월간 전원주택라이프

코로나19 이후, 국내외 전원주택시장 동향 팬데믹의 영향으로 집에 대한 인식이 달라지고 있다. 집=안전해야 한다는 개념이 작용해서 그런지 단독주택 거래량이 눈에 띄게 늘고 있다. 전세물량도 나오는 대로 거래가 성사되는 상황이다. 코로나19 이후 전원(단독)주택 시장에 어떤 변화가 있는지 전원주택 1번지인 양평군을 통해 살펴보고자 한다. 글 성호건((주)부동산개발연구소 대표 / 공인중개사) 코로나19 이후 전원주택 및 부지 문의가 현저하게 증가했다. 인터넷 부동산 카페에 단독주택이나 도시 근교 전원주택, 타운하우스 관련 글이 올라오는 것을 보면, 전원주택에 대한 관심이 많을 뿐 아니라 수요가 정말 늘어나고 있음을 알 수 있다. 이런 현상은 국내에 국한된 것이 아니다. 코로나19 이후 해외는 물론 국내 매체에서도 전원(단독)주택 거래량 호조와 관련한 기사를 다루고 있다. “신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)에도 불구하고 미국의 지난 7월 신규 단독주택 판매가 15년 만에 최대치를 기록하는 등 호조를 보이고 있다. 저금리와 밀레니얼 세대의 주택 구매수요 증가, 코로나19로 인한 교외 전원주택 수요 증가 때문으로 풀이된다. 25일(현지시간) 발표된 7월 미국 신규주택 판매는 90만1,000채로 2006년 이후 15년 만에 최대치를 기록했다. 이는 전년동기 대비 36.3%, 전월 대비 13.9% 증가한 수치다.” _서울경제, 2020. 08. 26. “미국에서도 탈도시 움직임이 일어나며 주택시장이 호황을 누리고 있다. 100여 년 만에 찾아온 불황 속에서 이례적 현상이 발생하고 있는 것이다. 지난 11월 미국 상무부 발표에 따르면 지난달 신규 주택 착공건수는 전달보다 4.9% 늘어난 153만 건을 기록했다고 한다. 펜데믹이 시작되기 전 1년 전에 157만 건에 육박했다. 이 같은 현상은 사회적 거리두기가 가능한 도시 외부로 이사하려는 수요가 늘어난 영향이 크다. <주거공간 매칭 스타트업 이윤석 대표>” _매일경제, 2020. 11. 20. “서울 단독주택 거래 비중이 최근 다시 늘고 있는 것으로 나타났다. (중략) 전체 거래량에서 단독·다가구가 차지하는 비중은 7.7%로 전월(7.0%) 대비 0.7%포인트(p) 늘었다. 증가세는 2개월 연속(6.1%→7.0%→7.7%) 이어졌다. 국토교통부 실거래가 공개시스템 분석 결과 8월 단독·다가구 거래량 567건 중 순수 단독주택이 차지하는 비중은 405건으로 71.4%를 기록했다. 7월엔 단독·다가구 거래량 1360건 중 66.8%인 908건이 순수 단독주택이었는데 이 역시 지난달 더 늘었다.” _뉴스1, 2020. 09. 10. 이 외에도 미국의 중개기업 컴퍼스 CEO 로버트 레프킨은 코로나19 이후 수영장이 딸린 주택을 찾는 사람들이 많아졌다고 언급했다. 홍익대 건축도시학과 유현준 교수도 2020년 6월 4일 국토교통부 주관으로 개최된 ‘도시와 집, 이동의 새로운 미래’라는 주제로 연 포스트 코로나 심포지엄에서 감염병과 도시는 밀접한 관련이 있다고 말했다. 1세기에 상수도를 만들고 18세기에 파리가 하수도를 만들었으며 20세기에 지하철을 만들어 전염병을 막았고, 이 안전한 시스템이 있는 곳으로 사람들이 몰리며 도시가 형성됐다. 하지만, 인구가 밀집된 도시는 다시 전염병의 확산을 부추겼고 타인과의 접촉을 최대한 줄이고, 자신들의 안전을 위해 전원주택·단독주택에 시선을 돌리고 있다. 전원주택 1번지 양평군 동향 물론 코로나19 때문에 전원(단독)주택 시장의 크기가 커진 것이라고 확신할 순 없다. 하지만 답답한 도시를 벗어나고 싶은 갈증이 잠재돼 있던 상태에서 코로나19를 계기로 실행에 옮긴 것으로 추정해볼 수 있다. 실질적으로 코로나19가 전원주택 시장에 영향을 미쳤는지 살펴보기 위해 몇가지 조사를 해보았다. 대표적으로 전원주택 1번지인 경기도 양평군의 부동산 동향을 살펴보기로 했다. 코로나 이전인 2019년도와 코로나19 발생 이후인 2020년도 양평군 지역의 전원(단독)주택 거래량을 살펴보기로 했고, 실질적인 수요자를 파악하기 위해 법인이 아닌 개인에 국한하고, 투기성이 아닌 ‘실제 그 땅에 집을 지으려는 이들’을 추려내기 위해 땅의 크기를 300평 대로 제한했다. 크기는 330㎡(100평), 331~660㎡(100평 초과~200평), 661~1000㎡(200평 초과~302평) 기준으로 나누었다. <표1> ‘토지 및 전원주택 거래량’ 상승률과 <표2> ‘단독주택 거래량’을 살펴보면, 2019년 대비 2020년에 높은 상승률을 확인할 수 있다. 코로나19와 관련 있는 의미 있는 결과라고 볼 수 있다. 전원주택 전세시장도 예전과 다른 현상을 보이고 있다. 최근에는 전원주택 전세 매물을 기다리는 예비 임차인은 많으나, 임대인이 부족한 상황이다. 일례로 3월 19일 기준, N포털 부동산에 양평군 내 전세로 올라온 매물 대부분은 3~4일밖에 되지 않은 것들이다. 이러한 현상은 물건이 나오는 대로 임차인이 나타나 계약이 성사되고 있다는 것을 말한다. 지역과 상황에 따라 다르긴 하지만 땅값 또한 20% 이상 오른 곳도 있다. 이런 추세는 환금성이 낮아 매수자가 우위이던 코로나19 이전의 전원주택 부동산 시장을 뒤집은 상황이다. 편의시설과 강 조망이 뛰어난 토지나 집의 경우에는 매도자가 매수자를 고르는 경우도 생겨나고 있다. 집을 내놓았다가 희망 매수자들이 몰리자 매물을 거둬들이는 이들도 있다. 수요층의 변화도 눈에 띈다. 코로나19 이전에도 60대가 주를 이루던 수요층이 40~50대로 점점 내려오는 추세이긴 했으나, 최근에는 어린 자녀가 있는 30~40대의 문의와 실 매입 건이 부쩍 늘고 있다. 매수자가 폭발적으로 늘었다고 하기는 어렵지만, 코로나19와 집 관련 TV프로그램에 힘입어, 매입 문의와 거래 성사는 눈에 띄게 증가한 것은 사실이다. 코로나와 부동산 입지론 부동산학개론의 입장에서 바라봤을 땐 어떨까. 부동산학개론에서는 부동산 입지에 대한 내용을 다룬다. 코로나19 시대의 흐름에서 입지론을 재해석 해볼 필요가 있다. 먼저, 튀넨의 입지론에 따르면 지대가 가장 비싼 지역은 수송비를 절약하기 위해 집약적으로 토지를 이용하게 된다. 과거엔 농업 생산량이 많았던 비옥한 토지를 집약적으로 사용했다면 현대에 와서는 도시에 고층빌딩이 몰리는 것을 비슷한 현상으로 보면 된다. 이 이론에서는 제2중심시장이 등장할 경우와 지형이 다를 경우, 그리고 교통로가 개설될 경우, 무역이 이뤄질 경우, 인간의 행태가 변화할 경우 등에 따라 입지점이 변화한다. 하지만, 예전엔 사람들이 한 공간에 많이 모여야 생산이 잘 이뤄지고 효율적이었지만 현재는 IT산업의 발달로 상황이 달라졌다. 어디에서건 재택근무를 통해 해결할 수 있는 업무들이 늘어났고, 심지어 교육도 비대면 수업이 가능해졌다. 이번에는 중심지 이론으로 살펴보자. 크리스탈러의 중심지 이론은 수요자 분포가 어디에 많은지 보는 거시적 관점이라면 허프의 중심지 이론은 수요자의 개성과 같은 미시적 관점에서 고차원 중심지와 저차원 중심지를 나눈다. 허프의 중심지 이론을 요약하자면 근거리에 고차원 중심지가 있으면 인근의 저차원 중심지를 지나치게 될 가능성이 커진다는 것이다. 이를 현 시점 소비문화와 비교해 본다면 먼저 우리에게 가장 가까운 소비 공간은 바로 인터넷이기에 모든 대형 쇼핑몰을 포함한 오프라인 저차원 중심지는 지나칠 가능성이 커진다. 심지어 해외 직구가 보편화되고 있다. 따라서 지금 가장 큰 중심지는 오프라인에 존재하는 어떤 장소가 아닌, 온라인으로 옮겨 갔으며, 도시라는 공간과 지방이라는 공간의 경계선이 소비나 생산에 있어서 점차 사라지고 있다는 것을 알 수 있다. 주거문화·변화 가능성 있다 주거는 상권과 일자리, 교육 등과 밀접한 관련이 있다. 상품 구매나 교육, 의료 및 기타 서비스 이용을 편하게 하기 위해 대도시의 밀집된 주거문화가 발달한 것이다. 그러나 온라인을 바탕으로 한 업무처리, 학습, 경제 소비 활동 등은 어느 곳에서나 할 수 있게 되며, 이로 인해 지역간 평등이 이뤄지는 추세다. 여기에 코로나19라는 크나큰 감염병으로 인해 밀집된 지역에 대한 기피와 자연에 대한 갈망이 더욱 커졌다. 자의반 타의반으로 진행된 비대면 업무와 교육 그리고 생활들이 이루어졌고 그것이 가능한 업종과 불가능한 업종 또한 명확해졌다. 물론 사람들은 사회적 동물이기에 모여살고 싶어 하고, 대도시만이 갖는 장점들이 있기 때문에 도시가 사라지거나 아파트라는 주거문화가 사라지진 않을 것이다. 하지만, 이미 갖춰진 통신, 교통의 발달이라는 시대의 흐름과 코로나19 같은 전염병이 지금처럼 장기화 된다면 밀집된 공동 주거공간에서 벗어나 전원(단독)주택이나 분리된 공동 주거형태로 점차 이동하게 될 것이라 조심스레 전망해본다. 성호건(㈜부동산개발연구소 대표 / 공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획 및 부동산학을 전공했으며, 전원주택 1번지라고 하는 양평에서 토지 및 전원주택 전문 부동산 공인중개사로 활동 중이다. 일반 중개는 물론, 마을 조성, 토지 개발, 부동산 어플리케이션 개발 등 영역을 전문적이고 폭넓게 확장해 가는 중이다. 토지와 전원주택 관련 칼럼 기고, 유튜브 채널 운영 등 부동산 콘텐츠 개발에도 힘쓰고 있다. ㈜부동산개발연구소 031-775-8025 www.kodlab.co.kr

PART 01 / 타운하우스 핵심 정보들 최근 단독주택이나 타운하우스와 같이 수직공간을 이용할 수 있는 주거형태를 선호하는 이들이 점점 늘어나는 추세다. 예전에는 타운하우스가 50~60대 예비 은퇴자들의 로망이었다면, 최근엔 삶의 질을 중시하는 30~40대 젊은 세대들에게도 로망이 되고 있다. 층간 소음에서 자유롭고, 마당이나 테라스를 사용할 수 있어 그만큼 친환경적이며 쾌적한 환경을 누릴 수 있기 때문이다. 그렇다면 타운하우스란 어떤 주거형태며, 장단점은 무엇인지, 또 자신과 잘 맞을지 매입 전 꼭 알아야할 할 정보들을 소개한다. 글 이수민 기자 | 사진 전원주택라이프DB 참고 자료 『살고 싶은 집 단독주택』(동아일보사) 『마흔에 살고 싶은 마당 있는 집』(인사이트북스) 『타운하우스 주거특성에 관한 연구』 (경희대학교 행정대학원 부동산학과 부동산 개발·관리전공 김정례, 2019) 『중소형 타운하우스의 수요 특성에 관한 연구』(건국대학교 부동산대학원 부동산개발전공 이방복, 2018) 『테라스형 타운하우스의 가격 결정 요인에 관한 연구』(건국대학교 부동산대학원 글로벌부동산전공 임재수, 2020) 01 / 타운하우스란 단독주택과 아파트의 장점을 모아 타운하우스는 사생활 보호와 동시에 방범·방재 등 관리의 효율성을 높인 주거 형태다. 부동산 용어적 의미로 단독주택을 두 채 이상 붙여 나란히 지은 서구의 주택 양식을 말한다. 영국에서 시작된 이 주거 양식은, 대개 2, 3층 주택 10~50가구를 연접해 건설하고 정원과 담 등을 공유하며 창과 문은 주택의 전면과 후면에 배치해 층간소음과 화장실 배수음 등 문제를 줄인 것이 특징이다. 한 가구가 수직 공간을 독점하는 점이 빌라와 다르다. 우리나라의 타운하우스에도 영국처럼 주택의 벽체를 붙여 나란히 지은 것도 있지만, 대부분 커뮤니티 시설을 갖춘 주택 단지를 일컫는 용어로 사용하고 있다. ‘타운하우스=부촌’이다 미국 캘리포니아에 위치한 ‘비벌리힐스’는 전세계에 잘 알려진 ‘부촌富村’이다. 과거 원주민들이 거주하던 평범한 마을이었으나 할리우드와 인접해 있어 유명 영화배우나 사업가들이 정착하기 시작하며, 부유층들만의 도시로 변신했다. 특히 이곳에 형성된 고급 주택단지로 전 세계인들은 ‘타운하우스는 곧 부촌이다’라는 인식을 갖게 됐다. 그렇다면 우리나라에서 타운하우스는 어떻게 형성됐을까? 최초의 타운하우스‘그린빌라’ 우리나라 최초의 타운하우스는 1983년 구로구 항동에 지어진 ‘그린빌라’로 단지 내 복지회관, 팔각정 카페, 도서관, 수영장, 테니스코트, 골프연습장을 보유하고 있는 고급 주택단지였다. 하지만 당시 사회 위화감 조성 등의 이유로 신문이나 방송 등에 잘 알려지진 못했다. 그 뒤 고급 주택단지로 제대로 이미지 메이킹을 시작한 것은 1985년, 현대건설이 준공한 고급 주택단지 ‘현대주택단지’였다. 단지 내 주택이 28채 정도 있으며, 토지면적은 주택마다 차이가 있지만 약 500㎡(약 150평) 내외 수준이다. 지하철 7호선 청담역과 경기고등학교 사이에 위치한 이곳은 지금도 주택 한 채당 80억 원대로 서울을 대표하는 고급 타운하우스로 자리매김하고 있다. 이곳의 특징은 도심으로부터의 접근성이 뛰어나지만, 각각의 주택은 외부로부터 철저하게 분리돼 있다. 고급 타운하우스 답게 공동 보안관리가 철저하게 운영되고 있다. 담 벽에 붙어있는 수많은 CCTV만으로도 이곳의 보안 수준을 가늠할 수 있다. 2000년대 후반 도심형 고급 타운하우스 등장 이렇게 1980년 인기를 끌었던 고급형 타운하우스는 1980년대 후반부터 ‘아파트 붐’으로 인해 점차 부촌의 개념에서 멀어져 갔다. 고급 주택단지가 차지했던 부촌의 이미지는 고급 아파트 단지 및 주상복합아파트 등으로 옮겨갔다. 그러다 지난 2000년대 후반부터 다시금 사람들의 관심을 받기 시작했다. 베이비부머 세대들이 은퇴 시점에 맞춰 복잡한 아파트 대신 편안하고 안락한 주거 형태를 찾는 수요가 늘면서 타운하우스에 다시금 시선을 돌리기 시작했기 때문이다. 부유층 인사들 사이에서도 독립성과 안락함을 중시하는 라이프스타일이 유행하면서 이들을 겨냥한 고급 타운하우스가 등장하기 시작했다. 2000년대 중후반부터 서울 시청·광화문 등 복잡한 도심과 그리 멀지않은 곳에 독립성을 갖춘 고급 타운하우스도 생겨나기 시작했다. 주택마다 높은 담장을 쌓아 외부의 접근을 차단한 현대주택단지와는 달리 2000년 후반, 생겨난 서울의 고급 타운하우스들은 지리적 특성을 이용해 독립성을 추구했다. 대부분 대중교통이 발달되지 않아 자가용 없이는 쉽게 가기 어려운 위치에 자리잡았다. 종로구 평창동의 오보에힐스, 성북구 성북동의 LIG게이트힐즈, 용산구 한남동의 한남더힐 등이 대표적이다. 초호화 타운하우스인 오보에힐스는 2010년 쌍용건설이 지은 곳으로 총 18가구로 구성돼 있다. 이곳 주택은 지하 2층·지상 2층, 지하 1층·지상 2층 2종류다. 현재 주택의 거래가는 약 30억 원선이다. 오보에힐스는 가장 가까운 지하철역에서 걸어서 1시간 정도 떨어진 곳에 위치해 있다. 버스를 타고도 30분 이상 소요된다. 자가용이 없으면 쉽게 오가기 힘든 위치인 것이다. 또한 세계적인 건축가 이타미 준이 설계해, 각 세대가 경사면에 자리해 북악산과 인왕산을 볼 수 있고, 지하 2층, 지상 2층 구조에 엘리베이터와 잔디 마당, 테라스, 옥상 녹지 공간 등을 갖췄다. 분양세대는 454~482㎡ 총 18가구이고 당시 분양가는 30~36억 원이었다. 성북동LIG게이트힐즈는 지하 1층, 지상 2층에 514∼497㎡ 규모의 단독주택 12가구로 구성됐으며 분양가는 40억∼45억 원으로 당시 평당(3.3㎡당) 분양가는 2800만~3000만 원 선이었다. 세계적인 건축가인 미국의 조엘센더스가 설계했으며 리히터 규모 7.0 이상의 강진에도 견딜 수 있는 내진설계를 적용했고 강화콘크리트를 사용해 내구성을 높인 게 특징이다.이밖에 도심과 지리적으로 가까우면서도 단지 내부는 외부로부터 철저히 격리된 타운하우스형 아파트도 등장해 인기를 끌었다. 2011년 준공한 용산구 한남동의 한남더힐이 대표적이다. 한남더힐은 24시간 30여명의 인력이 상시 근무하며 출입자를 통제한다. 단지 입구에서는 방문객의 이름과 전화번호 등을 물어보며 주차하는 곳까지 지정해준다. 판교신도시 타운하우스들 2000년 후반 당시 경기 성남시에 위치한 판교신도시 일대에도 많은 타운하우스가 조성됐다. 신도시 조성으로 땅값이 크게 오르면서 토지 소유주들이 고급 타운하우스를 조성하기 시작했다. 주변의 쾌적한 환경 또한 타운하우스 조성에 적지 않은 영향을 끼쳤다. 판교신도시에 위치한 고급 타운하우스로는 베스트하우스, 더샵포스힐, 코오롱 린든그로브, 판교산운아펠바움, 판교운중아펠바움, 르씨트빌모트, 금강펜테리움레전드 등이 있다. 이들 가운데 지난 2007년 준공된 ‘베스트하우스’는 판교를 대표하는 타운하우스다. 이곳은 총 1만9800㎡(6000평) 부지 위에 총 27개의 고급 단독주택이 모여 있다. 이곳 주택들은 모두 지하 1층, 지상 2층 구조다. 내부에는 입주민 전용 수영장과 사우나 등이 있고, 정원 한쪽에 인공폭포가 자리잡고 있다. 주택은 수입산 고급대리석과 친환경 건축자재 등으로 꾸며져 있다. 또 다른 고급 타운하우스인 ‘더샵포스힐’은 포스코건설이 처음으로 선보인 타운하우스로 60·70·80평형 3가지 타입으로 총 24가구로 구성돼 있다. 이곳은 경비원은 물론 적외선 감시시스템 등 철통보안을 자랑하는 곳으로 유명하다. 2005년 준공된 코오롱린든그로브 역시 고급 타운하우스로 잘 알려져있다. 코오롱건설이 지은 이 타운하우스는 유럽풍의 클래식한 건축양식을 기본으로 삼았다. 고급형에서 실수요자들을 위한 실속형으로 처음에는 고급형이 주를 이루었지만, 2008년 글로벌 금융 위기로 인한 국내부동산 경기 침체로 고분양가를 유지하던 현장들의 미분양이 속출하게 됐다. 이로 인해 사업이 중단되는 단지도 생겨났다. 그 뒤, 2010년부터 크기를 줄이고 가격 거품을 뺀, 실수요자를 위한 실속형 타운하우스가 생겨나기 시작했다. 이런 중저가 실속형 타운하우스가 사람들의 이목을 끌고, 성공적인 분양을 마친 뒤 타운하우스의 흐름은 ‘고급형’에서 ‘실속형’으로 변모하게 된다. 주택 크기가 중산층이 선호하는 84㎡ 안팎의 중소형으로 대폭 줄이고, 피트니스 센터 등 고급 주상복합단지 수준의 입주자 편의시설도 조성됐다. 조금 더 거품을 빼기 위한 단지들은 보안과 필수 편의시설 위주로 구성하고, 위치도 도심에서 어느 정도 떨어진 곳에 조성하며 분양가를 3~5억 원 정도로 낮췄다. 덕분에 웰빙을 중시하는 라이프스타일과 비싼 아파트의 대안으로 타운하우스를 찾는 이들이 점점 늘어나며 최근 더욱 인기를 끌고 있다. 도심 출퇴근 가능한 타운하우스가 인기 위치도 인기를 끄는 데 한몫을 했다. 아파트의 편리함과 단독주택의 독립성을 갖추고, 전원 입지에다 서울로 출퇴근하는 데 무리 없는 타운하우스들이 등장했다. 중소형타운하우스 대부분 과거와 달리 산이나 강변 등 외진 곳이 아니라, 경기 용인 동백, 고양 삼송, 화성 동탄 등 교통·교육·편의시설 인프라가 잘 조성된 신도시 및 택지지구 인근에 들어서며 주택시장은 과거 투자수요에서 실수요자 중심으로 재편되며 단독형 타운하우스의 선호도는 앞으로도 더욱 커질 것으로 기대된다. 이렇게 수도권 위주의 타운하우스 인기가 최근에는 지방으로도 확산되고 있다. 제주도뿐만 아니라 세종시 등 충청권에서도 수요가 늘면서 복합단지의 모습을 한 타운하우스들이 등장하고 있다. 02 / 타운하우스 인기 이유 도심 내 전원주택이라는 의미로 사용되기도 하고 아파트를 대신 할 향후 대안주택으로 주목받기도 한다. 공동주택의 편리한 점을 갖고 단독주택에 비해 토지이용효율을 높이는 거주방식으로 등장한 개념이 바로 타운하우스이다. 친환경적인 삶을 선호하는 추세다 친환경에 대한 관심이 높아지면서 자연과 함께 할 수 있는 주거형태를 선호하는 이들이 늘어나며 교외의 전원주택과 같은 친자연적 요소를 도시에서 즐기기 원하는 이들이 늘고 있다. 또한 반려동물을 키우는 이들이 많아지며, 그들을 위해 마당이 있는 주택을 찾는 이들도 점점 늘고 있다. 타운하우스는 이런 점에서 고층아파트와 다른 차원의 주목을 받고 있다.비싼 아파트보다 생활의 질을 높일 수 있다 타운하우스는 아파트의 편의성을 높인 단독주택 단지이지만, 치솟기만 하는 아파트보다 저렴하고, 독채로 자연을 누릴 수 있어 가성비 뛰어난 주거형태다. 단독주택에 살며 불편했던, 주택 보완·유지관리가 쉽고, 단지 자체에 CCTV가 다량 설치되어 있어 방범의 문제도 걱정이 없어 더욱 인기를 끌고 있다. 아파트 편의시설을 모두 갖췄다 집합주택과 같은 편의시설과 커뮤니티 시설 등의 이점을 동시에 얻을 수 있어 최근 선호하는 이들이 점점 늘어가는 추세다. 피트니스센터, 야외 수영장, 어린이 놀이터 등을 단지 내에서 이용할 수 있다. 커뮤니티 시설이 활성화되어 이웃들과 소통할 수 있는 기회를 얻을 수 있다. 03 / 타운하우스의 장점 vs. 단점 알고 보면 더 좋은 장점 5가지 1_ 넓은 마당을 누릴 수 있다 사계절 변화를 코 앞 정원에서부터 누릴 수 있으며 자연 친화적이다. 마당 사용이 가능해 정원을 가꾸거나 텃밭, 바비큐 파티, 캠핑 등 다양하게 외부 공간을 활용할 수 있다. 반려동물이 아파트와 달리 자유롭게 내 집 앞마당에서 야외 활동을 즐길 수 있다는 할 수 있다는 것도 장점으로 들 수 있다.2_ 층간 소음 문제가 없다 공동주택에서 살다보면 이웃 간 마찰이 일어나는 문제 중 하나가 층간소음이다. 타운하우스는 별채로 구성되어 있어 층간 소음 문제를 완전히 해결할 수 있다. 층간 소음 문제가 해결되는 만큼 삶의 질을 높일 수 있고, 아이에게 자유로움을 줄 수 있다. 3_ 단독주택보다 방범 수준을 높일 수 있다 타운하우스는 여럿이 함께 모여 이루어지는 만큼 비교적 안전하다. 공동으로 거주하는 환경이니 만큼 치안이나 기타 관리 등이 용이하다. 이웃과 가깝기 때문에 보안 수준이 높다. 단독주택의 경우 보안 문제가 걸림돌이 되는데 타운하우스는 단지 자체에 CCTV의 다량 설치로 보안상 안전 문제를 충분히 해결할 수 있다. 4_ 커뮤니티 시설을 다양하게 활용할 수 있다 최근에는 사생활뿐 아니라 이웃과의 소통, 공동체 활동을 중요시하는 이들도 점점 늘어나고 있다. 타운하우스에는 단지 내 각종 커뮤니티 시설을 갖추고 있어 이웃과의 교류를 즐기는 경우도 많다. 야외 수영장, 도서관, 어린이 놀이터, 피트니스 센터 등 아파트 대단지에서나 이용할 수 있는 시설을 타운하우스에 설치하는 경우도 있어, 단지 내에서 이웃과의 소통과 여가생활을 동시에 즐길 수 있다. 5_ 주차 전쟁에서 해방될 수 있다 지정 주차나 주택 지하 공간에 넉넉한 주차장을 확보함으로 주차로 인한 스트레스에서 벗어날 수 있다. 또한 주차공간은 별도의 취미 공간이나 레져용품 보관 장소로도 활용할 수 있다. 살아 보면 불편한 단점 5가지 1_ 교통이 불편할 수 있다 도심 속 아파트는 대중교통 이용이 쉽지만, 타운하우스는 자연과 가까운 곳에 위치하다보니 대중교통 이용이 상대적으로 불편할 수 있다. 2_ 사생활 보호에 한계가 있다 타운하우스는 단지 형태로 지어지는 구조다. 따라서 단독주택보다는 사생활 보호에 아쉬움이 있을 수 있다. 쉽게 말해 단독의 주택이지만, 가까운 거리에 이웃 주택이 담 없이 위치하기에 내 마당에서 무엇을 하는지 노출될 수밖에 없다는 단점이 있다. 3_ 환금성이 떨어진다 집값 시세에 큰 요동이 없는 만큼 아파트에 비해 환금성이 떨어진다. 층간소음이 사회문제가 되고 도시에서도 마당이 딸린 단독주택에서 애완동물을 키우고 텃밭을 가꾸는 등 도시 가까운 곳에서 자연 친화적인 전원생활을 즐기려는 젊은 층이 늘면서 과거보다 수요가 늘었지만, 아파트나 오피스텔에 비하면 대중적인 부동산은 아니기 때문에 웬만해선 집값이 잘 오르지 않는다는 점이다. 따라서 매매 시 신중하게 선택하도록 한다. 4_ 인프라가 부족하다 타운하우스는 일반적으로 도심과 어느 정도 거리가 있는 곳에 건설된다. 병원, 대형마트, 학교, 대중교통 등 기타 부수적 편의시설 이용에 불편함을 겪을 수 있다. 5_ 측간 소음이 발생될 수 있다 타운하우스는 양 옆으로 이웃이 있는 경우가 많다. 옆집 마당에서 바비큐 파티라도 할 때에는 자신의 집 마당을 쓰기도 어렵고, 발생되는 소음 때문에 고통을 겪을 수도 있다. 또한 타운하우스의 특성상 많은 세대들이 반려견을 키우므로 반려견 짖음 등이 생활의 불편을 초래할 수 있다. 04 / 매입 시 반드시 확인할 것들 단독주택은 아파트와 비교할 때 독립성과 쾌적함이란 장점이 있음에도 불구하고 관리, 안전, 경제성 등의 약점으로 인해 매입과 거주를 결정하기에 어려운 점이 있다. 타운하우스는 이러한 단점이 보안된 대안으로 주목받았다. 하지만 타운하우스는 집만 사는 게 아니라 단지를 사는 것임을 명심해야 한다. 타운하우스라는 말 그대로 단지의 개념이 중요시되는 단독주택 집합인 것이다. 또한 환금성이 쉽지 않은 만큼, 투자가 아닌 실제 주거 목적으로 구입하는 경우가 대부분이므로, 매입 시 반드시 확인해야할 것들이 있다. 첫째, 현실적인 요소를 충분히 고려한다 한 달에 한두 번 놀러 가는 주말주택이 아니라 매일 생활하는 집이라는 사실을 명심한다. 직장이 강남이라면 경기남부권, 강북이라면 경기북부권까지 고려할 수 있다. 그 반대이거나 더 멀어진다면 출퇴근 시간이 너무 길어 후회할 가능성이 크다. 동네가 결정되면 먼저 인터넷에서 해당 지역의 타운하우스 시세를 확인한다. 규모와 예산에 맞는 매물이 있다면 그 지역 부동산을 찾아간다.둘째, 반값할인 같은 과대 허위광고를 조심한다 회사 보유분이나 한 채만 특가로 반값할인을 한다는 식으로 호객하는 경우가 있다. 반값할인이라지만, 분양이나 시행사 등이 손해 보며 내놓지는 않는다. 반값에도 계약을 할 수 있다는 것은 그 만큼 거품이 많다는 것, 부실시공의 우려가 있다는 것이다. 광고대로 현장의 자금 상황이 좋지 않아 급하게 나오는 경우도 있으나, 계약을 하더라도 시공, 시행사의 운영이 위태롭다는 것이 증명되었다는 뜻이니 피하는 것이 상책이다. 셋째, 분양률이 좋지 않은 곳은 피한다 아파트 미분양과 똑같다고 보면 된다. 타운하우스의 시행·시공을 대기업이 하는 경우는 별로 없고 중소규모 건설사가 하는 경우가 대부분이므로 장기간 계약이 안 나올 경우 자금 부족으로 사업이 중단될 가능성이 있다. 좋은 자리를 선점할 수 있다는 말에 넘어가 성급히 계약했다가 장기간 자금이 묶일 수 있으니 신중하게 선택해야 한다. 특히 용인이나 제주의 경우는 전세를 맞춰서 자금을 조달하는 경우가 있을 정도로 부실현장이 있을 수 있으니 주의한다. 넷째, 토지주와 시공사가 따로 있는 현장은 주의한다 타운하우스 계약방식은 크게 2가지가 있다. 하나는 토지만 계약하고 건축은 개별 진행하는 방식, 토지와 시공을 꼭 같이 해야 계약할 수 있는 방식이 있다. 토지는 개인이 시공사를 직접 섭외해야 하는 등 생소하고 번거로운 일정들이 많다. 가격적인 부분도 직접 절충해야 해서 처음 해보는 사람들은 부담이 크다. 그래서 보통은 토지와 시공을 같이 계약하는 경우가 많은데, 설계부터 입주까지 대부분 가이드를 받을 수 있어 편한 점은 있지만, 토지주와 시공사 양쪽으로 이윤을 붙이기 때문에 분양가가 올라갈 수 있다. 시행사가 아예 땅을 직접 사서 토지와 건축 둘 다 관리할 경우, 사업이 중간에 무산될 리스크는 그나마 줄일 수 있다. 다섯째, 지분 등기 타운하우스는 피한다 지분등기 타운하우스란 주택은 개별등기로 되어 있지만, 토지는 타운하우스 부지 전체가 공유로 지분등기가 되어 있는 경우다. 지분등기의 경우 증축 등 토지를 사용하려면 지분등기자들의 동의를 받아야 하기 때문에 개별등기로 바꿔야한다. 하지만 개별등기로 바꾸기 위해서는 입주민의 70% 이상이 동의를 해야 하니 70% 이상 분양된 현장에서만 전환이 가능하다. 또한 지난 5월부터는 토지분할 특례법이 종료되면서 개별등기로 분할하는 허가가 더 어려워졌기 때문에 건물을 지어 입주하더라도 추후 매도하기가 어려워질 수 있다. 따라서 추후 분할 등기가 된다고 하는 말은 거짓말일 수 있으니 무조건 주의한다. 애초에 개별등기로 되어 있는 땅에 집을 짓는 게 가장 안전하고 깔끔한 방법이다. 더불어 지분등기가 되어 있는 토지는 대부분 1금융권에서는 대출이 쉽지 않다. 따라서 대부분 제2금융권에서 진행되며, 진행할 때는 다른 공동명의자의 동의가 필요하다는 점 등 제약이 있을 수 있다.여섯째, 계절 따라 발생될 단점들을 체크한다 계절 변수도 크다. 양평이나 가평 쪽 타운하우스의 경우 지역 특성상 겨울이 매우 추운 편이라 난방비가 예상보다 많이 나올 수 있다. 여름의 경우, 단지 근처에 정화조가 설치되어 있다면 여름에 악취로 고초를 겪을 수 있으니 이 부분도 꼭 확인해보도록 한다. 그밖에 조성 초반에 먼저 주택을 짓고, 입주를 할 경우 주변의 다른 집들이 지어지며 발생되는 소음 및 먼지로 고생할 수 있으니 이 부분도 꼭 확인한다. 일곱째, 관리비도 염두에 둔다 단독주택은 집 안 구조가 여름에 덥거나 겨울에 춥지 않을지 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다. 특히 고급스럽게 보이기 위해 냉난방 효율성을 고려하지 못한 설계를 할 수 있으므로 이에 대한 체크가 필요하다. 또한 공동 관리비의 많은 비중을 차지하는 일반 인건비 등 단지를 관리하는데 따른 인건비 효율성도 잘 살펴볼 필요가 있다. 타운하우스는 공동 관리를 기본으로 하고 있음에 따라 단지 규모에 관계없이 일반 관리에 필요한 인력을 고정 배치해야만 한다. 따라서 세대수가 많으면 이들 기본 인건비 부담률이 작아 유리하지만, 세대수가 적을 경우 기본 인건비에 대한 각 세대의 부담이 커짐에 따라 관리비가 높아질 수 밖에 없다. 여덟째, 실 면적을 확인한다 타운하우스 조성 과정에서 지하층을 평형에 산입하는 경우가 있는데 지하층의 경우 그 활용도가 낮아 분양평수 만큼의 가치를 기대하기 어렵다. 따라서 지하공간이 분양평수에 포함되었는지 아닌지 분명히 확인하도록 한다. 전용면적을 100%라고 하면 당연히 지하층은 빠질 것으로 생각하지만 지하공간도 전용면적에 포함해 놓는 경우가 많으므로 반드시 지하층의 포함 여부를 확인해야 할 것이다. TIP 제주 타운하우스 구입 시 ‘개발부담금’이란? 제주특별자치도는 최근 타운하우스나 전원주택 등 토지개발사업과 관련해 개발부담금이 준공 후 부과되는 사실을 모르고 준공 전 토지를 매입했다가 낭패를 보는 사례가 나타남에 따라, 준공 전 토지 매입 시 개발부담금의 납부와 관련한 의무 승계 여부를 확인해야 한다고 밝혔다. 개발부담금은 토지투기를 방지하기 위해 개발사업의 시행 등으로 개발이익이 발생한 경우 일정 부분을 국가와 지방자치단체에 환수하는 제도다. 제주에서는 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등 도시지역은 990㎡이상, 비도시지역은 1650㎡ 이상인 경우 개발부담금을 부과하고 있다. 그러나 최근 토지개발자가 전원주택 등을 개발하고 사업완료(준공) 전에 개인에게 토지를 양도하는 경우 양수자에게 개발부담금 납부의무가 승계된다는 사실을 알리지 않아 일부 민원이 발생하고 있다. 이에 제주도는 최초개발 사업시행자와 토지소유자에게 이 점을 안내하고 있으나, 개발사업권과 토지소유권 이전 시 양도자가 이런 사실을 알리지 않아 양수자가 경제적 피해를 보는 경우가 많은 상황이다. 이러한 피해를 예방하기 위해서는 양수인은 토지매매 계약서 작성 시 개발부담금 납부에 관한 별도의 약정을 체결하는 것이 필요하다. 양도자는 개발부담금과 관련된 ‘안내장’과 ‘개발비용 산출명세서 일체 서류’를 반드시 양수인에게 전달해 그 양수자가 전체 개발 사업 기간에 대한 개발부담금 납부 의무자가 된다는 사실을 염두에 두고 구입하도록 한다. TIP 다주택자 취득세율이 달라진다 타운하우스를 주말용 세컨드하우스로 이용하기 위해 매입 예정이라면 다주택자 취득세율을 따져보도록 한다. 1주택자 취득세는 주택 가격에 따라 1~3%, 2주택자 취득세는 조정대상 지역의 경우 8%, 비조정대상지역은 1~3%, 3주택자의 취득세는 조정대상 지역의 경우 12%, 비조정대상지역은 8%, 4주택자 이상은 조정대상, 비조정대상지역 똑같이 12% 적용된다. 법인의 경우 12%의 취득세율이 적용된다.※국토교통부 홈페이지(www.molit.go.kr) 또는 국가법령정보센터(www.law.go.kr) 행정규칙에서“조정대상지역 지정 고시”로 검색 -1세대란 주민등록표에 함께 등록되어 있는 가족으로 구성된 세대를 말한다. -배우자: 주소지를 분리하더라도 동일 세대로 본다. -30세 미만 미혼 자녀 : 주소를 분리하더라도 동일 세대로 본다. 따로 살면서 소득이 있는 경우에는 별도 세대로 본다. -65세 이상 부모 : 65세 이상 부모의 봉양을 위해 자녀가 합가한 경우, 부모와 자녀세대(30세 이상 자녀, 혼인하거나 소득이 있는 30세 미만 자녀)는 각각 별도 세대로 본다. ※분양권, 입주권, 주거용 오피스텔도 주택 수에 포함된다. 주택이 준공되기 전이라도 분양권 및 입주권은 주택을 취득하는 것이 예정돼 있으므로 소유 주택 수에 포함된다. 또한 오피스텔은 취득 후 주거용으로 사용하는 경우에 한하여 주택 소유 주택 수에 포함된다. 일시적 2주택자의 취득세는 종전 그대로 1주택 세율을 적용받는다. 단, 신규주택 및 종전주택 모두 조정대상지역에 소재한 경우엔 1년 이내 처분해야한다.

THEME 01. 패시브에서 제로에너지까지, 에너지 사용량 제로에 도전하다!우리 시대는 두 가지 위기에 직면해 있다. 하나는 에너지자원 고갈의 위기고, 다른 하나는 기후변화의 위기다. 시야를 좁히면 물론 이 위기들보다 더 절박한 문제가 보인다. 그러나 지구적 차원에서 수십 년의 시간표를 가지고 바라보면 기후변화와 에너지자원 부족보다 더 큰 위기는 찾을 수 없다. 그런 위기감 때문일까. 최근 주택시장에서의 주요 키워드도 ‘에너지’이다. 아파트 같은 공공 주택은 더욱 에너지 효율성을 따지는 시대가 됐다. 이에 따라 정부는 국가 온실가스 감축 목표 달성과 에너지 절감을 위해 2014년부터 ‘제로에너지 건축물 시범사업’을 적극적으로 추진하고 있다. 저 에너지 주택, 그 현재와 미래를 짚어봤다. ‘제로에너지’ 글로벌 경쟁 치열‘제로에너지 하우스(건축물)’를 향한 전 세계의 경쟁이 갈수록 치열해지고 있다. 벌써부터 강력하게 의무 규정으로 채택하는 사례가 늘고 있다. 선진국일수록 에너지 비용을 줄이지 않으면 안 된다는 공감대가 광범위하게 형성돼 있다. 유럽을 중심으로 세계 각국은 제로에너지 하우스의 필요성을 인정해 이를 적극적으로 도입하고 있다. 독일은 2015년부터 모든 신규주택이 패시브하우스 요건을 갖추도록 의무화했고, 유럽의회는 2009년 ‘건물에너지 절약 지침(EPBD)’을 발표해 2019년부터 EU 내 모든 신축 건물을 제로에너지 건물로 짓기로 했다. 영국은 2008년 저탄소 녹색성장 정책을 시행하면서 2016년부터 모든 주택을 화석 연료를 전혀 사용하지 않는 ‘제로 탄소 주택 Zero Carbon House’으로 보급할 계획이며, 오스트리아는 이미 신규주택의 10% 이상을 저 에너지 주택으로 짓고 있다.이에 따라 2019년부터 EU 내에서 지어지는 모든 신규 건물을 대상으로 건물 내에서 소비하는 에너지보다 더 많은 에너지를 생산하도록 규정했다. 한마디로 모든 신축 건물의 ‘제로 에너지화’를 의무화한 것이다. 선언적인 규정에만 그치지 않았다. 재원 마련도 고민해 정부의 역할까지 구체적으로 규정했다. 이를 위해 모든 EU 회원국은 건물의 에너지 효율을 높이는 것과 관련된 시설에 다양한 재정 지원 대책을 마련해 놓고 있다. 일본 역시 유럽 못지않은 속도와 수준으로 ‘제로 에너지 하우스’를 추진하고 있다. 일본은 2010년 ‘제로 에미션 하우스(Zero Emission House)’를 공개한 바 있다. 건설업체 세키수이를 비롯해 마쓰시타, 샤프 등 일본을 대표하는 41개 건축업체와 전자 업체들이 대부분 참여했다. 이미 태양광발전과 진공 단열재, 가정용 연료전지, LED 조명 등 주거공간 에너지를 ‘제로’로 만들기 위한 일본 첨단 기술은 ‘실용화’ 단계에 와 있다는 분석이다. 제로에너지 하우스를 향한 경쟁에는 개도국과 신흥국도 예외가 아니다. 중국과 인도는 냉난방과 전등, 단열재 등 건축물의 에너지 효율과 관련된 규제를 강화하고 있다. 사실 전 세계적으로 심각해지고 있는 에너지 부족 사태는 단시간 내에 해결될 문제는 아니다. 그래서 앞으로는 태양광발전 시스템과 태양열 급탕 시스템, 지열 시스템, 풍력발전 시스템 등 신재생에너지를 적극적으로 활용해 에너지 자립이 가능한 ‘액티브하우스’로 방향을 틀고 있는 분위기다. 대체 에너지를 개발하는 것이 에너지 고갈을 대비한 미래지향적인 해결책이라는 것이다. 하지만 이와 함께 패시브하우스와 같은 제로에너지 하우스의 확대가 현실적인 해결책이 될 수 있다는 것이 전문가들의 분석이다. 실제로 지금까지 세계 각국 ‘제로에너지 하우스’의 기본 패턴은 ‘패시브하우스’에 초점이 맞춰져 있다. 단열과 절감을 통해 우선 과다한 에너지 소모를 줄이는 데 주력하는 게 현실적이라는 진단이다. IN SHORT 01. 패시브 기술 - 열 교환 환기 기술로 버려지는 열 회수건축물의 단열 성능을 높여 냉방과 난방 에너지 사용량을 줄이는 패시브 Passive 기술을 적용한 제로에너지 건축물을 패시브 건축물이라고 부른다. 일반적으로 난방을 위한 설비 없이 겨울을 지낼 수 있도록 지어진 경우가 해당한다. 건물 단열성을 높이고 열 교환 환기장치를 이용해 환기로 인해 버려지는 열을 빈틈없이 철저하게 회수함으로써 가능하다. 건축물 내에서 열이 발생하기만 할 뿐 감소시키지 않도록 하는 것이다. 패시브 건축물은 중부 유럽의 일반적인 건물들에 비해 90% 이상 에너지를 절약할 수 있다. 특히 난방유를 사용하는 신축 건물들과 비교하면 75% 이상 에너지를 절약할 수 있다. 일반적인 저 에너지 건물들보다 훨씬 적은, 연간 단위 면적당 1.5ℓ 이하 에너지를 사용한다.에너지공단 관계자는 “환기시스템 덕분에 훨씬 높은 수준의 쾌적함을 느낄 수 있다"라며 “거주자로부터 발생하는 인체 발열 혹은 건물 안으로 유입되는 일사열 같은 건물 내부의 에너지원을 사용해 좀 더 효율적으로 난방을 한다"라고 설명했다. 패시브하우스는 쉽게 말해서 기름, 석탄, 가스 등을 사용하지 않고도 1년 내내 평균 20℃의 온도를 유지할 수 있는 고효율 에너지 주택이다. 태양광발전이나 태양열 급탕설비를 도입하면 100% 에너지 자립형 주택인 이른바 ‘제로에너지 하우스’가 된다. 2. 액티브 기술 - 태양광·지열 같은 신재생에너지 활용 제로에너지 빌딩을 구축하기 위한 액티브 Active 기술에는 태양광, 지열 등 신재생에너지를 활용하는 경우가 해당된다. 단열 등으로 에너지 사용량을 최소화하는 패시브 기술과 대조를 이룬다. 액티브 기술은 신재생에너지 등을 이용해 에너지를 직접 생산하는 부문과 기계설비 등을 이용해 냉난방 효율을 높이는 부문의 두 갈래로 나뉜다. 신재생에너지 등을 이용해 에너지를 직접 생산하는 부문에는 태양열 난방 및 급탕, 지열 냉난방, 태양광 발전, 에너지 저장 장치(ESS) 등이 해당된다. ESS는 발전소에서 과잉 생산된 전력을 저장해 두었다가 일시적으로 전력이 부족할 때 송전해 주는 저장 장치를 말한다. 여기에는 전기를 모아두는 배터리와 배터리를 효율적으로 관리해 주는 관련 장치들이 있다. (주)HB로이건설은 2016년 7월 준공을 목표로 경남 거창 송정지구에 27채의 패시브하우스를 건축 중이다. 첨단 단열 공법과 삼중 단열 창, 태양광과 태양열을 이용해 탄소를 낮추고 에너지 낭비를 최소화한 것이 특징이다. / 시행 (주)산양종합개발 설계 종합건축사사무소 양건축 한국형 패시브하우스 지원책 절실 우리 정부 역시 ‘기후변화 대응 제로에너지 빌딩 조기 활성화 방안’을 마련해 2017년까지 패시브하우스를 의무화하고 2025년부터는 모든 신축 공동주택을 제로에너지 하우스로 만들겠다는 계획을 세워두고 있다. 외국에서는 구체 적으로 법과 제도를 정비해 논의가 활발한 데 반해 국내 제로에너지 건축은 아직 걸음마 단계에 머물러 있기 때문이다. 우리나라의 단열 기준은 독일의 단열 기준에 한참 뒤처져 있는 데다, 유럽에서는 정부 차원에서 패시브 건축협회를 적극적으로 운영하면서 제로에너지 하우스를 준비하고 있다. 하지만 국내에서는 건축물 에너지 효율 등급 개정안을 국토교통부와 산업통상자원부에서 담당한다. ‘1㎡당 연간 1.5ℓ의 당 연간 1.5ℓ의 석유 에너지 사용’ 같은 정확한 수치 대신, 연간 에너지 절감률 40% 이상인 곳을 1등급 주택, 30% 이상 40% 미만인 곳을 2등급으로 지정하는 식이다. 아직 패시브하우스에 대한 개념조차 제대로 정립되지 않은 상태에서 제로에너지 하우스를 논의할 단계는 아니라 뜻이다. 이에 최정만 회장을 중심으로 건축사무소과 시공사들이 의기투합해 사단법인 한국 패시브 건축협회를 만들어 활동 중이다. 패시브 건축에 대한 인식 부족도 개선해야 할 부분이다. “많은 이들이 환경에 관심이 있다고는 하나 일반적인 시공비의 20~30%를 더 들여서 건물을 지어야 하는데, 아직까지 그것을 감수할 건축주가 많지 않다. 탄소 배출쯤 대수롭지 않게 생각하는 것도 안타깝다"라는 것이 업계의 일반적인 견해다. 정부의 제로에너지 건축물 시범사업이 제대로 성공하기 위해서라도 우선 패시브하우스에 대한 뚜렷한 정부 지원책이 필요하다는 지적에도 귀 기울일 필요가 있다. 일반 건축물 대비 초기 투자비가 증가해 보급 활성화에 어려움이 있으므로, 정부는 용적률이나 건물 높이 등 건축기준을 완화하고 취득세 및 재산세 감면 등의 인센티브를 보다 적극적으로 지원해야 한다는 얘기다.지난 2009년부터 활동 중인 한국 패시브 건축협회의 노력 덕분에 협회에서 자타가 인정하는 우리나라의 패시브 하우스만 총 70채. 실제 인증 건수는 200건을 훨씬 넘었다. 패시브하우스 대중화를 위해 협회가 지은 표준 주택은 2015년에만 11채이고, 2016년에는 30채를 목표로 하고 있다. 2005년 파주 교하 동패리에 지은 개인 주택을 비롯해 4채에 불과했던 것에 비하면, 상당한 진전이 있다고 볼 수 있다. 한국 패시브 건축협회의 조민구 사무국장은 “패시브하우스는 에너지 효율 외에도 장점이 많은 집이다. 우선 쾌적함을 기준으로 해도 일반 아파트나 주택은 감히 따라올 수 없을 정도다. 이 밖에도 친환경적인 요소들이 많이 포함돼 있다.”면서 “그래서 패시브 시대에 접어들고 있다고 말할 수 있을 만큼 관심이 커지고 있는 게 사실이다. 건축회사들도 저마다 다양한 주택을 연구하고 견본을 내놓고 있고, 협회에서도 표준 주택 모델을 새로 추가할 계획”이라고 설명했다. 패시브하우스는 2017년부터 의무화될 예정이다. 차츰 관심도가 높아지고 있는 만큼 패러다임의 변화도 예상된다. 실제 패시브하우스 건축주들의 의견은 비슷하다. “에너지 절감은 기본, 패시브 건축을 통해 무엇보다 건강해진 것이 가장 큰 장점”이라는 것이다. 24시간 가동되는 열 교환 환기장치 덕분에 늘 신선한 공기를 마실 수 있는 데다, 실내와 실외의 온도 차이가 크지 않아 다른 집에 살 때보다 감기에 걸리거나 다음날 머리가 아픈 일이 현저하게 줄어들었다. 개선해야 할 점도 많다. 무엇보다 유럽과 국내의 주거 문화가 다르므로 우리만의 패시브 건축을 정립할 필요가 있다. 침대 생활에 익숙한 유럽인의 경우 보일러를 돌리지 않고도 잘 지내지만, 좌식 생활이 편한 우리에게 난방이 되지 않는 바닥에서 자는 것은 무리다. 한국식 주거문화에 맞춰 개발하는 바닥재는 빨리 따뜻해지되 천천히 식는 전통 구들장의 기능을 구현해 에너지를 절감하는 방식이 효과가 높다. 겉모양보다 에너지 효율성 따질 때패시브하우스의 정의 역시 고민해야 할 부분이다. 우리나라에서도 과연 1.5ℓ가 기준점이 될 수 있느냐 하는 것이다. 독일 패시브 건축협회가 제시한 1.5ℓ에 무조건 맞추는 것보다는 패시브하우스 건축법을 현재 건축법에 접목해 조금씩 에너지를 줄여가는 단계별 변화가 필요하다. 최정만 회장은 “현재 우리나라 건축법의 단열 규정이 열악하므로 꼭 1.5ℓ에 맞추지 않아도 된다. 국내 실정을 고려하면, 패시브하우스 기준은 5ℓ 이하면 크게 무리가 없다고 본다. 시공사가 지은 집들에 대한 협회 인증기준도 5ℓ까지 잡고 있다. 7~8ℓ 기준으로 주택을 지어도 현재보다는 상당히 성능 좋은 집을 만들 수 있다. 오히려 주어진 예산 안에서 불필요한 것을 줄이고 단열 등에 투자하는 것이 바람직하다"라고 조언한다. 그러한 노력은 이미 활발하게 펼쳐지고 있다. 대기업에서는 최근 새로 증축하는 아파트에 패시브 건축 방식을 꾸준히 도입하고 있다. 대림산업은 앞으로 모든 아파트에 친환경 및 에너지 절약 기술을 집약한 ‘스마트 에코 e 편한 세상’을 공급할 계획이며, 한화건설은 표준 주택 대비 85% 이상 에너지 절감이 가능한 저 에너지 주택 ‘제로에너지 솔라하우스 Zero Energy Solar House’를 짓고 있다. (주)HB로이건설은 2016년 7월 준공을 목표로 경남 거창 송정지구에 27채의 패시브하우스를 건축 중이다. 첨단 단열 공법과 삼중 단열 창, 태양광과 태양열을 이용해 탄소를 낮추고 에너지 낭비를 최소화한 것이 특징이다. 김대형 경남도 도시계획과장은 “이번에 건설하는 전국 최초 패시브하우스 단지는 첨단 단열공법 (신소재 건축 소재 등) 등을 통해 열 손실을 줄이고 에너지 낭비를 최소화한 건축물로 난방 연 299만 원, 태양광 연 69만 원, 태양열 연 112만 원 등 연간 총 480만 원의 에너지 절감이 예상된다"라며 “앞으로 도시개발지구 지정 시 탄소흡수 및 탄소 저감형 단지 조성을 확대하겠다"라고 밝혔다21세기는 에너지와의 싸움이다. 이전에는 인테리어나 건축 디자인처럼 외형에 치중했지만, 앞으로는 에너지 효율성이 집을 평가하는 기준이 될 것이다. 따라서 우리는 패시브하우스를 마냥 어렵게 생각할 필요는 없이, 집에서 얼마만큼 에너지가 발생하고 어느 정도 줄일 수 있는지를 인식하는 것부터 시작하면 된다.IN SHORT 지구촌 에너지 20% 줄이는 방법, 패시브하우스자원 고갈과 기후변화라는 두 위기는 아직 해결 불가능 상태까지 가지는 않았다. 우리에게는 그래도 약간의 시간이 남아 있다. 이 시간 동안 올바른 해결 방법을 찾아 실천하면 위기에서 벗어날 수 있다. 방법은 이미 나와 있다. 에너지 소비 자체를 줄이고 이산화탄소를 내뿜지 않는 에너지원을 찾아 쓰는 것이다. 이산화탄소를 내놓지 않는 에너지원은 이미 전 세계 곳곳에서 개발해 사용하고 있다. 태양에너지, 풍력, 바이오 에너지, 지열 등의 사용량은 해마다 급증하고 있다. 하지만 인류의 에너지 소비도 계속 늘어가고 있다. 이는 깨끗한 에너지의 증가를 쓸모없게 만든다.그러므로 자원 고갈과 기후변화의 위기를 해결하기 위해 가장 긴요한 일은 에너지 소비를 줄이는 것이다. 소비가 지금처럼 해마다 급증하는 한 위기는 해결될 수 없다. 에너지 소비를 줄이면서 태양에너지나 풍력 등의 사용량을 늘리는 것만이 위기를 해결할 수 있는 유일한 길이다. 패시브하우스는 그 길의 중심에 있다. 패시브하우스는 인류의 에너지 소비를 줄이는 데 획기적으로 기여할 수 있는 건축 콘셉트이기 때문이다. 건축물이 소비하는 에너지는 전체 에너지의 30%가 넘는다. 유럽에서는 40%에 달한다. 패시브하우스는 이 에너지 소비량을 절반 이하로 줄일 수 있는 혁신적인 건축 방식이다. 만일 모든 건물을 패시브하우스로 만든다면 인류의 에너지 소비는 20%가량 줄어든다. 패시브하우스는 우리 시대에 가장 절실하게 필요한 건축 콘셉트인 것이다.전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr잡지구독 신청 www.countryhome.co.kr:454/shop/subscription.asp

주택산업연구원, 2017년 주택시장 전망 불확실성으로 정책 집행 어려울 듯 주택산업연구원이 「2017년 주택시장 전망」 보고서를 발표했다. 연구원은 올해 전망에 앞서, 지난해를 국지적 호황이 전체 시장을 이끌어나간 해로 진단했다. 수도권과 비수도권, 신규 분양 시장과 재고 주택시장의 양극화가 확대돼 특정 호황지역이 후퇴기로 접어든 다수의 잠재 위험 시장을 보호하는 형국이었다. 주택 거래에 있어서는 작년 1월부터 10월까지 전국 주택 거래량이 132만 4천 건으로 전년 동기 대비 8.0% 감소했다. 1~10월 누적거래량이 수도권은 전년 동기 대비 0.2% 증가했으나, 지방 광역시 및 기타 지방은 각각 20.5%, 11.2%씩 감소했다. 연구원은 올해 전국 주택 매매가격은 수도권의 미미한 상승으로 보합을 유지할 것으로 봤다. 전세 가격은 입주물량 증가 영향으로 국지적 역전할 가능성이 있으나 전국적으로 0.4% 상승하는 안정된 시장이 유지될 것으로 전망했다. 올해 주택 공급은 10~20%가 감소하면서 인허가 58만 1천 호, 착공 55만 9천 호, 분양 38만 6천 호 수준이 될 것이나, 준공(입주 예정) 물량은 지난해부터 급증한 인허가 영향으로 올해 대비 11% 정도가 증가한 60만 6천 호 수준이 될 것으로 내다봤다. 주택가격 BSI조사 결과, 올해 전국 매매 가격은 90.0, 전국 전세 가격은 125.6으로 나타났다. 즉, 매매 가격 상승은 미미할 것으로 보이며 전세 가격은 매매 가격보다는 완만한 강세를 보일 것으로 전망했다. BSI는 100보다 크면 증가할 것으로 응답한 비율이 많은 것을 의미한다. 올해 주택시장의 5대 영향 변수는 대출 규제, 금리, 가계 부채, 공급량, 입주량이다. 이중 가장 큰 변수는 대출 규제, 금리, 가계 부채를 포괄하는 ‘주택금융 정책’이다. 연구원은 당분간 주택금융 정책의 강도와 속도에 따라 주택시장의 방향성이 달라질 것으로 봤다. 올해는 금리 영향 확대가 예상되는 해로 주택 시장 충격을 최소화할 수 있는 금리 인상폭과 속도조절이 중요할 것으로 전망했다. 최근 대내외적인 불확실성이 확대되고 있어 정책 집행이 어려운 한해가 될 것이며, 2분기가 최대의 변곡점이 될 것이라고 분석했다. 연구원은 올해 주택시장의 안정적 관리를 위해 정부가 집중해야 할 과제를 제시했다. 첫째, 본격화하는 입주 시점에 국민이 분양받은 신규주택으로 원활히 주거 이동할 수 있도록 충분한 입주 지원과 시장 환경을 조성해야 한다. 둘째, 2년째 이어진 공급 증가가 지속되지 않도록 철저하게 공급 관리를 주도해야 한다. 셋째, 금리, 대출규제, 가계부채 등 주택금융 정책의 규제 강도를 합리적인 수준에서 결정해야 한다. 만약 정부가 이 세 가지 과제 실천에 실패하면, 주택 시장은 물론 경제 상황까지 더 어려워질 수 있다고 연구원은 밝혔다.

패시브에서 제로에너지까지, 에너지 사용량 제로에 도전하다! 우리 시대는 두 가지 위기에 직면해 있다. 하나는 에너지자원 고갈의 위기고, 다른 하나는 기후변화의 위기다. 시야를 좁히면 물론 이 위기들보다 더 절박한 문제가 보인다. 그러나 지구적 차원에서 수십 년의 시간표를 가지고 바라보면 기후변화와 에너지자원 부족보다 더 큰 위기는 찾을 수 없다. 그런 위기감 때문일까. 최근 주택시장에서의 주요 키워드도 ‘에너지’이다. 아파트 같은 공공주택은 더욱 에너지 효율성을 따지는 시대가 됐다. 이에따라 정부는 국가 온실가스 감축 목표 달성과 에너지 절감을 위해 2014년부터 ‘제로에너지건축물 시범사업’을 적극적으로 추진하고 있다. 저에너지 주택, 그 현재와 미래를 짚어봤다. ‘제로에너지’ 글로벌 경쟁 치열 ‘제로에너지하우스(건축물)’를 향한 전 세계의 경쟁이 갈수록 치열해지고 있다. 벌써부터 강력하게 의무 규정으로 채택하는 사례가 늘고 있다. 선진국일수록 에너지 비용을 줄이지 않으면 안 된다는 공감대가 광범위하게 형성돼 있다. 유럽을 중심으로 세계 각국은 제로에너지하우스의 필요성을 인정해 이를 적극적으로 도입하고 있다. 독일은 2015년부터 모든 신규주택이 패시브하우스 요건을 갖추도록 의무화했고, 유럽의회는 2009년 ‘건물에너지절약지침(EPBD)’을 발표해 2019년부터 EU 내 모든 신축건물을 제로에너지 건물로 짓기로 했다. 영국은 2008년 저탄소 녹색성장 정책을 시행하면서 2016년부터 모든 주택을 화석 연료를 전혀 사용하지 않는 ‘제로탄소주택 Zero Carbon House’으로 보급할 계획이며, 오스트리아는 이미 신규주택의 10% 이상을 저에너지 주택으로 짓고 있다. 이에 따라 2019년부터 EU 내에서 지어지는 모든 신규 건물을 대상으로 건물 내에서 소비하는 에너지보다 더 많은 에너지를 생산하도록 규정했다. 한마디로 모든 신축 건물의 ‘제로 에너지화’를 의무화한 것이다. 선언적인 규정에만 그치지 않았다. 재원 마련도 고민해 정부의 역할까지 구체적으로 규정했다. 이를 위해 모든 EU 회원국은 건물의 에너지 효율을 높이는 것과 관련된 시설에 다양한 재정지원 대책을 마련해 놓고 있다. 일본 역시 유럽 못지않은 속도와 수준으로 ‘제로 에너지 하우스’를 추진하고 있다. 일본은 2010년 ‘제로 에미션 하우스(Zero Emission House)’를 공개한 바 있다. 건설업체 세키수이를 비롯해 마쓰시타, 샤프 등 일본을 대표하는 41개 건축업체와 전자업체들이 대부분 참여했다. 이미 태양광발전과 진공 단열재, 가정용 연료전지, LED 조명 등 주거공간 에너지를 ‘제로’로 만들기 위한 일본 첨단 기술은 ‘실용화’ 단계에 와 있다는 분석이다. 제로에너지하우스를 향한 경쟁에는 개도국과 신흥국도 예외가 아니다. 중국과 인도는 냉난방과 전등, 단열재 등 건축물의 에너지 효율과 관련된 규제를 강화하고 있다. 사실 전 세계적으로 심각해지고 있는 에너지 부족사태는 단시간 내에 해결될 문제는 아니다. 그래서 앞으로는 태양광발전 시스템과 태양열 급탕 시스템, 지열 시스템, 풍력발전 시스템 등 신재생에너지를 적극적으로 활용해 에너지 자립이 가능한 ‘액티브하우스’로 방향을 틀고 있는 분위기다. 대체 에너지를 개발하는 것이 에너지 고갈을 대비한 미래지향적인 해결책이라는 것이다. 하지만 이와 함께 패시브하우스와 같은 제로에너지하우스의 확대가 현실적인 해결책이 될 수 있을 시각이 전문가들의 분석이다. 실제로 지금까지 세계 각국 ‘제로에너지하우스’의 기본 패턴은 ‘패시브하우스’에 초점이 맞춰져 있다. 단열과 절감을 통해 우선 과다한 에너지 소모를 줄이는 데 주력하는 게 현실적이라는 진단이다. IN SHORT 패시브하우스에서 기밀은 생명이다. 고밀도 자재 사용도 중요하지만 도면을 연필로 그렸을 때 기밀면이 끊기지 않고 연속적으로 이어져야 한다.(펜슬의 법칙) 특히 벽과 지붕, 벽과 창호, 지붕과 배관 등 기밀에 취약한 연결 부위들을 설계부터 철저히 규명해서 시공해야 한다. 패시브 기술 열교환 환기기술로 버려지는 열 회수 건축물의 단열 성능을 높여 냉방과 난방 에너지 사용량을 줄이는 패시브 Passive 기술을 적용한 제로에너지건축물을 패시브건축물이라고 부른다. 일반적으로 난방을 위한 설비 없이 겨울을 지낼 수 있도록 지어진 경우가 해당한다. 건물 단열성을 높이고 열교환환기장치를 이용해 환기로 인해 버려지는 열을 빈틈없이 철저하게 회수함으로써 가능하다. 건축물 내에서 열이 발생하기만 할 뿐 감소시키지 않도록 하는 것이다. 패시브 건축물은 중부 유럽의 일반적인 건물들에 비해 90% 이상 에너지를 절약할 수 있다. 특히 난방유를 사용하는 신축 건물들과 비교하면 75% 이상 에너지를 절약할 수 있다. 일반적인 저에너지 건물들보다 훨씬 적은, 연간 단위면적당 1.5ℓ 이하 에너지를 사용한다. 에너지공단 관계자는 “환기시스템 덕분에 훨씬 높은 수준의 쾌적함을 느낄 수 있다”며 “거주자로부터 발생하는 인체 발열 혹은 건물 안으로 유입되는 일사열 같은 건물 내부의 에너지원을 사용해 좀 더 효율적으로 난방을 한다"고 설명했다. 액티브 기술 태양광·지열 같은 신재생에너지 활용 제로에너지 빌딩을 구축하기 위한 액티브 Active 기술에는 태양광, 지열 등 신재생에너지를 활용하는 경우가 해당된다. 단열 등으로 에너지 사용량을 최소화하는 패시브 기술과 대조를 이룬다. 액티브 기술은 신재생에너지 등을 이용해 에너지를 직접 생산하는 부문과 기계설비 등을 이용해 냉난방 효율을 높이는 부문의 두 갈래로 나뉜다. 신재생에너지 등을 이용해 에너지를 직접 생산하는 부문에는 태양열 난방 및 급탕, 지열 냉난방, 태양광 발전, 에너지저장장치(ESS) 등이 해당된다. ESS는 발전소에서 과잉 생산된 전력을 저장해 두었다가 일시적으로 전력이 부족할 때 송전해 주는 저장장치를 말한다. 여기에는 전기를 모아두는 배터리와 배터리를 효율적으로 관리해 주는 관련 장치들이 있다. ESS는 신재생에너지를 안정적으로 공급하기 위해 필수적인 미래 유망 사업이다. 기계설비 등을 이용해 냉난방 효율을 높이는 기술에는 폐열회수장치, LED, 대기전력차단장치, 고효율 변압기 등이 있다. 패시브하우스는 쉽게 말해서 기름, 석탄, 가스 등을 사용하지 않고도 1년 내내 평균 20℃의 온도를 유지할 수 있는 고효율 에너지 주택이다. 태양광발전이나 태양열급탕설비를 도입하면 100% 에너지 자립형 주택인 이른바 ‘제로에너지 하우스’가 된다. 한국형 패시브하우스 지원책 절실 우리 정부 역시 ‘기후변화 대응 제로에너지 빌딩 조기 활성화 방안’을 마련해 2017년까지 패시브하우스를 의무화하고 2025년부터는 모든 신축 공동주택을 제로에너지하우스로 만들겠다는 계획을 세워두고 있다. 외국에서는 구체저으로 법과 제도를 정비해 논의가 활발한 데 반해 국내 제로에너지 건축은 아직 걸음마 단계에 머물러 있기 때문이다. 우리나라의 단열 기준은 독일의 단열 기준에 한참 뒤처져 있는 데다, 유럽에서는 정부 차원에서 패시브건축협회를 적극적으로 운영하면서 제로에너지하우스를 준비하고 있다. 하지만 국내에서는 건축물 에너지 효율 등급 개정안을 국토교통부와 산업통상자원부에서 담당한다. ‘1㎡당 연간 1.5ℓ의 당 연간 1.5ℓ의 석유 에너지 사용’ 같은 정확한 수치 대신, 연간 에너지 절감률 40% 이상인 곳을 1등급 주택, 30% 이상 40% 미만인 곳을 2등급으로 지정하는 식이다. 아직 패시브하우스에 대한 개념조차 제대로 정립되지 않은 상태에서 제로에너지하우스를 논의할 단계는 아니라 뜻이다. 이에 최정만 회장을 중심으로 건축사무소과 시공사들이 의기투합해 사단법인 한국패시브건축협회를 만들어 활동 중이다. 패시브 건축에 대한 인식 부족도 개선해야 할 부분이다. “많은 이들이 환경에 관심이 있다고는 하나 일반적인 시공비의 20~30%를 더 들여서 건물을 지어야 하는데, 아직까지 그것을 감수할 건축주가 많지 않다. 탄소 배출쯤 대수롭지 않게 생각하는 것도 안타깝다”는 것이 업계의 일반적인 견해다. 정부의 제로에너지건축물 시범사업이 제대로 성공하기 위해서라도 우선 패시브하우스에 대한 뚜렷한 정부 지원책이 필요하다는 지적에도 귀 기울일 필요가 있다. 일반 건축물 대비 초기 투자비가 증가해 보급 활성화에 어려움이 있으므로, 정부는 용적률이나 건물높이 등 건축기준을 완화하고 취득세 및 재산세 감면 등의 인센티브를 보다 적극적으로 지원해야 한다는 얘기다. 지난 2009년부터 활동 중인 한국패시브건축협회의 노력 덕분에 협회에서 자타가 인정하는 우리나라의 패시브하우스만 총 70채. 실제 인증 건수는 200건을 훨씬 넘었다. 패시브하우스 대중화를 위해 협회가 지은 표준주택은 2015년에만 11채이고, 2016년에는 30채를 목표로 하고 있다. 2005년 파주 교하 동패리에 지은 개인 주택을 비롯해 4채에 불과했던 것에 비하면, 상당한 진전이 있다고 볼 수 있다. 한국패시브건축협회의 조민구 사무국장은 “패시브하우스는 에너지 효율 외에도 장점이 많은 집이다. 우선 쾌적함을 기준으로 해도 일반 아파트나 주택은 감히 따라올 수 없을 정도다. 이 밖에도 친환경적인 요소들이 많이 포함돼 있다.”면서 “그래서 패시브 시대에 접어들고 있다고 말할 수 있을 만큼 관심이 커지고 있는 게 사실이다. 건축회사들도 저마다 다양한 주택을 연구하고 견본을 내놓고 있고, 협회에서도 표준주택 모델을 새로 추가할 계획”이라고 설명했다. 패시브하우스는 2017년부터 의무화될 예정이다. 차츰 관심도가 높아지고 있는 만큼 패러다임의 변화도 예상된다. 실제 패시브하우스 건축주들의 의견은 비슷하다. “에너지 절감은 기본, 패시브 건축을 통해 무엇보다 건강해진 것이 가장 큰 장점”이라는 것이다. 24시간 가동되는 열교환 환기장치 덕분에 늘 신선한 공기를 마실 수 있는 데다, 실내와 실외의 온도 차이가 크지 않아 다른 집에 살 때보다 감기에 걸리거나 다음날 머리가 아픈 일이 현저하게 줄어들었다. 개선해야 할 점도 많다. 무엇보다 유럽과 국내의 주거 문화가 다르므로 우리만의 패시브 건축을 정립할 필요가 있다. 침대 생활에 익숙한 유럽인의 경우 보일러를 돌리지 않고도 잘 지내지만, 좌식 생활이 편한 우리에게 난방이 되지 않는 바닥에서 자는 것은 무리다. 한국식 주거문화에 맞춰 개발하는 바닥재는 빨리 따뜻해지되 천천히 식는 전통 구들장의 기능을 구현해 에너지를 절감하는 방식이 효과가 높다. 겉모양보다 에너지 효율성 따질 때 패시브하우스의 정의 역시 고민해야 할 부분이다. 우리나라에서도 과연 1.5ℓ가 기준점이 될 수 있느냐 하는 것이다. 독일패시브건축협회가 제시한 1.5ℓ에 무조건 맞추는 것보다는 패시브하우스 건축법을 현재 건축법에 접목해 조금씩 에너지를 줄여가는 단계별 변화가 필요하다. 최정만 회장은 “현재 우리나라 건축법의 단열 규정이 열악하므로 꼭 1.5ℓ에 맞추지 않아도 된다. 국내 실정을 고려하면, 패시브하우스 기준은 5ℓ 이하면 크게 무리가 없다고 본다. 시공사가 지은 집들에 대한 협회 인증기준도 5ℓ까지 잡고 있다. 7~8ℓ 기준으로 주택을 지어도 현재보다는 상당히 성능 좋은 집을 만들 수 있다. 오히려 주어진 예산 안에서 불필요한 것을 줄이고 단열 등에 투자하는 것이 바람직하다”고 조언한다. 그러한 노력은 이미 활발하게 펼쳐지고 있다. 대기업에서는 최근 새로 증축하는 아파트에 패시브 건축 방식을 꾸준히 도입하고 있다. 대림산업은 앞으로 모든 아파트에 친환경 및 에너지 절약 기술을 집약한 ‘스마트 에코 e편한세상’을 공급할 계획이며, 한화건설은 표준주택 대비 85% 이상 에너지 절감이 가능한 저에너지 주택 ‘제로에너지 솔라하우스 Zero Energy Solar House’를 짓고 있다. (주)HB로이건설은 2016년 7월 준공을 목표로 경남 거창 송정지구에 27채의 패시브하우스를 건축 중이다. 첨단 단열 공법과 삼중 단열 창, 태양광과 태양열을 이용해 탄소를 낮추고 에너지 낭비를 최소화한 것이 특징이다. 김대형 경남도 도시계획과장은 “이번에 건설하는 전국 최초 패시브하우스 단지는 첨단 단열공법 (신소재 건축소재 등) 등을 통해 열 손실을 줄이고 에너지 낭비를 최소화한 건축물로 난방 연 299만 원, 태양광 연 69만 원, 태양열 연 112만 원 등 연간 총 480만 원의 에너지 절감이 예상된다”며 “앞으로 도시개발지구 지정 시 탄소흡수 및 탄소저감형 단지조성을 확대하겠다”고 밝혔다 21세기는 에너지와의 싸움이다. 이전에는 인테리어나 건축 디자인처럼 외형에 치중했지만, 앞으로는 에너지 효율성이 집을 평가하는 기준이 될 것이다. 따라서 우리는 패시브하우스를 마냥 어렵게 생각할 필요는 없이, 집에서 얼마만큼 에너지가 발생하고 어느 정도 줄일 수 있는지를 인식하는 것부터 시작하면 된다. (주)HB로이건설은 2016년 7월 준공을 목표로 경남 거창 송정지구에 27채의 패시브하우스를 건축 중이다. 첨단 단열 공법과 삼중 단열 창, 태양광과 태양열을 이용해 탄소를 낮추고 에너지 낭비를 최소화한 것이 특징이다. / 시행 (주)산양종합개발 설계 종합건축사사무소 양건축 IN SHORT 지구촌 에너지 20% 줄이는 방법, 패시브하우스 자원고갈과 기후변화라는 두 위기는 아직 해결 불가능 상태까지 가지는 않았다. 우리에게는 그래도 약간의 시간이 남아 있다. 이 시간 동안 올바른 해결 방법을 찾아 실천하면 위기에서 벗어날 수 있다. 방법은 이미 나와 있다. 에너지 소비 자체를 줄이고 이산화탄소를 내뿜지 않는 에너지원을 찾아 쓰는 것이다. 이산화탄소를 내놓지 않는 에너지원은 이미 전 세계 곳곳에서 개발해 사용하고 있다. 태양에너지, 풍력, 바이오에너지, 지열 등의 사용량은 해마다 급증하고 있다. 하지만 인류의 에너지 소비도 계속 늘어가고 있다. 이는 깨끗한 에너지의 증가를 쓸모없게 만든다. 그러므로 자원고갈과 기후변화의 위기를 해결하기 위해 가장 긴요한 일은 에너지 소비를 줄이는 것이다. 소비가 지금처럼 해마다 급증하는 한 위기는 해결될 수 없다. 에너지 소비를 줄이면서 태양에너지나 풍력 등의 사용량을 늘리는 것만이 위기를 해결할 수 있는 유일한 길이다. 패시브하우스는 그 길의 중심에 있다. 패시브하우스는 인류의 에너지 소비를 줄이는 데 획기적으로 기여할 수 있는 건축 콘셉트이기 때문이다. 건축물이 소비하는 에너지는 전체 에너지의 30%가 넘는다. 유럽에서는 40%에 달한다. 패시브하우스는 이 에너지 소비량을 절반 이하로 줄일 수 있는 혁신적인 건축 방식이다. 만일 모든 건물을 패시브하우스로 만든다면 인류의 에너지 소비는 20%가량 줄어든다. 패시브하우스는 우리 시대에 가장 절실하게 필요한 건축 콘셉트인 것이다.

전기는 편리한 생활을 제공하지만, 잘못 다루면 화재나 감전 등 매우 위험한 것이다. 또한, 집 안 곳곳에 필요한 전기기구 때문에 배선계획을 재대로 세우지 않으면, 지저분해질 수 있다. 이러한 배선 계획은 집이 완공되면 수정할 수 없기 때문에 미리 계획을 잘 세우고 준비해야 한다. 글·사진 윤세상 <공종별 건축주 체크리스트> 1. 가설 및 골조공사 2. 전기공사 3. 설비공사 4. 방수 및 단열공사 5. 지붕 및 외벽공사 6. 내부 마감공사 전기공사 전기·통신 맨홀은 대지에서 가장 낮은 곳에 설치해야 한다. 만약 맨홀에 물이 고인다면, 배선을 타고 물이 흐르기 때문이다.캡션차단기는 안전을 위해 신중하게 계획해야 한다. 가능하면 방과 위치별로 나누는 게 좋다. 전기·통신 선로가 매설될 맨홀의 위치는 적당한가 전기와 통신 선로가 한데 모이는 통신 맨홀은 생각보다 상당히 크다. 크기가 법으로 정해져 있으니, 마음대로 작게 할 수도 없다. 맨홀이 매설될 장소가 정해지면 배선들 때문에 옮길 수도 없다. 그래서 처음부터 장소 선정을 신중하게 계획해야 한다. 가능하면 마당을 피해 낮은 곳에 위치하는 게 좋고, 지하가 있다면 그곳에 설치하는 게 좋다. 맨홀을 낮은 곳에 매설하는 이유는 혹시라도 맨홀에 물이 찰 경우 그 물이 배선을 따라 콘센트로 흐를 위험이 있기 때문이다. 1층과 2층의 전기 배선은 분리하는 게 좋다 전기 차단 박스는 1·2층을 분리해 시공하는 게 좋다. 한 콘센트에서 문제가 발생 했을 때 전기가 동시에 차단되는 것을 방지하기 때문이다. 시공비가 조금 늘겠지만, 차단기를 콘센트와 조명 스위치로 나누고, 에어컨과 전기쿡탑 등 전기사용량이 많은 기기는 독립적으로 설치하는 게 좋다. 캡션차단기는 안전을 위해 신중하게 계획해야 한다. 가능하면 방과 위치별로 나누는 게 좋다. 전기 배선이 구조적으로 문제를 주지는 않는가 1층 층고를 조금 높이면, 장선에 타공하지 않고 배관과 전기 배선을 장선 밑으로 연결하면 된다. 목조주택의 배선시공은 일반적으로 1층 층고를 석고보드 높이에 맞춰 시공하다 보니, 장선에 구멍을 뚫고 시공 한다. 이러한 방식이 문제 있는 것은 아니지만, 튼튼한 구조와 단열재를 제대로 채우려고 한다면, 층고를 조금 높여 장선 아래로 배선과 배관이 지나가도록 하는 게 좋다. 배선 정리를 위해 배관을 미리 계획하자 벽걸이 TV를 설치하려는 자리에 콘센트를 만들고 굵은 배관을 설치해 케이블을 정리하게 했다. 집에 홈시어터를 구축할 생각이 있다면, 미리 배관을 심어두면 전선을 깔끔하게 정리할 수 있다. 새 집에서 살다 보면 집을 꾸미고 싶어진다. 이때 조경에 사용하는 등이나 초인종, 태양광처럼 배선이 필요한 공사라면, 전선이 노출될 수 있다. 또, 경우에 따라선 철거작업이 필요하다. 태양광이나 외부 조경에 관심이 많다면, 미리 계획을 세워 굵은 배선을 지붕까지 설치해 놓거나 외부 스위치 배선 등을 알맞은 위치에 계획해야 한다. 통신 박스에 콘센트를 준비하자 인터넷 공유기나 모뎀을 통신 박스 안에 정리할 수 있도록 콘센트를 설치했다. 집에서 사용되는 전기 및 통신 기기가 늘면서 필요한 콘센트도 많아졌다. 처음부터 통신 박스에 콘센트를 설비해놓으면, 모뎀처럼 간단한 기기는 박스 안에 넣어 깔끔하게 관리 할 수 있다. 조명 위치는 가구 계획을 따라야 한다 조명의 위치는 가구가 놓일 위치를 먼저 계획하고 정해야 한다. 평면도만 보고 조명의 위치를 정한 뒤에 가구를 배치하면, 조명이 가구에 가려지거나 조명의 위치가 애매하게 보이기 때문이다. 드레스룸 중심에 조명을 설치했지만, 가구를 들이면서 조명이 약간 왼쪽으로 몰리게 됐다. 조명은 가구와 함께 계획해야 한다. 거실 조명처럼 전구가 여러 개인 등은 배선을 반으로 나누는 게 좋다 거실 조명의 전구는 많게는 20개가 넘는 것도 있다. 그렇다 보니 전기를 절약하거나 밝기를 조절하기 위해 전구 일부 빼놓기도 한다. 이때 전구를 지그재그 형식으로 나누어 스위치를 두 개로 만들면, 필요에 따라 밝기를 조절할 수 있어 편리하다. 3로 스위치를 이용해보자 3로 스위치는 계단에 설치한 등을 1층과 2층 두 곳에서 컨트롤이 가능하게 만든 것이다. 계단이 아니더라도 이동이 많은 동선이라면 3로 스위치가 편리함을 제공할 수 있으니, 동선 계획에 따라 이용해보는 것도 좋은 방법이다.田 단독주택 전문엔지니어 윤세상 단독주택 전문 업체 (주)홈포인트코리아 기술이사로 재직 중. 1호집부터 꾸준히 관리하고 유지보수를 하면서 생긴 시공 노하우와 고객이 살면서 느끼는 불편함을 전해 듣고 매년 신규주택을 지을 때마다 이전경험과 노하우를 적용해서 매년 좀 더 좋은 주택을 짓고자 노력한다. 그리고 기존의 잘못된 공법을 개선하고 누구나 손쉽게 주택을 관리할 수 있게 함으로써 100년이 가는 단독주택 건축을 목표로 매뉴얼을 만들고 있다. 1600-8507 www.hpk.in 카페 : 단독주택을 사랑하는 사람들

분석과 전망 주택·부동산 시장 의 동향과 전망 -------------------------------------------------------------------------------- 지난 한해 부동산시장에서는 주변환경의 종잡을 수 없는 변화 생산자, 소비자 모두가 갈피를 잡지 못하고 더러는 적지 않은 손해를 보는 경우가 많았다. 이는 경제여건이 너무도 급격히 변화한데에도 그 영향이 크지만 우선적으로는 지난해 초 잠깐의 경기회복세에 들떠 정확한 분석을 간과한 때문이다. 최근 부동산시장은 시장 자체의 내부적 요인뿐 아니라 거시경제여건의 변화에도 크게 영향을 받고 있다. 따라서 거시경제 여건을 토대로 지난 한해 부동산 시장을 분석하고 이를 통해 다시 올 한해 부동산 시장의 변화를 예측, 미리 대처할 필요성이 있다. 이러한 의도에서 대한주택공사 주택연구소 김용순 경기동향분석팀장의 ‘주택시장, 2000년 평가 및 2001년 전망’과 건교부 ‘2000년 토지시장 분석과 올해의 전망’을 정리해 실었다. -------------------------------------------------------------------------------- 주택시장의 평가와 전망 작년 주택시장은 빠른 경기회복과 정부의 주택경기부양노력에도 불구하고 국제유가 급등, 구조조정 지연 등 대내외 경제불안요인이 대두되고 난개발방지를 위한 각종 개발규제가 강화되었으며 구조조정으로 주택업체의 자금난이 가중되면서 전반적으로 침체양상을 보였다. 올해도 국내경제는 내수위축에도 불구하고 세계경제호황에 따른 수출 증가에 힘입어 잠재성장률 수준인 6% 내외의 성장세가 지속될 것으로 전망되나, 최근 들어 대우차 매각지연, 현대건설의 유동성위기, 2단계 구조조정 본격화, 주가폭락과 신용경색, 국제유가급등 등 국내외 불안요인이 심화되고 있어 향후 경제여건이 불투명한 상황이다. 향후 경제여건이 비교적 안정적으로 진행된다고 볼 때 올해 주택시장은 작년과 비슷한 양상을 보이면서 다소 회복될 것으로 기대된다. 그러나 경제성장세 둔화와 거주개념의 확산 등으로 인해 주택수요가 크게 회복되기 힘들고, 주택업체의 자금난 심화와 신규보증여력 약화, 난개발방지를 위한 각종 개발규제 강화 등으로 인해 신규주택공급도 위축될 것으로 보여 회복세는 제약될 것으로 전망된다. 물론 신도시개발 가능성, 부동산투자회사제도 시행 등 주택시장 내부적인 변수도 있으나 단기적으로 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 보인다. 따라서 올해 주택시장은 주택가격의 ‘매매약세·전세강세’기조가 이어지면서 투자가치에 따른 시장양극화현상도 지속될 전망이다. 한편, 전세가격 상승, 수도권 택지부족, 소형주택공급 부진의 영향으로 전세 등 임대 및 소형주택수요는 꾸준할 것으로 예상된다. 주택가격 2000년도 매매가격은 주택재고확충에 따른 소유개념의 약화, 경제불안에 따른 구매심리 위축, 소득불균형에 따른 실수요의 구매력제약, 유동성 중시경향과 정부지원에 따른 신규분양 선호 등으로 인해 소폭 상승에 그친 반면, 전세가격의 경우 소형주택건설 감소에 따른 입주물량 감소, 재건축확산에 따른 이주수요 증가, 경기회복에 의한 신혼·분가수요 증가, 지역간 불균형 성장에 따른 수도권인구집중 등으로 수급불균형이 심화되고, 신세대가구의 거주개념 확산과 매매가격 안정에 따른 집주인의 보상심리 등으로 인해 99년도에 이어 급등세가 지속되었다. 이러한 ‘매매약세·전세강세’ 현상은 올해에도 지속될 것으로 보이나, 거시경제여건이 개선될 경우 상대적으로 저렴한 주택가격과 전세가격 급등에 따른 임대수요자의 자가전환, 소득증가·저금리 및 금융·세제지원 확대 등에 의한 실수요의 구매력 회복, 신규주택공급 감소로 인한 가격상승기대심리 등으로 인해 소형주택을 중심으로 작년보다는 매매가격 상승폭이 다소 높아질 것으로 전망된다. 2000년 주택가격은 전국 평균 1.5%(서울아파트 6∼6.5%) 수준에서 올해에는 2∼3% (서울아파트 5∼7%) 수준을 기록할 것으로 보이나, 경제불안이 지속되거나 더욱 악화될 경우 주택가격이 하락할 가능성도 배제할 수 없다. 따라서 전세가격은 2000년 전국평균 12∼13%(서울아파트 14∼15%) 수준에서 올해에는 연간 8∼10%(서울 아파트 10% 내외) 수준으로 기록할 것으로 보인다. 그러나 지난 2년간의 누적상승(30∼50%)과 월세공급 확대에 따른 높은 전환이율로 인해 세입자의 주거비 부담은 더욱 가중될 것으로 보여진다. 주택건설 1999년 8월 이후 큰 폭의 증가세를 보여온 신규주택건설실적은 작년 하반기 들어 증가세가 다소 둔화되었다. 특히 주택건설선행지표인 건설수주·설계도서실적의 경우 2000년 2/4분기 이후 증가폭이 둔화세로 돌아서고 최근 들어 감소양상을 보이고 있다. 이러한 주택건설의 위축은 부채비율 규제, 2단계 구조조정 등에 따른 주택업체의 자금난이 가중되고 있는데다가, 지방분양시장의 침체국면이 장기화되고 그나마 회복세를 보이던 수도권분양시장마저 크게 위축되면서 아파트건설이 부진하였기 때문으로 보여진다. 특히, 공공부문의 소형분양 및 임대주택건설실적은 소형주택의무건설비율 폐지, 분양권규제 등으로 민간업체의 참여가 저조하여 작년 9월말까지 82,407호로써 당초 목표물량(30만호)대비 27.5%에 불과 하는 등 크게 부진한 상황이다. 신규주택건설은 가구증가 등 주택소요가 여전하고 100%에도 못 미치는 주택보급률(서울 등의 경우 더욱 낮음) 등으로 확대 필요성이 여전함에도 불구하고, 경제불안으로 인한 구매력 제약과 투자기피로 인해 유효수요의 회복이 제약되고, 주택업체의 자금난 심화와 퇴출, 수도권 가용택지의 절대부족과 개발규제의 강화, 유가급등에 따른 건설원가상승부담 등으로 공급기반이 약화되어 공급확대는 기대하기 힘들 것으로 전망된다. 전반적인 공급여건을 감안할 때, 작년 신규주택건설(사업승인기준)물량은 당초 공급목표 50만호에는 미달해 99년도보다 소폭 증가한 43만호 내외에 그쳤으며, 올해에도 공급여건이 크게 개선되기 힘들 것으로 보이는 바, 작년과 비슷하거나 오히려 소폭 감소할 우려가 있다. 한편, 전세가격 급등과 소형주택공급 부진의 영향으로 중소형평형 및 임대주택에 대한 수요증가세는 올해에도 지속될 것으로 보이는 바, 중소형 및 임대주택 공급비중은 작년보다 다소 증가할 것으로 예상된다. 신규분양 올해 분양시장은 2000년과 비슷한 침체국면이 이어질 것으로 보이나, 현대건설문제가 완만히 해결되고 2단계 구조조정이 조기에 마무리된다는 전제하에, 정부가 주택경기부양기조를 유지하면서 판교 등 신도시개발을 확정하게 될 경우 업체의 적극적인 분양전략, 개발규제에 따른 공급과잉 완화 등으로 서울 및 신도시개발지역을 중심으로 다소 회복될 것으로 전망된다. 그러나 지방도시의 경우 개발가능성이 높고 신규공급감소로 대기수요가 많은 일부 지역을 제외하고는 침체국면이 지속되는 등 회복세는 더딜 것으로 보이며, 수도권지역도 개발규제강화(용적률 인하, 기반시설 설치비용 등) 및 국제유가 상승 등으로 사업성택지확보가 어려워지고 분양가 상승압력이 가중될 것으로 보여 회복세는 제약될 것이다. 한편, 전세가격 급등과 소형주택공급 부진의 영향으로 실수요층을 중심으로 한 중소형아파트 및 임대주택에 대한 수요는 올해에도 증가할 것으로 전망되는 바, 제한적이기는 하나 이들 부분에 대한 분양성은 다소 개선될 전망이다. 토지시장의 평가와 전망 2000년 토지시장 분석 토지가격은 1999년 1/4분기부터 하락추세를 벗어나 7분기 연속 상승추세를 보이고 있으며 2000년 3/4분기에는 전기대비 0.23% 소폭 상승하여 전년말에 비해서는 1.14% 상승하였다. 지역적으로는 중소도시(전년말대비 1.35%)와 군지역(1.40%)의 상승폭이 대도시(0.93%)보다 상대적으로 컸고, 용도별로는 개발제한구역의 재조정 및 해제에 대한 기대감을 반영하여 녹지의 지가상승률이 2.24%로 가장 컸으며 준도시지역의 지가도 2.04% 상승했다. 반면, 용적률과 개발규제 강화로 투자매력이 감소한 준농림지역은 3/4분기에 0.29%의 상승률을 보여 99년말에 비해서는 1.55% 상승하였고 상업지역(0.75%)과 주거지역(0.79%)도 소폭 상승에 그쳤다. 한편, 토지거래는 2000년 상반기 동안 소규모 토지거래가 활발하여 거래 필지수는 1.3% 증가하였으나 거래 면적은 3.6% 감소했다. 2000년 상반기 중 전국 토지거래는 933,108필지, 1,113.5km2가 거래되어 필지수로는 1997년의 95%수준이고, 면적으로는 97.3% 수준이다. 지역별로는 인천, 대전, 경기, 서울에서 거래가 두드러지고 울산, 광주, 부산, 경북에서는 상대적으로 감소했으며, 용도지역별로는 도시지역 거래가 증가하였고 비도시지역은 건축규제강화로 인해 거래규모가 큰 농지와 준농림지역의 거래가 줄었다. 그리고, 작년 7월부터는 수도권 준농림지 규제강화로 토지거래 필지수가 99년동월비 20%이상 감소하기 시작했다. 2001년 토지시장 전망 토지시장은 올해에도 수급불일치에 따른 가격상승은 없고 2000년 상반기의 완만한 상승세를 유지하여 1% 내외의 상승률을 보일 것으로 전망된다. 소규모 주택공급이 부족하지만 전체적으로는 주택공급이 부족한 상황이 아니며 오피스빌딩 신규공급 규모도 2002년까지 충분히 확보됨으로써 신규 토지수요는 크지 않을 것으로 보여지며, 또 준농림지역 폐지로 토지거래가 급감하고 건설업체들의 자금난으로 자체 개발사업도 감소하여 토지가격은 보합세를 보일 것으로 예상된다. 다만, 준농림지역 중에서 도시지역으로 편입될 가능성이 높은 지역, 그린벨트가 해제될 가능성이 있는 녹지지역 그리고 접경지역은 개발에 대한 기대심리로 가격상승이 예견된다. 한편, 판교 신도시 건설을 놓고 많은 논란이 일고 있는데, 이는 실시되더라도 기존 신도시와 같이 고밀주거용으로 건설하는 것은 거의 불가능하고 기존의 지가에 어느 정도 반영되어 있어서 가격상승에는 크게 영향을 미치지 않을 것으로 보여진다. 또, 부동산투자회사법이 시행되면 사업성이 유망한 상업용 건축물을 중심으로 부동산 개발사업이 우선 진행될 가능성이 크므로 상업용 토지의 거래와 가격 상승은 어느 정도 예상된다. 다만, 시장의 여건상 2003년 이후에 입주할 수 있는 건물이 투자 유망한 대상으로 판단된다.田

보급률 100% 시대의 주택공급정책과 부동산시장 “중상위 계층 세컨트홈·별장 수요 늘고, 질 좋은 주택선호도가 높아 질 것이다” -------------------------------------------------------------------------------- 주택 보급률 1백%에 도달한 시점에서도 신규주택 수요는 매년 약 30만 가구를 유지할 것으로 보인다. 주택가격의 급등이나 폭락은 없을 것이다. 또 가격이 안정되면서 투기수요가 사라지는 대신 질적으로 지금보다 한단계 높은 주택에 대한 교체가 활발해 지고 이런 경향은 소득수준이 높을수록 더욱 강할 것이다. 실수요자 중심의 거래와 함께 지역간 차별화가 심화될 전망이며 특히 중상위 소득계층의 세컨드홈이나 별장 수요가 늘어날 것이다. 전원주택, 노인주택, 임대주택 등 다양해지는 주택수요를 수용하기 위해 획일적인 주택건설기준이나 주택건설촉진법, 주택공급규칙에 대한 전반적인 재검토가 있게 될 것이다. 또 택지공급의 방식도 택지지구 지정보다는 도시지역 혹은 준도시지역을 대폭 확대하는 쪽으로 갈 것이다. -------------------------------------------------------------------------------- - 이 자료는 최근 대한건설협회와 건설산업연구원이 공동주최한 ‘새천년을 향한 건설산업의 비전과 발전방향심포지엄’에서 김우진 주택산업연구원 기획조정실장이 발표한 내용을 정리한 것입니다. - 주택시장 특징 지금까지 우리나라 주택시장의 특징은 크게 3가지로 요약된다. 첫째 분양중심이며, 둘째 대량·고밀개발, 셋째 중·장년층 수요중심을 들 수 있다. 지금까지의 국가정책은 산업화에 역점을 두어 상대적으로 주택금융은 소외되었다. 산업화는 도시화를 수반하였으며 지속적 경제성장과 맞물려 지가 및 주택가격은 지속적으로 상승하였다. 주택금융이 취약한 주택업체(주택공사도 마찬가지로)로서는 자금회전이 무었보다도 중요하여 임대주택 보다는 분양주택 위주였으며, 소비자도 주택가격이 지속적으로 상승하는 상황에서는 가급적 빨리 자가를 마련하는 것이 유리하므로 분양중심의 주택시장을 형성 하였다. 또한 만성적 주택부족과 지속적 주택가격 상승하에서는 일시에 몇 천세대를 분양해도 팔리기 때문에 업체들은 대량공급을 통해 규모의 경제를 실현하는 것이 유리하였다. 이러한 물량위주의 공급은 우리나라 전체 금융시스템하에서 가능하였다. 부실정도를 정확히 측정하는 잣대가 없는 상황에서 담보만 있고 연대보증만 있으면 적자가 나도 은행에서 계속 돈을 차입할 수 있었던 것이다. 따라서 수익성 보다는 대량건설되는 주택을 담보로 상호보증을 서면서 자금을 차입할 수 있었던 것이다. 주택용지·산업용지 등 도시적 토지이용 면적은 국토의 4.8%에 불과(영국 13%, 일본 7.1%, 대만 5.9%)하여 토지부족현상이 심화되어 도시내 지가급등을 초래하여 고밀개발이 불가피 하였다. 주택금융에 대한 정책적 우선순위도 낮은데 더하여 소득상승보다 더 높은 주택가격상승은 결국 지불능력 (affordability)감소를 가져와 주택대출한도를 제한하여 낮은 주택가격 대비 대출비율(LTV)을 특징으로 하였다. 결국 많은 저축이 필요하기 때문에 중·장년층 수요중심의 주택시장을 보이고 있는 것이다. 주택공급 정책 지금까지 대량공급을 가능케 하였던 핵심요인은 신규주택 분양가격 규제라 할 수 있다. 신규분양가격이 시가보다 낮은한 가계소득만 증가하면 수요는 지속적으로 창출 될 수 있었으며, 판매에 문제가 없는한 공급은 지속될 수 있었던 것이다. 신규주택분양가 상승률을 가계소득 상승률 이하로 억제하여, 경제가 성장함에 따라 신규주택수요는 끊임없이 창출될 수 있었던 것이다. 여기에 더하여 국민주택규모 이하의 소형 주택건설을 의무화 함으로써 주택수요는 보다 폭넓게 확대될 수 있었던 것이고, 이는 대량 공급을 가능케 하였다 할 것이다. 결국 필터링(filtering) 효과가 나타났으나 이는 주택가격의 하락에 따른 필터링이 아니라 가계소득의 증가, 특히 저소득계층의 소득증가로 인해 필터링 효과가 나타났던 것이다. 이러한 필터링 효과를 더욱 극대화 시킨 것이 무주택 우선배분, 재당첨 금지 등과 같은 주택공급규칙이라 할 것이다. 이에 더하여 채권입찰제나 지역우선공급제 등의 제도를 통해 사회적 형평성과 지역민의 불만을 동시에 해결할 수 있었던 것이다. 결국 가격규제가 공급확대로 이어질 수 있었던 전제조건은 계층에 관계없이 지속적으로 소득이 상승하였고, 소득 분배가 개선되었기에 가능하였던 것이다. 주택공급정책의 또 하나의 축은 공영택지개발이었다. 강제수용의 수단을 통해 개인이 가질 수 있는 개발이익을 사회로 환수하여 값싼 택지를 대량 공급할 수 있었으며, 신규주택의 분양가격규제를 유지할 수 있었던 것이다. 반면 주택이 절대적으로 부족한 상황에서는 교통등 기반시설과 자족기능이 부족한 지역도 택지개발지구로 사업승인만 나면 경쟁적으로 분양되었다. 이에따라 택지개발지와 모도시(母都市)간 연계성 부족으로 인한 교통혼잡 및 대기오염의 확산 등 많은 문제점을 노정하고 있으며, 모도시와 연결시키기 위한 과다한 기반시설의 투자를 필요로 하였다. 또한 자족기능이 부족하여 단순한 베드타운(bed town)으로만 역할 하는 등 많은 문제점이 지적되고 있다. 여기에 더하여 토지공개념 3법이 도입됨으로써 택지공급을 확대시키는데 일조를 하였다. 분양가 규제로 주택건설업체들은 주택판매를 통한 초과이윤의 획득을 기대할 수 없게 되었다. 또한 정부는 80년 택지개발촉진법의 제정을 통해 대부분의 택지를 공영개발방식으로 공급하기 시작하였다. 이에 더하여 토지공개념 3법이 제정되었고, 토지투기에 대응하여 토지거래 허가구역이 확대되어왔다. 이러한 일련의 제도들이 시행됨에 따라 택지개발 혹은 전매를 통한 이윤 획득이 점차 힘들게 되었다. 결국 주택건설업체는 판매를 통해서도 그리고 택지개발을 통해서도 이윤을 획득하기 힘들게 되어 오직 생산성 향상과 대량공급을 통해서 박리다매형으로 이윤을 획득해야 했다. 수요초과 상황에서 자금회전이 순조로웠기 때문에 여러 가지 규제에도 불구하고 지금까지 주택건설업체가 성장할 수 있었다. 주택업체의 성장과정은 개별업체에 따라 차이가 있으나 대체로 주택건설, 선분양으로 자금확보, 선분양자금을 토대로 신규사업, 신규주택 선분양으로 자금확보, 신규사업, .... 의 과정으로 성장하였다. 이러한 과정에서 미분양의 발생은 곧 부도로 이어지는 것이다. 즉 주택사업은 지속적으로 신규물량을 분양하지 않으면 부도로 이어지는 구조로, 주택사업을 한번 시작하면 지속적으로 성장하지 않으면 도태될 수밖에 없는 구조로 만들어진 것이다. 또한 가격이 규제되고 공급이 수요에 비해 부족한 상황에서 수익을 극대화 시키기 위한 경영의 초점은 소비자의 선호도 보다는 원가절감에 있었다. 따라서 원가절감을 위해 설계나 시공 모두에 있어 보다 규격화되고 기계적인 반복작업이 가능하도록 하고, 대량시공을 통한 규모의 경제를 실현하는 것이 필요하였다. 그 결과는 성냥갑 같은 획일화된 아파트가 전국을 뒤덮고 있는 현상으로 나타난 것이다. 이에 따라 주택보급률은 점차 높아지고 주택가격은 안정되고 있으나 주택에 대한 소비자의 불만은 점차 증가하는 현상을 보이고 있는 것이다. 주택시장의 변화 주택보급률 100%는 결국 주택부족의 문제는 해결 되었다는 의미이다. 물론 가구수는 자연증가로 증가하고, 지역적으로는 인구이동과 같은 사회적 증가도 있고, 도시개발사업 등으로 멸실 주택이 발생되어 주택공급이 어느 정도는 지속적으로 이루어진다. 90-98년 기간동안 연평균 보통가구수 증가율은 1.84%로 약 20만호이며, 동기간 주택멸실율은 평균 1.65%로 약 10만호 정도였다. 따라서 주택보급률이 100%가 되어도 신규주택수요는 매년 약 30만호정도를 유지할 것으로 보인다. 따라서 향후에는 90년대 초반과 같은 60만호에 이르는 대량공급은 힘들 것이다. 반면 주택가격은 70∼80년대와 같은 급등과 ‘98년과 같은 폭락은 없을 것이다. ‘97년말 외환위기를 거치면서 소득구조는 점차 양극화 되고 있음은 통계청의 도시근로자 가구 가계수지 동향에서 잘 나타나고 있다. 소득격차의 확대는 주택수요의 차별화로 나타날 것이다. 여유계층이 선호하는 주택수요는 꾸준히 이어지는 반면에 중산층의 대량수요에 의존했던 주택수요는 타격을 받을 수밖에 없다. 특히 도시내 저소득층은 자신의 소득만으로 자기집을 갖는다는것이 점차 어렵게 될 것이다. 가격이 안정되면서 투기수요는 사라지는 대신에 질적으로 지금보다 한단계 높은 주택에 대한 교체수요가 활발해질 것이다. 이러한 경향은 소득이 높을수록 더욱 강하게 나타날 것이다. 주택에 있어서 아파트가 처음 소개된 지난 70년대 초반이후 25년이 지난 지금까지 내부시설은 화장실이나 난방방식 일부만 변화되었을 뿐 크다란 변화가 없이 획일적으로 공급되었다. 단지내 시설에 있어서도 주택건설기준을 획일적으로 적용하여 소득이 증가함에 따라 선호되는 수영장, 골프 연습장 등과 같은 운동시설이나 문화시설이 충분히 공급될 수 없었다. 이에 따라 헬스클럽이나 호텔 수영장 회원권의 가격이 외국에 비해 상대적으로 높을 수밖에 없었다. 아파트에 있어서 차이는 단지 아파트 평형이었다. 소형주택건설 의무비율이 적용되어 상대적으로 대형이 희소해지고, 가계소득은 꾸준히 증가하여 규모가 클수록 아파트 가격이 체증하는 규모 프레미엄이 발생되고, 투기는 주로 대형을 중심으로 이루어 졌다. 최근 분양에서 인기가 높은 아파트들을 살펴보면 한결같이 최첨단 안전시설이 갖추어져 있으며, 넓은 주차장을 확보하고 단지내 헬스크럽이나 골프연습장이 갖추어져 있는 고급, 대형위주의 아파트임을 발견할 수 있다. 분양가 규제 등 각종 규제가 풀리면서 지금까지 획일화된 주택에서 내부시설과 단지시설면에서, 즉, 기능적으로 한단계 높은 수준의 주택들이 공급되기 시작한 것이다. 여기에 IMF를 거치면서 소득과 금융자산이 증가한 고소득층이 몰리고 있는 것이다. 주택가격이 안정되고 실수요자 중심으로 주택거래가 형성되면 생활편익에 대한 요구 또한 증가 된다. 따라서 생활 환경이 편리한 지역과 그렇지 못한 지역간 차별화가 심화될 것이다. 따라서 인기지역의 소규모 재건축 수요는 증대하는 반면, 비인기 지역에 건설된 주택의 가격은 하락하는 경우도 발생될 것이며, 공가(空家)도 발생할 것이다. 여기에 저소득층이 밀집되면서 서구에서 말하는 슬럼(slum)이 발생하기 시작할 것이다. 이러한 맥락에서 과거 지정만 되면 자족기능과 기반시설이 불비하고, 모도시와의 연계성이 취약해도 분양에 문제가 없었던 택지개발사업은 점차 축소될 것이다. 안정성이 높은 주택금융에 대한 은행권의 선호가 높아짐에 따라 주택금융은 확대될 것이다. 주택가격이 안정되고 소득이 상승함에 따라 지불능력이 향상되면 대출한도도 증대될 것이다. 또한 주택저당채권유동화가 본격적으로 시작되면 주택금융은 더욱 확대될 것이다. 주택금융이 발달함에 따라 중·장년층 중심의 주택수요 연령층이 더욱 넓어지게 될것이며, 이에따라 주택수요패턴도 더욱 다양해 질 것이다. 그러나 주택금융이 발달한다 해도 그 수혜자는 이자를 부담할 수 있는 중·상위 소득층이 될 것이다. 중·상위 소득계층의 주택수요 패턴에서 예견되는 가장 큰 변화는 세컨드 홈(second home)혹은 별장 수요의 증대이다. 평일은 번잡한 도심의 좁은 아파트에서 지내다 주말에는 교외의 전원주택을 찾는 수요가 증대될 것이다. 정보통신의 발달로 재택근무 시간이 늘면서 이러한 수요는 더욱 증대할 것이다. 반면 장기실업이 증가하는 등 소득이 양극화 되는 상황에서 저소득층의 자가마련은 더욱 힘들어질 것이다. 노후·불량 주택지에 거주하고 있는 가구의 직업을 살펴보면 대부분이 한계부문이라 할 수 있는 단순 일용직과 비공식 부문에 종사하고 있다. 즉 자신들의 소득만으로는 주거환경을 개선시킬 수 없는 사람들이 대부분이다. 지난 ‘97년 외환위기를 겪기 전까지는 지속적 경제성장으로 노후·불량 주택지는 비록 주변지역의 노후·불량지가 재개발되면서 재입주하는 가구도 많았으나, 상당수의 거주민들은 시일이 지나면 보다 나은 주거지로 빠져나가는 추세였다. 따라서 노후·불량주택지는 도시 공식부문에 진입하기 위한 징금다리 역할을 하고 있었으며, 대다수 거주자들도 일시적인 거주지로 여기고 있었다. 그러나 외환위기를 맞으면서 가장 타격을 받은 계층이 저소득층이었다. 외환위기 이후에는 저소득 노령가구, 결손가구, 장애가구, 극빈가구들이 비싼 임대료를 피하여 다시 노후·불량 주택지에 밀집하고 있는 추세로 바뀌지고 있으며, 점차 최종 거처지로 성격이 바뀌고 있다. 특히, 노후·불량 주택지 세입자들의 경우는 더욱 어려운 사람들로 재개발사업으로 최종 거처지가 철거됨에 따라 생존권적 철거반대를 하고 있는 실정이며, 이러한 경향은 앞으로 더욱 거세질 것이다. 또한 지금까지 재개발사업을 가능케 하였던 수익률이 하락하여 ‘가치의 차이(valuation gap)’를 극복하기 힘든 실정에 이르고 있다. 즉, 투입된 건축비에 비해 개량된 주택의 가치가 높지 않은 것이다. 이는 최근 시행되고 있는 재개발사업에서 비례율이 100%이상인 지역이 한곳도 없다는 점에서 잘 나타나고 있다. 일부 지역에서는 비례율이 70%도 안되는 지역도 나타나고 있다. 비례율 ＝ (사업완료후 대지 및 건축시설의 추산액) - (총사업비) × 100 종전 토지 및 건축물 평가액 결국 재개발의 용적률 확대, 공공시설 무상 기부체납 폐지, 국·공유지 불하가격의 인하 및 변상금 면제, 임대주택건립의 축소, 세입자 3개월분의 주거대책비 정부부담, 건립평형 비율의 자율화와 조합원 분양조건 대폭완화, 공사비 인하, 재개발임대주택 매각조건 개선 및 매각대금 인상 등 정부나 시공사, 조합 그리고 세입자로서는 서로 받아들이기 힘든 요구조건만 상호 주장하고 있는 실정이다. 공적자금의 투입이 확대 되면 어느정도 문제를 해결할 수 있으나 시정부로서는 재정한계를 탓하며, 시재정을 투입할때 사업지구간 형평성을 문제삼는다. 용적률 인센티브를 통해 문제를 완화하려고 하나 근본적으로 비례율을 100%로 끌어 올리기는 한계가 있다. 결론적으로 수익성에 기초한 주택재개발사업은 이제 한계에 이른 것으로 보인다. 주택보급률 100% 시대의 주택공급정책 방향 가격규제와 소형주택건설 의무비율도 자율화 되었다. 또한 소득도 양극화 되고 있다. 따라서 과거 충분한 수요와 이에따른 대량공급의 패러다임이 바뀌었다. 향후 주택공급정책은 교체수요에 초점을 두어야 한다. 교체수요에 적합한 신규주택을 공급함으로써 필터링(filtering)효과를 통해 전반적 주거수준의 향상을 도모해야 할 것이다. 이를 위해서는 도시의 획일적 용적률 규제 및 층고 규제는 재고되어야 하며, 양도소득세·취득세·등록세와 같은 거래과세는 대폭 낮추어야 하고, 지역우선공급제도와 같은 시장장벽은 폐지되어야 할 것이다. 노인주택, 임대주택, 전원주택, 주거복합 등 다양해지는 주택수요를 수용하기 위해 획일화된 주택건설 기준이나 주택건설촉진법, 주택공급규칙에 대한 전반적 재검토가 필요하다. 또한 세컨드 홈(second home)에 대한 수요패턴의 변화를 수용하기 위해서는 2주택 중과세도 폐지 되어야 할 것이다. 택지공급방식도 자족기능이 부족하고, 도시와 연계성이 취약한 택지개발지구를 지정하기 보다는 도시지역 혹은 준도시지역을 대폭 확대하여, 도시적 용도를 8%이상으로 확대하여야 한다. 확대된 도시 혹은 준도시지역은 선계획·후개발이 이루어 져야 한다. 이를 위해서는 법규행정에서 계획행정으로 전환하여야 하며, 각종 특별법, 임시조치법 등의 정비가 뒤따라야 할 것이다. 노후·불량 주거지는 이제 극빈계층의 최종점이 되고 있다. 또한 수익성에 기초한 주택재개발사업은 이제 한계에 왔다. 따라서 경제논리에 의해, 민간에 의해, 단순히 주택만을 개량하는 주택재개발사업의 패러다임이 바뀌어져야 한다. 21C 주택재개발사업은 선진국과 같이 공공사업이 되어야 한다. 지구지정 뿐만 아니라 사업시행의 주체도 공공이 되어야 하며, 공공자금에 의해 시행되어야 한다. 또한 재개발사업은 단순히 주택만 개량하는 사업이 아니라, 소득원의 확보하고 사회교육의 실시, 의료보장을 확대하는 계기가 되는등 사회재개발(social renewal)로 전환되어야 할 것이다. 따라서 재개발기금은 사회보장적 예산이 통합된 특별회계가 되어야 할 것이다. 소득 5분위별 소득분포 구분 5분위별 소득계층의 소득점유율(%) 배 율(V/I) I분위 II분위 III분위 IV분위 V분위 '88 7.4 11.8 15.3 30.1 35.9 4.86 '90 8.4 13.2 17.2 22.5 38.8 4.62 '92 8.5 13.6 17.5 22.8 37.6 4.42 '93 8.6 13.6 17.5 22.8 37.5 4.36 '94 8.5 13.5 17.5 22.9 37.6 4.42 '95 8.5 13.5 17.5 23.0 37.5 4.41 '96 8.2 13.3 17.5 23.1 37.9 4.62 '97 8.3 13.6 17.7 23.2 37.2 4.49 '98 7.4 12.8 17.1 22.9 39.8 5.38 ※ 소득 5분위별 소득점유율 배율 ＝ 5분위계층의 소득점유율(%) -------------------------------------------------------------------------------- 1분위계층의 소득점유율(%)

주 5일 근무제가 민박 사업에 미치는 영향 -------------------------------------------------------------------------------- 정부는 주 5일 근무제를 올해 안에 법제화하고 이르면 2003년부터 도입한다고 밝혔다. 또한 조속한 도입을 위해 내년에 공무원, 공공기관 등 공공부문부터 주 5일 근무제나 변형된 형태인 토요격주 휴무제를 먼저 실시한 뒤 순차적으로 확대키로 방침을 정한 것으로 알려지고 있다. 주 5일 근무는 직장인의 라이프 스타일에 변화를 가져옴은 물론 넓게는 산업활동 전반에 큰 영향을 미칠 것이다. 특히 전원주택을 찾는 수요가 늘어나 전원주택 시장이 활성화 될 것이란 진단들이 많이 나오고 있다. 주 5일 근무제를 이미 시행하고 있는 선진국의 예도 그렇다는 것이다. -------------------------------------------------------------------------------- 주 5일 근무제가 실시되면 과연 전원주택 시장에 어떤 영향을 미칠 것인가? 전원주택 시장의 활성화를 전제로 하여 우선 가장 큰 변화는 수도권의 약세와 지방의 강세를 점칠 수 있다. 지금까지 전원주택은 서울로, 대도시로 출퇴근이 가능한 지역 위주로 인기를 끌었고 이들 지역과 조금 벗어난 지방과의 가격차는 심했다. 주 5일제로 휴일이 늘어나면 가격이 오를대로 올라 비싼 도시 근교보다는 시간이 걸리더라도 가격이 싼 지역의 수요가 늘어날 것으로 전망된다. 둘째는 레저, 관광과 연계된 전원주택들이 인기를 끌 것으로 보인다. 강릉대학교 관광경영학과 정의선 교수팀이 최근 발표한 `주 5일제 근무에 따른 영동지역 관광객 소비지출 규모와 경제적 파급효과 예측 연구’란 보고서에 따르면 주 5일제 근무가 시행되면 강원도 동해안에는 연간 1천5백만명 이상의 관광객 증가와 1조4천억원 가량의 경제적 가치 창출효과가 있는 것으로 나타났다. 이러한 연구결과에서도 볼 수 있듯이 주 5일제 근무는 레저나 관광 활동인구를 증가시켜 여기에 부응한 전원주택을 만들어갈 것이다. 현재 붐을 이루고 있는 펜션형 전원주택이나 민박을 겸한 전원주택, 카페형 전원주택 등이 활성화 될 것이며 팜스테이와 같이 시골 체험을 할 수 있는 상품이나 레저를 겸할 수 있는 테마 전원주택단지들이 탄생할 가능성이 크다. 셋째, 소규모 임대 전원주택이 등장할 가능성이 크다. 상시 거주주택이 아닌 주말주택의 규모는 최근들어 점점 작아지는 경향이 뚜렷이 나타나고 있다. 과거 주말주택은 부유층의 전유물로 크고 화려했으나 지금은 전원생활을 즐기는 실수요자들이 자신의 취향과 능력에 맞는 주택들을 많이 짓고 있어 실속 있는 규모로 변하고 있으며 제품화된 방갈로 형태의 7평, 15평 등 소규모 집들도 인기를 끌 것으로 보인다. ‘민박’에 대한 인식의 변화 이런 상황 변화에 맞춰 요즘 관심의 대상이 되고 있는 것이 민박사업이다. 아직도 민박에 대해 시골집을 개조한 공동 취사실, 공동 세면실, 공동 화장실 등 우중충한 분위기를 연상하고 있다면 천만의 말씀이다. 새로 생기는 민박집들은 목조주택이나 통나무집 등 깨끗하고 아름다운 외관에 침대, 에어컨, 벽난로 등 최신시설을 갖추고 있다. 각 방마다 독립된 출입구가 있어서 프라이버시도 보장된다. 시골 아주머니가 손님을 받던 예전의 서비스가 아니라 이벤트를 겸한 최고의 서비스, 인터넷을 통해 예약 등 운영도 첨단이다. 민박과 펜션의 차이 유럽에서 은퇴한 부자들이 연금생활을 하며 경치 좋은 곳을 돌아다닐 때 묵는 곳을 펜션(Pension)이라 하며 주로 유명 관광지에 있으며 5~10실 미만의 소규모로 별장과 같이 아늑하고 가족적인 분위기를 느낄 수 있는 곳이다. 국내에서 펜션의 의미는 유럽형 고급 민박 정도로 풀이하면 좋을 것이다. 펜션이란 말이 국내에 공개적으로 도입된 것은 작년 1월 28일 제주도개발특별법을 개정하여 제주도에 펜션을 허가하면서부터다. 제주도 펜션의 특징은 10실 이하 객실과 동물사육장·목장 등 부대시설을 갖추고 이용자들에게 자연학습 체험 기회를 제공해줘야 한다. 특히 콘도처럼 1실 당 2~20명에게 회원권을 분양할 수 있는 것이 가장 큰 특징이다. 계좌당 분양가는 15평 기준으로 3백10만원 정도다. 최근 들어 펜션이란 이름으로 고급 민박집들이 생겨나고 있는데 분양이 가능한 제주도 펜션과는 질적으로 다르고 현행법상으로 보았을 때는 잘못된 이름이다. 민박을 할 수 있는 자격 애초 민박은 기존 농어촌주택을 이용해 여행객들의 편의와 농어민들의 소득증대를 꾀할 목적으로 시작했던, 농어민만이 할 수 있는 사업이었다. 그러나 지금은 현지에 거주하고 있는 사람이면 누구나 주거용 주택을 짓고 민박사업을 할 수 있다. 한 마을에서 5가구 이상 모여 민박사업을 신청할 경우에는 농가주택의 개보수 또는 증개축이 필요한 농가에 한해 총사업비의 70% 이내, 마을당 3억원 이내, 농가당 1천5백만원 이내에서 저리로 융자를 받을 수도 있다. 단 신규주택의 신축비는 해당되지 않는다. 민박집들의 건축 유형 최근 지어지는 민박집들은 우선 그 소재가 목조, 통나무, 황토 등 다양하다. 평수는 신고로만 지을 수 있는 최대 평수인 60평이 일반적이고 단독으로 하는 경우와 본채와 별채로 분리하는 경우가 있는데 공통점은 주인이 살집을 함께 짓는다는 점이다. 거의가 주인이 직접 살면서 운영을 하기 때문이다. 단독일 경우에는 아래층은 민박으로 하고 위층은 주인의 살림집으로 쓴다. 60평 규모에서는 민박 방의 개수는 5실에서 많게는 8실 정도 그리고 살림집은 15~20평 정도의 규모로 한다. 또 본채는 주인의 살림집, 별채를 민박으로 하는 경우도 많다. 규모가 큰 민박에서는 식당이나 카페를 함께 운영하는 경우도 있다. 투자비와 수익 60평 규모로 하여 민박 5개를 지어 운영할 경우 투자비는 부지가 이미 마련돼 있는 경우 건축비는 평당 2백50만∼3백만원 정도 생각하면 되고 여기에 조경비와 집기 구입비, 기타 경비로 약 4천만원 정도를 더하면 약 2억 내외의 투자비가 필요하다. 부지부터 구입을 할 경우 지역에 따라 가격 차이가 많이 나는데 민박을 할 위치 정도가 되려면 준농림지를 기준으로 수도권에서는 평당 30만~50만원, 강원도 등의 지역에서는 평당 10만~20만원 정도면 적당하다. 성수기와 비성수기에 따라 1실 3만~8만원 정도를 받을 수 있지만 성수기와 비성수기, 주중과 주말의 이용률에 차이가 크므로 수익에 대한 정확한 데이터를 구하기는 힘들다. 일년중 반만(1백82일) 임대한다고 하였을 때, 또 평균 숙박료를 5만원으로 하였을 때 일년 매출액을 계산해 보면 5실×50,000원×182일로 4,550만원이다. 여기서 운영경비를 제하고 나면 일년에 적어도 3천5백만원 정도의 수익은 올릴 수 있다. 민박 외에 이용객을 대상으로 수익을 올릴 수 있는 요소들도 있는데 예를 들면 농산물, 토산품 판매 등이다. 주의할 점 민박에 있어 주의할 점은 위치선정, 테마, 홍보 등이다. 우선 위치 선정을 할 때는 비수기와 성수기의 굴곡이 심하지 않는 관광지 주변이나 명소를 끼고 있는 것이 좋다. 이러한 지역적인 장점이 없다면 테마가 있어야 한다. 예를 들어 된장을 담근다든가 허브를 기른다든가, 아니면 가족단위의 여행객만 이용할 수 있도록 한다든가 하는 것들이다. 위치도 좋고 테마도 좋다면 더할 나위 없으며 그야말로 성공하는 민박이다. 시작하고 나서 단골 고객이 확보될 때까지는 꾸준히 홍보를 해주어야 한다. 요즘은 인터넷이 잘 발달돼 있어 인터넷을 통한 홍보만 잘해도 5~8개의 객실을 채우는데는 문제가 없다. 민박은 주인 부부가 운영하는 것이 좋고 주인의 이미지에 따라 손님들의 색깔도 정해진다. 이미지 관리에도 신경을 써야 한다.田 ■ 자료제공 : 인터넷 웹진 ‘OK시골(www.oksigol.com)’

당초 이번에는 ‘주택임대 사업자와 세금’에 대해 글을 쓰고자 했으나 21년 7월 현재 여당 부동산 특위에서 발표한 부동산 대책안에 따르면 주택임대 사업자 신규 등록 폐지 및 각종 세제혜택을 축소·폐지할 것으로 보여 ‘부동산 및 주택 양도소득세’에 대해 먼저 다룬다. 이전 호에서는 부동산의 취득 및 보유 시 발생할 수 있는 세금에 대해 다뤘다. 이제는 보유하던 부동산을 처분할 단계다. 처분 단계에서는 양도소득세가 발생한다. 양도소득세의 범위는 기본적으로 방대한데다 현시점의 대한민국 양도소득세는 너무 복잡해졌기 때문에 양도소득세에 대한 기본적인 감을 잡는데 도움이 되는 쪽으로 방향을 잡았다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 양도소득세 계산 구조1 기본 구조양도소득세는 기본적으로 양도가액에서 취득가액을 차감해 양도차익을 구하고 양도차익에 장기보유특별공제, 기본공제를 차감해 과세표준을 산출하여 자산별, 보유기간별, 과세표준금액별 세율 곱해 세액을 산출한다. 2 양도가액양도가액 산정 시 주의할 점은 실제 양도한 가액으로 신고해야 한다는 점이다. 양도소득세를 적게 부담하기 위해서 다운 계약서를 작성하는 경우에는 고의에 의한 과소 신고 가산세 최대 40% 및 납부불성실 가산세가 하루에 0.025%씩 부과될 수 있기 때문이다. 3 취득가액취득가액 역시 취득 당시의 실제 취득가액으로 신고해야 한다. 취득가액은 해당 부동산의 매입가액에 부대비용을 가산한 금액으로 하며, 해당 부대비용에는 대표적으로 취득 시 중개 수수료, 법무사 수수료 비용, 취·등록세 등이 있다. 하지만 취득 시점이 너무 오래되었거나 취득 계약서의 분실 등의 사유로 취득가액의 산정이 어려운 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액의 순서로 적용하게 된다. 4 기타 필요경비기타 필요경비는 해당 자산의 양도·취득과 관련된 비용을 말한다. 대표적으로 자본적지출*, 양도시 중개 수수료, 국민주택채권 매각 차손 등이 있다. *여기서 자본적지출은 해당 자산의 내용연수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비, 용도변경·개량 또는 이용 편의를 위해 지출한 비용 등(사실판단 필요)을 말한다. 5 장기보유특별공제장기보유특별공제란 해당 자산을 장기간 보유함에 따라 양도소득이 일시에 누진세율로 부과됨에 따라 부담되는 세 부담을 완화하고 물가 상승분만큼 조정해 주기 위해 도입된 제도이다. 적용 대상별로 아래 의 장기보유특별공제율을 적용한다. 다만, 1세대 1주택자의 경우에는 의 장기보유특별공제율을 적용하며 최소 2년 이상 거주해야 최대 80%까지 장기보유특별공제율을 적용받을 수 있다. 2년 이상 미거주시 의 최대 30%까지만 적용받을 수 있다. 또한, 미등기 자산, 다주택자의 조정 대상 지역 내 주택에 대해서는 장기보유특별공제를 적용해 주지 않는다. 6 기본공제부동산을 매도하는 경우에는 1년에 한차례 해당 과세기간의 양도소득금액에서 250만 원을 공제해 준다. 다만, 미등기양도자산의 경우에는 기본공제를 적용해 주지 않지만 조정 대상 지역 내 다주택자더라도 기본공제는 적용해 준다. 7 세율부동산의 양도소득세율은 자산 종류별, 보유기간별, 보유주택수별로 각각 다르게 적용된다. 아래 에 각 세율을 정리해두었으니 위의 계산 과정을 거쳐 과세표준을 산출해 본인의 상황별 세율을 적용해보면 대략적인 세액을 가늠할 수 있을 것으로 사료된다. 취득·양도시기부동산을 취득하거나 양도할 때 반드시 신경 써야 할 부분이 해당 부동산의 취득·양도시기가 언제인지를 파악하는 것이다. 취득 또는 양도일의 하루 차이로 비과세 요건을 갖추지 못하거나 중과세율이 적용될 수도 있기 때문이다. 아래에서는 대표적인 유형별 취득·양도시기를 표로 정리해보겠다. 신고·납부기한매매 계약서를 쓰고 잔금을 치른 뒤에는 반드시 양도세를 기한 내에 신고하고 납부까지 마쳐야 한다. 신고기한과 납부기한은 다음과 같다. 1 신고기한부동산을 처분한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 예정신고를 해야 한다. 만약 같은 연도에 두 건 이상의 부동산을 양도한다면 두 번째 부동산 처분시 이전 처분분을 합산하여 신고를 하거나 부동산 처분일이 속하는 다음 연도 5월 말일까지 확정신고를 해야 한다. 신고기한 내에 신고를 하지 않은 경우에는 납부해야 할 세액의 20%(부정행위에 의한 경우 40%)의 신고불성실 가산세를 부담하게 된다. 2 납부기한납부기한은 원칙적으로 신고기한과 동일하다. 다만, 납부할 세액이 1천만 원을 초과하는 경우에는 분납이 가능하다. 분납 금액의 산정은 과 같다. 또한 납부 역시 납부기한 내에 납부를 하지 않은 경우에는 납부하지 않은 세액에 하루에 0.025%씩 곱한 금액을 납부불성실 가산세로 부담하게 된다. 양도소득세 신고시 주의사항양도소득세 신고시에는 워낙 복잡한 사항들이 많아서 이 글에 전부 기재할 수는 없지만 상담시 발생했던 사례들을 토대로 적어보겠다. 1 취득시기 및 계약시기를 잘 알아두자1세대 1주택자의 경우에는 양도가액 9억 원 이하 부분의 양도차익에 대해 비과세 규정을 적용받기 위해서는 2년의 보유요건을 충족해야 하며 17년 8월 2일 이후에 조정 대상 지역 내에서 취득한 주택이라면 2년의 거주 요건까지 갖춰야 한다. 다만 17년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 것을 소명 가능한 취득 당시 무주택자의 경우에는 2년의 거주 요건이 붙지 않는다. 그뿐만 아니라 일시적 1세대 2 주택자들의 경우에는 신규주택의 취득일로부터 일정 기간 이내에 종전 주택을 양도해야만 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있다. 여기에서 일정 기간은 신규주택의 취득일을 기준으로 과 같이 구분된다. 해당 규정도 1세대 1주택 비과세와 동일하게 법령이 변경된 일자 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 인정된다면 종전 규정을 따르기 때문에 취득일자, 계약 일자를 파악하는 것이 매우 중요하다. 2 해당 부동산이 특수 관계인에게 증여를 받은 부동산인지 확인하자특수 관계인(이월과세의 경우 배우자, 직계존비속)에게 자산을(이월과세의 경우 토지, 건물, 특정시설물 이용권, 부동산을 취득할 수 있는 권리) 증여받은 뒤 5년 이내에 양도하는 경우에는 소득세법에서 정한 부당행위계산부인 규정 또는 이월과세 규정을 적용받을 수 있다. 자세한 규정을 이곳에 설명하기에는 지면이 부족하기 때문에 요건에 해당되는 경우에는 세무전문가에게 상담을 한 뒤 양도하기를 권한다. 3 양도차손이 발생한 물건지는 처분 시기를 조절하자양도세는 기본적으로 양도차익이 발생해야 세금이 나온다. 반대로 양도차손은 양도가액보다 취득가액이 더 커서 손해를 보는 경우를 말한다. 어차피 손해 보고 처분하기로 마음먹은 부동산이라면 양도차익이 발생한 해에 처분을 해서 그 손해를 이익과 상계해 세금을 줄이는데 활용해보도록 하자. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문 위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 쌍문4동 마을 세무사로 활동하고 있다. 031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro

내 땅, 내 집을 갖게 되는 것만큼 설레는 일도 없을 것이다. 하지만 부동산을 취득할 때에는 취득세를 부담해야 한다. 과거에는 부동산 관련 세목 중 취득세의 비중은 상대적으로 낮았지만 세법 개정으로 인해 취득 당시 보유 주택 수, 취득 주택의 소재지 등에 따라 중과세율이 적용되기도 한다. 이번 호에는 취득세의 전반적인 내용과 개인 주택 취득을 중심으로 부동산 취득세에 대해 살펴본다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 취득세는 법에서 열거하고 있는 ‘건축, 매매, 교환, 상속, 증여 등’의 방법으로 부동산 등을 사실상 취득하는 경우에 부과한다. 등기·등록을 하지 않더라도 해당 부동산을 사용·수익하고 있다면 사실상의 취득으로 보고 취득세를 과세한다. 취득세를 내지 않기 위해 취득을 하고도 등기·등록 등의 절차를 이행하지 않는다면 오히려 과태료 및 세법상 제재 대상이 되므로 주의해야 한다. 부동산 취득세 내용취득세는 취득한 날부터 60일 이내에 신고·납부하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 상속으로 인한 경우에는 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월(외국에 주소를 둔 상속인의 경우 9개월)로 한다. 원칙적으로 취득세 과세대상 금액(과세표준)은 신고가액으로 한다. 다만, 신고가액이 없거나 신고가액이 시가 표준액보다 적은 경우 또는 증여 등의 무상취득의 경우에는 시가 표준액을 과세표준으로 본다. 시가 표준액이란 토지의 경우 개별공시지가, 주택의 경우 개별주택 가격·공동주택 가격, 그 외 과세대상자산은 기준가격에 과세대상별 특성을 고려하여 지방자치단체장이 결정한 가액을 말한다. 취득세에서 가장 중요한 부분은 세율이다. 취득 원인, 취득 자산 종류, 취득 자산 면적, 취득자의 보유 주택수 등 세밀히 분류하여 각기 다른 세율을 적용한다. 특히 타 부동산과 다르게 주택 매매의 경우에는 취득자의 보유 주택 수에 따라 세율이 크게 차이가 나므로 주택 취득 시 몇 퍼센트의 세율을 적용받게 되는지 면밀히 검토해볼 필요가 있다. 자세한 세율은 에 구분별로 정리된 세율을 참고하면 된다. 지방세법에서 열거하고 있는 몇 가지 사유에 해당하는 경우 일반 세율이 아닌 중과세율을 적용한다. 중과세율이 적용되는 대표적인 경우를 살펴보면 △조정 대상 지역 내 2주택자, 3주택자 이상 주택 취득 △조정 대상 지역 외 3주택자, 4주택자 이상 주택 취득 △조정 대상 지역 내 기준 시가 3억 원 이상 주택 증여 취득(단, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 경우 등은 제외) △법인이 주택을 취득 △별장용 주택의 취득 등이다. 부동산 취득 시 중과세율이 적용되는 경우도 있지만 오히려 감면 세율을 적용받는 경우도 있다. 대표적으로 감면 세율이 적용되는 경우를 살펴보면 △상속으로 인해 1세대 1주택의 취득 △상속으로 인해 피상속인이 2년 이상 자경한 농지의 취득 △자경농민이 매매로 인해 농지 취득 등이다. 주택 취득세상속이나 증여로 취득하는 부동산의 경우에는 취득 시 신경을 써야 할 사항이 몇 가지 없다. 하지만 주택의 유상취득(매매)의 경우에는 1가구의 범위, 취득 시점의 주택 수, 취득 주택의 소재지, 신규주택 취득 시 종전 주택의 처분 여부 등 신경 쓸 사항이 매우 다양하다. 주택 매매로 취득세 계산 시 고려해야 할 사항들을 살펴보도록 하자. 1. 1세대 1주택 개념지방세법에서 말하는 1세대의 범위는 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족으로 구성된 1가구를 말한다. 배우자와 미혼인 30세 미만의 직계비속의 경우에는 별도 세대로 분리되어 있더라도 동일세대로 본다. 단, 미혼인 30세 미만의 자녀의 소득이 「국민기초생활 보장법」제2조제11호에 따른 기준 중위소득의 40% 이상으로서 분가하는 경우 부모와 구분하여 별도의 세대로 판단한다. (2021년 기준 1인 가구 중위소득 : 월 1,827,831원) 2. 주택수 산정앞에서 주택의 유상취득(매매) 시 중과세율이 적용되는 경우를 살펴봤다. 그렇다면 주택의 범위는 어떤 것이 있고 주택수는 어떻게 산정되는 것인지 살펴보도록 하자. (1) 주택 범위2020년 8월 12일 지방세법 개정으로 인해 주택의 범위에는 주택뿐만 아니라 8월 12일 이후에 취득하는 조합원입주권, 분양권, 주택으로 과세하는 오피스텔(이하 ‘주택 등’)까지 포함되게 되었다. 다만, 8월 12일 이전에 매매계약을 체결한 경우에는 주택수 산정에서 제외된다. 다만, 오피스텔의 경우 취득 시점에 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 건축물대장상 용도대로 건축물 취득세율 4%가 적용된다. (2) 주택수 계산취득세에서 말하는 주택수는 취득일 현재 보유 중인 주택 등을 말한다. 여기서 주택의 종류에는 중과세율이 적용되지 않는 주택과 주택수 산정 시 제외되는 주택 두 가지로 나뉜다. 전자의 경우에는 해당 주택 취득 시에만 중과세율이 적용되지 않지만 후자의 경우에는 타주택 취득 시에도 주택수 산정에서 제외된다. 1) 중과세율이 적용되지 않는 주택① 재개발 구역 등을 제외한 지역의 시가 표준액 1억 원 이하의 주택② 농어촌 주택-대지면적이 660㎡ 이내 & 건축물 연면적이 150㎡ 이내-건축물의 가액이 6,500만 원 이내- 법에서 열거하는 특정지역 내에 있지 않을 것(광역시에 소속된 군지역 또는 수도권 지역 등)③ 주택의 시공자가 건축법상 허가를 받은 자 또는 주택법상 사업 계획 승인을 받은 자로부터 공사대금으로 취득한 미분양 주택④ 멸실 목적 취득 주택⑤ 기타(노인복지주택, 지정·등록문화재 주택, 가정 어린이집 용도 주택, 사택 등)2) 주택수 산정 시 제외되는 주택① 재개발 구역 등을 제외한 지역의 시가 표준액 1억 원 이하의 주택② 시가 표준액 1억 원 이하의 오피스텔③ 상속개시일로부터 5년이 지나지 않은 주택 등④ 주택수 산정일 현재 건축물의 가액이 6,500만 원 이내인 농어촌 주택⑤ 멸실 목적 취득 주택⑥ 주택의 시공자가 건축법상 허가를 받은 자 또는 주택법상 사업 계획 승인을 받은 자로부터 공사대금으로 취득한 미분양 주택 중 취득일로부터 3년 이내의 주택⑦ 기타 (노인복지주택, 지정·등록문화재 주택, 가정 어린이집 용도 주택, 사택 등) 3. 일시적 2주택주택 등을 1개 소유한 1세대가 해당 종전 주택 등을 소유한 상태에서 이사·학업·취업·직장 이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택 등(신규주택 등)을 추가로 취득한 후 3년(조정 대상 지역의 경우에는 1년) 이내에 종전 주택 등을 처분하는 경우에는 다주택자에 대한 중과세율을 적용하지 않는다. 3년(1년) 이내에 종전 주택 등의 처분 요건을 충족하지 못한 경우에는 2주택에 대한 중과세율(8%) 과의 차액(가산세 포함)이 추징된다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계의 대표세무사월간전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무)겸 서울시 쌍문 4동 마을 세무사로 활동하고 있다.https://blog.naver.com/tax_broTel: 031-8027-4747 tax_bro@naver.com

김남형 세무사의 부동산과 세무 4 부동산 및 주택 양도소득세 당초 이번 호에서는 ‘주택임대사업자와 세금’에 대해 글을 쓰고자 했으나 21년 7월 현재 여당 부동산특위에서 발표한 부동산대책안에 따르면 주택임대사업자 신규등록 폐지 및 각종 세제혜택을 축소·폐지할 것으로 보여 ‘부동산 및 주택 양도소득세’에 대해 먼저 다룬다. 이전 호에서는 부동산의 취득 및 보유 시 발생할 수 있는 세금에 대해 다뤘다. 이제는 보유하던 부동산을 처분할 단계다. 처분 단계에서는 양도소득세가 발생한다. 양도소득세의 범위는 기본적으로 방대한데다 현시점의 대한민국 양도소득세는 너무 복잡해졌기 때문에 양도소득세에 대한 기본적인 감을 잡는데 도움이 되는 쪽으로 방향을 잡았다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 양도소득세 계산구조 1 기본 구조 양도소득세는 기본적으로 양도가액에서 취득가액을 차감해 양도차익을 구하고 양도차익에 장기보유특별공제, 기본공제를 차감해 과세표준을 산출하여 자산별, 보유기간별, 과세표준금액별 세율 곱해 세액을 산출한다. 2 양도가액 양도가액 산정 시 주의할 점은 실제 양도한 가액으로 신고해야한다는 점이다. 양도소득세를 적게 부담하기 위해서 다운계약서를 작성하는 경우에는 고의에 의한 과소신고 가산세 최대 40% 및 납부불성실 가산세가 하루에 0.025%씩 부과될 수 있기 때문이다. 3 취득가액 취득가액 역시 취득 당시의 실제 취득가액으로 신고해야 한다. 취득가액은 해당 부동산의 매입가액에 부대비용을 가산한 금액으로 하며, 해당 부대비용에는 대표적으로 취득 시 중개수수료, 법무사 수수료비용, 취·등록세 등이 있다. 하지만 취득시점이 너무 오래되었거나 취득 계약서의 분실 등의 사유로 취득가액의 산정이 어려운 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액의 순서로 적용하게 된다. 4 기타 필요경비 기타 필요경비는 해당 자산의 양도·취득과 관련된 비용을 말한다. 대표적으로 자본적지출*, 양도시 중개수수료, 국민주택채권 매각차손 등이 있다. *여기서 자본적지출은 해당 자산의 내용연수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비, 용도변경·개량 또는 이용편의를 위해 지출한 비용 등(사실판단 필요)을 말한다. 5 장기보유특별공제 장기보유특별공제란 해당 자산을 장기간 보유함에 따라 양도소득이 일시에 누진세율로 부과됨에 따라 부담되는 세부담을 완화하고 물가상승분만큼 조정해주기 위해 도입된 제도이다. 적용대상별로 아래 <표2>의 장기보유특별공제율을 적용한다. 다만, 1세대 1주택자의 경우에는 <표3>의 장기보유특별공제율을 적용하며 최소 2년 이상 거주해야 최대 80%까지 장기보유특별공제율을 적용받을 수 있다. 2년 이상 미거주시 <표2>의 최대 30%까지만 적용받을 수 있다. 또한, 미등기자산, 다주택자의 조정대상지역 내 주택에 대해서는 장기보유특별공제를 적용해주지 않는다. 6 기본공제 부동산을 매도하는 경우에는 1년에 한차례 해당 과세기간의 양도소득금액에서 250만원을 공제해준다. 다만, 미등기양도자산의 경우에는 기본공제를 적용해주지 않지만 조정대상지역 내 다주택자더라도 기본공제는 적용해준다. 7 세율 부동산의 양도소득세율은 자산종류별, 보유기간별, 보유주택수별로 각각 다르게 적용된다. 아래 <표4> <표5>에 각 세율을 정리해두었으니 위의 계산과정을 거쳐 과세표준을 산출해 본인의 상황별 세율을 적용해보면 대략적인 세액을 가늠할 수 있을 것으로 사료된다. 취득·양도시기 부동산을 취득하거나 양도할 때 반드시 신경써야할 부분이 해당 부동산의 취득·양도시기가 언제인지를 파악하는 것이다. 취득 또는 양도일의 하루 차이로 비과세 요건을 갖추지 못하거나 중과세율이 적용될 수도 있기 때문이다. 아래에서는 대표적인 유형별 취득·양도시기를 표로 정리해보겠다. 신고·납부기한 매매계약서를 쓰고 잔금을 치른 뒤에는 반드시 양도세를 기한 내에 신고하고 납부까지 마쳐야 한다. 신고기한과 납부기한은 다음과 같다. 1 신고기한 부동산을 처분한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 예정신고를 해야 한다. 만약 같은 연도에 두 건 이상의 부동산을 양도한다면 두 번째 부동산 처분시 이전 처분분을 합산하여 신고를 하거나 부동산 처분일이 속하는 다음연도 5월 말일까지 확정신고를 해야 한다. 신고기한 내에 신고를 하지 않은 경우에는 납부해야할 세액의 20%(부정행위에 의한 경우 40%) 의 신고불성실 가산세를 부담하게 된다. 2 납부기한 납부기한은 원칙적으로 신고기한과 동일하다. 다만, 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 분납이 가능하다. 분납 금액의 산정은 <표7>과 같다. 또한 납부 역시 납부기한 내에 납부를 하지 않은 경우에는 납부하지 않은 세액에 하루에 0.025%씩 곱한 금액을 납부불성실 가산세로 부담하게 된다. 양도소득세 신고시 주의사항 양도소득세 신고시에는 워낙 복잡한 사항들이 많아서 이 글에 전부 기재할 수는 없지만 상담시 발생했던 사례들을 토대로 적어보겠다. 1 취득시기 및 계약시기를 잘 알아두자 1세대 1주택자의 경우에는 양도가액 9억원 이하 부분의 양도차익에 대해 비과세 규정을 적용받기 위해서는 2년의 보유요건을 충족해야 하며 17년 8월 2일 이후에 조정대상지역 내에서 취득한 주택이라면 2년의 거주요건까지 갖춰야 한다. 다만 17년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 것을 소명 가능한 취득 당시 무주택자의 경우에는 2년의 거주요건이 붙지 않는다. 뿐만 아니라 일시적 1세대 2 주택자들의 경우에는 신규주택의 취득일로부터 일정기간 이내에 종전주택을 양도해야만 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있다. 여기에서 일정기간은 신규주택의 취득일을 기준으로 <표8>과 같이 구분된다. 해당 규정도 1세대 1주택 비과세와 동일하게 법령이 변경된 일자 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 인정된다면 종전규정을 따르기 때문에 취득일자, 계약일자를 파악하는 것이 매우 중요하다. 2 해당 부동산이 특수관계인에게 증여를 받은 부동산인지 확인하자 특수관계인(이월과세의 경우 배우자, 직계존비속)에게 자산을(이월과세의 경우 토지, 건물, 특정시설물이용권, 부동산을 취득할 수 있는 권리) 증여받은 뒤 5년 이내에 양도하는 경우에는 소득세법에서 정한 부당행위계산부인규정 또는 이월과세 규정을 적용받을 수 있다. 자세한 규정을 이곳에 설명하기에는 지면이 부족하기 때문에 요건에 해당되는 경우에는 세무전문가에게 상담을 한 뒤 양도하기를 권한다. 3 양도차손이 발생한 물건지는 처분시기를 조절하자 양도세는 기본적으로 양도차익이 발생해야 세금이 나온다. 반대로 양도차손은 양도가액보다 취득가액이 더 커서 손해를 보는 경우를 말한다. 어차피 손해보고 처분하기로 마음먹은 부동산이라면 양도차익이 발생한 해에 처분을 해서 그 손해를 이익과 상계해 세금을 줄이는데 활용해보도록 하자. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 쌍문4동 마을 세무사로 활동하고 있다. 031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro

부동산, 주택 취득과 관련된 세금 내 땅, 내 집을 갖게 되는 것만큼 설레는 일도 없을 것이다. 하지만 부동산을 취득할 때에는 취득세를 부담해야 한다. 과거에는 부동산 관련 세목 중 취득세의 비중은 상대적으로 낮았지만 세법 개정으로 인해 취득 당시 보유주택 수, 취득 주택의 소재지 등에 따라 중과세율이 적용되기도 한다. 이번 호에는 취득세의 전반적인 내용과 개인 주택 취득을 중심으로 부동산 취득세에 대해 살펴본다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 취득세는 법에서 열거하고 있는 ‘건축, 매매, 교환, 상속, 증여 등’의 방법으로 부동산 등을 사실상 취득하는 경우에 부과한다. 등기·등록을 하지 않더라도 해당 부동산을 사용·수익하고 있다면 사실상의 취득으로 보고 취득세를 과세한다. 취득세를 내지 않기 위해 취득을 하고도 등기·등록 등의 절차를 이행하지 않는다면 오히려 과태료 및 세법상 제재 대상이 되므로 주의해야 한다. 부동산 취득세 내용 취득세는 취득한 날부터 60일 이내에 신고·납부하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 상속으로 인한 경우에는 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월(외국에 주소를 둔 상속인의 경우 9개월)로 한다. 원칙적으로 취득세 과세대상금액(과세표준)은 신고가액으로 한다. 다만, 신고가액이 없거나 신고가액이 시가표준액보다 적은 경우 또는 증여 등의 무상취득의 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 본다. 시가표준액이란 토지의 경우 개별공시지가, 주택의 경우 개별주택가격·공동주택가격, 그 외 과세대상자산은 기준가격에 과세대상별 특성을 고려하여 지방자치단체장이 결정한 가액을 말한다. 취득세에서 가장 중요한 부분은 세율이다. 취득 원인, 취득 자산 종류, 취득 자산 면적, 취득자의 보유주택수 등 세밀히 분류하여 각기 다른 세율을 적용한다. 특히 타 부동산과 다르게 주택 매매의 경우에는 취득자의 보유 주택수에 따라 세율이 크게 차이가 나므로 주택 취득시 몇 퍼센트의 세율을 적용받게 되는지 면밀히 검토해볼 필요가 있다. 자세한 세율은 <표1>에 구분별로 정리된 세율을 참고하면 된다. 지방세법에서 열거하고 있는 몇 가지 사유에 해당하는 경우 일반세율이 아닌 중과세율을 적용한다. 중과세율이 적용되는 대표적인 경우를 살펴보면 △조정대상지역 내 2주택자, 3주택자 이상 주택 취득 △조정대상지역 외 3주택자, 4주택자 이상 주택 취득 △조정대상지역 내 기준시가 3억 원 이상 주택 증여 취득(단, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 경우 등은 제외) △법인이 주택을 취득 △별장용 주택의 취득 등이다. 부동산 취득 시 중과세율이 적용되는 경우도 있지만 오히려 감면세율을 적용받는 경우도 있다. 대표적으로 감면세율이 적용되는 경우를 살펴보면 △상속으로 인해 1세대 1주택의 취득 △상속으로 인해 피상속인이 2년 이상 자경한 농지의 취득 △자경농민이 매매로 인해 농지 취득 등이다. 주택 취득세 상속이나 증여로 취득하는 부동산의 경우에는 취득 시 신경을 써야 할 사항이 몇 가지 없다. 하지만 주택의 유상취득(매매)의 경우에는 1가구의 범위, 취득 시점의 주택 수, 취득 주택의 소재지, 신규주택 취득 시 종전주택의 처분 여부 등 신경 쓸 사항이 매우 다양하다. 주택매매로 취득세 계산 시 고려해야 할 사항들을 살펴보도록 하자. 1. 1세대 1주택 개념 지방세법에서 말하는 1세대의 범위는 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족으로 구성된 1가구를 말한다. 배우자와 미혼인 30세 미만의 직계비속의 경우에는 별도 세대로 분리되어있더라도 동일세대로 본다. 단, 미혼인 30세 미만의 자녀의 소득이 「국민기초생활 보장법」제2조제11호에 따른 기준 중위소득의 40% 이상으로서 분가하는 경우 부모와 구분하여 별도의 세대로 판단한다. (2021년 기준 1인 가구 중위소득 : 월 1,827,831원) 2. 주택수 산정 앞에서 주택의 유상취득(매매) 시 중과세율이 적용되는 경우를 살펴봤다. 그렇다면 주택의 범위는 어떤 것이 있고 주택수는 어떻게 산정되는 것인지 살펴보도록 하자. (1) 주택 범위 2020년 8월 12일 지방세법 개정으로 인해 주택의 범위에는 주택뿐만 아니라 8월 12일 이후에 취득하는 조합원입주권, 분양권, 주택으로 과세하는 오피스텔(이하 ‘주택 등’)까지 포함되게 되었다. 다만, 8월 12일 이전에 매매계약을 체결한 경우에는 주택수 산정에서 제외된다. 다만, 오피스텔의 경우 취득 시점에 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 건축물 대장상 용도대로 건축물 취득세율 4%가 적용된다. (2) 주택수 계산 취득세에서 말하는 주택수는 취득일 현재 보유중인 주택 등을 말한다. 여기서 주택의 종류에는 중과세율이 적용되지 않는 주택과 주택수 산정 시 제외되는 주택 두 가지로 나뉜다. 전자의 경우에는 해당 주택 취득 시에만 중과세율이 적용되지 않지만 후자의 경우에는 타주택 취득 시에도 주택수 산정에서 제외된다. 1) 중과세율이 적용되지 않는 주택 ① 재개발 구역 등을 제외한 지역의 시가표준액 1억 원 이하의 주택 ② 농어촌 주택 -대지면적이 660㎡ 이내 & 건축물 연면적이 150㎡ 이내 -건축물의 가액이 6,500만 원 이내 - 법에서 열거하는 특정지역 내에 있지 않을 것(광역시에 소속된 군지역 또는 수도권지역 등) ③ 주택의 시공자가 건축법상 허가를 받은 자 또는 주택법상 사업계획승인을 받은 자로부터 공사대금으로 취득한 미분양 주택 ④ 멸실목적 취득 주택 ⑤ 기타(노인복지주택, 지정·등록문화재주택, 가정어린이집용도주택, 사택 등) 2) 주택수 산정 시 제외되는 주택 ① 재개발 구역 등을 제외한 지역의 시가표준액 1억 원 이하의 주택 ② 시가표준액 1억 원 이하의 오피스텔 ③ 상속개시일로부터 5년이 지나지 않은 주택 등 ④ 주택수 산정일 현재 건축물의 가액이 6,500만 원 이내인 농어촌 주택 ⑤ 멸실목적 취득 주택 ⑥ 주택의 시공자가 건축법상 허가를 받은 자 또는 주택법상 사업계획승인을 받은 자로부터 공사대금으로 취득한 미분양 주택 중 취득일로부터 3년 이내의 주택 ⑦ 기타 (노인복지주택, 지정·등록문화재주택, 가정어린이집용도주택, 사택 등) 3. 일시적 2주택 주택 등을 1개 소유한 1세대가 해당 종전 주택 등을 소유한 상태에서 이사·학업·취업·직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택 등(신규주택 등)을 추가로 취득한 후 3년(조정대상지역의 경우에는 1년) 이내에 종전 주택 등을 처분하는 경우에는 다주택자에 대한 중과세율을 적용하지 않는다. 3년(1년) 이내에 종전 주택 등의 처분 요건을 충족하지 못한 경우에는 2주택에 대한 중과세율(8%)과의 차액(가산세 포함)이 추징된다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계의 대표세무사 월간전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무)겸 서울시 쌍문 4동 마을 세무사로 활동하고 있다. https://blog.naver.com/tax_bro Tel: 031-8027-4747 tax_bro@naver.com

타운하우스 핵심 정보들최근 단독주택이나 타운하우스와 같이 수직공간을 이용할 수 있는 주거형태를 선호하는 이들이 점점 늘어나는 추세다. 예전에는 타운하우스가 50~60대 예비 은퇴자들의 로망이었다면, 최근엔 삶의 질을 중시하는 30~40대 젊은 세대들에게도 로망이 되고 있다. 층간 소음에서 자유롭고, 마당이나 테라스를 사용할 수 있어 그만큼 친환경적이며 쾌적한 환경을 누릴 수 있기 때문이다. 그렇다면 타운하우스란 어떤 주거형태며, 장단점은 무엇인지, 또 자신과 잘 맞을지 매입 전 꼭 알아야 할 할 정보들을 소개한다. 글 이수민 기자 사진 전원주택라이프DB참고 자료『 살고 싶은 집 단독주택』(동아일보사)『마흔에 살고 싶은 마당 있는 집』(인사이트북스)『타운하우스 주거특성에 관한 연구』 (경희대 행정대학원 부동산학과 부동산 개발·관리전공 김정례)『중소형 타운하우스의 수요 특성에 관한 연구』(건국대 부동산대학원 부동산개발전공 이방복, 2018)『테라스형 타운하우스의 가격 결정 요인에 관한 연구』(건국대 부동산대학원 글로벌부동산전공 임재수) 03 / 타운하우스의 장점 vs. 단점알고 보면 더 좋은 장점 5가지 1_ 넓은 마당을 누릴 수 있다사계절 변화를 코앞 정원에서부터 누릴 수 있으며 자연 친화적이다. 마당 사용이 가능해 정원을 가꾸거나 텃밭, 바비큐 파티, 캠핑 등 다양하게 외부 공간을 활용할 수 있다. 반려동물이 아파트와 달리 자유롭게 내 집 앞마당에서 야외 활동을 즐길 수 있다는 할 수 있다는 것도 장점으로 들 수 있다. 2_ 층간 소음 문제가 없다공동주택에서 살다 보면 이웃 간 마찰이 일어나는 문제 중 하나가 층간 소음이다. 타운하우스는 별채로 구성되어 있어 층간 소음 문제를 완전히 해결할 수 있다. 층간 소음 문제가 해결되는 만큼 삶의 질을 높일 수 있고, 아이에게 자유로움을 줄 수 있다. 3_ 단독주택보다 방범 수준을 높일 수 있다타운하우스는 여럿이 함께 모여 이루어지는 만큼 비교적 안전하다. 공동으로 거주하는 환경이니 만큼 치안이나 기타 관리 등이 용이하다. 이웃과 가깝기 때문에 보안 수준이 높다. 단독주택의 경우 보안 문제가 걸림돌이 되는데 타운하우스는 단지 자체에 CCTV의 다량 설치로 보안상 안전 문제를 충분히 해결할 수 있다. 4_ 커뮤니티 시설을 다양하게 활용할 수 있다최근에는 사생활뿐 아니라 이웃과의 소통, 공동체 활동을 중요시하는 이들도 점점 늘어나고 있다. 타운하우스에는 단지 내 각종 커뮤니티 시설을 갖추고 있어 이웃과의 교류를 즐기는 경우도 많다. 야외 수영장, 도서관, 어린이 놀이터, 피트니스센터 등 아파트 대단지에서나 이용할 수 있는 시설을 타운하우스에 설치하는 경우도 있어, 단지 내에서 이웃과의 소통과 여가생활을 동시에 즐길 수 있다. 5_ 주차 전쟁에서 해방될 수 있다지정 주차나 주택 지하 공간에 넉넉한 주차장을 확보함으로 주차로 인한 스트레스에서 벗어날 수 있다. 또한 주차공간은 별도의 취미 공간이나 레저용품 보관 장소로도 활용할 수 있다. 살아 보면 불편한 단점 5가지1_ 교통이 불편할 수 있다도심 속 아파트는 대중교통 이용이 쉽지만, 타운하우스는 자연과 가까운 곳에 위치하다 보니 대중교통 이용이 상대적으로 불편할 수 있다. 2_ 사생활 보호에 한계가 있다타운하우스는 단지 형태로 지어지는 구조다. 따라서 단독주택보다는 사생활 보호에 아쉬움이 있을 수 있다. 쉽게 말해 단독의 주택이지만, 가까운 거리에 이웃 주택이 담 없이 위치하기에 내 마당에서 무엇을 하는지 노출될 수밖에 없다는 단점이 있다. 3_ 환금성이 떨어진다집값 시세에 큰 요동이 없는 만큼 아파트에 비해 환금성이 떨어진다. 층간 소음이 사회문제가 되고 도시에서도 마당이 딸린 단독주택에서 애완동물을 키우고 텃밭을 가꾸는 등 도시 가까운 곳에서 자연 친화적인 전원생활을 즐기려는 젊은 층이 늘면서 과거보다 수요가 늘었지만, 아파트나 오피스텔에 비하면 대중적인 부동산은 아니기 때문에 웬만해선 집값이 잘 오르지 않는다는 점이다. 따라서 매매 시 신중하게 선택하도록 한다. 4_ 인프라가 부족하다타운하우스는 일반적으로 도심과 어느 정도 거리가 있는 곳에 건설된다. 병원, 대형마트, 학교, 대중교통 등 기타 부수적 편의시설 이용에 불편함을 겪을 수 있다. 5_ 측간 소음이 발생될 수 있다타운하우스는 양옆으로 이웃이 있는 경우가 많다. 옆집 마당에서 바비큐 파티라도 할 때에는 자신의 집 마당을 쓰기도 어렵고, 발생되는 소음 때문에 고통을 겪을 수도 있다. 또한 타운하우스의 특성상 많은 세대들이 반려견을 키우므로 반려견 짖음 등이 생활의 불편을 초래할 수 있다. 04 / 매입 시 반드시 확인할 것들단독주택은 아파트와 비교할 때 독립성과 쾌적함이란 장점이 있음에 도 불구하고 관리, 안전, 경제성 등의 약점으로 인해 매입과 거주를 결정하기에 어려운 점이 있다. 타운하우스는 이러한 단점이 보안된 대안으로 주목받았다. 하지만 타운하우스는 집만 사는 게 아니라 단지를 사는 것임을 명심해야 한다. 타운하우스라는 말 그대로 단지의 개념이 중요시되는 단독주택 집합인 것이다. 또한 환금성이 쉽지 않은 만큼, 투자가 아닌 실제 주거 목적으로 구입하는 경우가 대부분이므로, 매입 시 반드시 확인해야 할 것들이 있다. 첫째, 현실적인 요소를 충분히 고려한다한 달에 한두 번 놀러 가는 주말주택이 아니라 매일 생활하는 집이라는 사실을 명심한다. 직장이 강남이라면 경기 남부권, 강북이라면 경기북부권까지 고려할 수 있다. 그 반대이거나 더 멀어진다면 출퇴근 시간이 너무 길어 후회할 가능성이 크다. 동네가 결정되면 먼저 인터넷에서 해당 지역의 타운하우스 시세를 확인한다. 규모와 예산에 맞는 매물이 있다면 그 지역 부동산을 찾아간다. 둘째, 반값 할인 같은 과대 허위광고를 조심한다회사 보유분이나 한 채만 특가로 반값 할인을 한다는 식으로 호객하는 경우가 있다. 반값 할인이라지만, 분양이나 시행사 등이 손해 보며 내놓지는 않는다. 반값에도 계약을 할 수 있다는 것은 그만큼 거품이 많다는 것, 부실시공의 우려가 있다는 것이다. 광고대로 현장의 자금 상황이 좋지 않아 급하게 나오는 경우도 있으나, 계약을 하더라도 시공, 시행사의 운영이 위태롭다는 것이 증명되었다는 뜻이니 피하는 것이 상책이다. 셋째, 분양률이 좋지 않은 곳은 피한다아파트 미분양과 똑같다고 보면 된다. 타운하우스의 시행·시공을 대기업이 하는 경우는 별로 없고 중소규모 건설사가 하는 경우가 대부분이므로 장기간 계약이 안 나올 경우 자금 부족으로 사업이 중단될 가능성이 있다. 좋은 자리를 선점할 수 있다는 말에 넘어가 성급히 계약했다가 장기간 자금이 묶일 수 있으니 신중하게 선택해야 한다. 특히 용인이나 제주의 경우는 전세를 맞춰서 자금을 조달하는 경우가 있을 정도로 부실 현장이 있을 수 있으니 주의한다. 넷째, 토지주와 시공사가 따로 있는 현장은 주의한다타운하우스 계약 방식은 크게 2가지가 있다. 하나는 토지만 계약하고 건축은 개별 진행하는 방식, 토지와 시공을 꼭 같이 해야 계약할 수 있는 방식이 있다. 토지는 개인이 시공사를 직접 섭외해야 하는 등 생소하고 번거로운 일정들이 많다. 가격적인 부분도 직접 절충해야 해서 처음 해보는 사람들은 부담이 크다. 그래서 보통은 토지와 시공을 같이 계약하는 경우가 많은데, 설계부터 입주까지 대부분 가이드를 받을 수 있어 편한 점은 있지만, 토지주와 시공사 양쪽으로 이윤을 붙이기 때문에 분양가가 올라갈 수 있다. 시행사가 아예 땅을 직접 사서 토지와 건축 둘 다 관리할 경우, 사업이 중간에 무산될 리스크는 그나마 줄일 수 있다. 다섯째, 지분 등기 타운하우스는 피한다지분등기 타운하우스란 주택은 개별등기로 되어 있지만, 토지는 타운하우스 부지 전체가 공유로 지분등기가 되어 있는 경우다. 지분등기의 경우 증축 등 토지를 사용하려면 지분등기자들의 동의를 받아야 하기 때문에 개별등기로 바꿔야 한다. 하지만 개별등기로 바꾸기 위해서는 입주민의 70% 이상이 동의를 해야 하니 70% 이상 분양된 현장에서만 전환이 가능하다. 또한 지난 5월부터는 토지 분할 특례법이 종료되면서 개별등기로 분할하는 허가가 더 어려워졌기 때문에 건물을 지어 입주하더라도 추후 매도하기가 어려워질 수 있다. 따라서 추후 분할 등기가 된다고 하는 말은 거짓말일 수 있으니 무조건 주의한다. 애초에 개별등기로 되어 있는 땅에 집을 짓는 게 가장 안전하고 깔끔한 방법이다. 더불어 지분등기가 되어 있는 토지는 대부분 1금융권에서는 대출이 쉽지 않다. 따라서 대부분 제2금융권에서 진행되며, 진행할 때는 다른 공동명의자의 동의가 필요하다는 점 등 제약이 있을 수 있다. 여섯째, 계절 따라 발생될 단점들을 체크한다계절 변수도 크다. 양평이나 가평 쪽 타운하우스의 경우 지역 특성상 겨울이 매우 추운 편이라 난방비가 예상보다 많이 나올 수 있다. 여름의 경우, 단지 근처에 정화조가 설치되어 있다면 여름에 악취로 고초를 겪을 수 있으니 이 부분도 꼭 확인해보도록 한다. 그밖에 조성 초반에 먼저 주택을 짓고, 입주를 할 경우 주변의 다른 집들이 지어지며 발생되는 소음 및 먼지로 고생할 수 있으니 이 부분도 꼭 확인한다. 일곱째, 관리비도 염두에 둔다단독주택은 집 안 구조가 여름에 덥거나 겨울에 춥지 않을지 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다. 특히 고급스럽게 보이기 위해 냉난방 효율성을 고려하지 못한 설계를 할 수 있으므로 이에 대한 체크가 필요하다. 또한 공동 관리비의 많은 비중을 차지하는 일반 인건비 등 단지를 관리하는 데 따른 인건비 효율성도 잘 살펴볼 필요가 있다. 타운하우스는 공동 관리를 기본으로 하고 있음에 따라 단지 규모에 관계없이 일반 관리에 필요한 인력을 고정 배치해야만 한다. 따라서 세대수가 많으면 이들 기본 인건비 부담률이 작아 유리하지만, 세대수가 적을 경우 기본 인건비에 대한 각 세대의 부담이 커짐에 따라 관리비가 높아질 수밖에 없다. 여덟째, 실면적을 확인한다타운하우스 조성 과정에서 지하층을 평형에 산입하는 경우가 있는데 지하층의 경우 그 활용도가 낮아 분양평수만큼의 가치를 기대하기 어렵다. 따라서 지하공간이 분양평수에 포함되었는지 아닌지 분명히 확인하도록 한다. 전용면적을 100%라고 하면 당연히 지하층은 빠질 것으로 생각하지만 지하공간도 전용면적에 포함해 놓는 경우가 많으므로 반드시 지하층의 포함 여부를 확인해야 할 것이다. TIP 제주 타운하우스 구입 시‘ 개발부담금’이란?제주특별자치도는 최근 타운하우스나 전원주택 등 토지개발사업과 관련해 개발부담금이 준공 후 부과되는 사실을 모르고 준공 전 토지를 매입했다가 낭패를 보는 사례가 나타남에 따라, 준공 전 토지 매입 시 개발부담금의 납부와 관련한 의무 승계 여부를 확인해야 한다고 밝혔다. 개발부담금은 토지투기를 방지하기 위해 개발사업의 시행 등으로 개발이익이 발생한 경우 일정 부분을 국가와 지방자치단체에 환수하는 제도다. 제주에서는 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등 도시지역은 990㎡ 이상, 비도시지역은 1650㎡ 이상인 경우 개발부담금을 부과하고 있다. 그러나 최근 토지개발자가 전원주택 등을 개발하고 사업완료(준공) 전에 개인에게 토지를 양도하는 경우 양수자에게 개발부담금 납부 의무가 승계된다는 사실을 알리지 않아 일부 민원이 발생하고 있다. 이에 제주도는 최초 개발 사업시행자와 토지소유자에게 이 점을 안내하고 있으나, 개발사업권과 토지소유권 이전 시 양도자가 이런 사실을 알리지 않아 양수자가 경제적 피해를 보는 경우가 많은 상황이다. 이러한 피해를 예방하기 위해서는 양수인은 토지매매 계약서 작성 시 개발부담금 납부에 관한 별도의 약정을 체결하는 것이 필요하다. 양도자는 개발부담금과 관련된‘ 안내장’과‘ 개발비용 산출명세서 일체 서류’를 반드시 양수인에게 전달해 그 양수자가 전체 개발사업 기간에 대한 개발부담금 납부 의무자가 된다는 사실을 염두에 두고 구입하도록 한다. TIP 다주택자 취득세율이 달라진다타운하우스를 주말용 세컨드하우스로 이용하기 위해 매입 예정이라면 다주택자 취득세율을 따져보도록 한다. 1주택자 취득세는 주택 가격에 따라 1~3%, 2주택자 취득세는 조정 대상 지역의 경우 8%, 비지정 대상 지역은 1~3%, 3주택자의 취득세는 조정 대상 지역의 경우 12%, 비지정 대상 지역은 8%, 4주택자 이상은 조정 대상, 이 조정 대상 지역 똑같이 12% 적용된다. 법인의 경우 12%의 취득세율이 적용된다. - 1세대란 주민등록표에 함께 등록되어 있는 가족으로 구성된 세대를 말한다.- 배우자: 주소지를 분리하더라도 동일 세대로 본다.- 30세 미만 미혼 자녀 : 주소를 분리하더라도 동일 세대로 본다. 따로 살면서 소득이 있는 경우에는 별도 세대로 본다.- 65세 이상 부모 : 65세 이상 부모의 봉양을 위해 자녀가 합가한 경우, 부모와 자녀 세대(30세 이상 자녀, 혼인하거나 소득이 있는 30세 미만 자녀)는 각각 별도 세대로 본다. ※ 분양권, 입주권, 주거용 오피스텔도 주택 수에 포함된다. 주택이 준공되기 전이라도 분양권 및 입주권은 주택을 취득하는 것이 예정돼 있으므로 소유 주택 수에 포함된다. 또한 오피스텔은 취득 후 주거용으로 사용하는 경우에 한하여 주택 소유 주택 수에 포함된다. 일시적 2주택자의 취득세는 종전 그대로 1주택 세율을 적용받는다. 단, 신규주택 및 종전 주택 모두 조정 대상 지역에 소재한 경우엔 1년 이내 처분해야 한다. 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr

시군구 30%, 인구 1/3 감소… 저성장 맞춤 도시계획 필요해 인구증가율과 출산율의 빠른 감소로 향후 주거지역의 근린생활 공간이 줄어들 것으로 예측됐다. 이에 따라 기존 도시개발 및 공간 관리체계의 재조직화와 주거 축소에 따른 정책 전환이 필요하다는 지적이다. 건축도시공간연구소가 지난 6월 발표한 <저성장시대의 주거 축소 시나리오 분석>에 따르면, 최근 인구증가율의 둔화와 저출산·고량화가 심화하고 있는 것으로 나타났다. 현재 인구 총수가 감소하는 것은 아니지만, 인구성장률은 2015년 0.48%까지 둔화한 상태다. 인도(1.24%), 미국(0.81%), 중국(0.61%)보다 낮지만, 이미 마이너스 성장률을 보이기 시작한 일본(-0.08%)보다는 살짝 높은 수준이다. 우리나라의 고령화율은 12.2%(2010년 기준)으로 그 속도는 OECD 회원국 중 가장 빠른 점도 위험 요소다. 반면 출산율은 1.19명으로 최하위에 속한다. 전문가들은 2030년 인구 절벽을 경험 후, 인구감소의 시대가 도래할 것으로 예측한다. 보고서에 따르면, 이미 일부 지역의 인구 감소가 심화하고 있는 것으로 나타났다. 전국 230여개 시군구 중 절반 이상이 20년간(1990~2010) 인구 감소를 경험했다. 특히 20년 전보다 인구가 3분의 1가량 감소한 시군구는 무려 77개나 됐다. 40% 이상 감소한 시군구도 49개였다. 시도 단위에서는 전라남도가 이 기간 동안, 도 전체 인구의 30%가 감소했다. 심지어 전남과 전북 일부 군 지역은 인구 절반 이상이 감소한 것으로도 조사됐다. 경상·전라, 빈집 크게 늘어 이러한 인구경향은 주거환경의 노후화와 빈집 증가를 가져오고 있다. 보고서에 따르면, 재개발 및 재건축 사업 추진이 어려워지면서 노후주택 비율이 증가추세인 것으로 나타났다. 반면 신규주택은 지역별 차이가 있지만 전 지역 모두 변화율은 지속해서 감소 추세였다. 여기에 빈집도 증가하고 있다. 2010년 기준, 빈집 주택은 79만 호로 총 주택의 5.4%를 차지했다. 대부분 매매나 이사 등으로 1년 이상 방치됐던 집이다. 특히 농어촌 지역에 해당하는 면의 경우, 1년 이상 방치된 주택이 전국 빈집의 50%를 상회하는 수준. 2005년 대비 2010년 기준, 24% 증가했다. 지역별로 분류했을 때 전체 주택대비 빈집 비율이 가장 높은 지역은 강원도와 경상남도, 전라남도인 것으로 조사됐다. 이중 전라남·북도와 경상남·북도에 1년 이상 방치된 빈집 분포도가 특히 높았다. 근린시설 축소 따른 도시계획 필요 연구소 측은 이러한 인구 감소와 빈집 증가는 주거용지 축소로 이어질 가능성이 높다고 봤다. 기존 빈집 발생 비율인 5%를 기준으로 3가지 시나리오에 따르면, 주거용지의 2.5%(약 8,155ha)에서 10%(약 32,618ha)까지 축소할 것으로 예측했다. 지역별로 분류하면, 특별시와 광역시 지역보다 도 지역의 주거용지 축소가 심할 것으로 봤다. 특히 전라남도, 경상남북도 지역의 축소비율이 도드라졌다. 이에 많은 축소가 이뤄질 것으로 보이는 지역에 대해서는 도시 차원의 중점 관리가 필요하다는 지적이 나왔다. 또한, 인구 감소와 저성장 여건을 고려해 기존 도시정비 및 도시개발 구역의 재조정과 도시 공간 관리체계의 재조직화도 시급하다고 연구소는 밝혔다. 나아가 연구소 측은 도시 내 근린 쇠퇴에 대해 오래전부터 연구한 독일이나 미국의 사례를 들며, 과잉 개발을 지양하며 질 높은 삶과 공공서비스의 질 제고를 통해 ‘축소를 수용’하는 도시계획 및 설계 전략 마련이 필요하다고 주장했다.