월간 전원주택라이프

어설프게 알면 독이 되는 법! 공인중개사는 집에 관한 전문가다. 집을 사고파는 건 이들에겐 일상이다. 일반인들이 부동산을 거래할 때 복잡하게 생각하는 서류절차도 전문가에겐 그다지 어려운 일이 아니다. 그러나 법이란 상황에 따라 다르게 해석해서 전문가도 손해 보는 상황이 발생한다. 그러니 비전문가는 오죽할까. 한 번의 실수로 남은 생을 어렵게 살아갈 수 있으니, 부동산과 관련해선 ‘돌다리도 두들겨 보고 건너라’는 속담을 명심해야 하겠다. 글 김성룡 박사, ksyong330@naver.com 법관의 고뇌와 법률의 제정 목적 2013년까지 공인중개사 최종 합격자 누계는 33만 5,510명에 이른다. 과연 국민자격증이다. 많다 보니 분야별 전문가도 종종 나타난다. 공인중개사 신씨도 그 중 하나다. 신씨는 중개를 의뢰받은 A 주택에 주목했다. 이 주택에는 수개의 근저당권이 있었고, 그 채권최고액의 합계는 8억4,600만 원에 달하나, 주택의 시세는 6억5,500만 원에 불과했다. 집주인은 빚을 갚을 생각이 없고, 싸게라도 세를 놔 달란다. 바로 신씨의 전문분야다. 신씨는 본인의 아내인 갑의 이름으로 이 주택을 임차하기로 했다. 갑은 보증금을 2천만 원으로 하여 2011년 11월 11일 임대차계약을 했고, 주택의 인도일을 12월 13일로 정했다. 갑이 거주하고 있던 갑 소유 아파트는 보증금 1억5천만 원에 임대했다. 4일 뒤 이 사건 주택에 신용보증기금 및 세무서에 의한 압류등기가 만료되었다. 갑은 주택 인도일보다 서둘러 11월16일 전입신고를 하고 확정일자도 받았다. 신씨는 중개수수료도 챙겼다. 예상대로 12월 26일 경매개시결정이 내려졌다. 이제 이 주택에 거주하고 있다가 경매 기일에 싼 가격으로 낙찰 받으면 된다. 주택 사정을 잘 아는 신씨가 유리한 것은 당연하다. 떨어지더라도 최우선변제권을 행사해 2천만 원을 돌려받으면 되니 손해 없다. 신씨의 대박 아이템이다. 지난번에는 아들 명의로 재미 봤다. 아마 신씨는 인생의 비밀을 푼 기분이었을 것이다. 그러나 이번에는 달랐다. 경락받지도 못했고 배당에서도 제외되었다. 대법원의 이유를 보면 다음과 같다. ①원고의 남편은 공인중개사로서 주택임대차보호법 규정을 잘 알고 이 사건 임대차계약 체결을 중개한 점. ②원고는 그 소유의 아파트를 보유하고 있었음에도 채권최고액의 합계가 시세를 초과하는 이 사건 아파트를 임차하였고 이 사건 아파트에 관한 경매가 개시될 것을 예상해 소액임차인의 요건에 맞도록 시세에 비추어 현저히 낮은 보증금만을 지급했으며, 실제로 계약 체결 직후 경매가 개시된 점. ③당초 임대차계약상 잔금지급기일 및 목적물인도기일보다 앞당겨 임차보증금 잔액을 지급하고 전입신고를 마친 점. ④원고가 이 사건 주택을 임차한 때로부터 불과 6개월 만에 자녀를 대리하여 다른 아파트를 임차했고, 그 임차보증금 또한 2천만 원이며, 그 임대차계약 체결 직후 경매절차가 개시된 점 등을 종합하면, 원고는 소액임차인을 보호하기 위하여 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용해 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것으로 봄이 상당하다. 결국 갑을 소액임차인으로서 보호할 수 없다는 취지다. 법률을 모든 상황에 맞춰 규정할 수 없다. 그래서 법관은 고뇌한다. 법률의 제정목적을 고려해 정의에 맞는 법을 찾으려고…. 가계약 해제와 가계약금 좋은 물건을 얻으려면 발품을 파는 것이 최고다. 최고의 물건을 찾았다면 먼저 찜하는 것이 임자다. 바로 계약금이다. 계약금을 걸면 계약체결이 일반적으로 인정되고, 계약체결이 되면 일방적으로 해약할 수 없다. 해약하려면 계약금을 교부한 사람은 이를 포기하여야 하고 계약금을 받은 사람은 받은 금액의 배액을 상환하여야 한다(민법 제565조). 계약금은 거래가액의 10% 정도 하는 것이 거래관행이다. 그런데 거래가액의 10%에 해당되는 계약금을 들고 다니는 사람이 어디 있으랴. 그러다 보니 아주 마음에 드는 물건을 발견하고 빼앗기지 않으려고 고안한 것이 이른바 가계약금이다. 거래가액의 10%에 해당되는 금액이 1천만 원이라면, 먼저 200만 원만 지급하고 나머지는 다음 날 지급한다고 약정하는 경우이다. 평소 성격이 급하다는 평가를 받는 김씨가 싼 전세물건을 발견하고 가계약서를 작성하고 가계약금 200만 원을 걸었는데, 그날 저녁 더 좋은 물건을 발견한 김씨가 가계약을 해제하려고 한다. 과연 가계약금을 돌려받을 수 있을까? 계약으로 인한 분쟁에서 가장 중요한 것은 계약의 성립 여부이다. 계약 성립이 없었다면 가계약금을 돌려받을 수 있겠다. 그러나 가계약서도 계약으로 취급하는 것이 보통이다. 부동산 매매에 관한 가계약서 작성 시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 그 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립된다고 한다(대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594판결). 아무래도 김씨는 가계약금을 돌려받을 수 없겠다. 김씨는 200만 원을 포기하고 끝내기로 했다. 그런데 누구 맘대로? 김씨는 나머지 800만 원을 모두 지급하여야 해제할 수 있단다. 가계약서 작성 당시 비고란에 계약금 1천만 원 중 200만 원은 계약 당일 지급하고 나머지 800만 원은 그 다음날 송금하기로 약정했기 때문이다. 대법원의 판례이다. “당사자가 계약금의 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔금이나 전부를 약정대로 지급하지 않으면 상대방은 계약금 지급의무의 이행을 청구하거나 채무불이행을 이유로 계약금약정을 해제할 수 있고, 나아가 위 약정이 없었더라면 주계약을 체결하지 않았을 것이라는 사정이 인정된다면 주계약도 해제할 수도 있을 것이나, 교부자가 계약금의 잔금 또는, 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없다 할 것이다.”(대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611판결) 빠르다고 다 좋은 것은 아니다. 빠를 뿐만 아니라 정확해야 한다.

신규창업 전에 꼭 알아야 할 법 그동안 30세 미만의 창업자 증가율이 한 자릿수에 그쳤던 게 2015년에는 전년 대비 28% 이상 늘어났다. 청년 실업률이 12%에 달하면서 자영업으로 눈을 돌리는 청년 세대가 늘어난 것이다. 생존하기 위해 창업했지만, 포화상태인 자영업 시장에서 이들이 살아남을 확률은 더욱 힘들어졌다. 그나마 위안이라면, 신규 창업자가 안정을 찾기까지 약간의 보호를 받을 수 있는 상가건물임대차보호법이 있다는 것이다. 글 김성룡 박사, ksyong330@naver.com 상가임대차 대항력·우선변제권 인정 “서울 강남역 근처에서 돈 버는 사람은 딱 둘이에요” 건물주와 인테리어 업자란다. 한때 강남역 근처에서 음식점을 경영했던 박 사장의 푸념이다. 물론 간판이 자주 바뀌는 것을 빗댄 말이다. 간판이 바뀌었다는 거 그냥 웃어넘길 일은 분명 아니다. 십중팔구 누군가 목돈은 잃고 크게 아파하고 있을 테니 말이다. 사업을 시작하려면 이래저래 목돈이 든다. 보증금 내고, 인테리어하고, 광고하고, 목 좋은 곳을 얻으려면 권리금도 내야 한다. 이 가운데 돌려받을 수 있는 것은 보증금뿐이다. 나머지는 모두 벌어서 메꿔야 한다. 상식적으로 생각해 보자. 처음부터 장사가 잘 될 수는 없다. 그렇다면 상가임대차를 일정기간 보호해야 한다. 상가건물임대차보호법(이하 상가법)은 2002년에 제정됐다. 그동안 여러 번 개정됐지만, 아직 갈 길이 멀다. 우선 법의 적용범위가 좁다. 모든 상가임대차에 적용되는 것은 아니다. 첫째, 사업자등록의 대상이 되는 건물이어야 하고, 영업용으로 사용하는 경우에만 적용된다. 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장과 창고는 영업용이라고 할 수 없어 동법이 적용되지 아니한다. 둘째, 일정한 보증금액을 초과하는 임대차에는 적용되지 않는다. 여기에서 보증금액은 보증금과 월세환산액을 합한 환산보증금을 의미한다(환산보증금=보증금+(월세×100)). 서울시의 경우 환산보증금은 2014년부터 4억 원이다(자세한 내용은 상가건물임대차보호법 시행령 참조). 그러나 환산보증금이 4억 원이라 하더라도 서울시의 웬만한 상가는 적용배제다. 여기에 상가임대차 목적에 맞는 실질적인 보장이 미흡하다는 점이 더욱 문제다. 주택임대차보호법과 같이 상가건물임대차보호법에도 대항력, 우선변제권, 최우선변제권 등이 인정된다. 그러나 상가임대차는 무엇보다 그 존속을 보장하는 것이 필요하다. 본전을 뽑아야 하니까. 고상하게 말하면 투자자금을 회수해야 하기 때문이다. 보증금 이외에 들어가는 돈이 별로 없는 주택임대차와 다른 점이다. 그럼에도 상가법이 규정한 최단존속 기간은 겨우 1년이다. 다만 임차인에게 계약갱신권이 있어 다행이다. 즉, 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다(상가법 10조 1항). 물론 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 등 예외 사항이 없어야 한다. 그럼에도 계약갱신권을 통해 보장받는 것은 최초 임대차기간을 포함해서 5년뿐이다. 5년 지나 다시 인테리어 하고, 광고하고…. 잘되는 점포를 하나 차리고 그곳에서 오랫동안 장사하는 것이 자영업자의 바람이다. 그러나 법의 보호는 멀고, 운발(-빨)에 기대는 것이 빠를지 모른다. 착한 건물주 만나기를! 월세 미루면 ‘계약갱신요구권’ 보호 못 받아 소상인 상당수가 상가건물임대차보호법에 대해 제대로 알지 못한다고 한다. 중소기업청이 몇 년 전에 발표한 ‘상가건물 임대차 실태조사’에 따르면 상가건물임대차보호법에 대하여 ‘알고 있다’는 대답이 22.9%에 불과했다. 많은 사람이 룰을 모르고 경기에 나서고 있는 셈이다. 모두 법에 정통할 수 없고, 그럴 필요도 없다. 그러나 자신이 나서는 경기의 룰은 알아야 한다. 그 룰 가운데 상가임차인이 반드시 알아야 하는 게 바로 계약갱신에 관한 내용이다. 상가임차인에게는 계약갱신요구권이 있고, 이를 행사하면 최초 임대차할 때부터 5년은 보장받을 수 있다. 이 기간 동안 임대인은 임차인을 일방적으로 내보낼 수 없고, 서로 합의하여 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우에만 내보낼 수 있다. 그러므로 임대인이 5년 이내에 나갈 것을 요구하면 임차인은 그 보상을 요구할 수 있다. 그렇다고 방심하면 안 된다(상가건물임대차보호법 10조). 법이 스스로 의무위반을 한 임차인까지 보호할 수는 없다. 그러므로 ① 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, ② 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우, ③ 임차인이 임대인의 동의 없이 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우에는 상가를 비워줘야 한다. 특히, 임차인이 잊기 쉬운 게 있다. 바로 월세를 미루는 것이다. 늦어도 좋다는 건물주의 호의적인 말을 믿었다가 내쫓기는 수가 있다. 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체하면 갱신거절의 사유가 되기 때문이다. 골치 아픈 임차인을 내보내기 위해 이용하는 경우도 있다는 점을 깊이 새겨야 한다. 한편, 임차인의 의무위반이 없더라도 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있다. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우가 이에 해당된다. 이러한 경우에는 어쩔 수 없이 상가를 비워야 한다. 문제는 건물주가 재건축을 진행하고 있는 경우이다. 종전에 특히 문제가 된 것은 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우라는 임대차해지 조항이었다. 건물주가 재건축한다는 명목으로 일방적으로 임대차계약을 해지할 수 있었기 때문이다. 이로 인하여 서울 강서구 방화동에 있는 ‘카페 그’가 유명해졌다. 건물주가 재건축을 이유로 카페 개업 8개월 만에 갱신거절을 통지하였고, 이에 반발한 ‘카페 그’의 업주는 1인 시위와 함께 소송을 제기하였다. 소송은 패소하였으나 사회의 공감을 얻었다. 그리하여 2013년 8월 13일 관련조항이 개정되었다. 이제 임대인은 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하여야 한다. 그럼에도 ‘카페 그’는 보호받을 수 없는 처지였다. 개정법률이 소급 적용되지 않았기 때문이다.

규제를 위한 규제? 사회현상과 흐름에 역행해선 안 돼 급격한 성장의 길로 들어선 우리나라는 20세기 말과 21세기 초 경제 쓰나미를 겪었다. 많은 사람이 집을 잃고 거리를 헤맸다. 어려움을 이겨내고 잃었던 집을 다시 찾아보려 하지만 쉽지 않다. 장기불황에 소득은 줄어 갈수록 내 집 마련은 힘들어진다. 무리하게 대출받아 집을 마련하지만, 부채에 허덕여 ‘하우스푸어’ 푯말만 얻었다. 집이 있는 사람은 있는 대로, 없는 사람은 없는 대로 어려운 시대다. 글 김성룡 박사, ksyong330@naver.com 이사해도 우선변제권 유지 ‘임차권등기명령’ IMF 외환위기를 겪을 때였다. 집값은 폭락하고 전셋값도 내려갔다. 전셋값이 내려가니 이사하려는 세입자가 넘쳤다. 집주인은 내려달라는 보증금을 빼주기 어려웠고 나가려는 세입자를 붙잡기도 힘들었다. 2년을 채우지 못한 세입자가 나가려고 하니 집주인이 반발했다. 주택임대차보호법은 “기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다”고 규정하고 있었기 때문이다. 세입자를 보호하기 위한 규정인데 오히려 집주인이 원용했다. 물론 집주인은 패소했다. 그러나 세입자의 권리를 명확히 하기 위해 단서조항이 추가됐다. “다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.” 그래서 주택임대차계약은 2년 미만으로 약정할 수 있고, 세입자는 약정된 기간대로 임차기간을 주장할 수 있지만 임대인은 2년을 보장해 주어야 한다. 세입자에게도 의무가 추가되었다. 세입자가 계약 종료를 앞두고 재계약을 하지 않기로 마음먹었다면 계약 1개월 전에 집주인에게 통보해야 한다. 그러지 않으면 전임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 다만, 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있는데, 임대인이 통지받은 날로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. 제때 이사하지 못하면 큰 손해를 본다. 그런데 IMF 외환위기 시절에는 이사 가지 못해 동동거리는 세입자도 많았다. 내린 전셋값으로 집주인이 보증금을 내주지 못했기 때문이다. 그냥 나가면 우선변제권이 상실된다. 그래서 임대기간이 종료됐음에도 보증금을 떼일 염려로 이사 가지 못하거나 주민등록을 이전할 수 없어 자녀 전학문제를 처리하지 못하는 등 낭패를 보는 임차인이 많았다. 그래서 도입된 것이 ‘임차권등기명령’이다. 임차권등기명령에 따라 임차권등기가 끝나면 이사를 하더라도 대항력과 우선변제권이 유지된다. 임차권등기가 된 주택에 소액임차인이 입주하더라도 소액임차인의 최우선변제권이 인정되지 않는다. 주택임대차계약이 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 세입자는 집주인의 동의나 협력이 없어도 단독으로 임차주택의 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 그리고 우선변제권을 승계한 금융기관 등도 임차인을 대신하여 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 임차권 등기명령에 따른 비용도 집주인에게 청구할 수 있다. 이사는 혼인, 이혼, 직장, 학업 등 인간의 기본적 삶을 영위할 수 있는 바탕이며, 인권보장 측면에서 매우 중요하다. 그래서 헌법 14조는 “모든 국민은 거주 이전의 자유를 가진다”고 선언하고 있다. 경제가 어렵다고 이사의 자유도 빼앗기는 것은 아닌지…. 규제의 역설과 넛지 효과 대한민국에는 3개의 유령이 있다. 부동산, 사교육, 성매매가 그것이다. 아무리 잡으려 해도 잡히지 않기 때문이다. 몇 년 전 정부는 집창촌을 대대적으로 단속했다. 이로 인해 성매매가 줄어들었을까? 당연히 No! 나라 구석구석이 집창촌이 됐다. 풍선효과 때문이란다. 정부는 수시로 사교육 단속에 나선다. 결과는? 인기 강사의 몸값만 높아진다. 기회비용이 높아진 까닭이다. 주택법에는 투기과열지구제도가 있다. 서울의 강남 3구(강남, 서초, 송파)는 2002년 9월 6일에 투기과열지구로 지정된 후 9년만인 2011년 12월에 풀렸다. 그런데 강남 3구의 집값은 투기과열지구로 지정되면서 더욱 과열되어 2007년에 정점을 찍었고, 투기과열지구에 해제되면서 더욱 침체됐다. 규제의 역설이다. ‘좋은 결과를 바라고 규제하지만, 더 상황이 나빠지는 것’을 말한다. 미국 선스타인Case R. Sunstein 교수의 설명이다. 우리나라에서 특히 심하다. 아마 스포트라이트spotlight 때문 아닐까? 정부가 투기과열지구로 지정하면 모두 집값이 오르는 지역으로 인식한다. 반대로 투기과열지역에서 해제하니 이제는 별 볼 일 없다고 생각한다. 정부의 규제가 오히려 방향지시등 역할을 하는 셈이다. 규제는 반드시 필요하다. 그러나 실효성 있는 규제여야 한다. 명목만 좋고 실효성이 없는 규제는 부작용만 더욱 키운다. 2013년 당시 보증금과 월세가 폭등함에 따라 인상률 5%의 전·월세 상한제 도입할 때에도 그랬다. 전·월세 상한제를 도입한다고 하니 보증금과 월세가 한층 더 오르는 현상이 나타났다. 방향지시등이 켜진 셈이다. “집주인 여러분! 보증금과 월세는 지속적으로 오를 예정입니다. 절대 싸게 내놓으시면 안 됩니다.” 이런 메시지를 시장에 뿌리고 있는 꼴이다. 눈앞에 놓인 현상을 바로잡으려고 섣불리 규제를 강화해서는 안 된다. 규제에 앞서 보다 넓은 시선으로 전체 현상을 파악하고 흐름을 바꿔야 한다. 어느 성폭행범이 그녀가 너무 예뻤기 때문이라고 말했다. 그렇다고 그놈의 비정상적 성욕을 탓해야지 그녀의 미모를 규제해야겠는가? 규제의 역설을 설명한 선스타인 교수는 넛지nudge 효과를 주장했다. 넛지란 ‘옆구리’를 말한다. 넛지 효과란 ‘옆구리를 슬쩍 찌른다’는 뜻으로 강요에 의하지 않고 유연하게 개입함으로써 선택을 유도하는 방법을 말하고, 그 힘은 매우 크다고 한다. 이와 관련해 네덜란드 암스테르담 스키폴공항에 유명한 일화가 있다. 공항에 있는 화장실 남자 소변기 중앙에 파리 그림을 그려놓았더니 변기 밖으로 튀는 소변양이 80%나 줄었다는 내용이다. 언젠가 그 파리 그림을 서울지하철역 화장실에서 보았는데, 자연스럽게 맞추게 됐다. 법法은 물 수水에 갈 거去로 구성된다. 법은 물의 흐름을 막는 게 아니다. 물길 따라 자연스럽게 흐르고 옆으로 넘치지 않게 길을 바로잡아가는 것이다.

임차인 권리의 시작, ‘대항력’과 ‘우선변제권’ 서민들 대부분은 본인의 전 재산에 추가로 대출을 받아서 임대차보증금을 마련한다. 그러니 소위 말하는 전세보증금(임대차보증금)이 서민들에게 얼마나 중요한 것인지는 굳이 설명하지 않아도 될 것이다. 그래서 우리 법에서는 특별법으로 주택 및 상가건물 임대차보호법을 만들어 임대차보증금에 대해 보호하고 있다. 임대차보호법의 핵심은 임차인에게 대항력과 우선변제권을 부여하는 데 있다. 이번 호에서는 임차인이 최소한의 권리를 행사할 수 있는 시작점, 대항력과 우선변제권에 대해 알아본다. 글 | 김성룡 박사 법무법인메리트 법학연구소 소장, ksyong330@naver.com 임차인의 두 무기 ‘대항력’과 ‘우선변제권’ 1804년 프랑스의 나폴레옹 민법전이 탄생했다. 최초로 순수한 의미의 사법이 탄생한 것이다. 유럽의 중세시대에는 신의 권위를 빙자해 개인 간의 권리의무도 국왕 또는 국가가 규율하는 것이 보통이었다. 나폴레옹은 인간은 이성에 따라 합리적인 결정을 내릴 수 있는 존재라고 생각했다. 그리하여 국가의 통제를 배제하고 인간에게 자유를 선물했다. 사유재산제를 선언한 것이다. 그리고 프랑스민법은 계약자유의 원칙을 선언했다. 당사자는 마음대로 합의할 수 있고, 합의한 대로 권리의무가 정해졌다. 계약은 즉 정의였다. 그리하여 ‘계약은 준수하여야 한다는 원칙(Pacta sunt servande)’이 확립됐다. 오늘날 계약법의 기초다. 스스로 정하면 스스로 지켜야 한다는 의미다. 프랑스민법의 인간에 대한 믿음은 이에 그치지 않았다. 인간의 자유로운 행동으로 타인에게 손해가 발생하더라도 그것이 고의 또는 과실로 인한 것이 아니면 아무런 책임을 지지 않았다. 이른바 과실 책임의 원칙이다. 근대민법의 3대 기본원칙! 우리 민법의 기본원칙이기도 하다. 그러나 프랑스민법의 자유주의 정신은 부의 편중을 간과했다. 아무것도 가지지 않은 무산자는 어떠한 자유도 누릴 수 없었다. ‘사촌이 땅 사면 배가 아프다’라는 단계를 지났다. 남이 잘되면 굶어 죽는 시대가 되었다. 결국, 자유보장의 초석이었던 사유재산제는 불평등 사회의 원흉으로 지목됐다. 세상은 공산주의 혁명으로 들끓었다. 무산자는 빼앗아야 했고, 가진 자는 지켜야 했다. 투쟁이고 전쟁일 수밖에 없었다. 우리나라도 그 흐름의 희생양이 됐다. 결국, 세상은 가지지 못한 자를 달랠 필요가 있었다. 그리하여 우리 헌법은 ‘사회적 시장경제 질서’를 기본원칙으로 선언했다. 자유경제를 원칙으로 하되 ‘가진 자’의 폭력을 막기 위해 국가에 의한 조절을 가능하게 한 것이다. 그리하여 근대민법의 소유권 절대의 원칙은 수정되고 소유권에 대한 합리적 제한이 허용됐다. 주택임대차보호법은 이러한 맥락에서 탄생한 것이다. 이에 따르면 주택임차인에게는 두 개의 무기가 있다. ‘대항력’과 ‘우선변제권’이다. 대항력이란 소유자가 바뀌어도 그대로 살 수 있는 권리를 말하고, 양수인에게 보증금(전세금)을 반환받을 수 있다. 우선변제권은 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있다는 것을 말한다. 대항력은 주민등록일자를 기준으로 판단하고, 우선변제권은 확정일자를 기준으로 한다. 어느 하나라도 말소기준권리보다 앞선다면 안심해도 좋다. ‘대항력’과 ‘우선변제권’은 판단 기준 달라 우리 사회에서 부동산임차권은 매우 중요한 역할을 담당한다. 많은 사람이 월세 또는 전세를 통해 생활의 터전을 삼기도 하고, 음식점이나 사업체를 경영하는 등 영업의 기초로 이용한다. 이른바 ‘월세’가 바로 임차권의 전형적인 모습이다. 또한 ‘전세’도 차임의 지급방법이 특수할 뿐 임차권이라고 보는 것이 보통이다. 다만 ‘전세’는 민법상 ‘전세권’과 구별된다. 전세권 등기를 마친 ‘전세권’은 물권이다. 물권은 모든 사람에게 주장할 수 있는 대세권(對世權)으로서 대항력이 있다. 따라서 전세권이 설정된 목적물의 소유권이 매매로 이전되더라도 전세권자는 양수인에게 자기의 전세권을 주장할 수 있다. 그런데 전세권 등기가 되지 않은 ‘전세’는 다르다. 전세는 임차권으로서 채권일 뿐이다. 채권이란 대인권(對人權)으로서 특정된 상대방에게만 주장할 수 있는 권리다. 대항력이 없다는 뜻이다. 이를 흔히 ‘매매는 임대차를 깨뜨린다’고 한다. 평범한 직장인에게는 전세보증금이 전 재산이고, 가난한 자영업자에게는 상가보증금과 영업시설이 전 재산이다. 그런데 소유자가 바뀌었다고 부동산임차인을 나가라고 한다면? 결과는 말하지 않아도 끔찍하다. 그래서 탄생한 것이 ‘주택임대차보호법’과 ‘상가건물임대차보호법’이다. 임차권에 대항력을 인정하고, 보증금의 우선변제를 보장한 것이다. 다만 대항력과 우선변제권의 판단 기준이 다르다는 사실을 주의해야 한다. 서울중앙지방법원 2011타경35273 사건은 좋은 공부가 된다. 감정가 15억 원짜리 아파트가 여러 차례 유찰된 후 8월 1일 최저 매각가 3억9,000여만 원으로 매각기일이 정해졌다. 매각물건명세서에 따르면 최선순위 근저당권설정일자는 2011년 1월 11일이고, 보증금 6억 원의 임차인이 2008년 7월 23일에 전입해 거주하고 있고, 임대차계약서상의 확정일자는 2011년 2월 9일이다. 그리고 임차인은 2011년 12월 13일 배당을 요구했다. 여기서 주목할 것은 6억1,000여만 원에 매각되고, 다시 4억9,000여만 원에 매각된 적이 있었다는 사실이다. 모두 매각대금을 미납했고 입찰보증금만 날린 상태다. 아마 임차인이 배당요구를 했으므로 더는 보증금에 대한 책임이 없다고 생각한 모양이다. 선무당이 사람 잡는다고 했던가? 주택임차인의 대항력과 우선변제권은 병존한다는 사실을 간과한 것이다. 확정 일자는 2011년 2월 9일 자로 받았으므로 근저당권설정 일자인 2011년 1월 11일보다 늦다. 따라서 임차인은 근저당권보다 후순위이므로 근저당권자의 청구금액인 6억5,000만 원이 배당되고 남은 금액을 배당받게 된다. 그러나 임차인의 전입 일자는 2008년 7월 23일이므로 근저당권설정 일자보다 앞서므로 당연히 대항력이 있다. 결국, 배당받지 못한 보증금이 있다면 주택임차권은 존속하고, 부동산매수인이 잔존 보증금을 인수하게 된다.

유치권의 개정, 건축물 시공할 때 조심하자! 유치권은 원래 시공사가 공사대금을 못 받았을 경우 해당 건물을 점유할 수 있는 권리를 말한다. 유치권을 행사하면 건물이 경매로 팔렸을 경우 낙찰자에게서 대금을 회수할 수 있다. 그동안 공사대금을 받지 못한 건설업자들은 해당 건물에 대해 건물의 등기 유무와 상관없이 유치권을 행사할 수 있었다. 앞으로는 이러한 유치권이 없어진다. 등기가 완료되면 유치권을 행사할 수 없고 근저당 설정으로 대신해야 한다. 따라서 부채가 많은 건물을 시공할 때는 더욱 조심해야 할 것이다. 글 | 김성룡 박사 법무법인메리트 법학연구소 소장, ksyong330@naver.com 부채 많은 건물일 때 특히 조심해야 전문건설업을 포함한 공사업체는 조만간 공사비확보를 위한 강력한 무기를 잃을 처지다. 바로 유치권이다. 법무부는 유치권에 관한 민법개정안을 입법 예고했다. 등기부동산에 대해서는 유치권을 인정하지 않고, 대신 공사대금의 확보를 위해서 저당권설정청구권을 인정한다는 내용이다. 사실 유치권은 그 요건을 갖추어 성립하기만 하면 법률상 그 어느 권리보다도 강력한 힘을 발휘한다. 민법은 ‘유치권자는 채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다’고 규정하고 있다(민법 제321조 참조). 마지막 한 푼을 갚기 전까지 절대로 물건을 내놓지 않아도 된다는 뜻이다. 소유자이든 양수인이든 누구에게든 대항할 수 있다. 더구나 부동산에 성립된 유치권의 경우 등기부에 공시도 되지 않는다. 그래서 유치권을 ‘사실상 최우선변제권’이라고 한다. 그런데 부동산유치권이 경매 브로커의 작전의 도구로 이용되는 사례가 빈번했다. 부동산경매사건에서 허위유치권을 신고함으로써 경매가격을 낮추려는 것이다. 강제집행법원은 매각물건명세서를 통하여 유치권 신고 여부, 유치권 신고 금액만을 표시한다. 따라서 일반인은 유치권의 진위를 알기 어렵다. 결국 유치권으로 신고된 금액 전부를 떠안을 것을 염려한 입찰 예정자들이 응찰을 포기하게 되고, 여러 번 유찰되면서 최저입찰가가 낮아진다. 낙찰가가 낮아지면 먼저 채무자가 피해를 본다. 물건을 싸게 판 꼴이다. 그리고 채권자, 임차인 등 이해관계인들이 큰 피해를 당하게 된다. 경락대금의 부족으로 돈을 다 받지 못하게 되니 말이다. 결국, 경매 절차에 대한 불신만 커진다. 또한, 재건축조합이나 상가조합의 경우 공사대금 문제로 다툼이 생기면 시공사가 부동산을 점거하고 유치권을 행사함으로써 완공 후에도 분양이나 영업을 못 하는 등 사회·경제적 손실이 크다. 움직이는 것은 사랑만은 아니다. 법도 움직인다. 법무부의 민법 개정안에 따르면 건물 공사가 진행 중이라 아직 등기가 안 된 상태에서는 유치권을 행사할 수 있지만, 등기 후에는 유치권을 행사할 수 없다고 규정하고 있다. 다만 유치권자는 등기된 날부터 6개월 이내에 저당권설정청구를 통해 저당권 등기를 할 수 있다. 저당권의 순위는 유치권 성립 시로 소급된다. 따라서 미등기건물의 경우 최선순위 우선변제가 가능하다. 한편 등기된 건물을 수리하는 경우에도 저당권설정청구가 인정된다. 다만 보통의 저당권처럼 등기된 때부터 그 효력이 인정된다. 최선순위 우선변제가 보장되는 것은 아니다. 앞으로 공사업체는 부채가 많은 건물을 수리할 때 더욱 조심해야 할 것 같다. 앞으로 부동산에 유치권 행사 못해 2013년 1월에 이미 입법 예고된 민법 일부 개정안이 2년째 국회에 잠들어 있지만, 최근 부동산에 대한 유치권을 폐지하려는 민법 개정안에 관한 논의가 활발하게 진행되면서 등기한 부동산에 대해서는 유치권을 행사할 수 없도록 하는 법률 개정안에 대해 찬·반 의견이 엇갈리고 있다. 현행 민법은 ‘타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.’고 규정한다(민법 제320조 제1항). 여기에서 타인의 ‘물건’이란 당연히 동산, 부동산을 말한다 그런데 현행 부동산 유치권제도는 유치권이 등기부에 공시되지 아니함에도 불구하고 사실상 우선변제를 받는 결과를 낳아 제3자에게 예측할 수 없었던 손해를 입힐 뿐만 아니라, 유치권자가 점유를 통해 유치권을 행사하는 동안 타인이 부동산을 사용수익하지 못해 사회경제적 효용을 감소시키는 문제점이 지적돼 왔다. 부동산에 대한 유치권을 배제하고자 하는 이유다. 이와 더불어 종래 다툼이 있던 피담보채권의 범위를 명확히 하려는 논의가 진행되고 있다. 민법은 유치권을 행사할 수 있는 채권(피담보채권)에 대해 ‘그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권’이라고 규정하는데, 여기에서 ‘관하여 생긴 채권’의 해석과 관련하여 논의가 분분하다. 이를 ‘그 동산에 대한 비용지출로 인한 채권 또는 그 동산으로 인한 손해배상채권’이라고 바꿨다. 민법 개정안에 따르면 공사업자들은 공사비 채권을 확보하기 위하여 토지 또는 건물에 유치권을 행사할 수 없다. 그 대신 법무부 개정안에서는 대안을 제시한다. 하나는 미등기부동산에 관한 것이고, 다른 하나는 등기부동산에 관한 것이다. 이에 대해 "경매 등에서 허위 유치권으로 인한 혼란과 미분양 재건축·상가 조합과 시공사 간의 대금지급 갈등 등을 크게 줄일 수 있을 것"이라며 환영한다는 입장과 "상대방이 저당권설정을 수인할 의무가 있는 것인지 모호하고, 수인의무가 없다면 무익한 분쟁을 초래할 뿐 실효성이 전혀 없는 규정"이라는 반대 입장으로 나뉘고 있다. 미등기부동산에 대해서는 특별히 불만이 없다. 그러나 등기부동산의 경우 심각한 문제가 있다. 비록 저당권설정청구권을 인정한다고 하지만, 우선 상환이 보장되지 않기 때문이다. 보통의 저당권처럼 등기한 때 그 효력이 발생하니 말이다. 즉 선순위 저당권이 있는 등기부동산에 대하여 경매가 진행될 경우 공사비확보가 어려울 수 있다는 이야기다. 법무부는 부동산과 관련한 채권자를 보호함과 동시에 거래안전을 지나치게 침해할 소지를 미연에 방지하기 위한 것이라고 한다. 한마디로 모르는 소리다. 법무부 안대로라면 기존 건물을 수리하는 영세업체의 경우 큰 피해를 당할 가능성이 크다. 건물의 가치를 상승시켰음에도 불구하고 공사비 상환을 받지 못한다면 누가 공사를 하려고 할 것인가? 대안이 없는 것이 아니다. 민법 제367조는 저당권이 설정된 부동산에 제3취득자가 투입한 필요비 또는 유익비는 다른 우선변제권자보다 먼저 우선 상환을 받을 수 있도록 하고 있다. 일종의 공익비용으로 본다(판례). 미등기건물의 수리비도 똑같이 봐야 하지 않을까?