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【성산동 협소 상가주택】 자투리땅에 지은 클라인하우제 온새미로 성산
- 클라인하우제 온새미로 성산Klein Hauze Onsaemiro Sungsan은 작은 땅에도 임대형 상가주택 건축이 가능하다는 것을 보여준 사례다. 22평이란 협소한 대지에 연면적 36.35평, 규모 4층 건물을 디자인적으로 어떻게 풀어냈는지 살펴보자.글 이관용(㈜오픈스케일건축사사무소 대표)사진 최은지 기자※ 기사 하단에 이 주택과 관련된 인터뷰와 영상을 링크시켰습니다. 보다 자세한 사항이 알고 싶으시면 영상을 클릭해 주세요. HOUSE NOTEDATA 위치 서울 마포구 월드컵북로지역/지구 도시지역, 2종 일반주거지역(7층 이하)건축구조 철근콘크리트조건축용도 다가구주택, 근린생활시설대지면적 74.08㎡(22.40평)건물규모 지상 4층건물높이 11.40m건축면적 44.18㎡(13.36평)건폐율 59.64%(법정 60% 이하)연면적 120.17㎡(36.35평) 1층 25.68㎡(7.77평) 2층 38.42㎡(11.62평) 3층 38.42㎡(11.62평) 4층 17.65㎡(5.34평)용적률 162.22%(법정 200% 이하)주차계획 2대(근린생활시설 0.17대 / 다가구주택(3세대) 1.50대)조경면적 법적 의무사항 없음정화조 단독정화조 부패 탱크 15인용설계기간 2017년 4월∼7월공사기간 2017년 7월∼11월건축비용 3억 원MATERIAL외부마감 지붕 - 컬러강판 벽 - 고흥석 버너구이내부마감 천장 - 합지 벽 - 실크벽지 바닥 - LG하우시스단열재 지붕 - 비드법 2종 가등급 210㎜ 외단열 - 비드법 2종 가등급 155㎜계단실 디딤판 - 고흥석 연마 난간 - 블랙 평철창호 LG하우시스 PVC 이중창호현관 한국방화문위생기구 대림난방기구 경동보일러설계 ㈜오픈스케일건축사사무소 02-558-8983 www.openscale.net시공 제이에이치건축 010-9088-6832 건축주는 주변 부지들이 개발되면서 오랫동안 거주해 온 단층 주택을 헐고 불가피하게 신축해야 하는 상황에 부닥쳤다. 주택업자들의 땅을 매도하라는 권유가 있었지만, 작은 땅에 1층 임대상가와 2∼4층 임대주택을 신축하기로 했다. ※ 신축_건축물이 없는 대지(기존 건축물이 철거되거나 멸실된 대지를 포함)에 새로 건축물을 축조하는 것‘클라인하우제 온새미로 성산’ 부지는 주변에 아파트단지와 다세대주택이 밀집한 전형적인 주거지역에 자리한다. 지적地積 경계와 상관없이 북측이 트여 있어 조망권이나 주거 환경이 개방적이며, 2개의 도로가 만나는 조건을 갖췄기에 건물에 대한 인지성도 좋았다. 하지만 <건축법>상 원활한 주차 동선을 확보하기 위해 코너 부분 2.69평이 도로로 빠지면서 작은 땅이 더 작아져 22.40평이 됐다. 또한, 북측 일조권 사선 제한을 받아서 4층 부분도 많이 줄어들게 됐다. 분리 벽을 활용한 가변적 공간 구성협소한 대지에 주택을 배치한다는 것은 매우 한정적일 수밖에 없다. 법정 건폐율과 용적률, 일조권 사선 제한 등 건물의 배치와 규모를 제한하는 요소들 때문이다. 이를 고려하면서 1층의 상가와 주차공간은 진입과 이용이 편리한 배치에 주안점을 뒀다. 임차세대로 들어가는 입구 상가와 주거 공간이 복합된 상가주택 설계에서는 무엇보다 상가의 임대성을 최대한 높이는 것이중요하다. 따라서 1층 상가는 도로에서 잘 보이도록 최대한 도로변으로 배치했다. 2층, 3층 주거 공간은 거주자들이 프라이버시뿐만 아니라 시야를 최대한 확보하도록 북측으로 큰 창문을 계획했다. 다가구주택과 다세대주택의 특징 가운데 하나가 이웃집과 시야가 서로 부딪히는 상황이 발생하는 것인데, 이 주택은 다행스럽게 북측이 개방적이었다. 각 세대의 방은 공간을 조절할 수 있게 분리 벽을 이용해 가변적으로 계획했다.건축 면적이 13평 정도로 너무나 한정적이기 때문에 수직 동선을 해결하는 계단 공간은 불가피하게 좁고 구부러지게 됐다. 작고 좁은 여건상 현장에서 공사하기 힘들었지만, 결과적으로 계단 공간은 아기자기하게 완성됐다. 임차세대 현관 2층과 3층에 위치한 임차세대는 같은 구조로 설계했다. 현관에 들어서면 우측에 방 2개가 나란히 있고, 그 옆에 욕실이 있다. 주택의 외관 형태에 따라 배치된 주방은 점점 좁아지는 모양이다. 좁은 공간을 최대한 활용했다. 각 세대의 방은 공간을 조절할 수 있게 분리 벽을 이용해 가변적으로 계획했다. 서울의 주택가는 매우 혼잡스럽다. 건물과 건물 사이의 간격이 좁은 데다 건물마다 입면에 여러 가지 재료를 혼용해 사용하다 보니 그럴 수밖에 없다. 그러한 이유로 입면은 최대한 심플하게 계획했다(심플한 박스 구성을 기본 모태로 대지의 형상대로 건물 형상도 계획됐다). 여기에는 디자이너의 절제력이 필요하다. 외장재는 공사비 등을 고려해 대중적인 화강석 고흥석 버너구이로 마감했다. 다만, 포인트로 돌출된 느낌을 주기 위해 창문 프레임을 고흥석 연마 블랙으로 마감했다. 또한, 다세대주택이나 아파트의 난간은 건물을 어수선하게 만들므로 처음부터 난간을 배제했다. 반면, 거실이나 침실의 창문은 개방감을 확보하기 위해 크게 냈다.전체적인 실내 분위기는 일반 다세대주택과 다를 바 없지만, 깔끔하게 만들고자 최대한 노력했다. 실별 특징은 침실 공간이 2개로 분리돼 있지만, 사용자의 편의나 리모델링 시 하나의 공간으로 변경하도록 내부를 분리하는 벽을 가변적으로 계획했다. 계단 공간에는 남측으로 이웃집 거실이 보이므로 창문을 최소화하면서 최대한 햇살을 끌어들였다. 이로 인해 밝고 화사한 느낌의 계단 공간이 만들어졌다. 통상적인 계단이 아닌 작고 구불구불한 구조라 시공 과정에서 골조팀이 고생했다. 건축 면적이 13평 정도로 협소해 계단 공간을 좁고 구부러지게 했다. 현장에서 공사할 땐 힘들었지만 아기자기한 공간으로 만들어졌다. 4층 임차세대 현관과 주방 4층 임차세대 방. 공간이 작아 개방감을 확보하기 위해 창문을 크게 냈다. 욕실을 현관 좌측에 배치했다. 한정적인 대지에 짓는 주택은 공간 활용을 극대화해야 한다. 22평이면 초소형 대지에 가깝다. 초기에 현장 주변의 사람들이 ‘이런 땅에 무슨 건축을 할 수 있을까’하는 의문을 가진 것은 당연하다. 하지만 지금은 22평에 4층 규모의 건물이 들어선 것을 보고 모두 놀라워한다. 최소의 대지에 최상의 공간을 구성하려면 건축가가 신중히 고민해야 하고, 특히 수직 동선인 계단 공간을 잘 풀어내야 한다. 계단 공간은 일조권과 관련이 깊기에 디자인적으로, 적으로 잘 해결해야 한다. 또한, 작은 내부 공간을 극복하기 위해 창문을 대체로 크게 만들어야 협소함이 덜 느껴진다. 작은 집일수록 창은 커야 하며, 그 창은 단열이나 난방을 위해 2중창이 필수적이다. 소형 주택은 건축가에게 도전이다. 최소 면적으로 최대 효과를 내기 위해 설계에 더 신경을 써야 한다. 그래야만 작은 땅의 물리적인 한계를 극복할 수 있다. 클라인하우제 온새미로 성산은 소형 상가주택의 본보기가 될 것으로 믿는다. 통상 소형 주택은 단독주택용도로 3∼4개 층을 사용하는데, 이 프로젝트는 모든 층을 임대 목적으로 신축한 것이기에 더욱더 의미가 있다고 본다. 입면은 최대한 심플하게 계획했다. 외장재는 대중적인 화강석 고흥석 버너구이로 마감했으며, 포인트로 돌출된 느낌을 주기 위해 창문 프레임에 고흥석 연마 블랙으로 마감했다. 추가 [스틸하우스, 펜션, 상가주택, 기타] 자투리땅에 지은 수익형 상가주택 클라인하우제 성산 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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【성산동 협소 상가주택】 자투리땅에 지은 클라인하우제 온새미로 성산
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【연남동 협소 상가주택】 맞벽건축으로 일조권 완화, 클라인하우제 홍대
- 클라인하우제Klein Hauze 홍대는 서울 마포구 연남동 260-4번지이며, 대지 면적은 22.29평(73.70㎡)으로 협소하다. 연남동 동진시장 인근 골목길 초입 부분 코너에 위치하며, 260-3번지와 맞벽건축으로 주택 신축이 이뤄졌다. 연남동 철도 부지가 공원으로 다시 조성되면서 최근 옛 주택들이 새롭게 태어나는 중이다. 협소한 대지 면적으로 인해 옆집 260-3번지와 맞벽건축으로 진행하여 일조권 제한이 완화돼 건물이 크게 올라갈 수 있었다.글 이관용(㈜오픈스케일건축사사무소)사진 채수옥 작가※ 기사 하단에 이 주택과 관련된 영상을 링크시켰습니다. 보다 자세한 사항이 알고 싶으시면 영상을 클릭해 주세요.HOUSE NOTEDATA위치 서울 마포구 연남동지역/지구 2종 일반주거지역건축구조 철근콘크리트조대지면적 73.70㎡(22.29평)건축면적 44.10㎡(13.34평)건폐율 59.84%사업연면적 160.00㎡((40.4평), 중정 등 공용공간 포함)연면적 147.00㎡(44.47평) 1층 35.18㎡(10.64평) 2층 40.65㎡(12.30평) 3층 38.25㎡(11.57평) 4층 21.36㎡(6.46평) 5층 11.56㎡(3.50평)용적률 199.46%설계기간 2016년 7월~10월공사기간 2016년 10월~2017년 5월토목공사비 1,500만 원건축비 3억 원(3.3㎡당 625만 원)MATERIAL외부마감 지붕 - 철근콘리트 벽 - 고흥석 버너, 라임스톤내부마감 천장 - 노출콘크리트 후 페인트 벽 - 노출콘크리트 후 페인트 바닥 - 강마루단열재 지붕 - 비드법 2종 1호 210㎜외단열 비드법 2종 1호 155㎜계단실 디딤판 - 오크원목 난간 - 오크원목창호 LG하우시스 HS Premium 5현관 한국방화문 HK321CC조명 소룩스 LED SOLUX SLL-L263주방기구 한샘유로위생기구 대림바스 CL-605, CL-761난방기구 경동보일러설계 ㈜오픈스케일건축사사무소 02-558-8983 www.openscale.net시공 제이에이치건축 010-9088-6832 단면도 클라인하우제 홍대의 주변 환경은 밀도가 높고 건물들은 허름한 편이다. 대지는 북쪽과 서쪽으로 도로를 마주하는 코너이지만, 북쪽 도로가 주 진입도로이고 서쪽 도로는 막다른 골목길로 향한다. 이를 고려하여 주택의 정면이 주 진입도로인 북쪽을 바라보게 배치했다.2개의 협소한 땅을 맞벽건축으로 신축하면서 땅은 작지만, 주택은 크게 보이도록 고려했다. 주택의 코너 부분이 진입로에서 바로 보이기 때문에 건축적으로 가벽을 설치하고 안쪽으로 테라스를 계획했다. 이로 인해 주택의 주 포인트인 격자형 가벽이 만들어졌다. INTERIOR NOTE▲ 1층 상가 (입주 예정으로 인테리어 공사 중)면적 31.88㎡(9.6평)콘셉트 플라워샵으로 모던하게 공간 구성실내 주요 마감재 천장 - 노출 콘크리트 벽 - 노출콘크리트 바닥 - 에폭시주방 전체 포인트 벽 마감욕실 포인트 벽 마감창호 스테인리스 창호출입문(현관 등) 자체 제작 가구 빌트인 자체 제작▲ 2∼5층 주거 공간면적 111.82㎡(33.83평)가구 수 1가구 단독주택 콘셉트 협소한 부지를 최대한 활용하여 입면을 수직형으로 구성하고, 디자인 콘셉트는 모노톤과 화이트 톤 위주로 모던함을 추구실내 주요 마감재거실 천장 - 수성 천연페인트 벽 - 수성 천연페인트 바닥 - 강마루침실 천장 - 수성 천연페인트 벽 - 수성 천연페인트 바닥 - 강마루주방 전체 마감재 - 한샘유로, 타일 / 포인트 벽욕실 전체 마감재 - 타일 / 포인트 벽창호 PVC 이중 시스템창호현관 한국방화문방문 예림도어조명 소룩스 LED 조명가구 한샘위생기기 대림바스주방기구 한샘유로주택의 외관은 기하학을 바탕으로 계획했다. 박스 형태의 전체적인 윤곽에 기하학적인 그리드를 기반으로 한 입면 계획이 이뤄졌다. 벽체와 지붕은 모두 직선이다. 맞벽건축으로 인해 260-3번지와의 층을 맞추면서 4층과 5층에 테라스가 만들어졌다. 이 부분은 건축 입면상 솔리드Solid와 보이드Void가 적절하게 만들어지면서 공간에 다양성을 부여한다. 2층 거실. 협소주택이기에 주방/식당과 거실을 대면형으로 계획해 개방감을 느끼게 했다. 2층 주방. 거실에서 바라본 주방/식당. 주방 공간 가까이 별도의 쓰레기 처리 공간을 만들었다. 협소한 땅에 상가와 단독주택이 공존두 필지의 면적은 각각 20평과 22평으로 모두 협소했다. 2개의 대지를 최대한으로 활용하기 위해서는 맞벽건축이 그 해결 방안이 될 수 있다고 판단하여, 두 건축주의 합의를 끌어내어 맞벽건축으로 신축했다. 도심에 지어지는 대부분의 소형 프로젝트는 일조권 제한과 주차 대수에 영향을 받기 때문에 일조권 완화 차원에서도 맞벽건축은 이점이 있다.클라인 하우제 홍대에는 건축주 부부와 한 명의 아이, 이렇게 세 가족이 거주하게 된다. 건축주는 공학자로서 연구 활동을 하면서 바이크 스포츠를 즐기는 활동적인 라이프스타일의 소유자이다. 건축주는 기존 오래된 주택을 개축하여 장기 거주할 목적으로 단독주택을 짓고자 했다. 또한, 1층을 월 임대 수익을 고려하여 상가로 계획했다.건축주는 대지 면적이 협소하기 때문에 최대로 편리한 공간 구성을 요구했다. 음식물 쓰레기 처리 공간을 특별히 요구하여 주방 인근에 별도의 쓰레기 처리 공간을 계획했다. 또한, 지상의 마당 없이 4층에 마당 겸 테라스를 만들기를 바랐다. 3층 장난감으로 가득한 아이 방 3층 안방. 주변 환경을 고려해 방 분위기를 밝은 톤 수성페인트와 강마루로 마감했다. 협소주택이기 때문에 2층에 주방과 거실을, 3층에 부부 침실과 아이 방을 계획했다. 4층과 5층은 취미실과 서재를 테라스와 연계하여 다양한 공간으로 계획했다. 비록 작은 공간이지만, 시지각적視知覺的으로 개방감을 극대화하기 위해 창문을 크게 냈다. 4층 취미실. 테라스와 연계되어 있다. 2층부터 5층까지 1세대가 거주하는 단독주택으로 계획하고, 그 내부를 수직 동선의 좁은 계단으로 연결했다. 협소주택에서 다양한 이벤트를클라인 하우제 홍대는 전체적인 분위기는 모던함을 추구했다. 외부는 강한 남성적인 느낌이라면, 내부는 모던한 화이트 톤으로 깔끔하게 디자인했다. 특히, 주방은 아일랜드 가구를 배치하여 넓고 편하게 꾸몄다. 수직 이동 공간인 계단은 좁지만, 가족이 함께하는 공용공간은 상대적으로 시원스럽게 계획했다. 인테리어는 전형적인 벽지 마감에서 탈피하여 콘크리트 위에 미장 후 페인트로 마감했다. 전체적으로 화이트 톤의 깔끔함과 높은 천장고를 확보하여 개방감을 느끼도록 했다.연남동 일대 신축 또는 리모델링 주택들의 외장재가 대부분 청고벽돌 일색이지만, 클라인 하우제 홍대는 내구성과 차별화된 미관을 구현하고자 했고, 모노톤Monotone의 화강석을 주조로 단조로움을 탈피하고자 포인트로 라임스톤을 부분부분 도입하여 세련된 미관을 추구했다. 무엇보다 진입부에서 보이는 4, 5층 부분의 테라스 공간을 격자형 가벽으로 감싸서 협소주택에서 다양한 이벤트 행위를 즐기도록 했다. 아쉬운 점은 협소한 대지 문제로 외부 공간에 주차장밖에 계획하지 못한 점이다. 주택의 코너 부분이 진입로에서 바로 보이기에 건축적으로 가벽을 설치하고, 그 안쪽에 마당 역할을 겸하는 테라스를 계획했다. 이관용 건축가 경희대학교 건축공학과 학사, 미국 텍사스주립대학 오스틴 건축대학원 석사[Univeristy of Texas at Austin Master of Architecture First Professional Degree], 텍사스 A&M 대학교에서 건축학 박사학위[Philosophy of Doctor].RTKL LA 사무실과 HKS Dallas 본사에서 프로젝트 디자이너로 실무를 익혔으며, 미국 험프리스 앤드 파트너스Humphreys & Partners에서 수석디자이너[Senior Designer]로 활동.2005년 10년의 미국 유학생활을 정리하고 귀국하여 (주)건원건축종합건축사사무소에서 디자인본부장으로 근무하였으며, 2008년 KLI ARCHITECTS를 설립하였고, 2012년 회사명을 개정하여 (주)오픈스케일건축사사무소와 클라인 하우제 대표로 활동 중.㈜오픈스케일건축사사무소 02-558-8983 www.openscale.net 추가 [스틸하우스, 펜션, 상가주택, 기타] 맞벽건축으로 일조권 완화 연남동 클라인하우제 홍대 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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【연남동 협소 상가주택】 맞벽건축으로 일조권 완화, 클라인하우제 홍대
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【성신여대 상가주택】 상가와 주택의 필요조건을 모두 갖춘, 클라인하우제 패밀리하우스
- ‘클라인하우제’ 성신여대 패밀리하우스는 건축주가 소유한 옛 한옥에다 뒤의 한옥을 매입해 신축한 건물이다. 대지 면적은 2개 필지를 합해 48평이지만 도시계획법상 2평이 도로로 빠져나가 실평수는 46평이며, 대지 조건은 남북 고저 차가 1.4m로 경사를 이룬다. 유동인구가 많은 동네의 코너에 위치해 인지성이 좋으므로 상가주택 건축물의 적지適地라고 할 수 있다. 이 건물은 상가와 주거의 동선이 겹치지 않도록 상가 전용 동선을 계획하고 미관적으로 깔끔하게 디자인했다. 즉, 건축물이 코너에서 커 보이게 만들어 인지성이 잘 확보되도록 했다. 상부엔 징크 패널 마감재와 외벽 라인이 다이내믹한 변화를 주도록 했다. 글 이관용(오픈 스케일 건축사사무소 대표)사진 채수옥 작가, 강창대 기자※ 기사 하단에 이 주택과 관련된 영상을 링크시켰습니다. 보다 자세한 사항이 알고 싶으시면 영상을 클릭해 주세요. HOUSE NOTEDATA위치 서울 성북구 동소문로13길 29건축구조 철근콘크리트구조지역/지구 2종일반주거지역, 도시지역대지면적 152.10㎡(46.01평)건축면적 91.17㎡(27.88평)건폐율 59.94% 용적률 199.05%사업 연면적 351.91㎡(106.45평)1층 - 58.27㎡(17.63평)2층 - 83.71㎡(25.32평)3층 - 68.71㎡(20.78평)서비스면적 - 3층 48.00㎡(14.52평) 4층 - 53.82㎡(16.28평) 5층 - 38.25㎡(11.57평)설계기간 2016년 5월 ~ 7월공사기간 2016년 8월 ~ 2017년 3월건축비용 5억 원(3.3㎡당 470만 원) MATERAL외부마감 지붕 - 철근콘크리트외벽 - 몽고 흑돌, 포천석내부마감 천장 - 합지내벽 - 실크벽지바닥 - 강마루지붕 - 비드법 단열재 2종 1호 210㎜외단열 - 비드법 단열재 2종 1호 155㎜계단 디딤판 - 오크원목난간 - 오크원목창호 LG하우시스 HS Premium 5 현관 한국방화문 HK321CC조명 소룩스 LED SOLUX SLL-L263주방기구 한샘 유로위생기구 대림바스 CL-605, CL-761난방기구 경동보일러설계 ㈜오픈스케일건축사사무소 02-558-8983 www.openscale.net시공 제이에이치건축 010-9088-6832 코너를 활용한 수익형 배치도심의 소규모 상가주택 건물의 설계에 있어 일조권 제한 규정 준수와 주차장 확보는 매우 중요하다. 건축물을 북측에서 최대한 이격 시킴과 동시에 대지의 코너 조건을 살려서 자연스럽게 남측 도로변으로 인접시켜 배치했다. 이로써 일조권 제한을 피한 북측에 주차장이 생겼다. 코너 부분의 조망을 극대화하고자 노력했다. 상가와 주택 모두 열린 뷰를 확보해 상가의 임대 조건과 주택의 주거 조건, 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있었다. 주거의 프라이버시와 상가 이용의 편리성을 확보하기 위해 주거 전용 출입구를 남측에 별도로 냈다. 코너는 상가주택 측면에서 임대 수익을 좌우하는 요소 중 하나이므로 1층 상가의 출입구를 코너에 계획했다. 2층 미용실엔 북측의 레벨 차를 이용해 출입 전용 계단을 만들었다. 사용자 입장에서 주거와 혼합해 사용하는 계단보다 전용 외부 계단이 편리하기 때문이다. 주거 전용 출입구는 남측에 별도로 설치했다. 이로써 주거의 프라이버시와 상가 이용의 편리성을 확보했다. 근처에 아파트와 초등학교가 있어 유동인구가 많고 도로상의 코너에 위치해 있어 상가주택 건축물의 적지라고 할 수 있다. 이를 활용하고자 코너에 1층 카페 출입구를 배치했다. 고정관념에서 벗어난 상가주택대지가 코너에 접하기에 유동인구가 많은 길에서 보이는 인지성에 중점을 두고 외관을 계획했다. 사선으로 코너가 있는 건축물의 외관 설계는 쉽지 않다. 둔탁해 보이기도 하고 디자인적으로 강조하기에도 쉽지 않은 조건이다. 다행히 상가 2개 층이 저층부에 있어 입면 구성에서 적극적으로 유리면을 크게 만들어 주택 같지 않은 그런 상가주택을 계획했다.일조권 제한으로 인한 계단형 건축물에서 벗어나고자 입면을 사선으로 처리하고 건물의 하부와 상부를 재료적으로 분리해 상부는 징크 패널로, 하부는 몽고의 다크브라운 돌로 마감했다. 주변 건축물들과 차별화를 위해 묵직하면서도 고급스러운 컬러를 고려했다. 코너부에서 건물을 인지할 때 옥상 층이 파라펫Parapet(난간) 구조물이 보이는 것보다 건물의 벽과 일체감 있게 만들어 최대한 깔끔한 느낌으로 정리했다. 1층 카페와 2층 미용실의 창문을 크게 만들어 상가가 최대한 부각될 수 있도록 했다. 상가주택은 상가의 임대성 확보와 임차인 및 주인 세대의 주택 계획도 중요하다. 1∼2층은 임대형 상가, 3층은 임대형 다가구세대, 4∼5층은 건축주가 거주하는 복층형 주택으로 계획했다. 주인 세대는 현재 건축주의 어머니와 조카 2명이 거주하고 있다. 건축주는 연로하신 어머님의 건강과 사용을 고려해 엘리베이터 설치를 특별히 요구했다. 내부 구성도 화장실 이용이 편리하도록 했고 내부에서 동측의 자연을 즐기도록 창문 위치 등도 세심하게 배려했다. 4∼5층에 내부 계단을 설치하고 옥상 층을 주인 세대만 이용하게 했다. 4층에 거주하는 어머니를 위해 주거 전용 출입구 안쪽으로 엘리베이터를 설치했다. 어머니가 거주하는 4층 거실과 주방이다. 연로하신 어머니가 이용하기 편리하도록 거실과 주방의 동선을 짧게 했다. 4층 어머니 방과 5층 조카 방이다. 건축주는 두 사람이 동측의 자연을 마음껏 즐기도록 창문 위치를 세심하게 배치했다. 인지성을 높인 수익형 건축물클라인하우제 성신여대 패밀리하우스는 1∼2층 상가, 3층 임차 세대, 4∼5층 주인 세대 이렇게 복합적으로 구성돼 있다. 건축주는 노후 임대 소득을 고려하면서 동시에 주거 문제를 해결하는 현실적인 대안으로 주택 신축을 결정했다. 주택이지만 주택처럼 안 보이게 하는 것이 전체적인 분위기를 잡는 콘셉트이다. 일반적인 다세대주택이나 아파트의 느낌은 창문 밖에 설치되는 난간들로 인해 외관이 복잡하게 느껴진다. 외관적으로 창문 외엔 난간살을 붙이는 그런 디테일을 처음부터 배제했다. 깔끔한 매스만을 만드는 것이 오히려 건물을 돋보이게 만든다. 내부는 전형적인 주택이어서 별다른 콘셉트는 없이 기능에 충실하게 계획했다.인테리어의 경우 상가는 모던하고 빈티지한 느낌으로, 주택은 따뜻하면서도 편한 느낌으로 디자인했다. 주택 부분에서 4∼5층 복층 연결 계단에 신경을 쓰고 원목마루로 마감했다. 상가는 모던과 빈티지를 적절히 조합한 인테리어를 추구했다. 주문대는 세련된 조명과 가구들을 배치함 중앙 가벽은 파벽돌로 마감해 옛것의 자연스러움과 편안함이 느껴지도록 했다. / 카페 화장실은 여성 고객이 화장을 고치고 옷매무새를 다듬는 드레스룸 역할도 겸한다. 아파트나 다세대주택 같은 공동주택은 창문 밖의 난간으로 인해 외관이 복잡하게 느껴진다. 클라인하우제는 이를 방지하고 건물 자체를 돋보이게 하고자 처음부터 난간을 배제했다. 북측 면은 일조권 제한을 적용받아 사선으로 처리했다. 이웃 건물과 떨어트려 상가용 주차장을 확보했다. 이관용 대표 (오픈스케일건축사사무소)경희대학교 건축공학과와 미국 University of Texas at Austin(텍사스 주립대학 오스틴) 건축대학원 석사학위(Master of Architecture First Professional Degree)를 취득했고, 텍사스 A&M 대학교에서 건축학 박사학위(Philosophy of Doctor)를 받았다. RTKL LA 사무실과 HKS Dallas 본사에서 프로젝트 디자이너로 실무를 익혔으며, 미국 험프리스 앤드 파트너스Humphreys & Partners에서 수석디자이너(Senior Designer)로 활동했다. 2005년 10년 미국 유학생활을 정리하고 귀국해 ㈜건원건축종합건축사사무소에서 디자인본부장으로 근무했으며, 2008년 KLI ARCHITECTS를 설립했고 2012년 회사명을 개정해 ㈜오픈스케일건축사사무소와 클라인 하우제 대표로 활동 중이다. 추가 [철근콘크리트, ALC주택] 상가와 주택의 필요조건을 모두 갖춘, 클라인하우제 성신여대 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr잡지구독 신청 www.countryhome.co.kr:454/shop/subscription.asp
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【성신여대 상가주택】 상가와 주택의 필요조건을 모두 갖춘, 클라인하우제 패밀리하우스
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[부동산 산책] 자율주택정비사업과 맞벽건축
- 자율주택정비사업과 맞벽건축 임대주택 지으면 총사업비의 70%까지 연리 1.5% 융자 인구 증가로 인한 주택 수요 발생 ⇒ 신도시·택지 개발, 주택 가격 상승 ⇒ 도심지 재개발·재건축, 1인 가구 증가 ⇒ 도시형 생활주택. 이렇듯 우리나라 주택 정책은 공동주택에 초점을 맞춘 공공 주도형 재개발·재건축 위주였다. 반면, 사업성이 낮은 지역, 주거 환경이 열악한 지역, 면적이 작은 대지, 노후 단독(다가구)주택과 다세대주택 등은 재개발·재건축의 수혜에서 벗어나 슬럼화됐다. 이를 방지하고자 정부는 올해 3월 공공 지원 민간 주도의 ‘소규모 주택 정비사업’을 시행하고 있다. 즉, 개인이 소유한 노후 단독(다가구)주택이나 다세대주택을 재건축하도록 공공이 지원하겠다는 것이다. 이 가운데 관심을 끄는 것이 자율주택정비사업에 의한 맞벽건축이다. 글 사진 윤홍로 기자 도움말 유지만 사무관(국토부 도시재생기획단) 올해 시행에 들어간 <빈집 및 소규모 주택 정비사업에 관한 특례법>에선 소규모 주택 정비사업의 명칭을 3가지로 구분하고 있다. 자율주택정비사업: 단독주택 및 다세대주택을 스스로 개량 또는 건설하기 위한 사업 가로주택정비사업: 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거 환경을 개선하기 위한 사업 소규모재건축사업: 정비 기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업 이 가운데 주목할 만한 것이 노후화된 단독주택 또는 다세대주택 밀집지역의 주민이 / 주민 합의체를 구성하면 / 공공(한국감정원 통합지원센터)에서 지원하여 / 주민이 소유한 단독주택 또는 다세대주택을 스스로 개량 또는 건설하는 ‘자율주택정비사업’이다. 자율주택정비사업 대상 지역은 법으로 정한 지역에서만 할 수 있다. 일단, 농어촌 및 준농어촌(읍·면지역 등)을 제외한 도시지역이다. 그중에서도 ▲도시활력증진사업구역 ▲지구단위계획구역 ▲정비사업해제지역 ▲도시재생활성화지역 ▲시·도조례로 정한 지역 등이다. 이 지역의 특징은 수익성 저하로 재건축·재개발사업에 실패했거나, 난개발을 방지하기 위한 측면이 있다. 난개발의 경우, 소단위 사업들은 도로나 기반시설에 대한 우려가 있기에 정부에서 통제할 수 있는 지역에서만 진행한다는 것이다. 이들 지역에서 주민(2명 이상의 토지 등 소유자)이 주민합의체를 구성하면 사업을 시행할 수 있다. 법 또는 조례에 따라 노후 불량 건축물이 2/3 이상인 단독주택 9호, 단독주택 + 다세대주택 19세대, 다세대주택 19세대인 지역이 해당한다. 이들 사업 시행지역에선 조례로 정한 1.8배 미만까지 맞벽(합벽) 건축이 가능하다. 서울 머니쇼에서 자율주택정비사업을 설명하는 유지만 사무관(국토교통부 도시재생기획단) 사업 방식 및 인센티브 자율주택정비사업 시행지역은 대부분 사업성 저하로 재개발·재건축사업에 실패한 곳들이다. 일례로 노후 단독주택이 들어선 땅이 10필지라고 가정하자. 그러면 10필지의 토지 등 소유자가 모여 노후 주택을 허물고 다세대 또는 공동주택을 짓는다. 대부분 법정 기준 내에서 소유자들이 거주할 10세대보다 더 많이 지어서, 그 부분을 분양한다. 이 분양이 잘 돼야 사업성이 좋다고 말한다. 즉, 분양을 통해 주택 건설에 투입한 비용을 충당하고도 소유자들이 종전에 보유한 재산가치를 보존할 수 있어야 한다. 하지만, 소규모 주택은 사업성이 잘 나오지 않는다. 여기엔 몇 가지 이유가 있다. 첫째, 주택 건설 자금을 확보하기 어렵다. 통상 재개발·재건축 사업엔 시공사가 함께 들어온다. 유명한 시공사는 자체 신용을 바탕으로 금융기관 등에서 건설자금을 확보한다. 반면, 노후 소규모 주택들은 헐고, 그 자리에 대부분 다세대 연립이나 빌라를 건설하는데, 금융기관에서 분양이 잘 될지도, 또 분양되더라도 자금을 회수할 수 있을지 의문이기에 건설자금 대출을 꺼린다. 둘째, 소규모 주택은 건설해도 입지가 빼어난 곳이 아니면 분양하기 어렵다. 이러한 이유로 정부는 소규모 건설사업장을 원활하게 운영하도록 자율주택정비사업을 고안한 것이다. 자율주택정비사업 방식 사업 방식은 합필형, 자율형, 건축협정형 3가지가 있다. 합필형: 본인과 이웃집 2명이 각각 땅을 1필지씩 갖고 있다면, 간단하게 3필지를 합필해 사업하는 것이다. 시공사를 선정해 주택을 건설한 후 소유권을 나눠 갖는 방식이다. 자율형: 본인과 이웃집하고 사이가 좋지 않은 경우, 개개인이 자기 땅에서 사업하는 것이다. 건축협정형: 이웃과 사이가 좋지 않을 때, ‘건축협정’ 방식을 사용할 수 있다. 원래는 본인의 필지 안에서만 건축행위를 할 수 있지만, 건축협정형은 각 필지의 구분이 없이 각자 소유권을 유지하면서 건축할 수 있다. 자율주택정비사업 인센티브 이 3가지 사업 방식의 공통점은 주민의 합의가 없으면 못 한다는 것이다. 따라서 이 사업을 잘 하도록 정부는 여러 가지 지원책과 법적 인센티브들을 마련해 놓았다. 첫째, 공동 이용시설 설치 용적률 인센티브다. 입주자의 생활복지를 위해 공동으로 사용하거나 입주자의 생활을 지원하는 시설을 설치할 경우, 해당 지역에 적용되는 용적률에 공동 이용시설 등에 해당하는 용적률을 더한 범위 내에서 시·도 조례로 정한 용적률을 적용받을 수 있다. 둘째, 주차장 설치 완화 인센티브다. 주택사업을 할 때 가장 큰 고민거리가 주차장인데, 지자체마다 다르지만 주차장 설치 의무에 따라 1호당 1대 또는 0.7대 주차장을 설치해야 한다. 이 사업에선 시행자가 단독 또는 공동으로 설치한 인근(직선 300m 또는 도보 600m)의 주차장 사용권을 확보할 경우, 부설 주차장 주차 단위 구획 총수의 30/100 미만의 범위 내에서 주차장 설치 기준을 완화해준다. 셋째, 임대주택 설치에 따른 인센티브다. 연면적의 20% 이상을 공공임대주택이나 준공공임대주택을 설치하면 용적률 상한까지 건축할 수 있다. 이때 임대주택으로 사업계획 승인을 받아야 한다. 현재 용적률 인센티브는 지자체의 건축심의나 도시계획심의 과정을 거쳐야 하는데, 정부는 지자체와 협의해 이 부분을 보장해 주려고 노력하고 있다고 한다. 또한, 다세대·다가구주택의 주차장 설치도 세대당 주차 대수 0.6대(전용면적 30㎡ 미만 0.5대)로 완화해준다. 소유자 2명이 모여 맞벽으로 건축한 홍대 클라인하우제 사업 진행 단계별 공공 지원 사항 3명의 토지 등 소유자가 있을 때, 이 가운데 사업을 원치 않는 사람이 끼면 사업을 시행할 수 없다. 이 부분은 일반적인 재개발·재건축의 문제이기도 한데, 그러면 사업이 장기화되고 합의도 잘 안 된다. 따라서 원하는 사람들로만 사업을 진행한다는 것이 정부의 기본 방침이다. 하지만, 원하는 사람들로만 사업을 진행하면 수익성이 나오지 않는다. 그래서 이 문제를 해결하기 위해 정부에서 공공 지원을 만들어 개개인의 각기 다른 사정에 맞춰주겠다는 것이다. 이웃의 토지 등 소유자와 사업하려면 설득해야 하는데, 요즘 옆집에 누가 사는지도 모른다. 그래서 한국감정원 내에 만든 통합지원센터에 문의하면, 이러한 문제를 포함해 모든 사업 절차를 알려준다. 1단계, 가설계_ 먼저, 통합지원센터에선 가설계를 통해 이웃과 주택을 어떻게 건설해서 나누며, 수익률이 얼마나 되는지 분석해준다. 가설계 비용은 수익자 분담 원칙에 따라 신청자가 지불해야 한다. 2단계, 이웃 토지 등 소유자에게 통보_ 가설계를 통해 사업성 분석이 끝나면, 통합지원센터에서 이웃 토지 등 소유자에게 통보한다. 누가 이웃과 주택사업을 하고자 사업성을 분석했으니, 참석해 설명을 들어본 후 사업에 관심이 있다면 적극적으로 참여하기 바란다는 내용이다. 3단계, 주민합의체 구성_ 본인과 이웃의 토지 등 소유자 2인 이상이 주민합의체를 만든다. 토지 등 소유자는 자율주택정비사업 시행 구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자, 해당 토지의 지상권자를 말한다. 주민합의체는 토지 등 소유자 전원의 합의로 의사를 결정하고, 대표자를 선임하며, 주민합의서를 작성해 시장·군수에게 신고해야 한다. 주민합의서의 내용엔 주민합의체의 명칭, 사업시행구역의 위치 및 범위, 목적 및 사업 내용, 구성원의 성명·주소·생년월일, 대표자의 성명·주소·생년월일, 시공자 또는 정비사업 전문 관리업자 선정, 의결 사항 및 의결 방법, 그 밖에 시·도 조례로 정한 구성 및 운영에 필요한 사항 등을 포함해야 한다. 도로를 따라 길게 늘어선 유럽의 맞벽건축물 4단계, 본설계 및 지적 정리_ 주민합의체를 만든 후 본설계를 시작한다. 문제는 땅이 정방형이나 장방형이 아닌 울퉁불퉁한 부정형인 경우다. 이때 통합지원센터에 문의하면, 국토정보공사에서 본설계대로 주택을 건설하도록 지적 정리를 지원해준다. 울퉁불퉁한 땅을 직선화하는 과정에서 소유권자끼리 땅을 주고받아야 하는 복잡한 재산권 문제도 지원해준다. 5단계, 주택 건설비 융자_ 소규모 주택사업에 필요한 자금이 부족하다면, 주택도시기금으로 해결한다. 이 기금에서 총사업비의 50%까지 연리 1.5%로 융자해준다. 만약, 연면적의 20% 이상 임대주택을 건설한다면, 총사업비의 70%까지 연리 1.5%로 융자해준다. 이때, 문제는 저당권이 설정된 경우인데, 이것도 주택도시기금으로 해결할 수 있다. 예를 들어 10억 땅에 8억 저당권이 설정돼 있다면, 땅값의 50%인 5억은 주택도시기금으로, 나머지 3억은 본인 부담으로 해결할 수 있다. 주택도시기금으로 저당권 해지, 임차보증금 반환 등 총사업비의 50%(임대사업은 70%)까지 연리 1.5%로 융자 6단계, 일반 분양분 분양 또는 LH 매각_ 주택도시기금에서 융자를 받아서 주택을 건설할 경우, 분양이 잘 될까 고민하지 않을 수 없다. 융자금도 갚아야 하고, 사업비도 회수해야 하고… 분명 통합지원센터에서 얼마가 남는다고 했는데 분양이 안 되면 어떡할까. 이 경우 통합지원센터에 문의하면, 한국토지주택공사(LH)에서 일반 분양분을 전량 매입해준다. 처음 수익 분석 과정에서 일반 분양분의 LH 매각액을 약정할 수 있다. LH도 주택 완공 후 매입하기에 확약이 아닌 약정이다. 참고로 정부에선 올해 말이나 내년 초에 부동산투자회사인 임대리츠를 만들 예정이다. 따라서 일반 분양분을 LH가 아닌 임대리츠에 매각하는 방법도 있다. 7단계, 세입자 임대보증금_ 주택을 착공하려면, 노후 주택을 헐어야 하는데 세입자가 있는 경우다. 세입자를 내보낼 때 필요한 임대보증금은 주택도시기금으로 해결할 수 있다. 그런데 세입자가 나가지 않으려고 한다. 이때 세입자를 설득해야 하는데, 첫 번째로 반환한 임대보증금으로 잠깐 다른 곳에 거주하다가 주택 건설 후 다시 들어오라고 할 수 있다. 두 번째로 LH에서 매입한 일반 분양주택을 기존 세입자에게 우선 공급한다고 설명할 수 있다.
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[부동산 산책] 자율주택정비사업과 맞벽건축
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【부동산 산책】 자율주택정비사업과 맞벽건축
- 인구 증가로 인한 주택 수요 발생 ⇒ 신도시·택지 개발, 주택 가격 상승 ⇒ 도심지 재개발·재건축, 1인 가구 증가 ⇒ 도시형 생활주택. 이렇듯 우리나라 주택 정책은 공동주택에 초점을 맞춘 공공 주도형 재개발·재건축 위주였다. 반면, 사업성이 낮은 지역, 주거 환경이 열악한 지역, 면적이 작은 대지, 노후 단독(다가구)주택과 다세대주택 등은 재개발·재건축의 수혜에서 벗어나 슬럼화됐다. 이를 방지하고자 정부는 올해 3월 공공 지원 민간 주도의 ‘소규모 주택 정비사업’을 시행하고 있다. 즉, 개인이 소유한 노후 단독(다가구)주택이나 다세대주택을 재건축하도록 공공이 지원하겠다는 것이다. 이 가운데 관심을 끄는 것이 자율주택정비사업에 의한 맞벽건축이다.글 사진 윤홍로 기자도움말 유지만 사무관(국토부 도시재생기획단) 올해 시행에 들어간 <빈집 및 소규모 주택 정비사업에 관한 특례법>에선 소규모 주택 정비사업의 명칭을 3가지로 구분하고 있다. 자율주택정비사업: 단독주택 및 다세대주택을 스스로 개량 또는 건설하기 위한 사업가로주택정비사업: 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거 환경을 개선하기 위한 사업소규모재건축사업: 정비 기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업이 가운데 주목할 만한 것이 노후화된 단독주택 또는 다세대주택 밀집지역의 주민이 / 주민 합의체를 구성하면 / 공공(한국감정원 통합지원센터)에서 지원하여 / 주민이 소유한 단독주택 또는 다세대주택을 스스로 개량 또는 건설하는 ‘자율주택정비사업’이다.자율주택정비사업 대상 지역은 법으로 정한 지역에서만 할 수 있다. 일단, 농어촌 및 준농어촌(읍·면지역 등)을 제외한 도시지역이다. 그중에서도 ▲도시활력증진사업구역 ▲지구단위계획구역 ▲정비사업해제지역 ▲도시재생활성화지역 ▲시·도조례로 정한 지역 등이다. 이 지역의 특징은 수익성 저하로 재건축·재개발사업에 실패했거나, 난개발을 방지하기 위한 측면이 있다. 난개발의 경우, 소단위 사업들은 도로나 기반시설에 대한 우려가 있기에 정부에서 통제할 수 있는 지역에서만 진행한다는 것이다.이들 지역에서 주민(2명 이상의 토지 등 소유자)이 주민합의체를 구성하면 사업을 시행할 수 있다. 법 또는 조례에 따라 노후 불량 건축물이 2/3 이상인 단독주택 9호, 단독주택 + 다세대주택 19세대, 다세대주택 19세대인 지역이 해당한다. 이들 사업 시행지역에선 조례로 정한 1.8배 미만까지 맞벽(합벽) 건축이 가능하다. 서울 머니쇼에서 자율주택정비사업을 설명하는 유지만 사무관(국토교통부 도시재생기획단) 사업 방식 및 인센티브자율주택정비사업 시행지역은 대부분 사업성 저하로 재개발·재건축사업에 실패한 곳들이다.일례로 노후 단독주택이 들어선 땅이 10필지라고 가정하자. 그러면 10필지의 토지 등 소유자가 모여 노후 주택을 허물고 다세대 또는 공동주택을 짓는다. 대부분 법정 기준 내에서 소유자들이 거주할 10세대보다 더 많이 지어서, 그 부분을 분양한다. 이 분양이 잘 돼야 사업성이 좋다고 말한다. 즉, 분양을 통해 주택 건설에 투입한 비용을 충당하고도 소유자들이 종전에 보유한 재산가치를 보존할 수 있어야 한다.하지만, 소규모 주택은 사업성이 잘 나오지 않는다. 여기엔 몇 가지 이유가 있다. 첫째, 주택 건설 자금을 확보하기 어렵다. 통상 재개발·재건축 사업엔 시공사가 함께 들어온다. 유명한 시공사는 자체 신용을 바탕으로 금융기관 등에서 건설자금을 확보한다. 반면, 노후 소규모 주택들은 헐고, 그 자리에 대부분 다세대 연립이나 빌라를 건설하는데, 금융기관에서 분양이 잘 될지도, 또 분양되더라도 자금을 회수할 수 있을지 의문이기에 건설자금 대출을 꺼린다. 둘째, 소규모 주택은 건설해도 입지가 빼어난 곳이 아니면 분양하기 어렵다.이러한 이유로 정부는 소규모 건설사업장을 원활하게 운영하도록 자율주택정비사업을 고안한 것이다. 자율주택정비사업 방식사업 방식은 합필형, 자율형, 건축협정형 3가지가 있다.합필형: 본인과 이웃집 2명이 각각 땅을 1필지씩 갖고 있다면, 간단하게 3필지를 합필해 사업하는 것이다. 시공사를 선정해 주택을 건설한 후 소유권을 나눠 갖는 방식이다.자율형: 본인과 이웃집하고 사이가 좋지 않은 경우, 개개인이 자기 땅에서 사업하는 것이다.건축협정형: 이웃과 사이가 좋지 않을 때, ‘건축협정’ 방식을 사용할 수 있다. 원래는 본인의 필지 안에서만 건축행위를 할 수 있지만, 건축협정형은 각 필지의 구분이 없이 각자 소유권을 유지하면서 건축할 수 있다. 소유자 2명이 모여 맞벽으로 건축한 홍대 클라인하우제 자율주택정비사업 인센티브이 3가지 사업 방식의 공통점은 주민의 합의가 없으면 못 한다는 것이다. 따라서 이 사업을 잘 하도록 정부는 여러 가지 지원책과 법적 인센티브들을 마련해 놓았다.첫째, 공동 이용시설 설치 용적률 인센티브다. 입주자의 생활복지를 위해 공동으로 사용하거나 입주자의 생활을 지원하는 시설을 설치할 경우, 해당 지역에 적용되는 용적률에 공동 이용시설 등에 해당하는 용적률을 더한 범위 내에서 시·도 조례로 정한 용적률을 적용받을 수 있다.둘째, 주차장 설치 완화 인센티브다. 주택사업을 할 때 가장 큰 고민거리가 주차장인데, 지자체마다 다르지만 주차장 설치 의무에 따라 1호당 1대 또는 0.7대 주차장을 설치해야 한다. 이 사업에선 시행자가 단독 또는 공동으로 설치한 인근(직선 300m 또는 도보 600m)의 주차장 사용권을 확보할 경우, 부설 주차장 주차 단위 구획 총수의 30/100 미만의 범위 내에서 주차장 설치 기준을 완화해준다.셋째, 임대주택 설치에 따른 인센티브다. 연면적의 20% 이상을 공공임대주택이나 준공공임대주택을 설치하면 용적률 상한까지 건축할 수 있다. 이때 임대주택으로 사업계획 승인을 받아야 한다. 현재 용적률 인센티브는 지자체의 건축심의나 도시계획심의 과정을 거쳐야 하는데, 정부는 지자체와 협의해 이 부분을 보장해 주려고 노력하고 있다고 한다. 또한, 다세대·다가구주택의 주차장 설치도 세대당 주차 대수 0.6대(전용면적 30㎡ 미만 0.5대)로 완화해준다. 도로를 따라 길게 늘어선 유럽의 맞벽건축물 사업 진행 단계별 공공 지원 사항3명의 토지 등 소유자가 있을 때, 이 가운데 사업을 원치 않는 사람이 끼면 사업을 시행할 수 없다. 이 부분은 일반적인 재개발·재건축의 문제이기도 한데, 그러면 사업이 장기화되고 합의도 잘 안 된다. 따라서 원하는 사람들로만 사업을 진행한다는 것이 정부의 기본 방침이다. 하지만, 원하는 사람들로만 사업을 진행하면 수익성이 나오지 않는다. 그래서 이 문제를 해결하기 위해 정부에서 공공 지원을 만들어 개개인의 각기 다른 사정에 맞춰주겠다는 것이다.이웃의 토지 등 소유자와 사업하려면 설득해야 하는데, 요즘 옆집에 누가 사는지도 모른다. 그래서 한국감정원 내에 만든 통합지원센터에 문의하면, 이러한 문제를 포함해 모든 사업 절차를 알려준다.1단계, 가설계_ 먼저, 통합지원센터에선 가설계를 통해 이웃과 주택을 어떻게 건설해서 나누며, 수익률이 얼마나 되는지 분석해준다. 가설계 비용은 수익자 분담 원칙에 따라 신청자가 지불해야 한다.2단계, 이웃 토지 등 소유자에게 통보_ 가설계를 통해 사업성 분석이 끝나면, 통합지원센터에서 이웃 토지 등 소유자에게 통보한다. 누가 이웃과 주택사업을 하고자 사업성을 분석했으니, 참석해 설명을 들어본 후 사업에 관심이 있다면 적극적으로 참여하기 바란다는 내용이다.3단계, 주민합의체 구성_ 본인과 이웃의 토지 등 소유자 2인 이상이 주민합의체를 만든다. 토지 등 소유자는 자율주택정비사업 시행 구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자, 해당 토지의 지상권자를 말한다. 주민합의체는 토지 등 소유자 전원의 합의로 의사를 결정하고, 대표자를 선임하며, 주민합의서를 작성해 시장·군수에게 신고해야 한다. 주민합의서의 내용엔 주민합의체의 명칭, 사업시행구역의 위치 및 범위, 목적 및 사업 내용, 구성원의 성명·주소·생년월일, 대표자의 성명·주소·생년월일, 시공자 또는 정비사업 전문 관리업자 선정, 의결 사항 및 의결 방법, 그 밖에 시·도 조례로 정한 구성 및 운영에 필요한 사항 등을 포함해야 한다.4단계, 본설계 및 지적 정리_ 주민합의체를 만든 후 본설계를 시작한다. 문제는 땅이 정방형이나 장방형이 아닌 울퉁불퉁한 부정형인 경우다. 이때 통합지원센터에 문의하면, 국토정보공사에서 본설계대로 주택을 건설하도록 지적 정리를 지원해준다. 울퉁불퉁한 땅을 직선화하는 과정에서 소유권자끼리 땅을 주고받아야 하는 복잡한 재산권 문제도 지원해준다. 주택도시기금으로 저당권 해지, 임차보증금 반환 등 총사업비의 50%(임대사업은 70%)까지 연리 1.5%로 융자 5단계, 주택 건설비 융자_ 소규모 주택사업에 필요한 자금이 부족하다면, 주택도시기금으로 해결한다. 이 기금에서 총사업비의 50%까지 연리 1.5%로 융자해준다. 만약, 연면적의 20% 이상 임대주택을 건설한다면, 총사업비의 70%까지 연리 1.5%로 융자해준다. 이때, 문제는 저당권이 설정된 경우인데, 이것도 주택도시기금으로 해결할 수 있다. 예를 들어 10억 땅에 8억 저당권이 설정돼 있다면, 땅값의 50%인 5억은 주택도시기금으로, 나머지 3억은 본인 부담으로 해결할 수 있다.6단계, 일반 분양분 분양 또는 LH 매각_ 주택도시기금에서 융자를 받아서 주택을 건설할 경우, 분양이 잘 될까 고민하지 않을 수 없다. 융자금도 갚아야 하고, 사업비도 회수해야 하고… 분명 통합지원센터에서 얼마가 남는다고 했는데 분양이 안 되면 어떡할까. 이 경우 통합지원센터에 문의하면, 한국토지주택공사(LH)에서 일반 분양분을 전량 매입해준다. 처음 수익 분석 과정에서 일반 분양분의 LH 매각액을 약정할 수 있다. LH도 주택 완공 후 매입하기에 확약이 아닌 약정이다. 참고로 정부에선 올해 말이나 내년 초에 부동산투자회사인 임대리츠를 만들 예정이다. 따라서 일반 분양분을 LH가 아닌 임대리츠에 매각하는 방법도 있다.7단계, 세입자 임대보증금_ 주택을 착공하려면, 노후 주택을 헐어야 하는데 세입자가 있는 경우다. 세입자를 내보낼 때 필요한 임대보증금은 주택도시기금으로 해결할 수 있다. 그런데 세입자가 나가지 않으려고 한다. 이때 세입자를 설득해야 하는데, 첫 번째로 반환한 임대보증금으로 잠깐 다른 곳에 거주하다가 주택 건설 후 다시 들어오라고 할 수 있다. 두 번째로 LH에서 매입한 일반 분양주택을 기존 세입자에게 우선 공급한다고 설명할 수 있다. 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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[월간전원주택라이프] 전원주택_마포 철근콘크리트상가주택_오픈스케일건축사사무소
- 월간전원주택라이프 http://www.countryhome.co.kr 자투리땅에 지은 수익형 상가주택 클라인하우제 온새미로 성산 클라인하우제 온새미로 성산Klein Hauze Onsaemiro Sungsan은 작은 땅에도 임대형 상가주택 건축이 가능하다는 것을 보여준 사례다. 22평이란 협소한 대지에 연면적 36.35평, 규모 4층 건물을 디자인적으로 어떻게 풀어냈는지 살펴보자. 글 이관용(㈜오픈스케일건축사사무소 대표) | 사진 최은지 기자 HOUSE NOTE DATA 위치 서울 마포구 월드컵북로 지역/지구 도시지역, 2종 일반주거지역(7층 이하) 건축구조 철근콘크리트조 건축용도 다가구주택, 근린생활시설 대지면적 74.08㎡(22.40평) 건물규모 지상 4층 건물높이 11.40m 건축면적 44.18㎡(13.36평) 건폐율 59.64%(법정 60% 이하) 연면적 120.17㎡(36.35평) 1층 25.68㎡(7.77평) 2층 38.42㎡(11.62평) 3층 38.42㎡(11.62평) 4층 17.65㎡(5.34평) 용적률 162.22%(법정 200% 이하) 주차계획 2대(근린생활시설 0.17대 / 다가구주택(3세대) 1.50대) 조경면적 법적 의무사항 없음 정화조 단독정화조 부패 탱크 15인용 설계기간 2017년 4월∼7월 공사기간 2017년 7월∼11월 건축비용 3억 원 MATERIAL 외부마감 지붕 - 컬러강판 벽 - 고흥석 버너구이 내부마감 천장 - 합지 벽 - 실크벽지 바닥 - LG하우시스 단열재 지붕 - 비드법 2종 가등급 210㎜ 외단열 - 비드법 2종 가등급 155㎜ 계단실 디딤판 - 고흥석 연마 난간 - 블랙 평철 창호 LG하우시스 PVC 이중창호 현관 한국방화문 위생기구 대림 난방기구 경동보일러 설계 ㈜오픈스케일건축사사무소 02-558-8983 www.openscale.net 시공 제이에이치건축 010-9088-6832 건축주는 주변 부지들이 개발되면서 오랫동안 거주해 온 단층 주택을 헐고 불가피하게 신축해야 하는 상황에 부닥쳤다. 주택업자들의 땅을 매도하라는 권유가 있었지만, 작은 땅에 1층 임대상가와 2∼4층 임대주택을 신축하기로 했다. ※ 신축_건축물이 없는 대지(기존 건축물이 철거되거나 멸실된 대지를 포함)에 새로 건축물을 축조하는 것 ‘클라인하우제 온새미로 성산’ 부지는 주변에 아파트단지와 다세대주택이 밀집한 전형적인 주거지역에 자리한다. 지적地積 경계와 상관없이 북측이 트여 있어 조망권이나 주거 환경이 개방적이며, 2개의 도로가 만나는 조건을 갖췄기에 건물에 대한 인지성도 좋았다. 하지만 건축법상 원활한 주차 동선을 확보하기 위해 코너 부분 2.69평이 도로로 빠지면서 작은 땅이 더 작아져 22.40평이 됐다. 또한, 북측 일조권 사선 제한을 받아서 4층 부분도 많이 줄어들게 됐다. 분리 벽을 활용한 가변적 공간 구성 협소한 대지에 주택을 배치한다는 것은 매우 한정적일 수밖에 없다. 법정 건폐율과 용적률, 일조권 사선 제한 등 건물의 배치와 규모를 제한하는 요소들 때문이다. 이를 고려하면서 1층의 상가와 주차공간은 진입과 이용이 편리한 배치에 주안점을 뒀다. 상가와 주거 공간이 복합된 상가주택 설계에서는 무엇보다 상가의 임대성을 최대한 높이는 것이중요하다. 따라서 1층 상가는 도로에서 잘 보이도록 최대한 도로변으로 배치했다. 2층, 3층 주거 공간은 거주자들이 프라이버시뿐만 아니라 시야를 최대한 확보하도록 북측으로 큰 창문을 계획했다. 다가구주택과 다세대주택의 특징 가운데 하나가 이웃집과 시야가 서로 부딪히는 상황이 발생하는 것인데, 이 주택은 다행스럽게 북측이 개방적이었다. 각 세대의 방은 공간을 조절할 수 있게 분리 벽을 이용해 가변적으로 계획했다. 건축 면적이 13평 정도로 너무나 한정적이기 때문에 수직 동선을 해결하는 계단 공간은 불가피하게 좁고 구부러지게 됐다. 작고 좁은 여건상 현장에서 공사하기 힘들었지만, 결과적으로 계단 공간은 아기자기하게 완성됐다. 서울의 주택가는 매우 혼잡스럽다. 건물과 건물 사이의 간격이 좁은 데다 건물마다 입면에 여러 가지 재료를 혼용해 사용하다 보니 그럴 수밖에 없다. 그러한 이유로 입면은 최대한 심플하게 계획했다(심플한 박스 구성을 기본 모태로 대지의 형상대로 건물 형상도 계획됐다). 여기에는 디자이너의 절제력이 필요하다. 외장재는 공사비 등을 고려해 대중적인 화강석 고흥석 버너구이로 마감했다. 다만, 포인트로 돌출된 느낌을 주기 위해 창문 프레임을 고흥석 연마 블랙으로 마감했다. 또한, 다세대주택이나 아파트의 난간은 건물을 어수선하게 만들므로 처음부터 난간을 배제했다. 반면, 거실이나 침실의 창문은 개방감을 확보하기 위해 크게 냈다. 전체적인 실내 분위기는 일반 다세대주택과 다를 바 없지만, 깔끔하게 만들고자 최대한 노력했다. 실별 특징은 침실 공간이 2개로 분리돼 있지만, 사용자의 편의나 리모델링 시 하나의 공간으로 변경하도록 내부를 분리하는 벽을 가변적으로 계획했다. 계단 공간에는 남측으로 이웃집 거실이 보이므로 창문을 최소화하면서 최대한 햇살을 끌어들였다. 이로 인해 밝고 화사한 느낌의 계단 공간이 만들어졌다. 통상적인 계단이 아닌 작고 구불구불한 구조라 시공 과정에서 골조팀이 고생했다. 한정적인 대지에 짓는 주택은 공간 활용을 극대화해야 한다. 22평이면 초소형 대지에 가깝다. 초기에 현장 주변의 사람들이 ‘이런 땅에 무슨 건축을 할 수 있을까’하는 의문을 가진 것은 당연하다. 하지만 지금은 22평에 4층 규모의 건물이 들어선 것을 보고 모두 놀라워한다. 최소의 대지에 최상의 공간을 구성하려면 건축가가 신중히 고민해야 하고, 특히 수직 동선인 계단 공간을 잘 풀어내야 한다. 계단 공간은 일조권과 관련이 깊기에 디자인적으로, 건축법적으로 잘 해결해야 한다. 또한, 작은 내부 공간을 극복하기 위해 창문을 대체로 크게 만들어야 협소함이 덜 느껴진다. 작은 집일수록 창은 커야 하며, 그 창은 단열이나 난방을 위해 2중창이 필수적이다. 소형 주택은 건축가에게 도전이다. 최소 면적으로 최대 효과를 내기 위해 설계에 더 신경을 써야 한다. 그래야만 작은 땅의 물리적인 한계를 극복할 수 있다. 클라인하우제 온새미로 성산은 소형 상가주택의 본보기가 될 것으로 믿는다. 통상 소형 주택은 단독주택용도로 3∼4개 층을 사용하는데, 이 프로젝트는 모든 층을 임대 목적으로 신축한 것이기에 더욱더 의미가 있다고 본다.
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[월간전원주택라이프] 전원주택_연남동 철근콘크리트 상가주택_오픈스케일건축사사무소
- 월간전원주택라이프 http://www.countryhome.co.kr 맞벽건축으로 일조권 완화 연남동 클라인하우제 홍대 클라인하우제Klein Hauze 홍대는 서울 마포구 연남동 260-4번지이며, 대지 면적은 22.29평(73.70㎡)으로 협소하다. 연남동 동진시장 인근 골목길 초입 부분 코너에 위치하며, 260-3번지와 맞벽건축으로 주택 신축이 이뤄졌다. 연남동 철도 부지가 공원으로 다시 조성되면서 최근 옛 주택들이 새롭게 태어나는 중이다. 협소한 대지 면적으로 인해 옆집 260-3번지와 맞벽건축으로 진행하여 일조권 제한이 완화돼 건물이 크게 올라갈 수 있었다. 글 이관용(㈜오픈스케일건축사사무소) 사진 채수옥 작가 HOUSE NOTE DATA 위치 서울 마포구 연남동 지역/지구 2종 일반주거지역 건축구조 철근콘크리트조 대지면적 73.70㎡(22.29평) 건축면적 44.10㎡(13.34평) 건폐율 59.84% 사업연면적 160.00㎡((40.4평), 중정 등 공용공간 포함) 연면적 147.00㎡(44.47평) 1층 35.18㎡(10.64평) 2층 40.65㎡(12.30평) 3층 38.25㎡(11.57평) 4층 21.36㎡(6.46평) 5층 11.56㎡(3.50평) 용적률 199.46% 설계기간 2016년 7월~10월 공사기간 2016년 10월~2017년 5월 토목공사비 1,500만 원 건축비 3억 원(3.3㎡당 625만 원) MATERIAL 외부마감 지붕 - 철근콘리트 벽 - 고흥석 버너, 라임스톤 내부마감 천장 - 노출콘크리트 후 페인트 벽 - 노출콘크리트 후 페인트 바닥 - 강마루 단열재 지붕 - 비드법 2종 1호 210㎜ 외단열 비드법 2종 1호 155㎜ 계단실 디딤판 - 오크원목 난간 - 오크원목 창호 LG하우시스 HS Premium 5 현관 한국방화문 HK321CC 조명 소룩스 LED SOLUX SLL-L263 주방기구 한샘유로 위생기구 대림바스 CL-605, CL-761 난방기구 경동보일러 설계 ㈜오픈스케일건축사사무소 02-558-8983 www.openscale.net 시공 제이에이치건축 010-9088-6832 INTERIOR NOTE ▲ 1층 상가(입주 예정으로 인테리어 공사 중) 면적 31.88㎡(9.6평) 콘셉트 플라워샵으로 모던하게 공간 구성 실내 주요 마감재 천장 - 노출 콘크리트 벽 - 노출콘크리트 바닥 - 에폭시 주방 전체 포인트 벽 마감 욕실 포인트 벽 마감 창호 스테인리스 창호 출입문(현관 등) 자체 제작 가구 빌트인 자체 제작 ▲ 2∼5층 주거 공간 면적 111.82㎡(33.83평) 가구 수 1가구 단독주택 콘셉트 협소한 부지를 최대한 활용하여 입면을 수직형으로 구성하고, 디자인 콘셉트는 모노톤과 화이트 톤 위주로 모던함을 추구 실내 주요 마감재 거실 천장 - 수성 천연페인트 벽 - 수성 천연페인트 바닥 - 강마루 침실 천장 - 수성 천연페인트 벽 - 수성 천연페인트 바닥 - 강마루 주방 전체 마감재 - 한샘유로, 타일 / 포인트 벽 욕실 전체 마감재 - 타일 / 포인트 벽 창호 PVC 이중 시스템창호 현관 한국방화문 방문 예림도어 조명 소룩스 LED 조명 가구 한샘 위생기기 대림바스 주방기구 한샘유로 클라인하우제 홍대의 주변 환경은 밀도가 높고 건물들은 허름한 편이다. 대지는 북쪽과 서쪽으로 도로를 마주하는 코너이지만, 북쪽 도로가 주 진입도로이고 서쪽 도로는 막다른 골목길로 향한다. 이를 고려하여 주택의 정면이 주 진입도로인 북쪽을 바라보게 배치했다. 2개의 협소한 땅을 맞벽건축으로 신축하면서 땅은 작지만, 주택은 크게 보이도록 고려했다. 주택의 코너 부분이 진입로에서 바로 보이기 때문에 건축적으로 가벽을 설치하고 안쪽으로 테라스를 계획했다. 이로 인해 주택의 주 포인트인 격자형 가벽이 만들어졌다. 주택의 외관은 기하학을 바탕으로 계획했다. 박스 형태의 전체적인 윤곽에 기하학적인 그리드를 기반으로 한 입면 계획이 이뤄졌다. 벽체와 지붕은 모두 직선이다. 맞벽건축으로 인해 260-3번지와의 층을 맞추면서 4층과 5층에 테라스가 만들어졌다. 이 부분은 건축 입면상 솔리드Solid와 보이드Void가 적절하게 만들어지면서 공간에 다양성을 부여한다. 협소한 땅에 상가와 단독주택이 공존 두 필지의 면적은 각각 20평과 22평으로 모두 협소했다. 2개의 대지를 최대한으로 활용하기 위해서는 맞벽건축이 그 해결 방안이 될 수 있다고 판단하여, 두 건축주의 합의를 끌어내어 맞벽건축으로 신축했다. 도심에 지어지는 대부분의 소형 프로젝트는 일조권 제한과 주차 대수에 영향을 받기 때문에 일조권 완화 차원에서도 맞벽건축은 이점이 있다. 클라인 하우제 홍대에는 건축주 부부와 한 명의 아이, 이렇게 세 가족이 거주하게 된다. 건축주는 공학자로서 연구 활동을 하면서 바이크 스포츠를 즐기는 활동적인 라이프스타일의 소유자이다. 건축주는 기존 오래된 주택을 개축하여 장기 거주할 목적으로 단독주택을 짓고자 했다. 또한, 1층을 월 임대 수익을 고려하여 상가로 계획했다. 건축주는 대지 면적이 협소하기 때문에 최대로 편리한 공간 구성을 요구했다. 음식물 쓰레기 처리 공간을 특별히 요구하여 주방 인근에 별도의 쓰레기 처리 공간을 계획했다. 또한, 지상의 마당 없이 4층에 마당 겸 테라스를 만들기를 바랐다. 건축 계획 시 땅은 작지만, 크게 보이는 주택을 만들고자 노력했다. 1층은 수익형 임대 상가로, 2층부터 5층까지 한 세대가 거주하는 단독주택으로 층을 구분했다. 단독주택의 내부는 좁은 계단의 수직 동선으로 연결했다. 이러다 보니 이삿짐 문제를 해결하면서 내부도 크게 느끼도록 외부에 면한 창문을 크게 냈다. 내부에서 오르내리는 계단에 수직 창을 내어 자연 채광이 잘 들어오도록 고려했다. 협소주택이기 때문에 2층에 주방과 거실을, 3층에 부부 침실과 아이 방을 계획했다. 4층과 5층은 취미실과 서재를 테라스와 연계하여 다양한 공간으로 계획했다. 비록 작은 공간이지만, 시지각적視知覺的으로 개방감을 극대화하기 위해 창문을 크게 냈다. 협소주택에서 다양한 이벤트를 클라인 하우제 홍대는 전체적인 분위기는 모던함을 추구했다. 외부는 강한 남성적인 느낌이라면, 내부는 모던한 화이트 톤으로 깔끔하게 디자인했다. 특히, 주방은 아일랜드 가구를 배치하여 넓고 편하게 꾸몄다. 수직 이동 공간인 계단은 좁지만, 가족이 함께하는 공용공간은 상대적으로 시원스럽게 계획했다. 인테리어는 전형적인 벽지 마감에서 탈피하여 콘크리트 위에 미장 후 페인트로 마감했다. 전체적으로 화이트 톤의 깔끔함과 높은 천장고를 확보하여 개방감을 느끼도록 했다. 연남동 일대 신축 또는 리모델링 주택들의 외장재가 대부분 청고벽돌 일색이지만, 클라인 하우제 홍대는 내구성과 차별화된 미관을 구현하고자 했고, 모노톤Monotone의 화강석을 주조로 단조로움을 탈피하고자 포인트로 라임스톤을 부분부분 도입하여 세련된 미관을 추구했다. 무엇보다 진입부에서 보이는 4, 5층 부분의 테라스 공간을 격자형 가벽으로 감싸서 협소주택에서 다양한 이벤트 행위를 즐기도록 했다. 아쉬운 점은 협소한 대지 문제로 외부 공간에 주차장밖에 계획하지 못한 점이다.
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[월간전원주택라이프] 전원주택_연남동 철근콘크리트 상가주택_오픈스케일건축사사무소
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[연남동 철근콘크리트주택] 맞벽건축으로 일조권 완화 클라인하우제 홍대
- 맞벽건축으로 일조권 완화 연남동 클라인하우제 홍대 클라인하우제Klein Hauze 홍대는 서울 마포구 연남동 260-4번지이며, 대지 면적은 22.29평(73.70㎡)으로 협소하다. 연남동 동진시장 인근 골목길 초입 부분 코너에 위치하며, 260-3번지와 맞벽건축으로 주택 신축이 이뤄졌다. 연남동 철도 부지가 공원으로 다시 조성되면서 최근 옛 주택들이 새롭게 태어나는 중이다. 협소한 대지 면적으로 인해 옆집 260-3번지와 맞벽건축으로 진행하여 일조권 제한이 완화돼 건물이 크게 올라갈 수 있었다. 글 이관용(㈜오픈스케일건축사사무소) 사진 채수옥 작가 <기사전문보기>
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[연남동 철근콘크리트주택] 맞벽건축으로 일조권 완화 클라인하우제 홍대
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[월간전원주택라이프] 전원주택_성신여대 상가주택_제이에이치건축
- 월간전원주택라이프 http://www.countryhome.co.kr 상가와 주택의 필요조건을 모두 갖춘, 클라인하우제 성신여대 패밀리하우스 ‘클라인하우제’ 성신여대 패밀리하우스는 건축주가 소유한 옛 한옥에다 뒤의 한옥을 매입해 신축한 건물이다. 대지 면적은 2개 필지를 합해 48평이지만 도시계획법상 2평이 도로로 빠져나가 실평수는 46평이며, 대지 조건은 남북 고저 차가 1.4m로 경사를 이룬다. 유동인구가 많은 동네의 코너에 위치해 인지성이 좋으므로 상가주택 건축물의 적지適地라고 할 수 있다. 이 건물은 상가와 주거의 동선이 겹치지 않도록 상가 전용 동선을 계획하고 미관적으로 깔끔하게 디자인했다. 즉, 건축물이 코너에서 커보이게 만들어 인지성이 잘 확보되도록 했다. 상부엔 징크 패널 마감재와 외벽 라인이 다이나믹한 변화를 주도록 했다. HOUSE NOTE DATA 위치 서울시 성북구 동소문로13길 29 지역/지구 2종일반주거지역, 도시지역 건축구조 철근콘크리트구조 대지면적 152.10㎡(46.01평) 건축면적 91.17㎡(27.88평) 건폐율 59.94% 사업 연면적 351.91㎡(106.45평) 1층 58.27㎡(17.63평) 2층 83.71㎡(25.32평) 3층 68.71㎡(20.78평) 서비스면적 3층 48.00㎡(14.52평) 4층 53.82㎡(16.28평) 5층 38.25㎡(11.57평) 용적률 199.05% 설계기간 2016년 5월 ~ 7월 공사기간 2016년 8월 ~ 2017년 3월 건축비용 5억 원(3.3㎡ 당 470만 원) MATERAL 외부마감 지붕 - 철근콘리트 외벽 - 몽고 흑돌, 포천석 내부마감 천장 - 합지 내벽 - 실크벽지 바닥 - 강마루 지붕 - 비드법 단열재 2종 1호 210㎜ 외단열 - 비드법 단열재 2종 1호 155㎜ 계단 디딤판 - 오크원목 난간 - 오크원목 창호 LG하우시스 HS Premium 5 현관 한국방화문 HK321CC 조명 소룩스 LED SOLUX SLL-L263 주방기구 한샘 유로 위생기구 대림바스 CL-605, CL-761 난방기구 경동보일러 설계 ㈜오픈스케일건축사사무소02-558-8983 www.openscale.net 시공 제이에이치건축 010-9088-6832 코너를 활용한 수익형 배치 도심의 소규모 상가주택 건물의 설계에 있어 일조권 제한규정 준수와 주차장 확보는 매우 중요하다. 건축물을 북측에서 최대한 이격시킴과 동시에 대지의 코너 조건을 살려서 자연스럽게 남측 도로변으로 인접시켜 배치했다. 이로써 일조권 제한을 피한 북측에 주차장이 생겼다. 코너 부분의 조망을 극대화하고자 노력했다. 상가와 주택 모두 열린 뷰를 확보해 상가의 임대 조건과 주택의 주거 조건, 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있었다. 코너는 상가주택 측면에서 임대 수익을 좌우하는 요소 중 하나이므로 1층 상가의 출입구를 코너에 계획했다. 2층 미용실엔 북측의 레벨 차를 이용해 출입 전용 계단을 만들었다. 사용자 입장에서 주거와 혼합해 사용하는 계단보다 전용 외부 계단이 편리하기 때문이다. 주거 전용 출입구는 남측에 별도로 설치했다. 이로써 주거의 프라이버시와 상가 이용의 편리성을 확보했다. 고정관념에서 벗어난 상가주택 대지가 코너에 접하기에 유동인구가 많은 길에서 보여지는 인지성에 중점을 두고 외관을 계획했다. 사선으로 코너가 있는 건축물의 외관 설계는 쉽지 않다. 둔탁해 보이기도 하고 디자인적으로 강조하기에도 쉽지 않은 조건이다. 다행히 상가 2개 층이 저층부에 있어 입면 구성에서 적극적으로 유리면을 크게 만들어 주택 같지 않은 그런 상가주택을 계획했다. 일조권 제한으로 인한 계단형 건축물에서 벗어나고자 입면을 사선으로 처리하고 건물의 하부와 상부를 재료적으로 분리해 상부는 징크 패널로, 하부는 몽고의 다크브라운 돌로 마감했다. 주변 건축물들과 차별화를 위해 묵직하면서도 고급스러운 컬러를 고려했다. 코너부에서 건물을 인지할 때 옥상층의 파라펫Parapet(난간) 구조물이 보여지는 것보다 건물의 벽과 일체감 있게 만들어 최대한 깔끔한 느낌으로 정리했다. 상가주택은 상가의 임대성 확보와 임차인 및 주인 세대의 주택 계획도 중요하다. 1∼2층은 임대형 상가, 3층은 임대형 다가구세대, 4∼5층은 건축주가 거주하는 복층형 주택으로 계획했다. 주인 세대는 현재 건축주의 어머니와 조카 2명이 거주하고 있다. 건축주는 연로하신 어머님의 건강과 사용을 고려해 엘리베이터 설치를 특별히 요구했다. 내부 구성도 화장실 이용이 편리하도록 했고 내부에서 동측의 자연을 즐기도록 창문 위치 등도 세심하게 배려했다. 4∼5층에 내부 계단을 설치하고 옥상층은 주인 세대만 이용하게 했다. 인지성을 높인 수익형 건축물 클라인하우제 성신여대 패밀리하우스는 1∼2층 상가, 3층 임차 세대, 4∼5층 주인 세대 이렇게 복합적으로 구성돼 있다. 건축주는 노후 임대 소득을 고려하면서 동시에 주거 문제를 해결하는 현실적인 대안으로 주택 신축을 결정했다. 주택이지만 주택처럼 안보이게 하는 것이 전체적인 분위기를 잡는 콘셉트이다. 일반적인 다세대주택이나 아파트의 느낌은 창문 밖에 설치되는 난간들로 인해 외관이 복잡하게 느껴진다. 외관적으로 창문 외엔 난간살을 붙이는 그런 디테일을 처음부터 배제했다. 깔끔한 매스만을 만드는 것이 오히려 건물을 돋보이게 만든다. 내부는 전형적인 주택이어서 별다른 콘셉트는 없이 기능에 충실하게 계획했다. 인테리어의 경우 상가는 모던하고 빈티지한 느낌으로, 주택은 따뜻하면서도 편한 느낌으로 디자인했다. 주택부분에서 4∼5층 복층 연결 계단에 신경을 쓰고 원목마루로 마감했다.
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[월간전원주택라이프] 전원주택_성신여대 상가주택_제이에이치건축
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전원주택라이프 2018년 3월호 발간 안내
- 2018 MARCH vol.228 CONTENTS SPECIAL FEATURE 자연을 덧입힌 건강 기능성 실내 바닥재실내 바닥은 천장과 함께 실내 공간을 구성하는 수평적 요소이며, 실내 바닥재는 미관 및 보행 편의성 등을 위해 건축물의 슬래브 위에 시공하는 최종 마감재다. 특히, 바닥재는 우리가 늘 피부로 접촉할 수밖에 없는 부분이므로 아름다운 표면과 더불어 안전하고 편안하며 쾌적해야 한다. 또한, 바닥재는 한 번 깔면 개보수 비용 등으로 다시 깔기 어렵기에 신중하게 선택해야 한다. 인테리어 전문가들이 색상이나 디자인 등 유행에 따르기보다 오래 사용해도 싫증이 나지 않는 바닥재를 권하는 이유이다. 078 바닥재, 건강 기능성으로 승부한다081 바닥재 종류별 장단점 알고 선택해야088 우리 집에 어울리는 마루 디자인은090 피톤치드 편백 오일 함유 바닥재 KCC 숲 그린편백091 나무 질감을 그대로 살린 케이디우드테크 마루재092 변하지 않는 아름다움 퀵스텝코리아093 유러피안 라이프스타일 바닥재 노벨스톤 포슬린 타일 ‘베네핏’ HOUSE STORY 전원 속 집들에 관한 행복한 이야기096 풍경과 햇살 가득 담은 강릉 일락당102 겨울철 동장군도 피해간 세종 2.6ℓ패시브하우스110 삼각형 대지를 활용한 파주 ‘스테이 로니’ 주택116 친구의 집에 매료돼 지은 여주 중목구조 주택122 팔공산의 사계四季를 집 안에 끌어들인 대구 박공집128 차경 대신 조경을 선택한 횡성 중정中庭 주택 ARCHITECT CORNER 134 주변 풍경을 쏙 빼닮은 곤지암 박공집140 오름의 이미지를 형상화한 제주 하늘고래 146 자투리땅에 지은 수익형 상가주택 클라인하우제 온새미로 성산152 삼대 3가족의 보금자리 구리 주택 HOME & GARDEN162 식물의 질감과 형태를 이용한 식재 디자인 정원은 하나의 공간이다. 그렇기 때문에 정원 디자이너는, 그 공간을 무엇으로 어떻게 채우느냐는 과제와 맞닥뜨리게 된다. 한편, 정원은 계절에 따라 변화하며 시간의 흐름을 담는다. 각양각색의 식물들은 그 모양만큼이나 생육 습성이 다르고, 그렇기 때문에 정원에서 각각의 고유한 역할을 담당하게 된다. 정원 디자이너는 식물을 적재적소에 배치함으로써 사시사철 아름다운 정원을 연출해야 한다. HOUSING INFORMATION 158 HOME PLAN 삶을 담은 큐브하우스168 STYLING INTERIOR 시흥 배곧신도시 철근콘크리트 주택 인테리어176 쾌적한家 건강한家 열교, 곰팡이, 단열 182 ARCHITECTURE DESIGN 까사 트라이앵귤러casa Triangular 비가 온 뒤 맑게 갠 하늘 ‘해밀채’188 BLIND STORY 블라인드의 종류 소비자 욕구에 맞춘 다양한 제품 190 FOCUS ALC 블록 구조 안전 설계 ABC ‘ALL 쌍용ALC 내진공법’194 기업르포 투바이포 독일 시스템창호 전문 브랜드 출시 ‘에이보AEVO’198 사색의 공간 집과 건축Dwelling and Architecture076 김창범 시인의 ‘시로 짓는 집’ 목련꽃 202 News & Issue 160 애독자 사은 퀴즈 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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- 2018년 1월호2018 JANUARY Vol.226 SPECIAL FEATURE 주택 에너지 다이어트, 단열 & 기밀건축물의 에너지 성능은 가로 1m × 세로 1m, 즉 1㎡당 연간 소비하는 난방 등유량으로 평가한다. 저에너지 건물은 1㎡당 연간 에너지(등유) 소비량을 기준으로 7ℓ는 저에너지하우스, 1.5ℓ는 패시브하우스, 0ℓ는 제로에너지하우스로 구분한다. 건물에서 사용하는 에너지 소비를 최소화하고 재생에너지를 적극 활용해야 비로소 제로에너지하우스를 지을 수 있다. 즉, 제로에너지하우스는 쾌적성을 중시하는 패시브하우스를 전제로 한다. 패시브하우스 실현을 위한 요소 기술인 고단열, 고기밀에 대해 살펴본다. 080 열, 공기, 습기 흐름 제어 건축물리학083 단열재의 종류와 특성087 목구조 내단열로 열교 최소화088 에너지 절감형 지붕, 웜 루프089 고기밀의 핵심, 공기와 습기 제어093 창호 성능 못지않게 기밀 시공이 중요094 세계가 인증한 인슐레이션‘ 존스맨빌’095 물에도 불에도 강한 단열재‘ 스카이텍’ HOUSE STORY전원 속 집들에 관한 행복한 이야기098 시댁 앞마당에 지은, 문경 햇살 품은 주택104 산과 바다 사이 배산임해, 고성 힐링캠프110 모든 공간이 복도로 연결되는, 파주 ‘一’자 주택116 바다사나이 주왕산에 안착, 청송 마도로스 주택122 북한강 동연재同然齋, 경기도 제로에너지 시범주택128 실속파를 위한 스타일리시 전원주택, 증평 자연이온빌리지 ARCHITECT CORNER134 비염과 피부염에서 해방, 광주 1.4ℓ 패시브하우스142 2개 동을 브릿지로 연결한, 청라 주택148 맞벽건축으로 일조권 완화, 연남동 클라인하우제 홍대154 2017 경기도건축문화상 동상, 양평 이벤트하우스 HOME & GARDEN162 원하는 스타일에 맞는 식재 디자인하기식물의 색과 질감, 땅과 하늘이 만든 오케스트라정원은 하나의 공간이다. 그렇기 때문에 정원 디자이너는, 그 공간을 무엇으로 어떻게 채우느냐는 과제와 맞닥뜨리게 된다. 한편, 정원은 계절에 따라 변화하며 시간의 흐름을 담는다. 각양각색의 식물들은 그 모양만큼이나 생육 습성이 다르고, 그렇기 때문에 정원에서 각각의 고유한 역할을 담당하게 된다. 정원 디자이너는 식물을 적재적소에 배치함으로써 사시사철 아름다운 정원을 연출해야 한다. HOUSING INFORMATIONSTYLING INTERIOR168 하남 일본식 스타일의 목조주택 인테리어 쾌적한家, 건강한家174 패시브·제로에너지하우스 바르게 알기 HOME PLAN178 가족을 하나로 엮어주는 34.48평 테이핑 하우스ARCHITECTURE DESIGN180 jd house-2 집도 쉬어갈 수 있는 누운 집184 역동적 분위기에 품격을 더한 디자인자재 가이드186 기밀 자재 종류 및 기능 FIELD REPORT188 스틸하우스 얼라이언스 KOSFA 출범기업 르포190 ‘기성화주택’과‘ 패널라이징’으로 거품 제거, 골드홈 TOWNHOUSE REPORT194 도시생활과 전원생활을 동시에, 용문 솔담채 마을사색의 공간196 집과 건축 Dwelling and Architecture김창범 시인의 시로 짓는 집078 정월의 집200 News & Issue160 애독자 사은 퀴즈 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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전원주택라이프 2017년 7월호 발간 안내
- <월간 전원주택라이프> 2017년 7월호 목차2017 JULY Vol.220 ■HOUSE STORY098 가족의 일상에 생기를 불어넣는, 판교 중목구조주택104 모던스타일 소형 세컨드하우스, 충주 경량목조주택110 아름다운 정원과 마을을 향한, 창녕 경량목조주택116 알차고 꼼꼼한 공간 디자인, 진주 경량목조주택122 JTBC 내집이 나타났다, 강화도 중목구조주택128 복사 냉난방 적용 에너지 스마트 홈, 서초 경량목조주택136 상가와 주택의 필요조건을 모두 갖춘, 클라인하우제 성신여대 패밀리하우스■SPECIAL FEATURE_주택의 성능과 디자인을 좌우하는 창호076 고단열 고기밀 독일식 시스템 창호 시장 점령078 제로에너지 하우스의 필수, 로이Low-E 삼중유리 시스템창호082 사진으로 보는 창호 기밀 시공 과정084 주거 공간을 장식하는 기능성 창호와 문087 게알란, 패시브 창호의 지평을 여는 독자적 공법088 마스터테크, 공간의 안팎을 이어주는 경계의 마술089 살라만더, 최고급 독일산 하드웨어와 강한 프레임 보강재090 알파칸코리아, 이탈리아의 세련된 감성에서부터 첨단 기능까지091 엔썸, 기능과 효율성, 디자인 감각까지 갖춘 스마트한 창호092 이건EAGON, 오래 살고 싶은 집을 위한 창호 가이드094 다용도실과 현관 중문을 위한 투바이포의 선택096 ㈜이건창호, 한식 시스템 창호 ‘예담窓’■ARCHITECTURE CORNER142 다가구주택을 반영한 2개의 박공지붕, 성남 온유재148 건축주의 꿈과 건축가의 이상을 접목한, 원주 철근콘크리트주택154 야생화 정원과 조화를 이룬, 당진 철근콘크리트주택■HOME & GARDEN072 2017 우리 꽃 전시회, 화려한 유혹보다는 소박하고 단아한 자태162 오감만족 정원을 찾아서, 양평 그린망고카페■HOUSING INFORMATION168 G-SEED HOUSE 고양 ‘해바람’ 주택176 DESIGN POINT 건축가의 집 이야기 주방廚房, 효율적인 가사공간의 구성과 사용ARCHITECTURE DESIGN178 nn-house, 은퇴한 노부부를 위한 작은 집182 무채색의 시크한 매력이 돋보이는 주택184 상가주택 짓기 ABC, 합리적인 계획으로 수익성 극대화188 MATERIAL FIELD 점토벽돌의 품질과 시공법191 EXPERT COLUMN 부동산 진단 17 도농복합 광역항구도시 울산194 NEWS & ISSUE198 Hot Products200 MONTHLY PICKUP_매물 정보202 MONTHLY INFORMATION_시공사 및 자재업체 리스트160 애독자 사은 이벤트전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr잡지구독 신청 www.countryhome.co.kr:454/shop/subscription.asp
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전원주택라이프 2017년 7월호 발간 안내