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• [부동산 세무상식(2)] 부동산변칙증여 문답풀이 Q&A

  국세청은 8월 23일 자신의 부동산을 배우자 또는 부모·조부모, 자녀, 손자·손녀, 증손 등 직계존비속에게 증여했음에도 매매로 위장하거나 시가보다 낮게 신고한 변칙 증여 혐의자 1472명에 대해 집중 점검에 들어간다고 밝혔다. 점검 대상은 배우자나 직계 존비속에게 부동산을 무상 이전하고도 매매로 등기 이전하거나 거래 대가를 시가보다 낮거나 높은 가격으로 양도한 혐의가 있는 사람들로 부동산 가액과 양수자의 연령 등을 고려해 선정됐다. 국세청은 실제 자녀에게 양도세 감면 또는 비과세 주택을 증여하고 매매로 위장 등기해 양도세는 감면(또는 비관세)받고 증여세는 탈루한 혐의가 포착됐다고 설명했다. 또 자녀에게 부동산을 시가보다 낮은 가격으로 매도해 그 차액을 사실상 증여하고도 증여세와 양도소득세를 모두 탈루한 혐의도 드러났다. 국세청은 점검 대상자들에게 우편을 통해 매매대금 증빙과 자금출처 소명을 요구한 뒤 소명자료를 통해 대가 지급 여부, 양도가액, 취득자금의 소득원과 자금형성 등 대가없이 증여한 사실이 있었는 지를 검토하고 정밀 확인이 필요한 경우 세무조사를 하기로 했다. 정리 윤홍로 기자 도움말 국세청종합상담센터(1588-0060 http://call.nts.go.kr) 대가를 지급받고 거래한 사실을 증명하기 위한 증빙서류는 금융기관을 통해 계좌 이체한 경우 통장 사본, 무통장 입금증 등이고 거래 대금을 대출 받은 경우에는 대출계약서, 관련 통장 및 이자 납부 내용 등이 해당된다. 국세청은 점검 결과, 매매대금 없이 무상 거래한 것으로 확인되면 양수자에게 증여세를 부과하고 매매대금이 시가보다 현저하게 낮거나 높은 경우에는 차액(시가-대가)에 대해 증여세 및 양도소득세를 추징키로 했다. 아울러 명의신탁으로 확인되는 경우에는 벌금과 과징금을 부과하도록 그 사실을 관련기관에 통보키로 했다. CASE 양도세 감면 주택을 보유한 A씨는 시가 5억 원의 주택을 아들 B씨에게 매매로 이전하는 방식으로, A씨는 양도세를 감면받고 농어촌특별세만 납부했다. 아들 B씨도 다른 사람인 C씨로부터 매입자금을 빌린 것으로 거래 증빙을 만들어 소명했다. 조사 결과 B씨는 거래 대금을 C씨로부터 일시 차입해 형식적으로 거래증빙을 만들어 소명한 것으로 드러났고, 실제 대가 지급 없이 A씨의 부동산을 물려받은 것으로 드러나 증여세와 가산세 1억 900만 원을 추징당했다. 부동산 변칙 증여 문답 풀이 국세청은 매매를 위장한 증여에 대해 지속적인 검증을 실시해 세 부담 없는 변칙 증여에 대해 철저히 대응할 것이라고 밝혔다. Q 배우자 또는 직계존비속에게 매매로 등기한 경우는 모두 증여로 보는 것인가? A 배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산은 원칙적으로 그 재산 가액을 배우자 또는 직계존비속이 증여 받은 것으로 추정한다. 하지만 법원의 결정으로 ▲경매 절차에 의해 처분된 경우 ▲파산선고로 인해 처분된 경우 ▲국세징수법에 의해 공매된 경우 ▲대가를 지급 받고 양도한 사실을 증빙 서류에 의해 납세자가 명백히 입증하는 경우에는 증여 추정 대상에서 제외될 수 있다. Q 배우자 등에 대가를 지급 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 사례는? A 등기·등록을 필요로 하는 재산을 서로 교환한 경우, 신고·결정(비과세·감면 포함) 소득금액 또는 상속·증여재산 가액으로 그 대가 지급 사실이 입증되는 경우, 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가 지급 사실이 입증되는 경우 등이다. Q 시가는 어떻게 산정하는지? A 시가란 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말한다. 상속·증여세법상 ‘시가’에는 매매가액, 수용가액, 공매가액 및 감정가액, 매매사례가액 등이 있다. 시가를 산정하기 어려운 경우에는 공시가격 등 보충적 평가 방법을 적용해 가액을 평가한다. Q 증여세 과세시 증여재산가액은 당초 신고한 양도가액으로 계산하는지? A 상속·증여재산의 가액 평가는 상속·증여세법상 시가로 계산된다. 따라서 당초 신고한 양도 가액을 증여재산 가액으로 과세하는 것이 아니다. Q 고가·저가로 양도하면 대가와 시가의 차액 전부가 과세되나? A 특수관계자 간 고가·저가 거래 시 증여재산가액 계산은 시가(대가)와 대가(시가) 차이에서 시가의 30% 또는 3억 원 중 적은 금액을 차감해 증여재산 가액을 계산한다. 특수 관계자가 아닌 자 간의 거래에서는 시가(대가)에서 대가(시가)를 뺀 금액에서 3억 원을 빼서 계산한다. Q 부동산을 명의신탁한 것으로 확인된 경우 어떻게 되나? A 부동산을 타인의 명의로 명의신탁한 사실이 확인되면 관할 시·군·구에 그 사실을 통보하며, 부동산 소재지 지자체장은 ‘부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률’에 의해 당해 부동산가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위 안에서 과징금을 부과한다. 또 이와는 별개로 5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금에 처해질 수 있다. Q 거래 사실을 인정받을 수 있는 증빙서류의 종류는? A 양도자에게 매매 대가를 지급한 내용을 확인할 수 있는 증빙 서류이다. 예를 들어 금융기관을 통해 계좌 이체한 경우 통장사본, 무통장 입금증 등이며, 대출받은 경우에는 대출계약서, 관련 통장 및 이자불입내역 등이 있다.田

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  2007-09-30

• [부동산 세무상식(1)] 절세테크닉-양도소득세, 아는 만큼 안낸다 II

  토지나 건물 등 부동산을 팔기 전에 세금 문제를 생각해야 낭패를 당하지 않는다. 사람들 대부분이 부동산을 양도하면 반드시 양도소득세를 내야 하는 것으로 알고 있다. 그러나 정부에서는 조세 정책상 양도소득세를 비과세하거나 감면하는 경우도 있으므로, 그 요건에 맞추어 양도하면 얼마든지 절세가 가능하다. 양도소득세 절세 테크닉에는 어떤 것들이 있는지 살펴보자.정리 윤홍로 기자 도움말 국세청종합상담센터(1588-0060 http://call.nts.go.kr) 양도소득세 절세 테크닉에 앞서 어떤 자산을 팔면 양도소득세를 내는지부터 살펴볼 필요가 있다. 양도소득세 과세 대상이 되는 소득을 〈소득세법〉에는 다음과 같이 열거하고 있다. ▲토지와 건물 ▲부동산에 대한 권리 -지상권, 전세권, 등기된 부동산 임차권 -부동산을 취득할 수 있는 권리(예 아파트 당첨권) ▲대주주 등이 양도하는 상장주식 또는 코스닥 상장주식 ※대주주란 주주 1인과 특수 관계자의 주식 합계액이 총 발행 주식의 3%(코스닥주식 5%) 이상 또는 시가 총액 100억 원(코스닥 등 50억 원 등) 이상인 경우 당해 주주 1인과 특수 관계자를 말함. ▲비상장주식 ▲기타 자산 - 특정(과점주주) 주식으로 부동산 가액이 총 자산 가액의 50% 이상인 법인의 주식을 50% 이상 소유한 주주 1인과 특수 관계자가 그들이 소유한 주식을 50% 이상 양도하는 경우 -사업용 자산과 함께 양도하는 경우 -특정 시설물 이용권으로 골프회원권, 헬스클럽회원권, 콘도이용권, 스키장회원권, 고급사교장회원권 등 -부동산 과다 보유법인의 주식 등으로 부동산 등의 가액이 총 자산 가액의 80% 이상인 골프장, 스키장 등을 영위하는 법인의 주식 등이다. 이러한 자산을 양도할 때에는 양도소득세 문제를 사전에 검토해야 한다. 여기에서는 전원주택과 밀접한 토지와 건물 등에 한해 이야기를 풀어나가고자 한다.CASE 1K씨는 도시 근교에 10년 이상 거주한 단독주택을 한 채를 소유했는데 몇 년 전 음식점으로 용도 변경했다. 그러나 음식점이 생각만큼 되지 않아서 부채가 늘어나자 건물을 팔려고 내놓았는데, 건물이 팔리면 5000만 원의 양도소득세를 내야 한다는 것이다.1세대가 양도일 현재 국내에 한 채의 주택을 보유한 경우로 당해 주택(미등기 주택 및 고가주택은 제외)의 보유 기간이 3년 이상(서울, 과천, 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 지역에 소재한 주택은 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 경우에 한함)인 것과 그에 딸린 토지로 건물이 앉혀진 면적의 5배(도시지역 밖은 10배) 이내의 토지를 양도하는 것에 대해서 양도소득세를 비과세하고 있다.이때 양도하는 건물이 주택인지, 3년 이상 보유했는지 등의 판정은 양도일 현재를 기준으로 한다. 여기에서 '3년 이상 보유'는 보유 기간 중에 주택으로 사용한 기간이 통산通算하여 3년 이상인 경우를 말한다.K씨의 경우 10년 이상 거주하던 주택을 음식점으로 용도 변경했으므로, 그 상태로 판다면 양도소득세를 내야 한다. 그러므로 비과세 적용을 받으려면 양도 당시 해당 건물을 주택으로 사용해야 한다. 3년 이상 보유 요건은 음식점으로 용도 변경하기 전에 주택으로 3년 이상 보유 및 거주했으므로 용도 변경 후 바로 양도해도 비과세 적용을 받을 수 있다. 만약 용도 변경 전 보유 기간이 3년 미만이라면 주택으로 보유 기간이 통산 3년 이상이 된 후에 양도해야 비과세 적용을 받는다.문제는 양도 당시 주택으로 사용한 사실을 인정 받는 것인데, 가장 확실한 방법은 건물을 양도하기 전에 음식점 폐업 신고를 하고 용도를 다시 주택으로 변경하여 실제 주택으로 사용하면서 건축물대장 등 공부를 정리해 놓는 것이다. 물론 이렇게 하려면 용도 변경에 따른 의무 사항 이행, 매수자의 음식점 개업 여부 등 여러 가지 제약이 따르기도 한다.공부 정리가 어렵다면 양도 당시 사실상 주택으로 사용했음을 입증할 서류를 철저히 갖추어 놓아야 한다. K씨의 경우 ▲매매 물건의 용도가 주택인 '매매 계약서' ▲전기요금 납부 영수증(가정용) ▲날자가 찍힌 안팎 사진 ▲다른 사람에게 임대한 경우에는 주택임을 명시한 임대차 계약서 사본 및 임차인의 주민등록 등(초)본 ▲기타 해당 건물이 주택임을 증명하는 서류 등이다.CASE 2C씨는 8년 전에 신축한 상가 겸용 주택(지하대피소, 1∼2층 근생시설, 3∼4층 주택으로 각 층의 면적은 49.5㎡(약 15평))을 양도했으나 1세대 1주택의 양도로 보아 양도소득세를 신고 납부하지 않았다. 그런데 얼마 전 1,500만 원의 양도소득세 고지서가 나와 알아보니 주택과 주택 외의 면적이 동일하여 주택 외의 면적에 한해 과세한 것이다. C씨는 어떻게 하면 건물 전체를 주택으로 인정 받아 양도소득세를 안 내는 방법은 없을까?겸용 주택의 경우 주택 면적이 주택 이외의 면적보다 크면 전체를 주택으로 보지만, 주택 면적이 주택 이외의 면적보다 작거나 같으면 주택 부분만 주택으로 본다. 따라서 겸용 주택 한 채만 보유한 세대인 경우 주택 부분이 크냐, 작으냐에 따라서 세금을 하나도 안 내거나 거액의 세금을 내기도 한다.주택 면적과 주택 이외의 면적이 같거나 비슷하다면 다음의 경우를 참고하여 주택 면적이 크다는 사실을 적극 입증하면 절세할 수 있다.점포에 딸린 방이 있는 경우 : 세무 실무에서는 점포로 임대하는 영업용 건물 내에 세입자가 주거용으로 사용하는 부분이 있다고 하더라도 그 부분은 주택으로 인정하지 않는다. 그러나 국세심판결정례에서는 임차인이 가족과 함께 점포 내의 방에서 거주한 사실이 확인될 경우 주택으로 인정하고 있다. 따라서 점포에 딸린 방이 있다면 다음 서류를 준비하여 주택임을 입증해야 한다. ▲임대차 계약서 사본(당초 계약 시 점포 면적과 주택 면적을 구분 기재하는 것이 좋음) ▲세입자의 주민등록 등본 ▲인근 주민들의 거주 사실 확인서 ▲기타 세입자가 거주한 사실을 입증할 수 있는 서류 등.지하실의 경우 : 지하실은 실지 사용 용도에 따라 구분하되, 용도가 불분명한 경우에는 주택 면적과 점포 면적의 비율로 안분按分하여 구분한다. 따라서 지하실의 일부 또는 전부를 세입자가 주거용으로 사용했다면 이를 적극 입증해야 한다.계단의 경우 : 통상 계단에 대하여 별로 관심을 두지 않으나 위와 같이 주택 면적과 상가 등의 면적이 비슷한 경우에는 계단실에도 관심을 기울여야 한다. 계단실도 다른 시설물처럼 실지 사용 용도에 따라 구분하되 용도가 불분명한 경우에는 주택 면적과 상가 등의 면적 비율로 안분 계산한다. 예를 들어 1층은 상가고 2층은 주택 겸용 건물로 2층 전용 계단이 1층에 설치된 경우 1층 중 그 계단 부분은 1층으로 본다. 위 사례의 경우도 3, 4층 주택으로 올라가기 위해 주택 전용 계단이 2층에 설치된 경우 2층 면적 중 계단 부분은 주택으로 볼 수 있다.또한 지하층의 전부 또는 일부를 세입자의 주거용으로 사용했다면 그 사실을 적극 입증하고 그렇지 못한 경우에는 2층 계단 면적을 주택으로 계산하여 주택 면적이 넓으면 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있다.앞에서 살펴본 양도소득세 절세 테크닉과 반대로 불이익을 받는 경우도 있다. 바로 고가주택을 양도하는 경우이다.고가주택이란 주택 외 여기에 딸린 토지의 양도 당시 실지 거래액의 합계가 6억 원을 초과하는 것을 말한다. 겸용 주택의 1세대 1주택 판정 시 주택 면적이 주택 외의 면적보다 커서 전체를 주택으로 보는 경우에는 주택 외의 부분을 포함한 전체 실거래가액을 가지고 고가주택 여부를 판정한다. 고가주택은 다음과 같은 규제를 받는다.1세대 1주택 적용 배제 : 고가주택을 팔면 1세대 1주택으로 비과세 요건을 갖추었더라도 비과세 규정 혜택을 받지 못한다. 다만 양도가액이 6억 원을 초과하지 않는 부분에 대해서만 비과세한다.실거래가액으로 양도소득세 계산 : 올해부터는 양도소득세를 계산할 때 실제 양도 차익을 기준으로 하는 '실가과세제도'를 전면 시행하고 있다. 즉 실제 소득에 맞게 세금을 부과하는 것이다. 고가주택의 양도소득세는 다음과 같이 계산한다.양도가액 - 필요 경비(취득가액 등) = 양도 차익 - 장기보유특별공제 = 양도 소득·과세되는 고가주택의 양도 차익 =총 양도 차익 ×(양도가액-6억원) / 양도가액·과세되는 고가주택에 적용할 장기보유특별공제액=총 장기보유특별공제액 × (양도가액-6억원) / 양도가액참고 예규 : 1세대 1주택인 고가주택을 가진 자가 다른 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 고가주택을 양도할 때에는 일시적 2주택 비과세 특례 규정을 적용하여 6억 원을 초과하는 부분의 양도소득에 대해서만 양도소득세를 과세한다.田

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  2007-09-30