월간 전원주택라이프

아내는 공간을 구성했다. 남편은 자재와 인테리어를 맡았다. 건축을 전공한 아들은 부모님의 의견을 종합해 외부 디자인과 평면도를 그려나갔다. 그렇게 완성한 집, 가족의 삶의 철학과 개성이 듬뿍 담긴 집을 충주의 한 시골마을에서 만났다.글과 사진 | 박치민HOUSE STORYDATA위치 충북 충주시 산척면대지면적 905.00㎡(274.24평)건축면적 136.95㎡(41.50평)연면적 161.40㎡(48.91평 1층 118.05㎡(35.77평) 2층 43.65㎡(13.23평)건축구조 경량 목구조설계기간 2014년 1월 ~ 2014년 4월공사기간 2014년 5월 ~ 2014년 12월공사비용 600만 원(3.3㎡당) MATERIAL외부마감 지붕 - 컬러강판외벽 - 세라믹사이딩내부마감 벽, 천장 - 황토, 왕겨숯, 규조토, 원목 판재바닥 - 원목 온돌 마루창호 - 독일식 시스템 창호단열재 지붕 - 화이버글라스 R30벽 - 화이버글라스 R19 설계·시공팀버하우스 043-853-4997 http://팀버하우스.kr 정면도 좌측면도 구조는 목조, 기능은 황토고향인 충북 충주로 돌아온 건축주 이재훈, 한미영 부부. 우리나라에서 소나무가 가장 많다는 충주의 한 장수마을에 부지를 매입하고 본격적으로 집을 계획하기에 이른다. 처음엔 건강을 고려해 황토집을 생각했다. 그러나 디자인이 아쉬웠다. 재료의 한계상 모던한 세련미나 뚜렷한 개성을 기대하기 어렵다는 건 알지만 그럼에도 판에 박힌 듯 비슷한 디자인은 여전히 아쉬움으로 남았다. 그러면서 문득 떠오르는 생각, 기능은 황토를 가져가되 구조와 미는 연출이 자유로운 목조로 하면 어떨까. 목구조에 황토를 결합시킨 ‘목조+황토주택’을 기획한 것.건축박람회를 다니면서 여러 시공사를 만났다. 상담을 통해 기획안을 제시했지만 힘들다는 거절이 대부분이었다. 일부 공간은 가능하나 집 전체를 목조+황토로 하기엔 어렵다는 것이었다. 그러나 건축주 부부는 상담을 통해 오히려 ‘불가능하지는 않다’는 판단을 하게 되고, “사례가 없다면 최초로 만들면 되지 않겠느냐”며 되레 시공사를 설득하기에 이른다. 이제는 단순히 기술과 경력만으로 시공사를 선정할 수 없었다. 남다른 도전정신이 필요했다. 그 도전을 받아들인 시공사, 팀버하우스의 이천로 대표였다. “시공 경력이나 기술력도 뛰어났지만, ‘할 수 있다’는 도전정신과 자신감에 믿음이 갔습니다.” 면과 선을 살려 심플하게 디자인한 1층 거실. 외부 풍경을 끌어들이고 천장과 바닥을 목재로 조성해 모던함과 고즈넉함이 함께 느껴진다. 가족이 함께 설계한 집집은 대지가 부채꼴 모양인 점을 고려해 좌향을 살펴 ‘ㄱ’자 형태로 앉혔다. 충주 주택은 가족이 함께 머리를 맞대고 구성한 집이다. 실내 공간 계획은 아내 미영 씨가, 인테리어와 자재는 남편 재훈 씨가 맡았으며, 전체적인 설계도는 건축을 전공한 아들 성준 씨가 부모님의 의견을 모아 직접 그렸다. 여기에 이천로 대표의 기술력이 접목돼 집이 완성된 것.공기는 총 6개월이 걸렸다. 보통 목조주택의 공기가 3개월이라고 볼 때, 시간이 무려 2배나 소요됐다. 공정의 초점을 ‘신속’보다는 ‘확실’에 맞춘 데다 공법 자체도 황토와 목조의 결합으로 시간이 오래 걸릴 수밖에 없었다.공정을 보면 벽면은 목구조 위에 황토목재를 보강하고 단열을 위해 왕겨숯을 가득 채웠다. 그 위에 다시 생황토를 바른 후, 천연자재인 규조토로 내벽을 마감했다. 지붕 또한 원목 판재 위에 황토와 왕겨숯만으로 마무리했다. 자연 소재만으로 시공했기 때문에 완공 후 베이크아웃1)을 할 필요도 없었다. 오픈천장으로 시원하게 개방한 거실. 근경은 물론 원경에도 시야의 막힘이 없다. 멀리 천등산, 지등산, 인등산 자락이 한 눈에 들어온다.. 햇살이 비치는 카페 같은 주방. 수납장과 선반을 두지 않아 더욱 깔끔한 모습이다. 모던한 외관, 고즈넉한 내부주택 외관은 컬러강판과 목재의 조화로 모던함이 물씬 풍긴다. 그러나 내부는 미니멀한 디자인으로 갤러리를 연상케 하면서도 목재로 서까래를 올린 천장과 원목 온돌로 마감한 바닥이 한데 어울려 목가적인 분위기를 자아낸다. 도시의 모던함과 시골의 고즈넉함이 함께 공존하고 있는 느낌이랄까. 그래서 차가운 느낌의 외관과 달리 내부는 고향집에 온 듯 따스함이 가득하다.구조는 심플하게 조성했다. 1층에 거실과 주방, 침실이 위치하고, 2층에는 딸랑 방 1개만을 배치했다. 전체적으로 단순한 구조지만 그렇기 때문에 오히려 생활하기에는 편리하다. 인테리어 또한 군더더기 없이 깔끔하다. 화려함보다는 면과 선을 살린 미니멀한 디자인으로 어느 공간이나 오래 머물러도 쉬이 질리지 않고, 시선은 자연스럽게 외부 풍경으로 향한다. 특히 거실에서 바라보는 경관은 한 마디로 압권이다. 오픈천장에 전면창으로 시원하게 조성한 거실에 있으면 동틀 녘부터 해거름까지 시시각각 변하는 자연의 흐름을 고스란히 느낄 수 있다.단열도 문제없다. 왕겨숯과 황토로 기밀하게 시공한데다 기능 면에서 뛰어난 독일식 시스템 창호로 단열에 만전을 기했다. 여기에 지열시스템 도입으로 난방비 부담도 덜었다.“겨울을 한 번 보내고 나니까 기밀하게 시공됐음을 더욱 확실히 알겠더라고요. 자연 채광이 워낙 풍부해서 지열보일러만 가동시켜도 하루 종일 실내가 훈훈해요. 그 열기가 쉽게 빠지지도 않고요.”무엇이든 평범함을 거부하는 남편 재훈 씨는 내·외부 자재는 물론 자그마한 소품의 색상 하나까지도 직접 고르고 배치했다. 인테리어를 진행하다가 아니다 싶으면 그 즉시 변경하고 처음부터 다시 시작했다. 기실 6개월의 공기에는 재훈 씨의 깐깐함이 크게 한몫했다. 그러나 이처럼 작은 것 하나 확실하게 짚고 자신의 집을 계획했기에 완공 후의 아쉬움은 적다. 그는 자신의 집을 ‘까다로운 집’이라고 말한다.“틀에 박힌 집은 짓고 싶지 않았어요. 우선 우리 가족이 살기 편한 집, 더불어 개성이 담긴 집을 원했어요. 제가 일에 있어서는 까다롭고 확실하거든요. 그래서 아마 이천로 대표가 시공하면서 고생 꽤나 했을 거예요.” 1층 평면도 가정집이 아닌 갤러리를 연상케 하는 계단실. 2층 부부 침실. 탁 트인 전경을 향해 창을 설계했다. 한쪽 면은 전체를 사선으로 디자인해서 내·외부에 입체감을 부여했다. 1층 침실. 볕이 풍부한 남동쪽으로 코너창을 내어 채광을 확보했다. 2층 욕실. 가로로 긴 창을 둬 프라이버시는 확보하고 외부 풍경은 안으로 끌어들였다. 2층 평면도 잘 정리된 조경과 모던한 외관이 어우러져 마치 산 아래 한적한 카페를 연상케 한다. 아들 성준 씨가 직접 그린 주택 외부 디자인. 해질녘에 본 충주 주택. 직선의 미학이 살아있어 도시적 감각이 더욱 도드라져 보인다. 전원주택라이프 더 보기 www.countryhome.co.kr잡지구독 신청 www.countryhome.co.kr:454/shop/subscription.asp (스마트폰은 현재 무통장 입금 신청만 가능)

수익형 상가주택은 주로 도시지역의 저층부에 상업시설을 배치하고 상층부에 임차 세대를 넣어서 수익률을 극대화하는 것을 목표로 한다. 초등학생의 꿈이 건물주인 시대, 미래에 대한 불확실성이 만연한 현 상황에서 상가주택만큼 안정적이고 든든한 사업은 없다. 하지만 큰 예산을 투입하는 만큼 실패하지 않으려면 많은 부분을 주의 깊게 고려해야 한다. SUP건축사사무소에서 계획해 준공 후 성공적으로 임대까지 마친 수익형 상가주택의 사례를 살펴본다. 글 선상희 대표(SUP건축사사무소) 044-863-5842 http://blog.naver.com/sup5842 3편 성공적인 시공사 계약 요령 - 시공 품질의 50% 이상을 결정하는 계약 - 제일 중요한 것은 꼼꼼한 설계도면 - 주요 자재는 계약 전 미리 지정하자 - 공사내역서와 하자 보증 증권 활용법 - 시공비 지급 관련 TIP 건축주 C씨 설계도를 보니 건물의 가치가 높고 입면도 예뻐서 생각보다 임대 수익성이 훨씬 높아질 것 같습니다. 시공은 어떻게 진행하면 좋을까요? SUP건축사사무소 만족하신다니 저희도 기쁩니다. 수익형 상가주택 짓기의 마지막 단계인 시공만 남았네요. 좋은 기획안을 반영한 계획 도면을 완성했으니, 이제 그것을 정밀한 시공으로 완성시켜야 합니다. 시공은 사업 예산 중 토지 비용을 제외하고 가장 많은 돈이 들며 건축주들 대부분이 어려워하는 단계입니다. 자칫 예산이 초과돼 손해를 입거나 부실시공으로 이어질 수 있기 때문입니다. “난 시공에 대해 잘 모르는데 시공사가 부실하게 시공하면 어떡하지?”, “내가 모른다고 저가低價 자재를 쓰는 건 아닐까?”, “나중에 하자 보수를 잘 받을 수 있을까?” 등등 다들 불안해하십니다. 사실 보통의 건축주는 시공에 대해 문외한이다 보니 공사 감독에 한계가 있습니다. 따라서 감리자나 시공자를 믿고 진행해야 하기에 불안감이 드는 것입니다. 하지만 건축주도 잘 할 수 있는 부분이 있는데, 바로 계약입니다. 건물을 성공적으로 짓는 데 있어 좋은 시공사와 정확하게 계약하는 것이 50% 이상을 차지합니다. 그럼 시공사와 계약할 때 중요한 포인트를 말씀드리겠습니다. 제일 중요한 것은 꼼꼼한 설계도면시공사와 계약할 때 건축주가 가진 무기는 설계도면밖에 없습니다. 설계도면이 부실하면 시공사가 도면에 표시되지 않은 저가 자재를 써도 대응할 길이 없으며, 또한 설계도면의 부실로 인해 재시공할 경우 추가 공사비가 발생됩니다. 시공비에 비해 소액인 설계비를 아끼려고 설계를 저가 설계사무소에 맡겼다가 건물의 가치를 떨어뜨리는 것은 물론 시공 과정에서 더 큰 돈이 드는 경우를 종종 목격합니다 SUP건축사사무소 책꽂이_각종 건축 자재 샘플과 카탈로그가 빼곡하다. 주요 자재는 계약 전 미리 지정하자 설계 및 허가 과정에서 당초 생각한 착공 일정을 못 맞출 수도 있습니다. 그렇다고 착공을 서두르면 그야말로 호미로 막을 것을 가래로 막게 됩니다.시공사에서 견적서를 받기 전에 건축주가 차근차근 준비해 놓을 것이 있습니다. 특히, 주요 자재는 건축사사무소와 협의해 회사명 및 상품명을 정하는 것을 추천합니다. 최근 건축사사무소에서 주요 자재를 결정해 명시하도록 법제가 개편됐습니다. 하지만 건축사사무소에 전적으로 의지하기보다 건축주가 마음에 드는 품질과 가격대의 자재를 정하는 것이 좋습니다. 주요 자재는 외벽과 지붕에 사용되는 외장재 그리고 창호, 침실 문(목문), 위생 기구, 주방 가구, 일반 가구, 마루, 현관문, 전등, 석재, 벽지, 타일 등 내장재가 있습니다. 좀 더 세부적으로 말씀드리면 창호의 경우 창틀 폭에 따라 가격이 다 다릅니다. 그래서 건축주가 주요 자재의 회사명뿐만 아니라 상품명까지 정해야 합니다. 이렇게 자재를 세부적으로 선택하면 시공사는 자재에 대한 이문이 줄어들어 건축주에게 유리하지만, 건축주는 공부할 게 많아져 지치고 맙니다. 따라서 타일, 벽지, 마루 등은 특정 회사 및 제품과 동등하거나, 그 이상의 것 정도로 가격선을 정하는 게 좋습니다. 그리고 실제로 건물의 골조가 올라갈 때 공간을 눈으로 확인하면서 제품명을 확정하세요. 전등의 경우 가격 편차가 매우 큰 품목으로, 일반인이 건물이 지어지기 전에 해당 공간에 어울리는 제품을 선택하기란 쉽지 않습니다. 인테리어 회사에 의뢰할 것이 아니라면 건축주가 전등을 구매해 시공사에 시공만 맡기는 ‘지급 자재’의 형태를 취하는 것도 하나의 방법입니다. 그 밖에 주방 및 일반 가구를 전문 회사에 맡길 계획이라면 계약에서 제외하는 것이 좋습니다.계약서는 기본적으로 국가에서 정한 ‘민간 건설공사 표준 계약서’ 양식을 따르고, 자재 품명 지정 등 건축주가 별도로 지정하고 싶은 사항은 ‘계약 특수 조건’으로 추가해 계약하면 됩니다. 공사내역서와 하자 보증 증권 활용법주요 자재의 품목을 정한 다음 전문 견적 사무소에 설계도면을 보여주고 공사내역서를 받을 수도 있습니다. 물론 비용이 들지만 추후 시공사에서 견적서를 받을 때 그 금액이 적정한지를 판단하는 기준으로 활용할 수 있습니다. 그리고 건물을 잘 짓는 것도 중요하지만 사후관리도 그에 못지않게 중요합니다. 즉, 준공 후 하자 보수공사가 필요할 때를 대비해 계약서에 하자 보수에 관련된 사항도 정확히 적시해 놓아야 합니다. 관련 계약 요령에는 크게 두 가지 방법이 있습니다. 첫째는 건축주 직영공사로 건물을 짓거나 시공자가 사업자가 아닌 개인일 경우 적용되는 방법으로 계약서에 하자 보증이행 관련 사항을 '계약 특수조건‘으로 적시하거나 각서로 받아두는 방법입니다. 둘째로 하자 보증 증권을 끊는 방법입니다. 하자 보증 증권은 시공사가 종합건설업 등 건축 관련 사업자로 등록되었을 경우 발행이 가능한데요. 발급기관은 서울보증보험, 전문건설공제조합, 전기공사공제조합, 금융기관 등이 있으며 회사의 신용 및 조건에 따라 제출서류, 담보 및 수수료 요율이 상이합니다. 보통 계약 금액의 5~10% 정도를 보증금율로 잡습니다. 하자 보증 증권을 끊게 되면 건설사 입장에서는 건설원가가 조금 더 높아지게 되므로 건설사가 그만큼 계약 비용을 높여달라고 할 수도 있습니다. 이때 건설사를 믿고 건설사와의 특수조건 계약서로 갈음할 것인가 하자 증권을 발행할 것을 요구할 것인가는 선택이 되겠습니다.그리고 별도 계약서에 명시하지 않을 경우 하자 보수 기간은 ‘건설산업기본법’에 따르게 되니 참고하시기 바랍니다. 동네 주민이 무시로 지나다니는 골목길이 되길 의도했는데 1층을 카페로 운영하는 건축주의 아들과 창문 너머 수인사를 하며 지나가는 사람들을 볼 수 있어 반가웠다. 시공비 지급 관련 TIP첫째, 건설사 기성 지급 조건_아무리 믿는 시공사라도 과기성을 지급하면 안 됩니다. 계약 및 착수금으로 계약금의 일부를 선지급하는 것은 어쩔 수 없지만(시공사에 계약이행보증 증권을 끊게 하면 계약금도 보장받을 수 있음), 공사 기성금은 공사 전에 지급하는 것이 아닙니다. 즉, 시공사가 해당 공정을 완료하고 건축주가 그 결과에 만족하고 승인했을 때 지급하면 됩니다. 먼저 돈을 지급하면 입장이 역전돼 건축주가 속앓이를 할 수 있습니다. 특히, 잔금은 반드시 모든 공사를 완료하고 건축주와 감리자의 승인하에 지불하는 것이 좋습니다. 둘째, 적정 공사비란_건축주는 보통 몇 곳의 시공사에 견적을 의뢰해 가격을 비교하는데 너무 비싸도 곤란하지만, 너무 저렴해도 의심해야 합니다. 결국, 시공사는 이윤을 추구하고자 건축주의 건물을 짓는 것입니다. 건축주가 너무 박하게 시공사의 이윤을 깎으면, 그것은 결국 부메랑으로 건축주에게 돌아오게 되어 있습니다. 즉 어느 정도 자기 이윤을 줄이며 네고 Negotiation를 받아들일 수 있지만, 정도를 넘어서면 시공사는 자기 이윤이 깎이는 만큼 대충 짓게 됩니다. 그리고 시공사가 기존에 완공해 입주한 건물을 직접 탐방해 건축주 및 입주자의 만족 여부를 확인하는 것도 계약 전에 확인해볼 만합니다. 1층에서 운영 중인 카페, 건축주의 아들이 운영하고 있다. ●준공 후 1년이 지나서●SUP건축사사무소 안녕하세요. 오랜만에 전화드립니다. 건축주 C씨 오! 안녕하세요. 어떤 일이세요? SUP건축사사무소 이번에 《전원주택라이프》에 수익형 상가주택에 대해 글을 써달라는 의뢰를 받았는데, 선생님의 상가주택을 사례로 들고자 합니다. 그래서 오랜만에 한번 찾아뵐까 해서 전화드렸습니다. 건축주 C씨 좋지요! 언제든 오세요. 제가 직접 로스팅을 한 커피를 대접하겠습니다 건축주 C씨는 “준공 후 수월하게 임차인을 구했다”고 한다. 마을과 조화를 이루면서 간명하고 모던한 느낌을 살리고자 했는데 1년 후에 의도한 대로 자리 잡고 있는 건물을 보니 기쁜 마음이 절로 들었다. 굳이 돈을 안 받겠다며 손사래를 치는 통에 직접 볶아 내려준 커피 한 잔을 맛있게 마시면서 새삼 건축가로 살아가는 행복과 보람을 느꼈다. 3회에 걸친 이 글이 독자들에게 작게나마 도움이 되길 바라며 글을 마치고자 한다. 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr잡지구독 신청 www.countryhome.co.kr:454/shop/subscription.asp

【사례로 본 상가주택 짓기】Ⅰ. 성공 기획안 작성과 법규 검토

수익형 상가주택은 주로 도시지역의 저층부에 상업시설을 배치하고 상층부에 임대 세대를 넣어서 수익률을 극대화하는 것을 목표로 한다. 초등학생의 꿈이 건물주인 시대, 미래에 대한 불확실성이 만연한 현 상황에서 상가주택만큼 안정적이고 든든한 사업은 없다. 하지만 큰 예산을 투입하는 만큼 실패하지 않으려면 많은 것을 주의 깊게 고려해야 한다. SUP건축사사무소에서 계획해 준공 후 성공적으로 임대까지 마친 수익형 상가주택의 사례를 3회에 걸쳐 살펴본다. 글 선상희 대표(SUP건축사사무소) 044-863-5842 http://blog.naver.com/sup5842 1편 성공 기획안 작성과 법규 검토 - 성공적인 기획 - 기획의도 실현 가능성 검토건축주 C씨 안녕하세요. 전 OO시에 상가주택을 지으려 합니다. 그런데 처음부터 잘 모르겠네요. 어떻게 하면 좋을까요? SUP건축사사무소 반갑습니다. 수익형 상가주택을 건립하는 데는 크게 기획, 설계, 시공 단계를 거치게 됩니다. 그럼 기획 단계부터 설명드리겠습니다. 여기서 기획이란 사업 계획을 말합니다. 규모가 비교적 작은 건축물일지라도 성공적인 기획안이 필요합니다. 기획 단계에서 목표 설정이 가장 중요합니다. 선생님께서 건립하려는 사업 부지 현황을 정확히 분석해 초기뿐만 아니라 장기적인 관점에서 임대 구성을 안정적으로 해야 합니다. 이 단계에서 건립 예산 및 건물 디자인의 방향 등도 함께 결정해야 합니다. 세부적으로 결정할 항목은 다음과 같습니다.성공적인 기획1. 상가, 주거 세대 층수 구성_토지마다 법규에 따른 용도 및 층수 제한이 있습니다. 주거지역에 건립하는 상가주택은 보통 1층에 상가, 2~4층에 다가구주택을 구성합니다. 일반적인 상가주택의 층별 구성. 2. 임대 세대의 규모 결정_주변 여건을 파악해 임대가 잘 되는 규모를 조사하고 부지 내 설치 가능한 주차 대수를 고려해 종합적으로 결정해야 합니다. 3. 최상층 주인 세대 배치 여부 및 다락방 설치 유무 결정 분할해서 상가를 임대할 경우 상대적으로 불리한 점포가 없도록 설계해야 하며, 화장실은 외부에서 출입하도록 배치한다. 반대로 통합형으로 상가를 임대할 예정이라면 내부에서 바로 화장실을 이용할 수 있게 만드는 것이 좋다. 4. 상가를 분할해 임대할지, 층 전체를 하나로 임대할지 결정_임대 세대 공실률이 적은 곳이라면 상대적으로 1층 상가의 가치를 높이는 데 설계의 주안점을 두고 계획해야 합니다. 이때 면적을 분할해 작은 점포로 나눠 임대할지 하나의 점포로 임대할지 결정해야 합니다. 물론 하나의 점포로 양쪽 모두를 염두에 두고 설계하는 것도 가능합니다만, 아무래도 건축물의 매력은 떨어지게 됩니다. 반대로 프랜차이즈 커피 전문점 유치 등을 목표로 1층에서 2층으로 올라가는 전용 내부 계단을 설치해 1, 2층을 통합 구성하는 방법도 있습니다. 2층까지 상가를 배치하는 것이 가능한 지역일 경우 내부 계단을 둬 2개 층을 같이 쓰고자 하는 프랜차이즈 업체를 타깃으로 임대하는 방법도 있다. 6. 목표 평당 공사비와 예산 조달 방안_보통 목표하는 예산보다 돈이 더 듭니다. 그래도 최대한 목표에 맞추려고 노력해야 합니다. 그리고 추가 예산 발생 시에 대비한 예비금 조달 방법도 대비하고 있어야 합니다. 지하층 벽면적의 1/2이 지면에 묻히는 경우 지하층으로 인정받을 수 있다. 이때 지하층은 용적률에서 제외되므로 좀 더 높은 수익을 올릴 수 있다. 7. 희망하는 건축물의 이미지나 내.외장재_원하는 건물 스타일이나 재료에 따라 평면 구성이나 공사비가 달라질 수 있습니다. 여기까지 잘 이해되시나요? 선큰가든을 설치하고 직접 통하는 계단을 설치하면 지하층 임대료 상승을 기대해 볼 수 있다. 건축주 C씨 네. 이제 감이 좀 잡히는 것 같습니다. 저는 1층에 아들이 직접 운영하려는 카페를 배치하고 2~3층은 원룸이나 투룸의 임대 주거, 4층에는 아들이 거주하는 주인 세대를 구성하길 희망합니다. SUP건축사사무소 희망하는 층별 구성이 실제로 가능한지 법규 제한 사항을 검토해야 합니다. 그리고 사업 부지가 택지 개발지구 내에 있다면 건축법 외에 지구단위계획 지침으로 추가 규제되는 사항이 있습니다. 이처럼 법규 검토는 매우 중요한 과정이므로 꼭 필요합니다. 특히 법령에 따른 주차 대수 확보가 결정적 요인이 되는 경우가 많습니다. 예를 들어 법정 주차 대수 때문에 지하층 상가 설계가 불가능하거나 1층의 상가 면적이 부족해질 수도 있고 극단적으로 충분한 연면적 확보가 불가능한 경우도 있습니다. 건축주 C씨 그럼 법규 검토를 부탁드리겠습니다. 제가 원하는 방향대로 설계가 잘 됐으면 좋겠네요.기획 의도 실현 가능성 검토건축주 C씨 안녕하세요, 저희 상가주택 검토가 됐습니까? SUP건축사사무소 네, 선생님 대지에 대한 검토를 완료했습니다. 법규 검토 및 사업 부지를 답사하고 인근 부동산도 방문하면서 주변 지역을 탐방했습니다. 먼저 법규 검토 결과입니다. 1. 용적률 150% 이하_지구단위계획 지침으로 제한돼 있으며 보통 200%가 확보되는 타 부지에 비해 사업성 면에서 불리한 여건입니다. 2. 용도제한_지구단위계획 지침으로 1층에만 상가 배치가 가능합니다. 지하층 상가 개발도 규제돼 있습니다. 3. 주차 대수_지구단위계획 지침으로 가구당 주차 대수 1대 이상 주차장을 확보하도록 규제하고 있습니다. 따라서 임대 세대 숫자를 늘리면 늘릴수록 주차 대수 확보로 인해 1층 상가 면적이 과도하게 줄어들어 임대 가치가 떨어지는 상황입니다. 저희가 법규 및 대지 상황 등을 종합적으로 고려해 검토한 결과를 말씀드리겠습니다. 1층 상가, 임대 세대 면적, 주인 세대 면적을 적정히 배분할 경우 사업 대지 여건상 6대 정도 주차가 가능할 것 같습니다. 또한 대학교 주변에 위치한 부지이지만 주변 부동산을 탐방해 보니 기존에 임대 중인 상가주택의 임대료가 높게 형성돼 있어 대학생을 타깃으로 한 원룸보다 투룸이 필요한 신혼부부를 임대 세대 수요로 보는 편이 좋겠습니다. 따라서 상가+투룸 형식 임대 4가구+최상층 주인 세대 구성이 좋을 것 같습니다. 사업지 주변으로 하나둘 상가주택이 지어지고 있는 상황으로 바로 옆 대지도 임대 공고가 걸려 있는 상태였다. / 인근 부동산 탐방을 통해 주변 상가주택 임대 세대 크기와 시세를 확인했다. 건축주 C씨 그렇군요. 그럼 브리핑하신 기획안으로 사업 계획을 확정 짓겠습니다. 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr잡지구독 신청 www.countryhome.co.kr:454/shop/subscription.asp

수익형 상가주택Ⅱ 합리적인 계획으로 수익성 극대화 수익형 상가주택은 주로 도시지역의 저층부에 상업시설을 배치하고 상층부에 임차세대를 넣어서 수익률을 극대화하는 것을 목표로 한다. 초등학생의 꿈이 건물주인 시대, 미래에 대한 불확실성이 만연한 현 상황에서 상가주택만큼 안정적이고 든든한 사업은 없다. 하지만 큰 예산을 투입하는 만큼 실패하지 않으려면 많은 부분을 주의 깊게 고려해야 한다. SUP건축사사무소에서 계획해 준공 후 성공적으로 임대까지 마친 수익형 상가주택의 사례를 살펴본다. 글 선상희 대표(SUP건축사사무소) 044-863-5842 blog.naver.com/sup5842 목차 1. 성공 기획안 작성과 법규검토 - 성공적인 기획에 착수 - 기획의도 실현가능성 검토 2. 수익성 극대화를 위한 건축설계 - 대지의 장점을 살린 배치계획 - 발코니를 활용한 평면계획 - 건물가치를 높이는 입면계획 3. 성공적인 시공사 계약요령 - 제일 중요한 것은 꼼꼼한 설계도면 - 주요 자재는 계약 전 미리 지정하자 - 공사내역서와 하자보증증권 활용법 - 시공비 지급관련 TIP 건축주 C씨 : 설계도를 보니 건물의 가치가 높고 입면도 예뻐서 생각보다 임대 수익성이 훨씬 높아질 것 같습니다. 시공은 어떻게 진행하면 좋을까요? SUP건축사사무소 : 만족하신다니 저희도 기쁩니다. 수익형 상가주택 짓기의 마지막 단계인 시공만 남았네요. 좋은 기획안을 반영한 계획 도면을 완성했으니, 이제 그것을 정밀한 시공으로 완성시켜야 합니다. 시공은 사업 예산 중 토지 비용을 제외하고 가장 많은 돈이 들며 건축주들 대부분이 어려워하는 단계입니다. 자칫 예산이 초과돼 손해를 입거나 부실시공으로 이어질 수 있기 때문입니다. “나는 시공에 대해 잘 모르는데 시공사가 부실하게 시공하면 어떡하지?”, “내가 모른다고 저가低價 자재를 쓰는 건 아닐까?”, “나중에 하자보수를 잘 받을 수 있을까?” 등등 다들 불안해하십니다. 사실 보통의 건축주는 시공에 대해 문외한이다 보니 공사 감독에 한계가 있습니다. 따라서 감리자나 시공자를 믿고 진행해야 하기에 불안감이 드는 것입니다. 하지만 건축주도 잘 할 수 있는 부분이 있는데, 바로 계약입니다. 건물을 성공적으로 짓는 데 있어 좋은 시공사와 정확하게 계약하는 것이 50% 이상을 차지합니다. 그럼 시공사와 계약할 때 중요한 포인트를 말씀드리겠습니다. SUP건축사무소 책꽂이 : 각종 건축 자재 샘플과 카탈로그가 빼곡하다. 제일 중요한 것은 꼼꼼한 설계도면 시공사와 계약할 때 건축주가 가진 무기는 설계도면밖에 없습니다. 설계도면이 부실하면 시공사가 도면에 표시되지 않은 저가 자재를 써도 대응할 길이 없으며, 또한 설계도면의 부실로 인해 재시공할 경우 추가 공사비가 발생합니다. 시공비에 비해 소액인 설계비를 아끼려고 설계를 저가 설계사무소에 맡겼다가 건물의 가치를 떨어뜨리는 것은 물론 시공 과정에서 더 큰 돈이 드는 경우를 종종 목격합니다. 주요 자재는 계약 전 미리 지정하자 설계 및 허가 과정에서 당초 생각한 착공 일정을 못 맞출 수도 있습니다. 그렇다고 착공을 서두르면 그야말로 호미로 막을 것을 가래로 막게 됩니다. 시공사에서 견적서를 받기 전에 건축주가 차근차근 준비해 놓을 것이 있습니다. 특히, 주요 자재는 건축사사무소와 협의해 회사명 및 상품명을 정하는 것을 추천합니다. 최근 건축사사무소에서 주요 자재를 결정해 명시하도록 법제가 개편됐습니다. 하지만 건축사사무소에 전적으로 의지하기보다 건축주가 마음에 드는 품질과 가격대의 자재를 정하는 것이 좋습니다. 주요 자재는 외벽과 지붕에 사용되는 외장재 그리고 창호, 침실 문(목문), 위생 기구, 주방 가구, 일반 가구, 마루, 현관문, 전등, 석재, 벽지, 타일 등 내장재가 있습니다. 좀 더 세부적으로 말씀드리면 창호의 경우 창틀 폭에 따라 가격이 다 다릅니다. 그래서 건축주가 주요 자재의 회사명뿐만 아니라 상품명까지 정해야 합니다. 이렇게 자재를 세부적으로 선택하면 시공사는 자재에 대한 이문이 줄어들어 건축주에게 유리하지만, 건축주는 공부할 게 많아져 지치고 맙니다. 따라서 타일, 벽지, 마루 등은 특정 회사 및 제품과 동등하거나, 그 이상의 것 정도로 가격선을 정하는 게 좋습니다. 그리고 실제로 건물의 골조가 올라갈 때 공간을 눈으로 확인하면서 제품명을 확정하세요. 전등의 경우 가격 편차가 매우 큰 품목으로, 건물이 지어지기 전에 일반인이 해당 공간에 어울리는 제품을 선택하기란 쉽지 않습니다. 인테리어회사에 의뢰할 것이 아니라면 건축주가 전등을 구매해 시공사에 시공만 맡기는 ‘지급 자재’의 형태를 취하는 것도 하나의 방법입니다. 그 밖에 주방 및 일반 가구를 전문회사에 맡길 계획이라면 계약에서 제외시키는 것이 좋습니다. 계약서는 기본적으로 국가에서 정한 ‘민간건설공사 표준계약서’ 양식을 따르고, 자재 품명 지정 등 건축주가 별도로 지정하고 싶은 사항은 ‘계약특수조건’으로 추가해 계약하면 됩니다. 공사내역서 : 견적사무소에 의뢰하면 설계도서를 바탕으로 해당 품목의 종류, 소요 물량, 표준 금액까지 작성해 견적서를 작성해 준다. 공사내역서와 하자보증증권 활용법 주요 자재의 품목을 정한 다음 전문 견적사무소에 설계도면을 보여주고 공사내역서를 받을 수도 있습니다. 물론 비용이 들지만 추후 시공사에서 견적서를 받을 때 그 금액이 적정한지를 판단하는 기준으로 활용할 수 있습니다. 그리고 건물을 잘 짓는 것도 중요하지만 사후관리도 그에 못지않게 중요합니다. 즉, 준공 후 하자보수공사가 필요할 때를 대비해 계약서에 하자보수에 관련된 사항도 정확히 적시해 놓아야 합니다. 관련 계약요령에는 크게 두 가지 방법이 있습니다. 첫째는 건축주 직영공사로 건물을 짓거나 시공자가 사업자가 아닌 개인일 경우 적용되는 방법으로 계약서에 하자보증이행관련 사항을 ‘계약특수조건’으로 적시하거나 각서로 받아두는 방법입니다. 둘째로 하자보증증권을 끊는 방법입니다. 하자보증증권은 시공사가 종합건설업 등 건축관련 사업자로 등록되었을 경우 발행이 가능한데요. 발급기관은 서울보증보험, 전문건설공제조합, 전기공사공제조합, 금융기관 등이 있으며 회사의 신용 및 조건에 따라 제출서류, 담보 및 수수료 요율이 상이합니다. 보통 계약금액의 5~10% 정도를 보증금율로 잡습니다. 하자보증증권을 끊게 되면 건설사 입장에선 건설원가가 조금 더 높아지게 되므로 건설사가 그만큼 계약비용을 높여달라고 할 수도 있습니다. 이때 건설사를 믿고 건설사와의 특수조건 계약서로 갈음할 것인가, 하자증권을 발행할 것을 요구할 것인가는 선택입니다. 그리고 별도 계약서에 명시하지 않을 경우 하자보수기간은 ‘건설산업기본법’에 따르게 되니 참고하시기 바랍니다. 시공비 지급관련 TIP 첫째, 건설사 기성 지급 조건_아무리 믿는 시공사라도 과기성을 지급하면 안 됩니다. 계약 및 착수금으로 계약금의 일부를 선지급하는 것은 어쩔 수 없지만(시공사에 계약이행보증증권을 끊게 하면 계약금도 보장받을 수 있음), 공사 기성금은 공사 전에 지급하는 것이 아닙니다. 즉, 시공사가 해당 공정을 완료하고 건축주가 그 결과에 만족하고 승인했을 때 지급하면 됩니다. 먼저 돈을 지급하면 입장이 역전돼 건축주가 속앓이를 할 수 있습니다. 특히, 잔금은 반드시 모든 공사를 완료하고 건축주와 감리자의 승인하에 지불하는 것이 좋습니다. 둘째, 적정 공사비란_건축주는 보통 몇 곳의 시공사에 견적을 의뢰해 가격을 비교하는데 너무 비싸도 곤란하지만, 너무 저렴해도 의심해야 합니다. 결국, 시공사는 이윤을 추구하고자 건축주의 건물을 짓는 것입니다. 건축주가 너무 박하게 시공사의 이윤을 깎으면, 그것은 결국 부메랑으로 건축주에게 돌아오게 되어 있습니다. 즉 어느 정도 자기 이윤을 줄이며 네고Negotiation를 받아들일 수 있지만, 정도를 넘어서면 시공사는 자기 이윤이 깎이는 만큼 대충 짓게 됩니다. 그리고 시공사가 기존에 완공해 입주한 건물을 직접 탐방해 건축주 및 입주자의 만족 여부를 확인하는 것도 계약 전에 확인해볼 만합니다. 동네 주민이 무시로 지나다니는 골목길이 되길 의도했는데 1층 카페로 운영하는 건축주의 아들과 창문 너머 수인사를 하며 지나가는 사람들을 볼 수 있어 반가웠다. 준공 후 1년이 지나서 SUP건축사사무소 : 안녕하세요. 오랜만에 전화드립니다. 건축주 C씨 : 오! 안녕하세요. 어떤 일이세요? SUP건축사사무소 : 이번에《전원주택라이프》에 수익형 상가주택에 대해 글을 써달라는 의뢰를 받았는데, 선생님의 상가주택을 사례로 들고자 합니다. 그래서 오랜 만에 한번 찾아뵐까 해서 전화드렸습니다. 건축주 C씨 : 좋지요! 언제든 오세요. 제가 직접 로스팅을 한 커피를 대접하겠습니다. 1층에서 운영 중인 카페. 건축주의 아들이 운영하고 있다. * 건축주 C씨는 “준공 후 수월하게 임차인을 구했다”고 한다. 마을과 조화를 이루면서 간명하고 모던한 느낌을 살리고자 했는데 1년 후에 의도한 대로 자리 잡고 있는 건물을 보니 기쁜 마음이 절로 들었다. 굳이 돈을 안 받겠다며 손사래를 치는 통에 직접 볶아 내려준 커피 한잔을 맛있게 마시면서 새삼 건축가로 살아가는 행복과 보람을 느꼈다. 3회에 걸친 이 글이 독자들에게 작게나마 도움이 되길 바라며 글을 마치고자 한다. 상가주택 짓기 ABC는 연재를 마칩니다.

수익형 상가주택Ⅱ 합리적인 계획으로 수익성 극대화 수익형 상가주택은 주로 도시지역의 저층부에 상업시설을 배치하고 상층부에 임차세대를 넣어서 수익률을 극대화하는 것을 목표로 한다. 초등학생의 꿈이 건물주인 시대, 미래에 대한 불확실성이 만연한 현 상황에서 상가주택만큼 안정적이고 든든한 사업은 없다. 하지만 큰 예산을 투입하는 만큼 실패하지 않으려면 많은 부분을 주의 깊게 고려해야 한다. SUP건축사사무소에서 계획해 준공 후 성공적으로 임대까지 마친 수익형 상가주택의 사례를 살펴본다. 글 선상희 대표(SUP건축사사무소) 044-863-5842 blog.naver.com/sup5842 목차 1. 성공 기획안 작성과 법규검토 - 성공적인 기획에 착수 - 기획의도 실현가능성 검토 2. 수익성 극대화를 위한 건축설계 - 대지의 장점을 살린 배치계획 - 발코니를 활용한 평면계획 - 건물가치를 높이는 입면계획 3. 성공적인 시공사 계약요령 - 제일 중요한 것은 꼼꼼한 설계도면 - 주요 자재는 계약 전 미리 지정하자 - 공사내역서와 하자보증증권 활용법 - 시공비 지급관련 TIP 건축주 C씨 : 저는 가능한 적은 돈으로 건물을 짓고 싶습니다만 어떻게 하면 좋을까요? SUP건축사사무소 : 저희를 찾아오시는 건축주들 누구나 빠듯한 예산 때문에 고민합니다. 하지만 저렴하게 짓는 것에만 너무 치중할 경우 건축물의 매력이 떨어져 임차인을 구하기 힘들어질 수 있습니다. 그리고 지금 당장 임대가 잘 되더라도 그 소문이 나기 시작하면 주변에 비슷한 건물이 우후죽순 지어져 짧게는 1~2년 만에도 공실률이 높은 지역으로 변모하는 경우가 허다합니다. 따라서 당장의 원가절감보다 5년 내지 10년 후에도 건물을 임차하고 싶을 만큼 장기적으로 매력적인 건축물을 계획하는 것이 무엇보다 중요합니다. 이는 건물의 재산 가치와도 직결됩니다. 그렇다고 무조건 고가의 건설비용을 들이라는 말씀은 아닙니다. 시공비용과 건물의 가치가 비례해 무한정 올라가는 것은 아니므로 토지의 가치나 주변 건축물의 건축 수준 등을 고려해 합리적이고 적정한 예산 책정이 필요합니다. 그리고 적은 비용으로 높은 수준의 매력적인 건축물을 만들어내는 것이 디자인의 힘입니다. 거기서 설계사무소의 역량 차가 발생하는 것이지요. 건축주 C씨 : 그렇군요. 저는 건물 외장재로 노출콘크리트를 하고 싶은데 많이 비싼가요? SUP건축사사무소 : 고급 외장재를 내 건물에도 적용시키고 싶은데 건설비용은 자꾸 올라가서 걱정이고… 이 부분도 많은 건축주가 겪는 딜레마입니다. ‘얼마부터가 비싼 자재다’라는 기준은 없지만 통상 현장에서 판단하는 기준으로 외장재를 분류해서 설명하겠습니다. 다만 오해하지 말아야 할 점은 저가라고 나쁜 자재가 아니라는 것입니다. 물론 고급스러움은 덜하지만 그만큼 많이 사용돼 검증된 자재입니다. 그리고 같은 자재라도 저가부터 고가까지 다양한 가격의 제품이 있습니다. 예를 들어 스타코도 저렴한 제품부터 내구성이 뛰어난 외산제품까지 다양하고 치장벽돌도 한 장에 몇 백 원부터 천 원 이상인 제품까지 고루 있습니다. 선생님의 경우 부지 여건상 넓은 임대면적 확보가 중요한 상황이므로 허가면적 산정 시 인센티브가 있는 외단열 방식을 택하는 것이 유리합니다. 따라서 노출콘크리트보다 스타코 중에서 양질의 제품을 선택하는 것이 좋겠습니다. 건축주 C씨 : 알겠습니다. 그럼 이제 평면계획이네요. 어떤 점이 중요할까요? SUP건축사사무소 : 선생님의 사업부지는 정면으로 유동인구가 많은 32미터 도로가 있고 후면으로 8미터 이면도로와 접한 개방형 입지입니다. 그런데 주변 도로 현황을 보면 이면도로와 주 도로 사이에 통행로가 없어 멀리 돌아가게 되어 있습니다. 그러므로 부지 내에 이면도로와 전면도로 사이로 건물 틈새가 아닌 걸어다닐 만한 연결통로를 만드는 게 좋겠습니다. 통로가 생기면 폭이 아주 넓지 않더라도 동네 사람들은 다 알고 지름길로 다니게 되고 유동인구를 형성하게 됩니다. 연결통로에 창문과 출입문을 내면 자연스럽게 상가로의 진입이 유도돼 상가 임대가치가 높아집니다. · 사업 대지 주변 현황도 : 이면도로 쪽 부지에서 32미터 도로 쪽으로 접근하려면 돌아가야 한다.· 건물 배치도 : 이면도로와 주 도로를 연결하는 통로를 만들어 주변 인구의 동선을 유도했다. 그리고 선생님 대지는 용적률 150% 이하로 제한돼 있어 상가와 주인세대 면적을 확보하고 나면 임차세대 세대당 분양면적이 작아질 수밖에 없습니다. 그 작은 면적을 쪼개 또 방과 거실을 만들다 보면 우리가 임대 타깃으로 설정했던 신혼부부가 들어오기에 불편하게 느낄 것 같습니다. 그래서 확장 발코니를 최대한 이용해 실제 전용면적은 작지만 실 거주면적은 넓도록 설계했습니다. 그 결과 큰 침실 두 개와 제 모양을 갖춘 주방 거실이 형성됐습니다. 인근 상가주택보다 훨씬 넉넉한 평수로 임대할 수 있을 것 같습니다. · 임차세대 평면도 : 도면에 표기된 색칠된 부분이 발코니로 용적률 산정 시 제외되는 면적이다. 과감하게 2면 확장 발코니를 도입해 계획했으며, 이 결과 한 세대 기준 10평이었던 전용면적이 16평 규모로 확장돼 신혼부부가 임차하기에 매력적인 상품이 됐다. 결국 건축주는 주변 상가주택보다 훨씬 짜임새 있고 넓은 임차세대를 갖게 되어 준공 직후 100% 임대가 완료되는 기쁨을 누릴 수 있었다. ※ 주의 사항 : 지역마다 확장 발코니에 대한 법규 해석이 다를 수 있으므로 설계사무소와 상담하기 바란다. 건축주 C씨 : 임차세대가 참 마음에 듭니다. 그럼 저희가 살게 되는 꼭대기 층은 어떻게 설계됐나요? SUP건축사사무소 : 발코니를 통해 임차세대에서 아꼈던 용적률을 주인세대에 활용할 수 있게 됐습니다. 마찬가지로 주인세대에도 2면 발코니를 확장합니다. 결과, 당초 희망하시던 평수보다 더 넓은 주택설계가 가능해졌습니다. 그리고 향후 자녀가 늘어났을 때를 대비해 17평 규모의 다락방을 추가 설치하고, 옥상 테라스를 다락방 앞마당처럼 연출하여 단독주택에서 느낄 수 있는 마당 개념을 도입했습니다. 자녀가 늘어도, 자녀가 장성해도 오래오래 행복하게 사실 수 있는 평생주택이 됐으면 하는 바람입니다. · 주인세대 평면도 : 색칠된 부분은 발코니 면적으로 용적률 산정할 때 제외되는 부분이다. 임차세대와 마찬가지로 2면 확장 발코니를 도입했으며, 22평이었던 주인세대가 실평수 32평이 되었다.· 다락 평면도 : 17평 규모의 다락방을 계획해 주인세대 면적과 합산 총 49평의 실면적을 확보할 수 있었다.· 확장 발코니를 이용해 넓어진 거실· 17평 규모의 넓은 다락방, 자녀가 장성해도 충분히 사용 가능하도록 계획했다. 건축주 C씨 : 평면은 제가 생각한 것보다 훨씬 더 마음에 듭니다. 그런데 이렇게 기능만 중시해서 예쁜 건물이 될 수 있을까요? SUP건축사사무소 : 좋은 말씀입니다. 아무래도 수익성 확보가 기본 요소이므로 전체적으로 조화롭고 아름다운 건축물을 만들기가 쉽지 않습니다. 하지만 저희는 설계할 때 평면 따로 입면 따로 생각하는 것이 아니라 동시에 입체적으로 디자인합니다. 지붕은 다락방의 형태를 살렸고 건물 전체를 밝은 느낌으로 디자인했습니다. 기본 바탕은 스타코 백색을 적용했는데 포인트로 주황색을 넣는 것도 좋을듯합니다. 정면의 침실 창 하부는 거실 창 크기에 맞춰 다른 재료로 분리해주면 좀더 정돈된 느낌이 들 것입니다. 중앙의 돌출부는 목재 사이딩으로 감싸 건물 전체에서 카페 분위기가 나도록 디자인했습니다. 건축주 C씨 : 감사합니다. 대로변에서 제일 예쁜 건물이 될 것 같습니다.

[상가주택 짓기 ABC] 성공 기획안 작성과 법규 검토

수익형 상가주택Ⅰ 성공 기획안 작성과 법규 검토 수익형 상가주택은 주로 도시지역의 저층부에 상업시설을 배치하고 상층부에 임대세대를 넣어서 수익률을 극대화하는 것을 목표로 한다. 초등학생의 꿈이 건물주인 시대, 미래에 대한 불확실성이 만연한 현 상황에서 상가주택만큼 안정적이고 든든한 사업은 없다. 하지만 큰 예산을 투입하는 만큼 실패하지 않으려면 많은 것을 주의 깊게 고려해야 한다. SUP건축사사무소에서 계획해 준공 후 성공적으로 임대까지 마친 수익형 상가주택의 사례를 살펴본다. 글 선상희 대표(SUP건축사사무소) 044-863-5842 http://blog.naver.com/sup5842 목차 1. 성공 기획안 작성과 법규검토 - 성공적인 기획에 착수 - 기획의도 실현가능성 검토 2. 수익성 극대화를 위한 건축설계 - 대지의 장점을 살린 배치계획 - 발코니를 활용한 평면계획 - 건물가치를 높이는 입면계획 3. 성공적인 시공사 계약요령 - 제일 중요한 것은 꼼꼼한 설계도면 - 주요 자재는 계약 전 미리 지정하자 - 공사내역서와 하자보증증권 활용법 - 시공비 지급관련 TIP 성공적인 기획에 착수 건축주 C씨 : 안녕하세요. 전 OO시에 상가주택을 지으려 합니다. 그런데 처음부터 잘 모르겠네요. 어떻게 하면 좋을까요? SUP건축사사무소 : 반갑습니다. 수익형 상가주택을 건립하는 데는 크게 기획, 설계, 시공 단계를 거치게 됩니다. 그럼 기획 단계부터 설명드리겠습니다. 여기서 기획이란 사업계획을 말합니다. 규모가 비교적 작은 건축물일지라도 성공적인 기획안이 필요합니다. 기획 단계에서 목표 설정이 가장 중요합니다. 선생님께서 건립하려는 사업 부지 현황을 정확히 분석해 초기뿐만 아니라 장기적인 관점에서 임대 구성을 안정적으로 해야 합니다. 이 단계에서 건립 예산 및 건물 디자인의 방향 등도 함께 결정해야 합니다. 세부적으로 결정할 항목은 다음과 같습니다. 1. 상가, 주거 세대 층수 구성_토지마다 법규에 따른 용도 및 층수 제한이 있습니다. 주거지역에 건립하는 상가주택은 보통 1층에 상가, 2~4층에 다가구주택을 구성합니다. ○일반적인 상가주택의 층별 구성. 2. 임대 세대의 규모 결정_주변 여건을 파악해 임대가 잘 되는 규모를 조사하고 부지 내 설치 가능한 주차 대수를 고려해 종합적으로 결정해야 합니다. 3. 최상층 주인 세대 배치 여부 및 다락방 설치 유무 결정 4. 상가를 분할해 임대할지, 층 전체를 하나로 임대할지 결정_임대 세대 공실률이 적은 곳이라면 상대적으로 1층 상가의 가치를 높이는 데 설계의 주안점을 두고 계획해야 합니다. 이때 면적을 분할해 작은 점포로 나눠 임대할지 하나의 점포로 임대할지 결정해야 합니다. 물론 하나의 점포로 양쪽 모두를 염두에 두고 설계하는 것도 가능합니다만, 아무래도 건축물의 매력은 떨어지게 됩니다. 반대로 프랜차이즈 커피 전문점 유치 등을 목표로 1층에서 2층으로 올라가는 전용 내부 계단을 설치해 1, 2층을 통합 구성하는 방법도 있습니다. ○분할해서 상가를 임대할 경우 상대적으로 불리한 점포가 없도록 설계해야 하며, 화장실은 외부에서 출입하도록 배치한다. 반대로 통합형으로 상가를 임대할 예정이라면 내부에서 바로 화장실을 이용할수 있게 만드는 것이 좋다. ○2층까지 상가를 배치하는 것이 가능한 지역일 경우 내부 계단을 둬 2개 층을 같이 쓰고자 하는 프랜차이즈 업체를 타깃으로 임대하는 방법도 있다. 5. 지하층 상가 개발 여부_대지의 고저 차가 있어 지하층으로 인정받기 용이하거나, 그 지역이 상가임대가 매우 잘 되는 곳이라면 지하층을 개발해 수익성을 극대화할 수도 있습니다. 이때 선큰가든을 설치해 채광을 확보하고 지상에서 직접 진입할 수 있는 계단을 설치해 임대 가치를 증대시킬 수 있습니다. ○지하층 벽면적의 1/2이 지면에 묻히는 경우 지하층으로 인정받을 수 있다. 이때 지하층은 용적률에서 제외되므로 좀 더 높은 수익을 올릴 수 있다. ○선큰가든을 설치하고 직접 통하는 계단을 설치하면 지하층 임대료 상승을 기대해 볼 수 있다. 6. 목표 평당 공사비와 예산 조달 방안_보통 목표하는 예산보다 돈이 더 듭니다. 그래도 최대한 목표에 맞추려고 노력해야 합니다. 그리고 추가 예산 발생 시에 대비한 예비금 조달 방법도 대비하고 있어야 합니다. 건축주 C씨 : 네. 이제 감이 좀 잡히는 것 같습니다. 저는 1층에 아들이 직접 운영하려는 카페를 배치하고 2~3층은 원룸이나 투룸의 임대 주거, 4층에는 아들이 거주하는 주인 세대를 구성하길 희망합니다. SUP건축사사무소 : 희망하는 층별 구성이 실제로 가능한지 법규 제한 사항을 검토해야 합니다. 그리고 사업 부지가 택지개발지구 내에 있다면 건축법 외에 지구단위계획지침으로 추가 규제되는 사항이 있습니다. 이처럼 법규 검토는 매우 중요한 과정이므로 꼭 필요합니다. 특히 법령에 따른 주차 대수 확보가 결정적 요인이 되는 경우가 많습니다. 예를 들어 법정 주차 대수 때문에 지하층 상가 설계가 불가능하거나 1층의 상가 면적이 부족해질 수도 있고 극단적으로 충분한 연면적 확보가 불가능한 경우도 있습니다. 건축주 C씨 : 그럼 법규 검토를 부탁드리겠습니다. 제가 원하는 방향대로 설계가 잘 됐으면 좋겠네요. 기획 의도 실현 가능성 검토 건축주 C씨 : 안녕하세요, 저희 상가주택 검토가 됐습니까? SUP건축사사무소 : 네, 선생님 대지에 대한 검토를 완료했습니다. 법규 검토 및 사업 부지를 답사하고 인근 부동산도 방문하면서 주변 지역을 탐방했습니다. 먼저 법규 검토 결과입니다. 1. 용적률 150% 이하_지구단위계획지침으로 제한돼 있으며 보통 200%가 확보되는 타 부지에 비해 사업성 면에서 불리한 여건입니다. 2. 용도제한_지구단위계획지침으로 1층에만 상가 배치가 가능합니다. 지하층 상가 개발도 규제돼 있습니다. 3. 주차 대수_지구단위계획지침으로 가구당 주차 대수 1대 이상 주차장을 확보하도록 규제하고 있습니다. 따라서 임대 세대 숫자를 늘리면 늘릴수록 주차 대수 확보로 인해 1층 상가 면적이 과도하게 줄어들어 임대 가치가 떨어지는 상황입니다. 저희가 법규 및 대지 상황 등을 종합적으로 고려해 검토한 결과를 말씀드리겠습니다. 1층 상가, 임대 세대 면적, 주인 세대 면적을 적정히 배분할 경우 사업 대지 여건상 6대 정도 주차가 가능할 것 같습니다. 또한 대학교 주변에 위치한 부지이지만 주변 부동산을 탐방해 보니 기존에 임대 중인 상가주택의 임대료가 높게 형성돼 있어 대학생을 타깃으로 한 원룸보다 투룸이 필요한 신혼부부를 임대 세대 수요로 보는 편이 좋겠습니다. 따라서 상가+투룸 형식 임대 4가구+최상층 주인 세대 구성이 좋을 것 같습니다. 건축주 C씨 : 그렇군요. 그럼 브리핑하신 기획안으로 사업계획을 확정짓겠습니다. ○사업지 주변으로 하나둘 상가주택이 지어지고 있는 상황으로 바로 옆 대지도 임대 공고가 걸려 있는 상태였다. ○인근 부동산 탐방을 통해 주변 상가주택 임대 세대 크기와 시세를 확인했다.

‘2007 전원생활 엑스포’가 10월 18일부터 21일까지 경기도 안사시 사동의 한국농촌공사 농어촌연구원 내 전원마을 주택전시관에서 열렸다. 이번 행사는 관람객에게서 전원생활 및 전원마을에 대한 정책을 더 체계화 구체화했다는 평을 받았다. 도시민의 귀농 및 이주라는 숙제를 풀고자 정부와 지자체는 한 목소리로 다양한 정책을 쏟아내고 있다. 여기에서는 그 일환으로 열린 ‘전원생활 엑스포’를 통해 참가 지자체별 전원마을의 특징과 보완점은 무엇인지 살펴보았다. 글 박연경 기자·사진 윤홍로 기자 ‘Bravo! Green Life - 전원에서 여유와 행복을!’이라는 슬로건으로 ‘2007 전원생활 엑스포’가 10월 18일부터 21일까지 안산시 사동 소재 한국농촌공사 농어촌연구원에서 열렸다. 농어업·농어촌특별대책위원회·농림부·한국농촌공사가 공동 주최한 행사에는 전원생활 준비에서부터 설계, 체험까지 하도록 다양한 이벤트를 마련해 관람객의 호응이 높았다. 2006 전원마을 페스티벌의 연장선이지만, 행사명 교체와 다양한 프로그램으로 실속을 갖췄다는 평이다. 이전까지 도시 은퇴자 중심의 행사였다면 올해는 그 대상을 모든 연령대로 넓혀 이주 및 정착에 대한 정보를 제공해 중년층 관람객의 관심도 이끌어냈다. 충남 당진의 이남걸 씨는 “30대인 지금 당장 이주할 순 없지만, 노후엔 전원생활을 할 계획으로 지금부터 준비해야 실수가 없을 것 같아서 찾아왔다”고 했다. 이 씨는 “주택전시관과 특별전시관에서 다양한 정보를 얻었다”면서 “이런 행사의 홍보를 각종 매체에 지속적으로 확대해 중년층도 자신처럼 노후 전원생활에 대한 정보를 얻었으면 좋겠다”는 바람을 나타냈다. 9,900㎡에 들어선 전원마을 주택 전시관의 10개 동은 다양한 구조(통나무, 경량 목구조, 황토집)로 내부 인테리어까지 모두 갖춰 놓아 전원마을을 그대로 옮겨 놓은 듯했다. 전시 주택을 둘러본 관람객은 “천장이 높아서 좋다”, “분위기가 아늑해”라며 감탄사를 연발했다. 또 가족 단위의 관람객은 주택 외부를 배경으로 기념사진도 찍으며 구체적으로 주택의 시공 상담까지 하는 모습이 눈에 띄었다. 우리 전원마을로 오세요 농림부 임상규 장관과 각 단체장이 참여한 개막식을 시작으로 참가 지자체의 전원마을 소개가 이어졌다. 전원마을 홍보대사인 탤런트 김창숙 씨의 팬 사인회와 사물놀이, 민요 등 전통 공연도 열려 행사 분위기를 고조시켰다. 각 지자체의 전원마을 조성 계획과 특성을 한 눈에 알게 한 특별전시장에서는 입주 상담을 하는 관람객이 여기저기 눈에 띄었다. ‘2006 전원마을 페스티벌’에서 ‘둔내마을’ 기획안으로 대통령상을 수상한 횡성군은 그 영향으로 소슬림 전원마을에 대한 관심이 높았다. 대규모(401,735㎡) 전원마을 ‘파인토피아’를 소개한 봉화군은 주변 지형과 마을 조성을 한 눈에 보도록 축소 모형을 전시해 눈길을 끌었다. 참여 지자체마다 특산물을 비롯해 지역의 장점과 혜택을 소개함으로써 입주자 모집에 열의를 쏟았다. 진화하는 전원마을 조성사업 정부는 ‘전원마을 조성사업’ 정책을 수립해 지자체에서 조성 중인 전원마을을 적극 지원하고 있다. 지자체 주도형과 민간 주도형 모두 지원하며, 단지 조성에 큰 걸림돌이던 경제적 지원(기반시설 보조금, 융자금 지원)을 뒷받침함으로써 전원마을을 안정적으로 조성하도록 하고 있다. 그리고 건설교통부장관이 승인한 총 52종 ‘농어촌 주택 표준 설계도면’을 전원 이주자에게 무료로 제공하고 있다. 농림부 정주지원과 관계자는 “귀농자에게 시간적 경제적 부담을 덜어주고 전원주택을 지으려는 국민들의 취향에 따라 이를 선택적으로 이용하도록 한 것”이라고 밝혔다. 또한 “이전에는 은퇴자를 위한 소비형 전원단지 조성에 초점이 맞췄다면, 이제는 은퇴자도 생산 활동과 여가생활을 할 수 있는 전원단지 프로그램 개발에 앞장서고 있다”면서 “소규모 영농을 할 수 있는 농장을 조성해 분양하는 방식이나, 별도의 농장을 조성해 농장에서 집단적으로 영농할 수 있는 방식 등 여러 사업 유형의 예를 계획하고 시행할 예정”이라고 설명했다. ‘뜨래꽃 마을’을 홍보 중인 횡성군 건설방제과 송요원 과장은 “우리 군에서는 은퇴자뿐만 아니라 중년층 이주를 위해 임대 주말주택 마련을 시도하고 있다”고 밝혔다. 주말주택의 경우 148㎡ 이하로 지을 경우 기존 주택이 있어도 1가구 2주택에서 제외돼 양도세 비과세 혜택을 받는다. 중년층이 전원으로 이주하는 데 큰 걸림돌인 ‘일자리’ 창출은 각 지역의 특색을 살려 수익을 창출하도록 계획하고 있다. 행사에 참여한 봉화군 ‘파인토피아’ 홍보 담당자는 “지역 축제 시 민박을 통한 수익이 생기도록 군이 마을 홍보에 앞장서고, 특산물인 약초를 재배 판매하도록 한방웰빙타운도 단지 내 들어선다”며 봉화군 부스를 찾은 중년층 관람객에게 설명했다. 남해군 ‘용소지구의 미국마을’은 재미 동포들이 돌아와 살게 될 곳이다. 남해군 담당자는 “이 곳을 영어마을로 꾸며 어학 분야에서 소외받는 지역 주민에게 교육적 문화적 체험이 가능한 곳으로 특화시킬 예정”이라고 말해 타 지역과 차별화된 마을의 특성을 보여주었다. 지자체에서는 입주자 모집을 차질 없이 진행하고자 사업 주도자(시·군 주도, 민간 주도) 책임 하에 실시함을 원칙으로 ‘복합생활공간추진단(농업기반공사)’의 도움을 받아 인터넷 게시, 공고, 향우회 서한 발송 등 각종 매체를 이용해 모집하고 있다. 실 거주 목적이 아닌 부동산 투기자에 대한 제재의 필요성도 인식돼 각 지자체별로 일정 기간 내 전매 금지 조약이 기재된 서약서에 동의 체결을 기본 조건으로 제시했다. 한편 마을이 완료(준공)되면 사업 시행자는 마을 하수처리시설의 사후 관리를 시·군에 위탁할 수도 있다. 이는 마을 조성 유치에만 그치는 것이 아닌 지속적인 책임을 시·군에서 담당하게 함으로써 하수 처리 관리에 대한 주민의 부담을 덜기 위한 조치이기도 하다. 엑스포가 남긴 숙제와 수확 전원생활 엑스포에 참가한 지자체의 도시민 유치는 농촌 사회의 활력 증진과 경제 활성화를 위한 근본 대책을 부각시켰다. 진안군의 경우 전문성을 가진 젊은 가족 세대를 유치하는 정책을 적극 추진 중이다. 하지만 이미 도시에서 사회생활의 기반을 닦은 중년층이 얼마나 이 정책을 납득할지 미지수다. 중년층 대부분은 가까운 미래가 아닌 은퇴 이후의 이주를 고려하는 경우가 많기 때문이다. 이렇듯 실수요자들의 계획은 ‘농촌 사회의 고령화’ 문제를 풀 수 없다는 딜레마에 빠지게 하는데, 그래서 등장한 ‘임대 주택형’ 사업은 주말과 휴가 등의 여유 시간을 이용해 텃밭과 농사 체험을 익힘과 동시에 지역 소비 활동을 이끌어내려는 대책이기도 하다. 이러한 대책을 포함해 좀 더 발전된 형태로 다양한 정책안이 필요하다. 행사 기간 중 전국 각지에서 올라온 다양한 연령층의 관람객은 정부 주도의 지원이라는 점에서 신뢰성을 얻었다는 점이 가장 큰 수확이라고 말했다. 각 지자체 담당자들은 전원마을 조성의 애로 사항으로 ‘계획 자체에 대한 신뢰성 문제’와 ‘자금난’ 등을 꼽았다. 또 민간 주도 사업으로 마을 조성 사업을 승인 받을 때 복잡한 절차와 제한 요소들도 앞으로 유동적으로 개선해야 할 점으로 지적했다. 정부는 이 계획을 이주 예정자들에게 인식시키는 폭넓은 홍보 사업도 지속적으로 펼쳐나가야 한다. 대중 매체를 이용한 홍보도 필요하지만 여기에는 허수가 많으므로 전문지를 통해 실수요자에게 쉽게 접근할 수 있는 방안도 모색해야 한다. 앞으로도 지속적인 홍보와 지원을 통해 이주자들에게 등대와 같은 길잡이 역할을 담당할 것이라 하니 매년 발전된 행사와 정책을 기대해 봄직하다.田

<월간 전원주택라이프> 2017년 6월호 목차2017 JUNE Vol.219 ■HOUSE STORY전원 속 집들에 관한 행복한 이야기100 신도시 역세권 모던 스타일, 양산 스틸하우스106 자연과 사람을 잇는 프로방스풍, 밀양 경량목조주택112 아내의 건강을 위해 지은, 안동 경량목조주택118 한미 건축사가 온라인 설계로 지은, 인천 철근콘크리트주택124 제주의 자연이 살아 숨쉬는, 신촌 평화마을 전원주택130 최상의 입지와 기반시설을 갖춘, 양평 성심 힐타운 072 실내정원 쾌적한 우리 집 만들기 ■SPECIAL FEATURE_패시브하우스, 선택 아닌 필수078 제로에너지하우스 전제 조건은 패시브하우스080 건강하고 쾌적한 집, 패시브하우스 바로 알기084 74.94평 주택 연간 에너지비용이 82만 원, 성남 2.2L 패시브하우스090 저에너지주택 스틸하우스 구현을 위한 가이드라인094 패시브와 액티브의 만남, 제로에너지하우스 ■ARCHITECT CORNER136 자연과 함께 거닐며 사색하는 집, 대전 소유정逍悠停144 재미있는 공간 구성, 시흥 바람개비 주택150 서민형 주택, 탱고하우스Tango-House, 울산 철근콘크리트조156 오봉산 풍경을 집 안 가득 끌어들인, 양산 철근콘크리트주택 ■HOUSING INFORMATION162 DESIGN POINT 창호, 그 선택이 삶의 모습을 변화시켜164 ARCHITECTURE DESIGN 우주선 형상의 심플한 감각이 돋보이는 주택166 조용하게 그리고 차분하게 앉아 있는 조화로운 집170 INTERIOR SUGGESTION 다이닝, 공간 연출은 이렇게!172 THEME HOUSE 비움에서 시작된 울산 펜션 ST210178 상가주택 짓기 ABC 성공 기획안 작성과 법규 검토181 MATERIAL FIELD 인류의 건축문화와 발전을 함께한 점토벽돌184 자재정보 스페니쉬 천연슬레이트 쿠파 CUPA186 트리텍 초미세먼지 차단망188 EXPERT COLUMN 규제 완화와 통일경제특구 조성 예정인 파주시190 NEWS & ISSUE196 Hot Products199 MONTHLY PICKUP_매물 정보202 MONTHLY INFORMATION_시공사 및 자재업체 리스트 160 애독자 사은 이벤트 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr잡지구독 신청 www.countryhome.co.kr:454/shop/subscription.asp