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【전원주택 짓기】 이것만은 꼭 알고 짓자 ⑨ 단독주택 짓는 과정과 주의할 점
- 단독주택을 짓는 과정과 주의할 점전원주택, 단독주택을 짓는 과정은 그야말로 고난의 연속이다. 거의 모든 예비 건축주들이 스스로의 힘으로 업체를선정하고 건축 시공에 관여한다는 것은 결코 쉬운 일이 아니다. 그래서 작은 유혹에 쉽게 흔들린다‘. 감언이설’이라고 했다. 달콤한 유혹에 빠져 평생 한 번 지을까 말까 한 내 집 짓기를 허망하게 망칠 수는 없다. 조금이라도 도움이 됐으면 하는 바람으로 되도록 쉽게 단독주택 짓는 과정과 주의할 점에 대해 알아봤다.글·사진 윤세상 ㈜하우징팩토리 대표이사 T 1670-6840 www.housingfactory.co.kr 1. 전문가와의 상담단독주택을 짓기로 마음을 먹었다면 땅부터 구하러 다니는 것이 아니라 전문가와의 상담이 먼저다. 정형화된 택지지구 땅도 마찬가지다. 예를 들어 실내 주차장을 원한다면 평지가 아닌 경사지 땅을 사야 하고, 예산이 빠듯하다면 평지 땅을 사 부대 공사 비용을 줄여야 한다. 이렇듯 땅 매입부터 전문가의 도움을 받으면 계획한 주택에 조금 더 가까이 경제적으로 접근할 수 있는 것이다. 망설이지 말고 여러 업체의 문을 두드려 상담을 받다 보면 어떤 땅이 나에게 필요한 땅인지 알게 되고, 전체적인 공정 흐름도 파악할 수 있다.2. 설계 계약땅을 매입했다면 설계 계약을 하게 된다. 설계와 시공을 함께하는 회사가 있고, 설계만 하거나 시공만 하는 회사가 있다. 일단, 단독주택 전문 설계사에게 설계를 의뢰하는 것이 좋다. 단독주택 경험이 없는 설계사는 주부의 동선, 단독주택에서의 불편함 등을 잘 모르기에 아파트 평면 기준으로 설계를 하거나, 외관을 중요 시 해 비싼 마감재를 쓰는 경우가 있고, 건축주 예산과 상관없이 주관적인 설계를 하곤 한다. 그러나 단독주택 경험이 풍부한 전문 설계사는 무엇보다 실용성에 초점을 맞춰 설계한다. 단독주택의 장단점을 알기에 건축주에 맞는 설계가 가능하다. 멋진 단독주택을 원한다면 작품 설계를 할 수도 있으나, 설계 후 단독주택 전문 설계사에게 한 번 더 문제점을 들어보는 것이 좋다. 설계 금액은 공사 시공 조건부 무료부터 2,000만 원 정도까지 다양하다. 그 자체가 브랜드 유명 건축가라면 조금 더 내야 하기도 한다. 설계비에 부담이 있더라도 자재 낭비가 없고, 불필요한 공정 등이 없어 충분히 보전되고, 건축물이 자체가 그 값어치를 하기에 이를 아끼지 말자. 보통 인허가 비용을 제외한 순수 설계비로 1,000만~2,000만 원이 든다. 설계를 할 때 가장 중요한 것은 생각을 구체적으로 표현해 전달하는 것이다. 또한 정확한 예산 규모를 밝혀 거기에 맞는 계획을 수립해야 한다. 살고 싶은 집, 원하는 집, 짓고 싶은 집도 물론 중요하지만 현실적으로 가능한 설계가 필요하다. 그러기 위해서는 설계사와 많은 대화를 통해서 설계를 하는 것이 좋다. 설계 기간은 짧게는 1달에서 3달 정도가 적당한데 여유가 있다면 더 많은 시간을 고민해 보는 것도 좋다. <택지지구 부지에 대한 기본적인 설명> <설계 계약 시 조사해야 할 사항들> 3. 인허가 작업 설계가 끝나면 인허가에 들어간다. 보통 설계비에 포함되기도 하는데 단독주택 특성상 지역 건축사사무소를 통해 인허가 작업을 한다. 추후에 민원과 허가 과정에서 원활한 진행을 위해서다. 아무래도 지역 건축사는 관공서 건축 담당 공무원을 잘 알기에 문제가 발생했을 시 대처가 빠르다. 4. 공사 계약전체 건축 과정에서 설계가 반이라면 나머지 반은 실제 공사 과정이라 할 수 있는데, 이때가 건축주 고민이 가장 많은 시기다. 어떤 업체를 선정해야 할지 선택하기가 쉽지 않다. 건축주는 저렴하게 좋은 집을 짓기를 원하고 업체는 적정한 이윤을 원한다. 여러 번 미팅을 통해 업체 신뢰도를 평가하고, 요즘은 업체마다 카페, 홈페이지, 블로그 등을 운영하는 곳이 많기에 메일이나 쪽지로 연락을 취해 궁금한 것을 물어보는 것도 좋은 방법이다. 무엇보다 마음에 둔 업체가 지은 주택을 방문해 건축주에게 궁금한 것을 물어보는 게 가장 좋은 방법이다. 원하는 도면을 가지고 여러 군데 견적을 의뢰하다 보면 보다 저렴하게 공사를 해 주겠다는 업체가 생기기 마련이다. 견적서를 오픈하면 업체는 수주를 위해 전 견적서보다 저렴한 견적을 제시하기 때문이다. 업체는 건축주보다 한참 위에 있는 전문가다. 건축주 모르게 자재를 빠트리고 시공 난이도를 낮춰 금액을 절감하는 방법은 많다. 따라서 무조건 저렴한 업체를 찾지 말고, 신뢰가 가는 몇 개의 업체를 정해 그 안에서 결정하는 것이 좋다. 그리고 스펙 견적서라고 해서 마감 사양만 적어놓고 ‘평당 얼마, 총 금액 얼마’ 하는 식으로 대충 넘기려는 업체가 있는 반면, 아주 상세하게 제품 넘버까지 적어 견적을 내는 업체가 있다. 스펙 견적서는 말 그래로 ‘마감을 이렇게 해주겠다’라는 사양만 적어 놓은 것이다. 이것만 가지고 계약을 한다면 분쟁의 소지가 다분하다. 그래서 ‘목소리 큰 사람이 이기고 아쉬운 사람이 지게 된다’. 상세 견적서는, 예를 들면 조명 기구도 1식 3백만 원이 전부가 아니라 현관 센서 등 CES0830 아스타 평면 직부 센서 등 16,000원 이렇게 돼야 견적이 되는 것이다. 이렇게 하면 분쟁의 소지도 없고 제품 사양이 변경됐을 때도 책임 소재가 명확해 진다. 공사 계약의 주된 내용은 ▲본체 공사(집에 대한 모든 공종) ▲가구 공사 ▲부대 공사(상수도, 도시가스, 전기 등 생활에 필요한 것들을 집으로 인입시키기 위한 공종) ▲조경 공사(식재, 옹벽, 담장, 외부 대문 등)으로 나눈다. 시공 업체와는 본체 공사와 부대 공사를 계약한다. 가구와 조경 공사를 같이 하는 업체도 많으나 금액에 따라 변동이 심하기에 별도로 하는 것을 추천한다. <공사 계약 내용과 소요비용> 5. 공사 진행공사 진행 중에는 계약한 회사를 믿는 게 중요하다. 하지만 계약금을 받았는데 공사 진행이 늦거나 중간 기성금을 재촉하거나 할 때는 의심해봐야 한다. 제일 좋은 것은 일하는 사람한테 직접 결제를 받았냐고 물어보는 것이다. 공사 대금 결제에 신중하게 하는 것이 좋다. 공사 대금을 받지 못하는 기술자들이 우리 집을 짓고 있다고 생각해보자. 정말 최선을 다해서 집을 지을까? 어차피 돈도 안 나올 텐데 빨리 치워버리고 나가자는 생각이 더 많이 들것이다. 또한 업체 관리자도 대금 결제를 못해주니 기술자들을 통제할 수가 없다. 그리고 자재 스펙 계약은 공사 계약 시 정한 대로 진행되고 있는지 확인해야 한다. 강화마루도 가격대가 다양하고 현관문도 1백만 원부터 천만 원까지 천차만별이다. 6. 공사 완료, 입주대기업이 짓는 아파트도 3000세대 하자 보수 신청을 받으면 정말 3000세대가 전부 신청을 한다. 완벽하게 지을 수도 없고 건축주 입장에서는 하자이지만 업체 입장에서는 하자가 아닌 부분들도 있다. 그래서 입주를 하고 한 달 정도 살아보고 나서 불편한 점들과 하자인 부분들을 점검해 업체에 신청하자. 이것을 너무 미뤄버리면 말하기도 힘들어지고 하자도 하자가 아닌 것이 될 수도 있다. 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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【전원주택 짓기】 이것만은 꼭 알고 짓자 ⑨ 단독주택 짓는 과정과 주의할 점
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【전원주택 짓기】 공사비를 줄일 수 있는 설계 노하우①
- [PLUS TIPS] 설계 방식에 따라 공사비도 달라진다!설계는 크게 두 가지 방법으로 진행된다. 첫째는 6×6와 8×8 등 박스 안에서 공간을 분리하면서 설계하는 것이고, 두 번째는 화장실, 안방, 거실 등 원하는 사이즈를 정해놓고 레고블럭을 맞추듯이 껴 맞춰 나가는 것이다. 후자가 설계 초보자들이 작업하는 방식이다. 이런 방식은 외부 입면에 각이 많아지기 때문에 공사비가 늘어날 수밖에 없다. 전자는 전문가들이 하는 방식이라 할 수 있다.설계비를 아낀다고 직접 설계해서 설계비를 아꼈다고 말하는 사람들의 도면을 보면 공사비에서 예산을 웃도는 비용이 들어가는 비효율적인 설계가 많이 있다. 설계에 따라서 공사비가 어떻게 변하는지 어떤 방식으로 설계해야 효율적인지 알아보자.도움말 윤세상 ㈜하우징팩토리 대표이사 T 1670-6840 W www.housingfactory.co.kr [그림 1] 박스면적 비교 위의 그림은 3m×3m 박스 4개로 평면계획을 잡은 것이다. 바닥면적은 두 집이 똑같다. 그림 왼쪽이 6×6=36㎡이고, 오른쪽은 9×3+3×3=36㎡이다. 결론적으로 보면, 두 집의 1층 바닥면적은 똑같다.하지만 벽체 마감면적을 계산하면, 두 집의 면적은 달라진다. 왼쪽 집의 외부 면적은 (6+6+6+6)×3=72㎡이고, 오른쪽 집의 외부 면적은 (9+6+3+3+6+3)×3=90㎡이다. 결국, 두 집의 외부와 내부의 마감면적 차이는 18㎡이다. 두 집의 마감면적이 이렇게 달라진다. 그러므로 두 집의 견적을 낼 때, 평당 가격을 똑같이 하는 것 자체가 잘못이다.본격적으로 공사가 시작되면 외부 마감과 내부 마감의 면적은 공사비에 상당히 많은 비중을 차지하게 된다. 그래서 각이 없는 박스 형태의 집이 공사비를 절감할 수 있는 설계라고 할 수 있다. 공사비는 바닥면적보다 마감면적이 얼마나 되느냐에 따라 좌우되기 때문이다. [그림 2] 단층 박공지붕 요즘 단독주택의 지붕마감은 [그림 2]와 [그림 3]처럼 두 종류 형태를 가장 많이 사용하고 있다. 이 두 종류 지붕 형태에 따라서 면적이 또 어떻게 차이가 나는지 살펴보자. 그림에서도 알 수 있듯이 두 집의 바닥면적은 똑같다. 6×6 박스 형태의 집이다.그러나 지붕에 따라서 그 면적이 확연히 달라진다. 박공 형태의 지붕 면적은 44㎡정도가 나오고, 경사 형태의 지붕 면적은 38㎡정도 된다. 알기 쉽게 설명하기 위해 10평짜리 집을 예로 들었기 때문에 면적 차이가 작은 것처럼 보이지만, 실제 가장 많이 짓는 30~40평 면적으로 계산하면 그 차이가 많이 난다. 6㎡정도 차이가 난다고 가정하면, 리얼징크가 1㎡당 6만 원 정도이니 36만 원가량 차이가 나는 셈이다. 결론적으로 지붕 면적만 보았을 때는 경사지붕이 돈이 적게 든다. 여기에 박공지붕에는 선홈통을 양쪽에 해줘야 하지만, 경사지붕은 한쪽만 해주면 되기 때문에 비용을 절감할 수 있는 것이다. [그림 3] 경사 형태의 지붕 하지만, 여기에도 변수가 있다. 바로 외부마감 면적은 경사지붕이 더 넓다는 점이다. 3m높이까지 면적은 같다고 보았을 때, 그 위의 면적은 박공지붕은 12㎡가 되는 반면 경사지붕은 그 두 배인 24㎡가 된다. 결국, 외부 마감재를 어떤 것으로 선택하느냐에 따라서 경사지붕의 공사비가 더 나올 수도 있다는 것이다. 이처럼 벽체 면적이 많으면 외부마감 면적이나 내부마감 면적, 구조체 면적 등에 따라 다양한 변수가 있다는 점을 명심해야 한다. 그래서 설계할 때 건물의 형태도 중요하지만, 건물 형태에 따른 마감면적을 꼼꼼히 계산해야 하고 자재 스펙도 미리 결정해서 예산에 반영하는 것이 좋다.또 하나, 단층 건물로 지으면 비용을 절감할 수 있을 것이라고 생각하는 사람들이 많은데 단층과 복층의 집을 그리고, 단층집과 복층집의 바닥면적, 벽체면적, 지붕면적을 비교해 봤다. 단층은 복층에 비해서 콘크리트 공사비가 두 배이다. 그리고 마감 비용이 더 비싼 지붕면적도 더 크다. 벽체면적이 복층집이 많기는 하지만, 오히려 기초 공사 비용에 비하면 벽체 마감 비용은 더 저렴할 수 있다. 그래서 단층집이 무조건 싸다고 말할 수 없는 것이다. 일반적으로 보면 복층이 공사비용은 더 저렴하게 든다. 기초공사와 지붕을 마감하고 시공하는 비용에 비해서 벽체를 마감하고 시공하는 비용이 적게 들기 때문이다. [그림 4] 복층 박공지붕 생활의 편리를 위해서 단층으로 짓는 것은 당연하지만, 공사비를 절감하기 위해서 단층으로 짓는 것은 바람직하지 않다. 무엇보다 지붕과 벽체 마감재를 어떤 것을 선택하느냐에 따라서 공사비가 좌우된다. 그래서 평당 단가가 아니라 면적에 의한 공사비가 중요한 것이다. 평당 단가는 아파트처럼 똑같은 집을 지을 때나 적용되는 것이다. 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr잡지구독 신청 www.countryhome.co.kr:454/shop/subscription.asp
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【전원주택 짓기】 공사비를 줄일 수 있는 설계 노하우①
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【전원주택 짓기】 집짓기 시작과 끝 7 ▶좋은 설계사와 시공사 찾는 방법은?
- 좋은 설계사와 시공사 찾는 방법은?평생에 한 번 짓는 집. 허투루 지을 수 없으니 건축주는 여기저기 정보를 찾아 헤맨다. 넘쳐나는 정보가운데 필요한 것만 추리면 되지만, 모든 정보가 도움이 되거나 정답이라 할 순 없다. 얄팍한 지식 또는 광고성으로 올리는 업체의 정보는 오히려 독이 될 수 있다. 어설픈 지식을 담아가 봐야 영업사원에게 홀려 어느 순간 계약서에 도장을 찍고 있을 것이다. 방대한 영역의 건축은 알면 알수록 오히려 점점 더 머리만 복잡해지니 건축주 스스로 미로 속에 빠지기도 한다. 그렇다면 가장 좋은 방법은 무엇일까? 답은 의외로 간단하다. 전문가에게 믿고 맡기는 것이다. 자재와 시공 방법에 대해 공부할 게 아니라 좋은 회사를 선별해내는 안목을 기르는 게 오히려 더 중요하다.글 윤세상 (주)하우징팩토리 대표 1670-6840 www.housingfactory.co.kr상가주택과 단독주택은 사용 용도와 목적에 따라 공간 계획부터 공법까지 다르다. 특히, 단독주택 특성상 상가와 달리 좀 더 깊은 전문성을 요구한다. 단독주택은 콘크리트, 목조, 스틸, 황토 등 다양한 구조로 나뉘고 각 구조마다 특성이 다르기 때문에 동일한 설계를 적용할 수도 없다. 오랫동안 주택설계에 몸담아 왔더라도 다른 구조의 주택을 설계하려면 해당 건축구조에 대한 이해와 지식을 배워야 가능하다. 모든 분야에 전문가가 있듯, 건축사나 시공사도 전문 분야가 있는 이유다. 하물며, 비전문가가 1~2년 알아본다고 해서 주택을 100여 채 이상 지어본 전문가의 지식과 노하우를 뛰어넘을 순 없을 것이다. 그러니 전문가 따라잡기에 노력하는 것보다 어떻게 하면 그들과 함께 좋은 집을 지을 수 있을지 고민해보는 게 좋다.수많은 주택을 지었다고 해도 단독주택에 살아보지 않고 관심도 없는 건축가라면, 단독주택의 특성을 살리기란 어려울 것이다. 이런 부류의 건축가는 복제하듯 아파트 평면을 따라하거나, 주택의 기능보다 외관 디자인에 무게를 두어 시선을 끌기에 노력한다. 비용이 저렴하고 도면이 빨리 나온다고 좋아할 게 아니다.그러나 실력을 인정받는 설계사라고 해도 모든 건축주의 마음을 충족시키지는 못한다. 이는 건축주의 취향이 다르듯 설계사도 각자 선호하는 스타일이 다르기 때문이다. 여러 설계사를 만나보고 건축주의 취향과 잘 맞는 설계사를 찾아야만 좋은 결과물을 기대할 수 있다. 설계가 완성되면 시공사는 설계도를 바탕으로 시공 능력과 비용에 맞춰 선택하면 된다. 설계와 시공을 의뢰할 땐 설계와 시공을 한 업체에서 진행하는 ‘일괄발주’와 설계와 시공을 건축주가 개별로 의뢰하는 ‘개별발주’로 나뉜다. 일괄발주와 개별발주의 장단점을 미리 파악해두고 선택할 문제다.설계와 시공을 함께 하는 ‘일괄발주’일괄발주의 가장 큰 장점은 비용 절감과 예산에 맞춰 집을 짓기가 쉽다는 것이다. 전체 소요되는 비용을 감안해 설계를 진행하기 때문이다. 예비건축주는 설계 과정에서 자재나 시공 방법 등 공사에 대한 전반적인 내용을 컨설팅 받으면서 진행해 예산계획을 세우기에 좋다. 건축사와 시공사를 찾고 이것저것 접수하러 다니기 어려운 건축주라면 일괄로 처리할 수 있어 더 없이 편한 방법이다. 그런데 일괄발주는 설계를 진행하면서 신뢰에 균열이 생겨도 시공까지 마쳐야 한다는 부담이 있다. 기존에 사용한 도면을 응용하거나 설계에 지불하는 비용이 적다보니 원하는 설계가 나오지 않을 가능성도 높다. 건축주는 설계사무실과 시공사 간의 관계를 조율하는 역할도 필요하다. 일괄발주는 시공 중심의 건축이라 빠르고 비용을 절감하는 반면, 디자인적인 요소는 포기해야 한다.설계와 시공을 분리하는 ‘개별발주’개별발주는 설계 중심의 건축이라 설계하는 과정에 시간과 비용을 많이 투자한다. 규모와 소요시간, 감리비용에 따라 다르지만 단독주택 설계는 대략 1,000~5,000만 원이 든다. 기간은 설계를 의뢰하는 시점에서 도면이 완성되기까지 보통 1~3개월 정도 소요된다. 비용 부담이 있지만, 완성도 높은 설계와 적절한 감리는 그만한 가치가 있다. 설계에 투자한 시간과 비용만큼 공사하는 과정에서 추가 비용 발생이 적거나 하자를 줄일 수 있기 때문이다. 개별발주의 가장 큰 장점은 건축주가 원하는 최적의 설계도면을 찾는다는 것이다. 설계가 완성되면 여러 시공 업체를 통해 합리적인 견적을 제시한 곳을 선정하면 된다. 주의할 것은 투입 가능한 예산을 충분히 고려해야 한다. 예산에 대한 정확한 정보가 없다면, 건축사는 보기 좋은 고급스런 자재를 적용할 것이고, 그렇게 되면 기준 금액이 높아져 추가 비용을 조달하거나 설계를 다시 진행해야 하는 일이 발생한다.설계와 시공 계약은 분리하자설계가 완성되지 않았는데 공사 금액을 예측하긴 어렵다. 처음부터 평당 시공 비용을 예상하고 공사를 계약해두면, 설계가 확정된 후에 추가 비용이 발생할 때 시공사와 마찰이 생기거나, 마음에 들지 않더라도 시공사에게 끌려가야 한다. 다른 시공사로 바꿔야 한다면, 먼저 계약한 업체와의 계약금을 포기해야 한다. 그래서 먼저 설계 계약을 하고 도면과 인허가를 마친 다음 도면을 바탕으로 견적과 예산에 맞춰 수정을 거친다. 공사 계약은 마지막에 하면 된다.일괄발주를 하더라도 설계비만 지불하고 설계를 진행한 뒤에 도면이 완성되면 상세 견적을 먼저 받아보고 시공 계약을 하는 게 현명한 방법이다.직영으로 시공하는 업체를 선정하자많은 업체들이 직영으로 공사를 진행한다며 공사를 수주한다. 그리곤 실행소장을 두고 공사비용의 80% 정도로 일괄 하청을 준다. 물론 문제가 발생했을 땐 회사가 책임지겠지만, 체계적인 교육 시스템이 없는 곳이라면 실행소장은 공사금액을 최소화하기 위해 눈에 보이지 않는 전기, 설비, 단열 부분에서 비용을 줄여 완성도가 낮아질 수 있다. 또한, 본사가 관리를 잘 한다 하더라도 시공팀마다 시공하는 방법이 다르기 때문에 마감에서 차이 날 수 있다. 이러한 시스템은 전적으로 현장소장 능력에 따라 완성도가 달라진다. 그런데 현장소장을 건축주가 선택할 수도 없다. 유일한 방법은 집을 처음부터 끝까지 회사가 책임져주는 회사를 선택하는 것이다.간혹 일부 업체에선 하청에 재하청으로 진행하는 곳도 있다. 가장 조심해야 할 업체이다. 이러한 업체는 자본금 여유가 없으면 해당 현장에 지급할 돈을 다른 곳으로 유용할 수 있기 때문에 마지막 마감공사에서 문제가 발생할 수 있다. 시공사를 선택할 때는 회사에서 직접 현장소장을 채용해 운영하는지 알아봐야 한다.자재는 본사에서 지급하는가 건축비용이 줄어든다면 건축주는 좋아할 것이다. 그런데 비용을 줄일 수 있는 부분은 자재밖에 없다. 시공하는 작업팀이 자재를 직접 구매하는 곳이라면 공사비를 줄이기 위해 자재를 적게 사용하거나 저렴한 자재를 사용할 수 있다. 자재에서 비용을 줄인 만큼 집은 허술해지기 마련이다.자재를 본사에서 지급하면 시공팀은 자재를 아끼지 않고 설계에 명시된 데로 공사에 집중할 것이다. 소소한 부분은 시공팀에 맞기더라도 레미콘, 철근, 구조재 등 기본에 해당되는 부분은 본사에서 지급하는 곳이 좋다. 그래야 재료를 아끼지 않는 맛있는 요리가 나올 수 있다. 공사 계약 전에 자재 스펙을 정하자모든 자재 스펙을 다 정할 수 없다고 말하지만, 정확한 견적을 원하면 정해야 한다. 강화마루만 하더라도 회사마다 몇 만 원씩 차이나기 때문에 가능하면 제조회사까지 확정해줘야 한다. 그래야 공사를 진행하면서 추가 비용이 발생하지 않는다. 공사를 진행하면서 제품을 변경하다 보면 몇 천만 원 추가되는 건 금방이다. 그래서 견적을 받을 때 제품명이 포함된 상세 견적을 받아 공사를 계약해야 한다. 애매한 공종은 별도로견적을 받을 때 인테리어 미팅이 확정되지 않은 상태에서 위생기구, 조명, 가구 등의 금액을 확정하기 어렵다. 이런 공종은 건축주가 직접 구매해도 되는 사항이기 때문에 견적 외 공사로 가는 것도 좋다. 공사를 진행하면서 건축주가 직접 소품을 구매해 현장에 납품하는 방식을 말한다. 실제 이런 방식은 많은 업체가 건축주의 취향을 다 맞추기 어렵기 때문에 선호하는 방식이다. 건축주도 견적을 받아보고 자신의 취향을 반영해야 할 곳이 있다면 직접 진행하는 것도 업체와 문제를 최소화하는 방법이다. 3D로 우리 집을 그려보자집을 설계하면서 평면도만 본다면 집이 어떻게 나올지 이해하기 어렵다. 시공 기술자도 이해하기 어려운 부분이니 건축주는 더 할 것이다. 그래서 설계 계약을 할 때 3D 작업을 포함하는 게 좋다. 만약 설계 비용이 저렴하고 입면과 평면만 제공하는 건축사라면 피하자. 건축에 대해 고민하지 않는 설계이다. 3D를 이용해 집 형태에 대한 건축주의 이해를 돕고 공간 활용을 어떻게 하는지 공사 전에 충분히 알고 있는 게 좋다. 대표는 어떤 사람인가!단독주택은 아파트와 달리 주문 주택이다. 하나의 주택을 짓는 것이다. 그래서 건축주와 궁합이 맞는 업체를 찾는 게 중요하다. 바쁘다면 일괄로 처리해주는 회사를 선택하는 것도 한 방법이다. 시간적 여유가 있다면 건축주와 함께 소통하면서 일하는 회사를 찾아보자. 회사를 선택할 땐 직접 대표를 만나봐야 한다. 건축에 대한 대표의 생각과 신념을 들어보면 그 회사에 대해 알 수 있을 것이다. 한낱 집장사를 위한 사람인지 바른 집을 짓기 위해 노력하는 사람인지를…….현장에서 발로 뛰는 대표와 사무실에 상주하는 대표는 건축 결과물에서 확연하게 차이 난다. 현장에서 발로 뛰는 대표는 모든 것을 책임지고 손익을 따지지 않고 최상의 결과를 보여주기 위해 잘못된 부분은 바로 수정해서 진행할 것이다. 만약 대표가 현장에 머물지 않는다면 직원은 일정을 맞추기 위해 사소한 문제는 덮어놓고 마무리 할지도 모른다. 또한 문제가 발생해도 직원들이 함부로 수정하지 못한다. 책임이 따르기 때문이다. 그래서 대표가 현장에서 발 빠르게 대응하는 회사가 좀 더 좋은 결과물을 보여줄 수 있는 것이다.지금 이 순간에도 나의 집을 짓기 위해 동분서주하는 건축주가 있을 것이다. 집을 짓기 위해 많은 정보를 아는 것도 중요하지만, 올바른 설계와 시공사를 만나지 못한다면 시간만 허비하게 된다. 그렇기 때문에 건축주가 진정 알아야 할 정보는 설계에 대한 이해와 필요성, 그리고 올바른 시공사를 알아보는 안목을 기르는 것이다.전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr잡지구독 신청 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【전원주택 짓기】 집짓기 시작과 끝 7 ▶좋은 설계사와 시공사 찾는 방법은?
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【전원주택 짓기】 집짓기 시작과 끝 6 ▶“평당 얼마”의 기준이 되는 본채 공사
- 흔히 말하는 평당 공사비는 대부분 본채 공사비를 말한다. 본채 공사비라는 것은 외부 부대공사, 조경공사, 가구공사를 제외하고 순수하게 집을 짓는데 들어간 비용을 말한다. 그리고 이 비용을 연면적으로 나누면 평당 금액이 산출된다. 건축주와 업체 간에 평당 금액의 온도차를 보이는 것은, 업체는 본채 공사를 기준으로 하고 건축주는 다른 공사비용까지 포함하기 때문이다. 그렇다면 본채 공사 범위와 평당 가격의 의미를 다시 한 번 점검해보자.글 윤세상 (주)하우징팩토리 대표 1670-6840 www.housingfactory.co.kr“평당 얼마”의 기준이 되는 본채공사, 그 범위와 실체는?일반적으로 업체에서 제시하는 평당 비용은 40평 이상의 주택을 기준으로 한 것이다. 이때 40평 이상이면 공사비용은 내려가고 그 이하면 증가하게 된다. 이것은 경제학에서 말하는 규모의 경제와 유사하다.예컨대, 20평과 40평 주택의 기초를 타설한다고 하자. 여기서 콘크리트 타설 비용은 평당 10만 원, 인건비는 동일하게 50만 원이라고 가정하자.20(평)×10만 원(콘크리트)=200만 원+50만 원(인건비)=250만 원/20(평)=12.5만 원(평당)40(평)×10만 원(콘크리트)=400만 원+50만 원(인건비)=450만 원/40(평)=11.2만 원(평당)위와 같이 40평 주택이 20평의 주택보다 비용이 더 높지만, 평당 금액은 낮다. 여기에 현관문과 같이 필수적으로 들어가야 하는 부분을 더하면 평당 금액의 차는 더욱 벌어지게 될 것이다.결국 업체에서 제시하는 일반적인 금액을 기준으로 건축주가 집을 지을 때 연면적이 40평 이상 넓어질수록 업체 수익도 커지게 된다. 면적이 넓은 집을 계약할 때 업체가 네고해주는 일이 가능한 게 이런 이유이다. 천만 원 깎아주었다고 감사할 일이 아니다. 건축주는 평당 가로 계약했다고 하더라도 꼼꼼하게 점검을 해야 할 것이다. 1층 평면도 2층 평면도 포함 면적에 따라 변동하는 평당 건축비업체에서 제시한 평당 건축 비용에 건축 면적은 어디까지 포함될까?포치, 테라스, 발코니, 다락, 데크 등 본채 일부에 해당하지만, 건축 비용에 포함되는 것과 제외되는 부분이 있다. 이러한 부분을 포함했을 때와 제외했을 때 달라지는 비용에 대해 알아보자. 자세한 자재 스펙을 적용한 하우징팩토리의 ‘바른家’ 상품을 기준으로 건축 비용의 예를 들어보자.위 주택에 적용한 자재 스펙은 다음과 같다.(아래 사진 5개 참조) 주택 공사비는 총 205,000,000만 원이다. 이것을 평당 금액으로 나눠보자전체 시공 면적(55평) : 372만 원(평당)본채(43평) + 다락(7평) : 410만 원(평당)본채(43평) : 476만 원(평당)결과적으론 동일한 건축 비용이지만, 면적을 포함하는 범위에 따라 평당 금액이 달라진 것을 볼 수 있다. 그래서 공사비용을 거론할 땐 전체 공사비와 사용한 자재는 무엇인지 따져봐야 한다. 여기에 부대공사와 가구공사를 포함하면 실제 건축에 소요된 비용이 된다. 부대공사라는 것은 전기, 수도, 가스, 하수 등 집을 짓고 기반시설과 연결하는 공사를 말하며, 가구공사는 주방가구를 포함한 붙박이장, 신발장 등의 제작을 말한다. 이런 비용은 대략 3천만 원 가량 들어간다고 보면 된다.건축 비용의 허와 실!예로 든 ‘바른家’의 전체 건축 비용이 평당 372만 원이라 저렴한 것처럼 느껴진다. 그러나 다락방과 발코니, 현관 포치 등의 시공비가 평당 372만 원이나 소요되진 않는다. 이러한 부분은 표면적으로 가격을 낮추기만 할 뿐이다.그리고 산술적으로 평당 400만 원에 50평의 집을 계획했다가, 5평 줄인다고 차액인 2,000만 원이 주는 것도 아니고 5평이 늘었다고 2,000만 원이 추가되는 것도 아니다. 오히려 평수가 늘어나면 평당 금액은 내려가게 된다. 그러므로 평당 비용에 너무 심취하지 말고 자재 스펙은 어느 것을 사용하는지 공사는 어떻게 진행되는지 먼저 파악하고, 예산에 맞춰 설계를 해야 한다.상담하다 보면 “평당 350만 원에 계약했다가 500만 원에 공사가 끝났다”라는 이야기를 많이 듣는다. 이유는 간단한다. 정확한 자재 스펙 없이 평당 금액만 따져보고 공사를 계약했기 때문이다. 이러한 계약은 시공사로 하여금 빈틈을 노려 공사비를 올릴 수 있는 여지를 만들어 주게 된다. 그렇다고 건축주가 추가된 건축 비용을 문제 삼아 따지는 것도 어렵다. 최악의 경우 시공사가 공사를 중단하고 유치권 행사하면, 입주를 못하는 건축주의 손해가 이만저만 아니기 때문이다. 시작부터 모든 것을 명확하게 결정하고 진행하는 방법이 유일한 해결책이다.평당 건축비에 집착하다 중요한 부분 놓쳐선 안 돼바닥 마감재로 많이 사용하는 강화마루는 평당 4만 원부터 10만 원까지 다양하다. 10평만 따져도 60만 원의 차액이 발생한다. 평당 금액을 낮게 제시한 시공사를 선택했다면, 저렴한 강화마루를 사용할 것이다. 이때 건축주가 품질이 좋은 강화마루로 교체하면 시공사는 추가 비용을 요구할 수밖에 없다. 이렇듯 몇몇 자재를 교체하다 보면 공사비는 금세 몇 천만 원이 불어난다. 또, 평당 소요되는 비용에 집착하다가 중요한 부분을 놓치게 되는 수도 있다. 자재도 중요하지만 단열과 방수, 전기, 설비 배관 등이 더 중요하다는 것을 기억하자. 집의 수명과 직결되기 때문이다. 이러한 공정을 부실하게 하고 눈에 띄는 마감재 스펙만 좋게 해, 좋은 집을 짓는 것처럼 포장할 수도 있으니 주의해야 한다. 공사비는 낮은데 외부 마감재 스펙이 높다면 의심부터 해봐야 한다. 결론은 평당 건축 비용의 의미를 정의하기 어렵다는 것이다. 집을 지을 계획이라면 먼저 전체 예산에서 부대공사 비용과 가구공사, 설계 인허가 비용 등으로 대략 3~4천만 원을 제외하고 본채공사 예산을 잡아야 한다. 그런 다음 설계하면서 소소한 부분까지 확인하고 자재도 결정한 뒤에 공사를 시작하면 문제없이 계획에 따라 집을 완성하게 될 것이다.전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr잡지구독 신청 www.countryhome.co.kr:454/shop/subscription.asp
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[SPECIAL FEATURE] PLUS TIPS 설계 방식에 따라 공사비도 달라진다!
- [PLUS TIPS] 설계 방식에 따라 공사비도 달라진다! 도움말 윤세상 ㈜하우징팩토리 대표이사 T 1670-6840 W www.housingfactory.co.kr 설계는 크게 두 가지 방법으로 진행된다. 첫째는 6×6와 8×8 등 박스 안에서 공간을 분리하면서 설계하는 것이고, 두 번째는 화장실, 안방, 거실 등 원하는 사이즈를 정해놓고 레고블럭을 맞추듯이 껴 맞춰 나가는 것이다. 후자가 설계 초보자들이 작업하는 방식이다. 이런 방식은 외부 입면에 각이 많아지기 때문에 공사비가 늘어날 수밖에 없다. 전자는 전문가들이 하는 방식이라 할 수 있다. 설계비를 아낀다고 직접 설계해서 설계비를 아꼈다고 말하는 사람들의 도면을 보면 공사비에서 예산을 웃도는 비용이 들어가는 비효율적인 설계가 많이 있다. 설계에 따라서 공사비가 어떻게 변하는지 어떤 방식으로 설계해야 효율적인지 알아보자. [그림 1] 박스면적 비교 위의 그림은 3m×3m 박스 4개로 평면계획을 잡은 것이다. 바닥면적은 두 집이 똑같다. 그림 왼쪽이 6×6=36㎡이고, 오른쪽은 9×3+3×3=36㎡이다. 결론적으로 보면, 두 집의 1층 바닥면적은 똑같다. 하지만 벽체 마감면적을 계산하면, 두 집의 면적은 달라진다. 왼쪽 집의 외부 면적은 (6+6+6+6)×3=72㎡이고, 오른쪽 집의 외부 면적은 (9+6+3+3+6+3)×3=90㎡이다. 결국, 두 집의 외부와 내부의 마감면적 차이는 18㎡이다. 두 집의 마감면적이 이렇게 달라진다. 그러므로 두 집의 견적을 낼 때, 평당 가격을 똑같이 하는 것 자체가 잘못이다. 본격적으로 공사가 시작되면 외부 마감과 내부 마감의 면적은 공사비에 상당히 많은 비중을 차지하게 된다. 그래서 각이 없는 박스 형태의 집이 공사비를 절감할 수 있는 설계라고 할 수 있다. 공사비는 바닥면적보다 마감면적이 얼마나 되느냐에 따라 좌우되기 때문이다. [그림 2] 단층 박공지붕 [그림 3] 경사 형태의 지붕 요즘 단독주택의 지붕마감은 [그림 2]와 [그림 3]처럼 두 종류 형태를 가장 많이 사용하고 있다. 이 두 종류 지붕 형태에 따라서 면적이 또 어떻게 차이가 나는지 살펴보자. 그림에서도 알 수 있듯이 두 집의 바닥면적은 똑같다. 6×6 박스 형태의 집이다. 그러나 지붕에 따라서 그 면적이 확연히 달라진다. 박공 형태의 지붕 면적은 44㎡정도가 나오고, 경사 형태의 지붕 면적은 38㎡정도 된다. 알기 쉽게 설명하기 위해 10평짜리 집을 예로 들었기 때문에 면적 차이가 작은 것처럼 보이지만, 실제 가장 많이 짓는 30~40평 면적으로 계산하면 그 차이가 많이 난다. 6㎡정도 차이가 난다고 가정하면, 리얼징크가 1㎡당 6만 원 정도이니 36만 원가량 차이가 나는 셈이다. 결론적으로 지붕 면적만 보았을 때는 경사지붕이 돈이 적게 든다. 여기에 박공지붕에는 선홈통을 양쪽에 해줘야 하지만, 경사지붕은 한쪽만 해주면 되기 때문에 비용을 절감할 수 있는 것이다. 하지만, 여기에도 변수가 있다. 바로 외부마감 면적은 경사지붕이 더 넓다는 점이다. 3m높이까지 면적은 같다고 보았을 때, 그 위의 면적은 박공지붕은 12㎡가 되는 반면 경사지붕은 그 두 배인 24㎡가 된다. 결국, 외부 마감재를 어떤 것으로 선택하느냐에 따라서 경사지붕의 공사비가 더 나올 수도 있다는 것이다. 이처럼 벽체 면적이 많으면 외부마감 면적이나 내부마감 면적, 구조체 면적 등에 따라 다양한 변수가 있다는 점을 명심해야 한다. 그래서 설계할 때 건물의 형태도 중요하지만, 건물 형태에 따른 마감면적을 꼼꼼히 계산해야 하고 자재 스펙도 미리 결정해서 예산에 반영하는 것이 좋다. 또 하나, 단층 건물로 지으면 비용을 절감할 수 있을 것이라고 생각하는 사람들이 많은데 단층과 복층의 집을 그리고, 단층집과 복층집의 바닥면적, 벽체면적, 지붕면적을 비교해 봤다. 단층은 복층에 비해서 콘크리트 공사비가 두 배이다. 그리고 마감 비용이 더 비싼 지붕면적도 더 크다. 벽체면적이 복층집이 많기는 하지만, 오히려 기초 공사 비용에 비하면 벽체 마감 비용은 더 저렴할 수 있다. 그래서 단층집이 무조건 싸다고 말할 수 없는 것이다. 일반적으로 보면 복층이 공사비용은 더 저렴하게 든다. 기초공사와 지붕을 마감하고 시공하는 비용에 비해서 벽체를 마감하고 시공하는 비용이 적게 들기 때문이다. 생활의 편리를 위해서 단층으로 짓는 것은 당연하지만, 공사비를 절감하기 위해서 단층으로 짓는 것은 바람직하지 않다. 무엇보다 지붕과 벽체 마감재를 어떤 것을 선택하느냐에 따라서 공사비가 좌우된다. 그래서 평당 단가가 아니라 면적에 의한 공사비가 중요한 것이다. 평당 단가는 아파트처럼 똑같은 집을 지을 때나 적용되는 것이다. [그림 4] 복층 박공지붕
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집짓기의 시작과 끝 07
- HOUSE DOCTOR 집짓기의 시작과 끝 07 좋은 설계사와 시공사 찾는 방법은? 평생에 한 번 짓는 집. 허투루 지을 수 없으니 건축주는 여기저기 정보를 찾아 헤맨다. 넘쳐나는 정보가운데 필요한 것만 추리면 되지만, 모든 정보가 도움이 되거나 정답이라 할 순 없다. 얄팍한 지식 또는 광고성으로 올리는 업체의 정보는 오히려 독이 될 수 있다. 어설픈 지식을 담아가 봐야 영업사원에게 홀려 어느 순간 계약서에 도장을 찍고 있을 것이다. 방대한 영역의 건축은 알면 알수록 오히려 점점 더 머리만 복잡해지니 건축주 스스로 미로 속에 빠지기도 한다. 그렇다면 가장 좋은 방법은 무엇일까? 답은 의외로 간단하다. 전문가에게 믿고 맡기는 것이다. 자재와 시공 방법에 대해 공부할 게 아니라 좋은 회사를 선별해내는 안목을 기르는 게 오히려 더 중요하다. 글과 사진 | 윤세상 (주)하우징팩토리 대표 | 연재 순서 | 01. 택지지구에서 집을 앉히기 좋은 위치는 어딜까? 02. 임야나 농지에 집을 지을 때 살펴봐야 할 것은? 03. 헌집을 허물고 새집을 짓고 싶은데 걸림돌은 뭐지? 04. 우리가족에게 적합한 공간의 크기는? 05. 디자인과 자재에 따라 금액이 다르다! 그럼 ‘평’단가의 의미는? 06. ‘평당 얼마’의 기준이 되는 본채공사, 그 범위와 실체는? 07. 좋은 설계사와 시공사 찾는 방법은? 08. 기능적인 주택을 바란다. “뭘 추가해야 되지?” 09. 부대 토목공사 비용, 얼마나 들까? 10. 조경공사는 어느 정도 해야 할까? 11. 집짓기 시작했다. 건축주가 할 일은? 12. 입주하고 이것만 관리해도 100년은 거뜬하다. 상가주택과 단독주택은 사용 용도와 목적에 따라 공간 계획부터 공법까지 다르다. 특히, 단독주택 특성상 상가와 달리 좀 더 깊은 전문성을 요구한다. 단독주택은 콘크리트, 목조, 스틸, 황토 등 다양한 구조로 나뉘고 각 구조마다 특성이 다르기 때문에 동일한 설계를 적용할 수도 없다. 오랫동안 주택설계에 몸담아 왔더라도 다른 구조의 주택을 설계하려면 해당 건축구조에 대한 이해와 지식을 배워야 가능하다. 모든 분야에 전문가가 있듯, 건축사나 시공사도 전문 분야가 있는 이유다. 하물며, 비전문가가 1~2년 알아본다고 해서 주택을 100여 채 이상 지어본 전문가의 지식과 노하우를 뛰어넘을 순 없을 것이다. 그러니 전문가 따라잡기에 노력하는 것보다 어떻게 하면 그들과 함께 좋은 집을 지을 수 있을지 고민해보는 게 좋다. 수많은 주택을 지었다고 해도 단독주택에 살아보지 않고 관심도 없는 건축가라면, 단독주택의 특성을 살리기란 어려울 것이다. 이런 부류의 건축가는 복제하듯 아파트 평면을 따라하거나, 주택의 기능보다 외관 디자인에 무게를 두어 시선을 끌기에 노력한다. 비용이 저렴하고 도면이 빨리 나온다고 좋아할 게 아니다. 그러나 실력을 인정받는 설계사라고 해도 모든 건축주의 마음을 충족시키지는 못한다. 이는 건축주의 취향이 다르듯 설계사도 각자 선호하는 스타일이 다르기 때문이다. 여러 설계사를 만나보고 건축주의 취향과 잘 맞는 설계사를 찾아야만 좋은 결과물을 기대할 수 있다. 설계가 완성되면 시공사는 설계도를 바탕으로 시공 능력과 비용에 맞춰 선택하면 된다. 설계와 시공을 의뢰할 땐 설계와 시공을 한 업체에서 진행하는 ‘일괄발주’와 설계와 시공을 건축주가 개별로 의뢰하는 ‘개별발주’로 나뉜다. 일괄발주와 개별발주의 장단점을 미리 파악해두고 선택할 문제다. 설계와 시공을 함께 하는 ‘일괄발주’ 일괄발주의 가장 큰 장점은 비용 절감과 예산에 맞춰 집을 짓기가 쉽다는 것이다. 전체 소요되는 비용을 감안해 설계를 진행하기 때문이다. 예비건축주는 설계 과정에서 자재나 시공 방법 등 공사에 대한 전반적인 내용을 컨설팅 받으면서 진행해 예산계획을 세우기에 좋다. 건축사와 시공사를 찾고 이것저것 접수하러 다니기 어려운 건축주라면 일괄로 처리할 수 있어 더 없이 편한 방법이다. 그런데 일괄발주는 설계를 진행하면서 신뢰에 균열이 생겨도 시공까지 마쳐야 한다는 부담이 있다. 기존에 사용한 도면을 응용하거나 설계에 지불하는 비용이 적다보니 원하는 설계가 나오지 않을 가능성도 높다. 건축주는 설계사무실과 시공사 간의 관계를 조율하는 역할도 필요하다. 일괄발주는 시공 중심의 건축이라 빠르고 비용을 절감하는 반면, 디자인적인 요소는 포기해야 한다. 설계와 시공을 분리하는 ‘개별발주’ 개별발주는 설계 중심의 건축이라 설계하는 과정에 시간과 비용을 많이 투자한다. 규모와 소요시간, 감리비용에 따라 다르지만 단독주택 설계는 대략 1,000~5,000만 원이 든다. 기간은 설계를 의뢰하는 시점에서 도면이 완성되기까지 보통 1~3개월 정도 소요된다. 비용 부담이 있지만, 완성도 높은 설계와 적절한 감리는 그만한 가치가 있다. 설계에 투자한 시간과 비용만큼 공사하는 과정에서 추가 비용 발생이 적거나 하자를 줄일 수 있기 때문이다. 개별발주의 가장 큰 장점은 건축주가 원하는 최적의 설계도면을 찾는다는 것이다. 설계가 완성되면 여러 시공 업체를 통해 합리적인 견적을 제시한 곳을 선정하면 된다. 주의할 것은 투입 가능한 예산을 충분히 고려해야 한다. 예산에 대한 정확한 정보가 없다면, 건축사는 보기 좋은 고급스런 자재를 적용할 것이고, 그렇게 되면 기준 금액이 높아져 추가 비용을 조달하거나 설계를 다시 진행해야 하는 일이 발생한다. 설계와 시공 계약은 분리하자 설계가 완성되지 않았는데 공사 금액을 예측하긴 어렵다. 처음부터 평당 시공 비용을 예상하고 공사를 계약해두면, 설계가 확정된 후에 추가 비용이 발생할 때 시공사와 마찰이 생기거나, 마음에 들지 않더라도 시공사에게 끌려가야 한다. 다른 시공사로 바꿔야 한다면, 먼저 계약한 업체와의 계약금을 포기해야 한다. 그래서 먼저 설계 계약을 하고 도면과 인허가를 마친 다음 도면을 바탕으로 견적과 예산에 맞춰 수정을 거친다. 공사 계약은 마지막에 하면 된다. 일괄발주를 하더라도 설계비만 지불하고 설계를 진행한 뒤에 도면이 완성되면 상세 견적을 먼저 받아보고 시공 계약을 하는 게 현명한 방법이다. 직영으로 시공하는 업체를 선정하자 많은 업체들이 직영으로 공사를 진행한다며 공사를 수주한다. 그리곤 실행소장을 두고 공사비용의 80% 정도로 일괄 하청을 준다. 물론 문제가 발생했을 땐 회사가 책임지겠지만, 체계적인 교육 시스템이 없는 곳이라면 실행소장은 공사금액을 최소화하기 위해 눈에 보이지 않는 전기, 설비, 단열 부분에서 비용을 줄여 완성도가 낮아질 수 있다. 또한, 본사가 관리를 잘 한다 하더라도 시공팀마다 시공하는 방법이 다르기 때문에 마감에서 차이 날 수 있다. 이러한 시스템은 전적으로 현장소장 능력에 따라 완성도가 달라진다. 그런데 현장소장을 건축주가 선택할 수도 없다. 유일한 방법은 집을 처음부터 끝까지 회사가 책임져주는 회사를 선택하는 것이다. 간혹 일부 업체에선 하청에 재하청으로 진행하는 곳도 있다. 가장 조심해야 할 업체이다. 이러한 업체는 자본금 여유가 없으면 해당 현장에 지급할 돈을 다른 곳으로 유용할 수 있기 때문에 마지막 마감공사에서 문제가 발생할 수 있다. 시공사를 선택할 때는 회사에서 직접 현장소장을 채용해 운영하는지 알아봐야 한다. 자재는 본사에서 지급하는가 건축비용이 줄어든다면 건축주는 좋아할 것이다. 그런데 비용을 줄일 수 있는 부분은 자재밖에 없다. 시공하는 작업팀이 자재를 직접 구매하는 곳이라면 공사비를 줄이기 위해 자재를 적게 사용하거나 저렴한 자재를 사용할 수 있다. 자재에서 비용을 줄인 만큼 집은 허술해지기 마련이다. 자재를 본사에서 지급하면 시공팀은 자재를 아끼지 않고 설계에 명시된 데로 공사에 집중할 것이다. 소소한 부분은 시공팀에 맞기더라도 레미콘, 철근, 구조재 등 기본에 해당되는 부분은 본사에서 지급하는 곳이 좋다. 그래야 재료를 아끼지 않는 맛있는 요리가 나올 수 있다. 공사 계약 전에 자재 스펙을 정하자 모든 자재 스펙을 다 정할 수 없다고 말하지만, 정확한 견적을 원하면 정해야 한다. 강화마루만 하더라도 회사마다 몇 만 원씩 차이나기 때문에 가능하면 제조회사까지 확정해줘야 한다. 그래야 공사를 진행하면서 추가 비용이 발생하지 않는다. 공사를 진행하면서 제품을 변경하다 보면 몇 천만 원 추가되는 건 금방이다. 그래서 견적을 받을 때 제품명이 포함된 상세 견적을 받아 공사를 계약해야 한다. 애매한 공종은 별도로 견적을 받을 때 인테리어 미팅이 확정되지 않은 상태에서 위생기구, 조명, 가구 등의 금액을 확정하기 어렵다. 이런 공종은 건축주가 직접 구매해도 되는 사항이기 때문에 견적 외 공사로 가는 것도 좋다. 공사를 진행하면서 건축주가 직접 소품을 구매해 현장에 납품하는 방식을 말한다. 실제 이런 방식은 많은 업체가 건축주의 취향을 다 맞추기 어렵기 때문에 선호하는 방식이다. 건축주도 견적을 받아보고 자신의 취향을 반영해야 할 곳이 있다면 직접 진행하는 것도 업체와 문제를 최소화하는 방법이다. 3D로 우리 집을 그려보자 집을 설계하면서 평면도만 본다면 집이 어떻게 나올지 이해하기 어렵다. 시공 기술자도 이해하기 어려운 부분이니 건축주는 더 할 것이다. 그래서 설계 계약을 할 때 3D 작업을 포함하는 게 좋다. 만약 설계 비용이 저렴하고 입면과 평면만 제공하는 건축사라면 피하자. 건축에 대해 고민하지 않는 설계이다. 3D를 이용해 집 형태에 대한 건축주의 이해를 돕고 공간 활용을 어떻게 하는지 공사 전에 충분히 알고 있는 게 좋다. 대표는 어떤 사람인가! 단독주택은 아파트와 달리 주문 주택이다. 하나의 주택을 짓는 것이다. 그래서 건축주와 궁합이 맞는 업체를 찾는 게 중요하다. 바쁘다면 일괄로 처리해주는 회사를 선택하는 것도 한 방법이다. 시간적 여유가 있다면 건축주와 함께 소통하면서 일하는 회사를 찾아보자. 회사를 선택할 땐 직접 대표를 만나봐야 한다. 건축에 대한 대표의 생각과 신념을 들어보면 그 회사에 대해 알 수 있을 것이다. 한낱 집장사를 위한 사람인지 바른 집을 짓기 위해 노력하는 사람인지를……. 현장에서 발로 뛰는 대표와 사무실에 상주하는 대표와는 건축 결과물에서 확연하게 차이 난다. 현장에서 발로 뛰는 대표는 모든 것을 책임지고 손익을 따지지 않고 최상의 결과를 보여주기 위해 잘못된 부분은 바로 수정해서 진행할 것이다. 만약 대표가 현장에 머물지 않는다면 직원은 일정을 맞추기 위해 사소한 문제는 덮어놓고 마무리 할지도 모른다. 또한 문제가 발생해도 직원들이 함부로 수정하지 못한다. 책임이 따르기 때문이다. 그래서 대표가 현장에서 발 빠르게 대응하는 회사가 좀 더 좋은 결과물을 보여줄 수 있는 것이다. 지금 이 순간에도 나의 집을 짓기 위해 동분서주하는 건축주가 있을 것이다. 집을 짓기 위해 많은 정보를 아는 것도 중요하지만, 올바른 설계와 시공사를 만나지 못한다면 시간만 허비하게 된다. 그렇기 때문에 건축주가 진정 알아야 할 정보는 설계에 대한 이해와 필요성, 그리고 올바른 시공사를 알아보는 안목을 기르는 것이다.
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집짓기의 시작과 끝 06
- 집짓기의 시작과 끝 06 “평당 얼마”의 기준이 되는 본채공사, 그 범위와 실체는? 흔히 말하는 평당 공사비는 대부분 본채 공사비를 말한다. 본채 공사비라는 것은 외부 부대공사, 조경공사, 가구공사를 제외하고 순수하게 집을 짓는데 들어간 비용을 말한다. 그리고 이 비용을 연면적으로 나누면 평당 금액이 산출된다. 건축주와 업체 간에 평당 금액의 온도차를 보이는 것은, 업체는 본채 공사를 기준으로 하고 건축주는 다른 공사비용까지 포함하기 때문이다. 그렇다면 본채 공사 범위와 평당 가격의 의미를 다시 한 번 점검해보자. 글과 사진 | 윤세상 (주)하우징팩토리 대표 | 연재 순서 | 01. 택지지구에서 집을 앉히기 좋은 위치는 어딜까? 02. 임야나 농지에 집을 지을 때 살펴봐야 할 것은? 03. 헌집을 허물고 새집을 짓고 싶은데 걸림돌은 뭐지? 04. 우리가족에게 적합한 공간의 크기는? 05. 디자인과 자재에 따라 금액이 다르다! 그럼 ‘평’단가의 의미는? 06. ‘평당 얼마’의 기준이 되는 본채공사, 그 범위와 실체는? 07. 좋은 설계사와 시공사 찾는 방법은? 08. 기능적인 주택을 바란다. “뭘 추가해야 되지?” 09. 부대 토목공사 비용, 얼마나 들까? 10. 조경공사는 어느 정도 해야 할까? 11. 집짓기 시작했다. 건축주가 할 일은? 12. 입주하고 이것만 관리해도 100년은 거뜬하다. 일반적으로 업체에서 제시하는 평당 비용은 40평 이상의 주택을 기준으로 한 것이다. 이때 40평 이상이면 공사비용은 내려가고 그 이하면 증가하게 된다. 이것은 경제학에서 말하는 규모의 경제와 유사하다. 예컨대, 20평과 40평 주택의 기초를 타설한다고 하자. 여기서 콘크리트 타설 비용은 평당 10만 원, 인건비는 동일하게 50만 원이라고 가정하자. 20(평)×10만 원(콘크리트)=200만 원+50만 원(인건비)=250만 원/20(평)=12.5만 원(평당) 40(평)×10만 원(콘크리트)=400만 원+50만 원(인건비)=450만 원/40(평)=11.2만 원(평당) 위와 같이 40평 주택이 20평의 주태보다 비용이 더 높지만, 평당 금액은 낮다. 여기에 현관문과 같이 필수적으로 들어가야 하는 부분을 더하면 평당 금액의 차는 더욱 벌어지게 될 것이다. 결국 업체에서 제시하는 일반적인 금액을 기준으로 건축주가 집을 지을 때 연면적이 40평 이상 넓어질수록 업체 수익도 커지게 된다. 면적이 넓은 집을 계약할 때 업체가 네고해주는 일이 가능한 게 이런 이유이다. 천만 원 깎아주었다고 감사할 일이 아니다. 건축주는 평당 가로 계약했다고 하더라도 꼼꼼하게 점검을 해야 할 것이다. 포함 면적에 따라 변동하는 평당 건축비 업체에서 제시한 평당 건축 비용에 건축 면적은 어디까지 포함될까? 포치, 테라스, 발코니, 다락, 데크 등 본채 일부에 해당하지만, 건축 비용에 포함되는 것과 제외되는 부분이 있다. 이러한 부분을 포함했을 때와 제외했을 때 달라지는 비용에 대해 알아보자. 자세한 자재 스펙을 적용한 하우징팩토리의 ‘바른家’ 상품을 기준으로 건축 비용의 예를 들어보자. 연면적 43평 다락방 7평 현관 포치 1.5평 발코니 3.5평 총 시공 면적 55평 이 주택에 적용한 자재 스펙은 다음과 같다. 구조 복층 목구조 | 지붕 단열 R32 인슐레이션 + 5㎜ 열반사단열재 | 벽체 단열 50㎜ EPS 단열재 + R21 인슐레이션 | 바닥 단열 기초벽체 단열재 50㎜ + 기초하부 단열재 100㎜ + 기초상부 단열재 50㎜ 외부 기본 마감 테라코트 액셀 | 외부 포인트 마감 KMEW 세라믹 사이딩 | 현관문 YKKAP 단열 현관문 | 창호 유럽 시스템 창호 + 삼중유리 | 지붕 금속기와 | 천창 파크로 천창 바닥 강마루 | 벽지 실크벽지 | 위생기구 아메리칸스텐다드 | 방문 영림도어 이중 수도배관 시스템 | 내부 수도관 전체 분리 | FRP방수 + 우레탄방수 이중방수 | 베란다 수전 동파장치 | 지붕 환기 벤트 | 외단열 전용 방습지 욕실 적외선 난방기 | 각방 온도 조절기 | 콘덴싱 보일러 각층 1대 | 일괄 소등 스위치 | 에코 온돌매트 바닥 난방 | 거실 실링팬 설치 주택 공사비는 총 205,000,000만 원이다. 이것을 평당 금액으로 나눠보자 전체 시공 면적(55평) : 372만 원(평당) 본채(43평) + 다락(7평) : 410만 원(평당) 본채(43평) : 476만 원(평당) 결과적으론 동일한 건축 비용이지만, 면적을 포함하는 범위에 따라 평당 금액이 달라진 것을 볼 수 있다. 그래서 공사비용을 거론할 땐 전체 공사비와 사용한 자재는 무엇인지 따져봐야 한다. 여기에 부대공사와 가구공사를 포함하면 실제 건축에 소요된 비용이 된다. 부대공사라는 것은 전기, 수도, 가스, 하수 등 집을 짓고 기반시설과 연결하는 공사를 말하며, 가구공사는 주방가구를 포함한 붙박이장, 신발장 등의 제작을 말한다. 이런 비용은 대략 3천만 원 가량 들어간다고 보면 된다. 건축 비용의 허와 실! 예로 든 ‘바른家’의 전체 건축 비용이 평당 372만 원이라 저렴한 것처럼 느껴진다. 그러나 다락방과 발코니, 현관 포치 등의 시공비가 평당 372만 원이나 소요되진 않는다. 이러한 부분은 표면적으로 가격을 낮추기만 할 뿐이다. 그리고 산술적으로 평당 400만 원에 50평의 집을 계획했다가, 5평 줄인다고 차액인 2,000만 원이 주는 것도 아니고 5평이 늘었다고 2,000만 원이 추가되는 것도 아니다. 오히려 평수가 늘어나면 평당 금액은 내려가게 된다. 그러므로 평당 비용에 너무 심취하지 말고 자재 스펙은 어느 것을 사용하는지 공사는 어떻게 진행되는지 먼저 파악하고, 예산에 맞춰 설계를 해야 한다. 상담하다 보면 “평당 350만 원에 계약했다가 500만 원에 공사가 끝났다”라는 이야기를 많이 듣는다. 이유는 간단한다. 정확한 자재 스펙 없이 평당 금액만 따져보고 공사를 계약했기 때문이다. 이러한 계약은 시공사로 하여금 빈틈을 노려 공사비를 올릴 수 있는 여지를 만들어 주게 된다. 그렇다고 건축주가 추가된 건축 비용을 문제 삼아 따지는 것도 어렵다. 최악의 경우 시공사가 공사를 중단하고 유치권 행사하면, 입주를 못하는 건축주의 손해가 이만저만 아니기 때문이다. 시작부터 모든 것을 명확하게 결정하고 진행하는 방법이 유일한 해결책이다. 평당 건축비에 집착하다 중요한 부분 놓쳐선 안 돼 바닥 마감재로 많이 사용하는 강화마루는 평당 4만 원부터 10만 원까지 다양하다. 10평만 따져도 60만 원의 차액이 발생한다. 평당 금액을 낮게 제시한 시공사를 선택했다면, 저렴한 강화마루를 사용할 것이다. 이때 건축주가 품질이 좋은 강화마루로 교체하면 시공사는 추가 비용을 요구할 수밖에 없다. 이렇듯 몇몇 자재를 교체하다 보면 공사비는 금세 몇 천만 원이 불어난다. 또, 평당 소요되는 비용에 집착하다가 중요한 부분을 놓치게 되는 수도 있다. 자재도 중요하지만 단열과 방수, 전기, 설비 배관 등이 더 중요하다는 것을 기억하자. 집의 수명과 직결되기 때문이다. 이러한 공정을 부실하게 하고 눈에 띄는 마감재 스펙만 좋게 해, 좋은 집을 짓는 것처럼 포장할 수도 있으니 주의해야 한다. 공사비는 낮은데 외부 마감재 스펙이 높다면 의심부터 해봐야 한다. 결론은 평당 건축 비용의 의미를 정의하기 어렵다는 것이다. 집을 지을 계획이라면 먼저 전체 예산에서 부대공사 비용과 가구공사, 설계 인허가 비용 등으로 대략 3~4천만 원을 제외하고 본채공사 예산을 잡아야 한다. 그런 다음 설계하면서 소소한 부분까지 확인하고 자재도 결정한 뒤에 공사를 시작하면 문제없이 계획에 따라 집을 완성하게 될 것이다.
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이것만은 알고 짓자 ⑨
- 이것만은 알고 짓자 ⑨ - 단독주택 건축 프로세스 단독주택을 짓는 과정과 주의할 점 단독주택 건축을 계획하면서 어떻게 시작해야 할지 난감해 하는 건축주가 의외로 많다. 땅 매입도 안 한 상태에서 업체를 찾아가기도 그렇고, 어디 가서 무료 법률 상담과 같은 툭 터놓고 상담 받을 수 있는 것도 아니어서 이래저래 고민이다. 그래서 이번 호에는 단독주택을 짓기 위한 과정과 주의해야 할 것들에 대해 알아봤다. 1. 전문가와의 상담 단독주택을 짓기로 마음을 먹었다면 땅부터 구하러 다니는 것이 아니라 전문가와의 상담이 먼저다. 정형화 된 택지지구 땅도 마찬가지다. 예를 들어 실내 주차장을 원한다면 평지가 아닌 경사지 땅을 사야하고, 예산이 빠듯하다면 평지 땅을 사 부대 공사 비용을 줄여야 한다. 이렇듯 땅 매입부터 전문가의 도움을 받으면 계획한 주택에 조금 더 가까이 경제적으로 접근할 수 있는 것이다. 망설이지 말고 여러 업체의 문을 두드려 상담을 받다 보면 어떤 땅이 나에게 필요한 땅인지 알게 되고, 전체적인 공정 흐름도 파악할 수 있다. <그림1.> 택지지구를 기준으로 부지에 대한 기본적인 설명. 2. 설계 계약 <그림2.>설계 계약 시 조사해야 할 사항들. 땅을 매입했다면 설계 계약을 하게 된다. 설계와 시공을 함께하는 회사가 있고, 설계만 하거나 시공만 하는 회사가 있다. 일단, 단독주택 전문 설계사에게 설계를 의뢰하는 것이 좋다. 단독주택 경험이 없는 설계사는 주부의 동선, 단독주택에서의 불편함 등을 잘 모르기에 아파트 평면 기준으로 설계를 하거나, 외관을 중요 시 해 비싼 마감재를 쓰는 경우가 있고, 건축주 예산과 상관없이 주관적인 설계를 하곤 한다. 그러나 단독주택 경험이 풍부한 전문 설계사는 무엇보다 실용성에 초점을 맞춰 설계한다. 단독주택의 장단점을 알기에 건축주에 맞는 설계가 가능하다. 멋진 단독주택을 원한다면 작품 설계를 할 수도 있으나, 설계 후 단독주택 전문 설계사에게 한 번 더 문제점을 들어보는 것이 좋다. 설계 금액은 공사 시공 조건부 무료부터 2,000만 원 정도까지 다양하다. 그 자체가 브랜드 유명 건축가라면 조금 더 내야하기도 한다. 설계비에 부담이 있더라도 자재 낭비가 없고, 불필요한 공정 등이 없어 충분히 보전되고, 건축물이 자체가 그 값어치를 하기에 이를 아끼지 말자. 보통 인허가 비용을 제외한 순수 설계비로 1,000만~2,000만 원이 든다. 설계를 할 때 가장 중요한 것은 생각을 구체적으로 표현해 전달하는 것이다. 또한 정확한 예산 규모를 밝혀 거기에 맞는 계획을 수립해야 한다. 살고 싶은 집, 원하는 집, 짓고 싶은 집도 물론 중요하지만 현실적으로 가능한 설계가 필요하다. 그러기 위해서는 설계사와 많은 대화를 통해서 설계를 하는 것이 좋다. 설계 기간은 짧게는 1달에서 3달 정도가 적당한데 여유가 있다면 더 많은 시간을 고민해 보는 것도 좋다. 3. 인허가 작업 설계가 끝나면 인허가에 들어간다. 보통 설계비에 포함되기도 하는데 단독주택 특성상 지역 건축사사무소를 통해 인허가 작업을 한다. 추후에 민원과 허가 과정에서 원활한 진행을 위해서다. 아무래도 지역 건축사는 관공서 건축 담당 공무원을 잘 알기에 문제가 발생했을 시 대처가 빠르다. 4. 공사 계약 전체 건축 과정에서 설계가 반이라면 나머지 반은 실제 공사 과정이라 할 수 있는데, 이때가 건축주 고민이 가장 많은 시기다. 어떤 업체를 선정해야 할지 선택하기가 쉽지 않다. 건축주는 저렴하게 좋은 집을 짓기를 원하고 업체는 적정한 이윤을 원한다. 여러 번 미팅을 통해 업체 신뢰도를 평가하고, 요즘은 업체마다 카페, 홈페이지, 블로그 등을 운영하는 곳이 많기에 메일이나 쪽지로 연락을 취해 궁금한 것을 물어보는 것도 좋은 방법이다. 무엇보다 마음에 둔 업체가 지은 주택을 방문해 건축주에게 궁금한 것을 물어보는 게 가장 좋은 방법이다. 원하는 도면을 가지고 여러 군데 견적을 의뢰하다 보면 보다 저렴하게 공사를 해주겠다는 업체가 생기기 마련이다. 견적서를 오픈하면 업체는 수주를 위해 전 견적서보다 저렴한 견적을 제시하기 때문이다. 업체는 건축주보다 한참 위에 있는 전문가다. 건축주 모르게 자재를 빠트리고 시공 난이도를 낮춰 금액을 절감하는 방법은 많다. 따라서 무조건 저렴한 업체를 찾지 말고, 신뢰가 가는 몇 개의 업체를 정해 그 안에서 결정하는 것이 좋다. 그리고 스팩 견적서라고 해서 마감 사양만 적어놓고 ‘평당 얼마, 총금액 얼마’ 하는 식으로 대충 넘기려는 업체가 있는 반면, 아주 상세하게 제품 넘버까지 적어 견적을 내는 업체가 있다. 스팩 견적서는 말 그래로 ‘마감을 이렇게 해주겠다’라는 사양만 적어 놓은 것이다. 이것만 가지고 계약을 한다면 분쟁의 소지가 다분하다. 그래서 ‘목소리 큰 사람이 이기고 아쉬운 사람이 지게 된다’. 상세 견적서는, 예를 들면 조명 기구도 1식 300백만 원이 전부가 아니라 현관 센서등 CES0830 아스타 평면 직부센서등 16,000원 이렇게 돼야 견적이 되는 것이다. 이렇게 하면 분쟁의 소지도 없고 제품 사양이 변경됐을 때도 책임 소재가 명확해 진다. 공사 계약의 주된 내용은 ▲본체 공사(집에 대한 모든 공종) ▲가구 공사 ▲부대 공사(상수도, 도시가스, 전기 등 생활에 필요한 것들을 집으로 인입시키기 위한 공종) ▲조경 공사(식재, 옹벽, 담장, 외부 대문 등)으로 나눈다. 시공 업체와는 본체 공사와 부대 공사를 계약한다. 가구와 조경 공사를 같이 하는 업체도 많으나 금액에 따라 변동이 심하기에 별도로 하는 것을 추천한다. 5. 공사 진행 공사 진행 흐름도 공사 진행 중에는 계약한 회사를 믿는 게 중요하다. 하지만 계약금을 받았는데 공사 진행이 늦거나 중간 기성금을 재촉하거나 할 때는 의심해봐야 한다. 제일 좋은 것은 일하는 사람한테 직접 결제를 받았냐고 물어 보는 것이다. 공사 대금 결제에 신중하게 하는 것이 좋다. 공사 대금을 받지 못하는 기술자들이 우리 집을 짓고 있다고 생각해보자. 정말 최선을 다해서 집을 지을까? 어차피 돈도 안 나올텐데 빨리 치워버리고 나가자 라는 생각이 더 많이 들것이다. 또한 업체 관리자도 대금 결제를 못해주니 기술자들을 통제할 수가 없다. 그리고 자재 스펙 계약은 공사 계약 시 정한대로 진행되고 있는지 확인해야 한다. 강화마루로 4만 원대부터 8만 원대까지 다양하고 현관문도 1백만 원부터 천만 원까지 천차만별이다. 6. 공사 완료, 입주 대기업이 짓는 아파트도 3000세대 하자보수 신청을 받으면 정말 3000세대가 전부 신청을 한다. 완벽하게 지을 수도 없고 건축주 입장에서는 하자이지만 업체 입장에서는 하자가 아닌 부분들도 있다. 그래서 입주를 하고 한 달 정도 살아보고 나서 불편한 점들과 하자인 부분들을 점검해 업체에 신청하자. 이것을 너무 미뤄버리면 말하기도 힘들어지고 하자도 하자가 아닌 것이 될 수도 있다.
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