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[웰빙으로 가는 길] 농어촌 주말농장, 주말주택 만들기
- 농어촌 주말농장·주말주택 만들기 정부에서 서울·수도권에 거주하는 성인 511명을 대상으로 ‘거주 희망 주택 형태’를 공론 조사한 결과, 전원주택이 42퍼센트로 가장 높게 나타났다. 그 원인은 주5일 근무제의 확대 시행에 따른 여가 시간 증가, 철도·도로망의 발달과 자동차 보급의 확대, 열악한 도시 환경과 소득 증대에 따른 주거 문화의 변화 등에서 찾을 수 있다. 최근 전원주택시장에서 ‘주말농장’과 ‘주말주택’이 단연 주목을 받고 있다. 8·31 종합부동산대책을 보면 부재지주(不在地主)의 농지나 임야, 목장 용지의 양도세를 실거래가로 과세하고 세율도 2007년부터 양도 차익의 60퍼센트로 무겁게 과세할 방침이지만, 약 303평(1000㎡) 이하의 주말농장은 여기에서 제외했다. 또한 수도권이나 광역시에 속한 군을 제외한 읍·면지역의 대지 200평, 연면적 45평, 기준시가 7000만 원 이하의 농어촌주택 취득 시, 1세대 2주택 양도소득세 비과세 혜택을 2008년 말까지 3년간 연장할 방침으로 있다. 이러한 호재 때문인데, 하향 곡선을 그리는 수도권 및 토지거래허가구역에 속한 전원주택과는 사뭇 대조적이다. 주말체험영농주택 인기 급상승 농지는 〈헌법〉의 ‘경자유전(耕者有田) 원칙’에 따라서 농업 경영에 이용하고자 하는 농업인, 농업인이 되고자 하는 자, 농업법인만 취득하여 소유하도록 하고 있다. 다만 2003년 1월 1일부터는 〈농지법〉 개정으로 도시민이 ‘주말체험영농’ 목적으로 세대별 약 303평(1000㎡) 미만의 농지를 취득할 수 있다. 세대별 약 303평 미만의 농지는, 기존 소유 농지와 주말체험영농 목적으로 새로 취득하는 농지 면적을 합한 총 농지 면적을 뜻한다. 막상 주말농장을 소유하고 싶어도 땅값은 둘째치고 200∼300평 땅을 구하기란 하늘의 별 따기처럼 어렵다고 한다. 시중에 매물로 나온 농지의 대부분이 1000평을 훌쩍 넘기 때문이다. 이때는 주위에서 뜻을 같이 하는 사람들과 함께 농지를 매입하는 방법이 있다. 물론 공유지분으로 농지를 취득할 때에도, 지분 면적이 세대당 약 303평 미만이어야 한다. 도시민이 주말체험영농 목적으로 한 약 303평 미만의 ‘농지취득자격증명’을 받으려면, 농지관리위원의 확인 절차를 거치지 않고 시·구·읍·면장 등에게 신청하면 된다. 접수는 우편이나 대리인을 통해 제출할 수 있다. 내년 1월 22일부터는 도시민이 주말체험영농 농지 등을 취득하는 경우, 농지취득자격증명을 신청하면 2일 이내에 처리하기로 했다. 주말체험영농 목적의 농지 취득에는 거리 제한이 없다. 그러나 주말체험영농 목적으로 취득한 농지는 최소한 본인 및 가족이 농작업의 1/3 이상, 또는 연간 30일 이상 노동력을 투입해야 한다. 휴경이나 임대, 위탁(농작업의 일부 위탁은 가능)은 제한되며, 이를 위반하면 해당 시·군·구청장이 농지 처분 명령을 내릴 수 있다. 한편 정부는 내년 1월 22일부터 도시민의 농어촌 유입을 확대하기 위해 읍·면지역 농업진흥지역 밖의 주말농장에 연접하여 약 10평(33㎡) 이하의 ‘주말체험영농주택’을 신축할 때, 농지보전부담금을 감면해 주기로 했다. 대지 면적은 농지전용절차를 거쳐야 하므로 농지 면적에 해당되지 않아 주말농장용 농지 소유 상한인 약 303평에 포함되지 않는다. 현재 농지보전부담금 감면 수치나 대지 면적, 농지 면적 등 세부 사항에 대해서는 검토중이라고 한다. 이처럼 주말농장은 농업경영계획서 없이도 도시민이 자유롭게 소유할 수 있다. 또한 주말에 텃밭으로 사용하다가 일정 규모의 주말체험영농주택을 지을 경우에는 혜택이 주어지므로 호재임에는 틀림없다. 또한 부담이 덜한 분양 주말농장도 있다. 4, 5평이 1구좌로 이루어져 있으며, 2구좌까지 신청이 가능하다. 농장별로 약간의 가격 차이가 있으나 대개 분양 가격은 5만∼9만 원 사이다. 보통 4월에 개장을 해 11월까지 운영을 하는데, 그 전에 신청해야 한다. 4인 가족일 경우 1구좌 정도면 충분하다. 주말농장은 농협중앙회 등에서 분양하는 곳을 찾아보면 된다. 비수도권 농어촌 주말주택 혜택 풍부 “맑은 공기 쐬며 짬짬이 텃밭을 일구려고 했는데 청소만 하다가 아까운 주말을 다 보냈어요. 주말주택은 너무 커도 안 되고, 가구도 간단한 게 좋아요.” 서울에 거주하는 김선희 씨(48)는 2년 전 평창군 진부면에 휴양용 주말주택으로 58평 복층 스틸하우스를 지었다. 주말주택을 짓고 처음 몇 달간은 주말마다 가족과 함께 뿌듯한 마음으로 찾았으나, 지금은 주말주택하면 손사래를 친다. 가족이 돕는다지만 집이 넓다 보니 편히 쉬기는커녕 안팎을 쓸고 닦느라 진을 쏙 빼고 온다는 것이다. “주말에만 잠시 머물다 가려고 작게 지었는데 지금은 후회가 막심해요. 이곳에서 노후를 보내려고 해도 제대로 된 가구 하나 놓을 곳이 없어요.” 엄성수(57) 씨는 정년을 앞둔 요즘 마음이 편치 못하다. 충북 단양의 15평 주말주택에서 책과 더불어 여생을 보내려고 했으나, 집이 작다 보니 책장은 둘째치고 꼭 필요한 세간마저 들여놓을 자리가 없기 때문이다. 두 사례에서 보듯이 농어촌 주말주택은 현재가 아닌 미래를 내다보고 지어야 한다. 주말주택으로만 쭉 사용할 것인지, 노후에 상주용으로 사용할 것인지를 염두에 두어야만 낭패를 겪지 않는다. 간혹 ‘나중에 맘에 들지 않으면 매물로 내놓지 뭐―’ 하겠지만, 농어촌 주말주택은 여타 부동산에 비해 환금성이 떨어지기에 낭패를 겪을 수 있다. 따라서 농어촌 주말주택은 사용 목적에 맞추어 예산을 수립하고, 입지를 선정한 후 건축 계획을 세워야 한다. 읍·면지역 농지전용부담금 급감 농림부는 내년 1월부터 농지를 전용할 때 부과하는 ‘농지전용부담금(옛 대체농지조성비)’의 부과 기준을, 전용하는 농지의 개별 공시지가의 30퍼센트로 변경하기로 했다. 현재는 경지 정리가 안 된 농지인 경우, 지역에 관계없이 제곱미터당 1만 300원이다. [사례 1] 비수도권 지역 강원도 영월군의 평당 공시지가가 1만 원인 농지 100평(약 330㎡)을 대지로 전용하면 현재 : 330㎡ × 10,300원 = 3,399,000원 내년 : 100평 × 3,000원 = 300,000원 으로 농지보전부담금이 3,099,000원 줄어든다. [사례 2] 수도권 지역 경기도 양평군의 평당 공시지가가 20만 원인 농지 100평(약 330㎡)을 대지로 전용하면 현재 : 330㎡ × 10,300원 = 3,399,000원 내년 : 100평 × 60,000원 = 6,000,000원 으로 농지보전부담금이 2,601,000원 늘어난다. 이렇듯 내년부터는 농지보전부담금 산정 방식이 공시지가로 바뀌면 비수도권과 수도권의 희비가 뚜렷해진다. 따라서 농어촌 주말주택은 규제 심한 수도권이나 광역시, 도시지역, 토지거래허가구역보다는 규제가 덜하고 농지보전부담금이나 양도소득세 혜택까지 보는 읍·면지역으로 눈을 돌리는 게 유리하다. 농어촌 주말주택 어떻게 지을까 농어촌 주말주택용 농지를 매입할 때에는 토지이용계획확인원, 등기부등본, 지적도 등 기본 서류를 확인해야 한다. 그곳에 주택을 건축하고, 소유권을 주장하는 데 제한 사항이 없는지, 주택을 건축에 선행할 행정절차는 어떤 것이 있는지를 한눈에 볼 수 있기 때문이다. 농지(임야)를 매입하면 대지 전용 절차를 거친 후, 건축 유형을 정한다(표 참조). 그후 양심적이며 경영 방법이 우수한 시공업체를 선정해야 하는데, 이때는 계약에 앞서 시공업체에서 지은 주택을 3채 정도 방문하여 건축주들과 대화를 통하여 시공 과정의 어려움은 없었는지, 시공 후 하자가 발생하지 않았는지 등등을 확인하는 것이 중요하다. 본지 98쪽 ‘한국형 전원주택 설계도면’에서는 농어촌 주말주택 설계도면을 소개했다.田 정리 윤홍로 기자
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[웰빙으로 가는 길] 농어촌 주말농장, 주말주택 만들기
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[웰빙으로 가는 길] 도시민의 解放口, 농어촌 주말주택-농어촌 빈집에 주목하자
- 도시민의 解放口, 농어촌 주말주택 농어촌 빈집에 주목하자 “고향을 떠나서 서울에서만 반평생을 살다 보니, 향수병처럼 흙 냄새 폴폴 날리는 시골이 그리워지더군요. 그래서 주말만이라도 물 맑고 공기 좋은 시골에서 맘 편히 쉬고 싶다는 생각에 이 집을 지었지요. 천진난만하게 논두렁 밭두렁 사이를 헤집고 다니며 고추잠자리며 메뚜기, 우렁이를 잡는 손주 녀석들을 보는 것만으로도 이젠 삶에 의욕이 생기지요. 소일거리 삼아 텃밭을 일구고 정원을 매만지며 몸을 움직이는 재미는 또 어떻고요.” 강원도 인제군 상남면 하남리에 36평 주말주택을 지은 최낙민(60세) 씨. 그는 이 곳에 주말주택을 짓고부터는 가정을 꾸린 자식들과 함께 하는 시간이 부쩍 잦아졌다고 한다. 최 씨처럼 최근 농어촌에 주말주택을 짓고자 하는 도시인이 많아졌다. 특히 유년기와 청년기를 시골에서 보낸 도시인일수록 전원에 대한 회귀 본능이 강하게 나타나고 있다. 주말주택은 한때 사치스러운 오락·휴양 시설로 시빗거리가 되기도 했다. 요즘에는 경제 성장에 따른 소득 증가와 생활 수준의 향상에 힘입어 의식주 전반에 걸쳐 삶의 질을 높이려는 경향이 높아지면서 인식이 바뀌었다. 도시인이 일상에서 잠시 벗어나 전원생활을 즐김으로써 활력을 얻는다는 점에서 바람직하다는 견해가 지배적이다. 또한 별장이란 말보다는 ‘세컨드하우스(Second House)’ 또는 ‘주말주택’으로 부르고 있다. 나아가 주말주택은 도시와 농어촌이 함께 하는 교류의 장이기도 하다. 환경 오염과 인구 밀집, 교통 혼잡 등 각종 공해로부터 벗어나고자 하는 도시인들에게는 삶의 질을 향상시키는 해방구라고 할 수 있다. 반면 경제 인구 감소와 고령화가 심화되고 있는 열악한 농어촌에는 도시 자본을 끌어들여 지역 경제를 활성화시키는 돌파구라고 할 수 있다. 이처럼 농어촌 주말주택은 도시와 농촌의 한 가운데서 교류와 균형 발전이라는 역할을 하고 있는 셈이다. 농어촌주택 취득자, 양도소득세 특례 “현재 거주하는 아파트를 팔지 않고, 서울에서 한두 시간 떨어진 곳에 30평 안팎의 주말주택을 지으려 하는데 쉽지 않아요. 8·31종합부동산대책이다 뭐다 해서 1세대 2주택은 중과세를 한다기에 망설이고 있어요.” 30여 년간 교직생활에서 정년퇴직을 한 윤완규(58세) 씨. 그처럼 농어촌 주말주택도 잘 선택하면 1세대 2주택의 적용을 받지 않는다는 것을 모르는 사람이 적잖다. 8·31종합부동산대책 따라 1세대 2주택자는 2007년부터 무거운 양도세를 물어야 하지만, 수도권 이외 읍·면지역의 일정 규모 이하 농어촌주택은 주택 수 산정에서 제외돼 1세대 2주택 중과 대상에서 제외된다. 또한 정부는 최근 도시민의 농어촌주택 보유를 지원하기 위해 이 제도를 2008년까지 연장하겠다고 밝혔다. 이에 따라서 1세대가 2003년 8월 1일부터 2008년 12월 31일까지 기간 중에 1개의 농어촌주택을 취득하여 3년 이상 보유하고, 당해 농어촌주택의 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우에는 당해 일반주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족할 경우 양도세를 비과세 받게 된다. ○농어촌지역의 범위 : △수도권지역 △광역시에 속한 군지역 △도시지역 △토지거래허가구역 △투기지역 △관광단지(관광진흥법)를 제외한 읍·면지역으로 일반주택이 소재하거나 연접한 지역은 제외한다. ○농어촌주택의 규모 : 대지는 200평(660㎡) 이내, 단독주택은 45평(150㎡) 이내, 취득 시 기준시가는 7000만 원 이하이며, 일반주택의 양도 시 농어촌주택 기준 시가는 1억 원 이하여야 한다. ○농어촌주택 보유 기간 : 농어촌주택의 보유기간이 3년 되기 전에 일반주택을 양도해도 위와 같은 특례를 적용 받을 수 있으나, 추후 농어촌주택을 3년 이상 보유하지 않고 양도하면 비과세 받은 세액을 납부해야 한다. 도시의 무분별한 확산으로 현재 수도권에서는 전원 분위기를 찾아보기 힘들어졌다. 그 때문에 농어촌 주말주택의 입지에도 변화가 나타났는데, 도시와 별반 다를 바 없고 땅값과 집값이 비싼 곳에다 주말주택을 지을 이유가 없어졌기 때문이다. 여기에는 주5일 근무제로 휴일이 늘어나면서, 시골 체험과 레저를 동시에 즐기려는 욕구도 작용하고 있다. 그로 인해 강원도 인제·홍천·영월·평창, 충북 충주·제천, 충남 서산·당진 등이 주말주택 인기 지역으로 떠올랐다. 농어촌 빈집을 활용한 주말주택 농어촌 주말주택은 여러 가지 방법으로 마련할 수 있다. 땅을 매입하여 짓거나, 이미 조성한 택지를 구입하여 집을 짓거나, 또는 지어진 집을 구입하거나 그리고 빈집을 구입하여 리모델링을 하는 것 등이다. 이 가운데 비교적 손쉬운 방법은, 빈집을 구입하여 리모델링을 하는 것이다. 정부는 전국 농어촌에 흩어진 빈집에 대한 조사를 벌여 귀농 희망자나 농어촌에서 주말을 보내려는 도시민에게 관련 정보를 제공하고 있다. 정부 추산 읍·면지역 소재 빈집은 6만여 채에 달한다. 물론 여기에는 리모델링을 통해 새 집처럼 주말주택으로 사용 가능한 빈집도 상당 수 포함되어 있다. 이 경우 외부 단열이 안 되는 빈집이 많으므로 벽체 보강과 단열재 보강 공사는 필수다. 또한 오래된 창문이나 문을 분위기에 맞게 교체해야 한다. 그리고 잠만 자는 방보다는 온 가족이 모이는 거실이 중요하므로 방 하나를 헐고 거실을 넓히는 게 좋다. 만약 화장실이 외부에 있다면 내부로 끌어들여야 하고, 부엌을 입식으로 변경해야 한다. 농어촌주택은 대개 지목이 대지이므로 이러한 증·개축이 수월한 편이다. 또한 전용에 따른 까다로운 허가 절차를 거치지 않아도 된다. 도시계획지역 등 몇 가지 경우를 제외하고는 약 60평(200㎡)까지는 허가 없이 증·개축이 가능하다. 단 증축한 면적이 약 26평(85㎡) 이상일 때에는 허가를 받아야 한다. 이때는 개조 후, 관할 관청을 찾아 건축물대장에 주택의 면적 등 바뀐 내용을 기재 신청하면 모든 행정처리가 끝난다. 더욱이 수도와 전기 등 생활 기반시설이 이미 갖추어져 있어 경제적이다. 그렇다고 농어촌 빈집이 장점만 있는 것은 아니므로 다음 사항에 유의해야 한다. ○등기 유무 확인 : 농어촌주택을 구입할 때는 무작정 구입해선 안 된다. 대지가 아닌 농지에 있거나 또 무허가 건물도 있기 때문이다. 반드시 토지대장과 건물등기부등본, 건축물대장, 가옥대장(일반건축물대장) 등을 확인해야 한다. ○도로 유무 확인 : 실제로 이용하는 도로지만 지적도상 없는 곳도 많다. 이때 사용하는 도로는 사유지인 경우가 많다. 이런 농어촌주택은 가격이 저렴하나 건물을 신축할 때 도로 부분에 대한 ‘토지사용승낙서’를 첨부해야 하는 문제점이 있다. 또 구입하고자 하면 그 비용도 터무니없이 많이 요구해 낭패를 보기도 한다. ○지상권 확인 : 지상권이란, 건물주와 땅주인이 다른 물건에서 건물에 관한 권리를 말한다. 다 낡아 허물어진 집이라도 지상권을 주장하는 경우가 많다. 보통 농촌주택은 낡고 오래 됐기에 재산 가치가 없다고 생각한다. 하지만 요즘 농어촌에 주말주택을 마련하려는 실수요자가 많아지면서 나대지와 비교해 건물이 있으면 가격이 비싼 편이다. ○골조 확인 : 리모델링을 목적으로 빈집을 산다면 내부 골조를 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 언뜻 보기에는 벽면이 군데군데 떨어져 나가고 볼품이 없어 보이면 부수고 다시 지을 생각을 한다. 그러나 내부 기둥이나 서까래 등 골조에 이상이 없으면 리모델링을 하는 데 문제가 없다. 농어촌 빈집 관련 정보는 농업기반공사 도농교류센터(www.donong.co .kr)의 농촌 부동산 마당을 비롯하여 지자체 빈집 정보 센터를 통해 얻을 수 있다.田 정리 윤홍로 기자 ※다음 호에는 농어촌 주말주택 부지 구입에서 건축에 이르는 일련의 과정을 살펴보겠습니다.
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[웰빙으로 가는 길] 도시민의 解放口, 농어촌 주말주택-농어촌 빈집에 주목하자