월간 전원주택라이프

펜션 성공 노하우 ③ 관광 건축으로 바라본 펜션 건축과 창업 관광 건축이란 펜션의 설계와 시공이 아닌 펜션을 상품이란 개념에서 접근한 마케팅을 다룬다. 설계와 시공은 상식의 범주에 들어간다. 설계가 정확하다면 시공은 부실 업체가 아닌 이상 무리 없이 진행된다. 오히려 펜션은 어떻게 만들까보다 무엇을 만들까를 고민해야 한다. 소비자의 필요와 욕구를 파악해 가장 잘 팔릴 수 있는 상품이 무엇인가를 고민하는 것이 펜션 마케팅의 핵심이다. 어떻게 하면 기존 펜션과 차별화한 가치, 합리적인 투자, 적정한 가격을 책정해 잘 팔릴 수 있는 상품을 만들 수 있을지 연구하는 것이 중요하다._본문 중에서 글 전용환<㈜ 한국펜션 마케팅 팀장> 사진 월간 전원주택라이프 DB 전용환 글쓴이 전용환 님은 현재 펜션 건축 전문 회사 ㈜한국펜션에서 마케팅 팀장을 맡고 있다. 〈펜션산업신문>에 칼럼을 연재했으며, 전남도청 농어촌민박 강의와 각 지자체 농어촌센터에서 펜션 창업 과정 교육을 진행하고 있다. 010-6779-6909 ein6909@naver.com 연재순서 Ⅰ 펜션의 새로운 정의와 시장 현황 Ⅱ 펜션 사업의 타당성 검토 방법과 예산 수립 Ⅲ 관광 건축으로 바라본 펜션 건축과 창업 Ⅳ 수익형 펜션의 인테리어 방법 Ⅴ 펜션 마케팅 전략 Ⅵ 펜션 비즈니스와 시장 전망 공포의 근원_이해 부족 펜션은 일반 숙박업소와 달리 실시간 예약이라는 독특한 시스템을 갖고 있다. 지난호에 설명한 바와 같이 펜션 비즈니스는 온라인을 통해 자신의 상품을 홍보하고 판매하는 사업이다. 그래서 국내 펜션은 대부분 실시간 예약 시스템을 운영한다. 펜션 비즈니스 과정에서 생기는 갈등과 문제는 대부분 실시간 예약 때문에 발생한다. 광고비용의 기하급수적인 증가는 이웃한 펜션의 실시간 예약과 자신의 펜션을 비교하면서 시작됐고, 신규 창업 펜션의 무분별한 과잉투자 역시 실시간 예약에서 원인을 찾을 수 있다. 가장 심각한 폐해는 실시간 예약이 보는 이로 하여금 단순한 예약률 수치 이상을 뛰어넘는 공포와 불안감을 주는 데 있다. 자신이 운영하는 펜션보다 이웃 펜션의 예약률이 높을 때에 부러움이나 시기심 이상의 강렬한 두려움과 공포를 느낀다. 경쟁에서 뒤떨어진다는 공포는 조급함을 불러오고 이성적이지 못한 판단을 내리게 한다. 예비 펜션 창업자들에겐 자신이 계획한 구상에 대한 조바심과 더불어 판단에 대한 확신을 흐리게 한다. 예약률이 높은 펜션들과 자신이 생각하는 펜션을 비교하게 하고, 본질에서 벗어나 비이성적인 것에 집착하게 한다. 더불어 펜션과 관련한 업체들까지 가세해 실시간 예약을 영업 수단이나 자신들의 주장을 뒷받침하는 근거로 악용하는 사례가 늘어나면서 실시간 예약 자체가 이른바 ‘공포 마케팅’의 무기로까지 이용되곤 한다. 공포는 실체를 알지 못할 때 느끼는 감정이다. 아무리 무서운 영화를 보더라도 어둠 속에 숨어 있던 공포의 실체를 확인하고 나면 아무렇지 않게 즐기게 된다. 결국 기존 펜션 사업자나 예비 창업자들이 느끼는 공포의 원인은 실시간 예약이 주는 압박감이 아니라 펜션 비즈니스에 관한 이해 부족에서 원인을 찾을 수 있다. 기존 펜션 사업자나 예비 창업자들이 느끼는 공포의 원인은 실시간 예약이 주는 압박감이 아니라 펜션 비즈니스에 관한 이해 부족에서 원인을 찾을 수 있다. 공포의 해소_수익에 관한 올바른 이해 관광 건축에서 펜션을 철저한 수익형 목적 건축물로 규정한다. 이는 건물 또는 객실 자체가 건축주의 주거가 아닌 판매를 목적으로 만든 건축물을 뜻한다. 가장 가치 있는 펜션은 잘 만든 펜션이 아니라 수익이 높은 펜션이다. 실시간 예약이 주는 공포를 수익에 대한 개념의 이해로 해소해 보자. 자신이 부러워하고 두려움을 느끼는 펜션의 매출이 1,000원이고, 자신의 매출은 500원이라고 가정해 보자. 1,000원의 매출을 올린 펜션의 투자비용이 900원이고, 자신이 투자한 비용은 300원이라고 한다면, 과연 어느 쪽이 더 높은 수익을 올리고 있는 것일까. 펜션 비즈니스의 세 가지 원칙은 ‘투자 감당성’, ‘회수 가능성’, ‘가치 보존성’에 있다. 투자 감당성이란 투자비용에 대한 회수 가능성을 전제로 한 적정 투자를 이야기한다. 회수 가능성이란 투자비용 대비 효율을 얼마나 높일 수 있는가에 대한 방법론을 말한다. 가치 보존성이란 투자비용을 회수한 후 더 이상의 추가적인 투자 없이 얼마나 오랜 기간 상품 가치와 경쟁력을 유지할 수 있는가를 의미한다. 매출과 수익의 불균형은 이 펜션 비즈니스의 세 가지 원칙이 균형을 이루지 못할 때 발생한다. 실시간 예약률이 높다고 해서 반드시 수익이 높은 것은 아니다. 표면적으로 보이는 예약률을 높이는 방법은 간단하다. 많은 투자를 통해 시설을 고급화하고 객실 요금을 낮추면 예약률을 손쉽게 높일 수 있다. 하지만 수익은 극히 낮아진다. 또한, 남이 갖고 있는 시설과 규모, 자신이 갖고 있는 것과의 차이를 인정해야 한다. 투자 규모가 크고, 시설과 설비가 고급스러운 펜션의 실시간 예약률이 높은 것은 당연하다. 그러나 투자 규모가 크면 회수에 대한 부담감이 높아지고 회수 가능성 역시 낮을 수밖에 없다. 만약 눈에 보이는 실시간 예약률에 대한 부담을 덜어내고자 한다면, 지금 당장 새로운 투자를 통해 리모델링을 한 후 가격을 낮추면 예약률은 손쉽게 올릴 수 있다. 물론 여기에 따르는 투자비용의 회수 문제와 수익의 악화를 감당할 수 있다는 전제하에서 말이다. 결국 실시간 예약이란 상대 평가의 기준이 될 수는 없다. 실시간 예약률만 놓고 우위를 말하는 것은 모순이다. 실시간 예약은 내가 투자한 비용을 얼마만큼 빨리 회수할 수 있을지에 대한 기준으로 바라봐야 한다. 실시간 예약은 실체를 알 수 없는 어둠 속에 숨어 있는 괴물이 아니라 나를 비추는 거울이며, 내가 운영하는 사업의 척도일 뿐이다. 또 하나의 문제_목적과 지향의 혼동 설계가 정확하다면 시공은 부실 업체가 아닌 이상 무리 없이 진행된다. 오히려 펜션은 어떻게 만들까보다 무엇을 만들까를 고민해야 한다. 사람들은 자신이 목적한 바를 실현하기 위해 노력한다. 펜션 비즈니스 역시 마찬가지다. 펜션을 운영하려는 사람의 목적은 당연히 수익을 창출하는 데 있다. 그러나 의외로 많은 사람이 목적을 잃어버리고 실패하는 경우가 많다. 목적한 바를 이뤄내려면 수많은 선택을 해야 한다. 그런데 이따금 목적을 잃고 오로지 자신의 취향이나 기호에 따라 자신이 지향하는 방향으로만 계획을 세워나가곤 한다. 목적과 지향을 혼동하면 실패하고 만다. 펜션은 자신이 살고자 만드는 주거 공간이 아닌 판매를 목적으로 하는 상품이다. 자신의 취향과 기호에 맞는 인테리어와 시설이 반드시 잘 팔릴 수 있다고 확신할 수 있겠는가. 펜션을 이용하는 고객과 자신의 취향과 기호가 동일할까. 판매를 목적으로 하는 상품은 철저하게 소비자의 입장에서 만들어야 한다. 소비자가 원하는 형태, 크기, 시설을 갖춰야 한다. 더불어 소비자가 원하는 가치에 상응하는 가격을 책정해야만 판매가 이뤄진다. 그런데 많은 펜션 사업자가 자신의 기호와 취향에 맞는 펜션을 만든 후 예약률이 오르지 않는 이유를 궁금해한다. 원인은 판매가 목적이 아닌 자신이 지향하는 기호와 취향에 맞는 펜션을 만들었기 때문이다. 목적과 지향을 혼동해서는 안 된다. 차별화는 변화를 통해 이뤄진다. 펜션 시장의 극심한 불황은 시장과 소비자의 필요와 욕구를 충족시키지 못하고 동떨어지기 시작한 것이 원인이다. 어떻게 만들까보다 무엇을 만들까를 고민해야 관광 건축이란 펜션의 설계와 시공이 아닌 펜션을 상품이란 개념에서 접근한 마케팅을 다룬다. 설계와 시공은 상식의 범주에 들어간다. 설계가 정확하다면 시공은 부실 업체가 아닌 이상 무리 없이 진행된다. 오히려 펜션은 어떻게 만들까보다 무엇을 만들까를 고민해야 한다. 소비자의 필요와 욕구를 파악해 가장 잘 팔릴 수 있는 상품이 무엇인가를 고민하는 것이 펜션 마케팅의 핵심이다. 어떻게 하면 기존 펜션과 차별화한 가치, 합리적인 투자, 적정한 가격을 책정해 잘 팔릴 수 있는 상품을 만들 수 있을지 연구하는 것이 중요하다. 하지만 의외로 수없이 많은 펜션 창업자가 가장 먼저 고민하는 것이 설계와 시공업체 선정이다. 그래서 이름난 건축가에게 설계를 의뢰하고, 실적과 평판이 좋은 시공업체를 찾아다닌다. 그러나 건축가와 시공업체는 판매를 책임지지 않는다. 건축물의 완성도와 매출은 별개의 문제다. 또한, 판매는 전적으로 펜션을 운영하는 사람의 몫이다. 건축가와 시공업체가 돈을 벌어주지 못한다. 다만, 펜션 창업자가 구상하는 그림을 현실화해 줄 뿐이다. 튀지 말고 차별화하라 차별화를 실현한 상품만이 시장에서 성공한다. 너무 앞서나간 상품은 소비자를 이해시키기 어렵고 뒤떨어진 상품은 식상하기에 실패한다. 과도한 디자인이나 필요 이상의 기능을 가진 상품 역시 시장에서 살아남기 힘들다. 튀지 말고 차별화하라는 이야기는 소비자의 필요를 정확히 파악해 기존 상품이 갖고 있지 않은 가치를 부여하라는 의미다. 유행하는 트랜드Trend를 무작정 따라가거나, 필요 이상의 시설이나 설비를 통한 고급화만으로 자신의 펜션을 차별화할 수 없다. 풀빌라 펜션이나 모던 펜션이 최근에 가장 유행하는 펜션이라고 이야기하지만, 성공 확률은 10% 미만이다. 호텔급의 시설이나 스파, 개별 수영장과 같은 단순 고급화 전략은 최근 몇 년간 지속되는 경기 불황에서 한계가 분명하다. 갑작스럽게 불어 닥친 캠핑 열풍은 펜션의 가장 큰 위협 중 하나다. 차별화는 변화를 통해 이뤄진다. 펜션 시장의 극심한 불황은 시장과 소비자의 필요와 욕구를 충족시키지 못하고 동떨어지기 시작한 것이 원인이다. 아무리 펜션을 고급화해도 1박에 30만 원이 넘는 숙박료를 지불할 수 있는 수요층이 얼마나 될까. 유행처럼 너도나도 들여놓은 스파나 월풀은 이제 더 이상의 경쟁력을 잃어버리고 냉장고나 TV 같은 기본 시설로 전락하고 말았다. 식상해진 상품은 소비자들에게 외면당한다. 한때 열광하던 제품들이 역사 속으로 사라진 예는 무수히 많다. 그럼에도 끊임없는 변화를 통해 차별화시킨 상품들은 지속적인 판매가 가능한 스테디셀러Steady Seller로 지금도 살아남아 있다. 고급화 전략만으로 눈에 보이는 실시간 예약률을 높일 수는 있다. 그러나 투자비용의 회수와 수익의 관점에서 보면 바람직하지 못하다. 또한, 튀는 아이디어나 자재와 시공 위주의 펜션 건축은 지속적인 경쟁력을 얻는 데 한계가 있다. 핵심은 소비자가 원하는 필요와 욕구를 충족하게 만드는 것이다. 펜션의 차별화는 본질로 돌아가 해답을 찾아야 한다. 펜션은 호텔이나 모텔, 콘도미니엄에 식상한 소비자들의 필요와 욕구로 발전했다. 그런데 역설적으로 지금의 펜션 건축과 인테리어는 오히려 호텔이나 모텔, 콘도미니엄을 닮아가고 있다. 펜션의 차별화는 여행이라는 테마가 주는 감성적인 측면에서 출발해야 한다. ※다음 호에는 펜션의 7가지 요소를 중심으로 차별화된 상품으로 만들 수 있는 펜션 건축과 인테리어에 대해 알아보도록 하겠다.田

▶펜션 시장의 블루오션 or 레드오션수많은 펜션 운영주들이 이제, 펜션 시장은 이른바 레드오션으로 진입했다고 입을 모은다. 이미 몇 년 전부터 시작된 펜션 시장의 불황은 캠핑과 글램핑의 급성장, 소셜커머스에 의한 가격 파괴 등으로 과거의 수익을 올리기 힘들어진 것이 사실이다. 그렇다면 과연 수많은 마케팅 개론서에 등장하는 블루오션과 레드오션이라는 개념은 맞는 것일까?글 전용환 펜션프로젝트팀 로직(Logic ) 대표 카운셀러 010-6779-6909 ein6909@naver.com 사진 월간 전원주택라이프 DB 보통 경제학자들이 마이크로소프트(MS)를 레드오션의 승리자라고 평가한다. 마이크로소프트는 혁신기술이나 제품 생산보다 소비자가 원하는 제품을 발 빠르게 만들어 충성도 높은 고객층을 확대시키는 전략으로 성장해왔다. 애플은 끊임없는 제품 혁신으로 시장을 개척했지만, 마이크로소프트는 자신들의 전문 분야에 소비자가 열광하진 않아도 자사 상품을 꾸준히 내놓으면서 IT 시장의 지배자 역할을 해왔다.펜션 비즈니스 역시 마찬가지다. 블루오션이란 새로운 성장 동력을 찾는 기업에겐 오아시스의 신기루 같은 갈망의 소산일 뿐이다. 즉, 실체를 발견하기 어렵다는 의미다. 아무도 가보지 않았다는 의미는 성공보다 실패할 가능성이 더 큰 시장이란 뜻이다. 여느 사업과 마찬가지로 절대적인 성공이란 없다. 펜션 마케팅 역시 마찬가지다. 불황을 단숨에 해결할 수 있는 비책이란 없다. 다만, 성공할 수 있는 확률을 높여가는 것만이 가능하다. 객관적 성찰을 통한 자신의 문제점을 명확히 파악하고 현실 가능한 부분부터 개선함으로써 실패 확률은 줄이고 성공 가능성을 높여가는 것이다.펜션 시장 전망과 성장 방향성을 설명하기에 앞서 한 가지 미리 언급할 것이 있다. 시장 전망이란 단지 과거와 현재 상황을 통해 미래 상황을 유추해보는 것일 뿐이라는 점이다. 미래는 아무도 모른다. 그러나 불안과 조급함으로 인한 잘못된 선택을 줄여간다면 펜션 시장은 아직 충분히 매력적인 사업인 것은 분명하다. 펜션 마케팅 권력의 이동펜션 시장에서 포털 광고와 소셜커머스 시장 지배는 가히 권력이라 할 만한 위력을 갖고 있다. 펜션 비즈니스는 자영업 규모라는 태생적 한계가 있다. 동원할 수 있는 마케팅 툴(Tool)이 한정돼 있는 것이다. 이처럼 소비자에게 알릴 수 있는 매체가 극히 제한적이다 보니 포털 사이트의 검색 키워드 외엔 폭넓은 마케팅이 어려웠다.포털이 제공하는 광고는 통합 검색을 기준, 대략 10개 남짓이다. 펜션을 보다 널리 알리기 위한 경쟁적인 자리다툼을 이용해 경매 시스템을 도입한 포털 사이트는 펜션들의 절박함을 기반으로 무섭게 수익을 올리고 있다. 그런데 2~3년 전부터 이런 마케팅 시장에 큰 변화가 생겼다. 소셜커머스의 급성장과 펜션의 가격 파괴가 일어나기 시작한 것이다. 펜션 시장의 양적 팽창과 풀빌라 펜션, 모던 펜션이 기업화되면서 소셜커머스를 통한 할인 판매가 새로운 마케팅 방식으로 등장했다. 초기에는 단지 특별기간 동안의 이벤트 행사로 할인 판매가 이루어졌지만, 이마저도 장기적인 펜션 시장의 불황과 맞물려 상시적인 할인 판매로 변모했다. 이제 펜션 마케팅 시장의 권력은 포털 사이트에서 소셜커머스로 넘어가고 있다. 판매율이 높은 펜션의 경우도 할인율은 커지고 있으며, 펜션 수익은 줄어들고 있다. 실제 각 지역 펜션 예약률을 보면, 소수 경쟁력 있는 펜션을 제외하고 일정 예약률을 유지하는 펜션들은 대부분 객실 판매를 전적으로 소셜커머스에 의존하고 있다.오랫동안 펜션 건축과 마케팅에 고민하고 연구했지만 소셜커머스 부분은 당장 해결 방향성을 내놓을 자신이 없다. 오직 펜션 업계의 자정 노력만이 그나마 문제를 풀어갈 수 있는 작은 희망이라 생각한다. 캠핑과 글램핑의 급성장몇 해 전부터 불어닥친 캠핑 열풍은 가히 광풍이라 불릴 만큼 펜션 시장에 큰 위협이 되고 있다. 국내 캠핑 인구는 2011년 100만 명에서 2013년 260만 명으로 2.5배가 늘어났으며, 관련 용품 시장 규모 역시 2013년 기준 약 4,000억 원 시장으로 성장했다. 특히 올해는 캠핑 시설을 갖추고 고객에게 빌려주는 글램핑 시장이 활발하게 성장하고 있다.캠핑과 글램핑의 성장 배경에는 펜션의 책임 역시 크다. 캠핑과 글램핑은 새로운 산업의 등장이 아니다. 본래 펜션이 가지고 있던 기능을 대신하고 있는 것이다. 펜션은 호텔의 경직성, 모텔에 대한 부정적 인식, 콘도미니엄의 한계를 극복하고자 출발했다. 그러나 비수기 주중 예약률을 높이기 위한 커플 위주의 편향된 성장을 지속하면서 가족단위 고객 수요를 캠핑과 글램핑에 뺏겨버렸다. 점점 한쪽으로 치우쳐버린 펜션 시장은 결국 커플 고객이라는 한정된 수요를 놓고 경쟁하게 됐고, 부익부 빈익빈 현상은 더욱 고착화됐다. 어쩌면 이런 기형적인 시장 환경이 펜션 시장을 소위 레드오션으로 만들어 버린 것일지도 모른다. 대안 없는 사회와 펜션의 지속적 양적 팽창기존 펜션 운영주들은 불황에 몸서리치고 있지만, 조기 퇴직과 함께 사회로 내몰린 중장년층들의 어쩔 수 없는 창업 상황은 펜션을 지속적으로 만들어내고 있다. 심각한 것은 기존 펜션의 불황과 신규 창업자의 불안감이 더해져 펜션이 갈수록 대규모, 고급화되고 있다는 점이다. 시장의 명확한 이해 없이 많은 업체의 이른바 ‘공포 마케팅’으로 만들어지는 펜션은 커플 위주의 모던이나 풀빌라 펜션으로 치우쳐있다. 투자 규모 역시 갈수록 높아져 이제 10억은 물론, 심지어 50억 이상 투자된 펜션도 흔히 볼 수 있게 됐다.이런 현상을 관련 업체 탓으로만 돌릴 수는 없다고 본다. 물론 소위 전문가라 불리는 업체들의 그릇된 행태도 문제지만, 펜션의 명확한 이해 없이 무분별한 투자를 서슴지 않는 펜션 창업자의 잘못도 크다고 본다. 몇 차례 언급했지만 펜션은 시작부터 매출의 한계를 안고하는 사업이다. 아무리 많은 투자와 노력을 기울여도 결국 펜션은 보유하고 있는 객실과 요금의 총합계 이상의 매출을 기대할 수 없다. 펜션을 통해 해외로 진출을 할 것인가? 아니면 펜션을 주식시장에 상장할 생각이라도 갖고 있는지 의문이다.펜션은 펜션답게 만들어 펜션답게 운영해야 한다. 가용자산의 일부를 짜임새 있게 투자해 시장 상황에 따라 부침이 크지 않게 만드는 것이 현명하다. 즉, 펜션 운영주 본인이 감당할 수 있는 규모로 만들어 알차게 운영하는 것이 바람직하다. 고객을 접객하는 과정은 매우 어려운 일이다. 특히 커플 고객의 경우는 더욱 까다롭다. 능력 이상의 규모를 키우면, 광고 부담, 운영의 어려움 등으로 펜션에 얽매이게 된다. 노년을 아름답게 보내기보다는 일의 노예가 된다. 현명한 투자, 현명한 운영만이 지치지 않고 펜션 사업을 영위할 수 있는 원동력이 될 수 있다. 펜션 비즈니스, 해결책이 아닌 확률의 문제펜션 비즈니스를 단숨에 성공시킬 수 있는 획기적인 해결책이란 존재하지 않는다. 이제 펜션 시장은 여느 산업과 마찬가지로 시장 안정기에 접어들었다. 시장이 형성되던 초기 시장에서 누렸던 활황을 기대하기는 어렵다. 이미 수요에 비해 공급이 초과돼 버렸기 때문이다. 국내 펜션 시장은 기형적 성장과 소비자 니즈에 적절히 대응 못했기에 어려움을 겪고 있는 것이다. 블루오션에 대한 환상이나 레드오션에 대한 불안은 소비자가 아닌 펜션 운영주들이 만들어낸 실체 없는 허상일 뿐이다. 이제 남은 것은 현명한 선택을 통해 실패 확률은 줄이고, 성공 확률을 높이는 노력을 기울이는 것이다. 우선 시장을 폭넓게 보면서 명확한 목표를 정해야 한다. 펜션 마케팅의 핵심은 실현 가능한 목표를 설정해 알맞은 전략을 세우는 것이다. 펜션을 투기의 대상으로 삼거나 큰 돈을 벌 수 있다는 환상만 버린다면, 아직 펜션으로 성공할 가능성은 무궁무진하다고 본다. 과잉투자를 줄이고, 틈새시장을 찾아 올바른 선택을 할 수 있다면, 펜션은 아직도 여타 자영업에 비해 충분히 매력적이다.결국 펜션 비즈니스의 최종 목표는 펜션의 본질을 파악하고 펜션 본연의 가치를 찾는데 있다. 일단 운영주의 일상이 고단하지 않아야 고객과의 진정한 소통이 가능해진다. 남을 의식하기보다 내가 갖고 있는 펜션의 가치를 높여야 한다. 소비자들이 원하는 펜션은 호텔의 호화로움이나 모텔의 음습함이 아니다. 일상에서 느끼지 못했던 새로운 감성을 찾는 것에 펜션 고유의 가치가 있다. 유니크한 감성은 고가 자재나 시설이 아닌 운영주만의 독특한 안목에서 비롯된다. 그런 고유 색상이 확실할 때 펜션 시장은 활기를 되찾을 것이다. 그동안 펜션과 관련된 미흡한 글들을 소중한 지면에 실어주신 전원주택라이프 관계자 여러분께 감사드리며, 펜션을 운영하고 계시는 분들과 예비 창업자분들의 성공을 기원하면서 연재를 마칩니다. 또 다른 기회가 주어진다면 펜션과 관련된 보다 많은 이야기를 나누었으면 합니다. 전원주택라이프 더 보기 www.countryhome.co.kr잡지구독 신청 www.countryhome.co.kr:454/shop/subscription.asp

▶관광 건축으로 바라본 펜션 건축과 창업관광 건축이란 펜션의 설계와 시공이 아닌 펜션을 상품이란 개념에서 접근한 마케팅을 다룬다. 설계와 시공은 상식의 범주에 들어간다. 설계가 정확하다면 시공은 부실 업체가 아닌 이상 무리 없이 진행된다. 오히려 펜션은 어떻게 만들까 보다 무엇을 만들까를 고민해야 한다. 소비자의 필요와 욕구를 파악해 가장 잘 팔릴 수 있는 상품이 무엇인가를 고민하는 것이 펜션 마케팅의 핵심이다. 어떻게 하면 기존 펜션과 차별화한 가치, 합리적인 투자, 적정한 가격을 책정해 잘 팔릴 수 있는 상품을 만들 수 있을지 연구하는 것이 중요하다._본문 중에서 글 전용환 펜션프로젝트팀 로직(Logic ) 대표 카운셀러 010-6779-6909 ein6909@naver.com 사진 월간 전원주택라이프 DB 공포의 근원_이해 부족펜션은 일반 숙박업소와 달리 실시간 예약이라는 독특한 시스템을 갖고 있다. 지난호에 설명한 바와 같이 펜션 비즈니스는 온라인을 통해 자신의 상품을 홍보하고 판매하는 사업이다. 그래서 국내 펜션은 대부분 실시간 예약 시스템을 운영한다.펜션 비즈니스 과정에서 생기는 갈등과 문제는 대부분 실시간 예약 때문에 발생한다. 광고비 용의 기하급수적인 증가는 이웃한 펜션의 실시간 예약과 자신의 펜션을 비교하면서 시작됐고, 신규 창업 펜션의 무분별한 과잉투자 역시 실시간 예약에서 원인을 찾을 수 있다. 가장 심각한 폐해는 실시간 예약이 보는 이로 하여금 단순한 예약률 수치 이상을 뛰어넘는 공포와 불안감을 주는 데 있다. 자신이 운영하는 펜션보다 이웃 펜션의 예약률이 높을 때에 부러움이나 시기심 이상의 강렬한 두려움과 공포를 느낀다. 경쟁에서 뒤떨어진다는 공포는 조급함을 불러오고 이성적이지 못한 판단을 내리게 한다.예비 펜션 창업자들에겐 자신이 계획한 구상에 대한 조바심과 더불어 판단에 대한 확신을 흐리게 한다. 예약률이 높은 펜션들과 자신이 생각하는 펜션을 비교하게 하고, 본질에서 벗어나 비이성적인 것에 집착하게 한다. 더불어 펜션과 관련한 업체들까지 가세해 실시간 예약을 영업 수단이나 자신들의 주장을 뒷받침하는 근거로 악용하는 사례가 늘어나면서 실시간 예약 자체가 이른바 ‘공포 마케팅’의 무기로까지 이용되곤 한다. 공포는 실체를 알지 못할 때 느끼는 감정이다. 아무리 무서운 영화를 보더라도 어둠 속에 숨어 있던 공포의 실체를 확인하고 나면 아무렇지 않게 즐기게 된다. 결국 기존 펜션 사업자나 예비 창업자들이 느끼는 공포의 원인은 실시간 예약이 주는 압박감이 아니라 펜션 비즈니스에 관한 이해 부족에서 원인을 찾을 수 있다. 설계가 정확하다면 시공은 부실 업체가 아닌 이상 무리 없이 진행된다. 오히려 펜션은 어떻게 만들까 보다 무엇을 만들까를 고민해야 한다. 공포의 해소_수익에 관한 올바른 이해관광 건축에서 펜션을 철저한 수익형 목적 건축물로 규정한다. 이는 건물 또는 객실 자체가 건축주의 주거가 아닌 판매를 목적으로 만든 건축물을 뜻한다. 가장 가치 있는 펜션은 잘 만든 펜션이 아니라 수익이 높은 펜션이다.실시간 예약이 주는 공포를 수익에 대한 개념의 이해로 해소해 보자. 자신이 부러워하고 두려움을 느끼는 펜션의 매출이 1,000원이고, 자신의 매출은 500원이라고 가정해 보자. 1,000원의 매출을 올린 펜션의 투자비용이 900원이고, 자신이 투자한 비용은 300원이라고 한다면, 과연 어느 쪽이 더 높은 수익을 올리고 있는 것일까.펜션 비즈니스의 세 가지 원칙은 ‘투자 감당성’, ‘회수 가능성’, ‘가치 보존성’에 있다. 투자 감당성이란 투자비용에 대한 회수 가능성을 전제로 한 적정 투자를 이야기한다. 회수 가능성이란 투자비용 대비 효율을 얼마나 높일 수 있는가에 대한 방법론을 말한다. 가치 보존성이란 투자비용을 회수한 후 더 이상의 추가적인 투자 없이 얼마나 오랜 기간 상품 가치와 경쟁력을 유지할 수 있는가를 의미한다. 매출과 수익의 불균형은 이 펜션 비즈니스의 세 가지 원칙이 균형을 이루지 못할 때 발생한다.실시간 예약률이 높다고 해서 반드시 수익이 높은 것은 아니다. 표면적으로 보이는 예약률을 높이는 방법은 간단하다. 많은 투자를 통해 시설을 고급화하고 객실 요금을 낮추면 예약률을 손쉽게 높일 수 있다. 하지만 수익은 극히 낮아진다. 또한, 남이 갖고 있는 시설과 규모, 자신이 갖고 있는 것과의 차이를 인정해야 한다. 투자 규모가 크고, 시설과 설비가 고급스러운 펜션의 실시간 예약률이 높은 것은 당연하다. 그러나 투자 규모가 크면 회수에 대한 부담감이 높아지고 회수 가능성 역시 낮을 수밖에 없다. 만약 눈에 보이는 실시간 예약률에 대한 부담을 덜어내고자 한다면, 지금 당장 새로운 투자를 통해 리모델링을 한 후 가격을 낮추면 예약률은 손쉽게 올릴 수 있다. 물론 여기에 따르는 투자비용의 회수 문제와 수익의 악화를 감당할 수 있다는 전제하에서 말이다.결국 실시간 예약이란 상대 평가의 기준이 될 수는 없다. 실시간 예약률만 놓고 우위를 말하는 것은 모순이다. 실시간 예약은 내가 투자한 비용을 얼마만큼 빨리 회수할 수 있을지에 대한 기준으로 바라봐야 한다. 실시간 예약은 실체를 알 수 없는 어둠 속에 숨어 있는 괴물이 아니라 나를 비추는 거울이며, 내가 운영하는 사업의 척도일 뿐이다. 기존 펜션 사업자나 예비 창업자들이 느끼는 공포의 원인은 실시간 예약이 주는 압박감이 아니라 펜션 비즈니스에 관한 이해 부족에서 원인을 찾을 수 있다. 또 하나의 문제_목적과 지향의 혼동사람들은 자신이 목적한 바를 실현하기 위해 노력한다. 펜션 비즈니스 역시 마찬가지다. 펜션을 운영하려는 사람의 목적은 당연히 수익을 창출하는 데 있다. 그러나 의외로 많은 사람이 목적을 잃어버리고 실패하는 경우가 많다. 목적한 바를 이뤄내려면 수많은 선택을 해야 한다. 그런데 이따금 목적을 잃고 오로지 자신의 취향이나 기호에 따라 자신이 지향하는 방향으로만 계획을 세워나가곤 한다.목적과 지향을 혼동하면 실패하고 만다. 펜션은 자신이 살고자 만드는 주거 공간이 아닌 판매를 목적으로 하는 상품이다. 자신의 취향과 기호에 맞는 인테리어와 시설이 반드시 잘 팔릴 수 있다고 확신할 수 있겠는가. 펜션을 이용하는 고객과 자신의 취향과 기호가 동일할까. 판매를 목적으로 하는 상품은 철저하게 소비자의 입장에서 만들어야 한다. 소비자가 원하는 형태, 크기, 시설을 갖춰야 한다. 더불어 소비자가 원하는 가치에 상응하는 가격을 책정해야만 판매가 이뤄진다.그런데 많은 펜션 사업자가 자신의 기호와 취향에 맞는 펜션을 만든 후 예약률이 오르지 않는 이유를 궁금해한다. 원인은 판매가 목적이 아닌 자신이 지향하는 기호와 취향에 맞는 펜션을 만들었기 때문이다. 목적과 지향을 혼동해서는 안 된다. 차별화는 변화를 통해 이뤄진다. 펜션 시장의 극심한 불황은 시장과 소비자의 필요와 욕구를 충족시키지 못하고 동떨어지기 시작한 것이 원인이다. 어떻게 만들까 보다 무엇을 만들까를 고민해야관광 건축이란 펜션의 설계와 시공이 아닌 펜션을 상품이란 개념에서 접근한 마케팅을 다룬다. 설계와 시공은 상식의 범주에 들어간다. 설계가 정확하다면 시공은 부실 업체가 아닌 이상 무리 없이 진행된다. 오히려 펜션은 어떻게 만들까 보다 무엇을 만들까를 고민해야 한다.소비자의 필요와 욕구를 파악해 가장 잘 팔릴 수 있는 상품이 무엇인가를 고민하는 것이 펜션 마케팅의 핵심이다. 어떻게 하면 기존 펜션과 차별화한 가치, 합리적인 투자, 적정한 가격을 책정해 잘 팔릴 수 있는 상품을 만들 수 있을지 연구하는 것이 중요하다.하지만 의외로 수없이 많은 펜션 창업자가 가장 먼저 고민하는 것이 설계와 시공업체 선정이다. 그래서 이름난 건축가에게 설계를 의뢰하고, 실적과 평판이 좋은 시공업체를 찾아다닌다. 그러나 건축가와 시공업체는 판매를 책임지지 않는다. 건축물의 완성도와 매출은 별개의 문제다. 또한, 판매는 전적으로 펜션을 운영하는 사람의 몫이다. 건축가와 시공업체가 돈을 벌어주지 못한다. 다만, 펜션 창업자가 구상하는 그림을 현실화해 줄 뿐이다. 튀지 말고 차별화하라차별화를 실현한 상품만이 시장에서 성공한다. 너무 앞서나간 상품은 소비자를 이해시키기 어렵고 뒤떨어진 상품은 식상하기에 실패한다. 과도한 디자인이나 필요 이상의 기능을 가진 상품 역시 시장에서 살아남기 힘들다. 튀지 말고 차별화하라는 이야기는 소비자의 필요를 정확히 파악해 기존 상품이 갖고 있지 않은 가치를 부여하라는 의미다.유행하는 트렌드 Trend를 무작정 따라가거나, 필요 이상의 시설이나 설비를 통한 고급화만으로 자신의 펜션을 차별화할 수 없다. 풀빌라 펜션이나 모던 펜션이 최근에 가장 유행하는 펜션이라고 이야기하지만, 성공 확률은 10% 미만이다. 호텔급의 시설이나 스파, 개별 수영장과 같은 단순 고급화 전략은 최근 몇 년간 지속되는 경기 불황에서 한계가 분명하다. 갑작스럽게 불어닥친 캠핑 열풍은 펜션의 가장 큰 위협 중 하나다.차별화는 변화를 통해 이뤄진다. 펜션 시장의 극심한 불황은 시장과 소비자의 필요와 욕구를 충족시키지 못하고 동떨어지기 시작한 것이 원인이다. 아무리 펜션을 고급화해도 1박에 30만 원이 넘는 숙박료를 지불할 수 있는 수요층이 얼마나 될까. 유행처럼 너도나도 들여놓은 스파나 월풀은 이제 더 이상의 경쟁력을 잃어버리고 냉장고나 TV 같은 기본 시설로 전락하고 말았다. 식상해진 상품은 소비자들에게 외면당한다. 한때 열광하던 제품들이 역사 속으로 사라진 예는 무수히 많다. 그럼에도 끊임없는 변화를 통해 차별화시킨 상품들은 지속적인 판매가 가능한 스테디셀러 Steady Seller로 지금도 살아남아 있다.고급화 전략만으로 눈에 보이는 실시간 예약률을 높일 수는 있다. 그러나 투자비용의 회수와 수익의 관점에서 보면 바람직하지 못하다. 또한, 튀는 아이디어나 자재와 시공 위주의 펜션 건축은 지속적인 경쟁력을 얻는 데 한계가 있다. 핵심은 소비자가 원하는 필요와 욕구를 충족하게 만드는 것이다.펜션의 차별화는 본질로 돌아가 해답을 찾아야 한다. 펜션은 호텔이나 모텔, 콘도미니엄에 식상한 소비자들의 필요와 욕구로 발전했다. 그런데 역설적으로 지금의 펜션 건축과 인테리어는 오히려 호텔이나 모텔, 콘도미니엄을 닮아가고 있다. 펜션의 차별화는 여행이라는 테마가 주는 감성적인 측면에서 출발해야 한다.※다음 호에는 펜션의 7가지 요소를 중심으로 차별화된 상품으로 만들 수 있는 펜션 건축과 인테리어에 대해 알아보도록 하겠다. 전원주택라이프 더 보기 www.countryhome.co.kr잡지구독 신청 www.countryhome.co.kr:454/shop/subscription.asp

쌀과 목화·누에고치의 생산이 많아 예부터 삼백三白지방으로 불린 전라남도(이하 전남). 어디에서나 만날 수 있는 풍부한 햇볕과 건강한 흙, 공기는 이곳을 생명력 넘치는 땅으로 만들었다. 기계와 도시숲, 인공조명 속에 사는 도시민들이 전남에 마음이 끌리는 것은 당연할 것이다. 항상 웃으며 반겨주는 어머니같이, 전남은 오는 사람을 끌어안는 너그러운 곳이다. 연평균 기온 14도의 온난한 기후와 영산강과 섬진강이 만들어내는 비옥한 평야, 2,200여 개의 섬과 갯벌이 ‘어서 오라’며 손짓한다.정리 김수진자료 협조전라남도 귀농어 귀촌 종합지원센터 1577-1425 http://jnfarm.jeonnam.go.kr농림 수산 식품교육 문화 정보원 044-861-8889 www.agriedu.net완주군청 063-290-2114 www.wanju.go.kr 땅과 바다를 따르니 지갑도 ‘두둑’귀농귀촌을 한 자신의 삶을 잠시 상상을 해보자. 새벽녘 넓은 들녘에서 맡아지는 풀 냄새와 높은 하늘, 맑은 계곡, 푸른 바다 등이 떠오를 것이다. 그렇다. 깨끗한 자연은 귀농귀촌의 기본이다.청정한 자연환경은 전남의 가장 큰 자랑거리다. 전남 31개소 평균 산소 음이온 수치는 1,736개/㎤로 수도권 200개/㎤에 비해 8배 많은 수준이다. 반면 공기 중 유해 중금속량은 수도권의 30분의 1에 불과하다. 수질도 최고 수준이다. 면역력 증강과 항산화, 생리 활성에 도움을 주는 미네랄과 게르마늄, 셀레늄 함유가 많은 것. 풍부한 일조량도 주목할 만한데 평균 일조시간은 2,138.9로 전국 평균(2,122.5시간)보다 높다.이러한 천혜의 자연환경은 자연스레 관련 농어업 발전을 끌어냈다. 전남은 2016년 현재 전국 최고의 친환경 농어업 산업 수준을 자랑한다. 친환경 농산물 인증면적만 전국의 49%를 차지할 정도. 그뿐만 아니라 친환경 축산물 인증농가(2,344호)와 친환경 수산물 인증면적(2,968ha)도 각각 전국에서 가장 높은 수준이다. 여기에 재배면적으로 전국 1위를 차지하는 작물 수도 무화과(92%), 유자(85%), 매실(56%), 참다래(56%), 양파(51%), 녹차(46%) 등 15개에 이른다.친환경 농수산물에 대한 도시민의 니즈가 높아지는 요즘, 전남의 이러한 특색은 억대 고소득 농어업인의 증가로 이어졌다. 2011년 2,753명이었던 억대 고소득 농어업인 수는 2012년(3,400명), 2013년(4,065명), 2014년(4,213명), 2015년(4,327명) 매년 꾸준히 늘어나고 있다. 물론 자신만의 노하우를 바탕으로 뼈를 깎는 노력을 통해 이뤄낸 성과겠지만, 그 성공에는 깨끗한 자연이 기반을 뒀었다고 모두들 입을 모은다. 토지는 저렴하게, 지원은 팍팍!성공적인 귀농귀촌을 좌우하는 요소 중 하나가 바로 돈! 아무리 도시에서보다 생활비가 적게 든다고들 하지만 초창기 정착하는데 토지와 주택 구입, 농어업 시설 마련 등에 큰 비용이 든다. 여기에 안정적인 수입원이 없는 이라면 더욱 힘껏 허리띠를 졸라매야 한다. 강호가도江湖歌道를 꿈꾸며 내려왔다 해도 귀농귀촌은 지갑 사정에 따라 지속 여부가 달라질 수 있는 눈앞의 현실이다. 최대한 아낄 수 있는 만큼 아껴야 하는 것은 당연지사다.저렴한 토지 가격은 전남의 매력 중 하나다. 전국 평균 토지가의 30% 수준으로 비용 부담을 덜 수 있는 것. 한국농어촌공사 자료에 따르면 농지 실거래가는 m2 당 1만 5,327원으로 전국 평균 4만 9,501원에 비해 무척 저렴한 수준이다. 열정은 있지만 자금이 다소 부족한 이들에게 전남은 적격지인 셈.각종 귀농 지원정책도 푸짐하게 마련돼 있다. 창업 자금 지원정책에 따르면 농어촌진흥 기금으로 농업인 개인에게 연리 1%, 2년 거치 3년 상환으로 1억 원 이내 지원(법인일 경우 2억 원 이내) 한다. 귀농인의 경우, 농업창업 자금을 받을 수 있는데 5년 거치 10년 상환으로 3억 원 이내 연리 2% 지원받을 수 있다. 이때 전국 최초로 창업 자금 융자 시 이자 2% 중 1%(2억 원 이내, 최대 3년)를 지원하니 놓치지 말고 혜택받자.농가주택을 구입하거나 신축할 때도 전남이 ‘화끈’하게 지원한다. 150㎡ 이하 주택을 짓는 귀농인에게 5년 거치 10년 상환으로 연리 2%로 5천만 원 이내로 지원한다. 여기에 지역별 각종 지원책이 마련돼 있어 다양한 혜택을 얻을 수 있다. 보다 자세한 지원내용은 전남 귀농귀촌 센터와 각 군 귀농귀촌 관련 정책과에 문의하면 된다. 전남이 ‘하태핫해!’ 청년이 모인다귀농귀촌을 은퇴한 50·60대를 위한 것으로만 생각한다면 오산. 2015년 귀농귀촌 관련 통계에 따르면 귀촌인 평균연령은 40.3세였다. 전년 40.5세보다 0.2세 감소한 수치로 매년 귀농귀촌인의 연령대는 젊어지고 있다. 젊은이들의 농촌행이 매년 늘어나고 있다. 장기 불황으로 인한 취업난으로 어쩔 수 없이 선택하는 이들도 있지만 많은 수가 농촌을 새로운 도전의 장으로 보고 귀농을 결심한다.특히 전남은 30·40대 귀농인이 도전하기 좋은 곳이다. 저렴한 토지 비용과 지원책 덕분이다. 실제로 전남 영암군의 경우 지난해 많은 청년들이 귀농하기도 해 깜짝 주목을 받았다. 이에 대해 영암군 관계자는 “명확한 분석 결과가 아직 나오진 않았지만, 젊은 귀농인 증가에는 저렴한 토지 가격과 더불어 청년 맞춤형 제도가 주요 증가 원인일 듯하다"라고 밝혔다.매월 120만 원이 꼬박꼬박 전남의 청년 맞춤형 귀농귀촌 제도를 살펴보면, 가장 먼저 월급처럼 나오는 지원금이 눈에 띈다. 39세 이하 신규 농산업 창업 예정자(영농경력 3년 이내)를 대상으로 ‘청년 농산업 창업 경진대회’에서 선발된 이에게 창업 안정자금 월 120만 원을 최대 2년간 지급한다. 안정적인 수입원이 없다는 점이 귀농귀촌에 가장 큰 리스크로 손꼽히는 만큼 해당 안정자금은 큰 도움이 될 것 상기 문장은 제도 변경으로 바로 잡습니다----------------------------------------------------------------------본제도는 중앙정부에서 농촌 창업에 나서는 청년에게 지원금을 주어 지속적으로 농업에 종사하도록 유도하기 위한 ‘청년농산업창업지원사업’으로, 전남도청에선 이를 2016년 신규 사업으로 “▸ 지원대상 : 만 18~39세 영농경력 3년 이내 신규 영농 창업(예정)자 ▸ 사 업 량 : 60명(예정) ▸ 지원내용 : 영농 신규 창업자로서 「청년농산업 창업 경진대회」를 통해 선발된 자에게 창업안정자금 월 120만 원을 최대 2년간 지급” 이라고 밝힌 바 있습니다. 이 사업에 관심 있는 분들은 여타 매스컴을 통해 “청년농산업창업지원사업 지원금 반토막 나다”라는 기사를 접했을 줄 압니다. 이와 관련해 전남도청 농업기술원에 문의한 결과 “월 120만 원은 중앙정부 지원금 80만 원에 전남도청 지원금 40만 원을 합한 금액”이며 “전남도는 2016년 하반기에 조례를 개정해 기존 지원금을 교육비 및 영농 자재 구입비로 전환해 지급하고 있다”고 밝혔습니다. 이에 전남도의 ‘청년농산업창업지원사업’ 조례가 변경된 것을 확인하지 않고, 콘텐츠를 올린 점 진심으로 사과드립니다.여러분의 질타를 겸허히 받아드리며 앞으로 팩트 체크에 만전을 기울이겠습니다.-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------농고·농대생, 월급 받으며 농업 배운다 농고, 농대생을 위한 창업인턴제도 주목할 만하다. 영농기술과 품질관리, 마케팅 등 단계별 기술을 선도농가에서 배울 수 있는 인턴 실습이 바로 그것. 39세 이하의 농대와 농고 휴학생, 졸업생(5년 이내)을 대상으로 시군 선정위원회 심의를 통해 선발된 이에게 연수 기간(평균 10개월) 동안 월 120만 원을 지급한다.농기계, 하우스도 팍팍 각 지역에서도 젊은 귀농귀촌인을 유치하기 위해 노력 중이다. 지역의 활력을 살리고 농어촌의 장기적 발전을 위해서 ‘젊은 피 수혈’은 필수이기 때문이다. 대표적으로 나주시에서는 39세 이하 청년 귀농인을 대상으로 농기계와 편의장비, 농작업 도구 등을 1천만 원 이내(보조 50%, 자부담 50%)로 지원한다.또한, 고흥군에서는 40세 미만 귀농인(단, 신규 농업인)에게 시설 하우스 500평 이상을 임대 지원한다. 이 밖에도 다른 시군에서도 청년을 위한 각종 맞춤형 지원책이 마련돼 있으니 농촌에 미래가 있다고 생각하는 청년이라면 한번 주목해보자. 잠깐! 아이를 위한 농촌유학깨끗한 자연에서 배우는 인성교육에 관심이 있는 부모라면 주목하자. 전남에는 농촌유학 프로그램이 개설돼 있다. 아이들의 감성을 키우고 창의성, 자립심을 길러주며 몸과 마음의 건강을 살리는 농촌유학에 대해 알아봤다.전남에서 농촌유학을 이렇게 지원해요지원 농촌유학 장려 장학금, 생활교사 인건비 및 프로그램 개발, 보험 가입비 등 지원함.프로그램 지역 역사탐방, 독서 프로그램, 세시풍속 전통문화 배우기, 농촌체험(고구마 수확, 텃밭 가꾸기), 국토순례 등 유학비(체류): 월 25만 원 지원(강진 옴냇골 산촌유학센터에 한함) INTERVIEW “귀농귀촌의 A부터 Z까지 책임지겠습니다!”전라남도 귀농어 귀촌 종합지원센터장 김호혁 안녕하십니까! 전라남도 귀 농어·귀촌 종합지원센터장 김호혁입니다. 21세기 한국 사회의 큰 특징 중의 하나가 바로 귀농, 귀어, 귀촌의 증가입니다. 베이비붐 세대 은퇴와 웰빙 수요 확대 등으로 전국적으로 가히 혁명적 변화라 할 만큼 엄청난 수가 농어촌으로 이주하고 있습니다. 귀농, 귀어, 귀촌의 증가는 인구 감소와 고령화로 경제인구가 감소하고 있는 농어촌에 안정적으로 젊은 인력을 채워주어 농어업 경쟁력을 강화하고, 침체한 농어촌의 활력을 증진하고 있습니다. 이에 우리 전라남도에서는 민선 6기 출범과 동시에 ‘청년이 돌아오는 전남, 농업·농촌과 인구 200만 명 회복’을 위해 ‘전라남도 귀농어·귀촌 종합지원센터’를 개소하고 귀농, 귀어, 귀촌인 유치에 적극 노력하고 있습니다.우리 센터에서는 상담 전용 전화(1577-1425)와 홈페이지(http://jnfarm.jeonnam.go.kr)를 설치·운영하여 농가주택·농지 등 매매·임대정보, 귀농 농업창업 자금 및 주택구입비 융자 등의 정보 제공을 통한 맞춤형 상담 서비스를 제공하고 있으며, 귀농인 모임 지원, 귀농귀촌인 소양교육과 작물 재배교육 실시하고 있습니다. 또한, 각종 귀농귀촌 박람회에 참가, 기업, 기관을 방문하여 설명회를 개최하는 등 우리 도의 비교우위 자연환경과 우수한 영농조건 등을 홍보하고 적극적인 유치활동을 펼치고 있습니다.우리 센터에서는 수요자 맞춤형 종합 상담과 수도권 유치, 홍보 활동을 강화해 나갈 것입니다. 또한, 귀농귀촌 초기에 영농기술 습득 또는 농촌 생활을 체험할 수 있는 공간을 조성해 제공하고, 귀농귀촌인의 교류와 소통을 위한 네트워크 구축 지원, 창업 자금 융자 홍보 강화 및 이자 차액 보전, 농업경영 컨설팅 지원 등 귀농귀촌인의 안정적 정착 지원을 강화하겠습니다.귀농·어, 귀촌을 생각하신다면 주저 없이 전남으로 오십시오. 여러분의 성공적인 정착을 위해 전라남도가 늘 함께 하겠습니다. 감사합니다. INTERVIEW Return to the farm & rural people’s story“젊은 저에게 전남은 ‘황금씨앗’ 그 자체죠!”영암군 청년 농부 / 고건 블로그 http://make5ne.blog.me/220717516985경기도 한 식품회사에서 성실히 일하던 청년이 지난 2012년 고향인 전남 영암군으로 향했다. 도시에는 진지하게 사귀던 여자친구도 있었고, 안정된 직장과 재미있는 즐길 거리가 가득했지만, 그는 과감히 영암행을 선택했다. 사연의 주인공 고건(35세) 씨는 농촌에 미래가 있다고 보고 결심을 행동으로 옮겼다고 힘주어 말했다. “부모님 반대가 극심했어요. 힘들게 농사지어 저를 키워내셨는데, 자식 손에 흙 묻히곤 싶지 않으셨겠죠. 하지만 보통 40대 넘어서 귀농을 고민하는데 그때보다는 30대에 농촌 창업에 덤벼야 승산이 있다고 봤어요. 언젠가 해야 한다면 지금이 적기라 생각했죠”하지만 귀농 후 바로 농업에 뛰어들진 않았다. 산지에서 생산되는 각종 농산물을 도시 소비자에게 선보이는 농산물 유통업부터 시작했다. 그러면서 각 농산물의 특색과 시세 등을 파악할 수 있었다. 몇 해 동안 유통업에 종사하면서 농어촌 상황을 파악한 후에 고건 씨는 무화과 농사에 도전했다. 선택과 집중이 필요한 시기라 생각했기 때문이었다. 그는 “당시로는 가격대도 좋았다"라며 “과실수는 수확까지 보통 3년 이상의 시간이 걸리는데 무화과는 2년 이내로 수확할 수 있어 선택했다"라고 말했다. 농사법은 무화과 농사를 지어온 부모님과 농업 관련 기술센터에서 배워 크게 힘들지 않았다고. 동시에 무화과를 가공한 잼을 만들어 시중에 유통하는 단계까지 사업을 확장해 농산물 브랜드 ‘황금씨앗’을 만들었다. 고건 씨는 “보통 귀농하면 농사만 지으려고 하는데 다양한 루트로 농업을 활용하는 것도 방법”이라며 “무화과 잼으로 상시로 수입원을 확보해 안정적인 생활이 가능토록 노력했다"라고 말했다. 그는 이 밖에도 표고버섯 등 수확 시기를 타지 않는 작물도 함께 유통하며 다각적으로 수입원을 마련했다.오랫동안 사귀었던 여자친구와 지난해 결혼한 고건 씨는 앞으로 농산물 가공 산업을 더욱 키워나가는 것이 목표다.“가공공장과 농장이 같이 있어야 효율적인 생산이 가능한데, 현재법으로는 농장 지대에 공장을 세우는 것이 어려워요. 정부가 6차 산업 진흥에 힘쓰고 있지만, 현장에서는 이러한 제도 때문에 어려움을 겪는 일들은 여전하죠. 그래도 점차 농어촌 관련 제도가 발전하고 있어 희망이 있어요. 여전히 부모님은 아내가 일하고 있는 도시로 다시 가라고 말씀하시지만(웃음), 저는 이곳에 미래가 있다고 봅니다. 발전 가능성이 남아있는 전남은 특히 젊은이에게 기회의 땅이에요. 노력한 만큼 기회가 올 거로 생각합니다. 모두 파이팅 하세요!”Tip! 고건 씨가 알려주는 성공 귀농 노하우▶제대로 된 정착까지 시간이 제법 걸린다. 보통 3년에서 5년 정도 걸리는 것 같다. 안정적인 수입원은 필수다. 주 작물 외에 시기를 타지 않는 부가 작물을 재배·유통하는 것도 방법!▶SNS, 인터넷을 적극 활용해 유통망 다각화하기. 보통 공판장에 판매하는 경우와 인터넷 직거래로 판매하는 경우 두 가지가 있다. 보통 한 쪽에만 유통하는데 이 두 가지를 함께 활용하면 좋다.▶집 짓기와 땅 구입은 시간을 두고 하기. 농어촌에서는 토지가가 도시처럼 명확히 정해지지 않는다. 즉, 뻥튀기 당할 수도 있다. 오랜 시간을 두고 원하는 지역에 인맥을 쌓고 주민의 신뢰를 얻으면 진짜 시세에 토지를 구입할 수 있을 것이다. 귀농 초기에는 읍내에 전세나 월세로 집을 얻는 것도 방법. 잠깐! 귀농지 선택에도 기준이 있다?귀농귀촌은 도시에서의 ‘이사’와는 완전히 다른 개념이다. 오랫동안 땅을 일구며 한 곳에서 장기 거주하게 되는 만큼 지역 선정에 숙고는 필수. 그렇다면 귀농지 선택에 어떤 기준을 세워야 할까. 선택하는 데에도 단계가 있고 나름의 원칙이 있다고 전문가들은 지적한다. 실패 없는 귀농지 선택을 위한 방법에 대해 농림 수산 식품교육 문화 정보원과 귀농귀촌 종합센터를 통해 알아봤다.▷ 지역 선택에도 ‘단계’가 있다“저 푸른 초원 위에 그림 같은 집을 짓고~” 누구나 꿈꾸는 이상향의 집이 있다. 이러한 상상력은 귀농 지역을 선택할 때도 유용하게 활용된다. 전문가들은 가장 먼저 구체적인 귀농지를 만들어볼 것을 추천한다. 예를 들어 서울에서 자동차로 2시간 내의 지역이라든가, 토지 및 주택자금/귀농 비용 5억 원 등 구체화할 필요가 있다. 이렇게 구체적으로 안을 만들어놓으면 기존에 세웠던 목적, 계획에 맞지 않은 지역이나 땅을 선택하는 실수를 미연에 예방할 수 있고, 부동산 업자나 안내자의 설명에 따라 그대로 귀농지를 선택하는 실수도 막을 수 있기 때문이다.다음으로 후보지를 선정한다. 이때 후보지 몇 곳을 선정 후 각 후보지의 2개소 이상의 현지 부동산중개업소를 통해 둘러볼 것으로 추천한다. 직접 몇 차례 방문하는 꼼꼼함은 필수다. 마지막으로 동네 이장을 만나보자. 현장감 있는 정보를 얻을 수 있다.▷귀농 현장 답사 ‘이렇게 체크하자’① 차 타고 목적지로 가면서 접근성 파악하기-인터체인지, 국도, 지방도로서 얼마나 떨어졌나 확인-면사무소와의 거리-도로가 포장도로인지 비포장도로인지 확인-도로폭 몇 미터인지 확인-집에서 목적지까지 소요시간 확인(이때, 계절과 일별, 시간별로 차이가 있을 수 있음)② 목적지 근처에서 걸어서 진입도로, 주도로, 농로 점검하기-도로 확인-기존 도로 접했는지 확인-도로 폭과 포장 유무 확인-지적상 공로, 사도 확인③ 목적지 도착 시 주변 경치와 지반 상황 확인④ 지적도를 보며 인접 농지와의 정확한 경계, 도로 파악-땅 위치와 경계지역, 모양, 땅 윤곽과 방향 확인-집 앉힐 모양 구상-홍수 피해나 토사 붕괴, 함몰 위험이 있거나 과거 전력이 있다면 땅 선정 고려하기-주변 시설 등 상황 확인<확인해야 할 혐오시설>공동묘지, 화장장, 하수종말처리장, 쓰레기 매립장, 광산, 비행기 이동 경로, 염색·가죽·목제 가구·레미콘 공장, 각종 가공시설⑤ 전기, 식수, 농수 등을 끌어쓸 수 있는지 확인하기-지하수 개발할 경우 식수량 점검. 면사무소 등에서 상담하면 쉽게 확인할 수 있음전원주택라이프 더 보기 www.countryhome.co.kr잡지구독 신청 www.countryhome.co.kr:454/shop/subscription.asp

펜션 비즈니스와 시장 전망 수많은 펜션 운영주들이 이제, 펜션 시장은 이른바 레드오션으로 진입했다고 입을 모은다. 이미 몇 년 전부터 시작된 펜션 시장의 불황은 캠핑과 글램핑의 급성장, 소셜커머스에 의한 가격 파괴 등으로 과거의 수익을 올리기 힘들어진 것이 사실이다. 그렇다면 과연 수많은 마케팅 개론서에 등장하는 블루오션과 레드오션이라는 개념은 맞는 것일까? 글 전용환 <㈜한국펜션 마케팅 팀장> 사진 월간 전원주택라이프 DB 연재순서 I 펜션의 새로운 정의와 시장 현황 II 펜션 사업의 타당성 검토 방법과 예산 수립 III 관광 건축으로 바라본 펜션 건축과 창업 IV 수익형 펜션의 인테리어 방법 V 펜션 마케팅 전략 VI 펜션 비즈니스와 시장 전망 보통 경제학자들이 마이크로소프트(MS)를 레드오션의 승리자라고 평가한다. 마이크로소프트는 혁신기술이나 제품 생산보다 소비자가 원하는 제품을 발 빠르게 만들어 충성도 높은 고객층을 확대시키는 전략으로 성장해왔다. 애플은 끊임없는 제품 혁신으로 시장을 개척했지만, 마이크로소프트는 자신들의 전문 분야에 소비자가 열광하진 않아도 자사 상품을 꾸준히 내놓으면서 IT 시장의 지배자 역할을 해왔다. 펜션 비즈니스 역시 마찬가지다. 블루오션이란 새로운 성장 동력을 찾는 기업에겐 오아시스의 신기루 같은 갈망의 소산일 뿐이다. 즉, 실체를 발견하기 어렵다는 의미다. 아무도 가보지 않았다는 의미는 성공보다 실패할 가능성이 더 큰 시장이란 뜻이다. 여느 사업과 마찬가지로 절대적인 성공이란 없다. 펜션 마케팅 역시 마찬가지다. 불황을 단숨에 해결할 수 있는 비책이란 없다. 다만, 성공할 수 있는 확률을 높여가는 것만이 가능하다. 객관적 성찰을 통한 자신의 문제점을 명확히 파악하고 현실 가능한 부분부터 개선함으로써 실패 확률은 줄이고 성공 가능성을 높여가는 것이다. 펜션 시장 전망과 성장 방향성을 설명하기에 앞서 한 가지 미리 언급할 것이 있다. 시장 전망이란 단지 과거와 현재 상황을 통해 미래 상황을 유추해보는 것일 뿐이라는 점이다. 미래는 아무도 모른다. 그러나 불안과 조급함으로 인한 잘못된 선택을 줄여간다면 펜션 시장은 아직 충분히 매력적인 사업인 것은 분명하다. 펜션 마케팅 권력의 이동 펜션 시장에서 포털 광고와 소셜커머스 시장지배는 가히 권력이라 할 만한 위력을 갖고 있다. 펜션 비즈니스는 자영업 규모라는 태생적 한계가 있다. 동원할 수 있는 마케팅 툴(Tool)이 한정돼 있는 것이다. 이처럼 소비자에게 알릴 수 있는 매체가 극히 제한적이다 보니 포털 사이트의 검색 키워드 외엔 폭넓은 마케팅이 어려웠다. 포털이 제공하는 광고는 통합 검색을 기준, 대략 10개 남짓이다. 펜션을 보다 널리 알리기 위한 경쟁적인 자리다툼을 이용해 경매 시스템을 도입한 포털 사이트는 펜션들의 절박함을 기반으로 무섭게 수익을 올리고 있다. 그런데 2~3년 전부터 이런 마케팅 시장에 큰 변화가 생겼다. 소셜커머스의 급성장과 펜션의 가격 파괴가 일어나기 시작한 것이다. 펜션 시장의 양적 팽창과 풀빌라 펜션, 모던 펜션이 기업화 되면서 소셜커머스를 통한 할인 판매가 새로운 마케팅 방식으로 등장했다. 초기에는 단지 특별기간 동안의 이벤트 행사로 할인 판매가 이루어졌지만, 이마저도 장기적인 펜션 시장의 불황과 맞물려 상시적인 할인 판매로 변모했다. 이제 펜션 마케팅 시장의 권력은 포털 사이트에서 소셜커머스로 넘어가고 있다. 판매율이 높은 펜션의 경우도 할인율은 커지고 있으며, 펜션 수익은 줄어들고 있다. 실제 각 지역 펜션 예약률을 보면, 소수 경쟁력 있는 펜션을 제외하고 일정 예약률을 유지하는 펜션들은 대부분 객실 판매를 전적으로 소셜커머스에 의존하고 있다. 오랫동안 펜션 건축과 마케팅에 고민하고 연구했지만 소셜커머스 부분은 당장 해결 방향성을 내놓을 자신이 없다. 오직 펜션 업계의 자정 노력만이 그나마 문제를 풀어갈 수 있는 작은 희망이라 생각한다. 캠핑과 글램핑의 급성장 몇 해 전부터 불어 닥친 캠핑 열풍은 가히 광풍이라 불릴 만큼 펜션 시장에 큰 위협이 되고 있다. 국내 캠핑 인구는 2011년 100만 명에서 2013년 260만 명으로 2.5배가 늘어났으며, 관련 용품 시장 규모 역시 2013년 기준 약 4,000억 원 시장으로 성장했다. 특히 올해는 캠핑 시설을 갖추고 고객에게 빌려주는 글램핑 시장이 활발하게 성장하고 있다. 캠핑과 글램핑의 성장 배경에는 펜션의 책임 역시 크다. 캠핑과 글램핑은 새로운 산업의 등장이 아니다. 본래 펜션이 가지고 있던 기능을 대신하고 있는 것이다. 펜션은 호텔의 경직성, 모텔에 대한 부정적 인식, 콘도미니엄의 한계를 극복하고자 출발했다. 그러나 비수기 주중 예약률을 높이기 위한 커플 위주의 편향된 성장을 지속하면서 가족단위 고객 수요를 캠핑과 글램핑에 뺏겨버렸다. 점점 한쪽으로 치우쳐버린 펜션 시장은 결국 커플 고객이라는 한정된 수요를 놓고 경쟁하게 됐고, 부익부 빈익빈 현상은 더욱 고착화됐다. 어쩌면 이런 기형적인 시장 환경이 펜션 시장을 소위 레드오션으로 만들어 버린 것일지도 모른다. 대안 없는 사회와 펜션의 지속적 양적 팽창 기존 펜션 운영주들은 불황에 몸서리치고 있지만, 조기 퇴직과 함께 사회로 내몰린 중장년층들의 어쩔 수 없는 창업 상황은 펜션을 지속적으로 만들어내고 있다. 심각한 것은 기존 펜션의 불황과 신규 창업자의 불안감이 더해져 펜션이 갈수록 대규모, 고급화 되고 있다는 점이다. 시장의 명확한 이해 없이 많은 업체의 이른바 ‘공포 마케팅’으로 만들어지는 펜션은 커플 위주의 모던이나 풀빌라 펜션으로 치우쳐있다. 투자 규모 역시 갈수록 높아져 이제 10억은 물론, 심지어 50억 이상 투자된 펜션도 흔히 볼 수 있게 됐다. 이런 현상을 관련 업체 탓으로만 돌릴 수는 없다고 본다. 물론 소위 전문가라 불리는 업체들의 그릇된 행태도 문제지만, 펜션의 명확한 이해 없이 무분별한 투자를 서슴지 않는 펜션 창업자의 잘못도 크다고 본다. 몇 차례 언급했지만 펜션은 시작부터 매출의 한계를 안고하는 사업이다. 아무리 많은 투자와 노력을 기울여도 결국 펜션은 보유하고 있는 객실과 요금의 총 합계 이상의 매출을 기대할 수 없다. 펜션을 통해 해외로 진출을 할 것인가? 아니면 펜션을 주식시장에 상장할 생각이라도 갖고 있는지 의문이다. 펜션은 펜션답게 만들어 펜션답게 운영해야 한다. 가용자산의 일부를 짜임새 있게 투자해 시장 상황에 따라 부침이 크지 않게 만드는 것이 현명하다. 즉, 펜션 운영주 본인이 감당할 수 있는 규모로 만들어 알차게 운영하는 것이 바람직하다. 고객을 접객하는 과정은 매우 어려운 일이다. 특히 커플 고객의 경우는 더욱 까다롭다. 능력 이상의 규모를 키우면, 광고부담, 운영의 어려움 등으로 펜션에 얽매이게 된다. 노년을 아름답게 보내기 보다는 일의 노예가 된다. 현명한 투자, 현명한 운영만이 지치지 않고 펜션 사업을 영위할 수 있는 원동력이 될 수 있다. 펜션 비즈니스, 해결책이 아닌 확률의 문제 펜션 비즈니스를 단숨에 성공시킬 수 있는 획기적인 해결책이란 존재하지 않는다. 이제 펜션 시장은 여느 산업과 마찬가지로 시장 안정기에 접어들었다. 시장이 형성되던 초기 시장에서 누렸던 활황을 기대하기는 어렵다. 이미 수요에 비해 공급이 초과돼 버렸기 때문이다. 국내 펜션 시장은 기형적 성장과 소비자 니즈에 적절히 대응 못했기에 어려움을 겪고 있는 것이다. 블루오션에 대한 환상이나 레드오션에 대한 불안은 소비자가 아닌 펜션 운영주들이 만들어낸 실체 없는 허상일 뿐이다. 이제 남은 것은 현명한 선택을 통해 실패 확률은 줄이고, 성공 확률을 높이는 노력을 기울이는 것이다. 우선 시장을 폭넓게 보면서 명확한 목표를 정해야 한다. 펜션 마케팅의 핵심은 실현 가능한 목표를 설정해 알맞은 전략을 세우는 것이다. 펜션을 투기의 대상으로 삼거나 큰 돈을 벌 수 있다는 환상만 버린다면, 아직 펜션으로 성공할 가능성은 무궁무진하다고 본다. 과잉투자를 줄이고, 틈새시장을 찾아 올바른 선택을 할 수 있다면, 펜션은 아직도 여타 자영업에 비해 충분히 매력적이다. 결국 펜션 비즈니스의 최종 목표는 펜션의 본질을 파악하고 펜션 본연의 가치를 찾는데 있다. 일단 운영주의 일상이 고단하지 않아야 고객과의 진정한 소통이 가능해진다. 남을 의식하기보다 내가 갖고 있는 펜션의 가치를 높여야 한다. 소비자들이 원하는 펜션은 호텔의 호화로움이나 모텔의 음습함이 아니다. 일상에서 느끼지 못했던 새로운 감성을 찾는 것에 펜션 고유의 가치가 있다. 유니크한 감성은 고가자재나 시설이 아닌 운영주만의 독특한 안목에서 비롯된다. 그런 고유 색상이 확실할 때 펜션 시장은 활기를 되찾을 것이다. * 그동안 펜션과 관련된 미흡한 글들을 소중한 지면에 실어주신 전원주택라이프 관계자 여러분께 감사드리며, 펜션을 운영하고 계시는 분들과 예비 창업자 분들의 성공을 기원하면서 연재를 마칩니다. 또 다른 기회가 주어진다면 펜션과 관련된 보다 많은 이야기를 나누었으면 합니다.

신규창업 전에 꼭 알아야 할 법 그동안 30세 미만의 창업자 증가율이 한 자릿수에 그쳤던 게 2015년에는 전년 대비 28% 이상 늘어났다. 청년 실업률이 12%에 달하면서 자영업으로 눈을 돌리는 청년 세대가 늘어난 것이다. 생존하기 위해 창업했지만, 포화상태인 자영업 시장에서 이들이 살아남을 확률은 더욱 힘들어졌다. 그나마 위안이라면, 신규 창업자가 안정을 찾기까지 약간의 보호를 받을 수 있는 상가건물임대차보호법이 있다는 것이다. 글 김성룡 박사, ksyong330@naver.com 상가임대차 대항력·우선변제권 인정 “서울 강남역 근처에서 돈 버는 사람은 딱 둘이에요” 건물주와 인테리어 업자란다. 한때 강남역 근처에서 음식점을 경영했던 박 사장의 푸념이다. 물론 간판이 자주 바뀌는 것을 빗댄 말이다. 간판이 바뀌었다는 거 그냥 웃어넘길 일은 분명 아니다. 십중팔구 누군가 목돈은 잃고 크게 아파하고 있을 테니 말이다. 사업을 시작하려면 이래저래 목돈이 든다. 보증금 내고, 인테리어하고, 광고하고, 목 좋은 곳을 얻으려면 권리금도 내야 한다. 이 가운데 돌려받을 수 있는 것은 보증금뿐이다. 나머지는 모두 벌어서 메꿔야 한다. 상식적으로 생각해 보자. 처음부터 장사가 잘 될 수는 없다. 그렇다면 상가임대차를 일정기간 보호해야 한다. 상가건물임대차보호법(이하 상가법)은 2002년에 제정됐다. 그동안 여러 번 개정됐지만, 아직 갈 길이 멀다. 우선 법의 적용범위가 좁다. 모든 상가임대차에 적용되는 것은 아니다. 첫째, 사업자등록의 대상이 되는 건물이어야 하고, 영업용으로 사용하는 경우에만 적용된다. 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장과 창고는 영업용이라고 할 수 없어 동법이 적용되지 아니한다. 둘째, 일정한 보증금액을 초과하는 임대차에는 적용되지 않는다. 여기에서 보증금액은 보증금과 월세환산액을 합한 환산보증금을 의미한다(환산보증금=보증금+(월세×100)). 서울시의 경우 환산보증금은 2014년부터 4억 원이다(자세한 내용은 상가건물임대차보호법 시행령 참조). 그러나 환산보증금이 4억 원이라 하더라도 서울시의 웬만한 상가는 적용배제다. 여기에 상가임대차 목적에 맞는 실질적인 보장이 미흡하다는 점이 더욱 문제다. 주택임대차보호법과 같이 상가건물임대차보호법에도 대항력, 우선변제권, 최우선변제권 등이 인정된다. 그러나 상가임대차는 무엇보다 그 존속을 보장하는 것이 필요하다. 본전을 뽑아야 하니까. 고상하게 말하면 투자자금을 회수해야 하기 때문이다. 보증금 이외에 들어가는 돈이 별로 없는 주택임대차와 다른 점이다. 그럼에도 상가법이 규정한 최단존속 기간은 겨우 1년이다. 다만 임차인에게 계약갱신권이 있어 다행이다. 즉, 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다(상가법 10조 1항). 물론 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 등 예외 사항이 없어야 한다. 그럼에도 계약갱신권을 통해 보장받는 것은 최초 임대차기간을 포함해서 5년뿐이다. 5년 지나 다시 인테리어 하고, 광고하고…. 잘되는 점포를 하나 차리고 그곳에서 오랫동안 장사하는 것이 자영업자의 바람이다. 그러나 법의 보호는 멀고, 운발(-빨)에 기대는 것이 빠를지 모른다. 착한 건물주 만나기를! 월세 미루면 ‘계약갱신요구권’ 보호 못 받아 소상인 상당수가 상가건물임대차보호법에 대해 제대로 알지 못한다고 한다. 중소기업청이 몇 년 전에 발표한 ‘상가건물 임대차 실태조사’에 따르면 상가건물임대차보호법에 대하여 ‘알고 있다’는 대답이 22.9%에 불과했다. 많은 사람이 룰을 모르고 경기에 나서고 있는 셈이다. 모두 법에 정통할 수 없고, 그럴 필요도 없다. 그러나 자신이 나서는 경기의 룰은 알아야 한다. 그 룰 가운데 상가임차인이 반드시 알아야 하는 게 바로 계약갱신에 관한 내용이다. 상가임차인에게는 계약갱신요구권이 있고, 이를 행사하면 최초 임대차할 때부터 5년은 보장받을 수 있다. 이 기간 동안 임대인은 임차인을 일방적으로 내보낼 수 없고, 서로 합의하여 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우에만 내보낼 수 있다. 그러므로 임대인이 5년 이내에 나갈 것을 요구하면 임차인은 그 보상을 요구할 수 있다. 그렇다고 방심하면 안 된다(상가건물임대차보호법 10조). 법이 스스로 의무위반을 한 임차인까지 보호할 수는 없다. 그러므로 ① 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, ② 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우, ③ 임차인이 임대인의 동의 없이 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우에는 상가를 비워줘야 한다. 특히, 임차인이 잊기 쉬운 게 있다. 바로 월세를 미루는 것이다. 늦어도 좋다는 건물주의 호의적인 말을 믿었다가 내쫓기는 수가 있다. 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체하면 갱신거절의 사유가 되기 때문이다. 골치 아픈 임차인을 내보내기 위해 이용하는 경우도 있다는 점을 깊이 새겨야 한다. 한편, 임차인의 의무위반이 없더라도 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있다. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우가 이에 해당된다. 이러한 경우에는 어쩔 수 없이 상가를 비워야 한다. 문제는 건물주가 재건축을 진행하고 있는 경우이다. 종전에 특히 문제가 된 것은 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우라는 임대차해지 조항이었다. 건물주가 재건축한다는 명목으로 일방적으로 임대차계약을 해지할 수 있었기 때문이다. 이로 인하여 서울 강서구 방화동에 있는 ‘카페 그’가 유명해졌다. 건물주가 재건축을 이유로 카페 개업 8개월 만에 갱신거절을 통지하였고, 이에 반발한 ‘카페 그’의 업주는 1인 시위와 함께 소송을 제기하였다. 소송은 패소하였으나 사회의 공감을 얻었다. 그리하여 2013년 8월 13일 관련조항이 개정되었다. 이제 임대인은 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하여야 한다. 그럼에도 ‘카페 그’는 보호받을 수 없는 처지였다. 개정법률이 소급 적용되지 않았기 때문이다.