월간 전원주택라이프

내년 하반기부터 도시민들도 사실상 무제한 농지를 소유할 수 있게 된다. 또 자연 재해나 징집, 질병 등의 경우에만 허용되던 휴경(休耕)이 한계농지의 경우에도 가능해진다. 이와 함께 농업진흥지역 내에 농민 소득과 편의 증진용 시설이 허용되는 등 행위 제한이 대폭 풀리며, 진흥지역 밖 계획관리지역 농지에는 현행보다 대규모 창고 등이 들어서도록 전용 규제도 완화된다. 농림부는 7월 23일 이런 내용을 골자로 하는 농지법 개정안을 마련 입법 예고했다. 개정 농지법은 내년 7월 1일부터 시행될 예정이다. 농지법 개정안은 급격한 농가 인구 감소와 고령화, 개방화의 진전 등 여건 변화에 대응하기 위한 것으로 풀이된다. 실지로 쌀 소비량 감소 등 농산물 소비 구조의 변화 및 농작물 수익률의 하락으로 갈수록 재배 면적이 축소되고 있다. 또 전체 농가의 57.7퍼센트가 60세 이상 고령 농가로 그동안 이들의 이농, 탈농 및 은퇴에 대응하고, 농지 이용의 효율성을 최대한 높이는 방향으로 제도를 개선해야 한다는 주장이 제기돼 왔다. 농림부는 “이번 농지법 개정안을 통해 식량, 환경, 균형 발전을 위한 농지의 다원적 활용과 농촌의 난개발 방지를 위해 현행 농지제도의 문제점을 보완하고, 농지 매도 및 농지 임차 수요 증가 등 농지시장의 변화에 적극 대응할 수 있는 농지시장 관리 기능을 확충했다”고 밝혔다. 여기에서는 농지 소유·이용제도와 농지 보전제도에 초점을 맞추어 농지법 개정안을 살펴보았다. ※ 농지 소유·이용 제도 주요 개선 내용 첫째, 농지은행을 통해 농업인 또는 농업법인에게 5년 이상 장기 임대할 경우, 그 기간 동안 농업 경영 목적으로 취득한 농지의 임대가 허용된다. 현행 농지제도는 96년 농지법 시행이후 농업 경영 목적으로 취득한 농지에 대해서는 질병·징집 등 불가피한 경우에만 임대를 허용(농지법 제22조)하고 있다. 둘째, 비농업인이 상속을 받은 농지, 8년 이상 영농한 후 이농하여 계속 소유하는 농지 등에 대해서는 현행 1헥타르(약 3,025평) 미만 소유 상한은 계속 유지한다. 그러나 소유 상한을 초과한 상속·이농농지를 농업기반공사를 통해 농업인 또는 농업법인에게 5년 이상 장기 임대할 경우, 그 기간 동안 소유가 허용된다. 셋째, 지역발전특구(농업특구) 안에서 농업인 또는 농업법인이 아닌 특화사업자의 농지 소유가 허용되고, 농업회사법인의 농지 소유 제한이 완화된다. 현행 농업회사법인의 대표이사와 업무집행권이 있는 자의 1/2 이상이 농업인이어야 하는 요건을 폐지하고, 총 출자액 중 농업인 출자 지분도 현행 1/2 이상에서 1/4 이상으로 낮추어 농업·농촌기본법에 의하여 설립된 농업회사법인이면 농지를 소유할 수 있게 된다. 넷째, 윤작·자발적 생산 조정 등 불가피하게 발생하는 한계농지 등의 휴경을 허용하되, 휴경으로 토양의 침식·유실 등 인근 농지에 피해가 발생할 경우에는 원상회복명령 및 대집행을 통해 복구하도록 함으로써 그로 인한 피해 발생에 대비하여 휴경농지 관리가 강화된다. 한편 비농업인이 주말·체험영농 목적으로 소유할 수 있는 농지의 소유 상한(세대당 약 302평) 확대 문제는 농업·농촌기본법, 농지법 등 농업 관련 법령상 농업인의 정의(농지 약 302평 이상 경작)와 상충되는 문제가 있어 현행 소유 상한을 유지하되, 앞으로 농업인 정의 조정 문제와 연계하여 장기 과제로 검토하기로 했다. 당초 주말·체험영농 농지 소유 상한은 농업인 정의를 조정하는 것과 연계하여 907.5평(3000㎡)으로 확대하는 방안을 검토한 바 있다. ※ 농지 보전제도 주요 개선 내용 첫째, 농업진흥지역을 중심으로 적정 농지를 확보하고, 한계농지 등 농업진흥지역 밖 농지에 대한 전용 규제가 완화된다. 농업진흥지역은 생산 기반이 정비된 농지를 중심으로 재조정하여 과도한 재산권 제한을 완화하고, 농업진흥지역 밖의 우량농지는 생산(보전)관리지역으로 편입하여 보전한다. 한편 농업진흥지역 밖 농지전용허가 제한을 시설별 면적 기준에서 시설기준으로 전환하여 농업진흥지역 밖 농지전용 규제가 완화된다. 둘째, 농촌 투자를 활성화하고 농지의 개발 이익이 농촌 활력 증진에 기여하도록 농지조성비 제도가 개선된다. 농지조성비를 농지보전부담금으로 개편, 농지조성 외에 영농규모회사업 및 농지 매입 재원 등으로 활용된다. 또한 부과 기준도 상대적으로 농촌지역에 불리한 현행 대체농지조성원가(㎡당 10,300원∼21,900원)에서 공시지가로 변경하여 농촌지역 투자에 대한 부담을 경감하고, 대도시 근교의 농지 개발 이익을 환수하여 농촌 투자 재원으로 활용하게 된다. 앞으로 농지 가격 하락, 농지 매도 및 임대 수요 급증 등 농지시장의 변화에 적극 대응하기 위해 농지은행 역할을 할 수 있는 제도가 도입된다. 농지 소유자의 위탁을 받은 수탁 농지의 매도·임대 등을 통해 농가의 경영 규모 확대를 지원하고, 고령 등으로 이농·탈농하는 농업인의 소유 농지를 매입하여 은퇴 및 전업을 지원하면서 급격한 가격 하락에 대비하여 농지 매입·비축 기능을 담당한다. 소규모 농업법인이나, 소규모 비닐하우스 집약 농업을 하는 농업인에게도 농지은행을 통해 농지를 임대한다. 농림부는 농지제도 개편은 국민 경제 전반에 미치는 영향이 큰 만큼 충분한 논의와 광범위한 의견 수렴을 거쳐 개선 방안을 확정했으나, 앞으로도 입법 예고 및 공청회를 통해 제도시행상의 문제점 등을 보완하여 정기국회에 농지법 등 관련 법률 개정안을 제출, 연내에 입법을 마무리 할 계획이라고 밝혔다. 농지법 개정안은 시행령 및 시행규칙 등 하위 법령의 개정이 필요하기 때문에 2005년 7월 1일부터 시행하게 될 것으로 보인다. Q 농지 거래를 자유화해야 한다고 보는데? 농가 인구의 감소와 고령화, 쌀 등 농산물 소비의 감소, 개방 확대 및 임차농지의 증가 등 농업환경의 변화를 감안하여 현행 농지 소유 규제를 대폭 완화할 필요가 있다. 현재 농지임대차 상황을 고려할 때, 전통적 의미의 자작농 체제를 고수하는 것은 무의미하다. 임차농지가 83만5000헥타르(전체의 44.8%)이며, 임차농가는 91만8000호(전체농가의 71.7%)에 달한다. 농업 생산 경쟁력을 강화하고 쌀값 하락에 따른 농지 가격의 급격한 하락을 방지하기 위해서는 고정 투자 비용이 낮은 임차를 통한 영농 규모화를 지원하고, 농지 소유에 대한 제한을 완화가 필요하다. 따라서 헌법상 경자유전원칙의 범위 안에서 영농 규모화를 촉진하는 방향으로 농지 소유 및 이용 규제를 완화하게 됐다. 농업 경영 목적으로 취득한 농지를 농지은행을 통해 5년 이상 장기 임대하는 경우에는 그 기간 동안 임대를 허용하고, 비농업인의 상속·이농농지 소유 상한(약 3025평)을 초과하여 소유한 농지도 농업기반공사를 통해 5년 이상 장기 임대하는 경우 그 기간 동안 소유상한의 예외를 허용했다. Q 주말·체험영농 목적의 농지 소유 상한 확대 문제는? 당초 주말·체험영농 농지 소유 상한은 농업인 정의를 조정하는 것과 연계하여 약 907.5평(3000㎡)으로 확대하는 방안을 검토했다. 이때 복지정책과 산업정책의 대상을 구분하기 위해 현재 농업인의 개념(1000㎡, 100만 원)을 자급농과 상업농(3000㎡, 300만 원)으로 구분했다. 상업농(농업을 주소득으로 생계를 유지하는 사람)은 최저생계비(427만2000원/년)의 50퍼센트 이상을 농업(쌀)소득(229만8000원/3000㎡)으로 충당하는 것으로 보았다. 그러나 농업·농촌기본법, 농지법 등 농업 관련 법령상 농업인의 정의(농지 약 302.5평 이상 경작)와 상충되는 문제가 있어 현행 소유 상한을 유지하고, 앞으로 농업인 정의 조정 문제와 연계하여 장기과제로 연구 검토해 나가기로 했다. Q 전용 규제 완화시 투기·난개발이 우려되는데? 수도권 등 부분적으로 발생 가능한 투기·난개발은, 실수요자 위주로 농지 소유 및 전용을 제한함으로써 방지할 수 있다. 비농민의 투기 목적 농지 소유를 제한하고, 토지투기우려지역(전국토의 15.2%, 15,000㎢)은 토지거래허가제를 실시한다. 도시지역 내 약 60.5평, 비도시지역 내 약 302.5평 초과 농지 구입시에는 농지 소재지 20킬로미터 이내에 거주하는 실수요자인지를 확인하여 농지전용 행위를 허가한다. 농지조성비를 농지보전부담금으로 개편하여 농지전용에 따른 전용이익의 일부를 환수, 농업구조개선 재원으로 활용한다. 국토계획법 시행으로 농지에 대한 난개발 관리 제도를 정비한다. 관리지역(과거 준농림지역) 내 농지에 대한 난개발 유인 감소를 위해 아파트, 숙박시설, 일반음식점, 공장(식품·도정공장은 허용), 창고(농·수·축·임업 창고는 허용) 등 개별입지는 원칙적으로 제한한다. 생산관리지역은 농지보전을 위해 농지법상 행위 제한 추가가 가능하다. 난개발을 방지하기 위해 도시기본(관리)계획 수립을 의무화하고 지구단위개발계획과 개발행위허가 등의 제도가 운영 중이다. Q 농업경영 목적 취득 농지의 임대 허용은 경자유전원칙에 반하는 것 아닌가? 농지제도개선에 포함된 ‘임대허용 범위 확대’는 헌법 규정의 범위 내에서 추진하는 것이다. 전면적인 임대 허용이 아니고, 매우 한정적인 경우에 한하여 예외적으로 임대를 허용하는 것이다. 농업경영목적으로 농지를 취득한 농지소유자가 ①농지은행에 위탁하고 ②농지은행이 이를 수탁하여 ③농업인과 농업법인에게 임대하는 경우에 한하여 예외적으로 허용한다. 특히, 농지의 효율적 이용을 통한 전업농의 영농 규모 확대 등 농업 구조 개선을 촉진하는 것이므로 헌법에 부합된다. 현행과 같이 사정 변경으로 농업 경영이 곤란한 농지 소유자에게 농지처분을 강제할 경우, 이를 회피할 목적으로 형식적인 경작을 하게 되므로 농지의 효율적인 이용에 역행한다. ①국가는 농지에 관하여 경자유전의 원칙이 달성될 수 있도록 노력하여야 하며, 농지의 소작제도는 금지된다. ②농업생산성의 제고와 농지의 합리적인 이용을 위하거나 불가피한 사정으로 발생하는 농지의 임대차와 위탁경영은 법률이 정하는 바에 의하여 인정된다. Q 농업경영 목적 취득 농지의 임대 허용은 농지를 투기장으로 만드는 것 아닌가? 농업 경영 목적 취득 농지의 임대 허용은, 농지은행의 관리 하에 전업농 육성 대상자와 농업법인에게 임대하는 경우로 한정되는 것이므로 투기 발생 소지는 사전에 원천적으로 차단된다. 농업 경영 목적으로 농지를 취득한 농지 소유자가 농지은행에 임대를 위탁하고, 농지은행이 이를 수탁하여 전업농에게 임대되면 그 기간 동안 계속 소유할 수 있게 되나, 농지은행이 수탁하지 않는 경우에는 농지를 처분하거나 스스로 경작해야 한다. 이를 어기고 임의로 임대하는 경우에는 처분명령 및 이행강제금이 적용된다. ·취득단계 : 취득세 및 등록세 전액과세 (농업인 50%감면) ·보유단계 : 종합토지세 합산과세 (농업인 0.1% 분리과세) ·매도단계 : 양도소득세 전액 부과 (8년이상 자경농지 양도세 면제) 실제로 개발 예정지 등은 거래허가지역으로 지정, 실수요자 위주로 거래를 제한하기 때문에 투기 방지가 가능하다. 토지거래허가지역(전국토의 15.2%, 15,000㎢)에서는 농지 거래허가시 실수요자 여부를 엄격히 심사(20㎞ 통작거리 적용 등)한다. 시세 차익을 노리고 농지를 취득하여 장기간 임대한 후 매도하는 경우에도 취득·보유·매도 단계별로 중과세되기 때문에 투기 유인이 되지 못한다. 田 ■ 정리 윤홍로 기자

제주 생활은 많은 이에게 로망으로 여겨진다. 필자의 지인 중에는 직장을 그만두거나 휴직하고 제주로 이주해 짧으면 1개월 길게는 1년까지 지내는 경우가 생각보다 많다. 이번 칼럼에서는 전원주택의 성지라고 할 수 있는 제주에 위치한 토지에 대해 알아보고자 한다. 글 나종익(주식회사 코드랩리얼티 대표이사) 자문 성호건(주식회사 한국부동산개발연구소 대표이사) ‘떠나요~ 둘이서 모든 걸 훌훌 버리고~ OOO 푸른 밤 그 별 아래~ ’독자분들 중에 OOO에 들어가는 지명이 어디인지 모르는 분은 아마 없으리라 생각한다. 해당 노래는 1988년 발매된 가수 최성원 씨의 <제주도의 푸른 밤>의 첫 소절이다. 주변 지인들에게 <제주도의 푸른 밤>에서 가장 인상적인 부분을 물었더니 10명 중의 10명이 모두 노래가 시작하는 첫 소절인 ‘떠나요’를 떠올린다. 그만큼 많은 이가 일상에서 벗어나 제주도처럼 아름답고 여유로운 곳으로 떠나고 싶은 모양이다. 물론 필자도 첫 소절이 가장 강렬하게 느껴지긴 하나 노래를 계속 듣다 보니 첫 소절보다 중간에 나오는 “아파트 담벼락보다는 바달 볼 수 있는 창문이 좋아요. 낑깡밭 일구고 감귤도 우리 둘이 가꿔봐요.”라는 소절이 더 와닿았다. 부동산과 관련된 일, 특히 땅과 관련된 칼럼을 쓰는 사람이다 보니 자연스럽게 노래를 듣다가도 부동산 부분이 가사로 나오면 귀가 더 열리는 것 같다. 제주도 서귀포시 토평동 토지첫 번째로 소개할 토지는 서귀포시 토평동에 위치한 토지다. 토평동은 서귀포시 동남쪽에 위치한 곳으로 남북으로 길쭉한 모양이다. 한라산이 섬 한가운데 있어 제주도 중앙 대부분의 행정구역이 남북으로 긴 형태를 띠는 제주도의 여느 동과 다르지 않다. 토평동은 한라산이 북풍을 막아주고 서풍이 강한 곳이다. 전반적으로 온화하고 강수량이 많아 감귤 생산에 적합한 곳으로도 알려져 있다. 또한 서귀포 시내와도 가까워 여러 편의 시설들을 이용하는데 어려움이 덜하다. 위치가 위치인지라 토평동은 제주도가 본격적으로 개발되기 시작한 이래 여러 개발계획들이 발표되기도 했다. 지난 2010년에는 토평동 일대를 서귀포 제2관광 단지로 조성하겠다는 계획이 발표되기도 했는데 아쉽게도 현재는 별다른 이야기가 없는 것으로 봐서 계획 단계에서 그친 것으로 보인다. 또한 2012년 첫 삽을 뜬 제주헬스케어타운 같은 사업도 있었는데 당초 계획은 2012년부터 약 1조 6000억 원 가량을 투입해 토평동, 동홍동 일대에 대규모 의료관광단지를 조성하는 것이었다. 하지만 순조롭게 진행되던 사업은 자금난으로 5년 차인 2017년 공정률 60%에 약간 못 미치는 상태에서 중단됐다. 이후 제주국제자유도시개발센터(JDC)의 노력으로 공사가 재개될 움직임도 보였지만 코로나19와 최근 중국부동산 기업들의 줄도산 등으로 프로젝트가 온전히 완료되리라는 기대감이 점점 줄어드는 상황이다. 크기도 모양도 제각각인 현무암 돌담을 보면 무언가 필자의 라이프스타일과 비슷한 것 같아 괜히 더욱 정겹게 느껴진다. 토평동 2**번지 역시 전형적인 제주도 현무암 돌담으로 둘러싸였다. 토평동 2**번지의 지목은 과수원인데 과수원은 전, 답과 함께 대표적인 농지 중에 하나다. 보통 농지를 매입하기 위해서는 농지취득증명이라는 것이 필요한데 이를 위해 농업경영계획서 또는 주말·체험영농계획서를 작성해 발급 신청을 해야 한다. 물론 국가나 지방자치단체가 농지를 소유하거나 상속으로 취득할 때는 농지취득증명이 불필요한 경우도 있으나 대체로 농지취득증명이 필요하다. 하지만 제주도의 경우는 농지 취득에 있어 육지의 그것과는 많이 다르다. 제주도는 지난 2015년부터 <제주 농지기능관리 강화 방침>을 통해 농지를 엄격하게 관리하고 있다. 방침의 목적은 자경하지 않는 농지들을 조사해 농지 기능을 정상화시키고 농지 본래 기능을 회복해 목적대로 사용되도록 철저히 관리하는 것이다. 먼저 농지취득자격증명 발급은 대리 신청을 엄격하게 제한한다. 또한 제주도가 아닌 외지인들에게는 농업경영계획서 심사를 강화하기 위해 통작거리와 작물별 소득률 등 객관적인 자료를 근거로 자경이 가능한지를 심도 있게 판단한다. 사실상 외지인이 제주도 내의 농지를 매입하는 것이 쉽지 않은 상황이다. 토평동 2**번지 역시 제주도에 있는 농지로 외지인이 매입하기는 쉽지 않지만 최근 건축 허가를 받으려고 준비 중이라고 한다. 만약 매도자가 건축 허가를 받을 경우 농지전용으로 농지취득증명을 발급하는데 어려움이 없다. 한편 제주도는 지난 2017년 제주도 지역의 난개발을 막고자 표고 300m 이상에 대한 건축행위를 제한하는 도시계획조례의 개정을 추진했으나 지난 3월 도의회 환경도시위원회에서 재산권 침해 등의 논란으로 부결되자 전문가와 공무원으로 전담조직을 구성해 새로 도시계획조례 개정안을 만들었다. 지난 8월부터 입법절차에 돌입했는데 어떤 결과가 나올지는 아직 알 수 없다. 다만, 토평동 2**번지의 표고는 구글어스 기준으로 163m 정도이기에 애초에 건축 제한이 걸려있는 곳은 아니다. 또한 제주도에서 하수처리구역에 위치한 토지의 경우 공공관로에 오수관로를 연결해야 건축 허가가 나오는데 토평동 2**번지의 경우 하수처리구역이 아니어서 건축 허가를 할 경우 개인오수처리시설만을 설치하면 된다. 토평동 2**번지는 자연과 편의시설을 모두 쉽게 누릴 수 있는 입지가 상당히 뛰어난 곳이다. 서귀포 시내까지 차량으로 7분 정도면 도달하고 한라산 등반코스 중의 하나인 돈내코탐방로까지도 15분이면 갈 수 있으며 차량으로 30분 이내에 도달할 수 있는 골프장의 수가 10개도 넘는다. 제주도에서 각종 자연을 만끽하고 편의 시설까지 누릴 수 있는 흥미로운 땅, 토평동 2**번지로 어서 가보자. 제주도 남원읍 신흥리 토지두 번째로 소개할 토지는 서귀포시 남원읍 신흥리에 위치한 토지다. 신흥리가 위치한 남원읍은 제주도에서도 감귤 생산량이 가장 많은 곳인데 2016년 기준 제주도산 감귤 4개 중의 1개는 남원읍에서 생산된다고 한다. 대체로 제주 산남지역(한라산 남쪽 지역)의 귤이 우수한 편인데 그중에서도 남원읍의 귤은 최상품으로 인정받아 다른 지역에 비해 소득이 높았고 그로 인해 외지인들에 대한 텃새도 제주 다른 지역에 비해 적은 편이었다고 한다. 또한 남원읍은 제주 제2공항과도 거리가 그리 멀지 않고 기후가 전반적으로 온화해 여러 토지 투자자들에게 관심을 받아왔던 지역이기도 하다. 신흥리 7**번지의 지목은 전인데 실제로 현장에 방문해 보니 귤 밭으로 사용되고 있었다. 남원읍의 온화한 기후에는 감귤 생산이 제격이라 귤을 재배하는 듯했다. 토지이음을 통해 신흥리 7**번지를 자세히 살펴보니 다른 법령 등에 따른 지역, 지구 등에 특이한 것이 있었다. 경관보전지구3등급, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급 등이었는데 내륙의 토지에서는 보기 힘든 경우라 처음 보는 독자들은 당황하실 수도 있을 법한 용어다. 제주도는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 정한 지역 이외에 조례로 절대보전지역, 상대보전지역, 관리보전지역이라는 개념을 도입해 토지 이용에 제한을 두고 있다. 각 보전지역에 대한 내용은 <표 1>과 같다. 절대보전지역은 제주 자연환경의 고유한 특성을 보호하기 위해 지정하는 지역으로 해당 지역에서는 국가 또는 제주도가 시행하는 등산로, 도로, 공중화장실 조성 등을 비롯해 형질 변경을 수반하지 않는 산림 사업, 기존에 건축된 종교시설의 증·개축, 도 조례로 정하는 무선설비, 상하수도시설, 문화재청장의 허가를 받은 행위 등만 가능하다. 사실상 개발이 불가능한 지역이라고 보는 것이 마음 편할 것이다. 상대보전지역은 자연환경의 보전과 적정한 개발을 유도하기 위한 지역이다. 마지막으로 관리보전지역은 지하수, 생태계자원 및 경관을 보전하기 위해 지정한 곳으로 지하수자원보전지구, 생태계보전지구, 경관보전지구 등 3가지로 나뉜다. 각각의 지구들은 4개에서 5개의 등급으로 나뉘는데 신흥리 7**번지는 앞에서 언급한 것처럼 경관보전지구3등급, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급인데, 토지의 일부가 경관보전지구3등급이고 대부분이 경관보전지구4등급이다. 경관보전지구 3등급은 시설물 높이 12m, 4등급은 시설물 높이 15m로 제한이 걸려있다. 경관보전지구 1등급의 경우 시설물 설치가 원칙적으로 불가능해 경관보전지구 4등급 정도면 제약이 크게 걸려있지 않다고 볼 수 있다. 또한 생태계보전지구5등급은 사실상 큰 제약이 없다고 봐도 되며 지하수자원보전4등급은 폐수배출, 폐기물 처리 시설, 생활하수 발생시설, 가축 분뇨 배출 시설 등을 설치할 수 있어 이 역시 제약이 많은 편이라 볼 수 없다. 만약 이런 지구 1등급 내지 2등급에 해당하는 토지는 제약이 많아 건축물 및 시설을 설치하기 어려운 경우가 많은데 이와 관련된 내용은 <표 1>에서 설명하겠다. 다행스럽게 신흥리 7**번지는 여러 보전지구에 걸쳐있지만 실제로 제약이 많은 편은 아니다. 위치 또한 상당히 좋은데 토지 바로 앞쪽에 여러 풀빌라들이 위치하고 상하수도 및 전기가 다 들어와 있어 허가를 받기도 어렵지 않아 보인다. 또한 근처에 올레길 4코스가 인접하고 도보로 약 7분이면 바다에 다다를 수 있어 필자로서도 탐나는 토지 중에 하나다. 이번 칼럼에서는 많은 이들이 로망으로 생각하는 제주도의 땅들에 대해 알아봤다. 제주도의 땅에는 누구나 관심을 갖지만 그만큼 사전에 많은 공부가 돼있어야 한다. 육지와 다르게 조례로 여러 제약들이 있으며 이런 제약들을 제대로 알지 못할 경우 로망이 실망이 될 수도 있다. 제주도의 멋진 분위기에 취해 덜컥 땅을 계약하는 우를 범하지 말자. 제주도 땅, 제대로 알고 사야 후회하지 않는다. 나종익_주식회사 코드랩리얼티 대표이사중앙대학교에서 도시계획학부를 전공하고 석사를 졸업했다. 이후 영국 뉴캐슬대학교 건축대학원에서 수학하던 중, 한국으로 돌아와 IT회사를 창업했다. 현재는 공인중개사들을 위한 공동중개 매칭플랫폼을 서비스하는 주식회사 코드랩리얼티의 대표이사를 맡고 있다. 또한 코드랩 공인중개사무소의 소속중개사로 활동하고 있으며, 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트와 UI/UX 디자이너로도 활동 중이다.010-8992-9371realty@kodlab.co.kr인스타그램 @nice_to_land_you

농지 투자하려면 농지정책 변화 읽어라 지난 6월 30일 농림축산식품부(이하 농식품부)가 지난해 말 발표했던 농업진흥지역정비계획안의 변경 해제안을 승인한다고 밝혔다. 국민 불편해소와 농업을 6차 산업으로 활성화시켜 침체되고 있는 내수경제의 성장 동력으로 활용할 수 있도록 한다는 목적이다. 그동안 농식품부는 농지가치가 낮은 농지를 도시민의 투기 대상으로, 또는 타 상품과 비교해 그 경쟁력이 뒤진다고 보았다. 그런데 농업이 ICT(정보통신기술), BT(생명공학)와 접목하면서 시너지 효과가 나타나기 시작한 것이다. 즉, 스마트 농업으로 산업으로써 경쟁력을 갖추어가고 있다고 본 것이다. 도시화 지역 농지에서도 도시농민들이 수평적 농업의 작은 면적을 공간적 농업으로 단위 면적당 수확량을 높일 수 있는 건 과학농업기술 때문이다. 이로 인해 귀농·귀촌 인구도 증가하면서 일자리 창출로 농촌지역 경제 활성화를 기대해 두 마리 토끼를 잡겠다는 계획이다. 글 진명기 부동산 컨설턴트 농지제도의 이해 농지는 지역별로 도시에 있는 녹지지역 농지와 농촌지역에 있는 비도시지역 농지로 구분된다. 농업진흥지역은 어떤 곳인가 살펴보자. 80년대 말 1·2차 산업시대에는 농업이 국력인 시대로 인구가 증가하면서 식량이 문제 되었다. 이때 절대농지와 상대농지제도가 생겼다. 농민이 아니면 농지를 구입할 수가 없었다. 또한, 절대농지는 다른 용도로 사용하는 것을 제한해 농식품 관련 건축이나 집이 없는 농민에 한해 농가주택만 건축할 수 있게 했었다. 통작거리 제한 폐지 농지를 사려고 하면 시대에 따라서 거리를 제한받았다. 이를 통작거리 제한이라 하는데, 시대별로 농사를 직접 지을 수 있는 거리를 제한했던 것이다. 농사를 지으려면 이동하는 거리와 운반할 수 있는 수단에 따라 4㎞, 8㎞, 20㎞의 거리 제한이 있었다. 하지만 이제 이 제도가 폐지돼 거리 제한 없이 1년에 90일 이상 직접 농사를 짓는다면 농지를 살 수 있게 되었다. 그렇지만 단순 투기 대상으로 농지를 매수하는 것을 방지하기 위해 농사를 짓지 않는 경우에는 청문회를 거쳐 강제 매각할 수 있게 했다. 도시지역과 비도시지역 농지 농업진흥지역 농지는 도시지역이나 비도시지역에도 산재해 있다. 도시지역이란 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 용어로, 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대해 체계적 개발·정비·관리·보전 등이 필요한 지역을 말한다. 신도시 발표로 농촌지역이 도시화되거나 구도시가 팽창하면서 형성된 시내 변두리 지역은 자연녹지와 생산녹지 지역으로 구분된다. 비도시지역은 농촌 면 지역을 말한다. 국토의 개발계획 국토를 효율적으로 관리하기 위해 5년마다 중앙정부가 계획하고 지역 사정에 밝은 지자체가 구체적인 안을 제시하여 발표한다. 이번 해제 지역은 시·도지사가 요청한 변경·해제안을 농식품부에서 승인한 결과라는 것을 뜻한다. 하지만 아직 용인시를 제외한 다른 지자체에서는 공고 공람을 하지 않고 있다. 그래서 현장이 중요하다. ‘높이 나는 새가 먹잇감을 많이 얻는다’는 속담을 새겨보자. 이처럼 현장을 관찰하다 보면 남보다 먼저 농업진흥지역에서 해제 가능한 지역을 알게 될 것이다. 그 결과 남보다 한발 앞서 해제 지역에 깃발을 내릴 수 있고, 보다 싼 가격에 좋은 입지를 선택할 수 있을 것이다. 용도가 변경되는 지역 생산녹지 지역 내 농업진흥지역이 보호구역으로 바뀌면 농가주택뿐 아니라 일반 주택과 창고 등을 지을 수 있다. 즉, 사용가치가 다양해지기 때문에 수요자가 많아져 가격 상승효과가 있는 농지가 될 것이다. 더욱이 농식품부는 도시지역 내 해제 지역은 별도의 도시 관리계획 변경 없이도 국토계획법상 녹지지역에서 허용되는 시설을 설치할 수 있다고 밝혔다. 이것은 5년마다 이루어진 국토계획변경고시가 지난 이후라는 점을 참작한 결과라고 보인다. 농업진흥지역 해제 농업진흥지역의 해제는 사실상 농지의 가치가 없어지는 지역이 우선적으로 선정기준이 된 것이다. 해제지역은 과거에는 저수지나 농업용수가 풍부해서 농지의 가치가 높았으나, 도시화되면서 농업용수로 사용할 수 없게 오염된 지역이다. 또는, 산업단지가 들어서면서 농업용수로 사용할 수 없는 주변을 대상으로 한 것이다. 해제지역이 되면 생산녹지에서 자연녹지나 주거공업지역으로, 또는 계획 관리지역이 될 수 있어, 농업보호구역으로 변경된 지역보다 투자가치가 높아질 수 있다. ▲ 농업진흥지역에서 농업보호구역으로 변경된 지역 ① 도로, 철도 개설 등으로 인한 여건 변화에 따라 3~5㏊ 이하로 남은 지역 ② 경지정리 사이 또는 외곽의 5㏊ 이하의 남은 지역 ③ 주변 개발 등 단독으로 3~5㏊ 이하의 남는 지역 ※ 1㏊ = 1만㎡ ▲ 농업진흥지역에서 해제된 지역 ① 도로, 철도 개설 등 여건 변화에 따라 3㏊ 이하로 남은 자투리 지역 등 ’07, ’08년 해제기준 준용 지역 ② 주변이 개발되는 등의 사유로 3㏊ 이하 단독으로 남은 농업진흥구역 ③ 도시지역(녹지지역) 내 경지 정리되지 않은 농업진흥구역 ④ 농업진흥지역과 자연취락지구가 중복된 지역 ⑤ 농업진흥구역 내 지정 당시부터 현재까지 비농지인 토지 중 지목이 염전, 잡종지, 임야, 학교용지, 주차장, 주유소, 창고용지인 토지 이번 농식품부 정비계획에 따라 농업진흥지역이 변경 및 해제되는 규모는 8만5천㏊(변경 2만8천㏊, 해제 5만7천㏊) 수준이며, 구체적인 내용은 시·도별로 고시된다. 이 두 지역은 내수 경기가 침체되고 인구가 감소하는 지자체에서 농업을 기반으로 한 제조와 서비스 산업을 육성하는 6차 산업을 통해 일자리를 창출하고 지역경제를 활성화할 것으로 기대되는 지역이다. 6차 산업이란 1차 산업인 농업과 2차 산업인 제조업, 3차 산업인 서비스업을 융합한 산업을 말한다. 앞으로는 농업보호구역으로 변경된 지역에도 6차 산업 및 농수산업 연관 산업시설 등을 추가 허용할 것이라 한다. 농지투자 장단점 농지를 소유할 수 있는 자격은 농민과 비농민으로 구분된다. 농민은 농지소유 면적이 총 1천㎡ 이상이거나 100㎡ 이상 비닐하우스 온상에서 90일 이상 농사를 짓는 사람을 말한다. 농촌에 살거나 도시에 살면서도 농지를 매수할 수 있다. 즉, 주말농장으로 1천㎡ 이하의 농지를 매수해 취미로 농사를 지을 수도 있다. 농민과 비농민의 차이점은 농민에게 주는 세금 혜택이 크다는 것이다. ▲ 농지투자 장점 ① 농지가 있는 시·군·구 안의 지역과 연접한 시·군·구 및 농지로부터 직선거리 30㎞ 이내의지역에 살면서 농지원부에 등록한 뒤 8년 자경한 후 양도할 경우에는 비과세된다. 이때 소유 농지가 주거지역, 상업지역 및 공업지역 등에 편입되거나 환지 예정지로 지정된 후에 수용 등으로 양도되는 경우에는 환지 예정지로 지정받은 날까지 발생한 소득에 대하여만 양도소득세를 100% 감면해준다(1년간 1억 원, 5년간 3억 원 한도). 3년 이상 재촌 자경하고 양도할 경우에도 대체농지(면적 2분의 1 이상, 가액의 1 이상)를 확보하면 양도세 100% 감면 혜택이 주어진다. ② 국민연금과 의료보험료가 절약된다. 직장에서 퇴사하고 귀농·귀촌하면 지역의료보험에 가입하게 된다. 지역의료보험료가 직장의료보험료보다 많으면 처음 1년간은 직장의료보험료로 납부한다. 2년 차부터 지역의료보험료로 자동 전환된다. 그런데 지역의료보험료는 농촌에 거주하면 22% 감면되고, 농어업인 확인서를 받아 제출하면 추가로 28%를 감면받을 수 있기 때문에 절약된다. ③ 귀농·귀촌 지원 차원에서 주택 신축 및 구입 시 세대 당 최대 4천만 원, 농지. 및 임야구입시 최대 2억 원, 농어업 창업 시 최대 3억 원까지 금리 3%로 지원한다. 정부에서 인정하는 교육을 100시간 이상 이수한 사람이 해당된다. 다만, 온라인 교육의 경우 총 이수시간의 50%를 인정하되, 최대 50시간까지만 반영된다. 그리고 귀농교육 자격조건과 심사기준에 따른 심사 점수가 60점 이상 돼야 지원 대상자로 선정한다. ▲ 농지투자 단점 농지 소유자가 직접 농사를 짓지 않고 휴경농지가 되면 처분할 때까지 매년 이행 강제금을 납부해야 한다. 금액도 공시지가의 20%다. 단, 농지은행에 8년 이상 위탁할 시 보유 기간에 따라 6~38%의 양도소득세율이 적용돼 세금 부담이 줄어든다. 그러나 이와 같은 위탁 영농대상 농지는 농지법 시행일(1996년 1월 1일) 이후에 취득해 개인이 소유하고 있는 「농지법 제2조 제1호」에 해당해야 한다. 그리고 실제 농업 경영에 이용되는 전, 답, 과수원 등이고 농업용 시설이 가능해야 한다. 그렇다고 96년 이후에 매입한다고 해당 되는 것도 아니다. 주말농장으로 매입한 면적이 1천㎡ 미만의 농지는 위탁할 수 없다. 그리고 주거, 상업, 공업지역의 농지도 불가하고 농지전용허가를 받거나 신고한 농지도 해당하지 않는다. 동서고금을 막론하고 세금은 전쟁보다 무섭다고 한다. 그런데 농지는 보유 기간에 따라서 절세할 수 있는 비과세가 된다. 저성장 시대에는 재테크 투자처를 찾기 쉽지 않다. 100세 시대 미래 보장은 농지에서 받는 것이 좋지 않을까. 조건에 따라서는 주택연금처럼 농지연금을 활용할 수도 있다. 최근에는 농업을 기반으로 한 1차 산업이 각광받던 시대가 회귀한 듯, 농지가 농업을 바탕으로 제조, 서비스를 합친 6차 산업을 통해 새롭게 조명받는 안전한 상품이 됐다.