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전원주택지 선정 시 '피해야 할 집터 10가지'
- 전원주택에는 ‘살기 좋은 집’과 ‘보기 좋은 집’이 있다. 전원주택을 구하러 다니다 보면 아주 예쁜 집들을 본다. 그러나 찬찬히 뜯어보면 보기에만 좋은 집이 적지 않다. 한 달에 한두 번 혹은, 1년에 한두 번 정도만 사용하고 상주하지 않을 집이라면 이 범주에서 빼는 것이 바람직하다. 전원주택 부지 선정에 있어 몇 가지 주의 사항을 소개한다. 하나 물가에 바짝 붙은 집은 피하라.물은 지자(智者)가 좋아하고 산은 인자(仁者)가 좋아한다고 했다. 예비 건축주들 성향을 보면 산과 물에 대한 선호도가 비슷하다. 지혜로운 자와 어진 자의 분포가 비슷해서일까. ‘물을 좋아하면 물귀신이 잡아간다’는 옛말이 있다. 그런데 서울의 유수 강변 아파트들이 조망권을 내세워 엄청난 프리미엄을 붙이는 걸 보면 그도 옛말에 지나지 않는다는 생각이 든다. 많은 사람이 물을 물끄러미 바라보면 빨려 들어가는 착각을 느낀다고 한다.‘ 물은 사람의 기(氣)를 빼앗는다’는 말이 이를 두고 하는 것일까? 또한, 호수나 강가, 큰 개울가 주변에는 안개가 많이 낀다. 그 속에는 몸에 해로운 중금속이 많이 포함돼 있다는 건 익히 아는 사실이다. 그렇기에 물은 집에서 멀찍이 떨어진 곳에서 바라보아야 한다. 계곡이나 시냇물이 흐르는 곳도 강가나 호숫가보다 덜할지언정 비슷한 영향을 끼친다. 그래도 물가가 좋다면 물 흐름이 완만한 곳을 찾는 게 그나마 좋다. 하천이나 구거(溝渠(도랑))를 낀 땅은 하천 부지를 점용해 쓸 수 있지만, 그 반대 상황도 있다는 걸 염두에 둬야 한다. 소유한 땅이 하천 부지로 편입되는 예가 허다하기 때문이다. 대개 경계를 측량하고 땅을 사지 않기에 자신의 땅으로 하천이 흐른다는 사실은 한참 후에나 알게 된다. 그때 아무리 후회해도 소용없는 일이다. 물론 그 가운데 찾을 수 있는 땅도 있지만, 그렇지 않은 땅이 더 많다. 둘 바위산이나 경사가 심한 산 밑은 피하라.대부분의 사람이 선호하는 완만한 산 밑의 배산임수(背山臨水) 형 남향받이 주택에 거주하는 한 건축주는 장마철이면 옷장 속 옷 가지에서 곰팡이가 펴 적잖이 고생했다. 한참 후에야 산과 집이 너무 가까우면 통풍이 안 돼 그런 일이 일어난다는 사실을 알았다. 또한, 뱀과 오소리, 너구리, 들고양이 같은 짐승들을 보고 개가 짖어대는 통에 하룻밤에도 몇 번씩이나 잠을 설치기도 했다. 낙석은 물론 산불도 조심해야 한다. 대개 좋다는 땅은 묘소나 등산로를 끼고 있기에 성묘객이나 등산객의 부주의로 종종 산불이 발생한다. 인적이 드문 곳에서 발생하는 산불은 걷잡을 수 없다. 셋 성토나 절토지는 피하라.성토(盛土) 한 땅은 지반이 물러 건축 후 건물에 균열이 발생하기 쉽다. 또한, 지반이 대체로 낮기에 옹벽이나 축대를 쌓고 흙으로 메워야 한다. 절토(切土) 한 땅은 뒤에 옹벽을 쌓아야 하고, 앞에도 축대나 옹벽으로 보강해야 하므로 토목비가 많이 들 뿐만 아니라 모양도 좋지 않다. 물론 절토를 많이 안 한 땅은 잘만 다듬으면 오히려 멋진 집을 앉힐 수 있다. 따라서 구입 전, 공사비에 관한 사전 조사를 충분히 해야 한다. 건축은 성토나 절토를 한 지 3년쯤 지난 후에 하는 것이 바람직하다. 넷 북벽은 삼가는 것이 좋다.시골은 도시보다 눈비가 많이 내린다. 하수시설이 잘 갖춰지지 않은 도로는 수로(水路)가 되거나 얼음 바닥으로 변한다. 특히 비탈진 길, 더욱이 북벽이라면 그 정도가 매우 심하다. 겨울철에는 차량 통행은 물론이고, 보행마저도 어려워진다. 겨울철 시골길을 주행할 때 눈 녹은 반대편에 하얀 눈 모자를 쓴 산이나 지붕을 쉽게 볼 수 있다. 그만큼 북벽은 춥고 어둡다. 어두운 곳에서 생활하는 사람은 밝은 곳에서 생활하는 사람보다 건강이 좋지 않다는 통계가 있다. 추우면 웅크리기 마련이다.확 트인 전망이나 호수, 강을 바라보는 조망 때문에 북향을 감수하겠다면 어쩔 수 없다. 양평의 경우 그린벨트 지역인 남종면 귀여리, 검천리, 수청리 그리고 강하면과 강상면의 강이 보이는 곳은 모두 북벽이고 북향인데도 땅값이 만만치 않다. 서종면 문호리나 수입리 등도 마찬가지다. ‘ 보기 좋은 집’의 일례라고 볼 수 있지만, 전원주택에서 조망권은 무시할 수 없는 중요한 조건 중 하나다. 물론 북향 중에서도 남향과 비슷한 일조권을 누릴 수 있는 땅들도 많다. 다섯 주위 환경을 절대로 무시해선 안 된다.한 건축주는 몇 년에 걸쳐 상당한 규모의 별장을 마련했다. 돈과 시간, 노력이 많이 들어간 것은 두말할 나위가 없다. 그런데 몇 년에 걸친 모든 조성 작업이 거의 끝날 무렵 가까운 곳에 대형 축사(畜舍) 두 동이 들어섰다. 도시의 친구들이 내려와 바비큐 파티를 하던 날, 쇠파리는 몰려오고 냄새가 진동하는 통에 꽤 고생이 심했다. 이렇게 전원이란 집 지을 곳만 좋다고 되는 게 아니다. 주위 환경을 예의 주시해야 한다. 주위에 어떤 시설이 있는지, 앞으로 어떻게 개발될지, 하물며 사사건건 시비를 거는 사람은 없는지 등등. 소각장이라던가 오수(오물) 처리장, 공원묘지, 공장, 사육장 등 이런 것들이 엄청나게 중요한데도 대부분의 사람은 머리로만 생각할 뿐 그냥 흘려버리곤 한다. 여섯 현재 조건만으로 땅을 평가하지 말자.다른 사람이 지은 전원주택을 보고 감탄사를 연발하면서도 그보다 훨씬 좋은 땅을 추천하면 시큰둥한 표정을 짓는다. 이유는 한 가지다. 개발 후의 모습을 그려보는 심미안(審美眼)이 없기 때문이다. 물론 화장을 안 하고도 예쁜 미인이 있다면 금상첨화겠지만, 대부분은 화장으로 예쁨을 더욱 돋보이게 한다. 땅도 그런 면에서 마찬가지다. 화장하고 난 다음의 모습은 화장을 안 했을 때의 모습과는 천양지판(天壤之判)으로 다르다는 것을 염두에 두고 땅을 보아야 한다. 눈썹을 그린 모습, 파운데이션을 바른 모습, 립스틱을 바른 모습… 이 모두가 틀리다. 그것을 그려보면서 땅을 봐야 한다. 하루아침에 되는 일은 아니지만 땅을 보는 안목을 키워야 한다. 이 모든 것은 발품을 얼마나 팔았느냐에 달려있다. 판으로 찍은 것 같은 네모 반듯한 땅을 많은 사람이 선호한다. 천편일률적으로 아무런 특징이 없는 전원주택단지가 그러하다. 그런 땅은 효율적으로 사용할지는 몰라도 별 재미는 없다. 오히려 약간 불규칙한 땅이 재미있는 연출을 할 수 있고, 가격 면에서도 저렴한 편이다.일곱 길이 없는 땅은 땅이 아니다.여기에서 길은 지적도 상의 도로를 뜻하는데, 4m가 안 되면 일단 의심해 봐야 한다. 현재 버젓이 쓰는 길임에도 허가를 내려면 도로 소유주의 ‘영구 사용 승낙서’를 받아야만 할 경우가 많다. 이것은 땅을 사서 도로로 편입시킨다는 것과 다름없는데 부르는 게 값일 수가 있다. A 씨는 2차선 도로에서 몇 m 떨어지지 않고 차량 진입도 가능한 도로가 지적도 상에 있어 땅을 구입했다. 하지만 그 도로가 허가 조건에서 9.9㎡(3.0평) 모자란다는 이유로 허가를 받지 못했다. 그 9.9㎡의 토지주가 2,000만 원을 요구해 우여곡절 끝에 1,200만 원으로 합의한 후, 겨우 허가를 받았다. 전원생활을 즐기는 지금도 그때 얘기만 나오면 머리를 절레절레 흔든다. 결국, 시골의 하잘것없는 땅 3.3㎡ (1.0평)를 400만 원씩이나 주고 산 셈이다. 일종의 ‘ 알박기’ 가 된 형태라고나 할까. 그러므로 기존 도로라 할지라도 실제로 사용할 수 있는지, 도로로 허가를 받을 수 있는지를 자세히 따져 본 후에 계약하는 것이 최선책이다. 부득이 도로가 없는 땅을 계약해야 할 처지라면, 계약서에 진입로는 매도인이 책임지고 잔금시까지 해결한다는 단서를 붙이는 게 바람직하다. 만약 매도인이 그런 조건을 들어 줄 수 없다면, 제아무리 마음에 드는 땅일지라도 미련 없이 포기할 줄 알아야 한다. 만약 현재는 길이 없지만 길을 낼 확신이 선다면, 그 땅을 싸게 구입하는 것도 재테크의 한 방법이다. 여덟 전원주택을 대체 주거지의 개념으로 보자.교통수단과 도로의 발달로 옛날 같으면 하루해가 걸릴 먼 길이 1시간도 안 되는 짧은 시간에 연결되고 있다. 그것이 출퇴근을 엄두도 내지 못했던 수도권은 물론 다른 지역까지도 서울의 일부분으로 만들어 놓았다. 심지어 KTX, 고속전철 개통으로 전국이 일일생활권이 됐다. ‘땡, 땡, 땡-.’ 종을 울리며 가던 뚝섬행 전차 생각이 난다. 뚝섬이 또 강나루가 예전엔 얼마나 멀었던가! 제1한강교 밑이나 뚝섬, 강나루에서 수영했다는 것은 아주 멀리 바캉스를 다녀왔다는 뜻으로 받아들여지곤 했다. 지금의 영등포구나 강동구, 은평구, 강북구, 강서구… 하물며 지금은 로데오거리니 하며 부자들의 대명사가 된 강남구에 살던 친구들의 별명은 으레 ‘ 촌놈’이었다. 불과 40여 년 전의 일이다. 다시 말하면 전원주택을 짓고자 하는 곳의 미래를 생각해보라. 아홉 우리가 꿈꾸는 저 푸른 초원 위의 집은 하루아침에 만들어지지 않는다.‘참 예쁘구나’라고 생각이 드는 전원주택은 몇 년 동안 끊임없이 가꿔 온 노력의 산물이다. 정원의 나무 한 그루, 풀 한 포기, 정원석 하나에도 주인의 정성과 심혈이 깃들였다는 사실을 알아야 한다. 일례를 들어보자. 공원 묘원을 찾았을 때 분상(墳上)을 보고 ‘얼마 안 됐구나’, 아니면 ‘상당히 오래됐구나’를 알 수 있다. 대개 묘의 잔디 관리 상태를 보고 판단한다. 잔디가 잘 가꿔진 묘는 그만큼 세월이 흘렀다는 의미다. 이렇듯 우리가 꿈꿔 온 언덕 위의 하얀 집은 하루아침에 이루어지지 않는다는 걸 염두에 둬야 한다. 조금씩, 조금씩 손때가 묻어 들어갈 때 진정 멋진 집, 예쁜 집이 탄생하는 것이다. 열 도로에 너무 바짝 붙었거나, 울창한 나무숲으로 가려졌거나, 허허벌판에 외따로 떨어진 땅은 피하는 것이 좋다. 그렇다면 전원주택 부지로 좋은 땅은 어떤 곳일까? 가장 중요한 부분이기에 앞에서 밝힌 내용을 정리하고자 한다. 1. 지세가 남쪽으로 향한 땅.2. 도로보다 지형이 높고 전망이 트인 땅.3. 주변이 아늑하게 느껴지거나 편안함을 주는 땅.4. 주변에 혐오시설이 없는 땅.5. 자연 마을과 너무 멀지 않은 땅.6. 뒷산이 완경사로 된 땅.7. 지적도 상에 도로가 있는 땅.8. 지하수 개발에 어려움이 없는 땅.9. 멀리 물이 보이는 땅.10. 대로와의 접근성이 용이한 땅.11. 주변이 새로 개발되고 있는 땅. 나열한 조건에 100퍼센트 맞는 땅은 거의 찾을 수 없다. 그러나 대체로 50퍼센트 이상은 갖춰야 좋은 땅이라고 볼 수 있다. 전원주택을 지을 부지 자체의 조건은 ‘편안한 땅’, ‘온화한 땅’이다. 부지를 바라볼 때나 발을 딛고 주위를 살피면 편안함을 느낄 수 있는 땅이 있다. 물론 남이 아닌 자신의 느낌이 중요하다. 글 양정일 부동산 컨설턴트, 한국 전원 부동산컨설팅 대표출처 월간 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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전원주택지 선정 시 '피해야 할 집터 10가지'
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【전원주택 짓기】 전원주택 입지 선정의 모든것 1
- 흔히 '터를 잘 잡으면, 집의 절반은 지은셈' 이라고 한다. 전원주택을 지으려면 대개 집터부터 마련해야 하는데 그 과정이 만만치 않기 때문이다. 동산과 달리 토지는 일단 구매하면 마음에 들지 않아도 반품하기 어렵다. 게다가 한두 해 쓰고 버릴 물건이 아니라 가족이 숨 쉬는 삶의 터전이기에, 구매할 때 신중을 기해야 한다. 전원생활로 가는 첫 걸음이라 할 수 있는 입지 선정 요령들을 살펴보고 적합한 부지를 알아보자. 글 박창배, 박치민 1) 입지 선정 체크 리스트 5 배산임수에도 피해야할 곳이 있다. 예부터 사람들은 ‘배산임수背山臨水’ 형태를 가장 이상적인 집터로 꼽았다. 그러나 아무리 산을 등지고 물을 품에 안았다 한들, 피해야 할 요소들은 분명 존재한다. 꼭 짚고 가야할 입지 선정 사항, 체크리스트를 공개한다. Check 1 물가 거실에 앉아 시야에 물이 잡히길 바라는 예비 건축주들이 적지 않다. 서울 강변 아파트들이 조망권을 내세워 프리미엄을 붙이는 것만 봐도 우리나라 사람들이 물을 선호함을 쉽게 알 수 있다. 그러나 물은 집에서 멀찍이 떨어진 곳에서 바라봐야 한다. 강이나 계곡과 인접한 곳에 집을 두면 습기로 인해 쾌적함이 떨질 뿐 아니라, 집중 호우로 인한 재해도 염려해야 한다. 그래도 물가가 좋다면 물 흐름이 완만한 곳을 찾는 게 그나마 좋다. Check 2 북벽 시골은 도시보다 눈비가 많이 내린다. 하수시설이 잘 갖춰지지 않은 도로는 쉽게 수로가 되거나 얼음 바닥으로 변한다. 특히 비탈진 길에 북벽이라면 그 정도는 더욱 심하다. 겨울철에는 차량 통행은 물론 보행도 어려워 고립되기 십상이다. 또한 북벽은 대체적으로 춥고 어둡다. 어두운 곳에서 생활하는 사람은 밝은 곳에서 생활하는 사람보다 건강이 좋지 않다는 통계가 있는 만큼, 북벽은 피하는 게 좋다. 그럼에도 확 트인 조망 때문에 북향을 감수하겠다면, 일조량이 최대한 풍부한 곳을 찾는 것이 좋다. Check 3 성토,절토지 성토한 땅은 지반이 물러 건축 후 건물에 균열이 발생하기 쉽다. 대체로 지반이 낮기 때문에 옹벽이나 축대를 쌓고 흙을 메워야 하는 수고스러움도 생긴다. 절토한 땅도 뒤에 옹벽을 쌓고, 전면에도 축대나 옹벽으로 보강해야 하므로 토목 비용이 만만치 않다. 잘만 다듬으면 보다 멋진 집을 앉히겠지만, 어중간해선 모양이 썩 좋지 않다. 그래서 사전에 공사비를 염두하고 조사를 충분히 해야 한다. 잘못하면 배보다 배꼽이 더 커지기 때문이다. 건축은 성토나 절토 후 3년쯤 지난 후에 하는 게 바람직하다. Check 4 혐오시설 한 건축주는 몇 년의 준비 끝에 배산임수 형태의 전원주택을 마련했다. 돈과 시간, 노력이 많이 들간 건 두말할 나위가 없었다. 그런데 공정이 마무리 될 무렵, 인근에 대형 축사가 들어섰다. 역한 냄새 때문에 집들이는 물론 꿈꾸던 전원생활도 물거품이 됐다. 이처럼 집은 터만 좋다고 되는 게 아니다. 주위 환경을 예의 주시해야 한다. 어떤 시설이 있는지, 앞으로 어떻게 개발될 것인지꼼꼼하게 살펴봐야 한다. 특히 소각장이나 오수처리장, 공원묘지, 공장, 사육장 유무는 매우 중요하다. Check 5 도로 집을 지을 때 도로 확보는 필수적이다. <건축법>상 인정하는 도로는 폭이 4m 이상이다. 만약 여기에 미달하면 건축주가 폭 4m 도로를 개설해야 한다. 현재 버젓이 쓰는 도로임에도 허가를 내려면 도로 소유주에게 ‘영구 사용 승낙서’를 받아야할 경우가 있다. 이는 땅을 사서 도로로 편입시키는 것과 다름없는데, 부르는 게 값일 수 있다. 따라서 기존 도로라 할지라도 실제 사용 여부나 도로로 사용이 가능한 지 자세히 따져보고 계약해야 한다. 부득이 도로 없는 땅을 계약해야 한다면, 계약서에 진입로는 매도인이 책임지고 잔금 시까지 해결한다는 단서를 붙이는 게 바람직하다. 2) 살기 좋은 땅은? 1. 지세가 남쪽으로 향한 땅 2. 아늑하고 편안함을 주는 땅 3. 도로보다 지형이 높고 전망 트인 땅 4. 뒷산의 경사가 완만한 땅 5. 멀리 물이 보이는 땅 6. 주변에 혐오시설 없는 땅 7. 지적도 상에 도로가 있는 땅 8. 대로와 접근성이 용이한 땅 9. 지하수 개발에 어려움이 없는 땅 10. 주변이 새로 개발되고 있는 땅 3) 구매 형태로 본 전원주택 입지 유형 - 독립형, 단지형, 동호인형 전원주택은 개발 방식에 따라 크게 독립형, 단지형, 동호인형으로 구분된다. 개인과 공동체, 시간과 비용 안배 등 자신에게 맞는 구매 유형부터 찾는다면 전원생활로 향한 걸음이 한결 수월할 것이다. 내 취향대로, ‘독립형’ 일명 ‘나 홀로 주택’이라 불리는 가장 기본적인 구매 형태다. 부지 매입 후, 인허가부터 건축까지 모든 과정을 건축주 스스로 처리하므로 무엇보다 개성을 맘껏 살리는게 장점이다. 특히 가족 개개인의 특성과 라이프 스타일에 맞춘 공간 설정이 용이하며, 중간에 계획이 변경돼도 큰 차질 없이 진행이 가능하다. 그러나 이러한 장점이 단점으로 돌아오는 것 또한 독립형 구매 방식이다. 입지 선택에서부터 하나하나 점검해야 하는 탓에 시간이 오래 걸리기 마련이고, 법적 서류를 제대로 검토하지 않으면 난감한 사태에 직면하는 경우도 심심찮게 발생한다. 게다가 섣불리 시공사를 선정해서 일이 어긋난 사례도 적지 않다. 따라서 독립형의 성공 여부는 얼마나 발품을 팔았느냐에 달려있다. 혹자는 몇 년에 걸려 집 지을 부지를 찾기도 하고, 또 다른 어떤 이는 업체에 의뢰해 땅을 구매하기도 한다. 둘 중 실패 확률이 낮은 것은 단연 전자의 경우다. 땅 임자는 따로 있고, 땅은 발품을 파는 만큼 보인다고 했다. 안전하고 편리한, “단지형” 단지형은 전문 개발업자가 토지매입부터 농지전용, 대지조성, 진입로 개설 등까지 끝낸 후 개인에게 분양하는 집단화된 전원주택을 말한다. 주로 개발업자가 사업의 주체가 되는데, 개인이 처리하기에 경제적 부담이 큰 각종 기반시설 설치를 일괄적으로 해결해 주며, 주택 건축을 대행해주기도 한다. 특히 부지를 고르고 시공사를 선정하는 과정을 생략한 점은 예비 건축주들에게 큰 매력으로 다가온다. 또한 생활 수준이 비슷한 이웃과 공동체를 형성할 수 있는 점도 단지형을 선호하는 이유 중 하나로 작용한다. 그러나 단순하고 정형화된 구조로 개성을 맘껏 펼칠 수 없다는 단점이 있다. 또한 단지가 협소하고 획일화될 경우에는 정원이나 텃밭을 일구기에도 한계가 발생한다. 단지형은 단지 안에 어떤 필지를 선택하느냐가 성공의 핵심 골자다. 이는 환금성과 거주적은 측면을 고려해 반드시 검토해야 할 부분이다. 필지를 고를 땐 주로 초입과 막다른 필지는 삼가는 게 좋다. 초입에 들어선 필지는 소음 피해나 사생활침해 우려가 있고, 막다른 곳에 위치한 필지는 기의 흐름이나 음양 균형 등 풍수적으로 낮은 점수를 받는 대표적인 곳이다. 이점을 두루 갖춘, “동호인형” 동호인형은 뜻이 맞는 이들이 모여 부지 매입은 물론 설계 및 시공까지 공동으로 진행하는 방식을 말한다. 전원주택 관련 전문가들은 ‘동호인형’이야말로 가장 이상적인 형태라고 말한다. 독립형과 단지형의 장점들을 고스란히 얻으면서도 비용 부담은 줄기 때문이다. 특히 공동으로 부지를 매입하고 시공사를 선정하면서 초기비용이 대폭 줄어든다. 이후에도 자재를 일괄 구매한다거나 기반시설을 함께 구축하면서 상당 부분 비용이 절감된다. 이미 친근한 사람들과 단지를 조성하므로 자연스런 이웃 간의 조화도 기대할 수 있다. 이러한 장점에도 불구하고 주변에서 동호인 주택을 찾기란 쉽지 않다. 이유는 동호인의 의견일치를 보 기 힘들어서다. 의견 통일이 어려우면 많은 난관에 부딪히거나 심지어 계획이 무산되는 경우도 생긴다. 따라서 의견을 어떻게 조율해 합의를 이끌어내느냐가 동호인형의 성공 관건이다. 계속해서 2편으로 이어집니다.전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr잡지구독 신청 www.countryhome.co.kr:454/shop/subscription.asp
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【전원주택 짓기】 전원주택 입지 선정의 모든것 1
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SPECIAL FEATURE l 입지 선정 체크 리스트 5 배산임수에도 피해야할 곳이 있다
- SPECIAL FEATURE ┃ 전원주택 입지 선정의 모든 것 ① 입지 선정 체크 리스트 5 배산임수에도 피해야할 곳이 있다 예부터 사람들은 ‘배산임수背山臨水’ 형태를 가장 이상적인 집터로 꼽았다. 그러나 아무리 산을 등지고 물을 품에 안았다 한들, 피해야 할 요소들은 분명 존재한다. 꼭 짚고 가야할 입지 선정 사항, 체크리스트를 공개한다. Check 1 물가 거실에 앉아 시야에 물이 잡히길 바라는 예비 건축주들이 적지 않다. 서울 강변 아파트들이 조망권을 내세워 프리미엄을 붙이는 것만 봐도 우리나라 사람들이 물을 선호함을 쉽게 알 수 있다. 그러나 물은 집에서 멀찍이 떨어진 곳에서 바라봐야 한다. 강이나 계곡과 인접한 곳에 집을 두면 습기로 인해 쾌적함이 떨어질 뿐 아니라, 집중 호우로 인한 재해도 염려해야 한다. 그래도 물가가 좋다면 물 흐름이 완만한 곳을 찾는 게 그나마 좋다. Check 2 북벽 시골은 도시보다 눈비가 많이 내린다. 하수시설이 잘 갖춰지지 않은 도로는 쉽게 수로가 되거나 얼음 바닥으로 변한다. 특히 비탈진 길에 북벽이라면 그 정도는 더욱 심하다. 겨울철에는 차량 통행은 물론 보행도 어려워 고립되기 십상이다. 또한 북벽은 대체적으로 춥고 어둡다. 어두운 곳에서 생활하는 사람은 밝은 곳에서 생활하는 사람보다 건강이 좋지 않다는 통계가 있는 만큼, 북벽은 피하는 게 좋다. 그럼에도 확 트인 조망 때문에 북향을 감수하겠다면, 일조량이 최대한 풍부한 곳을 찾는 것이 좋다. Check 3 성토,절토지 성토한 땅은 지반이 물러 건축 후 건물에 균열이 발생하기 쉽다. 대체로 지반이 낮기 때문에 옹벽이나 축대를 쌓고 흙을 메워야 하는 수고스러움도 생긴다. 절토한 땅도 뒤에 옹벽을 쌓고, 전면에도 축대나 옹벽으로 보강해야 하므로 토목 비용이 만만치 않다. 잘만 다듬으면 보다 멋진 집을 앉히겠지만, 어중간해선 모양이 썩 좋지 않다. 그래서 사전에 공사비를 염두하고 조사를 충분히 해야 한다. 잘못하면 배보다 배꼽이 더 커지기 때문이다. 건축은 성토나 절토 후 3년쯤 지난 후에 하는 게 바람직하다. Check 4 혐오시설 한 건축주는 몇 년의 준비 끝에 배산임수 형태의 전원주택을 마련했다. 돈과 시간, 노력이 많이 들어간 건 두말할 나위가 없었다. 그런데 공정이 마무리 될 무렵, 인근에 대형 축사가 들어섰다. 역한 냄새 때문에 집들이는 물론 꿈꾸던 전원생활도 물거품이 됐다. 이처럼 집은 터만 좋다고 되는 게 아니다. 주위 환경을 예의 주시해야 한다. 어떤 시설이 있는지, 앞으로 어떻게 개발될 것인지꼼꼼하게 살펴봐야 한다. 특히 소각장이나 오수처리장, 공원묘지, 공장, 사육장 유무는 매우 중요하다. Check 5 도로 집을 지을 때 도로 확보는 필수적이다. <건축법>상 인정하는 도로는 폭이 4m 이상이다. 만약 여기에 미달하면 건축주가 폭 4m 도로를 개설해야 한다. 현재 버젓이 쓰는 도로임에도 허가를 내려면 도로 소유주에게 ‘영구 사용 승낙서’를 받아야할 경우가 있다. 이는 땅을 사서 도로로 편입시키는 것과 다름없는데, 부르는 게 값일 수 있다. 따라서 기존 도로라 할지라도 실제 사용 여부나 도로로 사용이 가능한 지 자세히 따져보고 계약해야 한다. 부득이 도로 없는 땅을 계약해야 한다면, 계약서에 진입로는 매도인이 책임지고 잔금 시까지 해결한다는 단서를 붙이는 게 바람직하다. 살기 좋은 땅은? 1. 지세가 남쪽으로 향한 땅 2. 아늑하고 편안함을 주는 땅 3. 도로보다 지형이 높고 전망 트인 땅 4. 뒷산의 경사가 완만한 땅 5. 멀리 물이 보이는 땅 6. 주변에 혐오시설 없는 땅 7. 지적도 상에 도로가 있는 땅 8. 대로와 접근성이 용이한 땅 9. 지하수 개발에 어려움이 없는 땅 10. 주변이 새로 개발되고 있는 땅
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[전원으로 가는길] 살기 좋은 집&보기 좋은 집, 피해야 할 집터 10가지
- 전원주택에는 ‘살기 좋은 집’과 ‘보기 좋은 집’이 있다. 전원주택을 구하러 다니다 보면 아주 예쁜 집들을 보게 된다. 그때 ‘나도 저런 집에서 살았으면!’하고 부러워했을 것이다. 그러나 찬찬히 뜯어보면 보기에만 좋은 집이 숱하다. 한 달에 한두 번 혹은 1년에 한두 번 정도만 사용하고 상주하지 않을 집이라면 이 범주에서 빼는 것이 바람직하다. 여기에서는 필자의 경험을 토대로 전원주택(주말주택 포함) 부지 선정에 있어 몇 가지 금기사항을 소개하고자 한다. 하나, 물가에 바짝 붙은 집은 피하라. 물은 지자(智者)가 좋아하고 산은 인자(仁者)가 좋아한다고 했던가. 방문객들을 보면 산과 물을 반반씩 선호하는 것 같다. 지혜로운 자와 어진 자의 분포가 비슷해서일까. ‘물을 좋아하면 물귀신이 잡아간다’는 옛말이 있다. 그런데 서울의 유수한 강변 아파트들이 조망권을 내세워 엄청난 프리미엄을 붙이는 걸 보면 그도 옛말에 지나지 않는다는 생각이 든다. 그러면 그걸 알면서도 왜 물가에는 가지 말라는 것일까? 우울증 환자의 절반 이상이 강을 바라보며 산다는 통계가 있다. 그 궁금증을 풀려고 자주 물가에 가보기도 했다. 다음은 필자가 느낀 점을 피력한 것임을 양지하길 바란다. 확 트인 호수를 보노라면 처음엔 10년 묵은 체증(滯症)이 가시는 듯했다. 하지만 시간이 지날수록 그런 마음이 사라지면서 가슴이 답답해지더니 머리가 띵해 지는 느낌이 들었다. 왜 그럴까? 물이란, 항상 정체돼 있다는 걸 알기까지 오랜 시간이 걸렸다. 물은 신기할 정도로 아무런 변화가 없었다. 얼음이 얼었다 녹는 경우를 빼곤 항상 모양이 같았다. 지금까지 물은 동적(動的)으로 ‘흐른다’, ‘움직인다’는 고정관념에만 사로잡혔는데… 그래서인가? 많은 사람이 물을 물끄러미 바라보면 빨려 들어가는 착각을 느낀다고 한다. ‘물은 사람의 기(氣)를 빼앗는다’는 말이 이를 두고 하는 것일까? 또 호수나 강가, 큰 개울가 주변엔 안개가 많이 낀다. 그 속엔 몸에 해로운 중금속이 많이 포함돼 있다는 건 익히 아는 사실이다. 그렇기에 물은 집에서 멀찍이 떨어진 곳에서 바라보아야 한다. 계곡이나 시냇물이 흐르는 곳도 강가나 호숫가보다는 덜할지언정 비슷한 영향을 끼친다. 그래도 물가가 좋다면 물 흐름이 완만한 곳을 찾는 게 그나마 좋다. 하천이나 구거(溝渠 : 도랑)를 낀 땅은 하천부지를 점용해 쓸 수 있지만 그 반대 상황도 있다는 걸 염두에 두어야 한다. 소유한 땅이 하천부지로 편입되는 예가 허다하기 때문이다. 대개 경계를 측량하고 땅을 사지 않기에 자신의 땅으로 하천이 흐른다는 사실은 한참 후에나 알게 된다. 그때 아무리 후회해도 소용없는 일이다. 물론 그 가운데 찾을 수 있는 땅도 있지만 그렇지 않은 땅이 더 많다. 둘, 바위산이나 경사가 심한 산밑은 피하라. 필자는 처음에 완만한 산밑의 남향받이 집에서 살았다. 모든 사람이 좋아하는 그야말로 배산임수(背山臨水)형이었다. 그런데 장마철이면 옷장 속 옷가지에서 곰팡이가 폈다. 한참 후에야 산과 집이 너무 가까우면 통풍이 안돼 그런 일이 일어난다는 사실을 알았다. 또한 뱀과 오소리, 너구리, 들고양이 같은 짐승들을 보고 개가 짖어대는 통에 하룻밤에도 몇 번씩이나 잠을 설치기도 했다. 낙석은 물론 산불도 조심해야 한다. 대개 좋다는 땅은 묘소나 등산로를 끼고 있기에 성묘객이나 등산객의 부주의로 종종 산불이 발생한다. 인적이 드문 곳에서 발생하는 산불은 겉잡을 수 없다. 셋, 성토나 절토지는 피하라. 성토(盛土)한 땅은 지반이 물러 건축 후 건물에 균열이 발생하기 쉽다. 또한 지반이 대체로 낮기에 옹벽이나 축대를 쌓고 흙으로 메워야 한다. 절토(切土)한 땅은 뒤에 옹벽을 쌓아야 하고, 앞에도 축대나 옹벽으로 보강해야 하므로 토목비가 많이 들 뿐만 아니라 모양도 좋지 않다. 물론 절토를 많이 안한 땅은 잘만 다듬으면 오히려 멋진 집을 앉힐 수 있다. 따라서 구입 전, 공사비에 대한 사전 조사를 충분히 해야 한다. 건축은 성토나 절토를 한 지 3년쯤 지난 후에 하는 것이 바람직하다. 넷, 북벽은 삼가는 것이 좋다. 시골은 도시보다 눈비가 많이 내린다. 하수시설이 잘 갖춰지지 않은 도로는 수로(水路)가 되거나 얼음바닥으로 변한다. 특히 비탈진 길, 더욱이 북벽이라면 그 정도가 매우 심하다. 겨울철엔 차량통행은 물론이고, 보행마저도 어려워진다. 겨울철 시골길을 주행할 때 눈 녹은 반대편에 하얀 눈 모자를 쓴 산이나 지붕을 쉽게 볼 수 있다. 그만큼 북벽은 춥고 어둡기 때문이다. 어두운 곳에서 생활하는 사람은 밝은 곳에서 생활하는 사람보다 건강이 좋지 않다는 통계가 있다. 추우면 웅크리기 마련이다. 확 트인 전망이나 호수, 강을 바라보는 조망 때문에 북향을 감수하겠다면 어쩔 수 없다. 양평의 경우 그린벨트지역인 남종면 귀여리, 검천리, 수청리 그리고 강하면과 강상면의 강이 보이는 곳은 모두 북벽이고 북향인데도 불구하고 땅값은 만만치 않다. 서종면 문호리나 수입리 등도 마찬가지다. ‘보기 좋은 집’의 일례라고 볼 수 있지만, 전원주택에서 조망권은 무시할 수 없는 중요한 조건 중 하나다. 물론 북향 중에서도 남향과 비슷한 일조권을 누릴 수 있는 땅들도 많다. 다섯, 주위 환경을 절대로 무시해선 안 된다. 필자의 친구는 몇 년에 걸쳐서 으리으리한 별장을 마련했다. 돈과 시간, 노력이 많이 들어간 것은 두 말할 나위가 없다. 그런데 몇 년여에 걸친 모든 조성작업이 거의 끝날 무렵 가까운 곳에 대형 축사(畜舍) 두 동이 들어섰다. 도시의 친구들이 내려와 바비큐 파티를 하던 날, 쇠파리는 몰려오고 냄새가 진동하는 통에… 그 다음은 말하고 싶지 않다. 그 친구는 지금도 얼마나 많은 고민을 하고 사는지 모른다. 이렇게 전원이란 집 지을 곳만 좋다고 되는 게 아니다. 주위 환경을 예의 주시해야 한다. 주위에 어떤 시설이 있는지, 앞으로 어떻게 개발될지, 하물며 사사건건 시비를 거는 사람은 없는지 등등. 소각장이라던가 오수(오물)처리장, 공원묘지, 공장, 사육장 등 이런 것들이 엄청 중요한데도 대부분의 사람은 머리로만 생각할 뿐 그냥 흘려 버리곤 한다. 여섯, 현재 조건만으로 땅을 평가하지 말자. 다른 사람이 지은 전원주택을 보고 감탄사를 연발하면서도 그보다 훨씬 좋은 땅을 추천하면 시큰둥한 표정을 짓는다. 이유는 한 가지다. 개발 후의 모습을 그려보는 심미안(審美眼)이 없기 때문이다. 물론 화장을 안 하고도 예쁜 미인이 있다면 금상첨화겠지만 대부분은 화장으로 예쁨을 더욱 돋보이게 한다. 땅도 그런 면에서 마찬가지다. 화장하고 난 다음의 모습은 화장을 안 했을 때의 모습과는 천양지판(天壤之判)으로 다르다는 것을 염두에 두고 땅을 보아야 한다. 눈썹을 그린 모습, 파운데이션을 바른 모습, 립스틱을 바른 모습… 이 모두가 틀리다. 그것을 그려보면서 땅을 보아야 한다. 하루아침에 되는 일은 아니지만 땅을 보는 안목을 키워야 한다. 이 모든 것은 발품을 얼마나 팔았느냐에 달려 있다. 판으로 찍은 것 같은 네모반듯한 땅을 많은 사람이 선호한다. 천편일률적으로 아무런 특징이 없는 전원주택단지가 그러하다. 그런 땅은 효율적으로 사용할지는 몰라도 별 재미는 없다. 오히려 약간 불규칙한 땅이 재미있는 연출을 할 수 있고, 가격 면에서도 저렴한 편이다. 일곱, 길이 없는 땅은 땅이 아니다. 여기에서 길은 지적도 상의 도로를 뜻하는데 4미터가 안 되면 일단 의심할 여지가 있다. 현재 버젓이 쓰는 길임에도 불구하고 허가를 내려면 도로 소유주의 ‘영구 사용 승낙서’를 받아야만 할 경우가 많다. 이것은 땅을 사서 도로로 편입시킨다는 것과 다름없는데 부르는 게 값일 수가 있다. A씨는 2차선 도로에서 몇 미터 떨어지지 않고 차량 진입도 가능한 도로가 지적도 상에 있어 땅을 구입했다. 하지만 그 도로가 허가 조건에서 3평 모자란다는 이유로 허가를 받지 못했다. 물에 빠진 놈 더 밀어 넣는 세상이 된 걸까. 그 3평의 토지주가 2000만 원을 요구해 우여곡절 끝에 1200만 원으로 합의해 겨우 허가를 받았다. 전원생활을 즐기는 지금도 그때 얘기만 나오면 머리를 절레절레 흔든다. 결국 시골의 하잘것없는 땅 1평을 400만 원씩이나 주고 산 셈이다. 요즘 말로는 ‘알박기’가 된 형태라고나 할까. 그러므로 기존 도로라 할지라도 실제로 사용할 수 있는지, 도로로 허가를 받을 수 있는지를 면밀히 따져 본 후에 계약하는 것이 최선책이다. 부득이 도로가 없는 땅을 계약해야 할 처지라면, 계약서에 진입로는 매도인이 책임지고 잔금 시까지 해결한다는 단서를 붙이는 것이 바람직하다. 만약 매도인이 그런 조건을 들어 줄 수 없다면 제 아무리 마음에 드는 땅일지라도 미련 없이 포기할 줄 알아야 한다. 만약 현재는 길이 없지만 길을 낼 확신이 선다면, 그 땅을 싸게 구입하는 것도 재테크의 한 방법이다. 여덟, 전원주택을 대체 주거지의 개념으로 보자. 교통 수단과 도로의 발달로 옛날 같으면 하루해가 걸릴 먼 길이 1시간도 안 되는 짧은 시간에 연결되고 있다. 그것이 출퇴근을 엄두도 내지 못했던 수도권은 물론 다른 지역까지도 서울의 일부분으로 만들어 놓았다. 심지어 고속전철의 개통으로 전국이 1일 생활권이 됐다. ‘땡, 땡, 땡-.’ 종을 울리며 가던 뚝섬행 전차 생각이 난다. 뚝섬이 또 강나루가 예전엔 얼마나 멀었던가! 제1한강교 밑이나 뚝섬, 강나루에서 수영을 했다는 것은 아주 멀리 바캉스를 다녀왔다는 뜻으로 받아들여지곤 했다. 지금의 영등포구나 강동구, 은평구, 강북구, 강서구… 하물며 지금은 로데오거리니 하며 부자들의 대명사가 된 강남구에 살던 친구들의 별명은 으레 ‘촌놈’이었다. 불과 30여 년 전의 일이다. 다시 말하면 전원주택을 짓고자 하는 곳의 미래를 생각해 보라. 30년 후의 모습을 그리는 것도 희망차고 보람된 일이다. 아홉, 우리가 꿈꾸는 저 푸른 초원 위의 집은 하루아침에 만들어지지 않는다. ‘참 예쁘구나’라고 생각이 드는 전원주택은 몇 년 동안 끊임없이 가꿔 온 노력의 산물이다. 정원의 나무 한 그루, 풀 한 포기, 정원석 하나에도 주인의 정성과 심혈이 깃들였다는 사실을 알아야 한다. 일례를 들어보자. 공원묘원을 찾았을 때 분상(墳上)을 보고 ‘얼마 안 됐구나’, 아니면 ‘상당히 오래 됐구나’를 알 수 있다. 대개 묘의 잔디 관리 상태를 보고 판단한다. 잔디가 잘 가꿔진 묘는 그만큼 세월이 흘렀다는 의미다. 이렇듯 우리가 꿈꿔 온 언덕 위의 하얀 집은 하루아침에 이루어지지 않는다는 걸 염두에 두길 바란다. 조금씩, 조금씩 내 손때가 묻어 들어갈 때 진정 멋진 우리 집, 예쁜 우리 집이 탄생하는 것이다. 열, 도로에 너무 바짝 붙었거나, 울창한 나무숲으로 가려졌거나, 허허벌판에 외따로 떨어진 땅은 피하는 것이 좋다. 그렇다면 전원주택 부지로 좋은 땅은 어떤 곳일까? 가장 중요한 부분이기에 앞에서 밝힌 내용을 정리하고자 한다. 1. 지세가 남쪽으로 향한 땅. 2. 도로보다 지형이 높고 전망이 트인 땅. 3. 주변이 아늑하게 느껴지거나 편안함을 주는 땅. 4. 주변에 혐오시설이 없는 땅. 5. 자연 마을과 너무 멀지 않은 땅. 6. 뒷산이 완경사로 된 땅. 7. 지적도상에 도로가 있는 땅. 8. 지하수 개발에 어려움이 없는 땅. 9. 멀리 물이 보이는 땅. 10. 대로와의 접근성이 용이한 땅. 11. 주변이 새로 개발되고 있는 땅. 앞에서 나열한 조건에 100퍼센트 맞는 땅은 거의 찾을 수 없다고 하겠다. 그러나 대체적으로 50퍼센트 이상은 구비돼야 좋은 땅이라고 볼 수 있다. 여러 가지 이유를 나열했지만 전원주택을 지을 부지 자체의 조건은 다년간의 경험에 의하면 ‘편안한 땅’, ‘온화한 땅’이다. 부지를 바라볼 때나 발을 딛고 주위를 살피면 편안함을 느낄 수 있는 땅이 있다. 물론 남이 아닌 자신의 느낌이 중요하다. 그곳이 바로 필자가 생각하는 명당 터다. ‘내 느낌에 편안한 땅’이 풍수지리설의 기본이 아닌가 생각해 본다. 田 ■ 글 양정일 ∴글쓴이 양정일은 경기도 광주군 퇴촌면에 있는 한국전원 부동산 컨설팅에서 전원생활을 원하는 사람들을 위해 컨설팅을 해주고 있다.
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[전원으로 가는길] 살기 좋은 집&보기 좋은 집, 피해야 할 집터 10가지
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전원에서 살려면 이 정도는 알아야(3)
- 살기 좋은 집&보기 좋은 집, 피해야 할 집터 10가지 전원주택에는 '살기 좋은 집'과 '보기 좋은 집'이 있다. 전원주택을 구하러 다니다 보면 아주 예쁜 집들을 보게 된다. 그때 '나도 저런 집에서 살았으면!'하고 부러워했을 것이다. 그러나 찬찬히 뜯어보면 보기에만 좋은 집이 숱하다. 한 달에 한두 번 혹은 1년에 한두 번 정도만 사용하고 상주하지 않을 집이라면 이 범주에서 빼는 것이 바람직하다. 여기에서는 필자의 경험을 토대로 전원주택(주말주택 포함) 부지 선정에 있어 몇 가지 금기사항을 소개하고자 한다. 하나, 물가에 바짝 붙은 집은 피하라.물은 지자(智者)가 좋아하고 산은 인자(仁者)가 좋아한다고 했던가. 방문객들을 보면 산과 물을 반반씩 선호하는 것 같다. 지혜로운 자와 어진 자의 분포가 비슷해서일까. '물을 좋아하면 물귀신이 잡아간다'는 옛말이 있다. 그런데 서울의 유수한 강변 아파트들이 조망권을 내세워 엄청난 프리미엄을 붙이는 걸 보면 그도 옛말에 지나지 않는다는 생각이 든다. 그러면 그걸 알면서도 왜 물가에는 가지 말라는 것일까? 우울증 환자의 절반 이상이 강을 바라보며 산다는 통계가 있다. 그 궁금증을 풀려고 자주 물가에 가보기도 했다. 다음은 필자가 느낀 점을 피력한 것임을 양지하길 바란다.확 트인 호수를 보노라면 처음엔 10년 묵은 체증(滯症)이 가시는 듯했다. 하지만 시간이 지날수록 그런 마음이 사라지면서 가슴이 답답해지더니 머리가 띵해 지는 느낌이 들었다. 왜 그럴까? 물이란, 항상 정체돼 있다는 걸 알기까지 오랜 시간이 걸렸다. 물은 신기할 정도로 아무런 변화가 없었다. 얼음이 얼었다 녹는 경우를 빼곤 항상 모양이 같았다. 지금까지 물은 동적(動的)으로 '흐른다', '움직인다'는 고정관념에만 사로잡혔는데… 그래서인가? 많은 사람이 물을 물끄러미 바라보면 빨려 들어가는 착각을 느낀다고 한다. '물은 사람의 기(氣)를 빼앗는다'는 말이 이를 두고 하는 것일까? 또 호수나 강가, 큰 개울가 주변엔 안개가 많이 낀다. 그 속엔 몸에 해로운 중금속이 많이 포함돼 있다는 건 익히 아는 사실이다. 그렇기에 물은 집에서 멀찍이 떨어진 곳에서 바라보아야 한다. 계곡이나 시냇물이 흐르는 곳도 강가나 호숫가보다는 덜할지언정 비슷한 영향을 끼친다. 그래도 물가가 좋다면 물 흐름이 완만한 곳을 찾는 게 그나마 좋다. 하천이나 구거(溝渠 : 도랑)를 낀 땅은 하천부지를 점용해 쓸 수 있지만 그 반대 상황도 있다는 걸 염두에 두어야 한다. 소유한 땅이 하천부지로 편입되는 예가 허다하기 때문이다. 대개 경계를 측량하고 땅을 사지 않기에 자신의 땅으로 하천이 흐른다는 사실은 한참 후에나 알게 된다. 그때 아무리 후회해도 소용없는 일이다. 물론 그 가운데 찾을 수 있는 땅도 있지만 그렇지 않은 땅이 더 많다. 둘, 바위산이나 경사가 심한 산밑은 피하라.필자는 처음에 완만한 산밑의 남향받이 집에서 살았다. 모든 사람이 좋아하는 그야말로 배산임수(背山臨水)형이었다. 그런데 장마철이면 옷장 속 옷가지에서 곰팡이가 폈다. 한참 후에야 산과 집이 너무 가까우면 통풍이 안돼 그런 일이 일어난다는 사실을 알았다. 또한 뱀과 오소리, 너구리, 들고양이 같은 짐승들을 보고 개가 짖어대는 통에 하룻밤에도 몇 번씩이나 잠을 설치기도 했다.낙석은 물론 산불도 조심해야 한다. 대개 좋다는 땅은 묘소나 등산로를 끼고 있기에 성묘객이나 등산객의 부주의로 종종 산불이 발생한다. 인적이 드문 곳에서 발생하는 산불은 겉잡을 수 없다. 셋, 성토나 절토지는 피하라.성토(盛土)한 땅은 지반이 물러 건축 후 건물에 균열이 발생하기 쉽다. 또한 지반이 대체로 낮기에 옹벽이나 축대를 쌓고 흙으로 메워야 한다.절토(切土)한 땅은 뒤에 옹벽을 쌓아야 하고, 앞에도 축대나 옹벽으로 보강해야 하므로 토목비가 많이 들 뿐만 아니라 모양도 좋지 않다. 물론 절토를 많이 안한 땅은 잘만 다듬으면 오히려 멋진 집을 앉힐 수 있다. 따라서 구입 전, 공사비에 대한 사전 조사를 충분히 해야 한다. 건축은 성토나 절토를 한 지 3년쯤 지난 후에 하는 것이 바람직하다. 넷, 북벽은 삼가는 것이 좋다.시골은 도시보다 눈비가 많이 내린다. 하수시설이 잘 갖춰지지 않은 도로는 수로(水路)가 되거나 얼음바닥으로 변한다. 특히 비탈진 길, 더욱이 북벽이라면 그 정도가 매우 심하다. 겨울철엔 차량통행은 물론이고, 보행마저도 어려워진다. 겨울철 시골길을 주행할 때 눈 녹은 반대편에 하얀 눈 모자를 쓴 산이나 지붕을 쉽게 볼 수 있다. 그만큼 북벽은 춥고 어둡기 때문이다. 어두운 곳에서 생활하는 사람은 밝은 곳에서 생활하는 사람보다 건강이 좋지 않다는 통계가 있다. 추우면 웅크리기 마련이다. 확 트인 전망이나 호수, 강을 바라보는 조망 때문에 북향을 감수하겠다면 어쩔 수 없다. 양평의 경우 그린벨트지역인 남종면 귀여리, 검천리, 수청리 그리고 강하면과 강상면의 강이 보이는 곳은 모두 북벽이고 북향인데도 불구하고 땅값은 만만치 않다. 서종면 문호리나 수입리 등도 마찬가지다. '보기 좋은 집'의 일례라고 볼 수 있지만, 전원주택에서 조망권은 무시할 수 없는 중요한 조건 중 하나다. 물론 북향 중에서도 남향과 비슷한 일조권을 누릴 수 있는 땅들도 많다. 다섯, 주위 환경을 절대로 무시해선 안 된다.필자의 친구는 몇 년에 걸쳐서 으리으리한 별장을 마련했다. 돈과 시간, 노력이 많이 들어간 것은 두 말할 나위가 없다. 그런데 몇 년여에 걸친 모든 조성작업이 거의 끝날 무렵 가까운 곳에 대형 축사(畜舍) 두 동이 들어섰다. 도시의 친구들이 내려와 바비큐 파티를 하던 날, 쇠파리는 몰려오고 냄새가 진동하는 통에… 그 다음은 말하고 싶지 않다. 그 친구는 지금도 얼마나 많은 고민을 하고 사는지 모른다.이렇게 전원이란 집 지을 곳만 좋다고 되는 게 아니다. 주위 환경을 예의 주시해야 한다. 주위에 어떤 시설이 있는지, 앞으로 어떻게 개발될지, 하물며 사사건건 시비를 거는 사람은 없는지 등등. 소각장이라던가 오수(오물)처리장, 공원묘지, 공장, 사육장 등 이런 것들이 엄청 중요한데도 대부분의 사람은 머리로만 생각할 뿐 그냥 흘려 버리곤 한다. 여섯, 현재 조건만으로 땅을 평가하지 말자.다른 사람이 지은 전원주택을 보고 감탄사를 연발하면서도 그보다 훨씬 좋은 땅을 추천하면 시큰둥한 표정을 짓는다. 이유는 한 가지다. 개발 후의 모습을 그려보는 심미안(審美眼)이 없기 때문이다. 물론 화장을 안 하고도 예쁜 미인이 있다면 금상첨화겠지만 대부분은 화장으로 예쁨을 더욱 돋보이게 한다. 땅도 그런 면에서 마찬가지다. 화장하고 난 다음의 모습은 화장을 안 했을 때의 모습과는 천양지판(天壤之判)으로 다르다는 것을 염두에 두고 땅을 보아야 한다. 눈썹을 그린 모습, 파운데이션을 바른 모습, 립스틱을 바른 모습… 이 모두가 틀리다. 그것을 그려보면서 땅을 보아야 한다. 하루아침에 되는 일은 아니지만 땅을 보는 안목을 키워야 한다. 이 모든 것은 발품을 얼마나 팔았느냐에 달려 있다.판으로 찍은 것 같은 네모반듯한 땅을 많은 사람이 선호한다. 천편일률적으로 아무런 특징이 없는 전원주택단지가 그러하다. 그런 땅은 효율적으로 사용할지는 몰라도 별 재미는 없다. 오히려 약간 불규칙한 땅이 재미있는 연출을 할 수 있고, 가격 면에서도 저렴한 편이다. 일곱, 길이 없는 땅은 땅이 아니다.여기에서 길은 지적도 상의 도로를 뜻하는데 4미터가 안 되면 일단 의심할 여지가 있다. 현재 버젓이 쓰는 길임에도 불구하고 허가를 내려면 도로 소유주의 '영구 사용 승낙서'를 받아야만 할 경우가 많다. 이것은 땅을 사서 도로로 편입시킨다는 것과 다름없는데 부르는 게 값일 수가 있다. A씨는 2차선 도로에서 몇 미터 떨어지지 않고 차량 진입도 가능한 도로가 지적도 상에 있어 땅을 구입했다. 하지만 그 도로가 허가 조건에서 3평 모자란다는 이유로 허가를 받지 못했다. 물에 빠진 놈 더 밀어 넣는 세상이 된 걸까. 그 3평의 토지주가 2000만 원을 요구해 우여곡절 끝에 1200만 원으로 합의해 겨우 허가를 받았다. 전원생활을 즐기는 지금도 그때 얘기만 나오면 머리를 절레절레 흔든다. 결국 시골의 하잘것없는 땅 1평을 400만 원씩이나 주고 산 셈이다. 요즘 말로는 '알박기'가 된 형태라고나 할까. 그러므로 기존 도로라 할지라도 실제로 사용할 수 있는지, 도로로 허가를 받을 수 있는지를 면밀히 따져 본 후에 계약하는 것이 최선책이다. 부득이 도로가 없는 땅을 계약해야 할 처지라면, 계약서에 진입로는 매도인이 책임지고 잔금 시까지 해결한다는 단서를 붙이는 것이 바람직하다. 만약 매도인이 그런 조건을 들어 줄 수 없다면 제 아무리 마음에 드는 땅일지라도 미련 없이 포기할 줄 알아야 한다. 만약 현재는 길이 없지만 길을 낼 확신이 선다면, 그 땅을 싸게 구입하는 것도 재테크의 한 방법이다. 여덟, 전원주택을 대체 주거지의 개념으로 보자.교통 수단과 도로의 발달로 옛날 같으면 하루해가 걸릴 먼 길이 1시간도 안 되는 짧은 시간에 연결되고 있다. 그것이 출퇴근을 엄두도 내지 못했던 수도권은 물론 다른 지역까지도 서울의 일부분으로 만들어 놓았다. 심지어 고속전철의 개통으로 전국이 1일 생활권이 됐다.'땡, 땡, 땡-.' 종을 울리며 가던 뚝섬행 전차 생각이 난다. 뚝섬이 또 강나루가 예전엔 얼마나 멀었던가! 제1한강교 밑이나 뚝섬, 강나루에서 수영을 했다는 것은 아주 멀리 바캉스를 다녀왔다는 뜻으로 받아들여지곤 했다. 지금의 영등포구나 강동구, 은평구, 강북구, 강서구… 하물며 지금은 로데오거리니 하며 부자들의 대명사가 된 강남구에 살던 친구들의 별명은 으레 '촌놈'이었다. 불과 30여 년 전의 일이다.다시 말하면 전원주택을 짓고자 하는 곳의 미래를 생각해 보라. 30년 후의 모습을 그리는 것도 희망차고 보람된 일이다. 아홉, 우리가 꿈꾸는 저 푸른 초원 위의 집은 하루아침에 만들어지지 않는다.'참 예쁘구나'라고 생각이 드는 전원주택은 몇 년 동안 끊임없이 가꿔 온 노력의 산물이다. 정원의 나무 한 그루, 풀 한 포기, 정원석 하나에도 주인의 정성과 심혈이 깃들였다는 사실을 알아야 한다. 일례를 들어보자. 공원묘원을 찾았을 때 분상(墳上)을 보고 '얼마 안 됐구나', 아니면 '상당히 오래 됐구나'를 알 수 있다. 대개 묘의 잔디 관리 상태를 보고 판단한다. 잔디가 잘 가꿔진 묘는 그만큼 세월이 흘렀다는 의미다. 이렇듯 우리가 꿈꿔 온 언덕 위의 하얀 집은 하루아침에 이루어지지 않는다는 걸 염두에 두길 바란다. 조금씩, 조금씩 내 손때가 묻어 들어갈 때 진정 멋진 우리 집, 예쁜 우리 집이 탄생하는 것이다. 열, 도로에 너무 바짝 붙었거나, 울창한 나무숲으로 가려졌거나, 허허벌판에 외따로 떨어진 땅은 피하는 것이 좋다. 그렇다면 전원주택 부지로 좋은 땅은 어떤 곳일까? 가장 중요한 부분이기에 앞에서 밝힌 내용을 정리하고자 한다. 1. 지세가 남쪽으로 향한 땅.2. 도로보다 지형이 높고 전망이 트인 땅.3. 주변이 아늑하게 느껴지거나 편안함을 주는 땅.4. 주변에 혐오시설이 없는 땅.5. 자연 마을과 너무 멀지 않은 땅.6. 뒷산이 완경사로 된 땅.7. 지적도상에 도로가 있는 땅.8. 지하수 개발에 어려움이 없는 땅.9. 멀리 물이 보이는 땅.10. 대로와의 접근성이 용이한 땅.11. 주변이 새로 개발되고 있는 땅. 앞에서 나열한 조건에 100퍼센트 맞는 땅은 거의 찾을 수 없다고 하겠다. 그러나 대체적으로 50퍼센트 이상은 구비돼야 좋은 땅이라고 볼 수 있다.여러 가지 이유를 나열했지만 전원주택을 지을 부지 자체의 조건은 다년간의 경험에 의하면 '편안한 땅', '온화한 땅'이다. 부지를 바라볼 때나 발을 딛고 주위를 살피면 편안함을 느낄 수 있는 땅이 있다. 물론 남이 아닌 자신의 느낌이 중요하다. 그곳이 바로 필자가 생각하는 명당 터다. '내 느낌에 편안한 땅'이 풍수지리설의 기본이 아닌가 생각해 본다. 田 글 양정일<부동산 컨설턴트>글쓴이 양정일은 경기도 광주군 퇴촌면에 있는 한국전원 부동산 컨설팅에서 전원생활을 원하는 사람들을 위해 컨설팅을 해주고 있다. <031-767-9966>
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전원에서 살려면 이 정도는 알아야(3)