【전원주택 짓기】 전원주택 입지 선정의 모든것 1

흔히 '터를 잘 잡으면, 집의 절반은 지은셈' 이라고 한다. 전원주택을 지으려면 대개 집터부터 마련해야 하는데 그 과정이 만만치 않기 때문이다. 동산과 달리 토지는 일단 구매하면 마음에 들지 않아도 반품하기 어렵다. 게다가 한두 해 쓰고 버릴 물건이 아니라 가족이 숨 쉬는 삶의 터전이기에, 구매할 때 신중을 기해야 한다. 전원생활로 가는 첫 걸음이라 할 수 있는 입지 선정 요령들을 살펴보고 적합한 부지를 알아보자.

글 박창배, 박치민

1) 입지 선정 체크 리스트 5

배산임수에도 피해야할 곳이 있다.
예부터 사람들은 ‘배산임수背山臨水’ 형태를 가장 이상적인 집터로 꼽았다. 그러나 아무리 산을 등지고 물을 품에 안았다 한들, 피해야 할 요소들은 분명 존재한다. 꼭 짚고 가야할 입지 선정 사항, 체크리스트를 공개한다.

Check 1 물가
거실에 앉아 시야에 물이 잡히길 바라는 예비 건축주들이 적지 않다. 서울 강변 아파트들이 조망권을 내세워 프리미엄을 붙이는 것만 봐도 우리나라 사람들이 물을 선호함을 쉽게 알 수 있다. 그러나 물은 집에서 멀찍이 떨어진 곳에서 바라봐야 한다. 강이나 계곡과 인접한 곳에 집을 두면 습기로 인해 쾌적함이 떨질 뿐 아니라, 집중 호우로 인한 재해도 염려해야 한다. 그래도 물가가 좋다면 물 흐름이 완만한 곳을 찾는 게 그나마 좋다.

Check 2 북벽
시골은 도시보다 눈비가 많이 내린다. 하수시설이 잘 갖춰지지 않은 도로는 쉽게 수로가 되거나 얼음 바닥으로 변한다. 특히 비탈진 길에 북벽이라면 그 정도는 더욱 심하다.
겨울철에는 차량 통행은 물론 보행도 어려워 고립되기 십상이다. 또한 북벽은 대체적으로 춥고 어둡다. 어두운 곳에서 생활하는 사람은 밝은 곳에서 생활하는 사람보다 건강이 좋지 않다는 통계가 있는 만큼, 북벽은 피하는 게 좋다. 그럼에도 확 트인 조망 때문에 북향을 감수하겠다면, 일조량이 최대한 풍부한 곳을 찾는 것이 좋다.

Check 3 성토,절토지
성토한 땅은 지반이 물러 건축 후 건물에 균열이 발생하기 쉽다. 대체로 지반이 낮기 때문에 옹벽이나 축대를 쌓고 흙을 메워야 하는 수고스러움도 생긴다. 절토한 땅도 뒤에 옹벽을 쌓고, 전면에도 축대나 옹벽으로 보강해야 하므로 토목 비용이 만만치 않다.

잘만 다듬으면 보다 멋진 집을 앉히겠지만, 어중간해선 모양이 썩 좋지 않다. 그래서 사전에 공사비를 염두하고 조사를 충분히 해야 한다. 잘못하면 배보다 배꼽이 더 커지기 때문이다. 건축은 성토나 절토 후 3년쯤 지난 후에 하는 게 바람직하다.

Check 4 혐오시설
한 건축주는 몇 년의 준비 끝에 배산임수 형태의 전원주택을 마련했다. 돈과 시간, 노력이 많이 들간 건 두말할 나위가 없었다. 그런데 공정이 마무리 될 무렵, 인근에 대형 축사가 들어섰다. 역한 냄새 때문에 집들이는 물론 꿈꾸던 전원생활도 물거품이 됐다.

이처럼 집은 터만 좋다고 되는 게 아니다. 주위 환경을 예의 주시해야 한다. 어떤 시설이 있는지, 앞으로 어떻게 개발될 것인지꼼꼼하게 살펴봐야 한다. 특히 소각장이나 오수처리장, 공원묘지, 공장, 사육장 유무는 매우 중요하다.

Check 5 도로
집을 지을 때 도로 확보는 필수적이다. <건축법>상 인정하는 도로는 폭이 4m 이상이다. 만약 여기에 미달하면 건축주가 폭 4m 도로를 개설해야 한다. 현재 버젓이 쓰는 도로임에도 허가를 내려면 도로 소유주에게 ‘영구 사용 승낙서’를 받아야할 경우가 있다.

이는 땅을 사서 도로로 편입시키는 것과 다름없는데, 부르는 게 값일 수 있다. 따라서 기존 도로라 할지라도 실제 사용 여부나 도로로 사용이 가능한 지 자세히 따져보고 계약해야 한다. 부득이 도로 없는 땅을 계약해야 한다면, 계약서에 진입로는 매도인이 책임지고 잔금 시까지 해결한다는 단서를 붙이는 게 바람직하다.

2) 살기 좋은 땅은?

1. 지세가 남쪽으로 향한 땅
2. 아늑하고 편안함을 주는 땅
3. 도로보다 지형이 높고 전망 트인 땅
4. 뒷산의 경사가 완만한 땅
5. 멀리 물이 보이는 땅
6. 주변에 혐오시설 없는 땅
7. 지적도 상에 도로가 있는 땅
8. 대로와 접근성이 용이한 땅
9. 지하수 개발에 어려움이 없는 땅
10. 주변이 새로 개발되고 있는 땅

3) 구매 형태로 본 전원주택 입지 유형 - 독립형, 단지형, 동호인형

전원주택은 개발 방식에 따라 크게 독립형, 단지형, 동호인형으로 구분된다. 개인과 공동체, 시간과 비용 안배 등 자신에게 맞는 구매 유형부터 찾는다면 전원생활로 향한 걸음이 한결 수월할 것이다.

내 취향대로, ‘독립형’

일명 ‘나 홀로 주택’이라 불리는 가장 기본적인 구매 형태다. 부지 매입 후, 인허가부터 건축까지 모든 과정을 건축주 스스로 처리하므로 무엇보다 개성을 맘껏 살리는게 장점이다. 특히 가족 개개인의 특성과 라이프 스타일에 맞춘 공간 설정이 용이하며, 중간에 계획이 변경돼도 큰 차질 없이 진행이 가능하다.

그러나 이러한 장점이 단점으로 돌아오는 것 또한 독립형 구매 방식이다. 입지 선택에서부터 하나하나 점검해야 하는 탓에 시간이 오래 걸리기 마련이고, 법적 서류를 제대로 검토하지 않으면 난감한 사태에 직면하는 경우도 심심찮게 발생한다. 게다가 섣불리 시공사를 선정해서 일이 어긋난 사례도 적지 않다.

따라서 독립형의 성공 여부는 얼마나 발품을 팔았느냐에 달려있다. 혹자는 몇 년에 걸려 집 지을 부지를 찾기도 하고, 또 다른 어떤 이는 업체에 의뢰해 땅을 구매하기도 한다. 둘 중 실패 확률이 낮은 것은 단연 전자의 경우다. 땅 임자는 따로 있고, 땅은 발품을 파는 만큼 보인다고 했다.

안전하고 편리한, “단지형”

단지형은 전문 개발업자가 토지매입부터 농지전용, 대지조성, 진입로 개설 등까지 끝낸 후 개인에게 분양하는 집단화된 전원주택을 말한다. 주로 개발업자가 사업의 주체가 되는데, 개인이 처리하기에 경제적 부담이 큰 각종 기반시설 설치를 일괄적으로 해결해 주며, 주택 건축을 대행해주기도 한다.

특히 부지를 고르고 시공사를 선정하는 과정을 생략한 점은 예비 건축주들에게 큰 매력으로 다가온다. 또한 생활 수준이 비슷한 이웃과 공동체를 형성할 수 있는 점도 단지형을 선호하는 이유 중 하나로 작용한다. 그러나 단순하고 정형화된 구조로 개성을 맘껏 펼칠 수 없다는 단점이 있다. 또한 단지가 협소하고 획일화될 경우에는 정원이나 텃밭을 일구기에도 한계가 발생한다.

단지형은 단지 안에 어떤 필지를 선택하느냐가 성공의 핵심 골자다. 이는 환금성과 거주적은 측면을 고려해 반드시 검토해야 할 부분이다. 필지를 고를 땐 주로 초입과 막다른 필지는 삼가는 게 좋다. 초입에 들어선 필지는 소음 피해나 사생활침해 우려가 있고, 막다른 곳에 위치한 필지는 기의 흐름이나 음양 균형 등 풍수적으로 낮은 점수를 받는 대표적인 곳이다.

이점을 두루 갖춘, “동호인형”

동호인형은 뜻이 맞는 이들이 모여 부지 매입은 물론 설계 및 시공까지 공동으로 진행하는 방식을 말한다. 전원주택 관련 전문가들은 ‘동호인형’이야말로 가장 이상적인 형태라고 말한다. 독립형과 단지형의 장점들을 고스란히 얻으면서도 비용 부담은 줄기 때문이다.

특히 공동으로 부지를 매입하고 시공사를 선정하면서 초기비용이 대폭 줄어든다. 이후에도 자재를 일괄 구매한다거나 기반시설을 함께 구축하면서 상당 부분 비용이 절감된다. 이미 친근한 사람들과 단지를 조성하므로 자연스런 이웃 간의 조화도 기대할 수 있다.

이러한 장점에도 불구하고 주변에서 동호인 주택을 찾기란 쉽지 않다. 이유는 동호인의 의견일치를 보 기 힘들어서다. 의견 통일이 어려우면 많은 난관에 부딪히거나 심지어 계획이 무산되는 경우도 생긴다. 따라서 의견을 어떻게 조율해 합의를 이끌어내느냐가 동호인형의 성공 관건이다.


계속해서 2편으로 이어집니다.

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