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[최길찬의 집 이야기 12] 노후경제생활백서 점포주택 아홉 번째, 경사지 잘 이용하면 상가면적 넓힐 수 있다
- 판교신도시 전체 약 600필지의 이주자택지는 보통 필지당 265㎡(약 80평) 정도고 10여 필지가 330㎡(약 100평) 이상으로 계획되는데 건축주가 당첨된 필지는 354.5㎡(107.2평)이나 되는 초대형 택지다. 이웃 점포주택형태와 달리 경사지를 잘 이용해 합법적으로 1층 상가를 확장해 인지도 높은 건물을 완성했다.글 · 사진 최길찬<건축사/시공기술사> 최길찬은 건축사이자 시공기술사로 종합 건축 회사 ㈜신영종합건설, 전원주택 시공 전문 ㈜하이랜드건설, 설계 전문신영건축사사무소의 대표를 맡고 있다. 2004년 7월부터 2006년 8월까지 KBS-1TV 6시내고향 <백년가약> 프로젝트의 건축사 및 시공사로 제작에 참여한 바 있다. 주요 수상 내용으로는 강구조 작품상 주택부문설계 은상, 건설기술교육원장 표창, 보건복지부장관 감사패 등이 있으며 사단법인 한국패시브건축협회 회원사로 패시브 건축 보급에 앞장서고 있다.031-712-0494 cafe.daum.net/greenhousing www.syhiland.com 경기도 의정부시 40대 중반의 김남용 · 박경자 부부는 1980년 중대 결심을 했다. 공직자로 보장된 남은 15년의 삶 대신 낮선 곳에서 처음 시작하는 장사에 대한 불안감도 있었지만 공직자 신분에 누리는 연금과 자녀교육비 등 노후에 대한 보장을 모두 포기하기란 쉽지만은 않았다.당시 판교 나들목에서 빠져 나와 우회전 하면 좁은 2차선 지방도가 얕은 청계산 허리를 감싸듯 돌아 들어가고 개발제한으로 오래된 집 여러 채가 낮은 처마를 맞대며 흡사 시골 장터 같은 동네를 형성하고 있었다. 우측으로 담배 가게도 있고 정육점도 있었다. 약 200여 미터 버스를 타고 동네를 벗어나면 판교 들판을 지나 청계산 고갯길을 넘어 안양으로 가거나 직진을 하면 수원과 용인을 지나 남쪽으로 향하는, 주막집 같은 삼거리 동네인지라 당시로선 제법 상권의 중심이었다. 김 씨 부부는 이곳에서 식당업을 시작했다. 타지에서 스며들어 힘든 세월을 겪으면서도 주민과 싫은 소리를 내지 않았다. 화초 가꾸기가 취미인 조용한 성품의 부인이 만들어 가는 사업과 가정은 나날이 번창했다.지금 60대 중반인 김 씨 부부는 아직까지 큰소리로 부부싸움을 한 번 해본 적이 없을 정도로 서로를 존중하고 처음 보는 사람들에게도 함부로 대하지 않은 인품을 갖춘 이들이다. 경사지 이용으로 넓은 상가 면적 확보판교신도시 개발 사업으로 농지와 집이 수용되면서 사업을 정리하게 됐지만 복이 많아 그런지 보행자도로를 낀 큰 필지가 당첨됐다. 전체 약 600필지의 이주자택지(건폐율 50%, 용적률 150%, 3층까지 가능한 점포주택)는 일반적으로 필지당 265㎡(약 80평) 정도고 10여 필지가 330㎡(약 100평) 이상으로 계획되는데 김 씨 부부가 당첨된 필지는 354.5㎡(107.2평)나 되는 초대형 택지다. 판교도서관으로 향하는 곳에 전면 15m 도로, 좌측으로 10m 보행자전용도로, 후면에 8m 도로가 있고 앞뒤 도로 레벨 차이가 1.9m 정도인 땅이다. 인접 땅 소유주들은 앞뒤 도로의 경사 차이를 이용해 지하가 한 층 있는 4층 점포주택을 선호했다. 이렇게 할 경우 지하층은 전면도로보다 낮아지는 불리함과 높고 시원한 천장 고 확보 또한 어렵다. 문제는 지하층이 상업적 위계가 큰 15m 전면도로(전면도로가 낮은 곳에 위치)에 면해 1층의 역할을 해야 하고 정작 1층 상가는 상업적 위계가 낮은 후면도로에서 1m 정도 높게 설치돼 상업적 기능이 약하게 된다. 지하층과 1층 모두 도로에 면해 있지만 시원스럽게 높고 넓은 온전한 상가를 계획하는데 문제를 가졌음에도 땅 크기가 75~80평인 대부분의 이웃들은 4개 층을 원할 수 밖에 없다.김 씨 부부도 처음엔 같은 생각이었으나 부부를 설득했다. 경사지를 이용해 화장실을 별도로 분리만 하면 이웃보다는 2배 이상 넓고(경사지를 적절하게 이용할 경우 창고와 화장실을 제외한 순수 매장 크기가 50평 정도가 가능) 층고도 높아 인지도 좋은 근린상업지구 내 1층 상가에 버금가는 상가를 만들 수 있는 계획안을 설명했다. 일반적으로 건폐율 50%인 땅에 화장실, 창고, 계단 모두 포함해 53평이 가능해 순수한 매장은 40평 정도밖에 만들수 없지만 본 건물은 1층 층고가 4.5m로 충분히 높고 순수한 판매장만 50평이고 별도로 주방과 화장실을 건폐율에 관계없이 합법적으로 계획했다.대지 경사를 이용해 높은 층고를 확보하지 않아도 되는 화장실과 주방을 바닥은 1층과 같은 레벨이지만 층고를 낮게 하고, 그 위에 지상 주차장을 계획해 지하층으로 인정받아 건폐율과 용적률의 제한을 피하도록 한 것이다. 이런 설계 기법은 필자가 도심지 소규모 필지를 계획할 때 종종 도입해 건축주에게 좋은 평을 받은 적이 많아 자신 있게 3개 층으로 계획할 것을 건의할 수 있었다(참고로 주변 같은 블록 필지의 경우 대부분 4개 층으로 계획했으며 언급한 바와 같이 지하층이 불완전한 1층 역할을 한다). 합리적인 공간구성으로 인기 얻은 상가원고를 쓰기 이틀 전 건축주 부부를 만나 필자를 선택하게 된 동기와 남들보다 한 개 층이 부족하게 계획한 설계를 받아들인 이유 그리고 공사가 끝나고 지금 살면서 느낀 점을 물었다."필지 자체가 넓고 건축면적에 대한 큰 욕심도 없어 한 층이 부족하더라도 불편한 마음을 느끼지는 않았지만 20여 년 사업 경험으로 볼 때 1층 층고가 낮거나 도로보다 1층 바닥이 낮거나 높으면 상가로서의 매력이 떨어지는 것은 너무도 당연하다고 생각했다. 사실 조금 걱정했던 것은 이웃의 4층 건물보다 우리 건물이 낮아 보일까 하는 것이었는데, 그것은 최 건축사가 해결해주었고 결과적으로 먼저 준공한 건물들을 제치고 1층 32평 상가를 보증금 5,000만 원 월세 250만 원에 임대했다. 그러고도 전망이 더 좋은 17평 상가가 남아 있다. 오늘도 이 상가를 계약하자고 연락이 왔지만 많은 사람이 다니는 보행자도로에 면하다 보니 업종을 잘 골라 임대하려고 한다." 부부는 "최 건축사 의견을 들어 가정용 엘리베이터를 설치한다고 하니 주변에서 '왜 아까운 면적과 돈을 들이느냐, 건강도 좋은데'라고 하기에 '아니 그럼 평생 젊어?'라고 반문했다"고 한다. 그런데 결과적으로 무거운 짐을 나를 때나 손주들과 함께 드나들 때 엘리베이터가 있어 아주 편하다고 한다. 그리고 건물 보온이 잘 돼 아침이 되면 보일러를 끈다며 좋은 말만 했다.건물 내부 사진을 촬영할 때 박경자 씨는 싱크대 위 꽃 사진 찍는 것도 잊지 말라 했다. 박 씨는 식당을 운영할 때도 늘 화초를 키웠는데 집 3층 남쪽 발코니에서 화초를 키우는 행복이 더하다고 말했다. 온화한 미소를 머금고 화초에게 말을 거는 그녀를 보면서 문득 건축을 업으로 삼길 잘했다는 생각이 들었다. 2010년 2월호부터 연재한 최길찬의 집 이야기를 이번 호로 끝맺습니다. 12호에 걸쳐 직접 설계 및 시공 감독한 점포주택을 촬영하고 점포주택에 대한 독자들의 호기심을 충족시켜주신 최길찬 님께 고마움의 뜻을 전합니다. 최길찬의 집 이야기는 www.countryhome.co.kr이나 과월호를 통해 다시 보실 수 있습니다.
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[최길찬의 집 이야기 12] 노후경제생활백서 점포주택 아홉 번째, 경사지 잘 이용하면 상가면적 넓힐 수 있다
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[최길찬의 집 이야기 11] 노후경제생활백서 점포주택 여덟 번째 택지 선정 요령과 중정이 있는 점포주택
- 점포주택을 지을 요량으로 신도시(택지개발지구) 택지를 고를 때는 도시계획의 건축제한 조건을 반영한 '실시계 획상의 지구단위계획'등을 면밀히 검토해 대지를 매입해야 한다. 예를 들어 일조권 영향을 고려하지 않은 채 이에 불리한 대지를 구매할 경우 건축물의 전체 면적이 줄고, 1층 상가 높이가 확보되지 않으며 3, 4층 상층부 건물이 후퇴해 외관이 불균형을 이루는 경우도 있다.글 · 사진 최길찬<건축사/시공기술사> 계속되고 있는 부동산시장의 불황 속에 그나마 명맥을 유지할 수 있는 곳을 찾는다면 역세권에 있는 도시형 생활주택이나 고시원과 같은 1~2인 세대용 원룸One-room 또는 투룸Two-room형의 소규모 주택과 성남 판교신도시, 수원 및 용인에 걸쳐 있는 광교신도시, 용인 죽전택지개발지구, 의왕 청계지구 및 안양 관양지구 또는 위례신도시 등에 있는 이주자택지를 추천할 수 있다.다만 이런 신도시나 택지개발지구의 생계형 이주자택지(3~4층 규모의 점포주택 부지가 대부분임)의 경우 도시계획의 건축제한 조건을 반영한 '실시계획상의 지구단위계획'등을 면밀히 검토해 대지를 매입해야 한다. 신도시(택지개발지구)에서 택지를 고를 때 최소한 다음 사항들을 우선적으로 챙기길 권한다. 신도시 택지 선정 요령 대지 위치, 주변 건축물의 형태, 1층 상가의 용도소위 목 좋은 곳을 말하며 대로에서 진입할 때 첫 번째 코너 땅, 그렇지 않더라도 상권 형성이 쉬운 곳이거나 대지 바로 앞에 산책로가 있는 하천, 공원 등 조망권이 확보돼 세칭 '카페골목'이 형성될 가능성이 큰 곳인데 주변 시세보다 매매 가격이 높다. 지구단위계획 상 중요한 검토 사항· 일조사선제한의 방향 - 일반적인 일조권은 북측으로 지정되지만 신도시의 경우 남측으로 지정되는 곳이 많다. 일조권의 영향을 고려하지 않고 대지를 구매할 경우 건축물의 규모가 상당히 줄어들 수 있고 1층 상가의 천장 고 확보가 어려워 바로 옆 건축물보다 상대적으로 가치가 떨어지는 상가를 계획하게 되는 경우도 많다. 일조사선제한(일조권 확보)의 계산방법은 일조권을 받는 방향의 대지경계선(건축이 금지된 공지 또는 도로에 접할 경우 도로나 건축이 금지된 공지가 끝나는 선)으로부터 산정하며 건축물의 높이 4m 이하 부분은 1m, 8m 이하 부분은 2m 떨어져서 건축을 해야 하며 8m가 넘는 부분은 대지경계선 등에서 건축물의 외부 마감선까지 거리의 2배까지 건축물의 높이를 결정할 수 있다.· 외부 공유공지의 유무 및 위치 확인 - 외부 공유공지는 특별히 도시의 쾌적한 주거환경을 위해 대지 내 일정 부분에 대해 건축물을 신축하지 못하도록 지정한 부분인데 이런 부분에 주차장을 계획하면 대지의 손실을 최대한 막을 수 있다.· 건축지정선 또는 1층 벽면지정선 - 도로에서 바라볼 때 각 건축물 전면의 들어감이나 튀어나옴을 일정하게 해 가로풍경의 정리된 맛을 보여주기 위해 지정하는 선. 건축지정선은 전체 건축물의 벽체 외부 마감선을 건축지정선이 있는 도로(주로 전면도로 또는 보행자전용도로 등 미관이 중요시 되는 방향으로 지정됨)에 벽체 길이의 일정 부분(판교의 경우 2/3 이상) 또는 전체가 위치하도록 하는 선 및 1층 벽면만 일치하게 하는 제한 조건이다.· 대지와 도로의 레벨 차이 - 대지를 매입할 시점에 신도시 택지조성공사가 한창 진행 중이거나 완성되지 않아 대지 위치를 확인하기 곤란한 경우도 있고 대지와 도로의 레벨 차이를 눈으로 확인 불가능한 경우도 있다. 대지 매매를 하기 전에 반드시 해당 지자체나 택지개발 주체(LH공사 등)를 방문해 지구단위계획을 확인하고 본 지구단위계획에 대한 지식을 갖춘 건축사에게 자문을 구하는 방법이 있다. 대지 소유자로서 재산의 가치를 파악하는 이러한 일련의 과정이 필요하다. 일조사선제한에 문제없고 두 면 도로 접한 대지이번 호에 소개할 대지는 본업에 바쁜 건축주가 대지 위치만 정확히 인지하고 지구단위계획 자체에 대해 크게 신경을 쓰지 못한 점이 건축 계획 시 애로 사항으로 작용했다. 건축주가 놓친 부분은 '지하층 설치가능면적'과 대지의 레벨 차이였다.다행히 대지의 남측, 북측이 모두 도로에 접하고 있어 일조사선제한에 문제가 없는 점과 서판교 중심부 일부인 판교청소년회관, 실내수영장, 도서관이 함께 있는 복합단지에서 불과 700m정도 거리에 있다는 장점을 가지고 있다.건축주는 50대 초반의 전문직에 종사하는 사업가로 2층 주택은 전부 임대하기로 하되 1층과 지하1층 점포는 건축주 부인이 디자인성 강한 의류 판매장으로 사용할 계획이었다. 점포의 유연한 동선과 공간의 쾌적성여러 차례 설계 미팅을 통해 계획의 기본 방향을 설정했다. 첫째, 1층 매장/접견실과 지하층 사무실/창고/전시장 간 동선이 부드러워야 한다. 이를 위해 일반적으로 점포주택에서 취하는 계단의 경우처럼 주현관이나 1층을 통해 지하층으로 내려가는 방식보다 때로는 외부에서 직접 지하층으로 접근할 수 있는 별도의 수직 동선과 건축물의 내부 및 주현관에서 1층을 통해 접근할 수 있는 주 수직 동선을 각각 계획했다.둘째, 지하층 면적에 대한 지구단위계획 반영. 지구단위계획 상 1층과 지하층을 합한 면적이 연면적의 40% 이내로 계획을 하도록 하는 규정 상 1층 부분의 면적을 줄이고 지하층 면적을 넓혔다. 만일 1층을 2~3층의 한 개 층 면적과 동일하게 사용할 경우 지하층 10%, 1층 30%, 2층 30%, 3층 30%로 배정된다. 이럴 경우 지하층에서 쇼핑몰과 사무실로 사용하기엔 너무 작으며 작은 면적의 지하층 설치 시 평균 공사비 원가의 상승이 부담스러운 면도 있었다. 그리고 무엇보다 사용 목적을 고려할 때 지하층의 환기와 채광 그리고 손님 접견 시 편안함을 주는 것도 고려해야 한다.1층 일부를 필로티 주차장으로 계획해 주차장(5대)을 해결하고 남는 부분의 면적을 지하층에 계획했으며 지하 수직 동선은 선큰Sunken형태로 계획하고 여기에 수水공간과 정원을 설치했다.셋째, 지상층 주택 계획이다. 지하층 선큰 계획에 따라 건축물 배치형태가 'ㄷ'자가 됐다. 건축주는 2층 두 가구 중 한 가구는 원룸(스튜디오형)으로 요구했으며 3층은 방의 개수를 2개로 줄이되 화장실과 주방/식당의 기능을 강화하고 고급형으로 마감할 것을 요구했다. 인테리어에 개성을 살려 3층 주인 침실의 방과 화장실 사이 유리벽을 설치하고 화장실을 밝게 하고자 외부 전동 블라인드를 장착한 시스템창호를 크게 설치했다. 임대용 주택도 호사스러울 정도까지 마감했기에 어쩔 수 없이 임대료가 주변 시세보다 올라갔다. 최길찬은 건축사이자 시공기술사로 종합 건축 회사 ㈜신영종합건설, 전원주택 시공 전문 ㈜하이랜드건설, 설계 전문 신영건축사사무소의 대표를 맡고 있다. 2004년 7월부터 2006년 8월까지 KBS-1TV 6시내고향 <백년가약> 프로젝트의 건축사 및 시공사로 제작에 참여한 바 있다. 주요 수상 내용으로는 강구조 작품상 주택부문설계 은상, 건설기술교육원장 표창, 보건복지부장관 감사패 등이 있으며 사단법인 한국패시브건축협회 회원사로 패시브 건축 보급에 앞장서고 있다. 031-712-0494 cafe.daum.net/greenhousing www.syhiland.com
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[최길찬의 집 이야기 11] 노후경제생활백서 점포주택 여덟 번째 택지 선정 요령과 중정이 있는 점포주택
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[최길찬의 집 이야기 10] 노후경제생활백서 점포주택 일곱 번째 _ 아래윗집 삼대가 모여 사는 가족
- 우리는 세대 간 소통 부재의 세상에 살고 있다. 한국전쟁이 끝나고 태어난 베이비붐세대(1958~1963년)를 포함해 1970년대 생 이전 세대(기성세대로 표현)와 그 이후 세대(젊은세대로 표현)는 동 시대를 공존하고 있지만 누리는 부와 직업, 삶의 언어가 다소 달라 소통하지 못하고 있다. 사회 분위기가 이런데 가정은 어떨까. 뿔뿔이 흩어져 사는 게 대세인 요즘이다. 그런데 보통 3층 규모의 점포주택을 건축하면서 아래위로 가족이 모여 사는 경우도 심심찮게 보인다. 라재용 씨 가족이 바로 그렇다.글 · 사진 최길찬<건축사/시공기술사> 기성세대와 젊은세대 간 사회 전반적인 소통 부재는 가족사에 있어서도 마찬가지다. 자식은 성장하면서 젊은세대 문화에 흡수되거나 새로운 문화를 창조하고 부모와 대립 갈등하는 모습을 보이기도 한다. 그러다 결혼으로 출가하면 마치 남남처럼 살아가는 가정도 많다. 옛날처럼 삼대가 한 집에 살며 정을 나누는 일이 좀체 쉬운 일이 아니게 돼버렸다.숨 가쁜 개발시대를 살아오면서 세대의 양극화로 빚어지는 이런 문제들까지 염두에 두는 것 자체가 사치였을 것이다. 그러나 우리 민족 정서에 뿌리내린 아름다운 가족의 모습은 할아버지 대부터 손자들까지 오순도순 모여 사는 모습이다.6남매 중 둘째인 건축주 라재용(65세) 씨와 부인 장용주(61세) 씨는 현재 서판교역 주변인 화산운동에 살다가 판교신도시가 개발되면서 이주자택지를 분양받았으며 이번에 점포주택을 건축하고 입주하게 됐다. 부모님도 이곳에서 쭉 살았고 라 씨는 28세에 판교 남서울컨트리클럽에 입사해 정년퇴임 할 때까지 한 직장에서 근무했다. 다시 말해 판교를 벗어나 살아본 적도 일해본 적도 없는 것이다. 건축주 사용 주택과 임대 주택 건축계획건축주와 처음 건축계획 및 설계를 진행할 때만 해도 이 집에 살 가족 구성은 건축주 부부와 미혼인 막내아들(33세)이 3층에 함께 살고 1층 및 지하층은 상가로 임대 주고 2층에 전세용 2가구를 계획해 건축비를 충당할 계획이었다. 그런데 설계가 진행되면서 큰아들(36세)이 2층으로 이사 오겠다고 해 설계를 수정했다. 큰아들에겐 5살짜리 쌍둥이가 있다. 보통 2층에 방 2개-거실-주방으로 구성된(Two-room Type) 2가구를 계획하지만 두 딸을 거느린 큰아들 가족을 위해 방 3개를 드린(Three-room Type) 1가구와 방 1개-거실-주방으로 구획된 1가구(전세)로 계획을 수정했다.마음 착한 큰아들 부부는 임대 가구의 면적을 생각해 방 2개만 있어도 좋다고 했지만 판교신도시에서는 방 1개 있는 형태도 전세나 월세로 인기가 좋으니 아이들을 위해 방 1개 더 만들 것을 권했다. 다만 배치계획 상 조망과 채광이 좋은 동남쪽으로 규모가 작은 가구를 배치하고 큰아들 내외가 사용할 가구를 남서쪽으로 배치하기로 했다. 대신 북쪽으로 청계산이 조망되는 위치다. 입면계획을 포함한 전체적인 이미지 계획고향을 지켜온 부모세대와 자녀세대를 두루 만족시키기 위해 외부 디자인, 특히 마감재에 있어 깔끔하면서 젊은 느낌을 강조했다. 조금 혼란스러울 수 있지만 화강석을 잔다듬해 뽀얗게 흰색을 강조하고, 광택을 최소화해 무채색에 가까운 시더 사이딩과 블랙 알루미늄 강판 거멀접기를 밝은 동남쪽에 사용했다. 그리고 큰아들 가족이 살 서측 2층 사각형 매스Mass는 붉은 벽돌을 사용했다. 같은 색상으로 줄눈 마감했는데 건축물 인지성을 위해서다.마감공사가 진행되면서 붉은색 벽돌에 붉은색 줄눈 시공하는 모습이 동네사람들 입에 오르내리기 시작했다. " 아~휴큰아들네는 벽돌색이 왜 그래? 꼭 불붙은 집 같아." 또 어떤 이는 "저건 내 스타일이 아니야." 설계 시공자인 필자가 듣기에도 민망할 정도로 말이 많았지만 과묵한 건축주는 불쾌하게 여기지 않고 오히려 경쾌하게 웃으며 "뭐가 어때, 내가 보기엔 예쁘기만 한데"하고 넘겨주었다.공사가 완료되고 건축주와 인터뷰하는 날 건축주는 필자의 디지털 카메라 화면에 건물 사진을 보면서 "어머, 어쩜 우리 집이 이렇게 예쁘게 나오지, 실물보다 더 예쁘네. 하긴 뭐 이 동네에서 우리 집이 제일 예쁘긴 하지요"하며 쾌활하게 웃어주었다. 건축주 부부가 소통하며 살아가는 노하우다.아들내외하고 함께 사는 것이 어떠냐고 물었다. "내가 같이 살자고 한 것도 아니고(사실은 싫다고 했는데) 자기들이 들어와 살겠다고 해서 들어왔어요. 며느리가 직장 다니는 것도 아니기에 손녀 보느라 스트레스 받는 것도 아니고 각자 다른 층에서 생활하니 불편하지도 않아요. 지금 와서 말인데 손주들을 늘 볼 수 있어 정말 좋아요. 자기들이 살던 아파트 전세금 빼서 정상적으로 전세 계약하고 살고 있으니 아들네도 떳떳하고요." 단열 강화와 환기 장치단열을 강화하기 위해 양단열 공법을 적용했다. 외부에 비드법단열재(압축스티로폼)를 시공하고 내부에 핑크색 비드법단열재(일명 아이소핑크)와 석고보드를 벽면 전체를 돌아가며 꼼꼼하게 시공했다. 창호재 또한 단열이 한층 강화된 제품을 시공해 건물 내부에서 외부 영향을 덜 받도록 조치했다. 일반적으로 주택에 사용하는 230㎜(프레임 두께)의 페어글라스 이중창호 대신 단열과 밀실도가 높은 290㎜ 페어글라스 이중창호를 사용했다(한 층당 공사비 400만 원 정도 증가). 건물을 마치 아이스박스처럼 밀봉하듯 단열 조치를 했으며, 예를 들어 겨울철 환기를 위해 창을 열면 실내 열이 바깥으로 빼앗기므로 창을 열지 않아도 환기가 되도록 에너지 소비가 거의 없이 환기되는 열교환 환기장치를 시공했다. 3대가 소통하는 공간"사실 처음에 이주자택지를 분양 받았지만 판교 개발하는 동안 아파트 생활을 하면서 남편에게 이 땅을 팔자고 했어요. 그러나 남편은 꿋꿋하게, 건축을 하고 이곳에 들어와 살겠다고 했어요. 60세 정년퇴임 후에도 회사에서 똑같은 조건으로 2년 연장 근무를 배려할 정도로 일 처리가 빈틈없고 꼼꼼한 양반이라 이유가 있겠지 하고 따랐지요.결과적으로 예쁜 건물을 얻었고 가족이 모두 모여 살 수 있는 행복을 얻었지 뭐예요."얼마를 투자했으니 얼마를 얻어야 한다는 식의 타산에 익숙지 않은 분들이다. 고향에 손수 집을 지어 자식들과 함께 살며 소통할 수 있고 손주들의 재롱을 공유할 수 있다는 것을 더 큰 행복이라 여기는 분들이다.건축주 가족에게서 느낀 정은 필자가 어렸을 때, 세상살이가 지금보다 덜 각박했을 때 느끼던 가족애, 형제애 그런 것이다. 비록 신도시가 들어서 예전의 풋풋한 풍경은 사라졌지만 당신들이 자라서 결혼하고 가정을 만들고 자식들을 키웠던 그 자리에서 온 가족이 함께 살 수 있다는 그것으로 건축비는 충분히 보상 받았으리라. 최길찬은 건축사이자 시공기술사로 종합 건축 회사 ㈜신영종합건설, 전원주택 시공 전문 ㈜하이랜드건설, 설계 전문 신영건축사사무소의 대표를 맡고 있다. 2004년 7월부터 2006년 8월까지 KBS-1TV 6시내고향 <백년가약> 프로젝트의 건축사 및 시공사로 제작에 참여한 바 있다. 주요 수상 내용으로는 강구조 작품상 주택부문설계 은상, 건설기술교육원장 표창, 보건복지부장관 감사패 등이 있으며 사단법인 한국패시브건축협회 회원사로 패시브 건축 보급에 앞장서고 있다.031-712-0494 cafe.daum.net/greenhousing www.syhiland.com
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[최길찬의 집 이야기 10] 노후경제생활백서 점포주택 일곱 번째 _ 아래윗집 삼대가 모여 사는 가족
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[최길찬의 집 이야기 1] 화두話頭… 점포주택 · 기성복 같은 전원주택 · 패시브하우스
- 집은 무엇보다 '사람'을 향해 있어야 하고 '사람'을 위해서라야 한다는 말을 최길찬 건축사를 통해 수차례 들었다. 전원주택 전문 설계와 시공 영역을 뛰어넘어 종합 건설로 진일보한 최 건축사의 집 이야기를 들어보자. 펜션이 전원에서의 경제생활에 하나의 대안으로 인기를 끌고 있다면 도심형 전원주택은 점포주택이 그 대안으로 주목된다. 최 건축사가 앞으로 할 이야기는 성공적인 재테크를 이끄는 점포주택의 입지 선정 및 디자인에 대한 것 그리고 미래를 내다보는 견지에서 전원주택의 형태는 어떠해야 하는가에 대한 것이다. 에너지 절약형 건축물에 대한 기술적 디자인적 고민도 풀어나갈 예정이다.≪편집자 주註≫ 최길찬최길찬 님은 건축사이자 시공기술사로 종합 건축을 담당하는 ㈜신영종합건설, 전원주택 시공 전문 ㈜하이랜드건설, 설계 전문 신영건축사사무소의 대표를 맡고 있습니다. 2004년 7월부터 2006년 8월까지 KBS-1TV 6시내고향 <백년가약> 프로젝트의 건축사 및 시공사로 제작에 참여한 바 있습니다. 주요 수상 내용으로는 강구조 작품상 주택부문설계 은상, 건설기술교육원장 표창, 보건복지부장관 감사패 등이 있으며 저서에는《스틸하우스 자재 가이드북》,《 최길찬의전원주택이야기》등이있습니다.㈜신영종합건설031-712-0494 www.syhiland.com 2005년부터 3년 정도에 걸쳐《월간 전원주택라이프》에 '최길찬의 전원주택 설계노트'라는 칼럼 명으로 연재한 경험이 있다. 여러모로 부족한 필자의 글이었으나 그럼에도 전원주택을 계획하는 건축주들이 전원의 꿈을 실현하는 데 보탬이 됐길 바란다.《월간 전원주택라이프》를 비롯해 전원주택 관련 정보가 과거보다 풍부해지다보니 예비 건축주들은 이미 전원주택 건축에 대한 지식과 정보를 상당량 공유하고 있는 듯하다. 이런저런 상황을 고려해 2010년 다시 시작하는 연재의 방향을 단순히 정보 전달보다는 독자들과 갑론을박 식의 토론을 하고 싶다는 마음도 생긴다. 가능하다면 꼭 하나의 해법을 찾는 토론방식보다는 해법을 찾아가는 과정에서 새로운 문제들을 제기하기도 하고 다양한 해법들을 도출하는 방식을 소망해 본다.물론 지면상으로 불가능한 일이다. 그렇기에 글감을 풀어나갈 때의 접근방법을 건축미학과 주거학적 측면에서 좋다, 나쁘다라고 단정 짓지 않는 것으로 대신하고자 한다. 필자의 부족한 지식으로 섣불리 대안을 제시해 정보의 혼란만 가중시키지 않을까 하는 생각에서다. 그저 구수한 커피 한 잔에 달콤한 케이크를 즐기듯 가볍게 읽어 주어 필자의 부족함을 크게 나무라지 않길 바란다.앞으로 다룰 내용은 첫째, 건축주가 직접 거주하는 형태의 점포주택과 다가구주택 둘째, 개인차를 극복하고 환금성을 높이는 기성복 같은 전원주택 설계와 시공이다. 그리고 시간과 지면이 할애되고 필자의 경험이 쌓인다면 저탄소 녹색성장이라는 세계적 시류에 맞추어 패시브 하우스Passive House에 대해서도 언급할까 한다. 안정적 노후생활, 건축주가 기거하는 점포주택20세기를 마감한 지 엊그제 같은데 벌써 2010년이다. 세월도 빠르지만 세상의 변화는 더욱 빠르다. 우리 국민들은 개발시대를 거쳐 오면서 선진국처럼 1가구 1주택을 보유하고 집집마다 자가용을 굴리면서 주말이면 가족과 함께 여유로운 여가생활도 즐기길 소망했고 이를 성취하기 위해 부단한 노력을 했다.'부동산 부자'는 모든 국민들의 희망사항이라 해도 틀린 말이 아닐 것이다. 땅 사서 집 지으면 순식간에 분양되거나 전세가 나가고 집값이 올라가던 시절엔 상가든 아파트든 부동산만 보유하고 평생을 통하여 몇 번만 갈아타면 노후가 보장되던 현실이 아직도 우리를 환상 속에서 헤매게 한다.이미 성공사례에 속하는 분당, 일산, 평촌 등 1기 신도시 점포주택은 재테크 방법 중 하나로 신도시에 땅을 마련해 1층 점포를 세 주고 2층은 2가구 정도로 나눠 전세를 놓고 3층에 주인이 살면서 옥상엔 배추도 심고 멍멍이도 키우고 해질녘이면 부부가 옥상에 나가 여유로운 저녁을 즐길 수 있다. 점포주택은 지금도 노후 경제생활을 위한 좋은 대안으로 많은 이가 도전하고 있다.그러나 지금은 1기 신도시 때와 사뭇 다르다. 파주교하신도시, 김포한강신도시, 동탄신도시, 판교신도시, 광교신도시, 흥덕지구 등많은 곳에서 그것도 호락호락하지 않다. 영원히 장밋빛일 것만 같았던 모 펀드처럼 부동산도 색깔이 변하고 있다. 현재의 부동산 공급은 수요보다 과잉된 부분도 있어서 상가를 포함한 부동산 시장의 신규 수요 감소로 이어지고 있다. 물론 건축물과 사회간접자본의 신규시장이 줄어드는 것은 선진국으로 접어들면 어쩔 수 없긴 하지만 기대수명이 80세로 늘어난 지금 노후보장을 위한 안정된 재테크 방법을 찾아야 하는 것도 간과할 수 없는 현실이다.신도시는 70~80평 점포주택용지 가격이 5억~10억 원을 호가하고 여기에 3개 층(1층 점포, 2층 임대주택, 3층 주인세대) 주택을 100~140평으로 지을 경우 건축비는 3억~5억 원이 소요된다. 부동산 경기가 좋은 시절에는 그저 집을 지어 세를 주거나 팔아넘기면 됐지만 매매가격으로 보면 10억~15억 원이 훌쩍 넘어가는 대형 거래의 매수자를 만나기가 결코 쉽지 않다. 그 대신 1층 점포 및 2층 전세를 끼고 3층에서 직접 살고자 하는 건축주는 충분히 매매가 성사될 수 있다.이럴 경우 그저 기존의 다가구주택이나 점포주택 같은 디자인과 평면설계 및 시공비로는 대응하기가 녹록지 않음을 많이 느꼈다. 특히 잘살고 있던 아파트를 처분하고 옮겨 오면서 아내와 아이들의 불만이 커질 수 있기에 단독주택이나 아파트처럼 멋지고 고급스런 분위기는 아닐지라도 세칭 10억대 재산가의 체면은 구기지 않도록 배려해야 할 것이다. 기성복 같은 전원주택1990년대 말 일기 시작한 전원주택 붐은 IMF금융위기의 태풍과 서브프라임 모기지의 토네이도도 완전히 잠재우지 못했지만 기존 전원주택의 디자인과 평면구성 등에 대한 반발이 조금씩 일어나고 있는 것이 사실이다.어떤 맞춤 주택들은 과시적으로 크게 만든 거실과 넓은 창문을 통해 맑은 햇살과 예쁜 정원이 나를 반길 것 같지만 실상 넓은 창은 사생활이 새어 나가는 곳이 되고 비싼 에너지를 잡아먹는 공룡 같은 존재가 되는 경우도 종종 본다. 돈 쓰는 것이 아깝지 않은 이라면 당대에선 '기름 몇 드럼 더 때면 된다'고 생각하겠지만 부동산이란 늘 주인이 바뀔 수 있음을 생각해야 하고 온실가스 감축을 위한 화석연료 사용 최소화에 민간 주택 역시 동참하는 시대적 흐름도 간과할 수 없다.여러 가지 대승적 이유도 있겠으나 그저 예쁜 디자인에 흙과의 만남을 어색하게 끼워 넣어 잘 포장한 전원주택이나 현재 건축주의 생활방식이나 삶의 수준에 너무 잘 맞게 설계된 전원주택은 오히려 다른 사람이 이곳에 와서 살기가 어려운 경우가 많다. 맞춤복 같은 전원주택보다 소매나 바지의 기장만 수선해 입을 수 있는 기성복 같은 주택에 대해 이야기하려는 것은 전원주택도 환금성換갏性이 있다는 것을 증명해 보이고 싶기 때문이다. 기성복 같은 전원주택은 다수의 공통적 욕구와 취향에 맞도록 제작하기에 주인이 바뀌면서 기존의 집을 몽땅 헐고 새로 짓거나 많은 부분 개보수하는 일을 줄일 수 있다. 패시브 하우스패시브 하우스 중요성은 더 이상 강조할 필요가 없다.다음은 '아시아 10개 강의 수원水源온난화로 빙하 감소 심각… 곳곳 대홍수 · 가뭄 위험'이라는 제목 아래 지구온난화의 심각성을 다룬 조선일보 2009년 12월 7일자 기사다.「히말라야 산맥의 빙하가 40년 내로 대부분 사라져 아시아가 심각한 물 부족 사태에 직면할 것이라는 경고가 나왔다. 파키스탄 · 인도 · 중국 · 네팔 · 부탄 등 아시아 남부에 총 2400㎞ 길이로 뻗친 히말라야 산맥은 극 지방을 제외하면 지구상 최대의 육상 빙하지대다.'제3의 극지極地'로도 불린다. 바로 이 히말라야 산맥의 빙하와 만년설은 황하 · 양쯔강 · 갠지스강 · 인더스강 · 메콩강 등 아시아 지역의 주요 10개 강에 물을 공급하는 '아시아의 배수탑'역할을 한다. 아시아 인구 13억 명 이상이 이 10개 강을 생명줄로 살아가고 있다.그러나 과학자들은 기후변화로 히말라야 산맥의 눈과 얼음이 급속히 사라지고 있다고 경고한다. 최근 연구결과에 따르면 지난 30년간 히말라야 산맥의 기온은 10년마다 섭씨 0.15~0.6도씩 높아졌다. 유엔 산하 국제협의체인 '기후변화에 관한 정부 간 패널(IPCC)'은 "히말라야의 빙하가 2035년에는 대부분 사라질 수 있다"고 경고한다.이미 인도의 히말라야 산맥 지대는 1960년대에 비해 빙하가 20% 사라진 상태다. 빙하 감소 현상이 가장 심각한 인도령 카슈미르 지역에서는 지난 40년간 강의 수위가 3분의 2나 줄어든 것으로 나타났다. 또 인도측 일부 히말라야 고산지대는 연간 강설량이 13㎝ 수준인 차가운 사막지대로 변해버렸다. 네팔의 유명한 쿰부 빙하의 경계선은 1953년 이후 5㎞ 후퇴했다. 빙하가 급속히 녹아 네팔과 부탄에는 대홍수가 일어날 위험까지 있다고 시사주간지 타임은 전했다.이로 인해 아시아의 물 부족 현상도 악화될 것으로 예측된다. 예를 들어 2030년 인도에선 전체 물 수요의 50%만 충족될 것으로 전망되는데, 인도 인더스강은 물의 50% 이상이 히말라야 산맥에서 나오는 것으로 추정된다. 부족한 물을 차지하기 위한 아시아 국가 간의 분쟁도 크게 늘어날 것이라고 최근 파이낸셜타임스(FT)는 전망했다. 현재도 인도와 중국은 티베트 지역에서 발원해 국경을 넘어 인도 갠지스강으로 흘러드는 브라마푸트라강 상류에 댐을 건설하는 문제로 갈등을 빚고 있다. 지난 수십 년간 국경지대의 물 문제를 두고 분쟁을 벌인 인도와 방글라데시의 관계도 더욱 악화될 가능성이 높다.식량 부족 사태도 심각해질 것으로 보인다. 인더스 분지와 아삼 평원, 벵갈 삼각주 등 남아시아의 곡창 지대가 모두 히말라야 빙하에서 나오는 물에 의존한다. 네팔에서는 물 부족 사태가 심각해지면 수백만 명의 가난한 시골 사람들이 기아에 직면할 수 있다는 경고가 나온다.」필자도 올해 패시브 하우스 한 동 건축 계획을 가지고 있는데 예산이 확보되면 바로 시행에 들어갈 것이다. 현재로선 희망사항이지만 제대로 시행될 경우 건축과정 및 에너지 절약 목표 설정치와 완성치를 분석한 데이터 자료 등을 현장감 있게 전달해 보고자 한다. 패시브 하우스란?단열과 기밀성을 높여 화석연료 사용을 비롯해 에너지 소모를 최소화한 건물. 구체적으로 냉방 및 난방 등을 위한 최대 부하가 1㎡당 10W 이하인 에너지 절약형 건축물로 이를 석유로 환산하면 연간 냉방 및 난방 에너지 사용량이 1㎡당 3ℓ 이하에 해당한다. 글 최길찬 <건축사/시공기술사>
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