월간 전원주택라이프

일정, 예산, 규모 및 대지 선정하기“집 한 번 지으면 10년은 늙는다.”, “너 평생에 두 번 집 지어라.” 집을 짓기 시작할 때 주변에서 하는, 모두 경험에서 나온 말이다. 아무런 준비도 없이 무작정 시작하는 집 짓기란 그만큼 힘든 과정이다. 준비가 없으면 고통이고, 준비가 있으면 그만한 즐거움이 없다. 그래서 본 강좌를 통해 집 짓기가 평생의 재미, 행복, 보람이 되도록 돕고자 한다. 지금의 편안한 아파트 대신 단독주택 짓기를 결심한다는 것은 나만의 집 소유를 넘어 나만의 삶을 소유할 수 있다는 의미이다. 따라서 단순히 예쁜 집이 아닌 나에게 맞는 나의 집을 짓는 과정이 기성품처럼 일반화된다면, 그것은 100% 만족스러운 집은 아닐 것이다. 이를 방지하려면 예비 건축주의 삶의 방식을 반영하는 설계는 물론 그 설계에 맞춰 지어지도록 감독하는 법을 알아야 한다. 여기에 중점을 두고 설계편과 시공편으로 나눠 ‘건축가와 함께 짓는 집’ 연재 강좌(총 12편)를 진행하고자 한다. ※ 본 내용은 비전문가를 위한 강좌임을 밝히며, 최대한 알기 쉬운 방법으로 설명하고자 했다.글 (주)AAPA건축사사무소 02-557-2011 www.aapa.co.kr 일정 정하기언제 집을 갖고 싶은지? 입주 일정에서 역으로 6~8개월 전에 시작하면 된다. 단, 한파와 장마로 인한 공사 지연이 예상되는 1, 2월과 6, 7월이 진행 일정에 포함될 경우, 한두 달 여유 일정을 고려해야 한다. 세부 일정은 ▲건축 설계 및 허가: 2~3개월 ▲시공사 선정과 착공 신고 후 골조공사, 마감공사: 3~4개월 ▲사용승인과 입주 전 체크 및 수정공사: 1개월 등이다.Tip. 건축 진행 일정1, 2월: 기본 계획 협의(4~8주)3월: 건축허가 도서 작성(2주), 건축허가(2주)4월: 공사 도서(2주), 시공사 선정(2주)5월: 착공 신고 후 골조공사(4주)6월: 골조공사(4주)7월: 마감공사(4주)8월: 조경공사, 사용승인과 입주(4주)이처럼 건축허가 일정은 2~4주이지만, 건축 설계 계획 과정이 한두 달 걸린다. 첫걸음이자 집의 방향을 결정하는 아주 중요한 기간이므로 가능하면 이 기간이 길수록 좋다. 물론 해당 건축사사무소와 긴밀한 계획안 협의가 이뤄져야 한다. 예산, 규모 정하기예산을 먼저 산정한 후 건축 규모를 정한다. 건축비는 공사 중에 단계별로 지급하지만, 공사 시작 전까지 마련할 수 있는 금액으로 건축 예산을 산정하는 것이 바람직하다. 보통은 지금 살고 있는 집을 처분한 돈으로 공사를 진행하며, 그동안(약 4개월)은 임시 월세로 지낸다. 만약 토지를 담보로 대출받아 공사비를 충당할 경우, 통상적으로 준공 후에 대출받기에 예산 책정 시 해당 금융권과 지급 시기와 조건에 관해 반드시 상담해야 한다.건축비를 평당(3.3㎡) 개념으로 말하는 것 자체가 힘든 일이지만, 편의상 기준을 정하면 평당 400~600만 원 정도 예상하는 게 적당하다. 이 금액은 순수 건축 공사비 기준이다. 이 밖에 각종 인입비, 설계비 등 추가비가 발생한다. 이것은 직영공사 기준이고, 시공사에 전체를 일임하면 시공사는 별도의 일반 관리비와 이윤을 추가로 산정한다. 직영공사란 약 200평 미만 주택 건축 시 건축주가 시공자가 되어 진행하는 것이다. 도급공사와 크게 다른 점은 없고, 다만 도급공사 시 일괄 진행됐던 건축 외 부대공사 비용 부분을 그때그때 지급한다는 점이 다르다. Tip. 공사비 항목(약 100평 대지에 40평 건축 시 통상적인 기준임)º건축공사비: 평당 약 400만~600만 원º지목변경 용역비: 약 500만~1000만 원 ※ 단, 지목이 ‘대垈’가 아닌 경우 전, 답, 임 등의 지목을 대로 변경하는 비용임. 지목에 따라서 농지전용, 산지전용 분담금 등이 추가로 발생함.º토지 절성토비: 지반 조성 필요 시º건축 설계비: 건축 공사비의 10%(인허가, 감리 업무 포함)º각종 인입비(상하수도, 도시가스): 500만 원º지적 측량비: 100만 원º지질 조사비: 300만 원(연약 지반일 경우)º담장공사비: 200만 원º조경공사비: 200만 원(건축주 희망 시)º철거비: 500만~1000만 원(기존 건물 존재 시)º취등록세, 각종 면허세, 국민주택 채권 매입비.º부가세: 각종 비용의 10%(25평 이하 규모는 제외)위의 항목 중 각종 인입비, 지적측량, 건축 설계비, 취등록세, 면허세, 국민주택 채권 매입비 등은 기본적으로 발생하므로 예산 산정 시 꼭 반영해야 한다. 나머지는 대지 여건에 따라 발생할 수 있는 항목이므로 토지 매입 시 토지가의 적정성을 고려해야 한다. 위의 항목과 비용은 대략적인 예산을 산정하기 위한 것이므로 상세 계획 시 변경될 수 있다.Tip. 자금 집행 일정표(1월에 시작 시 기준임)1월: 설계 계약 시(설계비의 30%)-설계사무소3월: 건축허가 신청 시(설계비의 30%)-설계사무소4월: 공사도서 납품 시(설계비의 30%)-설계사무소5월: 시공사 계약 시(공사비의 30%)-시공사6월: 골조공사 완료 시(공사비의 30%)-시공사7월: 마감공사 완료 시(공사비의 30%)-시공사8월: 건축물 사용승인 시(설계감리비의 10%)-설계사무소건축물 사용승인 시(공사비의 10%)-건설사 부지 선정하기집 지을 땅[적지適地]이 있다면 별문제가 없지만, 집터를 마련[입지立地]해야 할 경우 아래 사항을 참고로 진행했으면 한다.1단계 동네 정하기부지 마련 시 무엇보다 내 삶의 계획을 잘 반영할 수 있는 지역을 선정하는 것이 중요하다. 동네 선정엔 크게 두 가지 방법이 있다. 첫째, 기존 주거지 근처에서 내가 원하는 것이 있는 지역을 선정하는 방법이다. 예를 들어 ‘산이 보이는 동네에서 살고 싶다’면, 기존 주거지에서 산과 접한 가까운 지역을 선정한다. 둘째, 예산에 맞춰 동네를 선정하는 방법이다. 예를 들어 부지 구입비를 산정한 후 내가 생활할 수 있는 지역(생활권)과 그곳의 지가地價를 확인하면서 가능한 지역까지 선을 그어 놓고 시작하는 것이다. 두 가지 방법 모두 딱히 무엇이 옳다고 할 수는 없다. 각자 기준이 다르고 스타일이 다르고 모든 조건을 충족할 만한 동네를 선정하기란 불가능하기 때문이다. 다만, ‘얼마 동안’과 ‘왜’를 생각하면 동네 선정에 도움이 될 듯하다. 이러한 사항을 잘 생각하고 판단한 후 동네를 두세 군데로 좁힌다.2단계 부동산 방문해당 지역의 부동산을 직접 방문한다. 부동산은 두 군데 정도 방문하는 것이 적당한데 한 군데는 나이 많고 인자해 보이는 동네 토박이 어른이 하는 작은 부동산, 한 군데는 젊은 사람이 여러 명 있는 큰 부동산이다. 이렇게 두 군데 부동산에서 상담하고 기다리면 된다. 상담 시 원하는 필지의 규모와 가격, 매입 예상 시기 그리고 기타 사항(우선순위 조건 1, 2위) 등을 말한다.3단계 필지 검토하기부동산에서 연락이 온 필지 중 가격 등이 적당하면, 우선 인터넷 지도 검색 등을 통해 주변 학교나 부대시설, 교통 상황, 주변 건물의 수준 등을 검토한다. 인터넷 검색을 통한 정보는 비록 1, 2년 전의 것이지만, 그런대로 현황과 유사하다.4단계 공적 장부 검토하기해당 필지의 건축 가능 여부와 규모, 공사비 증감 요인 등을 검토한다. 검토 서류는 ‘토지이용계획확인원’과 ‘등기부등본(실소유자 확인용)’이다. 토지이용계획확인원엔 지목, 면적, 공시지가, 지역지구 등이 나타나 있다. 관할 시·군·구청 민원실이나, 인터넷, 토지이용규제정보서비스(무료 열람)를 통해 확인할 수 있다. 지목란에선 어떤 지목인지, 면적란에선 원하는 규모인지, 공시지가란에선 거래가 대비 적정한 가격인지, 지역지구란에선 몇 종 주거지역인지를 확인한다. 예를 들어 서울 기준으로 2종일반주거지역인 경우 건폐율 60%, 용적률 200%이므로 1층 면적은 대지 면적의 최대 60%까지, 건물의 지상층 총면적은 대지 면적의 2배까지 가능하다는 뜻이다. 만약, 대지가 100평일 경우 1층을 60평을 지으면 1층 60평, 2층 60평, 3층 60평, 4층 20평 해서 총 200평을 지을 수 있다. 좀 더 상세한 사항은 건축사사무소에 문의한다.5단계 필지 현황 검토이 단계에선 ▲인접한 필지의 건축물이 접했는지 여부 ▲도로가 해당 필지에 2m 이상 접했는지 여부 ▲통과 도로가 4m 이상인지 여부(통과 도로의 경우 4m 이상 도로를 확보해야 한다) ▲인접 필지와 도로의 레벨 차 여부(인접 필지와의 단차는 토목공사 유발 가능성, 도로와의 레벨 차는 높이와 계획에 따라 토목공사는 유발되나 지하층으로 활용할 수 있음) ▲전기, 통신, 정화조, 상하수도, 도시가스 인입 여부(주변 건축물과 해당 필지의 건축물을 통해 확인한 후, 미확인 시 해당 관청 해당 과나 민원실에 문의한다) ▲해당 필지에 건축물의 존재 여부(철거 시 비용 발생) ▲해당 필지에 인접해 전주나 전선의 존재 여부(공사에 방해되거나 이주 시 비용 발생) ▲지적선과 현황과의 동일 유무를 파악한다(해당 필지의 가로세로 길이가 현황과 같은지, 기존 건물이 자신의 필지를 점유했는지 파악).위 사항은 기본적인 검토 사항일 뿐 완벽해야 한다는 것은 아니다. 무엇보다 중요한 것은 자신이 평생 살아야 할 동네의 분위기와 느낌이다. 직접 가서 눈으로 보고 느끼는 것이 중요하다. Tip. 필지의 형태와 도로와의 관계좁은 지역일 경우 북측으로 도로에 접하고 남북으로 긴 필지가 건축물의 면적 확보에 유리하다.필지 구입 시 고려 사항절대적이고 완벽한 집터는 없다. 주변은 마음에 들지만 필지 규모가 작은 경우 건축 계획 시 필지 면적을 단순 수치적인 공간 크기가 아닌 다양한 방법의 공간 해석과 사용으로 넓게 쓸 수도 있다. 또한, 필지 면적은 적합하지만, 주변이 마음에 들지 않는 경우 건축 계획 시 해결할 방안이 다양하게 존재한다. 따라서 대지 선정 시 고민되면 해결 방안과 가능 여부에 대해 건축사사무소의 도움을 받는 편이 좋다.전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr잡지구독 신청 www.countryhome.co.kr:454/shop/subscription.asp

전원주택 짓기 ABC 시공편 ⑤ 건축가와 함께 짓는 집_시공편 5강

전원주택 짓기 ABC ⑤ 견적 및 시공업체 선정하기 ‘모르면 약이요 아는 게 병’이라는 말이 있지만 시공업체 선정 시에는 ‘아는 게 힘’이다. 지금까지 설계를 진행했다면 이제 공사 시작이다. 우선 시공에 들어가기에 앞서 검토해야할 사항들이 있다. | 연 재 순 서 | 설계편 1강. 일정, 예산, 규모 및 부지 선정하기 2강. 셀프 설계 1_필요 실 정하기, 이미지 찾기 및 공간 정하기 3강. 셀프 설계 2_기타 공간 적용 및 전체 실 배치하기 4강. 홈 스타일링 시공편 5강. 견적 및 시공업체 선정하기 6강. 셀프 감독 1_공사 전 체크, 철거 및 터파기 7강. 셀프 감독 2_골조공사 8강. 셀프 감독 3_설비 전기공사 9강. 셀프 감독 4_내부 마감공사 10강. 셀프 감독 5_외부 마감공사 11강. 셀프 감독 6_외부 부대공사 12강. 하자 체크 및 보수, 입주 및 유지 관리 견적 검토하기 건축 인허가 후 설계사무소에서 공사용 도면을 납품 받는다. 그 도면을 토대로 견적을 받아 검토한다. 인터넷을 통하거나 지인 등을 통해 미리 시공사를 면밀히 검토해 놓아야 한다. 우선 그 시공사가 지은 집들을 살펴봐야 한다. 브로슈어를 통해 보고 가능하다면 직접 방문하는 게 좋다. 대부분 시공사들은 현재 시공하고 있는 현장을 보여준다. 그동안의 실적 등을 검토하고 작품의 방향을 살펴보자. 아무리 좋은 건설사라 하더라도 내가 디자인한 방향과 전혀 다르다면 원하는 집을 얻기 힘들다. 먼저 정해놓은 몇몇의 건설사에게 납품받은 공사용 도면을 보내고 견적을 의뢰한다. 일반적으로 건설사들은 견적의뢰에 답해준다. 견적에 응하지 않는 건설사는 추후 공사비 증액 등 여러 문제가 있을 수 있으니 가급적 제외하자. 건설사가 제시한 금액이 어떤 기준인지 알아야 하기 때문이다. 물량 등은 빠지지 않았는지 제외 항목 등은 무엇인지 알아야 공사비 추가 및 변경 등에 따른 문제에 대처할 수 있다. 견적을 의뢰할 때 설명이 부족하거나 이해가지 않는 부분은 설계사무소의 도움을 받자. 견적서는 복잡해 보여도 아주 간단한 구성이다. 견적서 첫 장에는 간략한 건축물의 개요와 최종 견적내용, 기타 제외사항 등이 명시돼 있다. 기본적으로 건축물의 구조 및 면적 등을 살펴본다. 허가면적과, 실제 적용할 공사면적 등이 명시돼 있다. 법적인 허가면적과 공사시에 적용할 면적은 상이하다. 다락이나 내부 덱 등 실제 내부처럼 쓰일 수 있는 공간은 공사면적에 포함된다. 이런 부분이 명기되지 않았다면 시공사에 확인해 보자. 대다수는 분리해서 명기하나 기본적으로 포함하거나 제외 되는 곳도 있기 때문이다. 최종 견적내용은 큰 항목만 살펴본다. 공급가액과 부가가치세, 이윤 등 무엇이 포함됐는지 읽어본다. 그리고 가장 중요한 부분인 견적 기준을 확인한다. 공통사항으로 어떤 기준(도면 및 현황)으로 작성했고, 공사기간 및 공사 지불 조건 등이 명기돼 있다(이 부분은 견적서에 없더라도 계약서에 명기한다). 그리고 견적 외 사항 등을 주의 깊게 살펴보자. 주택을 짓는데 견적에 포함 안 된 부분이 설명돼 있다. 보통 각종 인입비, 분담금, 철거비, 가전, 가구, 보안 시스템 등이다. 이 외에 조경, 담장, 대문, 덱, 가구, 보험료 등이 별도로 들어갈 수 있다. 이 부분을 확인없이 진행해 담장, 데크 등 추가공사비가 생기는 경우 예산에 문제가 생길 수 있다. 그리고 몇몇의 견적서를 검토 할 때도 같은 기준이 아니기에 감안하고 비교하자. 공사비는 재료비, 노무비, 경비 등이 포함된 공사 원가와 일반관리비, 이윤 등으로 구성돼 있다. 이 부분에서는 큰 항목만 체크하자. 경비에 각종 보험료 및 기타 경비 항목과 부가세 등만 확인하자. 총괄 집계표에는 크게 건축공사, 전기공사, 설비공사 등으로 나눠져 있고 건축공사에 가설공사, 토공사, 철근콘크리트공사, 조적공사, 방수공사 등으로 나눠져 세분화된다. 가능하다면 이런 항목 하나하나를 살펴보는 것도 좋지만 대개는 어려워한다. 그럴 경우 큰 항목만 살펴보고 세부 항목이 빠져있지 않나만 확인한다. 예를 들어 창호공사인 경우 도면의 창호 크기 및 개수와 일치하는지, 위생도기 개수 및 싱크대, 조명 등의 가격대가 어느 정도인지 파악하자. 가격대까지 정확히 파악하는 이유는 추후에 개별적으로 생각하는 디자인 등을 적용·변경할 때 수월하기 때문이다. 이 모든 내용이 어렵고 힘들 수도 있지만 알아야 하는 부분이다. 단순히 설계자와 시공자에게 전체를 맡기면 추후 변경에 대한 어려움이 생겼을 때 대처할 수 없다. 판단이 어렵다면 건축사사무소에게 도움을 요청하자. 시공사 검토(실적, 디자인 방향 등) 및 견적서 의뢰, 검토 등에서 자문을 구할 수 있다. Tip 총 소요비용 계산하기 (예산 검토하기) 순수건축 공사비(건축,설비,전기포함) + 토목비(대지정리가 필요한 경우) + 각종 인입비 + 공사비 제외 부분(철거,조경,가구 등) + 각종 보증보험 + 취득세 시공사 선정하기 우선 공사방법의 차이를 알자. 공사는 직영공사와 건설회사에게 도급을 주는 방식이 있다. 직영공사는 건축주가 스스로 벽돌을 사거나 인부를 쓰는 것이 아니다. 단지 몇 가지를 분리해 진행할 따름이다. 전체 공사는 도급을 주나 각종 보험(산재, 고용 등)이나 인입(상하수도, 가스 등)신청 등 큰 공사를 제외한 몇 가지 항목을 건축주가 따로 진행하고 일반 관리비 등을 줄이는 방식이다. 건설회사에 도급을 줄 경우, 건설회사에서 보험, 인입신청 등을 대행해 진행한다. 도급 방식이 편하기는 하나 공사비를 조금이라도 줄여볼 생각이라면 직영공사도 추천한다. 물론 건설사에 대한 실적 등은 당연히 검토해야 하고, 직영공사의 불안을 덜기위해 각종 보완책을 둘 수도 있다. 하자이행보증보험, 지체상금, 계약이행보증 등이 있다. 시공사를 선정할 때 위와 같은 모든 사항 - 실적, 방향, 계약조건, 하자 및 각종 보증, 하자 항목 및 기간 - 등을 검토 후 계약하자. 계약서에 추가 및 제외 사항도 명시하자.田

전원주택 짓기 ABC ① 일정, 예산, 규모 및 대지 선정하기 “집 한 번 지으면 10년은 늙는다.”, “너 평생에 두 번 집 지어라.” 집을 짓기 시작할 때 주변에서 하는, 모두 경험에서 나온 말이다. 아무런 준비도 없이 무작정 시작하는 집 짓기란 그만큼 힘든 과정이다. 준비가 없으면 고통이고, 준비가 있으면 그만한 즐거움이 없다. 그래서 본 강좌를 통해 집 짓기가 평생의 재미, 행복, 보람이 되도록 돕고자 한다. 지금의 편안한 아파트 대신 단독주택 짓기를 결심한다는 것은 나만의 집 소유를 넘어 나만의 삶을 소유할 수 있다는 의미이다. 따라서 단순히 예쁜 집이 아닌 나에게 맞는 나의 집을 짓는 과정이 기성품처럼 일반화된다면, 그것은 100% 만족스러운 집은 아닐 것이다. 이를 방지하려면 예비 건축주의 삶의 방식을 반영하는 설계는 물론 그 설계에 맞춰 지어지도록 감독하는 법을 알아야 한다. 여기에 중점을 두고 설계편과 시공편으로 나눠 ‘건축가와 함께 짓는 집’ 연재 강좌를 진행하고자 한다. ※ 본 내용은 비전문가를 위한 강좌임을 밝히며, 최대한 알기 쉬운 방법으로 설명하고자 했다. | 연 재 순 서 | 설계편 1강. 일정, 예산, 규모 및 부지 선정하기 2강. 셀프 설계 1_필요 실 정하기, 이미지 찾기 및 공간 정하기 3강. 셀프 설계 2_기타 공간 적용 및 전체 실 배치하기 4강. 홈 스타일링 시공편 5강. 견적 및 시공업체 선정하기 6강. 셀프 감독 1_공사 전 체크, 철거 및 터파기 7강. 셀프 감독 2_골조공사 8강. 셀프 감독 3_설비 전기공사 9강. 셀프 감독 4_내부 마감공사 10강. 셀프 감독 5_외부 마감공사 11강. 셀프 감독 6_외부 부대공사 12강. 하자 체크 및 보수, 입주 및 유지 관리 일정 정하기 언제 집을 갖고 싶은지? 입주 일정에서 역으로 6~8개월 전에 시작하면 된다. 단, 한파와 장마로 인한 공사 지연이 예상되는 1, 2월과 6, 7월이 진행 일정에 포함될 경우, 한두 달 여유 일정을 고려해야 한다. 세부 일정은 ▲건축 설계 및 허가: 2~3개월 ▲시공사 선정과 착공 신고 후 골조공사, 마감공사: 3~4개월 ▲사용승인과 입주 전 체크 및 수정공사: 1개월 등이다. Tip. 건축 진행 일정 1, 2월: 기본 계획 협의(4~8주) 3월: 건축허가 도서 작성(2주), 건축허가(2주) 4월: 공사 도서(2주), 시공사 선정(2주) 5월: 착공 신고 후 골조공사(4주) 6월: 골조공사(4주) 7월: 마감공사(4주) 8월: 조경공사, 사용승인과 입주(4주) 이처럼 건축허가 일정은 2~4주이지만, 건축 설계 계획 과정이 한두 달 걸린다. 첫걸음이자 집의 방향을 결정하는 아주 중요한 기간이므로 가능하면 이 기간이 길수록 좋다. 물론 해당 건축사사무소와 긴밀한 계획안 협의가 이뤄져야 한다. 예산, 규모 정하기 예산을 먼저 산정한 후 건축 규모를 정한다. 건축비는 공사 중에 단계별로 지급하지만, 공사 시작 전까지 마련할 수 있는 금액으로 건축 예산을 산정하는 것이 바람직하다. 보통은 지금 살고 있는 집을 처분한 돈으로 공사를 진행하며, 그동안(약 4개월)은 임시 월세로 지낸다. 만약 토지를 담보로 대출받아 공사비를 충당할 경우, 통상적으로 준공 후에 대출받기에 예산 책정 시 해당 금융권과 지급 시기와 조건에 관해 반드시 상담해야 한다. 건축비를 평당(3.3㎡) 개념으로 말하는 것 자체가 힘든 일이지만, 편의상 기준을 정하면 평당 400~600만 원 정도(2013년 기준) 예상하는 게 적당하다. 이 금액은 순수 건축 공사비 기준이다. 이 밖에 각종 인입비, 설계비 등 추가비가 발생한다. 이것은 직영공사 기준이고, 시공사에 전체를 일임하면 시공사는 별도의 일반 관리비와 이윤을 추가로 산정한다. 직영공사란 약 200평 미만 주택 건축 시 건축주가 시공자가 되어 진행하는 것이다. 도급공사와 크게 다른 점은 없고, 다만 도급공사 시 일괄 진행됐던 건축 외 부대공사 비용 부분을 그때그때 지급한다는 점이 다르다. Tip. 공사비 항목 (약 100평 대지에 40평 건축 시 통상적인 기준임) º건축공사비: 평당 약 400만~600만 원 º지목변경 용역비: 약 500만~1000만 원 ※ 단, 지목이 ‘대垈’가 아닌 경우 전, 답, 임 등의 지목을 대로 변경하는 비용임. 지목에 따라서 농지전용, 산지전용 분담금 등이 추가로 발생함. º토지 절성토비: 지반 조성 필요 시 º건축 설계비: 건축 공사비의 10%(인허가, 감리 업무 포함) º각종 인입비(상하수도, 도시가스): 500만 원 º지적 측량비: 100만 원 º지질 조사비: 300만 원(연약 지반일 경우) º담장공사비: 200만 원 º조경공사비: 200만 원(건축주 희망 시) º철거비: 500만~1000만 원(기존 건물 존재 시) º취등록세, 각종 면허세, 국민주택 채권 매입비. º부가세: 각종 비용의 10%(25평 이하 규모는 제외) 위의 항목 중 각종 인입비, 지적측량, 건축 설계비, 취등록세, 면허세, 국민주택 채권 매입비 등은 기본적으로 발생하므로 예산 산정 시 꼭 반영해야 한다. 나머지는 대지 여건에 따라 발생할 수 있는 항목이므로 토지 매입 시 토지가의 적정성을 고려해야 한다. 위의 항목과 비용은 대략적인 예산을 산정하기 위한 것이므로 상세 계획 시 변경될 수 있다. Tip. 자금 집행 일정표(1월에 시작 시 기준임) 1월: 설계 계약 시(설계비의 30%)-설계사무소 3월: 건축허가 신청 시(설계비의 30%)-설계사무소 4월: 공사도서 납품 시(설계비의 30%)-설계사무소 5월: 시공사 계약 시(공사비의 30%)-시공사 6월: 골조공사 완료 시(공사비의 30%)-시공사 7월: 마감공사 완료 시(공사비의 30%)-시공사 8월: 건축물 사용승인 시(설계감리비의 10%)-설계사무소 건축물 사용승인 시(공사비의 10%)-건설사 부지 선정하기 집 지을 땅[적지適地]이 있다면 별문제가 없지만, 집터를 마련[입지立地]해야 할 경우 아래 사항을 참고로 진행했으면 한다. 1단계 동네 정하기_부지 마련 시 무엇보다 내 삶의 계획을 잘 반영할 수 있는 지역을 선정하는 것이 중요하다. 동네 선정엔 크게 두 가지 방법이 있다. 첫째, 기존 주거지 근처에서 내가 원하는 것이 있는 지역을 선정하는 방법이다. 예를 들어 ‘산이 보이는 동네에서 살고 싶다’면, 기존 주거지에서 산과 접한 가까운 지역을 선정한다. 둘째, 예산에 맞춰 동네를 선정하는 방법이다. 예를 들어 부지 구입비를 산정한 후 내가 생활할 수 있는 지역(생활권)과 그곳의 지가地價를 확인하면서 가능한 지역까지 선을 그어 놓고 시작하는 것이다. 두 가지 방법 모두 딱히 무엇이 옳다고 할 수는 없다. 각자 기준이 다르고 스타일이 다르고 모든 조건을 충족할 만한 동네를 선정하기란 불가능하기 때문이다. 다만, ‘얼마 동안’과 ‘왜’를 생각하면 동네 선정에 도움이 될 듯하다. 이러한 사항을 잘 생각하고 판단한 후 동네를 두세 군데로 좁힌다. 2단계 부동산 방문_해당 지역의 부동산을 직접 방문한다. 부동산은 두 군데 정도 방문하는 것이 적당한데 한 군데는 나이 많고 인자해 보이는 동네 토박이 어른이 하는 작은 부동산, 한 군데는 젊은 사람이 여러 명 있는 큰 부동산이다. 이렇게 두 군데 부동산에서 상담하고 기다리면 된다. 상담 시 원하는 필지의 규모와 가격, 매입 예상 시기 그리고 기타 사항(우선순위 조건 1, 2위) 등을 말한다. 3단계 필지 검토하기_부동산에서 연락이 온 필지 중 가격 등이 적당하면, 우선 인터넷 지도 검색 등을 통해 주변 학교나 부대시설, 교통 상황, 주변 건물의 수준 등을 검토한다. 인터넷 검색을 통한 정보는 비록 1, 2년 전의 것이지만, 그런대로 현황과 유사하다. 4단계 공적 장부 검토하기_해당 필지의 건축 가능 여부와 규모, 공사비 증감 요인 등을 검토한다. 검토 서류는 ‘토지이용계획확인원’과 ‘등기부등본(실소유자 확인용)’이다. 토지이용계획확인원엔 지목, 면적, 공시지가, 지역지구 등이 나타나 있다. 관할 시·군·구청 민원실이나, 인터넷, 토지이용규제정보서비스(무료 열람)를 통해 확인할 수 있다. 지목란에선 어떤 지목인지, 면적란에선 원하는 규모인지, 공시지가란에선 거래가 대비 적정한 가격인지, 지역지구란에선 몇 종 주거지역인지를 확인한다. 예를 들어 서울 기준으로 2종일반주거지역인 경우 건폐율 60%, 용적률 200%이므로 1층 면적은 대지 면적의 최대 60%까지, 건물의 지상층 총면적은 대지 면적의 2배까지 가능하다는 뜻이다. 만약, 대지가 100평일 경우 1층을 60평을 지으면 1층 60평, 2층 60평, 3층 60평, 4층 20평 해서 총 200평을 지을 수 있다. 좀 더 상세한 사항은 건축사사무소에 문의한다. 5단계 필지 현황 검토_이 단계에선 ▲인접한 필지의 건축물이 접했는지 여부 ▲도로가 해당 필지에 2m 이상 접했는지 여부 ▲통과 도로가 4m 이상인지 여부(통과 도로의 경우 4m 이상 도로를 확보해야 한다) ▲인접 필지와 도로의 레벨 차 여부(인접 필지와의 단차는 토목공사 유발 가능성, 도로와의 레벨 차는 높이와 계획에 따라 토목공사는 유발되나 지하층으로 활용할 수 있음) ▲전기, 통신, 정화조, 상하수도, 도시가스 인입 여부(주변 건축물과 해당 필지의 건축물을 통해 확인한 후, 미확인 시 해당 관청 해당 과나 민원실에 문의한다) ▲해당 필지에 건축물의 존재 여부(철거 시 비용 발생) ▲해당 필지에 인접해 전주나 전선의 존재 여부(공사에 방해되거나 이주 시 비용 발생) ▲지적선과 현황과의 동일 유무를 파악한다(해당 필지의 가로세로 길이가 현황과 같은지, 기존 건물이 자신의 필지를 점유했는지 파악). 위 사항은 기본적인 검토 사항일 뿐 완벽해야 한다는 것은 아니다. 무엇보다 중요한 것은 자신이 평생 살아야 할 동네의 분위기와 느낌이다. 직접 가서 눈으로 보고 느끼는 것이 중요하다. Tip. 필지의 형태와 도로와의 관계: 좁은 지역일 경우 북측으로 도로에 접하고 남북으로 긴 필지가 건축물의 면적 확보에 유리하다. 필지 구입 시 고려 사항: 절대적이고 완벽한 집터는 없다. 주변은 마음에 들지만 필지 규모가 작은 경우 건축 계획 시 필지 면적을 단순 수치적인 공간 크기가 아닌 다양한 방법의 공간 해석과 사용으로 넓게 쓸 수도 있다. 또한, 필지 면적은 적합하지만, 주변이 마음에 들지 않는 경우 건축 계획 시 해결할 방안이 다양하게 존재한다. 따라서 대지 선정 시 고민되면 해결 방안과 가능 여부에 대해 건축사사무소의 도움을 받는 편이 좋다.田