월간 전원주택라이프

THEME 02 매입 비용을 체크하고 부지를 점검하자집을 지으려면 자금 마련을 위한 구체적인 목표를 설정하고 구체적인 계획을 수립해야 한다. 집 짓기에 필요한 자금 중 가장 많은 돈이 드는 부분은 바로 부지 매입비와 건축비이기 때문이다. 특히 부지 매입비의 경우 지역에 따라 차이가 크기 때문에 자신의 자금 계획에 맞는 지역을 선택하는 것이 중요하다. 지역에 따라 땅값이 집짓기 예산의 75%에 육박하기도 하고, 같은 지역이라도 크기나 위치, 주변 환경에 따라 땅값의 차이가 심하기 때문이다. 어디에 부지를 마련할 것인지, 크기는 어느 정도로 할 것인지 등에 대해 구체적인 그림을 그려보아야 한다.기획 | 편집부 정리 이종수 비용 한계 설정하기주택 부지는 건축주의 성향과 예산, 접근성, 사용 목적 등 다양한 관계에서 살펴보게 된다. 그중 부지 구입 예산은 건축주 스스로 대출 등을 포함해 그 한계를 명확하게 설정해야 한다. 예산을 초과해 집 짓기를 포기하게 되는 불상사를 방지하기 위해서는 부지 매입이 전체 예산에서 차지하는 비중을 정확하게 결정해야 한다. 예비 자금이나 추가 대출이 여의치 않은 경우, 부지 매입 결과에 따라 건축 가능 여부까지 영향을 받기 때문이다.원하는 지역의 부지 시세는 포털 사이트에서 부동산 정보를 검색하면 대략적인 금액을 추산할 수 있다. 대략적인 금액을 정했으면, 반드시 현지를 답사하고 현지 부동산 중개업소에서 상세한 정보를 확인해야 한다. 부동산 정보업체의 부지 시세와 실제 거래 가격은 다른 경우가 많으므로 반드시 현지 점검으로 비용을 확인하는 것이 좋다. 그래서 ‘어느 지역, 몇 평의 부지’가 아니라 명확하게 부지 매입 비용과 한계를 설정해야 한다. 부지 특성 점검여러 가지 조건이 맞는 지역을 선택했으면, 본격적으로 지도를 펼치고 부지를 점검하고 가능한 한 현장을 방문해 부지와 그 주변을 꼼꼼하게 점검한다. 보행로의 편의성과 차량 접근성, 이웃과 동네 분위기, 커뮤니티, 보안, 부지 가격 등도 신중하게 고려한다. 부지에 접한 진입로의 경우 지도상에 도로로 표시돼 있지만, 실제로 차량이 출입하지 못할 정도로 폭이 좁거나 사유지인 경우 건축 허가를 받을 수 없으므로 반드시 지적도를 바탕으로 현장을 유심히 살피는 것이 좋다. 지도는 대부분 아래쪽이 정남향이므로 부지의 정확한 방향을 체크하는 데도 도움이 된다. 또한 각종 포털 사이트에서 제공하는 지도 서비스는 교통량도 수시로 제공하므로 시간대별로 부지 주변 근거리 및 원거리 교통도 미리 점검할 수 있다. 우리나라는 비교적 산이 많은 편이라 도심에 가까운 곳이라도 전원의 느낌을 살릴 수 있는 곳이 많다. 귀농이나 귀촌이 아니라면 십여 분 거리에 대중교통, 의료시설, 시장, 마트 등 생활 인프라를 갖춘 곳인지 지도를 통해 용도별로 반드시 미리 확인해둔다. 그리고 민원 등 주변 텃세가 심한 곳, 집성촌, 경치는 좋지만 경사가 심해 토목 등 추가 공사비가 많이 드는 곳, 개발제한구역, 문화재 발굴 현장 인근, 매립을 해 지반이 약한 곳, 뉴타운 같은 장기간의 대규모 건설현장 주변 등은 피하는 것이 좋다. 대상지 주변에 유해한 시설이나 혐오시설 등이 없는지도 꼼꼼하게 살펴보도록 한다. 지도만 보고 부지 앞에 물이 있어 낭만적 풍경이나 여름철 물놀이를 생각하고 구매했다가 막상 상류에 있는 축산농가로 인한 악취 때문에 꽉 닫은 창문 너머로 바라만 보는 낭패를 당할 수도 있다.지구단위계획이 수립돼 있는 지역이라면 반드시 해당 지자체에서 지구단위계획 결정도와 지침을 열람해야 한다. 건폐율과 용적률은 물론이고 지붕의 형태와 층수, 외벽 재료, 담장 설치 여부, 차량 출입 위치, 외벽 설치 구간, 색채. 실외기 설치 위치 등에 관한 가이드라인을 지정하고 있어 단독주택이라도 나의 의지대로 계획하지 못하는 경우가 많기 때문이다. 지자체 홈페이지 자료실이나 도시계획과 등에서 열람하거나 문의할 수 있다.전기 및 전화, 상하수도, 가스 등 기반 시설도 중요하다. 수도가 연결돼 있는 곳인지, 지하수 개발이 용이한지 확인해봐야 한다. 동네에 공동 오수처리장이 있으면 정화조를 설치하지 않아도 된다. 주변 강이나 저수지보다 수위가 낮은 곳은 집중 호우 시 피해를 당할 수 있다. 또한 경사가 심한 곳은 예상외의 추가적인 토목 공사비가 들어갈 수 있다.그 밖에도 미처 열거하지 못한 여러 상황은 일반인들의 경우 판단하기 매우 어렵다. 반드시 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 바람직하다. 오랫동안 소유하고 있는 익숙한 땅이라도 주변의 단지나 도로 등의 예상 개발 방향을 꼭 확인해 피해를 당하지 않도록 해야 한다. 부지 선택 시 꼼꼼하게 확인해 추가 공사비 발생 피해를 줄인다면 그 어떤 경제적 가치보다 유용할 수 있다. 땅 고를 때 현장답사는 필수전원생활에 필요한 부지를 매입하기 위해서는 공부에 대한 확인과 함께 현장답사가 꼭 필요하다.현장답사는 자신이 매입하려는 토지의 현황을 직접 확인하는 것을 말한다. 현장답사의 목적은 공부상에 나타난 사항과 현황이 맞는지를 확인하고 현장 상황, 서류상에서 찾을 수 없는 문제(주변에 오염시설이나 혐오시설의 분포, 경사도 등)가 없는지를 직접 알아보기 위한 것이 목적이다. 자신이 목적한 대로 사용하는 데 문제가 없는 땅인지 확인하는 과정이 바로 현장답사다.현장답사를 하기 전에 인터넷상의 위성 지도를 통해 현황과 주변 사항을 우선 확인할 수 있다. 다음 관청에서 토지이용계획확인서와 지적도를 떼어 땅의 용도와 지적사항을 우선 확인하고 출발해야 한다. 지도와 지적도는 필수로 준비해야 한다.주의 깊게 볼 내용이 도로 사정이다. 도로가 있는지가 가장 중요하고 우선 확인해볼 사항이다. 지적상에 도로가 있더라도 현황에서는 없는 경우도 있으므로 공부상 도로와 현황 도로를 맞춰봐야 한다.또 고속도로와 국도의 접근성을 챙겨봐야 하고 향후 도로 계획에 대해서도 알아봐야 한다. 도시 사정을 확인할 때는 도시와의 접근성에 대한 고려가 필수다. 도시에서 가깝다는 것은 전원생활을 좀 더 편리하게 할 수 있다는 것이다. 도로가 확장 개통되는 시점을 고려해 국도 주변의 땅을 물색하면 좋다.현장답사에서 자연경관을 우선으로 챙기는 경우가 많은데 너무 빠지지는 않아야 냉정해질 수 있다. 경관에 홀리면 다른 것을 놓치기 쉬운데 바로 자연재해다. 예를 들어 강변의 경우는 경치는 좋을지 몰라도 장마철에는 강의 범람으로 비싼 대가를 치를 수 있다. 계곡 옆에 있는 땅도 여름철 폭우로 위험해질 수 있으며 전망 좋은 땅은 겨울철 진입에 문제가 생길 수 있다. 이런 부분에 대해 가장 쉽게 확인할 수 있는 것은 마을 주민들이다. 동네 슈퍼나 마을 이장 등을 만나보면 정보 쉽게 확인할 수 있다.내가 원하는 부지에서 어떤 일을 할 수 있고, 주변에 살고 있는 주민들의 인심은 어떤지 현장답사를 통해 확인해 보아야 하는데 쉽지는 않다. 그러므로 전원생활을 위한 목적으로 땅을 찾을 때는 몇 번을 답사해야 한다. 계절별로, 시간대별로, 기후에 따라 부지가 어떻게 변하는지를 확인해 보는 것이 가장 좋다. 하지만 쉽지 않다. 시간을 너무 끌다 보면 좋은 땅은 놓칠 수 있다.괜찮은 물건이라면 머뭇거릴 새 없이 다른 사람이 채가게 되기 때문에 빨리 핵심 포인트를 확인한 후 선점해야 한다. 그러기 위해서는 포인트를 잘 짚어야 한다. 땅도 마찬가지다. 그것이 바로 현장답사 노하우다. ▶IN SHORT◀ 땅을 살 때 꼭 확인해야 할 서류 5가지토지(임야) 대장토지(임야) 대장은 토지(임야)의 주소와 지번, 지목(변경 여부), 면적, 소유권의 변동 사항 등을 확인할 수 있다. 그리고 하단에 토지의 등급과 개별공시지가가 표기된다. 여러 명의 명의로 되어 있는 경우에는 공유자 명부가 첨부돼 있다.토지대장에서는 지번과 면적, 지목 등을 주의 깊게 봐야 한다. 거래하고자 하는 땅의 면적과 지목이 토지 등기부등본상에 다르게 기재되어 있거나 혹은 실제 토지의 면적이나 지목이 다를 경우, 토지대장에 나타나는 면적과 지목을 기준으로 한다.지적도지적도에는 토지의 소재, 지번, 지목, 경계, 도면 등이 등록돼 있다. 현장답사를 할 때 꼭 필요하다. 부동산의 모양과 도로, 인접 토지와의 경계 등을 확인할 때도 지적도가 중요하다. 지적도상 도로가 접해 있어야 개발행위허가 등이 가능하다. 하천이나 구거(도랑) 옆에 있는 땅은 하천의 범람 등으로 지적도 상의 경계와 현황이 다를 수 있다.지목은 임야라도 지번 앞에 ‘산’이 있으면 임야도를 발급받아야 한다. 지목은 임야라도 지번 앞에 ‘산’이 없는 일반 지번의 경우에는 ‘토임’이라 해서 등록 전환됐기 때문에 지적도를 확인해야 한다.토지이용계획확인서토지이용계획확인서는 땅의 현재 상태와 활용 가능성 여부 및 규제사항 등 토지의 이용에 관한 모든 것을 한눈에 확인할 수 있는 서류다. 토지 소재지 주소와 지번, 지목, 면적 등의 기본적인 사항과 함께 도시관리계획상의 용도지역, 용도지구, 용도구역, 도시계획시설, 지구단위계획 여부 등을 표시해 놓았다. 그 땅을 어떤 용도로 사용할 수 있고 어떤 규제를 받고 있는가도 알 수 있다.등기부등본토지등기부등본은 토지의 소유권과 그 외의 권리관계, 소유주를 확인할 수 있다. 토지에 건물이 있을 경우, 건물의 등기부 등본은 별도로 존재하므로 이를 확인해야 한다. 거래할 때 등기부등본상의 명의자와 실제 계약자를 신분증을 통해 꼭 확인해야 한다. 만일, 불가피한 사정이 있어 대리로 거래를 할 경우에는 부동산 매도에 대한 위임장을 확인하고 잔금 지급과 소유권이전 등기가 동시에 이행되도록 한다.등기부등본에 나타나 있는 법적 권리관계를 꼼꼼히 따져야 한다. 경매, 저당권, 가압류, 가처분, 가등기, 예고등기와 같은 사항들이 설정되어 있는지 확인해야 하는 것이다.토지 등기부등본에 나타나 있지 않은 권리관계도 있다. 토지에 소유자가 아닌 사람이 묘지를 쓴 경우에는 아무리 소유권 이전을 해도 함부로 묘지를 이장하라고 요구할 수가 없는 분묘기지권, 해당 주민들이 관습적으로 도로 등으로 사용하는 토지는 소유권이전이 어렵다.땅과 건물의 소유자가 달라져도 땅의 분리된 건물이나 나무의 소유권은 인정되는 법정지상권, 건물 소유자에게 채권을 변제받을 때까지 점유, 임차, 유치할 수 있는 점유권, 임차권, 유치권 등이 있다. 이러한 권리는 등기부등본상에 기재되지 않아, 현장답사를 통해 탐문해 봐야 한다.건축물대장토지에 건축물이 있는 경우에는 반드시 건축물대장을 통해 소유자와 평수, 구조 등을 확인해 정상적인 건물인지 무허가 건물인지를 알아봐야 한다. 건축물이 사용할 수 없는 폐가라 하더라도 토지를 매입할 때 지상권에 대한 부분도 반드시 명시해야 한다. 또 토지주와 건축물 주인이 같은 사람인지를 확인해야 한다. 서로 다른 경우도 종종 있으므로 건축물에 대한 계약도 별도로 해야 한다. 전원주택으로 재테크 해법을 찾아라!글로벌 금융위기를 전후로 부동산 가격이 폭락하면서 몇 십 년간 이어져온 집값 상승에 따른 자산 불리기 신화가 깨졌다. 정부의 부동산 살리기 정책과 금리 인하, 청약 제도 개편 등으로 주택 매매와 분양시장에 불을 지피고 있지만, 여전히 향후 집값이 오르거나 유지될 거라고 확신할 수 있는 사람은 없다. 그래서 땅에 대한 정확한 정보에 더 목말라 한다. 그렇다면 전원주택으로는 재테크가 가능할까? 대정하우징엔 박철민 대표는 오히려 전원주택지에서 그 해법을 찾는 게 낫다고 분석했다. 땅은 그 쓰임새와 시대에 따라 투자가치가 달라진다. 박철민 대표가 추천하는 전원주택지를 통해 그 미래가치를 가늠해 보기 바란다. 도움말 박철민 (주)대정하우징엔 대표, 한국 전원주택 사업협회 회장 강원권교통망이 우수한 원주는 제2영동고속도로와 복선 전철 및 산업단지 개발 영향을 받고 있고, 강릉은 2018년 동계올림픽 유치 이후 빙상 종목과 미디어촌, 선수촌 건립 예정지로 각종 투자 문의가 잇따르는 지역이다. 삼척은 복합에너지 거점 도시로 주목받고 있다. 원덕지구에 15조 원대의 에너지 산업을 유치하는 제1종합에너지 단지가 들어설 예정이고, 근덕지구에는 복합화력발전소와 원자력발전소를 유치하는 30조 원대의 제2종합에너지 단지 등 모두 45조 원대의 개발이 예정돼 있다. 원주와 횡성, 평창 지역이 2018년 동계올림픽 직접 영향권역이고 강릉과 동해, 속초 지역은 해양 레저 위락 영향권역이다.충청권충청권의 핵심 지역은 세종시와 천안, 아산, 당진 등이다. 이들 지역은 인구가 지속적으로 증가하면서 성장 잠재력이 큰 곳으로 부상하고 있다. 대전지구는 사업비 5조 원 규모의 초대형 국책 과학기술 프로젝트인 과학벨트 건립 계획과 맞물려 세종시 인근 주택 및 토지 가격은 동반 상승하고 있으며, 인근 지역도 관심이 높아지고 있다. 당진은 철강사업의 메카답게 산업 경제 활동 인구의 증가와 더불어 주거지도 증가하고 있는 지역이다.제주특별자치도제주특별자치도는 2006년 7월 1일 강화된 자치권을 주요 골자로 한 제주특별자치도 특별법 통과에 따라 다양한 개발사업을 진행하고 있다. 선진적인 지방분권을 기반으로 제주특별자치도는 규제를 대폭 완화하고, 관광을 비롯해 교육, 의료, 청정 1차 산업과 정보기술(IT), 바이오기술(BT) 등 첨단 산업을 핵심 산업으로 육성한다는 계획이다. 서귀포시는 혁신도시, 신화역사공원, 예래휴양형 주거 단지 조성 등 각종 국책사업과 개발사업이 활발히 진행되고 있다. 이 때문에 개발지 인근 지역도 관심이 높아지고 있다. 성산일출봉과 거문 오름 등이 유네스코 세계문화유산으로 지정되고, 세계 7대 자연경관으로 선정되면서 영어교육도시 및 첨단과학기술 단지 등 개발 붐과 맞물려 중국과 일본 관광객도 꾸준히 증가하고 있어 들썩이고 있다.수도권 수도권을 보면 개발 호재가 강하게 작용하는 지역으로 제2영동고속도로, 판교~여주 간 복선 전철, 성남~장호원 간 자동차 전용도로, 수서~평택 간 전철, 인천~평창 복선 전철 등 각종 국책 사업들이 진행되는 곳으로 용인과 광주, 남양주, 이천, 여주, 인천, 포천, 평택 등을 꼽을 수 있겠다. 규제 완화가 예상되는 수도권 지역은 수도권 남부 193㎢에 달하는 토지거래허가구역이 풀린 곳으로 전원주택과 공장용지 수요가 꾸준히 늘고 있다. 수도권에만 적용하는 공장 총량제와 3권역 내의 공장입지 규제가 개선됨으로써 특히 성장관리권역에 대한 공장부지의 수요와 관심이 늘어날 것으로 보인다. 자연보전권역에서는 수질오염 총량제를 시행하는 시군의 경우에는 도시 및 지역개발사업, 대형 건축물 관광지 조성, 공장 신증설 등이 가능하다. 이 밖에 자연환경이 뛰어나고 최근 들어 전철과 고속도로 개통으로 교통여건이 좋아진 가평과 양평도 빼놓을 수 없다.문의 (주)대정하우징엔 T 02-566-9400 W www.jwnews.com전원주택라이프 더 보기 www.countryhome.co.kr잡지구독 신청 www.countryhome.co.kr:454/shop/subscription.asp

흔히 말하는 평당 공사비는 대부분 본채 공사비를 말한다. 본채 공사비라는 것은 외부 부대공사, 조경공사, 가구공사를 제외하고 순수하게 집을 짓는데 들어간 비용을 말한다. 그리고 이 비용을 연면적으로 나누면 평당 금액이 산출된다. 건축주와 업체 간에 평당 금액의 온도차를 보이는 것은, 업체는 본채 공사를 기준으로 하고 건축주는 다른 공사비용까지 포함하기 때문이다. 그렇다면 본채 공사 범위와 평당 가격의 의미를 다시 한 번 점검해보자.글 윤세상 (주)하우징팩토리 대표 1670-6840 www.housingfactory.co.kr“평당 얼마”의 기준이 되는 본채공사, 그 범위와 실체는?일반적으로 업체에서 제시하는 평당 비용은 40평 이상의 주택을 기준으로 한 것이다. 이때 40평 이상이면 공사비용은 내려가고 그 이하면 증가하게 된다. 이것은 경제학에서 말하는 규모의 경제와 유사하다.예컨대, 20평과 40평 주택의 기초를 타설한다고 하자. 여기서 콘크리트 타설 비용은 평당 10만 원, 인건비는 동일하게 50만 원이라고 가정하자.20(평)×10만 원(콘크리트)=200만 원+50만 원(인건비)=250만 원/20(평)=12.5만 원(평당)40(평)×10만 원(콘크리트)=400만 원+50만 원(인건비)=450만 원/40(평)=11.2만 원(평당)위와 같이 40평 주택이 20평의 주택보다 비용이 더 높지만, 평당 금액은 낮다. 여기에 현관문과 같이 필수적으로 들어가야 하는 부분을 더하면 평당 금액의 차는 더욱 벌어지게 될 것이다.결국 업체에서 제시하는 일반적인 금액을 기준으로 건축주가 집을 지을 때 연면적이 40평 이상 넓어질수록 업체 수익도 커지게 된다. 면적이 넓은 집을 계약할 때 업체가 네고해주는 일이 가능한 게 이런 이유이다. 천만 원 깎아주었다고 감사할 일이 아니다. 건축주는 평당 가로 계약했다고 하더라도 꼼꼼하게 점검을 해야 할 것이다. 1층 평면도 2층 평면도 포함 면적에 따라 변동하는 평당 건축비업체에서 제시한 평당 건축 비용에 건축 면적은 어디까지 포함될까?포치, 테라스, 발코니, 다락, 데크 등 본채 일부에 해당하지만, 건축 비용에 포함되는 것과 제외되는 부분이 있다. 이러한 부분을 포함했을 때와 제외했을 때 달라지는 비용에 대해 알아보자. 자세한 자재 스펙을 적용한 하우징팩토리의 ‘바른家’ 상품을 기준으로 건축 비용의 예를 들어보자.위 주택에 적용한 자재 스펙은 다음과 같다.(아래 사진 5개 참조) 주택 공사비는 총 205,000,000만 원이다. 이것을 평당 금액으로 나눠보자전체 시공 면적(55평) : 372만 원(평당)본채(43평) + 다락(7평) : 410만 원(평당)본채(43평) : 476만 원(평당)결과적으론 동일한 건축 비용이지만, 면적을 포함하는 범위에 따라 평당 금액이 달라진 것을 볼 수 있다. 그래서 공사비용을 거론할 땐 전체 공사비와 사용한 자재는 무엇인지 따져봐야 한다. 여기에 부대공사와 가구공사를 포함하면 실제 건축에 소요된 비용이 된다. 부대공사라는 것은 전기, 수도, 가스, 하수 등 집을 짓고 기반시설과 연결하는 공사를 말하며, 가구공사는 주방가구를 포함한 붙박이장, 신발장 등의 제작을 말한다. 이런 비용은 대략 3천만 원 가량 들어간다고 보면 된다.건축 비용의 허와 실!예로 든 ‘바른家’의 전체 건축 비용이 평당 372만 원이라 저렴한 것처럼 느껴진다. 그러나 다락방과 발코니, 현관 포치 등의 시공비가 평당 372만 원이나 소요되진 않는다. 이러한 부분은 표면적으로 가격을 낮추기만 할 뿐이다.그리고 산술적으로 평당 400만 원에 50평의 집을 계획했다가, 5평 줄인다고 차액인 2,000만 원이 주는 것도 아니고 5평이 늘었다고 2,000만 원이 추가되는 것도 아니다. 오히려 평수가 늘어나면 평당 금액은 내려가게 된다. 그러므로 평당 비용에 너무 심취하지 말고 자재 스펙은 어느 것을 사용하는지 공사는 어떻게 진행되는지 먼저 파악하고, 예산에 맞춰 설계를 해야 한다.상담하다 보면 “평당 350만 원에 계약했다가 500만 원에 공사가 끝났다”라는 이야기를 많이 듣는다. 이유는 간단한다. 정확한 자재 스펙 없이 평당 금액만 따져보고 공사를 계약했기 때문이다. 이러한 계약은 시공사로 하여금 빈틈을 노려 공사비를 올릴 수 있는 여지를 만들어 주게 된다. 그렇다고 건축주가 추가된 건축 비용을 문제 삼아 따지는 것도 어렵다. 최악의 경우 시공사가 공사를 중단하고 유치권 행사하면, 입주를 못하는 건축주의 손해가 이만저만 아니기 때문이다. 시작부터 모든 것을 명확하게 결정하고 진행하는 방법이 유일한 해결책이다.평당 건축비에 집착하다 중요한 부분 놓쳐선 안 돼바닥 마감재로 많이 사용하는 강화마루는 평당 4만 원부터 10만 원까지 다양하다. 10평만 따져도 60만 원의 차액이 발생한다. 평당 금액을 낮게 제시한 시공사를 선택했다면, 저렴한 강화마루를 사용할 것이다. 이때 건축주가 품질이 좋은 강화마루로 교체하면 시공사는 추가 비용을 요구할 수밖에 없다. 이렇듯 몇몇 자재를 교체하다 보면 공사비는 금세 몇 천만 원이 불어난다. 또, 평당 소요되는 비용에 집착하다가 중요한 부분을 놓치게 되는 수도 있다. 자재도 중요하지만 단열과 방수, 전기, 설비 배관 등이 더 중요하다는 것을 기억하자. 집의 수명과 직결되기 때문이다. 이러한 공정을 부실하게 하고 눈에 띄는 마감재 스펙만 좋게 해, 좋은 집을 짓는 것처럼 포장할 수도 있으니 주의해야 한다. 공사비는 낮은데 외부 마감재 스펙이 높다면 의심부터 해봐야 한다. 결론은 평당 건축 비용의 의미를 정의하기 어렵다는 것이다. 집을 지을 계획이라면 먼저 전체 예산에서 부대공사 비용과 가구공사, 설계 인허가 비용 등으로 대략 3~4천만 원을 제외하고 본채공사 예산을 잡아야 한다. 그런 다음 설계하면서 소소한 부분까지 확인하고 자재도 결정한 뒤에 공사를 시작하면 문제없이 계획에 따라 집을 완성하게 될 것이다.전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr잡지구독 신청 www.countryhome.co.kr:454/shop/subscription.asp

매입 비용을 체크하고 부지를 점검하자 집을 지으려면 자금 마련을 위한 구체적인 목표를 설정하고 구체적인 계획을 수립해야 한다. 집짓기에 필요한 자금 중 가장 많은 돈이 드는 부분은 바로 부지 매입비와 건축비이기 때문이다. 특히 부지 매입비의 경우 지역에 따라 차이가 크기 때문에 자신의 자금 계획에 맞는 지역을 선택하는 것이 중요하다. 지역에 따라 땅값이 집짓기 예산의 75%에 육박하기도 하고, 같은 지역이라도 크기나 위치, 주변 환경에 따라 땅값의 차이가 심하기 때문이다. 어디에 부지를 마련할 것인지, 크기는 어느 정도로 할 것인지 등에 대해 구체적인 그림을 그려보아야 한다. 기획 | 편집부 정리 | 이종수 비용 한계 설정하기 주택 부지는 건축주의 성향과 예산, 접근성, 사용 목적 등 다양한 관계에서 살펴보게 된다. 그중 부지 구입 예산은 건축주 스스로 대출 등을 포함해 그 한계를 명확하게 설정해야 한다. 예산을 초과해 집짓기를 포기하게 되는 불상사를 방지하기 위해서는 부지 매입이 전체 예산에서 차지하는 비중을 정확하게 결정해야 한다. 예비 자금이나 추가 대출이 여의치 않은 경우, 부지 매입 결과에 따라 건축 가능 여부까지 영향을 받기 때문이다. 원하는 지역의 부지 시세는 포털 사이트에서 부동산 정보를 검색하면 대략적인 금액을 추산할 수 있다. 대략적인 금액을 정했으면, 반드시 현지를 답사하고 현지 부동산 중개업소에서 상세한 정보를 확인해야 한다. 부동산 정보업체의 부지 시세와 실제 거래 가격은 다른 경우가 많으므로 반드시 현지 점검으로 비용을 확인하는 것이 좋다. 서울은 부지의 평당 가격이 평균 1,000만 원~1,500만 원 이상이고, 수원 광교지구는 평균 600만 원, 성남 판교지구는 평균 1,000만 원 정도다. 양평과 가평을 비롯한 비도시지역은 평균 200만 원에서 300만 원 정도이나, 대부분 부지의 규모가 커서 매입 비용이 커지는 경우가 많다. 그래서 ‘어느 지역, 몇 평의 부지’가 아니라 명확하게 부지 매입 비용과 한계를 설정해야 한다. 부지 특성 점검 여러 가지 조건이 맞는 지역을 선택했으면, 본격적으로 지도를 펼치고 부지를 점검하고 가능한 한 현장을 방문해 부지와 그 주변을 꼼꼼하게 점검한다. 보행로의 편의성과 차량 접근성, 이웃과 동네 분위기, 커뮤니티, 보안, 부지 가격 등도 신중하게 고려한다. 부지에 접한 진입로의 경우 지도상에 도로로 표시돼 있지만, 실제로 차량이 출입하지 못할 정도로 폭이 좁거나 사유지인 경우 건축허가를 받을 수 없으므로 반드시 지적도를 바탕으로 현장을 유심히 살피는 것이 좋다. 지도는 대부분 아래쪽이 정남향이므로 부지의 정확한 방향을 체크하는 데도 도움이 된다. 또한 각종 포털 사이트에서 제공하는 지도 서비스는 교통량도 수시로 제공하므로 시간대별로 부지 주변 근거리 및 원거리 교통도 미리 점검할 수 있다. 우리나라는 비교적 산이 많은 편이라 도심에 가까운 곳이라도 전원의 느낌을 살릴 수 있는 곳이 많다. 귀농이나 귀촌이 아니라면 십여 분 거리에 대중교통, 의료시설, 시장, 마트 등 생활 인프라를 갖춘 곳인지 지도를 통해 용도별로 반드시 미리 확인해둔다. 그리고 민원 등 주변 텃세가 심한 곳, 집성촌, 경치는 좋지만 경사가 심해 토목 등 추가 공사비가 많이 드는 곳, 개발제한구역, 문화재 발굴현장 인근, 매립을 해 지반이 약한 곳, 뉴타운 같은 장기간의 대규모 건설현장 주변 등은 피하는 것이 좋다. 대상지 주변에 유해한 시설이나 혐오시설 등이 없는지도 꼼꼼하게 살펴보도록 한다. 지도만 보고 부지 앞에 물이 있어 낭만적 풍경이나 여름철 물놀이를 생각하고 구매했다가 막상 상류에 있는 축산농가로 인한 악취 때문에 꽉 닫은 창문 너머로 바라만 보는 낭패를 당할 수도 있다. 지구단위계획이 수립돼 있는 지역이라면 반드시 해당 지자체에서 지구단위계획 결정도와 지침을 열람해야 한다. 건폐율과 용적률은 물론이고 지붕의 형태와 층수, 외벽 재료, 담장 설치 여부, 차량 출입 위치, 외벽 설치 구간, 색채. 실외기 설치 위치 등에 관한 가이드라인을 지정하고 있어 단독주택이라도 나의 의지대로 계획하지 못하는 경우가 많기 때문이다. 지자체 홈페이지 자료실이나 도시계획과 등에서 열람하거나 문의할 수 있다. 전기 및 전화, 상하수도, 가스 등 기반시설도 중요하다. 수도가 연결돼 있는 곳인지, 지하수 개발이 용이한지 확인해봐야 한다. 동네에 공동 오수처리장이 있으면 정화조를 설치하지 않아도 된다. 주변 강이나 저수지보다 수위가 낮은 곳은 집중 호우 시 피해를 당할 수 있다. 또한 경사가 심한 곳은 예상외의 추가적인 토목 공사비가 들어갈 수 있다. 그 밖에도 미처 열거하지 못한 여러 상황은 일반인들의 경우 판단하기 매우 어렵다. 반드시 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 바람직하다. 오랫동안 소유하고 있는 익숙한 땅이라도 주변의 단지나 도로 등의 예상 개발 방향을 꼭 확인해 피해를 당하지 않도록 해야 한다. 부지 선택 시 꼼꼼하게 확인해 추가 공사비 발생 피해를 줄인다면 그 어떤 경제적 가치보다 유용할 수 있다. 땅 고를 때 현장답사는 필수 전원생활에 필요한 부지를 매입하기 위해서는 공부에 대한 확인과 함께 현장답사가 꼭 필요하다. 현장답사는 자신이 매입하려는 토지의 현황을 직접 확인하는 것을 말한다. 현장답사의 목적은 공부상에 나타난 사항과 현황이 맞는지를 확인하고 현장 상황, 서류상에서 찾을 수 없는 문제(주변에 오염시설이나 혐오시설의 분포, 경사도 등)가 없는지를 직접 알아보기 위한 것이 목적이다. 자신이 목적한 대로 사용하는 데 문제가 없는 땅인지 확인하는 과정이 바로 현장답사다. 현장답사를 하기 전에 인터넷상의 위성 지도를 통해 현황과 주변 사항을 우선 확인할 수 있다. 다음 관청에서 토지이용계획확인서와 지적도를 떼어 땅의 용도와 지적사항을 우선 확인하고 출발해야 한다. 지도와 지적도는 필수로 준비해야 한다. 주의 깊게 볼 내용이 도로사정이다. 도로가 있는지가 가장 중요하고 우선 확인해볼 사항이다. 지적상에 도로가 있더라도 현황에서는 없는 경우도 있으므로 공부상 도로와 현황도로를 맞춰봐야 한다. 또 고속도로와 국도의 접근성을 챙겨봐야 하고 향후 도로 계획에 대해서도 알아봐야 한다. 도시사정을 확인할 때는 도시와의 접근성에 대한 고려가 필수다. 도시에서 가깝다는 것은 전원생활을 좀 더 편리하게 할 수 있다는 것이다. 도로가 확장 개통되는 시점을 고려해 국도 주변의 땅을 물색하면 좋다. 현장답사에서 자연경관을 우선으로 챙기는 경우가 많은데 너무 빠지지는 않아야 냉정해질 수 있다. 경관에 홀리면 다른 것을 놓치기 쉬운데 바로 자연재해다. 예를 들어 강변의 경우는 경치는 좋을지 몰라도 장마철에는 강의 범람으로 비싼 대가를 치를 수 있다. 계곡 옆에 있는 땅도 여름철 폭우로 위험해 질 수 있으며 전망 좋은 땅은 겨울철 진입에 문제가 생길 수 있다. 이런 부분에 대해 가장 쉽게 확인할 수 있는 것은 마을 주민들이다. 동네 슈퍼나 마을 이장 등을 만나보면 정보 쉽게 확인할 수 있다. 내가 원하는 부지에서 어떤 일을 할 수 있고, 주변에 살고 있는 주민들의 인심은 어떤지 현장답사를 통해 확인해 보아야 하는데 쉽지는 않다. 그러므로 전원생활을 위한 목적으로 땅을 찾을 때는 몇 번을 답사해야 한다. 계절별로, 시간대별로, 기후에 따라 부지가 어떻게 변하는지를 확인해 보는 것이 가장 좋다. 하지만 쉽지 않다. 시간을 너무 끌다 보면 좋은 땅은 놓칠 수 있다. 괜찮은 물건이라면 머뭇거릴 새 없이 다른 사람이 채가게 되기 때문에 빨리 핵심 포인트를 확인한 후 선점해야 한다. 그러기 위해서는 포인트를 잘 짚어야 한다. 땅도 마찬가지다. 그것이 바로 현장답사 노하우다. [IN SHORT] 땅을 살 때 꼭 확인해야 할 서류 5가지 토지(임야)대장 토지(임야)대장은 토지(임야)의 주소와 지번, 지목(변경여부), 면적, 소유권의 변동사항 등을 확인할 수 있다. 그리고 하단에 토지의 등급과 개별공시지가가 표기된다. 여러 명의 명의로 되어 있는 경우에는 공유자 명부가 첨부돼 있다. 토지대장에서는 지번과 면적, 지목 등을 주의 깊게 봐야한다. 거래하고자 하는 땅의 면적과 지목이 토지 등기부등본상에 다르게 기재되어 있거나 혹은 실제 토지의 면적이나 지목이 다를 경우, 토지대장에 나타나는 면적과 지목을 기준으로 한다. 지적도 지적도에는 토지의 소재, 지번, 지목, 경계, 도면 등이 등록돼 있다. 현장답사를 할 때 꼭 필요하다. 부동산의 모양과 도로, 인접 토지와의 경계 등을 확인할 때도 지적도가 중요하다. 지적도상 도로가 접해 있어야 개발행위허가 등이 가능하다. 하천이나 구거(도랑)옆에 있는 땅은 하천의 범람 등으로 지적도상의 경계와 현황이 다를 수 있다. 지목은 임야라도 지번 앞에 ‘산’이 있으면 임야도를 발급받아야 한다. 지목은 임야라도 지번 앞에 ‘산’이 없는 일반 지번의 경우에는 ‘토임’이라 해서 등록 전환됐기 때문에 지적도를 확인해야 한다. 토지이용계획확인서 토지이용계획확인서는 땅의 현재 상태와 활용 가능성 여부 및 규제사항 등 토지의 이용에 관한 모든 것을 한눈에 확인할 수 있는 서류다. 토지 소재지 주소와 지번, 지목, 면적 등의 기본적인 사항과 함께 도시관리계획상의 용도지역, 용도지구, 용도구역, 도시계획시설, 지구단위계획 여부 등을 표시해 놓았다. 그 땅을 어떤 용도로 사용할 수 있고 어떤 규제를 받고 있는가도 알 수 있다. 등기부등본 토지등기부등본은 토지의 소유권과 그 외의 권리관계, 소유주를 확인할 수 있다. 토지에 건물이 있을 경우, 건물의 등기부 등본은 별도로 존재하므로 이를 확인해야 한다. 거래할 때 등기부등본상의 명의자와 실제 계약자를 신분증을 통해 꼭 확인해야 한다. 만일, 불가피한 사정이 있어 대리로 거래를 할 경우에는 부동산 매도에 대한 위임장을 확인하고 잔금 지급과 소유권이전 등기가 동시에 이행되도록 한다. 등기부등본에 나타나 있는 법적 권리관계를 꼼꼼히 따져야 한다. 경매, 저당권, 가압류, 가처분, 가등기, 예고등기와 같은 사항들이 설정되어 있는지 확인해야 하는 것이다. 토지 등기부등본에 나타나 있지 않은 권리관계도 있다. 토지에 소유자가 아닌 사람이 묘지를 쓴 경우에는 아무리 소유권 이전을 해도 함부로 묘지를 이장하라고 요구할 수가 없는 분묘기지권, 해당 주민들이 관습적으로 도로 등으로 사용하는 토지는 소유권이전이 어렵거나 땅과 건물의 소유자가 달라져도 땅의 분리된 건물이나 나무의 소유권은 인정되는 법정지상권, 건물 소유자에게 채권을 변제받을 때까지 점유, 임차, 유지할 수 있는 점유권, 임차권, 유치권 등이 있다. 이러한 권리는 등기부등본상에 기재되지 않아, 현장답사를 통해 탐문해 봐야 한다. 건축물대장 토지에 건축물이 있는 경우에는 반드시 건축물대장을 통해 소유자와 평수, 구조 등을 확인해 정상적인 건물인지 무허가 건물인지를 알아봐야 한다. 건축물이 사용할 수 없는 폐가라 하더라도 토지를 매입할 때 지상권에 대한 부분도 반드시 명시해야 한다. 또 토지주와 건축물 주인이 같은 사람인지를 확인해야 한다. 서로 다른 경우도 종종 있으므로 건축물에 대한 계약도 별도로 해야 한다. 전원주택으로 재테크 해법을 찾아라! 글로벌 금융위기를 전후로 부동산 가격이 폭락하면서 몇 십 년간 이어져온 집값 상승에 따른 자산 불리기 신화가 깨졌다. 정부의 부동산 살리기 정책과 금리 인하, 청약제도 개편 등으로 주택매매와 분양시장에 불을 지피고 있지만, 여전히 향후 집값이 오르거나 유지될 거라고 확신할 수 있는 사람은 없다. 그래서 땅에 대한 정확한 정보에 더 목말라 한다. 그렇다면 전원주택으로는 재테크가 가능할까? 대정하우징엔 박철민 대표는 오히려 전원주택지에서 그 해법을 찾는 게 낫다고 분석했다. 땅은 그 쓰임새와 시대에 따라 투자가치가 달라진다. 박철민 대표가 추천하는 전원주택지를 통해 그 미래가치를 가늠해 보기 바란다. 도움말 | 박철민 (주)대정하우징엔 대표, 한국전원주택사업협회 회장 jwnews1@naver.com 강원권 교통망이 우수한 원주는 제2영동고속도로와 복선전철 및 산업단지 개발 영향을 받고 있고, 강릉은 2018년 동계올림픽 유치 이후 빙상 종목과 미디어촌, 선수촌 건립 예정지로 각종 투자 문의가 잇따르는 지역이다. 삼척은 복합에너지 거점도시로 주목받고 있다. 원덕지구에 15조 원대의 에너지 산업을 유치하는 제1종합에너지 단지가 들어설 예정이고, 근덕지구에는 복합화력발전소와 원자력발전소를 유치하는 30조 원대의 제2종합에너지 단지 등 모두 45조 원대의 개발이 예정돼 있다. 원주와 횡성, 평창 지역이 2018년 동계올림픽 직접 영향권역이고 강릉과 동해, 속초 지역은 해양 레저 위락 영향권역이다. 충청권 충청권의 핵심 지역은 세종시와 천안, 아산, 당진 등이다. 이들 지역은 인구가 지속적으로 증가하면서 성장 잠재력이 큰 곳으로 부상하고 있다. 대전지구는 사업비 5조 원 규모의 초대형 국책 과학기술 프로젝트인 과학벨트 건립 계획과 맞물려 세종시 인근 주택 및 토지가격은 동반 상승하고 있으며, 인근 지역도 관심이 높아지고 있다. 당진은 철강사업의 메카답게 산업경제 활동인구의 증가와 더불어 주거지도 증가하고 있는 지역이다. 제주특별자치도 제주특별자치도는 2006년 7월 1일 강화된 자치권을 주요 골자로 한 제주특별자치도 특별법 통과에 따라 다양한 개발사업을 진행하고 있다. 선진적인 지방분권을 기반으로 제주특별자치도는 규제를 대폭 완화하고, 관광을 비롯해 교육, 의료, 청정 1차 산업과 정보기술(IT), 바이오기술(BT) 등 첨단 산업을 핵심 산업으로 육성한다는 계획이다. 서귀포시는 혁신도시, 신화역사공원, 예래휴양형 주거단지 조성 등 각종 국책사업과 개발사업이 활발히 진행되고 있다. 이 때문에 개발지 인근 지역도 관심이 높아지고 있다. 성산일출봉과 거문오름 등이 유네스코 세계문화유산으로 지정되고, 세계 7대 자연경관으로 선정되면서 영어교육도시 및 첨단과학기술 단지 등 개발 붐과 맞물려 중국과 일본 관광객도 꾸준히 증가하고 있어 들썩이고 있다. 수도권 수도권을 보면 개발 호재가 강하게 작용하는 지역으로 제2영동고속도로, 판교~여주 간 복선전철, 성남~장호원 간 자동차 전용도로, 수서~평택 간 전철, 인천~평창 복선전철 등 각종 국책 사업들이 진행되는 곳으로 용인과 광주, 남양주, 이천, 여주, 인천, 포천, 평택 등을 꼽을 수 있겠다. 규제 완화가 예상되는 수도권 지역은 수도권 남부 193㎢에 달하는 토지거래허가구역이 풀린 곳으로 전원주택과 공장용지 수요가 꾸준히 늘고 있다. 수도권에만 적용하는 공장 총량제와 3권역 내의 공장입지 규제가 개선됨으로써 특히 성장관리권역에 대한 공장부지의 수요와 관심이 늘어날 것으로 보인다. 자연보전권역에서는 수질오염 총량제를 시행하는 시군의 경우에는 도시 및 지역개발사업, 대형 건축물 관광지 조성, 공장 신증설 등이 가능하다. 이 밖에 자연환경이 뛰어나고 최근 들어 전철과 고속도로 개통으로 교통여건이 좋아진 가평과 양평도 빼놓을 수 없다. 문의 | (주)대정하우징엔 T 02-566-9400 W www.jwnews.com

집짓기의 시작과 끝 06 “평당 얼마”의 기준이 되는 본채공사, 그 범위와 실체는? 흔히 말하는 평당 공사비는 대부분 본채 공사비를 말한다. 본채 공사비라는 것은 외부 부대공사, 조경공사, 가구공사를 제외하고 순수하게 집을 짓는데 들어간 비용을 말한다. 그리고 이 비용을 연면적으로 나누면 평당 금액이 산출된다. 건축주와 업체 간에 평당 금액의 온도차를 보이는 것은, 업체는 본채 공사를 기준으로 하고 건축주는 다른 공사비용까지 포함하기 때문이다. 그렇다면 본채 공사 범위와 평당 가격의 의미를 다시 한 번 점검해보자. 글과 사진 | 윤세상 (주)하우징팩토리 대표 | 연재 순서 | 01. 택지지구에서 집을 앉히기 좋은 위치는 어딜까? 02. 임야나 농지에 집을 지을 때 살펴봐야 할 것은? 03. 헌집을 허물고 새집을 짓고 싶은데 걸림돌은 뭐지? 04. 우리가족에게 적합한 공간의 크기는? 05. 디자인과 자재에 따라 금액이 다르다! 그럼 ‘평’단가의 의미는? 06. ‘평당 얼마’의 기준이 되는 본채공사, 그 범위와 실체는? 07. 좋은 설계사와 시공사 찾는 방법은? 08. 기능적인 주택을 바란다. “뭘 추가해야 되지?” 09. 부대 토목공사 비용, 얼마나 들까? 10. 조경공사는 어느 정도 해야 할까? 11. 집짓기 시작했다. 건축주가 할 일은? 12. 입주하고 이것만 관리해도 100년은 거뜬하다. 일반적으로 업체에서 제시하는 평당 비용은 40평 이상의 주택을 기준으로 한 것이다. 이때 40평 이상이면 공사비용은 내려가고 그 이하면 증가하게 된다. 이것은 경제학에서 말하는 규모의 경제와 유사하다. 예컨대, 20평과 40평 주택의 기초를 타설한다고 하자. 여기서 콘크리트 타설 비용은 평당 10만 원, 인건비는 동일하게 50만 원이라고 가정하자. 20(평)×10만 원(콘크리트)=200만 원+50만 원(인건비)=250만 원/20(평)=12.5만 원(평당) 40(평)×10만 원(콘크리트)=400만 원+50만 원(인건비)=450만 원/40(평)=11.2만 원(평당) 위와 같이 40평 주택이 20평의 주태보다 비용이 더 높지만, 평당 금액은 낮다. 여기에 현관문과 같이 필수적으로 들어가야 하는 부분을 더하면 평당 금액의 차는 더욱 벌어지게 될 것이다. 결국 업체에서 제시하는 일반적인 금액을 기준으로 건축주가 집을 지을 때 연면적이 40평 이상 넓어질수록 업체 수익도 커지게 된다. 면적이 넓은 집을 계약할 때 업체가 네고해주는 일이 가능한 게 이런 이유이다. 천만 원 깎아주었다고 감사할 일이 아니다. 건축주는 평당 가로 계약했다고 하더라도 꼼꼼하게 점검을 해야 할 것이다. 포함 면적에 따라 변동하는 평당 건축비 업체에서 제시한 평당 건축 비용에 건축 면적은 어디까지 포함될까? 포치, 테라스, 발코니, 다락, 데크 등 본채 일부에 해당하지만, 건축 비용에 포함되는 것과 제외되는 부분이 있다. 이러한 부분을 포함했을 때와 제외했을 때 달라지는 비용에 대해 알아보자. 자세한 자재 스펙을 적용한 하우징팩토리의 ‘바른家’ 상품을 기준으로 건축 비용의 예를 들어보자. 연면적 43평 다락방 7평 현관 포치 1.5평 발코니 3.5평 총 시공 면적 55평 이 주택에 적용한 자재 스펙은 다음과 같다. 구조 복층 목구조 | 지붕 단열 R32 인슐레이션 + 5㎜ 열반사단열재 | 벽체 단열 50㎜ EPS 단열재 + R21 인슐레이션 | 바닥 단열 기초벽체 단열재 50㎜ + 기초하부 단열재 100㎜ + 기초상부 단열재 50㎜ 외부 기본 마감 테라코트 액셀 | 외부 포인트 마감 KMEW 세라믹 사이딩 | 현관문 YKKAP 단열 현관문 | 창호 유럽 시스템 창호 + 삼중유리 | 지붕 금속기와 | 천창 파크로 천창 바닥 강마루 | 벽지 실크벽지 | 위생기구 아메리칸스텐다드 | 방문 영림도어 이중 수도배관 시스템 | 내부 수도관 전체 분리 | FRP방수 + 우레탄방수 이중방수 | 베란다 수전 동파장치 | 지붕 환기 벤트 | 외단열 전용 방습지 욕실 적외선 난방기 | 각방 온도 조절기 | 콘덴싱 보일러 각층 1대 | 일괄 소등 스위치 | 에코 온돌매트 바닥 난방 | 거실 실링팬 설치 주택 공사비는 총 205,000,000만 원이다. 이것을 평당 금액으로 나눠보자 전체 시공 면적(55평) : 372만 원(평당) 본채(43평) + 다락(7평) : 410만 원(평당) 본채(43평) : 476만 원(평당) 결과적으론 동일한 건축 비용이지만, 면적을 포함하는 범위에 따라 평당 금액이 달라진 것을 볼 수 있다. 그래서 공사비용을 거론할 땐 전체 공사비와 사용한 자재는 무엇인지 따져봐야 한다. 여기에 부대공사와 가구공사를 포함하면 실제 건축에 소요된 비용이 된다. 부대공사라는 것은 전기, 수도, 가스, 하수 등 집을 짓고 기반시설과 연결하는 공사를 말하며, 가구공사는 주방가구를 포함한 붙박이장, 신발장 등의 제작을 말한다. 이런 비용은 대략 3천만 원 가량 들어간다고 보면 된다. 건축 비용의 허와 실! 예로 든 ‘바른家’의 전체 건축 비용이 평당 372만 원이라 저렴한 것처럼 느껴진다. 그러나 다락방과 발코니, 현관 포치 등의 시공비가 평당 372만 원이나 소요되진 않는다. 이러한 부분은 표면적으로 가격을 낮추기만 할 뿐이다. 그리고 산술적으로 평당 400만 원에 50평의 집을 계획했다가, 5평 줄인다고 차액인 2,000만 원이 주는 것도 아니고 5평이 늘었다고 2,000만 원이 추가되는 것도 아니다. 오히려 평수가 늘어나면 평당 금액은 내려가게 된다. 그러므로 평당 비용에 너무 심취하지 말고 자재 스펙은 어느 것을 사용하는지 공사는 어떻게 진행되는지 먼저 파악하고, 예산에 맞춰 설계를 해야 한다. 상담하다 보면 “평당 350만 원에 계약했다가 500만 원에 공사가 끝났다”라는 이야기를 많이 듣는다. 이유는 간단한다. 정확한 자재 스펙 없이 평당 금액만 따져보고 공사를 계약했기 때문이다. 이러한 계약은 시공사로 하여금 빈틈을 노려 공사비를 올릴 수 있는 여지를 만들어 주게 된다. 그렇다고 건축주가 추가된 건축 비용을 문제 삼아 따지는 것도 어렵다. 최악의 경우 시공사가 공사를 중단하고 유치권 행사하면, 입주를 못하는 건축주의 손해가 이만저만 아니기 때문이다. 시작부터 모든 것을 명확하게 결정하고 진행하는 방법이 유일한 해결책이다. 평당 건축비에 집착하다 중요한 부분 놓쳐선 안 돼 바닥 마감재로 많이 사용하는 강화마루는 평당 4만 원부터 10만 원까지 다양하다. 10평만 따져도 60만 원의 차액이 발생한다. 평당 금액을 낮게 제시한 시공사를 선택했다면, 저렴한 강화마루를 사용할 것이다. 이때 건축주가 품질이 좋은 강화마루로 교체하면 시공사는 추가 비용을 요구할 수밖에 없다. 이렇듯 몇몇 자재를 교체하다 보면 공사비는 금세 몇 천만 원이 불어난다. 또, 평당 소요되는 비용에 집착하다가 중요한 부분을 놓치게 되는 수도 있다. 자재도 중요하지만 단열과 방수, 전기, 설비 배관 등이 더 중요하다는 것을 기억하자. 집의 수명과 직결되기 때문이다. 이러한 공정을 부실하게 하고 눈에 띄는 마감재 스펙만 좋게 해, 좋은 집을 짓는 것처럼 포장할 수도 있으니 주의해야 한다. 공사비는 낮은데 외부 마감재 스펙이 높다면 의심부터 해봐야 한다. 결론은 평당 건축 비용의 의미를 정의하기 어렵다는 것이다. 집을 지을 계획이라면 먼저 전체 예산에서 부대공사 비용과 가구공사, 설계 인허가 비용 등으로 대략 3~4천만 원을 제외하고 본채공사 예산을 잡아야 한다. 그런 다음 설계하면서 소소한 부분까지 확인하고 자재도 결정한 뒤에 공사를 시작하면 문제없이 계획에 따라 집을 완성하게 될 것이다.

[법률상담] Q&A 이미 압류된 부동산에 관해, 취득한 유치권으로 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는지요?

집 한 채 지으려면 여러 면에서 부딪히는 일이 많습니다. 가족이 평생을 보낼 집이니 좋은 게 좋은 것이라고 넘기면 큰일 납니다. 특히 전원주택은 건축주 스스로 모든 것을 풀어야 하기에 세심하게 따지고 법을 빌리지 않으면 낭패 보기 십상입니다. 전원주택을 지으면서 법률적으로 어떻게 해야 할지 모르시는 부분이 있다면 ≪월간 전원주택라이프≫로 내용을 적어 보내주세요. 법무법인 동서파트너스 이근창 변호사가 속 시원히 답변해 드립니다. Q. 甲은 乙로부터 건물 신축 공사를 도급받아 공사를 완료하고 건물을 乙에게 인도했습니다. 그런데 乙이 공사로 인한 공사 대금을 완제하지 못한 상태에서 乙의 채권자 A가 건물에 관해 법원에 부동산 강제경매를 신청했고, 이에 따라 건물에 대해 강제경매개시결정의 기입등기가 완료됐습니다. 그 후 甲은 乙로부터 공사 대금을 지급받지 못하자 건물 출입구 등에 이 건물을 유치, 점유한다는 안내문을 개시했고, 경비원을 고용해 출입을 통제했습니다. 이러한 상황에서 경매절차가 진행돼 丙이 위 건물을 낙찰 받았는데, 이 경우 甲은 丙에 대해 유치권을 주장할 수 있는지요? A. 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있습니다(민법 제320조 제1항). 이를 유치권이라 하는데, 유치권자는 목적물을 경매할 수도 있고(민법 제322조 제1항), 경우에 따라서는 목적물을 직접 변제에 충당할 수도 있으며(민법 제322조 제2항), 대세적 효력이 있어 채권을 변제받을 때까지 양수인, 경매절차의 매수인 등에도 변제를 받을 수 있을 때까지 목적물의 인도를 거절할 수 있기 때문에 사실상 우선변제를 받는 결과가 됩니다.유치권은 ①물건과 유가증권을 대상으로 하고, ②채권이 유치권의 목적물에 관하여 생긴 것이어야 하며, ③채권이 변제기에 있어야 하고, ④유치권자는 타인의 물건 기타유가증권의 점유자이어야 하며, ⑤유치권의 발생을 배제하는 법률상 · 계약상의 사유가 없어야 한다는 것을 성립요건으로 하고 있습니다. 이와 같은 유치권의 성립요건 중 통상 문제되는 것은 채권의 실질적 존재 및 유치권자의 점유에 관한 것입니다. 유치권자의 점유는 직접점유 뿐만 아니라 간접점유도 포함하는데, 다만 채권자의 점유가 불법행위에 의해 시작된 것이어서는 안됩니다(민법 제320조 제2항).사안의 경우 압류의 효력이 발생한 이후에 점유를 이전받은 경우 유치권을 주장할 수 있는지 여부에 관한 것입니다. 이에 대해 대법원은"채무자 소유의 건물 등 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다"고 판시하고 있습니다(대법원 2005.8.19. 선고 2005다22688 판결).따라서 이 사안에서 甲은 경매개시결정의 기입등기가 경료된 이후 유치권을 취득한 것이므로 경매절차의 매수인 인 丙에게 유치권으로 대항할 수 없습니다. 한편, 근저당목적물에 유치권이 성립되는 경우 담보가치가 하락하고 사실상 유치권자가 근저당권자보다 우선하게 됩니다. 따라서 근저당권이 설정된 부동산에 대항 유치권이 성립하고 이후 경매로 인해 압류의 효력이 발생한 경우 유치권의 효력이 문제될 수 있습니다. 이에 대해 대법원은 유치권 취득시기가 근저당권 설정 후라거나, 유치권의 취득 전에 설정된 근저당권에 기하여 경매절차가 개시되었다고 하더라도 매수인에게 유치권을 주장할 수 있다고 판시하고 있습니다(대법원 2009. 1.15. 선고 2008다70763 판결). 그러나 이 경우 항상 유치권의 항변이 인정되는 것은 아니고 경우에 따라서는 점유가 불법행위로 인한 경우에는 적용되지 아니한다는 규정(민법 제320조 제2항)을 유추 적용하거나 신의칙에 반한다고 해 유치권 항변이 배척될 수 있습니다. 즉, 부동산에 거액의 근저당권이 설정돼 있는 등으로 부동산 소유자의 재산 상태가 좋지 아니해 부동산에 관한 경매절차가 개시될 가능성이 있음을 충분히 인식하고서도 수급인이 거액의 공사도급계약을 체결해 건물을 점유한 경우, 이러한 경우까지 유치권의 성립을 제한 없이 인정한다면 전 소유자와 유치권자 사이의 묵시적 담합이나 기타 사유에 의한 유치권의 남용을 막을 방법이 없게 되므로 유치권 항변이 허용되지 않을 수 있습니다. 기타, 공사대금채권과 관련된 유치권 관련 판례를 몇 가지 살펴보면, 건물이 완공된 후에 도급인이 수급인에게 건물에 대한 처분권을 위임해 그 분양대금에서 공사대금을 지급받을 수 있는 권한을 부여하는 약정을 한 경우, 수급인이 건물을 매각처분하여 그 대금으로 공사대금을 지급받을 수 있게 됐다고 하더라도 그러한 약정만으로 피담보 채권인 공사대금이 변제된 것이라고 볼 수 없다며 유치권의 성립을 인정하고 있습니다. 또한 유치권자가 채무자 또는 소유자의 승낙 없이 제3자에게 건물을 임대한 경우, 유치권자는 채무자의 승낙 없이 그 목적물을 타에 대여할 권한이 없으므로 유치권자의 그러한 대여행위는 소유자의 처분권한을 침해하는 것으로 소유자에게 그 대여의 효력을 주장할 수 없고, 따라서 소유자의 승낙 없이 유치권자로부터 목적물을 임차 받은 자는 소유자에게 대항할 수 없다는 판례가 있습니다. 이근창 변호사는 사법연수원 제34기로 광주과학고등학교, 카이스트 경영과학과, 조지워싱턴 로스쿨IBT(국제거래법 프로그램), 서울대학교 법과대학 전문분야 법학연구과정(M&A의 이론과 실무)을 수료하고 법무법인 에이스, 법무법인 지성을 거쳐 현재 법무법인 동서파트너스에 재직 중이다. 다수의 중소기업 법률고문을 맡아 기업자문을 하고 있으며 부동산, 건축 관련 분쟁 등 일반 민 · 형사에 관한 업무도 수행하고 있다. 문의 02-3471-3705 kclee0@hanmail.net

[Q&A] 시공사가 잔금을 받기 위해 완성된 건물에 유치권을 행사할 수 있는지요?

집 한 채 지으려면 여러 면에서 부딪히는 일이 많습니다. 가족이 평생을 할 집이라 좋은 게 좋은 것이라고 넘기면 큰일 납니다. 특히 전원주택은 건축주 스스로 모든 것을 풀어야 하기에 세심하게 따지고 법을 빌리지 않으면 낭패 보기 십상입니다. 전원주택을 지으면서 법률적으로 어떻게 해야 할지 모르시는 부분이 있다면 ≪월간 전원주택라이프≫로 내용을 적어 보내주세요. 법무법인 동서파트너스 이근창 변호사가 속 시원히 답변해 드립니다. Q. 한 건축주로부터 신축 공사를 제안받고 건축주 명의로 건축 허가를 받아 공사를 마무리했습니다. 그리고 건축주 명의로 보존등기를 하기로 계약했습니다. 계약대로 완공 후 소유권보존등기까지 마쳤음에도 건축주는 공사대금 중 잔금을 명확한 이유 없이 지급하지 않고 있습니다. 그래서 제가 건축주에게 잔금을 치러야 건축물 열쇠를 줄 수 있다고 하자 건축주는 이를 거부하며 건물명도청구의 소를 제기했습니다. 비슷한 사례를 알아보니 이러한 건축주 상대로 잔금을 받기 위해서는 유치권을 행사하면 된다고 하는데 가능한지요? A. 건물을 건축하는 데는 토지 소유자, 건축업자, 하수급인 등 많은 사람이 관여하는데 건물이 완성된 경우 소유권 원시취득자가 누구인가 여부는 매우 중요한 문제입니다. 왜냐하면 신축건물 소유권을 누가 취득하느냐의 문제는 도급관계에서 공사대금을 지급받지 못한 수급인이 건물에 대해 유치권을 행사할 수 있느냐의 여부와도 관계돼 있기 때문입니다.완성된 건축물의 소유권 귀속에 관해 판례는 "일반적으로 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 건축한 사람은 그 건물의 소유권을 원시취득하는 것이고, 다만 도급계약에 있어서는 수급인이 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 완성하더라도 도급인과 수급인 사이에 도급인 명의로 건축허가를 받아 소유권 보존등기를 하기로 하는 등 완성된 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 합의한 것으로 보여 질 경우에는 그 건물의 소유권은 도급인에게 원시적으로 귀속한다"고 판시하고 있습니다(대법원 1990.4.24. 선고 89다카18884판결 등).따라서 도급건축물은 도급계약에서 완성 건축물 소유권 귀속에 관한 합의가 없고, 수급인이 재료 주요부분 또는 전부를 들여 건물을 완성한 경우 완성된 건축물 소유권은 수급인에게 귀속합니다.그런데 도급계약 시 소유권 귀속에 대한 합의는 묵시적인 것도 상관없는데, 판례는 ▲도급인 명의로 건축허가를 받아 소유권보존등기를 하기로 한 경우 ▲공사 대금 채무 때문에 수급인에게 건물에 대한 양도담보계약을 체결한 경우 ▲도급인이 공사 대금을 미지급할 때 완성된 건축물로 대물변제하거나 건축물에 대한 가등기를 해주기로 하는 등 도급인이 완성된 건축물의 소유권을 취득하는 것을 전제로 한 약정이 있는 경우는 건축물의 원시적 소유권은 인도 여부나 공사 대금 지급여부에 관계없이 도급인에게 귀속하기로 합의한 것으로 볼 수 있다고 하고 있습니다.이처럼 건축도급계약은 완성된 건축물 소유권 귀속에 대한 합의 여부가 매우 중요하고 명시적 합의가 없는 경우에도 묵시적 합의로 인정될 수 있는 내용이 있는지 여부를 살피는 것이 중요합니다. 이 사안은 甲이(편의상 질문자를 甲, 시공을 의뢰한 건축주를 乙이라 부르겠습니다) 수급인으로서 자기 노력과 재료를 들여 건물을 완성하였으나 도급계약에서 완성된 건물의 소유권을 乙이 취득하기로 한 합의가 있었다고 인정되므로 일단 완성 건물의 소유권은 乙이 취득하는 게 맞습니다. 이는 정상적인 결과가 나왔을 경우이고 질문자와 같이 잔금 미지급 등이 발생했을 때를 알아보겠습니다.먼저 언급한 유치권에 대해 알아보면 민법 제320조는 '타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리'를 말합니다. 결론부터 말하면 甲은 완성된 건축물이 타인인 乙의 소유이므로 건물에 대하여 유치권을 행사할 수 있습니다. 판례 역시 "건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고, 또 그 건물에 관하여 생긴 공사대금채권이 있다면, 수급인은 그 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있다"고 판시하고 있습니다(대법원 1995.9.15. 선고 95다16202 판결 등).만일 위 사안에서 완성된 건축물의 소유권 귀속에 대한 합의가 없어 甲의 노력과 재료로 건물이 완성된 결과 건물의 소유권을 甲이 취득하게 된다면 유치권은 타인의 물건에 대하여 주장할 수 있으므로 甲은 건물에 대하여 유치권을 행사할 수 없습니다. 이는 건물이 완성되기 전의 경우도 마찬가지인데, 소유권 귀속에 대한 합의가 없는 경우 수급인의 노력과 재료로 건축되었고 독립한 건물에 해당하는 기성부분은 수급인 소유라 할 것이므로 수급인은 기성부분에 대한 유치권을 가질 수 없습니다(대법원 1993.3.26. 선고 91다14116판결 등).참고로, 공사도급계약에서 건축주가 공사대금을 건물이 완성된 후 신축건물을 담보로 융자를 받아 지급하기로 약정했는데, 수급인이 건물이 준공되자 곧바로 공사대금채권 보전을 위해 건물을 가압류하여 도급인이 사실상 건물을 담보로 한 은행융자가 어렵게 된 경우가 종종 있습니다. 이 경우에도 건축주가 공사대금 채무에 대한 지체 책임을 지는지 여부에 대해 판례는 "위와 같은 약정은 공사대금 지급의 기한을 정한 것이라고 볼 수 없고, 수급인이 자신의 채권을 보전하기 위한 필요에서 한 가압류를 들어 공사대금 채무의 지체에 관한 건축주의 책임을 부정할 수 없다"고 판시하고 있습니다(대법원 2001.1.30. 선고 2000다60685 판결). 따라서 시공사 입장에서 잔금 확보 여부가 확실치 않다면 유치권 행사 혹은 가압류를 통해 해결할 수 있습니다. 이근창 변호사는 사법연수원 제34기로 광주과학고등학교, 카이스트 경영과학과, 조지워싱턴 로스쿨IBT(국제거래법 프로그램), 서울대학교 법과대학 전문분야 법학연구과정(M&A의 이론과 실무)을 수료하고 법무법인 에이스, 법무법인 지성을 거쳐 현재 법무법인 동서파트너스에 재직 중이다. 다수의 중소기업 법률고문을 맡아 기업자문을 하고 있으며 부동산, 건축 관련 분쟁 등 일반 민 · 형사에 관한 업무도 수행하고 있다.문의 02-3471-3705 kclee0@hanmail.net

전원생활의 꿈을 이루려면 주택을 지을 땅을 매입하든지, 이미 지어진 주택을 매입하든지 현장 답사는 기본이다. 그리고 계약에 앞서 4대 증빙서류 즉 부동산 등기부등본, 토지이용계획확인원, 토지대장, 건축물대장 등을 확인해야 한다. 매도인이 아무리 달콤한 말로 부동산 가치를 부풀려 구미를 끌어당겨도 현장 확인과 함께 서류를 통한 법적 문제를 확인하기 전까지 현혹되어서는 안 된다. 여기에서는 사람으로 치자면, 주민등록증에 해당하는 부동산 등기부등본 확인 방법을 살펴보았다. 돈이나 증권, 세간 등의 옮길 수 있는 동산(動産)은 그것이 누구의 소유인지 쉽게 알 수 있다. 그러나 토지나 건물처럼 옮길 수 없는 부동산(不動産)은 누가 주인인지 알기 어렵다. 그래서 국가는 ‘등기부(登記簿)’를 만들어 법원으로 하여금 여기에 부동산의 표시와 그에 관한 권리 관계를 기재하여 일반인에게 공시하고 있다. 이것이 ‘부동산 등기제도’다. 이러한 등기부를 열람하거나 등본을 발급 받으면, 그 부동산의 지번, 지목, 구조, 면적 등의 표시 사항과 소유권, 지상권, 저당권, 전세권, 가압류 등의 권리 관계를 자세히 알 수 있다. 부동산에 관한 소유권 등의 권리 관계나, 그것을 이전 또는 변경하려면 등기를 해야만 효력이 발생한다. 부동산 등기의 종류 기입등기 : 새로운 등기 원인에 근거한 사항을 등기부에 새로 기입하는 등기다. 보통 등기라고 하면 기입등기를 가리킨다. 예) 소유권보존등기, 소유권이전등기, 저당권설정등기 변경등기 : 등기와 실체 관계 사이에 불일치가 생겨 이를 바로잡기 위하여 기존 등기의 일부를 변경하는 등기다. 그 불일치가 후발적으로 생긴 경우에 이를 시정하기 위한 협의의 변경등기와 그 불일치가 원시적으로 생긴 경우에 이를 시정하기 위한 경정등기가 있다. 표시란의 부동산 표시에 관한 변경등기와 사항란의 권리에 관한 변경등기가 있다. 예)소유권변경등기, 근저당권변경등기, 등기명의인표시변경등기 경정등기 : 어떤 등기를 했는데 그 절차에 착오나 빠진 게 있어서 원시적으로 등기와 실체 관계 사이에 불일치가 생긴 경우, 이를 시정하기 위한 등기를 말한다. 예를 들면, 소유권이전등기에 있어서 신청인이나 등기관의 잘못으로 소유자의 주소를 잘못 기재하거나 그 일부를 빠뜨린 때에 이를 바로잡으려는 등기가 경정등기다. 예) 소유권경정등기, 근저당권경정등기, 등기명의인표시경정등기 말소등기 : 어떤 부동산에 관하여 현재 존재하는 등기의 전부를 말소하는 등기를 말한다(부동산등기법 166조 이하). 즉 등기에 부합하는 실체 관계가 없는 경우, 그 등기를 법률적으로 소멸시킬 목적으로 하는 등기다. 말소등기는 △일단 유효하게 성립한 등기가 후에 부적법하게 된 경우(예： 목적 부동산의 소멸) △처음부터 부적법한 등기이기에 무효인 경우(예： 등기 원인 무효)에 한다. 말소등기는 기존 어떤 등기의 전부를 소멸시킨다는 점에서, 기존 등기 자체는 존속시키면서 그 일부만을 바로잡는 변경등기와 구별된다. 예) 근저당권말소등기, 전세권말소등기 회복등기 : 기존 등기가 부당하게 소멸된 경우, 이를 부활시켜 재현하는 등기를 말한다. 즉 실체 관계에 부합하는 유효한 등기가 있었음에도 불구하고, 그 등기가 후에 어떤 사정으로 인해 부당하게 그 존재를 잃은 경우, 기존 등기를 되살려서 다시 실체 관계에 대응하는 등기로 유효화시키려는 등기다. 기존 등기가 소멸됐던 원인이 무엇이냐에 따라 두 가지의 회복등기가 있다. △말소회복등기는 기존 등기의 전부 또는 일부가 부적법하게 말소된 경우에 행해지는 회복등기다. △소멸회복등기는 등기부의 전부 또는 일부가 소멸한 경우에 행해지는 회복등기다. 예) 근저당권말소회복등기, 전세권말소회복등기 무엇을 등기할 것인가 현행법상 등기할 수 있는 권리는 원칙적으로 토지 및 건물에 대한 물권, 즉 부동산물권이다. 그러나 부동산물권 중에서도 물건을 소지한 점유자가 물건에 대하여 가지는 점유권이나, 다른 사람의 물건이나 유가증권을 담보로 하여 빌려 준 돈을 받을 때까지 그 물건이나 유가 증권을 맡아둘 수 있는 유치권은 점유를 본질로 하는 권리이므로 등기할 권리가 아니다. 부동산물권 중에서 등기할 수 있는 권리는 다음과 같다. 소유권 : 어떤 물건을 자기가 사용하는 것은 물론, 그것을 타인에게 임대하든지, 매각 또는 처분 등 자기의 자유의사대로 할 수 있는 것을 내용으로 하는 권리. 지상권 : 다른 사람의 토지에서 공작물(工作物)이나 수목(樹木)을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권. 지역권 : 자기 땅의 편익을 위하여 남의 땅을 이용할 수 있는 권리. 남의 땅을 통행하거나 물을 끌어가는 따위의 권리로 계약에 따라 설정된다. 전세권 : 전세금을 지불한 사람이 남의 부동산을 이용할 수 있는 권리. 저당권 : 채무가 이행되지 않을 경우에 채권자가 저당물에 대하여 일반 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리. 한편 부동산물권이 아니면서 등기할 수 있는 권리는 다음과 같다. 부동산임차권 : 부동산 임대차 계약에서 빌려 쓰는 사람이 그 물건을 사용하고 이익을 얻을 수 있는 권리. 부동산환매권 : 부동산 매매에서, 부동산을 판 사람이 특약에 의하여 그 부동산을 다시 살 수 있는 권리. 이러한 권리에 대해 변동이 생기는 경우, 즉 ‘설정, 보존, 이전, 변경, 처분의 제한 또는 소멸’하는 경우에 등기를 해야 한다. 설정 : 당사자 간의 계약에 의하여 새로이 소유권 이외의 권리를 창설하는 것. 예) 근저당권설정, 저당권설정, 전세권설정, 지상권설정, 지역권설정 등 보존 : 미등기 부동산에 대하여 소유권의 존재를 공시하기 위하여 처음으로 하는 등기로서 소유권만이 보존등기를 할 수 있다. 예) 소유권보존 이전 : 어떤 자에게 귀속됐던 권리가 다른 자에게 옮겨가는 것을 뜻한다. 이전은 소유권 뿐만 아니라 소유권 이외의 권리에도 인정된다. 예) 소유권이전, 전세권이전, 저당권이전 등 변경 : 권리의 내용 변경(권리의 존속 기간의 연장, 지료나 임료의 증감)인 실체법상의 변경 외에 부동산 표시의 변경이나 등기 명의인 표시의 변경 등을 포함한다. 처분의 제한 : 소유권자나 기타 권리자가 가지는 권리의 처분 기능을 제한하는 것을 말한다. 공유물의 분할 금지나 압류, 가압류, 가처분에 의한 처분 금지 등이 있다. 소멸 : 소멸이란 어떤 부동산이나 권리가 어떤 사유로 인하여 없어지는 것을 말한다. 등기부의 원칙 및 구성 등기부란 부동산에 관한 권리 관계나 현황을 기재하는 장부를 말하며, 토지등기부와 건물등기부로 나뉜다. 보통 등기부라고 하면, 개개의 부동산에 관한 등기 용지를 편철(編綴)한 장부를 뜻한다. 그러나 경우에 따라서는 1필의 토지 또는 1동의 건물을 위하여 마련된 1등기 용지를 등기부라고 부르는 경우도 있다. ●등기부의 원칙 1부동산 1등기부용지의 원칙(물적 편성주의) 등기를 함에 있어서는 1필의 토지 또는 1동의 건물에 대하여 1등기 용지를 사용하는데, 이를 1부동산 1등기 용지주의라고 한다. 즉, 등기부는 권리의 객체인 1개의 부동산을 단위로 편성돼야 한다는 것을 뜻한다. 구분 건물의 등기 용지에 관한 원칙 각 구분 건물(예: 아파트, 연립주택 등)은 구분 소유권의 목적이 되므로, 구분 건물은 법률적으로 1개 건물이라고 할 수 있다. 따라서 각 구분 건물별로 1개의 등기 용지를 사용해 등기를 하지만, 소유권의 목적이 되는 여러 개의 건물이 구조적으로 1동에 속해 있다는 특성 때문에 각 구분 건물을 좀더 명확히 공시해야 한다. 그러므로 1동의 건물을 구분한 건물은 1동에 속하는 전부에 대하여 1용지를 사용한다고 규정하고 있다. 예를 들어 아파트의 경우 강남아파트 1동 전체에 대한 등기부 안에 1동 건물 및 1동 건물에 속한 101호, 102호, 103호 등 각 호수별 등기부가 함께 구성돼 있다. ●등기부의 구성 등기 용지는 부동산의 표시를 나타내는 ‘표제부’와 소유권에 관한 권리를 표시한 ‘갑구’ 및 소유권 이외의 권리를 표시한 ‘을구’ 등으로 구성돼 있다. 그러나 을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기재된 사항이 말소되어 현재 효력이 전혀 없을 때에는 등본 발급시 을구를 제외한 표제부 및 갑구만으로 발급되고 있다. 표제부-부동산 소재지와 그 내용 표시 토지의 경우에는 지번, 지목, 지적을, 건물인 경우에는 지번, 구조, 용도, 면적 등을 기재한다. 단, 아파트 등 집합건물인 경우에는 전체 건물(예: 강남아파트 1동)에 대한 표제부와 구분된 개개의 건물(예: 1동 101호)에 대한 표제부가 따로 있다. 토지 분할이나 지목 변경 또는 건물 구조 변경이나 증축 등에 의한 면적 변경도 표제부에 기재된다. 토지 표제부 ①표시번호 : 등기한 순서를 숫자로 표시한다. 그런데 1, 2 등의 숫자 외에 등기부에 1(전2)이라고 기재된 경우가 있다. 이것은 예전 등기부에서 현재의 등기부로 옮겨 적었다는 뜻이다. ②접수 : 등기신청서를 접수한 날짜를 표시한다. ③소재지번 : 토지의 소재지를 표시한다. ④지목 : 토지의 사용 목적(예: 대지, 공장용지, 학교용지, 도로, 하천, 공원 등)을 표시한다. ⑤면적 : 토지의 전체 면적을 표시한다. 등기부의 면적은 제곱미터로 표시되므로, 평(坪)으로 환산하려면 3.3으로 나누어야 한다. ⑥등기 원인 및 기타 사항 : 표제부에 관한 등기 원인 및 행정구역 명칭 및 지번 변경 등의 사항을 표시한다. 건물 표제부 ①표시번호 : 등기한 순서를 숫자로 표시한다. ②접수 : 등기신청서를 접수한 날짜를 표시한다. ③소재지번 및 건물 번호 : 건물이 위치한 소재지 및 건물 번호를 표시한다. ④건물 내역 : 토지의 사용 목적(예: 대지, 공장용지, 학교용지, 도로, 하천, 공원 등)을 표시한다. ⑤등기 원인 및 기타 사항 : 표제부에 관한 등기 원인 및 행정구역 명칭, 지번 변경 등의 사항을 표시한다. 갑구-소유권에 관한 사항 기재 소유권에 대한 압류, 가등기, 경매개시결정등기 그리고 소유권의 말소 또는 회복에 관한 재판이 진행 중임을 예고하는 예고등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 모두 갑구에 기재할 사항이다. 그리고 이러한 권리 관계의 변경, 소멸에 관한 사항도 역시 갑구에 기재한다. 소유권보존등기는 그 부동산에 대하여 제일 먼저 하는 등기이며, 소유권이 지분으로 이전된 경우에는 2인 이상이 그 부동산을 공동으로 소유한다는 것을 뜻한다. 소유권이 이전되더라도 전 소유자란은 주말(朱抹 : 붉은 먹을 묻힌 붓으로 글자 따위를 지움)하지 않는다. 주말하는 경우란 해당 등기가 말소되는 경우에 한한다. 갑구의 구성 ①순위 번호 : 등기한 순서를 숫자로 표시한다. 이 난에 기재된 순위 번호에 의하여 갑구 사항란의 권리 간에 우선순위가 정해진다. ②등기 목적 : 등기의 내용 내지 종류를 표시한다. 예) 소유권보존, 소유권이전 등 ③접수 : 등기신청서를 접수한 날짜와 신청서를 접수하면서 부여한 접수번호를 표시한다. ④등기 원인 : 등기의 원인 및 원인 일자를 표시한다. 예) 매매, 설정계약, 해지 등 ⑤권리자 및 기타 사항 : 부동산의 권리자 및 기타 권리 사항을 표시한다. 예) 소유권보존의 경우 소유자 기재 갑구에서 유의할 사항 첫째, 소유권에 대한 압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분 등 처분제한등기 채권자가 채권 확보를 위하여 채무자의 재산을 압류, 가압류한 경우에 그 채무자(소유자)가 채무를 변제하지 못하면 결국 그 부동산은 경매된다. 그리고 경매개시결정등기란, 이미 그 부동산에 경매 절차가 진행되고 있음을 뜻한다. 또 그 부동산에 대한 소유권이전등기 청구권을 확보 또는 말소하기 위하여 처분 금지 가처분을 한 경우에는 그 소송의 원고가 승소 판결을 얻는다면 가처분 이후의 모든 등기는 말소될 가능성이 아주 많다는 점에 유의해야 한다. 둘째, 예고등기란 등기 원인이 전혀 없는데도 인감증명 등을 위조하여 소유권을 이전했거나 저당권을 설정 또는 말소한 경우, 그 등기를 말소 또는 회복해 줄 것을 소송으로 청구했을 때에 그러한 소송이 제기됐음을 제3자에게 알려서 불의의 피해를 입지 않도록 법원이 촉탁하여 등기가 된 경고적 의미의 등기다. 원고가 승소 판결을 얻으면 그 판결을 실행하는데 저촉되는 등기는 설사 선의의 제3자이더라도 결국은 모두 말소될 운명에 처해진다. 물론 그 제3자의 등기를 말소하려면 다시 그 제3자를 상대로 한 말소등기 청구 소송에서 승소 판결을 받아야 하는 전제가 따른다. 구체적으로 경매 절차의 진행 상황이나, 누가 어떤 원인을 들어 예고등기를 했는지 알고 싶으면 등기부에 기재된 사건번호를 당해 법원에 가서 제시하고, 이해 관계를 소명하여 기록을 열람하면 이를 자세히 알 수 있다. 기재된 사건번호는 그 등기가 어떤 사건에 관련되어 있음을 알려주는 것이며 취급하는 부서는 와 같다. 셋째, 가등기로 인해 본등기를 하면 그 순위는 가등기의 순위에 따르는 것이므로, 이 본등기에 저촉되는 가등기 이후 제3자의 등기는 가등기에 터 잡은 본등기가 이루어질 때 등기관이 직권으로 말소한다. 을구-소유권 이외의 권리 표시 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권, 지역권, 지상권에 관한 등기 사항을 기재한다. 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 설정 및 변경, 이전, 말소등기를 을구에 기재한다. 을구의 구성 ①순위번호 : 등기한 순서를 숫자로 표시한다. 이 난에 기재된 순위번호에 의하여 을구 사항란의 권리 간에 우선순위가 정해진다. ②등기 목적 : 등기의 내용 내지 종류를 표시한다. 예) 근저당권설정, 전세권설정, 지역권설정 등 ③접수 : 등기신청서를 접수한 날짜와 신청서를 접수하면서 부여한 접수번호를 표시한다. ④등기 원인 : 등기의 원인 및 원인일자를 표시한다. 예) 매매, 설정계약, 해지 등 ⑤권리자 및 기타 사항 : 부동산의 권리자 및 기타 권리 사항을 표시한다. 예)근저당권 설정의 경우 채권 최고액, 채무자, 근저당권자 등이 기재된다. 을구에서 유의 사항 첫째, 근저당권으로, 채권최고액 채무자가 현실로 부담한 채무가 아니고 앞으로 부담할 최대 한도의 채무액이란 뜻이며, 실제 채무액은 그 최고액의 80퍼센트 정도 되는 것이 일반적인 관행이다. 채무가가 근저당권 채권을 모두 변제하지 않으면 결국 그 부동산은 경매당할 운명에 처한다. 둘째, 전세권이 설정되어 있는 경우, 특별한 사정이 없는 한 전세기간 내에는 전세권자를 임의로 나가게 할 수 없다. 셋째, 지상권이나 지역권 등은 그 토지에 대한 이용 관계를 목적으로 설정되어 있는 권리다. 전세권, 지상권, 지역권 등은 저당권과는 달리, 부동산의 일부분에도 성립할 수 있으나 동일 부동산의 같은 부분에 중복하여 성립할 수 없음을 유의해야 한다. 田 정리 윤홍로 기자 자료제공 대법원 인터넷 등기소

이전 호에서 등기부등본을 통해 법적, 실무적으로 소유권에 대한 권리를 확인하는 방법을 살펴봤다면, 이제는 실전 현장에 가서 부동산을 검토하고 서류화하는 작업이 필요하다. 이번 호에서는 부동산 계약을 진행하면서 등기부등본만큼이나 중요한 ‘중개대상물 확인·설명서’를 어떻게 작성하고 확인하는 것이 효율적인지 소개한다. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 매도인이 건축물의 하자를 숨기거나 책임을 면피하려고 하는 경우 어떻게 해야 할까?부동산 거래에서 공인중개사가 고객에게 매매 계약서 외에 필수적으로 교부해야 하는 서류들이 있다. 바로 소유권 및 저당권과 같이 기타 권리관계를 확인하기 위한 등기부등본이 대표적이다. 그리고 그 뒤에는 ‘중개대상물 확인설명서’, ‘토지대장 혹은 건축물대장’, ‘토지이용계획확인서’, ‘지적도 혹은 임야도’ 등의 서류들이 있다. 이 중 등기부등본 다음으로 안전한 거래를 위한 가장 중요한 서류는 ‘중개대상물 확인·설명서’다. 부동산 거래에 경험이 적은 사람에게는 생소할 이 확인·설명서가 왜 필요한지 실제 사례와 함께 서류 내 필수적으로 확인해야 하는 항목들을 살펴보고자 한다. 사례는 매매와 관련된 내용이지만 확인·설명서는 매매뿐만 아니라 임대차계약에서도 공통 적용되는 부분이므로 확인하고 학습하도록 하자. 최근 한 매매계약을 성사시키는 과정에서 상당히 어려운 매도자를 만난 적이 있다. 계약을 하기 전, 하자 부분을 매수자가 직접 확인하고 그 후 본인들에게는 이와 관련된 얘기는 절대 하지 말라고 했던 것이다. 덧붙여 매도자 측은 발견하지 못한 하자에 대해서는 책임지지 않을 것이며, 그것을 특약사항에 명확히 쓰지 않으면 계약을 하지 않겠다고 했다. 하지만 매수인들은 타일이나 보일러와 같은 사소한 부분이 아닌 당장 눈으로 확인하기 어려운 균열이나 배수관 누수와 같은 부분을 걱정했다.이와 같은 경우, 매수자 측은 매도자의 책임을 지지 않겠다는 말을 들었을 때 불안감이 더욱 커지기 마련이다. 보통 이런 경우 나는 계약 특약사항으로 ‘확인·설명서에 고지하지 않은 하자가 소유권 이전 후, 한 달 내에 발견될 시 이는 매도인이 수리해 주기로 한다’는 항목을 적는다. 그리고 이와 같은 특약사항으로 매수인이 본인의 책임 부분까지 매도인에게 전가하는 악용을 사전에 방지하고자 그 하자 범위와 책임 범위도 함께 명시한다. 어떤 매도자는 본인도 모르는 하자에 대한 부담감으로 “왜 이런 걸 쓰느냐”라는 말을 하고, 매수자 역시 하자에 대해 “매도인 측이 책임지는 기간이 더 길어야 하지 않겠냐”라는 등의 각자 입장을 말한다. 하지만 그렇기 때문에 나는 공인중개사로서 상호 합리적인 상도덕을 생각해 이 정도의 중간 협의를 끌어낸다. 그러나 이 계약 상황에서 매도자 측은 위 특약사항을 모두 거부했다. 현재 독자 중 사례와 같이 일방적 거래가 진행되는 중이라면 너무 걱정하지는 말자. 사실 이 사례에서 매도인은 확인설명서가 본인에게도 정말 중요한 서류임을 인지하지 못한 것이다. 이런 내용과 관련하여 아래 민법 제584조(담보책임 면제의 특약)에 보면 ‘매도인은 전 15조에 의한 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실 및 제삼자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 대하여는 책임을 면하지 못한다’는 항목이 있다.즉, 아무리 하자를 책임지지 않는다고 특약을 썼더라도 매도인이 알고 있었다면 그 하자에 대한 책임이 있다는 얘기이다. 만약 전원주택을 매입했을 때, 거주가 힘들 정도로 중대한 하자가 있다면 주택관리 업체나 시공업체를 통해 충분히 입증이 가능하다. 무엇보다 노후화 혹은 시간이 흘러 생긴 균열이나 누수 등은 소유자가 바뀌었다고 해서 갑자기 생기지 않을 테니 말이다. 따라서 매도자 역시 계약 상황에서 알고 있는 하자가 있다면 모두 얘기하고 책임 범위를 명확히 하는 것이 중요한 포인트다. 오히려 무조건 면피하려다 추후 더 큰 책임을 져야 할 수 있다. 나는 이러한 법적인 내용을 알고 있음에도 불구하고 상호 신뢰를 형성하는 것이 중요하다고 생각하기에 위와 같은 특약사항을 쓰려고 한 것이다. 결국 이 ‘중개대상물 확인·설명서’는 매도인, 매수인이 상호 보호를 받고자 철저히 작성해야 하는 서류다. 특히 개인 단위로 지은 전원주택이나 꼬마빌딩의 경우라면, 더욱 꼼꼼히 확인하는 것이 좋다. ‘중개대상물 확인·설명서’는 실무에서 어떻게 사용하면 좋을까?먼저 인터넷을 통해 얻을 수 있는 확인·설명서 양식에 어떤 내용들이 있는지 미리 숙지를 해놓는 것을 권한다. 그리고 ‘중개대상물 확인·설명서(토지)’의 경우 <표 1>처럼 양식이 비교적 간단하며, ‘중개대상물 확인·설명서(건축물)’에도 모두 포함된 내용이므로 여기서는 ‘중개대상물 확인·설명서(건축물)’를 통해 함께 설명하고자 한다. <표 2>를 살펴보면 먼저 1번 항목에는 건축물 면적이나 준공년도 그리고 용도와 방향에 대한 내용이 있다. 또 내진설계 적용 여부와 건축물대장상 위법사항이 있는지 체크하는 부분이 있다. 이 내용과 관련해서는 ‘정부 24시’에서 ‘건축물대장’을 다운로드해 작성하면 된다. 다음 2번 항목에는 등기부등본 상의 권리관계를 작성하도록 돼있으며, 3번 항목에는 ‘토지이용계획 확인원’에서 확인할 수 있는 내용들을 적도록 돼있다. 참고로 도시군계획시설이나 지구단위계획구역 등은 다른 서류의 보완 정도로 내가 매입하려는 토지와 관계가 없다면, ‘관계없음’이라고 작성하면 된다. 그리고 <표 3>으로 이어지는 4번 항목에는 입지조건, 5번 항목에는 건물 관리에 관한 사항이 있다. 6번 항목에 비선호 시설은 전원주택에서 조금 중요한 부분이다. 사실 이 항목은 매수인보다 매도인이나 중개사 입장에서 상당히 예민한 부분이다. 예를 들어 전원주택이나 지방 토지를 매입하는 경우, 비선호 시설에는 대표적으로 ‘축사’나 ‘묘’가 있는데 여기서 1km 이내에 있는 비선호 시설을 모두 적어야 하는 것이다. 반경 1km는 상당히 넓은 범위로 주변에 산이 많은 전원주택이나 토지에서는 쉽게 발견하기 어렵다. 따라서 이 부분은 거주에 불편을 주는 범위에서 비선호 시설이 있으면 꼭 적어야 하고, 그렇지 않다면 상호 이해할 융통성도 필요하다. 다음으로 7번과 8번 항목에는 각각 거래 예정금액과 취득 시 세금에 관한 사항이 있으나, 이 부분도 금액을 협의하고 이미 거래가 결정된 상황이라면 당사자들이 바꿀 수 있는 부분이 아니기 때문에 각각 확인하고 작성하면 큰 문제가 없다. 가장 중요한 것은 바로 9번 항목부터 11번 항목이다. 우선 9번 항목은 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항에 대해 작성하도록 돼있는데, 이것은 유치권처럼 등기부등본에도 나타나지 않은 권리관계 및 권리 사항들을 작성하는 것이다. 하지만 이 항목은 전적으로 매도인 혹은 임대인이 고지한 사항을 적도록 돼있으므로 매도인 혹은 임대인은 주택 공급자로서 매수인에게 알려줘야 하는 책임이 중요하다. 10번 항목부터는 서로가 꼼꼼히 확인해야 하는 부분이다. 항목들은 수도(파손 여부와 용수량), 전기(공급 상태), 가스(취사 방식), 소방(소화전과 비상벨 유무), 난방방식 및 연료 공급의 종류와 시설 작동 정상여부, 승강기 유무와 정상여부, 배수 정상여부, 그 밖의 시설물에 관한 사항으로 나열돼있다. 11번 항목은 벽면 균열 및 누수 유무와 해당 위치를 작성하게 돼있으며, 바닥 역시 상태에 대한 내용과 문제가 있을 경우 해당 위치를 작성하도록 돼있다. 빠르게 이루어지는 계약에서 중개대상물 확인하는 팁처음 이론적으로 접했을 때, ‘현장에서 꼼꼼하게 확인한다면 큰 문제는 없지 않을까’했던 막연한 마음과는 달리 막상 마음에 드는 집을 만나면 꼼꼼하게 확인하기가 그리 쉽지만은 않다. 경험해 봤다면 알겠지만 계약은 생각보다 정신없고 빠르게 이루어진다. 몇 번 더 집에 방문해서 확인하고자 하니 괜히 집 주인에게 실례되는 것 같기도 하다. 또한 틀림없이 다른 매물보다 환경적으로나 경제적으로나 메리트가 있다면, 그건 매도자도 이미 알고 있기 때문에 매수자 측이 너무 까다롭게 행동하면 다른 사람한테 팔 수도 있는 경우가 생긴다. 따라서 계약 시 짧은 시간 내에 현장을 확인할 수 있는 팁을 주자면 벽면 균열이나 누수 확인에 대해서는 벽이나 바닥보다는 모서리를 확인하는 것이 좋다. 보통 균열이나 누수가 생기더라도 평평한 면보다는 이음새가 있는 모서리에서 많이 나타나기 때문이다. 특히, 전원주택에서 많이 사용하는 골조인 목조주택이나 스틸하우스(경량철골조)는 더욱 이 부분이 약점이므로 시간이 없다면 모서리 부분을 빠르고 자세히 보면 좋다. 다음으로 전원주택은 난방방식과 연료 공급 상태, 수도 용수량 등에 대한 부분도 빼놓을 수 없다. 개인 단위 건설이 많기 때문에 단열에 따라 집의 완성도가 결정된다고 해도 과언이 아니다. 또한 단열만큼 보일러 작동 여부도 중요하다. 이때는 화장실이나 싱크대에서 뜨거운 물을 틀어보자. 빠르게 물이 뜨거워지는지와 용수 상태를 보면 난방 공급 상태와 수도에 대한 부분을 어느 정도 한 번에 확인할 수 있다. 그리고 난방과 관련해서는 집주인에게 가장 추울 때 집 안 온도를 몇 도 정도로 해놓으며, 그랬을 때 난방비가 어느 정도 나왔는지 물어보자. 이 질문은 조금 불편하더라도 가장 객관적으로 알 수 있는 내용이기 때문에 꼭 물어봐야 실패할 확률이 적어진다. 참고로 계약을 끌어내는데 큰 무리가 없다면 쉽지 않지만 고지서를 한 번 보여 달라고 요청하는 것도 좋은 방법이다. 이외 승강기는 전원주택에서 거의 해당하지 않을 것이고, 소방 상태, 취사 방식 등은 비교적 눈으로 확인하기 쉬운 부분으로 매도인과 대화하며 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋다. 이렇게 확인·설명서는 매수인에게는 매입 불안감을 해소하고 매도인에게는 하자 책임과 관련한 해소를 하기 위해 굉장히 중요하다. 앞서 언급한 법적 부분은 최소한의 방어책이며, 그 이전에 거래에 대한 신뢰를 갖기 위해 상호 충실하고 꼼꼼한 확인·설명서 작성이 중요하다. 성호건(코드랩 대표공인중개사)중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억 대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다.031-775-8025 유튜브 채널 : 코드랩tvkodlab1@naver.com

경매 감정평가를 통해 경매 대상 물건의 최저 매각 가격을 결정하고, 최저 매각 가격에서 시작하여 낙찰될 때까지 진행하여 채권자의 채권 회수를 하는 것이 경매의 목적이다. 경매 감정평가에서는 담보 감정평가와 다르게 수익성이나 위험성을 감안하지 않고 감정평가액을 결정한다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 경매 감정평가액 어떻게 결정되는가?경매 감정평가는 법원에서 의뢰하는 감정평가로 ‘법원 감정’이라 한다. 법원 감정에는 경매, 민사소송, 행정소송 등이 있다. 법원은 개인감정평가사사무소 또는 감정평가법인에 소속된 감정평가사를 법원 감정인으로 지정하고 경매 또는 소송 감정평가를 의뢰한다. ‘감정평가 실무기준’은 ‘경매 평가란 해당 집행 법원(경매사건의 관할 법원)이 경매의 대상이 되는 물건의 경매에서 최저매각가(물건의 매각을 허가하는 최저가격)를 결정하기 위해 의뢰하는 감정평가를 말한다’로 정의하고, ‘감정평가업자가 경매 평가를 수행할 때에는 감정평가 관계 법규에서 따로 정한 것을 제외하고는 [100 총칙]부터 [600 물건별 감정평가]까지의 규정을 적용한다’고 규정한다. 경매 감정평가도 다른 목적의 감정평가와 마찬가지로「감정평가에 관한 규칙」과 「감정평가 실무기준」에 근거한 감정평가의 원칙(시장가치기준, 현황 기준, 개별 물건 기준)과 감정평가 방법을 적용하여 감정평가액을 산출한다. 다만, 담보 목적의 감정평가에서는 대상 물건의 환가성을 감안하는 반면에 경매 목적의 감정평가에서는 최저 매각 가격 결정이 목적인 만큼 환가성보다는 채권자의 채권 회수에 문제가 생기지 않도록 일반적으로 담보 목적 감정평가 등의 감정평가액보다 높게 감정평가액이 결정된다. 낙찰가율이 낮으면 신뢰할 수 없는 것인가?경매 감정평가액과 낙찰가의 차이가 커서 경매 감정평가를 신뢰할 수 없다고 말하는 사람들이 있다. 낙찰가율이 낮다고 경매 감정평가를 신뢰할 수 없는가? 낙찰가격이 어떻게 결정되는가를 보면 이것이 오해라는 사실을 알 수 있다. 경매를 통한 부동산 매입 가격은 낙찰가격으로 결정된다. 경매로 부동산을 매입하는 경우에는 수수료, 명도비용, 수리비 등의 추가 비용이 들기 때문에 경매 감정평가액이 시세에 비해 낮은 경우를 제외하고는 경매 감정평가액(법사가)보다 낮은 가격으로 낙찰받아야 한다. 낙찰 후 매입 부동산에 들어가는 비용과 낙찰자가 인수해야 하는 부담 등을 감안하면 낙찰가는 법사가에 비해 낮을 수밖에 없고, 이것은 위 을 통해서도 확인할 수 있다. 부동산 유형별로 낙찰가율에 차이가 있으나 평균적인 낙찰가율은 70% 내외 수준이다. 낙찰가율이 낮다는 이유로 경매 감정평가를 신뢰할 수 없다고 할 수 없는 것이다. 오히려 부동산 가격이 상승하고 있는 시기에는 감정평가의 시점과 낙찰일의 차이로 인해서 낙찰가격이 경매 감정평가액을 초과한다. 법사가보다 높은 낙찰가는 경매 감정평가의 문제가 아니라 감정평가 시점과 낙찰일 사이의 부동산 가격의 차이를 반영한 시장 참가자들의 합리적 결정이다. 왜 부동산 유형별 낙찰가율이 다른가? 에서 아파트의 낙찰가율이 80~90%로 가장 높고 목욕시설의 낙찰가율은 36.8~58.8%로 가장 낮다. 낙찰가율은 해당 물건의 투자가치가 클수록 높게 나온다. 투자가치는 해당 물건의 위험이 작을수록 크다. 위험이 작을수록 해당 물건의 수익을 환원하는 환원율이나 미래의 현금흐름을 현재가치로 할인하는 할인율이 낮고 그만큼 해당 물건의 가치는 올라가는 것이다. 아파트는 주거용 부동산으로서 공실의 위험이 거의 없고 최근 가장 가파르게 상승하고 있는 투자가치가 높은 부동산이라 할 수 있다. 반면 목욕시설은 경기에 민감할 뿐만 아니라 초기 투자비용이 많이 들어가는 부담이 있는 부동산이다. 경매 감정평가에서 목욕시설은 건물 가격에 인테리어 시설 비용을 포함하는 경우가 대부분이다. 즉 시설에 투입한 비용이 감정평가액에 포함되는데 경매 시점의 목욕시설은 영업용 부동산으로 수익이 부실한 경우가 대부분이지만 일반적으로 경매 감정평가에서는 수익이 고려되지 않는다. 은 2008년 발생한 리먼 사태로 부동산 가격이 하락한 시기(2008년~2010년)와 아파트 가격이 급등한 시기(2019년~2020년)의 부동산 유형별 낙찰가율을 나타낸다. 부동산 가격이 하락한 시기보다 상승한 시기에 전체 낙찰가율은 상승했고, 아파트를 비롯한 단독주택, 근린상가, 사무실, 목욕시설, 숙박시설도 대체로 낙찰가율이 약 10% 상승했음을 나타낸다. 경매 감정평가액과 낙찰가의 차이가 나는 이유① 최저 매각 가격을 결정하는 경매 감정평가경매 감정평가를 통해 경매 대상 물건의 최저 매각 가격을 결정하고, 최저 매각 가격에서 시작하여 낙찰될 때까지 진행하여 채권자의 채권 회수를 하는 것이 경매의 목적이다. 경매 감정평가액이 낮아 지나치게 낮은 가격으로 낙찰될 경우 채권자의 채권 회수가 어려울질 수 있다. 경매 감정평가에서는 담보 감정평가와 다르게 수익성이나 위험성을 감안하지 않고 감정평가액을 결정한다. 경매 감정평가액이 낙찰가로 결정되는 것이 아니라 경매 참여자들의 합리적인 의사결정을 통해서 결정되는데 그 낙찰가격이 채권 회수를 가능하도록 해주어야 한다. ② 감정평가 시점과 낙찰일의 차이경매 감정평가 시점(기준시점)과 낙찰 시점(매각기일)에 차이가 있고, 그 기간에 가격 변동이 있을 경우에는 낙찰가율이 일반적인 수준에 비해 낮거나 높을 수 있다. 경매 감정평가를 2018년 1월에 했고 당시 시장가격이 5억 원이었으나, 2020년 6월에 낙찰을 받았는데 시장가격이 8억 원이었고 7억 5000만 원에 낙찰을 받았다면 낙찰가율은 150%가 된다. 반대로 2020년 낙찰을 받았는데 시장가격이 3억 원이고 2억 5000만 원에 낙찰을 받았다면 낙찰가율은 50%가 된다. 일반적으로 부동산 가격이 상승하는 시기에는 낙찰가율이 상승하고 부동산 가격이 하락하는 시기에는 낙찰가율은 하락한다. ③ 선순위 임차인의 여부, 낙찰자의 인수금액 여부의 차이경매 감정평가를 할 때 유치권, 지상권, 임차권, 저당권 등 소유권 이외의 권리를 고려하지 않는다. 유치권의 성립 가능성이 있거나 유치권이 행사되고 있을 때 또는 법정 지상권이 성립될 가능성이 있을 때는 낙찰가율은 떨어진다. 또는 낙찰자가 인수해야 할 임차권이 있는 경우도 낙찰가율은 떨어진다. 즉 경매 감정평가에서는 낙찰가를 하향시키는 요인을 고려하지 않고 감정평가액을 결정하기 때문에 낙찰가율이 떨어질 수 있다. 낙찰 사례 분석(출처: 인포케어)(1) 감정평가 시점과 낙찰 시점의 시장가격 차이① 강동구 A 단지 B 아파트 사례 - 낙찰가율 116.2% 이 사례는 평가 시점 대비 낙찰일 대상 물건과 유사한 아파트 거래가격이 상승한 시장 상황을 반영한 낙찰 사례이다. 부동산 가격이 상승하는 시기에는 낙찰가율이 100%를 초과하는 경우가 자주 발생한다. ② 강동구 C 단지 D 아파트 사례 - 낙찰가율 161.1% 이 사례는 평가 시점과 낙찰 시점이 상당한 시간 차이가 있고 부동산 가격이 대폭 상승한 경우의 낙찰 사례다. ③ 강동구 E 단지 F 아파트 사례 - 낙찰가율 52.1% 이 사례는 낙찰 시점에 대상 아파트와 유사한 아파트의 거래가격이 떨어진 낙찰 사례다. 낙찰가는 낙찰 당시의 시장가격에 비해 약 72% 수준이다. 아파트의 일반적인 낙찰가율 80~90% 수준에 비해 낮은 수준인데, 유치권 등 낙찰가를 떨어뜨리는 요인이 있었던 경우로 판단된다. (2) 환가성(환금성)을 고려하지 않은 사례① 성북구 성북동 임야 사례 - 낙찰가율 51% 토지의 경우에는 반드시 공법상 제한사항을 확인해야 한다. 특히 임야의 경우에는 개발 가능성 여부가 가치 형성에 결정적인 역할을 하기 때문에 개발 허가 여부에 대한 확인이 필요하다.이 사례의 공법상 제한사항은 다음과 같다. 지구단위계획구역으로 지정되면 개발 가능성이 있다고 볼 수도 있으나, 성북동 역사 문화지구는 개발 난립을 억제하려는 목적이 있기 오히려 개발 가능성에는 부정적이고, 비오톱 1등급은 절대 개발이 불가능한 토지다. 이 사례를 담보 목적으로 감정평가한다면 감정평가액은 얼마나 될까?이 경우에는 담보 목적의 감정평가액은 산정할 수가 없다. 왜냐하면 이 사례와 같이 비오톱 1등급이라는 강력한 공법상 제한과 더불어 여타 제한사항이 담보 취득 제한 또는 금지에 해당되기 때문이다. 감정평가액은 대상 토지의 개별공시지가를 약간 상회하거나 하회하는 경우도 있다. 인근 유사한 토지의 감정평가 사례와 비교해서 높다고 할 수 없는 수준이다. 다만, 담보 목적으로는 감정평가를 진행할 수 없고, 개발 가능성이 없다고 하면 시장가치도 상당한 수준 떨어질 것이 예상된다. ② 강북구 우이동 임야 사례 - 낙찰가율 42% 이 사례의 공법상 제한사항은 다음과 같다. 공법상 제한사항을 보면 개발은 불가능하다고 판단해야 한다. 이 토지에 대한 감정평가액은 인근 유사한 토지의 감정평가 사례와 비교해서 높다고 할 수 없다. 이 사례 역시 앞의 사례와 마찬가지로 담보 목적의 감정평가액은 산정될 수 없다. 담보 취득에 제한되거나 금지되는 경우에 해당되기 때문이다. (3) 수익성 없는 상가 사례① 부천 튼상가(일괄 매각) - 낙찰가율 39% 이 사례의 임대료를 기준으로 수익환원법에 의한 시산 가액을 산정하면 약 6억 원 정도가 된다. 사례와 유사한 상가의 거래 사례, 감정평가 사례 등을 감안하면 사례의 감정평가액이 지나치게 높다고는 할 수 없다. 그러나 수익성을 반영하지 않고 산정한 감정평가액으로 이 사례의 낙찰가격은 수익성을 반영한 적절한 수준으로 판단된다. 경매 감정평가는 수익성을 반영하지 않는 경우가 대부분(수익환원법을 적용하지 않는다는 의미) 이어서 상가의 경우 가능한 임대 수준을 분석한 수익성을 반영하여 낙찰을 받아야 한다. ② 석촌동 튼상가(개별 매각) - 낙찰가율 54%/41% 사례 상가는 106호, 108호, 110호 3개 호수를 일괄하여 튼상가로 호프집으로 사용되고 있고, 현황조사서에 의하면 3개 호수를 개별 호수로 구분해서 독립적으로 사용하기 위해서는 108호의 경우 2000만~3000만 원 정도의 최소한의 비용이 들 것으로 예상되고, 개별로 이용할 경우 도로에 접한 106호(전면 상가)가 가장 효용이 높고, 108호, 110호는 후면 상가로 효용이 현재보다 현저한 저감이 예상된다. 에서 108호와 110호를 별도로 비교한다면 108호가 110호에 비해 전면에 가깝기 때문에 108호가 110호보다 우세하다고 할 것이다. 106호와 같은 전면 상가는 전용면적 기준 약 15,000,000원/㎡~17,000,000원/㎡, 후면 상가는 전용면적 기준 약 6,000,000원/㎡~8,000,000원/㎡에 거래되고 있는 점을 고려하면 각각의 개별호수를 기준으로 할 때 이 사례의 감정평가액은 시세보다 높은 사례라 할 것이다. (4) 공장 사례전남 곡성 공장 사례: 건물과 기계 기구 평가액 비중이 높은 사례 - 낙찰가율 34% 이 사례와 같이 건물과 기계 기구의 감정평가액 비중이 높은 경우는 낙찰가율이 평균에 비해 현저히 낮다. 공장을 인수해서 계속해서 동일 업종으로 공장을 운영하지 않는다면 건물의 경제적 효용과 기계 기구의 경제적 효용은 상당히 감소한다. 토지의 비중이 낮고 건물과 기계 기구의 비중이 높고 건물과 기계 기구의 효용이 범용적이거나 일반적이지 않다면 낙찰가율은 상당한 수준 떨어질 수밖에 없다. 사례의 감정평가액은 원가법으로 결정했기 때문에 특이한 점은 발견되지 않고 경매 목적으로는 적정한 수준으로 판단되나 담보 목적의 감정평가에서는 건물과 기계 기구의 감정평가액은 상당한 수준 감액되거나 기계 기구는 감정평가액 산정에서 제외될 수도 있다. 경매 감정평가, 과연 믿을만한가?낙찰가는 대상 물건의 투자가치, 평가 시점과 낙찰 기일의 시점 차이, 낙찰자가 인수할 금액의 존재 여부 등에 의해 결정된다. 즉 투자가치가 클수록 낙찰가율은 높고, 평가 시점과 낙차 기일의 시점 차이가 있고 그 기간에 가격 변동이 있다면 그만큼 낙찰가와 감정평가액과 차이가 나고, 선순위 임차권 등 낙찰자가 인수할 금액이 있으면 낙찰가는 낮게 결정된다. 입찰 참가자는 대상 물건의 권리 분석, 유사 부동산 거래가격 조사, 임장활동을 통한 입지분석 및 수익성 분석(대상 물건의 투자가치를 결정하는 것) 등을 통해 본인의 판단과 책임으로 적정한 낙찰가를 결정해야 한다. 경매 감정평가는 최저 매각 가격을 결정하고 대상 물건의 투자가치를 분석하는데 기본적인 자료를 제공하지만, 경매 감정평가액 자체가 낙찰가격으로 결정되는 것은 아니다. 앞에서 살펴보았듯이 경매 감정평가액과 낙찰가격은 여러 가지 사유로 차이가 발생한다. ‘경매 감정평가, 과연 믿을 만한가?’라는 의문은 거두었으면 한다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr

성호건의 전원주택과 땅 6 토지, 전원주택 매입 전 꼭 확인해야 할 서류 이전 호에서 등기부등본을 통해 법적, 실무적으로 소유권에 대한 권리를 확인하는 방법을 살펴봤다면, 이제는 실전 현장에 가서 부동산을 검토하고 서류화하는 작업이 필요하다. 이번 호에서는 부동산 계약을 진행하면서 등기부등본만큼이나 중요한 ‘중개대상물 확인·설명서’를 어떻게 작성하고 확인하는 것이 효율적인지 소개한다. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 매도인이 건축물의 하자를 숨기거나 책임을 면피하려고 하는 경우 어떻게 해야 할까? 부동산 거래에서 공인중개사가 고객에게 매매 계약서 외에 필수적으로 교부해야 하는 서류들이 있다. 바로 소유권 및 저당권과 같이 기타 권리관계를 확인하기 위한 등기부등본이 대표적이다. 그리고 그 뒤에는 ‘중개대상물 확인설명서’, ‘토지대장 혹은 건축물대장’, ‘토지이용계획확인서’, ‘지적도 혹은 임야도’ 등의 서류들이 있다. 이 중 등기부등본 다음으로 안전한 거래를 위한 가장 중요한 서류는 ‘중개대상물 확인·설명서’다. 부동산 거래에 경험이 적은 사람에게는 생소할 이 확인·설명서가 왜 필요한지 실제 사례와 함께 서류 내 필수적으로 확인해야 하는 항목들을 살펴보고자 한다. 사례는 매매와 관련된 내용이지만 확인·설명서는 매매뿐만 아니라 임대차계약에서도 공통 적용되는 부분이므로 확인하고 학습하도록 하자. 최근 한 매매계약을 성사시키는 과정에서 상당히 어려운 매도자를 만난 적이 있다. 계약을 하기 전, 하자 부분을 매수자가 직접 확인하고 그 후 본인들에게는 이와 관련된 얘기는 절대 하지 말라고 했던 것이다. 덧붙여 매도자 측은 발견하지 못한 하자에 대해서는 책임지지 않을 것이며, 그것을 특약사항에 명확히 쓰지 않으면 계약을 하지 않겠다고 했다. 하지만 매수인들은 타일이나 보일러와 같은 사소한 부분이 아닌 당장 눈으로 확인하기 어려운 균열이나 배수관 누수와 같은 부분을 걱정했다. 이와 같은 경우, 매수자 측은 매도자의 책임을 지지 않겠다는 말을 들었을 때 불안감이 더욱 커지기 마련이다. 보통 이런 경우 나는 계약 특약사항으로 ‘확인·설명서에 고지하지 않은 하자가 소유권 이전 후, 한 달 내에 발견될 시 이는 매도인이 수리해 주기로 한다’는 항목을 적는다. 그리고 이와 같은 특약사항으로 매수인이 본인의 책임 부분까지 매도인에게 전가하는 악용을 사전에 방지하고자 그 하자 범위와 책임 범위도 함께 명시한다. 어떤 매도자는 본인도 모르는 하자에 대한 부담감으로 “왜 이런 걸 쓰느냐”라는 말을 하고, 매수자 역시 하자에 대해 “매도인 측이 책임지는 기간이 더 길어야 하지 않겠냐”라는 등의 각자 입장을 말한다. 하지만 그렇기 때문에 나는 공인중개사로서 상호 합리적인 상도덕을 생각해 이 정도의 중간 협의를 끌어낸다. 그러나 이 계약 상황에서 매도자 측은 위 특약사항을 모두 거부했다. 현재 독자 중 사례와 같이 일방적 거래가 진행되는 중이라면 너무 걱정하지는 말자. 사실 이 사례에서 매도인은 확인설명서가 본인에게도 정말 중요한 서류임을 인지하지 못한 것이다. 이런 내용과 관련하여 아래 민법 제584조(담보책임 면제의 특약)에 보면 ‘매도인은 전 15조에 의한 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실 및 제삼자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 대하여는 책임을 면하지 못한다’는 항목이 있다. 즉, 아무리 하자를 책임지지 않는다고 특약을 썼더라도 매도인이 알고 있었다면 그 하자에 대한 책임이 있다는 얘기이다. 만약 전원주택을 매입했을 때, 거주가 힘들 정도로 중대한 하자가 있다면 주택관리 업체나 시공업체를 통해 충분히 입증이 가능하다. 무엇보다 노후화 혹은 시간이 흘러 생긴 균열이나 누수 등은 소유자가 바뀌었다고 해서 갑자기 생기지 않을 테니 말이다. 따라서 매도자 역시 계약 상황에서 알고 있는 하자가 있다면 모두 얘기하고 책임 범위를 명확히 하는 것이 중요한 포인트다. 오히려 무조건 면피하려다 추후 더 큰 책임을 져야 할 수 있다. 나는 이러한 법적인 내용을 알고 있음에도 불구하고 상호 신뢰를 형성하는 것이 중요하다고 생각하기에 위와 같은 특약사항을 쓰려고 한 것이다. 결국 이 ‘중개대상물 확인·설명서’는 매도인, 매수인이 상호 보호를 받고자 철저히 작성해야 하는 서류다. 특히 개인 단위로 지은 전원주택이나 꼬마빌딩의 경우라면, 더욱 꼼꼼히 확인하는 것이 좋다. ‘중개대상물 확인·설명서’는 실무에서 어떻게 사용하면 좋을까? 먼저 인터넷을 통해 얻을 수 있는 확인·설명서 양식에 어떤 내용들이 있는지 미리 숙지를 해놓는 것을 권한다. 그리고 ‘중개대상물 확인·설명서(토지)’의 경우 <표 1>처럼 양식이 비교적 간단하며, ‘중개대상물 확인·설명서(건축물)’에도 모두 포함된 내용이므로 여기서는 ‘중개대상물 확인·설명서(건축물)’를 통해 함께 설명하고자 한다. <표 2>를 살펴보면 먼저 1번 항목에는 건축물 면적이나 준공년도 그리고 용도와 방향에 대한 내용이 있다. 또 내진설계 적용 여부와 건축물대장상 위법사항이 있는지 체크하는 부분이 있다. 이 내용과 관련해서는 ‘정부 24시’에서 ‘건축물대장’을 다운로드해 작성하면 된다. 다음 2번 항목에는 등기부등본 상의 권리관계를 작성하도록 돼있으며, 3번 항목에는 ‘토지이용계획 확인원’에서 확인할 수 있는 내용들을 적도록 돼있다. 참고로 도시군계획시설이나 지구단위계획구역 등은 다른 서류의 보완 정도로 내가 매입하려는 토지와 관계가 없다면, ‘관계없음’이라고 작성하면 된다. 그리고 <표 3>으로 이어지는 4번 항목에는 입지조건, 5번 항목에는 건물 관리에 관한 사항이 있다. 6번 항목에 비선호 시설은 전원주택에서 조금 중요한 부분이다. 사실 이 항목은 매수인보다 매도인이나 중개사 입장에서 상당히 예민한 부분이다. 예를 들어 전원주택이나 지방 토지를 매입하는 경우, 비선호 시설에는 대표적으로 ‘축사’나 ‘묘’가 있는데 여기서 1km 이내에 있는 비선호 시설을 모두 적어야 하는 것이다. 반경 1km는 상당히 넓은 범위로 주변에 산이 많은 전원주택이나 토지에서는 쉽게 발견하기 어렵다. 따라서 이 부분은 거주에 불편을 주는 범위에서 비선호 시설이 있으면 꼭 적어야 하고, 그렇지 않다면 상호 이해할 융통성도 필요하다. 다음으로 7번과 8번 항목에는 각각 거래 예정금액과 취득 시 세금에 관한 사항이 있으나, 이 부분도 금액을 협의하고 이미 거래가 결정된 상황이라면 당사자들이 바꿀 수 있는 부분이 아니기 때문에 각각 확인하고 작성하면 큰 문제가 없다. 가장 중요한 것은 바로 9번 항목부터 11번 항목이다. 우선 9번 항목은 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항에 대해 작성하도록 돼있는데, 이것은 유치권처럼 등기부등본에도 나타나지 않은 권리관계 및 권리 사항들을 작성하는 것이다. 하지만 이 항목은 전적으로 매도인 혹은 임대인이 고지한 사항을 적도록 돼있으므로 매도인 혹은 임대인은 주택 공급자로서 매수인에게 알려줘야 하는 책임이 중요하다. 10번 항목부터는 서로가 꼼꼼히 확인해야 하는 부분이다. 항목들은 수도(파손 여부와 용수량), 전기(공급 상태), 가스(취사 방식), 소방(소화전과 비상벨 유무), 난방방식 및 연료 공급의 종류와 시설 작동 정상여부, 승강기 유무와 정상여부, 배수 정상여부, 그 밖의 시설물에 관한 사항으로 나열돼있다. 11번 항목은 벽면 균열 및 누수 유무와 해당 위치를 작성하게 돼있으며, 바닥 역시 상태에 대한 내용과 문제가 있을 경우 해당 위치를 작성하도록 돼있다. 빠르게 이루어지는 계약에서 중개대상물 확인하는 팁 처음 이론적으로 접했을 때, ‘현장에서 꼼꼼하게 확인한다면 큰 문제는 없지 않을까’했던 막연한 마음과는 달리 막상 마음에 드는 집을 만나면 꼼꼼하게 확인하기가 그리 쉽지만은 않다. 경험해 봤다면 알겠지만 계약은 생각보다 정신없고 빠르게 이루어진다. 몇 번 더 집에 방문해서 확인하고자 하니 괜히 집 주인에게 실례되는 것 같기도 하다. 또한 틀림없이 다른 매물보다 환경적으로나 경제적으로나 메리트가 있다면, 그건 매도자도 이미 알고 있기 때문에 매수자 측이 너무 까다롭게 행동하면 다른 사람한테 팔 수도 있는 경우가 생긴다. 따라서 계약 시 짧은 시간 내에 현장을 확인할 수 있는 팁을 주자면 벽면 균열이나 누수 확인에 대해서는 벽이나 바닥보다는 모서리를 확인하는 것이 좋다. 보통 균열이나 누수가 생기더라도 평평한 면보다는 이음새가 있는 모서리에서 많이 나타나기 때문이다. 특히, 전원주택에서 많이 사용하는 골조인 목조주택이나 스틸하우스(경량철골조)는 더욱 이 부분이 약점이므로 시간이 없다면 모서리 부분을 빠르고 자세히 보면 좋다. 다음으로 전원주택은 난방방식과 연료 공급 상태, 수도 용수량 등에 대한 부분도 빼놓을 수 없다. 개인 단위 건설이 많기 때문에 단열에 따라 집의 완성도가 결정된다고 해도 과언이 아니다. 또한 단열만큼 보일러 작동 여부도 중요하다. 이때는 화장실이나 싱크대에서 뜨거운 물을 틀어보자. 빠르게 물이 뜨거워지는지와 용수 상태를 보면 난방 공급 상태와 수도에 대한 부분을 어느 정도 한 번에 확인할 수 있다. 그리고 난방과 관련해서는 집주인에게 가장 추울 때 집 안 온도를 몇 도 정도로 해놓으며, 그랬을 때 난방비가 어느 정도 나왔는지 물어보자. 이 질문은 조금 불편하더라도 가장 객관적으로 알 수 있는 내용이기 때문에 꼭 물어봐야 실패할 확률이 적어진다. 참고로 계약을 끌어내는데 큰 무리가 없다면 쉽지 않지만 고지서를 한 번 보여 달라고 요청하는 것도 좋은 방법이다. 이외 승강기는 전원주택에서 거의 해당하지 않을 것이고, 소방 상태, 취사 방식 등은 비교적 눈으로 확인하기 쉬운 부분으로 매도인과 대화하며 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋다. 이렇게 확인·설명서는 매수인에게는 매입 불안감을 해소하고 매도인에게는 하자 책임과 관련한 해소를 하기 위해 굉장히 중요하다. 앞서 언급한 법적 부분은 최소한의 방어책이며, 그 이전에 거래에 대한 신뢰를 갖기 위해 상호 충실하고 꼼꼼한 확인·설명서 작성이 중요하다. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억 대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 유튜브 채널 : 코드랩tv kodlab1@naver.com

경매 감정평가, 과연 믿을만한가? 경매 감정평가를 통해 경매 대상 물건의 최저 매각가격을 결정하고, 최저 매각가격에서 시작하여 낙찰될 때까지 진행하여 채권자의 채권 회수를 하는 것이 경매의 목적이다. 경매 감정평가에서는 담보 감정평가와 다르게 수익성이나 위험성을 감안하지 않고 감정평가액을 결정한다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) <연재 순서> 01. 부동산 공시가격의 이해 1) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나1 표준지 공시지가 표준주택가격 및 공동주택가격 2) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나2 (개별공시지가, 개별주택가격, 비주거용 부동산가격) 02. 상속세 증여세 감정평가로 절세 가능한가? 03. 재건축·재개발 감정평가의 올바른 이해 04. 보상, 감정평가 절차 및 불만 해결법 05. 200평 수용, 환지로 돌아온 건 120평 06. 경매, 감정평가 과연 믿을 만한가? 07. 감정평가 잘 받는 토지 따로 있다 08. 감정평가 잘 받는 건축구조 따로 있다 09. 일조권, 조망권, 통행권 등도 감정평가 대상인가? 10. 천방지축 감정평가액, 오해와 진실 11. 감정평가와 친하기_사례로 본 감정평가 Q&A 경매 감정평가액 어떻게 결정되는가? 경매 감정평가는 법원에서 의뢰하는 감정평가로 ‘법원 감정’이라 한다. 법원 감정에는 경매, 민사소송, 행정소송 등이 있다. 법원은 개인 감정평가사사무소 또는 감정평가법인에 소속된 감정평가사를 법원 감정인으로 지정하고 경매 또는 소송 감정평가를 의뢰한다. ‘감정평가 실무기준’은 ‘경매평가란 해당 집행법원(경매사건의 관할 법원)이 경매의 대상이 되는 물건의 경매에서 최저매각가(물건의 매각을 허가하는 최저가격)를 결정하기 위해 의뢰하는 감정평가를 말한다’로 정의하고, ‘감정평가업자가 경매평가를 수행할 때에는 감정평가관계법규에서 따로 정한 것을 제외하고는 [100 총칙]부터 [600 물건별 감정평가]까지의 규정을 적용한다’고 규정한다. 경매 감정평가도 다른 목적의 감정평가와 마찬가지로「감정평가에 관한 규칙」과 「감정평가 실무기준」에 근거한 감정평가의 원칙(시장가치기준, 현황기준, 개별물건기준)과 감정평가방법을 적용하여 감정평가액을 산출한다. 다만, 담보 목적의 감정평가에서는 대상 물건의 환가성을 감안하는 반면에 경매 목적의 감정평가에서는 최저 매각가격 결정이 목적인만큼 환가성보다는 채권자의 채권 회수에 문제가 생기지 않도록 일반적으로 담보 목적 감정평가 등의 감정평가액보다 높게 감정평가액이 결정된다. 낙찰가율이 낮으면 신뢰할 수 없는 것인가? 경매 감정평가액과 낙찰가의 차이가 커서 경매 감정평가를 신뢰할 수 없다고 말하는 사람들이 있다. 낙찰가율이 낮다고 경매 감정평가를 신뢰할 수 없는가? 낙찰가격이 어떻게 결정되는가를 보면 이것이 오해라는 사실을 알 수 있다. 경매를 통한 부동산 매입가격은 낙찰가격으로 결정된다. 경매로 부동산을 매입하는 경우에는 수수료, 명도비용, 수리비 등의 추가비용이 들기 때문에 경매 감정평가액이 시세에 비해 낮은 경우를 제외하고는 경매 감정평가액(법사가)보다 낮은 가격으로 낙찰 받아야 한다. <표1> 부동산 유형별 전국 평균 낙찰가율출처: 인포케어 경매 통계 낙찰 후 매입 부동산에 들어가는 비용과 낙찰자가 인수해야 하는 부담 등을 감안하면 낙찰가는 법사가에 비해 낮을 수밖에 없고, 이것은 위 <표1>을 통해서도 확인할 수 있다. 부동산 유형별로 낙찰가율에 차이가 있으나 평균적인 낙찰가율은 70% 내외 수준이다. 낙찰가율이 낮다는 이유로 경매 감정평가를 신뢰할 수 없다고 할 수 없는 것이다. 오히려 부동산 가격이 상승하고 있는 시기에는 감정평가의 시점과 낙찰일의 차이로 인해서 낙찰가격이 경매 감정평가액을 초과한다. 법사가보다 높은 낙찰가는 경매감정평가의 문제가 아니라 감정평가시점과 낙찰일 사이의 부동산 가격의 차이를 반영한 시장참가자들의 합리적 결정이다. 왜 부동산 유형별 낙찰가율이 다른가? <표1>에서 아파트의 낙찰가율이 80~90%로 가장 높고 목욕시설의 낙찰가율은 36.8~58.8%로 가장 낮다. 낙찰가율은 해당 물건의 투자가치가 클수록 높게 나온다. 투자가치는 해당 물건의 위험이 작을수록 크다. 위험이 작을수록 해당 물건의 수익을 환원하는 환원율이나 미래의 현금흐름을 현재가치로 할인하는 할인율이 낮고 그만큼 해당 물건의 가치는 올라가는 것이다. 아파트는 주거용 부동산으로서 공실의 위험이 거의 없고 최근 가장 가파르게 상승하고 있는 투자가치가 높은 부동산이라 할 수 있다. 반면 목욕시설은 경기에 민감할 뿐만 아니라 초기 투자비용이 많이 들어가는 부담이 있는 부동산이다. 경매감정평가에서 목욕시설은 건물가격에 인테리어시설비용을 포함하는 경우가 대부분이다. 즉 시설에 투입한 비용이 감정평가액에 포함되는데 경매 시점의 목욕시설은 영업용 부동산으로 수익이 부실한 경우가 대부분이지만 일반적으로 경매감정평가에서는 수익이 고려되지 않는다. <표1>은 2008년 발생한 리먼사태로 부동산 가격이 하락한 시기(2008년~2010년)와 아파트 가격이 급등한 시기(2019년~2020년)의 부동산 유형별 낙찰가율을 나타낸다. 부동산 가격이 하락한 시기보다 상승한 시기에 전체 낙찰가율은 상승했고, 아파트를 비롯한 단독주택, 근린상가, 사무실, 목욕시설, 숙박시설도 대체로 낙찰가율이 약 10% 상승했음을 나타낸다. 경매감정평가액과 낙찰가의 차이가 나는 이유 ① 최저매각가격을 결정하는 경매 감정평가 경매 감정평가를 통해 경매 대상 물건의 최저 매각가격을 결정하고, 최저 매각가격에서 시작하여 낙찰될 때까지 진행하여 채권자의 채권 회수를 하는 것이 경매의 목적이다. 경매 감정평가액이 낮아 지나치게 낮은 가격으로 낙찰될 경우 채권자의 채권 회수가 어려울 질 수 있다. 경매 감정평가에서는 담보 감정평가와 다르게 수익성이나 위험성을 감안하지 않고 감정평가액을 결정한다. 경매 감정평가액이 낙찰가로 결정되는 것이 아니라 경매 참여자들의 합리적인 의사결정을 통해서 결정되는데 그 낙찰가격이 채권 회수를 가능하도록 해주어야 한다. ② 감정평가시점과 낙찰일의 차이 경매 감정평가 시점(기준시점)과 낙찰시점(매각기일)에 차이가 있고, 그 기간에 가격 변동이 있을 경우에는 낙찰가율이 일반적인 수준에 비해 낮거나 높을 수 있다. 경매 감정평가를 2018년 1월에 했고 당시 시장가격이 5억 원이었으나, 2020년 6월에 낙찰을 받았는데 시장가격이 8억 원이었고 7억 5000만 원에 낙찰을 받았다면 낙찰가율은 150%가 된다. 반대로 2020년 낙찰을 받았는데 시장가격이 3억 원이고 2억 5000만 원에 낙찰을 받았다면 낙찰가율은 50%가 된다. 일반적으로 부동산 가격이 상승하는 시기에는 낙찰가율이 상승하고 부동산 가격이 하락하는 시기에는 낙찰가율은 하락한다. ③ 선순위 임차인의 여부, 낙찰자의 인수금액 여부의 차이 경매 감정평가를 할 때 유치권, 지상권, 임차권, 저당권 등 소유권 이외의 권리를 고려하지 않는다. 유치권의 성립가능성이 있거나 유치권이 행사되고 있을 때 또는 법정 지상권이 성립될 가능성이 있을 때는 낙찰가율은 떨어진다. 또는 낙찰자가 인수해야 할 임차권이 있는 경우도 낙찰가율은 떨어진다. 즉 경매 감정평가에서는 낙찰가를 하향시키는 요인을 고려하지 않고 감정평가액을 결정하기 때문에 낙찰가율이 떨어질 수 있다. 낙찰 사례 분석(출처: 인포케어) (1) 감정평가 시점과 낙찰시점의 시장가격 차이 ① 강동구 A단지 B아파트 사례 - 낙찰가율 116.2%이 사례는 평가시점 대비 낙찰일 대상물건과 유사한 아파트 거래가격이 상승한 시장상황을 반영한 낙찰사례이다. 부동산 가격이 상승하는 시기에는 낙찰가율이 100%를 초과하는 경우가 자주 발생한다. ② 강동구 C단지 D아파트 사례 - 낙찰가율 161.1%이 사례는 평가시점과 낙찰시점이 상당한 시간 차이가 있고 부동산 가격이 대폭 상승한 경우의 낙찰사례다. ③ 강동구 E단지 F아파트 사례 - 낙찰가율 52.1%이 사례는 낙찰시점에 대상 아파트와 유사한 아파트의 거래가격이 떨어진 낙찰사례다. 낙찰가는 낙찰 당시의 시장가격에 비해 약 72% 수준이다. 아파트의 일반적인 낙찰가율 80~90% 수준에 비해 낮은 수준인데, 유치권 등 낙찰가를 떨어뜨리는 요인이 있었던 경우로 판단된다. (2) 환가성(환금성)을 고려하지 않은 사례 ① 성북구 성북동 임야 사례 - 낙찰가율 51%토지의 경우에는 반드시 공법상 제한사항을 확인해야 한다. 특히 임야의 경우에는 개발 가능성 여부가 가치 형성에 결정적인 역할을 하기 때문에 개발허가 여부에 대한 확인이 필요하다. 이 사례의 공법상 제한사항은 다음과 같다.지구단위계획구역으로 지정되면 개발가능성이 있다고 볼 수도 있으나, 성북동 역사문화지구는 개발 난립을 억제하려는 목적이 있기 오히려 개발 가능성에는 부정적이고, 비오톱 1등급은 절대 개발이 불가능한 토지다. 이 사례를 담보 목적으로 감정평가한다면 감정평가액은 얼마나 될까? 이 경우에는 담보 목적의 감정평가액은 산정할 수가 없다. 왜냐하면 이 사례와 같이 비오톱 1등급이라는 강력한 공법상 제한과 더불어 여타 제한사항이 담보 취득 제한 또는 금지에 해당되기 때문이다. 감정평가액은 대상 토지의 개별공시지가를 약간 상회하거나 하회하는 경우도 있다. 인근 유사한 토지의 감정평가사례와 비교해서 높다고 할 수 없는 수준이다. 다만, 담보 목적으로는 감정평가를 진행할 수 없고, 개발가능성이 없다고 하면 시장가치도 상당한 수준 떨어질 것이 예상된다. ② 강북구 우이동 임야 사례 - 낙찰가율 42%이 사례의 공법상 제한사항은 다음과 같다.공법상 제한사항을 보면 개발은 불가능하다고 판단해야 한다. 이 토지에 대한 감정평가액은 인근 유사한 토지의 감정평가사례와 비교해서 높다고 할 수 없다. 이 사례 역시 앞의 사례와 마찬가지로 담보 목적의 감정평가액은 산정될 수 없다. 담보 취득에 제한되거나 금지되는 경우에 해당되기 때문이다. (3) 수익성 없는 상가 사례 ① 부천 튼상가(일괄 매각) - 낙찰가율 39%이 사례의 임대료를 기준으로 수익환원법에 의한 시산가액을 산정하면 약 6억 원 정도가 된다. 사례와 유사한 상가의 거래사례, 감정평가사례 등을 감안하면 사례의 감정평가액이 지나치게 높다고는 할 수 없다. 그러나 수익성을 반영하지 않고 산정한 감정평가액으로 이 사례의 낙찰가격은 수익성을 반영한 적절한 수준으로 판단된다. 경매감정평가는 수익성을 반영하지 않는 경우가 대부분(수익환원법을 적용하지 않는다는 의미)이어서 상가의 경우 가능한 임대수준을 분석한 수익성을 반영하여 낙찰을 받아야 한다. ② 석촌동 튼상가(개별 매각) - 낙찰가율 54%/41% <그림1>사례 상가는 106호, 108호, 110호 3개 호수를 일괄하여 튼상가로 호프집으로 사용되고 있고, 현황조사서에 의하면 3개 호수를 개별 호수로 구분해서 독립적으로 사용하기 위해서는 108호의 경우 2000만~3000만 원 정도의 최소한의 비용이 들 것으로 예상되고, 개별로 이용할 경우 도로에 접한 106호(전면 상가)가 가장 효용이 높고, 108호, 110호는 후면상가로 효용이 현재보다 현저한 저감이 예상된다. <그림1>에서 108호와 110호를 별도로 비교한다면 108호가 110호에 비해 전면에 가깝기 때문에 108호가 110호보다 우세하다고 할 것이다. 106호와 같은 전면상가는 전유면적 기준 약 15,000,000원/㎡~17,000,000원/㎡, 후면상가는 전유면적 기준 약 6,000,000원/㎡~8,000,000원/㎡에 거래되고 있는 점을 고려하면 각각의 개별호수를 기준으로 할 때 이 사례의 감정평가액은 시세보다 높은 사례라 할 것이다. (4) 공장 사례 전남 곡성 공장 사례: 건물과 기계기구 평가액 비중이 높은 사례 - 낙찰가율 34%이 사례와 같이 건물과 기계기구의 감정평가액 비중이 높은 경우는 낙찰가율이 평균에 비해 현저히 낮다. 공장을 인수해서 계속해서 동일 업종으로 공장을 운영하지 않는다면 건물의 경제적 효용과 기계기구의 경제적 효용은 상당히 감소한다. 토지의 비중이 낮고 건물과 기계기구의 비중이 높고 건물과 기계기구의 효용이 범용적이거나 일반적이지 않다면 낙찰가율은 상당한 수준 떨어질 수 밖에 없다. 사례의 감정평가액은 원가법으로 결정했기 때문에 특이한 점은 발견되지 않고 경매 목적으로는 적정한 수준으로 판단되나 담보 목적의 감정평가에서는 건물과 기계기구의 감정평가액은 상당한 수준 감액되거나 기계기구는 감정평가액 산정에서 제외될 수도 있다. 경매 감정평가, 과연 믿을만한가? 낙찰가는 대상 물건의 투자가치, 평가시점과 낙찰기일의 시점 차이, 낙찰자가 인수할 금액의 존재 여부 등에 의해 결정된다. 즉 투자가치가 클수록 낙찰가율은 높고, 평가시점과 낙차기일의 시점 차이가 있고 그 기간에 가격변동이 있다면 그 만큼 낙찰가와 감정평가액과이 차이가 나고, 선순위 임차권 등 낙찰자가 인수할 금액이 있으면 낙찰가는 낮게 결정된다. 입찰 참가자는 대상물건의 권리분석, 유사 부동산 거래가격 조사, 임장활동을 통한 입지분석 및 수익성 분석(대상 물건의 투자가치를 결정하는 것) 등을 통해 본인의 판단과 책임으로 적정한 낙찰가를 결정해야 한다. 경매 감정평가는 최저매각가격을 결정하고 대상 물건의 투자가치를 분석하는데 기본적인 자료를 제공하지만, 경매 감정평가액 자체가 낙찰가격으로 결정되는 것은 아니다. 앞에서 살펴보았듯이 경매 감정평가액과 낙찰가격은 여러 가지 사유로 차이가 발생한다. ‘경매 감정평가, 과연 믿을 만한가?’라는 의문은 거두었으면 한다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net

경매 재테크의 기본, 부동산 권리분석 부동산 매매에는 거액의 자금이 오가기 때문에 부동산을 매입할 때는 해당 부동산에 하자가 없는지 권리분석을 해봐야 한다. 권리분석은 안전한 부동산 거래를 위해서 반드시 필요한 일이다. 그리고 권리분석을 할 때는 될 수 있으면 권리분석의 범위를 넓히고 완전하게 확신이 설 때까지 철저하게 살펴봐야 한다. 글 | 김성룡 박사 법무법인메리트 법학연구소 소장, ksyong330@naver.com ‘인수’되는 권리 VS ‘소멸’되는 권리 부동산 경매로 재테크하려는 사람은 기본적으로 경매목적물을 매수했을 때, 인수되는 권리와 소멸되는 권리를 구별해야 한다. 그렇다면 다음 6가지를 명심하자. 경매로 인수하는 권리가 있다면, 매수인에게 추가적인 부담이 발생한다. 판단 기준은 등기부에 있다. 경매목적물의 등기부를 열람해 (근)저당권등기, 담보가등기, 전세권등기, 가압류등기, 압류등기 및 강제경매개시결정등기를 찾아보면 된다. 6가지다. 그중 일자가 가장 빠른 것이 기준이다. 기준권리 이후에 기록된 등기는 모두 말소된다. 물론 기준권리도 소멸한다. 우리가 흔히 경매라고 부르는 것은 법원경매다. 법원경매는 집행권원의 필요에 따라 임의경매와 강제경매로 구분된다. 임의경매는 채권자가 채무자로부터 담보로 받은 부동산에 설정한 저당권·근저당권·전세권·담보가등기 등 담보권에 기초해 실행하는 경매로서 별도의 집행권원이 필요 없다. 그러나 강제경매는 실행할 담보권이 없는 경우로서 채권자가 집행권원을 갖추고 있어야 한다. 집행권원이란 집행력이 부여된 증서를 말하는데, 확정된 종국판결이나 가집행선고가 있는 종국판결 및 확정판결에 준하는 효력을 가진 조서(인낙, 화해, 조정조서 등) 등 법원에 의해 작성되는 것이 보통이다. 따라서 채권을 가지고 있더라도 이를 가지고 강제집행을 하려면 법원의 판결을 얻어야 하므로 쉽지 않다. 이에 대비한 것이 공증이다. 법원의 관여 없이 공증인이 당사자의 진술에 의거해 작성한 공정증서도 집행권원이 되기 때문이다. 그렇다면 임의경매와 강제경매를 나눠서 기준권리를 찾아보자. 먼저, 임의경매라면? 등기부를 본다. 경매실행 저당권보다 앞선 가압류등기가 있다면, 그 가압류등기가 말소기준권리가 된다. 앞선 저당권등기가 있다. 그것이 기준권리다. 실행저당권보다 앞선 등기가 없다면 당연히 그 저당권등기가 기준이다. 다음으로, 채권자가 집행권원을 가지고 강제경매를 진행했다면? 등기부를 본다. 경매개시결정등기가 있다. 역시 마찬가지다. 앞선 등기가 있다면 그것이 기준이고, 아니면 경매개시결정등기가 기준이다. 이제 기준을 찾았다. 인수되는 선순위권리는? 우선, 부동산을 사용할 수 있는 권리(용익권)로서 건물 일부의 전세권, 배당요구를 하지 않은 전세권, 등기된 임차권, 지상권, 지역권이 있다. 그리고 소유권이전청구권가등기, 처분금지가처분등기가 있다. 여기까지는 등기부를 보고 알 수 있다. 그런데 대항력을 갖춘 주택임차권 또는 상가건물임차권은 다르다. 주민등록이나 사업자등록의 기재를 보고 선후를 판단해야 하기 때문이다. 또 있다. 유치권, 법정지상권, 분묘기지권이다. 이들은 등기 등으로 전혀 공시되지 않기 때문이다. 반드시 현장을 확인해야 한다. ‘매각물건명세서’ 맹신했다간 낭패 말소기준권리를 찾은 후 인수되는 권리를 파악하는 것이 부동산권리분석의 출발점이다. 앞서 설명했듯이 당연히 매수 희망자는 등기부를 보고 이를 파악할 수 있어야 한다. 만만한 일은 아니다. 그러나 너무 걱정할 일도 아니다. 집행법원은 일반 매수희망자를 위해 입찰에 필요한 핵심적인 자료를 제공하고 있기 때문이다. 매각물건명세서다. 집행법원은 매각물건명세서를 작성하고, 누구든지 볼 수 있도록 그 사본을 비치해야 한다(민사집행법 제105조). 이는 법원경매 사이트에서도 확인할 수 있다. 매각기일 전 7일 사이에 게재된다. 이 매각물건명세서를 잘만 활용하면 노력을 절감할 수 있고 정확한 결론을 얻을 수 있다. 먼저 말소기준권리를 확인할 수 있다. 즉 말소기준권리가 되는 최선순위 등기와 그 설정 일자가 기재돼 있다. 다음으로는 매수인의 이해관계에 영향을 미칠 수 있는 권리관계를 확인할 수 있다. 첫째, 점유관계와 관계인의 진술을 볼 수 있다. 즉 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 및 임차인이 있는 경우 배당요구 여부와 그 일자, 전입신고일자 또는 사업자등록신청일자와 확정일자의 유무와 그 일자가 기재된다(민사집행법 제105조 1항 2호). 예컨대 주택임차인의 존재, 대항력의 유무, 보증금의 우선변제 여부 등을 알 수 있다. 둘째, 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로써 매각허가에 의하여 그 효력이 소멸되지 아니한 것이 기재된다(민사집행법 제105조 1항 3호). 예컨대 매수인에게 인수되는 가처분, 유치권, 예고등기, 최선순위 전세권 등이 기재된다. 셋째, 매각허가에 의해 설정된 것으로 보는 지상권의 개요도 기록된다(민사집행법 제105조 1항 4호). 바로 법정지상권의 성립 여부에 관한 기재다. 이처럼 매각물건명세서를 보면 매수인에게 인수되는 물적 부담을 쉽게 알 수 있다. 그러나 문제는 있다. 사람이 작성하기 때문이다. 잘못 기재되거나 누락될 수 있다. 만약 매각물건명세서를 믿고 물적 부담이 없는 것으로 알고 매수하였다면? 답은 매수인이 안고 간다는 것이다. 매각물건명세서의 기재는 공신력이 없기 때문이다. 한마디로 망했다. 그래서 경락을 받았다고 좋아할 때가 아니다. 매각기일 이후 일주일 뒤에 열리는 매각결정기일까지 경매기록을 확인해 매각물건명세서에 기재되지 않는 인수권리가 있는지 샅샅이 살펴야 한다. 있다면 매각불허가신청을 해야 한다. 이것이 받아들여지면 깨끗이 빠져나올 수 있다. 이마저 놓쳤다면 경매목적물의 매도인이나 다른 채권자에게 민법 제578조의 담보책임을 물을 수는 있다. 다만 소송은 각오해야 한다. 최종 책임은 매수인에게 있다. 매각물건명세서만을 믿지 말고 스스로 확인해야 한다.

상사商事유치권, 먼저 설정한 저당권 있으면 주장 못 한다 상사유치권은 민사유치권과는 달리 목적물이 채무자 소유일 것으로 제한된 것은 그 성립 당시 채무자가 목적물에 대해 보유하고 있는 담보가치만을 대상으로 하는 제한물권이라는 의미를 담고 있다. 그러므로 먼저 설정된 저당권자 또는 그 저당권을 근거로 한 임의경매 절차의 낙찰자에게는 대항할 수 없다. 결국, 부동산을 유치하는 내용의 상사유치권은 거의 성립할 여지가 없어졌다고 해도 과언이 아니다. 글 | 김성룡 박사 법무법인메리트 법학연구소 소장, ksyong330@naver.com 상행위 따른 채권에 인정 … 목적물은 채무자 소유여야 일반적으로 유치권은 민법에서 인정하는 민사유치권을 말한다. 그러나 상법은 민법과 별도로 상사유치권을 인정한다. 상사유치권은 민사유치권과 그 요건에 차이가 있다. 즉 상인 간의 상행위로 인한 채권이 변제기에 있는 때에는 채권자는 변제를 받을 때까지 그 채무자에 대한 상행위로 인하여 자기가 점유하고 있는 채무자소유의 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있다(상법 제58조). 이처럼 상사유치권은 상인 간의 상행위로 인한 채권이면 널리 피담보채권에 포함되고, 피담보채권이 목적물에 관해 생긴 것에 제한되지 아니한다. 다만 상사유치권의 경우 피담보채권이 널리 포함되는 대신 목적물은 채무자 소유이어야 한다. 민사유치권이 채무자 이외의 제삼자에게도 행사할 수 있는 것과 다르다. 여기에서 실제 사례를 통하여 민사유치권과 상사유치권을 판단해보자. A사(시공사)는 B사(시행사)와 공사도급계약을 체결하고 신탁회사인 C사에 신탁된 대지에 지하 터파기 공사와 지하구조물 설치공사 일부를 완료했다. 그런데 지상 구조물 설치공사가 시작되지 못한 상태에서 B사는 부도를 맞았고, A사는 공사대금 일부를 받지 못한 상태에서 공사도급계약도 해제됐다. A사는 기성 공사대금을 받을 때까지 이 사건 ‘대지’ 및 ‘지하구조물’에 대해 유치권을 행사하려고 한다면 이것이 타당한가? 민사유치권의 경우는 피담보채권이 목적물에 관하여 생긴 채권이어야 한다. 그렇다면 A시공사의 공사대금채권이 이 사건 대지에 관해 생긴 채권이어야 한다. 이에 대해 대법원은 “건물의 신축공사를 도급받은 수급인이 사회 통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우에 위 정착물은 토지의 부합물에 불과해 이러한 정착물에 대하여 유치권을 행사할 수 없고, 또한 공사중단 시까지 발생한 공사금 채권은 토지에 관하여 생긴 것이 아니므로 위 공사금 채권에 기하여 토지에 대하여 유치권을 행사할 수도 없다”고 했다(대법원 2008.5.30. 2007마98 결정). 그렇다면 상사유치권은? 상사유치권은 상인 간의 상행위로 인한 채권이면 충분하지만, 그 목적물이 채무자의 소유이어야 한다. 그런데 위 사건 대지는 신탁회사 C에 신탁되어 있으므로 채무자인 B사의 소유에 속하지 아니한다. 그러므로 상사유치권도 성립하지 아니한다. 상법에는 일반적 상사유치권(제58조)과 대리상(91조), 위탁매매업(111조), 운송주선인(120조), 운송인(1472조) 등 특수한 업종과 관련한 특별상사유치권도 인정한다. 먼저 설정된 저당권에는 대항 못 해 김씨는 M사가 분양한 상가건물의 점포에 관하여 분양계약을 체결하고 그 점포를 사업자소재지로 하여 사업자등록을 하였고, 준공검사를 마친 2006년 8월부터 점포를 사용했다. 그런데 2006년 9월 미래저축은행은 상가건물 전체에 근저당권설정등기를 마친 후 11월 M사에 75억 원을 대출했는데, M사가 이자 지급을 연체하자 2008년 1월 임의경매를 신청해 매각허가결정을 받은 뒤 매각대금을 완납하고 소유권을 취득했다. 졸지에 김씨는 분양받은 건물의 소유권을 취득할 수 없게 되었다. 문제는 김씨가 상사유치권을 주장할 수 있는가이다. 상인 간의 상행위로 인한 채권을 가지고 있는 자가 채무자 소유의 물건을 점유하고 있다면 그 채권자는 상사유치권을 행사할 수 있다. 민사유치권은 목적물에 관하여 생긴 채권을 가지고 있는 경우에 인정되지만, 상사유치권은 목적물에 관한 채권이 아니라도 가능하다. 다만 상인 간의 상행위로 인한 채권이어야 한다. 여기에서 상인이란 널리 사업하는 자라고 이해하면 된다. 개인사업을 하든 법인사업을 하든 관계없다. 그리고 상행위란 널리 사업을 위한 거래행위라고 보면 된다. 직접적으로 사업상 거래를 위한 것뿐만 아니라 간접적으로 사업상 거래에 관련되는 것도 포함된다. 김씨는 상행위인 임대업을 운영할 목적으로 점포를 분양받았으므로 이 분양계약은 상인 간의 상행위이고, 상행위로 인해 생긴 채무의 불이행으로 성립한 손해배상채권도 당연히 상행위로 인한 채권에 해당한다. 그렇다면 김씨는 상사유치권을 행사하여 사실상 변제를 받을 수 있지 않을까? 그러나 대법원은 이를 부인했다. “채무자 소유의 부동산에 관해 이미 저당권이 설정된 상태에서 채권자의 상사유치권이 성립했다면 상사유치권자는 채무자와 그 이후 채무자로부터 부동산을 양수하거나 제한물권을 설정받는 자에 대해서는 대항할 수 있지만, 먼저 설정된 저당권자 또는 그 저당권에 기한 임의경매절차에서 부동산을 취득한 매수인에게는 대항할 수 없다”고 한다. 즉 김씨가 주장하는 손해배상청구권이 발생한 것은 M사가 미래저축은행을 상대로 청산금청구소송을 제기한 2007년 7월이고, 근저당권설정등기를 마친 것은 2006년 9월이므로 선행저당권자이자 선행저당권에 기한 임의경매절차에서 낙찰을 받아 소유권을 취득한 미래저축은행에 대한 관계에서는 상사유치권으로 대항할 수 없다는 결론이다(대판 2010다57350).

유치권이 신고된 경매물건, 함정일까 기회일까? 최근 경매시장에서 전문가는 따로 없어졌다고들 한다. 경매의 대중화 탓에 일반 주부에서부터 학생까지 경매에 대거 몰리기 때문이다. 따라서 좋은 경매물건 잡기 또한 어려운 게 사실이다. 특히 경매의 고난도 물건이라는 유치권이 있는 경매의 경우 복잡하고 다소 어려워 보이지만, 유치권이 신고된 물건은 남다른 투자 이익을 얻는 주요한 방법 중 하나가 될 수 있다. 철저하게 권리와 물건을 분석하고 유치권을 둘러싼 상황판단과 대처능력을 갖춘다면 도전해 볼 만하다. 글 | 김성룡 박사 법무법인메리트 법학연구소 소장, ksyong330@naver.com 경매 때 유치권신고 허위작성하면 처벌, 유치권의 함정 부동산경기의 불황이 심하다. 곳곳에 공사 도중 공사비를 받지 못해 공사가 중단되는 현장이 많다. 더구나 건물주가 부도가 나서 경매가 진행되고 있다면 공사업자의 입장에서는 막막하다. 결국, 공사업자로서는 유치권을 행사할 수밖에 없다. 이론적으로만 보면 유치권은 정말 강력한 권리다. 누구든지 공사비를 가져오기 전에는 절대로 물건을 인도하지 않아도 되기 때문이다. 구태여 경매법원에 유치권신고를 하지 않아도 좋다. 즉 경락인에 대해서도 유치권을 주장할 수 있다. 그러나 현실은 다르다. 유치권을 행사하기 위해서는 목적물을 계속 점유해야 하기 때문이다. 즉 점유를 상실하는 순간 유치권은 소멸한다. 다른 사람에게 대여하거나 사용하게 해서도 아니 된다(민법 제324조 2항 본문). 그리고 유치권자에게는 유치물의 점유와 관련하여 선량한 관리자의 주의의무가 있다(민법 제324조 1항). 유치물을 방치해 훼손되면 책임을 져야 한다. 그리고 유치권자의 의무위반이 있으면 소유자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다(민법 제324조 3항). 결국, 유치권자가 유치권을 유지하려면 현장에 관리인을 두고 잘 보존해야 한다. 공사비도 못 받는 처지에 인건비를 더 들여야 하니 기가 막히다. 그러던 중에 유치물이 경매에 들어갔다고 한다. 유치권신고를 하여 권리주장을 하는 것은 당연지사다. 그래도 다행이라고 생각한다. 하지만 불행은 혼자 오지 않는다고 했던가! 부동산경매에 있어서 유치권은 소멸주의에 따르지 않고 인수주의의 입장이라 문제다. 즉 경락대금으로부터 배당을 받는 것(소멸주의)이 아니라, 경락인이 따로 유치권자에게 공사비를 지불하고 목적물을 인수(인수주의)하라는 의미다. 경매에 참여하려는 사람으로서는 따로 공사비를 지불해야 하니 공사비만큼을 빼고 경락받아야 본전이다. 경락 후에는 실제 공사금액과 관련해 경락자와 유치권자 사이에 다툼이 생겨 유치권부존재소송이나 명도소송이 진행되는 것이 보통이다. 이런저런 이유로 유찰이 거듭될 수밖에 없다. 이러는 사이에 공사업자도 부도를 맞고 잠적하는 경우도 비일비재하다. 하여튼 경매가 진행된다면 유치권신고를 성실히 하는 것이 좋겠다. 유치권신고는 경매가 진행 중인 경매계에 유치권을 주장하는 내용을 기재한 유치권 신고서를 제출하면 된다. 그리고 공사도급계약서, 거래명세서, 인건비, 세금계산서 등 공사대금을 증빙할 수 있는 서류를 복사해 첨부하면 좋다(원본은 반드시 본인이 보관할 것). 허위 공사비 또는 공사비를 과다 책정해 신고한 경우에는 형법상 경매·입찰 방해죄로 처벌받을 수 있다는 점을 명심해야 한다. 유치권이 신고된 경매물건의 반값 유혹, 유치권을 둘러싼 소송 경매 고수들은 유치권신고가 되어 있는 경매물건을 좋아한다. 유치권신고가 되어 있는 물건은 여러 번 유찰되기 마련이고, 이 가운데에는 허위유치권이나 과다유치권이 많기 때문이다. 즉 공사업자가 공사하지 않았는데도 공사한 것처럼 신고하거나, 공사대금을 부풀려서 신고하는 경우가 종종 있다는 것이다. 따라서 낙찰을 받은 다음에 허위유치권이나 과다유치권이라는 사실을 증명하면 한마디로 반값에 물건을 취득하게 되므로 큰 이익을 얻게 된다. 이를 위해서 경매 고수들이 사용하는 것은 보통 유치권 부존재확인 소송이나 명도소송이다. 그리고 소송과정에서 공사대금과 관련한 객관적인 자료를 제출하도록 요구하는데, 공사업자들이 이를 증명하지 못하면 패소하게 된다. 무엇이든 쉬운 것은 없다. 쟁점 하나하나에 치열한 다툼이 있기 마련이다. ① 먼저, 진정한 공사계약이 체결되었는지 여부가 중요한 쟁점이 된다. 공사계약서의 작성 시기와 공사 일시가 일치해야 하고, 공사 세부사항의 기재 내역이 적절해야 한다. ② 공사업자의 자격도 중요한 판단사항이다. 예컨대 사업자등록증의 명의를 확인해 유치권자와 사업자등록증의 명의인이 다르면 허위유치권으로 판단될 가능성이 크다. 공사업자가 관련 면허가 없는 경우도 같다. 또한, 공사실적도 중요하다. 공사업자가 이 사건 외에 다른 공사실적이 없다면 당연히 허위유치권이라고 의심된다. ③ 무엇보다도 자금의 흐름이 핵심이다. 계약금이나 공사비 일부가 금융기관을 통해 입금된 사실이 증명돼야 한다. 공사비의 지출내역도 적절해야 한다. 한편 공사대금이 현금으로 거래됐다는 주장은 전혀 받아들여지지 않는다는 점을 명심하자. ④ 세금 관련 문제는 분명히 처리하는 것이 좋다. 따라서 부가가치세를 신고하지 않았다면 허위유치권으로 판단된다. 한편 세금계산서를 허위로 발행하는 경우가 많다. 따라서 일방적으로 작성해 채무자에게 교부된 세금계산서만으로는 공사업자 채권의 존재를 증명할 적절한 수단이 되지 못한다. ⑤ 공사업자가 채무자와 동일인인 경우도 있다. 스스로 공사업자가 되어 공사가 진행된 것처럼 꾸미는 경우이다. 또한, 편법을 동원해 채무자가 스스로 회사를 설립 공사도급계약을 하기도 한다. 경매 초보자들에게는 “누가 경매로 엄청나게 돈을 벌었다” 또는, “경매로 집을 반값에 샀다” 라는 식의 좋은 이야기만 들린다. 공사업자의 경우에는 공사현장이 경매에 들어갔다는 이야기를 들으면 공사비의 유혹을 받는다. 요즘 세상 쉽지 않다. 자칫 잘못하면 큰 손해를 볼 수 있다. 거짓 정보에 현혹되지 말고, 필요한 경우 전문가의 상담을 받는 것이 좋다.

유치권의 개정, 건축물 시공할 때 조심하자! 유치권은 원래 시공사가 공사대금을 못 받았을 경우 해당 건물을 점유할 수 있는 권리를 말한다. 유치권을 행사하면 건물이 경매로 팔렸을 경우 낙찰자에게서 대금을 회수할 수 있다. 그동안 공사대금을 받지 못한 건설업자들은 해당 건물에 대해 건물의 등기 유무와 상관없이 유치권을 행사할 수 있었다. 앞으로는 이러한 유치권이 없어진다. 등기가 완료되면 유치권을 행사할 수 없고 근저당 설정으로 대신해야 한다. 따라서 부채가 많은 건물을 시공할 때는 더욱 조심해야 할 것이다. 글 | 김성룡 박사 법무법인메리트 법학연구소 소장, ksyong330@naver.com 부채 많은 건물일 때 특히 조심해야 전문건설업을 포함한 공사업체는 조만간 공사비확보를 위한 강력한 무기를 잃을 처지다. 바로 유치권이다. 법무부는 유치권에 관한 민법개정안을 입법 예고했다. 등기부동산에 대해서는 유치권을 인정하지 않고, 대신 공사대금의 확보를 위해서 저당권설정청구권을 인정한다는 내용이다. 사실 유치권은 그 요건을 갖추어 성립하기만 하면 법률상 그 어느 권리보다도 강력한 힘을 발휘한다. 민법은 ‘유치권자는 채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다’고 규정하고 있다(민법 제321조 참조). 마지막 한 푼을 갚기 전까지 절대로 물건을 내놓지 않아도 된다는 뜻이다. 소유자이든 양수인이든 누구에게든 대항할 수 있다. 더구나 부동산에 성립된 유치권의 경우 등기부에 공시도 되지 않는다. 그래서 유치권을 ‘사실상 최우선변제권’이라고 한다. 그런데 부동산유치권이 경매 브로커의 작전의 도구로 이용되는 사례가 빈번했다. 부동산경매사건에서 허위유치권을 신고함으로써 경매가격을 낮추려는 것이다. 강제집행법원은 매각물건명세서를 통하여 유치권 신고 여부, 유치권 신고 금액만을 표시한다. 따라서 일반인은 유치권의 진위를 알기 어렵다. 결국 유치권으로 신고된 금액 전부를 떠안을 것을 염려한 입찰 예정자들이 응찰을 포기하게 되고, 여러 번 유찰되면서 최저입찰가가 낮아진다. 낙찰가가 낮아지면 먼저 채무자가 피해를 본다. 물건을 싸게 판 꼴이다. 그리고 채권자, 임차인 등 이해관계인들이 큰 피해를 당하게 된다. 경락대금의 부족으로 돈을 다 받지 못하게 되니 말이다. 결국, 경매 절차에 대한 불신만 커진다. 또한, 재건축조합이나 상가조합의 경우 공사대금 문제로 다툼이 생기면 시공사가 부동산을 점거하고 유치권을 행사함으로써 완공 후에도 분양이나 영업을 못 하는 등 사회·경제적 손실이 크다. 움직이는 것은 사랑만은 아니다. 법도 움직인다. 법무부의 민법 개정안에 따르면 건물 공사가 진행 중이라 아직 등기가 안 된 상태에서는 유치권을 행사할 수 있지만, 등기 후에는 유치권을 행사할 수 없다고 규정하고 있다. 다만 유치권자는 등기된 날부터 6개월 이내에 저당권설정청구를 통해 저당권 등기를 할 수 있다. 저당권의 순위는 유치권 성립 시로 소급된다. 따라서 미등기건물의 경우 최선순위 우선변제가 가능하다. 한편 등기된 건물을 수리하는 경우에도 저당권설정청구가 인정된다. 다만 보통의 저당권처럼 등기된 때부터 그 효력이 인정된다. 최선순위 우선변제가 보장되는 것은 아니다. 앞으로 공사업체는 부채가 많은 건물을 수리할 때 더욱 조심해야 할 것 같다. 앞으로 부동산에 유치권 행사 못해 2013년 1월에 이미 입법 예고된 민법 일부 개정안이 2년째 국회에 잠들어 있지만, 최근 부동산에 대한 유치권을 폐지하려는 민법 개정안에 관한 논의가 활발하게 진행되면서 등기한 부동산에 대해서는 유치권을 행사할 수 없도록 하는 법률 개정안에 대해 찬·반 의견이 엇갈리고 있다. 현행 민법은 ‘타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.’고 규정한다(민법 제320조 제1항). 여기에서 타인의 ‘물건’이란 당연히 동산, 부동산을 말한다 그런데 현행 부동산 유치권제도는 유치권이 등기부에 공시되지 아니함에도 불구하고 사실상 우선변제를 받는 결과를 낳아 제3자에게 예측할 수 없었던 손해를 입힐 뿐만 아니라, 유치권자가 점유를 통해 유치권을 행사하는 동안 타인이 부동산을 사용수익하지 못해 사회경제적 효용을 감소시키는 문제점이 지적돼 왔다. 부동산에 대한 유치권을 배제하고자 하는 이유다. 이와 더불어 종래 다툼이 있던 피담보채권의 범위를 명확히 하려는 논의가 진행되고 있다. 민법은 유치권을 행사할 수 있는 채권(피담보채권)에 대해 ‘그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권’이라고 규정하는데, 여기에서 ‘관하여 생긴 채권’의 해석과 관련하여 논의가 분분하다. 이를 ‘그 동산에 대한 비용지출로 인한 채권 또는 그 동산으로 인한 손해배상채권’이라고 바꿨다. 민법 개정안에 따르면 공사업자들은 공사비 채권을 확보하기 위하여 토지 또는 건물에 유치권을 행사할 수 없다. 그 대신 법무부 개정안에서는 대안을 제시한다. 하나는 미등기부동산에 관한 것이고, 다른 하나는 등기부동산에 관한 것이다. 이에 대해 "경매 등에서 허위 유치권으로 인한 혼란과 미분양 재건축·상가 조합과 시공사 간의 대금지급 갈등 등을 크게 줄일 수 있을 것"이라며 환영한다는 입장과 "상대방이 저당권설정을 수인할 의무가 있는 것인지 모호하고, 수인의무가 없다면 무익한 분쟁을 초래할 뿐 실효성이 전혀 없는 규정"이라는 반대 입장으로 나뉘고 있다. 미등기부동산에 대해서는 특별히 불만이 없다. 그러나 등기부동산의 경우 심각한 문제가 있다. 비록 저당권설정청구권을 인정한다고 하지만, 우선 상환이 보장되지 않기 때문이다. 보통의 저당권처럼 등기한 때 그 효력이 발생하니 말이다. 즉 선순위 저당권이 있는 등기부동산에 대하여 경매가 진행될 경우 공사비확보가 어려울 수 있다는 이야기다. 법무부는 부동산과 관련한 채권자를 보호함과 동시에 거래안전을 지나치게 침해할 소지를 미연에 방지하기 위한 것이라고 한다. 한마디로 모르는 소리다. 법무부 안대로라면 기존 건물을 수리하는 영세업체의 경우 큰 피해를 당할 가능성이 크다. 건물의 가치를 상승시켰음에도 불구하고 공사비 상환을 받지 못한다면 누가 공사를 하려고 할 것인가? 대안이 없는 것이 아니다. 민법 제367조는 저당권이 설정된 부동산에 제3취득자가 투입한 필요비 또는 유익비는 다른 우선변제권자보다 먼저 우선 상환을 받을 수 있도록 하고 있다. 일종의 공익비용으로 본다(판례). 미등기건물의 수리비도 똑같이 봐야 하지 않을까?

법과 부동산, 아는 만큼 보인다 성공을 확신한 L씨는 서둘러 부지를 매입해 소유권 이전등기를 마친 후, 건축을 위해 해당 지방자치단체에 형질변경신청을 했다. 그런데 허가가 거부됐다. 마을주민의 민원이 문제였다. 마을 주민들은 대대손손 그 산에서 송이를 비롯한 버섯을 채취해 연간 수 백만 원씩 돈벌이를 하고 있었기 때문이다. 이른바 ‘특수지역권’이다. 특수지역권이란 인근 주민들이 다른 사람 소유의 토지에서 초목 또는 야생물 채취를 할 수 있는 권리를 말한다. 이는 민법상 관습에 인정돼 등기부에 공시되지 않는다. 특수지역권이 인정되면 울타리를 치거나 마을주민의 출입을 막을 수 없다. 건축허가도 받을 수 없다. - 본문 중에서 - 믿느냐 속느냐 흔히 현장답사를 지형 또는 지세 등을 살펴 가치 분석하는 것부터 생각한다. 그러나 권리 분석이 먼저다. 물론 거래상대방이 진정한 소유자인지 확인하는 것부터 출발이다. 상대방이 제시하는 서류만을 믿을 게 아니라, 이웃 주민 또는 관계자의 이야기를 들어보는 등 다각도로 주의를 기울여야 한다. 그런데 어쩌랴! 주의한다고 했음에도 사기에 걸려든 것을! 소유권 사기에만 그치는 게 아니다. 소유권을 취득했지만 개발이 어려운 경우도 비일비재하다. 가끔 주변 풍광이 멋진 곳에 정말 아름다운 집을 발견하기도 한다. 그럴 때면 인상 깊었던 어느 부동산업자의 초창기 실패담이 생각난다. 전원주택 개발 및 판매로 작은 재미를 본 L씨는 가슴이 뛰는 부지를 발견하고 대박의 무지개를 보았다. 아마 정지용의 시 ‘향수’에서 그리던 “넓은 벌 동쪽 끝으로 옛이야기 지줄대는 실개천이 휘돌아 나가”는 곳이었던 모양이다. 성공을 확신한 L씨는 서둘러 매입해 소유권 이전등기를 마친 후, 건축을 위해 해당 지방자치단체에 형질변경신청을 했다. 그런데 허가가 거부됐다. 마을주민의 민원이 문제였다. 마을 주민들은 대대손손 그 산에서 송이를 비롯한 버섯을 채취해 연간 수 백만 원씩 돈벌이를 하고 있었기 때문이다. 이른바 ‘특수지역권’이다. 특수지역권이란 인근 주민들이 다른 사람 소유의 토지에서 초목 또는 야생물 채취를 할 수 있는 권리를 말한다. 이는 민법상 관습에 인정돼 등기부에 공시되지 않는다. 특수지역권이 인정되면 울타리를 치거나 마을주민의 출입을 막을 수 없다. 건축허가도 받을 수 없다. 결국 L씨는 마을주민들의 특수지역권을 해소하기 위해 상당한 금원을 지출해야만 했다. 이처럼 등기부에 기재되지 않는 권리는 임장활동(臨場活動)을 통해 확인할 수밖에 없다. 예컨대 법정지상권, 법정저당권, 점유권, 유치권, 분묘기지권, 특수지역권 등이 그것이다. 부동산업자 L씨는 초기 실패경험 이후에 현장답사를 철저히 한다고 한다. 이처럼 부동산전문가들은 철저한 권리 분석을 강조한다. 봉이 김선달과 ‘공시의 원칙’ ‘봉이 김선달’은 조선 후기 개성 이북의 서도지방(황해도 및 평안도 지방)에 널리 분포하던 구전설화였다고 한다. 물론 한양 상인들의 어리숙함을 풍자하기 위한 것이었지만, 지금 읽어봐도 흥미진진하다. 당시 대동강가 나룻터엔 사대부 집에 물을 길어다 주는 물장수들이 있었다. 김선달은 이들에게 술 한 잔 얼큰하게 사고, 엽전 몇 닢을 미리 주면서 물을 길어갈 때마다 한 닢씩 자신에게 던져 달라고 부탁했다. 이튿날 김선달은 의관을 정제하고 평양성 동문을 지나는 길목에서 의젓하게 앉아 물장수들이 던져주는 엽전을 받으면서 크게 헛기침을 하는데, 이 광경을 보며 사람들이 수군댄다. 그런데 엽전을 내지 못한 물장수가 김선달에게 호되게 야단맞는 것이 아닌가! 이를 본 한양 상인들은 대동강 물을 긷기 위해선 돈을 내야 하는구나 하며, 그동안 내지 않았던 물세까지 걱정한다. 그리하여 한양 상인들은 어수룩한 차림의 김선달을 꾀어 주막에 데리고 가서, 대동강물 전부를 팔 것을 설득하는데, 김선달은 조상 대대로 내려온 것이라 조상님께 면목이 없어 못 팔겠다고 버티며, 물려줄 자식이 없다고 한탄한다. 결국 한양 상인들은 서로 경쟁이 붙어 가격을 올리니 대동강 물은 한양 허풍선에게 4000냥에 팔리게 된다는 이야기다. 엽전 4000냥이란 당시 황소 60마리를 살 수 있는 돈이었다고 한다. 지금의 법제로 보면 ‘하천법’ 적용 대상인 대동강물을 팔아먹은 김선달! 그래서인지 요즘도 나라 재산을 팔아먹은 사람을 보고 흔히 봉이 김선달이라고 한다. 이처럼 배타적 지배를 내용으로 하는 권리는 그 내용을 모르고 거래하면 예상하지 못한 손해를 입을 염려가 많다. 따라서 민법은 배타적 지배를 내용으로 하는 물권은 일정한 공시방법을 갖출 것을 요구한다. 이를 공시의 원칙이라고 한다. 이는 물권의 존재 또는 물권의 변동에 대해 외부에서 인식할 수 있는 일정한 표상을 갖춰야 한다는 원칙을 말한다. 외부에서 인식할 수 있는 표상을 공시방법이라고 하는데, 부동산 물권의 공시방법이 바로 등기다. 결국 부동산 물권은 등기부라는 장부에 기재하는 것이 원칙이다. 그럼에도 모든 부동산물권이 등기부에 공시되는 것은 아니다. 성립 과정에서 어쩔 수 없이 등기되지 않는 게 있다. 예컨대 점유권, 유치권, 법정지상권, 법정저당권, 분묘기지권, 주택임차권이나 상가건물임차권 등은 등기부에 공시되지 않는다. 이들은 현장 답사를 통해 확인할 수밖에 없다. 현장 답사가 강조되는 이유 가운데 하나다.田