월간 전원주택라이프

집 한 채 지으려면 여러 면에서 부딪히는 일이 많습니다. 가족이 평생을 할 집이라 좋은 게 좋은 것이라고 넘기면 큰일 납니다. 특히 전원주택은 건축주 스스로 모든 것을 풀어야 하기에 세심하게 따지고 법을 빌리지 않으면 낭패 보기 십상입니다. 전원주택을 지으면서 법률적으로 어떻게 해야 할지 모르시는 부분이 있다면 ≪월간 전원주택라이프≫로 내용을 적어 보내주세요. 법무법인 동서파트너스 이근창 변호사가 속 시원히 답변해 드립니다. [Q] 甲은 자신 소유인 대지에 근저당권을 설정하고 은행에서 대출을 받은 후, 대지 지상에 10세대 구분 건물로 구성된 아파트 1개 동을 신축했습니다. 건물이 완공되자 甲은 채권자인 A가 신청한 가압류 등기촉탁으로 아파트에 대한 소유권보존등기를 마쳤으나 대지권 등기는 하지 않았습니다. 그 후 A가 101호에 건물에 대해서만 강제경매 개시결정을 받았고 이 경매절차에서 제가 이 건물을 경락받았습니다. 이 경우 대지 지분에 대한 소소유권도 취득하게 되는 것인지요? [A] 하나의 건물이라 하더라도 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 각각 소유권의 목적으로 할 수 있습니다. 이를 집합건물이라고 하는데 집합건물에 대해서는 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'(이하 집합건물법)이 적용됩니다. 집합건물법은 구분소유권, 전유부분, 대지사용권 등을 규정하며 전유부분이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말하고 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 대지에 가지는 권리를 말합니다. 그러므로 대지에 대한 소유권은 물론 지상권, 전세권, 임차권 등도 대지사용권이 될 수 있으며 등기를 요하지 않습니다.집합건물법 제20조 제1항은 "구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다"고 규정하는 한편, 제2항에서는 "구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만 규약이나 공정증서로써 달리 정한 때에는 그러하지 아니한다"고 규정해 전유부분과 대지사용권의 분리처분을 금지하고 있습니다. 이와 같이 집합건물의 구분소유자가 갖는 대지사용권으로서 건물과 일체·불가분성을 갖는 것을 대지권이라고 합니다. 따라서 분리처분을 허용하는 규약이나 공정증서가 없는 경우 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르고 전유부분과 분리해 처분하는 행위는 무효입니다.그런데 전유부분과 대지사용권의 일체불가분성이 인정되는 것은 대지권이 성립한 때부터이며 대지권등기를 했는지 여부와는 관계없습니다. 구체적으로 살펴보면 ①대지사용권을 이미 취득한 자가 집합건물을 신축한 때에는 그 건물을 완성한 때, ②기존 건물을 구분해 집합건물로 하는 때에는 구분한 때, ③기존 건물을 증·개축해 집합건물로하는 때에는 증·개축이 완성한 때 등이 대지권 성립시기입니다.본 사안에서는 경매개시결정 당시 대지권 등기가 마쳐지지 않았으나 토지 소유자인 甲이 건물을 신축한 때 대지권이 성립하였고 그 대지사용권은 집합건물과 대지의 소유자가 같으므로 소유권에 해당합니다.한편, 전유부분에 대해서만 경매개시결정이 이루어진 경우 대법원은 "구분건물의 대지사용권은 전유부분 및 공용부분과 분리처분이 가능한 규약이나 공정증서가 없는 때에는 전유부분과 종속적 일체불가분성이 인정되는 전유부분에 대한 경매개시결정과 압류의 효력이 당연히 종물 내지 종된 권리인 대지사용권에도 미친다"고 판시하고 있습니다(대법원 1997.6.10.자 97마814결정).따라서 이 사안의 경우 전유부분이 건물 제101호에 대해서만 경매개시결정이 이루어졌으나 경매개시결정의 효력은 대지사용권에도 미치게 되고 집합건물법 제20조의 '구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다'는 규정에 의해 甲이 경락으로 101호에 건물 및 이에 대한 대지사용권을 취득합니다.한편 위 경매절차에서 경매법원이 대지지분에 대한 감정평가액을 반영하지 않고 경매를 진행한 경우 甲은 전유부분인 건물에 대한 대금만 지급하고 대지지분에 대한 소유권을 취득하게 돼 대지지분에 해당하는 금액에 대해 부당이득반환의무를 부담하는지 문제가 될 수 있는데 경락인은 경매 목적물인 전유부분을 경락 받음에 따라 종물 내지종된 권리인 대지지분도 함께 취득하였다고 할 것이므로 대지지분에 대해 후에 소유권이전등기를 마친 것을 두고 부당이득을 얻은 것이라고 할 수 없다는 것이 판례입니다.위와 같은 법리는 아파트 등의 수분양자가 전유부분과 대지지분을 함께 분양받았는데 전유부분에 대해서만 소유권이전등기를 마쳤다가 그 전유부분이 제3자에게 경락된 경우에도 마찬가지로 적용됩니다. 즉 대지권 등기가 되어 있지 않고 전유부분인 건물에 대해서만 소유권이전등기가 되어 있는 아파트를 경락받은 제3자는 애초 수분양자가 취득한 대지사용권을 경락으로 취득하게 됩니다. 한편 본 사안에서 집합건물이 신축되기 전 대지에 대해 근저당권이 설정돼 있었는데 이 근저당권은 경매과정에서 이를 존속시켜 경락인이 인수하게 한다는 취지의 특별매각조건이 정하여져 있지 않은 이상, 甲이 경락받은 제101호의 대지지분에 해당하는 범위 내에서 소멸합니다. 또한 전유부분과 대지사용권의 일체불가분성으로 인해 구분건물의 전유부분에 대해서만 가압류가 이루어진 경우에도 가압류의 효력은 대지지분에도 미치게 됩니다. 따라서 이 사안에서 가압류권자인 A는 대지지분의 경락대금 중 근저당권자인 은행이 배당받고 남은 경락대금이 발생하는 경우 배당을 받을 수 있습니다. 이근창 변호사는 사법연수원 제34기로 광주과학고등학교, 카이스트 경영과학과, 조지워싱턴 로스쿨 IBT(국제거래법 프로그램), 서울대학교 법과대학 전문분야 법학연구과정(M&A의 이론과 실무)을 수료하고 법무법인 에이스, 법무법인 지성을 거쳐 현재 법무법인 동서파트너스에 재직 중이다. 다수의 중소기업 법률고문을 맡아 기업자문을 하고 있으며 부동산, 건축 관련 분쟁 등 일반 민·형사에 관한 업무도 수행하고 있다.문의 02-3471-3705 kclee0@hanmail.net

한동안 숨어 있던 기획부동산 업자들이 다시 고개를 내밀고 있다. 부동산 친화적인 이명박 정부에 대한 기대심리가 작용한 것이 크고 새 정부 출범과 더불어 여러 개발 호재가 나오고 있어 이를 악용하려는 이들이 생겨나고 있는 것이다. 따라서 건전한 부동산 투자자들에게 각별한 주의가 요구된다. 단기 차익만을 강조하는 ‘업자’들의 속임에 넘어가지 않는 지혜가 필요하다. 지금처럼 각종 호재가 넘쳐나고 기대심리가 높을 수록 부동산 투자는 더욱 신중해야 한다. 글 황상기 1588-4585 www.budongsanic.co.kr 작년 초 부동산 업계에 한바탕 회오리가 불었다. 기획부동산 사관학교로 통하는 삼흥그룹 김현재 회장이 구속된 것인데 검찰은 이를 계기로 부동산투기사범에 대한 대대적인 단속을 벌이겠다고 엄포(?)를 놓은 적 있다. 물론 이는 흐지부지 끝이 났지만 이 여파로 당시 한동안 부동산 시장이 얼어붙는 웃지 못할 촌극이 벌어진 것이다. 당시 검찰은 “기획부동산업체 등 기업화된 부동산투기세력들이 전국토를 투기장화 하여 막대한 부당이득을 취하는 한편 그 과정에서 많은 서민들을 상대로 편취행위를 자행했으며, 이들에 의한 부동산 시장의 왜곡현상은 심각한 수준에 이르렀다”며 이에 대한 단속 의지를 강력히 표명했지만 이는 얼마 가지 않아 사그라들고 말았다. 기획부동산 업자 등장 조짐 지금 와서 이 이야기를 들춰내는 것은 새 정부 출범과 동시에 다시 기획부동산 업자들이 슬슬 고개를 내밀 조짐을 보이고 있기 때문이다. 거기에는 한반도 대운하 건설 공약이 기제 역할을 했지만 이명박 정부가 ‘부동산 프랜들리’ 정책을 펼 것이라는 기대도 한 몫하고 있다. 부동산에 종사하는 이들은 김현재 사태나 지금이나 한결같은 의견을 가지고 있다. “부동산 투기를 조장하는 기획부동산 등에 대한 검찰의 지속적인 단속이 필요하다. 그들로 인해 건전한 부동산 종사자들도 모두 투기를 조장하는 것처럼 보여서는 안 된다.” 부동산은 투기 아닌 투자라는 인식이 절대 필요한 업종이다. 한탕주의가 아닌 남보다 한걸음 더 부지런히 발품을 팔고 흘린 땀만큼 결실을 맺는 성실성이 우선되는 업종인 것이다. 기획부동산업체 등이 전국의 땅 값을 천정부지로 치솟게 만들어 전국을 투기장화 하는 것은 분명 잘못된 일이지만 다른 시각에서 보면 한탕을 바라는 소비자들의 각성도 필요하다. 이명박 정부 들어 각종 기대심리가 상승하는 가운데 잘못된 정보와 루머가 쏟아지고 있다. 이러한 상황일수록 현장답사는 물론, 정확한 정보취득과 철저한 분석이 뒷받침 되어야하나 ‘한탕의 욕심’에 눈이 멀어 업자의 말만 믿고 따라나서는 사람들을 심심찮게 볼 수 있는데 이는 낭패 보기 딱 알맞은 경우다. 지역적으로 좋은 시장 구조를 갖추고 있고 새로 부상하고 있는 지역이라 하더라도 단기적 상승을 부추기는 것은 분명한 투기행위이며 여기에는 반드시 맹점이 존재하기 마련이다. 그러나 일반인들이 이를 파악하기가 매우 어렵다. 따라서 이에 대처하기 위해서는 단기간 고수익을 보장한다 등의 말을 맹목적으로 믿지 말고 인근 부동산과 부동산 관련 전문가들에게 조언을 구하도록 한다. 이와 함께 반드시 발품을 팔아 일일이 확인해봐야 한다. 강과 산 따라 전원주택지 겨냥해야 부동산은 무엇보다 미래가치의 상승 여부를 판단하고 철저한 분석을 토대로 투자가 이루어져야 한다. 그중 전원주택 분야도 예외가 아니다. 온전히 거주 목적이라면 논외가 되겠지만 일정정도 투자에 대한 욕심(?)이 있다면 강과 산을 따라 전원주택과 택지를 겨냥하라고 주문하고 싶다. 예로부터 강과 산에 인접한 주택 부지가 인기를 끌어왔고 이는 앞으로도 지속될 전망이다. 자연재해로 인한 불안한 요소가 있긴 하지만 주거적인 측면에서 높은 점수를 받고 있어 이들 지역을 중심으로 투자처를 고른다면 크게 손해 볼 일은 없을 듯 하다. 올해도 가평, 청평, 양평지역 등 소위 ‘3평’의 부각이 예상된다. 청량리~춘천간 복선전철과 서울~춘천간 고속도로 개통 호재가 탈 도시생활 움직임과 맞물려 있기 때문이다. 다시 말하지만 신용과 성실은 어느 업종이나 반드시 갖춰야 할 조건이나 부동산 시장에서는 절대적인 부분이다. 그것을 갖추지 않으면 부동산 시장에서는 진정한 승리자가 될 수 없다. 부동산은 절대 단기적 차익을 노리는 투기의 대상이 아니라, 대대로 이어가야 할 생활 자체이기 때문이다.田