전원주택지 선정 시 '피해야 할 집터 10가지'

전원주택에는 ‘살기 좋은 집’과 ‘보기 좋은 집’이 있다. 전원주택을 구하러 다니다 보면 아주 예쁜 집들을 본다. 그러나 찬찬히 뜯어보면 보기에만 좋은 집이 적지 않다. 한 달에 한두 번 혹은, 1년에 한두 번 정도만 사용하고 상주하지 않을 집이라면 이 범주에서 빼는 것이 바람직하다. 전원주택 부지 선정에 있어 몇 가지 주의 사항을 소개한다.

하나 물가에 바짝 붙은 집은 피하라.
물은 지자(智者)가 좋아하고 산은 인자(仁者)가 좋아한다고 했다. 예비 건축주들 성향을 보면 산과 물에 대한 선호도가 비슷하다. 지혜로운 자와 어진 자의 분포가 비슷해서일까. ‘물을 좋아하면 물귀신이 잡아간다’는 옛말이 있다. 그런데 서울의 유수 강변 아파트들이 조망권을 내세워 엄청난 프리미엄을 붙이는 걸 보면 그도 옛말에 지나지 않는다는 생각이 든다.

많은 사람이 물을 물끄러미 바라보면 빨려 들어가는 착각을 느낀다고 한다.‘ 물은 사람의 기(氣)를 빼앗는다’는 말이 이를 두고 하는 것일까? 또한, 호수나 강가, 큰 개울가 주변에는 안개가 많이 낀다. 그 속에는 몸에 해로운 중금속이 많이 포함돼 있다는 건 익히 아는 사실이다. 그렇기에 물은 집에서 멀찍이 떨어진 곳에서 바라보아야 한다. 계곡이나 시냇물이 흐르는 곳도 강가나 호숫가보다 덜할지언정 비슷한 영향을 끼친다. 그래도 물가가 좋다면 물 흐름이 완만한 곳을 찾는 게 그나마 좋다.

하천이나 구거(溝渠(도랑))를 낀 땅은 하천 부지를 점용해 쓸 수 있지만, 그 반대 상황도 있다는 걸 염두에 둬야 한다. 소유한 땅이 하천 부지로 편입되는 예가 허다하기 때문이다. 대개 경계를 측량하고 땅을 사지 않기에 자신의 땅으로 하천이 흐른다는 사실은 한참 후에나 알게 된다. 그때 아무리 후회해도 소용없는 일이다. 물론 그 가운데 찾을 수 있는 땅도 있지만, 그렇지 않은 땅이 더 많다.

둘 바위산이나 경사가 심한 산 밑은 피하라.
대부분의 사람이 선호하는 완만한 산 밑의 배산임수(背山臨水) 형 남향받이 주택에 거주하는 한 건축주는 장마철이면 옷장 속 옷 가지에서 곰팡이가 펴 적잖이 고생했다. 한참 후에야 산과 집이 너무 가까우면 통풍이 안 돼 그런 일이 일어난다는 사실을 알았다. 또한, 뱀과 오소리, 너구리, 들고양이 같은 짐승들을 보고 개가 짖어대는 통에 하룻밤에도 몇 번씩이나 잠을 설치기도 했다.

낙석은 물론 산불도 조심해야 한다. 대개 좋다는 땅은 묘소나 등산로를 끼고 있기에 성묘객이나 등산객의 부주의로 종종 산불이 발생한다. 인적이 드문 곳에서 발생하는 산불은 걷잡을 수 없다.

셋 성토나 절토지는 피하라.
성토(盛土) 한 땅은 지반이 물러 건축 후 건물에 균열이 발생하기 쉽다. 또한, 지반이 대체로 낮기에 옹벽이나 축대를 쌓고 흙으로 메워야 한다. 절토(切土) 한 땅은 뒤에 옹벽을 쌓아야 하고, 앞에도 축대나 옹벽으로 보강해야 하므로 토목비가 많이 들 뿐만 아니라 모양도 좋지 않다. 물론 절토를 많이 안 한 땅은 잘만 다듬으면 오히려 멋진 집을 앉힐 수 있다. 따라서 구입 전, 공사비에 관한 사전 조사를 충분히 해야 한다. 건축은 성토나 절토를 한 지 3년쯤 지난 후에 하는 것이 바람직하다.

넷 북벽은 삼가는 것이 좋다.
시골은 도시보다 눈비가 많이 내린다. 하수시설이 잘 갖춰지지 않은 도로는 수로(水路)가 되거나 얼음 바닥으로 변한다. 특히 비탈진 길, 더욱이 북벽이라면 그 정도가 매우 심하다. 겨울철에는 차량 통행은 물론이고, 보행마저도 어려워진다. 겨울철 시골길을 주행할 때 눈 녹은 반대편에 하얀 눈 모자를 쓴 산이나 지붕을 쉽게 볼 수 있다. 그만큼 북벽은 춥고 어둡다. 어두운 곳에서 생활하는 사람은 밝은 곳에서 생활하는 사람보다 건강이 좋지 않다는 통계가 있다. 추우면 웅크리기 마련이다.

확 트인 전망이나 호수, 강을 바라보는 조망 때문에 북향을 감수하겠다면 어쩔 수 없다. 양평의 경우 그린벨트 지역인 남종면 귀여리, 검천리, 수청리 그리고 강하면과 강상면의 강이 보이는 곳은 모두 북벽이고 북향인데도 땅값이 만만치 않다. 서종면 문호리나 수입리 등도 마찬가지다. ‘ 보기 좋은 집’의 일례라고 볼 수 있지만, 전원주택에서 조망권은 무시할 수 없는 중요한 조건 중 하나다. 물론 북향 중에서도 남향과 비슷한 일조권을 누릴 수 있는 땅들도 많다.

다섯 주위 환경을 절대로 무시해선 안 된다.
한 건축주는 몇 년에 걸쳐 상당한 규모의 별장을 마련했다. 돈과 시간, 노력이 많이 들어간 것은 두말할 나위가 없다. 그런데 몇 년에 걸친 모든 조성 작업이 거의 끝날 무렵 가까운 곳에 대형 축사(畜舍) 두 동이 들어섰다. 도시의 친구들이 내려와 바비큐 파티를 하던 날, 쇠파리는 몰려오고 냄새가 진동하는 통에 꽤 고생이 심했다.

이렇게 전원이란 집 지을 곳만 좋다고 되는 게 아니다. 주위 환경을 예의 주시해야 한다. 주위에 어떤 시설이 있는지, 앞으로 어떻게 개발될지, 하물며 사사건건 시비를 거는 사람은 없는지 등등. 소각장이라던가 오수(오물) 처리장, 공원묘지, 공장, 사육장 등 이런 것들이 엄청나게 중요한데도 대부분의 사람은 머리로만 생각할 뿐 그냥 흘려버리곤 한다.

여섯 현재 조건만으로 땅을 평가하지 말자.
다른 사람이 지은 전원주택을 보고 감탄사를 연발하면서도 그보다 훨씬 좋은 땅을 추천하면 시큰둥한 표정을 짓는다. 이유는 한 가지다. 개발 후의 모습을 그려보는 심미안(審美眼)이 없기 때문이다. 물론 화장을 안 하고도 예쁜 미인이 있다면 금상첨화겠지만, 대부분은 화장으로 예쁨을 더욱 돋보이게 한다. 땅도 그런 면에서 마찬가지다. 화장하고 난 다음의 모습은 화장을 안 했을 때의 모습과는 천양지판(天壤之判)으로 다르다는 것을 염두에 두고 땅을 보아야 한다.

눈썹을 그린 모습, 파운데이션을 바른 모습, 립스틱을 바른 모습… 이 모두가 틀리다. 그것을 그려보면서 땅을 봐야 한다. 하루아침에 되는 일은 아니지만 땅을 보는 안목을 키워야 한다. 이 모든 것은 발품을 얼마나 팔았느냐에 달려있다.

판으로 찍은 것 같은 네모 반듯한 땅을 많은 사람이 선호한다. 천편일률적으로 아무런 특징이 없는 전원주택단지가 그러하다. 그런 땅은 효율적으로 사용할지는 몰라도 별 재미는 없다. 오히려 약간 불규칙한 땅이 재미있는 연출을 할 수 있고, 가격 면에서도 저렴한 편이다.

일곱 길이 없는 땅은 땅이 아니다.
여기에서 길은 지적도 상의 도로를 뜻하는데, 4m가 안 되면 일단 의심해 봐야 한다. 현재 버젓이 쓰는 길임에도 허가를 내려면 도로 소유주의 ‘영구 사용 승낙서’를 받아야만 할 경우가 많다. 이것은 땅을 사서 도로로 편입시킨다는 것과 다름없는데 부르는 게 값일 수가 있다.

A 씨는 2차선 도로에서 몇 m 떨어지지 않고 차량 진입도 가능한 도로가 지적도 상에 있어 땅을 구입했다. 하지만 그 도로가 허가 조건에서 9.9㎡(3.0평) 모자란다는 이유로 허가를 받지 못했다. 그 9.9㎡의 토지주가 2,000만 원을 요구해 우여곡절 끝에 1,200만 원으로 합의한 후, 겨우 허가를 받았다. 전원생활을 즐기는 지금도 그때 얘기만 나오면 머리를 절레절레 흔든다. 결국, 시골의 하잘것없는 땅 3.3㎡ (1.0평)를 400만 원씩이나 주고 산 셈이다. 일종의 ‘ 알박기’ 가 된 형태라고나 할까.

그러므로 기존 도로라 할지라도 실제로 사용할 수 있는지, 도로로 허가를 받을 수 있는지를 자세히 따져 본 후에 계약하는 것이 최선책이다. 부득이 도로가 없는 땅을 계약해야 할 처지라면, 계약서에 진입로는 매도인이 책임지고 잔금시까지 해결한다는 단서를 붙이는 게 바람직하다. 만약 매도인이 그런 조건을 들어 줄 수 없다면, 제아무리 마음에 드는 땅일지라도 미련 없이 포기할 줄 알아야 한다. 만약 현재는 길이 없지만 길을 낼 확신이 선다면, 그 땅을 싸게 구입하는 것도 재테크의 한 방법이다.

여덟 전원주택을 대체 주거지의 개념으로 보자.
교통수단과 도로의 발달로 옛날 같으면 하루해가 걸릴 먼 길이 1시간도 안 되는 짧은 시간에 연결되고 있다. 그것이 출퇴근을 엄두도 내지 못했던 수도권은 물론 다른 지역까지도 서울의 일부분으로 만들어 놓았다. 심지어 KTX, 고속전철 개통으로 전국이 일일생활권이 됐다.

‘땡, 땡, 땡-.’ 종을 울리며 가던 뚝섬행 전차 생각이 난다. 뚝섬이 또 강나루가 예전엔 얼마나 멀었던가! 제1한강교 밑이나 뚝섬, 강나루에서 수영했다는 것은 아주 멀리 바캉스를 다녀왔다는 뜻으로 받아들여지곤 했다. 지금의 영등포구나 강동구, 은평구, 강북구, 강서구… 하물며 지금은 로데오거리니 하며 부자들의 대명사가 된 강남구에 살던 친구들의 별명은 으레 ‘ 촌놈’이었다. 불과 40여 년 전의 일이다.
다시 말하면 전원주택을 짓고자 하는 곳의 미래를 생각해보라.

아홉 우리가 꿈꾸는 저 푸른 초원 위의 집은 하루아침에 만들어지지 않는다.
‘참 예쁘구나’라고 생각이 드는 전원주택은 몇 년 동안 끊임없이 가꿔 온 노력의 산물이다. 정원의 나무 한 그루, 풀 한 포기, 정원석 하나에도 주인의 정성과 심혈이 깃들였다는 사실을 알아야 한다. 일례를 들어보자. 공원 묘원을 찾았을 때 분상(墳上)을 보고 ‘얼마 안 됐구나’, 아니면 ‘상당히 오래됐구나’를 알 수 있다. 대개 묘의 잔디 관리 상태를 보고 판단한다. 잔디가 잘 가꿔진 묘는 그만큼 세월이 흘렀다는 의미다. 이렇듯 우리가 꿈꿔 온 언덕 위의 하얀 집은 하루아침에 이루어지지 않는다는 걸 염두에 둬야 한다. 조금씩, 조금씩 손때가 묻어 들어갈 때 진정 멋진 집, 예쁜 집이 탄생하는 것이다.

열 도로에 너무 바짝 붙었거나, 울창한 나무숲으로 가려졌거나, 허허벌판에 외따로 떨어진 땅은 피하는 것이 좋다. 그렇다면 전원주택 부지로 좋은 땅은 어떤 곳일까? 가장 중요한 부분이기에 앞에서 밝힌 내용을 정리하고자 한다.

1. 지세가 남쪽으로 향한 땅.
2. 도로보다 지형이 높고 전망이 트인 땅.
3. 주변이 아늑하게 느껴지거나 편안함을 주는 땅.
4. 주변에 혐오시설이 없는 땅.
5. 자연 마을과 너무 멀지 않은 땅.
6. 뒷산이 완경사로 된 땅.
7. 지적도 상에 도로가 있는 땅.
8. 지하수 개발에 어려움이 없는 땅.
9. 멀리 물이 보이는 땅.
10. 대로와의 접근성이 용이한 땅.
11. 주변이 새로 개발되고 있는 땅.

나열한 조건에 100퍼센트 맞는 땅은 거의 찾을 수 없다. 그러나 대체로 50퍼센트 이상은 갖춰야 좋은 땅이라고 볼 수 있다. 전원주택을 지을 부지 자체의 조건은 ‘편안한 땅’, ‘온화한 땅’이다. 부지를 바라볼 때나 발을 딛고 주위를 살피면 편안함을 느낄 수 있는 땅이 있다. 물론 남이 아닌 자신의 느낌이 중요하다.

글 양정일 부동산 컨설턴트, 한국 전원 부동산컨설팅 대표
출처 월간 <전원주택라이프>