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[부동산 컨설팅] 땅사기-가짜도면ㆍ공문서 ‘버젓이’
- 도로확장, 전철 신설 미끼… 쓸모없는 땅 부풀려 팔아 부산에 사는 L씨는 지난 3월 ‘○○컨설팅’이란 상호를 내건 기획부동산으로부터 충남 당진의 논 200평을 평당 25만 원에 샀다. 땅을 판 업체의 임원은 “이웃한 3000여 평을 묶어 아파트단지로 개발, 1년 안에 두 배의 이익을 남겨 주겠다”고 약속했다. 그러나 계약 후 연락이 없어 알아보니 평당 5만 원에도 팔기 힘든 맹지(도로를 낼 수 없는 쓸모없는 땅)였다. 뒤늦게 등기부등본을 떼어보니 1년 새 주인이 두 번이나 바뀐 땅이었다. 단기매매의 표적이 된 땅이었던 것이다. 현재 L씨를 포함해 3명 소유로 지분등기돼 있다. 하지만 별다른 개발자료가 없어 투자금을 회수하기는 어렵게 됐다. 해당 토지의 지번도 ‘○○번지’에서 ‘산 ○○번지’로 바뀐 상태다. L씨는 원금보장 이행각서를 들고 업체를 찾아갔지만 자취를 감춘 뒤였다. 땅 사기가 판을 치고 있다. 개발재료가 쏟아지고 주택시장에 대한 규제가 강화돼 땅으로 돈이 몰리자 기획부동산 등이 다시 기승을 부리고 있다. 기획부동산은 개발지역 주변의 싼 땅을 사들인 뒤 이를 쪼개 파는 업체로 주로 텔레마케터를 고용해 영업을 한다. 이들은 고속철도 개통 지역, 행정수도 이전 후보지, 신도시 예정지, 충남 아산ㆍ당진 등 서해안, 경북 김천, 인천 강화 등을 훑고 다니며 도로 확장ㆍ전철 신설ㆍ도청 이전ㆍ택지지구 지정ㆍ온천 개발 등의 근거 없는 개발재료를 총 동원해 투자자를 유혹하고 있다. 일반인들의 대박 심리를 노려 그럴듯한 가짜 도면을 제시하는 경우도 있다. 감쪽같은 가짜 도면 나돌아 충청권에선 충남도청 이전을 둘러싸고 가짜 개발도면ㆍ지적도가 나돌고 있다. 특히 토지거래허가구역이 아닌 충남 홍성ㆍ예산을 비롯해 도청 유치전을 벌이고 있는 충남 9개 시에서 땅 사기 피해가 늘고 있다. 은행원 P씨는 지난달 한 컨설팅업체로부터 “홍성에 도청이 유치될 것이니 땅을 사두라”는 말을 듣고 가계약금 300만 원을 줬다가 떼었다. 충남도청 관계자는 “1989년부터 도청 이전 문제를 논의해 왔으나 결정된 게 없다”며 “구체적인 개발계획도를 보여주며 땅을 파는 것은 명백한 사기”라고 말했다. 확정되지 않은 개발계획 부풀리기 초안만 마련됐다가 폐기된 개발계획이나 검토 수준에 머문 정보를 제시해 투자를 유도하는 사례도 많다. 최근 성남∼여주 경전철사업이 발표된 경기도 여주ㆍ이천에서도 땅 사기가 늘었다. 이천시 S부동산 관계자는 “토지거래허가구역이 아닌 데다 각종 개발재료가 쏟아지는 틈을 타 외지에서 온 기획부동산이 기승을 부리고 있다”며 “마치 내년 초에 경전철이 착공이 확정된 것처럼 속여 땅값을 2∼3배 부풀려 팔고 있다”고 전했다. 서울에 사는 K씨는 여기에 현혹돼 경기도 이천 부발읍 관리지역 땅을 평당 40만 원에 샀다. 이는 주변 시세의 두 배나 비싼 값이다. 게다가 철도청과 건설비의 25∼30퍼센트를 부담할 지자체의 예산 부족으로 경전철 공사가 언제 시작될지 불투명하다. 허위공문서 제시 최근에는 아파트를 지을 수 없는 녹지를 주거지역으 형질 변경시켜 주겠다며 사업추진비 등으로 71억 원을 받아내려 한 토지사기단이 구속됐다. 이들은 천안 안서동 일대 임야에 아파트를 지을 수 있도록 해주겠다며 천안시장의 직인을 위조한 허위공문서를 제시하는 대담한 사기 행각을 벌였다. 동문건설 용지담당 공재국 이사는 “요즘 건설업체에도 아파트를 지을 수 있는 땅이라며 가짜 도면을 갖고 오는 사기꾼들이 있다”며 ”전문가도 속을 정도로 교묘하고 치밀하다”고 말했다. 헐값 내세워 투자 유혹 가격을 주변 시세보다 훨씬 싸게 내놓아 투자자들을 유혹하는 전통적인 수법도 활개를 치고 있다. 공기업에서 퇴직한 변모씨는 지난달 무허가 중개업자로부터 충주호 상류지역의 땅 600평을 샀다. 언뜻 보기에 중앙고속도로 인근에다가 충주호가 내려다보이는 등 최적의 펜션 입지를 갖추고 있었다. 특히 주변 시세보다 40퍼센트 싸다는 말에 넘어갔다. 매입 후 행정기관에 전용허가를 신청했으나 ‘허가 불가’통보를 받았다. 지자체 내규에 따라 각종 개발행위가 금지된 땅이라는 이유에서였다. 변씨는 곧바로 땅을 판 업자에게 항의했으나 그는 “땅만 중개했을뿐 용도는 모른다”라고 잡아뗐다. 결국 변씨는 값만 보고 쓸모 없는 땅을 샀다가 소중한 재산을 날린 셈이 됐다. 쓸모없는 땅 속여 판다 개발이 어려운 땅을 헐값에 사들여 비싸게 되파는 사례도 많다. 회사원 강 모씨는 지난 2월 전원주택을 짓기 위해 경기도 파주시의 녹지 300평을 평당 40만 원에 샀다. 그러나 알고 보니 무주택 농민이 농가주택만 지을 수 있는 보전녹지지역이었다. 주변 시세도 평당 8만 원으로, 강씨가 구입한 가격보다 5배나 쌌다. 지난달에는 충남 태안군 폐염전 5만여 평을 평당 4만5000원에 산 뒤 펜션허가를 받은 땅이라고 속여 평당 25만 원에 되 팔은 무허가 컨설팅업체가 적발됐다. 이들은 ‘○○부동산신탁’이란 상호를 내걸고 텔레마케터를 대거 고용해 무작위로 전화를 걸어 폐염전을 택지라고 속여 40억 원대 사기 행각을 벌였다. 위의 경우와 같이 땅사기는 지난 총선을 전후해 각종 개발공약이 쏟아진 곳에서 성행하고 있는데, 개발 여부ㆍ일정 등을 알 수 없고 땅값이 부풀려진 경우가 많으므로 주의해야 한다. 田 ■ 글 진명기 / JMK PLANNING 대표(02-2040-6781, www.jmkland.com) 글쓴이 진명기는 전원주택 전문 부동산중개업소인 JMK PLANNING의 대표로 풍부한 현장 경험과 이론을 바탕으로 전원주택 부동산과 관련해서는 전문가로 통합니다. 수도권 주변과 지방의 땅을 대상으로 단순 중개는 물론, 전문적인 컨설팅에 이르기까지 폭 넓게 활동하고 있습니다.
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[부동산 컨설팅] 땅사기-가짜도면ㆍ공문서 ‘버젓이’
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알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 27. 어설프게 알면 독이 되는 법!
- 어설프게 알면 독이 되는 법! 공인중개사는 집에 관한 전문가다. 집을 사고파는 건 이들에겐 일상이다. 일반인들이 부동산을 거래할 때 복잡하게 생각하는 서류절차도 전문가에겐 그다지 어려운 일이 아니다. 그러나 법이란 상황에 따라 다르게 해석해서 전문가도 손해 보는 상황이 발생한다. 그러니 비전문가는 오죽할까. 한 번의 실수로 남은 생을 어렵게 살아갈 수 있으니, 부동산과 관련해선 ‘돌다리도 두들겨 보고 건너라’는 속담을 명심해야 하겠다. 글 김성룡 박사, ksyong330@naver.com 법관의 고뇌와 법률의 제정 목적 2013년까지 공인중개사 최종 합격자 누계는 33만 5,510명에 이른다. 과연 국민자격증이다. 많다 보니 분야별 전문가도 종종 나타난다. 공인중개사 신씨도 그 중 하나다. 신씨는 중개를 의뢰받은 A 주택에 주목했다. 이 주택에는 수개의 근저당권이 있었고, 그 채권최고액의 합계는 8억4,600만 원에 달하나, 주택의 시세는 6억5,500만 원에 불과했다. 집주인은 빚을 갚을 생각이 없고, 싸게라도 세를 놔 달란다. 바로 신씨의 전문분야다. 신씨는 본인의 아내인 갑의 이름으로 이 주택을 임차하기로 했다. 갑은 보증금을 2천만 원으로 하여 2011년 11월 11일 임대차계약을 했고, 주택의 인도일을 12월 13일로 정했다. 갑이 거주하고 있던 갑 소유 아파트는 보증금 1억5천만 원에 임대했다. 4일 뒤 이 사건 주택에 신용보증기금 및 세무서에 의한 압류등기가 만료되었다. 갑은 주택 인도일보다 서둘러 11월16일 전입신고를 하고 확정일자도 받았다. 신씨는 중개수수료도 챙겼다. 예상대로 12월 26일 경매개시결정이 내려졌다. 이제 이 주택에 거주하고 있다가 경매 기일에 싼 가격으로 낙찰 받으면 된다. 주택 사정을 잘 아는 신씨가 유리한 것은 당연하다. 떨어지더라도 최우선변제권을 행사해 2천만 원을 돌려받으면 되니 손해 없다. 신씨의 대박 아이템이다. 지난번에는 아들 명의로 재미 봤다. 아마 신씨는 인생의 비밀을 푼 기분이었을 것이다. 그러나 이번에는 달랐다. 경락받지도 못했고 배당에서도 제외되었다. 대법원의 이유를 보면 다음과 같다. ①원고의 남편은 공인중개사로서 주택임대차보호법 규정을 잘 알고 이 사건 임대차계약 체결을 중개한 점. ②원고는 그 소유의 아파트를 보유하고 있었음에도 채권최고액의 합계가 시세를 초과하는 이 사건 아파트를 임차하였고 이 사건 아파트에 관한 경매가 개시될 것을 예상해 소액임차인의 요건에 맞도록 시세에 비추어 현저히 낮은 보증금만을 지급했으며, 실제로 계약 체결 직후 경매가 개시된 점. ③당초 임대차계약상 잔금지급기일 및 목적물인도기일보다 앞당겨 임차보증금 잔액을 지급하고 전입신고를 마친 점. ④원고가 이 사건 주택을 임차한 때로부터 불과 6개월 만에 자녀를 대리하여 다른 아파트를 임차했고, 그 임차보증금 또한 2천만 원이며, 그 임대차계약 체결 직후 경매절차가 개시된 점 등을 종합하면, 원고는 소액임차인을 보호하기 위하여 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용해 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것으로 봄이 상당하다. 결국 갑을 소액임차인으로서 보호할 수 없다는 취지다. 법률을 모든 상황에 맞춰 규정할 수 없다. 그래서 법관은 고뇌한다. 법률의 제정목적을 고려해 정의에 맞는 법을 찾으려고…. 가계약 해제와 가계약금 좋은 물건을 얻으려면 발품을 파는 것이 최고다. 최고의 물건을 찾았다면 먼저 찜하는 것이 임자다. 바로 계약금이다. 계약금을 걸면 계약체결이 일반적으로 인정되고, 계약체결이 되면 일방적으로 해약할 수 없다. 해약하려면 계약금을 교부한 사람은 이를 포기하여야 하고 계약금을 받은 사람은 받은 금액의 배액을 상환하여야 한다(민법 제565조). 계약금은 거래가액의 10% 정도 하는 것이 거래관행이다. 그런데 거래가액의 10%에 해당되는 계약금을 들고 다니는 사람이 어디 있으랴. 그러다 보니 아주 마음에 드는 물건을 발견하고 빼앗기지 않으려고 고안한 것이 이른바 가계약금이다. 거래가액의 10%에 해당되는 금액이 1천만 원이라면, 먼저 200만 원만 지급하고 나머지는 다음 날 지급한다고 약정하는 경우이다. 평소 성격이 급하다는 평가를 받는 김씨가 싼 전세물건을 발견하고 가계약서를 작성하고 가계약금 200만 원을 걸었는데, 그날 저녁 더 좋은 물건을 발견한 김씨가 가계약을 해제하려고 한다. 과연 가계약금을 돌려받을 수 있을까? 계약으로 인한 분쟁에서 가장 중요한 것은 계약의 성립 여부이다. 계약 성립이 없었다면 가계약금을 돌려받을 수 있겠다. 그러나 가계약서도 계약으로 취급하는 것이 보통이다. 부동산 매매에 관한 가계약서 작성 시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 그 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립된다고 한다(대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594판결). 아무래도 김씨는 가계약금을 돌려받을 수 없겠다. 김씨는 200만 원을 포기하고 끝내기로 했다. 그런데 누구 맘대로? 김씨는 나머지 800만 원을 모두 지급하여야 해제할 수 있단다. 가계약서 작성 당시 비고란에 계약금 1천만 원 중 200만 원은 계약 당일 지급하고 나머지 800만 원은 그 다음날 송금하기로 약정했기 때문이다. 대법원의 판례이다. “당사자가 계약금의 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔금이나 전부를 약정대로 지급하지 않으면 상대방은 계약금 지급의무의 이행을 청구하거나 채무불이행을 이유로 계약금약정을 해제할 수 있고, 나아가 위 약정이 없었더라면 주계약을 체결하지 않았을 것이라는 사정이 인정된다면 주계약도 해제할 수도 있을 것이나, 교부자가 계약금의 잔금 또는, 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없다 할 것이다.”(대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611판결) 빠르다고 다 좋은 것은 아니다. 빠를 뿐만 아니라 정확해야 한다.
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알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 27. 어설프게 알면 독이 되는 법!