[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 3 주택 보유와 재산세·종합부동산세

김남형 세무사의 부동산과 세무 3
주택 보유와 재산세·종합부동산세

주택 취득 시 취득세를 내야 한다. 그 다음 보유하는 동안 보유세를 내야 하는데, 그 종류에는 재산세와 종합부동산세가 있다. 과거에 재산세는 당연히 내야하는 세금으로 인식했지만, 종합부동산세(이하 종부세)의 경우에는 그렇지 않았다. 고액의 주택에 대해서만 납부하는 것으로 알고 있는 경우가 많았다. 이제는 정부의 공시가격 현실화 발표에 따른 보유세 인상과 부동산 세법 개정으로 인해 그 중요성이 달라졌다.

글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사)

재산세

재산세는 지방세에 해당되며 과세기준일 현재 지방세법에서 열거하고 있는 재산세 과세대상(토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기)을 보유하고 있는 경우에 부과되는 세금이다. 지방세이기 때문에 재산이 여러 지방자치단체에 소재하고 있으면 각 지자체별로 재산세가 부과된다.

납세의무자

재산세는 원칙적으로 재산세 과세기준일인 매년 6월 1일에 해당 재산을 사실상 소유하고 있는 자가 부담한다. 따라서 6월 1일에 매매계약이 이루어진 경우에는 매수인이 재산세를 부담하게 된다. 또한 공유재산의 경우에는 본인이 사실상 소유하는 지분비율만큼 재산세 납세의무를 부담한다.

다만, 예외적으로 <표1>에 열거한 사유에 해당되면 사실상 소유자가 아니라도 열거된 납세의무자가 재산세를 부담한다. 이 때 예외적인 납세의무자가 납세의무를 부담하지 않기 위해서는 과세기준일부터 10일 이내에 해당 재산의 소재지 관할 지방자치단체의 장에게 그 사실을 알 수 있는 증거자료를 갖춰 신고해야 한다.

과세표준
주택의 경우 개별주택가격 또는 공동주택공시가격에 공정시장가액비율인 60%를 곱한 금액을 과세표준으로 한다.

세율
과세표준에 <표2>의 세율을 곱하여 재산세를 산출한다.

a. 별장 : 4%

b. 위 외의 주택 : 0.1%~0.4% 4단계 초과누진세율 <표2>

세 부담의 상한

재산세는 공시가격이 급등하더라도 당해 연도에 부담하는 재산세의 상한을 정해놓고 있다. 주택의 경우 주택공시가격에 의해 산출된 당해 연도 재산세가 전년도 재산세액 상당액에 아래 <표3>의 비율을 곱한 금액보다 높게되면 그 금액을 한도로 재산세를 징수할 세액으로 한다.

납부기한

주택분 재산세는 전체 납부해야할 세액을 7월 16일부터 7월 31일 사이에 1/2만큼 9월 16일부터 9월 30일 사이에 1/2만큼 분할하여 납부한다.

물납과 분할납부

공시가격이 나날이 오름에 따라 재산세를 금전으로 한 번에 납부하기 어려운 경우에는 물납 또는 분할납부를 활용할 수 있다. 물납의 경우에는 재산세 납부세액이 1,000만 원을 초과하는 경우에 한하여 납부기한 10일 전까지만 신청가능하며 동일 관할구역 내의 부동산으로만 물납이 가능하다. 반면에 분할납부의 경우에는 재산세 납부세액이 250만 원을 초과하는 경우에 한해 납부기한까지 신청가능하다.

종합부동산세

종부세는 국세에 해당되며(본 글은 21.06.22. 기준으로 작성되었으며 현재 부동산 특위에서 1세대 1주택자의 종부세 과세대상을 상위 2%로 제한하는 내용을 논의중입니다.) 과세기준일 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분해 개인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 1세대 1주택자의 경우에는 9억 원의 공제금액 이외에는 6억 원의 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대해 과세되는 세금이다. 종부세 역시 재산세와 마찬가지로 정부고지세목이다. 다만 신고납부방식으로 납부하고자 하는 경우에는 신고의 방법도 가능하다. 주택분 종부세에 대해 살펴보면 다음과 같다.

납세의무자

과세기준일 매년 6월 1일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종부세의 납세의무가 있다. 다만, 재산세 납세의무자의 예외 경우와 동일하게 수탁자의 명의로 등기·등록된 신탁재산의 경우에는 위탁자가 납세의무를 진다.

과세표준

개인별로 과세기준일 현재 보유중인 주택의 공시가격 합계액에 6억 원(1세대 1주택자의 경우에는 9억 원)의 공제가격을 차감한 뒤 공정시장가액비율을 곱한 금액을 과세표준으로 한다.

세율

과세표준에 <표4>의 세율을 곱하여 종부세를 산출한다.

공제할 재산세액

주택분 과세표준 금액에 대해 해당 과세대상 주택의 주택분 재산세로 부과된 세액은 주택분 종부세 산출세액에서 이를 공제한다.

세액공제

종부세는 재산세와 다르게 요건에 부합되는 경우 산출된 세액의 일정 퍼센트(%)를 세액공제 해준다. 만 60세 이상의 고령자의 경우에는 20%~40%의 고령자 세액공제를 적용해주고 5년 이상 보유한 장기보유자에게는 20%~50%의 장기보유자 세액공제를 적용해준다. 다만, 이러한 세액공제는 1세대 1주택자에게만 적용해준다.

세 부담의 상한

종부세 역시 재산세와 마찬가지로 직전 연도의 주택에 대한 총세액상당액에 <표5>의 일정 비율을 곱한 금액을 한도로 당해연도의 종부세의 부담 상한액을 정해놓고 있다. 다만, 법인의 종부세 계산시에는 세 부담의 상한규정을 적용하지 않는다.

납부기한

종부세는 재산세와 다르게 12월 1일부터 12월 15일 사이에 납부해야 한다.

물납과 분할납부

종부세는 재산세와 다르게 물납이 불가하다. 반면에 납부해야할 세액이 250만 원을 초과하는 경우에는 종부세 납부기한까지 신청을 한 경우에 한하여 납부기한이 지난 일부터 6개월 이내에 분납이 가능하다.

종합부동산세 절세 제안

부부공동명의 활용

재산세의 경우 보유하고 있는 재산에 대해 정직하게 과세가 되기 때문에 특별히 절세방안을 모색해보기 어렵지만 종부세의 경우에는 동일한 재산에 대해서도 보유형태의 변화에 따라 세액 산출이 다르게 된다. 종부세 절세를 위해 주택 구입 시 단독명의와 부부 공동명의를 고민하게 된다.

만약 1세대 1주택자의 경우 단독명의로 구입하게 된다면 공시가 9억 원 초과하는 경우에 종부세를 부담하게 되지만, 부부 공동명의로 하게 된다면 공시가격 12억 원을 초과해야 종부세를 부담하게 된다. 이는 2021년 기준 약 123만 원 정도(농특세 20% 포함)의 종부세 차이를 발생시키게 된다.

또한, 기존 2020년 귀속분 종부세에서는 부부공동명의로 소유하고 있는 1주택자에게는 고령자 및 장기보유 세액공제를 적용하지 못했지만 2021년 귀속분 종부세부터는 납세자의 선택에 따라 부부 각각이 6억 원의 공제를 받고 고령자 및 장기보유 세액공제를 적용받지 않거나 1세대 1주택자에 해당하는 9억 원의 공제만 받고 고령자 및 장기보유 세액공제를 받는 것이 선택 가능해졌다.

주택임대사업자 활용

주택임대사업자의 혜택이 많이 사라진 것이 사실이다. 필자가 이 글을 쓰고 있는 현재 부동산특위에서도 임대사업자들의 종부세 합산배제 혜택에 대해서 폐지할지 여부를 논의중지만 생계형 소규모 임대사업자에게는 그 혜택을 계속 유지하는 것으로 보이기 때문에 주택임대사업자 활용에 대해서도 추천해본다.

주택임대사업자를 등록하게 되면 요건에 해당될 경우에 종부세 합산배제 혜택을 얻을 수 있다. 이 때에 주의할 점은 본인이 등록하고자하는 주택이 매입임대주택인지, 건설임대주택인지 여부와 해당 주택의 취득시기가 언제인지, 임대사업자 등록시기는 언제인지 등에 따라 합산배제 여부가 달라지기 때문에 적용가능 여부는 세무전문가와의 상담을 통해 결정하기 바란다.