월간 전원주택라이프

스틸하우스 설계설계는 아주 전문적인 지식과 감각이 필요하지만, 때론 간단한 요구 조건만 충족시키는 도면을 작성할 수 있다. 그 사례로 20평 마을공동 방앗간과 휴게실이 딸린 30평 건물, 4평 정도 정자를 스틸하우스로 도면으로 그려보기로 하자. 주택은 아니지만, 짧은 지면을 통하여 뜻을 전달하기에는 좋을 것 같아 선택했다. 건축 설계의 프로세스가 이렇게 된다는 정도의 내용으로 가볍게 그려보자 대지 및 요구 기능 분석설계를 하려면 건축물의 요구 조건과 대지의 조건을 분석해야 한다. 본 건물이 들어설 대지는 마을 한가운데에 위치하고, 마을회관 앞마당을 통하여 진입하는데 건물로 볼 때는 서측이 될 수밖에 없다. 또한 대지 뒤에는 아름다운 산이, 앞에는 경지 정리가 되지 않은 다랑이 논들이 위치하여 전형적인 시골의 풍치를 더해 주고 있다. 앞의 그림에서 보듯이 대지는 정남향에서 동쪽으로 약간 기울어져 있으며, 정방향을 향하는 조망이 아주 좋다. 건축 평면도 작성건축물의 요구 기능은 평면도에 가장 잘 표현돼야 한다. 특성은 방앗간 같지 않은 방앗간으로 마을의 소득 증대는 물론 사랑방 기능까지 갖춘 반은 주택이요, 반은 작업 기능을 가진 단순한 건축물이다. 스틸 스터드(140㎜) 벽체로 시공하고자, 벽체 두께를 200밀리미터로 쉽게 그렸다. 외벽 마감은 외단열공법과 방부목 사이딩을 함께 시공하고자 한다. 난방은 휴게실만 하기로 하고 평면도를 그려보자. 기초 평면도 작성기초 도면은 최대로 단순화하여 간단하게 매트 기초로 그린다면, 1S1=두께 300밀리미터에 철근은 상·하부 간단히 300밀리미터 정도만 배근해도 될 것이다. 그리고 방수턱이나 마감을 할 때, 레벨을 조정할 필요가 있는 부분은 1S2라고 표현하고 기본 슬래브(Slab) 바닥보다 약 100밀리미터 정도 낮추어 시공하도록 했다. 입면도에는 지붕의 경사도, 외벽 및 지붕입면도에는 지붕의 경사도, 외벽 및 지붕 지붕의 경사도, 외벽 및 지붕 마감재, 처마 후레슁(빗물에 처마 도리가 썩는 것을 방지하는 용도) 마감재 등이 표시된다. 그리고 지붕 평면도에는 외벽의 중심선으로부터 처마의 끝이 얼마나 빠져나갔는지와 지붕 모양이 잘 나타나야 한다. 창호 및 조명의 표기스틸하우스로 간단한 집을 지을 경우에는 도면도 최소로 표현할 수 있다. 그렇다고 조명 계획이나 창호에 대한 계획까지 무시할 수는 없다. 다음 그림은 최소로 표현된 창호도와 조명 계획도이다.창호는 미국식 시스템창호를 적용한 사례로, 가능하면 인치 호칭 치수를 고려하여 구조 설계 시 개구부開口部 폭을 확보하는 것이 바람직하다. 조명은 주택의 경우, 추후 수정이 가해질 수 있으므로 반드시 건축주와 협의해야 한다. 간단한 스틸하우스인 경우, 기본 조명 계획도만 작성해도 스틸하우스의 특성상 수정이 가능하다. 다만 외부 조명의 경우, 마감을 고려하여 계획을 좀 더 세밀하게 세우는 것이 바람직하다. 도면에서 작은 동그라미는 천장에 달리는 ‘직부등’이고, 외부 벽체에 반원 형태로 표기된 것이 ‘외등’이다(짧은 공기상 최대로 단순화하여 작성한 도면임). 스틸하우스 시공 상세도 작성스틸하우스 시공 상세도는 건축 평면도에 사방 600밀리미터 격자를 그려 놓고, 그 위에 스터드를 600밀리미터 간격으로 배열하는 것부터 시작된다. 집의 구조가 복잡하지 않고 구조적으로 큰 문제가 없는 건물은, 풍하중과 적설하중 등 별도의 구조 해석을 하지 않고도 구조적으로 안전한 시공 상세도를 작성할 수 있다. 다만, 스틸하우스 구조에 대한 이해를 가진 설계자여야 한다는 것을 전제로 한다. 평면도에서는 추후 만들어질 벽체의 호칭(Wall No.), 벽체의 길이, 개구부 및 홀다운의 위치가 표현된다. 지붕 평면도에서는 지붕 트러스의 방향과 트러스 넘버가 표현된다. 앞의 그림에서 상부가 파진 부분은 내부 마감을 그렇게 하려는 것이다. 콘크리트 구조에서는 그렇게 천장을 만들고자 한다면 별도로 내장 목수를 불러 모양을 내야 한다. 하지만 스틸하우스에서는 최초 설계 시부터 마감까지 한 번에 필요한 모양을 정리해 갈 수 있는 장점이 있다. 게이블 트러스란, 벽체의 게이블 월(일반적으로 외부에서 볼 때 둥근 환기창이 보이는 벽체) 위에 있는 트러스로 외부 마감이 완성돼야 하므로 그림의 트러스와는 모양이 달라질 수밖에 없다. 벽체 전개도에는 개구부가 표기되고, 개구부 보강재 전단벽(힘을 받는 벽체) 등이 표현된다.지금까지 살펴본 스틸하우스 공정별 도면은 일부에 불과하다. 사실 건축주가 너무 많이 알아야 머리만 아플뿐더러, 직접 그리는 것은 전문가에게 맡기는 것보다 경제적으로 득이 되지도 않고 집의 모양도 제대로 갖추기 어렵다. 다만 건축주가 이러이러한 과정을 거쳐서 도면이 완성된다는 것을 알고 있으면 설계자나 시공자 선정 그리고 직접 지을 경우에 많은 도움이 되리라고 본다. 작업장 스틸하우스 설계의 상세건축사조차도 막상 스틸하우스 설계 의뢰가 들어오면 어디에서부터 접근해야 할지 고민하는 경우가 의외로 많다. 건축설계를 할 때는 건축법 규정에 따라 먼저 중심선을 그린 후, 거기에 맞추어 공간을 나누고, 그 공간에 기능을 부여해 입면계획을 세워야 한다. 그러나 이러한 법규정을 고려하지 않고 스틸하우스를 쉽게 설계하고자 한다면, 안목치수 내지는 스터드의 시작점을 기준으로 공간을 구성하는 것이 바람직하다. 실제로 외국에는 외벽의 맨 끝에서 다음 벽체의 시작점 그리고 마지막 외벽체의 외부선을 기준으로 잡아주는 주택설계 프로그램들이 많다. 그 이유는 건식공법에서 벽체를 구성하는 스터드의 배열을 쉽게 하고, 여기에 내·외부 마감을 위한 쉬딩재를 붙이기 유리하기 때문이다. 그러나 이러한 것들은 구조설계 전문가의 영역이므로 크게 고려하지 않아도 알아서 해결해 준다. 여기에서는 건축주의 입장에서 그 기본 내용들을 그림을 통해 살펴보았다. 지하층이 있는 스틸하우스앞의 그림은 지하층이 있는 스틸하우스의 외벽 중심선을 어디에 둘지 그리고 지하층이 없을 경우 기초공사 시 기초의 제일 외부 끝은 중심선에서 얼마를 내밀어 시공할지를 보여준다. 스틸하우스 기초공사는 일반적으로 외벽의 중심선에서 70밀리미터를 내밀어 시공하되, 시공 오차가‘+’쪽으로 생기지 않아야 한다. 다시 말해‘-’쪽으로 생기도록 도면에 명시하면 좋다. 기초 크기가 외벽 스터드(140㎜)를 사용할 때 70밀리미터보다 커지면, 외부 쉬딩재를 붙일 때 방수를 위해 최소 하부 트랙의 저면까지 내려붙이고 투습 방수를 스터드-월 하부의 기초까지 겹치게 내려 외부 방수를 해야 하기 때문이다. 또한 앞의 그림에서 중시하는 것은 기초 대신에 지하층이 있는 경우에는 지하층 외벽 방수 후 보호 벽돌을 쌓는 두께(그 지하실에 외부 단열시공까지 필요할 경우) 스터드 벽체의 외부 끝선보다 약 170밀리미터 정도 들여서 지하실의 구조벽체를 시공해야 한다. 그래야만 앞에서 언급한 것처럼 외부 쉬딩재와 투습 방수지를 오버랩시켜 시공할 수 있다(지하실 벽체의 중심선과 상부 스틸하우스 중심선의 편차는 170㎜). 이렇게 하면 스틸하우스의 가장 큰 장점 중 하나인 외벽 마감재가 손상을 입더라도 내부로 물이 침투할 염려가 덜하다. 그리고 외벽의 결로나 곰팡이 발생을 사전에 차단할 수 있다. 반대로 이를 지키지 않을 경우, 지하층 공간에서 사람이 기거할 수 없는 상태가 될 수도 있다. 발코니가 있는 기초그림은 흔히 분합문이라고 불리는 파티오 도어(Patio door)가 붙은 외벽의 기초나 현관 등의 기초를 설계할 때 필요한 단면을 보여준다. 그림을 살펴보면 발코니 부분의 기초가 스터드-월보다 필요한 만큼(약 70㎜ 이상 100㎜) 낮게 만들어져있다. 이때 주의할 점은 다운(Down) 시키고자 하는 발코니 기초의 시작점도 외벽의 중심선에서 70밀리미터를 더한 시점에서 시작해야 한다. 마찬가지로 시공 오차는‘+’쪽으로 일어나지 않게, 즉 외벽의 중심선에서 71밀리미터, 72밀리미터 내밀지 말고, 69밀리미터나 68밀리미터는 허용될 수 있는 오차라고 생각하면 좋다. 필자는 처음 스틸하우스를 시공하면서 이 내용을 이해하지 못해 발코니의 물이 거실 쪽으로 들어가지 않게 하려고 무지 고생했던 기억이 있다. 그나마 해결이 가능했던 것은 난방을 위해 1층 바닥을 약 120밀리미터 정도 기초 상부보다 올라가게 만들므로 타이벡을 그곳까지 내리고, 우리나라에서 좋다는 방수액을 구해 타이벡 위에 떡을 치듯이 시공을 했다. 그렇지만 다운이 되지 않은 발코니의 물들은 언젠가 타이벡층의 방수에 문제가 생기면, 곧바로 스틸하우스 벽체의 하부 트랙은 습기나 물에 노출될 수 있다. 또 세월이 지남에 따라 아무리 아연도금이 잘 된 KS-D3854에 의한 스틸하우스용 강재라 하더라도 좋은 결과를 기대하기는 어렵다. 스틸하우스 2층 바닥앞의 그림은 스틸하우스로 2층 이상의 건물을 설계할 때, 과연 2층 바닥의 두께는 얼마로 해야 하는가를 보여준다. 일반적으로 건식구조의 대표 선수인 미국식 목조주택과 스틸하우스의 2층 바닥은 2″×10″라 불리는 장선(Joist)을 450밀리미터 혹은 600밀리미터 간격으로, 마주 보는 벽체의 거리가 짧은 쪽 벽체와 벽체 위에 걸쳐 시공을 한다. 그리고 그 위에 이음매가 요철식으로 생긴(Tung & Groove) 바닥용 합판(15㎜)이나 요철이 한 방향으로 된 높이 35밀리미터 정도의 데크-플레이트를 깔고, 다시 그 위에 80밀리미터 정도의 압축 스티로폴(데크-플레이트 시공 시는 경량기포콘크리트)을 시공한 후 난방 배관을 하여 마감한다. 목구조의 2″×10″조이스트는 38×235밀리미터이지만, 스틸하우스의 장선은 국내의 경우 240밀리미터를 사용하며 부재의 살 두께는 1.8밀리미터 정도를 사용하게 된다. 조이스트 위에 데크-플레이트 설치스틸하우스 설계 시 2층 바닥의 두께는 하부 석고 2겹(20)+Joist(240)+데크-플레이트 또는 경량기포(70∼80)+난방미장(40)+바닥마감(10 내외)으로 설계하면 약 380밀리미터 정도가 된다. 가능하면 최소 367밀리미터 이상이 되도록 해야 한다. 또한 건축주와 분쟁을 최소로 하기 위해 천장 높이 또한 2400밀리미터에 여유치 30밀리미터 정도를 미리 확보해 설계하는 것이 바람직하다. 꽤 오래전에 겪은 내용이지만, 스틸하우스의 시공 정확도를 자신하여 여유 없이 2400밀리미터로 설계를 했다. 그런데 그만 난방 미장을 하면서 10밀리미터 정도 더 두껍게 시공되어 천장 높이가 2390밀리미터 정도 나왔다. 건축주는 천장이 낮아 답답하다면서 설계가 문제인지, 시공이 문제인지를 따지며 이렇게 낮은 전원주택에 살려면 차라리 아파트하고 무슨 차이가 있느냐는 것이었다. 사실 시공 오차라고 해봐야 기껏 1센티미터도 안 되지만 시각적으로는 매우 다를 수 있다. 이처럼 진퇴양난에 빠져 답변조차 못하는 경우는 생기지 말아야 한다. 그래서 2층 바닥을 구성하는 구조체와 마감의 두께는 매우 중요하다. 특히 도심지에서 스틸하우스를 다가구주택 등에 적용할 경우, 일조권이나 도로 사선 제한 등 법규 검토 시 매우 중요하다. 다만 2층에 있는 화장실처럼 다운이 필요한 부분의 장선은 180밀리미터 정도를 사용해야 한다. 천장의 높이 설계에 대한 그림과 치수는 다음 그림을 참조하기 바란다. 스틸하우스 벽체 두께스틸하우스 벽체의 두께를 얼마로 설계할지는 가장 기본적인 단계다. 하지만 내부 공간을 얼마나 크게 사용할 것인지, 또는 가구 배치를 어떻게 할 것인지를 결정할 때 꼭 지켜야 할 사항이다. 지금까지 외벽체의 스터드는 일률적으로 140밀리미터 스터드를 기본으로 설명했다. 실제 설계에서는 150밀리미터 스터드를 외벽체나 내력벽에 사용하는 경우가 많다. 장스판의 공간(넓은 공간)을 설계할 경우, 스틸하우스용 장선만으로는 상부 층의 하중을 감당하기 어려울 경우가 생기거나, 디자인을 위해 특별히 큰 창을 내력벽에 반드시 설치해야 한다면, 내력에 하중이 걸리는 부분이 생길 수 있다. 스틸하우스의 장점 중 하나는 철골부재(H-Beam)나 각 파이프 등과 혼용하여 설계를 한다는 점인데, 국내에 생산되는 철골부재의 치수는 100×100, 125×125, 150×100, 150×150 등이다. 이때 150×150의 철골부재를 혼용하여 기둥으로 사용하고, 여기에 보의 치수는 200×150, 또는 아주 큰 힘을 필요로 할 경우에는 300×150 크기의 철골부재를 보로 사용할 수 있다. 그러나 일반 주택의 경우는 H-형강을 사용하지 않고도 거의 설계가 가능하기에 140밀리미터 스터드를 외벽이나 내력벽 그리고 수직 배관이 필요한 벽체에 사용하면 무리 없는 설계가 가능하다. 이때 외벽체의 두께는 내부 석고보드 2겹(19)+스터드(140)+외부쉬딩 OSB(12)까지 약 172밀리미터 정도가 된다. 외벽마감재의 두께는 별도로 생각해야 한다. 외단열공법 적용 시 55밀리미터 목상을 걸고, 사이딩 설치 시 약 60밀리미터, 표준벽돌치장 쌓기 마감 시 약 150밀리미터 정도가 추가된다고 보면 좋다. 그리고 내벽의 경우는 대부분 90밀리미터 스터드를 사용하며 양쪽에 석고보드를 2겹씩 시공하고 여기에 벽지 마감을 한다고 보면 130밀리미터 정도의 벽체로 설계를 해도 무리가 없다. 한편 화장실 내부 벽체와 같이 거울, 샤워기, 옷장 등 많은 것이 걸리는 벽체는 12밀리미터 OSB 합판이나 내수합판을 시공한 후 초벌로 도막방수를 하도록 하고, 내부 쪽에 방수석고 보드 시공 후 방수를 하고, 타일 등을 붙이도록 설계하는 것이 바람직하다. 또한 개구부를 설계할 때 콘크리트조의 경우 벽체의 시작점부터 개구부를 두어도 관계가 없으나, 스틸하우스의 경우 벽체가 꺾이는 내부 쪽으로부터 80밀리미터 떨어진 곳에서 개구부를 시작해야 한다. 이는 스틸하우스의 구조적 특성상 개구부 상부 헤더에서 떨어지는 하중을 전달하는 킹스터드와 트림스터드가 필요하기 때문이다. X-BRACING과 개구부한편 힘을 받는 내력벽에는 수직하중뿐만 아니라 건물에 더욱 치명적인 영향을 주는 바람 등 횡하중에 견디기 위하여 너무 많은 창문을 배치하여 전단벽의 역할에 지장을 주지 않도록 해야 한다. 그림에서‘X’형태로 그려진 부분이 있는데, 이 부분이 내력벽 역할을 충분히 하도록 보강을 한 가새(X-bracing)다. 이것으로 인하여 스터드로만 이루어진 벽체가 꽉 찬 박스 형태의 벽체가 되어 횡하중에 저항할 능력을 키우게 된다. 개구부 좌우의 부재는 굵게 보이는데, 이는 앞에서 설명한 보강 스터드인 킹스터드와 트림스터드 2장이 더 들어갔기 때문이다. 지붕의 환기 시스템아무리 튼튼하게 설계하고 지은 스틸하우스일지라도 기능적으로 결함이 많다면 그 집은 실패작이라고 볼 수밖에 없다. 또한 설계하면서 스틸하우스의 장점을 살리지 못한다면 마찬가지다. 스틸하우스로 설계하는 많은 집들은 모임지붕보다는 박공지붕 형태를 취하며, 목조주택의 경우는 모임지붕이 주류를 이룬다. 이는 스틸하우스의 지붕 구조는 트러스 형태를 취하고 있으며, 목조주택의 지붕 구조는 래프터(서까래) 방식을 취하는 경우가 많기 때문이다. 모임지붕의 장점은 마감공사비가 저렴하다는 것인데, 그 이유는 건축물의 볼륨 즉 부피가 박공지붕에 비해 그만큼 줄어들기 때문이다. 그러나 박공지붕이든 모임지붕이든 중요한 것은 지붕 속 환기가 제대로 이루어지지 않을 경우, 좀 비약적인 비교지만 여름철 차 문을 닫아 놓은 상태로 차 속에 있는 것과 같다. 그림에서 보듯이 여름의 햇살이 지붕에 닿으면 지붕 속의 공기가 뜨거워지는데, 이때 더운 지붕 속 공기를 처마 밑으로 바람을 넣어 박공 부분에 설치된 환기구(게이블벤트)나 모임지붕의 용마루에 설치된 환기구(용마루벤트, 릿지벤트) 등으로 빠져나가도록 설계해야 한다. 스틸하우스의 주류를 이루는 박공지붕을 구성하는 트러스를 설계할 경우, 사실상 공기의 움직임이 일어나는 공간이 지붕 속에 많이 있어서 그리 어렵지는 않다. 하지만 그림처럼 높은 천장 설계를 위하여 천장을 들어 올릴 경우에는 최소 트러스의 수직 높이를 60센티미터 이상 80 미터 정도 확보해야 바람직하다.

꿈에 그리던 단독(전원) 주택 짓기는 입지와 부지 선정으로 시작한다. 첫 단추를 잘못 꿰면 마음고생뿐 아니라 경제적인 손실도 크다. 좋은 곳은 비싸기 마련이고 또 너무 저렴한 곳은 집짓기 자체가 불가능한 경우가 많다. 무엇보다 토지를 구입하기 전에는 반드시 체크할 사항을 꼼꼼하게 살펴야 한다. 글 박창배 기자 사진 전원주택라이프 DB 도시와 비도시 & 단지, 어디로 갈 것인가당장이라도 나만의 집을 짓고 싶은가? 굴뚝같은 마음이 들더라도 잠시 미루고 우선 내가 주택을 짓고 얻으려고 하는 게 무언가를 정해야 한다. 가족과 함께 살아갈 집이기에 집을 지으려는 가장 중요한 선택사항이 무엇이며, 앞으로 삶을 어떻게 펼쳐나갈지 하나하나 꼼꼼히 따져봐야 한다. 전원생활을 하면서 노후를 보낼 요량인지, 도심으로 출퇴근을 병행할 것인지, 주말주택으로 레저에 비중을 둘 것인지 등등……. 그래야 자신과 가족에게 맞는 땅을 고를 수 있다. 특히 전원주택에 살고 싶다고 무작정 주변에 아무런 인프라가 없는 산골로 들어가서는 안 된다. 획일적인 아파트가 아닌 우리 가족만의 집을 원하는 것이라면, 굳이 도시 밖으로 나가지 않아도 된다. 아이들이 있다면 어린이집이나 학교의 위치도 중요하다. 또 직장에 다닌다면 출퇴근을 위한 교통수단과 시간, 비용도 따져봐야 한다. 도시지역 내에 위치한 부지는 대부분 일반주거지역에 위치한다. 일반 주거 지역은 동네의 작은 상가를 비롯해 사무실 등도 인접해 있으며 무엇보다 대중교통이 편리한 장점이 있다. 출퇴근을 비롯해 아이의 어린이집과 학교를 고려한다면 도시지역이 유리하다. 다만 골목길 주차에 어려움이 많고 대도시의 경우 단독주택만을 짓기에는 부지의 가격이 비싼 것이 단점이다. 전용주거지역(단지)은 대도시 주변 신도시 개발 등으로 처음부터 단독주택 전용지로 계획해 분양하는 필지다. 도로와 가스, 상하수도, 전기 등 인프라가 잘 갖춰져 있고 주차도 편리하다. 주거전용지역이기 때문에 조용하고 쾌적하며 인접한 상가 및 교통시설로의 접근도 용이하다. 다만 이 경우 대부분 건축법 이외의 지구단위계획이 수립돼 있어 구입 전 확인이 필요하다. 비도시지역은 대부분의 전원주택지로 민가에 개발한 소규모 단지거나 대지가 아닌 임야나 논, 밭 등의 개인 소유 필지가 많다. 한적한 곳에 위치한 경우가 대부분이어서 땅을 구입하기 전에 주변 입지나 교통, 가스나 전기 인프라 등을 세심하게 확인해야 한다. 집 지을 수 있는 땅, 대지·농지·임야방향을 정했다면 그다음은 집 지을 땅을 고르는 것이다. 집을 지으려면 지목이 대지여야 한다. 집이 지어져 있는 곳이든가 아니면 예전에는 집이 있었는데 헐린 곳 등이 대지다. 전원주택을 지으려는 사람들은 대지화할 수 있는 땅, 즉 농지나 임야를 구입해 전용허가를 받아 집을 짓는 경우가 많다. 그 이유는 우선 개발비용을 물더라도 대지를 구입하는 것보다 싸고 개발 후 지목이 대지로 변경되고 나면 기존 대지 가격과 같은 가격대를 형성하기 때문이다. 만약 3~4년 후에 전원생활을 하려고 한다면 구입 당시 전용허가를 받을 필요가 없다. 전용허가를 받게 되면 1년 이내에 집을 지어야 하나 6개월씩 연장을 두 번은 할 수 있어 2년간은 지연할 수 있다. 그 이상이 되면 다시 농지로 환원돼 불이익을 보게 된다. 전용이 가능한 땅은 대부분 관리지역 내의 토지다. 이 경우가 아니면 전용이 까다롭거나, 아예 전용할 수 없기도 하다. 관리지역인지 아닌지는 시, 군청에서 발급하는 ‘토지이용계획확인서’를 떼어보면 알 수 있다. 관리지역인지 농림지역인지 자연환경보전지역인지가 이 서류에 나타나 있다. 농지의 경우 대지로 전용 가능한지 반드시 사전에 확인해야 한다. 농지를 대지로 바꾸는 것은 도시지역 내에서는 ‘개발행위허가’이고 그 이외의 지역에서는 ‘농지전용’이 된다. 농지(밭이나 논)라고 해서 모두 전용을 받을 수 있는 것은 아니다. 우선 도로에 접해있어야 한다. 아무리 좋은 여건의 농지라도 농사용 보행로가 아닌 도로에 접해 있지 않으면 농지전용 자체가 불가능하다. 다음으로 농사짓기에 적합한 농지는 농업진흥구역으로 정해 철저히 보호하기 때문에 농지전용은 어렵다. 단, 농업보호구역일 경우에는 농업인 주택 등의 신축은 가능하다. 따라서 사전에 지자체의 농지전용 담당자나 인근 토목측량사무소에서 농지전용이 가능한 땅인지 확인해야 한다. 산지 중 대지로 전용이 가능한 곳은 용도지역이 관리지역 임야(준보전산지)여야 한다. 이때도 진입로는 물론이고 경사나 입목축적도 등 각종 기준을 충족해야 한다. 용도지역이 농림지역인 산지는 오래된 현지 농업인·임업인이라고 해도 건축을 위한 자격조건을 갖춰 산지전용허가를 얻기가 매우 어렵다. 하물며 도시에서 막 들어온 이들은 말할 것도 없다. 임야는 농지에 비해 구입 비용에 대한 부담이 적고, 대체산림자원조성비(산지전용금) 역시 농지보전분담금(농지전용금)에 비해 월등히 적다. 농지나 임야를 대지로 전용 받으려고 직접 서류를 들고 관공서를 헤매거나, 법적인 문제로 골머리를 앓기 싫다면 택지로 조성된 단지 안의 블록형 필지를 구입하는 방법도 있다. 부지 특성 확인은 필수조건이 맞는 지역을 선택했으면, 지도를 보며 현장을 방문해 부지와 그 주변을 꼼꼼하게 점검해야 한다. 부지에 접한 진입로의 경우 지도상에 도로로 표시돼 있지만, 실제로 차량이 출입하지 못할 정도로 폭이 좁거나 사유지인 경우 건축 허가를 받을 수 없으므로 반드시 지적도를 바탕으로 현장을 유심히 살피는 것이 좋다. 지도는 대부분 아래쪽이 정남향이므로 부지의 정확한 방향을 체크하는 데도 도움이 된다. 또한 포털 사이트에서 제공하는 지도 서비스는 교통량도 수시로 제공하므로 시간대별로 부지 주변 근거리 및 원거리 교통도 미리 점검할 수 있다. 우리나라는 비교적 산이 많은 편이라 도심에 가까운 곳이라도 전원의 느낌을 살릴 수 있는 곳이 많다. 귀농어·귀촌이 아니라면 십여 분 거리에 대중교통, 의료시설, 시장, 마트 등 생활 인프라를 갖춘 곳인지 지도를 통해 용도별로 반드시 미리 확인해둔다. 그리고 민원 등 주변 텃세가 심한 곳, 집성촌, 경치는 좋지만 경사가 심해 토목 등 추가 공사비가 많이 드는 곳, 개발제한구역, 문화재 발굴 현장 인근, 매립을 해 지반이 약한 곳, 뉴타운 같은 장기간의 대규모 건설 현장 주변 등은 피하는 것이 좋다. 대상지 주변에 유해한 시설이나 혐오시설 등이 없는지도 꼼꼼하게 살펴보도록 한다. 지도만 보고 부지 앞에 물이 있어 낭만적 풍경이나 여름철 물놀이를 생각하고 구매했다가 막상 상류에 있는 축산농가로 인한 악취 때문에 꽉 닫은 창문 너머로 바라만 보는 낭패를 당할 수도 있다. 지구단위계획이 수립돼 있는 지역이라면 반드시 해당 지자체에서 지구단위계획 결정도와 지침을 열람해야 한다. 건폐율과 용적률은 물론이고 지붕의 형태와 층수, 외벽 재료, 담장 설치 여부, 차량 출입 위치, 외벽 설치 구간, 색채, 실외기 설치 위치 등에 관한 가이드라인을 지정하고 있어 단독주택이라도 나의 의지대로 계획하지 못하는 경우가 많기 때문이다. 지자체 홈페이지 자료실이나 도시계획과 등에서 열람하거나 문의할 수 있다. 전기 및 전화, 상하수도, 가스 등 기반 시설도 중요하다. 수도가 연결돼 있는 곳인지, 지하수 개발이 용이한지 확인해봐야 한다. 동네에 공동 오수처리장이 있으면 정화조를 설치하지 않아도 된다. 주변 강이나 저수지보다 수위가 낮은 곳은 집중 호우 시 피해를 당할 수 있다. 또한 경사가 심한 곳은 예상외의 추가적인 토목 공사비가 들어갈 수 있다. 그 밖에도 상황은 일반인들의 경우 판단하기 매우 어렵다. 반드시 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 바람직하다. 오랫동안 소유하고 있는 익숙한 땅이라도 주변의 단지나 도로 등의 예상 개발 방향을 꼭 확인해 피해를 당하지 않도록 해야 한다. 법규와 규모도 꼼꼼히 살펴야조건에 맞는 땅을 골랐다면, 건축가에게 기본적인 대장 정보와 법규 검토를 의뢰하는 것이 좋다. 보통 부동산중개사무소에 장단점을 문의하기 쉬운데, 그쪽에서는 건폐율, 용적률, 층수 제한 정도의 법규만 숙지하고 있어 놓치는 항목들이 많다. 반면 건축가는 지번을 얘기해 주고 주택을 위한 법규와 규모 확인을 문의하면 자세하게 확인해 준다. 전문가가 아니어도 확인할 수 있는 방법이 있다. 인터넷 토지용규제정보서비스를 이용해 해당 부지의 토지이용계획을 열람해보는 것이다. 소재지 주소만 알면 지목과 면적 그리고 지역, 지구 및 다른 법령 등이 규제하는 정보를 누구나 확인할 수 있다. 지적도도 포함돼 있어 해당 부지의 모양과 방위를 포함한 정보를 직접 볼 수 있다. 토지이용계획에서 해당 지역과 지구를 살펴봤다면 다음은 부지에서 가능한 건축물의 규모를 검토한다. 특별하게 지구단위계획구역으로 지정되지 않았다면 건폐율과 용적률을 비롯해 가능한 층수를 확인할 수 있다. 만약 지구단위계획구역으로 지정됐다면 해당 지자체에 문의해 자세한 지침을 추가로 확인해야 한다. ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따른 지역, 지구에서 정한 내용보다 지구단위계획에서 정한 것이 더 우선시되기 때문이다. 지역과 지구를 확인했다면 지적도를 보고 건축이 가능한 부지인지 체크해야 한다. 건축이 가능하려면 해당 부지가 도로에 면해야 한다. 당장 건축이 가능한 대지가 아닌 임야나 농지라도 도로에 면해 있다면 개발행위허가 절차를 통해 건축할 수 있다. 또한 지적도에 도로가 없어도 장기간 사용한 현황 도로에 접해 있거나, 도로 개설 예정이 표시돼 있다면 해당 허가 부서에 문의해 가능 여부를 확인해야 한다. 다만 실제 지목이 도로라도 자동차가 통행할 수 없는 2m 이하의 골목길 내부에 있는 부지의 경우 차량 통행 및 주차장 설치가 불가능해 건축행위가 대폭 제한되니 주의해야 한다. 건축 가능 여부는 부지 구입 전 반드시 건축사사무소나 토목측량사무소에 문의해 정확하게 확인해야 피해를 줄일 수 있다. 문화재 매립 등이 예상되는 지역의 경우 착공 신고 전 전문기관의 문화재 지표조사에 대한 입회 보고서가 필요하다. 만약 지표조사 중 문화재가 발견된 경우, 문화재의 국고 환수는 물론이고 정밀한 문화재 발굴조사가 시행된다. 이 경우 예상치 못한 추가 비용(토지 면적이 일정 규모 이상일 경우 국고 지원 없이 개인이 부담)은 물론이고, 집짓기 전체 일정에 대한 조정이 필요해 임시 거주지 마련 등의 엄청난 스트레스를 받게 된다. 경주, 공주, 전주, 풍납토성, 수원화성 등 주요 예상지역은 토지를 구입하기 전 주변 사람들에게 과거 선례가 있는지 문의하고 신중하게 결정하는 게 좋다. 잠깐!단지 내 토지 구입하기 전 체크 사항!단지 내 토지를 구입할 경우 공유면적을 확인해야 한다. 구입한 대지에 공유 면적이 포함된 경우 도로나 공원 등 평수가 빠지므로 분양면적 즉, 실제 건축할 수 있는 대지 면적이 줄어들게 된다. 건폐율·용적률에 문제가 되지 않는다면 상관없지만 내가 짓고자 하는 평수를 못 짓는 경우도 생길 수 있으니 공유면적 비율이 몇%이고 실제 건축할 수 있는 면적이 어느 정도인지 파악해야 한다. 단지 내 도로가 개인 소유로 돼 있는 경우가 있다. 이러한 경우 남의 땅을 지날 때 도로 사용승낙서를 받아야 할 번거로움이 생길 수 있으므로 지적도상에 도로가 공용으로 돼 있는지 아니면 개인 소유로 돼 있는지 확인하는 게 좋다. 기획 부동산이나 분양 업체에서 지주와 계약금만 처리된 상태에서 분양이 이뤄지는 경우가 있다. 따라서 분양 계약서보다는 토지 매매 계약서를 작성해야 한다. 또한 땅 주인, 분양업체, 시공사 등의 권리관계가 어떻게 이뤄져 있는지를 파악해야 한다. 농지를 전용허가받아 단지 개발을 할 때에는 건축이 100% 완성돼야 지목변경과 소유권 이전 등기가 가능하며, 임야를 형질 변경해 단지 개발을 할 경우에는 건축이 30% 이상 완료됐을 때 소유권 이전이 가능하다는 점도 알아두자.

집 짓기 첫 단추, 좋은 땅 고르기 꿈에 그리던 단독(전원)주택 짓기는 입지와 부지 선정으로 시작한다. 첫 단추를 잘못 꿰면 마음고생뿐 아니라 경제적인 손실도 크다. 좋은 곳은 비싸기 마련이고 또 너무 저렴한 곳은 집짓기 자체가 불가능한 경우가 많다. 무엇보다 토지를 구입하기 전에는 반드시 체크할 사항을 꼼꼼하게 살펴야 한다. 글 박창배 기자 사진 전원주택라이프 DB 도시와 비도시 & 단지, 어디로 갈 것인가 당장이라도 나만의 집을 짓고 싶은가? 굴뚝같은 마음이 들더라도 잠시 미루고 우선 내가 주택을 짓고 얻으려고 하는 게 무언가를 정해야 한다. 가족과 함께 살아갈 집이기에 집을 지으려는 가장 중요한 선택사항이 무엇이며, 앞으로 삶을 어떻게 펼쳐나갈지 하나하나 꼼꼼히 따져봐야 한다. 전원생활을 하면서 노후를 보낼 요량인지, 도심으로 출퇴근을 병행할 것인지, 주말주택으로 레저에 비중을 둘 것인지 등등……. 그래야 자신과 가족에게 맞는 땅을 고를 수 있다. 특히 전원주택에 살고 싶다고 무작정 주변에 아무런 인프라가 없는 산골로 들어가서는 안 된다. 획일적인 아파트가 아닌 우리 가족만의 집을 원하는 것이라면, 굳이 도시 밖으로 나가지 않아도 된다. 아이들이 있다면 어린이집이나 학교의 위치도 중요하다. 또 직장에 다닌다면 출퇴근을 위한 교통수단과 시간, 비용도 따져봐야 한다. 도시지역 내에 위치한 부지는 대부분 일반주거지역에 위치한다. 일반 주거 지역은 동네의 작은 상가를 비롯해 사무실 등도 인접해 있으며 무엇보다 대중교통이 편리한 장점이 있다. 출퇴근을 비롯해 아이의 어린이집과 학교를 고려한다면 도시지역이 유리하다. 다만 골목길 주차에 어려움이 많고 대도시의 경우 단독주택만을 짓기에는 부지의 가격이 비싼 것이 단점이다. 전용주거지역(단지)은 대도시 주변 신도시 개발 등으로 처음부터 단독주택 전용지로 계획해 분양하는 필지다. 도로와 가스, 상하수도, 전기 등 인프라가 잘 갖춰져 있고 주차도 편리하다. 주거전용지역이기 때문에 조용하고 쾌적하며 인접한 상가 및 교통시설로의 접근도 용이하다. 다만 이 경우 대부분 건축법 이외의 지구단위계획이 수립돼 있어 구입 전 확인이 필요하다. 비도시지역은 대부분의 전원주택지로 민가에 개발한 소규모 단지거나 대지가 아닌 임야나 논, 밭 등의 개인 소유 필지가 많다. 한적한 곳에 위치한 경우가 대부분이어서 땅을 구입하기 전에 주변 입지나 교통, 가스나 전기 인프라 등을 세심하게 확인해야 한다. 집 지을 수 있는 땅, 대지·농지·임야 방향을 정했다면 그 다음은 집 지을 땅을 고르는 것이다. 집을 지으려면 지목이 대지여야 한다. 집이 지어져 있는 곳이든가 아니면 예전에는 집이 있었는데 헐린 곳 등이 대지다. 전원주택을 지으려는 사람들은 대지화 할 수 있는 땅, 즉 농지나 임야를 구입해 전용허가를 받아 집을 짓는 경우가 많다. 그 이유는 우선 개발비용을 물더라도 대지를 구입하는 것보다 싸고 개발 후 지목이 대지로 변경되고 나면 기존 대지 가격과 같은 가격대를 형성하기 때문이다. 만약 3~4년 후에 전원생활을 하려고 한다면 구입 당시 전용허가를 받을 필요가 없다. 전용허가를 받게 되면 1년 이내에 집을 지어야 하나 6개월씩 연장을 두 번은 할 수 있어 2년간은 지연할 수 있다. 그 이상이 되면 다시 농지로 환원돼 불이익을 보게 된다. 전용이 가능한 땅은 대부분 관리지역 내의 토지다. 이 경우가 아니면 전용이 까다롭거나, 아예 전용할 수 없기도 하다. 관리지역인지 아닌지는 시, 군청에서 발급하는 ‘토지이용계획확인서’를 떼어보면 알 수 있다. 관리지역인지 농림지역인지 자연환경보전지역인지가 이 서류에 나타나 있다. 농지의 경우 대지로 전용 가능한지 반드시 사전에 확인해야 한다. 농지를 대지로 바꾸는 것은 도시지역 내에서는 ‘개발행위허가’이고 그 이외의 지역에서는 ‘농지전용’이 된다. 농지(밭이나 논)라고 해서 모두 전용을 받을 수 있는 것은 아니다. 우선 도로에 접해있어야 한다. 아무리 좋은 여건의 농지라도 농사용 보행로가 아닌 도로에 접해 있지 않으면 농지전용 자체가 불가능하다. 다음으로 농사짓기에 적합한 농지는 농업진흥구역으로 정해 철저히 보호하기 때문에 농지전용은 어렵다. 단, 농업보호구역일 경우에는 농업인주택 등의 신축은 가능하다. 따라서 사전에 지자체의 농지전용 담당자나 인근 토목측량사무소에서 농지전용이 가능한 땅인지 확인해야 한다. 산지 중 대지로 전용이 가능한 곳은 용도지역이 관리지역 임야(준보전산지)여야 한다. 이때도 진입로는 물론이고 경사나 입목축적도 등 각종 기준을 충족해야 한다. 용도지역이 농림지역인 산지는 오래된 현지 농업인·임업인이라고 해도 건축을 위한 자격조건을 갖춰 산지전용허가를 얻기가 매우 어렵다. 하물며 도시에서 막 들어온 이들은 말할 것도 없다. 임야는 농지에 비해 구입 비용에 대한 부담이 적고, 대체산림자원조성비(산지전용금) 역시 농지보전분담금(농지전용금)에 비해 월등히 적다. 농지나 임야를 대지로 전용 받으려고 직접 서류를 들고 관공서를 헤매거나, 법적인 문제로 골머리를 앓기 싫다면 택지로 조성된 단지 안의 블록형 필지를 구입하는 방법도 있다. 부지 특성 확인은 필수 조건이 맞는 지역을 선택했으면, 지도를 보며 현장을 방문해 부지와 그 주변을 꼼꼼하게 점검해야 한다. 부지에 접한 진입로의 경우 지도상에 도로로 표시돼 있지만, 실제로 차량이 출입하지 못할 정도로 폭이 좁거나 사유지인 경우 건축허가를 받을 수 없으므로 반드시 지적도를 바탕으로 현장을 유심히 살피는 것이 좋다. 지도는 대부분 아래쪽이 정남향이므로 부지의 정확한 방향을 체크하는 데도 도움이 된다. 또한 포털 사이트에서 제공하는 지도 서비스는 교통량도 수시로 제공하므로 시간대별로 부지 주변 근거리 및 원거리 교통도 미리 점검할 수 있다. 우리나라는 비교적 산이 많은 편이라 도심에 가까운 곳이라도 전원의 느낌을 살릴 수 있는 곳이 많다. 귀농어·귀촌이 아니라면 십여 분 거리에 대중교통, 의료시설, 시장, 마트 등 생활 인프라를 갖춘 곳인지 지도를 통해 용도별로 반드시 미리 확인해둔다. 그리고 민원 등 주변 텃세가 심한 곳, 집성촌, 경치는 좋지만 경사가 심해 토목 등 추가 공사비가 많이 드는 곳, 개발제한구역, 문화재 발굴현장 인근, 매립을 해 지반이 약한 곳, 뉴타운 같은 장기간의 대규모 건설현장 주변 등은 피하는 것이 좋다. 대상지 주변에 유해한 시설이나 혐오시설 등이 없는지도 꼼꼼하게 살펴보도록 한다. 지도만 보고 부지 앞에 물이 있어 낭만적 풍경이나 여름철 물놀이를 생각하고 구매했다가 막상 상류에 있는 축산농가로 인한 악취 때문에 꽉 닫은 창문 너머로 바라만 보는 낭패를 당할 수도 있다. 지구단위계획이 수립돼 있는 지역이라면 반드시 해당 지자체에서 지구단위계획 결정도와 지침을 열람해야 한다. 건폐율과 용적률은 물론이고 지붕의 형태와 층수, 외벽 재료, 담장 설치 여부, 차량 출입 위치, 외벽 설치 구간, 색채, 실외기 설치 위치 등에 관한 가이드라인을 지정하고 있어 단독주택이라도 나의 의지대로 계획하지 못하는 경우가 많기 때문이다. 지자체 홈페이지 자료실이나 도시계획과 등에서 열람하거나 문의할 수 있다. 전기 및 전화, 상하수도, 가스 등 기반시설도 중요하다. 수도가 연결돼 있는 곳인지, 지하수 개발이 용이한지 확인해봐야 한다. 동네에 공동 오수처리장이 있으면 정화조를 설치하지 않아도 된다. 주변 강이나 저수지보다 수위가 낮은 곳은 집중 호우 시 피해를 당할 수 있다. 또한 경사가 심한 곳은 예상외의 추가적인 토목 공사비가 들어갈 수 있다. 그 밖에도 상황은 일반인들의 경우 판단하기 매우 어렵다. 반드시 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 바람직하다. 오랫동안 소유하고 있는 익숙한 땅이라도 주변의 단지나 도로 등의 예상 개발 방향을 꼭 확인해 피해를 당하지 않도록 해야 한다. 법규와 규모도 꼼꼼히 살펴야 조건에 맞는 땅을 골랐다면, 건축가에게 기본적인 대장 정보와 법규 검토를 의뢰하는 것이 좋다. 보통 부동산중개사무소에 장단점을 문의하기 쉬운데, 그쪽에서는 건폐율, 용적률, 층수 제한 정도의 법규만 숙지하고 있어 놓치는 항목들이 많다. 반면 건축가는 지번을 얘기해주고 주택을 위한 법규와 규모 확인을 문의하면 자세하게 확인해준다. 전문가가 아니어도 확인할 수 있는 방법이 있다. 인터넷 토지용규제정보서비스를 이용해 해당 부지의 토지이용계획을 열람해보는 것이다. 소재지 주소만 알면 지목과 면적 그리고 지역, 지구 및 다른 법령 등이 규제하는 정보를 누구나 확인할 수 있다. 지적도도 포함돼 있어 해당 부지의 모양과 방위를 포함한 정보를 직접 볼 수 있다. 토지이용계획에서 해당 지역과 지구를 살펴봤다면 다음은 부지에서 가능한 건축물의 규모를 검토한다. 특별하게 지구단위계획구역으로 지정되지 않았다면 건폐율과 용적률을 비롯해 가능한 층수를 확인할 수 있다. 만약 지구단위계획구역으로 지정됐다면 해당 지자체에 문의해 자세한 지침을 추가로 확인해야 한다. ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따른 지역, 지구에서 정한 내용보다 지구단위계획에서 정한 것이 더 우선시되기 때문이다. 지역과 지구를 확인했다면 지적도를 보고 건축이 가능한 부지인지 체크해야 한다. 건축이 가능하려면 해당 부지가 도로에 면해야 한다. 당장 건축이 가능한 대지가 아닌 임야나 농지라도 도로에 면해 있다면 개발행위허가 절차를 통해 건축할 수 있다. 또한 지적도에 도로가 없어도 장기간 사용한 현황도로에 접해 있거나, 도로 개설 예정이 표시돼 있다면 해당 허가 부서에 문의해 가능 여부를 확인해야 한다. 다만 실제 지목이 도로라도 자동차가 통행할 수 없는 2m 이하의 골목길 내부에 있는 부지의 경우 차량 통행 및 주차장 설치가 불가능해 건축행위가 대폭 제한되니 주의해야 한다. 건축 가능 여부는 부지 구입 전 반드시 건축사사무소나 토목측량사무소에 문의해 정확하게 확인해야 피해를 줄일 수 있다. 문화재 매립 등이 예상되는 지역의 경우 착공 신고 전 전문기관의 문화재 지표조사에 대한 입회보고서가 필요하다. 만약 지표조사 중 문화재가 발견된 경우, 문화재의 국고 환수는 물론이고 정밀한 문화재 발굴조사가 시행된다. 이 경우 예상치 못한 추가 비용(토지 면적이 일정 규모 이상일 경우 국고 지원 없이 개인이 부담)은 물론이고, 집짓기 전체 일정에 대한 조정이 필요해 임시 거주지 마련 등의 엄청난 스트레스를 받게 된다. 경주, 공주, 전주, 풍납토성, 수원화성 등 주요 예상지역은 토지를 구입하기 전 주변 사람들에게 과거 선례가 있는지 문의하고 신중하게 결정하는 게 좋다. 잠깐! 단지 내 토지 구입하기 전 체크 사항! 단지 내 토지를 구입할 경우 공유면적을 확인해야 한다. 구입한 대지에 공유 면적이 포함된 경우 도로나 공원 등 평수가 빠지므로 분양면적 즉, 실제 건축할 수 있는 대지 면적이 줄어들게 된다. 건폐율·용적률에 문제가 되지 않는다면 상관없지만 내가 짓고자 하는 평수를 못 짓는 경우도 생길 수 있으니 공유면적 비율이 몇%이고 실제 건축할 수 있는 면적이 어느 정도인지 파악해야 한다. 단지 내 도로가 개인 소유로 돼 있는 경우가 있다. 이러한 경우 남의 땅을 지날 때 도로사용승낙서를 받아야 할 번거로움이 생길 수 있으므로 지적도상에 도로가 공용으로 돼 있는지 아니면 개인 소유로 돼 있는지 확인하는 게 좋다. 기획부동산이나 분양 업체에서 지주와 계약금만 처리된 상태에서 분양이 이뤄지는 경우가 있다. 따라서 분양 계약서보다는 토지 매매 계약서를 작성해야 한다. 또한 땅 주인, 분양업체, 시공사 등의 권리관계가 어떻게 이뤄져 있는지를 파악해야 한다. 농지를 전용허가 받아 단지개발을 할 때에는 건축이 100% 완성돼야 지목변경과 소유권 이전 등기가 가능하며, 임야를 형질 변경해 단지개발을 할 경우에는 건축이 30% 이상 완료됐을 때 소유권 이전이 가능하다는 점도 알아두자.

【사례로 본 상가주택 짓기】Ⅰ. 성공 기획안 작성과 법규 검토

수익형 상가주택은 주로 도시지역의 저층부에 상업시설을 배치하고 상층부에 임대 세대를 넣어서 수익률을 극대화하는 것을 목표로 한다. 초등학생의 꿈이 건물주인 시대, 미래에 대한 불확실성이 만연한 현 상황에서 상가주택만큼 안정적이고 든든한 사업은 없다. 하지만 큰 예산을 투입하는 만큼 실패하지 않으려면 많은 것을 주의 깊게 고려해야 한다. SUP건축사사무소에서 계획해 준공 후 성공적으로 임대까지 마친 수익형 상가주택의 사례를 3회에 걸쳐 살펴본다. 글 선상희 대표(SUP건축사사무소) 044-863-5842 http://blog.naver.com/sup5842 1편 성공 기획안 작성과 법규 검토 - 성공적인 기획 - 기획의도 실현 가능성 검토건축주 C씨 안녕하세요. 전 OO시에 상가주택을 지으려 합니다. 그런데 처음부터 잘 모르겠네요. 어떻게 하면 좋을까요? SUP건축사사무소 반갑습니다. 수익형 상가주택을 건립하는 데는 크게 기획, 설계, 시공 단계를 거치게 됩니다. 그럼 기획 단계부터 설명드리겠습니다. 여기서 기획이란 사업 계획을 말합니다. 규모가 비교적 작은 건축물일지라도 성공적인 기획안이 필요합니다. 기획 단계에서 목표 설정이 가장 중요합니다. 선생님께서 건립하려는 사업 부지 현황을 정확히 분석해 초기뿐만 아니라 장기적인 관점에서 임대 구성을 안정적으로 해야 합니다. 이 단계에서 건립 예산 및 건물 디자인의 방향 등도 함께 결정해야 합니다. 세부적으로 결정할 항목은 다음과 같습니다.성공적인 기획1. 상가, 주거 세대 층수 구성_토지마다 법규에 따른 용도 및 층수 제한이 있습니다. 주거지역에 건립하는 상가주택은 보통 1층에 상가, 2~4층에 다가구주택을 구성합니다. 일반적인 상가주택의 층별 구성. 2. 임대 세대의 규모 결정_주변 여건을 파악해 임대가 잘 되는 규모를 조사하고 부지 내 설치 가능한 주차 대수를 고려해 종합적으로 결정해야 합니다. 3. 최상층 주인 세대 배치 여부 및 다락방 설치 유무 결정 분할해서 상가를 임대할 경우 상대적으로 불리한 점포가 없도록 설계해야 하며, 화장실은 외부에서 출입하도록 배치한다. 반대로 통합형으로 상가를 임대할 예정이라면 내부에서 바로 화장실을 이용할 수 있게 만드는 것이 좋다. 4. 상가를 분할해 임대할지, 층 전체를 하나로 임대할지 결정_임대 세대 공실률이 적은 곳이라면 상대적으로 1층 상가의 가치를 높이는 데 설계의 주안점을 두고 계획해야 합니다. 이때 면적을 분할해 작은 점포로 나눠 임대할지 하나의 점포로 임대할지 결정해야 합니다. 물론 하나의 점포로 양쪽 모두를 염두에 두고 설계하는 것도 가능합니다만, 아무래도 건축물의 매력은 떨어지게 됩니다. 반대로 프랜차이즈 커피 전문점 유치 등을 목표로 1층에서 2층으로 올라가는 전용 내부 계단을 설치해 1, 2층을 통합 구성하는 방법도 있습니다. 2층까지 상가를 배치하는 것이 가능한 지역일 경우 내부 계단을 둬 2개 층을 같이 쓰고자 하는 프랜차이즈 업체를 타깃으로 임대하는 방법도 있다. 6. 목표 평당 공사비와 예산 조달 방안_보통 목표하는 예산보다 돈이 더 듭니다. 그래도 최대한 목표에 맞추려고 노력해야 합니다. 그리고 추가 예산 발생 시에 대비한 예비금 조달 방법도 대비하고 있어야 합니다. 지하층 벽면적의 1/2이 지면에 묻히는 경우 지하층으로 인정받을 수 있다. 이때 지하층은 용적률에서 제외되므로 좀 더 높은 수익을 올릴 수 있다. 7. 희망하는 건축물의 이미지나 내.외장재_원하는 건물 스타일이나 재료에 따라 평면 구성이나 공사비가 달라질 수 있습니다. 여기까지 잘 이해되시나요? 선큰가든을 설치하고 직접 통하는 계단을 설치하면 지하층 임대료 상승을 기대해 볼 수 있다. 건축주 C씨 네. 이제 감이 좀 잡히는 것 같습니다. 저는 1층에 아들이 직접 운영하려는 카페를 배치하고 2~3층은 원룸이나 투룸의 임대 주거, 4층에는 아들이 거주하는 주인 세대를 구성하길 희망합니다. SUP건축사사무소 희망하는 층별 구성이 실제로 가능한지 법규 제한 사항을 검토해야 합니다. 그리고 사업 부지가 택지 개발지구 내에 있다면 건축법 외에 지구단위계획 지침으로 추가 규제되는 사항이 있습니다. 이처럼 법규 검토는 매우 중요한 과정이므로 꼭 필요합니다. 특히 법령에 따른 주차 대수 확보가 결정적 요인이 되는 경우가 많습니다. 예를 들어 법정 주차 대수 때문에 지하층 상가 설계가 불가능하거나 1층의 상가 면적이 부족해질 수도 있고 극단적으로 충분한 연면적 확보가 불가능한 경우도 있습니다. 건축주 C씨 그럼 법규 검토를 부탁드리겠습니다. 제가 원하는 방향대로 설계가 잘 됐으면 좋겠네요.기획 의도 실현 가능성 검토건축주 C씨 안녕하세요, 저희 상가주택 검토가 됐습니까? SUP건축사사무소 네, 선생님 대지에 대한 검토를 완료했습니다. 법규 검토 및 사업 부지를 답사하고 인근 부동산도 방문하면서 주변 지역을 탐방했습니다. 먼저 법규 검토 결과입니다. 1. 용적률 150% 이하_지구단위계획 지침으로 제한돼 있으며 보통 200%가 확보되는 타 부지에 비해 사업성 면에서 불리한 여건입니다. 2. 용도제한_지구단위계획 지침으로 1층에만 상가 배치가 가능합니다. 지하층 상가 개발도 규제돼 있습니다. 3. 주차 대수_지구단위계획 지침으로 가구당 주차 대수 1대 이상 주차장을 확보하도록 규제하고 있습니다. 따라서 임대 세대 숫자를 늘리면 늘릴수록 주차 대수 확보로 인해 1층 상가 면적이 과도하게 줄어들어 임대 가치가 떨어지는 상황입니다. 저희가 법규 및 대지 상황 등을 종합적으로 고려해 검토한 결과를 말씀드리겠습니다. 1층 상가, 임대 세대 면적, 주인 세대 면적을 적정히 배분할 경우 사업 대지 여건상 6대 정도 주차가 가능할 것 같습니다. 또한 대학교 주변에 위치한 부지이지만 주변 부동산을 탐방해 보니 기존에 임대 중인 상가주택의 임대료가 높게 형성돼 있어 대학생을 타깃으로 한 원룸보다 투룸이 필요한 신혼부부를 임대 세대 수요로 보는 편이 좋겠습니다. 따라서 상가+투룸 형식 임대 4가구+최상층 주인 세대 구성이 좋을 것 같습니다. 사업지 주변으로 하나둘 상가주택이 지어지고 있는 상황으로 바로 옆 대지도 임대 공고가 걸려 있는 상태였다. / 인근 부동산 탐방을 통해 주변 상가주택 임대 세대 크기와 시세를 확인했다. 건축주 C씨 그렇군요. 그럼 브리핑하신 기획안으로 사업 계획을 확정 짓겠습니다. 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr잡지구독 신청 www.countryhome.co.kr:454/shop/subscription.asp

[상가주택 짓기 ABC] 성공 기획안 작성과 법규 검토

수익형 상가주택Ⅰ 성공 기획안 작성과 법규 검토 수익형 상가주택은 주로 도시지역의 저층부에 상업시설을 배치하고 상층부에 임대세대를 넣어서 수익률을 극대화하는 것을 목표로 한다. 초등학생의 꿈이 건물주인 시대, 미래에 대한 불확실성이 만연한 현 상황에서 상가주택만큼 안정적이고 든든한 사업은 없다. 하지만 큰 예산을 투입하는 만큼 실패하지 않으려면 많은 것을 주의 깊게 고려해야 한다. SUP건축사사무소에서 계획해 준공 후 성공적으로 임대까지 마친 수익형 상가주택의 사례를 살펴본다. 글 선상희 대표(SUP건축사사무소) 044-863-5842 http://blog.naver.com/sup5842 목차 1. 성공 기획안 작성과 법규검토 - 성공적인 기획에 착수 - 기획의도 실현가능성 검토 2. 수익성 극대화를 위한 건축설계 - 대지의 장점을 살린 배치계획 - 발코니를 활용한 평면계획 - 건물가치를 높이는 입면계획 3. 성공적인 시공사 계약요령 - 제일 중요한 것은 꼼꼼한 설계도면 - 주요 자재는 계약 전 미리 지정하자 - 공사내역서와 하자보증증권 활용법 - 시공비 지급관련 TIP 성공적인 기획에 착수 건축주 C씨 : 안녕하세요. 전 OO시에 상가주택을 지으려 합니다. 그런데 처음부터 잘 모르겠네요. 어떻게 하면 좋을까요? SUP건축사사무소 : 반갑습니다. 수익형 상가주택을 건립하는 데는 크게 기획, 설계, 시공 단계를 거치게 됩니다. 그럼 기획 단계부터 설명드리겠습니다. 여기서 기획이란 사업계획을 말합니다. 규모가 비교적 작은 건축물일지라도 성공적인 기획안이 필요합니다. 기획 단계에서 목표 설정이 가장 중요합니다. 선생님께서 건립하려는 사업 부지 현황을 정확히 분석해 초기뿐만 아니라 장기적인 관점에서 임대 구성을 안정적으로 해야 합니다. 이 단계에서 건립 예산 및 건물 디자인의 방향 등도 함께 결정해야 합니다. 세부적으로 결정할 항목은 다음과 같습니다. 1. 상가, 주거 세대 층수 구성_토지마다 법규에 따른 용도 및 층수 제한이 있습니다. 주거지역에 건립하는 상가주택은 보통 1층에 상가, 2~4층에 다가구주택을 구성합니다. ○일반적인 상가주택의 층별 구성. 2. 임대 세대의 규모 결정_주변 여건을 파악해 임대가 잘 되는 규모를 조사하고 부지 내 설치 가능한 주차 대수를 고려해 종합적으로 결정해야 합니다. 3. 최상층 주인 세대 배치 여부 및 다락방 설치 유무 결정 4. 상가를 분할해 임대할지, 층 전체를 하나로 임대할지 결정_임대 세대 공실률이 적은 곳이라면 상대적으로 1층 상가의 가치를 높이는 데 설계의 주안점을 두고 계획해야 합니다. 이때 면적을 분할해 작은 점포로 나눠 임대할지 하나의 점포로 임대할지 결정해야 합니다. 물론 하나의 점포로 양쪽 모두를 염두에 두고 설계하는 것도 가능합니다만, 아무래도 건축물의 매력은 떨어지게 됩니다. 반대로 프랜차이즈 커피 전문점 유치 등을 목표로 1층에서 2층으로 올라가는 전용 내부 계단을 설치해 1, 2층을 통합 구성하는 방법도 있습니다. ○분할해서 상가를 임대할 경우 상대적으로 불리한 점포가 없도록 설계해야 하며, 화장실은 외부에서 출입하도록 배치한다. 반대로 통합형으로 상가를 임대할 예정이라면 내부에서 바로 화장실을 이용할수 있게 만드는 것이 좋다. ○2층까지 상가를 배치하는 것이 가능한 지역일 경우 내부 계단을 둬 2개 층을 같이 쓰고자 하는 프랜차이즈 업체를 타깃으로 임대하는 방법도 있다. 5. 지하층 상가 개발 여부_대지의 고저 차가 있어 지하층으로 인정받기 용이하거나, 그 지역이 상가임대가 매우 잘 되는 곳이라면 지하층을 개발해 수익성을 극대화할 수도 있습니다. 이때 선큰가든을 설치해 채광을 확보하고 지상에서 직접 진입할 수 있는 계단을 설치해 임대 가치를 증대시킬 수 있습니다. ○지하층 벽면적의 1/2이 지면에 묻히는 경우 지하층으로 인정받을 수 있다. 이때 지하층은 용적률에서 제외되므로 좀 더 높은 수익을 올릴 수 있다. ○선큰가든을 설치하고 직접 통하는 계단을 설치하면 지하층 임대료 상승을 기대해 볼 수 있다. 6. 목표 평당 공사비와 예산 조달 방안_보통 목표하는 예산보다 돈이 더 듭니다. 그래도 최대한 목표에 맞추려고 노력해야 합니다. 그리고 추가 예산 발생 시에 대비한 예비금 조달 방법도 대비하고 있어야 합니다. 건축주 C씨 : 네. 이제 감이 좀 잡히는 것 같습니다. 저는 1층에 아들이 직접 운영하려는 카페를 배치하고 2~3층은 원룸이나 투룸의 임대 주거, 4층에는 아들이 거주하는 주인 세대를 구성하길 희망합니다. SUP건축사사무소 : 희망하는 층별 구성이 실제로 가능한지 법규 제한 사항을 검토해야 합니다. 그리고 사업 부지가 택지개발지구 내에 있다면 건축법 외에 지구단위계획지침으로 추가 규제되는 사항이 있습니다. 이처럼 법규 검토는 매우 중요한 과정이므로 꼭 필요합니다. 특히 법령에 따른 주차 대수 확보가 결정적 요인이 되는 경우가 많습니다. 예를 들어 법정 주차 대수 때문에 지하층 상가 설계가 불가능하거나 1층의 상가 면적이 부족해질 수도 있고 극단적으로 충분한 연면적 확보가 불가능한 경우도 있습니다. 건축주 C씨 : 그럼 법규 검토를 부탁드리겠습니다. 제가 원하는 방향대로 설계가 잘 됐으면 좋겠네요. 기획 의도 실현 가능성 검토 건축주 C씨 : 안녕하세요, 저희 상가주택 검토가 됐습니까? SUP건축사사무소 : 네, 선생님 대지에 대한 검토를 완료했습니다. 법규 검토 및 사업 부지를 답사하고 인근 부동산도 방문하면서 주변 지역을 탐방했습니다. 먼저 법규 검토 결과입니다. 1. 용적률 150% 이하_지구단위계획지침으로 제한돼 있으며 보통 200%가 확보되는 타 부지에 비해 사업성 면에서 불리한 여건입니다. 2. 용도제한_지구단위계획지침으로 1층에만 상가 배치가 가능합니다. 지하층 상가 개발도 규제돼 있습니다. 3. 주차 대수_지구단위계획지침으로 가구당 주차 대수 1대 이상 주차장을 확보하도록 규제하고 있습니다. 따라서 임대 세대 숫자를 늘리면 늘릴수록 주차 대수 확보로 인해 1층 상가 면적이 과도하게 줄어들어 임대 가치가 떨어지는 상황입니다. 저희가 법규 및 대지 상황 등을 종합적으로 고려해 검토한 결과를 말씀드리겠습니다. 1층 상가, 임대 세대 면적, 주인 세대 면적을 적정히 배분할 경우 사업 대지 여건상 6대 정도 주차가 가능할 것 같습니다. 또한 대학교 주변에 위치한 부지이지만 주변 부동산을 탐방해 보니 기존에 임대 중인 상가주택의 임대료가 높게 형성돼 있어 대학생을 타깃으로 한 원룸보다 투룸이 필요한 신혼부부를 임대 세대 수요로 보는 편이 좋겠습니다. 따라서 상가+투룸 형식 임대 4가구+최상층 주인 세대 구성이 좋을 것 같습니다. 건축주 C씨 : 그렇군요. 그럼 브리핑하신 기획안으로 사업계획을 확정짓겠습니다. ○사업지 주변으로 하나둘 상가주택이 지어지고 있는 상황으로 바로 옆 대지도 임대 공고가 걸려 있는 상태였다. ○인근 부동산 탐방을 통해 주변 상가주택 임대 세대 크기와 시세를 확인했다.

THEME 04 건축가와 부지를 선택하고 법규와 규모를 확인하자예산과 입지 조건에 맞는 땅을 골랐다면, 곧바로 건축가에게 기본적인 대장 정보와 법규 검토를 의뢰하는 것이 좋다. 보통 부동산이나 분양 회사에 장단점을 문의하기 쉬운데, 그쪽에서는 건폐율, 용적률, 층수 제한 정도의 법규만 숙지하고 있어 놓치는 항목들이 많다. 반면 건축가는 지번을 얘기해주고 주택을 위한 법규와 규모 확인을 문의하면 어렵지 않게 확인해줄 것이다. 기획 | 편집부 정리 이종수 전문가가 아니어도 확인할 수 있는 방법이 있다. 인터넷 토지용 규제정보 서비스 http://luris.mltm.go.kr를 이용해 해당 부지의 토지이용계획을 열람해보는 것이다. 소재지 주소만 알면 지목과 면적 그리고 지역, 지구 및 다른 법령 등이 규제하는 정보를 누구나 확인할 수 있다. 지적도도 포함돼 있어 해당 부지의 모양과 방위를 포함한 정보를 직접 볼 수 있다. 건축가들도 가장 먼저 토지이용계획을 확인하니 건축주도 함께 정보를 공유하는 것이 좋다.토지이용계획에서 해당 지역과 지구를 살펴봤다면 다음은 부지에서 가능한 건축물의 규모를 검토한다. 특별하게 지구단위계획구역으로 지정되지 않았다면 건폐율과 용적률을 비롯해 가능한 층수를 확인할 수 있다. 만약 지구단위계획구역으로 지정됐다면 해당 지자체에 문의해 자세한 지침을 추가로 확인해야 한다. ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따른 지역, 지구에서 정한 내용보다 지구단위계획에서 정한 것이 더 우선시되기 때문이다.지역과 지역을 확인했다면 지적도를 보고 건축이 가능한 부지인지 체크해야 한다. 건축이 가능해지려면 해당 부지가 도로에 면해야 한다. 당장 건축이 가능한 대지가 아닌 임야나 농지라도 도로에 면해 있다면 개발행위허가 절차를 통해 건축할 수 있다. 또한 지적도에 도로가 없어도 장기간 사용한 현황 도로에 접해 있거나, 도로 개설 예정이 표시돼 있다면 해당 허가 부서에 문의해 가능 여부를 확인해야 한다. 다만 실제 지목이 도로라도 자동차가 통행할 수 없는 2m 이하의 골목길 내부에 있는 부지의 경우 차량 통행 및 주차장 설치가 불가능해 건축행위가 대폭 제한되니 주의해야 한다. 건축 가능 여부는 부지 구입 전 반드시 건축사사무소나 토목측량사무소에 문의해 정확하게 확인해야 피해를 줄일 수 있다. 문화재 매립 등이 예상되는 지역의 경우 착공 신고 전 전문기관의 문화재 지표조사에 대한 입회 보고서가 필요하다. 만약 지표조사 중 문화가 발견된 경우, 문화재의 국고 환수는 물론이고 정밀한 문화재 발굴조사가 시행된다. 이 경우 예상치 못한 추가 비용(토지 면적이 일정 규모 이상일 경우 국고 지원 없이 개인이 부담)은 물론이고, 집짓기 전체 일정에 대한 조정이 필요해 임시 거주지 마련 등의 엄청난 스트레스를 받게 된다. 경주, 공주, 전주, 풍납토성 등 주요 예상지역은 토지를 구입하기 전 주변 사람들에게 과거 선례가 있는지 문의하고 신중하게 결정하도록 한다. 전원주택지로 반드시 피해야 할 곳들재테크까지 고려하려면 아무리 느낌이 좋아도 반드시 피해야 할 곳들이 있다. 부지와의 잘못된 만남은 잘못 만난 사람처럼 마음고생을 많이 하게 된다. 물론 경제적인 손실도 크다. 마음이 편해지는 터라고 다 좋은 것만은 아니라는 얘기다. 꼭 피해야 할 전원주택지 4곳을 정리했다.1. 도로를 개설할 수 없는 맹지 집을 지을 수는 있어도 도로가 없는 토지를 ‘맹지盲地’라고 한다. 맹지에 집을 지으려면 도시계획구역 내에서는 4m 폭의 도로가 있어야 한다. 진입 거리가 35m 이상이면 도로 폭이 6m가 돼야 전용허가를 받아 집을 지을 수 있다. 또한 도시계획 외의 토지에서는 3m 폭의 도로가 있어야 하는데, 진입 거리가 35m 이상인 경우에는 도로 폭이 4m이어야 한다. 도로가 없어 남의 소유 토지를 지나야 하는 경우에는 진입 부지의 토지주인에게서 토지사용승낙서와 토지주인의 인감을 첨부해야 한다. 진입 부지의 토지사용승낙서를 받지 못한 맹지는 아무리 경치가 좋아도 개발할 수 없는 그림일 뿐이다.2. 그린벨트 내 농지‘숨은 보배’, ‘금싸라기 땅’이라 해서 요즘 그린벨트 내 농지에 관심이 많다. 잘만 고른다면 가격이 몇 배씩 오르기 때문이다. 그러나 그린벨트가 해제될 지역은 이미 가격이 많이 올랐다. 정부에서도 투기 과열을 우려해 토지 거래 허가 평수를 100평에서 60평 이하로 조절했다.토지 거래 허가 지역의 토지는 현지에서 6개월 이상 거주해야 취득할 수 있는 조건을 갖추게 되다. 또한 자금 출처가 분명해야 한다. 외지인인 경우에는 사업 계획서를 제출해 구입할 수 있지만, 그 자격심사 까다롭다. 집단취락지역을 벗어난 그린벨트 내 임야는 자식에게 물려줘도 달가워하지 않는 백지수표와 같다.3. 농업보호구역 내 농지국가에서 반드시 농사만 짓게 하는 땅으로 묶어놓은 농지를 ‘농업보호구역’라고 한다. 즉 절대적 농지란 것이다. 귀농자가 아닌 도시민이 농지를 구입하는 경우는 주말 텃밭을 가꾸기 위해서나 전원주택을 짓기 위해서다. 또한 사업을 하는 사람은 사업부지로 사용하기 위해 농지를 구입하는 경우도 많은데, 농업보호구역 내 농지는 절대적으로는 농사만 지어야 하는 땅이므로 조심해야 한다. 그러나 농민인 경우 무주택자면 농업보호구역에서 허가를 받아 농가주택을 지을 수 있다. 보통 농민들은 용도지역에 상관없이 집을 짓는다고 한다. 이 경우에 해당되지 때문이다. 그러나 도시민에게는 해당되지 않으므로 주의해야 한다. 혹시 이런 말에 현혹돼 잘못 구입했다면 계약금을 포기하든지, 아니면 손해를 감수하고 처분하는 것이 바람직하다. 4. 보전 임지산림법상 효율적인 산림관리를 위해 그 이용목적을 제한하는데, 이 중에서도 농업 관련 시설을 설치할 수 있는 임야를 ‘보전 임지’라 한다. 이 보전 임지에서 농업용 건축물이나 형질을 변경해 과수원이나 버섯 재배 등을 하려면 신청인이 농사를 지을 수 있는 사람이어야 한다.과거에는 이런 보전 임지를 외지인이 구입해 현지인에게 토지사용승낙서를 내주는 편법 사례가 많았다. 이런 폐단을 없애기 위해 보전 임지 내 형질 변경허가를 받으려는 사람은 현지에 사는 농민이면서 소유주가 돼야 한다는 조건을 달고 2002년 4월 산림법이 개정되기도 했다. ▶IN SHORT◀ 분쟁을 예방하는 확실한 방법, 측량 및 지질조사어렵게 부지를 구입했다면 이젠 시공 전 단계를 준비해야 한다. 보통 건축가의 설계가 바로 전 단계라고 생각하는 경우가 많은데 그보다는 부지 측량과 지질조사가 우선이다. 측량과 지질조사가 정확하게 이뤄져야 제대로 된 설계와 튼튼한 집 짓기가 가능하다.측량은 부지 경계에 대한 지적 경계측량과 주변 상황까지 아우르는 현황측량으로 구분된다. 지적 경계측량은 내가 구입한 부지의 정확한 경계를 확인하는 것이다. 대한 지적공사에 의뢰해 진행하며 측량 성과 도와 현장에 박힌 빨간색 말뚝으로 그 결과를 확인할 수 있다. 보통 택지 개발지구의 경우 육안으로 확인할 수 있을 만큼 경계가 정확한 편이지만, 오래된 필지나 임야 등은 인접 필지 간 경계가 현재의 담장과 다른 경우가 많다. ‘담장 안쪽에 집을 지으면 되겠지!’ 하고 공사를 시작했다가 건물이 조금이라도 실제 경계선에 맞물려 있다면 이웃 간의 시비로 낭패를 볼 수 있으므로 반드시 경계측량을 해야 한다. 그리고 지적 경계측량을 할 때는 꼭 인접 필지 소유자에게 사전에 연락해서 결과를 함께 확인할 수 있도록 하는 것이 좋다.현황측량은 부지와 주변 상황을 정밀하게 체크해 도면화하는 것이다. 부지의 레벨 차이, 전봇대 등 지형지물의 크기와 위치, 수목의 위치, 옆집 건축물의 위치와 방향 등을 파악해 정확한 주택 설계를 위한 자료로 사용한다. 특히 부지가 대지가 아닌 임야나 전답이라면 개발행위허가를 위해 반드시 현황측량 자료를 첨부해야 한다. 현황측량을 하지 않고 육안으로 체크해 설계한 뒤 경사지 옹벽 등을 공사할 때, 실제 설치되는 높이가 실제와 달라 분쟁이 자주 발생한다. 지형이 까다롭거나 규모가 크다면 반드시 사전에 건축가에게 문의해 현황측량의 유무를 확인하자.측량이 땅 위의 상황을 점검하는 것이라면 지질조사는 전문 장비로 땅속 상태를 확인하는 것이다. 2층짜리 주택이니 무게가 가볍다고 생각해서는 안 된다. 오랫동안 건축물이 있었거나 산을 절개해 암반이 노출된 부지라면 주변 사례 등을 간단하게 확인하면 신축이 가능하다. 하지만 매립지거나 논, 물가 주변인데 지하층을 만들 경우는 땅속 지질의 상태와 지하수위 등을 검토하는 것이 좋다. 지질조사 비용은 시추공 1개당 100만 원에서 200만 원 정도이다.측량과 지질조사는 보통 건축주가 건축가나 시공사에 그 결과를 제공하는 것이다. 만약 설계 전에 시행하지 못했다면 건축가와 논의해 진행하거나 설계비에 추가해 설계업무에 포함해 진행한다. 사전에 얘기하지 않은 경우 분쟁의 여지가 있으므로 계약서 등에 꼭 명시해야 한다.분쟁을 예방하는 확실한 방법, 측량 및 지질조사 ▶IN SHORT◀ 부지 선정 시 주의사항1. 지적도 및 등기 관계를 확인하라 지적도를 지참하고 현장에서 실제 부지 경계선을 반드시 확인해 정확한 지적 및 지형 상태를 점검해야 한다. 그다음 선택한 집터 지번에 대한 등기 면적과 실제 면적의 차이가 있는지 살펴보고, 가장 최근의 등기부 상의 대지 권리관계를 확인해야 한다. 매매 계약을 할 경우는 등기상 소유자와 직접 체결하는 것이 안전하다. 2. 진입 도로를 확인하라 폭 4m 이상의 진입 도로변이어야 하고 부지가 이 도로에 2m 이상 접해야 한다. 3. 지형, 지반, 경사도, 방위를 확인하라 지형에 따라 주택의 배치가 달라지며 특히 동서 방향의 폭이 좁은 대지의 경우 주택의 향에 직접적인 영향을 미치므로 주의해야 한다. 시공 땅에서 흔히 볼 수 있듯이 지반이 서통했거나 습지라면 향후 기초의 침하가 우려되기도 하니 주의해야 한다. 대지 주축의 방위 확인은 필수적이며 부지의 경사도 또한 부지 활용률과 직결된다. 대로는 경사도가 심하고 좁은 대지일 경우 경사지 주택 유형을 활용하는 것도 효과적인 방법이다.4. 채광과 통풍을 확인하라 북향인 부지는 절대로 피해야 하며, 택지의 남쪽에 들어설 가능성이 있는 건물의 규모 즉, 크기와 높이 등을 고려해야 한다. 5. 공해 요인이 없는지 확인하라 부지 인근에 공장이나 축사, 쓰레기처리장 등이 있는지 확인해 악취 발생 여부를 점검해야 한다. 비포장도로의 먼지나 차량 소음 정도도 체크하는 것이 좋다. 6. 설비에 관해 충분히 검토하라 부지까지 전기나 통신 설비, 가스 등을 공급받을 수 있는지 확인하고 이런 시설 인입에 따른 본인 부담액이 어느 정도인지 체크해야 한다. 특히 수도 본관의 위치와 자체 지하수 개발 가능 여부까지 꼼꼼히 따져야 한다. 특히 부지에 근접해 있는 기존 하수처리시설과 장마철 배수도 괜찮은지 확인하기 바란다.7. 예상되는 민원을 점검하라 공사 관련 민원이나 인접 주택과의 조망권 관련 민원도 신경 써야 할 부분이다. 완공해서 입주할 때 생길 수도 있는 프라이버시 침해 등 민원이 제기될 수 있는 부분들을 체크하기 바란다.8. 교통 편의성 및 소요시간을 살펴라 회사가 도심지에 있는 직장인이라면, 일단 출퇴근이 용이한지 교통 편의성과 예상시간 등을 확인해야 한다. 또 학교나 병원, 역사, 편의시설 등을 이용하기에 편리한지 꼼꼼하게 따져봐야 한다.9. 관련 법규를 확인하라 도시계획(국토이용계획) 상의 경계선이나 도로계획 예정지에 저촉되는지를 따져봐야 한다. 특히 군사시설보호구역이나 개발제한구역 등 제한구역 및 용도지역 지구 지정 내용을 꼭 확인해야 한다. 부비 관련 법규 적용은 지역마다 시군 졸 또는 지침에 의거해 다르게 적용되는 사례가 많으니 반드시 해당 부지의 관할 지자체에 직접 확인하기 바란다. 전원주택라이프 더 보기 www.countryhome.co.kr잡지구독 신청 www.countryhome.co.kr:454/shop/subscription.asp

건축가와 부지를 선택하고 법규와 규모를 확인하자 예산과 입지 조건에 맞는 땅을 골랐다면, 곧바로 건축가에게 기본적인 대장 정보와 법규 검토를 의뢰하는 것이 좋다. 보통 부동산이나 분양 회사에 장단점을 문의하기 쉬운데, 그쪽에서는 건폐율, 용적률, 층수 제한 정도의 법규만 숙지하고 있어 놓치는 항목들이 많다. 반면 건축가는 지번을 얘기해주고 주택을 위한 법규와 규모 확인을 문의하면 어렵지 않게 확인해줄 것이다. 전문가가 아니어도 확인할 수 있는 방법이 있다. 인터넷 토지용규제정보서비스 http://luris.mltm.go.kr를 이용해 해당 부지의 토지이용계획을 열람해보는 것이다. 소재지 주소만 알면 지목과 면적 그리고 지역, 지구 및 다른 법령 등이 규제하는 정보를 누구나 확인할 수 있다. 지적도도 포함돼 있어 해당 부지의 모양과 방위를 포함한 정보를 직접 볼 수 있다. 건축가들도 가장 먼저 토지이용계획을 확인하니 건축주도 함께 정보를 공유하는 것이 좋다. 토지이용계획에서 해당 지역과 지구를 살펴봤다면 다음은 부지에서 가능한 건축물의 규모를 검토한다. 특별하게 지구단위계획구역으로 지정되지 않았다면 건폐율과 용적률을 비롯해 가능한 층수를 확인할 수 있다. 만약 지구단위계획구역으로 지정됐다면 해당 지자체에 문의해 자세한 지침을 추가로 확인해야 한다. ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따른 지역, 지구에서 정한 내용보다 지구단위계획에서 정한 것이 더 우선시되기 때문이다. 지역과 지역을 확인했다면 지적도를 보고 건축이 가능한 부지인지 체크해야 한다. 건축이 가능해지려면 해당 부지가 도로에 면해야 한다. 당장 건축이 가능한 대지가 아닌 임야나 농지라도 도로에 면해 있다면 개발행위허가 절차를 통해 건축할 수 있다. 또한 지적도에 도로가 없어도 장기간 사용한 현황도로에 접해 있거나, 도로 개설 예정이 표시돼 있다면 해당 허가 부서에 문의해 가능 여부를 확인해야 한다. 다만 실제 지목이 도로라도 자동차가 통행할 수 없는 2m 이하의 골목길 내부에 있는 부지의 경우 차량 통행 및 주차장 설치가 불가능해 건축행위가 대폭 제한되니 주의해야 한다. 건축 가능 여부는 부지 구입 전 반드시 건축사사무소나 토목측량사무소에 문의해 정확하게 확인해야 피해를 줄일 수 있다. 문화재 매립 등이 예상되는 지역의 경우 착공 신고 전 전문기관의 문화재 지표조사에 대한 입회보고서가 필요하다. 만약 지표조사 중 문화가 발견된 경우, 문화재의 국고 환수는 물론이고 정밀한 문화재 발굴조사가 시행된다. 이 경우 예상치 못한 추가 비용(토지 면적이 일정 규모 이상일 경우 국고 지원 없이 개인이 부담)은 물론이고, 집짓기 전체 일정에 대한 조정이 필요해 임시 거주지 마련 등의 엄청난 스트레스를 받게 된다. 경주, 공주, 전주, 풍납토성 등 주요 예상지역은 토지를 구입하기 전 주변 사람들에게 과거 선례가 있는지 문의하고 신중하게 결정하도록 한다. 전원주택지로 반드시 피해야 할 곳들 재테크까지 고려하려면 아무리 느낌이 좋아도 반드시 피해야 할 곳들이 있다. 부지와의 잘못된 만남은 잘못 만난 사람처럼 마음고생을 많이 하게 된다. 물론 경제적인 손실도 크다. 마음이 편해지는 터라고 다 좋은 것만은 아니라는 얘기다. 꼭 피해야 할 전원주택지 4곳을 정리했다. 1. 도로를 개설할 수 없는 맹지 집을 지을 수는 있어도 도로가 없는 토지를 ‘맹지盲地’라고 한다. 맹지에 집을 지으려면 도시계획구역 내에서는 4m 폭의 도로가 있어야 한다. 진입거리가 35m 이상이면 도로 폭이 6m가 돼야 전용허가를 받아 집을 지을 수 있다. 또한 도시계획 외의 토지에서는 3m 폭의 도로가 있어야 하는데, 진입거리가 35m 이상인 경우에는 도로 폭이 4m이어야 한다. 도로가 없어 남의 소유 토지를 지나야 하는 경우에는 진입 부지의 토지주인에게서 토지사용승낙서와 토지주인의 인감을 첨부해야 한다. 진입 부지의 토지사용승낙서를 받지 못한 맹지는 아무리 경치가 좋아도 개발할 수 없는 그림일 뿐이다. 2. 그린벨트 내 농지 ‘숨은 보배’, ‘금싸라기 땅’이라 해서 요즘 그린벨트 내 농지에 관심이 많다. 잘만 고른다면 가격이 몇 배씩 오르기 때문이다. 그러나 그린벨트가 해제될 지역은 이미 가격이 많이 올랐다. 정부에서도 투기과열을 우려해 토지거래허가 평수를 100평에서 60평 이하로 조절했다. 토지거래허가 지역의 토지는 현지에서 6개월 이상 거주해야 취득할 수 있는 조건을 갖추게 되다. 또한 자금출처가 분명해야 한다. 외지인인 경우에는 사업계획서를 제출해 구입할 수 있지만, 그 자격심가 까다롭다. 집단취락지역을 벗어난 그린벨트 내 임야는 자식에게 물려줘도 달가워하지 않는 백지수표와 같다. 3. 농업보호구역 내 농지 국가에서 반드시 농사만 짓게 하는 땅으로 묶어놓은 농지를 ‘농업보호구역’라고 한다. 즉 절대적 농지란 것이다. 귀농자가 아닌 도시민이 농지를 구입하는 경우는 주말 텃밭을 가꾸기 위해서나 전원주택을 짓기 위해서다. 또한 사업을 하는 사람은 사업부지로 사용하기 위해 농지를 구입하는 경우도 많은데, 농업보호구역 내 농지는 절대적으로는 농사만 지어야 하는 땅이므로 조심해야 한다. 그러나 농민인 경우 무주택자면 농업보호구역에서 허가를 받아 농가주택을 지을 수 잇다. 보통 농민들은 용도지역에 상관없이 집을 짓는다고 한다. 이 경우에 해당되지 때문이다. 그러나 도시민에게는 해당되지 않으므로 주의해야 한다. 혹시 이런 말에 현혹돼 잘못 구입했다면 계약금을 포기하든지, 아니면 손해를 감수하고 처분하는 것이 바람직하다. 4. 보전임지 산림법상 효율적인 산림관리를 위해 그 이용목적을 제한하는데, 이 중에서도 농업 관련 시설을 설치할 수 있는 임야를 ‘보전임지’라 한다. 이 보전임지에서 농업용 건축물이나 형질을 변경해 과수원이나 버섯재배 등을 하려면 신청인이 농사를 지을 수 있는 사람이어야 한다. 과거에는 이런 보전임지를 외지인이 구입해 현지인에게 토지사용승낙서를 내주는 편법 사례가 많았다. 이런 폐단을 없애기 위해 보전임지 내 형질변경허가를 받으려는 사람은 현지에 사는 농민이면서 소유주가 돼야 한다는 조건을 달고 2002년 4월 산림법이 개정되기도 했다. . 분쟁을 예방하는 확실한 방법, 측량 및 지질조사 어렵게 부지를 구입했다면 이젠 시공 전 단계를 준비해야 한다. 보통 건축가의 설계가 바로 전 단계라고 생각하는 경우가 많은데 그보다는 부지측량과 지질조사가 우선이다. 측량과 지질조사가 정확하게 이뤄져야 제대로 된 설계와 튼튼한 집짓기가 가능하다. 측량은 부지 경계에 대한 지적 경계측량과 주변 상황까지 아우르는 현황측량으로 구분된다. 지적 경계측량은 내가 구입한 부지의 정확한 경계를 확인하는 것이다. 대한지적공사에 의뢰해 진행하며 측량 성과도와 현장에 박힌 빨간색 말뚝으로 그 결과를 확인할 수 있다. 보통 택지개발지구의 경우 육안으로 확인할 수 있을 만큼 경계가 정확한 편이지만, 오래된 필지나 임야 등은 인접 필지 간 경계가 현재의 담장과 다른 경우가 많다. ‘담장 안쪽에 집을 지으면 되겠지!’ 하고 공사를 시작했다가 건물이 조금이라도 실제 경계선에 맞물려 있다면 이웃 간의 시비로 낭패를 볼 수 있으므로 반드시 경계측량을 해야 한다. 그리고 지적 경계측량을 할 때는 꼭 인접 필지 소유자에게 사전에 연락해서 결과를 함께 확인할 수 있도록 하는 것이 좋다. 현황측량은 부지와 주변 상황을 정밀하게 체크해 도면화 하는 것이다. 부지의 레벨 차이, 전봇대 등 지형지물의 크기와 위치, 수목의 위치, 옆집 건축물의 위치와 방향 등을 파악해 정확한 주택 설계를 위한 자료로 사용한다. 특히 부지가 대지가 아닌 임야나 전답이라면 개발행위허가를 위해 반드시 현황측량 자료를 첨부해야 한다. 현황측량을 하지 않고 육안으로 체크해 설계한 뒤 경사지 옹벽 등을 공사할 때, 실제 설치되는 높이가 실제와 달라 분쟁이 자주 발생한다. 지형이 까다롭거나 규모가 크다면 반드시 사전에 건축가에게 문의해 현황측량의 유무를 확인하자. 측량이 땅 위의 상황을 점검하는 것이라면 지질조사는 전문 장비로 땅속 상태를 확인하는 것이다. 2층짜리 주택이니 무게가 가볍다고 생각해서는 안 된다. 오랫동안 건축물이 있었거나 산을 절개해 암반이 노출된 부지라면 주변 사례 등을 간단하게 확인하면 신축이 가능하다. 하지만 매립지거나 논, 물가 주변인데 지하층을 만들 경우는 땅속 지질의 상태와 지하수위 등을 검토하는 것이 좋다. 지질조사 비용은 시추공 1개당 100만 원에서 200만 원 정도이다. 측량과 지질조사는 보통 건축주가 건축가나 시공사에 그 결과를 제공하는 것이다. 만약 설계 전에 시행하지 못했다면 건축가와 논의해 진행하거나 설계비에 추가해 설계업무에 포함해 진행한다. 사전에 얘기하지 않은 경우 분쟁의 여지가 있으므로 계약서 등에 꼭 명시해야 한다. [IN SHORT] 부지 선정 시 주의사항 지적도 및 등기 관계를 확인하라 지적도를 지참하고 현장에서 실제 부지 경계서을 반드시 확인해 정확한 지적 및 지형 상태를 점검해야 한다. 그 다음 선택한 집터 지번에 대한 등기면적과 실제면적의 차이가 있는지 살펴보고, 가장 최근의 등기부 상의 대지권리 관계를 확인해야 한다. 매매 계약을 할 경우는 등기상 소유자와 직접 체결하는 것이 안전하다. 진입 도로를 확인하라 폭 4m 이상의 진입 도로변이어야 하고 부지가 이 도로에 2m 이상 접해야 한다. 지형, 지반, 경사도, 방위를 확인하라 지형에 따라 주택의 배치가 달라지며 특히 동서 방향의 폭이 좁은 대지의 경우 주택의 향에 직접적인 영향을 미치므로 주의해야 한다. 시공 땅에서 흔히 볼 수 있듯이 지반이 서통했거나 습지라면 향후 기초의 침하가 우려되기도 하니 주의해야 한다. 대지 주축의 방위 확인은 필수적이며 부지의 경사도 또한 부지활용룰과 직결된다. 대로는 경사도가 심하고 좁은 대지일 경우 경사지 주택 유형을 활용하는 것도 효과적인 방법이다. 채광과 통풍을 확인하라 북향인 부지는 절대로 피해야 하며, 택지의 남쪽에 들어설 가능성이 있는 건물의 규모 즉, 크기와 높이 등을 고려해야 한다. 공해 요인이 없는지 확인하라 부지 인근에 공장이나 축사, 쓰레기처리장 등이 있는지 확인해 악취 발생 여부를 점검해야 한다. 비포장도로의 먼지나 차량 소음 정도도 체크하는 것이 좋다. 설비에 관해 충분히 검토하라 부지까지 전기나 통신설비, 가스 등을 공급바을 수 있는지 확인하고 이런 시설 인입에 따른 본인 부담액이 어느 정도인지 체크해야 한다. 특히 수도 본관의 위치와 자체 지하수 개발 가능 여부까지 꼼꼼히 따져야 한다. 특히 부지에 근접해 있는 기존 하수처리시설과 장마철 배수도 괜찮은지 확인하기 바란다. 예상되는 민원을 점검하라 공사 관련 민원이나 인접 주택과의 조망권 관련 민원도 신경 써야 할 부분이다. 완공해서 입주할 때 생길 수도 있는 프라이버시 침해 등 민원이 제기될 수 있는 부분들을 체크하기 바란다. 교통편의성 및 소요시간을 살펴라 회사가 도심지에 있는 직장인이라면, 일단 출퇴근이 용이한지 교통편의성과 예상시간 등을 확인해야 한다. 또 학교나 병원, 역사, 편의시설 등을 이용하기에 편리한지 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 관련 법규를 확인하라 도시계획(국토이용계획) 상의 경계선이나 도로계획 예정지에 저촉되는지 여부를 따져봐야 한다. 특히 군사시설보호구역이나 개발제한구역 등 제한구역 및 용도지역지구 지정내용을 꼭 확인해야 한다. 부비 관련 법규 적용은 지역마다 시군 졸 또는 지침에 의거해 다르게 적용되는 사례가 많으니 반드시 해당 부지의 관할 지자체에 직접 확인하기 바란다.

건축설계를 할 때는 건축법 규정에 따라 먼저 중심선을 그린 후, 거기에 맞추어 공간을 나누고, 그 공간에 기능을 부여해 입면계획을 세운다. 그러나 이러한 법규정을 고려하지 않고 스틸하우스를 쉽게 설계하고자 한다면 안목치수 내지는 스터드의 시작점을 기준으로 공간을 구성하는 것이 바람직하다. 실제로 외국에는 외벽의 맨 끝에서 다음 벽체의 시작점 그리고 마지막 외벽체의 외부선을 기준으로 잡아주는 주택설계 프로그램들이 많이 있다. 그 이유는 건식공법에서 벽체를 구성하는 스터드의 배열을 쉽게 하고, 여기에 내·외부 마감을 위한 쉬딩재(합판류)를 붙이기 유리하기 때문이다. 이런 것들은 구조설계 전문가의 영역이므로 크게 고려하지 않아도 알아서 해결해 준다. 여기에서는 건축주의 입장에서 그 기본적인 내용들을 그림을 통해 살펴보았다. 지하층이 있는 스틸하우스 그림은 지하층이 있는 스틸하우스의 외벽 중심선을 어디에 둘지 그리고 지하층이 없을 경우 기초공사 시 기초의 제일 외부 끝은 중심선에서 얼마를 내밀어 시공할지를 보여준다. 첫째, 스틸하우스 기초공사는 일반적으로 외벽의 중심선에서 70밀리미터를 내밀어 시공하되 시공 오차는 ‘+’ 쪽으로 생기지 않아야 한다. 다시 말해 ‘-’ 쪽으로 생기도록 도면에 명시하면 좋다. 기초 크기가 외벽 스터드(140㎜)를 사용할 때 70밀리미터보다 커지면, 외부 쉬딩재를 붙일 때 방수를 위해 최소 하부 트랙의 저면까지 내려 붙이고 투습 방수를 스터드 월 하부의 기초까지 겹치게 내려 외부 방수를 해야 하기 때문이다. 또한 앞의 그림에서 중시하는 것은 기초 대신에 지하층이 있는 경우에는 지하층 외벽 방수 후 보호벽돌을 쌓는 두께(그 지하실에 외부 단열시공까지 필요할 경우) 스터드 벽체의 외부 끝선보다 약 170밀리미터 정도 들여서 지하실의 구조벽체를 시공해야 한다. 그래야만 앞에서 언급한 것처럼 외부 쉬딩재와 투습 방수지를 오버랩시켜 시공할 수 있다(지하실 벽체의 중심선과 상부 스틸하우스 중심선의 편차는 170㎜). 이렇게 하면 스틸하우스의 가장 큰 장점 중 하나인 외벽 마감재가 손상을 입더라도 내부로 물이 침투할 염려가 덜하다. 그리고 외벽의 결로나 곰팡이 발생을 사전에 차단할 수 있다. 반대로 이를 지키지 않을 경우, 지하층 공간에서 사람이 기거할 수 없는 상태가 될 수도 있다. 발코니가 있는 기초 그림은 흔히 분합문이라고 불리는 파티오 도어(Patio door)가 붙은 외벽의 기초나 현관 등의 기초를 설계할 때 필요한 단면을 보여준다. 그림을 살펴보면 발코니 부분의 기초가 스터드 월보다 약 70밀리미터 이상 100밀리미터 낮게 만들어져 있다. 이때 주의할 점은 다운(Down)시키고자 하는 발코니 기초의 시작점도 외벽의 중심선에서 70밀리미터를 더한 시점에서 시작해야 한다. 또 시공 오차는 ‘+’ 쪽으로 일어나지 않게 즉, 외벽의 중심선에서 71밀리미터, 72밀리미터 내밀지 말고, 69밀리미터나 68밀리미터는 허용될 수 있는 오차라고 생각을 하면 좋다. 필자는 처음 스틸하우스를 시공하면서 이 내용을 이해하지 못해 발코니의 물이 거실 쪽으로 들어가지 않게 하려고 무지 고생했던 기억이 있다. 그런데 그나마 해결이 가능했던 것은 난방을 위해 1층 바닥을 약 120밀리미터 정도 기초 상부보다 올라가게 만들므로 타이벡을 그곳까지 내리고, 우리나라에서 좋다는 방수액을 구해 타이벡 위에 떡을 치듯이 시공을 했다. 그렇지만 다운이 되지 않은 발코니의 물들은 언젠가 타이벡 층의 방수에 문제가 생기면, 곧바로 스틸하우스 벽체의 하부 트랙은 습기나 물에 노출될 수 있다. 또 세월이 지남에 따라 아무리 아연도금이 잘된 KS-D3854에 의한 스틸하우스용 강재라 하더라도 좋은 결과를 기대하기는 어렵다. 아래층이 스틸스터드 구조인 스틸하우스의 2층 바닥 위 그림은 스틸하우스로 2층 이상의 건물을 설계할 때, 과연 2층 바닥의 두께는 얼마로 해야 하는가를 보여준다. 일반적으로 건식구조의 대표선수인 미국식 목조주택과 스틸하우스의 2층 바닥은 2″×10″라 불리는 장선(Joist)을 450밀리미터 혹은 600밀리미터 간격으로, 마주보는 벽체의 거리가 짧은 쪽 벽체와 벽체 위에 걸쳐 시공을 한다. 그 위에 이음매가 요철식으로 생긴(Tung & Groove) 바닥용 합판(15㎜)이나 요철이 한 방향으로 된 높이 35밀리미터 정도의 데크플레이트를 깔고, 다시 그 위에 80밀리미터 정도의 압축스티로폴 (데크플레이트 시공시는 경량기포콘크리트)을 시공 후 난방 배관을 하여 마감한다. 목구조의 2″×10″ 장선은 38밀리미터×235밀리미터이지만 스틸하우스의 장선은 국내의 경우 240밀리미터를 사용하게 되며 부재의 살두께는 1.8밀리미터 정도를 사용하게 된다. 장선 위에 데크플레이트 설치 스틸하우스 설계 시 2층 바닥의 두께는 하부 석고 2겹(20)+Joist(240)+데크플레이트/경량기포(70~80)+난방미장(40)+바닥마감(10 내외)로 설계하면 약 380밀리미터 정도가 된다. 가능하면 최소 367밀리미터 이상이 되도록 해야 한다. 또한 건축주와 분쟁을 최소로 하기 위해 천장 높이 또한 2400밀리미터에 여유치 30밀리미터 정도를 미리 확보해 설계하는 것이 바람직하다. 꽤 오래전에 겪은 내용이지만, 스틸하우스의 시공 정확도를 자신하여 여유 없이 2400밀리미터로 설계를 했다. 그런데 그만 난방 미장을 하면서 10밀리미터 정도 더 두껍게 시공되어 천장 높이가 2390밀리미터 정도 나왔다. 건축주는 천장이 낮아 답답하다면서 설계가 문제인지, 시공이 문제인지를 따지며 이렇게 낮은 전원주택에 살려면 차라리 아파트하고 무슨 차이가 있느냐는 것이었다. 사실 시공 오차라고 해봐야 기껏 1센티미터도 안 되지만 시각적으로는 매우 다를 수 있다. 이처럼 진퇴양난에 빠져 답변조차 못하는 경우는 생기지 말아야 한다. 그래서 2층 바닥을 구성하는 구조체와 마감의 두께는 매우 중요하다. 특히 도심지에서 스틸하우스를 다가구 주택 등에 적용할 경우, 일조권이나 도로 사선 제한 등 법규 검토 시 매우 중요하다. 다만 2층에 있는 화장실처럼 다운이 필요한 부분의 장선은 180밀리미터 정도를 사용해야 한다. 천장의 높이 설계에 대한 그림과 치수는 다음 그림을 참조하기 바란다. 벽체의 설계 스틸하우스 벽체의 두께를 얼마로 설계를 할지는 가장 기본적인 단계다. 하지만 내부 공간을 얼마나 크게 사용할 것인지, 또는 가구 배치를 어떻게 할 것인지를 결정할 때 꼭 지켜야 할 사항이다. 지금까지 외벽체의 스터드는 일률적으로 14밀리미터 스터드를 기본으로 설명했다. 실제 설계에서는 150밀리미터 스터드를 외벽체나 내력벽에 사용하는 경우가 많다. 장스판의 공간(넓은 공간)을 설계할 경우, 스틸하우스용 장선만으로는 상부 층의 하중을 감당하기 어려울 경우가 생기거나, 디자인을 위해 특별히 큰 창을 내력벽에 반드시 설치해야 한다면, 내력에 하중이 걸리는 부분이 생길 수 있다. 스틸하우스의 장점 중 하나는 철골부재(H-Beam)나 각파이프 등과 혼용하여 설계를 한다는 점인데 국내에 생산되는 철골부재의 치수는 100×100, 125×125, 150×100, 150×150 등의 규격으로 생산되고 있다. 이때 150×150의 철골부재를 혼용하여 기둥으로 사용하고, 여기에 보의 치수는 200×150, 또는 아주 큰 힘을 필요로 할 경우에는 300×150 크기의 철골부재를 보로 사용할 수 있다. 그러나 일반적인 주택의 경우는 H-형강을 사용하지 않고도 거의 설계가 가능하기에 140밀리미터 스터드를 외벽이나 내력벽 그리고 수직 배관이 필요한 벽체에 사용하면 무리 없는 설계가 가능하다. 이때 외벽체의 두께는 내부 석고보드 2겹(19)+140스터드+외부쉬딩 OSB(12)까지 약 172밀리미터 정도가 된다. 이때 외벽마감재의 두께는 별도로 생각해야 한다. 외단열공법 적용시 55밀리미터 목상을 걸고 사이딩 설치 시 약 60밀리미터, 표준벽돌치장 쌓기 마감 시 약 150밀리미터 정도가 추가된다고 보면 좋다. 그리고 내벽의 경우는 대부분 90밀리미터 스터드를 사용하며 양쪽에 석고보드를 2겹씩 시공하고 여기에 벽지마감을 한다고 보면 130밀리미터 정도의 벽체로 설계를 해도 무리가 없다. 한편 화장실 내부 벽체와 같이 거울, 샤워기, 옷장 등 많은 것이 걸리는 벽체는 12밀리미터 OSB합판이나 내수합판을 시공한 후 초벌로 도막방수를 하도록 하고, 내부 쪽에 방수석고 보드 시공 후 방수를 하고, 타일 등을 붙이도록 설계하는 것이 바람직하다. 또한 개구부를 설계할 때 콘크리트조의 경우 벽체의 시작점부터 개구부를 두어도 관계가 없으나, 스틸하우스의 경우 벽체가 꺾이는 내부 쪽으로부터 80밀리미터 떨어진 곳에서 개구부를 시작해야 한다. 이는 스틸하우스의 구조적 특성상 개구부 상부 헤더에서 떨어지는 하중을 전달하는 킹스터드와 트림스터드가 필요하기 때문이다. 벽체의 전단벽용 X-BRACING과 개구부 한편 힘을 받는 내력벽에는 수직하중뿐만 아니라 건물에 더욱 치명적인 영향을 주는 바람 등 횡하중에 견디기 위하여 너무 많은 창문을 배치하여 전단벽의 역할을 하는데 지장을 주지 않도록 해야 한다. 아래 그림에서 ‘X’ 형태로 그려진 부분이 있는데, 이부분이 내력벽 역할을 충분히 하도록 보강을 한 가새(X-bracing)다. 이것으로 인하여 스터드로만 이루어진 벽체가 꽉 찬 박스 형태의 벽체가 되어 횡하중에 저항할 능력을 키우게 된다. 개구부 좌우의 부재는 굵게 보이는데 이는 전술한 보강 스터드인 킹스터드와 트림스터드 2장이 더 들어갔기 때문이다. 지붕의 환기 시스템 아무리 튼튼하게 설계하고 지은 스틸하우스일지라도 기능적으로 결함이 많다면 그 집은 실패작이라고 볼 수밖에 없다. 또한 설계하면서 스틸하우스의 장점을 살리지 못한다면 마찬가지다. 스틸하우스로 설계하는 많은 집들은 모임지붕보다는 박공지붕의 형태를 취하며, 목조주택의 경우는 모임지붕이 주류를 이룬다. 이는 스틸하우스의 지붕구조는 트러스 형태를 취하고 있으며, 목조주택의 지붕구조는 래프터(서까래) 방식을 취하는 경우가 많기 때문이다. 모임지붕의 장점은 마감공사비가 저렴하다는 것인데, 그 이유는 건축물의 볼륨 즉 부피가 박공지붕에 비해 그 만큼 줄어들기 때문이다. 그러나 박공지붕이든 모임지붕이든 중요한 것은 지붕 속 환기가 제대로 이루어지지 않을 경우, 좀 비약적인 비교지만 여름철 차문을 닫아 놓은 상태로 차 속에 있는 것과 그늘 속에 앉아 있는 경우와 같다는 점이다. 그림에서 보듯이 여름의 햇살이 지붕에 닿으면 지붕 속의 공기가 뜨거워지는데, 이때 더운 지붕 속 공기를 처마 밑으로 바람을 넣어 박공 부분에 설치된 환기구(게이블벤트)나 모임지붕의 용마루에 설치된 환기구(용마루벤트, 릿지벤트) 등으로 빠져나가도록 설계해야 한다. 스틸하우스의 주류를 이루는 박공지붕을 구성하는 트러스를 설계할 경우, 사실상 공기의 움직임이 일어나는 공간이 지붕 속에 많이 있어서 그리 어렵지는 않다. 하지만 그림처럼 높은 천장설계를 n이하여 천장을 들어올릴 경우에는 최소 트러스의 수직 높이를 60센티미터 이상 80센티미터 정도 확보해야 바람직하다. 田 글 최길찬

<월간 전원주택라이프> 2017년 6월호 목차2017 JUNE Vol.219 ■HOUSE STORY전원 속 집들에 관한 행복한 이야기100 신도시 역세권 모던 스타일, 양산 스틸하우스106 자연과 사람을 잇는 프로방스풍, 밀양 경량목조주택112 아내의 건강을 위해 지은, 안동 경량목조주택118 한미 건축사가 온라인 설계로 지은, 인천 철근콘크리트주택124 제주의 자연이 살아 숨쉬는, 신촌 평화마을 전원주택130 최상의 입지와 기반시설을 갖춘, 양평 성심 힐타운 072 실내정원 쾌적한 우리 집 만들기 ■SPECIAL FEATURE_패시브하우스, 선택 아닌 필수078 제로에너지하우스 전제 조건은 패시브하우스080 건강하고 쾌적한 집, 패시브하우스 바로 알기084 74.94평 주택 연간 에너지비용이 82만 원, 성남 2.2L 패시브하우스090 저에너지주택 스틸하우스 구현을 위한 가이드라인094 패시브와 액티브의 만남, 제로에너지하우스 ■ARCHITECT CORNER136 자연과 함께 거닐며 사색하는 집, 대전 소유정逍悠停144 재미있는 공간 구성, 시흥 바람개비 주택150 서민형 주택, 탱고하우스Tango-House, 울산 철근콘크리트조156 오봉산 풍경을 집 안 가득 끌어들인, 양산 철근콘크리트주택 ■HOUSING INFORMATION162 DESIGN POINT 창호, 그 선택이 삶의 모습을 변화시켜164 ARCHITECTURE DESIGN 우주선 형상의 심플한 감각이 돋보이는 주택166 조용하게 그리고 차분하게 앉아 있는 조화로운 집170 INTERIOR SUGGESTION 다이닝, 공간 연출은 이렇게!172 THEME HOUSE 비움에서 시작된 울산 펜션 ST210178 상가주택 짓기 ABC 성공 기획안 작성과 법규 검토181 MATERIAL FIELD 인류의 건축문화와 발전을 함께한 점토벽돌184 자재정보 스페니쉬 천연슬레이트 쿠파 CUPA186 트리텍 초미세먼지 차단망188 EXPERT COLUMN 규제 완화와 통일경제특구 조성 예정인 파주시190 NEWS & ISSUE196 Hot Products199 MONTHLY PICKUP_매물 정보202 MONTHLY INFORMATION_시공사 및 자재업체 리스트 160 애독자 사은 이벤트 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr잡지구독 신청 www.countryhome.co.kr:454/shop/subscription.asp