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【전원주택 인테리어】 행운을 부르는 전원주택 & 인테리어 풍수 1
- “집터가 안 좋다”, “묫자리가 나쁘다”, “집은 남향을 바라봐야 좋다”라는 말을 살면서 누구나 한 번쯤은 들었다. 도대체 이건 다 무슨 말인가. 중화권에 위치한 나라라면 이것들이 풍수에 관한 것이란 건 설명하지 않아도 안다. 그렇다면 풍수란 무엇인가?풍風, 수水, 지地, 리理바람과 물, 땅의 이치를 의미한다. 바람과 물, 땅은 다른 요소보다 자연에 미치는 영향이 크고 만물은 이를 바탕으로 생명을 이어가므로 사람이 살기에 좋은 땅을 알아보는 학문이 바로 풍수지리다.풍수지리는 좋은 땅만 찾는 건 아니다. 사람이 사는 공간이라면 어디에나 해당한다. 넓게는 도시나 마을, 좁게는 한 개인의 주택, 더욱 좁게는 현관·거실·방 등 공간별로 풍수를 다루기도 한다. 명당이라도 아무렇게나 집을 앉히지 않는다. 또한, 실내 공간 구조와 배치, 인테리어도 향에 따라 다르게 구성한다. 이렇게 복잡하게 따지는 건 결국 건강하게 살고 재물을 쌓아 풍요로운 삶을 살아가기 위함이다.글 백홍기·김수진자료출처 『돈과 건강의 풍수 인테리어』 이상인 저. 창해 『로또보다 풍수』 박상근 저. 21세기북스 『풍수지리학 원론』 문인곤 저. 리북스 THEME 01. 땅의 기운을 살피는 풍수01. 우리 곁에 늘 존재해온 풍수풍수는 바람을 막고 물을 얻는다는 뜻의 장풍득수藏風得水를 줄인 말이다. 땅의 기운, 바람길, 물의 흐름을 읽어 길吉한 땅과 흉凶한 땅을 가려내 사람에게 좋은 터를 찾아내는 게 풍수다.풍수이론이 등장한 시기는 B.C4~5세기로 보고 있다. 우리나라에 풍수가 들어온 건 통일신라 이후로 알려졌다. 나라의 흥망성쇠가 풍수에 달렸다고 믿었던 만큼 고려와 조선 건국에서 도읍지를 정하고 왕이 거주하는 법궁法宮 자리를 결정할 때 풍수를 기반으로 했다. 『동국여지승람』에서 ‘한양은 원래 마한 땅으로 북쪽의 진산인 북한산이야말로 용이 엎드리고 범이 웅크린 기세다. 남쪽의 한강은 한양의 깃과 띠가 되고, 왼편엔 관령, 오른 편엔 서해가 펼쳐져 그 형상이 동방에서 으뜸으로 꼽힌다’고 설명한다. 그리고 법궁인 경복궁은 한양 도성에서 최고 명당자리에 터를 잡고, 경복궁 내에서도 으뜸인 곳에 현재 청와대가 자리하고 있다.이처럼 도읍지를 정하거나 시, 도, 읍 단위의 대규모 터를 잡는 것을 풍수에선 양기 풍수陽基風水라고 한다. 그리고 한 개인의 집을 지을 때 방위나 구조가 거주자에게 어떤 영향을 미치는지 살펴보는 것을 양택풍수陽宅風水라고 한다. 풍수에선 양택과 양기를 혼용해서 사용하기도 한다. 기본 풍수의 원리는 같다. 다만, 규모의 차이다. 풍수는 주택뿐 아니라 사무실, 가게, 공장을 비롯해 경제활동을 하는 모든 장소에도 적용된다. 같은 업종의 사업을 하더라도 입지조건에 따라 잘 되는 곳과 안 되는 곳이 있다. 또, 같은 건물에 입주한 사무실이나 가게라도 위치와 내부 구조에 따라 흥하거나 망하기도 한다. 물론, 운영자의 능력이나 수완에 영향을 받기도 하겠지만, 좋은 자리가 사람과 재물을 끌어들이게 마련이다. 그래서 사무실과 상권, 공장에 적합한 입지조건을 살펴보고 적절한 환경을 조성해야 한다. 이때 장소는 각각 다르다 할지라도 길지吉地의 조건은 똑같다.도성도(都城圖), 1856~1872年, 김정호 / 출처 , 서울역사박물관 02. 양택풍수陽宅風水와 음택풍수陰宅風水풍수는 크게 양택陽宅과 음택풍수陰宅風水로 나뉜다. 양택은 천기天氣라 해서 사람이 거주하는 건물 터를 잡고, 음택은 지기地氣에 해당해 죽은 사람의 묘를 찾는 것이다. 약 택지와 음에 택지를 선정하는 방법은 모두 좋은 터를 잡는 것으로 크게 다르지 않다. 풍수지리의 5대 요소인 용龍, 혈穴, 사砂, 수水, 향向에 따라 좋은 터를 잡은 뒤에 묘를 마련하면 음택의 되고 집을 지으면 양택인 것이다.다만, 혈의 지기가 흩어지지 않게 현무(뒷산), 주작(앞산), 청룡(좌측 산), 백호(우측 산)가 겹겹으로 감싸지기가 오래 보존되는 공간 안을 보국保局이라고 하는데, 양택은 이러한 보국의 영향이 음택보단 더 크다. 즉, 양택과 음택의 조건은 같고 보국과 혈의 크기로 결정된다.음택이 묘의 터를 잡는다고 해서 산 사람에게 나쁜 영향을 주는 건 아니다. 양택과 음택은 지기의 영향을 받는 데, 지기가 미치는 영향의 범위와 속도가 다를 뿐이다. 양택은 지기의 영향이 빠르게 나타나 거주자에게 직접 영향을 주고, 지기의 영향이 느린 음택은 여러 자손에게 천천히 오랫동안 영향을 준다.양택과 음택의 명당 조건은 혈穴에서 가장 멀리 떨어져 있는 용의 봉우리인 조산祖山에서 시작한다. 조산의 산맥을 따라 청룡靑龍, 백호白虎, 주작朱雀, 현무玄武, 내룡來龍, 과過, 협峽, 기起, 정頂 등을 똑같이 따진다. 다른 건 양택은 혈장이 넓어야 하고 음택은 꽉 차게 좁아야 한다. 이것이 풍수지리설에서 유명한 격언 ‘양택은 면面이요, 음택은 선線’이라는 말이다.그래서 혈장이 넓으면 도읍지, 이보다 좁으면 주읍州邑, 더 작으면 향촌, 그보다 더 작으면 주택이 들어서고, 가장 작은 곳이 무덤 자리가 된다.03. 좌청룡 우백호란?북쪽을 등지고 있을 때 왼쪽에 있는 산이 좌청룡이고 오른쪽에 있는 산이 우백호다. 좌청룡은 후손 중에서 남자 운세에 영향을 미친다. 좌청룡에 해당하는 산이 집을 바르게 감싸고 있으면 남자의 일이 잘 풀린다. 만약, 산자락이 끊어지거나 산세가 부실하면 남자가 일찍 죽거나 병원에 갈 일이 많아진다. 산이 바깥쪽으로 구부러져 있으면 후손 중에 불효자가 나오는 형상이라 좋지 않다.우백호는 여자 후손에게 영향을 준다. 산의 모양이 집을 바르게 감싸고 있으면 재주가 좋고 미모를 겸비한 후손을 본다. 산자락이 끊어지거나 산세가 부실하면 여자가 일찍 죽거나 병원에 갈 일이 많아 피해야 한다. 산의 모양이 너무 낮으면 집안 형편이 어려워진다.04 좋은 택지를 결정하는 열 가지 풍수 요소ⓛ 지형地形: 지형을 살필 때 청룡, 백호, 주작, 현무의 위치와 형태를 본다. 사방의 산이 집 주위를 감싸야 좋지 않은 바람을 차단하고 기를 보호하는 장풍을 형성한다. 우리나라는 북풍보다 건조한 건해풍乾亥風이 불어오는 서북의 기운이 나쁘다. 서북쪽이 높고 동남쪽이 낮아야, 건해풍을 막고 햇볕이 잘 들어 집 안이 밝다. 동남쪽이 높고 서북쪽이 낮으면 건해풍을 막지 못해 그늘지고 습해질 수 있다.※장풍: 외부의 바람을 막고 온기를 보존하는 기능(소쿠리 형태의 분지가 이에 해당한다.)② 지세地勢: 지세는 집을 배치할 산의 위치와 물의 흐름, 주택의 형태를 살펴보고 좋은 기운이 집 안에 머무는 곳을 살피는 것이다. 지형이 집을 둘러싼 전체 형태를 본다면, 지세는 그 안에 집을 배치했을 때의 형상이다. 좋은 지세로 볼 때, 첫째 배산임수背山臨水를 말한다. 배수가 잘 돼야 기의 순환이 좋아서다. 그리고 전저후고前低後高, 전착후관前窄後寬 등의 조건을 갖춰야 집을 앉혔을 때 좋은 기운이 머물러 길한 택지로 본다.③ 도로道路: 교통은 우선 편리해야 한다. 명당이라 해도 접근성이 떨어지면 집터로 쓸모없다. 교통이 편리해야 상권도 발달하고 도시가 발달하기 마련이다. 그러나 교통의 편리성만 강조해 도로에 지나치게 노출되거나 사면이 도로인 땅은 좋지 않다. 한 면만 도로에 접한 땅이라야 주택지로 좋다. 상업지로는 도로 교차지점의 코너가 좋다. 풍수에선 도로를 물로 다루며, 도로가 만나는 안쪽을 길한 땅으로 본다.④ 토질土質: 토질이 좋으면 식물이 잘 자라듯 사람에게도 좋은 생활환경을 제공한다. 택지로 좋은 토질은 단단하고 광채가 나며 적당한 습기를 머금어 탄력이 있는 백토나 마사토가 살아있는 흙이라 좋다. 반면, 수분이 없고 단단하지 않거나, 뻘이나 진흙처럼 발이 빠지는 땅, 너무 말라 먼지가 일어나는 땅은 죽은 땅이라 택지로 적합하지 않다.⑤ 일조日照: 모든 생명은 땅의 지기와 태양의 천기를 받아야 살 수 있다. 한나절에 햇빛은 활기로 넘쳐서 기가 살아나지만, 저녁 무렵의 햇빛은 생기를 잃게 한다. 활동적인 공간과 휴식 공간의 일조를 적절하게 조절해야 집 안에 생기가 돈다.⑥ 통풍通風: 집을 앉히는 곳은 장풍을 기본으로 삼는다. 그러나 적절한 바람은 공기를 순환해 집 안에 신선한 기운을 채우고 맞바람을 막는다. 집을 남향이나 남서향으로 앉히면 아늑하면서 따뜻하고 부드러운 기운을 얻을 수 있다.⑦ 조망眺望: 집에서 쉴 때 적절한 조망을 갖춰야 자연의 풍경을 바라보며 마음의 안정을 찾고 정서가 풍요로워진다. 열악한 조망은 답답하고 어두운 기운을 감돌게 한다. 적절한 조망을 갖춰야 윤택한 삶을 얻는다.⑧ 형상形狀: 대지 모양은 건물과 정원을 앉혔을 때 균형이 맞아야 길하다. 가장 좋은 형태는 5:8이다. 정사각형 대지는 상가주택지로는 적합하지만, 주택지로 사용할 땐 정원을 조성하기 어렵고 건물 내부가 어두워지면 기의 흐름이 약해져 적당하지 않다. 삼각형이나 불규칙한 형태도 주택지로 좋지 않다.⑨ 수맥水脈: 수맥이 흐르며 발생하는 자기장은 인체에 유해할 뿐 아니라 건물에 균열을 일으켜 피해야 한다. 만약, 수맥이 지나는 위치에 집을 지었다면 잠자리를 옮기거나 수맥파를 차단하는 물질(동)을 바닥에 깔아 차단해야 한다.⑩ 기맥氣脈: 기는 천기天氣(양기)와 지기地氣(음기)로 나뉜다. 천기는 양택, 지기는 음택의 영향을 받는다. 그런데 지기는 만물을 생성하는 기본 요소이기도 하다. 좋은지기(기맥)가 모인 양택에선 건강하고 편안한 삶을 얻고, 음택에선 시신이 황골黃骨이 되어 후손이 복을 받는다. 05. 집 짓기에 좋은 택지, 나쁜 택지택지 또는 대지는 집을 지을 수 있는 터다. 양기로 볼 때 명당인 마을이거나 보국이 좋아도 그 가운데 집을 앉히기에 좋은 곳이 있고 나쁜 곳이 있다. 양기에서 보통 보국의 중심을 가장 좋은 집터로 보지만, 그렇지 않은 경우도 있다. 택지로 좋은 땅은 먼저 지맥이 모이는 혈지가 좋고, 사람이 생활하기에 쾌적한 조건을 갖춰야 한다.▶좋은 택지의 조건◀① 산을 등지고 앞에 물이 있는 배산임수背山臨水. 집 뒤에 산이 있어야 생기를 전달하는 용맥과 연결되며 바람을 막아 생기를 보호하고 안정을 얻는다. 집 앞에 하천이나 개울, 연못, 논 등 물이 있어야 용맥을 타고 온 지기가 모인다. 남향을 선호해 물을 뒤로하고 높은 산을 향한 배치는 나쁘다. 또, 앞산이 높거나 가까우면 햇빛을 차단해 양기를 충분히 받을 수 없다. 북향이라도 뒷산이 낮고 용맥이 길게 뻗으면, 햇빛이 잘 들어 좋다.② 택지 앞은 낮고 뒤는 높은 전저후고前低後高. 용맥은 주산에서 시작해 낮은 곳으로 흘러 입수하는 형태가 좋다. 그래야 비가 와도 배수가 잘 돼 집터가 습하지 않다.③ 햇빛이 잘 들어 음양의 조화가 이뤄져야 좋은 땅. 음기(지기)가 강하면 질병이 발생하기 쉽고 심신이 쇠약해질 수 있다. 남향이라도 앞의 산이 높으면 그늘이 져서 흉하다. 북향도 뒷산이 낮거나 용맥이 멀리까지 이어져 햇빛이 잘 들면 주택지로 사용해도 무관하다.④ 풍수는 ‘장풍득수’라 한다. 바람은 맑고 깨끗한 공기가 순환해야 한다. 택지를 청룡, 백호와 안산이 잘 감싸 주면서 높이가 적당하고 수구는 좁아야 보국 내외의 공기가 원활하게 흐른다.⑤ 토질이 단단하고 배수가 잘되고 생기가 넘치며 입자가 고른 흙. 분처럼 고운 흙은 좋지만, 바위·자갈·왕모래 땅은 기가 억세고 혼탁하다. 푸석푸석해서 먼지가 일어나는 땅은 생기가 없다. 배수가 안 돼 질퍽거리거나 지반에 물이 고여도 택지로써 좋지 않다.⑥ 생장환경이 좋아 수목이 잘 자라는 땅은 사람이 거주하기에도 좋은 땅이다. 적당한 수분, 통풍, 일조 등의 조건을 갖춰야 좋은 택지다.▶흉한 택지의 조건◀① 등받이가 없는 의자가 불안한 것처럼 집의 기운도 마찬가지다. 앞이 높고 뒤가 낮은 전고후저지前高後低地의 대지는 늘 불안하다.② 경사가 급한 대지는 재물을 잃는 땅이다. 집 앞이나 옆에 경사가 심하면 물이 급하게 흘러지기가 모이지 않고 소멸해 수관재물水官財物이라 했다. 물은 재물을 관장하는 데, 물이 급하게 흘러 내려가면 재물도 역시 빠르게 빠져나간다고 본다.③ 택지가 홀로 돌출되어 팔방으로 바람을 맞는 것을 ‘팔풍받이’라고 해서 생기가 흩어진다. 정신질환과 관재官災, 손재損財가 빈발하는 택지다.④ 도로보다 낮은 택지는 가패인상家敗人傷하는 곳이다. 낮은 택지는 도로의 오염물질이 집 안으로 들어올 수 있다. 또한, 차가 빠른 속도로 오가면서 기를 교란한다. 집 뒤로 길이 나면서 택지로 들어오는 용맥을 단절하면 근심 걱정이 생기거나 병을 얻을 수 있다.⑤ 절벽이나 낭떠러지 근처에 있는 택지는 다재패산多災敗産하는 곳이다. 절벽 아래나 위는 지기가 모이거나 전달될 수 없으며, 절벽을 타고 부는 바람은 강한 삭풍殺風이 되어 거주자에게 온갖 재난과 불행, 질병이 발생할 수 있다.⑥ 골짜기에 있는 택지는 삭풍으로 좋지 않다. 낮에는 산 아래에서 위로 부는 곡풍谷風, 밤에는 산 위에서 아래로 산풍山風이 분다. 밤낮으로 바람의 방향이 바뀌어 생활하기에 좋지 않다. 이러한 곳에 오래 살면 삭풍殺風, 살수殺水로 건강이 나빠지고, 정신질환이 생길 수 있으며, 심하면 요절夭折의 위험도 따른다.⑦ 택지 주변에 있는 폭포의 소리가 곡哭소리로 들리면 상喪을 당한다. 주변에 폭포가 있으면 지기가 흩어지고, 물과 바람이 혼란스러워진다. 폭포는 물이 급하게 흐르고, 계곡 따라 부는 바람은 벽에 부딪쳐 기를 광폭狂暴하게 한다.⑧ 자갈땅이나 모래땅, 황토 택지는 지기를 얻을 수 없다. 모래와 자갈로 된 땅은 흙 사이로 물과 바람이 드나들어지기가 모이지 않는다. 황토 흙으로 된 땅도 지기가 뭉쳐지지 않아 손재損財와 인상人傷의 위험이 있다.⑨ 늪이나 쓰레기 매립지는 지기를 얻을 수 없고 악취와 유독 가스로 거주자는 건강을 크게 상할 수 있다. 계곡을 매립해서 조성한 택지는 시간이 지나면서 본래 물길 따라 토사의 유출이 발생할 수 있다. 유출이 심하면 지반 침하로 건물에 심각한 손상이 생긴다.⑩ 신전불후神前佛後, 제단, 오래된 감옥, 공동묘지, 전쟁터, 신당 앞이나 절 뒤 등은 택지로서 부적합하고 오랫동안 살 땅이 못된다.⑪ 택지 아래에 수맥과 유골이 있으면 매우 흉하다. 수맥은 단단한 철근콘크리트 구조물을 갈라지게 하는 강력한 수맥파를 발생한다. 집터에 유골이 있는지 모르고 생활하면 정신이상자가 생긴다고 하니, 터 파기할 때 유골이 발견되면 정성스럽게 이장해주어야 한다.⑫ 대로변이나 도로가 교차하는 곳은 소음과 먼지, 진동으로 지기가 교란된다. 택지에 비해 도로가 너무 커도 음양의 조화가 이루어지지 않아 건강을 해치고 경제적으로도 곤궁해진다.⑬ 큰 나무가 있는 택지는 수기水氣가 많고 뿌리가 지기를 손상시키며 무성한 나뭇잎은 햇빛을 차단해 집터로 적당하지 않다.⑭ 지나치게 햇빛이 많이 드는 택지는 좋지 않다. 양지바른 곳이 좋기는 하지만, 지기보다 햇빛이 강하면, 질병이나 급사急死, 파산破産 등의 변고를 불러올 수 있다.⑮ 고압 전류가 흐르는 철탑 근처의 택지는 위험하다. 고압선은 인체에 유해한 전자파를 많이 발생하며 감전사고와 같은 위험이 늘 있어 고압선으로부터 100m 이상 떨어져야 한다. 06. 도로가 택지의 운명을 바꾼다풍수에선 택지를 움직이지 않는 음陰, 차와 사람이 다니는 도로는 움직이는 양陽으로 본다. 사람과 차의 이동을 하천이나 강에 흐르는 물과 같다고 보는 것이다. 풍수에서 물길은 중요한 요소로 다루고 있기에 물과 같은 역할을 하는 도로도 풍수의 수세론水勢論 이론을 똑같이 적용한다.▶좋은 택지로 만드는 도로◀① 물이 혈지를 금성환포金星環抱하듯 도로가 택지를 완만하게 감싸주는 형태로 있으면 길한 도로다.② 도로가 택지 정면과 평탄하게 평행으로 나 있고 경사지지 않으면 길한 형태다.③ 택지 앞에 있는 도로가 택지보다 낮아야 배수가 잘되고, 도로에서 발생하는 매연과 먼지, 소음 등의 피해를 줄일 수 있어서 좋다.④ 도로 넓이는 음인 택지와 양인 도로가 균형을 이루고 조화로워야 한다. 택지는 작은데 도로가 넓거나 택지는 넓은데 도로가 좁으면 좋지 않다.▶흉한 택지로 만드는 도로◀① 도로가 등을 돌리고 있는 택지는 좋지 않다. 양인 도로가 음인 택지를 등돌리고 있으면 음양 교합이 되지 않는다. 마치 물이 용혈을 반대로 두고 있는 형상이다.② 경사진 도로는 좋지 않다. 수관재물水官財物이라 했으니 도로가 사라지면 재산을 관장하는 물도 급히 흘러가게 된다. 이러한 곳은 재산이 빨리 사라지는 곳이다.③ 도로가 택지를 향해 똑바로 난 곳은 좋지 않다. 도로가 택지 정면이나 옆을 직선으로 치고 들어오는 형태면 비명횡사非命橫死와 같은 화를 당할 수 있으며, 집안 또한 급히 망한다.④ 택지 앞으로 일직선으로 내려가는 도로는 좋지 않다. 택지 앞의 도로가 급하게 경사져 내려가는 곳은 온 재산을 끌고 내려가는 형상이다. 이를 두고 수세론에서는 견동토우牽動土牛라 한다. 이와 같은 형태의 도로가 있으면 매우 흉한 형태라 사람과 재산이 같이 망한다.⑤ 택지를 대각선으로 비껴가는 도로는 좋지 않다. 택지 옆에서 이어진 도로가 비껴가는 곳은 마치 청룡이나 백호가 날아가다 떨어지는 것과 같다. 이러한 곳에서는 재산이 모일 수 없다.⑥ 택지보다 높은 도로는 좋지 않다. 도로가 높으면 비올 때 도로의 오염된 물이 집으로 넘치고, 먼지와 매연이 들어와 기를 혼탁하게 한다.⑦ 도로가 삼각점을 이루는 곳은 좋지 않다. 직선으로 된 도로가 택지 앞에서 만나 삼각점을 이루는 곳은 마치, 두 개의 칼이 마주치는 형상이다. 항상 시비와 싸움이 끊이지 않으며 재산의 손실과 화재 위험이 있다. 이곳에 건물을 지을 때 도로와 접하는 부분에 충분한 공간을 확보해 빈터로 놔두고 도로변에 가로수를 심어 살기를 차단하면 어느 정도 흉을 피할 수 있다. 집터로는 부적합하고 상가로 활용하는 것이 좋다.⑧ 택지 뒤의 도로는 좋지 않다. 택지 뒤 도로가 지기를 전달해주는 용맥을 단절할 가능성이 크다. 또, 뒤가 안정돼야 하는데 차와 사람의 유통으로 항상 불안한 심리를 가지게 된다. 배산임수의 원칙과 어긋나는 형상이므로 좋지 않다. 이러한 곳은 예기치 못한 흉화凶禍를 당할 위험이 있다.⑨ 택지에 비해 너무 넓은 도로는 좋지 않다. 넓은 도로가 작은 택지를 제압하는 형상이니 자손이 번창하지 못한다. 재산 또한 모이지 않고 흩어진다. 그러나 도로 넓이에 맞는 택지와 건물이라면 오히려 크게 발전할 수 있다.⑩ 택지를 사면으로 둘러싼 도로는 좋지 않다. 택지를 사면으로 도로가 둘러싸고 있으면 고립을 뜻한다. 항상 불안해 정신적 고통을 받고. 건강과 재산을 모두 잃을 수 있다.잠깐!이사에도 때가 있다 '손 없는 날''손'은 손님을 줄인 말로 악귀나 악신을 의미한다. '손 없는 날'은 악귀가 없는 날로 사람에게 해가 없는 길하다고 전해진다. 이날 이사나 결혼, 개업하면 문제없다고 해 중요 행사를 잡는 기준이 되고 있다.손 없는 날은 보통 음력 9, 0이 들어가는 날이다. 참고로 음력과 양력이 동시에 시작하는 이번 달(2016년 9월)의 손 없는 날은 9일, 10일, 19일, 20일, 29일, 30일이다. 이사를 계획 중이라면 참조하자. 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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【전원주택 인테리어】 행운을 부르는 전원주택 & 인테리어 풍수 1
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자연을깔다... 피부도잠잠한바닥재
- 실내 건축자재 중 바닥재는 우리의 피부와 직접 맞닿는다는 점에서 다른 부위의 마감재보다 더 각별한 관심이 쏠린다. 또 바닥난방시스템인 주거문화 특성상 바닥 온도에 따른, 바닥재에 포함된 화학물질의 변화가 실내 공기와 인체에 미치는 영향이 달라지기에 바닥재의 친환경성 여부는 소비자의 선택 시 중요한 기준이 된다. 벽 마감재가 다채로운 패턴과 디자인으로 승부한다면 바닥재는 내구성을 기본으로 건강성이 관건이다. 바닥재 종류별로 친환경적 요소를 살펴보고 어떤 업체들이 친환경 제품을 공급하고 있는지 알아본다. 바닥재 종류에는 주택에 가장 많이 사용하는 목질계 바닥재인 마루를 비롯해 합성수지(PVC), 타일, 대리석 등이 있다. 주택에 자주 사용하지는 않지만 카펫 타일도 포함된다.짐작하다시피 환경마크(환경부)와 HB마크((사)한국공기청정협회) 인증을 가장 많이 받은 바닥재 종류는 마루이다. 그리고 1997년부터 기술표준원에서 시행하는 GR마크(지식경제부)를 획득한 바닥재는 성일요업㈜의 재활용 타일 제품이 유일하다. 친환경 바닥재의 선두주자 마루(Wood Flooring) 원료가 천연 나무라는 점에서 원료 채취 시 환경오염이나 에너지 소비가 적은 편이고 재생이 가능하며, 폐목재 사용과 재활용이 불가능한 폐기물은 에너지로 재생된다는 점에서 마루 제품은 높은 점수를 얻는다. 원목마루가 아닌 경우는 바탕제로 합판을 사용하는데 합판은 재활용 목재를 함유하므로 친환경적이라 볼 수 있다.마루 제품은 생산 시 첨가하는 각종 방부제나 접착제 등으로 수질과 공기 오염, 유독성 폐기물을 발생시키는데 수성 우레탄 도장과 친환경 용제, 천연 왁스 등을 사용하면 친환경성을 높일 수 있다.사용 단계에서는 천연이나 무독성 접착제를 사용한다면 원목마루가 가장 친환경적이라 할 수 있으나 자연을 훼손한다는 점에서 점수가 낮다. 그렇기에 폐목재를 재활용하면서 홈 결합 시공방식으로 접착제가 필요 없어 실내 공기질 저하가 발생하지 않으며, 표면 긁힘에 강한 등 내구성이 우수한 강화마루는 마루 종류 중에서도 친환경성이 우수하다. 게다가 폐기 시 원목이나 합판마루는 접착제(합판마루 시공 시 접착제의 양은 3.3㎡당 4㎏ 정도)로 인해 분리수거에 어려움을 주지만 강화마루는 분리수거도 간단하다. KS, 환경, HB 마크 모두 보유한 제품을 생산하는 강화마루 전문 ㈜한솔홈데코는 2004년 12월 국내 최초로 E0 등급의 친환경 마루를 개발하기 시작했으며 이즈음 국내 마루 업체들이 친환경 제품을 속속 출시하기 시작했다. 다이나믹, 한솔락, 레브 등이 친환경 마루다.참살이 열풍과 함께 마루 역시 건강 소재를 첨가하는 유행이 번졌는데 ㈜LG화학 Z:IN 합판마루 '녹차'에는 녹차 성분 함유로 폼알데하이드 흡착 효과가 있으며 나노은도 포함돼 은이온이 곰팡이, 세균 등의 미생물 증식을 막아준다. 또 '원목'제품은 기존 원목마루의 단점을 보완, 하이퍼 크리스탈 공법 적용으로 습기와 열에 강해 제품 변형을 최소화하고 표면 특수처리로 긁힘에 매우 강하다. 또한 화학 착색제 대신 천연원료인 옻 성분을 첨가했다. 이 외에도 Z:IN 엘가, 온돌마루 이지락, 온돌마루 강, 스타일락, 맥, 네이쳐 등이 친환경 마루다.한화L&C㈜ '마루 安(안)'은 클릭 부위 사면에 솔리드 왁스 코팅을 해 수분 침투로부터 마루를 보호하며 표면층은 강한 마모에도 견딜 수 있도록 특수 설계됐다. 마루의 핵심인 코어층은 소나무를 주원료로 생산돼 환경 호르몬 방출량이 극히 미미하다. Robaa 시리즈, 원목마루 아르본 등의 친환경 제품을 공급한다.바닥재를 공급하는 업체는 접착제 및 코팅제 등도 친환경 제품을 자체 공급하는데 동화자연마루가 그렇다. 습도 조절 기능으로 실내 공간을 쾌적하게 유지시키는 원목마루 '바움'은 국내 HB마크는 물론 일본농림규격(JAS) F★★★★등급(국내수퍼E0 해당) 인증을획득했고, HB마크 최우수등급을 인증받은 접착제로 마루 시공시 사용한다.이외에 ㈜KCC(그린마루 클라우스-W/제니아) ㈜이건리빙(제나 프라임/내추럴, 카라, 라미에) ㈜풍산마루(천연마루) ㈜윈앤윈우드 ㈜단더휴네코리아 ㈜벽산 ㈜아이마루 ㈜엠케이우드 ㈜우드뱅크 ㈜코리아팀버 구정마루㈜ 대신마루산업㈜ 동양목재산업㈜ 등 30여 업체에서 친환경 마루 제품을 공급한다. 고급화·건강소재로 떠오르는 합성수지 바닥재(Plastic Flooring) 환경마크와 HB마크 인증을 받은 바닥재는 마루와 합성수지 바닥재로 양분되는데 환경마크의 경우 합성수지 제품이 바닥재 전체의 30%를 차지한다. 합성수지 바닥재는 원 재료가 원유原油라는 점에서 친환경성과 거리가 멀다. 재생 불가능하고 추출 과정에서 환경오염이 우려되며 전량 수입에 의존하기 때문이다. 또한 제품 생산 단계에서 많은 연료가 소비되고 폴리염화비닐(PVC), 염소, 벤젠, 다이옥신 등 환경저해 물질을 배출한다. 그러나 최근 들어 친환경 제품 규격에 맞추고자 적용되는 재료의 일부를 폼알데하이드 및 휘발성유기화합물 방출량을 제로화하거나 최소화한 물질로 대체하는 추세다.사용 단계에서는 마루보다는 적은 양의 접착제가 사용되는데 이 때 친환경 접착제 사용이 요구되고, 장기간 사용 가능한 점은 장점이다. 국내에서 폐기 후 재활용되는 경우는 드물며 소각 시에 환경저해 물질 및 중금속 방출이 우려되기에 위험폐기물로 처리되며 특수 처리 소각 시 재생에너지로 가능하다고 한다.합성수지 바닥재는 예전의 획일적이던 노란색 장판에서 색상이나 디자인 면에서 상당한 발전을 이뤄오고 있다. 마루, 대리석 등의 느낌이 나는 세련된 디자인이 개발되는가 하면(합성수지 시트: 마모륨) 최근에는 상부는 장판이면서 중층은 HDF(High Density Fiber Board, 고밀도섬유판)의 패널 형태로 마루처럼 시공(합성수지 타일)하는 바닥재도 인기를 끈다. 마루보다 저렴한 가격대를 형성해 과거에는 저급한 이미지였으나 요즘에는 다양한 표면 패턴개발은 물론 웰빙 트렌드에 맞춰 참숯, 옥, 황토, 나노은, 항균성분 등 건강 소재 함유로 소비자의 호응을 얻고 있다.천연 대리석 느낌의 ㈜LG화학 'VIP타일 스마트'는 자체 개발한 Chip Thorough 공법의 단일층 구조로 외관 무늬가 바닥까지 관통해 장기간 사용으로 표면이 닳더라도 무늬가 사라지지 않는 장점이 있다. 표면 샌딩 및 2중 왁스코팅 가공으로 고급스러움을 살리고 표면 오염성을 대폭 개선했으며 시공 후 틈 발생이 거의 없어 그동안 함성수지 타일의 단점을 개선한 제품이다. 이외에 Z:IN 소리잠/파르텔/내추럴라이프, 깔끄미 시리즈, 마제스타, 마제스타 진품, 데코타일 뉴파인, 갤런트 타일, 디럭스 타일 등이 친환경 제품이다.㈜케이비엔지니어링이 제공하는 '마모륨 클릭'은 아마인유, 송진, 코르크, 목재 분말 등 100% 천연원료를 쓴다는 점에서 이미 세계에서 인정받았다. 국내는 물론 네덜란드, 스칸디나비아, 오스트리아, 독일, 미국, 호주 등지에서 친환경 인증을 받은 제품으로 20~30년의 내구성을 보장하고 송진 아마인유 등의 천연원료가 박테리아와 유·해충 번식을 억제해 호흡기 질환 및 아토피 피부염 예방에 탁월(네덜란드 천식협회 추천 제품)하다. 담뱃불에 녹지않고 난연성이 있는 데다 화재 발생 시 유독가스 발생이 적다.이외에 ㈜KCC(예원 미그린, 센스빌 그린, 옥장판 진그린/그린, 이지스 그린, 디럭스 타일) 한화L&C㈜(디럭스골드타일, 디럭스타일, 엠브이피타일, 참숯나라 명가, 참숯 로얄, 청옥, 소리지움Ⅱ) ㈜동신포리마 황토흙마루 등의 업체에서 친환경 합성수지 바닥재를 공급한다. 생산단계에서 재활용 가능한 세라믹 타일(Ceramic Tile) 타일의 주원료는 점토다. 원료는 풍족한 편이나 재생이 불가능하므로 자연 훼손의 결과를 가져오며 채취 과정에서 연료 사용은 대기오염을 일으킨다. 생산 과정 시 발생하는 부산물의 70~90%가 생산에 재활용 가능하지만 국내 우수재활용제품 인증마크(GR마크)를 획득한 타일이 단 한 가지뿐인 것을 보면 부산물을 거의 폐기하거나 다른 용도로 사용한다고 유추할 수 있다.수명이 다 된 폐타일은 재활용이 불가능하고 매립지 면적을 감소시키므로 시공 후 남은 제품은 버리기보다 추후 보수를 위해 보관하는 것이 바람직하다. 시공 단계에서는 습식 시공보다 건식 시공이 바람직하고 시공 시 접착제와 첨가제에서 휘발성유기화합물이 방출될 우려가 있으므로 수성용제나 무독성 라텍스를 사용하도록 한다. 사용 단계에서 관리가 수월하고 내구성이 강한 점은 장점이다. 현재 환경마크와 HB마크 인증 타일 제품은 없으며 유일하게 성일요업㈜이 GR마크 인증 타일을 공급하고 있다. 희소가치로 더욱 빛나는 친환경 카펫 타일(Carpet) 카펫 타일은 소재로 나일론, 올레핀, 폴리에스테르 등의 석유화학제품이 많이 쓰이므로 합성수지 바닥재처럼 친환경적이지 않다. 그러나 폐 플라스틱을 재활용해 원자재로 사용하는 경우 친환경적이다. 생산 단계에서 에너지와 물 소비량이 많고 염색, 착색, 방염, 방충 등의 과정에서 환경오염을 일으키며 시공 시 친환경 접착제를 사용해야 하는데 경우에 따라 접착제 없이 시공하기도 한다. 다른 바닥재에 비해 내구성이나 관리 면에서 떨어져 주택에서 잘 사용하지 않으나 차음성, 보온성, 충격흡수, 특별한 인테리어 스타일 등을 요구할 경우에 주택에도 적용된다. 타일이라는 용어에서 연상되듯 정사각형의 블록 형태이므로 오염된 부분만 떼어내 소제 가능하기에 전원주택의 경우 펜션에 시공되는 경우가 더러 있다. 카펫 성분 중 나일론, 폴리에스테르는 분리수거 후 재활용 가능하다.마루가 바닥재 종류 중 휘발성유기화합물 방출량이 가장 적다면 카펫은 가장 많은 방출량을 보인다는 연구결과가 있었다. 카펫 제품으로는 유일하게 ㈜효성에서 친환경 제품을 공급하고 있는데 스완 카펫타일-트렌디, 갤러리, 패션 시리즈 중 최근 출시한 일부 제품이 환경마크를 획득했다. 내구성과 방오성을 한층 강화한 제품들로 트렌디, 갤러리는 나일론 소재이고 패션은 PP 소재로 만들어졌다. 냄새 걱정 없고 인체 무해한 접착제 무용제 혹은 수성 친환경 접착제는 ▲마루 시공용으로 ㈜씨아이케미칼 청정숲(PU-5), ㈜오공 FA850A, ㈜화성 EP-500W/EP-600W, 동광산업㈜ EP-52/55/56, 삼창기연㈜ SEP-640/660 ▲합성수지 바닥재용 ㈜오공 FA747, ㈜화성 W-510NF/310SE ▲도자기질 타일용 ㈜쌍곰 세라픽스 PC-3000과 7000D/L ▲카펫 타일용 ㈜오공 FA780C, 조광페인트㈜ 그린본드, 테라코코리아㈜ 틴투스풀 ▲석재용 삼창기연㈜ 에포스톤(SEP-8100) 등이 현재 보급중이고 바닥재용 외에도 건축자재 전반에 200여 가지의 친환경 접착제가 쓰이고 있다. 실내공기질 관련 용어 ■ 새집증후군 Sick House Syndrome신축 건물에서 나오는 유해 화학물질로 인해 입주자가 예전에는 없었던 알레르기 질환, 두통, 어지럼증 등에 시달리는 환경공해병. 벽지, 페인트, 바닥재, 접착제 등 각종 건축자재에서 발생하는 화학물질이 주요 원인. ■ 화학물질과민증 Multiple Chemical Sensitivity한 가지 이상의 화학물질에 대해 과민반응을 보이는 것으로 새집증후군, 빌딩증후군과 원인은 비슷하나 다른 사람에 비해 화학물질에 대한 과도한 반응을 보이는 사람에게 발견됨.1980년대 중반 미국 예일대 마크 컬렌 교수가 처음 명명함. ■ 빌딩증후군 Sick Building Syndrome건물 안 오염된 실내공기 때문에 두통, 어지럼증, 피로, 눈이나 목에 따가움 증상을 보이다가 건물 밖으로 나가면 없어지는 증세. 신축 건물에서만 발견되는 새집증후군과 달리 빌딩증후군은 대체로 도심의 대형 빌딩 거주자들에게 나타남. 환기가 제대로 되지 않는 대형 빌딩의 화학물질, 담배연기, 곰팡이, 세균, 바이러스 등이 원인. 1983년 세계보건기구(WHO) 회의에서 정식 명칭이 정해짐. ■ 베이크 아웃 Bake Out새로 지은 건축물이나 개·보수 작업을 마친 건물 등의 실내 공기온도를 35∼40℃로 올려 건축자재에서 나오는 유해물질을 제거하는 방법(한 연구 결과 VOCs는 바닥 온도가 높을수록 방출량이 증가했음). 유해오염물질인 휘발성유기화합물(VOCs)과 폼알데하이드(HCHO) 등의 배출을 일시적으로 증가시킨 후 환기시키는데 이렇게 함으로써 새집증후군의 위험에서 어느 정도 벗어날 수 있음. ■ 폼알데하이드 Formaldehyde물체를 썩지 않게 하기 위해 시체 방부실 등에서 쓰이는 물질. 피부나 점막을 침해하고, 가스로 흡입하면 인두염이나 기관지염 등을 일으킴.다량 복용 시 심장쇠약과 사망에 이름. 한 보고서에 따르면 공기 중 30ppm 농도에서 1분간 노출되면 기억 상실, 정신집중 곤란 등의 질병 증상이 나타남. ■ 휘발성유기화합물 VOCs: Volatile Organic Compounds대기 중에서 햇빛의 작용으로 광화학반응을 일으켜 오존 등 광화학 산화성 물질을 생성시켜 광화학스모그를 유발하는 물질을 통칭. 대기오염물질이며 발암성을 지닌 독성 화학물질로 지구온난화의 원인. 악취를 일으킴. ■ 톨루엔 Toluene메틸벤젠이라고도 하며, 공업용 화학 약품을 제조하는 데 널리 쓰이는 무색의 휘발성 액체.악취가 나고 알코올, 에테르에 녹고 물에는 녹지 않음. 우리 집 공기 이렇게 지키자 ■ 인테리어 마감재 교체는 환기가 잘 되는 여름에 할 것 ■ 천연재료로 된 인테리어 재료 사용할 것■ 환경부에서 고시한 오염물질 방출 건축자재는 사용하지 말 것■ 설계단계 시 오염물질 저방출 건축자재 적용(시험성적서 및 인증등급 확인)■ 시공단계 시 자재의 적절한 시공, 사용 접착제 종류 및 양 확인, 접착제의 직접노출 확인■ 이용단계 시 적정한 온·습도 유지, 청소, 환기할 것■ 공기정화식물 놓기· 폼알데하이드/ 벤젠 제거팔손이, 아레카야자, 베고니아, 인도고무나무, 드라세나 등·일산화탄소 제거산호수, 시클라메느 아펠란드라 등·산소 공급선인장, 헤데라, 팔레놉시스, 호접란 등·음이온 방출/기억력 향상로즈마리, 파키라 등·암모니아 제거관음죽, 스파티필름, 맥문동 등 도움말 실내환경정보센터 www.iaqinfo.org - 글 박지혜 기자 자료협조 동화자연마루 080-346-6091 www.greendongwha.co.kr ㈜케이비엔지니어링 042-625-3363 www.kbeng.co.kr ㈜한솔홈데코 02_3284_3823 www.hansolhomedeco.co.kr 한화L&C㈜ 080-729-8272 www.hlcc.co.kr ㈜효성02-707-7235 www.swancarpet.co.kr ㈜LG화학 080-005-4000 www.z-in.co.kr -
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친환경 단열재 시장 현황과 주목할 만한 제품
- 전 세계 산업은 지금 기후변화위기에 대응하기 위한 전략을 세우고 그 방향으로 이전 방식을 전면 개선하거나 새로운 사업을 시작하려는 움직임을 보인다. 이런 흐름 속에서 핵심 키워드는 바로 ‘친환경’이다. 건축업계에서는 탄소 배출을 줄이기 위해 모듈러(또는 프리패브) 공법을 채택하려는 경향이 나타나고 있으며 수많은 건축자재들도 기존 것을 버리고 친환경 제품으로 대체하는 추세다. 이에 정부도 법 개정, 제도 신설 등을 통해 업체들의 친환경 노력에 힘을 보태고 있다. 글 노철중 기자 자료 다온산업 생고뱅이소바코리아 씨앤티 윈코 한솔홈데코 참고 대한무역투자진흥공사(KOTRA), 전원주택라이프DB KCC 김천공장 조감도 (출처 : KCC) ▲단열 공사 장면 건축·인테리어 업계에 따르면 건축주 또는 소비자들의 친환경 자재에 대한 요구는 최근 몇 년 동안 지속적으로 증가했다. 예전에는 업체가 건축주에게 친환경 자재를 사용해 볼 것을 제안하는 경향이 있었지만 요즘에는 입장이 반대로 바뀐 것이다. 실제로 최근 1~2년 사이 출시된 건축·인테리어 제품들은 친환경적 요소를 담고 있다는 게 전문가들의 평가다. 폐기 시 생분해되도록 제작해 토양 오염을 방지하고 제작과 운송 과정에서 탄소발자국을 줄이며 재생 소재로 제품을 만드는 방식 등이 실행되는 것으로 분석됐다. 단열재의 경우 규소, 암면 등과 같은 자연 재료로 만드는 무기질 제품의 생산과 사용이 늘고 있다. 더불어 화재 사고를 줄이기 위해 난연·불연 기능을 강화하는 경향도 두드러졌다. 기존 화석연료 합성이나 유기질 재료로 만든 제품이라 하더라도 신기술로 친환경성을 접목해 재탄생하는 경우도 있다. ▲기존의 단열재 종류. (왼쪽부터) 경질우레탄폼, 미네랄울, 비드법보온판 친환경에 투자하는 기업들실제로 국내 대기업들은 친환경 자재에 투자를 많이 한다. 한국환경산업기술원이 지난 8월 1일 공개한 ‘환경성적표지 유효인증현황’에 따르면 LX하우시스는 자사 벽지·단열재·시멘트 등 총 27개, KCC는 석고보드·인테리어 필름 등 총 14개 제품에 대해 신규로 저탄소 인증을 받았다. 특히 KCC는 최근 김천공장에 무기단열재 글라스울 생산 라인 2호기를 증설함으로써 친환경 고품질 불연단열재 선도 기업으로서 입지를 강화했다고 밝혔다. 이번에 증설한 글라스울 2호기는 단일 생산 라인으로는 국내 최대 규모로 연간 약 4만 8000톤의 생산능력을 갖춰 하루에 160여 톤의 제품을 생산할 수 있다. 이번 증설 과정에서 2050 탄소중립 목표 실현을 위해 최첨단 전기저항로 설비를 적용해 에너지 효율을 높이며 환경 보호에 만전을 기했다. 1호기와 마찬가지로 습식 전기집진기(Wet-EP)를 설치한 점도 주목할 부분이다. 이를 통해 공장에서 발생하는 대기오염물질 제거 효율을 극대화해 일반 용해로보다 친환경적으로 운영했다는 점을 회사는 강조했다. KCC가 생산하는 글라스울은 규사 등 유리 원료를 고온에서 녹여 만든 무기 섬유를 울(Wool)과 같은 형태로 만든 후 롤, 보드, 패널, 커버(보온통), 매트 등 다양한 형태로 성형한 대표적인 무기단열재다. 석유화학 원료로 만들어지는 유기단열재와 달리 오염물질을 방출하지 않으며 단열성과 불연성이 뛰어난 것이 특징이다. 국내 중소기업 크레웍스는 석탄화력발전소에서 사용되고 남은 석탄재를 재활용해 만든 무기단열재 시제품 생산에 성공했다고 지난 9월 11일 발표했다. 석탄재 폐기물은 1급 발암 물질인 비소·크롬·납 등 40여 가지의 중금속이 포함된 것으로 알려져 있다. 남동발전 영흥본부에서만 하루 배출되는 석탄재 총량은 약 3500톤에 이른다고 한다. 이런 석탄재를 안전하게 처리하거나 재활용할 방법이 마땅치 않아 주로 매립을 해왔지만 이마저도 전국의 매립지가 가득 차 대안 마련이 시급한 상황이었다. 크레웍스의 시제품 무기단열재는 한국화학융합시험연구원으로부터 ‘나’ 등급을 받았다. 이 회사는 앞으로 영흥본부로부터 하루 100여 톤의 석탄재를 공급받아 연간 약 3만여 톤의 무기단열재를 생산할 계획이다. 이 제품은 단열 성능뿐 아니라 내화 성능도 뛰어난 것으로 평가되며 고온에서 타지 않고 녹아버리기 때문에 유독가스가 나오지 않아 건물 내외장재로 활용할 수 있다는 장점도 있다. ▲무기질 단열재 글라스울의 다양한 모습 해외 단열재 시장 성장 전망이런 국내 업계의 친환경 행보는 유럽의 여러 국가들도 마찬가지다. 대한무역투자진행공사(KOTRA)에 따르면 독일은 2045년까지 건물 분야의 기후 중립화를 목표하고 있으며 이를 위해 대다수의 부동산이 기후 중립적으로 개조돼야 한다. 이런 추세는 단열재 시장의 성장을 예고하는 것이라고 KOTRA는 분석했다. 2021년 독일 단열재 제조 산업의 매출 규모는 전년대비 8.4% 증가한 약 26억 7000만 유로를 기록했다. 또한 독일 단열재 제조 산업의 매출은 2018년 이래 지속적인 성장세를 나타내며 2022년과 2023년에도 각각 약 3%와 2.5%의 추가 성장할 전망이다. 이런 성장 추세는 독일 단열재 시장의 안정성과 성장 가능성을 보여주는 긍정적인 신호로 해석될 수 있다. 독일에서도 환경 보호와 지속가능성에 대한 인식이 강화돼 천연 단열재에 대한 수요가 증가하고 있다는 분석이다. 천연 단열재의 초기 구입 비용은 다소 높을 수 있으나 장기적으로 보면 에너지 소비를 줄여 난방비를 절감하게 돼 초기 투자를 상쇄하게 된다는 연구 결과도 있다. 독일에서 사용되는 친환경 단열재로는 풀 섬유(Grasfaser), 대마섬유 매트(Hanffasermatte), 목재 섬유 분무 단열재(Holzfaser-Einblasdammstoff), 목재 연화 섬유 판(Holzweichfaserplatte), 줄기섬유 매트(Jutefasermatte), 해초 섬유(Seegrasfaser), 짚(Stroh) 등이 있다. 독일뿐 아니라 세계에서도 주목하고 있는 단열재 에어로젤(Aerogel)은 최대 99.8%가 공기로 구성된 세상에서 가장 가벼운 고체 물질로 뛰어난 단열 효과로 기네스북에도 이름을 올렸다. 주원료로 친환경적인 이산화규소를 사용하며 석유화학 원료 없이도 제조할 수 있다. 이런 해외 제품들은 국내에서는 생소한 단열재이지만 향후 수입될 가능성이 있기 때문에 주목할 필요가 있어 보인다. 독일 연방 정부는 건물의 에너지 개선을 위해 매년 130억~140억 유로의 보조금을 지급할 계획이며 이 중 120억~130억 유로는 건물 개보수에 사용될 예정이고 10억 유로만이 신축에 할당될 예정이다. 이미 2020년에는 50억 유로, 2021년에는 80억 유로 그리고 2022년 1월부터 7월까지 이미 약 96억 유로가 건물 개보수 지원에 사용됐다. ▲150년 전통의 미국 건축자재 기업 존스맨빌의 단열재 글라스울(왼쪽)과 스프레이폼 국내 단열재 시장서 주목할만한 제품과 업체그렇다면 국내의 친환경 단열재 제품에는 어떤 것들이 있는지 살펴보자. <전원주택라이프>는 건축자재 기업 중 다온산업, 생고뱅이소바코리아, 씨앤티, 윈코, 한솔홈데코 등의 다양한 기능을 겸비한 제품들을 소개하고자 한다. ▲프라임셀 열반사단열재 벽체용(왼쪽)과 천장용의 시험성적서 (출처 : 다온산업) ① 프라임셀 열반사단열재일반적인 단열재에는 유기질의 발포스틸렌, 경질우레탄 폼, 페놀 폼 등이 있으며 무기질로 유리섬유와 암면 등이 있다. 이런 제품들의 단열은 전도와 대류에 의한 열의 이동을 차단하지만 복사열을 차단하는 방사율은 80% 이상으로 전자기파 형태의 열에너지를 약 20%만 방사한다. 반면 프라임셀 열반사단열재는 복사열을 열의 3대 이용 요소인 복사, 전도, 대류열의 이동 모두를 효과적으로 막는다. 알루미늄층에서 복사열을 1차로 90% 이상 막고 밀폐된 공기층이 전도열 및 대류열을 2차로 차단하다. 친환경 제조공법 화학접착제를 사용하지 않고 알루미늄박판과 타공품의 부착을 열융착 방식으로 하기 때문에 친환경적이다. 공간 활용의 장점 흔하게 사용하는 부피단열재에 비해 약 60~70%의 두께로 동일한 단열성능을 발휘한다. 재질이 유연하기에 시공이 간편하고 열교 및 냉교 차단 능력이 우수하다. 방습층이 형성돼 습기를 품으면 단열성능 저하가 현저한 부피단열재에 비해 수명과 기능 역시 우수하다. 단열의 수명 유지 얇은 두께와 연질의 물성으로 인해 운반도 편리하다. 물성 변화가 거의 없어 장시간 단열성능을 유지할 수 있고 코팅된 알루미늄으로 인해 별도의 방수 시공이 필요 없다. 시공 특성 시공 시 단열재 잔재물이 발생하지 않아 작업 환경이 깨끗한 것도 장점이다. 특히 경량 목구조에 사용할 때는 스터드 폭에 따라 길이 조절이 가능하다. 문의 다온산업 031-763-7044 http://primecell.modoo.at ▲이소바 에너지세이버 제품(위)과 그 시공 모습 (출처 : 생고뱅이소바코리아) ▲이소바 에너지세이버를 적용한 내부 열교 차단 시공 (출처 : 생고뱅이소바코리아) ② 이소바 에너지세이버 ISOVER Energy Saver이소바 생고뱅 Saint-Gdbain 그룹의 글라스울 브랜드다. 에너지세이버는 목조주택용 글라스울 단열재 최초로 에너지절약 설계기준 ‘가’ 등급을 받은 제품으로 효율성이 뛰어난 친환경 단열재로 평가된다. 강한 탄성 덕분에 시공 후 눌림 현상이 전혀 없어 단열 성능 저하가 없다는 장점이 있다. 여기에 기존에 없던 발수 성능을 더해 습기의 침투를 차단할 수 있다. 문의 생고뱅이소바코리아 02-3706-9037 www.isover.co.kr ▲이솔랏 시공 해외 사례 출처 : 씨앤티) ▲이솔랏 한옥주택 시공 (출처 : 씨앤티) ▲이솔랏 물질 구조 (출처 : 씨앤티) ▲이솔랏 제품군 리스트 (출처 : 씨앤티) ③ 친환경 고효율 액상 단열재 이솔랏 ISOLLAT이솔랏은 큰 비용의 지출과 공간의 줄어듦 없이 기존의 벽면이나 지붕과 같은 표면에 바르는 페인트와 같은 액상 단열재다. 이미 국내의 다양한 산업 시설(제철소, 대형 제조 공장 등)에 성능을 인정받아 표면 정리만 한 채 액상 형태의 단열재를 뿌리거나 붓을 이용해 코팅하는 사례는 점점 늘어나는 추세다. 이런 액상 단열재 중에서 유일하게 국제 친환경 인증을 확보하고 국제 해양선급 인증을 받은 제품이 바로 이솔랏이다. 색상은 백색을 기본으로 제공하며 아주 작은 마이크로스피어 Microsphere 재질을 기본으로 생산된다. 목적과 범위에 따라 여러 가지 소재로 구분이 되지만 그중에 가장 널리 사용되는 이솔랏02는 시멘트 벽면, 철판, 파이프, FRP 표면 등에 뛰어난 점착성과 단열성을 통해 주택에서 흔히 겪을 수 있는 냉난방비 절감 효과와 결로 방지 효과 등으로 삶의 질을 높일 수 있는 뛰어난 소재라 할 수 있다. 이솔랏은 불에 타지 않는 폴리머 Polymer 재질로 유연한 탄성과 강한 내구성의 코팅을 돕는다. 즉, 손상에 강하고 뛰어난 단열 성능을 통해 열 손실을 크게 줄이는 효과가 있다. 뛰어난 탄성으로 복잡한 모양의 표면 등에 쉽게 접목할 수 있고 경화 후에는 별도의 과정 없이 최종적인 마무리가 가능하다. 범용적으로 쓰이는 이솔랏02는 -60℃ ~+150℃의 표면 온도에 적용할 수 있는데 시중의 다른 액상 단열재들과 달리 이 제품은 타르 계열에서 추출한 재료를 이용해 생산하는 것이 아니라, 희귀한 규산염을 이용해 진공 세라믹 형태의 크기가 아주 작은 마이크로스피어의 형태로 제조한다. 별도의 가공을 통해 매우 뛰어난 점착성과 내구성까지 더한 소재다. 타르 계열 성분의 액상 단열재와 규산 성분의 액상 단열재의 내구성과 성능의 차이는 실제 큰 차이가 발생한다. 큰 표면이나 대형 현장 등에서는 별도의 특수 장비인 에어리스 장비를 이용해 표면에 코팅을 하지만 규모가 작은 공간에는 표면에 손쉽게 페인트 바르듯 붓이나 스페튤라 등의 도구를 이용해 쉽게 코팅할 수 있다. 만일 곰팡이가 지속적으로 피어나는 실내 벽면인 경우 표면 처리 이후 이솔랏02로 0.5~2mm 정도의 두께로 코팅을 한다면 현저하게 결로 생성을 억제해 곰팡이로부터 오는 불편함에서 해방되는데 큰 도움이 된다. 벽면에서 곰팡이가 피는 원인으로 가장 큰 사항은 결로로 인한 것이다. 이솔랏은 이를 간편하게 해결할 수 있다. 결로가 발생하는 원인은 상대 습도, 공간의 온도, 표면의 온도 등 이 세 가지가 종합적으로 맞물려 이슬점의 변화에 따라 발생하는데 결로를 통한 지속적인 습기 제공으로 결국에는 곰팡이가 피는 것이다. 기본적인 원인을 제거하지 않는 경우라면 결국 이 문제를 해결하기는 어려울 것이다. 이런 표면에 이솔랏을 코팅할 경우 표면의 온도를 뺏기지 않고 외부로부터 들어오는 습기를 차단함에 따라 결국에는 표면의 이슬점 온도를 지켜주는 원리로 결로 발생을 억제하는 것이다. 문의 씨앤티 042-822-0976 www.youtube.com ▲불연 열반사 단열재 리플렉썸 제품 모습 (출처 : 윈코) ④ 불연 열반사 단열재 ‘리플렉썸 Reflextherm SUPER’윈코는 불연 열반사 단열재 신제품 ‘리플렉썸 SUPER’를 내놨다. 계속되는 대형화재로 인한 인명사고로 인해 건축법은 2020년 12월 ‘제52조 5’를 신설해 건축 단열재의 불연성 성능에 대한 엄격한 품질 관리 기준을 마련했다. 이에 시장에 실물모형시험을 통과한 자재가 속속 출시되고 있다. 완전불연자재로만 구성된 리플렉썸은 실물모형시험 면제 대상 자재로 피난, 방화구조 규칙, 실대형화재 테스트 등 건축물의 소방관련 복잡한 문제에 대한 포괄적인 솔루션을 제공한다. 또한 리플렉썸 SUPER는 40T 두께로 중부 2지역 외벽 단열기준을 충족해 벽체 두께를 최소화할 수 있다. 불에 타지 않는 완전 불연 등급 제품(650℃) 가등급으로 단열 성능이 뛰어나다는 평가를 받는다. 또한 천연 무기질 제품으로 자재 내구성이 뛰어나며 유리섬유 고유의 차음·흡음 효과를 추가적으로 얻을 수 있다. 문의 윈코 02-3272-0661 www.winco.co.kr ▲한솔 PF 보드가 시공된 건물과 제품의 규격 및 구조도 (출처 : 한솔홈데코) ⑤ 한솔 PF 보드 준불연한솔 PF 보드는 건물 벽면과 지붕의 열손실을 막아 건물의 에너지 효율성을 높인 단열재다. 다른 단열재에 비해 얇은 두께지만 폴리우레탄 대비 20%, 스티로폼 대비 2배 이상 단열 효과가 높다. 전체 건물의 에너지 소비량을 측정해 인센티브를 주는 건물 에너지 효율 등급제 등에 효과적으로 대응할 수 있는 제품이다. 화재 안전성도 갖췄다. PF보드는 불에 잘 타지 않고 화재 시 유독가스 발생이 없어 한국화학융합시험원에서 준불연 인증을 획득했다. 또한 생산 시 사용되는 발포가스는 환경오염을 일으키는 프레온가스가 아닌 친환경가스를 사용해 제조 과정에서의 이산화탄소 배출량을 줄였다. PF보드는 얇은 두께로 최고 수준의 단열 성능을 구현하며 화재 안전성과 친환경성 등까지 두루 갖춰 차별성이 있다는 평가다. 문의 한솔홈데코 080-777-2299 www.hansolhomedeco.com
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친환경 단열재 시장 현황과 주목할 만한 제품
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블랙앤데커, 친환경 제품 라인업 ‘리비바(reviva)’ 전동공구 5종 국내 출시
- ■ 일회용 플라스틱 병 재활용한 전동공구 제작 및 100% 재활용 가능한 포장재로 친환경 제품 라인업 구축 ■가벼운 무게와 컴팩트한 사이즈에도 강력한 파워와 높은 작업 효율성 선보여 세계 최대 공구기업 스탠리블랙앤데커코리아(대표 홍성완)의 가정용 공구 및 라이프 스타일 가전제품 선도 브랜드 ‘블랙앤데커’가 기업의 지속가능성의 일환으로 일회용 플라스틱 병을 재활용하여 설계 및 제작한 친환경 전동공구 라인업 ‘리비바(reviva™)’를 브랜드 최초로 선보였다. 블랙앤데커 ‘리비바(reviva™)’ 전동공구는 DIY 사용자들을 위한 친환경 제품으로, 일회용 플라스틱 병을 재활용하여 하우징의 최대 50%를 이스트만(Eastman) 기업의 인증된 친환경 재활용 소재 트라이탄 리뉴(Tritan™ Renew)로 제작한 것이 특징이다. 이로써 버려진 일회용 플라스틱 병에서 쉽게 사용할 수 있는 가정용 전동공구로 재탄생했으며, 사회적 책임 중 하나인 지속 가능한 목표에 한 걸음 더 나아갈 수 있게 됐다. 이번에 출시되는 리비바 라인업은 ‘12V MAX 충전 드릴 드라이버(REVDD12C)’, ‘12V MAX 충전 햄머 드릴(REVHD12C)’, ‘12V MAX 충전 멀티커터(REVOS12C)’, ‘12V MAX 충전 샌더(REVDS12C)’, ‘12V MAX 충전 직쏘(REVJ12C)’ 총 5개의 제품이다. 100% 재활용 가능한 포장재로 포장되어 소비자에게 제공된다. 리비바 신제품은 컴팩트한 사이즈와 가벼운 무게로 가정에서 사용하기 매우 편리하다. 손이 작은 사용자 손에도 알맞게 쥐어지는 컴팩트한 사이즈와 1kg 내외의 가벼운 무게로 손목의 부담을 최소화했다. 또한, 본체에 있는 충전 단자에 충전기를 연결하여 간편하게 충전할 수 있다. 8개의 플라스틱 병을 재활용해 제작된 ‘12V MAX 충전 드릴 드라이버(REVDD12C)’는 최대토크 26Nm 및 550RPM의 빠른 회전력으로 목재 및 철 등 다양한 모재에서 완성도 높은 작업이 가능하다. ‘12V MAX 충전 햄머 드릴(REVHD12C)’도 동일한 플라스틱 병 개수로 제작됐으며, 최대토크 40Nm의 강력한 파워와 1,350RPM의 최대 회전력으로 목재, 철재, 석재 작업은 물론, LED 작업등이 장착돼 어두운 환경에서도 작업이 가능하다. 특히, 두 제품은 정교한 작업을 위한 파워 및 속도 조절 기능이 포함됐다. ‘12V MAX 충전 멀티커터(REVOS12C)’는 12개의 플라스틱 병을 재활용하여 제작됐다. 이 제품은 별도의 공구 없이도 빠르게 날을 교체할 수 있으며, 디월트 날과 호환해 사용할 수 있는 것이 강점이다. 더불어 플런지, 목재, 못 절단 작업과 샌딩, 바닥재 제거 등 다목적으로 활용할 수 있는 필수 액세서리가 기본 구성으로 포함됐다. 인체공학적 구조로 어떤 자세에서도 안전한 작업이 가능하며, 슬림한 디자인으로 좁은 공간에서도 활용도가 높다. 11개의 플라스틱으로 제작된 ‘12V MAX 충전 샌더(REVDS12C)’ 역시 12V MAX의 우수한 파워와 11,000OPM의 빠른 속도로 표면이 거친 목재에도 완벽한 결과물을 선사한다. 작업하기 힘든 좁은 틈새나 좁은 공간, 모서리까지 섬세한 샌딩 작업이 가능하며, 작업 시 진동을 최소화하고 안정적인 작업을 위한 그립감까지 고려해 사용자의 만족도를 높였다. ‘12V MAX 충전 직쏘(REVJ12C)’는 18개의 플라스틱 병으로 제작됐으며, 2,800SPM 스트로크 횟수로 신속한 작업은 물론 강력한 파워까지 갖췄다. 최대 절삭 깊이는 목재 52mm, 철재 5mm, 알루미늄 17mm로 다양한 모재 작업이 가능하다. 한 번의 터치로 톱날 잠금 레버를 올린 후 빠르게 날을 교체할 수 있도록 제작됐다. 한편, 블랙앤데커 리비바 라인업은 환경 친화적인 소재로 설계 및 제조하는 새로운 디자인 접근으로 2022년 레드닷 디자인 어워드를 수상했다. 홍성완 스탠리블랙앤데커코리아 대표는 “블랙앤데커는 리비바 라인업 생산을 통해, 앞으로 3년간 해양과 매립지에 버려진 천만 개 이상의 일회용 플라스틱 병을 제품으로 전환할 계획이다”라며, “앞으로도 우리 지구를 보다 건강하게 가꾸고 유지할 수 있는 친환경적인 기능 및 제품들을 선보이기 위해 노력하겠다”라고 전했다.※ 스탠리블랙앤데커코리아 소개 스탠리블랙앤데커(Stanley Black & Decker, Inc.)코리아는 지난 2010년 블랙앤데커 미국 본사가 美 공구 기업인 스탠리웍스와 인수합병 됨에 따라 기존 블랙앤데커코리아였던 사명을 스탠리블랙앤데커코리아로 변경하고, 가정용 공구 및 라이프 스타일 가전제품 선도 브랜드 ‘블랙앤데커(Black&Decker)’, 고성능 전문가용 전동공구 브랜드 ‘디월트(Dewalt)’와 더불어 전동공구 및 수작업 공구를 모두 취급하는 공구 전문 브랜드 ‘스탠리(Stanley)’를 함께 유통•판매하고 있다. 한편, 스탠리블랙앤데커코리아는 국내에서 활동하고 있는 다국적 기업으로서의 사회적 책임과 한국 사회에의 공헌을 위해 힘쓰고 있다. 한국해비타트에 기업 후원을 진행하고 있으며 매년 임직원 및 고객들이 함께 ‘희망의 집짓기’ 봉사활동에 참여하고 있다. ※ 블랙앤데커(BLACK+DECKER) 소개 스탠리블랙앤데커의 가정용 공구 및 라이프 스타일 가전제품 선도 브랜드 ‘블랙앤데커’는 미국 메릴랜드 주 볼티모어에서 1910년 던컨 블랙(Mr. Duncan Black)과 알론조 데커(Mr. Alonzo Decker)에 의해 설립됐다. 고품질의 전동공구와 액세서리, 가정용 청소기 제품, 아웃도어 제품에 이르기까지 다양한 제품을 선보이고 있으며, 우수한 기술력을 바탕으로 세련된 디자인의 혁신적인 제품을 선보이며, 라이프 스타일 가전의 혁신을 선도하는 브랜드로 자리매김했다. 1914년 세계 최초로 오늘날의 권총 모양과 같은 휴대용 전동 드릴의 특허를 획득한 데 이어 1971년 아폴로 15호의 인류최초 달 착륙 시 사용한 미 항공우주국(NASA)의 드릴을 개발하며 우수한 기술력을 인정받았다. 1979년에는 세계 최초로 충전식 진공 청소기를 선보여 가정용 제품 시장의 혁신을 불러일으키며 혁신적인 브랜드로의 명성을 이어오고 있다. 블랙앤데커의 제품은 현재 10개국의 생산기지에서 양산되고 있으며 전세계 100여 개 국가에서 판매하고 있다.
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블랙앤데커, 친환경 제품 라인업 ‘리비바(reviva)’ 전동공구 5종 국내 출시
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합리적인 건축비 예산짜기 - 건축비 항목별 체크하기 2-1
- 어느 정도 건축비 흐름을 파악했다면, 좀 더 면밀하게 그 비용 내역을 들여다보자. 건축 과정에 맞춘 항목과 비용이 발생하는 이유, 그 외 알아두면 좋을 알짜 정보를 담았다. 글 이수민 기자 사진 전원주택라이프 DB참고도서『 평당 얼마예요』 전우문화사『집 짓기 전 꼭 알아야 할 모든 것』 경향미디어『집 짓기 바이블』 마티,『 전원주택 짓기 가이드북』 투데이북스『땅 사서 지을까 집 사서 고칠까』 한겨레출판㈜ 01 토지 매입비집 짓기에서 가장 먼저 고려해야 할 것이 부지 구입이다. 예산에서 가장 큰 비중을 차지할 정도로 중요한 항목이다. 토지 구입 시 책정 예산보다 많이 할애하면, 나머지 금액으로 집을 올려야 하므로 규모를 줄이거나, 인테리어 사양을 줄일 수밖에 없게 된다. 따라서 예산 규모에 맞는 부지를 매입한다. 주택 부지는 건축주의 성향과 예산, 접근성, 사용 목적 등을 따져 살펴보고 가족들의 생활패턴도 확인 후 결정한다. 직장까지의 출퇴근 교통수단과 시간, 비용, 아이가 있다면 유치원이나 학교의 위치도 체크한다. 도심 일반주거지역 부지의 가격과 주차 여부 등을 꼭 체크한다. 전용주거지역 단독주택 전용지므로 도로와 가스, 상하수도, 전기 등 인프라가 잘 구비돼 있고 주차도 편리하다. 다만 건축법 이외의 지구단위계획이 수립돼 있을 수 있으니 구입 전 확인한다. 비도시지역 주변 입지나 교통, 가스, 전기 인프라 등을 세심하게 확인한다. 대지가 아닌 경우 개발행위허가를 위한 건축면적이 제한될 수 있고, 도로에 접해있지 않아 건축 허가 자체가 불가능할 수 있으니 관계법령과 토지이용계획확인원을 반드시 확인 후 구입한다. 예산 대출을 포함해 한계를 정확하게 설정한다. 부지 매입비는 지역에 따라 차이가 크기 때문에 자신의 생활패턴을 기반으로, 자금 계획에 맞는 크기와 지역을 선택한다. 필요 서류 매매 계약서 사본, 토지·건물등기부등본, 토지·건물의 위치도 및 지적측량도, 주민등록증, 소득 증명서, 인감증명서, 신분증추가 비용 매매계약서인지세, 토지이전등기비용, 수수료(계약 시에 필요. 통상적으로 계약 후 2개월 이내 잔금 지불) TIP 단차 연약지반은 추가 비용 발생대지와 도로에 단차가 있는 땅은 지반 상태를 잘 살펴본 뒤 구입한다. 조성 단계에서 성토한 경우라면 지반이 연약하기 때문에 보강이나 지반 개량이 필요하다. 그럴 경우 보강공사에 추가 예산이 소모된다. 더욱이 지반이 연약한 땅은 비가 오면 물에 쓸려 내려가는 일도 있기 때문에 식재를 추가하는 등의 조경공사가 요구되기도 한다. 이때도 추가 예산이 발생할 수 있다. 고저차가 있는 땅의 경우 제대로 된 흙막이나 옹벽을 설치해야 하기 때문에 일반적인 경우보다 토목공사 비용도 많이 든다. 특히 경사지에 조성한 땅은 깎아내린 부분에서 물이 나오는 경우가 있어 특별한 방수공사가 필요하다.02 측량비측량은 건축주가 건축가나 시공사에게 그 결과를 제공하는 것이다. 주로 설계 전이나 시공 전에 하는데, 가능하면 설계 전 측량할 것을 권한다. 설계 전 시행하지 못했다면 건축가와 논의를 하고 진행하거나, 설계비에 추가해 설계 업무에 포함해 진행해도 된다. 사전에 얘기하지 않은 경우 분쟁의 여지가 있으므로 계약서 작성 시 반드시 명시한다. 특히 지적측량은 착공 직전 할 경우, 알고 있던 대지 위치와 면적이 달라질 수 있으며, 이로 인해 설계가 변경돼 착공 지연과 추가 비용이 발생할 수 있다. 측량비가 아까워 생략 후 설계·시공했다가는 다 지은 건물을 철거해야 하는 불상사가 발생할 수 있으니 주의한다. 신청방법 지적측량은 경계측량, 현황측량을 통해 대지의 제척 여부를 확인할 수 있고, 부지의 레벨(높낮이)을 비롯해 옆집이 내 집을 침범하고 있지는 않은지, 반대로 내 집이 남의 땅을 침범하지 않았는지 등을 확인할 수 있다. 최근에는 GPS 위성측량을 이용해 빠르고 정확하게 측정 가능하며, 대부분 단독주택 정도의 부지는 1시간 내 결과 확인이 가능하다. 측량 비용은 대지 위치와 면적에 따라 차이가 난다. 한국국토정보공사(LX)의 지적측량바로처리센터 홈페이지에서 신청은 물론, 사전에 수수료 계산도 해볼 수 있다. ▶지적측량바로처리센터 1588-7704 baro.lx.or.kr TIP 지질조사도 체크!측량이 땅 위의 상황을 점검하는 것이라면, 지질조사는 전문 장비로 땅속 상태를 확인하는 것이다. 오랫동안 건축물이 있었거나 산을 절개해 암반이 노출된 부지라면 주변 사례 등을 간단하게 확인 후 신축이 가능하다. 하지만 매립지거나 논, 물가 주변인데 지하층을 만들 경우는 땅속 지질의 상태와 지하수위 등을 검토하는 것이 좋다. 03 설계비만족스러운 공간에서의 삶은 제대로 된 설계에서 나온다. 같은 조건과 재료가 있더라도 건축가마다 다른 결과의 설계가 나온다. 자신의 생활방식과 취향을 반영해 줄 건축가를 찾아 최대한 원하는 주택을 설계할 수 있도록 한다. 현실적인 건축비를 산정하기 위해서는 우선 건축주가 원하는 요구 조건들을 반영해 설계하고, 공사를 위한 설계도서(도면, 자재스펙북, 계산서, 시방서)가 작성돼야 한다. 이 설계도서가 있어야 그 기준으로 공사비를 산정해 전체적인 건축 비용을 파악할 수 있다. 자신에게 맞는 건축가 찾기주택 전문지나 건축 관련 협회, 건축사사무소 홈페이지 등을 통해 자신과 잘 맞을 건축가나 건축사사무소를 2~3군데 선택한다. 선택 후에는 망설이지 말고 전화 또는 메일로 상담받자. 간혹 돈을 받고 상담하는 건축가도 있지만 대부분 상담은 무료다. 다만 설계 계약 전에 주택 설계안을 요구하는 것을 불가하다. 상담을 통해 건축가별로 예산을 맞춰보고 설계 진행 과정을 체크 후 최종 결정하면 된다. 건축사사무소 자신의 취향에 맞는 공간을 구현해 줄 전문 건축가와 계약 후 자신의 라이프스타일에 맞는 집을 본격 설계한다. 물론 금액은 부담스러울 수 있지만, 최근에는 ‘가족을 위한 맞춤집’, ‘공간 활용이 뛰어난 집’이라는 가치가 중요해진 만큼 많은 예비 건축주들이 건축가를 찾아 의뢰하는 추세다. 시공사에 함께 의뢰 시공사에 설계와 시공을 동시에 맡기는 경우도 있다. 이런 경우 시공사 내 설계 부서를 따로 두고 있거나 연계된 건축사사무소가 있다. 대부분 전체 공사비에 포함해 받는 경우가 많다. 허가를 위한 설계사무소 소위 허가방이라고 부르는 건축사사무소에서 설계비를 저렴하게 받고 최소한의 설계를 해서 관에 허가를 받아주는 경우가 있다. 질 좋은 설계는 기대하기 어려우며 시공에 필요한 도면들이 대부분 빠져있다. 또 가설계는 시공사에서 한 뒤 이를 허가방에서 도면으로 그려 신고와 허가 대행하는 방법으로도 진행한다. 설계비 산정 기준공공시설의 설계와 달리 단독주택과 같은 민간 건축물은 설계비의 대가기준이 정해지지 않았다. 설계비는 무료 설계부터, 평당 백만 원, 규모에 상관없이 수천만 원에서 억 단위까지 다양하다. 그렇다면 설계비는 어떻게 산정되는 것일까? 집의 규모와 예산, 설계 기간에 따라 각기 다르게 설계비가 결정된다. 또한 설계는 건축가 혼자 디자인하고 도면을 그리는 것이 아니다. 건축 이외에 설비, 전기, 통신, 소방, 구조, 인테리어 분야의 전문 기술사가 집을 위한 기술적 검토와 도면 작업을 통해 허가를 득하는 과정이 필요하다. 이런 용역비에 인건비와 사무실 운영비가 더해져 설계비가 책정된다. 참고로 감리는 통상 1주일에 1회 방문을 기준으로 하지만 중요 단계와 긴급사항이 발생했을 때 추가로 방문한다. 감리 직원이 현장에서 돌아오면 변경된 내용을 검토하고 도면을 작성해 건축주, 현장과 조정을 한다. ※설계비와 감리비는 건축가, 공사 예산, 건축면적 등에 따라 크게 다를 수 있다. 설계 과정 알아두기건축사를 만나기 전, 자신이 집을 짓는 목적과 설계 시 반드시 포함돼야 하는 것을 고민해보고 정리해둔다. 이 과정만으로도 시간 낭비를 최소화할 수 있다. 건축사와 충분히 상담 후 건축주의 의향을 전달해 자신의 라이프스타일을 반영한 주택 도면을 완성한다. 도면을 보고 예산 금액에 맞게 자재 사양을 결정한 뒤 견적서를 토대로 금액을 결정해 건축 시공사를 찾는다. 평균 3~5개월(특별한 변수가 없을 시) 정도 소요된다. step1 기획설계 약 보름 소요. 조사 분석, 콘셉트 디자인 단계. 땅과 주변 환경, 법규, 건축주 요구 사항 분석. 스케치와 모형 작업을 거쳐 작업의 중심이 되는 콘셉트를 도출하고 대략의 규모를 정한다. step2 기본 설계 약 1.5개월 소요. 형태와 공간, 재료 등 기본 설계안 확정과 모형 작업. 건축주와 건축가는 충분한 협의와 조정을 통해 중요한 대부분의 내용을 확정한다. step3 실시 설계 약 1.5개월 소요. 설비, 전기, 통신, 소방, 구조, 정화조 설계와 조명, 주방, 다용도실, 욕실 등 상세한 계획 확정. 건축 허가를 접수하고 공사용 설계도서를 작성한다. 계약서 작성하기 설계 계약서는 보통 국토부 표준 계약서에 의거해 작성한다. 가장 중요한 업무의 범위와 역할, 업무 대가의 지불 시기와 조건, 자료 제공, 용역 기간, 저작권 등을 반드시 명시해야 한다. 대부분의 건축가는 설계 단계에서 모형 등으로 설계안을 발전시키지만 간혹 그렇지 않은 경우가 있다. 계약서에 모형이나 투시도 등에 대해서도 꼼꼼하게 적는다면 중간에 오해가 생기지 않을 것이다. 계약서는 2부를 만들어 건축주와 건축가가 한 부씩 보관한다. 표준계약서라도 우리 집 상황에 맞지 않은 경우나 어려운 문구 등이 있으면 반드시 확인하고 넘어가도록 한다. 계약서 작성 시 체크설계 프로세스와 일정 설정 가장 먼저 설계의 규모를 정하고, 일정에 대해서도 미리 협의해 정해놓아야 설계 진행이나 허가 등이 늦어질 경우 오해나 분쟁을 막을 수 있다. 업무의 범위와 제출물 설정 업무의 범위는 기본 설계, 실시설계, 건축 인허가, 감리 등으로 나눌 수 있는데, 세부적으로는 실시설계의 범위까지 설정할 수 있다. 설비, 전기, 토목, 통신, 구조 등이 설계에 포함될 수 있고, 특히 인테리어와 조경을 포함하는지 그 범위도 정한다. 더불어 모형이나 투시도 등을 제시할 의무가 있는지도 표기한다. 제출물을 시방서와 계산서 등을 건축주에게 제공하느냐 여부를 의미한다. 대가의 산출 및 지급 방법 명기 설계비는 보통 계약 시, 건축 허가 취득 시, 완료 시 등으로 나눠 지불하는 게 일반적이지만, 건축주의 사정에 따라 협의 가능한 부분이니 자금에 관한 부분은 건축가와 솔직하게 협의하도록 한다. ※대가의 조정 계약서 항목 중 대가의 조정이라는 항목이 있다. 이것은 실시 설계 단계 또는 인허가 이후 건축주의 변심으로 설계를 변경할 경우 계약서에 명시된 설계를 어떻게 조정할 것인가에 대한 항목이다. 보통 계약 면적의 10~20% 이상 면적이 변경되거나 설계변경 허가 절차를 진행할 경우 대가를 조정해 정산하게 된다. 공사비 아끼는 설계 포인트 설계 의뢰 시 몇 가지 내용을 염두에 두고 있다면, 과용될 수 있는 시공비를 아낄 수 있다. 참고로 큰 면적과 고가 마감재는 더 많은 예산이 필요하기 마련이므로 설계 시에 예산을 생각하고 면적과 자재를 선택할 수 있도록 한다. 집의 구조 방식과 벽의 구성, 증축 또는 분리에 대한 대비도 예산 작성 시 중요하니 이 부분도 감안한다. 01 1층, 2층 면적 같은 전체 2층집을 목조주택이든 콘크리트 주택이든 기초에 상당히 많은 공사비가 들어간다. 따라서 공사비를 아끼려면 같은 연면적일 경우, 1층보다 복층형태의 집을 짓는 것이 좋다. 또한 같은 2층 집이라고 하더라도 1층과 2층 바닥 면적이 거의 같은 ‘전체 2층 집’이, 1층의 바닥면적보다 2층을 작게 한 ‘부분 2층 집’보다 공사비가 적게 들어간다. ‘부분 2층 집’은 건평이 넓고 기초공사나 코너 처리가 늘어나기 때문에 상대적으로 재료비나 공사비가 더 비싸다. 02 복도 줄이기 현관에서 방, 방에서 방으로 이동할 때만 사용하는 복도는 많이 줄여도 생활에 큰 불편이 없다. 가능한 복도를 없애고 현관에서 직접 방으로 들어가도록 공간을 배치하면, 그만큼 복도의 바닥 면적이 줄어들어 비용을 줄일 수 있다. 03 다락을 설치하기 높이 제한에 여유가 있다면 최상층 지붕 아랫부분에 방 하나 크기의 다락을 더하자. 덧붙여 다락이 있는 2층 집은 구조재의 제약이 없어 3층 집에 비해 건축비가 저렴하다. 04 지붕 심플하게 디자인하기 복잡한 디자인일수록 재료가 많이 들고 비용이 올라가는데 지붕도 마찬가지다. 지붕의 구배가 심하면 시공면적이 늘고 들어가는 재료가 많아지며 그만큼 비용이 상승한다. 따라서 심플한 디자인의 편경사지붕이나 박공지붕이 시공비가 가장 저렴하다. 05 방 수 줄이기 방은 양쪽을 벽으로 마감해야 하는 만큼 자재비도 많이 들고 공간도 많이 차지한다. 필요 없는 방을 만드는 것은 자제한다. 방을 나누는 벽을 없애면 재료비는 물론 부수적인 문, 조명, 콘센트 등의 설치비도 함께 절감할 수 있다. TIP 국가에서 무료 제공하는 표준설계도산림청 국립산림과학원은 국산 목재 이용을 활성화하고 누구나 안전하고 전문적인 목조주택을 지을 수 있도록, 목조주택 표준설계도서 8종을 개발해 무료로 보급하고 있다. 표준설계도서는 미리 작성해 검토를 끝낸 설계도서로, 국토교통부 장관이 인정하고 공고한 것. 설계에 필요한 비용과 시간을 절감하고, 행정절차도 건축 신고로 완화했다. 설계도 종류 목조주택 표준설계도서는 귀농귀촌인을 위한 농가형 4종(84㎡, 110㎡ A, 110㎡ B, 136㎡), 귀촌형 4종(63㎡, 81㎡, 84㎡, 108㎡)으로 구성돼 있다. 디자인과 안전성 이번에 개발된 목조주택은 목재가 드러나지 않는 경량 목조주택과는 달리 한옥처럼 구조재인 목재가 눈에 보이는 중목구조 방식을 적용한 ‘한국형 목조주택 모델’이다. 저에너지 요소 기술을 적용해 강화된 단열기준을 만족했고, 지진에 대비한 내진설계도 적용해 안전성을 더했다. 이용 방법 국립산림과학원 도서관(know.nifos.go.kr) 또는 산림청 홈페이지(forest.go.kr)에서 표준설계도를 무료로 다운로드할 수 있다. 그밖에 산림청에서는 귀농·귀촌인이 국산 목재를 30% 이상 사용해 목조주택을 신축할 경우, 최대 1억 원(연 2%, 5년 거치, 10년 상환)까지 융자금을 받을 수 있는 지원 사업도 진행하고 있다. 그 외 무료 설계도면들농촌주택 표준설계도 농림축산식품부와 한국농어촌공사에서 농어민 및 도시민을 위해 개발한 표준설계도. 한국농어촌공사(www.ekr.or.kr) 또는 귀농귀촌종합센터(www.returnfarm.com) 홈페이지에서 다운로드해 사용한다. 경북맞춤형 한옥도면 경북 전통 한옥의 멋과 품격을 유지하면서도 현대 생활에 편리하고 실용성을 갖추도록 제작한 표준설계도서. 경북도청 홈페이지(www.gb.go.kr)에서 사용할 수 있다. 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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합리적인 건축비 예산짜기 - 건축비 항목별 체크하기 2-1
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['20년 07월호 특집 2] 건축비 항목별 체크하기
- PART 02 건축비 항목별 체크하기 어느 정도 건축비 흐름을 파악했다면, 좀 더 면밀하게 그 비용 내역을 들여다보자. 건축 과정에 맞춘 항목과 비용이 발생하는 이유, 그외 알아두면 좋을 알짜 정보를 담았다. 01 토지 매입비 집짓기에서 가장 먼저 고려해야할 것이 부지 구입이다. 예산에서 가장 큰 비중을 차지할 정도로 중요한 항목이다. 토지 구입 시 책정 예산보다 많이 할애하면, 나머지 금액으로 집을 올려야하므로 규모를 줄이거나, 인테리어 사양을 줄일 수밖에 없게 된다. 따라서 예산 규모에 맞는 부지를 매입한다. 주택 부지는 건축주의 성향과 예산, 접근성, 사용 목적 등을 따져 살펴보고 가족들의 생활패턴도 확인 후 결정한다. 직장까지의 출퇴근 교통수단과 시간, 비용, 아이가 있다면 유치원이나 학교의 위치도 체크한다. 도심 일반주거지역 - 부지의 가격과 주차 여부 등을 꼭 체크한다. 전용주거지역 - 단독주택 전용지므로 도로와 가스, 상하수도, 전기 등 인프라가 잘 구비돼 있고 주차도 편리하다. 다만 건축법 이외의 지구단위계획이 수립돼 있을 수 있으니 구입 전 확인한다. 비도시지역 - 주변 입지나 교통, 가스, 전기 인프라 등을 세심하게 확인한다. 대지가 아닌 경우 - 개발행위허가를 위한 건축면적이 제한될 수 있고, 도로에 접해있지 않아 건축허가 자체가 불가능할 수 있으니 관계법령과 토지이용계획확인원을 반드시 확인 후 구입한다. 예산 대출을 포함해 한계를 정확하게 설정한다. 부지 매입비는 지역에 따라 차이가 크기 때문에 자신의 생활패턴을 기반으로, 자금 계획에 맞는 크기와 지역을 선택한다. 필요 서류 매매계약서 사본, 토지·건물등기부등본, 토지·건물의 위치도 및 지적측량도, 주민등록증, 소득증명서, 인감증명서, 신분증 추가비용 매매계약서인지세, 토지이전등기비용, 수수료(계약 시에 필요. 통상적으로 계약 후 2개월 이내 잔금 지불) TIP 단차 연약지반은 추가비용 발생 대지와 도로에 단차가 있는 땅은 지반 상태를 잘 살펴본 뒤 구입한다. 조성단계에서 성토한 경우라면 지반이 연약하기 때문에 보강이나 지반 개량이 필요하다. 그럴 경우 보강공사에 추가 예산이 소모된다. 더욱이 지반이 연약한 땅은 비가 오면 물에 쓸려 내려가는 일도 있기 때문에 식재를 추가하는 등의 조경공사가 요구되기도 한다. 이때도 추가 예산이 발생할 수 있다. 고저차가 있는 땅의 경우 제대로 된 흙막이나 옹벽을 설치해야하기 때문에 일반적인 경우보다 토목공사 비용도 많이 든다. 특히 경사지에 조성한 땅은 깎아내린 부분에서 물이 나오는 경우가 있어 특별한 방수공사가 필요하다. 02 측량비 측량은 건축주가 건축가나 시공사에게 그 결과를 제공하는 것이다. 주로 설계 전이나 시공 전에 하는데, 가능하면 설계 전 측량할 것을 권한다. 설계 전 시행하지 못했다면 건축가와 논의를 하고 진행하거나, 설계비에 추가해 설계 업무에 포함해 진행해도 된다. 사전에 얘기하지 않은 경우 분쟁의 여지가 있으므로 계약서 작성 시 반드시 명시한다. 특히 지적측량은 착공 직전 할 경우, 알고 있던 대지 위치와 면적이 달라질 수 있으며, 이로 인해 설계가 변경돼 착공 지연과 추가 비용이 발생할 수 있다. 측량비가 아까워 생략 후 설계·시공 했다가는 다 지은 건물을 철거해야하는 불상사가 발생할 수 있으니 주의한다. 신청방법 지적측량은 경계측랑, 현황측량을 통해 대지의 제척 여부를 확인할 수 있고, 부지의 레벨(높낮이)을 비롯해 옆집이 내 집을 침범하고 있지는 않은지, 반대로 내 집이 남의 땅을 침범하지 않았는지 등을 확인할 수 있다. 최근에는 GPS 위성측량을 이용해 빠르고 정확하게 측정 가능하며, 대부분 단독주택 정도의 부지는 1시간 내 결과 확인이 가능하다. 측량 비용은 대지 위치와 면적에 따라 차이가 난다. 한국국토정보공사(LX)의 지적측량바로처리센터 홈페이지에서 신청은 물론, 사전에 수수료 계산도 해볼 수 있다. ▶지적측량바로처리센터 1588-7704 baro.lx.or.kr TIP 지질조사도 체크! 측량이 땅 위의 상황을 점검하는 것이라면, 지질조사는 전문 장비로 땅 속 상태를 확인하는 것이다. 오랫동안 건축물이 있었거나 산을 절개해 암반이 노출된 부지라면 주변 사례 등을 간단하게 확인 후 신축이 가능하다. 하지만 매립지거나 논, 물가 주변인데 지하층을 만들 경우는 땅속 지질의 상태와 지하수위 등을 검토하는 것이 좋다. INFO 추가 비용 리스트 ※일반적인 납부 항목이나 상황에 따라 다른 항목이 있을 수 있다. 착공신고 시(허가서 발급 시 영수증 사본 제출 / 착공신고 시 첨부해야 함) 건축허가 수수료 | 건축허가를 신청할 때 허가권자나 신고수리자에게 건축조례로 정하는 수수료를 납부해야 한다. 국민주택채권 | 자동차를 살 때처럼 채권을 매입하는 것이다. 매입하자마자 팔아도 된다. 면허세 | 지역에 따라 면적에 따라 다르지만 몇만 원 정도의 수준이므로 큰 부담은 없다. 기반시설 부담금 | 집을 짓는데 필요한 기반시설이 미리 지어져있을 경우에만 부담하는 금액이다. 도로점용비용 | 공사를 진행하면서 또는 국도를 지나서 집에 들어와야하는 경우 도로점용비용을 내야한다. 도로점용료 = 공시지가×점용면적×0.05×점용개월/12 사용 승인 시 사용승인 업무대행비용(허가일 경우만) | 규모별로 다르며 대부분 인허가에 포함해서 계약한다. 하수원인자부담금(하수종말처리장에 연결할 경우) | 오수발생량이 10㎡/일 이상 새로이 증가해 공공 하수도의 공사가 필요하게 된 경우에 발생하는데 택지개발지구에서는 대부분 면제 받는다. 준공 시까지 납부하면 된다. 전기/통신 비용 공사용 임시 전기 신청비(가설전기) | 공사 시 사용하는 전기 인입비용으로 한전에 신청한다. 가설전기를 신청하면 계량기를 타 와서 설치하는데 전기 업체가 대행한다. 계량기 값과 설치비는 별도다. 공사용 계량비, 설치비(한전지정업체) | 가설전기 계량기 설치비용이다. 통신 맨홀 공사비(통신지정업체) | 필증 비용이다. 업체마가 가격이 다르다. 가정용 본적기 인입비 | 지중으로 연결할 시 한 대당 가격이 설정된다. 연결공사는 대부분 진행하고 있는 전기업체가 진행한다. 상하수도/기타 상하수도 인입비 | 상수도 사업소에 신청하면 계산해서 알려준다. 하수도 연결공사비 | 하수도는 얼마나 멀리 떨어져있느냐가 가장 중요하다. 집에서 멀수록 비용은 증가한다. 정화조 설치비 | 오수관로가 없을 경우에 정화조를 설치해야한다. 상수도 보호구역에서는 오수합병정화조를 설치해야 해 금액이 증가될 수 있다. 도시가스 배관공사(도시가스 공급 지역의 경우) | 대부분 도로까지 배관 돼 있기 때문에 비용이 일정하나 지역마다 도로 복구비용 산정이 다르기 때문에 외부 요소에 따라 달라지기도 한다. 가스배관이 집에 설치될 때 길이에 따라서 금액이 달라질 수도 있다. 고용산재보험 | 고용산재보험 가입은 의무다. 가입하지 않고 버티다가는 차압 안내문이 날아오기도 한다. 사고 시 대처할 수 있도록 가입하도록 한다. 조경공사비 | 건축주의 취향에 따라 조경업체를 선정하고 식재한다. 소유권보존등기 취득세, 지방교육세, 농특세 등 | 신고가의 1.3% 03 설계비 만족스러운 공간에서의 삶은 제대로 된 설계에서 나온다. 같은 조건과 재료가 있더라도 건축가마다 다른 결과의 설계가 나온다. 자신의 생활방식과 취향을 반영해줄 건축가를 찾아 최대한 원하는 주택을 설계할 수 있도록 한다. 현실적인 건축비를 산정하기 위해서는 우선 건축주가 원하는 요구 조건들을 반영해 설계하고, 공사를 위한 설계도서(도면, 자재스펙북, 계산서, 시방서)가 작성돼야 한다. 이 설계도서가 있어야 그 기준으로 공사비를 산정해 전체적인 건축비용을 파악할 수 있다. 자신에게 맞는 건축가 찾기 주택 전문지나 건축 관련 협회, 건축사사무소 홈페이지 등을 통해 자신과 잘 맞을 건축가나 건축사사무소를 2~3군데 선택한다. 선택 후에는 망설이지 말고 전화 또는 메일로 상담 받자. 간혹 돈을 받고 상담하는 건축가도 있지만 대부분 상담은 무료다. 다만 설계 계약 전에 주택 설계안을 요구하는 것을 불가하다. 상담을 통해 건축가별로 예산을 맞춰보고 설계 진행 과정을 체크 후 최종 결정하면 된다. 건축사사무소 자신의 취향에 맞는 공간을 구현해줄 전문 건축가와 계약 후 자신의 라이프스타일에 맞는 집을 본격 설계한다. 물론 금액은 부담스러울 수 있지만, 최근에는 ‘가족을 위한 맞춤 집’, ‘공간 활용이 뛰어난 집’이라는 가치가 중요해진 만큼 많은 예비 건축주들이 건축가를 찾아 의뢰하는 추세다. 시공사에 함께 의뢰 시공사에 설계와 시공을 동시에 맡기는 경우도 있다. 이런 경우 시공사 내 설계부서를 따로 두고 있거나 연계된 건축사사무소가 있다. 대부분 전체 공사비에 포함해 받는 경우가 많다. 허가를 위한 설계사무소 소위 허가방이라고 부르는 건축사사무소에서 설계비를 저렴하게 받고 최소한의 설계를 해서 관에 허가를 받아주는 경우가 있다. 질 좋은 설계는 기대하기 어려우며 시공에 필요한 도면들이 대부분 빠져있다. 또 가설계는 시공사에서 한 뒤 이를 허가방에서 도면으로 그려 신고와 허가 대행하는 방법으로도 진행한다. 설계비 산정 기준 공공시설의 설계와 달리 단독주택과 같은 민간 건축물은 설계비의 대가기준이 정해지지 않았다. 설계비는 무료 설계부터, 평당 백만 원, 규모에 상관없이 수천만 원에서 억 단위까지 다양하다. 그렇다면 설계비는 어떻게 산정되는 것일까? 집의 규모와 예산, 설계기간에 따라 각기 다르게 설계비가 결정된다. 또한 설계는 건축가 혼자 디자인하고 도면을 그리는 것이 아니다. 건축 이외에 설비, 전기, 통신, 소방, 구조, 인테리어 분야의 전문 기술사가 집을 위한 기술적 검토와 도면 작업을 통해 허가를 득하는 과정이 필요하다. 이런 용역비에 인건비와 사무실 운영비가 더해져 설계비가 책정된다.참고로 감리는 통상 1주일에 1회 방문을 기준으로 하지만 중요단계와 긴급사항이 발생했을 때 추가로 방문한다. 감리직원이 현장에서 돌아오면 변경된 내용을 검토하고 도면을 작성해 건축주, 현장과 조정을 한다. ※설계비와 감리비는 건축가, 공사 예산, 건축면적 등에 따라 크게 다를 수 있다. 설계과정 알아두기 건축사를 만나기 전, 자신이 집을 짓는 목적과 설계 시 반드시 포함돼야 하는 것을 고민해보고 정리해둔다. 이 과정만으로도 시간 낭비를 최소화할 수 있다. 건축사와 충분히 상담 후 건축주의 의향을 전달해 자신의 라이프스타일을 반영한 주택 도면을 완성한다. 도면을 보고 예산 금액에 맞게 자재 사양을 결정한 뒤 견적서를 토대로 금액을 결정해 건축 시공사를 찾는다. 평균 3~5개월(특별한 변수가 없을 시) 정도 소요된다. step1 기획설계 약 보름 소요. 조사 분석, 콘셉트 디자인 단계. 땅과 주변 환경, 법규, 건축주 요구사항 분석. 스케치와 모형 작업을 거쳐 작업의 중심이 되는 콘셉트를 도출하고 대략의 규모를 정한다. step2 기본 설계 약 1.5개월 소요. 형태와 공간, 재료 등 기본 설계안 확정과 모형 작업. 건축주와 건축가는 충분한 협의와 조정을 통해 중요한 대부분의 내용을 확정한다. step3 실시 설계 약 1.5개월 소요. 설비, 전기, 통신, 소방, 구조, 정화조 설계와 조명, 주방, 다용도실, 욕실 등 상세한 계획 확정. 건축허가를 접수하고 공사용 설계도서를 작성한다. 계약서 작성하기 설계 계약서는 보통 국토부 표준계약서에 의거해 작성한다. 가장 중요한 업무의 범위와 역할, 업무 대가의 지불시기와 조건, 자료 제공, 용역기간, 저작권 등을 반드시 명시해야한다. 대부분의 건축가는 설계 단계에서 모형 등으로 설계안을 발전시키지만 간혹 그렇지 않은 경우가 있다. 계약서에 모형이나 투시도 등에 대해서도 꼼꼼하게 적는다면 중간에 오해가 생기지 않을 것이다. 계약서는 2부를 만들어 건축주와 건축가가 한 부씩 보관한다. 표준계약서라도 우리 집 상황에 맞지 않은 경우나 어려운 문구 등이 있으면 반드시 확인하고 넘어가도록 한다. 계약서 작성 시 체크 설계 프로세스와 일정 설정 가장 먼저 설계의 규모를 정하고, 일정에 대해서도 미리 협의해 정해놓아야 설계 진행이나 허가 등이 늦어질 경우 오해나 분쟁을 막을 수 있다.업무의 범위와 제출물 설정 업무의 범위는 기본 설계, 실시설계, 건축 인허가, 감리 등으로 나눌 수 있는데, 세부적으로는 실시설계의 범위까지 설정할 수 있다. 설비, 전기, 토목, 통신, 구조 등이 설계에 포함될 수 있고, 특히 인테리어와 조경을 포함하는지 그 범위도 정한다. 더불어 모형이나 투시도 등을 제시할 의무가 있는지도 표기한다. 제출물을 시방서와 계산서 등을 건축주에게 제공하느냐 여부를 의미한다. 대가의 산출 및 지급방법 명기 설계비는 보통 계약 시, 건축허가 취득 시, 완료 시 등으로 나눠 지불하는 게 일반적이지만, 건축주의 사정에 따라 협의 가능한 부분이니 자금에 관한 부분은 건축가와 솔직하게 협의하도록 한다. ※대가의 조정 - 계약서 항목 중 대가의 조정이라는 항목이 있다. 이것은 실시 설계 단계 또는 인허가 이후 건축주의 변심으로 설계를 변경할 경우 계약서에 명시된 설계를 어떻게 조정할 것인가에 대한 항목이다. 보통 계약 면적의 10~20% 이상 면적이 변경되거나 설계변경 허가 절차를 진행할 경우 대가를 조정해 정산하게 된다. 공사비 아끼는 설계 포인트 설계 의뢰 시 몇 가지 내용을 염두하고 있다면, 과용될 수 있는 시공비를 아낄 수 있다. 참고로 큰 면적과 고가 마감재는 더 많은 예산이 필요하기 마련이므로 설계 시에 예산을 생각하고 면적과 자재를 선택할 수 있도록 한다. 집의 구조 방식과 벽의 구성, 증축 또는 분리에 대한 대비도 예산 작성 시 중요하니 이 부분도 감안한다. 01 1층집보다 2층집을 목조주택이든 콘크리트 주택이든 기초에 상당히 많은 공사비가 들어간다. 1층이 좁을수록 공사비는 절감되는 것. 따라서 공사비를 아끼려면 같은 면적으로 1층보다 복층형태의 집을 짓는 것이 좋다. 또한 동일한 면적일 때 같은 2층집이라고 하더라도 1층과 2층 바닥 면적이 거의 같은 ‘전체 2층집’이, 1층의 바닥면적보다 2층을 작게 한 ‘부분 2층집’보다 공사비가 적게 들어간다. ‘부분 2층집’은 건평이 넓고 기초공사나 코너처리가 늘어나기 때문에 상대적으로 재료비나 공사비가 더 비싸다. 02 복도 줄이기 현관에서 방, 방에서 방으로 이동할 때만 사용하는 복도는 많이 줄여도 생활에 큰 불편이 없다. 가능한 복도를 없애고 현관에서 직접 방으로 들어가도록 공간을 배치하면, 그만큼 복도의 바닥 면적이 줄어들어 비용을 줄일 수 있다. 03 다락을 설치하기 높이 제한에 여유가 있다면 최상층 지붕 아랫부분에 방 하나 크기의 다락을 더하자. 덧붙여 다락이 있는 2층집은 구조재의 제약이 없어 3층집에 비해 건축비가 저렴하다. 04 지붕 심플하게 디자인하기 복잡한 디자인일수록 재료가 많이 들고 비용이 올라가는데 지붕도 마찬가지다. 지붕의 구배가 심하면 시공면적이 늘고 들어가는 재료가 많아지며 그만큼 비용이 상승한다. 따라서 심플한 디자인의 편경사지붕이나 박공지붕이 시공비가 가장 저렴하다. 05 방 수 줄이기 방은 양쪽을 벽으로 마감해야하는 만큼 자재비도 많이 들고 공간도 많이 차지한다. 필요 없는 방을 만드는 것은 자제한다. 방을 나누는 벽을 없애면 재료비는 물론 부수적인 문, 조명, 콘센트 등의 설치비도 함께 절감할 수 있다. TIP 국가에서 무료 제공하는 표준설계도산림청 국립산림과학원은 국산 목재 이용을 활성화하고 누구나 안전하고 전문적인 목조주택을 지을 수 있도록, 목조주택 표준설계도서 8종을 개발해 무료로 보급하고 있다. 표준설계도서는 미리 작성해 검토를 끝낸 설계도서로, 국토교통부 장관이 인정하고 공고한 것. 설계에 필요한 비용과 시간을 절감하고, 행정절차도 건축 신고로 완화했다. 설계도 종류 목조주택 표준설계도서는 귀농귀촌인을 위한 농가형 4종(84㎡, 110㎡A, 110㎡B, 136㎡), 귀촌형 4종(63㎡, 81㎡, 84㎡, 108㎡)으로 구성돼 있다. 디자인과 안전성 이번에 개발된 목조주택은 목재가 드러나지 않는 경량 목조주택과는 달리 한옥처럼 구조재인 목재가 눈에 보이는 중목구조 방식을 적용한 ‘한국형 목조주택 모델’이다. 저에너지 요소기술을 적용해 강화된 단열기준을 만족했고, 지진에 대비한 내진설계도 적용해 안전성을 더했다. 이용 방법 국립산림과학원 도서관(know.nifos.go.kr) 또는 산림청 홈페이지(forest.go.kr)에서 표준설계도를 무료로 다운 받을 수 있다. 그밖에 산림청에서는 귀농·귀촌인이 국산 목재를 30% 이상 사용해 목조주택을 신축할 경우, 최대 1억 원(연 2%, 5년 거치, 10년상환)까지 융자금을 받을 수 있는 지원사업도 진행하고 있다. 그 외 무료 설계도면들 ˙농촌주택 표준설계도 농림축산식품부와 한국농어촌공사에서 농어민 및 도시민을 위해 개발한 표준설계도. 한국농어촌공사(www.ekr.or.kr) 또는 귀농귀촌종합센터(www.returnfarm.com) 홈페이지에서 다운로드해 사용한다. ˙경북맞춤형 한옥도면 경북 전통 한옥의 멋과 품격을 유지하면서도 현대 생활에 편리하고 실용성을 갖추도록 제작한 표준설계도서. 경북도청 홈페이지(www.gb.go.kr)에서 사용할 수 있다. 04 시공비 단독주택은 주문주택이다. 따라서 자신의 라이프스타일과 상황에 맞는, 마음이 잘 맞는 업체를 찾아야 한다. 자신에게 맞는 시공사 찾기 시공사는 건축주가 아는 업체에 의뢰하거나 여러 업체 중 입찰을 통해 선정하는 경우, 건축가가 추천하는 경우 등이 있다. 충분히 상담 후 자신과 잘 맞을 업체를 선택한다. 디자인을 살린 집일 경우에는 건축가가 추천하는 시공사를 고려하길 권한다.견적서 의뢰하기 견적이란 집짓기에 어느 정도 비용이 드는지를 사전에 산출하는 것이다. 또한 시공 계약은 건축주와 시공사 간에 이루어지는 것이니 만큼 건축주가 직접 시공사에 요청하면 된다. 다만 반드시 공정별로 세부 항목들에 대한 비교가 필요하니 건축가의 도움을 받도록 한다. 견적을 의뢰할 때는 비교견적을 의뢰했음을 시공사에게 밝혀 경쟁을 유발시켜 보다 경제적이고 계획적인 견적을 산출할 수 있도록 한다. 견적은 회사마다 독자적인 산정방식이나 서식을 쓴다. 따라서 두 곳 이상에서 견적을 받아 비교할 때는 번거롭더라도 한눈에 볼 수 있도록 표를 만들자. 가장 적합한 회사를 결정하는 방법은 총 금액만 보는 것이 아니라 견적에서 돈이 새거나 내역에서 빠진 것은 없는 지 등을 종합적으로 평가한다. 견적의 주요 항목 공정별 견적만 제출할 경우 오해가 생기기 쉽다. 따라서 세부견적이 필요하다. 세부견적은 각 공정별 하위 공정에 대한 내용과 물량, 단가 등이 자세히 포함돼 있다. 또한 건축가에가 조언 받기도 수월하다. 대표적인 공정 항목 가설공사 - 건축 중에 필요한 전기·수도 공사 등. 토공사 - 정지나 기초공사 등 흙과 관련된 공사. 지정 및 기초공사 - 기초를 지지하기 위한 자갈, 버림 콘크리트 등의 공사. 지붕·홈통공사 - 지붕바탕, 지붕잇기, 홈통 등의 공사. 처마, 천창의 공사도 포함. 금속공사 - 손잡이, 점검구 등 지붕의 판금이나 창호를 제외한 모든 금속공사. 목공사 - 구조에서 마감까지 목재를 사용하는 모든 공사. 가장 범위가 넓음. 미장공사 - 내부·외부의 모르타르나 회벽·규조토 등의 공사. 금속재 철물공사 - 알루미늄이나 스틸을 사용하는 문의 설치공사. 내장공사 - 벽이나 천장 등의 벽지, 플로링 등 내부를 마감하는 공사. 단열공사 - 벽이나 천장, 바닥에 글라스울이나 발포우레탄 등을 이용하는 공사. 붙박이가구 공사 - 벽면이나 옷장 등에 가구를 설치하는 공사. 시공 계약서 작성하기 설계도와 최종적으로 협의를 거쳐 견적서를 작성 후 시공사를 최종 결정했다면, 이제 계약서를 작성한다. 계약서와 더불어 설계도, 견적서 또는 상세 내역서, 하자보수에 따른 서류를 첨부해 시공사와 건축주가 한 부씩 보관한다. 계약서 양식은 표준공사계약서나 시공사 고유의 계약서 양식을 사용지만, 분명치 않은 사항은 ‘민간공사 표준도급 계약서를 준용한다’라는 문구를 넣어 보완한다. 계약서 작성 시 건축주 입장에서는 설계를 존중하지 않고 하자에 빨리 대응하지 않는 시공사와 갈등이 일어난다. 따라서 이러한 갈등을 사전에 막기위해 서로의 의무와 책임을 정확히 명시해 계약하도록 한다.계약서 작성시 체크 공사기간 설정 공사기간을 명확하기 설정한다. 설계와 시공 모두 ‘지체보상금’이라는 개념이 있다. 따라서 공사기간 설정 항목은 지체상금률(하루 지날 때마다 시공자가 건축주에게 돌려주는 금액)에 영향을 미치기 때문에 매우 중요하다. 공사비 지불 설정 공사비 지불에 관한 시기와 방법을 정확하게 정리해야 한다. 공사비는 계약금과 나머지 금액을 몇 차로 나누어 지불할지 정한다. 설계도, 시방서, 공사내역서 첨부 설계도, 시방서(공사시공방법 설명서), 공사내역서(공사 단계별로 금액이 정리된 것)이 반드시 첨부돼야 한다. 공사내역서는 아주 구체적으로 금액이 적혀있어야 한다. 꼼꼼하게 적혀 있을수록 분쟁이 적다. 하자이행에 관한 사항 통상적인 단독주택의 경우 계약서 내용에 설비공사는 2년, 방수는 3년, 구조체는 5년 정도 명기하고, 하자이행증권에 첨부문서로 이런 내용을 포함한다면 합리적인 하자이행증권이 된다. 자세한 내용은 서울보증보험(www.sgic.co.kr)에서 확인 가능하다. 견적서와 계약서의 차이 견적서와 계약서는 다르다. 계약서는 세부 내역이 꼼꼼하게 기재되어야 한다. 설계도와 시방서를 무시하고 상황에 따라서 진행하게 되면 예상했던 집이 아닌 만족스럽지 못한 주택이 완성될 확률이 크다. 또한 이런 경우 분쟁의 시초가 될 수 있다. 따라서 공사의 기준이 될 설계도, 계약서를 꼼꼼하게 작성하는 것이 선행돼야 한다. 견적서는 설계도를 바탕으로 각종 재료의 마감표가 포함된 것을 받도록 한다. 견적서보다 금액이 초과될 경우 견적서보다 내용이 초과될 때마다 보고를 받아야한다. 금액이 초과되는 경우도 있지만, 적게 드는 경우도 있다. 항목별로 체크해서 공유하고 있어야 추후 갈등을 피할 수 있다. ※토목 공사비 토목공사는 지형 형태에 따라 공사비가 달라지는데 평지가 아닌 경사진 땅이나 푹 꺼진 땅은 성토나 절토로 인해 토목공사 비용이 증가한다. 이런 경우 석축이나 콘크리트 옹벽 또는 보광토 옹벽공사를 해야하고, 높아지는 땅은 안전 울타리를 해야한다. 그리고 토목 배관에 있어서도 땅이 넓을수록 배관 길이가 길어져 자재비와 인건비가 많이 든다. 또한 오수가 나가는 구거가 멀수록 정화조에서 나가는 배관 길이도 길어져 공사비 증가 요인이 된다. 이런 것들을 다 포함한 것이 토목공사다. 토목공사엔 몇 천만 원 단위의 목돈이 들어갈 수도 있다. 이 때문에 땅 구입 전 반드시 사진을 찍어 토목공사 견적을 알아봐야 한다. 상수도나 지하수 인입 여부, 전기 인입 가능 여부 등도 파악해야 한다. 사고자 하는 땅에 구옥이 있다면 상수도나 전기 등의 문제는 해결돼 있을 가능성이 크지만 대신 구옥 철거비를 감안해야 한다. 가구목록과 에너지 사용 목록을 작성한다. 05 가전과 가구 집짓기 예산에서 의외로 많은 비중을 차지하는 것이 가구와 가전이다. 대부분 새 집으로 들어가면서 옷장, 이불장, 식탁, 책상, 소파, TV, 냉장고, 세탁기, 에어컨 등을 새것들로 채우기를 희망하기 때문이다. 가구·가전 목록 작성하기 본격적으로 설계에 들어가기 전, 가구와 가전제품 그리고 작은 수납 용기까지도 목록을 작성해 새로 구입할 것과 그대로 사용할 것을 구분한다. 가구의 경우 현장에서 제작할 수 있는 것들은 제작하는 것이 좋다. 현장에서 제작하는 가구는 인테리어와 잘 어울릴 뿐만 아니라 비용 절감 효과까지 있다. 다만, 냉난방기, 제습기, 공기정화기 같은 환기장치는 목록을 작성하되 완공 후 일정 기간 거주 후 구입한다. 최근 단열 기준이 강화되어 구입하지 않아도 되는 경우도 많기 때문이다. ※가구목록 예 에너지 사용 목록 작성하기 태양열, 태양광, 지열 등 신재생 에너지는 초기 투자비가 많이 들지만 에너지 절감 효과를 얻을 수 있다. 하지만 투자 대비 만족도는 각기 다를 수 있으므로, 평소 사용하는 에너지 양을 측정하고, 신재생 에너지 설치 시 예상되는 에너지양과 비교 후 설치한다. 가족 구성원이 적고 집이 작을 경우 투자 대비 효율이 떨어질 수 있기 때문이다. ※에너지 사용 목록 예
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['20년 07월호 특집 2] 건축비 항목별 체크하기
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【전원주택 짓기】 ⑤집 짓기의 시작과 끝, 부지 선정!
- THEME 04 건축가와 부지를 선택하고 법규와 규모를 확인하자예산과 입지 조건에 맞는 땅을 골랐다면, 곧바로 건축가에게 기본적인 대장 정보와 법규 검토를 의뢰하는 것이 좋다. 보통 부동산이나 분양 회사에 장단점을 문의하기 쉬운데, 그쪽에서는 건폐율, 용적률, 층수 제한 정도의 법규만 숙지하고 있어 놓치는 항목들이 많다. 반면 건축가는 지번을 얘기해주고 주택을 위한 법규와 규모 확인을 문의하면 어렵지 않게 확인해줄 것이다. 기획 | 편집부 정리 이종수 전문가가 아니어도 확인할 수 있는 방법이 있다. 인터넷 토지용 규제정보 서비스 http://luris.mltm.go.kr를 이용해 해당 부지의 토지이용계획을 열람해보는 것이다. 소재지 주소만 알면 지목과 면적 그리고 지역, 지구 및 다른 법령 등이 규제하는 정보를 누구나 확인할 수 있다. 지적도도 포함돼 있어 해당 부지의 모양과 방위를 포함한 정보를 직접 볼 수 있다. 건축가들도 가장 먼저 토지이용계획을 확인하니 건축주도 함께 정보를 공유하는 것이 좋다.토지이용계획에서 해당 지역과 지구를 살펴봤다면 다음은 부지에서 가능한 건축물의 규모를 검토한다. 특별하게 지구단위계획구역으로 지정되지 않았다면 건폐율과 용적률을 비롯해 가능한 층수를 확인할 수 있다. 만약 지구단위계획구역으로 지정됐다면 해당 지자체에 문의해 자세한 지침을 추가로 확인해야 한다. ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따른 지역, 지구에서 정한 내용보다 지구단위계획에서 정한 것이 더 우선시되기 때문이다.지역과 지역을 확인했다면 지적도를 보고 건축이 가능한 부지인지 체크해야 한다. 건축이 가능해지려면 해당 부지가 도로에 면해야 한다. 당장 건축이 가능한 대지가 아닌 임야나 농지라도 도로에 면해 있다면 개발행위허가 절차를 통해 건축할 수 있다. 또한 지적도에 도로가 없어도 장기간 사용한 현황 도로에 접해 있거나, 도로 개설 예정이 표시돼 있다면 해당 허가 부서에 문의해 가능 여부를 확인해야 한다. 다만 실제 지목이 도로라도 자동차가 통행할 수 없는 2m 이하의 골목길 내부에 있는 부지의 경우 차량 통행 및 주차장 설치가 불가능해 건축행위가 대폭 제한되니 주의해야 한다. 건축 가능 여부는 부지 구입 전 반드시 건축사사무소나 토목측량사무소에 문의해 정확하게 확인해야 피해를 줄일 수 있다. 문화재 매립 등이 예상되는 지역의 경우 착공 신고 전 전문기관의 문화재 지표조사에 대한 입회 보고서가 필요하다. 만약 지표조사 중 문화가 발견된 경우, 문화재의 국고 환수는 물론이고 정밀한 문화재 발굴조사가 시행된다. 이 경우 예상치 못한 추가 비용(토지 면적이 일정 규모 이상일 경우 국고 지원 없이 개인이 부담)은 물론이고, 집짓기 전체 일정에 대한 조정이 필요해 임시 거주지 마련 등의 엄청난 스트레스를 받게 된다. 경주, 공주, 전주, 풍납토성 등 주요 예상지역은 토지를 구입하기 전 주변 사람들에게 과거 선례가 있는지 문의하고 신중하게 결정하도록 한다. 전원주택지로 반드시 피해야 할 곳들재테크까지 고려하려면 아무리 느낌이 좋아도 반드시 피해야 할 곳들이 있다. 부지와의 잘못된 만남은 잘못 만난 사람처럼 마음고생을 많이 하게 된다. 물론 경제적인 손실도 크다. 마음이 편해지는 터라고 다 좋은 것만은 아니라는 얘기다. 꼭 피해야 할 전원주택지 4곳을 정리했다.1. 도로를 개설할 수 없는 맹지 집을 지을 수는 있어도 도로가 없는 토지를 ‘맹지盲地’라고 한다. 맹지에 집을 지으려면 도시계획구역 내에서는 4m 폭의 도로가 있어야 한다. 진입 거리가 35m 이상이면 도로 폭이 6m가 돼야 전용허가를 받아 집을 지을 수 있다. 또한 도시계획 외의 토지에서는 3m 폭의 도로가 있어야 하는데, 진입 거리가 35m 이상인 경우에는 도로 폭이 4m이어야 한다. 도로가 없어 남의 소유 토지를 지나야 하는 경우에는 진입 부지의 토지주인에게서 토지사용승낙서와 토지주인의 인감을 첨부해야 한다. 진입 부지의 토지사용승낙서를 받지 못한 맹지는 아무리 경치가 좋아도 개발할 수 없는 그림일 뿐이다.2. 그린벨트 내 농지‘숨은 보배’, ‘금싸라기 땅’이라 해서 요즘 그린벨트 내 농지에 관심이 많다. 잘만 고른다면 가격이 몇 배씩 오르기 때문이다. 그러나 그린벨트가 해제될 지역은 이미 가격이 많이 올랐다. 정부에서도 투기 과열을 우려해 토지 거래 허가 평수를 100평에서 60평 이하로 조절했다.토지 거래 허가 지역의 토지는 현지에서 6개월 이상 거주해야 취득할 수 있는 조건을 갖추게 되다. 또한 자금 출처가 분명해야 한다. 외지인인 경우에는 사업 계획서를 제출해 구입할 수 있지만, 그 자격심사 까다롭다. 집단취락지역을 벗어난 그린벨트 내 임야는 자식에게 물려줘도 달가워하지 않는 백지수표와 같다.3. 농업보호구역 내 농지국가에서 반드시 농사만 짓게 하는 땅으로 묶어놓은 농지를 ‘농업보호구역’라고 한다. 즉 절대적 농지란 것이다. 귀농자가 아닌 도시민이 농지를 구입하는 경우는 주말 텃밭을 가꾸기 위해서나 전원주택을 짓기 위해서다. 또한 사업을 하는 사람은 사업부지로 사용하기 위해 농지를 구입하는 경우도 많은데, 농업보호구역 내 농지는 절대적으로는 농사만 지어야 하는 땅이므로 조심해야 한다. 그러나 농민인 경우 무주택자면 농업보호구역에서 허가를 받아 농가주택을 지을 수 있다. 보통 농민들은 용도지역에 상관없이 집을 짓는다고 한다. 이 경우에 해당되지 때문이다. 그러나 도시민에게는 해당되지 않으므로 주의해야 한다. 혹시 이런 말에 현혹돼 잘못 구입했다면 계약금을 포기하든지, 아니면 손해를 감수하고 처분하는 것이 바람직하다. 4. 보전 임지산림법상 효율적인 산림관리를 위해 그 이용목적을 제한하는데, 이 중에서도 농업 관련 시설을 설치할 수 있는 임야를 ‘보전 임지’라 한다. 이 보전 임지에서 농업용 건축물이나 형질을 변경해 과수원이나 버섯 재배 등을 하려면 신청인이 농사를 지을 수 있는 사람이어야 한다.과거에는 이런 보전 임지를 외지인이 구입해 현지인에게 토지사용승낙서를 내주는 편법 사례가 많았다. 이런 폐단을 없애기 위해 보전 임지 내 형질 변경허가를 받으려는 사람은 현지에 사는 농민이면서 소유주가 돼야 한다는 조건을 달고 2002년 4월 산림법이 개정되기도 했다. ▶IN SHORT◀ 분쟁을 예방하는 확실한 방법, 측량 및 지질조사어렵게 부지를 구입했다면 이젠 시공 전 단계를 준비해야 한다. 보통 건축가의 설계가 바로 전 단계라고 생각하는 경우가 많은데 그보다는 부지 측량과 지질조사가 우선이다. 측량과 지질조사가 정확하게 이뤄져야 제대로 된 설계와 튼튼한 집 짓기가 가능하다.측량은 부지 경계에 대한 지적 경계측량과 주변 상황까지 아우르는 현황측량으로 구분된다. 지적 경계측량은 내가 구입한 부지의 정확한 경계를 확인하는 것이다. 대한 지적공사에 의뢰해 진행하며 측량 성과 도와 현장에 박힌 빨간색 말뚝으로 그 결과를 확인할 수 있다. 보통 택지 개발지구의 경우 육안으로 확인할 수 있을 만큼 경계가 정확한 편이지만, 오래된 필지나 임야 등은 인접 필지 간 경계가 현재의 담장과 다른 경우가 많다. ‘담장 안쪽에 집을 지으면 되겠지!’ 하고 공사를 시작했다가 건물이 조금이라도 실제 경계선에 맞물려 있다면 이웃 간의 시비로 낭패를 볼 수 있으므로 반드시 경계측량을 해야 한다. 그리고 지적 경계측량을 할 때는 꼭 인접 필지 소유자에게 사전에 연락해서 결과를 함께 확인할 수 있도록 하는 것이 좋다.현황측량은 부지와 주변 상황을 정밀하게 체크해 도면화하는 것이다. 부지의 레벨 차이, 전봇대 등 지형지물의 크기와 위치, 수목의 위치, 옆집 건축물의 위치와 방향 등을 파악해 정확한 주택 설계를 위한 자료로 사용한다. 특히 부지가 대지가 아닌 임야나 전답이라면 개발행위허가를 위해 반드시 현황측량 자료를 첨부해야 한다. 현황측량을 하지 않고 육안으로 체크해 설계한 뒤 경사지 옹벽 등을 공사할 때, 실제 설치되는 높이가 실제와 달라 분쟁이 자주 발생한다. 지형이 까다롭거나 규모가 크다면 반드시 사전에 건축가에게 문의해 현황측량의 유무를 확인하자.측량이 땅 위의 상황을 점검하는 것이라면 지질조사는 전문 장비로 땅속 상태를 확인하는 것이다. 2층짜리 주택이니 무게가 가볍다고 생각해서는 안 된다. 오랫동안 건축물이 있었거나 산을 절개해 암반이 노출된 부지라면 주변 사례 등을 간단하게 확인하면 신축이 가능하다. 하지만 매립지거나 논, 물가 주변인데 지하층을 만들 경우는 땅속 지질의 상태와 지하수위 등을 검토하는 것이 좋다. 지질조사 비용은 시추공 1개당 100만 원에서 200만 원 정도이다.측량과 지질조사는 보통 건축주가 건축가나 시공사에 그 결과를 제공하는 것이다. 만약 설계 전에 시행하지 못했다면 건축가와 논의해 진행하거나 설계비에 추가해 설계업무에 포함해 진행한다. 사전에 얘기하지 않은 경우 분쟁의 여지가 있으므로 계약서 등에 꼭 명시해야 한다.분쟁을 예방하는 확실한 방법, 측량 및 지질조사 ▶IN SHORT◀ 부지 선정 시 주의사항1. 지적도 및 등기 관계를 확인하라 지적도를 지참하고 현장에서 실제 부지 경계선을 반드시 확인해 정확한 지적 및 지형 상태를 점검해야 한다. 그다음 선택한 집터 지번에 대한 등기 면적과 실제 면적의 차이가 있는지 살펴보고, 가장 최근의 등기부 상의 대지 권리관계를 확인해야 한다. 매매 계약을 할 경우는 등기상 소유자와 직접 체결하는 것이 안전하다. 2. 진입 도로를 확인하라 폭 4m 이상의 진입 도로변이어야 하고 부지가 이 도로에 2m 이상 접해야 한다. 3. 지형, 지반, 경사도, 방위를 확인하라 지형에 따라 주택의 배치가 달라지며 특히 동서 방향의 폭이 좁은 대지의 경우 주택의 향에 직접적인 영향을 미치므로 주의해야 한다. 시공 땅에서 흔히 볼 수 있듯이 지반이 서통했거나 습지라면 향후 기초의 침하가 우려되기도 하니 주의해야 한다. 대지 주축의 방위 확인은 필수적이며 부지의 경사도 또한 부지 활용률과 직결된다. 대로는 경사도가 심하고 좁은 대지일 경우 경사지 주택 유형을 활용하는 것도 효과적인 방법이다.4. 채광과 통풍을 확인하라 북향인 부지는 절대로 피해야 하며, 택지의 남쪽에 들어설 가능성이 있는 건물의 규모 즉, 크기와 높이 등을 고려해야 한다. 5. 공해 요인이 없는지 확인하라 부지 인근에 공장이나 축사, 쓰레기처리장 등이 있는지 확인해 악취 발생 여부를 점검해야 한다. 비포장도로의 먼지나 차량 소음 정도도 체크하는 것이 좋다. 6. 설비에 관해 충분히 검토하라 부지까지 전기나 통신 설비, 가스 등을 공급받을 수 있는지 확인하고 이런 시설 인입에 따른 본인 부담액이 어느 정도인지 체크해야 한다. 특히 수도 본관의 위치와 자체 지하수 개발 가능 여부까지 꼼꼼히 따져야 한다. 특히 부지에 근접해 있는 기존 하수처리시설과 장마철 배수도 괜찮은지 확인하기 바란다.7. 예상되는 민원을 점검하라 공사 관련 민원이나 인접 주택과의 조망권 관련 민원도 신경 써야 할 부분이다. 완공해서 입주할 때 생길 수도 있는 프라이버시 침해 등 민원이 제기될 수 있는 부분들을 체크하기 바란다.8. 교통 편의성 및 소요시간을 살펴라 회사가 도심지에 있는 직장인이라면, 일단 출퇴근이 용이한지 교통 편의성과 예상시간 등을 확인해야 한다. 또 학교나 병원, 역사, 편의시설 등을 이용하기에 편리한지 꼼꼼하게 따져봐야 한다.9. 관련 법규를 확인하라 도시계획(국토이용계획) 상의 경계선이나 도로계획 예정지에 저촉되는지를 따져봐야 한다. 특히 군사시설보호구역이나 개발제한구역 등 제한구역 및 용도지역 지구 지정 내용을 꼭 확인해야 한다. 부비 관련 법규 적용은 지역마다 시군 졸 또는 지침에 의거해 다르게 적용되는 사례가 많으니 반드시 해당 부지의 관할 지자체에 직접 확인하기 바란다. 전원주택라이프 더 보기 www.countryhome.co.kr잡지구독 신청 www.countryhome.co.kr:454/shop/subscription.asp
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【전원주택 짓기】 ⑤집 짓기의 시작과 끝, 부지 선정!
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【전원주택 짓기】 전원주택 입지 선정의 모든것 2
- 전원주택은 구입하는 목적을 확실히 정한 후 실행에 옮겨야 한다. 상주용과 주말용, 요양 목적, 농업 등 목적에 따라 가격이나 거리 차이가 많이 나기 때문이다. 그리고 부지를 구입하기 전에 전문가의 협조를 받는 게 좋다. 전원주택으로 가는 첫 단추인 땅 구입을 잘못하면 그 다음의 일은 보지 않아도 뻔하다. 정리 박창배 기자 1) 전원주택 땅 찾기 요령 - 발품 팔며 7가지를 꼼꼼히 확인전원주택에 대한 관심이 꾸준하게 증가하고 있다. 주택 패러다임이 투자에서 주거 개념으로 바뀌면서 천편일률적인 아파트보다 개성 있는 전원주택으로 사람들의 눈길이 집중되고 있다. 이미 입지 좋은 곳을 선정 해 전원생활 매력에 푹 빠진 사람이 있는가 하면, 섣불리 토지를 매입했다가 낭패를 보고 돌아온 이들도 있다. 필수적으로 알아야 할 부지 구매 요령을 키워드를 통해 알아보자. 자료협조 및 글 (주)부동산인터체인지 황상기 대표이사 031-775-540101 목적을 확실하게 정하라. 전원주택은 구입 목적부터 확실히 해야 한다. 상주용, 주말용, 요양 목적, 농업, 회사 연수원 등 목적에 따라 가격이나 거리 등 많은 차이가 있기 때문이다. 02 이상과 현실은 다르다. 머릿속에 아름다운 전원주택 영상은 지우는 게 좋다. 그동안 바랐던 멋진 주택은 그냥 만들어진 게 아니다. 피땀 흘려 자연과의 전쟁에서 승리했기에 만들어진 것이다. 전원주택은 개척자적인 생각으로 접근해야 한다. 03 태양과의 사랑이다. 인간은 누구나 태양 없이 존재 할 수 없다. 전원생활도 예외는 아니다. 채광을 충분히 확보해야 전원생활이 편안하고 건강하다. 04 맨 얼굴을 보라. 눈 내린 다음날이 답사하기 가장 좋은 날이다. 그 땅의 맨얼굴이 리얼하게 나타나기 때문이다. 눈이 내린다면 다음날 도로상황과 채광, 주변 혐오시설 유무를 가감 없이 체크하자. 05 기왕이면 반듯한 땅이 좋다. 땅을 100% 활용하기 위해서는 반듯한 게 좋다. 매입 전에 도로에 대한 권리를 확인하고, 경계측량을 통해 실제 경계를 정확히 하는 게 바람직하다. 06 개발정보를 살펴라. 멀리 내다봐야 한다. 관할 군청 등에서 부지 주변에 계획된 일정을 살펴 추후 상황까지 그려보고 대비하자. 07 주변 인심을 살펴라. 주변 이웃들을 찾아가 그곳 성향이나 인심 등을 미리 체크하는 게 좋다. 모든 조건이 나에게 맞더라도 주변 사람들과의 성향이 맞지 않아 실패하는 경우도 왕왕 있다.발품 팔며 전문가 협조 구해야 무엇보다 전문 중개인의 협조를 구하는 게 좋다. 전문 중개인을 통해 대상물에 대한 설명을 충분히 듣고, 의문점에 대해선 빠짐없이 질문해야 한다. 특히 법률, 행정에 관한 답을 바로 확인할 수 있기 때문에 원하는 사항을 정확하게 전달하면 최적지를 매입할 수 있다. 최근 불투명한 경제상황으로 미래에 대한 예측이 엇갈리면서 감정가의 60~70% 대의 급매물들이 나오고 있다. 또한 누적돼 있던 실거주 목적의 매수자들이 매수세를 이어가고 있다. 만사가 그렇듯, 확실한 신념을 갖고 꾸준히 발품을 판다면 만족할 만한 부지를 구매하게 될 것이다. 2) 공적 장부 바로 알기 - 토지 구입, 이것만은 확인하자 내 돈으로 땅을 사서 집을 짓겠다는데 뭐가 그리 걸리는 게 많은지. 집을 지어본 사람들은 복잡한 절차에 고개를 절레절레 젓는다. 토지는 공공재적 성격이 강하기에 소유에서 개발, 관리까지 각종 규제 사항을 꼼꼼히 검토해야 한다. 필수적으로 확인해야 할 공적 장부들을 살펴보자. '민원 24 홈페이지(www.minwon.go.kr)'에서 토지대장 열람 및 등본 발급 신청이 가능하다. STEP 1 사실관계 확인토지대장 임야대장에 등록하는 토지를 제외한 모든 토지에 대한 일정한 사항을 등록한 문서 . 토지의 소재. 지번 . 경계. 면적 . 지목 등의 현황이 일치한지 토지대장을 통해 확인하자.지번 l 토지를 세는 기본 단위. 법적 등록 단위인 필지마다 독립된 소재 지번이 붙는다. 상 지번 부여 지역을 우선 검토하고, 지적(임야)도로 해당 지번을 확인하자. 간혹 ‘산 12’라는 지번을 보는데, 지목이 임야가 아니라 임야대장과 임야도에 등록된 필지라는 뜻이다. 경계 l 필지마다 범위를 나타내기 위해 도면에 등록한 선. 지적(임야)도로 소유권이 미치는 범위와 면적, 이웃 토지의 침범 여부를 확인하자. 1필지의 토지가 지적공부에 등록되면, 특별한 사정이 없는 한 소유권 범위는 지적도에 의해 확정된다. 면적 l 지적(임야)도의 도상 경계로 면적을 결정해 토지(임야)대장에 ㎡단위로 표시한다. 등기부 표제부와 토지대장의 면적이 서로 다를 경우, 사실관계를 나타내는 토지대장이 우선한다. 토지대장과 실제 면적이 다르면 토지 일부를 타인이 점유한 경우가 많으므로 적법한 점유인지를 반드시 확인하자. 지목 l 토지 용도에 따른 분류로 1필지마다 1개의 지목을 부여한다. 공부상 지목과 실제 이용 현황이 일치하지 않으면 실제 이용 현황을 기준으로 판단하므로 현장 답사로 확인해야 한다. 지목은 28개로 구분하는데, 전원주택지로 대지·전·답·과수원·임야를 선호한다. 대지가 아닌 농지나 임야라면 지목을 대지로 변경해야 한다. Tip. 지상 경계, 이렇게 확인하자 지상 경계는 둑, 담 그밖에 구획의 목표가 될 만한 경계점이나 구조물로 표시한다.1. 연접한 토지 간 높낮이 차이가 없는 경우 - 그 구조물 등의 중앙 2. 연접한 토지 간 높낮이 차이가 있는 경우 - 그 구조물 등의 하단부 3. 도로, 구거 등의 토지에 절토된 부분이 있는 경우 -그 경사면의 상단부 4. 토지가 해면 또는 수면에 접한 경우 - 최대 만조위 또는 만수위 선 5. 공유 수면 매립지 중 제방 등을 토지에 편입 등록한 경우 - 바깥쪽 어깨 부분 . 단, 지상 경계의 구획 을 형성하는 구조물 등의 소유자가 다르면, 위의 규정에도 불구하고 그 소유권에 따라 지상 경계를 결정 한다. '대법원 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)'에 접속하면 부동산등기부 열람 및 발급이 가능하다. STEP 2 권리관계 확인 등기부등본 부동산등기부로 토지의 권리관계를 확인하자. 등기부는 부동산의 소유권 취득이나 저당권 설정을 위해 부동산의 표시와 그에 관한 권리관계를 기재하는 공적 장부다. 등기부에는 토지와 건물등기부가 있으므로, 소유권 및 제한물권 확인이 가능하다. 만일 용익물권인 지상권·지역권·전세권과 담보물권인 저당권 그리고 채권인 임차권에 하자가 있는 토지라면, 그것을 안고 매수했을 때의 경제적 가치를 고려해야 한다. 가족관계등록부 매도인이 실권리자라도 처분 능력이 있는지 확인해야 한다. 불가피하게 행위무능력자인 미성년자, 금치산자, 한정치산자와 계약해야 한다면 가족관계등록부상의 법정대리인의 동의를 얻거나 법정대리인과 계약을 체결해야 한다. 미성년자와 한정치산자는 법정대리인의 동의를 받아 단독으로 법률행위를 할 수 있지만, 금치산자는 그렇지 않으므로 법정대리인과 계약해야 한다. 인감증명서 임의대리인과 계약할 경우, 정당한 대리권이 있는지 본인의 인감증명서를 첨부한 위임장으로 확인해야 한다. 위임장에는 대리권 수여 여부, 대리권 범위, 대리 기간을 명시해야 한다. 부부지간에 일반의 부동산을 처분할 때도 예외는 아니다. STEP 3 규제사항 확인 토지이용계획확인서 토지의 이용에 관한 계획을 확인하는 서류. 지역·지구 등의 지정내용과 그 안에서의 행위제한 내용을 기재한 서류로 해당 부동산의 용도지역이나 용도지구, 앞으로의 개발 계획 수립 여부 등을 확인할 수 있다. 만일 해당 토지가 농지라면 농지진흥지역 내인지 여부를 이 서류를 통해 검토해야 한다. 토지이용계획확인서를 발급 받으려면 시장·군수·구청장에게 토지이용계획 확인신청서를 제출하거나, 전자민원 홈페이지를 통해 발급받을 수 있다. 참고로 열람은 토지이용규제 정보서비스 홈페이지에서도 가능하다. Tip. 농지 매수 시 현장 체크리스트 1. 실제 농지로 이용되는지 여부 2. 지적도상 도로와 현황도로의 일치 여부 3. 지적도상 경계선과 현장 경계선의 일치 여부 4. 도로와 농지가 접하고 있는지 여부 5. 토지와 지적도상 방위의 일치 여부 6. 해당 농지의 주변 환경 7. 농로, 수로, 경지 정리 등 농업생산기반시설 정비 여부 8. 상습 침수 지역 여부 9. 인근 농지로부터 피해 여부전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr잡지구독 신청 www.countryhome.co.kr:454/shop/subscription.asp
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【전원주택 짓기】 전원주택 입지 선정의 모든것 2
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[11월호 특집] 02.우리집, 지진에 정말 안전할까?
- THEME 02 우리 집, 지진에 정말 안전할까? 울산시 울주군 한 전원주택 단지에 사는 강 모 씨의 요즘 최대 관심사는 바로 지진이다. 수십번의 여진을 체험하고 있기 때문이다. 과연 집은 괜찮을지 불안하다. 인터넷 등을 찾아봐도 불확실한 정보만 눈에 들어온다. 여기에 얼마 전 태풍 ‘차바’까지 울산지역을 휩쓸며 강풍과 집중호우를 발생시키자 주택 안전에 대한 불안은 더욱 커진 상태. 강 씨는 “정부가 2층 이상 주택에 내진설계 강화하는 쪽으로 법을 강화했지만, 1~2층 주택 거주자는 어쩌란 건지 모르겠다”며 ”저층 건축물의 내진설계에 대한 정보와 관련 보강 방법을 정부가 빨리 알려줬으면 좋겠다”고 불만을 토로했다. 지진 이후 인터넷에서의 인기 급상승 검색어는 아마도 ‘지진’과 ‘내진’일 것이다. 그만큼 우리 사회에서 내진은 그동안 관심 없었던 분야 중 하나였다. 고층빌딩이나 아파트에서는 내진설계를 한다고 막연히 알고만 있었지, 내진설계에 대한 개념조차 불확실했던 게 사실. 하지만 경주지진 이후 내진설계에 대한 관심은 가히 폭주 수준이다. 전국 시·군·구청에 ‘우리 집이 내진설계가 돼 있는지 확인해달라’는 문의 전화가 수차례 걸려오는 판국이다. 특히 법령상 내진설계 의무화에서 비껴갔던 1~2층 주택 거주자의 경우, 내진설계와 내진보완에 대한 관심이 뜨겁다. 이에 본지에서는 1~2층 주택의 내진설계와 보완방법 등에 대해 알아봤다. 정부 관계자들이 지난 9월 발생한 지진 피해 지역 현장을 둘러보고 있다.(사진제공: 경상북도청) 01 부산, 진도 6.5 지진 나면 건물 절반 피해 내진설계 관련 법안은 1988년 6층 이상 연면적 10만㎡ 이상 건물에 내진설계 의무화를 한 것이 처음이다. 이후 1995년 5층 이상 1만㎡ 이상으로 강화됐고 2005년 3층 이상 1천㎡ 이상(단, 3~5층 제외)으로, 2009년 3~5층까지 포함하는 것으로 법을 강화했다. 그러다 지난 경주지진 이후 2층 이상 500㎡ 이상의 건축물에는 내진설계를 의무화하도록 법령을 긴급하게 강화하기도 했다. 학계에 따르면, 지진 발생 유형에는 해구海丘형 지진과 직하直下형 지진으로 나눌 수 있다. 해구형 지진은 육지에서 멀리 떨어진 바닷속에 일어나는 지진이며, 직하형 지진은 육지에서 가까운 위치에서 발생해 많은 피해를 입힌다. 대표적인 예로 1995년 1월 일본에서 발생한 고베지진을 들 수 있다. 고베지진 당시 일본의 피해는 엄청났다. 지하 20km 이하에서 발생했다. 지진파 중 속도가 가장 빠른 P파(수직파)가 6km/s 속도로 지표에 도달해 지반이 순간 위로 솟구쳐 바로 낙하했다. 진도 7.2를 기록했다. 지반균열과 함께 고가도로가 붕괴했으며 건물피해만 3천700여 동, 주택피해는 39만 여 동이었으며 사망자 6,432명, 부상자 4만1,531명, 이재민 29만 명이 발생했다. 특히 1~2층 단층 주택의 피해가 커 내진설계 의무화의 불씨를 댕겼다. 전문가들은 이러한 수직형 지진이 우리나라에서 발생할 경우 엄청난 피해를 가져올 것으로 예측한다. 2011년 당시 소방방재청(현 국민안전처)에서 발표한 지진 시나리오에 따르면, 부산 동래구 온천2동 남동쪽 0.59km에 진도 6.5 수직형 지진이 발생할 경우 그 결과는 끔찍하다. 사망만 2,673명, 부상자 3만4,321명에 달할 것이며 건물 붕괴 4,332동, 완파 1만3,374동 등 부산지역 전체 건물의 54%가 피해를 입을 것으로 예상한 것이다. 실제로 경주지진의 피해사례만 봐도 만만치 않다. 알려진 바에 따르면 조적식 구조 건축물의 경우, 수직·경사 균열이 발생했으며 벽체가 탈락하기도 했다. 철근콘크리트 구조 건축물은 구조 형식에 따라 피해는 각각 달랐지만, 주로 벽체와 보, 기둥 균열 등이 파괴됐다. 한옥 등 목구조 건축물은 기와지붕 및 벽체, 마감이 손상됐다. 일각에서는 지난번 경주지진이 조금만 규모가 컸었다면 그 피해는 지금과 비교할 수 없을 만큼 커졌을 것이라는 예측도 조심스레 나오기도 했다. 전문가들은 우리나라도 철저한 내진 설계와 보강, 제도 강화가 필요하다고 입을 모았다. 잠깐! 면진, 제진은 뭔 뜻? 지진을 견디는 방법으로 크게 내진과 면진, 제진이 있다. 내진은 한마디로 지진력을 구조물의 내력으로 버티는 개념이다. 면진은 지진력의 전달을 줄이고 제진은 지진력에 맞대응하는 개념으로 이해하면 쉽다. ● 내진_ 지진에 저항할 수 있도록 건물을 설계해 건물의 붕괴를 막아 인명을 보호하는 것을 의미한다. 보통 면진과 제진을 모두 포함한 용어로 활용한다. ● 면진_ 지진을 면한다는 뜻. 예를 들어 흔들리는 땅이나 건물을 분리해 흔들림의 양을 건물에 덜 전달하는 방법이다. 건물의 바닥에 적층고무나 마찰판 같은 장치를 설치해 구조물의 고유주기를 늘려주는 방법을 취한다. 일반적으로 규모 6 이상의 강진이 많이 발생하는 지역에 적합하다. 우리나라에서는 국가적으로 중요한 시설이나 대형 건물에 적용하고 있는 기술. ● 제진_ 지진 발생 시 그 진동에 맞춰 건물을 적당히 흔들리게 해 에너지를 분산·흡수하는 방법. 지진 강도가 클 경우 건물도 크게 흔들려 또다른 피해가 발생할 수 있다. In Short 지진, 건물에 어떤 피해 줄까 좌우 상하로 흔들릴 수 있는 지진이 건축물에 주는 피해는 엄청나다. 그렇다면 과연 어떠한 피해가 발생할 수 있을까. 1995년 고베지진을 통해 건축 구조별 피해 상황을 구체적으로 확인해봤다. 콘크리트 구조_전문가들에 따르면 고베지진 당시 콘크리트 건물의 경우 필로티 형식 건물 1층 부분의 피해가 컸던 것으로 확인됐다. 기둥의 주근과 콘크리트 구속용 띠철근이 기준보다 가늘고 간격도 넓어 이러한 피해가 있었던 것으로 보인다. 또한, 중간층 붕괴도 있었다. 적지 않은 수가 시공불량이 원인이었다. 목구조_당시 낡은 기와지붕의 피해와 화재로 인한 파손이 많았다. 하지만 프리패브(공업화 주택)한 주택의 경우 내진설계 기준에 맞춰 도면대로 지어진 경우가 많아 그 피해가 월등히 적었다. 스틸하우스 구조_외장재 등 비구조재의 탈락으로 인한 각종 인명 및 재산상의 피해가 있었다. 02 지진에 강한 건물?! 그렇다면 지진에 강한 건물에는 어떤 것이 있을까? 전문가들은 워낙 건축물은 복잡다단한 과정을 통해 만들어지기 때문에 딱 잘라서 어떠한 형태가 지진에 강하다고 단정할 순 없지만, 간략하게 분류할 수 있다고 봤다. 일단, 건물의 평면형이 단순할 것. 내진과 내풍, 내구성 측면에서 바람직한 형태다. 특히 장방형은 정방형보다 내진성이 더 좋다. 지진력이 어느 방향으로 가해져도 균등한 힘을 받기 때문이다. 또한, 건물의 네 코너 부분을 기둥과 벽으로 고정해야 하고, 건물 중량을 가볍게 하는 것도 내진상 유리하다. 하지만 전문가들은 아무리 단순한 형태로 집을 만든다고 해도 제대로 된 설계나 시공을 하지 않는다면 지진에 취약할 수밖에 없다고 지적한다. 반대로 내진에 맞게 설계하고 시공한다면 독특한 디자인 형태의 집이라도 지진에 강할 수 있다는 점을 잊지 말자. 내진에 영향을 미치는 요소 ● 연약층 건물의 어느 층이 바로 위층보다 더 약한 구조를 말한다. 이 경우 지진 시 지진에너지가 연약층에 집중돼 기둥에 손상을 입혀 구조물 전체에 심각한 악영향을 미친다. 얼핏 보기엔 연약층 위 구조물은 상대적으로 손상이 적지만 결국 무너지게 된다. 연약층은 다층 구조물의 붕괴 원인 중 하나다. 연약층은 필로티 구조물의 경우 많이 발견된다. 가늘고 긴 기둥과 깊은 보 모듈에 의한 건물을 강조할 경우 위험하다. ● 단주 건물을 지탱하는 기둥의 길이가 짧아진 상태. 예를 들어 창문이 많은 경우 원 기둥의 길이 중 창문이 난 폭만큼만 실제 기둥으로서 기능을 하게 되는데 이를 떠올리면 이해가 쉽다.단주는 지진이 오면 작아진 기둥이 힘을 받기 때문에 X자 형태로 부서지는 현상이 발생한다. 단주가 많은 집이라면, 단주의 수를 늘리거나 전단벽·가새골조를 평면에 설치하는 등의 방법을 취하면 된다. ● 전단벽 지진 등의 진동이 발생할 때 붕괴하거나 붕괴를 예상하는 벽체를 의미한다. 하지만 요즘 지어진 건물의 목적이 파괴를 방지하는 것인만큼, 주로 횡방향 전단력에 저항하기 위해 설계한 것을 전단벽으로 본다. 전단벽은 건물 내 기둥이나 보처럼 다른 구조 요소가 손상을 입기 전에 먼저 저항해야 하기 때문에, 설계 시 평면 상 충분한 길이를 갖춰야 한다. 건물의 기초부터 지붕층 가장 높은 곳까지 연속적으로 연결돼 있어야 한다. 만약 층에 따라 불연속적으로 이어져 있거나 제외된 부분이 있다면 피해가 발생할 수 있다. 지진에 강한 건축물의 조건 ● 단단한 지반 위에 건축물을 세워야 한다. 매립지나 성토의 약한 지반은 피하는 것이 좋다. 지반에는 적당한 지정地定 작업을 한다. ● 기초공사는 콘크리트조 줄기초로 시공하는 것이 좋다. 보통의 기초 폭보다 저면을 넓히고 내진성이 좋은 매트기초로 시공한다. ● 건물의 형태는 단순하게 한다. 방은 균등하게 공간을 나누며 벽은 밸런스 좋게 배치한다. ● 건물의 4코너 부분을 직각 벽으로 고정하고 큰 창이나 문, 큰 방도 적게 한다. ● 건물의 강도, 안전과 관련한 비용을 절약하지 않고, 시공 불량을 초래하는 일은 방지한다. ● 완공 후에도 정기적 구조진단과 보수유지관리를 최소 5년 간격으로 시행하도록 한다. 내진보강이란? 지진에 저항하기 위한 건축물의 내진성능이 부족하다고 판단되었을 경우 최소한의 비용으로 예상되는 피해를 최소화하기 위한 방법이다. 내진보강을 위해서는 붕괴 방지, 지진 후의 기능유지, 건축물의 자산가치 보전과 같은 조건을 만족하면서 지진 시에 건축물이 어떻게 움직일 것인가를 명확히 예상한 후 이에 따라 구체적인 보강작업이 이루어져야 한다. 내진보강 방법 먼저 건축물의 내진성능 평가를 통해 목표를 설정하고 목적에 맞는 내진보강 공법을 결정한다. 내진보강 기술은 크게 내력향상, 연성개선, 응답제어 및 입력저감 등 3종류로 구분할 수 있다. 이 외에도 제진보강과 면진보강 방법이 있다.
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[11월호 특집] 02.우리집, 지진에 정말 안전할까?
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[9월호 특집] 행운을 부르는 전원주택 & 인테리어 풍수 01
- 행운을 부르는 전원주택 & 인테리어 풍수 “집터가 안 좋다”, “묫자리가 나쁘다”, “집은 남향을 바라봐야 좋다”라는 말을 살면서 누구나 한 번쯤은 들었다. 도대체 이건 다 무슨 말인가. 중화권에 위치한 나라라면 이것들이 풍수에 관한 것이란 건 설명하지 않아도 안다. 그렇다면 풍수란 무엇인가? 풍風, 수水, 지地, 리理 바람과 물, 땅의 이치를 의미한다. 바람과 물, 땅은 다른 요소보다 자연에 미치는 영향이 크고 만물은 이를 바탕으로 생명을 이어가므로 사람이 살기에 좋은 땅을 알아보는 학문이 바로 풍수지리다. 풍수지리는 좋은 땅만 찾는 건 아니다. 사람이 사는 공간이라면 어디에나 해당한다. 넓게는 도시나 마을, 좁게는 한 개인의 주택, 더욱 좁게는 현관·거실·방 등 공간별로 풍수를 다루기도 한다. 명당이라도 아무렇게나 집을 앉히지 않는다. 또한, 실내 공간 구조와 배치, 인테리어도 향에 따라 다르게 구성한다. 이렇게 복잡하게 따지는 건 결국 건강하게 살고 재물을 쌓아 풍요로운 삶을 살아가기 위함이다. 글 백홍기·김수진 자료출처 『돈과 건강의 풍수 인테리어』 이상인 저. 창해 『로또보다 풍수』 박상근 저. 21세기북스 『풍수지리학 원론』 문인곤 저. 리북스 THEME 01 땅의 기운을 살피는 풍수 01 우리 곁에 늘 존재해온 풍수 02 양택풍수陽宅風水와 음택풍수陰宅風水 03 좌청룡 우백호란? 04 좋은 택지를 결정하는 열 가지 풍수 요소 05 집 짓기에 좋은 택지, 나쁜 택지 06 도로가 택지의 운명을 바꾼다 THEME 02 복福을 부르는 집터, 풍수로 살펴보자 01 집터 고를 때 산부터 살펴라 02 산 색깔이 풍수에 영향을 미친다? 03 주택 모양으로 본 허虛와 실實 04 택지에도 ‘황금비’가 있다? 05 재물을 상징하는 ‘물’, 그러나 수맥은 조심! 06 택지주변 건물을 먼저 살펴야 한다 07 지붕이 집의 성격을 말한다 08 집이 지나치게 커도 좋지 않다? THEME 03 풍수 인테리어로 건강, 재물, 행운을 잡자 01 가족의 건강과 활기찬 기운을 찾는 인테리어 02 재물의 운을 키우는 풍수 인테리어 THEME 01 땅의 기운을 살피는 풍수 01 우리 곁에 늘 존재해온 풍수 풍수는 바람을 막고 물을 얻는다는 뜻의 장풍득수藏風得水를 줄인 말이다. 땅의 기운, 바람길, 물의 흐름을 읽어 길吉한 땅과 흉凶한 땅을 가려내 사람에게 좋은 터를 찾아내는 게 풍수다. 풍수이론이 등장한 시기는 B.C4~5세기로 보고 있다. 우리나라에 풍수가 들어온 건 통일신라 이후로 알려졌다. 나라의 흥망성쇠가 풍수에 달렸다고 믿었던 만큼 고려와 조선 건국에서 도읍지를 정하고 왕이 거주하는 법궁法宮 자리를 결정할 때 풍수를 기반으로 했다. 『동국여지승람』에서 ‘한양은 원래 마한 땅으로 북쪽의 진산인 북한산이야말로 용이 엎드리고 범이 웅크린 기세다. 남쪽의 한강은 한양의 깃과 띠가 되고, 왼편엔 관령, 오른편엔 서해가 펼쳐져 그 형상이 동방에서 으뜸으로 꼽힌다’고 설명한다. 그리고 법궁인 경복궁은 한양 도성에서 최고 명당자리에 터를 잡고, 경복궁 내에서도 으뜸인 곳에 현재 청와대가 자리하고 있다. 이처럼 도읍지를 정하거나 시, 도, 읍 단위의 대규모 터를 잡는 것을 풍수에선 양기풍수陽基風水라고 한다. 그리고 한 개인의 집을 지을 때 방위나 구조가 거주자에게 어떤 영향을 미치는지 살펴보는 것을 양택풍수陽宅風水라고 한다. 풍수에선 양택과 양기를 혼용해서 사용하기도 한다. 기본 풍수의 원리는 같다. 다만, 규모의 차이다.풍수는 주택뿐 아니라 사무실, 가게, 공장을 비롯해 경제활동을 하는 모든 장소에도 적용된다. 같은 업종의 사업을 하더라도 입지조건에 따라 잘 되는 곳과 안 되는 곳이 있다. 또, 같은 건물에 입주한 사무실이나 가게라도 위치와 내부 구조에 따라 흥하거나 망하기도 한다. 물론, 운영자의 능력이나 수완에 영향을 받기도 하겠지만, 좋은 자리가 사람과 재물을 끌어들이게 마련이다. 그래서 사무실과 상권, 공장에 적합한 입지조건을 살펴보고 적절한 환경을 조성해야 한다. 이때 장소는 각각 다르다 할지라도 길지吉地의 조건은 똑같다. 도성도(都城圖), 1856~1872年, 김정호 / 출처 <서울지도>, 서울역사박물관 02 양택풍수陽宅風水와 음택풍수陰宅風水 풍수는 크게 양택陽宅과 음택풍수陰宅風水로 나뉜다. 양택은 천기天氣라 해서 사람이 거주하는 건물 터를 잡고, 음택은 지기地氣에 해당해 죽은 사람의 묘를 찾는 것이다. 양택지와 음택지를 선정하는 방법은 모두 좋은 터를 잡는 것으로 크게 다르지 않다. 풍수지리의 5대 요소인 용龍, 혈穴, 사砂, 수水, 향向에 따라 좋은 터를 잡은 뒤에 묘를 마련하면 음택이 되고 집을 지으면 양택인 것이다. 다만, 혈의 지기가 흩어지지 않게 현무(뒷산), 주작(앞산), 청룡(좌측 산), 백호(우측 산)가 겹겹으로 감싸 지기가 오래 보존되는 공간 안을 보국保局이라고 하는데, 양택은 이러한 보국의 영향이 음택보다 더 크다. 즉, 양택과 음택의 조건은 같고 보국과 혈의 크기로 결정된다. 음택이 묘의 터를 잡는다고 해서 산 사람에게 나쁜 영향을 주는 건 아니다. 양택과 음택은 지기의 영향을 받는 데, 지기가 미치는 영향의 범위와 속도가 다를 뿐이다. 양택은 지기의 영향이 빠르게 나타나 거주자에게 직접 영향을 주고, 지기의 영향이 느린 음택은 여러 자손에게 천천히 오랫동안 영향을 준다. 양택과 음택의 명당 조건은 혈穴에서 가장 멀리 떨어져 있는 용의 봉우리인 조산祖山에서 시작한다. 조산의 산맥을 따라 청룡靑龍, 백호白虎, 주작朱雀, 현무玄武, 내룡來龍, 과過, 협峽, 기起, 정頂 등을 똑같이 따진다. 다른 건 양택은 혈장이 넓어야 하고 음택은 꽉 차게 좁아야 한다. 이것이 풍수지리설에서 유명한 격언 ‘양택은 면面이요, 음택은 선線’이라는 말이다. 그래서 혈장이 넓으면 도읍지, 이보다 좁으면 주읍州邑, 더 작으면 향촌, 그보다 더 작으면 주택이 들어서고, 가장 작은 곳이 무덤 자리가 된다. 03 좌청룡 우백호란? 북쪽을 등지고 있을 때 왼쪽에 있는 산이 좌청룡이고 오른쪽에 있는 산이 우백호다. 좌청룡은 후손 중에서 남자 운세에 영향을 미친다. 좌청룡에 해당하는 산이 집을 바르게 감싸고 있으면 남자의 일이 잘 풀린다. 만약, 산자락이 끊어지거나 산세가 부실하면 남자가 일찍 죽거나 병원에 갈 일이 많아진다. 산이 바깥쪽으로 구부러져 있으면 후손 중에 불효자가 나오는 형상이라 좋지 않다. 우백호는 여자 후손에게 영향을 준다. 산의 모양이 집을 바르게 감싸고 있으면 재주가 좋고 미모를 겸비한 후손을 본다. 산자락이 끊어지거나 산세가 부실하면 여자가 일찍 죽거나 병원에 갈 일이 많아 피해야 한다. 산의 모양이 너무 낮으면 집안 형편이 어려워진다. 04 좋은 택지를 결정하는 열 가지 풍수 요소 ⓛ 지형地形: 지형을 살필 때 청룡, 백호, 주작, 현무의 위치와 형태를 본다. 사방의 산이 집 주위를 감싸야 좋지 않은 바람을 차단하고 기를 보호하는 장풍을 형성한다. 우리나라는 북풍보다 건조한 건해풍乾亥風이 불어오는 서북의 기운이 나쁘다. 서북쪽이 높고 동남쪽이 낮아야, 건해풍을 막고 햇볕이 잘 들어 집 안이 밝다. 동남쪽이 높고 서북쪽이 낮으면 건해풍을 막지 못해 그늘지고 습해질 수 있다. ※장풍: 외부의 바람을 막고 온기를 보존하는 기능(소쿠리 형태의 분지가 이에 해당한다.) ② 지세地勢: 지세는 집을 배치할 산의 위치와 물의 흐름, 주택의 형태를 살펴보고 좋은 기운이 집 안에 머무는 곳을 살피는 것이다. 지형이 집을 둘러싼 전체 형태를 본다면, 지세는 그 안에 집을 배치했을 때의 형상이다. 좋은 지세로 볼 때, 첫째 배산임수背山臨水를 말한다. 배수가 잘돼야 기의 순환이 좋아서다. 그리고 전저후고前低後高, 전착후관前窄後寬 등의 조건을 갖춰야 집을 앉혔을 때 좋은 기운이 머물러 길한 택지로 본다. ③ 도로道路: 교통은 우선 편리해야 한다. 명당이라 해도 접근성이 떨어지면 집터로 쓸모없다. 교통이 편리해야 상권도 발달하고 도시가 발달하기 마련이다. 그러나 교통의 편리성만 강조해 도로에 지나치게 노출되거나 사면이 도로인 땅은 좋지 않다. 한 면만 도로에 접한 땅이라야 주택지로 좋다. 상업지로는 도로 교차지점의 코너가 좋다. 풍수에선 도로를 물로 다루며, 도로가 만나는 안쪽을 길한 땅으로 본다. ④ 토질土質: 토질이 좋으면 식물이 잘 자라듯 사람에게도 좋은 생활환경을 제공한다. 택지로 좋은 토질은 단단하고 광채가 나며 적당한 습기를 머금어 탄력이 있는 백토나 마사토가 살아있는 흙이라 좋다. 반면, 수분이 없고 단단하지 않거나, 뻘이나 진흙처럼 발이 빠지는 땅, 너무 말라 먼지가 일어나는 땅은 죽은 땅이라 택지로 적합하지 않다. ⑤ 일조日照: 모든 생명은 땅의 지기와 태양의 천기를 받아야 살 수 있다. 한나절에 햇빛은 활기로 넘쳐서 기가 살아나지만, 저녁 무렵의 햇빛은 생기를 잃게 한다. 활동적인 공간과 휴식 공간의 일조를 적절하게 조절해야 집 안에 생기가 돈다. ⑥ 통풍通風: 집을 앉히는 곳은 장풍을 기본으로 삼는다. 그러나 적절한 바람은 공기를 순환해 집 안에 신선한 기운을 채우고 맞바람을 막는다. 집을 남향이나 남서향으로 앉히면 아늑하면서 따뜻하고 부드러운 기운을 얻을 수 있다. ⑦ 조망眺望: 집에서 쉴 때 적절한 조망을 갖춰야 자연의 풍경을 바라보며 마음의 안정을 찾고 정서가 풍요로워진다. 열악한 조망은 답답하고 어두운 기운을 감돌게 한다. 적절한 조망을 갖춰야 윤택한 삶을 얻는다. ⑧ 형상形狀: 대지 모양은 건물과 정원을 앉혔을 때 균형이 맞아야 길하다. 가장 좋은 형태는 5:8이다. 정사각형 대지는 상가주택지로는 적합하지만, 주택지로 사용할 땐 정원을 조성하기 어렵고 건물 내부가 어두워지면 기의 흐름이 약해져 적당하지 않다. 삼각형이나 불규칙한 형태도 주택지로 좋지 않다. ⑨ 수맥水脈: 수맥이 흐르며 발생하는 자기장은 인체에 유해할 뿐 아니라 건물에 균열을 일으켜 피해야 한다. 만약, 수맥이 지나는 위치에 집을 지었다면 잠자리를 옮기거나 수맥파를 차단하는 물질(동)을 바닥에 깔아 차단해야 한다. ⑩ 기맥氣脈: 기는 천기天氣(양기)와 지기地氣(음기)로 나뉜다. 천기는 양택, 지기는 음택의 영향을 받는다. 그런데 지기는 만물을 생성하는 기본요소이기도 한다. 좋은 지기(기맥)가 모인 양택에선 건강하고 편안한 삶을 얻고, 음택에선 시신이 황골黃骨이 되어 후손이 복을 받는다. 05 집 짓기에 좋은 택지, 나쁜 택지 택지 또는 대지는 집을 지을 수 있는 터다. 양기로 볼 때 명당인 마을이거나 보국이 좋아도 그 가운데 집을 앉히기에 좋은 곳이 있고 나쁜 곳이 있다. 양기에서 보통 보국의 중심을 가장 좋은 집터로 보지만, 그렇지 않은 경우도 있다. 택지로 좋은 땅은 먼저 지맥이 모이는 혈지가 좋고, 사람이 생활하기에 쾌적한 조건을 갖춰야 한다. 좋은 택지의 조건 ① 산을 등지고 앞에 물이 있는 배산임수背山臨水. 집 뒤에 산이 있어야 생기를 전달하는 용맥과 연결되며 바람을 막아 생기를 보호하고 안정을 얻는다. 집 앞에 하천이나 개울, 연못, 논 등 물이 있어야 용맥을 타고 온 지기가 모인다. 남향을 선호해 물을 뒤로 하고 높은 산을 향한 배치는 나쁘다. 또, 앞산이 높거나 가까우면 햇빛을 차단해 양기를 충분히 받을 수 없다. 북향이라도 뒷산이 낮고 용맥이 길게 뻗으면, 햇빛이 잘 들어 좋다. ② 택지 앞은 낮고 뒤는 높은 전저후고前低後高. 용맥은 주산에서 시작해 낮은 곳으로 흘러 입수하는 형태가 좋다. 그래야 비가와도 배수가 잘돼 집터가 습하지 않다. ③ 햇빛이 잘 들어 음양의 조화가 이뤄져야 좋은 땅. 음기(지기)가 강하면 질병이 발생하기 쉽고 심신이 쇠약해질 수 있다. 남향이라도 앞의 산이 높으면 그늘이 져서 흉하다. 북향도 뒷산이 낮거나 용맥이 멀리까지 이어져 햇빛이 잘 들면 주택지로 사용해도 무관하다. ④ 풍수는 ‘장풍득수’라 한다. 바람은 맑고 깨끗한 공기가 순환해야 한다. 택지를 청룡, 백호와 안산이 잘 감싸 주면서 높이가 적당하고 수구는 좁아야 보국 내외의 공기가 원활하게 흐른다. ⑤ 토질이 단단하고 배수가 잘되고 생기가 넘치며 입자가 고른 흙. 분처럼 고운 흙은 좋지만, 바위·자갈·왕모래 땅은 기가 억세고 혼탁하다. 푸석푸석해서 먼지가 일어나는 땅은 생기가 없다. 배수가 안 돼 질퍽거리거나 지반에 물이 고여도 택지로써 좋지 않다. ⑥ 생장환경이 좋아 수목이 잘 자라는 땅은 사람이 거주하기에도 좋은 땅이다. 적당한 수분, 통풍, 일조 등의 조건을 갖춰야 좋은 택지다. 흉한 택지의 조건 ① 등받이가 없는 의자가 불안한 것처럼 집의 기운도 마찬가지다. 앞이 높고 뒤가 낮은 전고후저지前高後低地의 대지는 늘 불안하다. ② 경사가 급한 대지는 재물을 잃는 땅이다. 집 앞이나 옆에 경사가 심하면 물이 급하게 흘러 지기가 모이지 않고 소멸해 수관재물水官財物이라 했다. 물은 재물을 관장하는 데, 물이 급하게 흘러 내려가면 재물도 역시 빠르게 빠져나간다고 본다. ③ 택지가 홀로 돌출되어 팔방으로 바람을 맞는 것을 ‘팔풍받이’라고 해서 생기가 흩어진다. 정신질환과 관재官災, 손재損財가 빈발하는 택지다. ④ 도로보다 낮은 택지는 가패인상家敗人傷하는 곳이다. 낮은 택지는 도로의 오염물질이 집 안으로 들어 올 수 있다. 또한, 차가 빠른 속도로 오가면서 기를 교란한다. 집 뒤로 길이 나면서 택지로 들어오는 용맥을 단절하면 근심걱정이 생기거나 병을 얻을 수 있다. ⑤ 절벽이나 낭떠러지 근처에 있는 택지는 다재패산多災敗産하는 곳이다. 절벽 아래나 위는 지기가 모이거나 전달될 수 없으며, 절벽을 타고 부는 바람은 강한 살풍殺風이 되어 거주자에게 온갖 재난과 불행, 질병이 발생할 수 있다. ⑥ 골짜기에 있는 택지는 살풍으로 좋지 않다. 낮에는 산 아래에서 위로 부는 곡풍谷風, 밤에는 산 위에서 아래로 산풍山風이 분다. 밤낮으로 바람의 방향이 바뀌어 생활하기에 좋지 않다. 이러한 곳에 오래 살면 살풍殺風, 살수殺水로 건강이 나빠지고, 정신질환이 생길 수 있으며, 심하면 요절夭折의 위험도 따른다. ⑦ 택지 주변에 있는 폭포의 소리가 곡哭소리로 들리면 상喪을 당한다. 주변에 폭포가 있으면 지기가 흩어지고, 물과 바람이 혼란스러워진다. 폭포는 물이 급하게 흐르고, 계곡 따라 부는 바람은 벽에 부딪쳐 기를 광폭狂暴하게 한다. ⑧ 자갈땅이나 모래땅, 황토 택지는 지기를 얻을 수 없다. 모래와 자갈로 된 땅은 흙 사이로 물과 바람이 드나들어 지기가 모이지 않는다. 황토 흙으로 된 땅도 지기가 뭉쳐지지 않아 손재損財와 인상人傷의 위험이 있다. ⑨ 늪이나 쓰레기 매립지는 지기를 얻을 수 없고 악취와 유독 가스로 거주자는 건강을 크게 상할 수 있다. 계곡을 매립해서 조성한 택지는 시간이 지나면서 본래 물길 따라 토사의 유출이 발생할 수 있다. 유출이 심하면 지반 침하로 건물에 심각한 손상이 생긴다. ⑩ 신전불후神前佛後, 제단, 오래된 감옥, 공동묘지, 전쟁터, 신당 앞이나 절 뒤 등은 택지로서 부적합하고 오랫동안 살 땅이 못된다. ⑪ 택지 아래에 수맥과 유골이 있으면 매우 흉하다. 수맥은 단단한 철근콘크리트 구조물을 갈라지게 하는 강력한 수맥파를 발생한다. 집터에 유골이 있는지 모르고 생활하면 정신이상자가 생긴다고 하니, 터파기할 때 유골이 발견되면 정성스럽게 이장해주어야 한다. ⑫ 대로변이나 도로가 교차하는 곳은 소음과 먼지, 진동으로 지기가 교란된다. 택지에 비해 도로가 너무 커도 음양의 조화가 이루어지지 않아 건강을 해치고 경제적으로도 곤궁해진다. ⑬ 큰 나무가 있는 택지는 수기水氣가 많고 뿌리가 지기를 손상시키며 무성한 나뭇잎은 햇빛을 차단해 집터로 적당하지 않다. ⑭ 지나치게 햇빛이 많이 드는 택지는 좋지 않다. 양지바른 곳이 좋기는 하지만, 지기보다 햇빛이 강하면, 질병이나 급사急死, 파산破産 등의 변고를 불러올 수 있다. ⑮ 고압 전류가 흐르는 철탑 근처의 택지는 위험하다. 고압선은 인체에 유해한 전자파를 많이 발생하며 감전사고와 같은 위험이 늘 있어 고압선으로부터 100m 이상 떨어져야 한다. 06 도로가 택지의 운명을 바꾼다 풍수에선 택지를 움직이지 않는 음陰, 차와 사람이 다니는 도로는 움직이는 양陽으로 본다. 사람과 차의 이동을 하천이나 강에 흐르는 물과 같다고 보는 것이다. 풍수에서 물길은 중요한 요소로 다루고 있기에 물과 같은 역할을 하는 도로도 풍수의 수세론水勢論 이론을 똑같이 적용한다. 좋은 택지로 만드는 도로 ① 물이 혈지를 금성환포金星環抱하듯 도로가 택지를 완만하게 감싸주는 형태로 있으면 길한 도로다. ② 도로가 택지 정면과 평탄하게 평행으로 나 있고 경사지지 않으면 길한 형태다. ③ 택지 앞에 있는 도로가 택지보다 낮아야 배수가 잘되고, 도로에서 발생하는 매연과 먼지, 소음 등의 피해를 줄일 수 있어서 좋다. ④ 도로넓이는 음인 택지와 양인 도로가 균형을 이루고 조화로워야 한다. 택지는 작은데 도로가 넓거나 택지는 넓은데 도로가 좁으면 좋지 않다. 흉한 택지로 만드는 도로 ① 도로가 등을 돌리고 있는 택지는 좋지 않다. 양인 도로가 음인 택지를 등돌리고 있으면 음양교합이 되지 않는다. 마치 물이 용혈을 반대로 두고 있는 형상이다. ② 경사진 도로는 좋지 않다. 수관재물水官財物이라 했으니 도로가 사라지면 재산을 관장하는 물도 급히 흘러가게 된다. 이러한 곳은 재산이 빨리 사라지는 곳이다. ③ 도로가 택지를 향해 똑바로 난 곳은 좋지 않다. 도로가 택지 정면이나 옆을 직선으로 치고 들어오는 형태면 비명횡사非命橫死와 같은 화를 당할 수 있으며, 집안 또한 급히 망한다. ④ 택지 앞으로 일직선으로 내려가는 도로는 좋지 않다. 택지 앞의 도로가 급하게 경사져 내려가는 곳은 온 재산을 끌고 내려가는 형상이다. 이를 두고 수세론에서는 견동토우牽動土牛라 한다. 이와 같은 형태의 도로가 있으면 매우 흉한 형태라 사람과 재산이 같이 망한다. ⑤ 택지를 대각선으로 비껴가는 도로는 좋지 않다. 택지 옆에서 이어진 도로가 비껴가는 곳은 마치 청룡이나 백호가 날아가다 떨어지는 것과 같다. 이러한 곳에서는 재산이 모일 수 없다. ⑥ 택지보다 높은 도로는 좋지 않다. 도로가 높으면 비올 때 도로의 오염된 물이 집으로 넘치고, 먼지와 매연이 들어와 기를 혼탁하게 한다. ⑦ 도로가 삼각점을 이루는 곳은 좋지 않다. 직선으로 된 도로가 택지 앞에서 만나 삼각점을 이루는 곳은 마치, 두 개의 칼이 마주치는 형상이다. 항상 시비와 싸움이 끊이지 않으며 재산의 손실과 화재 위험이 있다. 이곳에 건물을 지을 때 도로와 접하는 부분에 충분한 공간을 확보해 빈터로 놔두고 도로변에 가로수를 심어 살기를 차단하면 어느 정도 흉을 피할 수 있다. 집터로는 부적합하고 상가로 활용하는 것이 좋다. ⑧ 택지 뒤의 도로는 좋지 않다. 택지 뒤 도로가 지기를 전달해주는 용맥을 단절할 가능성이 크다. 또, 뒤가 안정돼야 하는데 차와 사람의 유통으로 항상 불안한 심리를 가지게 된다. 배산임수의 원칙과 어긋나는 형상이므로 좋지 않다. 이러한 곳은 예기치 못한 흉화凶禍를 당할 위험이 있다. ⑨ 택지에 비해 너무 넓은 도로는 좋지 않다. 넓은 도로가 작은 택지를 제압하는 형상이니 자손이 번창하지 못한다. 재산 또한 모이지 않고 흩어진다. 그러나 도로넓이에 맞는 택지와 건물이라면 오히려 크게 발전할 수 있다. ⑩ 택지를 사면으로 둘러싼 도로는 좋지 않다. 택지를 사면으로 도로가 둘러싸고 있으면 고립을 뜻한다. 항상 불안해 정신적 고통을 받고. 건강과 재산을 모두 잃을 수 있다. 잠깐! 이사에도 때가 있다 '손 없는 날' '손'은 손님을 줄인 말로 악귀나 악신을 의미한다. '손 없는 날'은 악귀가 없는 날로 사람에게 해가 없는 길하다고 전해진다. 이날 이사나 결혼, 개업하면 문제없다고 해 중요 행사를 잡는 기준이 되고 있다. 손 없는 날은 보통 음력 9, 0이 들어가는 날이다.참고로 음력과 양력이 동시에 시작하는 이번 달(2016년 9월)의 손없는 날은 9일, 10일, 19일, 20일, 29일, 30일이다. 이사를 계획 중이라면 참조하자.
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[9월호 특집] 행운을 부르는 전원주택 & 인테리어 풍수 01
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[SPECIAL FEATURE] THEME 04 건축가와 부지를 선택하고 법규와 규모를 확인하자
- 건축가와 부지를 선택하고 법규와 규모를 확인하자 예산과 입지 조건에 맞는 땅을 골랐다면, 곧바로 건축가에게 기본적인 대장 정보와 법규 검토를 의뢰하는 것이 좋다. 보통 부동산이나 분양 회사에 장단점을 문의하기 쉬운데, 그쪽에서는 건폐율, 용적률, 층수 제한 정도의 법규만 숙지하고 있어 놓치는 항목들이 많다. 반면 건축가는 지번을 얘기해주고 주택을 위한 법규와 규모 확인을 문의하면 어렵지 않게 확인해줄 것이다. 전문가가 아니어도 확인할 수 있는 방법이 있다. 인터넷 토지용규제정보서비스 http://luris.mltm.go.kr를 이용해 해당 부지의 토지이용계획을 열람해보는 것이다. 소재지 주소만 알면 지목과 면적 그리고 지역, 지구 및 다른 법령 등이 규제하는 정보를 누구나 확인할 수 있다. 지적도도 포함돼 있어 해당 부지의 모양과 방위를 포함한 정보를 직접 볼 수 있다. 건축가들도 가장 먼저 토지이용계획을 확인하니 건축주도 함께 정보를 공유하는 것이 좋다. 토지이용계획에서 해당 지역과 지구를 살펴봤다면 다음은 부지에서 가능한 건축물의 규모를 검토한다. 특별하게 지구단위계획구역으로 지정되지 않았다면 건폐율과 용적률을 비롯해 가능한 층수를 확인할 수 있다. 만약 지구단위계획구역으로 지정됐다면 해당 지자체에 문의해 자세한 지침을 추가로 확인해야 한다. ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따른 지역, 지구에서 정한 내용보다 지구단위계획에서 정한 것이 더 우선시되기 때문이다. 지역과 지역을 확인했다면 지적도를 보고 건축이 가능한 부지인지 체크해야 한다. 건축이 가능해지려면 해당 부지가 도로에 면해야 한다. 당장 건축이 가능한 대지가 아닌 임야나 농지라도 도로에 면해 있다면 개발행위허가 절차를 통해 건축할 수 있다. 또한 지적도에 도로가 없어도 장기간 사용한 현황도로에 접해 있거나, 도로 개설 예정이 표시돼 있다면 해당 허가 부서에 문의해 가능 여부를 확인해야 한다. 다만 실제 지목이 도로라도 자동차가 통행할 수 없는 2m 이하의 골목길 내부에 있는 부지의 경우 차량 통행 및 주차장 설치가 불가능해 건축행위가 대폭 제한되니 주의해야 한다. 건축 가능 여부는 부지 구입 전 반드시 건축사사무소나 토목측량사무소에 문의해 정확하게 확인해야 피해를 줄일 수 있다. 문화재 매립 등이 예상되는 지역의 경우 착공 신고 전 전문기관의 문화재 지표조사에 대한 입회보고서가 필요하다. 만약 지표조사 중 문화가 발견된 경우, 문화재의 국고 환수는 물론이고 정밀한 문화재 발굴조사가 시행된다. 이 경우 예상치 못한 추가 비용(토지 면적이 일정 규모 이상일 경우 국고 지원 없이 개인이 부담)은 물론이고, 집짓기 전체 일정에 대한 조정이 필요해 임시 거주지 마련 등의 엄청난 스트레스를 받게 된다. 경주, 공주, 전주, 풍납토성 등 주요 예상지역은 토지를 구입하기 전 주변 사람들에게 과거 선례가 있는지 문의하고 신중하게 결정하도록 한다. 전원주택지로 반드시 피해야 할 곳들 재테크까지 고려하려면 아무리 느낌이 좋아도 반드시 피해야 할 곳들이 있다. 부지와의 잘못된 만남은 잘못 만난 사람처럼 마음고생을 많이 하게 된다. 물론 경제적인 손실도 크다. 마음이 편해지는 터라고 다 좋은 것만은 아니라는 얘기다. 꼭 피해야 할 전원주택지 4곳을 정리했다. 1. 도로를 개설할 수 없는 맹지 집을 지을 수는 있어도 도로가 없는 토지를 ‘맹지盲地’라고 한다. 맹지에 집을 지으려면 도시계획구역 내에서는 4m 폭의 도로가 있어야 한다. 진입거리가 35m 이상이면 도로 폭이 6m가 돼야 전용허가를 받아 집을 지을 수 있다. 또한 도시계획 외의 토지에서는 3m 폭의 도로가 있어야 하는데, 진입거리가 35m 이상인 경우에는 도로 폭이 4m이어야 한다. 도로가 없어 남의 소유 토지를 지나야 하는 경우에는 진입 부지의 토지주인에게서 토지사용승낙서와 토지주인의 인감을 첨부해야 한다. 진입 부지의 토지사용승낙서를 받지 못한 맹지는 아무리 경치가 좋아도 개발할 수 없는 그림일 뿐이다. 2. 그린벨트 내 농지 ‘숨은 보배’, ‘금싸라기 땅’이라 해서 요즘 그린벨트 내 농지에 관심이 많다. 잘만 고른다면 가격이 몇 배씩 오르기 때문이다. 그러나 그린벨트가 해제될 지역은 이미 가격이 많이 올랐다. 정부에서도 투기과열을 우려해 토지거래허가 평수를 100평에서 60평 이하로 조절했다. 토지거래허가 지역의 토지는 현지에서 6개월 이상 거주해야 취득할 수 있는 조건을 갖추게 되다. 또한 자금출처가 분명해야 한다. 외지인인 경우에는 사업계획서를 제출해 구입할 수 있지만, 그 자격심가 까다롭다. 집단취락지역을 벗어난 그린벨트 내 임야는 자식에게 물려줘도 달가워하지 않는 백지수표와 같다. 3. 농업보호구역 내 농지 국가에서 반드시 농사만 짓게 하는 땅으로 묶어놓은 농지를 ‘농업보호구역’라고 한다. 즉 절대적 농지란 것이다. 귀농자가 아닌 도시민이 농지를 구입하는 경우는 주말 텃밭을 가꾸기 위해서나 전원주택을 짓기 위해서다. 또한 사업을 하는 사람은 사업부지로 사용하기 위해 농지를 구입하는 경우도 많은데, 농업보호구역 내 농지는 절대적으로는 농사만 지어야 하는 땅이므로 조심해야 한다. 그러나 농민인 경우 무주택자면 농업보호구역에서 허가를 받아 농가주택을 지을 수 잇다. 보통 농민들은 용도지역에 상관없이 집을 짓는다고 한다. 이 경우에 해당되지 때문이다. 그러나 도시민에게는 해당되지 않으므로 주의해야 한다. 혹시 이런 말에 현혹돼 잘못 구입했다면 계약금을 포기하든지, 아니면 손해를 감수하고 처분하는 것이 바람직하다. 4. 보전임지 산림법상 효율적인 산림관리를 위해 그 이용목적을 제한하는데, 이 중에서도 농업 관련 시설을 설치할 수 있는 임야를 ‘보전임지’라 한다. 이 보전임지에서 농업용 건축물이나 형질을 변경해 과수원이나 버섯재배 등을 하려면 신청인이 농사를 지을 수 있는 사람이어야 한다. 과거에는 이런 보전임지를 외지인이 구입해 현지인에게 토지사용승낙서를 내주는 편법 사례가 많았다. 이런 폐단을 없애기 위해 보전임지 내 형질변경허가를 받으려는 사람은 현지에 사는 농민이면서 소유주가 돼야 한다는 조건을 달고 2002년 4월 산림법이 개정되기도 했다. . 분쟁을 예방하는 확실한 방법, 측량 및 지질조사 어렵게 부지를 구입했다면 이젠 시공 전 단계를 준비해야 한다. 보통 건축가의 설계가 바로 전 단계라고 생각하는 경우가 많은데 그보다는 부지측량과 지질조사가 우선이다. 측량과 지질조사가 정확하게 이뤄져야 제대로 된 설계와 튼튼한 집짓기가 가능하다. 측량은 부지 경계에 대한 지적 경계측량과 주변 상황까지 아우르는 현황측량으로 구분된다. 지적 경계측량은 내가 구입한 부지의 정확한 경계를 확인하는 것이다. 대한지적공사에 의뢰해 진행하며 측량 성과도와 현장에 박힌 빨간색 말뚝으로 그 결과를 확인할 수 있다. 보통 택지개발지구의 경우 육안으로 확인할 수 있을 만큼 경계가 정확한 편이지만, 오래된 필지나 임야 등은 인접 필지 간 경계가 현재의 담장과 다른 경우가 많다. ‘담장 안쪽에 집을 지으면 되겠지!’ 하고 공사를 시작했다가 건물이 조금이라도 실제 경계선에 맞물려 있다면 이웃 간의 시비로 낭패를 볼 수 있으므로 반드시 경계측량을 해야 한다. 그리고 지적 경계측량을 할 때는 꼭 인접 필지 소유자에게 사전에 연락해서 결과를 함께 확인할 수 있도록 하는 것이 좋다. 현황측량은 부지와 주변 상황을 정밀하게 체크해 도면화 하는 것이다. 부지의 레벨 차이, 전봇대 등 지형지물의 크기와 위치, 수목의 위치, 옆집 건축물의 위치와 방향 등을 파악해 정확한 주택 설계를 위한 자료로 사용한다. 특히 부지가 대지가 아닌 임야나 전답이라면 개발행위허가를 위해 반드시 현황측량 자료를 첨부해야 한다. 현황측량을 하지 않고 육안으로 체크해 설계한 뒤 경사지 옹벽 등을 공사할 때, 실제 설치되는 높이가 실제와 달라 분쟁이 자주 발생한다. 지형이 까다롭거나 규모가 크다면 반드시 사전에 건축가에게 문의해 현황측량의 유무를 확인하자. 측량이 땅 위의 상황을 점검하는 것이라면 지질조사는 전문 장비로 땅속 상태를 확인하는 것이다. 2층짜리 주택이니 무게가 가볍다고 생각해서는 안 된다. 오랫동안 건축물이 있었거나 산을 절개해 암반이 노출된 부지라면 주변 사례 등을 간단하게 확인하면 신축이 가능하다. 하지만 매립지거나 논, 물가 주변인데 지하층을 만들 경우는 땅속 지질의 상태와 지하수위 등을 검토하는 것이 좋다. 지질조사 비용은 시추공 1개당 100만 원에서 200만 원 정도이다. 측량과 지질조사는 보통 건축주가 건축가나 시공사에 그 결과를 제공하는 것이다. 만약 설계 전에 시행하지 못했다면 건축가와 논의해 진행하거나 설계비에 추가해 설계업무에 포함해 진행한다. 사전에 얘기하지 않은 경우 분쟁의 여지가 있으므로 계약서 등에 꼭 명시해야 한다. [IN SHORT] 부지 선정 시 주의사항 지적도 및 등기 관계를 확인하라 지적도를 지참하고 현장에서 실제 부지 경계서을 반드시 확인해 정확한 지적 및 지형 상태를 점검해야 한다. 그 다음 선택한 집터 지번에 대한 등기면적과 실제면적의 차이가 있는지 살펴보고, 가장 최근의 등기부 상의 대지권리 관계를 확인해야 한다. 매매 계약을 할 경우는 등기상 소유자와 직접 체결하는 것이 안전하다. 진입 도로를 확인하라 폭 4m 이상의 진입 도로변이어야 하고 부지가 이 도로에 2m 이상 접해야 한다. 지형, 지반, 경사도, 방위를 확인하라 지형에 따라 주택의 배치가 달라지며 특히 동서 방향의 폭이 좁은 대지의 경우 주택의 향에 직접적인 영향을 미치므로 주의해야 한다. 시공 땅에서 흔히 볼 수 있듯이 지반이 서통했거나 습지라면 향후 기초의 침하가 우려되기도 하니 주의해야 한다. 대지 주축의 방위 확인은 필수적이며 부지의 경사도 또한 부지활용룰과 직결된다. 대로는 경사도가 심하고 좁은 대지일 경우 경사지 주택 유형을 활용하는 것도 효과적인 방법이다. 채광과 통풍을 확인하라 북향인 부지는 절대로 피해야 하며, 택지의 남쪽에 들어설 가능성이 있는 건물의 규모 즉, 크기와 높이 등을 고려해야 한다. 공해 요인이 없는지 확인하라 부지 인근에 공장이나 축사, 쓰레기처리장 등이 있는지 확인해 악취 발생 여부를 점검해야 한다. 비포장도로의 먼지나 차량 소음 정도도 체크하는 것이 좋다. 설비에 관해 충분히 검토하라 부지까지 전기나 통신설비, 가스 등을 공급바을 수 있는지 확인하고 이런 시설 인입에 따른 본인 부담액이 어느 정도인지 체크해야 한다. 특히 수도 본관의 위치와 자체 지하수 개발 가능 여부까지 꼼꼼히 따져야 한다. 특히 부지에 근접해 있는 기존 하수처리시설과 장마철 배수도 괜찮은지 확인하기 바란다. 예상되는 민원을 점검하라 공사 관련 민원이나 인접 주택과의 조망권 관련 민원도 신경 써야 할 부분이다. 완공해서 입주할 때 생길 수도 있는 프라이버시 침해 등 민원이 제기될 수 있는 부분들을 체크하기 바란다. 교통편의성 및 소요시간을 살펴라 회사가 도심지에 있는 직장인이라면, 일단 출퇴근이 용이한지 교통편의성과 예상시간 등을 확인해야 한다. 또 학교나 병원, 역사, 편의시설 등을 이용하기에 편리한지 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 관련 법규를 확인하라 도시계획(국토이용계획) 상의 경계선이나 도로계획 예정지에 저촉되는지 여부를 따져봐야 한다. 특히 군사시설보호구역이나 개발제한구역 등 제한구역 및 용도지역지구 지정내용을 꼭 확인해야 한다. 부비 관련 법규 적용은 지역마다 시군 졸 또는 지침에 의거해 다르게 적용되는 사례가 많으니 반드시 해당 부지의 관할 지자체에 직접 확인하기 바란다.
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[SPECIAL FEATURE] THEME 04 건축가와 부지를 선택하고 법규와 규모를 확인하자
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SPECIAL FEATURE l 세상을 바꾸는 기술 '적정기술' ③ 적정기술 적용 사례 도심형 적정기술을 실현한 집
- 적정기술 적용 사례 “도심형 적정기술을 실현한 집” 20년 가까이 된 집에 박기홍 씨가 이사 왔다. 오래된 주택이라 냉·난방이 취약해 생활이 불편했다고 한다. 그는 사시사철 쾌적한 공간을 유지하려면 많은 에너지가 필요하다는 것을 몸소 체험했다. 그러다 에너지를 적게 사용하는 방법을 찾다 알게 된 게 적정기술이다. 그는 단열, 태양에너지, 물 재활용, 텃밭 등에 관한 적정기술을 주택에 적용해, 주거환경 개선과 에너지 절감을 실현했다. 적정기술을 통해 쾌적한 주거 환경과 건강을 동시에 얻게 됐다는 박기홍 씨. 그가 주택에 적용한 다양한 적정기술을 살펴보자. 정리 백홍기 기자 취재 협조 및 사진 제공 자립하는 삶을 만드는 적정기술센터 회원 박기홍 단열 은박지 붙이기 전 열화상 카메라 은박지 붙인 후 열화상 카메라 은박 반사 단열재 복사열을 실내로 반사해 에너지를 절약하는 방법이다. 열전도로 인한 단열 방법(스티로폼, 아이소 핑크) 등과 혼합해 사용하면 열효율이 더 좋다. 건축주는 벽에 은박 반사 단열재를 붙이고, 그 위에 도배했다. 부엌 창문에도 붙여 열 손실을 줄였다. 옥상 텃밭 옥상 텃밭 텅빈 옥상은 한여름이면 햇볕으로 데워져 열기는 그대로 3층 거실로 전해졌다. 에어컨을 가동하지 않으면 견디기 힘들었다. 옥상에 텃밭을 만든 후로는 작물과 화분이 직사광선을 막고, 화분에 준 물이 증발하면서 온도를 낮추니, 한여름에도 열기를 느끼기 못할 정도로 좋아졌다. 텃밭을 가꾸기 시작한 2014년 여름철엔 에어컨 가동한 날이 불가 5일이다. 건강한 먹을거리도 생산해 아이들 건강에도 도움 됐다. 여기에 에너지 비용 절감까지 더해 옥상 텃밭이 최고의 적정기술이라고 말한다. 태양에너지 실내로 유입되는 온풍기 바람 진공관 온풍기 구조 진공관 온풍기 작동 원리 진공관 태양열 온풍기 진공관을 이용해 태양에너지를 열풍으로 바꿔 온도를 높이는 태양열 온풍기다. 콘크리트구조의 일반 주택에선 실내 바닥을 가열하는 데 많은 에너지가 소모된다. 하지만 공기만 데울 땐 적은 양의 태양에너지로도 충분하다. 다양한 형태의 온풍기를 실험하면서 가장 효율이 좋은 진공관으로 만들었다. 더 나은 효과를 얻기 위해 현재 연구 중이다. 태양광 전기 패널 태양광 발전 설비(3kw) 태양광 발전 설비에서 얻은 전기는 봄, 가을엔 부족하지 않게 사용한다. 전기 사용량이 많은 여름과 겨울에도 전기요금은 예전에 비해 절반 이하로 줄었다. 물 재활용 비는 옥상에서 모아져 물통에 저장된다 자동 물주기 시스템 빗물로 텃밭 가꾸기 총 46㎡(14평) 정도의 옥상에서 26㎡(8평)를 텃밭으로 이용한다. 텃밭에 사용한 물이 생각보다 많았다. 수돗물을 사용하면 염소와 불소 성분의 살균작용으로 미생물이 없는 흙은 생명력을 잃을 뿐만 아니라 수도요금도 증가한다. 하지만, 빗물을 이용하면 공기 중의 질소성분과 각종 미네랄 성분이 빗물 속에 녹아들어 비료 역할을 한다. 화분에 사용한 물을 모아 다시 재활용하는 시스템 버려지는 물 재활용 빗물로 텃밭에 10ℓ의 물을 주면 3ℓ만 남고 나머지는 빠져나간다. 이때 물과 함께 비료성분도 같이 흘러간다. 이 물이 하수구로 가면 오염되지만, 재활용하면 비료와 물을 아낀다. 옥상에서 내려간 물은 서울시에서 지원한 빗물 재활용 물통에 담긴 후 펌프를 통해 다시 옥상으로 옮겨진다. 빗물은 건물 외부나 간단한 청소 등 3번 이상 재활용 된 후 버려진다. 정수기 버림 물 재활용 정수기에서 1ℓ의 물을 마실 때 최소 3ℓ이상의 물이 버려진다. 4인 가족 기준으로 하루에 10~20ℓ의 정수기 물을 사용한다면 30~60ℓ 이상이 버려지게 된다. 이 물을 설거지, 화분 물주기, 화장실 변기 등에 재활용 하면 한 달에 900~1,800ℓ이상의 물을 아끼게 된다. 보일러 분배기 단열 대부분 보일러실은 베란다 또는 실외에 노출된 경우가 많다. 그러다 보니 각 방으로 들어가는 따뜻한 난방수를 배분하는 분배기 또한, 찬 외기에 노출되기 마련이다. 대부분 분배기는 열전도율이 좋은 알루미늄, 스텐, 철로 돼있어 물을 빠르게 식힌다. 그만큼 물을 다시 데우려면 가스나 기름을 낭비하게 된다. 보일러 분배기만 잘 감싸도 많은 양의 에너지를 절약 하게 된다. Q & A Q. 적정기술을 적용하고 달라진 점은? 각종 비용이 줄었습니다. 태양열, 태양광으로 난방비와 전기요금은 절감하면서, 더 따뜻한 집이 됐습니다. 그리고 가족들이 건강하고 행복해졌습니다. 아이들과 텃밭을 가꾸고 먹거리를 생산해 늘 즐겁습니다. 또한, 이웃을 생각하게 되고, 전기와 물, 에너지에 대해서도 새롭게 인식하게 됐습니다. 적정기술을 이용해 생긴 여유는 이웃을 위해 써야겠다는 생각도 하게 됐습니다. Q. 적정기술을 주택에 적용하며 느낀 점이 있다면? 화분이 많으면 하중 때문에 구조에 문제가 발생하거나 배수, 방수에 문제가 발생 할 수 있습니다. 이 부분을 생각해야 합니다. 또, 가족의 의견도 고려해야 합니다. 적정기술은 재활용품을 이용하기 때문에 깔끔한 것을 좋아하는 아내라면 싫어하겠죠. 그리고 적정기술을 적용할 공간이나, 외장재가 마땅치 않아 외관이 생각보다 좋지만은 않습니다. 미래를 생각하고, 투자라고 생각해 감수해야 할 부분입니다. 마지막으로, 정부 기관에서 적정기술에 의한 설비나 설치 등에 대한 이해도가 부족합니다. 단열을 위해 추가 지붕 설치나 비닐하우스 설치 등에 대한 구체적인 기준이 없습니다. 태양광을 설치하면 전기계량기를 디지털로 바꾸기도 합니다. 아날로그 계량기는 거꾸로 돌지만 디지털 계량기는 그렇지 않아 전기를 생산해도 할인받지 못하기도 합니다. Q. 옥상에 텃밭을 가지면 어떤 장점이 있을까요? 깨끗하고 신선한 각종 야채를 얻는 것이죠. 아이들도 직접 채소를 키우니 잘 먹습니다. 여기에 채소의 항염증 성분은 아이들을 더욱 건강하게 만들어 줍니다. 그리고 음식물 쓰레기는 대부분 태우거나, 매립지에 버려져 우리 환경과 건강을 해치게 되지만, 텃밭에 이용하면 식물을 건강하게 자라게 하죠. 최고의 적정기술이 뭐냐고 묻는다면 전 옥상 텃밭이라고 말합니다. 우리가 먹는 건강한 채소뿐만 아니라, 에너지에 대해서도 생각하고 아이들까지 건강하게 만들기 때문이죠. 적정기술에 대한 정보를 한 곳에 한밭대학교 적정기술 연구소 2009년 6월 국내에서 최초로 설립된 ‘적정기술’ 관련 연구소이다. 한밭대학교 ‘적정기술연구소’에선 매년 적정기술관련 워크숍을 개최하고 있으며, 적정기술 관련 국내 유일의 논문집인 <적정기술>을 2009년부터 정기적으로 발간하고 있다. 특허청과 중소기업청 등의 지원을 받아 적정기술 관련 정부과제 수행과 ‘적정기술재단’과 함께 일반인 대상 ‘적정기술 아카데미’를 개최하고 있다. ‘에딧더월드’와 함께 적정기술 분야의 바이블인 ‘소외된 90%를 위한 디자인’을 번역 출간했다. 작은손 적정기술 협동조합 http://cafe.naver.com/cncoop 2013년 9명의 조합원으로 창립했다. 충남지역에 적정기술을 보급하기 위한 경제조직이자 기술자 집단이다. 핵과 화석연료가 만든 거대하고 파괴적인 산업 기술이 아닌, 자연과 호흡하며 사람 냄새 풍기는 약간은 불편하지만 작고 대안적인 기술을 보급하는 것을 목표로 하고 있다. 현재는 전국의 적정기술 협동조합과 협력해 천연 페인트, 직조, 비전력 펌프, 생활 목공, 생태 단열재, 가스피케이션 분야에 심혈을 기울여 활동하고 있다. 온라인 카페나 기술 워크숍을 통해 모든 정보를 공개하고 보급하는데 앞장선다. 적정기술미래포럼 www.approtech.or.kr 적정기술미래포럼은 첨단 기술 위주의 상위 10% 기술보다 새로운 생산성을 만들어내는 소외된 90%를 위한 기술에 집중하는 비영리 단체다. 적정기술미래포럼에선 적정기술 플랫폼으로써 적정기술 아카데미, 적정기술 포럼, 적정기술 전시회를 운영하고 있다. 또한, 적정기술에 대한 인지도 제고를 위해 적정기술 관련 서적을 발간하고 있다. 적정기술미래포럼에선 '적정기술' 탄생 50주년 기념 독후감 에세이 이벤트 [적정기술미래포럼-MYSC 독후감 에세이 공모전]을 오는 2015년 3월 20일까지 접수한다. ※적정기술미래포럼 홈페이지 참조 전환기술 사회적협동조합 www.kcot.kr 2013년에 창립했다. 적정기술 연구개발, 교육, 전문 인력 양성, 생산 활동, 보급 유통 분야에 활동하고 있다. 지난해 ‘로컬 에너지 핵심리더’와 ‘축열 장인 과정’을 진행했다. 이외 적정기술 관련 기관 및 단체 ■ 대안기술센터 www.atcenter.org ■ 적정기술공방 http://atworkshop.or.kr ■ 국경없는과학기술연구회 www.sewb.org ■ 재활용 건축 연구소 http://cafe.naver.com/therecycledhouse ■ 흙부대 생활기술 네트워크 http://cafe.naver.com/earthbaghouse ■ 자립하는 삶을 만드는 적정기술센터 http://cafe.naver.com/selfmadecenter
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SPECIAL FEATURE l 세상을 바꾸는 기술 '적정기술' ③ 적정기술 적용 사례 도심형 적정기술을 실현한 집
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하트 모양의 열매가 독특한 나무 고추나무
- 분류학적 위치와 형태적 특징 및 자생지고추나무는 고추나무과에 속하는 낙엽관목으로 학명은 Staphylea bumalda이다. 속명 Staphylea는 그리스어로 ‘방’ 또는 ‘포도송이’라는 의미로 꽃은 원추화서로 모여 피는 특징을 나타내고 있다. 이 속의 식물은 전 세계적으로 11종이 알려져 있다. 종명 bumalda는 사람 이름에서 유래되었다. 고추나무란 이름은 잎이 밭에서 재배하는 채소인 고춧잎을 닮아 붙은 이름이다. 높이 3~5m 정도까지 자라는 낙엽관목 내지 소교목이다. 잎은 마주나는데 3개의 소엽으로 된 복엽이며 소엽 길이는 4.5~8㎝이고 가장자리에 잔톱니가 있다. 꽃은 5월에 가지 끝에 길이 5~8㎝ 원추화서로 피며 화관은 흰색이다. 열매는 거꾸로 된 하트 모양으로 윗부분이 2개로 갈라지고 길이는 1.5~2.5㎝로 10월에 익는다. 전국 해발 100~500m 사이 산지 계곡 부근과 산록에 자생한다. 우리나라 외에 일본, 만주, 중국에도 분포한다. ● 성상 낙엽관목● 음양 양수~중용수● 수형 덤불형● 개화 5월● 결실 10월● 꽃 흰색● 열매 황록색● 단풍 갈색● 식재 가능 지역 전국● 식재 시기 봄, 가을 낙엽 후● 번식법 실생, 삽목, 휘묻이 관상 포인트 및 이용5월에 원추화서로 피는 하얀 꽃은 아름답고 향기 또한 좋다. 거꾸로 된 하트 모양을 닮은 특이한 열매는 여름에는 녹색이지만 가을에 익으면 황록색으로 변한다. 약간 광택이 나는 잎은 어릴 때 채취해 나물로 이용하기도 한다. 성질과 재배추위에도 강하고 적응성이 강해 전국적으로 재배 및 식재 가능하다. 번식은 주로 실생법을 이용하는데, 가을에 종자를 채취하여 모래 속에 묻어 두었다가 이듬해 봄에 파종한다. 녹지삽과 숙지삽도 가능한데 발근율은 그리 좋은 편이 아니다. 고추나무의 해충으로 새순이 자랄 때 진딧물이 발생할 수 있으므로 예찰과 적당한 방제가 필요하다. 조경수로서의 특성과 배식소교목으로 자라는 경우도 있지만, 대개 줄기가 여러 대 자라는 관목형이 일반적이다. 따라서 정원의 주목으로 심기에는 적당하지 않으며 가정 정원, 공원이나 생태공원에서 큰 나무 주위에 몇 그루씩 심으면 잘 어울린다. 야성이 강하고 다양한 환경에 적응성이 강하므로 토목 공사로 생겨난 절개지나 매립지 조경 등에 이용할 수도 있다. 조경에 거의 이용하지 않지만, 꽃과 열매가 좋아 활용 가치가 높은 나무다. 이식에는 잘 견디는 편이며 이식 적기는 가을에 낙엽이 진 후부터 봄 싹트기 전까지다. ※본 원고는 경상대학교 명예교수인 정계준 박사(전 경상대학교 사범대학 생물교육과 교수)가 지은 《정원수로 좋은 우리 나무 252》의 일부분을 김영사 출판사 제공으로 게재한 것입니다. 자료제공 김영사 www.gimmyoung.com 정원수로 좋은 우리 나무 더 보기 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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하트 모양의 열매가 독특한 나무 고추나무
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[HOME & GARDEN] 하트 모양의 열매가 독특한 나무 고추나무
- 정원수로 좋은 우리 나무 252 하트 모양의 열매가 독특한 나무 고추나무 자료제공 김영사 www.gimmyoung.com ※본 원고는 경상대학교 명예교수인 정계준 박사(전 경상대학교 사범대학 생물교육과 교수)가 지은 《정원수로 좋은 우리 나무 252》의 일부분을 김영사 출판사 제공으로 게재한 것입니다. ※《정원수로 좋은 우리 나무 252》는 연재를 마칩니다. 연재에 도움 준 경상대학교 명예교수 정계준 박사, ㈜김영사 이승환 과장님 감사합니다. ● 성상 낙엽관목 ● 음양 양수~중용수 ● 수형 덤불형 ● 개화 5월 ● 결실 10월 ● 꽃 흰색 ● 열매 황록색 ● 단풍 갈색 ● 식재 가능 지역 전국 ● 식재 시기 봄, 가을 낙엽 후 ● 번식법 실생, 삽목, 휘묻이 분류학적 위치와 형태적 특징 및 자생지 고추나무는 고추나무과에 속하는 낙엽관목으로 학명은 Staphylea bumalda이다. 속명 Staphylea는 그리스어로 ‘방’ 또는 ‘포도송이’라는 의미로 꽃은 원추화서로 모여 피는 특징을 나타내고 있다. 이 속의 식물은 전 세계적으로 11종이 알려져 있다. 종명 bumalda는 사람 이름에서 유래되었다. 고추나무란 이름은 잎이 밭에서 재배하는 채소인 고춧잎을 닮아 붙은 이름이다. 높이 3~5m 정도까지 자라는 낙엽관목 내지 소교목이다. 잎은 마주나는데 3개의 소엽으로 된 복엽이며 소엽 길이는 4.5~8㎝이고 가장자리에 잔 톱니가 있다. 꽃은 5월에 가지 끝에 길이 5~8㎝ 원추화서로 피며 화관은 흰색이다. 열매는 거꾸로 된 하트 모양으로 윗부분이 2개로 갈라지고 길이는 1.5~2.5㎝로 10월에 익는다. 전국 해발 100~500m 사이 산지 계곡 부근과 산록에 자생한다. 우리나라 외에 일본, 만주, 중국에도 분포한다.관상 포인트 및 이용 5월에 원추화서로 피는 하얀 꽃은 아름답고 향기 또한 좋다. 거꾸로 된 하트 모양을 닮은 특이한 열매는 여름에는 녹색이지만 가을에 익으면 황록색으로 변한다. 약간 광택이 나는 잎은 어릴 때 채취해 나물로 이용하기도 한다. 성질과 재배 추위에도 강하고 적응성이 강해 전국적으로 재배 및 식재 가능하다. 번식은 주로 실생법을 이용하는데, 가을에 종자를 채취하여 모래 속에 묻어두었다가 이듬해 봄에 파종한다. 녹지삽과 숙지삽도 가능한데 발근율은 그리 좋은 편이 아니다. 고추나무의 해충으로 새순이 자랄 때 진딧물이 발생할 수 있으므로 예찰과 적당한 방제가 필요하다.조경수로서의 특성과 배식 소교목으로 자라는 경우도 있지만, 대개 줄기가 여러 대 자라는 관목형이 일반적이다. 따라서 정원의 주목으로 심기에는 적당하지 않으며 가정 정원, 공원이나 생태공원에서 큰 나무 주위에 몇 그루씩 심으면 잘 어울린다. 야성이 강하고 다양한 환경에 적응성이 강하므로 토목 공사로 생겨난 절개지나 매립지 조경 등에 이용할 수도 있다. 조경에 거의 이용하지 않지만, 꽃과 열매가 좋아 활용 가치가 높은 나무다. 이식에는 잘 견디는 편이며 이식 적기는 가을에 낙엽이 진 후부터 봄 싹트기 전까지다. 가막살나무에서 히어리까지, 우리 나무 252종의 특성과 재배법 정계준 지음 / 김영사 출판 / 2019년 3월 27일 발행 / 분야: 원예, 조경‘식물학자보다 나무에 대해 더 잘 아는 동물학자’정계준 교수는 우리나라에 자생하는 수목 중 조경수로 가치가 있는 나무를 총망라했다. 희귀한 나무와 실제 조경에 많이 이용하는 외래종도 대부분 수록했다. 불필요한 설명은 과감히 덜어내고, 수종의 특성과 재배법 등 꼭 필요한 정보와 저자만이 아는 노하우를 나무 한 종씩 보기 좋게 담았다. 유전학과 곤충학을 전공한 저자는 식물학자보다 나무를 더 잘 아는 동물학자로 통한다. 동료 식물학 교수들도 나무를 키우는 일에 대해서라면 그를 찾아와 조언을 구하는 일이 잦다. 20년 넘게 묘목을 구해 심은 것은 물론, 포기 나누기, 접붙이기, 휘묻이, 씨앗 발아시켜 심기 등 온갖 방법을 시험하면서 시행착오를 거쳐 노하우를 얻었다. 책에 소개된 나무의 90%는 저자가 직접 심고 키웠다. 이 같은 경험을 여러 매체와 블로그 ‘왕바다리의 생태정원(blog.naver.com/prothneyi)’을 통해 독자들과 나누었으며, 〈한국조경신문〉에 4년 가까이 연재되는 동안, 전문가와 관련 분야 종사자들의 폭발적인 반응을 얻었다.
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부동산 공시가격은 어떻게 결정되나 2-1
- 감정평가란 동산이나 부동산 같은 재산의 경제적 가치를 판정해 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다. 부동산 공시가격은 적정액으로 결정되는 것이 아니라 현실화율을 반영해 결정되고, 현실화율은 지역별, 부동산 유형별, 가격대별로 차이가 있다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사 )www.nara.ne.kr 부동산 공시가격은 신뢰할 수 있나 부동산 공시가격은 토지의 경우 표준지 공시지가와 개별공시지가, 주택의 경우 표준주택가격, 개별주택가격과 공동주택가격이 있고, 아직 시행되고 있지 않은 비주거용부동산가격이 있다. 부동산 공시가격은 재산세, 종합부동산세, 증여세, 건강보험료, 개발부담금 등의 조세 및 부담금, 기초연금, 장애인연금, 기초생활보장급여, 장학금, 근로장려금 등의 복지, 보상, 소송, 경매, 국공유지 처분, 담보 등 감정평가의 기준 등 60여 개 분야에서 활용되기 때문에 국민 부담의 형평성과 복지제도의 공정성을 담보하는 기반이 된다. 지난 1월 22일 국토교통부는 2020년 표준주택 공시가격이 전년 대비 전국 4.47%, 서울 6.82% 상승했으며, 전체 표준주택 공시가격 현실화율은 작년 53.0%에서 53.6%로 상승했다고 발표했다. 또한 지난 2월 12일 국토교통부는 2020년 표준지 공시지가의 상승률이 전국 6.33%, 서울 7.89% 상승했으며, 전체 표준지 공시지가 현실화율은 작년 64.8%에 비해 0.7% 상승한 65.5%라고 발표했다. 시민단체인 경제정의실천시민연합(경실련)은 자체 조사한 현실화율보다 2배 이상 높은 결과라 신뢰할 수 없다며 산정 방식과 과정을 공개하라고 촉구하고 있다. 작년 12월 국토교통부는 ‘2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성제고방안’을 발표하고 공시가격 현실화 정책의 2020년 가격공시 적용방안을 상세히 공개하였다. 공시가격 오류를 최소화하고 산정의 객관성을 높이면서 공시 관련 정보공개를 대폭 확대하여 신뢰성을 제고하겠다고 했다. 시장·군수·구청장이 결정 고시하는 개별공시지가와 개별주택가격은 국토교통부 장관이 결정 고시하는 표준지 공시지가와 표준주택가격을 기준으로 산정되기 때문에 국토교통부 장관이 결정 고시하는 표준지 공시지가와 표준주택가격 및 공동주택가격의 신뢰성이 무엇보다 중요하다. 부동산 공시가격은 어떻게 결정되는가? 표준지 공시지가 표준지 공시지가는 ‘부동산 가격공시에 관한 법률’의 규정에 의한 절차에 따라 국토교통부 장관이 조사·평가하여 공시한 표준지의 단위 면적당(㎡) 적정가격*을 말한다. * 적정가격: 법에서는 적정가격을 “통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격”이라고 규정한다. 이는 「감정평가에 관한 규칙」 제2조 제1호의 “시장가치란 감정평가의 대상이 되는 토지 등이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상 물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상 물건의 가액”이라는 규정과 유사하다.2019년 기준 우리나라의 토지는 약 3879만 필지이고, 조세나 부담금 부과 대상인 사유지와 국·공유지 중 잡종지 등 지가산정이 필요한 3353만여 필지를 조사·산정하여 공시하고 있는데, 50만 필지를 표준지로 선정하고, 그 가격을 조사·평가하고, 토지 소유자의 의견 청취, 시군구 부동산가격공시위원회의 심의, 국토교통부 장관의 검수 및 심사, 중앙부동산가격공시위원회 심의, 토지 소유자 등의 이의신청(공시일로부터 30일 이내) 절차를 거쳐 국토교통부 장관이 공시한다. 표준지 공시지가는 다음과 같은 절차를 거쳐 산정된다. ① 국토교통부 장관이 감정평가업자(2019년의 경우 1052명의 감정평가사)에게 조사·평가를 의뢰한다.② 감정평가사는 표준지로 선정된 50만 필지를 거래 사례 비교법*, 수익환원법*, 조성원가법* 등의 감정평가방법을 적용하여 적정가격을 산출한다.③ 감정평가사가 감정평가하여 산출한 적정가격에 국토교통부가 정한 현실화율*과 토지가격 상승율을 감안하여 공시가격을 결정한다.④ 2020년의 경우 국토교통부에서 발표한 자료(신뢰성 제고 방안)에 의하면 ‘2020년 공시가격 = 2019년 말 시세×(2019년 현실화율 + α)’(α는 현실화율 제고분)이라는 산정 방식으로 결정하되, 부동산 유형별 가격대별로 α를 차별 적용한다. * 거래 사례 비교법 : 대상물건과 가치 형성 요인이 같거나 비슷한 물건의 거래 사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치 형성 요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상 물건의 가액을 산정하는 감정평가 방법을 말한다.* 수익환원법 : 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상 물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.* 조성원가법 : 토지의 소지가격에 조성비용을 가산해 토지 개발 후 가액을 산정하는 감정평가방법으로 골프장이나 매립지 등의 감정평가에 적용한다.* 현실화율 : 공시가격과 시세와의 차이를 말하며, 이는 지역별, 부동산 유형별, 가격대별로 차이가 있다. 신뢰성 제고 방안에 따르면 국토교통부는 향후 7년 내 모든 토지가 현실화율 70%에 도달하도록「(70% - 현행 현실화율) ÷7」을 α로 적용(현실화율 상한: 70%) 할 계획이다. 이 방안에 따르면 2020년 토지 평균 현실화율은 65.5% 내외로 상승(2019년은 64.8%) 한다. [그림 1] 지도는 한국에서 가장 높은 표준지 공시지가가 소재하는 명동이다.2019년 표준지 공시지가는 20,000,000원/㎡ 이상의 고가 토지에 초점을 맞추어 공시가격 현실화율을 조정했으며, 그 결과 명동 일대의 전국 최고지가의 토지는 전년 대비 2배, 가격대별로 30%~70% 상승했다. [그림 1] 명동 지도 [표 1] 명동 중심 상업 지대 표준지 공시지가 추이 [표 1] 기호 ❶(충무로1가 24-2)의 2020년 공시지가 현실화율이 65% 라면 시장가치는 대략 306,000,000원/㎡이고, 2019년과 현실화율이 동일하다면 가격변동률이 약 8.7%가 된다. 2019년 가격변동률이 5%라고 하면 기호 ❶의 2020년 현실화율은 약 66.3%가 된다. 기호 ❶의 2018년 현실화율은 가격변동율을 감안하더라도 30~35% 수준이었을 것으로 추정된다. 기호 ❷~❼의 2020년 현실화율이 기호 ❶과 동일하다면, 기호 ❷~❼의 2018년 현실화율은 기호 ❶에 비해 상당히 낮은 수준이고, 2019년 현실화율은 다소 낮은 수준으로 추정된다. 2021년도 공시지가 수준을 추정해 보면 다음과 같다.[표 2]에 있는 공시지가의 현실화율이 65%이고 토지가격이 2020년 연간 약 5% 상승하며, 목표 현실화율이 66%라고 가정하면 2021년 공시지가는 다음과 같이 산정된다. [표 2] 명동 중심 상업 지대 표준지 공지지가 추정 인근 지역의 현실화율이 일정하고 토지가격의 상승률과 목표 현실화율이 동일하다면 인근지역 공시지가의 상승률은 유사할 것이다. 위 지도의 명동 일대 공시지가는 2019년 가격대별로 상승률이 상당한 격차가 있었으나, 2020년 공시지가는 상승률의 차이가 크지 않았고 향후에는 그 차이는 거의 없을 것으로 추정된다. 그러나 가격대별로 다른 현실화율을 적용하면 가격대별로 공시지가 상승률은 차이가 난다. 요약하면, 표준지 공시지가는 감정평가사가 감정평가를 통해 적정가격 즉 시장가치를 산정하고, 이를 기준으로 가격변동률과 전년도 현실화율 및 국토교통부가 설정한 목표 현실화율에 의해 결정된다. 그렇다면 표준지 공시지가는 공시가격과 함께 지역별 용도별 차이가 큰 현실화율도 공시해야 신뢰성을 갖게 되지 않을까? 표준주택가격 및 공동주택가격 국토교통부 장관은 매년 1월 1일을 기준으로 전체 단독주택 중에서 용도지역·건물구조별로 대표성이 있는 주택을 표준주택(22만 호)으로 선정하여, 이들 표준주택에 대한 가격을 한국감정원(460명 참여)에 조사 산정 의뢰하고, 산정된 표준주택가격을 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시한다. 공동주택가격은 약 1339만 호(아파트 약 1073만 호, 연립주택 약 51만 호, 다세대주택 약 215만 호)를 대상으로 하며, 한국감정원에 조사 산정 의뢰하고, 한국감정원의 검증과 국토교통부의 심사 및 심의를 한 후, 공동주택 소유자 등의 의견청취와 이의신청을 거쳐 국토교통부 장관이 결정·공시한다. 표준주택가격 및 공동주택가격은 다음과 같은 절차를 거쳐 산정된다. ① 국토교통부 장관이 한국감정원에게 조사·산정*을 의뢰한다.* 산정 : 표준지 공시지가의 적정가격은 감정평가사가 거래 사례 비교법 등을 적용한 감정평가를 하여 산출해내는 것에 비해, 표준주택가격은 한국감정원이 감정평가가 아닌 실거래자료 등을 감안하여 계산한다는 의미로 이해하면 된다. 감정평가는 ‘평가(appraisal)’, 산정은 ‘계산(caculation)’이라 보면 이해가 쉬울 것이다. ② 한국감정원은 인근 지역의 유사 부동산의 실거래 자료, 감정평가 선례 및 각종 통계자료 분석 등을 통해서 적정가격을 산출한다. ③ 한국감정원이 산정한 적정가격은 국토교통부가 정한 현실화율과 공시지가 상승률을 감안하여 공시가격으로 결정된다. ④ 2020년의 경우 국토교통부에서 발표한 자료에 의하면 ‘2020년 공시가격 = 2019년 말 시세×(2019년 현실화율 + α)’(α는 현실화율 제고분)이라는 산정 방식으로 결정하되, 부동산 유형별 가격대별로 α를 차별 적용한다. 단독주택은 시세 9억 원 이상인 경우 α를 적용하되, 가격대별로 다음과 같이 차등을 둔다. - α적용 대상: 시세 9억 원 이상 + 19년 현실화율 55% 미만(시세 9억 원 미만이거나 현재 현실화율이 55% 이상이면 시세 변동률만 반영) - α적용 방식 : 현실화율이 낮을수록 + 시세가 높을수록 가산하여 현실화율을 55% 수준까지 제고(α상한: 9~15억 원은 6% p, 15억 원 초과는 8% p) - α= (1) + (2) = (55% - 현실화율)/2 + (시세 - 9억 원)/2 (1) 현실화율이 55% 대비 1% 낮아질 때마다 α0.5% p 가산 (시세 9~15억 원: 3% p 한도, 15억 원 이상: 4% p 한도)(2) 시세가 9억 원 대비 1억 원 높아질 때마다 α0.5% p 가산 (시세 9~15억 원: 3% p 한도, 15억 원 이상: 4% p 한도) [그림 2] 지도는 서울특별시 종로구 연지동의 표준주택가격을 나타내고 있다.2019년 표준주택가격은 고가 주택(12억 원 이상)을 중심으로 공시가격 현실화율을 조정하여 40% 이상 상승했고, 저가주택은 10% 내외 상승했다. 2020년 표준주택가격은 [표 3] 기호 ❶과 ❷의 경우 가격이 9억 원 미만이므로 시세변동률만 반영된 것으로 보면, 인근 주택가격 상승률 4%로 추정된다. 기호 ❸의경우 15억 원 이상이기 때문에 시세변동률 4%에 현실화율 제고분을 반영하여 10.3% 상승한 것으로 추정된다. [그림 2] 종로 연지동 지도 [표 3] 연지동 주택 지대 표준주택가격 추이 국토교통부가 제시한 방안에 따라 2021년 표준주택가격을 추정하면 다음과 같다. 위의 표에 있는 2020년 표준주택가격의 현실화율을 53.6%, 연간 시세변동률을 4%로 가정한다. [표 4] 기호 ❶, ❷는 9억 원 미만으로 시세변동률만 적용하고, 기호 ❸은 시세변동률 뿐만 아니라 현실화율 55%를 한도로 하여 상승하게 된다. 만약 기호 ❸의 2020년 표준주택 가격의 현실화율이 53.6% 이하라면 2021년 주택가격의 상승률은 더 높아진다. [표 4] 연지동 주택 지대 표준주택가격 추정 공동주택은 시세 9억 원 이상인 경우 α를 적용하되, 가격대별로 다음과 같이 차등을 둔다.시세가 9억 원 미만인 경우 α적용 없이 시세변동률만 공시가격에 반영한다. A 시 B동에 소재하는 아파트 C, D, E, F의 2019년 말 시세가 8억 원, 12억 원, 20억 원, 40억 원이고, 2019년 공시가격이 5억 원, 8억 원, 12억 원, 28억 원이며, 시세변동률이 5%라고 가정할 경우 2020년 공시가격은 다음과 같이 산정된다. C: 시세 9억 원 미만으로 시세변동률 5% 반영하여 5억 2500만 원(현실화율 65%)D: 9~15억 원 미만으로, 현실화율이 67%이기 때문에 α= 1.5% + 1.5% = 3% 12억 원×(0.67 + 0.03) = 8억 4000만 원(현실화율 70%)E: 15~30억 원 미만으로, 현실화율이 60%이기 때문에 α= 5% + 5% = 10% 20억 원×(0.60 + 0.10) = 14억 원(현실화율 70%)F: 30억 원 이상으로, 현실화율이 70%이기 때문에 α= 5% + 6% = 11%이나, 80% 한도 적용하여 10%만 적용한다. 40억 원×(0.70 + 0.10) = 32억 원(현실화율 80%) 요약하면, 표준주택가격과 공동주택가격은 한국감정원이 조사 산정을 통해 산출한 적정가격 즉 시장가치를 산정하고, 이를 기준으로 가격 변동률과 전년도 현실화율 및 국토교통부가 설정한 목표 현실화율에 의해 결정된다. 표준주택가격과 공동주택가격 역시 표준지 공시지가와 마찬가지로 현실화율이 지역별로, 가격대별로 차이가 크기 때문에 공시가격과 함께 현실화율를 공시해야 하지 않을까. 부동산 공시가격은 적정가격인가 부동산 공시가격 중 표준지 공시시가는 감정평가사가 조사 및 감정평가를 하고, 표준주택가격 및 공동주택가격은 한국감정원이 조사 및 산정을 해서 적정가격을 산출한 후, 가치변동율과 목표 현실화율을 반영하여 산정되고 있다. 즉 부동산 공시가격은 적정가격으로 결정되는 것이 아니라 현실화율을 반영하여 결정되고 있고, 현실화율이 지역별, 부동산 유형별, 가격대별로 차이가 있다. 부동산 공시가격은 조세, 복지 등 60여 개 분야에서 활용되기 때문에 국민부담의 공정성과 복지의 형평성이 담보되어야 한다. 그런데 부동산 공시가격이 적정가격으로 결정되는 것이 아니라, 적정가격에 현실화율이 개입되고 그 현실화율이 지역별, 부동산 유형별, 가격대별로 차이가 있다는 점에서 국민 부담의 공정성과 복지의 형평성이 왜곡되고 있다는 우려가 있다. 부동산 공시가격을 적정가격 즉 시장가치로 공시하면 공정성과 형평성 왜곡의 문제는 해결될 수 있으나 현실적으로 국민의 조세저항 등을 고려할 때 실현 가능한 정책은 아닐 것이다. 그렇다면 부동산 공시가격 자체는 적정가격이 아니라는 사실을 인정하고, 현실화율의 기준이 되는 감정평가사의 감정평가액이나 한국감정원의 산정가액을 적정가격으로 유지하고, 현실화율을 함께 공시하는 것도 생각해 볼 수 있다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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부동산 공시가격은 어떻게 결정되나 2-1
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[전원에서 글밭을 일구며] 신선이 모여드는 해운대
- 바닷물을 솟구쳐 올리는 거대한 힘의 요동. 무시무시한 열정의 배설. 그 배설이 뿜어내는 바다 속 향기. 그것은 일상을 털어 버리고 규율에서 풀려난 바다의 축제다. 한바탕 바다가 벌이는 광란의 잔치다. 그 잔치마당에 어느 순간 수직이 되어 내려꽂히는 빗방울의 격정은 가슴을 요동치게 한다. 내 안의 포효를 거뜬히 삭여주고 행궈 내고 행궈 내는 청결, 그것은 후련함이며 결국 고요가 되는 절정의 순간이다.바다가 가까운 곳이기 때문일까. 빽빽이 들어선 고층 아파트단지인데도 몰아든 바람이 회오리를 일으키듯 거세다. 밤새 시달려온 화단의 나무들은 더러 상처를 입고 물러나지 않는 비바람과 사투를 벌이며 힘겨운 새벽을 맞고 있다. 광안리 바다 수평선 너머에서 몰려오는 먹구름으로 어스름 밤인 듯 느껴지는 이른 새벽에 서둘러 아파트를 나선다. 이런 시간엔 바다를 보러가야 한다.태풍 '마니'가 남해안을 거쳐 일본으로 방향을 돌렸다는 어제저녁 일기예보를 듣고 참 다행이다 싶었지만 마침 아이들이 있는 부산에 와 있을 때 오랜만에 거센 파도가 솟구쳐 달려오는 바다가 내심 보고 싶었다.바람 부는 날이면 곧잘 바다를 찾아가곤 했다. 집에서 이십여 분 거리에 있는 송정 바다는 즐겨 찾던 곳이다. 해운대나 광안리에 비해 비교적 한적한 곳인데다 동해남부선 기차가 지나가는 풍경도 만날 수 있다. 나무숲이 터널을 이루고 있는 해운대 달맞이고개를 넘어 우측으로 깊숙이 들어선 구덕포 기슭에는 내가 머무는 아름다운 장소가 있다. 바람이 잠드는 해질 녘엔 송정 가게에서 자전거를 빌려 한가로이 달리기도 하고, 바닷물이 마당까지 들이치는 작은 슬레이트집에서 고기를 다듬는 어부의 손길을 즐겨 구경하기도 했는데, 어느 틈에 횟집이 여러 채 들어서고 차들이 밀려들어 여가를 즐길 나의 발걸음은 기장 대변의 변두리로 밀려났다. 그곳에서 다시 죽성리 바닷가로… 자꾸만 나를 따라오던 차량 행렬에서 훌쩍 운문산 고개를 넘어버렸다.바다의 묘미를 느낄 수 있을 때는 비바람이 몰아치는 날이다. 그런 날 바다를 찾아가면 어느 한 순간이 내 안에 들어와 모든 감각을 일깨우는 신비가 된다. 시각과 청각은 물론 물씬 풍겨오는 바다 향기는 아주 기분 좋게 후각을 자극한다. 그럴 때 덮쳐오는 파도는 하늘과 맞닿은 아득한 수평선 너머 어느 해령의 골짜기를 휘몰아쳐 솟구친 바람의 동력이라고 믿는다. 바닷물을 솟구쳐 올리는 거대한 힘의 요동. 무시무시한 열정의 배설. 그 배설이 뿜어내는 바다 속 향기. 그것은 일상을 털어 버리고 규율에서 풀려난 바다의 축제다. 한바탕 바다가 벌이는 광란의 잔치다. 그 잔치마당에 어느 순간 수직이 되어 내려꽂히는 빗방울의 격정은 가슴을 요동치게 한다. 내 안의 포효를 거뜬히 삭여주고 행궈 내고 행궈 내는 청결, 그것은 후련함이며 결국 고요가 되는 절정의 순간이다.때로 광적 황홀경이 인간의 영혼을 정화시키는 과정임을 나는 믿는다. 인위적인 모든 규범들로부터 자유로운 해방이 되어 무리 지어 노래하고 춤추는 행위를 이해한다. 비바람이 몰아치는 바닷가에서 파도를 마주하고 어느 날 홀로 내가 쏟아냈던 욕설과 고함의 광기도 그런 연유다. 그러한 인식은 산골에 들어와 시골사람들의 버스관광에서 나도 한몫 자연스러운 어울림이 될 수 있었다. 버스 속에서 산골사람들이 행하던 그 광란의 유희, 생전 처음 나도 그렇게 광기를 부릴 수 있었던 어울림, 그리고 나는 보았다. 버스관광에서 돌아온 그들이 산골에 파묻혀 더 열심히 흙을 일구며 일을 잘 하고 있다는 것을.오늘은 해운대 바다를 보기로 하고 달맞이고개를 오른다. 피서철이면 해운대 바다로 몰려드는 수십 만의 인파는 대부분 외지인들이다. 정작 근처 사람들은 한적한 곳을 찾아 먼 곳으로 떠난다. 나 또한 해운대 근처에서 삼십 년을 살면서 해운대 바닷물에 해수욕을 한 것은 아이들이 어릴 적 한두 번뿐이다. 이제 부산을 떠나서 살고 있으니 해운대가 보고 싶어진 것일까.달맞이고개 오름길에 겨우 한 공간을 찾아내어 차를 세웠다. 비바람 속에서도 차에서 내려 바다를 보려는데 바다보다 먼저 거대한 빌딩숲들이 시야에 들어온다. 세상에, 이럴 수가! 해운대는 포화 상태다. 바다로 뻗어있는 장산기슭을 알뜰히도 갉아먹고, 여백이 없는 동양화처럼 숨막히는 빌딩 숲이 비에 젖고 있다. 높이를 가늠할 수 없는 고층 아파트와 오피스텔이 수영만 매립지가 내려앉을 듯 촘촘하다. 해운대 아파트는 높을수록 가격이 비싸다고 하더니, 모두들 하늘에 올라 해무에 둘러싸여 바다를 바라보는 신선이 되고 싶어서 저리도 높이높이 오르는 것인가. 건축이 진행 중인 롯데와 신세화백화점, 한 치의 여유도 없는 저 거대한 빌딩숲을 지구는 어떻게 지탱할 것인지 염려스럽다. 여백을 찾을 곳은 바다뿐이다. 아니, 광안대교가 들어선 저기 광안리 바다에는 이미 여백은 없다. 대신 휘황찬란한 야경은 광안리의 명물이 되었단다. 부산을 떠난 지 불과 삼 년 만에 해운대와 광안리는 낯선 도시가 되어 나를 경악케 한다.저 또한 광기인가. 인간이 행하는 광란의 건축예술.그런데 나는 두렵다. 저 도시를 만든 두뇌들의 영혼이 제대로 정화되지 않고 지구를 갉아먹는 해충이 되어 어느 날 와글와글 운문산 고개를 넘어 올까봐 그것이 두렵다.해운대 모래사장으로 덮쳐오는 파도를 바라볼 기력을 잃은 나는 서둘러 아이들이 있는 아파트로 들어왔다. 내가 거처하는 흙집으로 돌아가기 위한 채비를 한다. 산이 산을 품어 안고 어깨 두른 산자락, 거기 산그늘 푸르게 드리운 강을 지켜야 한다고 다짐을 하면서 가방을 꾸린다.田글 장문자<수필가>
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[전원에서 글밭을 일구며] 신선이 모여드는 해운대
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[EXPERT COLUMN]부동산 공시가격은 어떻게 결정되나
- 부동산 공시가격의 이해 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나(1) 감정평가란 동산이나 부동산 같은 재산의 경제적 가치를 판정해 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다. 부동산 공시가격은 적정액으로 결정되는 것이 아니라 현실화율을 반영해 결정되고, 현실화율은 지역별, 부동산 유형별, 가격대별로 차이가 있다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) <연재 순서> 01. 부동산 공시가격의 이해 1) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나(1) 표준지 공시지가 표준주택가격 및 공동주택가격 2) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나(2) (개별공시지가, 개별주택가격, 비주거용 부동산가격) 02. 상속세 증여세 감정평가로 절세 가능한가? 03. 재건축, 재개발 감정평가의 올바른 이해 04. 보상, 감정평가 절차 및 불만 해결법 05. 200평 수용, 환지로 돌아온 건 120평 06. 경매, 감정평가 과연 믿을 만한가? 07. 감정평가 잘 받는 토지 따로 있다 08. 감정평가 잘 받는 건축구조 따로 있다 09. 일조권, 조망권, 통행권 등도 감정평가 대상인가? 10. 천방지축 감정평가액, 오해와 진실 11. 감정평가와 친하기_사례로 본 감정평가 Q&A 부동산 공시가격은 신뢰할 수 있나 부동산 공시가격은 토지의 경우 표준지 공시지가와 개별공시지가, 주택의 경우 표준주택가격, 개별주택가격과 공동주택가격이 있고, 아직 시행되고 있지 않은 비주거용부동산가격이 있다. 부동산 공시가격은 재산세, 종합부동산세, 증여세, 건강보험료, 개발부담금 등의 조세 및 부담금, 기초연금, 장애인연금, 기초생활보장급여, 장학금, 근로장려금 등의 복지, 보상, 소송, 경매, 국공유지 처분, 담보 등 감정평가의 기준 등 60여개 분야에서 활용되기 때문에 국민부담의 형평성과 복지제도의 공정성을 담보하는 기반이 된다. 지난 1월 22일 국토교통부는 2020년 표준주택 공시가격이 전년 대비 전국 4.47%, 서울 6.82% 상승했으며, 전체 표준주택 공시가격 현실화율은 작년 53.0%에서 53.6%로 상승했다고 발표했다. 또한 지난 2월 12일 국토교통부는 2020년 표준지 공시지가의 상승률이 전국 6.33%, 서울 7.89% 상승했으며, 전체 표준지 공시지가 현실화율은 작년 64.8%에 비해 0.7% 상승한 65.5%라고 발표했다. 시민단체인 경제정의실천시민연합(경실련)은 자체 조사한 현실화율보다 2배 이상 높은 결과라 신뢰할 수 없다며 산정 방식과 과정을 공개하라고 촉구하고 있다. 작년 12월 국토교통부는 ‘2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안’을 발표하고 공시가격 현실화 정책의 2020년 가격공시 적용방안을 상세히 공개하였다. 공시가격 오류를 최소화하고 산정의 객관성을 높이면서 공시관련 정보공개를 대폭 확대하여 신뢰성을 제고하겠다고 했다. 시장·군수·구청장이 결정 고시하는 개별공시지가와 개별주택가격은 국토교통부 장관이 결정 고시하는 표준지 공시지가와 표준주택가격을 기준으로 산정되기 때문에 국토교통부 장관이 결정 고시하는 표준지 공시지가와 표준주택가격 및 공동주택가격의 신뢰성이 무엇보다 중요하다. 부동산 공시가격은 어떻게 결정되는가? 표준지 공시지가 표준지 공시지가는 ‘부동산 가격공시에 관한 법률’의 규정에 의한 절차에 따라 국토교통부 장관이 조사·평가하여 공시한 표준지의 단위면적당(㎡) 적정가격*을 말한다. *적정가격 법에서는 적정가격을 “통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격”이라고 규정한다. 이는 「감정평가에 관한 규칙」 제2조 제1호의 “시장가치란 감정평가의 대상이 되는 토지 등이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상 물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상 물건의 가액”이라는 규정과 유사하다. 2019년 기준 우리나라의 토지는 약 3879만 필지이고, 조세나 부담금 부과대상인 사유지와 국·공유지 중 잡종지 등 지가산정이 필요한 3353만여 필지를 조사·산정하여 공시하고 있는데, 50만 필지를 표준지로 선정하고, 그 가격을 조사·평가하고, 토지소유자의 의견 청취, 시군구 부동산가격공시위원회의 심의, 국토교통부 장관의 검수 및 심사, 중앙부동산가격공시위원회 심의, 토지 소유자 등의 이의신청(공시일로부터 30일 이내) 절차를 거쳐 국토교통부 장관이 공시한다. 표준지 공시지가는 다음과 같은 절차를 거쳐 산정된다. ① 국토교통부 장관이 감정평가업자(2019년의 경우 1052명의 감정평가사)에게 조사·평가를 의뢰한다. ② 감정평가사는 표준지로 선정된 50만 필지를 거래 사례 비교법*, 수익환원법*, 조성원가법* 등의 감정평가방법을 적용하여 적정가격을 산출한다. ③ 감정평가사가 감정평가하여 산출한 적정가격에 국토교통부가 정한 현실화율*과 토지가격 상승율을 감안하여 공시가격을 결정한다. ④ 2020년의 경우 국토교통부에서 발표한 자료(신뢰성 제고 방안)에 의하면 ‘2020년 공시가격 = 2019년말 시세×(2019년 현실화율 + α)’ (α는 현실화율 제고분)이라는 산정방식으로 결정하되, 부동산 유형별 가격대별로 α를 차별 적용한다. *거래 사례 비교법 대상물건과 가치 형성 요인이 같거나 비슷한 물건의 거래 사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치 형성 요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상 물건의 가액을 산정하는 감정평가 방법을 말한다. *수익환원법 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상 물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. *조성원가법 토지의 소지가격에 조성비용을 가산해 토지 개발 후 가액을 산정하는 감정평가방법으로 골프장이나 매립지 등의 감정평가에 적용한다. *현실화율 공시가격과 시세와의 차이를 말하며, 이는 지역별, 부동산 유형별, 가격대별로 차이가 있다. 신뢰성 제고방안에 따르면 국토교통부는 향후 7년내 모든 토지가 현실화율 70%에 도달하도록「(70% - 현행 현실화율) ÷7」을 α로 적용(현실화율 상한: 70%)할 계획이다. 이 방안에 따르면 2020년 토지 평균 현실화율은 65.5% 내외로 상승(2019년은 64.8%)한다. [그림 1] 지도는 한국에서 가장 높은 표준지 공시지가가 소재하는 명동이다. [그림 1] 명동지도[표 1] 명동 중심상업지대 표준지 공시지가 추이 2019년 표준지 공시지가는 20,000,000원/㎡ 이상의 고가 토지에 초점을 맞추어 공시가격 현실화율을 조정했으며, 그 결과 명동 일대의 전국 최고지가의 토지는 전년 대비 2배, 가격대별로 30%~70% 상승했다. [표 1] 기호1(충무로1가 24-2)의 2020년 공시지가 현실화율이 65%라면 시장가치는 대략 306,000,000원/㎡이고, 2019년과 현실화율이 동일하다면 가격변동율이 약 8.7%가 된다. 2019년 가격변동률이 5%라고 하면 기호1의 2020년 현실화율은 약 66.3%가 된다. 기호1의 2018년 현실화율은 가격변동율을 감안하더라도 30~35% 수준이었을 것으로 추정된다. 기호2~7의 2020년 현실화율이 기호1과 동일하다면, 기호2~7의 2018년 현실화율은 기호1에 비해 상당히 낮은 수준이고, 2019년 현실화율은 다소 낮은 수준으로 추정된다. 2021년도 공시지가 수준을 추정해 보면 다음과 같다. [표 2]에 있는 공시지가의 현실화율이 65%이고 토지가격이 2020년 연간 약 5% 상승하며, 목표 현실화율이 66%라고 가정하면 2021년 공시지가는 다음과 같이 산정된다. [표 2] 명동 중심상업지대 표준지 공시지가 추정 인근 지역의 현실화율이 일정하고 토지가격의 상승률과 목표 현실화율이 동일하다면 인근지역 공시지가의 상승률은 유사할 것이다. 위 지도의 명동 일대 공시지가는 2019년 가격대별로 상승률이 상당한 격차가 있었으나, 2020년 공시지가는 상승률의 차이가 크지 않았고 향후에는 그 차이는 거의 없을 것으로 추정된다. 그러나 가격대별로 다른 현실화율을 적용하면 가격대별로 공시지가 상승률은 차이가 난다. 요약하면, 표준지 공시지가는 감정평가사가 감정평가를 통해 적정가격 즉 시장가치를 산정하고, 이를 기준으로 가격변동률과 전년도 현실화율 및 국토교통부가 설정한 목표 현실화율에 의해 결정된다. 그렇다면 표준지 공시지가는 공시가격과 함께 지역별 용도별 차이가 큰 현실화율도 공시해야 신뢰성을 갖게 되지 않을까? 표준주택가격 및 공동주택가격 국토교통부 장관은 매년 1월 1일을 기준으로 전체 단독주택 중에서 용도지역·건물구조별로 대표성이 있는 주택을 표준주택(22만호)으로 선정하여, 이들 표준주택에 대한 가격을 한국감정원(460명 참여)에 조사 산정 의뢰하고, 산정된 표준주택가격을 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시한다. 공동주택가격은 약 1339만호(아파트 약 1073만호, 연립주택 약 51만호, 다세대주택 약 215만호)를 대상으로 하며, 한국감정원에 조사 산정 의뢰하고, 한국감정원의 검증과 국토교통부의 심사 및 심의를 한 후, 공동주택 소유자 등의 의견청취와 이의신청을 거쳐 국토교통부 장관이 결정·공시한다. 표준주택가격 및 공동주택가격은 다음과 같은 절차를 거쳐 산정된다. ① 국토교통부 장관이 한국감정원에게 조사·산정*을 의뢰한다. *산정 표준지 공시지가의 적정가격은 감정평가사가 거래 사례 비교법 등을 적용한 감정평가를 하여 산출해내는 것에 비해, 표준주택가격은 한국감정원이 감정평가가 아닌 실거래자료 등을 감안하여 계산한다는 의미로 이해하면 된다. 감정평가는 ‘평가(appraisal)’, 산정은 ‘계산(caculation)’이라 보면 이해가 쉬울 것이다. ② 한국감정원은 인근지역의 유사 부동산의 실거래 자료, 감정평가 선례 및 각종 통계자료 분석 등을 통해서 적정가격을 산출한다. ③ 한국감정원이 산정한 적정가격은 국토교통부가 정한 현실화율과 공시지가 상승률을 감안하여 공시가격으로 결정된다. ④ 2020년의 경우 국토교통부에서 발표한 자료에 의하면 ‘2020년 공시가격 = 2019년말 시세×(2019년 현실화율 + α)’(α는 현실화율 제고분)이라는 산정방식으로 결정하되, 부동산 유형별 가격대별로 α를 차별 적용한다. 단독주택은 시세 9억 원 이상인 경우 α를 적용하되, 가격대별로 다음과 같이 차등을 둔다. - α적용 대상 시세 9억 원 이상 + 19년 현실화율 55% 미만(시세 9억 원 미만이거나 현재 현실화율이 55% 이상이면 시세 변동률만 반영) α = (1) + (2) = (55% - 현실화율)/2 + (시세 - 9억 원)/2 (1) 현실화율이 55% 대비 1% 낮아질 때 마다 α를 0.5%p 가산 (시세 9~15억 원: 3%p 한도, 15억 원 이상: 4%p 한도) (2) 시세가 9억 원 대비 1억 원 높아질 때 마다 α를 0.5%p 가산 (시세 9~15억 원: 3%p 한도, 15억 원 이상: 4%p 한도) - α적용 방식 현실화율이 낮을수록 + 시세가 높을수록 가산하여 현실화율을 55% 수준까지 제고(α상한: 9~15억 원은 6%p, 15억 원 초과는 8%p) - α= (1) + (2) = (55% - 현실화율)/2 + (시세 - 9억 원)/2 (1) 현실화율이 55% 대비 1% 낮아질 때마다 α0.5%p 가산 (시세 9~15억 원: 3%p 한도, 15억 원 이상: 4%p 한도) (2) 시세가 9억 원 대비 1억 원 높아질 때마다 α0.5%p 가산 (시세 9~15억 원: 3%p 한도, 15억 원 이상: 4%p 한도) [그림 2] 지도는 서울특별시 종로구 연지동의 표준주택가격을 나타내고 있다. [그림 2] 종로 연지동 지도[표 3] 연지동 주택지대 표준주택가격 추이[표 4] 연지동 주택지대 표준주택가격 추정 2019년 표준주택가격은 고가 주택(12억 원 이상)을 중심으로 공시가격 현실화율을 조정하여 40% 이상 상승했고, 저가주택은 10% 내외 상승했다. 2020년 표준주택가격은 [표 3] 기호1과 2의 경우 가격이 9억 원 미만이므로 시세변동률만 반영된 것으로 보면, 인근 주택가격 상승률은 4%로 추정된다. 기호3의 경우 15억 원 이상이기 때문에 시세변동률 4%에 현실화율 제고분을 반영하여 10.3% 상승한 것으로 추정된다. 국토교통부가 제시한 방안에 따라 2021년 표준주택가격을 추정하면 다음과 같다. 위의 표에 있는 2020년 표준주택가격의 현실화율을 53.6%, 연간 시세변동률을 4%로 가정한다. [표 4] 기호1, 2는 9억 원 미만으로 시세변동률만 적용하고, 기호3은 시세변동률 뿐만 아니라 현실화율 55%를 한도로 하여 상승하게 된다. 만약 기호3의 2020년 표준주택 가격의 현실화율이 53.6% 이하라면 2021년 주택가격의 상승률은 더 높아진다. 공동주택은 시세 9억 원 이상인 경우 α를 적용하되, 가격대별로 다음과 같이 차등을 둔다. 시세가 9억 원 미만인 경우 α적용 없이 시세변동률만 공시가격에 반영한다. - 시세 9억 원~15억 원 미만인 경우(2019년 현실화율 70% 미만 대상) α= (1) + (2) = (70% - 현실화율)/2 + (시세 - 9억 원)/2 (1) 현실화율이 70% 대비 1% 낮아질 때 마다 α를 0.5%p 가산 → 5%p 한도 (2) 시세가 9억 원 대비 1억 원 높아질 때 마다 α를 0.5%p 가산 → 3%p 한도 - 시세 15억 원~30억 원 미만인 경우(2019년 현실화율 75% 미만 대상) α= (1) + (2) = (75% - 현실화율)/2 + (시세 - 9억 원)/2 (1) 현실화율이 75% 대비 1% 낮아질 때 마다 α를 0.5%p 가산 → 5%p 한도 (2) 시세가 9억 원 대비 1억 원 높아질 때 마다 α를 0.5%p 가산 → 5%p 한도 - 시세 30억 원 이상인 경우(2019년 현실화율 80% 미만 대상) α= (1) + (2) = (80% - 현실화율)/2 + (시세 - 9억 원)/2 (1) 현실화율이 80% 대비 1% 낮아질 때 마다 α를 0.5%p 가산 → 6%p 한도 (2) 시세가 9억 원 대비 1억 원 높아질 때 마다 α를 0.5%p 가산 → 6%p 한도 A시 B동에 소재하는 아파트 C, D, E, F의 2019년말 시세가 8억 원, 12억 원, 20억 원, 40억 원이고, 2019년 공시가격이 5억 원, 8억 원, 12억 원, 28억 원이며, 시세변동률이 5%라고 가정할 경우 2020년 공시가격은 다음과 같이 산정된다. C: 시세 9억 원 미만으로 시세변동률 5% 반영하여 5억2500만 원(현실화율 65%) D: 9~15억 원 미만으로, 현실화율이 67%이기 때문에 α= 1.5% + 1.5% = 3% 12억 원×(0.67 + 0.03) = 8억4000만 원(현실화율 70%) E: 15~30억 원 미만으로, 현실화율이 60%이기 때문에 α= 5% + 5% = 10% 20억 원×(0.60 + 0.10) = 14억 원(현실화율 70%) F: 30억 원 이상으로, 현실화율이 70%이기 때문에 α= 5% + 6% = 11%이나, 80% 한도 적용하여 10%만 적용한다. 40억 원×(0.70 + 0.10) = 32억 원(현실화율 80%) 요약하면, 표준주택가격과 공동주택가격은 한국감정원이 조사 산정을 통해 산출한 적정가격 즉 시장가치를 산정하고, 이를 기준으로 가격변동률과 전년도 현실화율 및 국토교통부가 설정한 목표 현실화율에 의해 결정된다. 표준주택가격과 공동주택가격 역시 표준지 공시지가와 마찬가지로 현실화율이 지역별로, 가격대별로 차이가 크기 때문에 공시가격과 함께 현실화율를 공시해야 하지 않을까. 부동산 공시가격은 적정가격인가 부동산 공시가격 중 표준지 공시시가는 감정평가사가 조사 및 감정평가를 하고, 표준주택가격 및 공동주택가격은 한국감정원이 조사 및 산정을 해서 적정가격을 산출한 후, 가치변동율과 목표 현실화율을 반영하여 산정되고 있다. 즉 부동산 공시가격은 적정가격으로 결정되는 것이 아니라 현실화율을 반영하여 결정되고 있고, 현실화율이 지역별, 부동산 유형별, 가격대별로 차이가 있다. 부동산 공시가격은 조세, 복지 등 60여개 분야에서 활용되기 때문에 국민부담의 공정성과 복지의 형평성이 담보되어야 한다. 그런데 부동산 공시가격이 적정가격으로 결정되는 것이 아니라, 적정가격에 현실화율이 개입되고 그 현실화율이 지역별, 부동산 유형별, 가격대별로 차이가 있다는 점에서 국민 부담의 공정성과 복지의 형평성이 왜곡되고 있다는 우려가 있다. 부동산 공시가격을 적정가격 즉 시장가치로 공시하면 공정성과 형평성 왜곡의 문제는 해결될 수 있으나 현실적으로 국민의 조세저항 등을 고려할 때 실현 가능한 정책은 아닐 것이다. 그렇다면 부동산 공시가격 자체는 적정가격이 아니라는 사실을 인정하고, 현실화율의 기준이 되는 감정평가사의 감정평가액이나 한국감정원의 산정가액을 적정가격으로 유지하고, 현실화율을 함께 공시하는 것도 생각해 볼 수 있다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net
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