월간 전원주택라이프

부대 토목 공사 비용, 얼마나 들까?건축업계에서 말하는 평당 비용은 본채공사만 포함한다. 그러나 건축비용은 본채 공사 외에 수많은 공사에서도 발생한다. 만약, 본채공사비용만 생각하고 있다면 집을 짓는 과정에서 비용이 모자라 큰 낭패를 볼 수 있다. 그런데 많은 건축주가 평당 비용이 어디까지 포함되는지도 모른다. 전문가가 아니니 당연하다. 이 때문에 간혹 건축 예산을 터무니없게 준비하기도 한다.그렇다면 본채공사 외에 어떠한 공사가 있을까? 택지지구를 예로 들어보자.본채공사 외 비용이 발생하는 공종은 ▲경계측량 ▲오수맨홀 및 연결공사 ▲전기맨홀 및 연결공사 ▲통신맨홀 및 연결공사 ▲임시 전기 설치 공사 ▲본 전기 설치공사 ▲상수도 설치공사 ▲우수맨홀 설치 및 연결공사 ▲도시가스 연결공사 ▲준공 조경 및 주차장 라인 공사 ▲데크 및 담장 공사 등이 있다. 흔히 부동산에서는 건축주 땅까지 기반시설이 연결돼 부대비용이 얼마 안 든다고 한다. 하지만 그들이 말하는 비용은 건축주의 땅까지 들어오는 비용이다. 그것을 다시 집까지 연결하는 부대공사비용은 대략 2,000만 원까지 들어간다. 이러한 비용이 각각의 부대공사에서 어느 정도 소요되는지 자세히 살펴보자. 글 윤세상 (주)하우징팩토리 대표 1670-6840 www.housingfactory.co.kr경계측량경계측량은 건축주 땅의 경계가 정확히 어디까지인지 알아보는 것이다. 집을 짓기 시작하면 가장 먼저 하는 일이다. 건축주가 담당구청에 경계측량을 신청하면 된다. 비용은 택지지구 기준으로 70~100만 원 정도 소요된다. 다만, 기존 분양 업체가 경계에 정확하게 말뚝을 박았다면 경계측량을 안 해도 된다. LH(한국토지주택공사)에서 분양하는 대지 역시 정확한 경계를 표시하기 때문에 표시 식별이 가능하면 경계측량을 안 해도 된다. 하지만 경계가 모호하다고 판단되면 정확한 경계측량을 하는 게 좋다. 향후 옆집과 대지와 관련된 분쟁을 줄일 수 있는 근거가 되기 때문이다. LH분양 토지에 경계석 위치를 표시한 사진 오수맨홀 및 연결공사지름이 200㎜인 오수관로는 대부분 대지 경계 안으로 들어와 있다. [아래 왼쪽 사진] 오수관로를 찾으면 오수맨홀을 연결해서 묻고 다시 집과 오수맨홀과 연결한다. [가운데 사진] 설비공사는 집 내부에 설치하는 배관공사를 말하며, 경계에서 집까지 연결하는 오수관로와 오수맨홀은 집 내부에 설치하는 배관공사와는 별개로 다룬다. 오수맨홀과 오수관 연결공사비용은 택지지구일 때 100~200만 원 정도 소요된다. 시 오수관로가 대지 경계까지 연결되지 않는 전원주택은 거리에 따라 오수관 설치비용이 증가한다. 상수도 관리지역이라면 오수합병정화조를 묻어야 한다. [우측 사진] 10인용 기준으로 연결공사와 필증비를 포함한 공사비는 600~800만 원 정도이다. 택지지구 대비 6배의 비용이 더 든다. 이 비용에는 정화조 박스 제작비용까지 포함한다. 정화조 박스는 정화조가 토압에 눌리지 않게 콘크리트로 박스를 만들어 보호하는 것이다. 이 작업은 기초공사에서 콘크리트를 타설할 때 같이 하거나 시중에서 파는 제품을 구입해 묻을 수 있다. 가능하면 기초공사할 때 함께 하는 게 좋다. 작업을 미루면 레미콘 등 장비와 인부를 추가로 이용하는 비용이 든다. 좌측-시 오수관로가 나온 사진 / 가우데-시 오수관로에 오수맨홀을 연결한 공사 사진 / 우측-정화조 시공 사진 전기 및 통신맨홀 설치공사최근 TV도 인터넷이 연결되면서 인터넷이 연결되지 않은 가정이 없을 정도다. 지하로 연결되는 통신선로는 전기 및 통신맨홀을 설치해 전기와 함께 외부와 연결하게 된다. 전기 및 통신맨홀은 대지 평수가 작으면 설치하지 않아도 되지만, 통신선로를 연결할 때 문제가 발생할 수 있다. 도로에 있는 통신맨홀에서부터 집의 통신박스까지 너무 멀어 선을 밀어 넣을 수 없는 상황이 발생하는 것이다. 또, 택지지구라면 대부분 전기 및 통신맨홀이 준공사항에 포함된다는 것도 기억해두자. 전기도 땅에 묻어 공사하는 지중화 작업을 하게 되면 맨홀이 필수다. 결국, 이래저래 전기 및 통신 맨홀을 설치해야 한다. 통신 맨홀 설치비와 연결비용은 100~200만 원이 들며, 통신 필증은 별개로 80만 원 정도의 수수료가 청구된다. 전기 및 통신맨홀 설치 사진 임시 및 본 전기 설치공사임시 전기는 공사용으로 사용하는 전기이며, 본 전기는 건축주 입주 후 집에서 사용하는 전기이다. 본 전기는 계약전력 5㎾를 기준으로 60만 원 정도의 비용이 발생하며, 집에서 사용하는 전기량에 따라 신청하면 된다. 비용은 ㎾ 당 15만 원 정도 추가된다. 상수도 또는 지하수 연결공사상수도 설치는 담당사업소에 신청하면 담당사업소에서 견적을 내 건축주에게 비용을 청구한다. 이 비용은 거리에 따라 다르며 택지지구는 80만 원 정도 한다. 상수도 설치가 안 되는 지역은 지하수를 파야 한다. 지하수 파는 방법은 소공과 대공으로 나뉜다. 소공은 30m 깊이 내외에서 물을 찾는 것이다. 소공은 오염이 잘 되고 일정한 수량을 장담할 수 없어 피하는 편이다. 대공은 100m 내외에서 물을 찾는 것을 말한다. 물도 깨끗하고 수량도 일정해 식수로 사용하는 지하수를 찾을 때 주로 사용하는 방법이다. 대공으로 지하수를 찾아도 1톤 정도의 물탱크를 설치하면 좀 더 안정적으로 물 공급을 유지할 수 있다. 하지만 물탱크 청소를 자주 하지 않으면 물이 오염되므로 철저한 관리가 필요하다. 대공비용은 600~800만 원 정도.우수맨홀 설치공사택지지구는 우수를 자연 배수로 하는 곳도 있으나, 지자체에 따라 반드시 시 우수관로에 연결해야 하는 곳도 있다. 법률상으로 자기 땅에 발생한 우수는 직접 처리하는 게 원칙이다. 이 원칙에 따라 우수맨홀을 설치해 시 우수관로와 연결하거나, 자연 배수되도록 잔디 등을 깔아 도로까지 흘러가게 하는 두 가지 방법이 있다. 우수맨홀 설치는 우수관로 길이에 따라 금액이 다르지만 100~200만 원을 책정하면 된다.형질변경을 통해 집을 짓는다면, 대지 경계를 따라 U형 측구를 심어 물을 한곳에 모아야 하므로 비용이 더 많이 든다. 우수맨홀 연결공사 도시가스 및 LPG 연결공사부지 경계석까지 들어오는 도시가스관도 보일러실과 주방까지 배관을 연결해야 한다. 이 비용은 다른 비용에 비해 많이 발생한다. 연결비용은 300~400만 원 정도. 도시가스를 설치할 수 없는 곳은 LPG를 연결하는데, LPG는 가스통을 설치하고 연결만 하면 된다. 준공 조경 및 주차장 라인공사건축물 사용승인을 받기 위해서는 기본 조경공사를 해야 하고 주차장 라인과 경계석을 낮춰 차량 진입을 쉽게 해야 한다. 준공 조경공사 비용은 100~200만 원 정도, 주차장 라인과 경계석 다운공사는 100만 원 정도면 충분하다. 주차장 라인공사 및 준공 조경공사 사진 조경 및 담장 데크공사단독주택을 지을 때 조경과 데크공사가 빠질 수 없다. 조경 식재는 가격대가 다양해 농원에 직접 가서 확인하는 게 좋다. 최근에는 담장대신 산울타리(생울타리)를 많이 하는데, 여기에 가장 많이 쓰이는 쥐똥나무 가격은 주당 1,000원 정도이고 측백나무는 15,000원 정도 한다. 두 나무를 적당히 조합해 시공하면 큰 부담 없이 담장 공사를 할 수 있다.좀 더 고급스러운 담장을 원해 벽돌을 쌓고 나무 담장을 설치하면 m 당 10~15만 원 정도의 비용이 든다.담장이 너무 길어져서 비용이 부담되면 산울타리와 적당히 조합하면 된다. 설치비용은 100만 원 미만이라 상대적으로 저렴하다. 산울타리 설차한 모습 /벽돌 담장 사진 데크는 외장타일이나 나무로 만든다. 외장타일은 외장 전용 타일을 사용해야 하자가 없다. 가격은 ㎡ 당 45,000~60,000원까지 다양하다. 나무는 방킬라이와 같은 남양재와 방부목으로 나뉜다. 가장 많이 사용하는 건 방부목이다. 방킬라이는 상판재만 따지면 ㎡ 당 40,000원, 방부목은 ㎡ 당 25,000원 정도 든다. 남양재가 약 2배 정도 비싸다. 하지만 일반 방부목은 휨이 발생해 시간이 지나면 하자 위험이 있어 방킬라이, 말라스와 같은 남양재를 사용할 것을 추천한다. 좌-외장 전용 타일 / 우-방부목(좌)과 방칼라이 남양재(우) 태양광 공사최근 에너지 절감에 관심이 커지고 지자체 지원이 겹치면서 태양광을 설치하는 가정이 늘고 있다. 태양광을 설치하면 전기 절감에 큰 도움이 되지만, 무턱대고 설치해선 안 된다. 태양광을 설치할 땐 먼저 집에서 사용하는 전기사용량을 따져봐야 한다. 전기 사용량이 많아 전기세가 한 달에 10만 원 이상 나오면 태양광을 설치하고, 그 이하면 안 하는 게 좋다. 태양광 패널은 시간이 지나면서 수명이 줄어들기 때문에 그만큼 전기 생산량도 줄어든다. 따라서 전기를 적게 쓰는 가정이라면 태양광을 설치하는 데 필요한 초기 투자금을 회수하기 어렵다. 태양광 설치비용은 약 500만 원이다. 회수 기간 등을 따져보고 결정하는 게 좋다.태양광 패널은 면적을 많이 차지하기 때문에 설계단계에서 계획하는 게 좋다. 위치는 마당, 주차장 지붕, 본채 지붕 등 일조량이 풍부한 곳을 선택하면 된다. 본채 지붕에 태양광 패널을 설치할 때 설치 부속을 미리 시공하면 누수 위험을 막을 수 있다. tip: 1㎾ 이하의 소형 태양광도 있다. 250W 소형 태양광 설치비용은 약 80만 원. 태양광 마운트 설치 벽난로 설치 공사벽난로는 불을 피우고 재를 치우는 불편함이 있지만, 인테리어 효과가 뛰어나면서 훈훈한 열기까지 더해주는 제품으로 주목받고 있다. 가격은 천차만별이다. 집 안에 설치하는 벽난로는 인테리어적인 요소 때문에 외관이 수려하고 적당한 기능을 갖춘 제품을 주로 선택한다. 제품은 500~700만 원대의 제품을 주로 사용하고, 설치비용은 별개로 200만 원 정도 든다.벽난로는 거실을 훈훈하게 데워주지만, 벽난로 하나로 난방을 해결하기엔 부족하다. 그래서 기름보일러나, 가스보일러, 화목보일러 등 다양한 메인 난방기기를 설치한다. 이 가운데 도시가스의 난방비용이 가장 저렴하다. 도시가스가 들어오는 지역에서 난방비용을 절감하는 게 목적이라면 벽난로 시공비용을 단열공사에 투자해야 더 좋은 결과를 얻을 수 있다.기름이나 LPG 가스로 난방하면, 보조난방기구로 벽난로를 적절하게 사용해 난방비용을 줄일 수 있다. 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr잡지구독 신청 www.countryhome.co.kr:454/shop/subscription.asp

【전원주택 짓기】 집짓기 시작과 끝 6 ▶“평당 얼마”의 기준이 되는 본채 공사

흔히 말하는 평당 공사비는 대부분 본채 공사비를 말한다. 본채 공사비라는 것은 외부 부대공사, 조경공사, 가구공사를 제외하고 순수하게 집을 짓는데 들어간 비용을 말한다. 그리고 이 비용을 연면적으로 나누면 평당 금액이 산출된다. 건축주와 업체 간에 평당 금액의 온도차를 보이는 것은, 업체는 본채 공사를 기준으로 하고 건축주는 다른 공사비용까지 포함하기 때문이다. 그렇다면 본채 공사 범위와 평당 가격의 의미를 다시 한 번 점검해보자.글 윤세상 (주)하우징팩토리 대표 1670-6840 www.housingfactory.co.kr“평당 얼마”의 기준이 되는 본채공사, 그 범위와 실체는?일반적으로 업체에서 제시하는 평당 비용은 40평 이상의 주택을 기준으로 한 것이다. 이때 40평 이상이면 공사비용은 내려가고 그 이하면 증가하게 된다. 이것은 경제학에서 말하는 규모의 경제와 유사하다.예컨대, 20평과 40평 주택의 기초를 타설한다고 하자. 여기서 콘크리트 타설 비용은 평당 10만 원, 인건비는 동일하게 50만 원이라고 가정하자.20(평)×10만 원(콘크리트)=200만 원+50만 원(인건비)=250만 원/20(평)=12.5만 원(평당)40(평)×10만 원(콘크리트)=400만 원+50만 원(인건비)=450만 원/40(평)=11.2만 원(평당)위와 같이 40평 주택이 20평의 주택보다 비용이 더 높지만, 평당 금액은 낮다. 여기에 현관문과 같이 필수적으로 들어가야 하는 부분을 더하면 평당 금액의 차는 더욱 벌어지게 될 것이다.결국 업체에서 제시하는 일반적인 금액을 기준으로 건축주가 집을 지을 때 연면적이 40평 이상 넓어질수록 업체 수익도 커지게 된다. 면적이 넓은 집을 계약할 때 업체가 네고해주는 일이 가능한 게 이런 이유이다. 천만 원 깎아주었다고 감사할 일이 아니다. 건축주는 평당 가로 계약했다고 하더라도 꼼꼼하게 점검을 해야 할 것이다. 1층 평면도 2층 평면도 포함 면적에 따라 변동하는 평당 건축비업체에서 제시한 평당 건축 비용에 건축 면적은 어디까지 포함될까?포치, 테라스, 발코니, 다락, 데크 등 본채 일부에 해당하지만, 건축 비용에 포함되는 것과 제외되는 부분이 있다. 이러한 부분을 포함했을 때와 제외했을 때 달라지는 비용에 대해 알아보자. 자세한 자재 스펙을 적용한 하우징팩토리의 ‘바른家’ 상품을 기준으로 건축 비용의 예를 들어보자.위 주택에 적용한 자재 스펙은 다음과 같다.(아래 사진 5개 참조) 주택 공사비는 총 205,000,000만 원이다. 이것을 평당 금액으로 나눠보자전체 시공 면적(55평) : 372만 원(평당)본채(43평) + 다락(7평) : 410만 원(평당)본채(43평) : 476만 원(평당)결과적으론 동일한 건축 비용이지만, 면적을 포함하는 범위에 따라 평당 금액이 달라진 것을 볼 수 있다. 그래서 공사비용을 거론할 땐 전체 공사비와 사용한 자재는 무엇인지 따져봐야 한다. 여기에 부대공사와 가구공사를 포함하면 실제 건축에 소요된 비용이 된다. 부대공사라는 것은 전기, 수도, 가스, 하수 등 집을 짓고 기반시설과 연결하는 공사를 말하며, 가구공사는 주방가구를 포함한 붙박이장, 신발장 등의 제작을 말한다. 이런 비용은 대략 3천만 원 가량 들어간다고 보면 된다.건축 비용의 허와 실!예로 든 ‘바른家’의 전체 건축 비용이 평당 372만 원이라 저렴한 것처럼 느껴진다. 그러나 다락방과 발코니, 현관 포치 등의 시공비가 평당 372만 원이나 소요되진 않는다. 이러한 부분은 표면적으로 가격을 낮추기만 할 뿐이다.그리고 산술적으로 평당 400만 원에 50평의 집을 계획했다가, 5평 줄인다고 차액인 2,000만 원이 주는 것도 아니고 5평이 늘었다고 2,000만 원이 추가되는 것도 아니다. 오히려 평수가 늘어나면 평당 금액은 내려가게 된다. 그러므로 평당 비용에 너무 심취하지 말고 자재 스펙은 어느 것을 사용하는지 공사는 어떻게 진행되는지 먼저 파악하고, 예산에 맞춰 설계를 해야 한다.상담하다 보면 “평당 350만 원에 계약했다가 500만 원에 공사가 끝났다”라는 이야기를 많이 듣는다. 이유는 간단한다. 정확한 자재 스펙 없이 평당 금액만 따져보고 공사를 계약했기 때문이다. 이러한 계약은 시공사로 하여금 빈틈을 노려 공사비를 올릴 수 있는 여지를 만들어 주게 된다. 그렇다고 건축주가 추가된 건축 비용을 문제 삼아 따지는 것도 어렵다. 최악의 경우 시공사가 공사를 중단하고 유치권 행사하면, 입주를 못하는 건축주의 손해가 이만저만 아니기 때문이다. 시작부터 모든 것을 명확하게 결정하고 진행하는 방법이 유일한 해결책이다.평당 건축비에 집착하다 중요한 부분 놓쳐선 안 돼바닥 마감재로 많이 사용하는 강화마루는 평당 4만 원부터 10만 원까지 다양하다. 10평만 따져도 60만 원의 차액이 발생한다. 평당 금액을 낮게 제시한 시공사를 선택했다면, 저렴한 강화마루를 사용할 것이다. 이때 건축주가 품질이 좋은 강화마루로 교체하면 시공사는 추가 비용을 요구할 수밖에 없다. 이렇듯 몇몇 자재를 교체하다 보면 공사비는 금세 몇 천만 원이 불어난다. 또, 평당 소요되는 비용에 집착하다가 중요한 부분을 놓치게 되는 수도 있다. 자재도 중요하지만 단열과 방수, 전기, 설비 배관 등이 더 중요하다는 것을 기억하자. 집의 수명과 직결되기 때문이다. 이러한 공정을 부실하게 하고 눈에 띄는 마감재 스펙만 좋게 해, 좋은 집을 짓는 것처럼 포장할 수도 있으니 주의해야 한다. 공사비는 낮은데 외부 마감재 스펙이 높다면 의심부터 해봐야 한다. 결론은 평당 건축 비용의 의미를 정의하기 어렵다는 것이다. 집을 지을 계획이라면 먼저 전체 예산에서 부대공사 비용과 가구공사, 설계 인허가 비용 등으로 대략 3~4천만 원을 제외하고 본채공사 예산을 잡아야 한다. 그런 다음 설계하면서 소소한 부분까지 확인하고 자재도 결정한 뒤에 공사를 시작하면 문제없이 계획에 따라 집을 완성하게 될 것이다.전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr잡지구독 신청 www.countryhome.co.kr:454/shop/subscription.asp

HOUSE DOCTOR 집짓기의 시작과 끝 07 좋은 설계사와 시공사 찾는 방법은? 평생에 한 번 짓는 집. 허투루 지을 수 없으니 건축주는 여기저기 정보를 찾아 헤맨다. 넘쳐나는 정보가운데 필요한 것만 추리면 되지만, 모든 정보가 도움이 되거나 정답이라 할 순 없다. 얄팍한 지식 또는 광고성으로 올리는 업체의 정보는 오히려 독이 될 수 있다. 어설픈 지식을 담아가 봐야 영업사원에게 홀려 어느 순간 계약서에 도장을 찍고 있을 것이다. 방대한 영역의 건축은 알면 알수록 오히려 점점 더 머리만 복잡해지니 건축주 스스로 미로 속에 빠지기도 한다. 그렇다면 가장 좋은 방법은 무엇일까? 답은 의외로 간단하다. 전문가에게 믿고 맡기는 것이다. 자재와 시공 방법에 대해 공부할 게 아니라 좋은 회사를 선별해내는 안목을 기르는 게 오히려 더 중요하다. 글과 사진 | 윤세상 (주)하우징팩토리 대표 | 연재 순서 | 01. 택지지구에서 집을 앉히기 좋은 위치는 어딜까? 02. 임야나 농지에 집을 지을 때 살펴봐야 할 것은? 03. 헌집을 허물고 새집을 짓고 싶은데 걸림돌은 뭐지? 04. 우리가족에게 적합한 공간의 크기는? 05. 디자인과 자재에 따라 금액이 다르다! 그럼 ‘평’단가의 의미는? 06. ‘평당 얼마’의 기준이 되는 본채공사, 그 범위와 실체는? 07. 좋은 설계사와 시공사 찾는 방법은? 08. 기능적인 주택을 바란다. “뭘 추가해야 되지?” 09. 부대 토목공사 비용, 얼마나 들까? 10. 조경공사는 어느 정도 해야 할까? 11. 집짓기 시작했다. 건축주가 할 일은? 12. 입주하고 이것만 관리해도 100년은 거뜬하다. 상가주택과 단독주택은 사용 용도와 목적에 따라 공간 계획부터 공법까지 다르다. 특히, 단독주택 특성상 상가와 달리 좀 더 깊은 전문성을 요구한다. 단독주택은 콘크리트, 목조, 스틸, 황토 등 다양한 구조로 나뉘고 각 구조마다 특성이 다르기 때문에 동일한 설계를 적용할 수도 없다. 오랫동안 주택설계에 몸담아 왔더라도 다른 구조의 주택을 설계하려면 해당 건축구조에 대한 이해와 지식을 배워야 가능하다. 모든 분야에 전문가가 있듯, 건축사나 시공사도 전문 분야가 있는 이유다. 하물며, 비전문가가 1~2년 알아본다고 해서 주택을 100여 채 이상 지어본 전문가의 지식과 노하우를 뛰어넘을 순 없을 것이다. 그러니 전문가 따라잡기에 노력하는 것보다 어떻게 하면 그들과 함께 좋은 집을 지을 수 있을지 고민해보는 게 좋다. 수많은 주택을 지었다고 해도 단독주택에 살아보지 않고 관심도 없는 건축가라면, 단독주택의 특성을 살리기란 어려울 것이다. 이런 부류의 건축가는 복제하듯 아파트 평면을 따라하거나, 주택의 기능보다 외관 디자인에 무게를 두어 시선을 끌기에 노력한다. 비용이 저렴하고 도면이 빨리 나온다고 좋아할 게 아니다. 그러나 실력을 인정받는 설계사라고 해도 모든 건축주의 마음을 충족시키지는 못한다. 이는 건축주의 취향이 다르듯 설계사도 각자 선호하는 스타일이 다르기 때문이다. 여러 설계사를 만나보고 건축주의 취향과 잘 맞는 설계사를 찾아야만 좋은 결과물을 기대할 수 있다. 설계가 완성되면 시공사는 설계도를 바탕으로 시공 능력과 비용에 맞춰 선택하면 된다. 설계와 시공을 의뢰할 땐 설계와 시공을 한 업체에서 진행하는 ‘일괄발주’와 설계와 시공을 건축주가 개별로 의뢰하는 ‘개별발주’로 나뉜다. 일괄발주와 개별발주의 장단점을 미리 파악해두고 선택할 문제다. 설계와 시공을 함께 하는 ‘일괄발주’ 일괄발주의 가장 큰 장점은 비용 절감과 예산에 맞춰 집을 짓기가 쉽다는 것이다. 전체 소요되는 비용을 감안해 설계를 진행하기 때문이다. 예비건축주는 설계 과정에서 자재나 시공 방법 등 공사에 대한 전반적인 내용을 컨설팅 받으면서 진행해 예산계획을 세우기에 좋다. 건축사와 시공사를 찾고 이것저것 접수하러 다니기 어려운 건축주라면 일괄로 처리할 수 있어 더 없이 편한 방법이다. 그런데 일괄발주는 설계를 진행하면서 신뢰에 균열이 생겨도 시공까지 마쳐야 한다는 부담이 있다. 기존에 사용한 도면을 응용하거나 설계에 지불하는 비용이 적다보니 원하는 설계가 나오지 않을 가능성도 높다. 건축주는 설계사무실과 시공사 간의 관계를 조율하는 역할도 필요하다. 일괄발주는 시공 중심의 건축이라 빠르고 비용을 절감하는 반면, 디자인적인 요소는 포기해야 한다. 설계와 시공을 분리하는 ‘개별발주’ 개별발주는 설계 중심의 건축이라 설계하는 과정에 시간과 비용을 많이 투자한다. 규모와 소요시간, 감리비용에 따라 다르지만 단독주택 설계는 대략 1,000~5,000만 원이 든다. 기간은 설계를 의뢰하는 시점에서 도면이 완성되기까지 보통 1~3개월 정도 소요된다. 비용 부담이 있지만, 완성도 높은 설계와 적절한 감리는 그만한 가치가 있다. 설계에 투자한 시간과 비용만큼 공사하는 과정에서 추가 비용 발생이 적거나 하자를 줄일 수 있기 때문이다. 개별발주의 가장 큰 장점은 건축주가 원하는 최적의 설계도면을 찾는다는 것이다. 설계가 완성되면 여러 시공 업체를 통해 합리적인 견적을 제시한 곳을 선정하면 된다. 주의할 것은 투입 가능한 예산을 충분히 고려해야 한다. 예산에 대한 정확한 정보가 없다면, 건축사는 보기 좋은 고급스런 자재를 적용할 것이고, 그렇게 되면 기준 금액이 높아져 추가 비용을 조달하거나 설계를 다시 진행해야 하는 일이 발생한다. 설계와 시공 계약은 분리하자 설계가 완성되지 않았는데 공사 금액을 예측하긴 어렵다. 처음부터 평당 시공 비용을 예상하고 공사를 계약해두면, 설계가 확정된 후에 추가 비용이 발생할 때 시공사와 마찰이 생기거나, 마음에 들지 않더라도 시공사에게 끌려가야 한다. 다른 시공사로 바꿔야 한다면, 먼저 계약한 업체와의 계약금을 포기해야 한다. 그래서 먼저 설계 계약을 하고 도면과 인허가를 마친 다음 도면을 바탕으로 견적과 예산에 맞춰 수정을 거친다. 공사 계약은 마지막에 하면 된다. 일괄발주를 하더라도 설계비만 지불하고 설계를 진행한 뒤에 도면이 완성되면 상세 견적을 먼저 받아보고 시공 계약을 하는 게 현명한 방법이다. 직영으로 시공하는 업체를 선정하자 많은 업체들이 직영으로 공사를 진행한다며 공사를 수주한다. 그리곤 실행소장을 두고 공사비용의 80% 정도로 일괄 하청을 준다. 물론 문제가 발생했을 땐 회사가 책임지겠지만, 체계적인 교육 시스템이 없는 곳이라면 실행소장은 공사금액을 최소화하기 위해 눈에 보이지 않는 전기, 설비, 단열 부분에서 비용을 줄여 완성도가 낮아질 수 있다. 또한, 본사가 관리를 잘 한다 하더라도 시공팀마다 시공하는 방법이 다르기 때문에 마감에서 차이 날 수 있다. 이러한 시스템은 전적으로 현장소장 능력에 따라 완성도가 달라진다. 그런데 현장소장을 건축주가 선택할 수도 없다. 유일한 방법은 집을 처음부터 끝까지 회사가 책임져주는 회사를 선택하는 것이다. 간혹 일부 업체에선 하청에 재하청으로 진행하는 곳도 있다. 가장 조심해야 할 업체이다. 이러한 업체는 자본금 여유가 없으면 해당 현장에 지급할 돈을 다른 곳으로 유용할 수 있기 때문에 마지막 마감공사에서 문제가 발생할 수 있다. 시공사를 선택할 때는 회사에서 직접 현장소장을 채용해 운영하는지 알아봐야 한다. 자재는 본사에서 지급하는가 건축비용이 줄어든다면 건축주는 좋아할 것이다. 그런데 비용을 줄일 수 있는 부분은 자재밖에 없다. 시공하는 작업팀이 자재를 직접 구매하는 곳이라면 공사비를 줄이기 위해 자재를 적게 사용하거나 저렴한 자재를 사용할 수 있다. 자재에서 비용을 줄인 만큼 집은 허술해지기 마련이다. 자재를 본사에서 지급하면 시공팀은 자재를 아끼지 않고 설계에 명시된 데로 공사에 집중할 것이다. 소소한 부분은 시공팀에 맞기더라도 레미콘, 철근, 구조재 등 기본에 해당되는 부분은 본사에서 지급하는 곳이 좋다. 그래야 재료를 아끼지 않는 맛있는 요리가 나올 수 있다. 공사 계약 전에 자재 스펙을 정하자 모든 자재 스펙을 다 정할 수 없다고 말하지만, 정확한 견적을 원하면 정해야 한다. 강화마루만 하더라도 회사마다 몇 만 원씩 차이나기 때문에 가능하면 제조회사까지 확정해줘야 한다. 그래야 공사를 진행하면서 추가 비용이 발생하지 않는다. 공사를 진행하면서 제품을 변경하다 보면 몇 천만 원 추가되는 건 금방이다. 그래서 견적을 받을 때 제품명이 포함된 상세 견적을 받아 공사를 계약해야 한다. 애매한 공종은 별도로 견적을 받을 때 인테리어 미팅이 확정되지 않은 상태에서 위생기구, 조명, 가구 등의 금액을 확정하기 어렵다. 이런 공종은 건축주가 직접 구매해도 되는 사항이기 때문에 견적 외 공사로 가는 것도 좋다. 공사를 진행하면서 건축주가 직접 소품을 구매해 현장에 납품하는 방식을 말한다. 실제 이런 방식은 많은 업체가 건축주의 취향을 다 맞추기 어렵기 때문에 선호하는 방식이다. 건축주도 견적을 받아보고 자신의 취향을 반영해야 할 곳이 있다면 직접 진행하는 것도 업체와 문제를 최소화하는 방법이다. 3D로 우리 집을 그려보자 집을 설계하면서 평면도만 본다면 집이 어떻게 나올지 이해하기 어렵다. 시공 기술자도 이해하기 어려운 부분이니 건축주는 더 할 것이다. 그래서 설계 계약을 할 때 3D 작업을 포함하는 게 좋다. 만약 설계 비용이 저렴하고 입면과 평면만 제공하는 건축사라면 피하자. 건축에 대해 고민하지 않는 설계이다. 3D를 이용해 집 형태에 대한 건축주의 이해를 돕고 공간 활용을 어떻게 하는지 공사 전에 충분히 알고 있는 게 좋다. 대표는 어떤 사람인가! 단독주택은 아파트와 달리 주문 주택이다. 하나의 주택을 짓는 것이다. 그래서 건축주와 궁합이 맞는 업체를 찾는 게 중요하다. 바쁘다면 일괄로 처리해주는 회사를 선택하는 것도 한 방법이다. 시간적 여유가 있다면 건축주와 함께 소통하면서 일하는 회사를 찾아보자. 회사를 선택할 땐 직접 대표를 만나봐야 한다. 건축에 대한 대표의 생각과 신념을 들어보면 그 회사에 대해 알 수 있을 것이다. 한낱 집장사를 위한 사람인지 바른 집을 짓기 위해 노력하는 사람인지를……. 현장에서 발로 뛰는 대표와 사무실에 상주하는 대표와는 건축 결과물에서 확연하게 차이 난다. 현장에서 발로 뛰는 대표는 모든 것을 책임지고 손익을 따지지 않고 최상의 결과를 보여주기 위해 잘못된 부분은 바로 수정해서 진행할 것이다. 만약 대표가 현장에 머물지 않는다면 직원은 일정을 맞추기 위해 사소한 문제는 덮어놓고 마무리 할지도 모른다. 또한 문제가 발생해도 직원들이 함부로 수정하지 못한다. 책임이 따르기 때문이다. 그래서 대표가 현장에서 발 빠르게 대응하는 회사가 좀 더 좋은 결과물을 보여줄 수 있는 것이다. 지금 이 순간에도 나의 집을 짓기 위해 동분서주하는 건축주가 있을 것이다. 집을 짓기 위해 많은 정보를 아는 것도 중요하지만, 올바른 설계와 시공사를 만나지 못한다면 시간만 허비하게 된다. 그렇기 때문에 건축주가 진정 알아야 할 정보는 설계에 대한 이해와 필요성, 그리고 올바른 시공사를 알아보는 안목을 기르는 것이다.

집짓기의 시작과 끝 06 “평당 얼마”의 기준이 되는 본채공사, 그 범위와 실체는? 흔히 말하는 평당 공사비는 대부분 본채 공사비를 말한다. 본채 공사비라는 것은 외부 부대공사, 조경공사, 가구공사를 제외하고 순수하게 집을 짓는데 들어간 비용을 말한다. 그리고 이 비용을 연면적으로 나누면 평당 금액이 산출된다. 건축주와 업체 간에 평당 금액의 온도차를 보이는 것은, 업체는 본채 공사를 기준으로 하고 건축주는 다른 공사비용까지 포함하기 때문이다. 그렇다면 본채 공사 범위와 평당 가격의 의미를 다시 한 번 점검해보자. 글과 사진 | 윤세상 (주)하우징팩토리 대표 | 연재 순서 | 01. 택지지구에서 집을 앉히기 좋은 위치는 어딜까? 02. 임야나 농지에 집을 지을 때 살펴봐야 할 것은? 03. 헌집을 허물고 새집을 짓고 싶은데 걸림돌은 뭐지? 04. 우리가족에게 적합한 공간의 크기는? 05. 디자인과 자재에 따라 금액이 다르다! 그럼 ‘평’단가의 의미는? 06. ‘평당 얼마’의 기준이 되는 본채공사, 그 범위와 실체는? 07. 좋은 설계사와 시공사 찾는 방법은? 08. 기능적인 주택을 바란다. “뭘 추가해야 되지?” 09. 부대 토목공사 비용, 얼마나 들까? 10. 조경공사는 어느 정도 해야 할까? 11. 집짓기 시작했다. 건축주가 할 일은? 12. 입주하고 이것만 관리해도 100년은 거뜬하다. 일반적으로 업체에서 제시하는 평당 비용은 40평 이상의 주택을 기준으로 한 것이다. 이때 40평 이상이면 공사비용은 내려가고 그 이하면 증가하게 된다. 이것은 경제학에서 말하는 규모의 경제와 유사하다. 예컨대, 20평과 40평 주택의 기초를 타설한다고 하자. 여기서 콘크리트 타설 비용은 평당 10만 원, 인건비는 동일하게 50만 원이라고 가정하자. 20(평)×10만 원(콘크리트)=200만 원+50만 원(인건비)=250만 원/20(평)=12.5만 원(평당) 40(평)×10만 원(콘크리트)=400만 원+50만 원(인건비)=450만 원/40(평)=11.2만 원(평당) 위와 같이 40평 주택이 20평의 주태보다 비용이 더 높지만, 평당 금액은 낮다. 여기에 현관문과 같이 필수적으로 들어가야 하는 부분을 더하면 평당 금액의 차는 더욱 벌어지게 될 것이다. 결국 업체에서 제시하는 일반적인 금액을 기준으로 건축주가 집을 지을 때 연면적이 40평 이상 넓어질수록 업체 수익도 커지게 된다. 면적이 넓은 집을 계약할 때 업체가 네고해주는 일이 가능한 게 이런 이유이다. 천만 원 깎아주었다고 감사할 일이 아니다. 건축주는 평당 가로 계약했다고 하더라도 꼼꼼하게 점검을 해야 할 것이다. 포함 면적에 따라 변동하는 평당 건축비 업체에서 제시한 평당 건축 비용에 건축 면적은 어디까지 포함될까? 포치, 테라스, 발코니, 다락, 데크 등 본채 일부에 해당하지만, 건축 비용에 포함되는 것과 제외되는 부분이 있다. 이러한 부분을 포함했을 때와 제외했을 때 달라지는 비용에 대해 알아보자. 자세한 자재 스펙을 적용한 하우징팩토리의 ‘바른家’ 상품을 기준으로 건축 비용의 예를 들어보자. 연면적 43평 다락방 7평 현관 포치 1.5평 발코니 3.5평 총 시공 면적 55평 이 주택에 적용한 자재 스펙은 다음과 같다. 구조 복층 목구조 | 지붕 단열 R32 인슐레이션 + 5㎜ 열반사단열재 | 벽체 단열 50㎜ EPS 단열재 + R21 인슐레이션 | 바닥 단열 기초벽체 단열재 50㎜ + 기초하부 단열재 100㎜ + 기초상부 단열재 50㎜ 외부 기본 마감 테라코트 액셀 | 외부 포인트 마감 KMEW 세라믹 사이딩 | 현관문 YKKAP 단열 현관문 | 창호 유럽 시스템 창호 + 삼중유리 | 지붕 금속기와 | 천창 파크로 천창 바닥 강마루 | 벽지 실크벽지 | 위생기구 아메리칸스텐다드 | 방문 영림도어 이중 수도배관 시스템 | 내부 수도관 전체 분리 | FRP방수 + 우레탄방수 이중방수 | 베란다 수전 동파장치 | 지붕 환기 벤트 | 외단열 전용 방습지 욕실 적외선 난방기 | 각방 온도 조절기 | 콘덴싱 보일러 각층 1대 | 일괄 소등 스위치 | 에코 온돌매트 바닥 난방 | 거실 실링팬 설치 주택 공사비는 총 205,000,000만 원이다. 이것을 평당 금액으로 나눠보자 전체 시공 면적(55평) : 372만 원(평당) 본채(43평) + 다락(7평) : 410만 원(평당) 본채(43평) : 476만 원(평당) 결과적으론 동일한 건축 비용이지만, 면적을 포함하는 범위에 따라 평당 금액이 달라진 것을 볼 수 있다. 그래서 공사비용을 거론할 땐 전체 공사비와 사용한 자재는 무엇인지 따져봐야 한다. 여기에 부대공사와 가구공사를 포함하면 실제 건축에 소요된 비용이 된다. 부대공사라는 것은 전기, 수도, 가스, 하수 등 집을 짓고 기반시설과 연결하는 공사를 말하며, 가구공사는 주방가구를 포함한 붙박이장, 신발장 등의 제작을 말한다. 이런 비용은 대략 3천만 원 가량 들어간다고 보면 된다. 건축 비용의 허와 실! 예로 든 ‘바른家’의 전체 건축 비용이 평당 372만 원이라 저렴한 것처럼 느껴진다. 그러나 다락방과 발코니, 현관 포치 등의 시공비가 평당 372만 원이나 소요되진 않는다. 이러한 부분은 표면적으로 가격을 낮추기만 할 뿐이다. 그리고 산술적으로 평당 400만 원에 50평의 집을 계획했다가, 5평 줄인다고 차액인 2,000만 원이 주는 것도 아니고 5평이 늘었다고 2,000만 원이 추가되는 것도 아니다. 오히려 평수가 늘어나면 평당 금액은 내려가게 된다. 그러므로 평당 비용에 너무 심취하지 말고 자재 스펙은 어느 것을 사용하는지 공사는 어떻게 진행되는지 먼저 파악하고, 예산에 맞춰 설계를 해야 한다. 상담하다 보면 “평당 350만 원에 계약했다가 500만 원에 공사가 끝났다”라는 이야기를 많이 듣는다. 이유는 간단한다. 정확한 자재 스펙 없이 평당 금액만 따져보고 공사를 계약했기 때문이다. 이러한 계약은 시공사로 하여금 빈틈을 노려 공사비를 올릴 수 있는 여지를 만들어 주게 된다. 그렇다고 건축주가 추가된 건축 비용을 문제 삼아 따지는 것도 어렵다. 최악의 경우 시공사가 공사를 중단하고 유치권 행사하면, 입주를 못하는 건축주의 손해가 이만저만 아니기 때문이다. 시작부터 모든 것을 명확하게 결정하고 진행하는 방법이 유일한 해결책이다. 평당 건축비에 집착하다 중요한 부분 놓쳐선 안 돼 바닥 마감재로 많이 사용하는 강화마루는 평당 4만 원부터 10만 원까지 다양하다. 10평만 따져도 60만 원의 차액이 발생한다. 평당 금액을 낮게 제시한 시공사를 선택했다면, 저렴한 강화마루를 사용할 것이다. 이때 건축주가 품질이 좋은 강화마루로 교체하면 시공사는 추가 비용을 요구할 수밖에 없다. 이렇듯 몇몇 자재를 교체하다 보면 공사비는 금세 몇 천만 원이 불어난다. 또, 평당 소요되는 비용에 집착하다가 중요한 부분을 놓치게 되는 수도 있다. 자재도 중요하지만 단열과 방수, 전기, 설비 배관 등이 더 중요하다는 것을 기억하자. 집의 수명과 직결되기 때문이다. 이러한 공정을 부실하게 하고 눈에 띄는 마감재 스펙만 좋게 해, 좋은 집을 짓는 것처럼 포장할 수도 있으니 주의해야 한다. 공사비는 낮은데 외부 마감재 스펙이 높다면 의심부터 해봐야 한다. 결론은 평당 건축 비용의 의미를 정의하기 어렵다는 것이다. 집을 지을 계획이라면 먼저 전체 예산에서 부대공사 비용과 가구공사, 설계 인허가 비용 등으로 대략 3~4천만 원을 제외하고 본채공사 예산을 잡아야 한다. 그런 다음 설계하면서 소소한 부분까지 확인하고 자재도 결정한 뒤에 공사를 시작하면 문제없이 계획에 따라 집을 완성하게 될 것이다.