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• [법령산책] '건축분쟁전문위원회' 조정 사례로 보는 건축 분쟁 해결 가이드

  ‘건축분쟁전문위원회’조정 사례로 보는 건축 분쟁 해결 가이드 건축분쟁전문위원회를 운영하기 시작한 2015년도부터 현재까지 위원회에 접수돼 종결된 단독주택과 관련(신청인 또는 피신청인)된 사례들을 정리해 소개한다. 건축 등으로 인한 건축 관계자, 관계 전문 기술자, 인근 주민의 피해와 분쟁을 사전에 예방하고, 나아가 분쟁 발생 시 유사한 사례를 참고해 당사자 간 원만한 합의를 통해 사전에 분쟁이 해결되기를 바란다. 여기에서 소개하는 사례들은 건축분쟁전문위원회의 조정 실적을 바탕으로 한 ‘조정례’로 유사한 사건의 경우에도 세부적인 사실 관계에 따라 조정 결정이 달라질 수 있음을 밝힌다. 개별 분쟁 사례에 관련된 세부 사항 및 분쟁 상담은 건축분쟁전문위원회 사무국으로 문의하기 바란다. 취재협조 한국시설안전공단 건축분쟁전문위원회 사무국 1599-4114 www.kistec.or.kr CASE 1 다세대주택 신축공사로 인한 단독주택 균열 [당사자 주장] “피신청인이 균열 등 피해를 이유로 관할 관청에 민원을 제기해 신축공사의 사용승인이 지연되고 있으므로 보상금액에 대한 조정을 요구한다.”_ 건축주 및 시공자(신청인) “건축물에 균열 등 피해가 발생했으므로, 이에 대한 보상금(1억 원) 지급을 요구한다.”_ 인근 주민(피신청인) [조사 내용] 건축물 및 공사 현황 _ 신청인은 피신청인의 건축물 인접 대지에서 지상 5층 철근콘크리트조 다세대주택 신축공사를 완료했다. 피신청인의 건축물은 지하 1층, 지상 2층의 조적조 단독주택으로 경과년수는 약 40년이었다. 현장조사 결과 _ 신청인과 피신청인 건축물의 이격 거리는 1.5m 내외이며, 신청인의 공사 현장은 피신청인의 대지보다 높이 약 3m 하부에 위치했다. 신청인이 지하 굴착 및 파일공사를 진행하는 과정에서 지하수의 유출이 다소 있었으며, 신청인은 공사 전 사전조사와 지반조사를 진행하지 않은 것으로 확인됐다. 피신청인 건축물 내에 바닥 침하, 벽체 이격 및 균열, 경계 담장 균열 등이 확인됐다. 현장 실내 바닥의 벽체 이격 [조정 결정] 결정 근거 _ 피신청인 건축물의 피해 양상을 종합적으로 고려할 때, 신청인의 굴착공사로 지하수 유출 및 진동으로 피신청인 대지의 지반 일부가 침하하고, 이로 인해 건축물에 피해가 발생된 것으로 판단됐다. 이에 따라 조정위원회 당시 신청인 및 피신청인에게 합의를 권유한 결과 당사자가 합의했다. 결정 내용 _ 신청인은 피신청인에게 8천만 원(건축물 수리비 및 정신적 피해보상 등 일체의 비용)을 지급하고, 신청인과 피신청인은 합의 내용을 일체 제3자에게 누설하지 않으며, 신청인은 향후 이 사건과 관련해 민·형사소송 등 일체의 소송을 제기하지 않는다. 조정 결과 _ 신청인과 피신청인이 합의서를 작성했기에 조정이 성립됐다. CASE 2 오피스텔 신축공사로 인한 단독주택 피해 [당사자 주장] “오피스텔을 신축하는 과정에서 피신청인이 균열 등 피해에 대한 보수를 요구해 이에 대한 금액 조정을 요구한다.”_ 시공자(신청인) “신청인의 경계석 설치공사로 소음 및 진동이 발생하고, 기와 파손 및 벽체 균열이 확인돼 보수 견적서(약 3천만 원)를 신청인에게 2차례에 걸쳐 제출한 바 있다.”_ 인근 주민(피신청인) [조사 내용] 건축물 및 공사 현황 _ 신청인은 지하 4층, 지상 20층 규모의 철근콘크리트조 오피스텔 신축공사를 현재 대부분 완료했다. 피신청인의 건축물은 준공 후 약 30년 이상 경과한 지상 1층 목구조 및 블록조의 판매시설이며 신축공사 현장과는 약 6m 이격돼 있다. 현장조사 결과 _ 피신청인 건축물의 1층 내·외부 벽체 균열과 지붕 기와 탈락 및 기와 하부 흙 일부가 유실된 것이 확인됐다. 이는 신청인의 경계석 설치 공사에 따른 진동의 영향과 피신청인 건축물의 노후화 및 구조적 특성이 복합적으로 작용한 결과라고 판단됐다. 현장 석축 및 옹벽 [조정 결정] 결정 근거 _ 추후 누수 및 기와 탈락 등 지붕의 안전을 고려해 피신청인이 제출한 견적서의 기와 재료를 일부 변경하고, 과도한 벽체 균열 보수 금액을 하향 조정하며, 건축물의 경과년수에 따른 노후화, 유지보수 및 감가상각 등을 고려해 보수금액을 조정하도록 했다. 결정 내용 _ 신청인은 피신청인에게 약 9백만 원을 지급하고, 신청인 및 피신청인은 나머지 청구를 포기하며, 피신청인이 금원을 수령하는 경우 향후 이 사건과 관련해 민·형사소송 등 일체의 소송을 제기하지 않는 것으로 직권 조정한다. 조정 결과 _ 피신청인은 조정안을 수락했으나, 신청인이 수락 여부 답변서를 제출하지 않아 조정안에 대한 거부로 간주, 조정이 성립되지 않았다. CASE 3 전원주택 신축공사 중 석축공사로 인한 도로 침하 [당사자 주장] “피신청인이 전원주택단지를 조성하는 과정에서 기존 석축의 하부 사면을 절토하고 신규 석축을 시공하는 과정에서 그 일부가 붕괴되고 석축 상부 도로가 침하돼 원상 복구를 원한다.”_ 인근 주민(신청인) “기존 석축의 기초가 부실해 지반 보강을 위해 하부에 석축을 축조하고 법면을 재조성했다. 도로 침하는 도로 하부 토사가 오랜 기간 유실됐기 때문에 발생했으며, ○○시청의 원상복구명령에 따라 석축을 재시공했으나 도로는 신청인이 원상복구하기로 합의했다.”_ 건축주(피신청인) 현장 벽체 균열 [조사 내용] 건축물 및 공사 현황 _ 신청인의 건축물은 2015년도에 준공된 지상 2층, 9동 규모의 전원주택단지이며, 피해 부분은 피신청인의 대지와 접하는 길이 약 21m의 기존 석축(높이 2∼3m) 및 사면(높이 1∼2m)과 석축 상부의 도로였다. 피신청인은 전원주택단지 조성공사를 진행 중으로, 당시 대지 조성공사 중이었다. 현장조사 결과 _ 피신청인은 기존 멧쌓기 석축 하부 토사 사면을 절토해 멧쌓기 석축을 신규로 축조했으나, 신규 석축의 일부가 붕괴되고 기존 석축 상부 콘크리트 옹벽 및 도로에 침하가 발생했다. 옹벽 및 도로는 피해 발생 후 철거된 상태이기에 정확한 원인 규명은 어려운 상황이었다. 그러나 신청인이 제출한 피해 사진을 검토한 결과 도로의 침하량이 증가하고 옹벽의 균열이 발생했으므로 피신청인의 사면 절토로 인한 영향이 있음을 추정할 수 있었다. ※ 멧쌓기[Dry Masonry]: 돌쌓기의 높이가 낮을 때, 콘크리트나 모르타르를 쓰지 않고 조약돌 등으로 굄돌, 뒷채움돌로 하여 쌓는 공법 [조정 결정] 결정 근거 _ 신청인이 이미 시공한 석축은 <건축법 시행규칙> 제25조 ‘대지의 조성’ 기준에 맞지 않게 시공돼 있었다. 따라서 기존 석축을 일부 보강 수리하고자 하는 양측의 주장을 본 위원회에서 부담 비용의 배분이나 업무 조정을 결정해줄 경우 옹벽의 안전을 보장할 수 없으며, 위법 시공된 내용 자체를 인정하는 결과를 가져올 우려가 있었다. 결정 내용 _ 분쟁의 성질상 본 위원회에서 조정 등을 하는 것이 맞지 않다고 인정되기에 조정을 거부했다. 석축을 사용하는 주민의 안전을 위해 위법 시공된 석축을 철거 후 재시공하거나, 토목기술사의 구조 안전 조치 진단을 받아 결과에 따라 보강해 수선할 것을 당사자에게 요청했다. 조정 결과 _ <건축법 시행령> 제119조의 7 제1항, <건축분쟁전문위원회 및 사무국 운영규정> 제16조 제1항에 따라 조정을 거부했다. CASE 4 단독주택 설계 계약 해지 [당사자 주장] “부득이한 사정으로 피신청인에게 설계계약 해지를 통보하고, 이미 지급된 1,500만 원의 설계 대금 정산을 요구한다.”_ 건축주(신청인) “신청인과 체결한 설계계약에 따라 업무를 이행하고 있었다. 신청인이 개인적인 사유로 설계 진행의 중단을 요청하고 계약 해지를 통보했으나, 이미 기본 계획을 완료하고 신청인에게 도서를 납품했으므로 약 4백만 원만 정산할 의사가 있다.”_ 설계자(피신청인) [조사 내용] 사실 확인 _ 당사자 간의 설계계약서와 피신청인이 신청인에게 제출한 도서와 이행한 업무 경과를 확인했다. 조사 결과 _ 신청인은 설계 계약 이전부터 약 11개월간 10여 차례 도서 등의 자료를 피신청인에게 제출한 것으로 확인했다. 신청인이 피신청인에게 제출한 도서를 검토한 결과, 기획 업무와 계획 설계를 진행한 것으로 판단됐다. [조정 결정] 결정 근거 _ 신청인이 이행한 업무를 <공공발주사업에 대한 건축사의 업무 범위와 대가 기준>에 따라 검토한 결과, 기획 업무는 Ⅱ단계에 일부 못 미치는 부분이 있어 Ⅰ단계를 적용(3%)하고 계획 설계는 실비 정액 가산식을 기준으로 정산금을 판단했다. ●기획 업무에 대한 정산금: 3천만 원(총 계약금) ×3% = 약 1백만 원 ●계획 설계에 대한 정산금: 약 9백만 원(특급기술자 1인, 14일 작업 기준) 이에 따라 신청인이 피신청인에게 이미 지급한 1,500만 원에서 1천만 원을 제외한 5백만 원을 정산해야 하는 것으로 결정했다. 결정 내용 _ 피신청인은 신청인에게 5백만 원을 정산 지급하고 정산금이 지급됨과 동시에 신청인과 피신청인의 설계계약은 해지된 것으로 보며, 당사자는 향후 이 사건과 관련해 민·형사 소송 등 일체의 소송을 제기하지 않는다. 조정 결과 _ 신청인과 피신청인이 조정안에 대해 수락했기에 조정이 성립됐다. 건축분쟁전문위원회란 건축물의 건축 등 건축 과정에서 발생하는 각종 분쟁을 신속하고 객관적으로 해결함으로써 불필요한 비용과 시간 부담을 경감하고, 재산 보호 등 국민의 불편을 해소하는 것을 목적으로 한다(법적근거: 『건축법』제88조 ∼ 제104조의2). 2차 피해 예방 분쟁 예방 2차 피해 발생 * 2차 피해: 균열, 누수, 침하, 붕괴 등 건축물의 피해 조정 기간이 60일(재정: 120일)로 소송보다 분쟁 해결이 신속하다. 신청이 간편하고 조정 과정에서 비용이 들지 않는다. 위원회에서 현장조사를 하여 육안으로 직접 확인한다. 전문가로 위원회를 구성해 양당사자 간의 합의를 통해 원만한 분쟁 해결을 도모한다. 분쟁 조정 및 재정 제도 대체적 분쟁 해결 제도(ADR, Alternative Dispute Resolution)로, 분쟁을 법원 소송이 아닌 간편한 절차를 이용해 해결하는 제도. 조정은 분쟁 당사자 중 한쪽이 신청하고, 재정은 당사자 간의 합의로 신청 신청 대상 _ 건축 등과 관련된 분쟁 당사자(건축 관계자, 관계 전문 기술자, 인근 주민) 신청 서류 _ △조정 또는 재정신청서 ●당사자의 성명, 연락처, 주소 ●조정 또는 재정을 받고자 하는 사항, 분쟁 발생 사유 및 교섭 경과 ●참고자료(피해 입증 자료 등) △추가 서류(필요시): 대리인 선임계, 대표 당사자 선임계 ※ 신청서류는 홈페이지에서 내려받기 가능 (https://www.kistec.or.kr) 신청 방법 _ 방문 또는 우편 접수(경상남도 진주시 에나로 128번길 24 5층 한국시설안전공단 건축분쟁전문위원회 사무국) 유의사항 _ △신청비용 없음(단, 감정·진단·시험 등이 필요한 경우 당사자 부담) △조정 및 재정 제외 대상 ●건설분쟁조정위원회 분쟁 조정 대상(건설산업기본법 제69조) ●다른 위원회 조정 절차를 거치거나 법원에 제소한 경우 ●분쟁의 성질상 위원회에서 조정을 하는 것이 맞지 않는 경우 ●신청서에 흠결이 있는 경우 등

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  2018-05-02

• [법령산책] 농어촌정비법 시행 앞두고 펜션 업계 '우왕좌왕'

  농어촌민박 규모에 대한 허용기준이 현행 객실에서 주택 연면적으로 전환되고, 불법 펜션을 규제하기 위해 농어촌민박 지정제가 재도입된다. 농림부는 이 같은 내용을 골자로 한 농어촌정비법 시행령ㆍ시행규칙 개정안을 입법예고하고 11월 5일부터 시행에 들어간다고 밝혔다. 이에 따라 펜션 업계는 법이 시행되기 전에 민박지정 요건을 갖추기 위해 분주한 모습이다. 대형 펜션의 경우는 콘도나 숙박업으로 전환할 채비를 서두르고 있다. 리모델링이나 숙박업 전환도 안 돼 애타는 사연을 하소연하는 사람들도 있다. 여기에서는 농어촌정비법 시행규칙 개정안의 주요 내용과 농림부의 이번 조치에 대한 펜션 업계의 반응에 대해 살펴보았다. 농어촌정비법 시행규칙 개정안의 주요 내용 농어촌정비법 시행규칙 개정안(이하 개정안) 제44조에 따르면 농어촌 민박 규모에 대한 허용 기준이 현행 객실(7실 이하)에서 주택 연면적(45평 이하)으로 변경된다. 단, 문화재보호법에 의해 지정문화재로 지정된 주택에 대해서는 면적 제한이 적용되지 않는다. 이는 객실에 대한 정의가 모호한 데다 개별 객실에 대한 규모 제한이 없어 대형화ㆍ상업화된 일부 펜션이 농어촌 민박으로 편법 운영되는 것을 막기 위해서다. 농림부 관계자는 “대형화ㆍ전문화된 불법 펜션이 자연경관을 훼손하는 등의 문제를 일으키고 있다는 지적에 따라 관련 법을 개정했다”며 “기준에 미달하는 사업자는 숙박업으로 전환하거나 영업을 중단해야 한다”고 말했다. 농어촌 민박은 일반주택으로 분류돼 그린벨트지역을 제외한 대부분 지역에 들어설 수 있다. 하지만 숙박업을 하는 숙박시설로 분류되면 ‘공중위생관리법’ 상 상업지역이나 계획관리지역에만 설립이 가능해 경관이 좋은 녹지에 펜션을 지을 수 없는 제약이 따른다는 게 농림부측 설명이다. 아울러 농림부는 개정안 제40조에서 99년 규제 완화 차원에서 폐지한 농어촌 민박 지정제를 재도입해 농어촌 민박 사업자가 시장ㆍ군수에게서 민박 지정을 받은 뒤 영업에 나서도록 했다. 기존 사업자는 관할 시ㆍ군에서 민박 지정을 받으면 계속 영업을 할 수 있다. 또 농림부는 개정안에 사업 지정 취소와 관련하여 구체적인 처분 기준도 마련해 놓았다. 정당한 사유 없이 1년 이상 펜션을 운영하지 않을 경우나 시설기준을 위반했을 경우, 시정명령(1차, 또는 2차), 사업정지(15일, 1개월), 민박지정 취소 등으로 법에서 정한 사유의 위반 강도 또는 횟수에 따라 구분, 규정해 놓았다. 민박 업계, 요건 갖추기 위해 ‘안간힘’ 펜션 업계는 농어촌정비법 시행을 앞두고 민박지정 요건을 갖추기 위한 자구책 마련에 분주한 모습이다. 객실 규모 8~10실 수준의 펜션들의 경우, 벽을 트고 방 두 개를 하나로 만들어 7실 이하로 줄이는 리모델링 공사가 한창 진행 중이다. 이들은 보통 연면적 50~60평 사이의 펜션들로 숙박업 등록 대상이 60평 이상으로 결정될 것으로 예상하고 별다른 대책을 세우지 않다가, 최근 농림부가 등록대상을 45평으로 결정하자 뒤늦게 민박지정을 위한 작업에 나선 것이다. 개정된 농어촌정비법이 시행되면 연면적 45평 이상의 펜션은 숙박업으로 등록돼 각종 규제를 받지만 법 시행 전까지 현행 법 하에서 7실 이하로 등록할 경우 면적이 45평을 초과하더도 민박지정을 받을 수 있기 때문이다. 객실 수가 50~200실 규모의 대형 펜션들은 아예 숙박업으로 등록하고 콘도나 모텔의 개념으로 변신하는 등 자구책을 찾고 있다. 민박 요건을 맞추려는 업소 중엔 남는 객실을 주로 창고, 주인 거주 공간, 휴게실 등으로 바꾸는 곳이 많다. 주민등록을 현지로 옮기는 사례도 늘고 있다. 현지 거주자만 합법적인 민박영업이 가능하기 때문이다. 한편 농림부 홈페이지를 통해 농어촌정비법 개정에 대한 여러 가지 견해들이 올라오고 있다. 답답한 가슴을 하소연하는 글이 있는가 하면, 일관성 없는 정부의 정책을 꼬집는 글도 있다. 또 이번 농림부의 개정안에 대해 정확한 이해를 못하고 쓴 글도 있다. 그 중 몇몇 사연을 소개하면 다음과 같다. ☆…농어촌정비법 시행규칙 개정안 너무 비현실적이다. 20년을 주야로 야채장사를 하며 모은 돈으로 이제는 남들처럼 제대로 된 집에서 한 번 살아보자는 꿈을 안고 시골에 번듯한 3층 집을 짓고 민박을 시작한 지 어언 10년이다. 몇 해 지나지 않아 강릉시로부터 모범 민박집으로 지정돼 ‘베스트 민박인증서’까지 받았다. 그런데 작년부터 방의 수가 너무 많다고 하더니 이번에는 평수가 너무 넓어 민박규정에 위배된다며 더 이상 민박을 못하게 될지도 모른다는 공문들이 날아들고 있다. 바로 길 건너편에 초등학교가 있어 여관으로 허가도 안 나는 곳인데, 도대체 어떻게 하라는 건지……. ☆…이번 농어촌정비법 개정안은 현실에 맞지 않고 농어민의 재산권을 제한ㆍ침해하는 제도이다. 민박을 할 경우, 앞으로 45평을 초과하면 안 된다고 하는데, 그럼 45평으로 집을 짓고, 건물주가 방 2개 정도 사용한다고 하면 불과 2~3개의 방으로 민박업을 해야 한다는 것인가. 2002년도 꽃박람회 때는 융자까지 해주며 민박을 장려해 놓고서는 이제 와서 규모를 줄이라는 것도 이해가 안 되는 일이다. 농어민의 부가소득을 올려주려 하는 제도라면 형편과 실정에 맞게 법 개정이 이루어져야 한다. ☆…농촌의 현실을 아십니까? 농어민이 생업을 위해 운영하는 민박은 보호되어야 한다. 농어업만으로는 입에 풀칠하기도 힘든 상황이다. 어려운 현실의 돌파구를 찾기 위한 대안으로 민박을 운영하고 있다. 이번 농어촌 민박에 관한 조치에서 외부 사람들이 운영하는 민박과 실제 거주하며 살아온 농어민들이 운영하는 민박은 차별화시켜야 한다. 실거주자가 생업을 위해서 운영할 경우에는 60평까지 민박을 허용해 주어야 하고, 법개정 이전의 민박은 인정해 주어야 한다. 田 정리 박창배 기자

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  2005-10-26