전원주택 짓기 ABC 시공편 ⑤ 건축가와 함께 짓는 집_시공편 5강

전원주택 짓기 ABC ⑤
견적 및 시공업체 선정하기

‘모르면 약이요 아는 게 병’이라는 말이 있지만 시공업체 선정 시에는 ‘아는 게 힘’이다.
지금까지 설계를 진행했다면 이제 공사 시작이다. 우선 시공에 들어가기에 앞서 검토해야할 사항들이 있다.

| 연 재 순 서 |
설계편
1강. 일정, 예산, 규모 및 부지 선정하기
2강. 셀프 설계 1_필요 실 정하기, 이미지 찾기 및 공간 정하기
3강. 셀프 설계 2_기타 공간 적용 및 전체 실 배치하기
4강. 홈 스타일링

시공편
5강. 견적 및 시공업체 선정하기
6강. 셀프 감독 1_공사 전 체크, 철거 및 터파기
7강. 셀프 감독 2_골조공사
8강. 셀프 감독 3_설비 전기공사
9강. 셀프 감독 4_내부 마감공사
10강. 셀프 감독 5_외부 마감공사
11강. 셀프 감독 6_외부 부대공사
12강. 하자 체크 및 보수, 입주 및 유지 관리

견적 검토하기
건축 인허가 후 설계사무소에서 공사용 도면을 납품 받는다. 그 도면을 토대로 견적을 받아 검토한다. 인터넷을 통하거나 지인 등을 통해 미리 시공사를 면밀히 검토해 놓아야 한다. 우선 그 시공사가 지은 집들을 살펴봐야 한다. 브로슈어를 통해 보고 가능하다면 직접 방문하는 게 좋다. 대부분 시공사들은 현재 시공하고 있는 현장을 보여준다. 그동안의 실적 등을 검토하고 작품의 방향을 살펴보자. 아무리 좋은 건설사라 하더라도 내가 디자인한 방향과 전혀 다르다면 원하는 집을 얻기 힘들다.
먼저 정해놓은 몇몇의 건설사에게 납품받은 공사용 도면을 보내고 견적을 의뢰한다. 일반적으로 건설사들은 견적의뢰에 답해준다. 견적에 응하지 않는 건설사는 추후 공사비 증액 등 여러 문제가 있을 수 있으니 가급적 제외하자. 건설사가 제시한 금액이 어떤 기준인지 알아야 하기 때문이다. 물량 등은 빠지지 않았는지 제외 항목 등은 무엇인지 알아야 공사비 추가 및 변경 등에 따른 문제에 대처할 수 있다. 견적을 의뢰할 때 설명이 부족하거나 이해가지 않는 부분은 설계사무소의 도움을 받자. 견적서는 복잡해 보여도 아주 간단한 구성이다.

견적서 첫 장에는 간략한 건축물의 개요와 최종 견적내용, 기타 제외사항 등이 명시돼 있다. 기본적으로 건축물의 구조 및 면적 등을 살펴본다. 허가면적과, 실제 적용할 공사면적 등이 명시돼 있다. 법적인 허가면적과 공사시에 적용할 면적은 상이하다. 다락이나 내부 덱 등 실제 내부처럼 쓰일 수 있는 공간은 공사면적에 포함된다. 이런 부분이 명기되지 않았다면 시공사에 확인해 보자. 대다수는 분리해서 명기하나 기본적으로 포함하거나 제외 되는 곳도 있기 때문이다.

최종 견적내용은 큰 항목만 살펴본다. 공급가액과 부가가치세, 이윤 등 무엇이 포함됐는지 읽어본다. 그리고 가장 중요한 부분인 견적 기준을 확인한다. 공통사항으로 어떤 기준(도면 및 현황)으로 작성했고, 공사기간 및 공사 지불 조건 등이 명기돼 있다(이 부분은 견적서에 없더라도 계약서에 명기한다). 그리고 견적 외 사항 등을 주의 깊게 살펴보자. 주택을 짓는데 견적에 포함 안 된 부분이 설명돼 있다. 보통 각종 인입비, 분담금, 철거비, 가전, 가구, 보안 시스템 등이다. 이 외에 조경, 담장, 대문, 덱, 가구, 보험료 등이 별도로 들어갈 수 있다. 이 부분을 확인없이 진행해 담장, 데크 등 추가공사비가 생기는 경우 예산에 문제가 생길 수 있다. 그리고 몇몇의 견적서를 검토 할 때도 같은 기준이 아니기에 감안하고 비교하자.
공사비는 재료비, 노무비, 경비 등이 포함된 공사 원가와 일반관리비, 이윤 등으로 구성돼 있다. 이 부분에서는 큰 항목만 체크하자. 경비에 각종 보험료 및 기타 경비 항목과 부가세 등만 확인하자.

총괄 집계표에는 크게 건축공사, 전기공사, 설비공사 등으로 나눠져 있고 건축공사에 가설공사, 토공사, 철근콘크리트공사, 조적공사, 방수공사 등으로 나눠져 세분화된다. 가능하다면 이런 항목 하나하나를 살펴보는 것도 좋지만 대개는 어려워한다. 그럴 경우 큰 항목만 살펴보고 세부 항목이 빠져있지 않나만 확인한다. 예를 들어 창호공사인 경우 도면의 창호 크기 및 개수와 일치하는지, 위생도기 개수 및 싱크대, 조명 등의 가격대가 어느 정도인지 파악하자. 가격대까지 정확히 파악하는 이유는 추후에 개별적으로 생각하는 디자인 등을 적용·변경할 때 수월하기 때문이다.
이 모든 내용이 어렵고 힘들 수도 있지만 알아야 하는 부분이다. 단순히 설계자와 시공자에게 전체를 맡기면 추후 변경에 대한 어려움이 생겼을 때 대처할 수 없다. 판단이 어렵다면 건축사사무소에게 도움을 요청하자. 시공사 검토(실적, 디자인 방향 등) 및 견적서 의뢰, 검토 등에서 자문을 구할 수 있다.

Tip 총 소요비용 계산하기 (예산 검토하기)
순수건축 공사비(건축,설비,전기포함) + 토목비(대지정리가 필요한 경우) + 각종 인입비 + 공사비 제외 부분(철거,조경,가구 등) + 각종 보증보험 + 취득세

시공사 선정하기
우선 공사방법의 차이를 알자. 공사는 직영공사와 건설회사에게 도급을 주는 방식이 있다. 직영공사는 건축주가 스스로 벽돌을 사거나 인부를 쓰는 것이 아니다. 단지 몇 가지를 분리해 진행할 따름이다. 전체 공사는 도급을 주나 각종 보험(산재, 고용 등)이나 인입(상하수도, 가스 등)신청 등 큰 공사를 제외한 몇 가지 항목을 건축주가 따로 진행하고 일반 관리비 등을 줄이는 방식이다. 건설회사에 도급을 줄 경우, 건설회사에서 보험, 인입신청 등을 대행해 진행한다. 도급 방식이 편하기는 하나 공사비를 조금이라도 줄여볼 생각이라면 직영공사도 추천한다. 물론 건설사에 대한 실적 등은 당연히 검토해야 하고, 직영공사의 불안을 덜기위해 각종 보완책을 둘 수도 있다. 하자이행보증보험, 지체상금, 계약이행보증 등이 있다.