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‘성심건업’ _ 이동식 목조주택의 선두 맞춤 설계, 디자인 다양화로 저가주택 이미지 탈피
- 성심건업은 '이동식 목조주택'을 전문으로 매년 100채 이상의 계약을 이뤄내는 잔뼈 굵은 회사다. 최원규 대표는 자재 사업을 먼저 경험한 터라 양질의 목재 사용을 원칙으로 하고 친환경 단열재, 정화조 필요 없는 오수처리시설 등 개발에도 힘쓰고 있다. 3년 이용한 주택은 구매비용의 80% 가격으로 되팔아 주는 마케팅도 소비자의 호응을 이끈 요소 중 하나. 이동식 목조주택 한 길을 걸으며 체계적인 공정 시스템을 구축한 성심건업을 찾아가봤다.글 한송이 기자 사진제공 및 취재협조 성심건업 031-772-9052 www.sungshim.net 2000년대 들어 소득수준 향상과 함께 여가문화도 변화하기 시작했다. 자연 안에서 쉼을 추구하게 된 것이 대표적인데 그러면서 주말주택 수요가 급격히 늘어났다. 성심건업 최원규 대표는 이러한 흐름에 맞춰 2002년 이동식 목조주택 사업을 시작했다. 당시 기하급수적으로 늘어나던 이동식 주택 업체들은 목구조뿐만 아니라 황토, 스틸 등 다양한 구조를 전부 취급했지만 그는 목조주택 하나만을 고집했다. 1985년부터 건축 자재 사업을 해 왔기에 구조재로서 목재의 우수성과 인체에 유익하다는 믿음이 있었기 때문이다.최 대표는 "이동식 목조주택 전문 업체로 전문성을 키우고자 했다"며 "하나에 집중해야 기술력 향상이 빠르고 차별화된 노하우를 얻을 수 있다고 믿는다"고 말했다. 황토 · 숯 · 왕겨 · 소금으로 지붕 단열성심건업은 모든 공정을 공장화해 효율적이고 체계적인 시스템을 갖췄다. 때문에 가격도 저렴한 편이다. 타 업체에 비해 평당 100만 원 정도 저렴한 250만 원선. 자체 개발한 지붕 단열도 성심건업만의 특장점이다. 기존 단열재로 이용되는 유리섬유 대신 친환경 재료인 황토 · 숯 · 왕겨 · 소금을 섞어 갈아 틈새 없이 지붕을 채워준다. 황토는 단열재역할, 왕겨는 공기층을 형성해 지붕이 숨을 쉬게하며 숯은 제습, 소금은 살균작용을 한다.복층 집을 시공할 경우 1, 2층을 따로 만든 후 포개는 작업을 거치는데 이 과정에도 성심건업만의 노하우가 있다. 10㎝ 정도 겹쳐지는 층간 결합 부분에 요철凹凸을 내어 레고블록 끼우듯 밀착력 있게 연결한다. 그리고 마지막으로 현장에서 타카못으로 단단히 고정시킨다. 이러한 노력으로 성심건업은 집 수명을 기본 50년 보증한다. 사후관리는 10년 시행하고 있다. 3년 이용한 주택 70~80% 가격에 재구매판매한 집을 재구매하는 독특한 마케팅도 진행 중이다."싫증 나면 방치하지 말고 언제든 나에게 되팔라고 소비자에게 부탁합니다. 내가 지은 집에 대한 자신이 있기 때문이죠. 자사에서 구매한 주택에 한해 3년 안에는 구입한 금액의 80%를 5년까지는 70%값으로 재구매해드립니다."이렇게 재구매한 주택은 도색을 새로 하고 리모델링을 거쳐 저렴한 가격에 다시 판매된다. 최 대표는 "목조주택은 해가 지날수록 목재 질감이 자연스러워지면서 중후한 멋을 낸다. 어떻게 보면 우리에게 더 이득인 셈이다"고 말하며 "주로 펜션으로 인기가 좋다"고 덧붙였다.이동식 주택은 트럭으로 이동해야 하므로 사이즈가 제한적이라는 단점이 있다. 그래서 최 대표는 이를 디자인의 다양화, 자재의 혼용 등으로 보완하려고 노력 중이다. 또한 4년 전부터 이동식 주택에 유용한 오수처리 시스템을 개발 중인데 현재 거의 완성 단계로 상용화가 된다면 정화조가 필요 없어 이동식 주택 시장 활성화에 큰 도움이 될 것으로 기대하고 있다.
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‘성심건업’ _ 이동식 목조주택의 선두 맞춤 설계, 디자인 다양화로 저가주택 이미지 탈피
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[부동산과 세금] 2008년 세재 개편안 - 양도소득세 세율은 인하, 비과세 요건은 강화
- 앞으로 양도소득세의 세율 및 과표 구간이 현재보다 3% 인하되고, 상속세와 증여세 역시 세율 및 과표 구간이 조정돼 최저 세율이 과표 1억원 이하 10%에서 5억 원 이하 6%로 완화된다. 아울러 목적세인 교통세와 교육세가 본세에 통합되는 방식으로 폐지된다. 기획재정부 강만수 장관은 9월 1일 이 같은 내용의 2008년 세제 개편안’을 마련하여 당정 협의를 거쳐 세제발전심의위원회에서 심의 · 의결했다고 밝혔다. 여기에 대해 한나라당 홍준표 의원은“당정청黨政靑이 협력해 감세안을 확정했다”며“감세안 중에는 당 정책위원회에서 요구한 서민 대책이 상당 부분 수용됐다는 것을 다행스럽게 생각한다”고 밝혔다. 반면 민주당 신두식 의원은“고소득 재산가와 대기업에게 혜택이 집중된 MB정부 세재 개편안”이라며 반대 입장을 밝혔다. 특히 양도세율을 근로자나 사업자에게 적용되는 일반 소득세율과 동일하게 인하 조정한 것은 땀 흘려 번 소득은 낮게 과세하고 불로소득은 중과한다는 과세 원리에 부합하지 않다고 지적했다. 한편 정부는 1가구 1주택자에 대한 양도세 장기 보유특별공제 확대 방안을 당초 내년 1월 1일에서 올해 11월 중으로 앞당겨 시행하는 방안을 검토 중 인 것으로 알려졌다. 매도인들이 내놓았던 부동산을 세법 개정 뒤에 팔고자 거둬들이기에 부동산시장이 침체에 빠졌기 때문이다. 만약 정부 계획대로 세법 개정안 시행 시점이 앞당겨지면 부동산 매매계약을 진행 중인 사람은 잔금 청산일을 내년 1월이 아닌 올해 11월까지만 미뤄도 새로 바뀐 양도소득세법을 적용받는다. 정부가 내놓은 양도소득세(이하 양도세) 개편안은 세율 및 과표 구간 조정, 1세대 1주택자 과세 개선, 지방 1세대 다주택자 부담 완화 등 크게 3가지다. 글 윤홍로 기자 1. 과표 구간 조정 양도세 세율 및 과표 구간이 종합소득세와 같아진다. 이에 따라 현행 ▲1,000만 원 이하 9% ▲1,000만 원 초과∼4,000만 원 이하 18% ▲4,000만 원 초과∼8,000만 원 이하 27% ▲8,000만 원 초과 36%인 세율이 2010년에는 ▲1,200만 원 이하 6% ▲1,200만 원 초과∼4,600만 원 이하 15% ▲4,600만 원 초과∼8,800만 원 이하 24% ▲8,800만 원 초과 33%로 바뀐다. 2009년에는 과표 구간 조정과 함께 구간별 세율이 2%씩 인하되며, 2010년에는 최종적으로 세율이 1%포인트씩 추가 인하된다. 예를 들면 과세 표준 3억 원짜리 집을 팔 경우 현행대로라면 약 9,600만 원의 양도세를 부담해야 되지만, 2010년에는 양도세가 1,000만 원(11% 경감) 줄어드는 셈이다. 2. 1세대 1주택자 과세 개선 1세대 1주택에 대한 양도세 비과세 거주 요건은 강화되고 고가주택 기준은 상향 조정된다. 현재는 1세대 1주택 양도세 감면을 받으려면 3년 이상 보유해야 한다. 다만 서울, 과천, 5대 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)는 3년 보유 2년 거주 요건을 충족해야 한다. 그러나 정부는 거주 요건이 실수요 목적의 주택 여부를 판단하는 핵심 요건에 해당되고, 대부분 OECD 국가의 경우 주택에 대한 세제 지원 시 거주 요건을 필요로 하는 점을 감안해 이번 세제 개편안에서 거주 요건을 강화하기로 했다. 이에 따라 3년 이상 보유하면서 동시에 3년 이상 거주(비수도권 및 수도권 일부 지역은 2년 이상 거주)해야 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 본다. 다만 거주 요건 강화 조치로 기존 주택 보유자가 불이익을 받지 않도록 동 규정은 공포일 이후 취득한 주택에 대해서만 적용할 방침이다. 예를 들어, 2006년 5월 1일 부산 소재 주택을 취득해 거주하지 않고 보유하다가 2009년 6월 1일 4억 원에 양도했다면, 동 주택은 공포일 이전에 취득한 주택이어서 종전 규정(지방 6억 원 이하, 3년 이상 보유)에 따라 양도세를 내지 않아도 된다. 양도가액 기준 비과세 범위도 6억 원 이하에서 9억 원 이하로 확대된다. 1999년 고가주택 기준 금액이 6억 원으로 조정된 후 2000∼2007년까지 주택 가치 상승률(58.8%)를 반영해 조정된 것이다. 1999년 6억 원으로 조정 당시 고가주택 비율이 0.4%였으나 그간 4.0%까지 늘었고, 이번 세법 개정으로 9억 원으로 상향 조정하면 고가주택 비율은 1.5%로 떨어지게 된다. 1세대 1주택 양도세 장기보유특별공제도 확대된다. 현재는 연 4%씩 계산해 20년 이상 보유시 최대 80%까지 공제했는데, 이를 연 8% 10년 보유 시 최대 80%까지 공제된다. 우리나라 1세대 1주택 소유자의 평균 보유 기간이 8년 수준인 점을 감안해 장기보유특별공제를 한도(80%)까지 적용받는 보유 기간을 현행 20년에서 10년으로 대폭 단축한 것이다. 다만 해당 주택을 3년 이상 보유해야하며 거주 요건은 필요하지 않다. 예를 들면, 취득 당시 2억 원인 주택을 거주 요건을 충족시킨 뒤 10년간 보유하고 10억 원에 양도했다면, 현행 제도 하에서는 약 5,000만 원의 양도세를 내야 하나 세법 개정안(고가주택 9억 기준, 세율·과표 조정, 장기보유특별공제 확대)을 적용하면 약 100만 원만 내면 된다(필요경비는 취득가액의 4%로 추정). 3. 지방 1세대 다주택자 부담 완화 1세대 다주택자 양도세 중과 제도(50∼60%)가 합리화된다. 우선 1세대 2주택 중과 배제 대상을 지방 광역시 3억 원 이하 주택까지 확대하기로 했다. 현재 지방 도는 3억 원 이하(공시가격), 지방 광역시는 1억 원 이하만 1세대 2주택 양도세 중과 적용 대상에서 배제해 왔다. 그러나 지방 미분양 해소 방침에 따라 지방 광역시 소재 1∼3억 원 주택을 구입, 1세대 2주택자가 된 후 이를 되팔 경우 양도세가 중과되지 않도록 했다. 예를 들어 서울에 공시가격 5억 원 주택(3년 보유, 2년 거주)을 보유한 사람이 부산에 공시가격 3억 원 주택(3년 보유)을 보유한 1세대 2주택자가 두 주택 중 어느 주택을 먼저 팔든 개정된 양도세법 하에선 중과 대상에 속하지 않으므로 일반 세율로 과세된다. 중과에서 제외되는 매입임대주택 요건도 완화된다. 공포일 이후 최초 양도분부터 ▲임대호수 5호 이상→1호 이상 ▲면적 85㎡(25.7평) 이하 → 149㎡(45.0평) 이하 ▲의무임대기간 10년 → 7년으로 요건이 바뀐다. 이와 함께 근무상 형편으로 주택을 취득해 2주택이 된 경우 외에 취학이나 장기 요양 등으로 2주택이 된 경우에도 양도세 중과에서 배제된다. 다만 취득 시 3억 원 이하, 1년 이상 거주 및 당해 사유 해소일로부터 3년 내 양도하는 주택에만 적용된다. 양도세 중과에서 배제되면 일반세율이 적용됨과 동시에 연 3%, 최대 30%(10년 이상 보유시)의 장기보유특별공제도 적용받는다. 민주당 - 고소득 재산가와 대기업에게 혜택 집중 민주당 이용섭 의원은‘2008년 세제개편안’에 대하여 소득과 재산 관련 세금을 집중적으로 감세함으로써 고소득 재산가와 재벌 대기업에 혜택이 집중되고, 고물가와 경기 침체로 가장 어려움을 겪는 중산서민층과 중소기업은 철저하게 외면한 매우 불공평한 개편안이라고 평했다. 다음은 민주당 정책위원회가 내놓은 양도세 관련 브리핑 자료다. 1세대 1주택 비과세 거주요건 강화 | 1세대 1주택 비과세 요건을 현행 3년 이상 보유에서 3년 이상 보유 및 3년 이상 거주로 강화했으나, 이는 이동성이 높은 현대 사회의 실상을 반영하지 못한 불합리한 조치로 중산층과 서민들에게 고통을 주는 정책이다. 1세대 1주택 비과세 주택 가격 요건 완화 | 1세대 1주택 양도세 비과세 기준을 6억 원 → 9억 원으로 상향 조정한 것은, 현재 장기 1주택 보유자는 장기보유특별공제가 적용되어 세금을 거의 내지 않는 점을 감안할 때 고가주택 단기 보유자에게 유리한 정책이다. 특히 향후 종합부동산세 과세 대상 기준을 올리기 위한 사전 정지 작업이 아닌가 우려스럽다. 다주택자 중과 배제 요건 완화 | 다주택자 중 중과가 적용되지 않는 지방 소재 2주택 보유자 저가주택 기준 완화(지방 광역시 1억 원 → 3억 원), 중과에서 제외되는 임대주택 요건 완화(임대호수 5호 이상 → 1호 이상 등), 취학, 장기 요양 등 실수요 2주택자에 대한 중과배제 사유 추가는 다주택자 중과 제도를 사실상 무력화 내지 유명무실화함으로써 투기자금을 끌어들여 경기 활성화를 도모하려 하고 있다. 민주당 세제 개편안에서는 1세대 1주택자에 대한 세 부담을 획기적으로 줄여 주기 위하여 1세대 1주택 비과세 요건을 완화(현행 3년 보유 및 2년 거주 → 3년 보유, 거주 요건 삭제)하고, 1세대 2주 택자의 일시적 비과세 허용기간을 현행 1년에서 2년으로 연장하였으며, 장기 보유 특별공제를 현행 연 4%(20년 보유 시 80% 공제) → 연 8%(10년 보유 시 80% 공제)로 대폭 확대했다.
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[부동산과 세금] 2008년 세재 개편안 - 양도소득세 세율은 인하, 비과세 요건은 강화
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[EXPERT COLUMN]부동산 공시가격은 어떻게 결정되나
- 부동산 공시가격의 이해 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나(1) 감정평가란 동산이나 부동산 같은 재산의 경제적 가치를 판정해 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다. 부동산 공시가격은 적정액으로 결정되는 것이 아니라 현실화율을 반영해 결정되고, 현실화율은 지역별, 부동산 유형별, 가격대별로 차이가 있다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) <연재 순서> 01. 부동산 공시가격의 이해 1) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나(1) 표준지 공시지가 표준주택가격 및 공동주택가격 2) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나(2) (개별공시지가, 개별주택가격, 비주거용 부동산가격) 02. 상속세 증여세 감정평가로 절세 가능한가? 03. 재건축, 재개발 감정평가의 올바른 이해 04. 보상, 감정평가 절차 및 불만 해결법 05. 200평 수용, 환지로 돌아온 건 120평 06. 경매, 감정평가 과연 믿을 만한가? 07. 감정평가 잘 받는 토지 따로 있다 08. 감정평가 잘 받는 건축구조 따로 있다 09. 일조권, 조망권, 통행권 등도 감정평가 대상인가? 10. 천방지축 감정평가액, 오해와 진실 11. 감정평가와 친하기_사례로 본 감정평가 Q&A 부동산 공시가격은 신뢰할 수 있나 부동산 공시가격은 토지의 경우 표준지 공시지가와 개별공시지가, 주택의 경우 표준주택가격, 개별주택가격과 공동주택가격이 있고, 아직 시행되고 있지 않은 비주거용부동산가격이 있다. 부동산 공시가격은 재산세, 종합부동산세, 증여세, 건강보험료, 개발부담금 등의 조세 및 부담금, 기초연금, 장애인연금, 기초생활보장급여, 장학금, 근로장려금 등의 복지, 보상, 소송, 경매, 국공유지 처분, 담보 등 감정평가의 기준 등 60여개 분야에서 활용되기 때문에 국민부담의 형평성과 복지제도의 공정성을 담보하는 기반이 된다. 지난 1월 22일 국토교통부는 2020년 표준주택 공시가격이 전년 대비 전국 4.47%, 서울 6.82% 상승했으며, 전체 표준주택 공시가격 현실화율은 작년 53.0%에서 53.6%로 상승했다고 발표했다. 또한 지난 2월 12일 국토교통부는 2020년 표준지 공시지가의 상승률이 전국 6.33%, 서울 7.89% 상승했으며, 전체 표준지 공시지가 현실화율은 작년 64.8%에 비해 0.7% 상승한 65.5%라고 발표했다. 시민단체인 경제정의실천시민연합(경실련)은 자체 조사한 현실화율보다 2배 이상 높은 결과라 신뢰할 수 없다며 산정 방식과 과정을 공개하라고 촉구하고 있다. 작년 12월 국토교통부는 ‘2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안’을 발표하고 공시가격 현실화 정책의 2020년 가격공시 적용방안을 상세히 공개하였다. 공시가격 오류를 최소화하고 산정의 객관성을 높이면서 공시관련 정보공개를 대폭 확대하여 신뢰성을 제고하겠다고 했다. 시장·군수·구청장이 결정 고시하는 개별공시지가와 개별주택가격은 국토교통부 장관이 결정 고시하는 표준지 공시지가와 표준주택가격을 기준으로 산정되기 때문에 국토교통부 장관이 결정 고시하는 표준지 공시지가와 표준주택가격 및 공동주택가격의 신뢰성이 무엇보다 중요하다. 부동산 공시가격은 어떻게 결정되는가? 표준지 공시지가 표준지 공시지가는 ‘부동산 가격공시에 관한 법률’의 규정에 의한 절차에 따라 국토교통부 장관이 조사·평가하여 공시한 표준지의 단위면적당(㎡) 적정가격*을 말한다. *적정가격 법에서는 적정가격을 “통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격”이라고 규정한다. 이는 「감정평가에 관한 규칙」 제2조 제1호의 “시장가치란 감정평가의 대상이 되는 토지 등이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상 물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상 물건의 가액”이라는 규정과 유사하다. 2019년 기준 우리나라의 토지는 약 3879만 필지이고, 조세나 부담금 부과대상인 사유지와 국·공유지 중 잡종지 등 지가산정이 필요한 3353만여 필지를 조사·산정하여 공시하고 있는데, 50만 필지를 표준지로 선정하고, 그 가격을 조사·평가하고, 토지소유자의 의견 청취, 시군구 부동산가격공시위원회의 심의, 국토교통부 장관의 검수 및 심사, 중앙부동산가격공시위원회 심의, 토지 소유자 등의 이의신청(공시일로부터 30일 이내) 절차를 거쳐 국토교통부 장관이 공시한다. 표준지 공시지가는 다음과 같은 절차를 거쳐 산정된다. ① 국토교통부 장관이 감정평가업자(2019년의 경우 1052명의 감정평가사)에게 조사·평가를 의뢰한다. ② 감정평가사는 표준지로 선정된 50만 필지를 거래 사례 비교법*, 수익환원법*, 조성원가법* 등의 감정평가방법을 적용하여 적정가격을 산출한다. ③ 감정평가사가 감정평가하여 산출한 적정가격에 국토교통부가 정한 현실화율*과 토지가격 상승율을 감안하여 공시가격을 결정한다. ④ 2020년의 경우 국토교통부에서 발표한 자료(신뢰성 제고 방안)에 의하면 ‘2020년 공시가격 = 2019년말 시세×(2019년 현실화율 + α)’ (α는 현실화율 제고분)이라는 산정방식으로 결정하되, 부동산 유형별 가격대별로 α를 차별 적용한다. *거래 사례 비교법 대상물건과 가치 형성 요인이 같거나 비슷한 물건의 거래 사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치 형성 요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상 물건의 가액을 산정하는 감정평가 방법을 말한다. *수익환원법 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상 물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. *조성원가법 토지의 소지가격에 조성비용을 가산해 토지 개발 후 가액을 산정하는 감정평가방법으로 골프장이나 매립지 등의 감정평가에 적용한다. *현실화율 공시가격과 시세와의 차이를 말하며, 이는 지역별, 부동산 유형별, 가격대별로 차이가 있다. 신뢰성 제고방안에 따르면 국토교통부는 향후 7년내 모든 토지가 현실화율 70%에 도달하도록「(70% - 현행 현실화율) ÷7」을 α로 적용(현실화율 상한: 70%)할 계획이다. 이 방안에 따르면 2020년 토지 평균 현실화율은 65.5% 내외로 상승(2019년은 64.8%)한다. [그림 1] 지도는 한국에서 가장 높은 표준지 공시지가가 소재하는 명동이다. [그림 1] 명동지도[표 1] 명동 중심상업지대 표준지 공시지가 추이 2019년 표준지 공시지가는 20,000,000원/㎡ 이상의 고가 토지에 초점을 맞추어 공시가격 현실화율을 조정했으며, 그 결과 명동 일대의 전국 최고지가의 토지는 전년 대비 2배, 가격대별로 30%~70% 상승했다. [표 1] 기호1(충무로1가 24-2)의 2020년 공시지가 현실화율이 65%라면 시장가치는 대략 306,000,000원/㎡이고, 2019년과 현실화율이 동일하다면 가격변동율이 약 8.7%가 된다. 2019년 가격변동률이 5%라고 하면 기호1의 2020년 현실화율은 약 66.3%가 된다. 기호1의 2018년 현실화율은 가격변동율을 감안하더라도 30~35% 수준이었을 것으로 추정된다. 기호2~7의 2020년 현실화율이 기호1과 동일하다면, 기호2~7의 2018년 현실화율은 기호1에 비해 상당히 낮은 수준이고, 2019년 현실화율은 다소 낮은 수준으로 추정된다. 2021년도 공시지가 수준을 추정해 보면 다음과 같다. [표 2]에 있는 공시지가의 현실화율이 65%이고 토지가격이 2020년 연간 약 5% 상승하며, 목표 현실화율이 66%라고 가정하면 2021년 공시지가는 다음과 같이 산정된다. [표 2] 명동 중심상업지대 표준지 공시지가 추정 인근 지역의 현실화율이 일정하고 토지가격의 상승률과 목표 현실화율이 동일하다면 인근지역 공시지가의 상승률은 유사할 것이다. 위 지도의 명동 일대 공시지가는 2019년 가격대별로 상승률이 상당한 격차가 있었으나, 2020년 공시지가는 상승률의 차이가 크지 않았고 향후에는 그 차이는 거의 없을 것으로 추정된다. 그러나 가격대별로 다른 현실화율을 적용하면 가격대별로 공시지가 상승률은 차이가 난다. 요약하면, 표준지 공시지가는 감정평가사가 감정평가를 통해 적정가격 즉 시장가치를 산정하고, 이를 기준으로 가격변동률과 전년도 현실화율 및 국토교통부가 설정한 목표 현실화율에 의해 결정된다. 그렇다면 표준지 공시지가는 공시가격과 함께 지역별 용도별 차이가 큰 현실화율도 공시해야 신뢰성을 갖게 되지 않을까? 표준주택가격 및 공동주택가격 국토교통부 장관은 매년 1월 1일을 기준으로 전체 단독주택 중에서 용도지역·건물구조별로 대표성이 있는 주택을 표준주택(22만호)으로 선정하여, 이들 표준주택에 대한 가격을 한국감정원(460명 참여)에 조사 산정 의뢰하고, 산정된 표준주택가격을 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시한다. 공동주택가격은 약 1339만호(아파트 약 1073만호, 연립주택 약 51만호, 다세대주택 약 215만호)를 대상으로 하며, 한국감정원에 조사 산정 의뢰하고, 한국감정원의 검증과 국토교통부의 심사 및 심의를 한 후, 공동주택 소유자 등의 의견청취와 이의신청을 거쳐 국토교통부 장관이 결정·공시한다. 표준주택가격 및 공동주택가격은 다음과 같은 절차를 거쳐 산정된다. ① 국토교통부 장관이 한국감정원에게 조사·산정*을 의뢰한다. *산정 표준지 공시지가의 적정가격은 감정평가사가 거래 사례 비교법 등을 적용한 감정평가를 하여 산출해내는 것에 비해, 표준주택가격은 한국감정원이 감정평가가 아닌 실거래자료 등을 감안하여 계산한다는 의미로 이해하면 된다. 감정평가는 ‘평가(appraisal)’, 산정은 ‘계산(caculation)’이라 보면 이해가 쉬울 것이다. ② 한국감정원은 인근지역의 유사 부동산의 실거래 자료, 감정평가 선례 및 각종 통계자료 분석 등을 통해서 적정가격을 산출한다. ③ 한국감정원이 산정한 적정가격은 국토교통부가 정한 현실화율과 공시지가 상승률을 감안하여 공시가격으로 결정된다. ④ 2020년의 경우 국토교통부에서 발표한 자료에 의하면 ‘2020년 공시가격 = 2019년말 시세×(2019년 현실화율 + α)’(α는 현실화율 제고분)이라는 산정방식으로 결정하되, 부동산 유형별 가격대별로 α를 차별 적용한다. 단독주택은 시세 9억 원 이상인 경우 α를 적용하되, 가격대별로 다음과 같이 차등을 둔다. - α적용 대상 시세 9억 원 이상 + 19년 현실화율 55% 미만(시세 9억 원 미만이거나 현재 현실화율이 55% 이상이면 시세 변동률만 반영) α = (1) + (2) = (55% - 현실화율)/2 + (시세 - 9억 원)/2 (1) 현실화율이 55% 대비 1% 낮아질 때 마다 α를 0.5%p 가산 (시세 9~15억 원: 3%p 한도, 15억 원 이상: 4%p 한도) (2) 시세가 9억 원 대비 1억 원 높아질 때 마다 α를 0.5%p 가산 (시세 9~15억 원: 3%p 한도, 15억 원 이상: 4%p 한도) - α적용 방식 현실화율이 낮을수록 + 시세가 높을수록 가산하여 현실화율을 55% 수준까지 제고(α상한: 9~15억 원은 6%p, 15억 원 초과는 8%p) - α= (1) + (2) = (55% - 현실화율)/2 + (시세 - 9억 원)/2 (1) 현실화율이 55% 대비 1% 낮아질 때마다 α0.5%p 가산 (시세 9~15억 원: 3%p 한도, 15억 원 이상: 4%p 한도) (2) 시세가 9억 원 대비 1억 원 높아질 때마다 α0.5%p 가산 (시세 9~15억 원: 3%p 한도, 15억 원 이상: 4%p 한도) [그림 2] 지도는 서울특별시 종로구 연지동의 표준주택가격을 나타내고 있다. [그림 2] 종로 연지동 지도[표 3] 연지동 주택지대 표준주택가격 추이[표 4] 연지동 주택지대 표준주택가격 추정 2019년 표준주택가격은 고가 주택(12억 원 이상)을 중심으로 공시가격 현실화율을 조정하여 40% 이상 상승했고, 저가주택은 10% 내외 상승했다. 2020년 표준주택가격은 [표 3] 기호1과 2의 경우 가격이 9억 원 미만이므로 시세변동률만 반영된 것으로 보면, 인근 주택가격 상승률은 4%로 추정된다. 기호3의 경우 15억 원 이상이기 때문에 시세변동률 4%에 현실화율 제고분을 반영하여 10.3% 상승한 것으로 추정된다. 국토교통부가 제시한 방안에 따라 2021년 표준주택가격을 추정하면 다음과 같다. 위의 표에 있는 2020년 표준주택가격의 현실화율을 53.6%, 연간 시세변동률을 4%로 가정한다. [표 4] 기호1, 2는 9억 원 미만으로 시세변동률만 적용하고, 기호3은 시세변동률 뿐만 아니라 현실화율 55%를 한도로 하여 상승하게 된다. 만약 기호3의 2020년 표준주택 가격의 현실화율이 53.6% 이하라면 2021년 주택가격의 상승률은 더 높아진다. 공동주택은 시세 9억 원 이상인 경우 α를 적용하되, 가격대별로 다음과 같이 차등을 둔다. 시세가 9억 원 미만인 경우 α적용 없이 시세변동률만 공시가격에 반영한다. - 시세 9억 원~15억 원 미만인 경우(2019년 현실화율 70% 미만 대상) α= (1) + (2) = (70% - 현실화율)/2 + (시세 - 9억 원)/2 (1) 현실화율이 70% 대비 1% 낮아질 때 마다 α를 0.5%p 가산 → 5%p 한도 (2) 시세가 9억 원 대비 1억 원 높아질 때 마다 α를 0.5%p 가산 → 3%p 한도 - 시세 15억 원~30억 원 미만인 경우(2019년 현실화율 75% 미만 대상) α= (1) + (2) = (75% - 현실화율)/2 + (시세 - 9억 원)/2 (1) 현실화율이 75% 대비 1% 낮아질 때 마다 α를 0.5%p 가산 → 5%p 한도 (2) 시세가 9억 원 대비 1억 원 높아질 때 마다 α를 0.5%p 가산 → 5%p 한도 - 시세 30억 원 이상인 경우(2019년 현실화율 80% 미만 대상) α= (1) + (2) = (80% - 현실화율)/2 + (시세 - 9억 원)/2 (1) 현실화율이 80% 대비 1% 낮아질 때 마다 α를 0.5%p 가산 → 6%p 한도 (2) 시세가 9억 원 대비 1억 원 높아질 때 마다 α를 0.5%p 가산 → 6%p 한도 A시 B동에 소재하는 아파트 C, D, E, F의 2019년말 시세가 8억 원, 12억 원, 20억 원, 40억 원이고, 2019년 공시가격이 5억 원, 8억 원, 12억 원, 28억 원이며, 시세변동률이 5%라고 가정할 경우 2020년 공시가격은 다음과 같이 산정된다. C: 시세 9억 원 미만으로 시세변동률 5% 반영하여 5억2500만 원(현실화율 65%) D: 9~15억 원 미만으로, 현실화율이 67%이기 때문에 α= 1.5% + 1.5% = 3% 12억 원×(0.67 + 0.03) = 8억4000만 원(현실화율 70%) E: 15~30억 원 미만으로, 현실화율이 60%이기 때문에 α= 5% + 5% = 10% 20억 원×(0.60 + 0.10) = 14억 원(현실화율 70%) F: 30억 원 이상으로, 현실화율이 70%이기 때문에 α= 5% + 6% = 11%이나, 80% 한도 적용하여 10%만 적용한다. 40억 원×(0.70 + 0.10) = 32억 원(현실화율 80%) 요약하면, 표준주택가격과 공동주택가격은 한국감정원이 조사 산정을 통해 산출한 적정가격 즉 시장가치를 산정하고, 이를 기준으로 가격변동률과 전년도 현실화율 및 국토교통부가 설정한 목표 현실화율에 의해 결정된다. 표준주택가격과 공동주택가격 역시 표준지 공시지가와 마찬가지로 현실화율이 지역별로, 가격대별로 차이가 크기 때문에 공시가격과 함께 현실화율를 공시해야 하지 않을까. 부동산 공시가격은 적정가격인가 부동산 공시가격 중 표준지 공시시가는 감정평가사가 조사 및 감정평가를 하고, 표준주택가격 및 공동주택가격은 한국감정원이 조사 및 산정을 해서 적정가격을 산출한 후, 가치변동율과 목표 현실화율을 반영하여 산정되고 있다. 즉 부동산 공시가격은 적정가격으로 결정되는 것이 아니라 현실화율을 반영하여 결정되고 있고, 현실화율이 지역별, 부동산 유형별, 가격대별로 차이가 있다. 부동산 공시가격은 조세, 복지 등 60여개 분야에서 활용되기 때문에 국민부담의 공정성과 복지의 형평성이 담보되어야 한다. 그런데 부동산 공시가격이 적정가격으로 결정되는 것이 아니라, 적정가격에 현실화율이 개입되고 그 현실화율이 지역별, 부동산 유형별, 가격대별로 차이가 있다는 점에서 국민 부담의 공정성과 복지의 형평성이 왜곡되고 있다는 우려가 있다. 부동산 공시가격을 적정가격 즉 시장가치로 공시하면 공정성과 형평성 왜곡의 문제는 해결될 수 있으나 현실적으로 국민의 조세저항 등을 고려할 때 실현 가능한 정책은 아닐 것이다. 그렇다면 부동산 공시가격 자체는 적정가격이 아니라는 사실을 인정하고, 현실화율의 기준이 되는 감정평가사의 감정평가액이나 한국감정원의 산정가액을 적정가격으로 유지하고, 현실화율을 함께 공시하는 것도 생각해 볼 수 있다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net
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[EXPERT COLUMN]부동산 공시가격은 어떻게 결정되나