전원주택관련2012년하반기달라지는제도

급경사지 건축 기준, 단독주택 사업승인 대상 완화 등

올 하반기부터 1가구 1주택 비과세 보유기간 요건이 단축되고 수도권 주택 전매제한기간이 대폭 완화돼 부동산 시장에 훈풍이 불 것으로 예상된다. 그리고 지하수 수위가 지속적으로 낮아지는 지역은 정밀 조사를 거쳐 지하수 이용을 취소할 수 있게 되고 일조 확보를 위해 그간 엄격하게 규정했던 건축물의 높이 제한 기준이 개선된다.
이와 같이 전원주택 관련 하반기 달라지는 제도를 자세히 알아봤다.

1가구 1주택 비과세보유기간 요건 단축

현행 1가구가 보유한 1주택에 한해 취득 후 3년 이상 보유한 경우에는 양도소득세를 비과세하고 있으나, 2012년 6월 29일 이후 양도하는 주택부터는 2년 이상만 보유하면 양도소득세가 비과세된다. 정부는 주택거래 정상화를 위해 1가구 1주택 양도소득세 비과세 요건을 완화해 신규 주택 취득자의 양도세 부담을 경감하기로 했다.

일시적 2주택자의대체취득기간 연장

주택가격 하락 및 거래부진으로 매매가 용이하지 않은 주택시장 상황을 고려해 일시적 2주택자가 1가구 1주택 비과세를 적용받기 위한 종전 주택 매각기한을 연장한다. 집을 이사하는 과정에서 종전 주택 매각 전에 신규 주택(조합원입주권 포함)을 먼저 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우, 1가구 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 과거 신규 주택 취득 후 2년 내 종전 주택을 양도해야 했지만 2012년 6월 29일 이후부터는 3년 내 종전 주택을 양도하면 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 있다. 단, 종전 주택 취득 후 1년이 경과한 후에 신규 주택을 취득하는 경우에만해당된다.

수도권 주택 전매제한기간 대폭 완화

2012년부터 수도권 공공택지 내 주택 전매제한기간이 대폭 완화돼 주택거래 정상화 및 서민·중산층 주거 안정에도움을 줄 것으로 보인다. 지방에 비해 주택 전매제한기간이 강화돼 최근 수도권 위주로 거래부진과 신규분양 저
조가 지속되는 상황을 반영한 것이다. 정부는 수도권 전매제한 기간을 일반 공공택지 내 85㎡ 이하 주택은 현행 3년에서 1년으로, 개발제한구역해제 공공택지 내 85㎡ 이하 주택은 분양가 대비 인근 시세 비율을 세분화해 7~10년에서 2~8년으로 완화한다고 밝혔다. 신규 분양주택뿐만 아니라 개정 이전 분양주택도 완화되는 전매제한기간을 적용받는다.

급경사지 붕괴위험지역등에 대한 건축기준적용 완화

방재지구 내 건축물로 재해예방 조치가 필요한 경우 건축심의를 거쳐 이상이 없을 경우 건폐율, 용적률, 높이 제한,일조기준 등의 건축기준이 완화된다. 이에 더해 급경사지 붕괴위험지역도 건축기준 적용 완화 대상에 포함함으로써 해당 지역 내 건축이 용이해 질 전망이다.

보상평가 시감정평가업자시·도지사 추천제 시행

공익사업에 편입되는 토지 등에 대한 감정평가 시 토지 소유자 외에 시·도지사도 감정평가업자를 추천할 수 있게
된다. 그간 사업시행자가 선정한 2명과 일정 요건을 갖춘 토지 소유자가 추천한 1명의 감정평가업자가 평가해 평균금액으로 보상액을 산정했으나, 앞으로는 사업시행자가 감정평가업자 1명을 선정하고 토지 소유자와 시·도지사가 각각 1명을 추천할 수 있도록 했다.

지하수의 개발이용허가취소 대상 확대

지하수관측망의 수위변동 조사 결과 지하수의 수위가 지속적으로 낮아지는 지역은 정밀조사 결과 지하수의 개발·
이용을 제한할 필요가 있는 경우 지하수개발·이용 허가가 취소된다. 지하수 사용으로 인해 수원 고갈 등의 우려가
있으면 허가 취소가 가능하나 지하수 수위가 지속적으로 하락할 때에는 적절히 대처할 수 있는 수단이 미약했던 것이 사실이다. 이에 따라 앞으로는 합리적인 지하수의 보전·관리를 위해 국토해양부 장관이 정밀조사를 실시해 지하수 개발·이용을 제한할 필요가 있는 경우 해당 시장·군수·구청장은 허가를 취소해야 한다. 정밀조사는 주변
환경조사, 지하수 수위·수질 조사, 원인 분석 및 대책 마련 등 세부 조사 내용을 마련해 조사의 신뢰성 및 객관성
을 확보할 수 있도록 할 계획이다.

농업손실보상을 위한실제 소득 상한제 도입

공익사업에 농지가 편입되는 경우 농민이 입증하는 실제 소득의 상한제도가 도입된다. 농업손실보상은 농지
편입 시 농민에게 영농 중단, 대토 또는 전업 기간의 손실보전을 위한 것으로 도별 단위면적당 농작물 평균수
입 기준(2년분 보상)으로 해 왔으나 동일한 작물에 대해 평균소득과 농민이 제출한 실제 소득 간에 현격한 차
이가 있는 경우 실제 소득에 대한 확인이 어려워 과다한 보상이 불가피했다. 이로 인해 보상기준에 따른 형평
성 문제 및 피보상자 간 위화감이 발생해 왔다. 이에 따라, 농업손실보상금 산정을 위해 농민이 입증하는 실제
소득은 농촌진흥청에서 발간하는'농축산물소득자료집'의 작목별 평균소득의 1.5배 한도 내에서 인정하는
실제소득 상한제가 도입된다.

공공택지의블록형 단독주택용지 내단독주택 사업승인대상 완화

2012년부터 공공택지의 블록형 단독주택용지 내 단독주택의 사업승인 대상을 완화해 블록형 단독주택용지의 구입수요가 크게 증가할 전망이다. 최근 주택경기 침체로 동호인과 중산층 이상의 수요자를 위한 블록형 단독주택용지의 구입 수요가위축되는문제가 있어왔다. 이전에는단독주택을20호 이상건설 시'주택법'에 따른사업승인을받아 주택건설기준과 청약경쟁 등을 적용받아야 했지만, 이제는 난개발 우려가 없는 공공택지의 블록형 단독주택용지내단독주택에대해서는30호이상으로완화된다. 정부는이를통해30호미만은사업기간이단축되고청약경쟁등
이배제되는건축허가로사업추진이가능해져다양한수요에맞는주택공급이활성화될것으로기대하고있다.

일조 등의 확보를 위한건축물 높이 제한 기준개선

도로 기능 보호를 위해 건축물 높이를 전면 도로 너비의 1.5배 이하로 하고, 일반·전용주거지역에서 일조 확보를 위해건축물을정북방향의대지경계선에서높이4m까지는1m 이상, 8m까지는2m 이상, 그이상은높이의1/2 이상을띄우도록 하고 있었다. 이로 인해 대부분 단독주택지는 계단형의 기이한 형태가 됐고, 사용승인 후 계단형 부분에 무단증축등불법행위를하게하는원인이됐다. 앞으로는높이9m까지1.5m 이상만띄우면된다.

용도별 건축물 종류분류 시바닥면적 산정기준 개선

건축물의 용도 분류 시 바닥면적 기준에 다가구주택, 연립주택, 다세대주택은 지하주차장을 제외하고, 그 외의 용
도는 포함하게함으로써 주택 외의 다른 용도 분류 시 바닥면적에 주차장 면적이 포함되면서 실사용 면적이 작아지는 문제를 발생했다. 그러나 앞으로는 모든 건축물의 용도에 부설(지하·지상) 주차장 면적을 제외함으로써 용도별실實면적이 늘어날 것으로 보인다.

농어촌체험휴양마을서비스 등급제 도입

2012년 12월부터 농어촌체험 휴양마을의 체험프로그램·음식·숙박 등의 품질을 평가해 등급을 부여하는 등급제
도를 도입하고 온·오프라인을 통해 마을별 등급 정보가 제공된다. 이에 따라 도시민은 마을 등급정보를 참고해 선
호하는 마을과 체험프로그램을 선택할 수 있고, 사업자는 도시민 등 수요자에게 제공하는 각종 농어촌 체험·관광
관련 시설·프로그램 등에 대한 품질개선 노력을 강화해 나감으로써 농어촌체험휴양마을의 품질이 전반적으로 향
상될 전망이다.