【부동산 산책】 자율주택정비사업과 맞벽건축

인구 증가로 인한 주택 수요 발생 ⇒ 신도시·택지 개발, 주택 가격 상승 ⇒ 도심지 재개발·재건축, 1인 가구 증가 ⇒ 도시형 생활주택. 이렇듯 우리나라 주택 정책은 공동주택에 초점을 맞춘 공공 주도형 재개발·재건축 위주였다. 반면, 사업성이 낮은 지역, 주거 환경이 열악한 지역, 면적이 작은 대지, 노후 단독(다가구)주택과 다세대주택 등은 재개발·재건축의 수혜에서 벗어나 슬럼화됐다. 이를 방지하고자 정부는 올해 3월 공공 지원 민간 주도의 ‘소규모 주택 정비사업’을 시행하고 있다. 즉, 개인이 소유한 노후 단독(다가구)주택이나 다세대주택을 재건축하도록 공공이 지원하겠다는 것이다. 이 가운데 관심을 끄는 것이 자율주택정비사업에 의한 맞벽건축이다.

글 사진 윤홍로 기자
도움말 유지만 사무관(국토부 도시재생기획단)

올해 시행에 들어간 <빈집 및 소규모 주택 정비사업에 관한 특례법>에선 소규모 주택 정비사업의 명칭을 3가지로 구분하고 있다.

자율주택정비사업: 단독주택 및 다세대주택을 스스로 개량 또는 건설하기 위한 사업
가로주택정비사업: 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거 환경을 개선하기 위한 사업
소규모재건축사업: 정비 기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업

이 가운데 주목할 만한 것이 노후화된 단독주택 또는 다세대주택 밀집지역의 주민이 / 주민 합의체를 구성하면 / 공공(한국감정원 통합지원센터)에서 지원하여 / 주민이 소유한 단독주택 또는 다세대주택을 스스로 개량 또는 건설하는 ‘자율주택정비사업’이다.

자율주택정비사업 대상 지역은 법으로 정한 지역에서만 할 수 있다. 일단, 농어촌 및 준농어촌(읍·면지역 등)을 제외한 도시지역이다. 그중에서도 ▲도시활력증진사업구역 ▲지구단위계획구역 ▲정비사업해제지역 ▲도시재생활성화지역 ▲시·도조례로 정한 지역 등이다. 이 지역의 특징은 수익성 저하로 재건축·재개발사업에 실패했거나, 난개발을 방지하기 위한 측면이 있다. 난개발의 경우, 소단위 사업들은 도로나 기반시설에 대한 우려가 있기에 정부에서 통제할 수 있는 지역에서만 진행한다는 것이다.

이들 지역에서 주민(2명 이상의 토지 등 소유자)이 주민합의체를 구성하면 사업을 시행할 수 있다. 법 또는 조례에 따라 노후 불량 건축물이 2/3 이상인 단독주택 9호, 단독주택 + 다세대주택 19세대, 다세대주택 19세대인 지역이 해당한다. 이들 사업 시행지역에선 조례로 정한 1.8배 미만까지 맞벽(합벽) 건축이 가능하다.

서울 머니쇼에서 자율주택정비사업을 설명하는 유지만 사무관(국토교통부 도시재생기획단)

사업 방식 및 인센티브
자율주택정비사업 시행지역은 대부분 사업성 저하로 재개발·재건축사업에 실패한 곳들이다.

일례로 노후 단독주택이 들어선 땅이 10필지라고 가정하자. 그러면 10필지의 토지 등 소유자가 모여 노후 주택을 허물고 다세대 또는 공동주택을 짓는다. 대부분 법정 기준 내에서 소유자들이 거주할 10세대보다 더 많이 지어서, 그 부분을 분양한다. 이 분양이 잘 돼야 사업성이 좋다고 말한다. 즉, 분양을 통해 주택 건설에 투입한 비용을 충당하고도 소유자들이 종전에 보유한 재산가치를 보존할 수 있어야 한다.

하지만, 소규모 주택은 사업성이 잘 나오지 않는다. 여기엔 몇 가지 이유가 있다. 첫째, 주택 건설 자금을 확보하기 어렵다. 통상 재개발·재건축 사업엔 시공사가 함께 들어온다. 유명한 시공사는 자체 신용을 바탕으로 금융기관 등에서 건설자금을 확보한다. 반면, 노후 소규모 주택들은 헐고, 그 자리에 대부분 다세대 연립이나 빌라를 건설하는데, 금융기관에서 분양이 잘 될지도, 또 분양되더라도 자금을 회수할 수 있을지 의문이기에 건설자금 대출을 꺼린다. 둘째, 소규모 주택은 건설해도 입지가 빼어난 곳이 아니면 분양하기 어렵다.

이러한 이유로 정부는 소규모 건설사업장을 원활하게 운영하도록 자율주택정비사업을 고안한 것이다.

자율주택정비사업 방식
사업 방식은 합필형, 자율형, 건축협정형 3가지가 있다.

합필형: 본인과 이웃집 2명이 각각 땅을 1필지씩 갖고 있다면, 간단하게 3필지를 합필해 사업하는 것이다. 시공사를 선정해 주택을 건설한 후 소유권을 나눠 갖는 방식이다.

자율형: 본인과 이웃집하고 사이가 좋지 않은 경우, 개개인이 자기 땅에서 사업하는 것이다.

건축협정형: 이웃과 사이가 좋지 않을 때, ‘건축협정’ 방식을 사용할 수 있다. 원래는 본인의 필지 안에서만 건축행위를 할 수 있지만, 건축협정형은 각 필지의 구분이 없이 각자 소유권을 유지하면서 건축할 수 있다.

소유자 2명이 모여 맞벽으로 건축한 홍대 클라인하우제

자율주택정비사업 인센티브
이 3가지 사업 방식의 공통점은 주민의 합의가 없으면 못 한다는 것이다. 따라서 이 사업을 잘 하도록 정부는 여러 가지 지원책과 법적 인센티브들을 마련해 놓았다.

첫째, 공동 이용시설 설치 용적률 인센티브다. 입주자의 생활복지를 위해 공동으로 사용하거나 입주자의 생활을 지원하는 시설을 설치할 경우, 해당 지역에 적용되는 용적률에 공동 이용시설 등에 해당하는 용적률을 더한 범위 내에서 시·도 조례로 정한 용적률을 적용받을 수 있다.

둘째, 주차장 설치 완화 인센티브다. 주택사업을 할 때 가장 큰 고민거리가 주차장인데, 지자체마다 다르지만 주차장 설치 의무에 따라 1호당 1대 또는 0.7대 주차장을 설치해야 한다. 이 사업에선 시행자가 단독 또는 공동으로 설치한 인근(직선 300m 또는 도보 600m)의 주차장 사용권을 확보할 경우, 부설 주차장 주차 단위 구획 총수의 30/100 미만의 범위 내에서 주차장 설치 기준을 완화해준다.

셋째, 임대주택 설치에 따른 인센티브다. 연면적의 20% 이상을 공공임대주택이나 준공공임대주택을 설치하면 용적률 상한까지 건축할 수 있다. 이때 임대주택으로 사업계획 승인을 받아야 한다. 현재 용적률 인센티브는 지자체의 건축심의나 도시계획심의 과정을 거쳐야 하는데, 정부는 지자체와 협의해 이 부분을 보장해 주려고 노력하고 있다고 한다. 또한, 다세대·다가구주택의 주차장 설치도 세대당 주차 대수 0.6대(전용면적 30㎡ 미만 0.5대)로 완화해준다.

도로를 따라 길게 늘어선 유럽의 맞벽건축물

사업 진행 단계별 공공 지원 사항
3명의 토지 등 소유자가 있을 때, 이 가운데 사업을 원치 않는 사람이 끼면 사업을 시행할 수 없다. 이 부분은 일반적인 재개발·재건축의 문제이기도 한데, 그러면 사업이 장기화되고 합의도 잘 안 된다. 따라서 원하는 사람들로만 사업을 진행한다는 것이 정부의 기본 방침이다. 하지만, 원하는 사람들로만 사업을 진행하면 수익성이 나오지 않는다. 그래서 이 문제를 해결하기 위해 정부에서 공공 지원을 만들어 개개인의 각기 다른 사정에 맞춰주겠다는 것이다.

이웃의 토지 등 소유자와 사업하려면 설득해야 하는데, 요즘 옆집에 누가 사는지도 모른다. 그래서 한국감정원 내에 만든 통합지원센터에 문의하면, 이러한 문제를 포함해 모든 사업 절차를 알려준다.

1단계, 가설계_ 먼저, 통합지원센터에선 가설계를 통해 이웃과 주택을 어떻게 건설해서 나누며, 수익률이 얼마나 되는지 분석해준다. 가설계 비용은 수익자 분담 원칙에 따라 신청자가 지불해야 한다.

2단계, 이웃 토지 등 소유자에게 통보_ 가설계를 통해 사업성 분석이 끝나면, 통합지원센터에서 이웃 토지 등 소유자에게 통보한다. 누가 이웃과 주택사업을 하고자 사업성을 분석했으니, 참석해 설명을 들어본 후 사업에 관심이 있다면 적극적으로 참여하기 바란다는 내용이다.

3단계, 주민합의체 구성_ 본인과 이웃의 토지 등 소유자 2인 이상이 주민합의체를 만든다. 토지 등 소유자는 자율주택정비사업 시행 구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자, 해당 토지의 지상권자를 말한다. 주민합의체는 토지 등 소유자 전원의 합의로 의사를 결정하고, 대표자를 선임하며, 주민합의서를 작성해 시장·군수에게 신고해야 한다. 주민합의서의 내용엔 주민합의체의 명칭, 사업시행구역의 위치 및 범위, 목적 및 사업 내용, 구성원의 성명·주소·생년월일, 대표자의 성명·주소·생년월일, 시공자 또는 정비사업 전문 관리업자 선정, 의결 사항 및 의결 방법, 그 밖에 시·도 조례로 정한 구성 및 운영에 필요한 사항 등을 포함해야 한다.

4단계, 본설계 및 지적 정리_ 주민합의체를 만든 후 본설계를 시작한다. 문제는 땅이 정방형이나 장방형이 아닌 울퉁불퉁한 부정형인 경우다. 이때 통합지원센터에 문의하면, 국토정보공사에서 본설계대로 주택을 건설하도록 지적 정리를 지원해준다. 울퉁불퉁한 땅을 직선화하는 과정에서 소유권자끼리 땅을 주고받아야 하는 복잡한 재산권 문제도 지원해준다.

주택도시기금으로 저당권 해지, 임차보증금 반환 등 총사업비의 50%(임대사업은 70%)까지 연리 1.5%로 융자

5단계, 주택 건설비 융자_ 소규모 주택사업에 필요한 자금이 부족하다면, 주택도시기금으로 해결한다. 이 기금에서 총사업비의 50%까지 연리 1.5%로 융자해준다. 만약, 연면적의 20% 이상 임대주택을 건설한다면, 총사업비의 70%까지 연리 1.5%로 융자해준다. 이때, 문제는 저당권이 설정된 경우인데, 이것도 주택도시기금으로 해결할 수 있다. 예를 들어 10억 땅에 8억 저당권이 설정돼 있다면, 땅값의 50%인 5억은 주택도시기금으로, 나머지 3억은 본인 부담으로 해결할 수 있다.

6단계, 일반 분양분 분양 또는 LH 매각_ 주택도시기금에서 융자를 받아서 주택을 건설할 경우, 분양이 잘 될까 고민하지 않을 수 없다. 융자금도 갚아야 하고, 사업비도 회수해야 하고… 분명 통합지원센터에서 얼마가 남는다고 했는데 분양이 안 되면 어떡할까. 이 경우 통합지원센터에 문의하면, 한국토지주택공사(LH)에서 일반 분양분을 전량 매입해준다. 처음 수익 분석 과정에서 일반 분양분의 LH 매각액을 약정할 수 있다. LH도 주택 완공 후 매입하기에 확약이 아닌 약정이다. 참고로 정부에선 올해 말이나 내년 초에 부동산투자회사인 임대리츠를 만들 예정이다. 따라서 일반 분양분을 LH가 아닌 임대리츠에 매각하는 방법도 있다.

7단계, 세입자 임대보증금_ 주택을 착공하려면, 노후 주택을 헐어야 하는데 세입자가 있는 경우다. 세입자를 내보낼 때 필요한 임대보증금은 주택도시기금으로 해결할 수 있다. 그런데 세입자가 나가지 않으려고 한다. 이때 세입자를 설득해야 하는데, 첫 번째로 반환한 임대보증금으로 잠깐 다른 곳에 거주하다가 주택 건설 후 다시 들어오라고 할 수 있다. 두 번째로 LH에서 매입한 일반 분양주택을 기존 세입자에게 우선 공급한다고 설명할 수 있다.