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[법률상담] Q&A 이미 압류된 부동산에 관해, 취득한 유치권으로 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는지요?
- 집 한 채 지으려면 여러 면에서 부딪히는 일이 많습니다. 가족이 평생을 보낼 집이니 좋은 게 좋은 것이라고 넘기면 큰일 납니다. 특히 전원주택은 건축주 스스로 모든 것을 풀어야 하기에 세심하게 따지고 법을 빌리지 않으면 낭패 보기 십상입니다. 전원주택을 지으면서 법률적으로 어떻게 해야 할지 모르시는 부분이 있다면 ≪월간 전원주택라이프≫로 내용을 적어 보내주세요. 법무법인 동서파트너스 이근창 변호사가 속 시원히 답변해 드립니다. Q. 甲은 乙로부터 건물 신축 공사를 도급받아 공사를 완료하고 건물을 乙에게 인도했습니다. 그런데 乙이 공사로 인한 공사 대금을 완제하지 못한 상태에서 乙의 채권자 A가 건물에 관해 법원에 부동산 강제경매를 신청했고, 이에 따라 건물에 대해 강제경매개시결정의 기입등기가 완료됐습니다. 그 후 甲은 乙로부터 공사 대금을 지급받지 못하자 건물 출입구 등에 이 건물을 유치, 점유한다는 안내문을 개시했고, 경비원을 고용해 출입을 통제했습니다. 이러한 상황에서 경매절차가 진행돼 丙이 위 건물을 낙찰 받았는데, 이 경우 甲은 丙에 대해 유치권을 주장할 수 있는지요? A. 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있습니다(민법 제320조 제1항). 이를 유치권이라 하는데, 유치권자는 목적물을 경매할 수도 있고(민법 제322조 제1항), 경우에 따라서는 목적물을 직접 변제에 충당할 수도 있으며(민법 제322조 제2항), 대세적 효력이 있어 채권을 변제받을 때까지 양수인, 경매절차의 매수인 등에도 변제를 받을 수 있을 때까지 목적물의 인도를 거절할 수 있기 때문에 사실상 우선변제를 받는 결과가 됩니다.유치권은 ①물건과 유가증권을 대상으로 하고, ②채권이 유치권의 목적물에 관하여 생긴 것이어야 하며, ③채권이 변제기에 있어야 하고, ④유치권자는 타인의 물건 기타유가증권의 점유자이어야 하며, ⑤유치권의 발생을 배제하는 법률상 · 계약상의 사유가 없어야 한다는 것을 성립요건으로 하고 있습니다. 이와 같은 유치권의 성립요건 중 통상 문제되는 것은 채권의 실질적 존재 및 유치권자의 점유에 관한 것입니다. 유치권자의 점유는 직접점유 뿐만 아니라 간접점유도 포함하는데, 다만 채권자의 점유가 불법행위에 의해 시작된 것이어서는 안됩니다(민법 제320조 제2항).사안의 경우 압류의 효력이 발생한 이후에 점유를 이전받은 경우 유치권을 주장할 수 있는지 여부에 관한 것입니다. 이에 대해 대법원은"채무자 소유의 건물 등 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다"고 판시하고 있습니다(대법원 2005.8.19. 선고 2005다22688 판결).따라서 이 사안에서 甲은 경매개시결정의 기입등기가 경료된 이후 유치권을 취득한 것이므로 경매절차의 매수인 인 丙에게 유치권으로 대항할 수 없습니다. 한편, 근저당목적물에 유치권이 성립되는 경우 담보가치가 하락하고 사실상 유치권자가 근저당권자보다 우선하게 됩니다. 따라서 근저당권이 설정된 부동산에 대항 유치권이 성립하고 이후 경매로 인해 압류의 효력이 발생한 경우 유치권의 효력이 문제될 수 있습니다. 이에 대해 대법원은 유치권 취득시기가 근저당권 설정 후라거나, 유치권의 취득 전에 설정된 근저당권에 기하여 경매절차가 개시되었다고 하더라도 매수인에게 유치권을 주장할 수 있다고 판시하고 있습니다(대법원 2009. 1.15. 선고 2008다70763 판결). 그러나 이 경우 항상 유치권의 항변이 인정되는 것은 아니고 경우에 따라서는 점유가 불법행위로 인한 경우에는 적용되지 아니한다는 규정(민법 제320조 제2항)을 유추 적용하거나 신의칙에 반한다고 해 유치권 항변이 배척될 수 있습니다. 즉, 부동산에 거액의 근저당권이 설정돼 있는 등으로 부동산 소유자의 재산 상태가 좋지 아니해 부동산에 관한 경매절차가 개시될 가능성이 있음을 충분히 인식하고서도 수급인이 거액의 공사도급계약을 체결해 건물을 점유한 경우, 이러한 경우까지 유치권의 성립을 제한 없이 인정한다면 전 소유자와 유치권자 사이의 묵시적 담합이나 기타 사유에 의한 유치권의 남용을 막을 방법이 없게 되므로 유치권 항변이 허용되지 않을 수 있습니다. 기타, 공사대금채권과 관련된 유치권 관련 판례를 몇 가지 살펴보면, 건물이 완공된 후에 도급인이 수급인에게 건물에 대한 처분권을 위임해 그 분양대금에서 공사대금을 지급받을 수 있는 권한을 부여하는 약정을 한 경우, 수급인이 건물을 매각처분하여 그 대금으로 공사대금을 지급받을 수 있게 됐다고 하더라도 그러한 약정만으로 피담보 채권인 공사대금이 변제된 것이라고 볼 수 없다며 유치권의 성립을 인정하고 있습니다. 또한 유치권자가 채무자 또는 소유자의 승낙 없이 제3자에게 건물을 임대한 경우, 유치권자는 채무자의 승낙 없이 그 목적물을 타에 대여할 권한이 없으므로 유치권자의 그러한 대여행위는 소유자의 처분권한을 침해하는 것으로 소유자에게 그 대여의 효력을 주장할 수 없고, 따라서 소유자의 승낙 없이 유치권자로부터 목적물을 임차 받은 자는 소유자에게 대항할 수 없다는 판례가 있습니다. 이근창 변호사는 사법연수원 제34기로 광주과학고등학교, 카이스트 경영과학과, 조지워싱턴 로스쿨IBT(국제거래법 프로그램), 서울대학교 법과대학 전문분야 법학연구과정(M&A의 이론과 실무)을 수료하고 법무법인 에이스, 법무법인 지성을 거쳐 현재 법무법인 동서파트너스에 재직 중이다. 다수의 중소기업 법률고문을 맡아 기업자문을 하고 있으며 부동산, 건축 관련 분쟁 등 일반 민 · 형사에 관한 업무도 수행하고 있다. 문의 02-3471-3705 kclee0@hanmail.net
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[법률상담] Q&A 이미 압류된 부동산에 관해, 취득한 유치권으로 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는지요?
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[법률상담] Q&A 건물 신축공사 수급인과 하자담보책임기간을 2년으로 하는 약정을 했는데, 이 기간이 도과한 이후에도 담보책임을 물을 수 있는지요?
- 집 한 채 지으려면 여러 면에서 부딪히는 일이 많습니다. 가족이 평생을 할 집이라 좋은 게 좋은 것이라고 넘기면 큰일 납니다. 특히 전원주택은 건축주 스스로 모든 것을 풀어야 하기에 세심하게 따지고 법을 빌리지 않으면 낭패 보기 십상입니다. 전원주택을 지으면서 법률적으로 어떻게 해야 할지 모르시는 부분이 있다면 ≪월간 전원주택라이프≫로 내용을 적어 보내주세요. 법무법인 동서파트너스 이근창 변호사가 속 시원히 답변해 드립니다. Q 甲은 건물 신축 공사에 관해 수급인 乙과 공사도급계약을 체결하면서 하자담보책임을 2년으로 약정했습니다. 그런데 준공 검사를 마치고 2년이 지난 후에 기와가 함몰되고 파손되는 하자가 발생했고 그 원인은 지붕 상부를 설계함에 있어 설계도에 PC판으로 시공하게 돼 있는데도 합판으로 시공했기에 합판이 부식되면서 기와가 함몰된 것으로 밝혀졌습니다. 이 경우 甲은 乙에게 손해배상을 청구할 수 있는지요? A 수급인의 담보 책임에 관해 민법 제670조는 '하자의 보수, 손해배상의 청구 및 계약의 해제는 목적물의 인도를 받은 날로부터 1년 내에 하여야 한다'고 규정하고 있으며, 제671조 제1항은 '토지, 건물 기타 공작물의 수급인은 목적물 또는 지반공사의 하자에 대하여 인도 후 5년간 담보책임이 있다. 그러나 목적물이 석조, 석회조, 연와조, 금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 것인 때에는 그 기간을 10년으로 한다'고, 제2항은 '하자로 인하여 목적물이 멸실 또는 훼손된 때에는 도급인은 그 멸실 또는 훼손된 날로부터 1년 내에 하자보수를 청구하거나 손해배상을 청구하여야 한다'고 규정하고 있습니다. 위 민법 규정에 의하면 건물은 담보책임존속기간이 5년이며 구조가 철근콘크리트, 철골, 조적 등일 경우는 그 기간이 10년에 해당합니다. 이 사안에서는 이러한 담보책임의 존속기간을 단축하는 약정이 무효인지가 문제 됩니다. 이에 대해 대법원은"민법 제670조의 담보책임의 존속기간은 당사자의 특약으로서 이를 단축할 수 있다고 할 것이고, 피고가 위 법조의 규정을 모르고 담보책임의 존속기간을 2개월로 단축하는 특약을 한 것이라 하여, 그 특약이 무효한 것이라고 볼 아무런 법적 근거가 없다"고 판시하고 있습니다. [ 시공상의 하자를 외부에서 쉽게 발견할 수 없고, 乙이 시공상의 하자를 알고 甲에게 고지하지 않았다면 민법 제672조를 유추 적용해 乙은 하자로 인한 손해에 대해 담보책임을 지게 될 것입니다 ] 따라서 이 사안에서 담보책임의 존속 기간을 2년으로 단축하는 약정은 유효하므로 원칙적으로 2년이 경과한 후에는 甲은 乙에게 하자보수 청구나 손해배상을 청구할 수 없습니다. 그런데 한편으로 민법 제672조는 '수급인은 제667조, 668조의 담보책임이 없음을 약정한 경우에도 알고 고지하지 아니한 사실에 대하여 그 책임을 면하지 못한다'고 규정하고 있는바, 이 사안이 이에 해당할 수 있는지가 문제 될 수 있습니다.대법원은 2년의 담보책임 기간이 경과한 후에 수급인이 설계도면과 다르게 시공해 기와가 함몰되는 손해가 발생한 사안에서"민법 제672조가 수급인이 알고 고지하지 아니한 사실에 대하여는 그 책임을 면하지 못하게 규정한 취지는 그와 같은 경우에도 담보책임을 면하게 하는 것은 신의성실의 원칙에 위배된다는 데 있으므로, 담보책임을 면제하는 약정을 한 경우뿐만 아니라 담보책임기간을 단축하는 등 법에 규정된 담보책임을 제한하는 약정을 한 경우에도 수급인이 알고 고지하지 아니한 사실에 대하여는 담보책임이 제한되지 않는다고 보아야 한다"고 판시하고 있습니다(대법원 1999.9.21. 선고 99다19032 판결). 따라서 이 사안의 경우 시공상의 하자를 외부에서 쉽게 발견할 수 없고, 乙이 시공상의 하자를 알고 甲에게 고지하지 않았다면 민법 제672조를 유추 적용해 乙은 하자로 인한 손해에 대해 담보책임을 지게 될 것입니다. 한편, 아파트 등 공동주택은 하자담보책임 기간에 대해 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법')과 주택법 두 가지 법률이 적용돼 혼란이 있을 수 있습니다. 집합건물법은 제9조에서 '건물을 건축하여 분양한 자의 담보책임에 관하여는 민법 제667조 내지 제671조의 규정을 준용한다'고 규정하면서 부칙에서 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여는 주택법 제46조의 규정이 정하는 바에 따른다고 규정하고 있습니다.그런데 집합건물법 제9조에 의해 준용되는 민법 제671조는 하자담보책임 기간을 10년으로 정하고 있는 데 반해, 주택법시행령상에는 실질적으로 하자담보책임 기간이 내역구조만 10년이고, 토공사는 2년, 기초공사 3년, 철근콘크리트 공사는 4년으로 돼 있으므로, 주택법이 적용되는 공동주택에 해당하는지에 따라 하자담보책임 기간이 달라집니다.
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[법률상담] Q&A 건물 신축공사 수급인과 하자담보책임기간을 2년으로 하는 약정을 했는데, 이 기간이 도과한 이후에도 담보책임을 물을 수 있는지요?
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[법률상담] Q&A 공사도급계약에서 지체상금 약정을 했는데 공사도중 수급인이 더 이상 공사를 수행할 수 없게 돼 도급인이 계약을 해제한 경우에도 지체상금을 받을 수 있는지요?
- 난감한 건축 관련 법률 상담속 시원하게 답변해 드립니다집 한 채 지으려면 여러 면에서 부딪히는 일이 많습니다. 가족이 평생을 할 집이라 좋은 게 좋은 것이라고 넘기면 큰일 납니다. 특히 전원주택은 건축주 스스로 모든 것을 풀어야 하기에 세심하게 따지고 법을 빌리지 않으면 낭패 보기 십상입니다. 전원주택을 지으면서 법률적으로 어떻게 해야 할지 모르시는 부분이 있다면 ≪월간 전원주택라이프≫로 내용을 적어 보내주세요. 법무법인 동서파트너스 이근창 변호사가 속 시원히 답변해 드립니다. Q. 건축주 甲은 수급인 乙과 지하 1층, 지상 5층 건물 신축공사에 대한 도급계약을 체결하면서 乙이 기일 내에 공사를 완공하지 못하는 경우 지체일수 1일에 대해 총 공사금액의 1/000에 상당하는 지체상금을 지급해야 한다는 약정을 맺었습니다. 그런데 乙이 준공기일 전에 공사를 중단한 후 부도가 나 더 이상 공사를 수행할 수 없게 되자 甲이 도급계약을 해제하고 다른 업체에게 미시공 부분을. A. 도급인과 수급인이 건축공사 도급계약을 체결함에 있어 수급인이 약정한 완공기일 내에 공사를 완성하지 못하는 등 도급계약에 따른 의무 이행을 지체할 경우 도급인에게 지급해야 할 손해배상액을 미리 정해 둔 것을 지체상금 약정이라고 합니다. 이러한 지체상금 약정은 대개의 공사도급계약에 기재돼 있으며 통상 총 공사금액에다 지체일수와 1일당 지체 상금률을 곱해 산정합니다.이러한 지체상금 약정이 손해배상 예정인의 성질을 갖는지 위약벌의 성질을 갖는지가 문제 되는데, 이는 구체적인 사안에 따라 당사자 의사의 해석에 의해야 할 것입니다. 손해배상 예정은 채무불이행의 경우에 채무자가 지급해야 할 금액을 미리 정해 둔 것을 말하며, 위약벌은 계약위반의 벌로 지급하기로 약속한 것을 말합니다. 손해배상 예정의 경우 법원이 적당한 금액으로 감액할 수 있지만 위약벌의 경우는 법원이 감액하지 못합니다.대법원 판례는 공사도급계약에 있어 지체상금 약정에 관해서는 손해배상 예정의 성격을 갖는 것으로 일관되게 해석하고 있습니다.따라서 지체상금 약정이 있는 경우 수급인은 실제 손해가 없다거나 예정액보다 적음을 입증해 면책될 수 없고, 도급인은 수급인의 공사완성 지체사실을 입증하면 족하고 그로 인한 손해 발생 및 액수는 입증할 필요가 없으며 실제 발생한 손해가 예정액보다 많음을 입증하더라도 추가로 손해배상청구를 할 수 없습니다.지체상금의 발생은 먼저 지체상금 약정이 있어야 하고 다음으로 수급인의 공사완성지체가 있어야 하며 또 수급인의 귀책사유가 있어야 합니다. 그런데 원래 지체상금 약정의 의도가 도급계약에 따른 공사가 준공기한을 도과한 경우 지연손해금을 예정한 것이라는 점에서 이 사안과 같이 공사도급계약이 수급인의 채무불이행으로 해제된 경우까지 적용될 수 있는지가 문제 됩니다. 이에 대해서 대법원은 "지체상금에 관한 약정은 수급인이 이와 같은 일의 완성을 지체한데 대한 손해배상액의 예정이므로 수급인이 약정된 기간 내에 그 일을 완성하여 도급인에게 인도하지 않는 한 특별한 사정이 있는 경우를 제외하고는 지체상금을 지급할 의무가 있고, 약정된 기일 이전에 그 공사의 일부만을 완료한 후 공사가 중단된 상태에서 약정기일을 넘기고 그 후에 도급인이 계약을 해제함으로써 일을 완성하지 못한 것이라고 하여 지체상금에 관한 약정이 적용되지 않는다고 할 수 없다"고 판시하여 해제된 경우에도 지체상금약정의 적용을 긍정하고 있습니다(대법원 1989.7.25. 선고 88다카6273 판결).나아가 대법원은 이러한 법리가 수급인의 귀책사유로 인하여 준공기간 전에 도급계약이 해지된 경우에도 적용된다고 하고 있습니다(2006.4.28. 선고 200439511 판결). 또한 위 판결에서 대법원은 지체상금 대상기간에 대해 "지체상금의 발생 시기는 특별한 사정이 없는 한 약정준공일이나 그 종기는 수급인이나 도급인이 건물을 준공할 때까지 무한히 계속되는 것이라고 할 수 없고 수급인이 공사를 중단하거나 기타 해제사유가 있어 도급인이 이를 해제할 수 있었을 때(실제로 해제한 때가 아니고)로부터 도급인이 다른 업자에게 의뢰하여 같은 건물을 완성할 수 있었던 시점까지로 제한되어야 하고 또 수급인이 책임질 수 없는 사유로 인하여 공사가 지연되는 경우에는 그 기간만큼 공제되어야 한다"고 판시하고 있습니다. 이는 공사가 완성될 때까지 무한정 수급인의 책임이 발생한다고 하면 수급인에게 가혹하고 도급인으로서도 공사지연에 따른 손해를 방지할 신의칙상 의무가 있기 때문입니다. 해제할 수 있었던 때는 통상 이행지체에 대한 최고기간을 산입해 산정할 것이고 나머지 공사를 완성할 수 있었던 기간은 통상 원래의 공사 기간에다가 기성고를 제외한 나머지 공사의 예상기성고 비율을 곱해 산출할 것입니다.따라서 이 사안의 경우 지체상금은 약정 준공일 다음 날부터 발생하되 그 종기는 도급인인 甲이 수급인인 乙의 공사 중단 등의 사유로 인해 공사도급계약을 해제할 수 있었을 때로부터 甲이 다른 업체에 의뢰하여 공사를 완성할 수 있었던 시점까지로 하여 지체상금을 청구할 수 있을 것입니다. 한편, 대부분의 공사도급계약에서는 계약보증금과 지체상금을 함께 규정하고 있는데 대법원은 수급인의 귀책사유로 도급계약의 목적이 된 공사 완공이 지연되는 경우 그 지연으로 인한 손해배상채무도 당연히 계약보증의 대상이 되는 것이고 이 경우 만일 도급인과 수급인 사이에 공사완공 지연에 대비한 지체상금 약정이 있다면 그 약정에 따라 산정되는 지체상금액이 계약이 보증의 대상이 된다고 판시하고 있습니다. 이근창 변호사는 사법연수원 제34기로 광주과학고등학교, 카이스트 경영과학과, 조지워싱턴 로스쿨IBT(국제거래법 프로그램), 서울대학교 법과대학 전문분야 법학연구과정(M&A의 이론과 실무)을 수료하고 법무법인 에이스, 법무법인 지성을 거쳐 현재 법무법인 동서파트너스에 재직 중이다. 다수의 중소기업 법률고문을 맡아 기업자문을 하고 있으며 부동산, 건축 관련 분쟁 등 일반 민 · 형사에 관한 업무도 수행하고 있다.문의 02-3471-3705 kclee0@hanmail.net
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[법률상담] Q&A 공사도급계약에서 지체상금 약정을 했는데 공사도중 수급인이 더 이상 공사를 수행할 수 없게 돼 도급인이 계약을 해제한 경우에도 지체상금을 받을 수 있는지요?
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[법률상담] Q&A - 건축공사 도중 도급인이 일방적으로 계약을 해제할 수 있는지요?
- 난감한 건축 관련 법률 상담속 시원하게 답변해 드립니다집 한 채 지으려면 여러 면에서 부딪히는 일이 많습니다. 가족이 평생을 할 집이라 좋은 게 좋은 것이라고 넘기면 큰일 납니다. 특히 전원주택은 건축주 스스로 모든 것을 풀어야 하기에 세심하게 따지고 법을 빌리지 않으면 낭패 보기 십상입니다. 전원주택을 지으면서 법률적으로 어떻게 해야 할지 모르시는 부분이 있다면 ≪월간 전원주택라이프≫로 내용을 적어 보내주세요. 법무법인 동서파트너스 이근창 변호사가 속 시원히 답변해 드립니다. Q. 甲은 건축주 乙과 건축공사도급계약을 체결하고 계약에서 정한 대로 건축공사를 진행해 왔습니다. 그런데 도급인인 건축주 乙이 일방적으로 도급계약을 해제했습니다. 도급인은 공사 도중에 일방적으로 계약을 해제할 수 있는지요? 이 경우에 甲이 乙에게 청구할 수 있는 손해배상의 범위는 어떻게 되는지요? A. 도급인이 공사도중 계약을 해제할 수 있는지먼저 도급인은 일반적인 다른 계약과 마찬가지로 수급인 채무불이행이 있는 경우 도급계약을 해제할 수 있습니다. 즉, 수급인이 착공기일에 착공하지 않거나 공사 중단 또는 공사 지연으로 인해 약정된 공사기한 내에 완공이 불가능하다는 것이 명백할 시 도급인은 공사기한으로부터 상당 기간 내에 완공할 것을 최고하고 계약을 해제할 수 있습니다.이러한 불의의 일이 있지 않더라도 도급인은 민법 제673조에 의해 공사도중 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있습니다. 민법 제673조는 '수급인이 일을 완성하기 전에는 도급인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다'고 도급인의 임의 해제권을 규정하고 있습니다. 이는 도급인에게 일의 완성이 무의미하거나 불필요하게 된 경우 도급인을 계약으로부터 벗어나게 하려는 데 있습니다.따라서 이 사안의 경우 수급인 乙의 채무불이행이 없다고 하더라도 도급인 甲은 건축물이 완성 전이므로 민법 제673조에 의해 계약을 해제할 수 있습니다. 참고로 민법 제673조에 의해 계약을 해제할 수 있는 시기는 일을 완성하기 전이며 채무불이행 등에 의한 해제의 경우에도 민법 제668조 단서 규정은 공사가 완성되었다면 특별한 사정이 없는 한 건축물에 하자가 있어도 공사도급계약을 해제할 수 없다고 적시하고 있습니다. 공사도급계약 해제는 건축물 완공 전에 가능합니다. 도급계약 해제 효과원칙적으로 계약이 해제되면 계약이 소급하여 처음부터 체결되지 않았던 것으로 되어 계약 당사자는 원상회복 의무를 지게 됩니다. 그러나 건축도급 계약의 경우 일반 계약과 같이 계약 전 상태로 원상회복시키는 것은 수급인에게 가혹하고 사회 경제적으로도 손실이 큽니다. 판례도 건축공사 특수성을 고려해 공사가 미완성인 상태에서 계약이 해제되는 경우 도급계약은 미완성 부분에 대해서만 실효되고 도급인은 인도받은 건물에 대해 기성고 등을 참작하여 상당한 보수를 지급할 의무가 있다고 판시하고 있습니다(대법원 1997.2.25. 선고 96다43454 판결 등). 따라서 공사도중 계약이 해제된 경우 합의해제 혹은 수급인 채무불이행 등을 불문하고 수급인은 기성부분 도급대금을 청구할 수 있습니다. 나아가 도급인이 민법 제673조에 의해 계약을 해제하는 경우 도급인은 수급인에게 상당한 금액을 배상해야 합니다. 도급계약 해제로 인한 손해배상 범위이 경우 손해배상의 범위에 대해 대법원은 "도급인의 일방적인 계약해제로 인하여 수급인이 입게 될 손해, 즉 수급인이 이미 지출한 비용과 일을 완성하였더라면 얻었을 이익을 합한 금액을 전부 배상하게 하는 것"이라고 판시하고 있습니다(대법원 2002.5.10. 선고 2000다37296,37302 판결). 즉 수급인의 귀책사유가 없는데 공사도중 도급인이 민법 제673조에 의해 계약을 해제한 경우 수급인은 [기지출 비용] + [총도급 금액 - 기지출비용 - 추후 소요될 비용]을 손해배상으로 청구할 수 있습니다. 이미 지급받은 금액이 있으면 공제합니다. 여기서 기지출한 비용은 기성공사 재료비, 임금, 가설비, 그 외 건축을 위해 지출한 경비를 포함함은 물론, 이미 수배해둔 재료·기계 및 고용한 노무자 등에 대해 이후 사용할 것이 불가능해짐으로 인한 손실 등 공사 중단으로 인한 일체 손해를 말합니다. 따라서 이 사안의 경우 乙은 지금까지 지출한 비용에 더해 계약대로 공사를 완성했더라면 얻었을 이익을 손해배상으로 청구할 수 있습니다.한편, 민법 제673조에 의한 것이 아니라 수급인 채무불이행 또는 합의로 해제된 경우 수급인은 약정된 총 공사비에 기성고 비율을 적용한 금액을 보수로 청구할 수 있습니다. 여기서 기성고 비율은 이미 완성된 부분에 관한 공사비와 미완성된 부분을 완성하는 데 소요될 공사비를 평가해 그 전체 공사비 가운데 이미 완성된 부분에 소요된 비용이 차지하는 비율로 산정합니다. 기성고 공사대금 = 약정 공사대금 × {완성부분 공사비 / (완성부분 공사비 + 미시공부분 공사비)}. 이와 같이 기성고 비율을 산정하는 이유는 도급계약에서는 통상 실공사비에 적당한 이윤을 더해 공사대금이 정해지므로 약정공사 대금에서 기성부분에 대한 공사비용을 공제하는 방법으로 미시공부분 공사비를 산정하는 것입니다. 그리고 기성고 비율을 정하는 것은 부당하게 미시공 부분 공사비가 다액으로 되어 수급인에게 불리할 우려가 있기 때문입니다. 이근창 변호사는 사법연수원 제34기로 광주과학고등학교, 카이스트 경영과학과, 조지워싱턴 로스쿨IBT(국제거래법 프로그램), 서울대학교 법과대학 전문분야 법학연구과정(M&A의 이론과 실무)을 수료하고 법무법인 에이스, 법무법인 지성을 거쳐 현재 법무법인 동서파트너스에 재직 중이다. 다수의 중소기업 법률고문을 맡아 기업자문을 하고 있으며 부동산, 건축 관련 분쟁 등 일반 민·형사에 관한 업무도 수행하고 있다.문의 02-3471-3705 kclee0@hanmail.net
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[법률상담] Q&A - 건축공사 도중 도급인이 일방적으로 계약을 해제할 수 있는지요?
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[Q&A] 시공사가 잔금을 받기 위해 완성된 건물에 유치권을 행사할 수 있는지요?
- 집 한 채 지으려면 여러 면에서 부딪히는 일이 많습니다. 가족이 평생을 할 집이라 좋은 게 좋은 것이라고 넘기면 큰일 납니다. 특히 전원주택은 건축주 스스로 모든 것을 풀어야 하기에 세심하게 따지고 법을 빌리지 않으면 낭패 보기 십상입니다. 전원주택을 지으면서 법률적으로 어떻게 해야 할지 모르시는 부분이 있다면 ≪월간 전원주택라이프≫로 내용을 적어 보내주세요. 법무법인 동서파트너스 이근창 변호사가 속 시원히 답변해 드립니다. Q. 한 건축주로부터 신축 공사를 제안받고 건축주 명의로 건축 허가를 받아 공사를 마무리했습니다. 그리고 건축주 명의로 보존등기를 하기로 계약했습니다. 계약대로 완공 후 소유권보존등기까지 마쳤음에도 건축주는 공사대금 중 잔금을 명확한 이유 없이 지급하지 않고 있습니다. 그래서 제가 건축주에게 잔금을 치러야 건축물 열쇠를 줄 수 있다고 하자 건축주는 이를 거부하며 건물명도청구의 소를 제기했습니다. 비슷한 사례를 알아보니 이러한 건축주 상대로 잔금을 받기 위해서는 유치권을 행사하면 된다고 하는데 가능한지요? A. 건물을 건축하는 데는 토지 소유자, 건축업자, 하수급인 등 많은 사람이 관여하는데 건물이 완성된 경우 소유권 원시취득자가 누구인가 여부는 매우 중요한 문제입니다. 왜냐하면 신축건물 소유권을 누가 취득하느냐의 문제는 도급관계에서 공사대금을 지급받지 못한 수급인이 건물에 대해 유치권을 행사할 수 있느냐의 여부와도 관계돼 있기 때문입니다.완성된 건축물의 소유권 귀속에 관해 판례는 "일반적으로 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 건축한 사람은 그 건물의 소유권을 원시취득하는 것이고, 다만 도급계약에 있어서는 수급인이 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 완성하더라도 도급인과 수급인 사이에 도급인 명의로 건축허가를 받아 소유권 보존등기를 하기로 하는 등 완성된 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 합의한 것으로 보여 질 경우에는 그 건물의 소유권은 도급인에게 원시적으로 귀속한다"고 판시하고 있습니다(대법원 1990.4.24. 선고 89다카18884판결 등).따라서 도급건축물은 도급계약에서 완성 건축물 소유권 귀속에 관한 합의가 없고, 수급인이 재료 주요부분 또는 전부를 들여 건물을 완성한 경우 완성된 건축물 소유권은 수급인에게 귀속합니다.그런데 도급계약 시 소유권 귀속에 대한 합의는 묵시적인 것도 상관없는데, 판례는 ▲도급인 명의로 건축허가를 받아 소유권보존등기를 하기로 한 경우 ▲공사 대금 채무 때문에 수급인에게 건물에 대한 양도담보계약을 체결한 경우 ▲도급인이 공사 대금을 미지급할 때 완성된 건축물로 대물변제하거나 건축물에 대한 가등기를 해주기로 하는 등 도급인이 완성된 건축물의 소유권을 취득하는 것을 전제로 한 약정이 있는 경우는 건축물의 원시적 소유권은 인도 여부나 공사 대금 지급여부에 관계없이 도급인에게 귀속하기로 합의한 것으로 볼 수 있다고 하고 있습니다.이처럼 건축도급계약은 완성된 건축물 소유권 귀속에 대한 합의 여부가 매우 중요하고 명시적 합의가 없는 경우에도 묵시적 합의로 인정될 수 있는 내용이 있는지 여부를 살피는 것이 중요합니다. 이 사안은 甲이(편의상 질문자를 甲, 시공을 의뢰한 건축주를 乙이라 부르겠습니다) 수급인으로서 자기 노력과 재료를 들여 건물을 완성하였으나 도급계약에서 완성된 건물의 소유권을 乙이 취득하기로 한 합의가 있었다고 인정되므로 일단 완성 건물의 소유권은 乙이 취득하는 게 맞습니다. 이는 정상적인 결과가 나왔을 경우이고 질문자와 같이 잔금 미지급 등이 발생했을 때를 알아보겠습니다.먼저 언급한 유치권에 대해 알아보면 민법 제320조는 '타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리'를 말합니다. 결론부터 말하면 甲은 완성된 건축물이 타인인 乙의 소유이므로 건물에 대하여 유치권을 행사할 수 있습니다. 판례 역시 "건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고, 또 그 건물에 관하여 생긴 공사대금채권이 있다면, 수급인은 그 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있다"고 판시하고 있습니다(대법원 1995.9.15. 선고 95다16202 판결 등).만일 위 사안에서 완성된 건축물의 소유권 귀속에 대한 합의가 없어 甲의 노력과 재료로 건물이 완성된 결과 건물의 소유권을 甲이 취득하게 된다면 유치권은 타인의 물건에 대하여 주장할 수 있으므로 甲은 건물에 대하여 유치권을 행사할 수 없습니다. 이는 건물이 완성되기 전의 경우도 마찬가지인데, 소유권 귀속에 대한 합의가 없는 경우 수급인의 노력과 재료로 건축되었고 독립한 건물에 해당하는 기성부분은 수급인 소유라 할 것이므로 수급인은 기성부분에 대한 유치권을 가질 수 없습니다(대법원 1993.3.26. 선고 91다14116판결 등).참고로, 공사도급계약에서 건축주가 공사대금을 건물이 완성된 후 신축건물을 담보로 융자를 받아 지급하기로 약정했는데, 수급인이 건물이 준공되자 곧바로 공사대금채권 보전을 위해 건물을 가압류하여 도급인이 사실상 건물을 담보로 한 은행융자가 어렵게 된 경우가 종종 있습니다. 이 경우에도 건축주가 공사대금 채무에 대한 지체 책임을 지는지 여부에 대해 판례는 "위와 같은 약정은 공사대금 지급의 기한을 정한 것이라고 볼 수 없고, 수급인이 자신의 채권을 보전하기 위한 필요에서 한 가압류를 들어 공사대금 채무의 지체에 관한 건축주의 책임을 부정할 수 없다"고 판시하고 있습니다(대법원 2001.1.30. 선고 2000다60685 판결). 따라서 시공사 입장에서 잔금 확보 여부가 확실치 않다면 유치권 행사 혹은 가압류를 통해 해결할 수 있습니다. 이근창 변호사는 사법연수원 제34기로 광주과학고등학교, 카이스트 경영과학과, 조지워싱턴 로스쿨IBT(국제거래법 프로그램), 서울대학교 법과대학 전문분야 법학연구과정(M&A의 이론과 실무)을 수료하고 법무법인 에이스, 법무법인 지성을 거쳐 현재 법무법인 동서파트너스에 재직 중이다. 다수의 중소기업 법률고문을 맡아 기업자문을 하고 있으며 부동산, 건축 관련 분쟁 등 일반 민 · 형사에 관한 업무도 수행하고 있다.문의 02-3471-3705 kclee0@hanmail.net
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[Q&A] 시공사가 잔금을 받기 위해 완성된 건물에 유치권을 행사할 수 있는지요?
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알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 13
- 상사商事유치권, 먼저 설정한 저당권 있으면 주장 못 한다 상사유치권은 민사유치권과는 달리 목적물이 채무자 소유일 것으로 제한된 것은 그 성립 당시 채무자가 목적물에 대해 보유하고 있는 담보가치만을 대상으로 하는 제한물권이라는 의미를 담고 있다. 그러므로 먼저 설정된 저당권자 또는 그 저당권을 근거로 한 임의경매 절차의 낙찰자에게는 대항할 수 없다. 결국, 부동산을 유치하는 내용의 상사유치권은 거의 성립할 여지가 없어졌다고 해도 과언이 아니다. 글 | 김성룡 박사 법무법인메리트 법학연구소 소장, ksyong330@naver.com 상행위 따른 채권에 인정 … 목적물은 채무자 소유여야 일반적으로 유치권은 민법에서 인정하는 민사유치권을 말한다. 그러나 상법은 민법과 별도로 상사유치권을 인정한다. 상사유치권은 민사유치권과 그 요건에 차이가 있다. 즉 상인 간의 상행위로 인한 채권이 변제기에 있는 때에는 채권자는 변제를 받을 때까지 그 채무자에 대한 상행위로 인하여 자기가 점유하고 있는 채무자소유의 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있다(상법 제58조). 이처럼 상사유치권은 상인 간의 상행위로 인한 채권이면 널리 피담보채권에 포함되고, 피담보채권이 목적물에 관해 생긴 것에 제한되지 아니한다. 다만 상사유치권의 경우 피담보채권이 널리 포함되는 대신 목적물은 채무자 소유이어야 한다. 민사유치권이 채무자 이외의 제삼자에게도 행사할 수 있는 것과 다르다. 여기에서 실제 사례를 통하여 민사유치권과 상사유치권을 판단해보자. A사(시공사)는 B사(시행사)와 공사도급계약을 체결하고 신탁회사인 C사에 신탁된 대지에 지하 터파기 공사와 지하구조물 설치공사 일부를 완료했다. 그런데 지상 구조물 설치공사가 시작되지 못한 상태에서 B사는 부도를 맞았고, A사는 공사대금 일부를 받지 못한 상태에서 공사도급계약도 해제됐다. A사는 기성 공사대금을 받을 때까지 이 사건 ‘대지’ 및 ‘지하구조물’에 대해 유치권을 행사하려고 한다면 이것이 타당한가? 민사유치권의 경우는 피담보채권이 목적물에 관하여 생긴 채권이어야 한다. 그렇다면 A시공사의 공사대금채권이 이 사건 대지에 관해 생긴 채권이어야 한다. 이에 대해 대법원은 “건물의 신축공사를 도급받은 수급인이 사회 통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우에 위 정착물은 토지의 부합물에 불과해 이러한 정착물에 대하여 유치권을 행사할 수 없고, 또한 공사중단 시까지 발생한 공사금 채권은 토지에 관하여 생긴 것이 아니므로 위 공사금 채권에 기하여 토지에 대하여 유치권을 행사할 수도 없다”고 했다(대법원 2008.5.30. 2007마98 결정). 그렇다면 상사유치권은? 상사유치권은 상인 간의 상행위로 인한 채권이면 충분하지만, 그 목적물이 채무자의 소유이어야 한다. 그런데 위 사건 대지는 신탁회사 C에 신탁되어 있으므로 채무자인 B사의 소유에 속하지 아니한다. 그러므로 상사유치권도 성립하지 아니한다. 상법에는 일반적 상사유치권(제58조)과 대리상(91조), 위탁매매업(111조), 운송주선인(120조), 운송인(1472조) 등 특수한 업종과 관련한 특별상사유치권도 인정한다. 먼저 설정된 저당권에는 대항 못 해 김씨는 M사가 분양한 상가건물의 점포에 관하여 분양계약을 체결하고 그 점포를 사업자소재지로 하여 사업자등록을 하였고, 준공검사를 마친 2006년 8월부터 점포를 사용했다. 그런데 2006년 9월 미래저축은행은 상가건물 전체에 근저당권설정등기를 마친 후 11월 M사에 75억 원을 대출했는데, M사가 이자 지급을 연체하자 2008년 1월 임의경매를 신청해 매각허가결정을 받은 뒤 매각대금을 완납하고 소유권을 취득했다. 졸지에 김씨는 분양받은 건물의 소유권을 취득할 수 없게 되었다. 문제는 김씨가 상사유치권을 주장할 수 있는가이다. 상인 간의 상행위로 인한 채권을 가지고 있는 자가 채무자 소유의 물건을 점유하고 있다면 그 채권자는 상사유치권을 행사할 수 있다. 민사유치권은 목적물에 관하여 생긴 채권을 가지고 있는 경우에 인정되지만, 상사유치권은 목적물에 관한 채권이 아니라도 가능하다. 다만 상인 간의 상행위로 인한 채권이어야 한다. 여기에서 상인이란 널리 사업하는 자라고 이해하면 된다. 개인사업을 하든 법인사업을 하든 관계없다. 그리고 상행위란 널리 사업을 위한 거래행위라고 보면 된다. 직접적으로 사업상 거래를 위한 것뿐만 아니라 간접적으로 사업상 거래에 관련되는 것도 포함된다. 김씨는 상행위인 임대업을 운영할 목적으로 점포를 분양받았으므로 이 분양계약은 상인 간의 상행위이고, 상행위로 인해 생긴 채무의 불이행으로 성립한 손해배상채권도 당연히 상행위로 인한 채권에 해당한다. 그렇다면 김씨는 상사유치권을 행사하여 사실상 변제를 받을 수 있지 않을까? 그러나 대법원은 이를 부인했다. “채무자 소유의 부동산에 관해 이미 저당권이 설정된 상태에서 채권자의 상사유치권이 성립했다면 상사유치권자는 채무자와 그 이후 채무자로부터 부동산을 양수하거나 제한물권을 설정받는 자에 대해서는 대항할 수 있지만, 먼저 설정된 저당권자 또는 그 저당권에 기한 임의경매절차에서 부동산을 취득한 매수인에게는 대항할 수 없다”고 한다. 즉 김씨가 주장하는 손해배상청구권이 발생한 것은 M사가 미래저축은행을 상대로 청산금청구소송을 제기한 2007년 7월이고, 근저당권설정등기를 마친 것은 2006년 9월이므로 선행저당권자이자 선행저당권에 기한 임의경매절차에서 낙찰을 받아 소유권을 취득한 미래저축은행에 대한 관계에서는 상사유치권으로 대항할 수 없다는 결론이다(대판 2010다57350).
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알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 12
- 유치권이 신고된 경매물건, 함정일까 기회일까? 최근 경매시장에서 전문가는 따로 없어졌다고들 한다. 경매의 대중화 탓에 일반 주부에서부터 학생까지 경매에 대거 몰리기 때문이다. 따라서 좋은 경매물건 잡기 또한 어려운 게 사실이다. 특히 경매의 고난도 물건이라는 유치권이 있는 경매의 경우 복잡하고 다소 어려워 보이지만, 유치권이 신고된 물건은 남다른 투자 이익을 얻는 주요한 방법 중 하나가 될 수 있다. 철저하게 권리와 물건을 분석하고 유치권을 둘러싼 상황판단과 대처능력을 갖춘다면 도전해 볼 만하다. 글 | 김성룡 박사 법무법인메리트 법학연구소 소장, ksyong330@naver.com 경매 때 유치권신고 허위작성하면 처벌, 유치권의 함정 부동산경기의 불황이 심하다. 곳곳에 공사 도중 공사비를 받지 못해 공사가 중단되는 현장이 많다. 더구나 건물주가 부도가 나서 경매가 진행되고 있다면 공사업자의 입장에서는 막막하다. 결국, 공사업자로서는 유치권을 행사할 수밖에 없다. 이론적으로만 보면 유치권은 정말 강력한 권리다. 누구든지 공사비를 가져오기 전에는 절대로 물건을 인도하지 않아도 되기 때문이다. 구태여 경매법원에 유치권신고를 하지 않아도 좋다. 즉 경락인에 대해서도 유치권을 주장할 수 있다. 그러나 현실은 다르다. 유치권을 행사하기 위해서는 목적물을 계속 점유해야 하기 때문이다. 즉 점유를 상실하는 순간 유치권은 소멸한다. 다른 사람에게 대여하거나 사용하게 해서도 아니 된다(민법 제324조 2항 본문). 그리고 유치권자에게는 유치물의 점유와 관련하여 선량한 관리자의 주의의무가 있다(민법 제324조 1항). 유치물을 방치해 훼손되면 책임을 져야 한다. 그리고 유치권자의 의무위반이 있으면 소유자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다(민법 제324조 3항). 결국, 유치권자가 유치권을 유지하려면 현장에 관리인을 두고 잘 보존해야 한다. 공사비도 못 받는 처지에 인건비를 더 들여야 하니 기가 막히다. 그러던 중에 유치물이 경매에 들어갔다고 한다. 유치권신고를 하여 권리주장을 하는 것은 당연지사다. 그래도 다행이라고 생각한다. 하지만 불행은 혼자 오지 않는다고 했던가! 부동산경매에 있어서 유치권은 소멸주의에 따르지 않고 인수주의의 입장이라 문제다. 즉 경락대금으로부터 배당을 받는 것(소멸주의)이 아니라, 경락인이 따로 유치권자에게 공사비를 지불하고 목적물을 인수(인수주의)하라는 의미다. 경매에 참여하려는 사람으로서는 따로 공사비를 지불해야 하니 공사비만큼을 빼고 경락받아야 본전이다. 경락 후에는 실제 공사금액과 관련해 경락자와 유치권자 사이에 다툼이 생겨 유치권부존재소송이나 명도소송이 진행되는 것이 보통이다. 이런저런 이유로 유찰이 거듭될 수밖에 없다. 이러는 사이에 공사업자도 부도를 맞고 잠적하는 경우도 비일비재하다. 하여튼 경매가 진행된다면 유치권신고를 성실히 하는 것이 좋겠다. 유치권신고는 경매가 진행 중인 경매계에 유치권을 주장하는 내용을 기재한 유치권 신고서를 제출하면 된다. 그리고 공사도급계약서, 거래명세서, 인건비, 세금계산서 등 공사대금을 증빙할 수 있는 서류를 복사해 첨부하면 좋다(원본은 반드시 본인이 보관할 것). 허위 공사비 또는 공사비를 과다 책정해 신고한 경우에는 형법상 경매·입찰 방해죄로 처벌받을 수 있다는 점을 명심해야 한다. 유치권이 신고된 경매물건의 반값 유혹, 유치권을 둘러싼 소송 경매 고수들은 유치권신고가 되어 있는 경매물건을 좋아한다. 유치권신고가 되어 있는 물건은 여러 번 유찰되기 마련이고, 이 가운데에는 허위유치권이나 과다유치권이 많기 때문이다. 즉 공사업자가 공사하지 않았는데도 공사한 것처럼 신고하거나, 공사대금을 부풀려서 신고하는 경우가 종종 있다는 것이다. 따라서 낙찰을 받은 다음에 허위유치권이나 과다유치권이라는 사실을 증명하면 한마디로 반값에 물건을 취득하게 되므로 큰 이익을 얻게 된다. 이를 위해서 경매 고수들이 사용하는 것은 보통 유치권 부존재확인 소송이나 명도소송이다. 그리고 소송과정에서 공사대금과 관련한 객관적인 자료를 제출하도록 요구하는데, 공사업자들이 이를 증명하지 못하면 패소하게 된다. 무엇이든 쉬운 것은 없다. 쟁점 하나하나에 치열한 다툼이 있기 마련이다. ① 먼저, 진정한 공사계약이 체결되었는지 여부가 중요한 쟁점이 된다. 공사계약서의 작성 시기와 공사 일시가 일치해야 하고, 공사 세부사항의 기재 내역이 적절해야 한다. ② 공사업자의 자격도 중요한 판단사항이다. 예컨대 사업자등록증의 명의를 확인해 유치권자와 사업자등록증의 명의인이 다르면 허위유치권으로 판단될 가능성이 크다. 공사업자가 관련 면허가 없는 경우도 같다. 또한, 공사실적도 중요하다. 공사업자가 이 사건 외에 다른 공사실적이 없다면 당연히 허위유치권이라고 의심된다. ③ 무엇보다도 자금의 흐름이 핵심이다. 계약금이나 공사비 일부가 금융기관을 통해 입금된 사실이 증명돼야 한다. 공사비의 지출내역도 적절해야 한다. 한편 공사대금이 현금으로 거래됐다는 주장은 전혀 받아들여지지 않는다는 점을 명심하자. ④ 세금 관련 문제는 분명히 처리하는 것이 좋다. 따라서 부가가치세를 신고하지 않았다면 허위유치권으로 판단된다. 한편 세금계산서를 허위로 발행하는 경우가 많다. 따라서 일방적으로 작성해 채무자에게 교부된 세금계산서만으로는 공사업자 채권의 존재를 증명할 적절한 수단이 되지 못한다. ⑤ 공사업자가 채무자와 동일인인 경우도 있다. 스스로 공사업자가 되어 공사가 진행된 것처럼 꾸미는 경우이다. 또한, 편법을 동원해 채무자가 스스로 회사를 설립 공사도급계약을 하기도 한다. 경매 초보자들에게는 “누가 경매로 엄청나게 돈을 벌었다” 또는, “경매로 집을 반값에 샀다” 라는 식의 좋은 이야기만 들린다. 공사업자의 경우에는 공사현장이 경매에 들어갔다는 이야기를 들으면 공사비의 유혹을 받는다. 요즘 세상 쉽지 않다. 자칫 잘못하면 큰 손해를 볼 수 있다. 거짓 정보에 현혹되지 말고, 필요한 경우 전문가의 상담을 받는 것이 좋다.
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