월간 전원주택라이프

전원생활의 꿈을 이루려면 주택을 지을 땅을 매입하든지, 이미 지어진 주택을 매입하든지 현장 답사는 기본이다. 그리고 계약에 앞서 4대 증빙서류 즉 부동산 등기부등본, 토지이용계획확인원, 토지대장, 건축물대장 등을 확인해야 한다. 매도인이 아무리 달콤한 말로 부동산 가치를 부풀려 구미를 끌어당겨도 현장 확인과 함께 서류를 통한 법적 문제를 확인하기 전까지 현혹되어서는 안 된다. 여기에서는 사람으로 치자면, 주민등록증에 해당하는 부동산 등기부등본 확인 방법을 살펴보았다. 돈이나 증권, 세간 등의 옮길 수 있는 동산(動産)은 그것이 누구의 소유인지 쉽게 알 수 있다. 그러나 토지나 건물처럼 옮길 수 없는 부동산(不動産)은 누가 주인인지 알기 어렵다. 그래서 국가는 ‘등기부(登記簿)’를 만들어 법원으로 하여금 여기에 부동산의 표시와 그에 관한 권리 관계를 기재하여 일반인에게 공시하고 있다. 이것이 ‘부동산 등기제도’다. 이러한 등기부를 열람하거나 등본을 발급 받으면, 그 부동산의 지번, 지목, 구조, 면적 등의 표시 사항과 소유권, 지상권, 저당권, 전세권, 가압류 등의 권리 관계를 자세히 알 수 있다. 부동산에 관한 소유권 등의 권리 관계나, 그것을 이전 또는 변경하려면 등기를 해야만 효력이 발생한다. 부동산 등기의 종류 기입등기 : 새로운 등기 원인에 근거한 사항을 등기부에 새로 기입하는 등기다. 보통 등기라고 하면 기입등기를 가리킨다. 예) 소유권보존등기, 소유권이전등기, 저당권설정등기 변경등기 : 등기와 실체 관계 사이에 불일치가 생겨 이를 바로잡기 위하여 기존 등기의 일부를 변경하는 등기다. 그 불일치가 후발적으로 생긴 경우에 이를 시정하기 위한 협의의 변경등기와 그 불일치가 원시적으로 생긴 경우에 이를 시정하기 위한 경정등기가 있다. 표시란의 부동산 표시에 관한 변경등기와 사항란의 권리에 관한 변경등기가 있다. 예)소유권변경등기, 근저당권변경등기, 등기명의인표시변경등기 경정등기 : 어떤 등기를 했는데 그 절차에 착오나 빠진 게 있어서 원시적으로 등기와 실체 관계 사이에 불일치가 생긴 경우, 이를 시정하기 위한 등기를 말한다. 예를 들면, 소유권이전등기에 있어서 신청인이나 등기관의 잘못으로 소유자의 주소를 잘못 기재하거나 그 일부를 빠뜨린 때에 이를 바로잡으려는 등기가 경정등기다. 예) 소유권경정등기, 근저당권경정등기, 등기명의인표시경정등기 말소등기 : 어떤 부동산에 관하여 현재 존재하는 등기의 전부를 말소하는 등기를 말한다(부동산등기법 166조 이하). 즉 등기에 부합하는 실체 관계가 없는 경우, 그 등기를 법률적으로 소멸시킬 목적으로 하는 등기다. 말소등기는 △일단 유효하게 성립한 등기가 후에 부적법하게 된 경우(예： 목적 부동산의 소멸) △처음부터 부적법한 등기이기에 무효인 경우(예： 등기 원인 무효)에 한다. 말소등기는 기존 어떤 등기의 전부를 소멸시킨다는 점에서, 기존 등기 자체는 존속시키면서 그 일부만을 바로잡는 변경등기와 구별된다. 예) 근저당권말소등기, 전세권말소등기 회복등기 : 기존 등기가 부당하게 소멸된 경우, 이를 부활시켜 재현하는 등기를 말한다. 즉 실체 관계에 부합하는 유효한 등기가 있었음에도 불구하고, 그 등기가 후에 어떤 사정으로 인해 부당하게 그 존재를 잃은 경우, 기존 등기를 되살려서 다시 실체 관계에 대응하는 등기로 유효화시키려는 등기다. 기존 등기가 소멸됐던 원인이 무엇이냐에 따라 두 가지의 회복등기가 있다. △말소회복등기는 기존 등기의 전부 또는 일부가 부적법하게 말소된 경우에 행해지는 회복등기다. △소멸회복등기는 등기부의 전부 또는 일부가 소멸한 경우에 행해지는 회복등기다. 예) 근저당권말소회복등기, 전세권말소회복등기 무엇을 등기할 것인가 현행법상 등기할 수 있는 권리는 원칙적으로 토지 및 건물에 대한 물권, 즉 부동산물권이다. 그러나 부동산물권 중에서도 물건을 소지한 점유자가 물건에 대하여 가지는 점유권이나, 다른 사람의 물건이나 유가증권을 담보로 하여 빌려 준 돈을 받을 때까지 그 물건이나 유가 증권을 맡아둘 수 있는 유치권은 점유를 본질로 하는 권리이므로 등기할 권리가 아니다. 부동산물권 중에서 등기할 수 있는 권리는 다음과 같다. 소유권 : 어떤 물건을 자기가 사용하는 것은 물론, 그것을 타인에게 임대하든지, 매각 또는 처분 등 자기의 자유의사대로 할 수 있는 것을 내용으로 하는 권리. 지상권 : 다른 사람의 토지에서 공작물(工作物)이나 수목(樹木)을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권. 지역권 : 자기 땅의 편익을 위하여 남의 땅을 이용할 수 있는 권리. 남의 땅을 통행하거나 물을 끌어가는 따위의 권리로 계약에 따라 설정된다. 전세권 : 전세금을 지불한 사람이 남의 부동산을 이용할 수 있는 권리. 저당권 : 채무가 이행되지 않을 경우에 채권자가 저당물에 대하여 일반 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리. 한편 부동산물권이 아니면서 등기할 수 있는 권리는 다음과 같다. 부동산임차권 : 부동산 임대차 계약에서 빌려 쓰는 사람이 그 물건을 사용하고 이익을 얻을 수 있는 권리. 부동산환매권 : 부동산 매매에서, 부동산을 판 사람이 특약에 의하여 그 부동산을 다시 살 수 있는 권리. 이러한 권리에 대해 변동이 생기는 경우, 즉 ‘설정, 보존, 이전, 변경, 처분의 제한 또는 소멸’하는 경우에 등기를 해야 한다. 설정 : 당사자 간의 계약에 의하여 새로이 소유권 이외의 권리를 창설하는 것. 예) 근저당권설정, 저당권설정, 전세권설정, 지상권설정, 지역권설정 등 보존 : 미등기 부동산에 대하여 소유권의 존재를 공시하기 위하여 처음으로 하는 등기로서 소유권만이 보존등기를 할 수 있다. 예) 소유권보존 이전 : 어떤 자에게 귀속됐던 권리가 다른 자에게 옮겨가는 것을 뜻한다. 이전은 소유권 뿐만 아니라 소유권 이외의 권리에도 인정된다. 예) 소유권이전, 전세권이전, 저당권이전 등 변경 : 권리의 내용 변경(권리의 존속 기간의 연장, 지료나 임료의 증감)인 실체법상의 변경 외에 부동산 표시의 변경이나 등기 명의인 표시의 변경 등을 포함한다. 처분의 제한 : 소유권자나 기타 권리자가 가지는 권리의 처분 기능을 제한하는 것을 말한다. 공유물의 분할 금지나 압류, 가압류, 가처분에 의한 처분 금지 등이 있다. 소멸 : 소멸이란 어떤 부동산이나 권리가 어떤 사유로 인하여 없어지는 것을 말한다. 등기부의 원칙 및 구성 등기부란 부동산에 관한 권리 관계나 현황을 기재하는 장부를 말하며, 토지등기부와 건물등기부로 나뉜다. 보통 등기부라고 하면, 개개의 부동산에 관한 등기 용지를 편철(編綴)한 장부를 뜻한다. 그러나 경우에 따라서는 1필의 토지 또는 1동의 건물을 위하여 마련된 1등기 용지를 등기부라고 부르는 경우도 있다. ●등기부의 원칙 1부동산 1등기부용지의 원칙(물적 편성주의) 등기를 함에 있어서는 1필의 토지 또는 1동의 건물에 대하여 1등기 용지를 사용하는데, 이를 1부동산 1등기 용지주의라고 한다. 즉, 등기부는 권리의 객체인 1개의 부동산을 단위로 편성돼야 한다는 것을 뜻한다. 구분 건물의 등기 용지에 관한 원칙 각 구분 건물(예: 아파트, 연립주택 등)은 구분 소유권의 목적이 되므로, 구분 건물은 법률적으로 1개 건물이라고 할 수 있다. 따라서 각 구분 건물별로 1개의 등기 용지를 사용해 등기를 하지만, 소유권의 목적이 되는 여러 개의 건물이 구조적으로 1동에 속해 있다는 특성 때문에 각 구분 건물을 좀더 명확히 공시해야 한다. 그러므로 1동의 건물을 구분한 건물은 1동에 속하는 전부에 대하여 1용지를 사용한다고 규정하고 있다. 예를 들어 아파트의 경우 강남아파트 1동 전체에 대한 등기부 안에 1동 건물 및 1동 건물에 속한 101호, 102호, 103호 등 각 호수별 등기부가 함께 구성돼 있다. ●등기부의 구성 등기 용지는 부동산의 표시를 나타내는 ‘표제부’와 소유권에 관한 권리를 표시한 ‘갑구’ 및 소유권 이외의 권리를 표시한 ‘을구’ 등으로 구성돼 있다. 그러나 을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기재된 사항이 말소되어 현재 효력이 전혀 없을 때에는 등본 발급시 을구를 제외한 표제부 및 갑구만으로 발급되고 있다. 표제부-부동산 소재지와 그 내용 표시 토지의 경우에는 지번, 지목, 지적을, 건물인 경우에는 지번, 구조, 용도, 면적 등을 기재한다. 단, 아파트 등 집합건물인 경우에는 전체 건물(예: 강남아파트 1동)에 대한 표제부와 구분된 개개의 건물(예: 1동 101호)에 대한 표제부가 따로 있다. 토지 분할이나 지목 변경 또는 건물 구조 변경이나 증축 등에 의한 면적 변경도 표제부에 기재된다. 토지 표제부 ①표시번호 : 등기한 순서를 숫자로 표시한다. 그런데 1, 2 등의 숫자 외에 등기부에 1(전2)이라고 기재된 경우가 있다. 이것은 예전 등기부에서 현재의 등기부로 옮겨 적었다는 뜻이다. ②접수 : 등기신청서를 접수한 날짜를 표시한다. ③소재지번 : 토지의 소재지를 표시한다. ④지목 : 토지의 사용 목적(예: 대지, 공장용지, 학교용지, 도로, 하천, 공원 등)을 표시한다. ⑤면적 : 토지의 전체 면적을 표시한다. 등기부의 면적은 제곱미터로 표시되므로, 평(坪)으로 환산하려면 3.3으로 나누어야 한다. ⑥등기 원인 및 기타 사항 : 표제부에 관한 등기 원인 및 행정구역 명칭 및 지번 변경 등의 사항을 표시한다. 건물 표제부 ①표시번호 : 등기한 순서를 숫자로 표시한다. ②접수 : 등기신청서를 접수한 날짜를 표시한다. ③소재지번 및 건물 번호 : 건물이 위치한 소재지 및 건물 번호를 표시한다. ④건물 내역 : 토지의 사용 목적(예: 대지, 공장용지, 학교용지, 도로, 하천, 공원 등)을 표시한다. ⑤등기 원인 및 기타 사항 : 표제부에 관한 등기 원인 및 행정구역 명칭, 지번 변경 등의 사항을 표시한다. 갑구-소유권에 관한 사항 기재 소유권에 대한 압류, 가등기, 경매개시결정등기 그리고 소유권의 말소 또는 회복에 관한 재판이 진행 중임을 예고하는 예고등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 모두 갑구에 기재할 사항이다. 그리고 이러한 권리 관계의 변경, 소멸에 관한 사항도 역시 갑구에 기재한다. 소유권보존등기는 그 부동산에 대하여 제일 먼저 하는 등기이며, 소유권이 지분으로 이전된 경우에는 2인 이상이 그 부동산을 공동으로 소유한다는 것을 뜻한다. 소유권이 이전되더라도 전 소유자란은 주말(朱抹 : 붉은 먹을 묻힌 붓으로 글자 따위를 지움)하지 않는다. 주말하는 경우란 해당 등기가 말소되는 경우에 한한다. 갑구의 구성 ①순위 번호 : 등기한 순서를 숫자로 표시한다. 이 난에 기재된 순위 번호에 의하여 갑구 사항란의 권리 간에 우선순위가 정해진다. ②등기 목적 : 등기의 내용 내지 종류를 표시한다. 예) 소유권보존, 소유권이전 등 ③접수 : 등기신청서를 접수한 날짜와 신청서를 접수하면서 부여한 접수번호를 표시한다. ④등기 원인 : 등기의 원인 및 원인 일자를 표시한다. 예) 매매, 설정계약, 해지 등 ⑤권리자 및 기타 사항 : 부동산의 권리자 및 기타 권리 사항을 표시한다. 예) 소유권보존의 경우 소유자 기재 갑구에서 유의할 사항 첫째, 소유권에 대한 압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분 등 처분제한등기 채권자가 채권 확보를 위하여 채무자의 재산을 압류, 가압류한 경우에 그 채무자(소유자)가 채무를 변제하지 못하면 결국 그 부동산은 경매된다. 그리고 경매개시결정등기란, 이미 그 부동산에 경매 절차가 진행되고 있음을 뜻한다. 또 그 부동산에 대한 소유권이전등기 청구권을 확보 또는 말소하기 위하여 처분 금지 가처분을 한 경우에는 그 소송의 원고가 승소 판결을 얻는다면 가처분 이후의 모든 등기는 말소될 가능성이 아주 많다는 점에 유의해야 한다. 둘째, 예고등기란 등기 원인이 전혀 없는데도 인감증명 등을 위조하여 소유권을 이전했거나 저당권을 설정 또는 말소한 경우, 그 등기를 말소 또는 회복해 줄 것을 소송으로 청구했을 때에 그러한 소송이 제기됐음을 제3자에게 알려서 불의의 피해를 입지 않도록 법원이 촉탁하여 등기가 된 경고적 의미의 등기다. 원고가 승소 판결을 얻으면 그 판결을 실행하는데 저촉되는 등기는 설사 선의의 제3자이더라도 결국은 모두 말소될 운명에 처해진다. 물론 그 제3자의 등기를 말소하려면 다시 그 제3자를 상대로 한 말소등기 청구 소송에서 승소 판결을 받아야 하는 전제가 따른다. 구체적으로 경매 절차의 진행 상황이나, 누가 어떤 원인을 들어 예고등기를 했는지 알고 싶으면 등기부에 기재된 사건번호를 당해 법원에 가서 제시하고, 이해 관계를 소명하여 기록을 열람하면 이를 자세히 알 수 있다. 기재된 사건번호는 그 등기가 어떤 사건에 관련되어 있음을 알려주는 것이며 취급하는 부서는 와 같다. 셋째, 가등기로 인해 본등기를 하면 그 순위는 가등기의 순위에 따르는 것이므로, 이 본등기에 저촉되는 가등기 이후 제3자의 등기는 가등기에 터 잡은 본등기가 이루어질 때 등기관이 직권으로 말소한다. 을구-소유권 이외의 권리 표시 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권, 지역권, 지상권에 관한 등기 사항을 기재한다. 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 설정 및 변경, 이전, 말소등기를 을구에 기재한다. 을구의 구성 ①순위번호 : 등기한 순서를 숫자로 표시한다. 이 난에 기재된 순위번호에 의하여 을구 사항란의 권리 간에 우선순위가 정해진다. ②등기 목적 : 등기의 내용 내지 종류를 표시한다. 예) 근저당권설정, 전세권설정, 지역권설정 등 ③접수 : 등기신청서를 접수한 날짜와 신청서를 접수하면서 부여한 접수번호를 표시한다. ④등기 원인 : 등기의 원인 및 원인일자를 표시한다. 예) 매매, 설정계약, 해지 등 ⑤권리자 및 기타 사항 : 부동산의 권리자 및 기타 권리 사항을 표시한다. 예)근저당권 설정의 경우 채권 최고액, 채무자, 근저당권자 등이 기재된다. 을구에서 유의 사항 첫째, 근저당권으로, 채권최고액 채무자가 현실로 부담한 채무가 아니고 앞으로 부담할 최대 한도의 채무액이란 뜻이며, 실제 채무액은 그 최고액의 80퍼센트 정도 되는 것이 일반적인 관행이다. 채무가가 근저당권 채권을 모두 변제하지 않으면 결국 그 부동산은 경매당할 운명에 처한다. 둘째, 전세권이 설정되어 있는 경우, 특별한 사정이 없는 한 전세기간 내에는 전세권자를 임의로 나가게 할 수 없다. 셋째, 지상권이나 지역권 등은 그 토지에 대한 이용 관계를 목적으로 설정되어 있는 권리다. 전세권, 지상권, 지역권 등은 저당권과는 달리, 부동산의 일부분에도 성립할 수 있으나 동일 부동산의 같은 부분에 중복하여 성립할 수 없음을 유의해야 한다. 田 정리 윤홍로 기자 자료제공 대법원 인터넷 등기소

경·공매로 전원주택 마련하기경·공매를 통한 전원주택(지) 마련의 매력은 실제 가격보다 훨씬 저렴한 가격으로 매입할 수 있다는 것이다. 시세의 70~80퍼센트 선에서도 매입이 가능하다. 그러나 경매는 물건에 얽혀 있는 채권관계를 분석하는 '권리분석'과 낙찰 받은 물건을 온전히 인수하는 데 드는 비용을 따져보는 '비용분석' 등의 과정이 필요해 초보자가 무턱대고 달려들다간 낭패를 볼 수 있다는 점에 주의해야 한다.분당에서 학원을 운영하고 있는 H씨는 2003년 10월 경매를 통해 전원주택 마련에 성공했다. 그는 지난해 경기도 용인시 원삼면 전원주택단지 내에 위치한 경매물건을 알게 됐고 권리분석에 들어갔다. 감정가는 2억6920만 원이었으나, 이미 두 차례 유찰되어 최저가에 도달해 있었다. 감정가의 64퍼센트인 1억 7223만 7000원으로 입찰에 붙여졌다. H씨는 1억9260만 원으로 낙찰 받았다.답답한 도시를 떠나 자연 속에 살수 있는 전원주택을 마련하는 일은 어려울 수도 쉬울 수도 있다. 막상 전원생활을 계획하자니, 주택구입 비용만 해도 수억 원이 있어야만 가능하다고 생각하기 쉽상이다. 하지만 발빠른 정보의 수집과 경·공매 요령을 안다면 많지 않은 비용으로 텃밭이 딸린 아담한 전원주택(지)을 마련할 수 있다.경매와 공매의 차이점은 그 주체가 누구냐에 따라 나누어진다. 개인이 주체가 되면 '경매가'고 국가가 주체가 되면 '공매가'다. 경매는 채권과 채무관계가 얽혀 채권자가 법원에 신청하면서 이루어진다. 반면 공매는 국가기관에서 세금체납의 재산을 강제 집행하거나 기업의 비업무용 물건을 일반인들에게 공개입찰이나 유찰계약 등의 방법을 통해 매매하는 것을 말한다.경매시 '권리분석'은 필수경매는 채권자가 채무자의 부동산에 대해 매각을 신청하여 그 금액으로 채무자로부터 받을 채무를 보상받는 것이다. 따라서 해당 부동산과 관련된 채권자가 많고 임차인이 많은 경우에는 복잡해질 수 있다. 특히 세입자의 전입일자가 1순위 담보자보다 빠르고 현재 거주를 하고 있는 임차인의 전세보증금 등은 경락자가 알아서 처리해야 하며 임차인이 전세금 반환청구를 하면 방법이 없다.전원주택(지)을 경매받기 위해서는 민법상 권리분석뿐 아니라 공법상의 문제와 현실적인 이용문제 등 비교해야 할 사항들이 많다. 경매를 받으면 일반 매물보다 비교적 싸다는 인식 때문에 초자들이 무턱대고 경매에 참가하지만, 감정가가 시세보다 비싼 경우도 있어 낭패를 보는 일도 비일비재하다.법원경매는 일반매매와는 절차가 다르다. 이런 이유 때문에 법원 주변에는 초보자들에게 접근하여 좋은 물건을 싸게 경락받게 해주겠다는 브로커들도 많다. 허가를 받은 업소가 아닌 무허가 업소들도 늘어나고 있다. 대행업체를 이용하려면 허가받은 업체를 선택해야 한다. 그리고 일반 중개와는 달리 경매 컨설팅업체에서는 사전에 컨설팅 계약서를 작성해야 한다. 이때 주의해야 할 사항은 허가증이 있는 업소로 대표자 직인과 허가번호가 기재되어 있는가를 살펴야 한다.전원주택의 경우에는 경락을 받아서 명도 시까지의 비용과 지급 문제 등을 계약서에 작성해 두는 것이 좋다. 토지인 경우 경락을 받은 토지가 전원주택을 짓는 데 문제가 없도록 권리분석 및 공법상 문제를 검토해야 한다는 내용을 기재하는 것도 중요하다.위험 부담 덜한 공매공매란 정부기관이나 공기업이 보유하고 있는 부동산을 처분하기 위해 일반인에게 공개 입찰하는 것을 말한다. 자산관리공사는 전체 공매물건의 90퍼센트 가량을 차지하는 압류재산에 대해 매주 수·목요일 입찰을 실시한다. 유찰되더라도 일주일이면 재입찰이 실시되며, 물건 소재지별로 자산관리공사 본사와 9개 지사(부산·광주·대전·대구·인천·전주·창원·강릉·청주)에서 입찰이 이뤄진다. 산림청이나 농협 등에서 행하는 공매도 있다.최근 경기침체로 공매시장에 유입되는 압류재산 물건이 늘고 있다. 반면 부동산에 대한 갖가지 규제로 단기차익을 노린 투자자들이 시장을 떠나면서 입찰 경쟁률은 눈에 띄게 낮아지고 있다. 이에 따라 입주 목적의 실수요자라면 공매시장에서 괜찮은 주택을 시세보다 값싸게 살 수 있는 여지가 커졌다.지난해 10·29 부동산대책 이전인 9월에는 공매물건이 2851건에 불과했으나, 지난 12월에는 5852건, 올들어 3월에는 5937건으로 크게 늘었다. 자산관리공사 관계자는 "지난해 상반기까지만 해도 단기차익을 노리는 투자자들이 몰리면서 공매 물건 낙찰가율이 높았고 실수요자들에게는 기회가 별로 주어지지 못했다" 면서 "최근 공매시장은 실수요자 중심으로 바뀌어 내 집을 장만하기에 적기"라고 말했다. 일반적인 법원 경매와 달리 공매는 물건의 권리관계가 투명해 위험이 덜하다는 이점이 있다. 특히 유입물건은 자산관리공사가 국세청이나 금융기관에서 넘겨받은 물건을 매각하는 방식이기 때문에, 낙찰 뒤에 집을 비우는 명도 책임을 낙찰자가 아닌 공사가 지게 된다. 공매에 참가하려면자산관리공사의 공매는 '신문(인터넷) 공고-입찰 실시-개찰-낙찰-대금납부'의 절차를 밟게 된다. 공고에 나온 물건이 괜찮다 싶을 때에는 먼저 감정평가서를 열람한 뒤 현장을 직접 방문해 볼 필요가 있다. 농지 등 취득이 제한된 부동산은 미리 자산관리공사의 상담원이나 관할 관청을 통해 확인할 필요가 있다. 매각조건을 확인하고 명도책임(집비우기)이 누구에게 있는지도 살펴봐야 한다. 또 세금 압류일자나 저당권 설정등기 이전에 설정된 가등기, 가처분등기, 지상권등기 등은 말소되지 않으므로 사전에 등기부등본 등을 반드시 열람해야 한다. 주택의 경우 낙찰자가 부담하는 대항력 있는 임차인이 있을 수도 있어 주의해야 한다. 응찰하기 전해 미리 금액을 결정해 놓는 것이 혼란을 줄이는 방법이며, 입찰보증금은 희망 응찰가의 10퍼센트다. 높은 가격을 쓴 사람에게 낙찰되고 떨어진 사람의 입찰보증금은 즉시 반환된다. 계약체결은 낙찰일로부터 5일 안에 해야 한다. 대금 납부는 물건에 따라 1개월~5년까지 다양하다. 공매 물건은 낙찰 뒤에도 △매매대금 분할 납부 △대금 선납 시 이자 감면 △대금 3분의 1 이상 선납 시 사전 점유 △할부 구매 중 명의변경 등이 허용돼 목돈마련 부담이 적은 장점이 있다. 토지거래허가구역인 경우 시·군·구청의 허가를 받지 않아도 된다는 점도 공매의 매력이다.정보는 발빠르게경·공매 정보는 어디에서 얻을 수 있을까? 인터넷 사용이 일반화된 요즘, 인터넷에서도 경매 관련 사이트를 쉽게 찾아볼 수 있다. 가장 기본적인 것으로는 일간지에 공고되는 경매 물건의 기본적인 내용을 통해 정보를 얻을 수 있고, 이 외에 경매 전문지나 법원에 비치된 서류 등을 통해 자세한 경매 정보를 얻을 수 있다.각 경매 법원은 진행될 경매 물건을 입찰 14일 전에 일간 신문에 1회 공고한다. 여러 일간 신문 중에 1개 일간지에만 순환적으로 게재하기 때문에, 자칫 입찰 기회를 놓칠 수 있으므로 주의해야 한다. 또한 이때의 정보는 사건번호, 물건번호, 소재지, 최저가 등의 개략적인 내용만 공고하므로 더 자세한 정보는 경매 전문지나 컨설팅업체를 이용한다.경매 전문지는 대개 입찰일 10일 전에 나온다. 각 법원의 경매계별로 신문에 게재된 기본적인 정보 외에 임대차 관계, 등기부상 권리관계, 주변 환경 등을 상세하게 보여주므로 참고할 만하다.또 한국자산관리공사가 부동산 공매정보를 모아놓은 인터넷 홈페이지 온비드(www.onbid.co.kr) 시스템을 운영중이다. 2003년 2월 말 현재 온비드 등록회원 수는 5만 1000여 명에 이른다. 한전, 한국은행 등 931개의 공공기관뿐만 아니라 일반 개인회원도 5만 명을 넘는다. 온비드를 통한 공매는 공매현장을 방문하지 않고도 입찰이 가능해 특히 직장인이나 주부들에게 편리하다. 특히 '전자보증서비스'를 이용하면 현금이 없어도 거액의 입찰보증금을 납부할 수 있다. 이 서비스는 입찰보증금을 서울보증보험㈜에서 발급받은 전자보증서로 대신할 수 있도록 한 제도다. 또 온비드 상에 지난달 선보인 '공매 입찰통계정보 서비스'를 활용하면 관심 있는 물건에 대한 입찰가격을 결정할 때 도움이 된다. 田■ 글 조영옥·김혜영 기자※ 본란에 실린 사진은 기사 내용과 관련이 없음을 밝힙니다.Tip 1>> 낙찰 전 꼭 챙겨야 할 지침◈권리분석을 철저히 하라단독주택과 다가구주택은 구조상 임차인이 많아 낙찰 후 추가로 드는 이사비 등 부대비용을 감안해야 한다. 특히 신축 주택의 경우 토지와 건물의 근저당 설정일자가 다른 경우가 종종 있어 권리분석 시 유의해야 한다. 전입일자가 토지근저당보다 늦더라도 건물 근저당보다 빠르면 선순위 임차인이 되어 매수자가 전세보증금을 인수할 사항이 발생할 수도 있다.◈대지 면적과 도로 여건을 확인하라대지 조건은 최소 50평 이상이고 진입도로는 4미터 이상이어야 한다. 자루형 토지는 가능한 피하고 땅 모양은 정방형이나 장방형이 좋다. 지적도 확인을 통해 대지 일부가 도로로 사용되는지 확인한다.◈현장답사를 하라진입로와 주변환경, 입지 여건 등을 체크하고 땅은 같은 지역에 소재해도 위치에 따라 가격이 천차만별이기 때문에 지목 등 법률적 조건뿐만 아니라 조망권 등 자연권 조건 확인도 중요하다.◈공법상 제한사항은 없는지 확인하라토지이용계획확인원, 토지대장, 지적도, 임야대장, 임야도 등의 열람을 통해 개발제한구역, 군사시설보호구역, 상수원보호구역 등 각종 제한 및 건축규제 사항은 없는지 점검해야 한다.농지(전, 답, 과수원)의 경우 농지취득자격증명원을 매각 결정 기일까지 집행법원에 제출해야 한다. 법원 경매를 통하면 토지거래허가구역 내 농지라도 따로 허가를 받지 않아도 되는 장점이 있다. 대신 매각기일로부터 1주일인 매각 결정 기일까지 농취증을 집행법원에 제출해야 하며, 만일 기한 내 미제출 시는 매각은 불허되고 법원에 따라서는 매수보증금이 몰수되기도 한다. 행정수도 이전 후보지로 거론되는 충청권 법원은 모두 몰수됨을 유의해야 한다.임야는 현장 답사를 통해 공부상에 나타나지 않는 시설물과 분묘는 없는지 확인해야 한다. 분묘가 있을 시 분묘기지권이 인정돼 땅주인이라도 함부로 이장할 수 없어 토지 이용에 제약을 받게 된다.Tip2>> 경매전문 사이트·유니마이다스법원경매(www.unimidas.co.kr)·가나안푸른솔정보통신(www.cont.co.kr)·경매공매가이드(www.kyungmaeguide.co.kr)·공매정보 포털 온비드(www.onbid.co.kr)·(주)한국부동산 경매(www.hanguk.co.kr)·경매뱅크(www.moneytechi.com)·디지털태인(www.taein.co.kr)·아이옥션(www.auction119.co.kr)

경매 재테크의 기본, 부동산 권리분석 02 지난 호에서 ‘권리분석’은 안전하게 부동산을 거래하기 위해 꼭 필요하다고 강조했다. 이번 호에서는 그런 부동산 권리를 분석할 때 필요한 실제 위험요소에 관해 알아본다. 경매에서 가처분등기가 왜 가장 위험한 물건인지 주의할 점을 짚어보고, 경매물건의 함정과도 같은 가압류나 가처분이 있는 경매목적물을 피해야 하는 이유를 살펴본다. 글 | 김성룡 박사 법무법인메리트 법학연구소 소장, ksyong330@naver.com ‘가처분등기’는 가장 위험한 물건 몇 년 전 도곡동 도곡렉슬아파트 53평형이 경매시장에서 사람들의 주목을 받은 적이 있다(법원경매정보사이트 www.courtauction.go.kr에 접속하면, ‘다수조회물건’이나 ‘다수관심물건’을 조회할 수 있다). 그럴 수밖에! 감정가 31억 원짜리가 매각 기일을 기준으로 최저매각 가격이 8억1,000여만 원 정도로 떨어졌으니 말이다. 사람들은 이런 물건에서 일확천금의 꿈을 꾸고 있는지 모른다. 그러나 장미에는 가시가 있는 법이다. 경매법원이 제공하는 매각물건명세서에 나타난 권리관계를 보자. 이에 따르면 2012년 6월 1일 자 강제경매가 말소기준권리가 되고, 선순위의 가처분등기(2012년 3월 5일)와 선순위의 소유권이전청구권가등기(2012년 5월 8일)가 있다. 그리고 2009년 8월 28일 자로 전입한 임차인이 존재한다. 간단히 말하면 이 물건의 매수인(경락인)은 선순위 가처분등기와 선순위 소유권이전청구권가등기뿐만 아니라 선순위 주택임차권도 인수하여야 한다. 먼저, 가처분등기는 매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 하고 있으므로 가처분권리자가 전 소유자와의 소송에서 승소하면 매수인(경락인)은 소유권을 상실하게 된다. 즉 가처분등기가 행해진 후의 처분등기는 가처분권자가 본안에서 승소하면 그 가처분등기와 저촉되는 모든 등기는 가처분권자의 신청에 의하여 말소된다. 하여튼 경매에서 가처분등기는 가장 위험한 물건이다. 다음으로, 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기도 위험하다. 위 가등기에 기하여 본등기가 행해지는 경우에는 경락인은 소유권을 상실하게 된다. 물론 가등기의 경우 형식상 비록 소유권이전청구권보존을 위한 가등기로 되어 있지만, 실질은 담보목적의 가등기인 경우도 있다. 이처럼 담보가등기의 경우에는 경매에 있어서 저당권으로 취급되므로 선순위가등기가 말소기준권리가 되어 배당을 받고 소멸하는 경우가 있다. 그러나 소유권 이전을 위한 가등기인지 담보가등기인지 여부를 판단하기는 어렵다. 역시 초보자는 쳐다보지도 말아야 한다. 마지막으로, 가처분등기와 가등기가 다행히 말소된다고 하더라도 선순위 주택임차인이 있다. 매각물건명세서에 따르면 위 임차인은 배당요구를 하지 않았다. 그렇다면 경락인이 얼마인지도 모르는 임대차보증금을 부담해야 하는 위험이 있다. 흥미진진한 사건이다. 고위험 고수익이다. 해결방법이 없는 것도 아니지만, 실력을 갖추지 않았다면 접근하지 말아야 한다. 경매물건의 함정, ‘가압류·가처분’ 물건 나만 잘한다고 잘사는 세상은 지났다. 내 친구가 잘되고 내 거래처도 잘 나가야 한다. 그만큼 요즘 사회는 밀접하게 연결되어 있다. 한때 우리 사회에서 ‘열심히 일한 당신, 떠나라!’라는 광고가 있었다. 그러나 요즘은 열심히 일했으나, 떠날 수 없는 게 현실이다. 열심히 일해서 행사할 권리가 있음에도 채무자가 여력이 없으니 어쩌랴! 법은 세상살이를 모두 담고 있다. 모든 법을 통째로 알 수는 없다. 그러나 사업하는 사람으로서 아니 일반인으로서도 알아야 할 기본은 있다. 바로 보전처분이다. 다시 말하면 가압류와 가처분이다. 모두 채무자가 재산을 빼돌리기 전에 일단 잡아놓은 제도다. 그 후 재판을 걸어 승소판결을 받은 후 강제집행을 하기 위한 것이다. 가압류와 가처분은 모두 처분금지에 관한 것이지만, 그 차이는 채권의 종류에 있다. 가압류는 채권자가 금전채권을 가진 경우에 이용된다. 예컨대 대여금채권, 외상매출채권, 공사대금채권과 같이 ‘돈 받을 권리’를 가지고 있는 채권자가 채무자의 재산에 붙이는 것이 가압류다. 반면 가처분은 금전채권 이외의 채권을 가진 경우에 인정된다. 즉 ‘특정 부동산이나 동산의 인도를 목적으로 하는 청구권’이나 ‘특정 행위의 이행을 목적으로 하는 청구권’이 있을 때 이용된다. 예컨대 매매계약으로 인한 소유권이전청구권을 가지고 있는 매수인이 그 매매목적물의 보전을 위하여 행하는 것이 가처분이다. 당연히 매도인이 매매목적물을 다른 곳에 처분하는 것을 방지하기 위함이다. 부동산에 대한 가압류 또는 가처분은 그 결정이 내려지면 등기가 행해지고, 처분금지의 효력이 생긴다. 그렇다고 가압류등기나 가처분등기가 행해진 부동산을 전혀 처분할 수 없다는 것은 아니다. 얼마든지 처분할 수 있다. 그래서 가압류등기나 가처분등기가 있는 부동산에 대해서도 경매가 진행된다. 어라? 처분금지의 효력이 있다면서? 아하! 빠진 설명이 있다. 처분금지의 효력이 임시적이라는 거다. 그래서 ‘가(假)’ 자가 붙었다. 임시적인 조치이기 때문에 가압류권자나 가처분권자는 정식 재판을 걸어 승소판결을 받아야 하는 거다. 즉 확실한 청구권이 있다는 것을 판결을 통해 증명해야 한다. 채권자가 승소판결을 받으면 가압류나 가처분 후에 이루어진 처분행위는 무효가 된다. 물론 패소하면 가압류나 가처분의 효력은 소멸된다. 과연 누가 재판결과를 장담할 수 있을까? 가압류나 가처분이 있는 경매목적물을 피해야 하는 이유다.

경매 재테크의 기본, 부동산 권리분석 부동산 매매에는 거액의 자금이 오가기 때문에 부동산을 매입할 때는 해당 부동산에 하자가 없는지 권리분석을 해봐야 한다. 권리분석은 안전한 부동산 거래를 위해서 반드시 필요한 일이다. 그리고 권리분석을 할 때는 될 수 있으면 권리분석의 범위를 넓히고 완전하게 확신이 설 때까지 철저하게 살펴봐야 한다. 글 | 김성룡 박사 법무법인메리트 법학연구소 소장, ksyong330@naver.com ‘인수’되는 권리 VS ‘소멸’되는 권리 부동산 경매로 재테크하려는 사람은 기본적으로 경매목적물을 매수했을 때, 인수되는 권리와 소멸되는 권리를 구별해야 한다. 그렇다면 다음 6가지를 명심하자. 경매로 인수하는 권리가 있다면, 매수인에게 추가적인 부담이 발생한다. 판단 기준은 등기부에 있다. 경매목적물의 등기부를 열람해 (근)저당권등기, 담보가등기, 전세권등기, 가압류등기, 압류등기 및 강제경매개시결정등기를 찾아보면 된다. 6가지다. 그중 일자가 가장 빠른 것이 기준이다. 기준권리 이후에 기록된 등기는 모두 말소된다. 물론 기준권리도 소멸한다. 우리가 흔히 경매라고 부르는 것은 법원경매다. 법원경매는 집행권원의 필요에 따라 임의경매와 강제경매로 구분된다. 임의경매는 채권자가 채무자로부터 담보로 받은 부동산에 설정한 저당권·근저당권·전세권·담보가등기 등 담보권에 기초해 실행하는 경매로서 별도의 집행권원이 필요 없다. 그러나 강제경매는 실행할 담보권이 없는 경우로서 채권자가 집행권원을 갖추고 있어야 한다. 집행권원이란 집행력이 부여된 증서를 말하는데, 확정된 종국판결이나 가집행선고가 있는 종국판결 및 확정판결에 준하는 효력을 가진 조서(인낙, 화해, 조정조서 등) 등 법원에 의해 작성되는 것이 보통이다. 따라서 채권을 가지고 있더라도 이를 가지고 강제집행을 하려면 법원의 판결을 얻어야 하므로 쉽지 않다. 이에 대비한 것이 공증이다. 법원의 관여 없이 공증인이 당사자의 진술에 의거해 작성한 공정증서도 집행권원이 되기 때문이다. 그렇다면 임의경매와 강제경매를 나눠서 기준권리를 찾아보자. 먼저, 임의경매라면? 등기부를 본다. 경매실행 저당권보다 앞선 가압류등기가 있다면, 그 가압류등기가 말소기준권리가 된다. 앞선 저당권등기가 있다. 그것이 기준권리다. 실행저당권보다 앞선 등기가 없다면 당연히 그 저당권등기가 기준이다. 다음으로, 채권자가 집행권원을 가지고 강제경매를 진행했다면? 등기부를 본다. 경매개시결정등기가 있다. 역시 마찬가지다. 앞선 등기가 있다면 그것이 기준이고, 아니면 경매개시결정등기가 기준이다. 이제 기준을 찾았다. 인수되는 선순위권리는? 우선, 부동산을 사용할 수 있는 권리(용익권)로서 건물 일부의 전세권, 배당요구를 하지 않은 전세권, 등기된 임차권, 지상권, 지역권이 있다. 그리고 소유권이전청구권가등기, 처분금지가처분등기가 있다. 여기까지는 등기부를 보고 알 수 있다. 그런데 대항력을 갖춘 주택임차권 또는 상가건물임차권은 다르다. 주민등록이나 사업자등록의 기재를 보고 선후를 판단해야 하기 때문이다. 또 있다. 유치권, 법정지상권, 분묘기지권이다. 이들은 등기 등으로 전혀 공시되지 않기 때문이다. 반드시 현장을 확인해야 한다. ‘매각물건명세서’ 맹신했다간 낭패 말소기준권리를 찾은 후 인수되는 권리를 파악하는 것이 부동산권리분석의 출발점이다. 앞서 설명했듯이 당연히 매수 희망자는 등기부를 보고 이를 파악할 수 있어야 한다. 만만한 일은 아니다. 그러나 너무 걱정할 일도 아니다. 집행법원은 일반 매수희망자를 위해 입찰에 필요한 핵심적인 자료를 제공하고 있기 때문이다. 매각물건명세서다. 집행법원은 매각물건명세서를 작성하고, 누구든지 볼 수 있도록 그 사본을 비치해야 한다(민사집행법 제105조). 이는 법원경매 사이트에서도 확인할 수 있다. 매각기일 전 7일 사이에 게재된다. 이 매각물건명세서를 잘만 활용하면 노력을 절감할 수 있고 정확한 결론을 얻을 수 있다. 먼저 말소기준권리를 확인할 수 있다. 즉 말소기준권리가 되는 최선순위 등기와 그 설정 일자가 기재돼 있다. 다음으로는 매수인의 이해관계에 영향을 미칠 수 있는 권리관계를 확인할 수 있다. 첫째, 점유관계와 관계인의 진술을 볼 수 있다. 즉 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 및 임차인이 있는 경우 배당요구 여부와 그 일자, 전입신고일자 또는 사업자등록신청일자와 확정일자의 유무와 그 일자가 기재된다(민사집행법 제105조 1항 2호). 예컨대 주택임차인의 존재, 대항력의 유무, 보증금의 우선변제 여부 등을 알 수 있다. 둘째, 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로써 매각허가에 의하여 그 효력이 소멸되지 아니한 것이 기재된다(민사집행법 제105조 1항 3호). 예컨대 매수인에게 인수되는 가처분, 유치권, 예고등기, 최선순위 전세권 등이 기재된다. 셋째, 매각허가에 의해 설정된 것으로 보는 지상권의 개요도 기록된다(민사집행법 제105조 1항 4호). 바로 법정지상권의 성립 여부에 관한 기재다. 이처럼 매각물건명세서를 보면 매수인에게 인수되는 물적 부담을 쉽게 알 수 있다. 그러나 문제는 있다. 사람이 작성하기 때문이다. 잘못 기재되거나 누락될 수 있다. 만약 매각물건명세서를 믿고 물적 부담이 없는 것으로 알고 매수하였다면? 답은 매수인이 안고 간다는 것이다. 매각물건명세서의 기재는 공신력이 없기 때문이다. 한마디로 망했다. 그래서 경락을 받았다고 좋아할 때가 아니다. 매각기일 이후 일주일 뒤에 열리는 매각결정기일까지 경매기록을 확인해 매각물건명세서에 기재되지 않는 인수권리가 있는지 샅샅이 살펴야 한다. 있다면 매각불허가신청을 해야 한다. 이것이 받아들여지면 깨끗이 빠져나올 수 있다. 이마저 놓쳤다면 경매목적물의 매도인이나 다른 채권자에게 민법 제578조의 담보책임을 물을 수는 있다. 다만 소송은 각오해야 한다. 최종 책임은 매수인에게 있다. 매각물건명세서만을 믿지 말고 스스로 확인해야 한다.