금액과 취득 시 세금에 관한 사항이 있으나, 이 부분도 금액을 협의하고 이미 거래가 결정된 상황이라면 당사자들이 바꿀 수 있는 부분이 아니기 때문에 각각 확인하고 작성하면 큰 문제가 없다. 가장 중요한 것은 바로 9번 항목부터 11번 항목이다. 우선 9번 항목은 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항에 대해 작성하도록 돼있는데, 이것은 유치권처럼 등기부등본에도 나타나지 않은 권리관계 및 권리 사항들을 작성하는 것이다. 하지만 이 항목은 전적으로 매도인 혹은 임대인이 고지한 사항을 적도록 돼있으므로 매도인 혹은 임대인은 주택 공급자로서 매수인에게 알려줘야 하는 책임이 중요하다. 10번 항목부터는 서로가 꼼꼼히 확인해야 하는 부분이다. 항목들은 수도(파손 여부와 용수량), 전기(공급 상태), 가스(취사 방식), 소방(소화전과 비상벨 유무), 난방방식 및 연료 공급의 종류와 시설 작동 정상여부, 승강기 유무와 정상여부, 배수 정상여부, 그 밖의 시설물에 관한 사항으로 나열돼있다. 11번 항목은 벽면 균열 및 누수 유무와 해당 위치를 작성하게 돼있으며, 바닥 역시 상태에 대한 내용과 문제가 있을 경우 해당 위치를 작성하도록 돼있다. 빠르게 이루어지는 계약에서 중개대상물 확인하는 팁 처음 이론적으로 접했을 때, ‘현장에서 꼼꼼하게 확인한다면 큰 문제는 없지 않을까’했던 막연한 마음과는 달리 막상 마음에 드는 집을 만나면 꼼꼼하게 확인하기가 그리 쉽지만은 않다. 경험해 봤다면 알겠지만 계약은 생각보다 정신없고 빠르게 이루어진다. 몇 번 더 집에 방문해서 확인하고자 하니 괜히 집 주인에게 실례되는 것 같기도 하다. 또한 틀림없이 다른 매물보다 환경적으로나 경제적으로나 메리트가 있다면, 그건 매도자도 이미 알고 있기 때문에 매수자 측이 너무 까다롭게 행동하면 다른 사람한테 팔 수도 있는 경우가 생긴다. 따라서 계약 시 짧은 시간 내에 현장을 확인할 수 있는 팁을 주자면 벽면 균열이나 누수 확인에 대해서는 벽이나 바닥보다는 모서리를 확인하는 것이 좋다. 보통 균열이나 누수가 생기더라도 평평한 면보다는 이음새가 있는 모서리에서 많이 나타나기 때문이다. 특히, 전원주택에서 많이 사용하는 골조인 목조주택이나 스틸하우스(경량철골조)는 더욱 이 부분이 약점이므로 시간이 없다면 모서리 부분을 빠르고 자세히 보면 좋다. 다음으로 전원주택은 난방방식과 연료 공급 상태, 수도 용수량 등에 대한 부분도 빼놓을 수 없다. 개인 단위 건설이 많기 때문에 단열에 따라 집의 완성도가 결정된다고 해도 과언이 아니다. 또한 단열만큼 보일러 작동 여부도 중요하다. 이때는 화장실이나 싱크대에서 뜨거운 물을 틀어보자. 빠르게 물이 뜨거워지는지와 용수 상태를 보면 난방 공급 상태와 수도에 대한 부분을 어느 정도 한 번에 확인할 수 있다. 그리고 난방과 관련해서는 집주인에게 가장 추울 때 집 안 온도를 몇 도 정도로 해놓으며, 그랬을 때 난방비가 어느 정도 나왔는지 물어보자. 이 질문은 조금 불편하더라도 가장 객관적으로 알 수 있는 내용이기 때문에 꼭 물어봐야 실패할 확률이 적어진다. 참고로 계약을 끌어내는데 큰 무리가 없다면 쉽지 않지만 고지서를 한 번 보여 달라고 요청하는 것도 좋은 방법이다. 이외 승강기는 전원주택에서 거의 해당하지 않을 것이고, 소방 상태, 취사 방식 등은 비교적 눈으로 확인하기 쉬운 부분으로 매도인과 대화하며 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋다. 이렇게 확인·설명서는 매수인에게는 매입 불안감을 해소하고 매도인에게는 하자 책임과 관련한 해소를 하기 위해 굉장히 중요하다. 앞서 언급한 법적 부분은 최소한의 방어책이며, 그 이전에 거래에 대한 신뢰를 갖기 위해 상호 충실하고 꼼꼼한 확인·설명서 작성이 중요하다. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억 대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 유튜브 채널 : 코드랩tv kodlab1@naver.com

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  2022-04-06

• [EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 12

  김남형 세무사의 부동산과 세무 12 다주택자 중과세율 적용과 예외 개인이 보유하고 있던 주택을 매도할 때는 양도소득세를 부담해야 한다. 이때 2주택 이상을 보유하고 있는 개인이 조정대상지역 내에 있는 주택을 파는 경우, 20% p 또는 30% p의 중과세율을 추가 부담해야 한다. 이번 호에서는 조정대상지역 내 다주택 보유자의 양도소득세 중과세율 적용은 어떻게 되는지와 그에 따른 대처 방안은 무엇이 있는지 알아본다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 조정대상지역 내 다주택 보유자 중과세율 양도소득세를 규정하는 소득세법은 조정대상지역을 지정해 2주택 이상 보유한 자가 해당 지역 내 주택을 양도한 경우 중과세율을 적용받도록 규정했다. 따라서 본인이 보유 중인 주택이 조정대상지역 내에 위치하는지를 판단하고 대비할 필요가 있다. 1 조정대상지역 조정대상지역이란 ‘주택 관련 수요가 과열돼있거나 과열 우려가 있는 지역 또는 위축되거나 위축 우려가 있는 지역으로서 국토교통부 장관이 지정·공고한 지역’을 말한다. 따라서 본인이 가진 주택 지역이 조정 대상지역으로 지정·해제됐는지를 잘 파악하고 있어야 한다. 21년 8월 30일 지정·공고된 지역은 <표 1>과 같으며, 해당 지정 공고는 지정 해제 시까지 효력이 있다. 2 다주택자 중과세율 다주택자는 다음 중 하나에 해당하는 주택을 양도한 경우 <표 2>와 같이 기본세율에 20% p 또는 30% p를 더한 중과세율을 적용받게 된다. 단, 해당 주택 보유기간이 1년 미만 또는 2년 미만인 경우 <표 2> 세율과 <표 3> 세율 중 큰 세율을 적용한다. 또한, 위에서 언급한 다주택자가 양도하는 조정대상지역 내 주택은 중과세율을 적용받으면서 장기보유특별공제는 적용받지 못한다는 점을 유의해야 한다. 3 다주택자 중과세율 적용 예외 그럼 다주택을 보유하고 있는 모든 개인이 조정지역 내 주택을 양도하는 경우, 중과세율을 적용받을 수밖에 없는 것일까. 법에서 정한 몇 가지 경우에는 다주택자가 보유한 주택 수를 계산할 때 그 주택 수에서 제외될 수 있다. 아래에서는 2주택과 3주택으로 구분해 주택 수 계산 시 제외되는 주택의 대표적인 몇 가지를 소개한다. <표 4>에 해당하는 주택을 양도할 때는 다주택자 중과세율을 적용받지 않는다. 다만, 해당 규정은 2주택과 3주택에 따라서 적용되는 규정이 다르기 때문에 본인이 양도하는 주택이 중과세율 배제 대상인지 정확히 따져볼 필요가 있다. 현재 양도소득세 규정은 다주택자들에게 중과세율 적용 및 장기보유특별공제 배제 등 많은 제재가 있다. 이에 보유 중인 주택들을 정리하고 ‘제대로 된 한 채’를 마련하기 위해 어느 주택을 먼저 정리하는 편이 좋을지에 대한 세무 상담이 지속적으로 이루어지고 있다. 거듭 강조하지만 실제로 실행하기 전에 대략적인 계획을 세우고 반드시 주변 세무전문가들에게 두세 번의 검토 과정을 거치기 바란다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 마을 세무사로 활동하고 있다. 031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro

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  2022-04-06

• [COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 5

  성호건의 전원주택과 땅 5 토지, 전원주택 매입 전 꼭 확인해야 할 서류 등기부등본(1) 이전 칼럼에서 살펴본 바와 같이, 원하는 토지와 전원주택에 대한 인터넷 조사와 현장 조사까지 끝났다. 정말 마음에 드는 부지를 찾았다면 이제 소유권에 대한 검토가 필요하다. 이번 칼럼에서는 서류와 법률, 그리고 실무적으로 소유권 이전에 문제가 없는지, 서류들을 어떻게 확인하는 것이 효율적인지 등에 대한 내용을 소개한다. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 등기부등본을 통한 소유자 확인 마음에 드는 토지 혹은 전원주택을 찾았다면, 소유권 이전에 문제가 없는지 살펴보아야 한다. 등기부등본을 꼭 확인해야 한다는 말은 아무리 강조해도 부족함이 없다. 특히, 토지와 전원주택 시장에서는 아파트나 빌라 같은 다세대주택에 비해 확인할 수 있는 정보가 많지 않기 때문에 등기부등본 외에 토지이용계획확인원, 토지대장, 건축물대장 등 확인할 수 있는 서류는 철두철미하게 확인해야 한다. 기획부동산에게 사기를 안 당하기 위해서라도 직접 분양 현장에 가서 토지소유권을 넘겨받아 집을 짓는데 문제가 없는지 살펴야 하는데, 이런 모든 것이 등기부등본을 확인하는 것에서 시작된다. 하지만, 서류를 보고서도 무엇을, 어떻게 확인해야 하는지 모른다면 ‘말짱 도루묵’이 아닐 수 없다. 토지와 전원주택 매입에 있어 무엇보다 중요한 등기부등본을 다운로드해 확인하는 방법과 ‘꿀팁’까지 모두 정리했다. [그림 1] 인터넷등기소 메인 화면 인터넷등기소 활용하기 먼저, 토지를 매입해 집을 새로 지으려고 한다면 등기부등본에서 토지만 확인하면 될 것이고, 전원주택(건물)을 매입하는 것이라면 토지와 건물을 함께 확인해야 한다. 이러한 절차는 모든 부동산 거래에서 꼭 필요한 작업임에도 불구하고, 생각보다 많은 사람이 중개사가 보여주는 대로 대충 확인하고 넘어가는 일이 잦다. 하지만, 자칫하면 큰 사기를 당할 수도 있는 부동산 거래에서 등기부등본 정도는 스스로 확인할 수 있어야 한다. 이미 알고 있더라도 학습을 반복한다는 취지에서 이 글을 참고하길 바라며, 더불어 실무적인 팁도 몇 가지 소개한다. 등기부등본은 ‘인터넷등기소’(www.iros.go.kr)에 들어가면 [그림 1]과 같이 확인이 가능하다. 메인화면을 보면 ‘열람하기’와 ‘발급하기’가 있다. 열람하기는 개당 700원이고, 발급하기는 개당 1,000원이 든다. 일단 열람하는 것만으로도 필요한 정보를 얻을 수 있으므로 굳이 발급받을 필요 없다. ‘열람하기’를 통해 서류가 뷰어에 로딩되면 이를 파일로 저장하거나 인쇄할 수 있다. 이 과정은 뒤에서 한 번 더 언급하겠다. [그림 2] 인터넷등기소‘열람하기’ 첫 화면 우선, 열람하기를 클릭한 다음, 매입하고자 하는 부동산 주소를 적고 검색한다[그림 2]. 이때 검색 조건으로 ‘부동산 구분’을 집합건물, 토지, 건물 가운데 선택한다. 만약, 소유자가 해당 부동산을 얼마에 매입했는지 혹은, 그 부동산에 저당권이나 근저당권이 설정돼 있는지 등을 확인하고 싶다면 주소 입력 폼 아래에 있는 ‘공동담보/전세목록’과 ‘매매 목록’ 체크박스를 선택한 다음 검색한다. 이후부터 결제하기까지는 인터넷등기소 안내에 따르면 된다. 참고로, 여러 건을 한 번에 보고 싶을 때는 ID를 만들어 회원가입을 한 후 결제하는 게 비교적 편리하다. 비회원인 경우에는 한 건씩 따로 결제하도록 돼 있다. 결제 방식은 일반적인 온라인 쇼핑처럼 계좌이체나 카드, 휴대폰 등으로 할 수 있다. 결제 금액이 비교적 소액이기 때문에 필자는 휴대폰 결제 방식을 주로 이용한다. 이제부터 간단한 팁을 소개하자면, 등기부등본을 한 번만 확인하고 말 것이라면 열람한 후에 창을 꺼도 된다. 하지만 등기부등본을 재차 열람하고 확인해야 한다면 서류를 자신의 컴퓨터에 저장하거나 인쇄해두면 유용하다. 이 방법은 다음과 같다. [그림 3] 인터넷등기소‘부동산 등기사항 증명서 열람’ 등기부등본을 결제한 뒤 열람하기 버튼을 누르면 [그림 3]과 같은 창(뷰어)이 열린다. 여기서 출력 버튼을 클릭해 인쇄할 수 있다. 이때 프린터를 ‘어도비 PDF’로 설정해 출력하면[그림 4], 등기부등본을 PDF로 저장해두고 필요할 때마다 확인할 수 있다. 다만, 컴퓨터에 저장한 등기부등본은 저장한 시점 이후의 변경사항이 반영되지 않는다는 점을 주의해야 한다. 따라서 계약하거나 잔금을 치를 때는 문서를 새로 발급해 확인하는 것이 바람직하다. 물론, 공인중개사를 통해 계약을 한다면, 등기부등본을 확인하는 것은 공인중개사의 의무이기 때문에 불편을 크게 덜 수 있다. [그림 4] 부동산 등기사항 증명서 PDF로 출력하기 중요한 것은 처음 토지나 주택을 검토할 때 혼자서 등기부등본을 확인할 줄 아는가이다. 특히 토지와 전원주택 시장은 토지 소유권이 시행사 혹은 시행사 대표자로 되어있는지 이 부분을 꼭 확인하는 것이 좋다. 시행사가 토지를 매입하고 건축을 시작해야 사업이 비교적 안정적으로 운영되기 때문이다. 하지만 등기부등본을 열람하고서도 어떻게 읽어야 할지, 그리고 어떤 걸 확인해야 하는지 모른다면 곤란하다. 따라서 등기부등본에 적힌 내용을 이해하는 것과 실무적으로 어떤 상황이 매수자 입장에서 좋은 것인지 또는 불리한 것인지를 살펴보자. 부동산 정보는 ‘표제부’, 소유권 현황은 ‘갑구’ 그 외 부채 등은 ‘을구’라고 기억하자. 등기부등본은 크게 ‘표제부’와 ‘갑구’, ‘을구’로 나뉘어 있다. 표제부에는 간단히 부동산에 대한 정보가 있다. 토지는 주소와 지목, 면적 그리고 등기를 하게 된 원인에 대한 내용이 있다. 건물은 관련된 지번(주소)과 건물에 대한 간단한 정보 그리고 등기 원인에 대한 내용이 있다. 하지만 표제부에 있는 내용들은 등기부등본보다 토지대장 및 건축물대장으로 확인하는 것이 더 좋을 수 있다. 등기부등본을 확인하는 중요한 이유는 ‘갑구’와 ‘을구’에 있다. ‘갑구’는 소유권에 대한 내용이 있다. 그동안 이 부동산 소유권이 어떻게 넘어왔는지 살펴볼 수 있지만, 가장 중요한 것은 현 소유자가 누구인지다. 따라서 계약을 진행하기 전에 그 자리에 나온 계약 당사자와 소유권자가 일치하는지 신분증과 등기부등본을 통해 꼭 확인해야 한다. 간혹 대리인이라고 해서 가족이나 다른 사람이 나오는 경우가 있는데, 이런 경우에는 등기부등본 외에 인감증명서와 대리인 위임장이 반드시 필요하기 때문에 이 부분도 꼼꼼하게 살필 필요가 있다. 이에 대한 경험이 없어 불안하다면, 가급적 소유권자가 있는 자리에서 계약하는 것이 좋다. 이 부분만 정확히 확인해도 사기를 당하거나 계약이 잘 못될 확률은 80% 이상 줄어든다. 다음으로 ‘을구’인데 이 항목에는 해당 부동산 및 소유권자의 부채 상황에 대한 내용이 적혀 있다. ‘갑구’ 항목의 정보는 자신이 소유권을 가져오는 데 이상이 없는지 체크하는 것이었다면, ‘을구’는 자신이 이 부동산 거래를 하는 데 있어 어떠한 포지션을 가질 수 있는지 실무적으로 접근하는 것이다. ‘을구’에 빨간 줄이 많고, 채권 최고액(부채)이 많으면 매매할 때 안 좋은 것일까? 종종 어르신들은 등기부등본에 빨간 줄이 많으면 기겁하며 해당 물건을 거래하기를 꺼리곤 한다. 하지만, 꼭 그렇지 않다. 오히려 등기부등본에서 빨간 줄은 ‘말소’가 되었음을 의미한다. 그래서 채권 최고액에 빨간 줄이 있다면 이 부­동산에 대한 채무가 사라졌다고 판단하는 게 옳다. 만약 이 빨간 줄이 보기 싫다면 등기부등본을 열람할 때 ‘말소 사항 포함’을 포함하지 않은 ‘현재 유효 사항’만 출력하도록 설정하면 불필요한 내용을 빼고 볼 수 있다. 참고로, 부동산 업자들은 채권 최고액이나 저당권에 대해 ‘하자’라고 표현하거나, 좀 더 일차원적으로 ‘부채’라고 표현하기도 한다. 따라서 채권 최고액이 많다는 얘기는 하자가 크다는 얘기가 될 수 있고, 부채가 많다는 얘기가 될 수도 있다. 내가 임대차 계약을 할 때는 보증금을 못 돌려받을 수도 있기 때문에 해당 부동산에 부채가 많다면 신중해야 한다. 그뿐만 아니라, 부채가 너무 많은 부동산은 자칫 경매에 넘어갈 수도 있다. 하지만, 매매계약 상황에서는 사는 사람 입장에서 오히려 좋은 점도 있다. 그 이유는 이런 부채 상황을 통해 그 매도자의 팔고자 하는 심리를 살펴볼 수 있기 때문이다. 예를 들어, 좋은 매물이 나왔을 때 등기부등본을 살펴보니 채권 최고액이 하나도 없다면, 그 매도자는 급할 게 없다는 것을 의미한다. 더구나 시장에 매물을 내놓았더니 관심을 갖는 사람들이 많다면, 그 물건은 시장에 나오고 나서 가격이 오를 가능성이 실제로 상당히 높다. 반대로 채권 최고액이 상당히 많이 잡혀 있다면, 그것은 매도자가 채무에 시달리고 있다는 것을 의미할 수도 있다. 그렇다면 매도자는 해당 부동산을 빨리 처분하고 싶을 것이다. 따라서 이 경우에는 매수자가 좀 더 유리한 협상에서 유리한 입지를 확보할 수 있다. 다만, 이러한 경우에는 계약할 때 잔금을 치르기 전까지 채권 최고액을 모두 말소시킨다는 특약 조항을 반드시 챙겨야 한다. 물론, 특약에 말소 조항을 넣었다 하더라도 안심할 수는 없다. 계약금을 치렀음에도 매도자가 다른 채무에 쫓겨 이를 급하게 막는 과정에서 돈을 모두 소진하는 바람에 매물에 잡혀 있는 채권 최고액을 말소시키지 못하는 상황이 종종 있기 때문이다. 따라서 채권 최고액이 많은 매물은 계약서를 쓸 때 매도자가 처한 상황을 면밀하게 인터뷰하면서 잔금 지불 전까지 저당권 말소가 가능한지 여부를 잘 살펴야 한다. 이게 쉽지 않은 상황이라 판단된다면, 계약금과 중도금 계약서를 채권 최고액보다 높지 않게 작성할 필요가 있다. 적어도 잔금이 채권 최고액만큼은 남아있어야 그나마 잔금을 치를 때 소유권이전 서류를 모두 받고, 법무사를 통해 저당권 말소와 소유권 이전을 모두 요청할 수 있기 때문이다. 이렇게 등기부등본을 확인하는 방법부터 실무적으로 활용하거나 생각해 볼 수 있는 내용들을 확인해 봤다. 하지만 꼭 기억해야 할 것은 단순히 이것을 읽고 끝내는 것이 아니라, 부동산 거래를 할 때 ‘무조건’ 등기부등본을 확인해 보는 습관을 갖는 것이다. 당장 내가 살고 있는 집의 등기부등본을 한 번 확인해 보도록 하자. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv

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  2022-02-26

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• 우리 동네 빈집에 새로운 활력을 불어 넣어요

  우리 동네 빈집에 새로운 활력을 불어 넣어요 국토교통부는 인구구조 변화, 도심 공동화 등으로 증가하는 빈집에 대한 창의적이고 지속가능한 해결책을 모색하기 위해 올해 처음으로 ‘빈집 활용 아이디어 공모전’을 개최한다. 국민 누구나 빈집을 리모델링 또는 철거하여 마을텃밭, 주차장 등으로 활용하거나, *자율주택정비사업 등과 연계하여 새로운 주택으로 정비하는 등 실현가능한 아이디어를 제안할 수 있다. 우수 아이디어는 지자체·공공기관 등에서 빈집 정비사업을 추진할 때 적극 활용할 수 있도록 유도할 계획이다. 참가를 희망하는 개인 및 단체(지자체, 공공기관 등)는 11월 12일까지 아이디어 기술서, 설계도, 영상 등을 온라인으로 제출하면 된다. 수상작은 12월에 개최되는 도시재생한마당 행사에 전시되며, 총 1,250만원 규모의 상금과 상장도 수여된다. 공모전 신청방법 등 자세한 사항은 한국부동산원 누리집(http://reb.or.kr)에서 확인할 수 있다. * 자율주택정비사업이란? 노후 주거지에서 단독(10세대 미만) 또는 다세대·연립주택(20세대 미만) 집주인이 주민합의체를 구성하여 스스로 주택을 개량·건설하는 사업 문의 (사)인디 053 053-218-1053 한국부동산원 누리집 http://reb.or.kr

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  2021-11-02

• [EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 6 농어촌주택 등의 세금

  김남형 세무사의 부동산과 세무 6 농어촌주택 등의 세금 전원주택, 농어촌주택, 별장에 대한 로망은 누구에게나 있을 것이다. 하지만 주택 관련 세금이 너무 복잡해졌다. 농어촌주택 등도 주택이기 때문에 취득했다가 세제상 불이익을 겪지 않을까 하는 걱정이 앞설 수밖에 없다. 이번 호에서는 성공적인 전원주택 라이프를 위해 어떤 주택을 취득할지 결정하는데 도움이 되는 세금 관련 내용을 다뤄보고자 한다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 주택의 종류 흔히들 생각하는 주택의 종류는 개별주택, 공동주택, 상가주택, 다가구주택 등이 있을 것이다. 하지만 이번 호에서 다룰 주택의 종류는 조금은 생소할 수 있는 ‘농어촌 주택, 별장, 고급 주택’이다. 세법에서는 각 주택별 정의를 규정하고 그 정의에 부합하는 주택에 대해서는 세액을 감면해 주기도 세액을 중과하기도 한다. 하지만 예를 들어 동일한 ‘농어촌 주택’이라 하더라도 세목별로 정의를 다르게 해놓기 때문에 우리는 세목별로 정의를 구분해 세액감면 또는 중과를 판단할 필요가 있다. 아래에서는 각 주택의 세목별 요건을 구분하고 그에 따른 혜택과 제재 사항을 알아보겠다. 1. 농어촌 주택 농어촌 주택이라 함은 말 그대로 농어촌에 소재하고 있는 주택을 말한다. 그렇지만 세법에서는 혜택을 주거나 제재를 가하기 위해서는 일정한 요건을 충족해야 한다. 농어촌 주택의 경우에는 세목별 요건을 충족하면 혜택을 볼 수 있기 때문에 요건에 해당되는지 꼼꼼히 따져보아 도움이 되길 바란다. (1) 지방세법 (혜택) - 취득세 다음에서 다루는 별장을 취득하는 경우에는 6월호에서 다룬 취득원인별 표준 취득세율에 8%의 중과세율을 더해 취득세율이 적용된다. 다만, 별장이라 하더라도 다음의 요건을 모두 갖춘 농어촌 주택은 취득시 중과세율이 적용되지 않고 표준 취득세율만 적용해 준다. ① 면적 요건 : 대지면적이 660㎡ 이내 & 건축물의 연면적이 150㎡ 이내 ② 가액 요건 : 건축물의 가액이 6,500만 원 이내 ③ 지역 요건 : 다음에 해당하는 지역이 아닐 것 광역시에 소속된 군지역 또는 수도권 지역, 도시지역, 부동산 거래 신고 허가 구역 등 (2) 지방세법 (혜택) - 취득세 다음의 요건을 모두 충족한 농어촌주택은 취득시 최대 280만 원까지 취득 세액을 공제해 준다. ① 면적 요건 : 건축물의 연면적이 150㎡ 이내 ② 인적 요건 : 「농어촌정비법」에 따른 생활환경 정비 사업에 의해 주택 개량 대상자로 선정된 사람으로서 주택 취득일 현재 해당 특별자치시·특별자치도·시·군·구 에 거주하는 사람이 취득할 것 (다만, 해당 지역이 과밀억제권역인 경우 취득일 현재까지 1년 이상 계속 거주한 사람) ③ 거주 요건 : 취득일로부터 3개월 이내에 거주를 시작하고 상시 거주 시작일로부터 최소 2년 이상 본인과 그 가족이 상시 거주할 것 (3) 소득세법 (혜택) - 양도소득세 다음에서 다루는 별장을 양도하는 경우 건축물의 부속토지를 사업용 토지로 보지 않아 (비사업용 토지) 양도소득세율에 10% p의 중과세율을 더하게 된다. 하지만 아래의 요건을 모두 갖춘 농어촌주택의 부속토지를 양도하는 경우에는 해당 토지를 비사업용 토지로 보지 않아 중과세율을 적용받지 않는다. ① 면적 요건 : 건물의 연면적이 150㎡ 이내 & 대지면적이 660㎡ 이내 ② 가액 요건 : 건물과 그 부속토지의 가액이 기준 시가 2억 원 이하일 것 ③ 지역 요건 : 다음에 해당하는 지역이 아닐 것 수도권 지역, 도시지역, 조정 대상 지역, 부동산 거래 신고 허가 구역 (4) 소득세법 시행령 (혜택) - 양도소득세 농어촌 주택이 받을 수 있는 큰 혜택 중 하나이다. 다음의 요건을 모두 갖춘 농어촌주택과 그 밖의 주택(일반주택)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용해 준다. ① 지역 요건 : 수도권 밖의 지역 중 읍·면 지역 소재 주택 ② 주택 요건 : 다음 중 하나에 해당하는 주택일 것 a. 상속받은 주택 (피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 경우) b. 이농인이 취득일 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 이농 주택 c. 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택 (취득일로부터 5년 이내에 일반주택 양도할 것) (5) 조세특례제한법 (혜택) - 양도소득세 앞의 (4) 규정과 함께 농어촌 주택이 받을 수 있는 큰 혜택 중 하나이다. 아래의 요건을 모두 갖춘 농어촌주택 등과 그 밖의 주택(일반주택)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용해 준다. 다만, 주의할 점은 해당 규정은 앞의 (4) 규정과 다르게 농어촌주택 등을 취득 전에 반드시 일반주택을 보유하고 있어야 비과세 규정을 적용받을 수 있다. ① 취득 기한 요건 : 03.08.01.~22.12.31. 사이에 아래 요건을 갖춘 농어촌 주택을 취득 ② 가액 요건 : 주택 및 이에 딸린 토지의 가액의 합계액이 취득 당시 2억 원 (한옥은 4억 원) 초과하지 않을 것 ③ 지역 요건 : 다음에 해당하는 지역이 아닐 것 수도권 지역, 도시지역, 조정 대상 지역, 부동산 거래 신고 허가 구역, 그 밖의 정하는 지역 ④ 보유요건 : 3년 이상 보유하고 일반주택을 양도할 것 (3년 이상 보유하지 않고 일반주택을 양도하더라도 해당 규정을 적용해 주지만 추후에 농어촌주택을 반드시 3년 이상 보유해야 한다) ⑤ 인접 요건 : 일반주택이 농어촌주택과 행정구역 상 같은 시·읍·면에 있는 경우나 연접한 시에 있지 않을 것 해당 조세특례제한법에서는 농어촌주택뿐만 아니라 다음의 요건을 모두 충족하는 주택을 고향주택이라 하여 농어촌주택과 동일하게 1세대 1주택 비과세 규정을 적용해 주고 있다. ① 취득 기한 요건 : 09.01.01.~22.12.31. 사이에 아래 요건을 갖춘 고향주택을 취득 ② 가액 요건 : 주택 및 이에 딸린 토지의 가액의 합계액이 취득 당시 2억 원 (한옥은 4억 원) 초과하지 않을 것 ③ 지역 요건 : 다음에 해당하는 지역이 아니고 일정 지역 내*에 소재할 것 수도권 지역, 도시지역, 조정 대상 지역, 부동산 거래 신고 허가 구역, 그 밖의 정하는 지역 (*일정 지역 내라고 함은 제천시, 계룡시, 공주시, 논산시, 보령시, 당진시, 서산시, 동해시, 삼척시, 속초시, 태백시, 김제시, 남원시, 정읍시, 광양시, 나주시, 김천시, 문경시, 상주시, 안동시, 영주시, 영천시, 밀양시, 사천시, 통영시, 서귀포시 등이다.) ④ 보유요건 : 3년 이상 보유하고 일반주택을 양도할 것 (3년 이상 보유하지 않고 일반주택을 양도하더라도 해당 규정을 적용해 주지만 추후에 농어촌주택을 반드시 3년 이상 보유해야 한다) ④ 고향 요건 : 다음 요건을 모두 충족한 지역에 있는 주택일 것 a. 가족관계등록부에 10년 이상 등재된 등록기준지 b. 10년 이상 거주한 사실이 있는 지역 2. 별장 앞에서 다룬 농어촌주택과 다르게 별장의 정의는 모든 세목에서 동일하게 규정하고 있다. 별장의 정의는 다음과 같다. 별장이란 주거용 건축물로서 늘 주거용으로 사용하지 않고 휴양·피서·놀이 등의 용도로 사용하는 건축물과 부속토지를 말한다. 다만, 앞서 설명했던 지방세법상 농어촌주택에 해당하는 경우에는 별장으로 보지 않는다. 별장의 경우에는 농어촌주택과 다르게 혜택보다는 제재 사항이 많기 때문에 예기치 못한 손해를 보지 않기 위해서라도 꼼꼼히 따져봐야 한다. (1) 지방세법 (제재) - 취득세 별장을 취득하는 경우에는 <표 1>과 같이 취득세율이 중과 적용된다. (2) 지방세법 (제재) - 재산세 별장은 보유하는 경우에도 일반 주택에 비해 높은 재산세를 부담하게 된다. 일반주택의 경우 0.1~4%의 세율을 차등 적용되지만 별장의 경우 4%의 단일세율이 적용된다. (3) 종합부동산세법 (혜택) - 종합부동산세 종합부동산세는 개인이 보유하고 있는 주택과 토지를 종합합산하여 과세하는 세목이다. 별장의 경우에는 종합부동산세법 정의에서 주택에서 제외한다고 규정하고 있기 때문에 재산세 외에 종합부동산세를 추가적으로 부담하지 않는다. (4) 소득세법 (혜택) - 양도소득세 소득세법상 양도의 정의에서 규정하고 있는 “주택”이란 허가 여부나 공부상의 용도 구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 따라서 별장의 경우에는 사실상 주거용으로 이용하지 않고 휴양·피서·놀이 등의 용도로 사용하는 건축물이기 때문에 주택 수 산정에 포함되지 않는다. 하지만 판례에 따르면 단순히 상시 주거용으로 사용하지 않는 것만으로 별장으로 판단되는 것이 아니며 거주지와의 거리, 휴양·피서·놀이 등의 시설 구비 여부, 취득세·재산세의 별장 중과 여부 등의 사실관계를 종합적으로 고려해 별장 여부를 판단하며 별장으로 활용한 아파트 등이 별장으로 부인된 판례도 있기 때문에 항상 사실관계를 종합적으로 고려해 주택 수 계산시 판단하기 바란다. 3. 고급 주택 고급 주택이란 일반적으로 알고 있는 양도소득세 계산시의 고가주택(실거래가 9억 원 이상) 과는 구분되는 개념이다. 고급 주택은 아래의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다. ① 가액 요건 : 취득 당시 주거용 건축물과 그 부속토지 또는 공동주택과 그 부속토지의 시가 표준액이 9억 원을 초과할 것 ② 주택 요건 : 다음 중 하나에 해당하는 주택일 것 a. 1구*의 건축물의 연면적이 331㎡를 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지 b. 1구의 건축물의 대지면적이 662㎡를 초과하는 주거용 건축물과 부속토지 b-2. 1구의 건축물에 엘리베이터 (적재하중 200kg 이하 제외)가 설치된 주거용 건축물과 부속토지 (공동주택과 그 부속토지는 제외) c. 1구의 건축물에 에스컬레이터 또는 67㎡ 이상의 수영장 중 1개 이상의 시설이 설치된 주거용 건축물과 그 부속토지 (공동주택과 그 부속토지는 제외) 이 경우에는 시가 표준액 9억 넘지 않아도 고급 주택으로 본다. d. 1구의 공동주택의 건축물 연면적(공용면적은 제외)이 245㎡를 초과하는 공동주택과 그 부속토지 (*여기서 ‘1구’란 1세대가 독립해 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분을 말한다.) (1) 지방세법 (제재) - 취득세 고급 주택을 취득하는 경우에는 <표 1>과 같이 취득세율이 중과 적용된다. 맺음말 요즘과 같이 주택 관련된 세금이 복잡해진 상황에서 섣불리 전원주택을 취득하면 세제상 불이익을 받기 십상이다. 하지만 이런 때일수록 앞의 규정들을 꼼꼼히 살펴 내가 받을 수 있는 혜택은 무엇이 있는지 불이익은 어떻게 피해야 하는지를 알아둬야 한다. 예를 들어 별장의 경우에는 취득시 중과세율이 적용되지만 실제로 별장으로 사용하고 있다면 양도소득세 계산시 주택 수 산정에서 제외되는 이점이 있기도 하다. 이를 활용하여 일반 주택을 취득하여 5년 이후에 별장으로 용도변경을 한다면 (일반 주택 취득 후 5년 이내에 별장으로 변경시 취득세율 중과 적용) 추후 양도소득세 계산시 주택 수 산정에서 제외되기 때문에 이를 활용할 수도 있다. 위의 규정들을 활용하여 슬기로운 전원생활을 이뤄나가길 바라며 세금 관련 내용들은 항상 세무 전문가와의 상담을 통해 의사결정을 하기를 바란다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 쌍문 4동 마을 세무사로 활동하고 있다. 031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro

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  2021-10-07

• [EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 5 주택임대 사업자와 세금

  김남형 세무사의 부동산과 세무 5 주택임대 사업자와 세금 기존에 여당 부동산 특위에서 임대 사업자의 의무 임대 기간이 끝나면 세제 혜택의 연장 없이 정상과세하고, 매입 임대주택 사업자의 신규 등록도 받지 않겠다고 발표했었다. 그러나 기존 임대 사업자들의 거센 반발과 당초 예상과는 다르게 임대 사업자가 가진 물량이 시장에 풀리지 않음에 따라 임대 사업자의 신규 등록과 양도세 중과 배제 혜택을 현행대로 유지하는 방안을 검토 중이라고 2021년 8월 10일 밝혔다. 따라서 본 회차에서는 미뤄두었던 주제인 ‘주택임대 사업자와 세금’에 대해 써보고자 한다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 민간임대주택의 종류 민간임대주택이란 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 임대 사업자가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록한 주택을 말한다. 임대 사업자의 종류에 따라 받을 수 있는 세제상의 혜택이 다르기 때문에 그 구분이 중요하다. 민간임대주택의 종류는 ‘건설 형태’, ‘임대 유형’에 따라 구분이 되며 그 종류는 아래와 같다. 1. 건설 형태별 구분 (1) 민간 건설임대주택 민간 건설임대주택이란 임대 사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 또는 「주택법」에 따라 등록한 주택 건설 사업자가 사업 계획 승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 않아 임대하는 주택을 말한다. 즉, 임대 사업자 또는 주택 건설 사업자가 직접 건설하여 임대하는 주택을 말한다. (2) 민간 매입 임대주택 민간 매입 임대주택이란 임대 사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다. 2. 임대 유형별 구분 (1) 공공지원 민간임대주택 임대 사업자가 주택도시기금의 출자, 용적률의 완화 등 공공지원을 받아 건설·매입하는 민간임대주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득해 임대하는 주택을 말한다. (2) 장기일반 민간임대주택 공공지원 민간임대주택 외의 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 주택을 말한다. 대다수의 독자분들은 이 주택에 해당될 것이다. 따라서 아래에서는 장기일반 민간임대주택을 기준으로 글을 작성하겠다. 민간임대주택 등록 시 세제혜택 주택임대 사업자 관련 세제혜택은 끊임없이 개정이 되기 때문에 해당 글을 쓰는 시점인 2021년 8월 새롭게 주택임대 사업자로 등록할 경우의 세제혜택을 정리하겠다. 기존에 주택임대 사업자로 등록한 경우에는 세제혜택 요건이 다르게 적용될 수 있으니 본인 상황을 세무전문가와 상담하여 적용하기 바란다. 주택임대 사업자로 등록 시 받을 수 있는 혜택은 크게 세 단계로 구분된다. 취득, 보유, 양도시기별로 받을 수 있는 세제상 혜택이 아래와 같이 다르다. 1. 취득 단계 : 취득세 감면 (1) 건축분 취득세 임대 사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 다음의 요건을 갖춰야 <표 2>와 같이 취득세를 감면받을 수 있다. 임대 등록시스템 렌트 홈(www.renthome.go.kr) a. 전용면적 60㎡ 이하인 주택일 것 b. 취득일로부터 60일 이내에 지방자치단체에 임대 사업자로 등록할 것 다만, 장기임대목적으로 전용면적이 60㎡ 초과 85㎡ 이하인 경우에는 20호 이상을 취득하거나 20호 이상 장기임대하고 있는 자가 추가 취득한 경우에만 취득세를 50% 감면받을 수 있다. c. 지방자치단체에 임대 사업자로 등록할 것 (2) 매입분 취득세 임대 사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 취득하는 경우 다음의 요건을 갖춰야 <표 2>와 같이 취득세를 감면받을 수 있다. a. 공동주택 또는 준 주택 중 오피스텔을 최초로 분양받을 것 b. 해당 주택의 취득 당시 가액이 3억 원(수도권 내 6억 원) 이하일 것 c. 전용면적 60㎡ 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득할 것 d. 지방자치단체에 임대 사업자로 등록할 것 다만, 장기임대주택을 20호 이상을 취득하거나, 20호 이상 장기임대하고 있는 자가 추가 취득한 경우에만 취득세를 50% 감면받을 수 있다. 2. 보유단계 (1) 재산세 : 재산세 감면 공공지원 민간임대주택 및 장기일반 민간임대주택을 임대하는 사업자는 다음의 요건을 갖춰야 <표 3>과 같이 재산세를 감면받을 수 있다. a. 공동주택, 오피스텔의 경우 2세대 이상, 다가구주택의 경우 1호 이상 (단, 다가구주택의 경우 모든 호수별 전용면적이 구분되어 있고 전용면적이 40㎡ 이하인 경우를 말한다.) 임대할 것 b. 재산세 과세기준일 당시 공시가격이 3억 원(수도권 내 6억 원) 이하일 것. 다만, 오피스텔의 경우에는 공시가격이 2억 원(수도권 내 4억 원) 이하일 것 c. 지방자치단체에 임대 사업자로 등록할 것 (2) 종합부동산세 : 종합부동산세 합산 배제 종합부동산세는 앞선 3회차에 다뤘듯이 개인이 소유한 부동산의 공시가격을 합산하여 산정한다. 다만, 임대 사업자로 등록하여 법에서 정한 아래의 요건을 갖춘 경우에는 종합부동산세 합산배제 혜택을 받을 수 있다. (1) 건설임대주택 a. 아래의 요건을 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 b. 10년 이상 계속 임대할 것 c. 전용면적이 149㎡ 이하로서 2호 이상의 주택의 임대 개시일 또는 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일 공시가격이 9억 원 이하일 것 d. 임대료 등의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것 e. 세무서 및 지방자치단체에 장기임대 사업자로 등록할 것 (2) 매입 임대주택 a. 10년 이상 계속 임대할 것 b. 해당 주택의 임대 개시일 또는 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일 공시가격이 3억 원(수도권 내 6억 원) 이하일 것 c. 임대료 등의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것 d. 2018년 9월 14일 이후 1주택 이상 소유한 1세대가 조정 대상 지역 내에서 취득한 주택이 아닐 것 e. 세무서 및 지방자치단체에 장기임대 사업자로 등록할 것 (3) 종합소득세 : 종합소득세 세액 감면 임대 사업자가 아래의 요건을 모두 충족하는 임대주택을 1호 이상 임대하는 경우에는 해당 과세연도에 발생한 임대 소득에 대해 <표 4>에 따른 세액을 감면한다. a. 국민주택규모 이하의 주택일 것 b. 주택 및 이에 부수되는 토지의 공시가격 합계액이 임대 개시일 당시 6억 원 이하일 것 c. 임대료 등의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것 d. 세무서 및 지방자치단체에 임대 사업자로 등록할 것 3. 처분 단계 주택을 매도의 방법으로 처분하는 경우에는 양도소득세가 과세된다. 과거에는 임대 사업자를 등록한 경우에 다양한 양도소득세 혜택을 받을 수 있었다. 과거에 비해 양도소득세 혜택이 많이 줄어들긴 했지만 아직까지는 유효한 양도소득세 혜택을 적고자 한다. (1) 거주주택 비과세 : 임대주택 외 거주주택 비과세 혜택 적용 (해당 규정은 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 유형별로 조금씩 다르게 규정되므로 세무전문가와의 상담을 필요로 합니다.) 원칙적으로 다주택자의 경우에는 1세대 1주택자가 아니기 때문에 비과세 규정을 적용하지 않는다. 그러나 임대 사업자가 주택임대 사업자로 등록한 주택과 그 밖의 거주하는 1주택을 국내에 소유하고 아래의 요건을 갖춘 경우에는 거주주택을 양도할 때 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용해 준다. a. 임대주택을 5년 이상 임대할 것 b. 거주주택의 보유기간 중 거주 기간이 2년 이상일 것 c. 임대 개시일 당시 주택과 부수토지의 기준 시가 합계액이 3억 원(수도권 내 6억 원) 이하일 것 d. 임대료 등의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것 e. 세무서 및 지방자치단체에 장기임대 사업자로 등록할 것 f. 임대주택 외에 거주주택이 유일한 1주택일 것 다만, 2019년 2월 12일 이후에 취득하는 주택의 경우에는 생에 한차례만 거주주택 비과세 규정을 적용해 준다. (2) 다주택자 중과세율 배제 : 임대주택 양도 시 중과세율 배제 원칙적으로 조정 대상 지역 내에 1세대 2주택 또는 3주택 이상에 해당하는 경우에는 20% 또는 30%의 세율을 양도소득세율에 가산해 양도소득세를 부과한다. 그러나 임대 사업자가 주택임대 사업자로 등록한 주택과 그 밖의 주택을 보유한 경우에 아래의 요건을 갖추어 조정 대상 지역 내의 임대 사업 등록한 주택을 양도하는 경우에는 중과세율을 적용하지 않는다. a. 10년 이상 계속 임대할 것 b. 임대 개시일 당시 주택과 부수토지의 기준 시가 합계액이 3억 원(수도권 내 6억 원) 이하일 것 c. 임대료 등의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것 d. 세무서 및 지방자치단체에 장기임대 사업자로 등록할 것 e. 2018년 9월 14일 이후 1주택 이상 소유한 1세대가 조정 대상 지역 내에서 취득한 주택이 아닐 것 (3) 장기보유특별공제율 특례 등 (①, ② 중 한 가지 선택) ① 장기보유특별공제율 특례 적용 : 양도소득금액 계산 시 추가 공제 주택을 장기보유하다가 양도하는 경우에는 장기보유특별공제율을 적용해 준다. 이때 아래의 요건을 갖춰 양도하는 임대주택의 경우에는 <표 5>에 따른 장기보유특별공제율을 적용한다. a. 국민주택규모 이하의 주택일 것 b. 8년 또는 10년 이상 계속 임대할 것 c. 임대 개시일 당시 주택과 부수토지의 기준 시가 합계액이 3억 원(수도권 내 6억 원) 이하일 것 d. 임대료 등의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것 e. 세무서 및 지방자치단체에 임대 사업자로 등록할 것 ② 양도소득세 100% 감면 : 양도세 산출 세액 감면 아래의 요건을 갖춘 등록 임대주택을 양도해 발생한 양도소득세의 100%를 감면해 주고 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 납부한다. a. 국민주택규모 이하의 주택일 것 b. 8년 또는 10년 이상 계속 임대할 것 c. 임대 개시일 당시 주택과 부수토지의 기준 시가 합계액이 3억 원(수도권 내 6억 원) 이하일 것 d. 임대료 등의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것 e. 취득일로부터 3개월 이내에 세무서 및 지방자치단체에 임대 사업자로 등록할 것 세제 혜택 줄어든 게 현실 주택임대 사업자는 2020년 6월 17일 부동산 대책으로 인해 단기 임대 사업자 유형 및 아파트 임대 사업자 유형이 폐지되었고 의무임대 기간을 10년으로 단일화하였기 때문에 기존에 등록한 주택임대 사업자가 아닌 분들은 위에 열거한 세제상 혜택을 받기가 까다로울 뿐만 아니라 받을 수 있는 혜택은 과거에 비해 줄어든 게 현실이다. 그뿐만 아니라 일단 주택임대 사업자로 등록한 경우에는 임의로 말소할 경우에 과태료 폭탄을 맞을 수도 있다. 따라서 위에서 열거한 세제상 혜택을 받고자 하는 분들은 세무전문가와의 상담을 통해 의사결정을 내릴 것을 추천한다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 쌍문 4동 마을 세무사로 활동하고 있다. 031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro

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  2021-08-26

• [EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 4 부동산 및 주택 양도소득세

  김남형 세무사의 부동산과 세무 4 부동산 및 주택 양도소득세 당초 이번 호에서는 ‘주택임대사업자와 세금’에 대해 글을 쓰고자 했으나 21년 7월 현재 여당 부동산특위에서 발표한 부동산대책안에 따르면 주택임대사업자 신규등록 폐지 및 각종 세제혜택을 축소·폐지할 것으로 보여 ‘부동산 및 주택 양도소득세’에 대해 먼저 다룬다. 이전 호에서는 부동산의 취득 및 보유 시 발생할 수 있는 세금에 대해 다뤘다. 이제는 보유하던 부동산을 처분할 단계다. 처분 단계에서는 양도소득세가 발생한다. 양도소득세의 범위는 기본적으로 방대한데다 현시점의 대한민국 양도소득세는 너무 복잡해졌기 때문에 양도소득세에 대한 기본적인 감을 잡는데 도움이 되는 쪽으로 방향을 잡았다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 양도소득세 계산구조 1 기본 구조 양도소득세는 기본적으로 양도가액에서 취득가액을 차감해 양도차익을 구하고 양도차익에 장기보유특별공제, 기본공제를 차감해 과세표준을 산출하여 자산별, 보유기간별, 과세표준금액별 세율 곱해 세액을 산출한다. 2 양도가액 양도가액 산정 시 주의할 점은 실제 양도한 가액으로 신고해야한다는 점이다. 양도소득세를 적게 부담하기 위해서 다운계약서를 작성하는 경우에는 고의에 의한 과소신고 가산세 최대 40% 및 납부불성실 가산세가 하루에 0.025%씩 부과될 수 있기 때문이다. 3 취득가액 취득가액 역시 취득 당시의 실제 취득가액으로 신고해야 한다. 취득가액은 해당 부동산의 매입가액에 부대비용을 가산한 금액으로 하며, 해당 부대비용에는 대표적으로 취득 시 중개수수료, 법무사 수수료비용, 취·등록세 등이 있다. 하지만 취득시점이 너무 오래되었거나 취득 계약서의 분실 등의 사유로 취득가액의 산정이 어려운 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액의 순서로 적용하게 된다. 4 기타 필요경비 기타 필요경비는 해당 자산의 양도·취득과 관련된 비용을 말한다. 대표적으로 자본적지출*, 양도시 중개수수료, 국민주택채권 매각차손 등이 있다. *여기서 자본적지출은 해당 자산의 내용연수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비, 용도변경·개량 또는 이용편의를 위해 지출한 비용 등(사실판단 필요)을 말한다. 5 장기보유특별공제 장기보유특별공제란 해당 자산을 장기간 보유함에 따라 양도소득이 일시에 누진세율로 부과됨에 따라 부담되는 세부담을 완화하고 물가상승분만큼 조정해주기 위해 도입된 제도이다. 적용대상별로 아래 <표2>의 장기보유특별공제율을 적용한다. 다만, 1세대 1주택자의 경우에는 <표3>의 장기보유특별공제율을 적용하며 최소 2년 이상 거주해야 최대 80%까지 장기보유특별공제율을 적용받을 수 있다. 2년 이상 미거주시 <표2>의 최대 30%까지만 적용받을 수 있다. 또한, 미등기자산, 다주택자의 조정대상지역 내 주택에 대해서는 장기보유특별공제를 적용해주지 않는다. 6 기본공제 부동산을 매도하는 경우에는 1년에 한차례 해당 과세기간의 양도소득금액에서 250만원을 공제해준다. 다만, 미등기양도자산의 경우에는 기본공제를 적용해주지 않지만 조정대상지역 내 다주택자더라도 기본공제는 적용해준다. 7 세율 부동산의 양도소득세율은 자산종류별, 보유기간별, 보유주택수별로 각각 다르게 적용된다. 아래 <표4> <표5>에 각 세율을 정리해두었으니 위의 계산과정을 거쳐 과세표준을 산출해 본인의 상황별 세율을 적용해보면 대략적인 세액을 가늠할 수 있을 것으로 사료된다. 취득·양도시기 부동산을 취득하거나 양도할 때 반드시 신경써야할 부분이 해당 부동산의 취득·양도시기가 언제인지를 파악하는 것이다. 취득 또는 양도일의 하루 차이로 비과세 요건을 갖추지 못하거나 중과세율이 적용될 수도 있기 때문이다. 아래에서는 대표적인 유형별 취득·양도시기를 표로 정리해보겠다. 신고·납부기한 매매계약서를 쓰고 잔금을 치른 뒤에는 반드시 양도세를 기한 내에 신고하고 납부까지 마쳐야 한다. 신고기한과 납부기한은 다음과 같다. 1 신고기한 부동산을 처분한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 예정신고를 해야 한다. 만약 같은 연도에 두 건 이상의 부동산을 양도한다면 두 번째 부동산 처분시 이전 처분분을 합산하여 신고를 하거나 부동산 처분일이 속하는 다음연도 5월 말일까지 확정신고를 해야 한다. 신고기한 내에 신고를 하지 않은 경우에는 납부해야할 세액의 20%(부정행위에 의한 경우 40%) 의 신고불성실 가산세를 부담하게 된다. 2 납부기한 납부기한은 원칙적으로 신고기한과 동일하다. 다만, 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 분납이 가능하다. 분납 금액의 산정은 <표7>과 같다. 또한 납부 역시 납부기한 내에 납부를 하지 않은 경우에는 납부하지 않은 세액에 하루에 0.025%씩 곱한 금액을 납부불성실 가산세로 부담하게 된다. 양도소득세 신고시 주의사항 양도소득세 신고시에는 워낙 복잡한 사항들이 많아서 이 글에 전부 기재할 수는 없지만 상담시 발생했던 사례들을 토대로 적어보겠다. 1 취득시기 및 계약시기를 잘 알아두자 1세대 1주택자의 경우에는 양도가액 9억원 이하 부분의 양도차익에 대해 비과세 규정을 적용받기 위해서는 2년의 보유요건을 충족해야 하며 17년 8월 2일 이후에 조정대상지역 내에서 취득한 주택이라면 2년의 거주요건까지 갖춰야 한다. 다만 17년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 것을 소명 가능한 취득 당시 무주택자의 경우에는 2년의 거주요건이 붙지 않는다. 뿐만 아니라 일시적 1세대 2 주택자들의 경우에는 신규주택의 취득일로부터 일정기간 이내에 종전주택을 양도해야만 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있다. 여기에서 일정기간은 신규주택의 취득일을 기준으로 <표8>과 같이 구분된다. 해당 규정도 1세대 1주택 비과세와 동일하게 법령이 변경된 일자 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 인정된다면 종전규정을 따르기 때문에 취득일자, 계약일자를 파악하는 것이 매우 중요하다. 2 해당 부동산이 특수관계인에게 증여를 받은 부동산인지 확인하자 특수관계인(이월과세의 경우 배우자, 직계존비속)에게 자산을(이월과세의 경우 토지, 건물, 특정시설물이용권, 부동산을 취득할 수 있는 권리) 증여받은 뒤 5년 이내에 양도하는 경우에는 소득세법에서 정한 부당행위계산부인규정 또는 이월과세 규정을 적용받을 수 있다. 자세한 규정을 이곳에 설명하기에는 지면이 부족하기 때문에 요건에 해당되는 경우에는 세무전문가에게 상담을 한 뒤 양도하기를 권한다. 3 양도차손이 발생한 물건지는 처분시기를 조절하자 양도세는 기본적으로 양도차익이 발생해야 세금이 나온다. 반대로 양도차손은 양도가액보다 취득가액이 더 커서 손해를 보는 경우를 말한다. 어차피 손해보고 처분하기로 마음먹은 부동산이라면 양도차익이 발생한 해에 처분을 해서 그 손해를 이익과 상계해 세금을 줄이는데 활용해보도록 하자. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 쌍문4동 마을 세무사로 활동하고 있다. 031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro

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  2021-07-28

• [EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 3 주택 보유와 재산세·종합부동산세

  김남형 세무사의 부동산과 세무 3 주택 보유와 재산세·종합부동산세 주택 취득 시 취득세를 내야 한다. 그 다음 보유하는 동안 보유세를 내야 하는데, 그 종류에는 재산세와 종합부동산세가 있다. 과거에 재산세는 당연히 내야하는 세금으로 인식했지만, 종합부동산세(이하 종부세)의 경우에는 그렇지 않았다. 고액의 주택에 대해서만 납부하는 것으로 알고 있는 경우가 많았다. 이제는 정부의 공시가격 현실화 발표에 따른 보유세 인상과 부동산 세법 개정으로 인해 그 중요성이 달라졌다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 재산세 재산세는 지방세에 해당되며 과세기준일 현재 지방세법에서 열거하고 있는 재산세 과세대상(토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기)을 보유하고 있는 경우에 부과되는 세금이다. 지방세이기 때문에 재산이 여러 지방자치단체에 소재하고 있으면 각 지자체별로 재산세가 부과된다. 납세의무자 재산세는 원칙적으로 재산세 과세기준일인 매년 6월 1일에 해당 재산을 사실상 소유하고 있는 자가 부담한다. 따라서 6월 1일에 매매계약이 이루어진 경우에는 매수인이 재산세를 부담하게 된다. 또한 공유재산의 경우에는 본인이 사실상 소유하는 지분비율만큼 재산세 납세의무를 부담한다. 다만, 예외적으로 <표1>에 열거한 사유에 해당되면 사실상 소유자가 아니라도 열거된 납세의무자가 재산세를 부담한다. 이 때 예외적인 납세의무자가 납세의무를 부담하지 않기 위해서는 과세기준일부터 10일 이내에 해당 재산의 소재지 관할 지방자치단체의 장에게 그 사실을 알 수 있는 증거자료를 갖춰 신고해야 한다. 과세표준 주택의 경우 개별주택가격 또는 공동주택공시가격에 공정시장가액비율인 60%를 곱한 금액을 과세표준으로 한다. 세율 과세표준에 <표2>의 세율을 곱하여 재산세를 산출한다. a. 별장 : 4% b. 위 외의 주택 : 0.1%~0.4% 4단계 초과누진세율 <표2> 세 부담의 상한 재산세는 공시가격이 급등하더라도 당해 연도에 부담하는 재산세의 상한을 정해놓고 있다. 주택의 경우 주택공시가격에 의해 산출된 당해 연도 재산세가 전년도 재산세액 상당액에 아래 <표3>의 비율을 곱한 금액보다 높게되면 그 금액을 한도로 재산세를 징수할 세액으로 한다. 납부기한 주택분 재산세는 전체 납부해야할 세액을 7월 16일부터 7월 31일 사이에 1/2만큼 9월 16일부터 9월 30일 사이에 1/2만큼 분할하여 납부한다. 물납과 분할납부 공시가격이 나날이 오름에 따라 재산세를 금전으로 한 번에 납부하기 어려운 경우에는 물납 또는 분할납부를 활용할 수 있다. 물납의 경우에는 재산세 납부세액이 1,000만 원을 초과하는 경우에 한하여 납부기한 10일 전까지만 신청가능하며 동일 관할구역 내의 부동산으로만 물납이 가능하다. 반면에 분할납부의 경우에는 재산세 납부세액이 250만 원을 초과하는 경우에 한해 납부기한까지 신청가능하다. 종합부동산세 종부세는 국세에 해당되며(본 글은 21.06.22. 기준으로 작성되었으며 현재 부동산 특위에서 1세대 1주택자의 종부세 과세대상을 상위 2%로 제한하는 내용을 논의중입니다.) 과세기준일 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분해 개인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 1세대 1주택자의 경우에는 9억 원의 공제금액 이외에는 6억 원의 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대해 과세되는 세금이다. 종부세 역시 재산세와 마찬가지로 정부고지세목이다. 다만 신고납부방식으로 납부하고자 하는 경우에는 신고의 방법도 가능하다. 주택분 종부세에 대해 살펴보면 다음과 같다. 납세의무자 과세기준일 매년 6월 1일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종부세의 납세의무가 있다. 다만, 재산세 납세의무자의 예외 경우와 동일하게 수탁자의 명의로 등기·등록된 신탁재산의 경우에는 위탁자가 납세의무를 진다. 과세표준 개인별로 과세기준일 현재 보유중인 주택의 공시가격 합계액에 6억 원(1세대 1주택자의 경우에는 9억 원)의 공제가격을 차감한 뒤 공정시장가액비율을 곱한 금액을 과세표준으로 한다. 세율 과세표준에 <표4>의 세율을 곱하여 종부세를 산출한다. 공제할 재산세액 주택분 과세표준 금액에 대해 해당 과세대상 주택의 주택분 재산세로 부과된 세액은 주택분 종부세 산출세액에서 이를 공제한다. 세액공제 종부세는 재산세와 다르게 요건에 부합되는 경우 산출된 세액의 일정 퍼센트(%)를 세액공제 해준다. 만 60세 이상의 고령자의 경우에는 20%~40%의 고령자 세액공제를 적용해주고 5년 이상 보유한 장기보유자에게는 20%~50%의 장기보유자 세액공제를 적용해준다. 다만, 이러한 세액공제는 1세대 1주택자에게만 적용해준다. 세 부담의 상한 종부세 역시 재산세와 마찬가지로 직전 연도의 주택에 대한 총세액상당액에 <표5>의 일정 비율을 곱한 금액을 한도로 당해연도의 종부세의 부담 상한액을 정해놓고 있다. 다만, 법인의 종부세 계산시에는 세 부담의 상한규정을 적용하지 않는다. 납부기한 종부세는 재산세와 다르게 12월 1일부터 12월 15일 사이에 납부해야 한다. 물납과 분할납부 종부세는 재산세와 다르게 물납이 불가하다. 반면에 납부해야할 세액이 250만 원을 초과하는 경우에는 종부세 납부기한까지 신청을 한 경우에 한하여 납부기한이 지난 일부터 6개월 이내에 분납이 가능하다. 종합부동산세 절세 제안 부부공동명의 활용 재산세의 경우 보유하고 있는 재산에 대해 정직하게 과세가 되기 때문에 특별히 절세방안을 모색해보기 어렵지만 종부세의 경우에는 동일한 재산에 대해서도 보유형태의 변화에 따라 세액 산출이 다르게 된다. 종부세 절세를 위해 주택 구입 시 단독명의와 부부 공동명의를 고민하게 된다. 만약 1세대 1주택자의 경우 단독명의로 구입하게 된다면 공시가 9억 원 초과하는 경우에 종부세를 부담하게 되지만, 부부 공동명의로 하게 된다면 공시가격 12억 원을 초과해야 종부세를 부담하게 된다. 이는 2021년 기준 약 123만 원 정도(농특세 20% 포함)의 종부세 차이를 발생시키게 된다. 또한, 기존 2020년 귀속분 종부세에서는 부부공동명의로 소유하고 있는 1주택자에게는 고령자 및 장기보유 세액공제를 적용하지 못했지만 2021년 귀속분 종부세부터는 납세자의 선택에 따라 부부 각각이 6억 원의 공제를 받고 고령자 및 장기보유 세액공제를 적용받지 않거나 1세대 1주택자에 해당하는 9억 원의 공제만 받고 고령자 및 장기보유 세액공제를 받는 것이 선택 가능해졌다. 주택임대사업자 활용 주택임대사업자의 혜택이 많이 사라진 것이 사실이다. 필자가 이 글을 쓰고 있는 현재 부동산특위에서도 임대사업자들의 종부세 합산배제 혜택에 대해서 폐지할지 여부를 논의중지만 생계형 소규모 임대사업자에게는 그 혜택을 계속 유지하는 것으로 보이기 때문에 주택임대사업자 활용에 대해서도 추천해본다. 주택임대사업자를 등록하게 되면 요건에 해당될 경우에 종부세 합산배제 혜택을 얻을 수 있다. 이 때에 주의할 점은 본인이 등록하고자하는 주택이 매입임대주택인지, 건설임대주택인지 여부와 해당 주택의 취득시기가 언제인지, 임대사업자 등록시기는 언제인지 등에 따라 합산배제 여부가 달라지기 때문에 적용가능 여부는 세무전문가와의 상담을 통해 결정하기 바란다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 쌍문 4동 마을 세무사로 활동하고 있다. 031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro

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  2021-06-28

• [EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 2

  부동산, 주택 취득과 관련된 세금 내 땅, 내 집을 갖게 되는 것만큼 설레는 일도 없을 것이다. 하지만 부동산을 취득할 때에는 취득세를 부담해야 한다. 과거에는 부동산 관련 세목 중 취득세의 비중은 상대적으로 낮았지만 세법 개정으로 인해 취득 당시 보유주택 수, 취득 주택의 소재지 등에 따라 중과세율이 적용되기도 한다. 이번 호에는 취득세의 전반적인 내용과 개인 주택 취득을 중심으로 부동산 취득세에 대해 살펴본다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 취득세는 법에서 열거하고 있는 ‘건축, 매매, 교환, 상속, 증여 등’의 방법으로 부동산 등을 사실상 취득하는 경우에 부과한다. 등기·등록을 하지 않더라도 해당 부동산을 사용·수익하고 있다면 사실상의 취득으로 보고 취득세를 과세한다. 취득세를 내지 않기 위해 취득을 하고도 등기·등록 등의 절차를 이행하지 않는다면 오히려 과태료 및 세법상 제재 대상이 되므로 주의해야 한다. 부동산 취득세 내용 취득세는 취득한 날부터 60일 이내에 신고·납부하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 상속으로 인한 경우에는 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월(외국에 주소를 둔 상속인의 경우 9개월)로 한다. 원칙적으로 취득세 과세대상금액(과세표준)은 신고가액으로 한다. 다만, 신고가액이 없거나 신고가액이 시가표준액보다 적은 경우 또는 증여 등의 무상취득의 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 본다. 시가표준액이란 토지의 경우 개별공시지가, 주택의 경우 개별주택가격·공동주택가격, 그 외 과세대상자산은 기준가격에 과세대상별 특성을 고려하여 지방자치단체장이 결정한 가액을 말한다. 취득세에서 가장 중요한 부분은 세율이다. 취득 원인, 취득 자산 종류, 취득 자산 면적, 취득자의 보유주택수 등 세밀히 분류하여 각기 다른 세율을 적용한다. 특히 타 부동산과 다르게 주택 매매의 경우에는 취득자의 보유 주택수에 따라 세율이 크게 차이가 나므로 주택 취득시 몇 퍼센트의 세율을 적용받게 되는지 면밀히 검토해볼 필요가 있다. 자세한 세율은 <표1>에 구분별로 정리된 세율을 참고하면 된다. 지방세법에서 열거하고 있는 몇 가지 사유에 해당하는 경우 일반세율이 아닌 중과세율을 적용한다. 중과세율이 적용되는 대표적인 경우를 살펴보면 △조정대상지역 내 2주택자, 3주택자 이상 주택 취득 △조정대상지역 외 3주택자, 4주택자 이상 주택 취득 △조정대상지역 내 기준시가 3억 원 이상 주택 증여 취득(단, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 경우 등은 제외) △법인이 주택을 취득 △별장용 주택의 취득 등이다. 부동산 취득 시 중과세율이 적용되는 경우도 있지만 오히려 감면세율을 적용받는 경우도 있다. 대표적으로 감면세율이 적용되는 경우를 살펴보면 △상속으로 인해 1세대 1주택의 취득 △상속으로 인해 피상속인이 2년 이상 자경한 농지의 취득 △자경농민이 매매로 인해 농지 취득 등이다. 주택 취득세 상속이나 증여로 취득하는 부동산의 경우에는 취득 시 신경을 써야 할 사항이 몇 가지 없다. 하지만 주택의 유상취득(매매)의 경우에는 1가구의 범위, 취득 시점의 주택 수, 취득 주택의 소재지, 신규주택 취득 시 종전주택의 처분 여부 등 신경 쓸 사항이 매우 다양하다. 주택매매로 취득세 계산 시 고려해야 할 사항들을 살펴보도록 하자. 1. 1세대 1주택 개념 지방세법에서 말하는 1세대의 범위는 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족으로 구성된 1가구를 말한다. 배우자와 미혼인 30세 미만의 직계비속의 경우에는 별도 세대로 분리되어있더라도 동일세대로 본다. 단, 미혼인 30세 미만의 자녀의 소득이 「국민기초생활 보장법」제2조제11호에 따른 기준 중위소득의 40% 이상으로서 분가하는 경우 부모와 구분하여 별도의 세대로 판단한다. (2021년 기준 1인 가구 중위소득 : 월 1,827,831원) 2. 주택수 산정 앞에서 주택의 유상취득(매매) 시 중과세율이 적용되는 경우를 살펴봤다. 그렇다면 주택의 범위는 어떤 것이 있고 주택수는 어떻게 산정되는 것인지 살펴보도록 하자. (1) 주택 범위 2020년 8월 12일 지방세법 개정으로 인해 주택의 범위에는 주택뿐만 아니라 8월 12일 이후에 취득하는 조합원입주권, 분양권, 주택으로 과세하는 오피스텔(이하 ‘주택 등’)까지 포함되게 되었다. 다만, 8월 12일 이전에 매매계약을 체결한 경우에는 주택수 산정에서 제외된다. 다만, 오피스텔의 경우 취득 시점에 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 건축물 대장상 용도대로 건축물 취득세율 4%가 적용된다. (2) 주택수 계산 취득세에서 말하는 주택수는 취득일 현재 보유중인 주택 등을 말한다. 여기서 주택의 종류에는 중과세율이 적용되지 않는 주택과 주택수 산정 시 제외되는 주택 두 가지로 나뉜다. 전자의 경우에는 해당 주택 취득 시에만 중과세율이 적용되지 않지만 후자의 경우에는 타주택 취득 시에도 주택수 산정에서 제외된다. 1) 중과세율이 적용되지 않는 주택 ① 재개발 구역 등을 제외한 지역의 시가표준액 1억 원 이하의 주택 ② 농어촌 주택 -대지면적이 660㎡ 이내 & 건축물 연면적이 150㎡ 이내 -건축물의 가액이 6,500만 원 이내 - 법에서 열거하는 특정지역 내에 있지 않을 것(광역시에 소속된 군지역 또는 수도권지역 등) ③ 주택의 시공자가 건축법상 허가를 받은 자 또는 주택법상 사업계획승인을 받은 자로부터 공사대금으로 취득한 미분양 주택 ④ 멸실목적 취득 주택 ⑤ 기타(노인복지주택, 지정·등록문화재주택, 가정어린이집용도주택, 사택 등) 2) 주택수 산정 시 제외되는 주택 ① 재개발 구역 등을 제외한 지역의 시가표준액 1억 원 이하의 주택 ② 시가표준액 1억 원 이하의 오피스텔 ③ 상속개시일로부터 5년이 지나지 않은 주택 등 ④ 주택수 산정일 현재 건축물의 가액이 6,500만 원 이내인 농어촌 주택 ⑤ 멸실목적 취득 주택 ⑥ 주택의 시공자가 건축법상 허가를 받은 자 또는 주택법상 사업계획승인을 받은 자로부터 공사대금으로 취득한 미분양 주택 중 취득일로부터 3년 이내의 주택 ⑦ 기타 (노인복지주택, 지정·등록문화재주택, 가정어린이집용도주택, 사택 등) 3. 일시적 2주택 주택 등을 1개 소유한 1세대가 해당 종전 주택 등을 소유한 상태에서 이사·학업·취업·직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택 등(신규주택 등)을 추가로 취득한 후 3년(조정대상지역의 경우에는 1년) 이내에 종전 주택 등을 처분하는 경우에는 다주택자에 대한 중과세율을 적용하지 않는다. 3년(1년) 이내에 종전 주택 등의 처분 요건을 충족하지 못한 경우에는 2주택에 대한 중과세율(8%)과의 차액(가산세 포함)이 추징된다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계의 대표세무사 월간전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무)겸 서울시 쌍문 4동 마을 세무사로 활동하고 있다. https://blog.naver.com/tax_bro Tel: 031-8027-4747 tax_bro@naver.com

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  2021-06-03

• [EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 1. 부동산 거래 단계별 세금의 이해

  김남형 세무사의 부동산과 세무 1. 부동산 거래 단계별 세금의 이해 부동산 거래의 단계는 크게 취득, 보유, 처분 세 가지로 나뉜다. 단계마다 세금이 발생하는데 해가 거듭될수록 부동산에 대한 세금구조는 복잡해지고 있다. 하지만 복잡하고 어렵다는 이유만으로 포기한다면 부동산의 가치를 지켜낼 수 없고 그릇된 의사결정을 할 수도 있다. 부동산 세금을 이해하는데 도움을 주고자 이번 호부터 연재를 시작한다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 누구나 한 번쯤은 내 집 마련의 꿈을 꾸거나 복잡한 도심 생활을 벗어나 평화로운 시골에 전원주택을 갖는 것을 꿈 꿔본 적이 있을 것이다. 하지만 단순한 꿈을 벗어나 현실에서 부동산을 구입 할 때 꼭 신경 써야할 것이 있다. ‘세금’이다. 우리나라의 세율구조는 크게 국세와 지방세로 구분돼 있다. 세금에 대한 이해를 높이기 위해서는 국세와 지방세를 정확하게 구분할 필요가 있다. 부동산 거래의 단계는 크게 취득, 보유, 처분 세 가지로 나뉜다. 단계마다 세금이 발생하는데 크게 취득단계에서는 취득세, 보유단계에서는 재산세와 종합부동산세, 처분 단계에서는 양도소득세가 발생한다. 1단계 취득 ① 취득세 모든 부동산 거래의 시작은 취득이다. 이에 따라 부과되는 취득세는 지방세에 해당된다. 지방세법에서 규정하고 있는 부동산 취득의 종류는 토지와 건축물 두 가지다. 여기에서 건축물이란 「건축법」에 따른 건축물(건축법 제2조제1항제2호 : 건축물이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물 등)과 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 레저시설, 저장시설 등 및 그 밖에 이와 유사한 시설을 말한다. 취득세는 취득 행위에 대해 세금을 부과하는 것이다. 여기서 말하는 취득 행위란 민법 등 관계법에 따라 등기·등록 등을 하지 않은 경우라도 사실상 취득한 것을 말한다. 오히려 미등기자산에 대해서는 세제상 불이익이 발생할 수 있으므로 유의해야 한다. 취득세는 취득의 원인, 취득하는 자산의 종류, 취득시기, 취득시기에 보유중인 부동산의 개수 등에 따라 세율이 달라지기 때문에 자세한 세율 등은 다음 호에 집중적으로 다루고자 한다. 취득세는 해당 과세물건을 취득한 날부터 60일 이내에 신고·납부하여야 한다. 단, 상속을 원인으로 취득한 경우에는 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월 이내에 신고·납부해야 한다. ② 부가가치세 부가가치세란 재화 또는 용역의 생산 또는 유통되는 모든 단계에서 발생하는 부가가치에 과세하는 세금을 말한다. 따라서 <표2>의 구분에 따라 과세에 해당되는 부동산을 구입하는 경우에는 구입 시 과세부분 가액의 10%에 상당하는 부가가치세를 추가로 부담해야 한다. 다만, 추가로 부담한 부가가치세가 사업용 고정자산의 취득에 해당한다면 부가가치세 조기환급 신청이 가능하다. ③ 증여세 타인(증여인)에게 부동산을 대가 없이 무상으로 취득(증여)한 수증인은 증여재산가액에 10~50%의 차등세율을 곱하여 산출된 세액을 증여세로 부담한다. ④ 상속세 피상속인의 사망을 원인으로 부동산을 취득하는 상속인은 피상속인의 상속재산가액에 10~50%의 차등세율을 곱하여 산출된 세액 중 본인이 취득한 상속재산가액에 해당하는 비율만큼 상속세를 부담한다. 2단계 보유 1) 단순 보유 시 부동산을 단순히 보유하고 있는 것만으로도 세금이 발생한다. 흔히들 ‘보유세’라고 한다. 보유세의 종류는 지방세에 해당하는 ‘재산세’, 국세에 해당하는 ‘종합부동산세’가 있다. 재산세와 종합부동산세 모두 과세기준일은 매 년 6월 1일이다. 즉, 6월 1일에 해당 재산을 사실상 소유하고 있는 자에게 해당 세금을 부과하는 것이다. 따라서 보유세를 부담하고 싶지 않다면 매매시기를 6월 1일을 기준으로 조절하면 된다. 여기에서는 개인이 부동산(토지, 건축물, 주택)을 보유하고 있는 경우에 발생하는 보유세에 대해서만 다루고자 한다. ① 재산세 재산세는 일정금액을 초과해야 세금이 부과되는 종합부동산세와는 다르게 재산의 가격과 관계없이 부과가 된다. 재산세는 자산별 과세표준에 세율을 곱하여 산출되는 금액을 부과한다. 재산세의 납부시기는 각 재산 종류별로 다르다. 토지는 매년 9월 16일부터 9월 30일까지, 건축물은 매년 7월 16일부터 7월 31일까지, 주택은 전체 세액의 2분의 1은 매년 7월 16일부터 7월 31일까지, 나머지 2분의 1은 9월 16일부터 9월 30일까지 납부한다. 재산세는 시가표준액 상승으로 인해 급격한 세부담 증가를 방지하기 위해서 세부담 상한이라는 제도를 두고 있다. 세부담 상한이란 직전연도 해당 재산세액 상당액에 일정비율을 곱한 금액을 한도로 재산세를 부과하는 것을 말한다. 토지는 150%, 건축물은 150%, 주택은 주택공시가격별로 105%~130%의 비율을 정하고 있다. ②종합부동산세 (이하 ‘종부세’) 부동산 가격이 지속적으로 상승하는 추세이고 공시가격 현실화를 정책으로 내놓고 있기 때문에 종부세는 취득이나 처분의 의사결정 시에도 중요하게 고려해야 할 세목으로 바뀌었다. 따라서 이번 호에서는 주택에 대한 종부세에 대해서만 간략하게 소개하고 종부세 전체에 대해서는 따로 다루고자 한다. 종부세는 과세기준일인 6월 1일 현재 인별로 소유한 주택의 공시가격 합계액이 일정금액을 초과하는 경우 부과하는 세금을 말한다. 6월 1일 기준으로 납세자가 보유중인 개별주택가격의 합계액 중 6억 원(1세대 1주택자의 경우에는 9억 원)을 초과하는 금액에 대해 공정시장가액비율(2021년 95%)을 곱한 금액에 차등세율을 곱하여 산출된 세액에 각종 공제항목(재산세 부담액, 1세대 1주택자 세액공제-고령자, 장기 보유자)을 차감한 금액과 세부담 상한액(150~300%) 중 작은 금액을 그 세액으로 한다. 종부세의 납부기한은 매년 12월 15일까지이며 납부해야 할 세액이 250만 원을 초과하는 경우 다음과 같이 분납을 신청할 수 있다. 2) 임대 보유 시 부동산을 보유하면서 임대하는 경우에는 앞에서 말한 보유세 외에 임대사업에 대한 부가가치세, 종합소득세도 부담하게 된다. 세목별 과세방법에 대해 살펴보면 다음과 같다. ① 부가가치세 부가가치세란 재화 또는 용역의 생산 또는 유통되는 모든 단계에서 발생하는 부가가치에 과세하는 세금을 말한다. 따라서 <표4>의 구분에 따라 과세에 해당된다면 임대용역의 대가로 받는 월세 및 간주임대료(전세금에 대한 예금 상당액)에 대해서 1년에 한 번(간이과세자) 또는 두 번(일반과세자) 부가가치세 신고·납부 의무가 있다. 반면에 면세에 해당한다면 1년에 한 번 ‘사업장현황신고’의무가 있다. ② 종합소득세 부동산에 대한 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 사업소득으로 본다. 예외적으로 지역권, 지상권에 해당하는 경우에는 기타소득으로 분류한다. 이러한 소득이 있는 경우 타소득과 합산해 소득발생일의 다음 연도 5월 31일까지 종합소득세 신고를 해야 한다. 2019년 이전 귀속분까지는 2,000만 원 이하의 주택임대소득에 대해서는 과세를 하지 않았지만 2019년 귀속분부터는 2,000만 원 이하의 임대소득에 대해서도 종합소득세 신고를 해야 한다. 3단계 처분 부동산을 취득할 때와 마찬가지로 처분할 때에도 세금이 발생한다. 처분 시 발생하는 세금은 어떤 게 있는지 살펴보면 다음과 같다. ① 부가가치세 취득 시에 부가가치세를 부담했던 부동산은 처분 시에도 부가가치세를 부담할 가능성이 높다. <표6>의 과세 여부에서 과세대상에 해당하는 부동산은 과세대상 처분가액의 10%에 해당하는 부가가치세를 매수인에게 받아서 세무서에 신고·납부해야 한다. 여기에서 주의할 점은 만약 해당 부동산이 과세대상이고 취득 당시에 부가가치세 환급을 받은 경우 취득일로부터 10년 이내에 처분 시 환급받았던 부가가치세 중 일부를 뱉어내야 할 수 있다는 점이다. ② 양도소득세 부동산의 처분 방법에는 다양한 방법이 있지만 대표적으로 ‘양도’의 방법이 있다. 양도란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도·교환·현물출자 등으로 인해 그 자산이 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 양도소득세는 기본적으로 양도가액에서 취득가액과 기타필요경비를 차감한 양도차익에 해당 부동산을 장기간 보유한 것에 대한 혜택인 장기보유특별공제를 차감한 양도소득금액에 양도소득기본공제 250만원을 차감한 양도소득과세표준이 속하는 구간별로 6%~45%까지의 차등세율을 적용하는 구조를 갖고 있다. 양도소득세 계산 시에는 고려해야 할 법률 규정이 많다. 여기에서는 대표적으로 알아야 할 규정에 대해서만 살펴본다. ▶장기보유특별공제 장기보유특별공제는 다년간 발생한 양도소득을 일시에 누진세율로 과세함에 따른 과도한 세부담을 완화하고 물가상승분 조정차원에서 도입된 제도이다. <표7>에 따라 차등적으로 공제율을 적용한다. 2021년 1월 1일 이후 양도하는 주택 중 1세대 1주택의 공제율을 적용받고자 할 경우 반드시 보유기간 중 2년 이상 거주를 해야 연도별 4%의 공제율을 적용받을 수 있다. 다만, 미등기자산, 다주택자의 조정대상지역 내 주택은 장기보유특별공제를 적용받을 수 없다. ▶양도소득기본공제 양도소득세는 부동산, 주식, 파생상품을 각 그룹별로 구분하여 그룹별로 연 250만 원의 공제를 적용한다. 토지, 건물, 주택 등은 부동산 그룹에 속하므로 같은 해에 여러 부동산을 처분하는 경우에는 250만 원까지 공제를 받을 수 있다. 다만, 미등기자산에 대해서는 기본공제를 적용받을 수 없다. ▶세율 양도소득세의 세율은 자산별, 보유기간별, 양도 시 보유주택 수별로 세율이 다양하게 이뤄져 있고 2021년 6월 1일 이후 양도하는 자산부터 세율이 변동되므로 주의깊게 봐야 한다. 추가로 조정대상지역 내 다주택자에 대해서는 기본세율에 10%~20% (2021년 6월 1일 이후 양도분에 대해서는 20%~30%)의 세율을 더하여 세율을 적용한다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계의 대표세무사 겸 서울시 쌍문4동 마을세무사로 활동하고 있다. 031-8027-4747 tax_bro@naver.com

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  2021-05-12

• [EXPERT COLUMN] 감정평가와 친해지기 사례로 본 감정평가 Q&A

  감정평가와 친해지기 사례로 본 감정평가 Q&A 부동산 공시가격은 토지의 경우 표준지공시지가·개별공시지가, 주택은 표준주택가격·개별주택가격·공동주택 공시가격·비주거용 부동산 공시가격이 있다. 감정평가액 산출과정과 관련이 있는 것은 표준지공시지가이다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) Q 공시가격이 높으면 감정평가액도 높게 나오나? 자신의 토지 3필지를 매도하기 위해 매수예정자와 가격을 협상하는데 공시지가의 2배로 계산해서 가격을 결정하고 등기 이전까지 완료했다. 그런데 1필지의 공유자가 자신이 소유했던 토지만 낮은 가격으로 팔렸다는 이의를 제기하여 감정평가를 통해서 조정을 한 사례가 있다. 이러한 결과는 공시지가에 대한 이해가 부족했기 때문에 발생했다. 얼마 전에 보상을 받은 사례가 공시지가의 2배 정도로 되었으니 자신의 토지 가치도 공시지가의 2배 정도라고 판단한 것이다. 그러나 토지 가치가 일률적으로 공시지가의 몇 배로 결정되는 것이 아니다. 용도지역, 이용상황 등에 따라 토지 가치와 공시지가의 비율은 다르다. 부동산 공시가격은 토지의 경우 표준지공시지가·개별공시지가, 주택은 표준주택가격·개별주택가격·공동주택 공시가격·비주거용 부동산 공시가격이 있다. 여러 공시가격 중에서 감정평가액 산출과정과 관련이 있는 것은 표준지공시지가이고 나머지는 국세, 지방세 등 과세에 주로 활용되고 감정평가액 산출과정에는 직접 관련이 없다. 표준지공시지가는 토지 감정평가방법의 하나인 공시지가기준법에서 필수적으로 적용된다. 공시지가기준법은 <토지 가액 = 비교표준지공시지가 × 시점수정 × 지역요인 비교치 × 개별요인 비교치 × 그 밖의 요인 보정>의 산식을 통해서 토지가액을 산정한다. 비교표준지는 감정평가 대상토지와 용도지역, 이용상황, 주위환경이 유사하고 지리적으로 근접한 표준지 중에서 선정한다. 대상토지와 가장 유사한 표준지를 비교표준지로 선정한다는 뜻이다. 표준지공시지가는 시장가치와 차이(현실화율)가 있는데 이 차이를 보정해 주는 것이 그 밖의 요인 보정이다. 표준지공시지가의 현실화율은 지역별, 용도지역별, 이용상황별로 차이가 있다. 개발사업 등으로 지가가 상승하는 지역(A지역)은 공시지가가 지가 상승을 따라가지 못해서 현실화율이 30~40%에도 못 미치는 반면, 대도시의 구도심(B지역) 등은 공시지가가 시장가치를 초과하는 경우도 있다. A지역과 B지역에 있는 토지를 감정평가한다고 할 때 그 밖의 요인은 A지역은 3.33(100/30)~2.5(100/40), B지역은 1.00 이하가 된다. 표준지공시지가의 현실화율은 용도지역별 이용상황별로도 차이가 있다는 것은 A지역 내 상업지역과 주거지역, 상업지역내 상업용과 주거용의 현실화율에 차이가 있다는 의미이다. 그 밖의 요인 보정은 표준지와 유사한 거래사례 또는 감정평가사례를 비교사례로 선정하여 산출한 가액과 표준지공시지가를 비교하여 산출한 격차율에 기초하여 산정한다. 상업지역 상업용 표준지는 상업지역 상업용 사례와 비교하고 주거지역 주거용 표준지는 주거지역 격차율을 산정하고 이에 기초하여 그 밖의 요인 보정치를 결정하는 것이다. 공시가격 특히 표준지공시지가 높다고 감정평가액이 높게 나오지는 않는다. 감정평가액은 비교표준지와 지역요인, 개별요인 비교를 하고 표준지공시지가의 현실화율을 반영하기 때문에 감정평가 대상토지의 시장가치 수준으로 결정된다. 표준지공시지가의 현실화율이 낮으면 공시가격이 낮더라도 현실화율을 반영하여 시장가치 수준으로 상향 조정되는 것이다. 일부 토지소유자들은 자신의 땅이 수용당해서 보상을 받으면 공시지가보다 낮은 가격으로 보상액이 결정되는 것은 아닌지 우려를 한다. 공시지가의 수준이 시장가치를 상회하면 공시지가보다 낮은 수준으로 결정되겠지만 일반적으로 공시지가는 시장가치에 못미치는 수준이기 때문에 공시지가보다는 높은 수준으로 결정된다. 다만 공시지가의 몇 배로 결정되는가는 시장가치 수준과 공시지가의 격차율 즉 현실화율에 의해 결정된다. Q 개발행위허가 받은 토지는 허가 전에 비해 얼마나 높게 감정평가를 받을 수 있나? “개발행위허가 전 감정평가액이 20억 원이고 얼마 전에 개발행위허가를 받았는데 얼마나 높게 감정평가액이 얼마나 나올까요?” 이러한 질문은 개발사업을 하는 사업자로부터 많이 나오는 질문이다. 건축허가 또는 개발행위허가를 받으면 감정평가액이 크게 상승하고 금융권으로부터 담보대출을 받을 때 상승한 감정평가액을 근거로 많은 대출을 받을 수 있다고 판단한다. 금융권에서는 농지(산지)전용허가 등 개발행위허가를 받은 토지에 대해서 엄격한 기준으로 심사한다. 개발행위허가 후 사업진행이 중단되는 사업장에서 대출액 환수를 하지 못하는 대출사고가 빈번하게 발생하고 있기 때문이다. 예를 들어 모 금융기관의 경우 전용허가 받은 임야의 심사기준이 상당히 까다롭다. 전용허가를 얻은 임야는 원칙적으로 임야가액으로 산정하고, 비용이 증빙이 되는 경우 전용비용을 임야가액에 포함하여 산정한다. 전용허가를 얻고 일부 토목공사가 진행된 임야는 <임야가액 + 전용비용 + 공정률에 따른 토목공사비용의 50% 이내 금액>으로 산정하고, 전용허가를 받고 토목공사가 완료된 임야는 준공검사 등에 준하는 서류를 갖춘 경우 토목공사비용의 70% 이내를 임야가액에 포함하여 산정하는 것이 가능하다. 토목공사 준공 여부는 도로, 수도, 전기 등 기반시설이 완비된 경우를 기준으로 한다. 토목공사가 완료되었더라도 지목변경이 없는 경우에는 토목공사비의 50% 이내에서 인정한다. 전용허가에 따른 특정이행조건이 부과되었을 때 조건이 이행되지 않은 경우에는 토목공사비용을 증빙하더라도 불인정한다. 농지(산지)전용허가 등 개발행위허가를 받은 토지는 소지가격(전, 답, 임야 상태 등)에 허가를 얻는데 투입된 비용이 더해진 금액으로 감정평가액이 결정된다. 토목공사를 하였다면 토목공사에 투입된 비용(과다하다고 판단되면 감액)을 고려하여 감정평가액이 결정된다. 비교표준지나 비교사례도 준공된 상태인 대지 기준이 아닌 소지 상태를 기준으로 선정하고 투입된 비용을 개별요인에서 반영하여 감정평가를 진행한다. 개발행위허가를 받은 토지는 불투명한 사업진행 때문에 금융권에서 보수적으로 접근한다. 사업이 멈추게 되면 가치가 폭락할 수도 있기 때문이다. 개발행위허가를 받았다고 감정평가액이 사업시행자가 기대하는 만큼 올라가지 않는 이유이다. Q 일단지란 어떤 개념이고, 일단지로 감정평가하면 감정평가액이 높아지나? 「감정평가에 관한 규칙」등 감정평가관계 법규에서는 ‘감정평가는 대상물건마다 개별로 한다’는 개별물건기준 원칙을 규정하고 있다. 예외적으로 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 둘 이상의 대상물건에 대하여 하나의 감정평가액을 산정하는 일괄감정평가를 할 수 있다. 2개 필지 이상의 토지를 일괄 감정평가한다는 의미는 2개 필지 이상의 토지를 일단지로 감정평가한다는 의미이다. ‘일단지’라 함은 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지를 의미하며, 용도상 불가분의 관계라 함은 지적공부상 2필지 이상의 토지가 일단을 이루어 같은 용도로 이용되고 있으며, 이러한 이용이 사회적, 경제적, 행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성 측면에서도 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다. 일단지로 감정평가하면 감정평가액은 높아진다. <그림 1>에서 1~5번 토지를 개별로 감정평가할 경우와 일단지로 감정평가할 경우을 비교하면 다음과 같다. 1번 토지(480㎡)는 광대세각 세장형, 2번 토지(480㎡)는 광대한면 세장형, 3번 토지(177㎡)는 세각(가) 가장형, 4, 5번 토지(각각 165㎡)는 각각 세로(가) 세장형이고, 2020년 1월 1일 기준 공시지가는 1번 13,630,000원/㎡, 2번 12,810,000원/㎡, 3번 7,130,000원/㎡, 4, 5번 각각 6,881,000원/㎡이고, 공시지가의 1.5배를 감정평가액으로 가정할 경우 필지별 감정평가액은 <표1>과 같다. <그림 1>에서 1~5번 토지를 개발하여 5개 필지에 건축허가를 받고 건물을 신축했다면 1~5번 토지는 일단지로 판단할 수 있고 일단지로 감정평가할 수 있다. 광대세각의 세장형 토지로 1번 토지와 유사한 수준인 20,000,000원/㎡으로 감정평가를 하면 29,340,000,000원이 되어 개별로 감정평가할 때보다 약 20% 증가한다. 후면에 있는 3, 4, 5번 토지가 1, 2번 토지와 일단지가 되면서 가치 상승이 된 것이다. 일단지와 관련된 쟁점은 개발단계에 있는 토지의 일단지 여부이다. 개발행위허가 시점, 건축허가 시점 또는 착공신고 완료시점을 일단지로 보는 가에 대한 판단이다. 대법원은 개발단계에 있는 나지에 대한 현실적인 이용상황의 판단과 관련하여 관계 법령에 의하여 건축물의 부지조성을 목적으로 한 개발행위(토지의 형질변경)허가를 받아 그 토지의 형질을 대지로 변경한 다음 토지에 건축물을 신축하는 내용의 건축허가를 받고 그 착공신고서까지 제출했고, 형질이 변경된 이후에 그 토지가 대지로서 매매되는 등 형질이 변경된 현황에 따라 정상적으로 거래된 사정이 있는 경우 건축물을 건축하는 공사를 착공하지 못했더라도, 현실적인 이용 상황을 대지로 평가함이 상당하다고 판시(대법원 2012.12.13. 선고 2011두24033 판결)한 바 있다. 국토교통부는 여러 필지가 일단지로 공장설립 승인, 건축허가 및 착공신고를 완료하고, 일체로 거래된 후 토목공사를 했으나, 그 토지의 일부가 도로사업에 편입되어 보상평가를 하게 되는 경우 일괄평가 할 수 있는지 여부와 만약 일괄평가 한다면 어는 단계(개발행위허가, 건축허가, 착공신고 등)부터 일단지로 평가해야 하는지 여부와 관련하여 “공장을 건설하기 위해 공장설립 승인, 건축허가 및 착공신고를 완료하고 일체로 거래된 후 토목공사를 한 상태라면 일단지로 볼 수 있는 여지가 있다고 보입니다”라고 유권해석(부동산평가과-2444, 2011.08.10.)한 바 있다. 대법원 판례와 국토부의 유권해석을 종합해보면, 개발단계에 있는 토지는 착공신고, 토목공사 완료, 일체로 거래되는 관행 등을 고려하여 장래에 일단지로 이용되는 것이 확실시 된다면 용도상 불가분의 관계를 인정하여 감정평가를 할 수 있다. 일단지로 감정평가할 경우에도 성숙도를 감안해야 한다. Q 재개발 재건축 사업에서 종전자산 감정평가를 높게 받으면 조합원에게 유리한가? 재개발 재건축 사업에서 조합원은 종전자산 감정평가액에 비례율을 곱한 권리가액이 조합원 분양가인 종후자산 감정평가액보다 높으면 그 차액을 받는다. 그러나 권리가액이 분양가보다 낮으면 그 차액을 분담금으로 지급해야 한다. 이러한 경제적인 부담을 줄이기 위해서 어떤 조합원들은 감정평가액을 높여 달라고 주장하기도 한다. 종전자산감정평가액이 올라가면 조합원 부담이 줄어드는가? 권리가액은 <종전자산감정평가액 × 비례율>로 결정되고, 비례율은 <(총분양가(종후자산감정평가액) - 총사업비용) ÷ 종전자산감정평가액>으로 산정된다. 이 산식에서 종전자산감정평가액이 증가하면 비례율이 떨어지기 때문에 권리가액이 증가한다는 보장이 없다. 예를 들어 종전자산감정평가액 3,000억 원, 종후자산감정평가액이 5,000억 원, 총사업비용이 2,000억 원이라고 하면 비례율은 <(5,000억 원 - 2,000억 원) / 3,000억 원 = 100%>가 되고, 권리가액은 3,000억 원 × 100% = 3,000억 원이 된다. 조합 세대가 500세대이고 세대별 종전 종후 감정평가액이 동일하다고 가정하면 1세대당 권리가액은 6억 원, 분양가격은 10억 원, 분담금은 4억 원이 된다. 만약 다른 조건은 동일하고 종전자산감정평가액이 3,300억 원으로 상승하면 비례율은 <(5,000억 원 - 2,000억 원) / 3,300억 원 = 91%>로 줄어들고, 권리가액은 3,300억 원 × 0.91 = 3,000억 원으로 차이가 없다. 종전자산감정평가액은 그대로 두고 총사업비용을 줄여야 비례율이 상승하고 권리가액도 올라간다. 사례에서 총사업비용을 10% 줄여서 1,800억 원으로 감액될 수 있다면 비례율은 107%가 되고 권리가액은 6억4천만 원이 되어 분담금이 3억6천만 원으로 4천만 원 줄어든다. 총사업비용에는 건축공사비, 조합운영비, 금융비융 등이 포함되어 있는데 사업기간이 길어질수록 비용이 증가한다. 재개발 재건축 사업에서 건축공사비, 조합운영비, 금융비용 등 총사업비용를 줄이는게 조합원의 권리가액을 높여서 조합원을 유리하게 하는 지름길이다. Q 입주권과 분양권도 감정평가를 받을 수 있나? 입주권과 분양권은 재개발사업이나 재건축사업에서 모두 새롭게 완공될 주택에 입주할 수 있는 권리라는 점에서 차이가 없으나 권리를 취득하는 방법, 내용에서 차이가 있다. 입주권은 재개발 재건축사업에서 조합원 입주권을 의미하고, 조합원 자격을 취득한 후 조합원 분양신청, 관리처분계획인가로 얻게 되는 입주할 수 있는 권리를 말한다. 분양권은 비조합원이 청약 당첨을 통한 분양계약으로 얻게 되는 사업지에 새로 완공될 주택에 입주할 수 있는 권리를 말한다. 입주권과 분양권 모두 동, 호수가 확정되어 있는 경우에는 감정평가의 대상이 된다. 입주권과 분양권 모두 추후 완공될 주택(부동산)을 취득할 수 있는 권리로서 경제적 가치가 있기 때문이다. 다만, 동, 호수가 확정되어 있는 경우로 한정되는 것은 공동주택은 같은 단지 내에서 층과 호에 따른 시장가치의 차이가 발생해서 동, 호수가 확정되어야 감정평가액을 산정할 수 있기 때문이다. 동, 호수가 확정되지 않았다는 것은 감정평가의 대상이 확정되지 않았다는 의미가 된다. 감정평가를 하려면 그 대상이 확정돼야 하는데 그 대상을 알 수 없을 경우에 해당됨을 의미하는 것이다. 「상속세 및 증여세법」 시행령 제51조(지상권등의 평가) 제2항에 입주권 등을 감정평가대상으로 규정하고 있다. 입주권과 분양권의 감정평가 대상은 동, 호수를 지정받은 추후 입주할 아파트가 되고, 감정평가액은 감정평가일(기준시점)까지 지급한 금액과 기준시점 현재 프리미엄 상당액을 합한 금액이 된다. 기준시점까지 지급한 금액은 입주권의 경우 <권리가액(조합원 종전자산 감정평가액 × 비례율) + 기 납부한 분담금의 계약금 및 중도금>이 되고, 분양권은 계약금 및 중도금 등의 지급액이 된다. 기준시점 현재 프리미엄 상당액은 입주권은 <준공후 세대의 시장가치 - 조합원 분양가격>, 분양권은 <준공후 세대의 시장가치 - 분양가격>이 된다. Q 용적률이 200%에서 400%로 상향되면 토지 가치도 2배 오르나? 용도지역에 따라 토지 가치가 차이가 난다. 토지 가치의 차이는 왜 발생할까? 각 용도지역에서 허용하는 용적률 차이 때문이다. 용적률은 토지 면적 대비 건축할 수 있는 지상층의 건물 연면적을 의미한다. 토지 가치는 용적률에 정비례(즉 용적률이 2배가 되면 토지 가치도 2배로 상승)해서 상승하는가? 용적률이 상승하면 토지 가치도 상승하지만 정비례해서 상승하지는 않는다. 일반주거지역은 제1종부터 제3종까지 있는데 최대 허용 용적률이 제1종은 200%, 제2종은 250%, 제3종은 300%, 준주거지역은 500%, 일반상업지역은 1,300%이다. 서울특별시 토지가격비준표 상으로는 1종일반주거지역 1.00, 2종일반주거지역 1.05, 3종일반주거지역 1.12, 준주거지역 1.16, 일반상업지역 1.58이다. 용적률 200%(1종일반주거)가 250%(2종일반주거)로 상향되면 토지가치는 5% 상승(용적률 10% 증가에 토지가치 1% 상승), 300%(3종일반주거)로 상향되면 토지가치는 12% 상승(용적률 10% 증가에 토지가치 1.2% 상승)한다. 용적률에 비례해서 토지가치가 상승하지 않음을 나타낸다. 토지가치가 용적률에 정비례하지 않는 이유는 토지공간의 입체이용률과 건물의 한계효용계층으로 설명이 가능하다. 토지공간의 입체이용률이란 토지의 입체적 이용에서 가장 이용가치가 높은 지표면상의 이용률을 100으로 했을 경우 이를 기준으로 지상·지하의 층별에 따른 각 부분의 이용가치의 증감률을 말한다. 토지공간의 입체이용률은 건물의 한계효용계층을 결정하는 근거가 된다. 토지 이용을 극대화하기 위한 방법이 건물의 고층화인데, 건물의 고층화는 관련 법률에 따른 용적률, 층수 제한 등 법률적 측면과 건축 기술 등 기술적 측면이 있고 건물의 높이를 어느 정도하는 것이 경제적으로 가장 능률적인 상태가 되는가를 판단하여 그 때의 층수가 건물의 한계효용층수가 된다. 용적률의 변화에 따른 토지 가치의 변화를 연구한 논문『용적률 가치산정을 위한 비선형헤도닉공간모형의 적용』(맹준영, 2015)에서는 <표 2>와 같이 용적률이 10% 증가할 때마다 증가하는 토지가치의 증가율을 나타낸다고 한다. 앞의 논문 연구 결과에 따르면 용적률이 증가에 따른 지가의 증가율은 토지의 용도 및 용적률 구간에 따라 다양한 형태를 보인다. 주거용(단독주택 및 다세대주택)은 용적률이 증가함에 따라 대체로 선형적인 토지가치의 증가가 나타나고 있고, 상업용(주상용 및 상업용/업무용)은 용적률이 낮은 구간(100~200%)에서는 토지 가치가 용적률이 증가함에 따라 급격하게 상승하고, 용적률이 높은 구간(주상용 200~400%, 상업용/업무용 650~900%)에서는 용적률이 상승함에 따라 토지 가치의 상승폭이 낮은 폭으로 상승한다. 이와 같은 결과는 토지의 입체이용이 다르게 나타나기 때문이다. 주거용은 층수가 높아질 때 효용이 달라지지 않기 때문이고, 상업용/업무용은 1층에 토지가치가 가장 많이 배분되고 층수가 올라갈수록 효용이 급격하게 떨어지기 때문이다. 용적률 증가에 따른 오피스 및 상가의 평가가격 증가분을 연구한『용적률 가치산정에 관한 연구』(신우진, 김양희, 한국부동산연구원, 2010)에서는 다음 <표3>, <표4>와 같이 하부시장별 용적률 증가에 따른 평오피스빌딩 및 부지, 상가건물 및 부지의 평가가가격 상승분이 나타난다고 한다. <표3>은 용적률 600%인 빌딩을 하부시장의 기준 오피스로 하여 용적률이 800%, 1,000%, 1200%가 될 때의 오피스부동산 평가가격과 비교한 것으로, 평균적으로 용적률이 200%, 400%, 600% 증가할 때 평가가격은 각각 23%, 38%, 49% 증가하여 용적률 1% 증가 시 오피스시장의 평가가격은 각각 0.11%, 0.10%, 0.08% 증가함을 나타낸다. <표4>는 용적률 150%인 건물을 하부시장의 기준 상가로 하여 용적률이 200%, 250%, 300%가 될 때의 상가부동산 평가가격과 비교한 것으로, 평균적으로 용적률이 50%, 100%, 150% 증가할 때 평가가격은 각각 23%, 42%, 55% 증가하여 용적률 1% 증가 시 오피스시장의 평가가격은 각각 0.47%, 0.42%, 0.37% 증가함을 나타낸다. 용도지역 변경 등으로 용적률이 상승되었다고 토지 가치가 용적률에 정비례해서 상승하지 않는다. 건물의 효용이 용적률만큼 상승하는가, 건축비용 등의 고려, 허용 용적률에도 불구하고 시장상황에서 경제적으로 최대 가능한 용적률은 얼마인지를 감안하여 토지 가치의 상승률을 판단해야 한다. ※감정평가 전문가 칼럼은 이번 호를 끝으로 연재를 마칩니다. 그동안 12회에 걸쳐 소중한 원고를 보내준 전수호 나라감정평가법인 이사께 진심으로 감사드립니다. - 편집자 註 - 전수호(나라감정평가법인 이사 / 감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net

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  2021-04-22

• [EXPERT COLUMN] 천방지축 감정평가액, 오해와 진실

  천방지축 감정평가액, 오해와 진실 가치기준, 목적, 조건, 법률, 기준시점의 차이에 따는 감정평가는 감정평가액의 차이가 발생하는 것이 당연하다. 천방지축 감정평가액의 오해는 감정평가액 차이의 발생 이유를 모르기 때문이다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 동일한 물건에 감정평가액이 왜 다르지? 자신이 갖고 있는 부동산에 대해 감정평가를 받았는데 감정평가액이 여러 가지 금액으로 다르게 나온다면 어떻게 이해해야 할까? 감정평가를 규정하고 있는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」을 비롯한 감정평가관계법규를 위반한 감정평가(예를 들면 ①대상물건 현황 오류 ②표준지공시지가 등 사례선정 오류 ③요인 비교의 오류 등)를 제외하면 감정평가액은 ①가치기준(기준가치)의 차이 ②감정평가목적의 차이 ③감정평가조건의 유무 ④근거법률의 차이 ⑤기준시점의 차이에 의해 다를 수 있다는 사실을 이해하여야 한다. 가격 price, 가치 value, 가액 estimated amount ‘감정평가의 대상은 토지 등이고 감정평가를 하여 구하고자 하는 가치는 경제적 가치이며, 감정평가는 토지 등의 경제적 가치를 판단하는 행위로서 그 결과를 일정요건에 맞추어 가액으로 표시하는 것에 이르러서야 효력이 있는 감정평가라 할 수 있다’(감정평가 실무기준 해설서Ⅰ, 9쪽, 이하 ‘해설서’라 한다). 해설서는 감정평가는 가격이 아닌 가치를 판단하고 감정평가의 최종결과를 가액으로 표현한다고 하여, 가격과 가치, 가액을 다음과 같이 명확하게 구분하고 있다. 가격은 교환거래에서 매수자와 매도자가 상호 합의한 거래금액을 말하는 것으로, 거래가 종료되면 이 금액은 가격이 된다. 즉 가격은 교환의 결과로 나타난다. 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값이다. 따라서 가격은 과거의 값이 되지만, 가치는 가치에 대한 접근 방법에 따라 기대되는 편익이 달라질 수 있기 때문에 다양한 형태를 갖는다. 감정평가에서 가격은 결과적인 의미(거래가격)로서 단독으로 사용되지만 가치는 시장가치, 공정가치, 투자가치, 특수가치 등 하나의 물건에 대하여 다양한 형태의 가치로 표현될 수 있다. 가액은 정상적인 거래에서 거래 자산에 화폐로 지불될 수 있는 금액을 표시한 것이다. 대상물건의 경제적 가치를 판단하는 행위인 감정평가는 대상물건의 가치를 추정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 과정이다. 동일한 부동산에 대해서 감정평가액이 다를 수 있다고 보는 것이 가치 다원론이다. 해설서는 가치는 장래 기대되는 편익의 현재가치로 접근방법에 따라 기대되는 편익이 달라질 수 있기 때문에 다양한 형태를 갖는다고 하여 가치다원론의 입장이라고 할 수 있다. 가치기준(기준가치) - 시장가치와 시장가치 외의 가치 가치기준(기준가치)는 ‘특정시점에서 감정평가의 기본이 되는 가치측정원칙에 대한 개념’이라고 정의된다. 즉 시장에서의 노출정도, 당사자의 거래 동기나 행동양식에 대한 가정 등을 포함한다. 그러나 가치기준은 감정평가에 적용된 감정평가방법을 의미하는 것이 아니다. 「감정평가에 관한 규칙」은 시장가치를 기준으로 한다고 규정하고 있다. 시장가치는 ‘대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 공개된 후, 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가액’이라고 정의된다. 시장가치를 기준가치(가치기준)으로 한다는 의미는 시장가치의 정의를 가정한 가치를 산정한다는 뜻이다. 대상물건이 통상적인 시장에서 거래되지 않으면 시장가치가 아니다. 예를 들어 재건축사업과 재개발사업에서 종전자산 및 종후자산의 감정평가액은 조합원간의 상대적인 균형이 중요하고 일반적으로 시장가치에 비해 낮은 경우가 일반적이다. 통상적인 시장을 상정하지 않기 때문에 시장가치가 아닌 시장가치외의 가치가 된다. 그렇다면 재개발 재건축사업의 종전 종후자산 감정평가액이 시장가치가 아니라면 시장가치외의 가치 중 어떤 가치인가? 우리나라에서는 감정평가관계법규 어디에서도 시장가치 외의 가치를 규정하거나 정의하고 있지 않다. 국제평가기준 등에서 정의하고 있는 시장가치 외의 가치는 투자가치, 공정가치, 특수가치 등이 있다. 투자가치는 ‘투자대상 자산 또는 운용 목적이 확정된 특정 소유자, 투자가 집단의 부동산 가치이다.’ 투자가치는 시장에서 일반적으로 통용되는 수익률이 아닌 투자자의 독자적인 투자기준에 해당하는 투자수익률에 따라 달성가능한 성과를 분석하고자 하는 특정 당사자의 투자부동산의 가치이다. 일반적인 공정가치는 회계기준에서 사용하는 공정가치 개념보다 넓은 개념이다. 회계기준에서 사용하는 공정가치 개념은 시장가치와 유사한 개념이다. 회계기준에서 사용하는 공정가치는 ‘측정 일에 시장참여자 사이의 정상거래에서 자산을 매도하면서 수취하거나 부채를 이전하면서 지급하게 될 가격’으로 정의된다. 회계기준에서 사용하는 공정가치를 제외한 공정가치는 ‘자산의 교환을 하고자 하는 특정한 당사자 간에 합리적으로 합의하여 결정된 가격’을 의미한다. 양 자의 차이는 ‘시장참여자와 특정한 당사자 간’의 차이에 있다. 시장가치가 통상적인 시장을 전제한다면 공정가치는 시장이 특정한 이해당사자로 제한된다. 공정가치는 자산이 광범위한 시장에 방매할 필요가 없으며, 당사자 사이에 합의된 가격은 일반적인 시장에서보다는 관련 당사자가 보유한 권리에 대한 특정 이익(또는 손실)을 반영한 결과가 된다. 공정가치는 기업체의 지분 취득을 위한 가격산정에 적용된다. 특정 당사자 사이에서만 발생하는 특수한 증분가치는 해당 당사자 간에는 공정한 가격일 수 있으나 일반시장에서 형성되는 가격과는 다를 수 있다. 특수가치는 자산의 독특한 특성으로 인해 발생하는 시장가치 이상의 가치이다. ‘해당 자산이 일반 시장참여자가 아닌 특정 구매자 또는 한정된 구매자에게만 특별한 이점을 발생시킬 때 나타난다. 결합가치는 특수가치의 일종으로 두 개 이상의 자산이 결합하여 한 개의 자산이 되었을 때 그 가치가 개별자산의 가치 합계보다 큰 경우를 말한다. 감정평가 목적 감정평가 목적은 무엇을 위해서 감정평가 하는가를 의미한다. 가장 많이 접하는 감정평가 목적은 담보, 보상, 재무보고, 경매·공매, 소송(행정, 민사), 도시정비, 일반거래 등이 있다. 감정평가목적과 용도는 유사하다고 볼 수 있으나 일반거래 목적의 감정평가의 용도는 세무용, 현물출자용, 매각가·매입가 결정 등 여러 가지가 있을 수 있다. 담보 목적 감정평가는 담보를 제공받고 대출을 하는 은행·보험회사·신탁회사·일반기업체 등이 대출을 하거나 채무자가 대출을 받기 위하여 의뢰하는 담보물건에 대한 감정평가이다. 담보 목적의 감정평가는 담보물의 환가성을 고려해야 한다. 채권자 입장에서 담보물을 통한 상환이 중요하기 때문이다. 담보 목적의 감정평가도 시장가치를 기준으로 한다. 시장가치를 기준으로 하되 환가성, 수익성, 시장성, 지속성 등을 고려하여 감정평가액을 결정한다. 보상목적의 감정평가는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 등 보상관련 법규의 규정에 따라야 한다. 다른 목적의 감정평가와 가장 두드러진 차이점은 해당 사업으로 이한 가치 변동(개발이익)이 있으면 이를 배제하도록 되어 있다는 점이다. 재무보고목적의 감정평가는 「주식회사등의 외부감사에 관한 법률」 제5조제3항의 회계처리기준에 따른 재무보고를 목적으로 하는 공정가치의 추정을 위한 감정평가이다. 재무보고목적의 감정평가는 감정평가관계법규 및 한국채택국제회계기준을 근거로 한다. 재무보고목적의 공정가치는 시장가치와 유사하다. 회계기준에서 공정가치는 ‘측정일에 시장참여자 사이의 정상거래에서 자산을 매도하면서 수취하거나 부채를 이전하면서 지급하게 될 가격’으로 정의된다. 경매 또는 공매 목적의 감정평가는 경매 또는 공매의 대상이 되는 물건의 최저매각가격을 결정하기 위한 감정평가이다. 경매(공매) 목적의 감정평가는 시장가치를 기준으로 한다. 소송(행정, 민사) 목적의 감정평가는 행정소송이나 민사소송에서 감정평가는 부동산, 기타 재산의 시가나 임대료를 산정하여 소송상의 증거자료로 활용하기 위하여 원고 또는 피고가 재판부에 신청하였을 경우 수행한다. 도시정비 감정평가는「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업과 관련된 감정평가로서 재건축사업, 재개발사업의 종전자산과 종후자산 감정평가, 국·공유재산의 처분 감정평가, 매도청구, 토지등의 수용등을 위한 감정평가를 한다. 종전자산의 감정평가는 사업시행인가고시가가 있은 날의 현황을 기준으로 감정평가하되, 조합원별 조합출자 자산의 상대적 가치비율 산정의 기준이 되므로 대상물건의 유형·위치·규모 등에 따라 감정평가액의 균형이 유지되도록 한다. 종후자산의 감정평가는 분양신청기간 만료일 또는 의뢰인이 제시하는 날을 기준으로 대상물건의 유형·위치·규모 등에 따라 감정평가액의 균형이 유지되도록 한다. 종전 및 종후 자산 감정평가는 절대 금액이 아니라 조합원의 균형이 중요한 상대적 금액이 중요하다. 종전 및 종후 자산 감정평가는 시장가치외의 가치를 기준으로 한다. 재개발 사업구역 안에 있는 국공유지를 사업시행자에게 매각하는 경우 도로를 ‘대’로 변경하여 의뢰하면 ‘대’를 기준으로 감정평가하고, 재건축 사업구역 안에 있는 국공유지는 공부상 지목에도 불구하고 ‘대’를 기준으로 감정평가한다. 매도청구에 따른 감정평가는 기준시점에 현실화·구체화되지 아니한 가치 변동분(개발이익)이나 조합원의 비용분담을 전제로 한 가치변동분(개발이익)은 배제하여 감정평가한다. 사업구역 안 토지등의 수용등에 따른 감정평가는 “토지보상법”에 따라 감정평가한다. 일반거래 목적의 감정평가는 감정평가서의 용도가 다양하다. 상속세나 증여세의 기초가액을 결정하기 위해 관할 세무서에 제출할 용도, 부동산의 매각 가격의 기초를 제공하기 위한 용도, 투자자의 투자가치를 산정하여 펀드의 기초로 제공하기 위한 용도 등 앞에서 언급된 담보, 경매, 보상, 소송 등의 목적이 아닌 다양한 용도의 감정평가로 수행되는 것이 일반거래 목적의 감정평가이다. 조건부 감정평가 「감정평가에 관한 규칙」은 현황기준을 감정평가의 원칙으로 규정하고 있다. 감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용을 제외한다) 및 공법상 제한 상태를 기준으로 해야 한다. 그러나 이러한 현황기준 원칙에도 불구하고 감정평가조건을 붙여 감정평가 할 수 있다. 감정평가조건은 ① 감정평가관계법규에 감정평가조건의 부가에 관한 규정이 있는 경우 ② 의뢰인이 감정평가조건의 부가를 요청하는 경우 ③ 감정평가의 목적이나 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 당연히 감정평가조건의 부가가 필요하다고 인정되는 경우에 한정하여 붙일 수 있다. 택지비 산정을 위한 감정평가는「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」과「공동주택 분양가격 산정을 위한 택지평가지침」에서 ‘택지조성이 완료되지 않은 소지 상태인 토지는 택지조성이 완료된 상태를 상정하고, 이용 상황은 대지를 기준으로 평가해야 한다’고 하여 감정평가조건의 부가를 규정하고 있다. 의뢰인이 감정평가조건을 제시하고 제시된 조건의 실현을 가정하여 감정평가를 요청할 수 있다. 의뢰인의 요청에 따라 건축허가 및 일단지, 개발사업에서 사업계획에 따라 건물이 준공된 상태 등을 가정하여 감정평가 할 수 있다. 이 경우 감정평가 조건의 합리성, 적법성, 실현가능성을 검토해야 한다. 사회통념상 당연히 감정평가조건이 부가되어야 하는 경우는 감정평가의 목적이나 대상물건의 특성에 따라 당연히 감정평가조건이 부가되는 경우를 말한다. 국·공유지 처분 평가에서 지목 및 이용 상황이 구거 또는 도로인 토지를 인접 토지소유자 등에게 매각할 때 현실 이용 상황이 아닌 용도폐지를 전제로 하여 감정평가 하는 경우가 해당된다. 가치기준이 다르면 감정평가액도 다르다 예를 들어 D 업무용 빌딩에 대해서 시장가치와 투자가치를 기준으로 감정평가를 할 때 감정평가액에 차이가 있다. D 업무용 빌딩에서 창출되는 순수익이 연간 10억 원이라고 할 때 수익환원법으로 가치를 산정하면 환원율에 의해 수익가액이 결정된다. 시장에서 통용되는 환원율이 5%이나 대상물건에 투자하는 투자자는 4%의 환원율로 자신의 투자가치를 산정한다면 시장가치는 200억 원(=10억 원 ÷ 0.05)이나 투자가치는 250억 원(=10억 원 ÷ 0.04)이 된다. 투자자가 시장 수익률보다 낮은 수익률로 투자하는 이유는 상당히 낮은 이자율로 차입하거나 높은 자본 차익의 기대가 가능하기 때문이다. 재개발 재건축 사업의 종전 종후 감정평가는 시장가치가 아닌 시장가치외의 가치라고 할 수 있다. 도시정비사업의 종전 종후 감정평가는 조합원간의 상대적 균형이 중요하고 비례율 산정을 통해 관리처분의 기준을 제시하기 때문에 시장가치와 차이가 난다. 예를 들면 조합원 분양가격이 7억 원인데 인근 유사 물건의 시장가치는 10억 원으로 차이가 나는 사례는 자주 발견할 수 있다. 조합원 분양가격 7억 원은 시장가치가 아닌 시장가치외의 가치 그 중에서도 공정가치에 해당된다고 할 수 있을 것이다. 목적이 다르면 감정평가액도 다르다 동일한 물건에 대해서 감정평가목적이 다르면 감정평가액도 다르다. 동일한 물건에 대하여 담보 목적과 경매 목적으로 감정평가를 한다면 일반적으로 담보 목적의 감정평가액이 경매 목적의 감정평가액에 비해 낮은 수준으로 결정된다. 예를 들어 분양가 5억 원의 상가 건물이 있다고 하면 경매 목적의 감정평가액은 분양가 수준에서 결정될 가능성이 높다. 그러나 담보 목적의 감정평가에서는 해당 상가 주위 환경이 아직 성숙되지 않아서 임차인을 찾기가 어렵거나 임대료가 낮은 수준으로 형성되고 있다면 성숙도나 환가성을 고려하여 분양가에 비해 상당히 낮은 수준으로 결정될 가능성이 높다. 일반거래 목적과 보상 목적의 감정평가액도 차이가 난다. 보상 목적은 사업으로 인한 가치변동(개발이익)을 배제하도록 관련 법령에서 규정하고 있기 때문에 표준지 선정, 사례 선정 등이 일반거래 목적과 차이가 있다. 개발사업으로 인해 대상 토지의 용도지역이 1종일반주거지역에서 일반상업지역으로 변경되었을 경우, 일반거래 목적에서는 변경된 용도지역인 일반상업지역으로 보상 목적에서는 변경 전 용도지역인 1종일반주거지역으로 감정평가를 한다. 감정평가 목적에 의해 감정평가방법이 달라지고 감정평가액도 차이가 나는 것이다. 조건에 의해 감정평가액이 달라진다 면적이 25,000㎡인 20필지의 토지(용도지역 자연녹지/지목 전, 답, 임야/이용상황 전, 답, 임야)를 개별 필지별로 감정평가(현황 기준)할 때 125억 원(1 필지 평균 단가 500,000원/㎡)이 된다고 가정한다. 이 20필지 토지를 전원주택으로 건축허가를 받고 건물이 완공되어 지목이 ‘대’로 전환되는 조건(감보율 35%)으로 감정평가를 하면 현황 기준일 때와 어떤 차이가 있을까? 인근 단독주택으로 이용되는 ‘대지’의 가격수준이 1,500,000원/㎡으로 이 가격수준으로 감정평가를 하면 감정평가액은 약 244억 원(= 25,000㎡ × 0.65 × 1,500,000원/㎡) 이 된다. 감정평가액이 2배 정도 상승하게 된다. 그러나 만약 대상토지에 건축허가를 받지 못하거나 건축허가를 받았으나 사업이 진행되지 못하여 건축허가가 취소된다면 가치는 큰 폭으로 하락한다. 감정평가 조건의 합리성, 적법성, 실현가능성을 검토해야 하는 이유이다. 감정평가액의 차이가 나는 이유는 비교표준지를 전, 답, 임야에서 ‘대’로 선정하여 ‘전, 답, 임야’ 가격수준에서 ‘대’가격 수준으로 상승시키기 때문이다. 대상물건이 같은데 감정평가액의 차이가 너무 크면 감정평가조건이 있는지 감정평가서를 살펴보아야 한다. 근거 법률에 따라 감정평가액이 달라진다 예를 들어 학교용지를 감정평가 할 때 근거 법률에 따라 감정평가액이 달라진다. 학교용지의 공급은「학교용지 확보 등에 관한 특례법」과 「학교시설사업 촉진법」에 근거하고 있다. 특례법은 공립 초·중·고교를 대상으로 사업시행자가 개발사업으로 학교용지를 조성 공급하고 교육청이 사업시행자에게 매수하여 학교용지를 확보한다. 촉진법은 모든 초·중·고교와 특수학교를 대상으로 교육청이 도시계획시설사업(학교) 사업시행자로부터 협의 취득하여 학교용지를 확보한다. 특례법은「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」(국공유지는「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」적용)을 적용하여 감정평가하고, 촉진법은 토지보상법을 적용하여 감정평가하도록 규정하고 있다. 특례법에 따른 감정평가는 가치 변동분(개발이익)을 반영하고 공법상 제한상태를 반영하는 반면에 촉진법에 따른 감정평가는 가치변동분(개발이익) 배제, 당해사업으로 인한 공법상 제한을 반영하지 않는다. 따라서 표준지 공시지가 선정도 다르고, 감정평가에 적용할 거래사례, 감정평가사례 선정도 달라져 감정평가액도 차이가 난다. 기준시점에 따라 감정평가액이 달라진다 기준시점이란 감정평가의 기준이 되는 시점을 의미한다. 일반적으로 기준시점은 가격조사를 완료한 날짜로 하고, 소급적용이나 장래시점을 기준으로 할 수도 있다. 다만 가격조사가 가능한 경우에 한정한다. 감정평가서에 기재된 기준시점을 확인하고 기준시점에 차이가 있다면 동일 물건이라도 감정평가액이 차이가 날 수 있다. 2019년 1월 30일 기준과 2020년 1월 30일 기준의 감정평가액은 기준시점 당시의 거래가격 수준 등 경기 변동을 반영한다. 거래가격이 상승추세에 있다면 감정평가액도 상승하고, 거래가격이 하향추세에 있다면 감정평가액은 하락할 것이다. 동일한 물건의 감정평가액에 차이가 있다면 기준시점을 확인하고 감정평가액이 적정하게 되었는지를 판단하여야 한다. 감정평가의 이해에 달려 있다 가끔 주위에서 감정평가와 관련한 사건을 접한다. 대부분 감정평가관계 법규를 준수하지 않고 감정평가를 한 결과이다. 감정평가관계 법규를 준수하지 않았다는 것은 한국감정평가사협회나 법인 등에서 규정하고 있는 절차를 무시하거나 관련 법규의 규정을 고의 또는 중과실로 위반하는 행위를 했다는 의미이다. 현황이 맹지인데 도로가 있다고 한 경우, 개발행위허가를 받기 어려운 토지인데 개발행위허가를 받았거나 가능하다고 한 경우, 비교가능하지 않거나 부적정한 비교표준지나 비교사례를 선정하는 경우 등이다. 감정평가 목적이 같고 가치기준(기준가치)도 같은데 감정평가액의 차이가 크다면 감정평가관계법규를 준수했는지 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 만약 관계 법규를 위반했다면 가치다원론으로 설명할 수 없는 감정평가액이 된다. 같은 물건에 대한 감정평가액은 가치기준(기준가치), 감정평가 목적, 감정평가 조건 여부, 근거 법률, 기준시점에 따라 차이가 날 수 있다. 즉 감정평가관계 법규를 준수한 감정평가에서 발생하는 감정평가액 차이는 이유와 근거가 있다. 가치기준, 목적, 조건, 법률, 기준시점의 차이에 따는 감정평가는 감정평가액의 차이가 발생하는 것이 당연하다. 천방지축 감정평가액의 오해는 감정평가액 차이의 발생 이유를 모르기 때문이다. 감정평가액 차이의 발생 이유를 이해하면 천방지축 감정평가액의 진실을 알게 된다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net

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  2021-03-22

• [EXPERT COLUMN] 일조권·조망권·통행권도 감정평가 대상인가?

  일조권·조망권·통행권도 감정평가 대상인가? 일조권과 조망권, 통행권도 감정평가의 대상이 된다. 그 근거는 「감정평가에 관한 규칙 제25조, 제26조」에 있다. 일조권 침해로 인한 피해액을 산정하는 방법은 부동산 감정평가방법인 원가법, 거래사례비교법, 수익환원법을 적용할 수 있다. 조망권 침해로 인한 손해배상에 대해서 법원은 대체로 부정하고 있다. 통행권은 민법 제219조에서 인정하고 있다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) <연재 순서> 01. 부동산 공시가격의 이해 1) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나 -표준지 공시지가 -표준주택가격 및 공동주택가격 2) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나 -개별공시지가, 개별주택가격, 비주거용 부동산가격 02. 상속세 증여세 감정평가로 절세 가능한가? 03. 재건축·재개발 감정평가의 올바른 이해 04. 보상, 감정평가 절차 및 불만 해결법 05. 200평 수용, 환지로 돌아온 건 120평 06. 경매, 감정평가 과연 믿을 만한가? 07. 감정평가 잘 받는 토지 따로 있다 08. 감정평가 잘 받는 건축구조 따로 있다 09. 일조권, 조망권, 통행권 등도 감정평가 대상인가? 10. 천방지축 감정평가액, 오해와 진실 11. 감정평가와 친하기_사례로 본 감정평가 Q&A 일조권, 조망권, 통행권의 개념 (1) 일조권 일조권이란 일정량의 햇빛을 확보할 수 있도록 법적으로 보호받는 권리를 말한다. 서구에서는 태양에 의한 광효과만을 보호하는 채광권(The Right of Light)의 형태로 나타나고 있고, 우리나라와 일본에서는 광효과 뿐만 아니라 열효과, 압박감 등의 부수적인 효과를 포함하는 복합적인 내용의 권리로 인식되고 있다. 일조는 물리적, 심리적으로 인간의 주거환경에 가장 큰 영향을 미치는 요소이며, 건축법에서 정의하고 있는 인접한 동 간격은 실제로 적합한 일조시간의 확보를 기본적인 목적으로 하고 있다. 건축법 제53조 및 동법 시행령 제86조는 일조 등의 확보를 위하여 건축물의 높이를 제한하고, 동일 대지 안에서 2동 이상의 건축물의 경우 모든 세대가 동지를 기준으로 9시에서 15시 사이의 2시간 이상을 계속하여 일조를 확보할 수 있는 높이 이하로 건축하여야 한다고 규정하고 있다. 이 규정은 우리나라 일조 소송의 수인한도 판단 기준으로 되고 있다. 판례는 “동지일 기준 9시부터 15시까지의 사이 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상이 확보되는 경우 또는 동지일을 기준으로 8시에서 16시까지 사이의 8시간 중 일조시간이 통틀어서 최소한 4시간 정도 확보되는 경우에는 수인하여야 하고, 위 두 가지 중 어느 것에도 속하지 아니하는 경우에는 수인한도를 넘는다고 봄이 상당하다”라고 하여 일조권 침해 기준을 제시하고 있다. (2) 조망권 조망권이란 먼 곳을 바라볼 수 있는 권리를 말하며, 주로 바다, 강 또는 산을 바라볼 수 있는 권리를 말하고 바다, 강 또는 산이 아니라 할지라도 먼 곳을 바라볼 수 있는 권리도 해당된다. 조망은 각 세대에서 얼마나 좋은 경관이 바라보일 수 있도록 건물이 배치되었느냐와 앞 건물에 의해서 가로막혀진 전면공간이 얼마나 개방, 폐쇄감을 느끼느냐에 따라 좌우된다. 실제로 부동산 시장의 거래에서는 특별한 조망요인이 없는 경우 조망과 압박감, 개방감은 성격상 유사한 관련을 갖고 취급되며 조망의 좋고 나쁨이 세대별 격차지수에 미치는 영향은 아파트 단지별로 차이가 있다. (3)통행권 통행권은 주위토지통행권을 말하는 것으로 토지 소유자가 자신의 토지 주위의 다른 토지를 통행할 수 있는 권리를 말한다. <그림 1>에서 ‘갑’이 자신 소유 토지로 가기 위해서 ‘을’소유 토지의 일부를 통로로 사용할 수 있는 권리를 말한다. 주위토지통행권은 민법 제219조 제1항에서 인정하고 있다. ‘어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다.’고 하여 주위토지통행권을 인정하고 그 요건을 규정하고 있다. 제2항에서 ‘전항의 통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상하여야 한다.’고 하여 타인 소유 토지의 통행 대가로 지료를 지급하도록 하고 있다. 세대별 효용지수 재개발 재건축 사업에서 종전 종후 아파트의 감정평가는 기준호수의 기준단가를 거래사례비교법으로 결정한 후, 기준호수의 기준단가에 세대별 효용지수를 곱하여 각 세대별 가액을 산정한다. 세대별 감정평가액은 다음과 같은 산식으로 산정된다. 세대별 효용지수는 아파트의 가치형성요인 중 개별(호별)요인에 해당되는 것으로 주택형(면적), 타입(평면 구조), 동별(동별 위치에 따라 근린생활시설과의 거리, 학교 등 공공시설과의 거리 등에서 발생하는 효용차이), 층별, 향별, 주거환경지수(일조, 조망, 소음, 사생활침해확률)로 구성된다. 층별 효용지수 층별 효용지수는 건물의 층별로 파악되는 효용 격차로써 구분소유건물 중에서 기준층 전유부분의 단위 면적당 효용에 대한 각 층의 효용비를 말한다. 아파트는 고층으로 구성되어 층별에 따른 가격 격차가 발생하고 있으며, 층별 효용지수는 층별에 따른 일조, 통풍, 조망, 프라이버시 등이 좌우하기 때문에 아파트의 가치형성요인 중 가장 중요하다. 아파트의 층별 선호는 수직적 위치의 차이에 따라 층별 주거단위에 대한 감정평가액에 차이를 낳는다. 층별 효용에 영향을 미치는 요인은 ① 일조·채광 ② 조망·압박감 ③ 소음 ④ 엘리베이터 이용 ⑤ 시각적 프라이버시 ⑥ 재해시 안전 ⑦ 통풍 및 공기 등이 있다. 층별 가격격차는 로얄층을 100으로 했을 때 주택산업연구원 등의 연구결과에 따르면 최저층은 85~90%, 준로얄층은 96~98% 수준이다. 향별 효용지수 향은 주택 등이 위치한 장소에서 바라보게 되는 앞면을 의미하며, 아파트에서 향은 태양광선으로부터 얻어질 수 있는 채광 및 열 효과를 포함하는 일조의 의미가 크고, 통풍, 살균, 소독 등의 물리적 효과와 정서적 안정과도 관련이 있다. 일반적으로 아파트 거주자의 향별 선호도는 “남향 > 남동향 > 남서향 > 동향 > 서향 > 북동향, 북서향 > 북향”순이다. 주택산업연구 등의 연구결과에 따르면 남향을 100으로 했을 때 동향은 95~96%, 서향은 93~95% 수준이다. 주거환경지수 (1) 주거환경영향 분석 주거환경지수는 일조, 조망, 소음, 사생활침해확률 등으로 구성되는데, 층별, 향별 효용지수와 중복되기 때문에 층별, 향별 효용지수를 결정할 때 중복되는 주거환경지수는 제외해야 한다.주거환경지수는 일반적으로 전문용역기관에 주거환경영향 분석을 의뢰하여 그 분석결과에 기초하여 산정한다. 주거환경영향 분석은 ① 현장조사 및 자료수집(현장 디지털 촬영 실시, 설계도서, 향측 수치데이터, 실측 자료 및 기타 관련 자료 수집) ② 디지털 맵(Digital Map) 작성(분석 대상 표고, 배치 및 구조 검토) ③ 3D Modeling(주어진 자료를 근거로 3차원 Map 작성, 주변환경 Modeling) ④ 검증(작성된 3D Map의 신뢰도 검증) ⑤ 프로그램 작동 ⑥ Computer Simulation ⑦ 주거환경영향 분석 ⑧ 보고서(분석 결과 도출, 검사 및 확인 등 거친 후 보고서 작성)의 절차를 거친다. (2) 주거환경 요소별 효용지수 ① 분석결과 요약 외부 전문기관에 의뢰하여 분석한 세대별 주거환경 분석결과를 요약한다. 예시하면 외부 전문기관의 A단지 종후 아파트의 세대별 주거환경 분석결과가 <표1>과 같이 요약될 수 있다. <그림 2>는 일조 시뮬레이션과 조망 분석 그래픽의 예시를 나타낸다. ② 주거환경 요소별 효용지수 <표2>의 주거환경 요소별 효용지수는 <표1>의 주거환경 분석결과를 효용지수로 전환한 결과이다. <표2>에 의한 주거환경 요소별 효용지수는 층별, 향별 효용에서 반영된 효용지수가 중복되지 않도록 한 결과이다. 주거환경 요소별 효용지수는 세대별 효용지수에 반영되어 세대별 가액에 영향을 미친다. 손해배상 산정을 위한 일조권 감정평가 (1) 일조권 침해는 손해배상의 대상이 되는가? 법원은 “건물의 신축으로 인하여 그 이웃 토지상의 거주자가 직사광선이 차단되는 불이익을 받은 경우에 그 신축행위가 정당한 권리행사로서의 범위를 벗어나 사법상 위법한 가해행위로 평가되기 위해서는 그 일조방해의 정도가 사회통념상 일반적으로 인용하는 수인한도를 넘어야 한다.”(대법원 2002. 12. 10. 선고 2000다72213 판결)고 판시하여 사회통념상 일반적으로 인용하는 수인한도를 넘어야 일조침해는 손해배상의 대상이 된다고 하였다. 수인한도와 관련 법령의 준수 여부에 대해서 법원은 “고층아파트의 건축으로 인접 주택에 동지일 진태양시를 기준으로 08:00~16:00 사이의 일조시간이 2분~150분에 불과하게 되는 일조 침해가 있는 경우, 그 정도가 수인한도를 넘었으므로 아파트 높이가 건축 관련 법규에 위반되지 않았음에도 불구하고 불법행위가 성립된다”(대법원 2000. 5. 16. 선고 98다 56997 판결)고 하여 건축 관련 법규 위반 여부에 관계없이 수인한도를 초과하는 경우에는 불법행위에 해당된다고 하였다. 수인한도에 대해서는 “동지일을 기준으로 9시부터 15시까지 사이의 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되는 경우 또는 동지일을 기준으로 8시에서 16시까지 사이에 8시간 중 일조시간이 통틀어서 최소한 4시간 정도 확보되는 경우에는 이를 수인하여야 하고, 그 두 가지 중 어느 것에도 속하지 아니하는 일조 저해의 경우에는 수인한도를 넘는다고 봄이 상당하다.”(서울 고법 1996.03.29 선고94나 11806판결)고 하여 수인한도의 기준을 제시하였다. 위 내용을 요약하면 동지일 기준 9시부터 15시까지 사이의 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되거나 동지일 기준 8시에서 16시까지 사이에 8시간 중 총 일조시간이 최소한 4시간 확보되는 경우에는 수인해야 하고, 일조권 침해가 수인한도를 넘는 경우 건축 관련 법령의 준수 여부와 관계없이 불법행위에 해당되고 일조권 침해로 인한 손해배상 청구의 대상이 가능하다. (2) 일조권 침해로 인한 손해배상액 산정 일조권 침해로 인한 피해액을 산정하는 방법은 부동산 감정평가방법인 원가법, 거래사례비교법, 수익환원법을 적용할 수 있다. 거래사례가 통계 분석에 유의할 정도로 많을 경우 계량적 감정평가방법(특성가격접근법)을 적용할 수도 있다. 원가법에 의한 감정평가는 일조시간의 감소로 인한 추가 비용 부분만 고려하게 되어 구체적인 추가비용의 내역과 침해 기간의 산정에 객관성이 결여되고 기타 간접적인 하락요인이 충분히 반영되지 못하는 단점이 있다. 수익환원법에 의한 감정평가는 일조시간 감소로 인한 임대수익의 차이에 따른 수익의 감소를 기준으로 피해액을 산정하게 되나, 일조시간 감소로 인한 임대수익의 차이가 나는 사례의 포착이 현실적으로 어려운 단점이 있다. 거래사례비교법은 유사침해사례를 분석하여 대상 부동산의 가치하락을 산정하는 방법이다. 일반적으로는 가해 건물에 의한 침해가 없는 상태를 상정하여 부동산 가액을 결정하고, 부동산 가치형성요인 중 일조 침해가 미치는 부분에 대하여 개별적인 침해 정도에 따른 침해율을 적용하여 일조 침해에 따른 침해액을 산정한다. 예를 들어 B아파트의 가해 건물에 의한 침해가 없는 상태를 상정한 가액을 거래사례비교법으로 산정한 결과 10억원이라고 가정한다. 신축 전 일조시간과 신축 후 일조시간을 비교하여 수인한도를 초과하는 개별 호수를 선정한다. 수인한도에 따른 개별호수의 침해 피해율을 산정하여 침해피해액은 산정한다. 101호의 침해피해율이 2.5%라고 하면 피해액은 2500만원(10억원 ×0.025)이 된다. 조망권 침해는 손해배상의 대상이 되는가? 조망권 침해로 인한 손해배상에 대해서 법원은 대체로 부정하고 있다. 법원은 “어느 토지나 건물의 소유자가 종전부터 향유하고 있던 경관이나 조망이 그에게 하나의 생활이익으로서의 가치를 가지고 있다고 객관적으로 인정된다면 법적인 보호의 대상이 될 수 있는 것인 바, 이와 같은 조망이익은 원칙적으로 특정의 장소가 그 장소로부터 외부를 조망함에 있어 특별한 가치를 가지고 있고, 그와 같은 조망이익의 향유를 하나의 중요한 목적으로 하여 그 장소에 건물이 건축된 경우와 같이 당해 건물의 소유자나 점유자가 그 건물로부터 향유하는 조망이익이 사회통념상 독자의 이익으로 승인되어야 할 정도로 중요성을 갖는다고 인정되는 경우에 비로소 법적인 보호의 대상이 되는 것이라고 할 것이고, 그와 같은 정도에 이르지 못하는 조망이익의 경우에는 특별한 사정이 없는 한 법적인 보호의 대상이 될 수 없다”(대법원 2004. 9. 13. 선고 2003다64602 판결 등 참조)고 하여 조망이익이 독자의 이익으로 인정되지 않는 한 손해배상의 대상이 되지 않는다고 하였다. 조망이익이 독자의 이익으로 인정받아야 조망 침해로 인한 손해배상이 가능하다. 조망권 가치는 얼마나 되나? 그렇다면 독자적인 조망이익에는 무엇이 있을까? 한강을 포함한 서울 강남의 양재천, 강북의 중랑천, 강서지역의 안양천 등의 강 조망, 서울 숲, 용산, 여의도 일대 등의 도시공원 조망, 북한산, 대모산, 관악산의 산 조망 등이 있다. 호수, 바다 조망도 조망권에 포함된다. 이러한 조망권은 부동산 가치에 중요한 요인으로 작용하여 공시가격이나 거래가격에 반영된다. 그렇다면 조망권 가치는 얼마인가? 지난 2016년 정태윤의 박사학위 논문에 따르면 ‘내륙도시인 서울에서는 산 조망권이 11.89%, 강 조망권이 18.19%, 해안도시인 부산에서는 산 조망권 -10.49%, 강 조망권 8.21%, 바다 조망권 22.66%가 아파트 가격에 영향을 미친다’고 분석하였다. 특히 ‘부산 해운대구 바다 조망권은 47.91%까지 가격에 영향을 미친다’고 분석했다. (「내륙도시와 해안도시의 조망권 가치 비교연구」, 2016학년도 창원대학교 경영학과 박사과정 논문) 한강변 조망권 아파트는 성수동 갤러리아포레, 트리마제를 비롯해 용산구 이촌동 래미안 첼리투스, 강남구 삼성동 아이파크, 청담동 청담자이, 압구정동 현대, 서초구 반포동 아크로 리버파크 등이 대표적이다. 이들 단지들은 같은 단지 내에서도 조망권 유무에 따라 공시가격은 물론 시세도 수억원 이상 차이가 난다. 성수동 트리마제 아파트의 전유면적 136.56㎡의 거래사례를 살펴보면 층에 따라 약 7억원에서 14억원의 차이가 난다. 트리마제 아파트 전유면적 136.56㎡ 2018년 7층은 28억원원, 34층은 35억 5천만원에 거래되어 약 7억원의 차이, 같은 아파트 같은 면적 2020년 4층은 30억 6천만원, 44층은 44억원에 거래되어 약 14억원의 차이를 보였다. 이 사례의 거래가격 차이가 전부 조망권 때문은 아니겠으나 중요한 요인으로 작용한 것은 명백하다고 할 것이다. 주위토지통행권 감정평가 주위토지통행권은 앞서 보았듯이 민법 제219조에서 인정하고 있고, 통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상하여야 한다. 배상이 아니라 보상인 것은 주위토지통행권에 의한 통행이 적법하기 때문이다. 통행지의 사용료를 산정하여 보상액이 결정된다. 주위토지통행권 자체를 감정평가하는 것보다는 통행지를 통행함으로써 발생하는 통행지 소유자의 손해액을 감정평가하고, 감정평가는 통행지의 사용료 산정이 된다. 통행지의 사용료 산정은 토지 임료 감정평가와 마찬가지로 임대사례비교법, 적산법, 수익환원법 감정평가3방법을 적용할 수 있고, 일반적으로 토지 임료는 적산법을 적용하여 감정평가한다. 주위토지통행권으로 인한 토지 사용료 감정평가는 통행권자와 통행지 소유자 간의 다툼에 의한 민사소송에서 법원의 감정 요청으로 진행된다. <그림 3>에서 기호 (1) 토지 소유자와 기호 (2),(3) 토지 소유자 간 주위토지통행권을 둘러싼 소송이 2차례 있었다. 첫 번째 소송에서는 기호 (2), (3) 토지 소유자가 승소하고, 두 번째 소송에서는 기호 (1) 토지 소유자가 승소하였다. <그림 3>에서 (1)-1 부분은 대지이고 바탕색이 흰색인 (1)-2 부분은 현황 도로이다. 첫 번째 소송은 기호 (2), (3) 토지 소유자가 기호(1) 토지 소유자를 상대로 ‘통행방해금지가처분’을 신청한 것이다. 기호 (2), (3) 토지 소유자가 기호 (2), (3) 지상에 도시형 생활주택 신축허가를 받아 신축공사를 시작하였는데 기호 (1) 토지 소유자가 공사를 위해 필요한 통로인(1)-1 부분에 굴삭기 등을 적치하는 방법으로 신청인들의 통행을 방해하고 있는 것에 대해 주위토지통해권을 인정한 사건이다. 기호(2), (3) 토지는 대체 통행로가 북동측에 있으나 대체 통행로와 공사 현장이 최대 7미터 가량 고도 차이가 나고 레미콘 등 공사 차량이 대체 통행로에서 공사 현장까지 진입하기가 상당히 곤란하다는 이유로, 기호 (2), (3) 토지 지상의 주택 신축공사를 위하여 기호(1)-1 부분을 통행할 수 있는 주위토지통행권을 취득하였다고 봄이 상당하다고 판시했다. 두 번째 소송은 기호 (2), (3) 토지 지상에 건축물이 완공된 후 기호 (2), (3) 토지 소유자가 기호(1) 토지 소유자를 상대로 기호 (1)-1에 대한 주위토지통행권을 신청한 것이다. 법원은 기호 (2), (3) 토지의 북동측에 대체 통행로가 있으므로 본건 주위토지통행권을 인정할 수 없다고 하였다. 첫 번째 소송 사례에서 기호 (2), (3) 토지 소유자는 기호 (1)-1을 통행하여 발생하는 손실을 보상해야 한다. 그 보상액은 해당 토지의 사용료가 되는데, 해당 토지의 기초가액은 도로가 아닌 대지로 감정평가한다. 일조권, 조망권, 통행권도 감정평가의 대상이다 일조권과 조망권, 통행권도 감정평가의 대상이 된다. 앞에서 살펴보았듯이 일조권은 일조침해에 따른 손해배상액 산정을 위한 감정평가가 진행되고, 일조권과 조망권은 아파트 세대별 감정평가액을 산정하기 위한 세대별 효용지수의 요인으로써 가치형성요인이 된다. 조망권은 독자의 이익으로 인정되는 한강 조망을 비롯한 강 조망, 바다 조망 등이 부동산 가치에 중요한 역할을 하는 경우 독자적인 가치 산정의 대상이 된다. 통행권은 주위토지통행권으로 통행지의 손실보상액을 산정하기 위한 사용료 감정평가의 대상이 된다. 일조권, 조망권, 통행권 감정평가의 근거는 「감정평가에 관한 규칙 제25조, 제26조」에 있다. 「감정평가에 관한 규칙」 제25조는 “소음 등으로 인한 대상물건의 가치하락에 대한 감정평가”에 대하여 ‘감정평가업자는 소음·진동·일조침해 또는 환경오염 등(이하 “소음등”이라 한다)으로 대상물건에 직접적 또는 간접적인 피해가 발생하여 대상물건의 가치가 하락한 경우 그 가치하락분을 감정평가할 때에 소음등이 발생하기 전의 대상물건의 가액 및 원상회복비용 등을 고려하여야 한다’고 규정하고 있다. 「감정평가에 관한 규칙」 제26조(그 밖의 물건의 감정평가)는 “감정평가업자는 제14조부터 제25조까지에서 규정되지 아니한 대상물건을 감정평가할 때에 이와 비슷한 물건이나 권리 등의 경우에 준하여 감정평가하여야 한다”고 규정하고 있다. 즉 「감정평가에 관한 규칙」 제25조 및 제26조에 근거하여 일조권, 조망권, 주위토지통행권을 감정평가할 수 있고, 감정평가방법은 원가법, 거래사례비교법, 수익환원법 3방법 모두 적용할 수 있다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net

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  2021-02-10