월간 전원주택라이프

경매 재테크의 기본, 부동산 권리분석 02 지난 호에서 ‘권리분석’은 안전하게 부동산을 거래하기 위해 꼭 필요하다고 강조했다. 이번 호에서는 그런 부동산 권리를 분석할 때 필요한 실제 위험요소에 관해 알아본다. 경매에서 가처분등기가 왜 가장 위험한 물건인지 주의할 점을 짚어보고, 경매물건의 함정과도 같은 가압류나 가처분이 있는 경매목적물을 피해야 하는 이유를 살펴본다. 글 | 김성룡 박사 법무법인메리트 법학연구소 소장, ksyong330@naver.com ‘가처분등기’는 가장 위험한 물건 몇 년 전 도곡동 도곡렉슬아파트 53평형이 경매시장에서 사람들의 주목을 받은 적이 있다(법원경매정보사이트 www.courtauction.go.kr에 접속하면, ‘다수조회물건’이나 ‘다수관심물건’을 조회할 수 있다). 그럴 수밖에! 감정가 31억 원짜리가 매각 기일을 기준으로 최저매각 가격이 8억1,000여만 원 정도로 떨어졌으니 말이다. 사람들은 이런 물건에서 일확천금의 꿈을 꾸고 있는지 모른다. 그러나 장미에는 가시가 있는 법이다. 경매법원이 제공하는 매각물건명세서에 나타난 권리관계를 보자. 이에 따르면 2012년 6월 1일 자 강제경매가 말소기준권리가 되고, 선순위의 가처분등기(2012년 3월 5일)와 선순위의 소유권이전청구권가등기(2012년 5월 8일)가 있다. 그리고 2009년 8월 28일 자로 전입한 임차인이 존재한다. 간단히 말하면 이 물건의 매수인(경락인)은 선순위 가처분등기와 선순위 소유권이전청구권가등기뿐만 아니라 선순위 주택임차권도 인수하여야 한다. 먼저, 가처분등기는 매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 하고 있으므로 가처분권리자가 전 소유자와의 소송에서 승소하면 매수인(경락인)은 소유권을 상실하게 된다. 즉 가처분등기가 행해진 후의 처분등기는 가처분권자가 본안에서 승소하면 그 가처분등기와 저촉되는 모든 등기는 가처분권자의 신청에 의하여 말소된다. 하여튼 경매에서 가처분등기는 가장 위험한 물건이다. 다음으로, 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기도 위험하다. 위 가등기에 기하여 본등기가 행해지는 경우에는 경락인은 소유권을 상실하게 된다. 물론 가등기의 경우 형식상 비록 소유권이전청구권보존을 위한 가등기로 되어 있지만, 실질은 담보목적의 가등기인 경우도 있다. 이처럼 담보가등기의 경우에는 경매에 있어서 저당권으로 취급되므로 선순위가등기가 말소기준권리가 되어 배당을 받고 소멸하는 경우가 있다. 그러나 소유권 이전을 위한 가등기인지 담보가등기인지 여부를 판단하기는 어렵다. 역시 초보자는 쳐다보지도 말아야 한다. 마지막으로, 가처분등기와 가등기가 다행히 말소된다고 하더라도 선순위 주택임차인이 있다. 매각물건명세서에 따르면 위 임차인은 배당요구를 하지 않았다. 그렇다면 경락인이 얼마인지도 모르는 임대차보증금을 부담해야 하는 위험이 있다. 흥미진진한 사건이다. 고위험 고수익이다. 해결방법이 없는 것도 아니지만, 실력을 갖추지 않았다면 접근하지 말아야 한다. 경매물건의 함정, ‘가압류·가처분’ 물건 나만 잘한다고 잘사는 세상은 지났다. 내 친구가 잘되고 내 거래처도 잘 나가야 한다. 그만큼 요즘 사회는 밀접하게 연결되어 있다. 한때 우리 사회에서 ‘열심히 일한 당신, 떠나라!’라는 광고가 있었다. 그러나 요즘은 열심히 일했으나, 떠날 수 없는 게 현실이다. 열심히 일해서 행사할 권리가 있음에도 채무자가 여력이 없으니 어쩌랴! 법은 세상살이를 모두 담고 있다. 모든 법을 통째로 알 수는 없다. 그러나 사업하는 사람으로서 아니 일반인으로서도 알아야 할 기본은 있다. 바로 보전처분이다. 다시 말하면 가압류와 가처분이다. 모두 채무자가 재산을 빼돌리기 전에 일단 잡아놓은 제도다. 그 후 재판을 걸어 승소판결을 받은 후 강제집행을 하기 위한 것이다. 가압류와 가처분은 모두 처분금지에 관한 것이지만, 그 차이는 채권의 종류에 있다. 가압류는 채권자가 금전채권을 가진 경우에 이용된다. 예컨대 대여금채권, 외상매출채권, 공사대금채권과 같이 ‘돈 받을 권리’를 가지고 있는 채권자가 채무자의 재산에 붙이는 것이 가압류다. 반면 가처분은 금전채권 이외의 채권을 가진 경우에 인정된다. 즉 ‘특정 부동산이나 동산의 인도를 목적으로 하는 청구권’이나 ‘특정 행위의 이행을 목적으로 하는 청구권’이 있을 때 이용된다. 예컨대 매매계약으로 인한 소유권이전청구권을 가지고 있는 매수인이 그 매매목적물의 보전을 위하여 행하는 것이 가처분이다. 당연히 매도인이 매매목적물을 다른 곳에 처분하는 것을 방지하기 위함이다. 부동산에 대한 가압류 또는 가처분은 그 결정이 내려지면 등기가 행해지고, 처분금지의 효력이 생긴다. 그렇다고 가압류등기나 가처분등기가 행해진 부동산을 전혀 처분할 수 없다는 것은 아니다. 얼마든지 처분할 수 있다. 그래서 가압류등기나 가처분등기가 있는 부동산에 대해서도 경매가 진행된다. 어라? 처분금지의 효력이 있다면서? 아하! 빠진 설명이 있다. 처분금지의 효력이 임시적이라는 거다. 그래서 ‘가(假)’ 자가 붙었다. 임시적인 조치이기 때문에 가압류권자나 가처분권자는 정식 재판을 걸어 승소판결을 받아야 하는 거다. 즉 확실한 청구권이 있다는 것을 판결을 통해 증명해야 한다. 채권자가 승소판결을 받으면 가압류나 가처분 후에 이루어진 처분행위는 무효가 된다. 물론 패소하면 가압류나 가처분의 효력은 소멸된다. 과연 누가 재판결과를 장담할 수 있을까? 가압류나 가처분이 있는 경매목적물을 피해야 하는 이유다.

경매 재테크의 기본, 부동산 권리분석 부동산 매매에는 거액의 자금이 오가기 때문에 부동산을 매입할 때는 해당 부동산에 하자가 없는지 권리분석을 해봐야 한다. 권리분석은 안전한 부동산 거래를 위해서 반드시 필요한 일이다. 그리고 권리분석을 할 때는 될 수 있으면 권리분석의 범위를 넓히고 완전하게 확신이 설 때까지 철저하게 살펴봐야 한다. 글 | 김성룡 박사 법무법인메리트 법학연구소 소장, ksyong330@naver.com ‘인수’되는 권리 VS ‘소멸’되는 권리 부동산 경매로 재테크하려는 사람은 기본적으로 경매목적물을 매수했을 때, 인수되는 권리와 소멸되는 권리를 구별해야 한다. 그렇다면 다음 6가지를 명심하자. 경매로 인수하는 권리가 있다면, 매수인에게 추가적인 부담이 발생한다. 판단 기준은 등기부에 있다. 경매목적물의 등기부를 열람해 (근)저당권등기, 담보가등기, 전세권등기, 가압류등기, 압류등기 및 강제경매개시결정등기를 찾아보면 된다. 6가지다. 그중 일자가 가장 빠른 것이 기준이다. 기준권리 이후에 기록된 등기는 모두 말소된다. 물론 기준권리도 소멸한다. 우리가 흔히 경매라고 부르는 것은 법원경매다. 법원경매는 집행권원의 필요에 따라 임의경매와 강제경매로 구분된다. 임의경매는 채권자가 채무자로부터 담보로 받은 부동산에 설정한 저당권·근저당권·전세권·담보가등기 등 담보권에 기초해 실행하는 경매로서 별도의 집행권원이 필요 없다. 그러나 강제경매는 실행할 담보권이 없는 경우로서 채권자가 집행권원을 갖추고 있어야 한다. 집행권원이란 집행력이 부여된 증서를 말하는데, 확정된 종국판결이나 가집행선고가 있는 종국판결 및 확정판결에 준하는 효력을 가진 조서(인낙, 화해, 조정조서 등) 등 법원에 의해 작성되는 것이 보통이다. 따라서 채권을 가지고 있더라도 이를 가지고 강제집행을 하려면 법원의 판결을 얻어야 하므로 쉽지 않다. 이에 대비한 것이 공증이다. 법원의 관여 없이 공증인이 당사자의 진술에 의거해 작성한 공정증서도 집행권원이 되기 때문이다. 그렇다면 임의경매와 강제경매를 나눠서 기준권리를 찾아보자. 먼저, 임의경매라면? 등기부를 본다. 경매실행 저당권보다 앞선 가압류등기가 있다면, 그 가압류등기가 말소기준권리가 된다. 앞선 저당권등기가 있다. 그것이 기준권리다. 실행저당권보다 앞선 등기가 없다면 당연히 그 저당권등기가 기준이다. 다음으로, 채권자가 집행권원을 가지고 강제경매를 진행했다면? 등기부를 본다. 경매개시결정등기가 있다. 역시 마찬가지다. 앞선 등기가 있다면 그것이 기준이고, 아니면 경매개시결정등기가 기준이다. 이제 기준을 찾았다. 인수되는 선순위권리는? 우선, 부동산을 사용할 수 있는 권리(용익권)로서 건물 일부의 전세권, 배당요구를 하지 않은 전세권, 등기된 임차권, 지상권, 지역권이 있다. 그리고 소유권이전청구권가등기, 처분금지가처분등기가 있다. 여기까지는 등기부를 보고 알 수 있다. 그런데 대항력을 갖춘 주택임차권 또는 상가건물임차권은 다르다. 주민등록이나 사업자등록의 기재를 보고 선후를 판단해야 하기 때문이다. 또 있다. 유치권, 법정지상권, 분묘기지권이다. 이들은 등기 등으로 전혀 공시되지 않기 때문이다. 반드시 현장을 확인해야 한다. ‘매각물건명세서’ 맹신했다간 낭패 말소기준권리를 찾은 후 인수되는 권리를 파악하는 것이 부동산권리분석의 출발점이다. 앞서 설명했듯이 당연히 매수 희망자는 등기부를 보고 이를 파악할 수 있어야 한다. 만만한 일은 아니다. 그러나 너무 걱정할 일도 아니다. 집행법원은 일반 매수희망자를 위해 입찰에 필요한 핵심적인 자료를 제공하고 있기 때문이다. 매각물건명세서다. 집행법원은 매각물건명세서를 작성하고, 누구든지 볼 수 있도록 그 사본을 비치해야 한다(민사집행법 제105조). 이는 법원경매 사이트에서도 확인할 수 있다. 매각기일 전 7일 사이에 게재된다. 이 매각물건명세서를 잘만 활용하면 노력을 절감할 수 있고 정확한 결론을 얻을 수 있다. 먼저 말소기준권리를 확인할 수 있다. 즉 말소기준권리가 되는 최선순위 등기와 그 설정 일자가 기재돼 있다. 다음으로는 매수인의 이해관계에 영향을 미칠 수 있는 권리관계를 확인할 수 있다. 첫째, 점유관계와 관계인의 진술을 볼 수 있다. 즉 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 및 임차인이 있는 경우 배당요구 여부와 그 일자, 전입신고일자 또는 사업자등록신청일자와 확정일자의 유무와 그 일자가 기재된다(민사집행법 제105조 1항 2호). 예컨대 주택임차인의 존재, 대항력의 유무, 보증금의 우선변제 여부 등을 알 수 있다. 둘째, 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로써 매각허가에 의하여 그 효력이 소멸되지 아니한 것이 기재된다(민사집행법 제105조 1항 3호). 예컨대 매수인에게 인수되는 가처분, 유치권, 예고등기, 최선순위 전세권 등이 기재된다. 셋째, 매각허가에 의해 설정된 것으로 보는 지상권의 개요도 기록된다(민사집행법 제105조 1항 4호). 바로 법정지상권의 성립 여부에 관한 기재다. 이처럼 매각물건명세서를 보면 매수인에게 인수되는 물적 부담을 쉽게 알 수 있다. 그러나 문제는 있다. 사람이 작성하기 때문이다. 잘못 기재되거나 누락될 수 있다. 만약 매각물건명세서를 믿고 물적 부담이 없는 것으로 알고 매수하였다면? 답은 매수인이 안고 간다는 것이다. 매각물건명세서의 기재는 공신력이 없기 때문이다. 한마디로 망했다. 그래서 경락을 받았다고 좋아할 때가 아니다. 매각기일 이후 일주일 뒤에 열리는 매각결정기일까지 경매기록을 확인해 매각물건명세서에 기재되지 않는 인수권리가 있는지 샅샅이 살펴야 한다. 있다면 매각불허가신청을 해야 한다. 이것이 받아들여지면 깨끗이 빠져나올 수 있다. 이마저 놓쳤다면 경매목적물의 매도인이나 다른 채권자에게 민법 제578조의 담보책임을 물을 수는 있다. 다만 소송은 각오해야 한다. 최종 책임은 매수인에게 있다. 매각물건명세서만을 믿지 말고 스스로 확인해야 한다.

유치권의 개정, 건축물 시공할 때 조심하자! 유치권은 원래 시공사가 공사대금을 못 받았을 경우 해당 건물을 점유할 수 있는 권리를 말한다. 유치권을 행사하면 건물이 경매로 팔렸을 경우 낙찰자에게서 대금을 회수할 수 있다. 그동안 공사대금을 받지 못한 건설업자들은 해당 건물에 대해 건물의 등기 유무와 상관없이 유치권을 행사할 수 있었다. 앞으로는 이러한 유치권이 없어진다. 등기가 완료되면 유치권을 행사할 수 없고 근저당 설정으로 대신해야 한다. 따라서 부채가 많은 건물을 시공할 때는 더욱 조심해야 할 것이다. 글 | 김성룡 박사 법무법인메리트 법학연구소 소장, ksyong330@naver.com 부채 많은 건물일 때 특히 조심해야 전문건설업을 포함한 공사업체는 조만간 공사비확보를 위한 강력한 무기를 잃을 처지다. 바로 유치권이다. 법무부는 유치권에 관한 민법개정안을 입법 예고했다. 등기부동산에 대해서는 유치권을 인정하지 않고, 대신 공사대금의 확보를 위해서 저당권설정청구권을 인정한다는 내용이다. 사실 유치권은 그 요건을 갖추어 성립하기만 하면 법률상 그 어느 권리보다도 강력한 힘을 발휘한다. 민법은 ‘유치권자는 채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다’고 규정하고 있다(민법 제321조 참조). 마지막 한 푼을 갚기 전까지 절대로 물건을 내놓지 않아도 된다는 뜻이다. 소유자이든 양수인이든 누구에게든 대항할 수 있다. 더구나 부동산에 성립된 유치권의 경우 등기부에 공시도 되지 않는다. 그래서 유치권을 ‘사실상 최우선변제권’이라고 한다. 그런데 부동산유치권이 경매 브로커의 작전의 도구로 이용되는 사례가 빈번했다. 부동산경매사건에서 허위유치권을 신고함으로써 경매가격을 낮추려는 것이다. 강제집행법원은 매각물건명세서를 통하여 유치권 신고 여부, 유치권 신고 금액만을 표시한다. 따라서 일반인은 유치권의 진위를 알기 어렵다. 결국 유치권으로 신고된 금액 전부를 떠안을 것을 염려한 입찰 예정자들이 응찰을 포기하게 되고, 여러 번 유찰되면서 최저입찰가가 낮아진다. 낙찰가가 낮아지면 먼저 채무자가 피해를 본다. 물건을 싸게 판 꼴이다. 그리고 채권자, 임차인 등 이해관계인들이 큰 피해를 당하게 된다. 경락대금의 부족으로 돈을 다 받지 못하게 되니 말이다. 결국, 경매 절차에 대한 불신만 커진다. 또한, 재건축조합이나 상가조합의 경우 공사대금 문제로 다툼이 생기면 시공사가 부동산을 점거하고 유치권을 행사함으로써 완공 후에도 분양이나 영업을 못 하는 등 사회·경제적 손실이 크다. 움직이는 것은 사랑만은 아니다. 법도 움직인다. 법무부의 민법 개정안에 따르면 건물 공사가 진행 중이라 아직 등기가 안 된 상태에서는 유치권을 행사할 수 있지만, 등기 후에는 유치권을 행사할 수 없다고 규정하고 있다. 다만 유치권자는 등기된 날부터 6개월 이내에 저당권설정청구를 통해 저당권 등기를 할 수 있다. 저당권의 순위는 유치권 성립 시로 소급된다. 따라서 미등기건물의 경우 최선순위 우선변제가 가능하다. 한편 등기된 건물을 수리하는 경우에도 저당권설정청구가 인정된다. 다만 보통의 저당권처럼 등기된 때부터 그 효력이 인정된다. 최선순위 우선변제가 보장되는 것은 아니다. 앞으로 공사업체는 부채가 많은 건물을 수리할 때 더욱 조심해야 할 것 같다. 앞으로 부동산에 유치권 행사 못해 2013년 1월에 이미 입법 예고된 민법 일부 개정안이 2년째 국회에 잠들어 있지만, 최근 부동산에 대한 유치권을 폐지하려는 민법 개정안에 관한 논의가 활발하게 진행되면서 등기한 부동산에 대해서는 유치권을 행사할 수 없도록 하는 법률 개정안에 대해 찬·반 의견이 엇갈리고 있다. 현행 민법은 ‘타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.’고 규정한다(민법 제320조 제1항). 여기에서 타인의 ‘물건’이란 당연히 동산, 부동산을 말한다 그런데 현행 부동산 유치권제도는 유치권이 등기부에 공시되지 아니함에도 불구하고 사실상 우선변제를 받는 결과를 낳아 제3자에게 예측할 수 없었던 손해를 입힐 뿐만 아니라, 유치권자가 점유를 통해 유치권을 행사하는 동안 타인이 부동산을 사용수익하지 못해 사회경제적 효용을 감소시키는 문제점이 지적돼 왔다. 부동산에 대한 유치권을 배제하고자 하는 이유다. 이와 더불어 종래 다툼이 있던 피담보채권의 범위를 명확히 하려는 논의가 진행되고 있다. 민법은 유치권을 행사할 수 있는 채권(피담보채권)에 대해 ‘그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권’이라고 규정하는데, 여기에서 ‘관하여 생긴 채권’의 해석과 관련하여 논의가 분분하다. 이를 ‘그 동산에 대한 비용지출로 인한 채권 또는 그 동산으로 인한 손해배상채권’이라고 바꿨다. 민법 개정안에 따르면 공사업자들은 공사비 채권을 확보하기 위하여 토지 또는 건물에 유치권을 행사할 수 없다. 그 대신 법무부 개정안에서는 대안을 제시한다. 하나는 미등기부동산에 관한 것이고, 다른 하나는 등기부동산에 관한 것이다. 이에 대해 "경매 등에서 허위 유치권으로 인한 혼란과 미분양 재건축·상가 조합과 시공사 간의 대금지급 갈등 등을 크게 줄일 수 있을 것"이라며 환영한다는 입장과 "상대방이 저당권설정을 수인할 의무가 있는 것인지 모호하고, 수인의무가 없다면 무익한 분쟁을 초래할 뿐 실효성이 전혀 없는 규정"이라는 반대 입장으로 나뉘고 있다. 미등기부동산에 대해서는 특별히 불만이 없다. 그러나 등기부동산의 경우 심각한 문제가 있다. 비록 저당권설정청구권을 인정한다고 하지만, 우선 상환이 보장되지 않기 때문이다. 보통의 저당권처럼 등기한 때 그 효력이 발생하니 말이다. 즉 선순위 저당권이 있는 등기부동산에 대하여 경매가 진행될 경우 공사비확보가 어려울 수 있다는 이야기다. 법무부는 부동산과 관련한 채권자를 보호함과 동시에 거래안전을 지나치게 침해할 소지를 미연에 방지하기 위한 것이라고 한다. 한마디로 모르는 소리다. 법무부 안대로라면 기존 건물을 수리하는 영세업체의 경우 큰 피해를 당할 가능성이 크다. 건물의 가치를 상승시켰음에도 불구하고 공사비 상환을 받지 못한다면 누가 공사를 하려고 할 것인가? 대안이 없는 것이 아니다. 민법 제367조는 저당권이 설정된 부동산에 제3취득자가 투입한 필요비 또는 유익비는 다른 우선변제권자보다 먼저 우선 상환을 받을 수 있도록 하고 있다. 일종의 공익비용으로 본다(판례). 미등기건물의 수리비도 똑같이 봐야 하지 않을까?