주거와 수익 다 잡는 상가주택 짓기 2-1

건축주가 살고 싶은 집과 임대 세대가 원하는 공간 둘 다 놓치지 않는 설계에서 시공까지, 주거와 수익이 보장되는 상가주택 짓기 실전용 정보를 모아 소개한다.

글 이수민 기자
사진 전원주택라이프DB
참고도서
「최길찬의 상가주택」(전우문화사, 2012), 「건축과 교수는 이렇게 집을 짓는다」(북랩, 2017), 「건물주가 되는 첫걸음, 상가주택 짓기」(위즈덤하우스, 2016), 「전셋값으로 도심 속 내 집 짓기」(청림라이프, 2016), 「50대 쌩초보 아줌마의 상가주택 도전기」(북랜드, 2018), 「아무도 알려주지 않는 소규모 건축 실패기와 성공기」(올에듀넷, 2018), 「꼬꼬마 빌딩 짓기」(길벗, 2017), 「김 부장은 왜 꼬마빌딩을 사지 않고 지었을까?」(매경출판, 2018), 「월 1,000 버는 꼬마빌딩 잘 사서 잘 짓는 법」(원앤원북스), 「꼬마빌딩 건축 실전 교과서」(보누스, 2021), 「좋은 주택과 상가구조」(홍문관, 2006)

건축사 선택이 중요한 이유
상가주택 짓기를 결정했다면 설계를 맡아줄 건축사를 정해야 한다. 건축사는 건축주의 입장에서 파트너가 돼 일해 줄 수 있는지 확인한 뒤 선택해야 만족스러운 상가주택을 지을 수 있다. 상가주택을 지으며 건축가가 처리해 주는 일은 5~6가지에 이른다.

상가주택 설계를 의뢰받은 건축가는 가장 먼저 기획업무를 시작한다. 건축물이 들어설 위치와 주변 환경 등을 조사해 건축물의 성격과 방향을 정하는 작업을 한다. 그렇게 윤곽이 잡히면 계획설계로 접어든다. 계획설계는 일종의 디자인 작업으로, 이 과정을 거치면 인허가를 받을 수 있는 수준의 중간 설계를 할 수 있다.
그러고 난 뒤 공사용 도면을 만드는 실시설계까지가 건축설계를 위한 용역이라고 보면 된다. 이런 건축설계 용역 외에 공사 과정 관리 감독하는 감리 역할, 건물이 다 지어진 뒤 건물 등기와 사용 승일을 받는 일 등을 건축가가 맡아서 진행한다.

따라서 건축사를 선택할 때 반드시 직접 대면해 이야기를 나눠보며 건축사의 지식, 경륜, 철학 특히 상가주택에 대한 설계 실적 등을 확인한 뒤 선정해야 하며, 가설계가 아닌 계약서를 작성한 뒤 일을 진행하도록 한다.

설계 전 고려할 것들
각 층 천장고
1층은 상가 건물 임대에 있어서 가장 중요한 층이다. 1층을 필로티로 조성한 상가주택들이 많지만, 이는 수익형 건물에서는 최대한 피하는 것이 좋다. 1층은 임차인이 가장 선호하는 층이라 임대료가 가장 높기 때문이다. 1층 층고가 높으면 높을수록 건물이 크고 웅장하게 보인다. 업종이 무엇이든 천장이 낮은 곳을 선호하는 임차인은 없다. 따라서 천장고는 가급적 높은 것이 좋다. 단, 천장고가 높아지면 벽돌이 하나라도 더 들어가므로 공사비는 증가할 수밖에 없다.

CCTV 위치
초소형 상가주택이 아니라면, 대부분 안전과 보안을 위해 CCTV를 설치한다. 보안업체들과 계약하게 되면 대략 카메라 1대당 1만 원 정도의 비용으로 스마트폰으로도 화면을 실시간 모니터링할 수 있도록 CCTV를 설치해 준다. CCTV는 주차장, 주 출입구, 엘리베이터, 옥상 등에 주로 설치하는데, 설계 시 설치 위치와 그에 따른 전기 배선을 미리 반영해 놓는다면 전선으로 건물 외관이 지저분해지는 것을 막을 수 있다.

파라펫 설치
지붕 없는 층을 파라펫이라고 한다. 지붕이 없으면 연면적에는 포함이 안 되나 건물의 층수를 한층 높이는 효과가 있으므로, 건물이 더욱 크고 웅장하게 보이는 효과가 있다. 건물이 크고 웅장하면 아무래도 임대에 플러스 요인이 될 수 있다. 단, 이런 파라펫을 설치하는 경우 연면적에는 포함되지 않으나, 공사비가 추가된다는 점을 염두에 두어야 한다.

베란다 등 서비스 면적 설치
다락, 베란다 등 연면적에 포함되지 않는 서비스 면적이 설계되면 이 또한 임대에 도움이 된다. 건축사에게 가능한 범위에서 서비스 면적 추가를 요청한다. 물론 이 또한 공사비가 추가된다.

선호 디자인 및 외부 마감 자재
원하는 디자인의 건물 모습을 말로 설명하기는 어렵다. 따라서 원하는 건물의 사진을 직접 준비해 건축사 미팅 시 이미지를 전달해, 자신의 의도를 쉽게 파악할 수 있도록 한다.

에어컨 실외기 배관
매립형 에어컨을 설치하지 않는다면, 추후 임차인들이 입주 후 설치할 냉난방기의 실외기 장소를 설계에 반영할 필요가 있다. 그렇지 않으면 옥상에 마구잡이로 설치되고, 또한 실외기와 냉난방기 연결을 위한 배관이 건물 외벽에 무질서하게 설치될 수 있다. 미관과 건물 외벽의 손상을 막기 위해서는 실외기용 배관을 각 층에 미리 설치해 놓도록 한다.

엘리베이터 설치
엘리베이터가 없는 건물은 3층 이상 임대가 쉽지 않다. 엘리베이터를 설치하는 데 약 4,000만 원 든다고 생각하면, 엘리베이터 설치를 망설일 수밖에 없다. 하지만 엘리베이터를 설치해서 임대에 도움이 되고, 나아가 임대료를 더 받을 수 있다는 것도 잘 따져 봐야 한다.

옥상 활용 여부
옥상의 용도를 미리 고민해놓고, 용도에 따라 필요한 공사를 미리 해놓는 것이 좋다. 준공 후 추가로 공사하는 것은 비용이 많이 들고, 번거롭다. 다락 설치나 입주민 모두가 공유할 수 있는 옥상 정원 등을 계획해도 좋다.

예비비 책정 및 사업자 등록
건축을 계획하면 설계비와 시공비 외에 취득세 등 각종 세금을 고려해 자금 계획을 세워놓아야 한다. 또한 추가 공사는 거의 대부분 건축공사 시 발생하므로 반드시 예비비를 준비해놓도록 한다. 사업자 등록을 해놓으면 시공비에 대한 부가세를 환급받을 수 있으므로, 부가세 환급 일정도 감안해서 자금 계획을 세우는 것이 한정된 예산 집행에 도움이 된다.

주차장 관리
소형 상가주택의 경우, 주차 공간이 넉넉하지 않기에 주차장 관리가 문제 될 수 있다. 외부 차량의 주차를 방지할 수 있는 주차봉과 쇠사슬 등의 설치를 고려해놓고 시공하면, 설치 시 추가 비용을 줄일 수 있다.

차면시설
건물이 고층으로 시공될 경우, 인접한 주택이나 상가들이 신축 건물에서 주택 내부가 보이지 않게 하는 차면 시설을 요구하기도 한다. 건물 외벽에 가림막을 설치하는 경우 외벽이 손상되고, 고층인 경우 설치 시 사다리차가 필요한데 그 비용이 만만치 않다. 따라서 이 부분도 사전에 검토하고 공사 시 설치하는 것이 좋다.

건물 내 기둥
임차인들은 가급적 내부에 기둥이 없는 공간을 선호한다. 반듯한 사각형이 아니거나 내부에 기둥이 있는 경우 인테리어 비용도 많이 들고 낭비되는 공간이 생기기 때문이다. 따라서 건물 내 기둥이나 비정형 공간 설계는 가급적 피하도록 한다.

간판 위치
신축 건물에 간판을 부착할 때 각 관할 기관에서 ‘간판표시계획서’ 제출을 요구한다. 간판을 다는 위치까지 허가받아야 하는 이유는 도시 미관에 영향을 미치는 건물들의 무분별한 간판 난립을 막기 위해서다. 또한 간판이 아무 곳에나 설치되면 건물 외관에도 손상이 가고, 미관상 좋지 않을 수 있다. 따라서 건축주는 건물에 어울리는 간판 종류와 위치를 생각해놓고, 임차인에게 계약 시 제시하는 것도 고려해야 한다.

설계 중 염두에 둘 것들
주택-상가 동선을 구분하라
상가주택의 경우, 주택의 주거 기능과 상가 기능이 서로 충돌하지 않도록 동선을 분리하는 것이 좋다. 상가 화장실, 주 출입구와 주택의 출입구를 분리해 서로 간섭하지 않도록 하는 것이 상가와 주택의 기능을 살릴 수 있는 방법이다.

출입구는 건물의 얼굴과 같다
일반적인 상가주택은 대문이랄 게 없는 구조이기 때문에 건물의 출입구가 대문의 역할을 하고 있다. 그런데 대부분의 상가주택들이 1층 상가와 주차장 배치를 우선해서 출입구를 옹색하게 계획하는 경우가 많다. 잘 만들어진 출입구는 건물의 가치를 높이는 요소가 되기도 하니 이 부분은 염두에 두도록 한다.

주인 세대, 구조와 자재를 차별화하라
주인 세대는 임대 세대와 달리 맞춤형 설계가 가능하다. 건축주 본인의 라이프스타일에 맞게 맞춤형 주거를 만들면서 건물의 형태나 이미지 면에서도 개성 있는 건물로 디자인할 수 있다. 이런 건물은 부동산적 가치도 높게 평가받을 수 있으며 건물 매매에 유리할 수 있다.

층별 고정관념을 버려라
대부분 주인 세대가 맨 위층에 있어야 한다는 고정관념을 갖는다. 하지만 주인 세대의 라이프스타일이나 사용면적, 임대 세대의 경쟁력 등을 고려할 때 마지막 층을 고집할 필요는 없다. 주인 세대가 최상층의 다락이나 외부공간을 활용할 필요가 없는 경우라면 중간층으로 내려오고, 맨 위층은 임대하는 게 임대수익을 높일 수 있는 방법이다.

임차인을 배려해 설계하라
상가주택에서 임대 세대는 다른 건물보다 경쟁력을 갖출 수 있도록 계획한다. 임대 세대를 잘 지으면 더 많은 임대료를 받을 수 있다는 점도 무시하지 못한다. 그렇다고 경쟁력을 위해 비싼 마감이나 자재를 사용하라는 것이 아니다. 옥상이나 지붕층 같은 공간을 활용해 프라이빗 외부공간을 확보하면 그 가치는 달라질 수밖에 없다. 그밖에 가구나 전자제품 같은 빌트인 품목들의 수준을 사용자의 눈높이에 맞추는 것도 중요하다.

임대 세대가 오래 머물고 싶도록 해라
임대 세대가 살면서 불편한 점이 많으면 계약기간이 종료되면 바로 그 집에서 나가게 된다. 이런 식으로 임차인이 자주 바뀌어 회전율이 빠른 집이 되면, 부동산 수수료만 때마다 들고, 거주하는 임차인이 자주 바뀌니 집은 더 쉽게 낡아버린다. 또 건축주의 임대보증금 수익은 부동산 수수료와 건물 유지 및 보수 비용으로 들어가고 말 것이다. 따라서 임대 세대가 재계약하기 원하는 공간으로 설계한다.

수익만 겨냥한 투자대상이 아니다
수익성만 반영한 설계는 추후 설계 변경도 어렵고 사람이 살기 어려운 집이 되고 만다. 수익형 부동산의 경우 단기 수익으로 전세보다는 월세를 우선적으로 생각하기 쉽고, 어떻게 하면 방 개수를 늘릴까 고민한다. 이렇게 공간을 쪼개어 쓰면 입주자가 많아 건물은 쉽게 낡아버리고, 그에 따른 유지 보수 관리비가 더 들어가게 된다.

창문은 필요한 크기로 필요한 개수만 만든다
넓고 높은 창문은 보기에는 그럴듯하지만 더운 여름과 추운 겨울 혹독한 시련을 안겨줄 수 있다. 넓고 높은 창은 냉기와 온기가 쉽게 외부와 통해 겨울에 춥고 여름에 더울 수 있다. 또한 창이 많고 벽이 부족한 집은 액자를 걸거나 TV, 소파 자리가 부족하며 수납공간 확보가 어렵다.

용적률을 다 채우는 게 좋은 것만은 아니다
건축주들은 일반적으로 법이 정한 용적률에 꽉 맞춰 집을 지으려고 한다. 한 뼘이라도 더 실내면적으로 소유하려는 욕심이며, 면적은 임대료와 연관되기 때문이다. 하지만 용적률을 전부 쓰는 게 모든 건물에 유리한 건 아니다. 어떤 땅은 주차 대수와의 관계를 계산했을 때 용적률을 꽉 채우지 않는 게 사업성 면에서 더 유리할 수 있다. 실내면적이 늘어나면 주차 대수도 늘어나기 마련이고, 주차 대수가 늘어나면 1층 임대 상가 면적이 줄어들기 마련이다. 따라서 주거용 실내면적을 늘리는 게 이득인지, 임대 상가 면적을 늘리는 게 이익인지 따져봐야 한다.

공사비는 선택과 집중하라
자금이 넉넉하면 최상의 자재와 디자인으로 최고의 건물을 완공할 수 있지만, 한정된 자금 안에서 좋은 건축물을 완공해 나가야 하는 게 현실이다. 상가주택은 근린생활시설과 주거시설로 나뉘면서 시설별로 들어가는 공사비에도 차이가 생긴다. 근린생활시설보다는 주거시설 공정이 더 많고 공사비도 더 든다. 공사비가 들어가는 부분은 크게 외관, 계단실과 같은 공용부, 임대 주거 공간, 주인 주거 공간, 근린생활시설로 나눠볼 수 있다. 따라서 효과가 없는 곳은 과감히 공사비를 줄이고, 반대로 공사비를 최소화하면서 효과를 낼 수 있는 곳은 최대한 살리는 방법으로 자금을 배분해야 한다.

■공사비 비중이 높더라도 건물 가치를 최대한 살리는 외관 디자인을 계획한다
■임대 주거는 저렴하지만 유지관리가 실용적인 자재와 공간 활용도가 높은 디자인을 적용한다
■공용부 면적은 최소화하면서 디자인적인 포인트를 찾는다
■주인 주거 공간은 공사비가 가능한 범위 내에서 좋은 자재와 맞춤 디자인을 적용한다
■근린생활시설은 공사비를 최소화할 수 있는 디자인을 선정한다
■보이는 건물의 위치와 건축주의 의도에 따라 공사비를 차별화하는 디자인을 계획한다