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부동산과 세무 11 농지 자경 시 세액감면 혜택
- 1월 호에서 다룬 ‘비사업용 토지’ 관련 주제에서 “비사업용 토지란 토지를 재산증식 수단으로 사용하는 것을 막고, 해당 토지를 목적에 맞게 사용하도록 만들기 위해 분류한 개념이다”라고 언급했었다. 그렇다면 농지는 해당 토지의 목적에 맞게 농사를 지어야 한다는 뜻인데, 이번 호에서는 농지에 농사를 지은 경우에 받을 수 있는 세액감면 혜택에 대해 알아본다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 자경 농지 세액감면‘자경 농지 세액감면’은 농민 육성정책 일환으로 농지 소재지에서 거주하는 자가 8년 이상 직접 경작한 농지를 양도하는 경우에는 양도소득세 100%를 1억 원 한도(5년간 세액감면 합계 2억 원 한도)로 감면해 준다. 그럼 해당 감면을 받기 위한 세부적인 요건을 알아보겠다. 1 거주자 요건‘자경 농지 세액감면’을 받기 위해서는 다음 중 하나의 지역에 거주(재촌) 하면서 직접 경작을 하고 있는 거주자(비거주자가 된 날로부터 2년이 된 자도 포함) 여야 한다. 2 직접 경작(자경) 요건다음 중 하나에 해당하는 요건을 갖춰 자기가 직접 경작한 농지여야 세액감면을 받을 수 있다. 3 경작 기간 요건‘자경 농지 세액감면’을 받기 위해서는 *8년 이상 직접 경작을 해야 한다. 다만, 해당 경작 기간을 판단할 때 피상속인(피상속인 배우자도 포함) 또는 거주자가 다음 중 하나에 해당하는 기간이 있다면, 해당 기간은 경작 기간 계산에서 제외한다. 즉, 농업 외의 사업, 근로소득이 일정 금액 이상 있는 경우에는 경작 기간 산정에서 제외한다는 뜻이다. 반대로 농지를 상속받은 자가 다음 중 하나에 해당한다면 피상속인, 피상속인의 배우자가 경작한 기간도 상속인 경작 기간으로 인정해 주기도 한다. 4 농지 요건양도일 현재 지목이 ‘농지’여야만 세액감면을 받을 수 있는 게 원칙이다. 다만, 다음에 해당하는 경우에는 양도일이 아닌 각 경우별 기준일을 따라 농지 여부를 판단하고 해당 기준일에 농지라면 요건을 갖춘 것으로 본다. 다만, 아래에 해당하는 경우에는 농지일지라도 세액감면을 받을 수 없다. 5 입증 자료위의 ‘자경 농지 세액감면’ 요건들을 갖췄다면, 이를 입증하기 위해 양도소득세 신고 시 세액감면 신청과 함께 증빙자료를 제출해야 한다. 이에 관해 정해진 법은 없기 때문에 아래 예시 자료를 참고로 본인이 요건을 갖춰 실제로 경작했음을 입증할 수 있는 서류를 제출하면 된다. ‘자경 농지 세액감면’은 농지와 관련된 대표적인 세액감면 제도이다. 따라서 많은 사람들이 8년 이상 농사를 지으면 양도소득세를 내지 않는다고 알고 있지만, 세부적인 규정까지는 정확하게 알고 있지 못한 경우가 있다. 이번 호에서도 세부적인 규정까지는 다루지 못했지만, 통상적인 규정에 대해 다뤄봤으니 본인이 세액감면 대상에 해당되는지 자가 점검을 해보는 데 도움이 되길 바란다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사)홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 마을 세무사로 활동하고 있다.031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro
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부동산과 세무 11 농지 자경 시 세액감면 혜택
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부동산과 세무 9 비사업용 토지 및 토지 관련 세액감면 제도
- 토지 양도 시 주의할 점은 해당 토지가 비사업용 토지인지 여부를 판단하는 것과 적용받을 수 있는 세액감면 제도가 어떤 것들이 있는지 파악하는 것이다. 주택의 경우 정부의 부동산 정책에 따라 그 시기마다 적용되는 세액감면 혜택이 다양하게 있는 반면에 상대적으로 토지는 단조로운 세액감면 제도를 갖고 있다. 이번호에서는 비사업용 토지와 토지 관련 세액감면 제도에 대해 알아보겠다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 비사업용 토지1. 비사업용 토지의 요건비사업용 토지란 토지를 재산증식 수단으로 사용하는 것을 막고, 해당 토지의 목적에 맞게 사용하도록 만들기 위해 분류한 개념이다. 비사업용 토지는 해당 토지의 보유기간 중 <표 1> 기간 요건의 기간만큼 <표 2>의 지목별 요건에 해당하는 토지를 말한다. 예를 들어, 10년 이상 보유한 농지의 경우 양도일 현재로부터 양도일 직전 5년 중 2년 초과, 3년 중 1년 초과, 전체 보유기간인 10년 중 4년 초과하는 기간 동안 재촌, 자경하지 않았으면 비사업용 토지에 해당한다. 다만, 기간 요건과 지목별 요건을 모두 충족하더라도 무조건 사업용 토지로 보는 토지도 있으므로 꼼꼼히 따져보아야 한다. 2. 무조건 사업용 토지로 보는 경우무조건 사업용 토지로 보는 경우는 여러 가지가 있지만 대표적인 세 가지만 소개하도록 하겠다. 첫 번째로 직계존속 또는 배우자가 8년 이상 재촌·자경한 농지를 상속·증여받은 경우, 두 번째로 공토법 등에 의해 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일로부터 5년 이전에 취득한 토지, 세 번째로 상속에 의해 취득한 농지로서 상속개시일로부터 5년 이내에 양도하는 토지가 있다. 3. 비사업용 토지의 불이익앞에서 말한 비사업용 토지에 해당하면 양도소득세 계산 시 적용세율을 기본세율에 10% p 중과하여 계산한다. 당초 정부는 세법 개정안을 2022년 1월 1일 이후 양도하는 비사업용 토지에 대해서는 20% p 중과세율 적용과 장기보유특별공제 배제할 것이라고 발표하였으나, 이에 대한 반발로 인해 세법이 실제로 개정되지는 않았다. 따라서 기존과 동일하게 10% p만 중과세율이 더해진다고 보면 되겠다. 토지 양도시 세액감면 제도앞에서 다룬 비사업용 토지의 구분은 토지 양도 시 적용받는 불이익이라고 볼 수 있다. 반면에 세액감면 제도는 토지를 양도할 때 세금을 감면받을 수 있는 혜택이므로 자세히 볼 필요가 있다. 토지에 대한 세액감면 제도는 용도별 사용에 따른 감면, 국가와의 거래에 따른 감면, 이 외의 감면 크게 세 가지로 구분해 볼 수 있겠다. 다음에서는 용도별 사용에 따른 감면, 국가와의 거래에 따른 감면 두 가지를 중점적으로 다루겠다. 1. 용도별 사용에 따른 세액감면용도별 사용에 따른 세액감면이란 <표 3>에 따라 토지의 용도별로 세액감면 요건을 갖춘 경우에는 양도소득세의 일정 부분을 감면해 주는 제도를 말한다. 2. 국가와의 거래에 따른 세액감면국가와의 거래에 따른 세액감면이란 <표 4>에 따라 공토법, 도정법 등에 의해 국가 등의 상대방과 매매, 수용, 대토 등의 행위를 하는 경우에 양도소득세의 일정 부분을 감면해 주는 제도를 말한다. 맺음말모든 세목별 분류에 공통적으로 적용되는 내용으로 불이익을 면하거나 세제상 혜택을 받기 위해서는 일정 요건을 충족해야 하는데 그 요건을 충족하기 위해서는 해당 행위를 하는 시점뿐만 아니라 일정 기간 요건을 충족해야 하는 변수가 있다. 특히나 이번호에서 다룬 비사업용 토지 여부 판단이나 토지 양도 시 세액감면은 더욱 그러하다. 따라서 토지를 보유하고 있는 독자분들 중 보유 중인 토지가 비사업용 토지인지 또는 해당 토지가 향후 양도 시 세제상 혜택을 받을 수 있는지 등을 미리미리 고려해 보아야 한다. 이번 호에서 중요한 내용들을 위주로 요약정리해 보았지만 특히나 이번 주제 같은 경우에는 사례별 고려해야 할 요소도 많고, 그 내용이 워낙 방대하기 때문에 법조문을 꼼꼼히 검토하거나 세무전문가와의 면밀한 상담을 추천한다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사)홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 마을 세무사로 활동하고 있다.031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro
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부동산과 세무 9 비사업용 토지 및 토지 관련 세액감면 제도
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[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 11
- 김남형 세무사의 부동산과 세무 11 농지 자경 시 세액감면 혜택 1월 호에서 다룬 ‘비사업용 토지’ 관련 주제에서 “비사업용 토지란 토지를 재산증식 수단으로 사용하는 것을 막고, 해당 토지를 목적에 맞게 사용하도록 만들기 위해 분류한 개념이다”라고 언급했었다. 그렇다면 농지는 해당 토지의 목적에 맞게 농사를 지어야 한다는 뜻인데, 이번 호에서는 농지에 농사를 지은 경우에 받을 수 있는 세액감면 혜택에 대해 알아본다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 자경 농지 세액감면 ‘자경 농지 세액감면’은 농민 육성정책 일환으로 농지 소재지에서 거주하는 자가 8년 이상 직접 경작한 농지를 양도하는 경우에는 양도소득세 100%를 1억 원 한도(5년간 세액감면 합계 2억 원 한도)로 감면해 준다. 그럼 해당 감면을 받기 위한 세부적인 요건을 알아보겠다. 1 거주자 요건 ‘자경 농지 세액감면’을 받기 위해서는 다음 중 하나의 지역에 거주(재촌) 하면서 직접 경작을 하고 있는 거주자(비거주자가 된 날로부터 2년이 된 자도 포함) 여야 한다. 2 직접 경작(자경) 요건 다음 중 하나에 해당하는 요건을 갖춰 자기가 직접 경작한 농지여야 세액감면을 받을 수 있다. 3 경작 기간 요건 ‘자경 농지 세액감면’을 받기 위해서는 *8년 이상 직접 경작을 해야 한다. 다만, 해당 경작 기간을 판단할 때 피상속인(피상속인 배우자도 포함) 또는 거주자가 다음 중 하나에 해당하는 기간이 있다면, 해당 기간은 경작 기간 계산에서 제외한다. 즉, 농업 외의 사업, 근로소득이 일정 금액 이상 있는 경우에는 경작 기간 산정에서 제외한다는 뜻이다. 반대로 농지를 상속받은 자가 다음 중 하나에 해당한다면 피상속인, 피상속인의 배우자가 경작한 기간도 상속인 경작 기간으로 인정해 주기도 한다. 4 농지 요건 양도일 현재 지목이 ‘농지’여야만 세액감면을 받을 수 있는 게 원칙이다. 다만, 다음에 해당하는 경우에는 양도일이 아닌 각 경우별 기준일을 따라 농지 여부를 판단하고 해당 기준일에 농지라면 요건을 갖춘 것으로 본다. 다만, 아래에 해당하는 경우에는 농지일지라도 세액감면을 받을 수 없다. 5 입증 자료 위의 ‘자경 농지 세액감면’ 요건들을 갖췄다면, 이를 입증하기 위해 양도소득세 신고 시 세액감면 신청과 함께 증빙자료를 제출해야 한다. 이에 관해 정해진 법은 없기 때문에 아래 예시 자료를 참고로 본인이 요건을 갖춰 실제로 경작했음을 입증할 수 있는 서류를 제출하면 된다. ‘자경 농지 세액감면’은 농지와 관련된 대표적인 세액감면 제도이다. 따라서 많은 사람들이 8년 이상 농사를 지으면 양도소득세를 내지 않는다고 알고 있지만, 세부적인 규정까지는 정확하게 알고 있지 못한 경우가 있다. 이번 호에서도 세부적인 규정까지는 다루지 못했지만, 통상적인 규정에 대해 다뤄봤으니 본인이 세액감면 대상에 해당되는지 자가 점검을 해보는 데 도움이 되길 바란다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 마을 세무사로 활동하고 있다. 031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro
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[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 11
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[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 9 비사업용 토지 및 토지 관련 세액감면 제도
- 김남형 세무사의 부동산과 세무 9 비사업용 토지 및 토지 관련 세액감면 제도 토지 양도 시 주의할 점은 해당 토지가 비사업용 토지인지 여부를 판단하는 것과 적용받을 수 있는 세액감면 제도가 어떤 것들이 있는지 파악하는 것이다. 주택의 경우 정부의 부동산 정책에 따라 그 시기마다 적용되는 세액감면 혜택이 다양하게 있는 반면에 상대적으로 토지는 단조로운 세액감면 제도를 갖고 있다. 이번호에서는 비사업용 토지와 토지 관련 세액감면 제도에 대해 알아보겠다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 비사업용 토지 1. 비사업용 토지의 요건 비사업용 토지란 토지를 재산증식 수단으로 사용하는 것을 막고, 해당 토지의 목적에 맞게 사용하도록 만들기 위해 분류한 개념이다. 비사업용 토지는 해당 토지의 보유기간 중 <표 1> 기간 요건의 기간만큼 <표 2>의 지목별 요건에 해당하는 토지를 말한다. 예를 들어, 10년 이상 보유한 농지의 경우 양도일 현재로부터 양도일 직전 5년 중 2년 초과, 3년 중 1년 초과, 전체 보유기간인 10년 중 4년 초과하는 기간 동안 재촌, 자경하지 않았으면 비사업용 토지에 해당한다. 다만, 기간 요건과 지목별 요건을 모두 충족하더라도 무조건 사업용 토지로 보는 토지도 있으므로 꼼꼼히 따져보아야 한다. 2. 무조건 사업용 토지로 보는 경우 무조건 사업용 토지로 보는 경우는 여러 가지가 있지만 대표적인 세 가지만 소개하도록 하겠다. 첫 번째로 직계존속 또는 배우자가 8년 이상 재촌·자경한 농지를 상속·증여받은 경우, 두 번째로 공토법 등에 의해 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일로부터 5년 이전에 취득한 토지, 세 번째로 상속에 의해 취득한 농지로서 상속개시일로부터 5년 이내에 양도하는 토지가 있다. 3. 비사업용 토지의 불이익 앞에서 말한 비사업용 토지에 해당하면 양도소득세 계산 시 적용세율을 기본세율에 10% p 중과하여 계산한다. 당초 정부는 세법 개정안을 2022년 1월 1일 이후 양도하는 비사업용 토지에 대해서는 20% p 중과세율 적용과 장기보유특별공제 배제할 것이라고 발표하였으나, 이에 대한 반발로 인해 세법이 실제로 개정되지는 않았다. 따라서 기존과 동일하게 10% p만 중과세율이 더해진다고 보면 되겠다. 토지 양도시 세액감면 제도 앞에서 다룬 비사업용 토지의 구분은 토지 양도 시 적용받는 불이익이라고 볼 수 있다. 반면에 세액감면 제도는 토지를 양도할 때 세금을 감면받을 수 있는 혜택이므로 자세히 볼 필요가 있다. 토지에 대한 세액감면 제도는 용도별 사용에 따른 감면, 국가와의 거래에 따른 감면, 이 외의 감면 크게 세 가지로 구분해 볼 수 있겠다. 다음에서는 용도별 사용에 따른 감면, 국가와의 거래에 따른 감면 두 가지를 중점적으로 다루겠다. 1. 용도별 사용에 따른 세액감면 용도별 사용에 따른 세액감면이란 <표 3>에 따라 토지의 용도별로 세액감면 요건을 갖춘 경우에는 양도소득세의 일정 부분을 감면해 주는 제도를 말한다. 2. 국가와의 거래에 따른 세액감면 국가와의 거래에 따른 세액감면이란 <표 4>에 따라 공토법, 도정법 등에 의해 국가 등의 상대방과 매매, 수용, 대토 등의 행위를 하는 경우에 양도소득세의 일정 부분을 감면해 주는 제도를 말한다. 맺음말 모든 세목별 분류에 공통적으로 적용되는 내용으로 불이익을 면하거나 세제상 혜택을 받기 위해서는 일정 요건을 충족해야 하는데 그 요건을 충족하기 위해서는 해당 행위를 하는 시점뿐만 아니라 일정 기간 요건을 충족해야 하는 변수가 있다. 특히나 이번호에서 다룬 비사업용 토지 여부 판단이나 토지 양도 시 세액감면은 더욱 그러하다. 따라서 토지를 보유하고 있는 독자분들 중 보유 중인 토지가 비사업용 토지인지 또는 해당 토지가 향후 양도 시 세제상 혜택을 받을 수 있는지 등을 미리미리 고려해 보아야 한다. 이번 호에서 중요한 내용들을 위주로 요약정리해 보았지만 특히나 이번 주제 같은 경우에는 사례별 고려해야 할 요소도 많고, 그 내용이 워낙 방대하기 때문에 법조문을 꼼꼼히 검토하거나 세무전문가와의 면밀한 상담을 추천한다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 마을 세무사로 활동하고 있다. 031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro
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[부동산 진단] 06. 농지 투자하려면 농지정책 변화 읽어라
- 농지 투자하려면 농지정책 변화 읽어라 지난 6월 30일 농림축산식품부(이하 농식품부)가 지난해 말 발표했던 농업진흥지역정비계획안의 변경 해제안을 승인한다고 밝혔다. 국민 불편해소와 농업을 6차 산업으로 활성화시켜 침체되고 있는 내수경제의 성장 동력으로 활용할 수 있도록 한다는 목적이다. 그동안 농식품부는 농지가치가 낮은 농지를 도시민의 투기 대상으로, 또는 타 상품과 비교해 그 경쟁력이 뒤진다고 보았다. 그런데 농업이 ICT(정보통신기술), BT(생명공학)와 접목하면서 시너지 효과가 나타나기 시작한 것이다. 즉, 스마트 농업으로 산업으로써 경쟁력을 갖추어가고 있다고 본 것이다. 도시화 지역 농지에서도 도시농민들이 수평적 농업의 작은 면적을 공간적 농업으로 단위 면적당 수확량을 높일 수 있는 건 과학농업기술 때문이다. 이로 인해 귀농·귀촌 인구도 증가하면서 일자리 창출로 농촌지역 경제 활성화를 기대해 두 마리 토끼를 잡겠다는 계획이다. 글 진명기 부동산 컨설턴트 농지제도의 이해 농지는 지역별로 도시에 있는 녹지지역 농지와 농촌지역에 있는 비도시지역 농지로 구분된다. 농업진흥지역은 어떤 곳인가 살펴보자. 80년대 말 1·2차 산업시대에는 농업이 국력인 시대로 인구가 증가하면서 식량이 문제 되었다. 이때 절대농지와 상대농지제도가 생겼다. 농민이 아니면 농지를 구입할 수가 없었다. 또한, 절대농지는 다른 용도로 사용하는 것을 제한해 농식품 관련 건축이나 집이 없는 농민에 한해 농가주택만 건축할 수 있게 했었다. 통작거리 제한 폐지 농지를 사려고 하면 시대에 따라서 거리를 제한받았다. 이를 통작거리 제한이라 하는데, 시대별로 농사를 직접 지을 수 있는 거리를 제한했던 것이다. 농사를 지으려면 이동하는 거리와 운반할 수 있는 수단에 따라 4㎞, 8㎞, 20㎞의 거리 제한이 있었다. 하지만 이제 이 제도가 폐지돼 거리 제한 없이 1년에 90일 이상 직접 농사를 짓는다면 농지를 살 수 있게 되었다. 그렇지만 단순 투기 대상으로 농지를 매수하는 것을 방지하기 위해 농사를 짓지 않는 경우에는 청문회를 거쳐 강제 매각할 수 있게 했다. 도시지역과 비도시지역 농지 농업진흥지역 농지는 도시지역이나 비도시지역에도 산재해 있다. 도시지역이란 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 용어로, 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대해 체계적 개발·정비·관리·보전 등이 필요한 지역을 말한다. 신도시 발표로 농촌지역이 도시화되거나 구도시가 팽창하면서 형성된 시내 변두리 지역은 자연녹지와 생산녹지 지역으로 구분된다. 비도시지역은 농촌 면 지역을 말한다. 국토의 개발계획 국토를 효율적으로 관리하기 위해 5년마다 중앙정부가 계획하고 지역 사정에 밝은 지자체가 구체적인 안을 제시하여 발표한다. 이번 해제 지역은 시·도지사가 요청한 변경·해제안을 농식품부에서 승인한 결과라는 것을 뜻한다. 하지만 아직 용인시를 제외한 다른 지자체에서는 공고 공람을 하지 않고 있다. 그래서 현장이 중요하다. ‘높이 나는 새가 먹잇감을 많이 얻는다’는 속담을 새겨보자. 이처럼 현장을 관찰하다 보면 남보다 먼저 농업진흥지역에서 해제 가능한 지역을 알게 될 것이다. 그 결과 남보다 한발 앞서 해제 지역에 깃발을 내릴 수 있고, 보다 싼 가격에 좋은 입지를 선택할 수 있을 것이다. 용도가 변경되는 지역 생산녹지 지역 내 농업진흥지역이 보호구역으로 바뀌면 농가주택뿐 아니라 일반 주택과 창고 등을 지을 수 있다. 즉, 사용가치가 다양해지기 때문에 수요자가 많아져 가격 상승효과가 있는 농지가 될 것이다. 더욱이 농식품부는 도시지역 내 해제 지역은 별도의 도시 관리계획 변경 없이도 국토계획법상 녹지지역에서 허용되는 시설을 설치할 수 있다고 밝혔다. 이것은 5년마다 이루어진 국토계획변경고시가 지난 이후라는 점을 참작한 결과라고 보인다. 농업진흥지역 해제 농업진흥지역의 해제는 사실상 농지의 가치가 없어지는 지역이 우선적으로 선정기준이 된 것이다. 해제지역은 과거에는 저수지나 농업용수가 풍부해서 농지의 가치가 높았으나, 도시화되면서 농업용수로 사용할 수 없게 오염된 지역이다. 또는, 산업단지가 들어서면서 농업용수로 사용할 수 없는 주변을 대상으로 한 것이다. 해제지역이 되면 생산녹지에서 자연녹지나 주거공업지역으로, 또는 계획 관리지역이 될 수 있어, 농업보호구역으로 변경된 지역보다 투자가치가 높아질 수 있다. ▲ 농업진흥지역에서 농업보호구역으로 변경된 지역 ① 도로, 철도 개설 등으로 인한 여건 변화에 따라 3~5㏊ 이하로 남은 지역 ② 경지정리 사이 또는 외곽의 5㏊ 이하의 남은 지역 ③ 주변 개발 등 단독으로 3~5㏊ 이하의 남는 지역 ※ 1㏊ = 1만㎡ ▲ 농업진흥지역에서 해제된 지역 ① 도로, 철도 개설 등 여건 변화에 따라 3㏊ 이하로 남은 자투리 지역 등 ’07, ’08년 해제기준 준용 지역 ② 주변이 개발되는 등의 사유로 3㏊ 이하 단독으로 남은 농업진흥구역 ③ 도시지역(녹지지역) 내 경지 정리되지 않은 농업진흥구역 ④ 농업진흥지역과 자연취락지구가 중복된 지역 ⑤ 농업진흥구역 내 지정 당시부터 현재까지 비농지인 토지 중 지목이 염전, 잡종지, 임야, 학교용지, 주차장, 주유소, 창고용지인 토지 이번 농식품부 정비계획에 따라 농업진흥지역이 변경 및 해제되는 규모는 8만5천㏊(변경 2만8천㏊, 해제 5만7천㏊) 수준이며, 구체적인 내용은 시·도별로 고시된다. 이 두 지역은 내수 경기가 침체되고 인구가 감소하는 지자체에서 농업을 기반으로 한 제조와 서비스 산업을 육성하는 6차 산업을 통해 일자리를 창출하고 지역경제를 활성화할 것으로 기대되는 지역이다. 6차 산업이란 1차 산업인 농업과 2차 산업인 제조업, 3차 산업인 서비스업을 융합한 산업을 말한다. 앞으로는 농업보호구역으로 변경된 지역에도 6차 산업 및 농수산업 연관 산업시설 등을 추가 허용할 것이라 한다. 농지투자 장단점 농지를 소유할 수 있는 자격은 농민과 비농민으로 구분된다. 농민은 농지소유 면적이 총 1천㎡ 이상이거나 100㎡ 이상 비닐하우스 온상에서 90일 이상 농사를 짓는 사람을 말한다. 농촌에 살거나 도시에 살면서도 농지를 매수할 수 있다. 즉, 주말농장으로 1천㎡ 이하의 농지를 매수해 취미로 농사를 지을 수도 있다. 농민과 비농민의 차이점은 농민에게 주는 세금 혜택이 크다는 것이다. ▲ 농지투자 장점 ① 농지가 있는 시·군·구 안의 지역과 연접한 시·군·구 및 농지로부터 직선거리 30㎞ 이내의지역에 살면서 농지원부에 등록한 뒤 8년 자경한 후 양도할 경우에는 비과세된다. 이때 소유 농지가 주거지역, 상업지역 및 공업지역 등에 편입되거나 환지 예정지로 지정된 후에 수용 등으로 양도되는 경우에는 환지 예정지로 지정받은 날까지 발생한 소득에 대하여만 양도소득세를 100% 감면해준다(1년간 1억 원, 5년간 3억 원 한도). 3년 이상 재촌 자경하고 양도할 경우에도 대체농지(면적 2분의 1 이상, 가액의 1 이상)를 확보하면 양도세 100% 감면 혜택이 주어진다. ② 국민연금과 의료보험료가 절약된다. 직장에서 퇴사하고 귀농·귀촌하면 지역의료보험에 가입하게 된다. 지역의료보험료가 직장의료보험료보다 많으면 처음 1년간은 직장의료보험료로 납부한다. 2년 차부터 지역의료보험료로 자동 전환된다. 그런데 지역의료보험료는 농촌에 거주하면 22% 감면되고, 농어업인 확인서를 받아 제출하면 추가로 28%를 감면받을 수 있기 때문에 절약된다. ③ 귀농·귀촌 지원 차원에서 주택 신축 및 구입 시 세대 당 최대 4천만 원, 농지. 및 임야구입시 최대 2억 원, 농어업 창업 시 최대 3억 원까지 금리 3%로 지원한다. 정부에서 인정하는 교육을 100시간 이상 이수한 사람이 해당된다. 다만, 온라인 교육의 경우 총 이수시간의 50%를 인정하되, 최대 50시간까지만 반영된다. 그리고 귀농교육 자격조건과 심사기준에 따른 심사 점수가 60점 이상 돼야 지원 대상자로 선정한다. ▲ 농지투자 단점 농지 소유자가 직접 농사를 짓지 않고 휴경농지가 되면 처분할 때까지 매년 이행 강제금을 납부해야 한다. 금액도 공시지가의 20%다. 단, 농지은행에 8년 이상 위탁할 시 보유 기간에 따라 6~38%의 양도소득세율이 적용돼 세금 부담이 줄어든다. 그러나 이와 같은 위탁 영농대상 농지는 농지법 시행일(1996년 1월 1일) 이후에 취득해 개인이 소유하고 있는 「농지법 제2조 제1호」에 해당해야 한다. 그리고 실제 농업 경영에 이용되는 전, 답, 과수원 등이고 농업용 시설이 가능해야 한다. 그렇다고 96년 이후에 매입한다고 해당 되는 것도 아니다. 주말농장으로 매입한 면적이 1천㎡ 미만의 농지는 위탁할 수 없다. 그리고 주거, 상업, 공업지역의 농지도 불가하고 농지전용허가를 받거나 신고한 농지도 해당하지 않는다. 동서고금을 막론하고 세금은 전쟁보다 무섭다고 한다. 그런데 농지는 보유 기간에 따라서 절세할 수 있는 비과세가 된다. 저성장 시대에는 재테크 투자처를 찾기 쉽지 않다. 100세 시대 미래 보장은 농지에서 받는 것이 좋지 않을까. 조건에 따라서는 주택연금처럼 농지연금을 활용할 수도 있다. 최근에는 농업을 기반으로 한 1차 산업이 각광받던 시대가 회귀한 듯, 농지가 농업을 바탕으로 제조, 서비스를 합친 6차 산업을 통해 새롭게 조명받는 안전한 상품이 됐다.
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[부동산 진단] 06. 농지 투자하려면 농지정책 변화 읽어라
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알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 10
- 법과 부동산 10 농지 투자, 잘만 하면 돈 된다 농지 투자는 재촌·자경을 늘 염두에 둬야 한다. 사실 농지에 투자했다가 처분하면서 세금 문제 때문에 헷갈리는 부분들이 많다. 농지법과 조세특례제한법 세법에서 재촌·자경의 적용 범위가 다르기 때문이다. 보유한 농지에서 농사를 계속 짓다가 매도하면, 농지법의 자경 원칙에 따라 그동안 처분명령을 받지 않았으므로 양도 시에 재촌·자경인 줄 착각할 수도 있다. 그러나 소득세법, 조세특례제한법에서의 양도세는 재촌·자경을 해야만 한다. 즉, 재촌과 자경 요건 두 가지 모두 충족시켜야 한다는 것이다. 따라서 농지 투자에서는 이제 다른 무엇보다 절세와 세테크가 가장 중요한 비중을 차지한다. 농지 투자도 재촌·자경을 잊지 않고 잘만 하면 돈을 벌 수 있다는 점을 명심하자. 글 | 김성용 박사 법무법인메리트 법학연구소 소장, ksyong330@naver.com 8년 이상 재촌·자경하면 양도세 감면 양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비(취득세, 법무사비용, 중개수수료 등)를 차감한 후, 기본공제를 한 후의 금액에서 양도소득세율을 적용하여 산출된다. 양도소득세율은 과세대상의 자산별, 보유기간별, 등기 여부에 따른 차등비례세율과 과세표준의 금액에 따른 초과누진세율을 함께 적용한다. 부동산에 대한 양도소득세는 대체로 양도차익에 따라 6%에서 38%의 세율이 적용되는데 흔히 이를 일반세율이라고 한다. 다만 비사업용토지에 대해서는 일반세율에 10%를 가산하도록 하였다. 말하자면 부재지주의 토지에 대한 양도소득에 대해서는 일반세율+10%가 적용된다는 것이다. 그런데 비사업용토지의 양도에 대한 가산세율의 적용이 계속 유예되고 있다(소득세법 제104조 6항). 즉 부재지주의 토지에 대해서도 일반세율이 적용된다는 것이다. 원래 비사업용토지에 대하여 중과세율이 적용된 것은 투기적 토지수요를 차단하기 위한 것이었으나, 부동산 경기의 침체로 인하여 그 적용을 미루게 된 셈이다. 그러나 진정한 농지투자라면 양도소득세 감면의 혜택을 노려야 할 것이다. 즉 8년 이상 재촌·자경한 농지의 양도소득세는 100% 감면된다(조세특례제한법 제69조, 제69조의2 참조). 또한, 3년 이상 재촌·자경한 농지를 경작 상의 필요 때문에 다른 농지로 대토(代土)함으로써 발생하는 양도소득에 대해서도 100% 감면된다(조세특례제한법 제70조 참조). 물론 농지의 경우에 한한다. 임야의 경우에는 보유 기간에 관계없이 언제나 양도소득세가 부과된다. 재촌·자경한다고 하여 반드시 전업농인 것은 아니다. 재촌·자경하더라도 다른 직업을 얼마든지 가질 수 있다. 그런데 전업농이 아닌 경우에 양도소득세를 감면받으려면 양도인 스스로 자경했다는 증빙을 갖춰야 한다는 것을 잊지 말자! 우선 농협 등에 조합원으로 가입하고, 비료나 농약을 농협을 통해 구매함으로써 증빙을 남기는 것이 좋다. 조합에 가입하지 않았더라도 영농일지를 작성하고 농지 근처에서 식당이나 주유소 등을 이용한 영수증을 모아두는 방법도 가능하다. 부재지주의 땅 관리… 세금 고민 덜어줘 부재지주의 농지(비사업용토지)에 대해서도 양도소득세 중과세가 유예되어 일반세율(6~38%)에 의하여 과세된다. 팔아야 한다면 올해 안에 파는 것이 좋다. 그러나 공유관계 등 팔 수 없는 사정도 많으니 양도세 중과세가 부활될까 항상 걱정이다. 부재지주의 고민은 양도세 중과세만이 아니다. 농지법에 따르면 농업경영에 이용하지 않는 한 1년 이내 처분하여야 하며(농지법 제10조 1항), 이를 어기면 농지 소유자에게 6개월 이내에 그 농지에 대한 처분명령이 내려진다(농지법 제11조 참조). 나아가 그 처분명령에 따르지 않으면 해당 농지의 토지 가액의 100분의 20에 해당하는 이행강제금이 부과된다(농지법 제62조 1항). 첩첩산중이다. 그렇다고 농지를 임대차하거나 사용대차할 수도 없다. 농지법은 일정한 경우를 제외하고 농지임대차를 금지하고 있기 때문이다(농지법 제23조 참조). 그렇다면 부재지주의 고민을 해결할 묘안은 없을까? 세상에 막다른 길은 없다. 찾지 못하고 있을 뿐이다. 바로 농지은행에 맡기면 된다. 농지은행에 8년 이상 위탁한 농지는 재촌·자경하지 않더라도 일반세율이 적용된다. 즉 ‘한국농어촌공사 및 농지관리기금법’ 제3조에 따른 한국농어촌공사가 같은 법 제24조의4 제1항에 따라 8년 이상 수탁(개인에게서 수탁한 농지에 한한다)하여 임대하거나 사용대(使用貸)한 농지는 비사업용토지에서 제외되기 때문이다(소득세법 제104조의3 제1항 1호 가목 단서, 소득세시행령 제168조8 3항 9호 참조). 단 일반세율이 적용될 뿐이지 감면대상이 되는 것이 아니라는 것! 한편 종중이 소유한 농지(2005년 12월 31일 이전에 취득한 것에 한한다)는 무조건 일반과세대상이니 걱정할 필요는 없다(소득세법 제104조의3 제1항 1호 가목 단서, 소득세시행령 제168조8 3항 6호 참조). 농지은행에 맡겨서 좋은 것은 또 있다. 농지처분의무가 면제된다. 그리고 농지관리의 부담이 없어서 좋다. 농지은행이 농사지을 사람을 직접 찾아 임대도 해주고 임대료도 받아준다. 즉 농지은행과 임대수탁계약만 체결하면 모든 것을 농지은행이 알아서 해준다는 것! 깐깐해진 ‘8년 자경농지’ 양도세 감면 조세특례제한법에 규정된 8년 자경농지 양도세 감면은 과세당국과 납세자 간 잦은 다툼의 원인이 되기도 한다. A씨는 어머니로부터 물려받은 농지(4,208㎡)에 매년 호박, 무 등 채소농사를 짓다가, 이를 양도하였는데 과세관청은 양도세감면을 인정하지 않았다. 직장인 A씨가 어떻게 농사를 지을 수 있었느냐는 것이다. 국세청은 다음과 같은 사실에 주목했다. 첫째, A씨는 농지취득 전부터 고액의 소득을 올리는 정비사로 일했고, 은퇴 이후에도 시간강사로 활동하면서 ‘돈벌이’를 하고 있었다. 둘째, A씨는 농지 인접 지역으로 가족과 따로 ‘홀로’ 전입하였으니 ‘위장전입’일 것이다. 셋째, 해당 농지면적에 비해 농자재 구매내역이 소액이고 수확물에 대한 판매내역 자료가 미비하다. A씨는 이에 반발하였는데 조세심판원은 A씨의 손을 들어주었다(조세심 판례, 조심 2012중 4049 참조). 거주지와 농지소재지까지 이동거리가 짧고, 비교적 노동력이 들지 않는 채소류를 경작했으며, 정비사 일을 그만둔 이후 시간강사로 주 1, 2회 출강한 것을 제외하면 농지를 경작할 시간적 여유가 충분하다는 것이다. 그리고 농지원부 및 조합원증명서, 경작사실확인서 등 증빙 자료를 충분히 갖추고 있는 점을 고려했다고 한다.
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알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 10
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알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 09
- 법과 부동산, 아는 만큼 보인다 농업인이 되면 농지취득에 특별한 장애가 없다. 그러나 부재지주가 된다면 양도소득세 중과세를 피하지 못한다. 부재지주는 경작자가 농지 소재지에 거주하지 않거나 자기가 경작하지 않는 것을 뜻하며, 이러한 농지는 비사업용토지에 해당돼 양도소득세가 중과세된다. - 본문 중에서 - 부재지주와 중과세 제대로 하는 농지투자는 바로 농업인이 되는 것이다. 농업인이 되는 것은 그다지 어렵지 않다. 4일에 하루정도 농사지으면 된다. 아니면 집보다 조금 큰 비닐하우스를 짓거나, 소 2마리를 키우면 된다. 또는, 농사로 월 10만 원 정도 벌면 농업인이 된다. 법적으로 따져보면 농업인은 다음과 같다.(농지법 제2조 2호, 농지법 시행령 제3조) ① 1,000㎡ 이상 농지에서 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하거나 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자. ② 농지에 330㎡ 이상 고정식 온실·버섯 재배사·비닐하우스, 그 밖의 농림축산식품부령으로 정하는 농업생산에 필요한 시설을 설치해 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하는 자. ③ 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금 1000수 또는 꿀벌 10군 이상을 사육하거나 1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 자. ④ 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 120만 원 이상인 자가 이에 해당된다. 일단 농업인이 되면 농지취득에 특별한 장애가 없다. 그러나 부재지주가 된다면 양도소득세 중과세를 피하지 못한다. 부재지주는 경작자가 농지 소재지에 거주하지 않거나 자기가 경작하지 않는 것을 뜻하며, 이러한 농지는 비사업용토지에 해당돼 양도소득세가 중과세된다.(소득세법 제104조의3 1항 1호) 여기에 우리 사회에서 부재지주는 전국의 땅값 상승을 부추기는 사회악으로 여기기도 한다. 이것이 비사업용토지에 대해 양도소득세가 중과되는 이유다. 따라서 양도세중과세의 폭탄을 피하려면 기본적으로 재촌·자경의 요건을 갖추어야 한다. ‘재촌’이란 ‘농지의 소재지와 동일한 시·군·구(자치구인 구), 연접한 시·군·구 또는 농지로부터 직선거리 30㎞ 이내에 있는 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주하는 자’를 말한다. ‘재촌’이라고 하기 위해서는 형식적으로 주민등록이 되어 있어야 하고 사실상 거주하고 있어야 한다. 다만, 농지소유자만 재촌 요건을 갖추면 충분하고 다른 세대원까지 재촌해야 하는 것은 아니다. ‘자경(自耕)’이란 농업인이 그 소유 농지에서 농작물 경작 또는 다년생식물 재배에 상시 종사하거나 농작업(農作業)의 2분의 1 이상을 자기의 노동력으로 경작 또는 재배하는 것과 농업법인이 그 소유 농지에서 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하는 것을 의미한다.(소득세법 시행령 제168조의8 2항, 농지법 제2조 5호) 경작은 농지소유자가 직접 해야 하므로 다른 세대원이나 공유자가 경작하더라도 자경이 되지 못한다. 한편, 임야는 농업인이 아니라도 얼마든지 취득할 수 있다. 당연히 부재지주의 발생가능성이 많다. 임야 소재지에 거주하지 않으면 소유한 임야는 비사업용토지로서 양도세가 중과세된다. 다만, 농지와 다른 것은 임야 소재지에 거주하면 충분하므로 수목을 직접 재배해야 하는 것은 아니다. 법인의 비사업용토지는 중과세 오랫동안 도시생활을 하던 백씨는 오래전에 샀던 시골땅을 팔려고 한다. 그동안 땅값이 많이 올라 흡족한 기분이다. 그런데 2005년 8.31 부동산종합대책의 내용을 알게 되면서 세금폭탄을 맞을까봐 걱정하고 있다. 2005년 8.31 부동산종합대책은 부동산투기 수요를 억제하고 부동산시장을 안정화하기 위해 비사업용토지의 투기이익을 철저히 환수하도록 양도세를 중과한 것이다. 8.31 부동산종합대책의 핵심은 다음과 같다. ① 먼저, 개인의 비사업용토지의 양도세를 산정할 때 60% 단일세율을 적용하는 것이다.(참고로 일반세율은 대략 6%~38% 정도이다)(소득세법 제104조 참조) 지방소득세를 포함하면 66%가 된다. 그리고 법인소유의 비사업용토지는 일반세율을 적용한 법인세액에 30%가 추가된다.(법인세법 제55조의2 3호) ② 다음으로, 비사업용토지에 대해 장기보유특별공제(10~30%공제)를 배제하는 것이다. 장기보유특별공제란 양도소득금액을 산정할 때 토지를 장기보유하면 보유기간에 따라 10%에서 30%를 공제하는 것을 말한다. 최근 몇 해 동안 부동산경기 침체가 계속되고 있다. 하우스푸어, 부동산거지 등의 용어가 빈번히 등장한다. 이렇다 보니 정부는 부동산거래 활성화를 위한 대책 마련에 고심하고 있다. 그 가운데 양도세중과세 폐지 및 장기보유특별공제 도입 등이 자주 거론된다. 개인의 비사업용토지 양도에 대한 중과세는 2008년 이후 그 시행이 유보되었는데, 2013년부터 일반세율에 10% 더한 세율을 적용하는 것으로 개정됐다.(소득세법 제104조 1항 8호 법인세법 제55조의2 1항 3호) 이마저 그 적용을 1년씩 유예하고 있다. 2015년에도 그 적용이 1년간 유예됐다. 한편 개인의 비사업용토지에 대한 장기보유특별공제는 인정되지 않는다.(소득세법 제95조 2항) 개인의 비사업용토지에 대한 양도세중과세 적용이 유예된 상황에서 장기보유특별공제까지 허용되면 과도한 세금특례라고 판단되기 때문이다.田
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