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아내를 위해 지은 일산 정원 예쁜 집
- 김선섭·조옥향 부부가 아파트를 여러 번 옮긴 끝에 마련한 전원주택이다. 부부는 평생 거주할 주택이기에 남다른 애정을 갖고 건축을 계획했다. 남편은 전에 살던 아파트에서의 경험과 건축 관련 세미나와 박람회, 서적 등을 통해 얻은 정보를 바탕으로 자신이 생각하는 공간 구조부터 면적, 자재 등을 A4 50여 장에 표기해 주택 설계를 의뢰했다. 그뿐만 아니라 준공할 때까지 일련의 건축 과정을 꼼꼼히 체크했다. 그리고 준공 후엔 직접 정원등과 CCTV를 설치하고, 물탱크와 식탁, 옷장, 책장 등을 만들었다. 글 최은지 기자 | 사진 백홍기 기자 취재협조 서울건축협동조합 HOUSE NOTE●DATA 위치 경기 고양시 일산동구 성석동지역/지구 계획관리지역, 성장관리지역(주거zone), 제한보호구역, 과밀억제권역건축구조 철근콘크리트조대지면적 381.00㎡(115.25평)건축면적 103.47㎡(31.30평)건폐율 27.16%연면적 166.80㎡(50.46평) 지하 주차장 40.00㎡(12.10평) 1층 103.47㎡(31.30평) 2층 63.33㎡(19.16평) 기타(물탱크실) 12.23㎡(3.70평)용적률 43.78%설계기간 3개월공사기간 4개월건축비용 3억 2백만 원설계 최영집 소장시공 (주)우리하임, 서울건축협동조합 02-2054-3854 http://wrh.kr 대지 위치와 형상을 반영한 배치남편은 사업하면서 여러 번 우여곡절을 겪으며 아파트를 3채 팔았다. 주택을 옮길 때마다 아내에게 늘 미안해하며 여유가 생기면 아내 명의의 전원주택을 지어줘야겠다고 생각했다. 남편의 바람은 현실로 나타나기 시작했다. 경기 고양시 탄현동의 아파트로 또다시 이사하려고 했으나, 가격이 5억 원대에 월 관리비도 만만치 않았다. 이 돈이면 차라리 땅을 사서 전원주택을 짓는 게 낫겠다 싶었다. 건축주는 집터를 찾아다니던 중 당시 살던 곳에서 5분 거리에 전원주택단지를 개발하고 있다는 소식을 접했다. 단지를 두루 살펴보면서 접근성이 좋고 양지바른 초입의 남서향 필지를 마음에 두었다. 입지나 토목공사 상태 면에서 손색이 없는 땅이 평당 300만 원이면 가격도 적절했다. 당시 다른 사람과 분양을 진행 중이었는데, 얼마 후 해약했다는 연락을 받고 바로 매입했다. “우리 부부는 공기 맑고 한갓진 곳을 좋아해요. 그래서 산자락에 있는 아파트에서 주로 살았어요. 이곳도 주변에 나무가 많고 한가하고 조용한 게 너무 마음에 들어요. 15분 거리에 마트와 병원, 백화점 등이 있고, 단지 앞으로 대중교통도 다니기에 편리해요.”대지는 남북으로 긴 장방형이며 북쪽과 동쪽은 6m 도로에 접한다. 그래서 주택을 북쪽으로 최대한 붙여 남쪽에 넓은 마당을 확보하고 동쪽에 대문과 주차장을 냈다. 대지가 도로보다 높기에 인근 주택들 사이로 주변 자연 경관을 바라볼 수 있다. 대지가 도로보다 3m 정도 높아 주차장을 지하에 뒀다. 외관은 징크로 지붕을 얹고, 화이트 톤의 스타코 플렉스와 회색 톤의 세라믹 사이딩으로 벽을 둘러 모던한 스타일로 시공했다. 자연의 기운을 집 안 가득 담은 디자인 부부는 모던한 철근콘크리트 주택이지만, 입면에서 목조 느낌이 나기를 바랐다. 징크로 지붕을 얹고, 화이트 톤의 스타코 플렉스와 회색 톤의 세라믹 사이딩으로 벽을 두르고, 적삼목으로 테라스와 베란다, 현관에 포인트를 준 이유다.지하 주차장 옆의 대문을 열고 몇 계단을 오르면 잘 가꿔진 정원과 함께 모던하고 세련된 주택 전면이 보인다. 현관으로 들어서면 전면에 계단실이 보이고, 좌우로 복도가 이어진다. 이곳을 기준으로 우측에 욕실과 드레스룸이 딸린 안방이, 좌측에 거실과 주방/식당이 있다. 건축주는 현관을 열 때 마당에서 내부가 보이는 것을 꺼려해 포치에서 측면으로 들어가도록 계획했다. 거실 공간은 약간 넉넉한 크기로 계획했으며, 천장고를 1m 정도 높이고 데크와 마당으로 통하는 파티오도어를 설치해 개방감이 든다. 거실과 주방/식당은 나란히 배치해 공간이 한결 넓어 보인다. 여기에 가족이 주로 생활하는 공간인 거실은 천장고를 1m 정도 높이고 데크와 마당으로 통하는 시원스러운 파티오도어를 설치해 개방감이 든다. 주방 옆에 배치한 다용도실에도 안팎으로 드나들기 편한 문이 있다. 남편이 직접 식탁을 제작해 주방 옆에 뒀다. 주방/식당 공간을 거실과 일직선으로 배치했다. 주방 옆엔 다용도실을 뒀고, 다용도실에서 외부로 바로 드나들 수 있는 출입문도 계획했다. ●MATERIAL외부마감 지붕 - 아연도금강판 벽 - 세라믹 사이딩(케뮤), 스타코 플렉스, 적삼목 데크 - 석재내부마감 벽 - 실크벽지(LG하우시스) 바닥 - 강화마루단열재 지붕 - T220 비드법 보온판 1종 가등급 외단열 - T150 비드법 보온판 1종 나등급 바닥 - 기초위: T50 비드법 보온판 1종 나등급 - 기초밑: T100 비드법 보온판 1종 나등급 층간 - T50 비드법 보온판 1종 나등급창호 3중유리 시스템 창호 현관에서 안방 바라본 모습. 남편은 안방뿐만 아니라 각 방에 팬트리식의 드레스룸을 직접 만들어 배치했다. 욕실을 샤워하는 공간과 분리해 1층과 2층에 각각 넓게 계획했다. “아파트에서 살 때 욕실이 좁고 샤워할 때 주방에서 물을 사용하면 수압이 약해지고 갑자기 뜨거워져 불편했어요. 그래서 주택을 지을 때 특히 욕실을 넓게 계획했어요. 또한, 옥탑 공간에 스테인리스로 된 물탱크를 직접 제작하고 수압이 일정하도록 펌프까지 달았어요.” 1층과 2층을 연결하는 계단은 최대한 짧은 동선으로 계획했다. 일산 주택은 계단을 기준으로 각 실로 바로 진입할 수 있다. 2층에 자녀 방과 서재를 뒀다. 서재는 가끔 큰 딸이 머무는 공간이기도 하다. 2층에 베란다와 테라스를 둬 외부를 내다볼 수 있도록 했다. 서재 베란다에 이웃과의 프라이버시를 고려해 나무를 심었다. 또한, 측면에 보이는 사다리를 오르면 물탱크실로 이어진다. 2층은 계단을 기준으로 우측에 고등학생인 딸의 방과 드레스룸이, 좌측에 서재 겸 게스트룸이 있다. 각 공간마다 외부 환경을 즐기도록 계획한 베란다와 테라스가 눈에 띈다. 2층은 계단 앞 창호를 열면 베란다고, 단 차이를 둬 테라스를 보다 높은 위치에 배치했다. 테라스는 자녀 방과 시선이 이어진다. 남편은 “이웃을 초대해 고기를 구워 먹는 게 너무 좋다”며 “앞집, 옆집, 뒷집이 모두 용띠에다 전부 딸이 2명이라 신기해 금방 친해졌다”고 한다. 마당과 주변 가득 넘실거리는 푸른 기운 때문일까. 주택에 청아淸雅한 향기가 흐르는 것 같다. 부부는 주택의 외관을 고려해 태양광을 지붕이 아닌 마당에 설치했다. 마당에는 창고와 작은 텃밭을 계획했으며, 남편은 이웃과 삼계탕을 먹을 때 많은 양을 한꺼번에 삶을 수 있는 가마솥 화덕도 뒀다. 레벨차로 인해 주택 내부에서 주변 경관을 바라볼 수 있다. 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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건축주가 알아야 할 공정별 체크 포인트 (4) 시공사 선정 및 공사 계약
- 합리적인 공사비를 제시하는 업체 선택 - 건축 시공건축 시공은 설계도에 그려진 주택을 실제로 현장에서 짓는 과정이다. 대략 토목공사⇒건축공사⇒기반설비 공사⇒사용승인 검사를 거쳐서 건축물을 사용한다. 건축 시공은 시공 기술을 갖춘 시공자와 건축주가 공사 견적서에 근거한 계약서를 체결함으로써 이루어진다. 시공자는 설계도서와 계약서에 준하여 계약 기간 내 건축물을 완성하여 건축주에게 인도하는 업무를 수행한다. 또 건축주는 공사 대금을 지불할 의무를 갖는다. 현실적으로 시공 과정에서는 각종 분쟁과 마찰, 재시공, 설계 변경 등에 의한 추가 예산을 실행할 소지가 많은 만큼, 공사 진행에 참여하는 전문가들의 업무 협조와 관리 기술이 필요하다. 건축주는 시공 과정에 대한 이해를 바탕으로, 문제가 발생할 수 있는 부분에 대하여 사전에 검토하고 관리하겠다는 자세로 임해야 한다. 자료 : 전원주택라이프DB 시공 준비실시설계도면을 근거로 여러 시공사로부터 견적서를 받아서 최종 시공자를 결정한다. 건축주와 시공자가 계약을 성립하면, 설계자는 관할 행정기관에 착공신고를 하고, 이후 본격적인 건축 시공 업무를 진행한다. 여기에서는 건축 시공에 앞서 이루어지는 절차를 간략히 소개한다. 시공자 결정건축 시공의 성패는 시공자의 선택과 무관하지 않다. 주택은 다른 건물에 비하여 규모가 작다는 이유로 일정한 형식을 무시한 채 진행하는 경우가 많다. 반드시 시공업체의 ‘지명원’과 시공사가 제출한 견적 명세서를 문서 형태로 받아 보고, 시공사의 자격 유무와 합리적인 공사비 산출 여부를 검토한 후에 계약을 체결해야 한다. 건축 시공의 성패는 시공자의 선택과 무관하지 않다. 시공자 선택 유의 사항하나, 합리적인 공사비를 제시하는 업체를 선택하라.시공자를 결정하기 전, 여러 업체에서 견적을 받아 보고, 합리적인 공사비를 제시하는 업체를 선택한다. 지나치게 싼 공사비를 제시하는 경우, 부실시공 등을 초래할 수 있으며, 공사 진행 과정 중 예상치 못한 공사비가 추가로 발생하여 건축주의 경제적 손실과 공기 지연이라는 문제를 발생시킬 수 있다. 둘, 주택 시공에 대한 풍부한 시공 경력을 갖는 업체를 선택하라.시공자 선정시 △시공사의 건설업 등록 유무 △전문 분야 기술력 보유 상황 △시공 경력 △하자 보수 관계에 대한 처리 등을 면밀히 살펴보아야 한다. 특히 주택 시공을 전문으로 하는 업체인 경우, 주택 시공 특유의 섬세함과 꼼꼼함을 기대할 수 있다. 셋, 공사 현장과 인접지에 위치한 시공업체를 선택하라.비교적 건축 현장 근접 지역에 있는 업체를 선택하는 것이 비용과 시공 속도 면에서 유리하다. 넷, 중규모 이상의 시공업체를 선택하라.대규모 시공업체는 개인주택을 취급하지 않는 경우가 많으며, 수주를 해도 하청을 주어 실질적인 관리 업무가 소홀하기 쉽다. 소규모의 시공사인 경우는 공사의 공정관리가 허술하여, 공기가 연장되거나 공사 도중 도산의 우려가 있으므로, 공사 진행에 막대한 지장을 초래할 수 있다. 그러므로 중규모 이상의 시공업체로 약간의 설계 능력도 갖춘 업체를 선택하는 것이 바람직하다. 다섯, 경영자의 인격과 성실을 점검하라.시공은 경영자의 사람 됨됨이나 경영 마인드에 의해서도 많은 영향을 받는다. 공사 지명원은 시공사가 시공 업무를 지명받기 위하여 자사의 주요 업무 범위, 기술자 보유 현황, 법인인 경우 등기부등본, 사업자등록증, 주요 시공 실적 등을 일목요연하게 정리한 문서다. 지명원은 시공사의 시공 능력은 물론 시공사의 법적 제약 여부(회사 정리 절차, 파산, 해산, 청산 절차 등)를 확인할 수 있는 자료다. 견적 명세서는 실시 도서에 의거하여 소요 자재의 종류와 수량, 자재 단가, 노임비, 시공사의 이익 등을 명시한 서류다. 공사 계약의 종류와 공사 대금 지불 방식시공자를 결정하면 건축주와 시공자는 서로의 요구 사항을 합의하고, 그 내용을 문서화하여 법적 구속력을 갖는 계약을 체결한다. 계약서에는 공사 기간, 공사 금액, 공사 대금 지불 방식, 하자 보수 기간 및 지체 상금 지급률 등을 표기한다. 표준 계약서에 표기하지 않은 항목의 합의 내용을 기록한 추가 약정서를 포함한다. 계약서를 작성할 때 주의할 점은 공사 중의 사고나 손해가 발생했을 경우의 공사 대금 변경, 공사 중지의 경우나 분쟁 발생에 대한 상호 협의 내용, 건축 하자 발생시 해결 방법에 대한 하자 보증서 발급에 대한 내용을 기록한다. 공사 계약 종류일괄계약 방식 : 주택공사의 경우 가장 많이 사용하는 방식으로, 한 사람의 시공자(또는 목수)에게 한꺼번에 공사를 맡겨, 그의 관리하에 공사를 진행하고 완성까지 책임지도록 하는 방식이다. 직영 계약 방식 : 건축주가 각각의 시공자를 직접 교섭하여 계약을 체결한 다음, 스스로 재료를 수급해서 공사를 진행하는 방식이다. 이 경우는 건축에 대한 지식이 풍부할 때 채용하는 방식이다. 실제 계약 비용 정산 방식 : 실제 공사비를 정산하여 대금 결제를 하는 도급 방식이다. 일괄 도급 방식은 공사 중에 건축주의 요구로 변경이나 추가 공사를 할 때는 그 부분은 완성 후에 실제 비용 정산 방식으로 지불한다.공사대금 지불 방식공사 대금의 지불 방식은 공사 계약 체결시 결정하도록 한다. 공사의 내용, 규모에 따라 지불 방식은 달라질 수 있으며, 일반적으로 공사 진행 상황에 따라 공사비를 지불하는 방식을 선택하는 것이다.① 선금 지불 - 공사 계약 체결시② 중도금 지불 - 공사 중③ 잔금 지불 - 공사 완료 후 건축물 인도시공사 총액이 클 경우에는 더 세분화할 수 있으며, 공사를 시작한 후에 대규모 변경이나 추가 공사가 있을 때는 실제 비용 정산을 해서 지불하는 게 일반적이다. 다만, 공사비를 지불함에 있어, 중요한 것은 공사한 것만큼 공사비를 지급하는 것이 좋다. 시공사에서 선불을 요구하는 경우가 있다. 만약 공사를 끝내지도 않았는데 선금을 주면 시공사의 부도나 계약을 해약하고 다른 시공업체에 건축을 의뢰하든가 아니면 직영 처리를 해야 할 경우에는 문제가 생긴다. ▶ 착공 신고서 건축물 철거신고 및 착공신고시공자와 시공계약이 이루어지면, 건축주는 행정기관에 착공신고를 한다. 건축주는 착공 신고서와 공사 관계자(설계자, 시공자, 감리자) 상호 간의 계약서 사본 그리고 설계도서를 관할 행정기관에 제출하고, 착공신고 필증을 교부받은 후에 공사를 진행할 수 있다. 대개 착공신고는 설계자가 건축주의 협조 아래 신고 업무를 대행한다. 그런데 시공에 앞서 기존 건축물을 철거해야 하는 경우, 기존 건축물의 철거 예정일 7일 전까지 건축물 철거신고를 해야 한다. 이 경우 건축물 철거 신고서에 공사 관계자 계약서 사본과 설계 도서를 첨부하면, 착공신고를 따로 하지 않아도 된다. 착공신고와 관련해서 주의할 점은 건축 허가 또는 착공신고 한 날로부터 1년 이내에 공사를 착수하지 않으면 건축 허가를 취소당한다. 그러므로 공사가 특별한 이유로 지연되는 경우는 착공 연기 신청서를 제출하고, 착공 연기 확인서를 교부받아야 한다. 착공을 연기할 때 유의할 점은 착수 기간 연장은 1년 이내로 정해져 있으며, 연기된 기간 안에 공사에 착수하지 않으면 건축 허가가 취소된다. ▶ 건축물 철거·멸실 신고서 건축 민원 업무법적으로 아무런 문제가 없는 건축물일지라도 민원이 발생하면, 공사를 중단해야 하는 경우가 많다. 인접 건축물을 훼손하였거나 파손시켰을 경우에는 복구비용까지 물어야 한다. 민원은 크게 설계상의 원인과 시공 상의 원인으로 나눌 수 있다. 설계를 잘못해도 민원이 발생할 수 있으므로, 인접 대지와의 이격 거리, 주변지역의 일조 여건, 프라이버시를 침해하는 배치 형태인지를 충분히 고려하여 설계해야 한다. 시공 진행상의 잘못으로 민원이 발생하는 부분은 토지 굴착 작업시 인접지역 건물을 훼손한 경우, 야간공사, 소음, 먼지 등으로 주민생활의 불편을 초래한 경우이다. 그러므로 건축주는 공사 착수에 앞서, 민원처리에 대한 정보를 습득하여, 민원이 발생했을 때는 신속하게 처리해야 공기 지연을 막을 수 있다. 무엇보다 중요한 것은 민원이 발생하지 않도록 사전에 공사를 관리하는 요령을 습득하는 것이다. 예를 들어 착공에 앞서 주민들에게 공사 착수를 알려주고, 세부 공정별로 주변지역에 영향을 줄 수 있는 공사(야간공사, 페인트공사, 소음발생공사)는 적절한 공사 시기를 선택하여 시행하도록 하며, 부득이하게 공사를 진행해야 할 경우는 사전에 지역주민의 양해와 협조를 구하는 것이 바람직하다. ▶ 착공연기 신청서
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건축주가 알아야 할 공정별 체크 포인트 (4) 시공사 선정 및 공사 계약
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[전원주택 짓기 A to Z] 건축시공-합리적인 공사비를 제시하는 업체 선택
- 건축 시공은 설계도에 그려진 주택을 실제로 현장에서 짓는 과정이다. 대략 토목공사⇒건축공사⇒기반설비공사⇒사용승인검사를 거쳐서 건축물을 사용한다.건축 시공은 시공 기술을 갖춘 시공자와 건축주가 공사 견적서에 근거한 계약서를 체결함으로써 이루어진다. 시공자는 설계도서와 계약서에 준하여 계약 기간 내 건축물을 완성하여 건축주에게 인도하는 업무를 수행한다. 또 건축주는 공사 대금을 지불할 의무를 갖는다. 현실적으로 시공 과정에서는 각종 분쟁과 마찰, 재시공, 설계 변경 등에 의한 추가 예산을 실행할 소지가 많은 만큼, 공사 진행에 참여하는 전문가들의 업무 협조와 관리 기술이 필요하다. 건축주는 시공 과정에 대한 이해를 바탕으로, 문제가 발생할 수 있는 부분에 대하여 사전에 검토하고 관리하겠다는 자세로 임해야 한다.시공 준비실시설계도면을 근거로 여러 시공사로부터 견적서를 받아서 최종 시공자를 결정한다. 건축주와 시공자가 계약을 성립하면, 설계자는 관할행정기관에 착공신고를 하고, 이후 본격적인 건축 시공 업무를 진행한다. 여기에서는 건축 시공에 앞서 이루어지는 절차를 간략히 소개한다.시공자 결정건축 시공의 성패는 시공자의 선택과 무관하지 않다. 주택은 다른 건물에 비하여 규모가 작다는 이유로 일정한 형식을 무시한 채 진행하는 경우가 많다. 반드시 시공업체의 '지명원'과 시공사가 제출한 견적 명세서를 문서 형태로 받아 보고, 시공사의 자격 유무와 합리적인 공사비 산출 여부를 검토한 후에 계약을 체결해야 한다.시공자 선택 유의 사항하나, 합리적인 공사비를 제시하는 업체를 선택하라.시공자를 결정하기 전, 여러 업체에서 견적을 받아 보고, 합리적인 공사비를 제시하는 업체를 선택한다. 지나치게 싼 공사비를 제시하는 경우, 부실 시공 등을 초래할 수 있으며, 공사 진행 과정 중 예상치 못한 공사비가 추가로 발생하여 건축주의 경제적 손실과 공기 지연이라는 문제를 발생시킬 수 있다.둘, 주택 시공에 대한 풍부한 시공 경력을 갖는 업체를 선택하라.시공자 선정시 △시공사의 건설업 등록 유무 △전문 분야 기술력 보유 상황 △시공 경력 △하자 보수 관계에 대한 처리 등을 면밀히 살펴보아야 한다. 특히 주택시공을 전문으로 하는 업체인 경우, 주택 시공 특유의 섬세함과 꼼꼼함을 기대할 수 있다.셋, 공사 현장과 인접지에 위치한 시공업체를 선택하라.비교적 건축 현장 근접 지역에 있는 업체를 선택하는 것이 비용과 시공 속도 면에서 유리하다.넷, 중규모 이상의 시공업체를 선택하라. 대규모 시공업체는 개인주택을 취급하지 않는 경우가 많으며, 수주를 해도 하청을 주어 실질적인 관리 업무가 소홀하기 쉽다. 소규모의 시공사인 경우는 공사의 공정관리가 허술하여, 공기가 연장되거나 공사 도중 도산의 우려가 있으므로, 공사 진행에 막대한 지장을 초래할 수 있다. 그러므로 중규모 이상의 시공업체로 약간의 설계 능력도 갖춘 업체를 선택하는 것이 바람직하다.다섯, 경영자의 인격과 성실을 점검하라.시공은 경영자의 사람 됨됨이나 경영 마인드에 의해서도 많은 영향을 받는다. 공사지명원은 시공사가 시공 업무를 지명 받기 위하여 자사의 주요 업무 범위, 기술자 보유 현황, 법인인 경우 등기부등본, 사업자등록증, 주요 시공 실적 등을 일목요연하게 정리한 문서다. 지명원은 시공사의 시공 능력은 물론 시공사의 법적 제약 여부(회사 정리 절차, 파산, 해산, 청산 절차 등)를 확인할 수 있는 자료다. 견적명세서는 실시도서에 의거하여 소요 자재의 종류와 수량, 자재 단가, 노임비, 시공사의 이익 등을 명시한 서류다.공사 계약의 종류와 공사 대금 지불 방식시공자를 결정하면 건축주와 시공자는 서로의 요구 사항을 합의하고, 그 내용을 문서화하여 법적 구속력을 갖는 계약을 체결한다. 계약서에는 공사 기간, 공사 금액, 공사 대금 지불 방식, 하자 보수 기간 및 지체 상금 지급률 등을 표기한다. 표준계약서에 표기하지 않은 항목의 합의 내용을 기록한 추가 약정서를 포함한다.계약서를 작성할 때 주의할 점은 공사 중의 사고나 손해가 발생했을 경우의 공사 대금 변경, 공사 중지의 경우나 분쟁 발생에 대한 상호 협의 내용, 건축 하자 발생시 해결 방법에 대한 하자보증서 발급에 대한 내용을 기록한다.◆ 공사 계약 종류일괄계약방식 : 주택공사의 경우 가장 많이 사용하는 방식으로, 한 사람의 시공자(또는 목수)에게 한꺼번에 공사를 맡겨, 그의 관리 하에 공사를 진행하고 완성까지 책임지도록 하는 방식이다.직영계약방식 : 건축주가 각각의 시공자를 직접 교섭하여 계약을 체결한 다음, 스스로 재료를 수급해서 공사를 진행하는 방식이다. 이 경우는 건축에 대한 지식이 풍부할 때 채용하는 방식이다.실제계약 비용정산 방식 : 실제 공사비를 정산하여 대금 결제를 하는 도급 방식이다. 일괄 도급 방식은 공사 중에 건축주의 요구로 변경이나 추가 공사를 하는 부분은 완성 후에 실제 비용 정산 방식으로 지불한다.◆ 공사 대금 지불 방식공사 대금의 지불 방식은 공사 계약 체결시 결정하도록 한다. 공사의 내용, 규모에 따라 지불 방식은 달라질 수 있으며, 일반적으로 공사 진행 상황에 따라 공사비를 지불하는 방식을 선택하는 것이다. ① 선금 지불 - 공사 계약 체결 시② 중도금 지불 - 공사 중③ 잔금 지불 - 공사 완료 후 건축물 인도 시공사총액이 클 경우에는 더 세분화할 수 있으며, 공사를 시작한 후에 대규모 변경이나 추가 공사가 있을 때는 실제 비용 정산을 해서 지불하는 게 일반적이다. 다만, 공사비를 지불함에 있어 중요한 것은 공사한 것만큼 공사비를 지급하는 것이 좋다. 시공사에서 선불을 요구하는 경우가 있다. 만약 공사를 끝내지도 않았는데 선금을 주면 시공사의 부도나 계약을 해약하고 다른 시공업체에 건축을 의뢰하든가 아니면 직영 처리를 해야 할 경우에는 문제가 생긴다.건축물 철거신고 및 착공신고시공자와 시공계약이 이루어지면, 건축주는 행정기관에 착공신고를 한다. 건축주는 착공신고서와 공사 관계자(설계자, 시공자, 감리자) 상호 간의 계약서 사본 그리고 설계도서를 관할 행정기관에 제출하고, 착공신고필증을 교부 받은 후에 공사를 진행할 수 있다. 대개 착공신고는 설계자가 건축주의 협조 아래 신고 업무를 대행한다.그런데 시공에 앞서 기존 건축물을 철거해야 하는 경우, 기존 건축물의 철거 예정일 7일 전까지 건축물철거신고를 해야 한다. 이 경우 건축물철거신고서에 공사 관계자 계약서 사본과 설계도서를 첨부하면, 착공신고를 따로 하지 않아도 된다. 착공신고와 관련해서 주의할 점은 건축허가 또는 착공신고한 날로부터 1년 이내에 공사를 착수하지 않으면 건축허가를 취소당한다. 그러므로 공사가 특별한 이유로 지연되는 경우는 착공연기신청서를 제출하고, 착공연기확인서를 교부 받아야 한다. 착공을 연기할 때 유의할 점은 착수기간 연장은 1년 이내로 정해져 있으며, 연기된 기간 안에 공사에 착수하지 않으면 건축허가가 취소된다.건축 민원 업무법적으로 아무런 문제가 없는 건축물일지라도 민원이 발생하면, 공사를 중단해야 하는 경우가 많다. 인접 건축물을 훼손하였거나 파손시켰을 경우에는 복구비용까지 물어야 한다. 민원은 크게 설계 상의 원인과 시공 상의 원인으로 나눌 수 있다. 설계를 잘못해도 민원이 발생할 수 있으므로, 인접 대지와의 이격거리, 주변지역의 일조 여건, 프라이버시를 침해하는 배치 형태인지 여부를 충분히 고려하여 설계해야 한다. 시공 진행상의 잘못으로 민원이 발생하는 부분은 토지굴착 작업시 인접지역 건물을 훼손한 경우, 야간공사, 소음, 먼지 등으로 주민생활의 불편을 초래한 경우이다. 그러므로 건축주는 공사 착수에 앞서, 민원처리에 대한 정보를 습득하여, 민원이 발생했을 때는 신속하게 처리해야 공기지연을 막을 수 있다. 무엇보다 중요한 것은 민원이 발생하지 않도록 사전에 공사를 관리하는 요령을 습득하는 것이다.예를 들어 착공에 앞서 주민들에게 공사 착수를 알려주고, 세부 공정별로 주변지역에 영향을 줄 수 있는 공사(야간공사, 페인트 공사, 소음발생공사)는 적절한 공사 시기를 선택하여 시행하도록 하며, 부득이하게 공사를 진행해야 할 경우는 사전에 지역주민의 양해와 협조를 구하는 것이 바람직히다. 田자료제공 이목수·이방갈로02-3482-5222, www.emoksu.com
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[전원주택 짓기 A to Z] 건축시공-합리적인 공사비를 제시하는 업체 선택
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시공업체 선정할 때 주의할 점
- 시공업체 선정할 때 주의할 점 -------------------------------------------------------------------------------- IMF 직전에 건축을 시작해 IMF를 맞으면서 시공업체가 부도나는 바람에 애를 먹은 건축주들이 많다. 이런 건축주들은 거의가 마무리 공사는 직영으로 처리했는데 문제는 시공업체와의 금전적인 문제로 갈등을 많이 빚는 것이다. 특히 공사를 진행한 것보다 공사비를 많이 지급한 건축주들의 경우 받을 방법이 막막해 경제적인 타격을 입은 경우도 많다. 때로는 소송까지 가는 경우도 있는데, 사실 이럴 경우 궁극적인 해결 방법은 소송밖에 없다. 건축주가 시공업체에 공사를 맡길 때 계약금 중도금 잔금 순으로 공사비를 지급하게 된다. 이때 중요한 것은 공사한 것만큼만 공사비를 지급해야 한다는 것이다. 계약금의 경우에는 보통 자재 구입금액으로 쓰이므로 자재구입여부를 알아보는 것이 좋다. -------------------------------------------------------------------------------- 보통 집을 짓는 일은 시공업체를 선정하여 계약을 하고 일을 진행하게 된다. 건축주와 시공업체의 관계는 매우 미묘하여 때로는 친구가 되기도 하고 원수가 되기도 한다. 또 서로 어떤 관계가 되느냐에 따라 좋은 집도되고 정반대의 결과가 나올 수도 있다. 건축주와 시공업체의 관계에서 건축주가 주의할 점을 몇 가지 들어본다. 잘 아는 업체와 모르는 업체 시공업체를 선정할 때 믿을 수 있는 업체를 선정해야 한다. 어느 정도 공사 실적도 있고 회사 규모를 갖추고 있는 업체라야 믿을만 하다. 특히 직접 시공한 집을 찾아 현장을 둘러보고 가능하다면 집을 지은 건축주와 직접 이야기를 나누어 보는 것이 좋다. 이것은 상식에 속한다. 그렇다면 시공업체를 선정할 때 ‘잘 아는 업체보다 오히려 모르는 업체가 편하다’고 말한다면 비상식적이라 말할 수도 있는가. 사실은 따져보면 그렇지 않다. 그 이유는 건축이란 아무리 신경을 썼다 하더라도 아쉬움이 남고 하자가 발생하기 때문이다. 그러다 보면 가까운 사람들은 예의상 이것저것 요구하기가 쉽지 않고, 그래서 아예 모르는 사람과 일을 하고 챙길 건 확실히 챙기고 요구할 것은 요구하는 쪽이 차라리 속이 편할 수 있다. 타지역 업체와 인근 지역 업체 시공업체를 선정할 때는 그 지역에 있는 사람들을 우선적으로 고려하라. 충주에서 전원주택을 지은 윤 모씨는 서울에 있는 업체들이 잘 지을 것이란 막연한 생각으로 현장은 충주면서 서울업체에 공사를 맡겼다. 그랬더니 교통비 등 경비는 경비대로 들고 관리도 잘 안되고 하여 애를 먹었다. 특히 시공 후 문제가 생겨도 서울에 있는 업체를 불러내리다 보니 업체 측에서는 멀다는 핑계로 제때 오지도 않는다. 공사는 그 지역업체를 우선적으로 선정하여 맡기는 것이 좋으나 단, 기술력의 차이는 꼼꼼히 챙겨야 한다. 설계 변경 설계변경은 하지 않는 것이 좋다. 설계대로 집을 짓다가 보면 부분적으로 마음에 안 들어 설계변경을 해야 할 때가 있다. 그러나 설계변경을 하게되면 건축물에 문제가 생긴다. 특히 공사기간이 길어진다거나 자재가 맞지 않아 새로운 것으로 교체해야 하는 상황까지 있을 수 있어 자칫 시공업자와 마찰을 빚게 된다. 그러므로 설계변경은 특별한 경우가 아닌 이상 하지 않는 것이 좋다. 시공 계약할 때 주의할 점 전원주택을 지을 때 시공을 맡길 경우 계약을 해야 한다. 계약서를 작성할 때 다음 내용을 세심하게 점검하여 체크를 하여 계약을 하면 사후 하자 발생 때 서비스를 받을 수 있다. 특히 대금지급방법, 공사의 범위, 자재의 등급 등에 대하여는 세심한 검토와 계약서 상에 표기하는 것이 좋다. 1) 기초공사 처리문제 2) 지붕 및 벽체의 골조품질 문제 3) 외벽의 단열처리문제 및 외벽의 마감재 처리문제 4) 지붕과 천장 단열문제 5) 단열재 사용문제 6) 천장과 내부벽체 방음처리문제 7) 방문 및 현관도어 처리문제 8) 정화조 설치, 오·하수배관 및 맨홀설치 위치선정문제 9) 상수도배관자재 선택문제 10) 난방종류 선택(심야전기, 태양열온수기, 보일러 등) 11) 난방재료 선택문제 12) 전기, 전화, TV, 각종 가구 설치문제 공사비 지급할 때 주의할 점 IMF 직전에 건축을 시작해 IMF를 맞으면서 시공업체가 부도나는 바람에 애를 먹은 건축주들이 많다. 이런 건축주들은 거의가 마무리 공사는 직영으로 처리했는데 문제는 시공업체와의 금전적인 문제로 갈등을 많이 빚는 것이다. 특히 공사를 진행한 것보다 공사비를 많이 지급한 건축주들의 경우 받을 방법이 막막해 경제적인 타격을 입은 경우도 많다. 때로는 소송까지 가는 경우도 있는데, 사실 이럴 경우 궁극적인 해결 방법은 소송밖에 없다. 건축주가 시공업체에 공사를 맡길 때 계약금 중도금 잔금 순으로 공사비를 지급하게 된다. 이때 중요한 것은 공사한 것만큼만 공사비를 지급해야 한다는 것이다. 계약금의 경우에는 보통 자재 구입금액으로 쓰이므로 자재구입여부를 알아보는 것이 좋다. 시공사에서 선불을 요구하는 경우가 있는데 만약 공사가 끝나지도 않았는데 선금을 주게되면 이렇게 부도라도 나면 떼이게 된다. 또 개중의 업체는 돈을 받고 나면 공사에 신경을 안 쓰는 경우도 종종 있다. 시공업체가 부도가 나는 경우, 시공업체와 계약을 해약하고 다른 시공업체에 건축을 의뢰하는 경우, 아니면 직영처리를 해야 할 경우 먼저 공사비를 지급했다면 문제가 생긴다. 田 ■ 글 김경래(OK시골 대표 http://www.oksigol.com)
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계약서·설계도면·시방서·내역서 Ⅱ
- 건축정보 계약서·설계도면·시방서·내역서 Ⅱ -------------------------------------------------------------------------------- 모든 건축공사 설계용역 계약을 할 때에는 계약서를 작성해서 건축주와 설계자, 시공자 감리자 모두가 서로의 권한과 의무를 잘 알고 있어야 한다. 각자의 권한은 어디서부터 어디까지이며 이 권한을 행사하기 위해서는 어떠한 의무와 책임을 져야 하는지 확실히 알아야 할 것이다. -------------------------------------------------------------------------------- 공사금액이나 용역금액은 설계도면, 시방서, 내역서를 근거로 작성되기 때문에 통상적으로 ‘건축공사’라 함은 계약서, 계약에 관련된 일반조건, 건축주의 요청사항 및 프로젝트가 가지는 특수조건, 설계도면, 시방서, 내역서와 시공자나 건축주가 제안한 제안사항 등이 모두 포함된다. 이러한 사항들을 문서화시키고 문서화된 계약서에서 언급한 내용에 따라 건축주, 시공자, 설계자들의 권한과 책임이 하나하나 나열되게 된다. 또 공사과정에서 일반적으로 일어날 수 있는 진행 사항 및 변경사항들에 대해 상세하게 언급한 일반조건과 특수조건도 계약서의 일부로 포함시킨다. 이를 바탕으로 공사 시작에서부터 건축주와 설계자, 시공자 사이에 명확한 업무의 선을 긋고 권한과 책임의 한계를 분명히 해두게 되는 것이다. 이 경우에 있어 많은 건축주들은 계약서가 자신을 옭아매는 구속 덩어리로 생각하는 경우가 있는데 사실 이는 건축주들을 훨씬 자유롭게 만들며, 또한 건축주가 원하는 내용들을 프로젝트에 언제나 적용시킬 수 있는 장점이 있다. 뿐만 아니라 건축주와 시공자가 꼭 지켜야 할 가이드라인을 이 계약서가 제공하기 때문에 서로가 계약서에서 제시한 가이드라인을 이행하려고 노력함으로써 공사가 순조롭게 이뤄질 수 있고 완성된 후에도 서로가 만족할 수 있는 결과를 갖게 된다. 특히 건축공사가 끝난 후 하자 보증에 대해 건축주들이 걱정을 많이 하게되는데, 이 부분도 계약서에 상세하게 언급하게 되게 된다. 쌍방이 이 계약 내용을 성실히 이행해야 공사가 마무리되기 때문에 서로의 신뢰를 더 좋게 구축할 수 있는 기회가 되는 것이다. 하지만 유감스럽게도 이러한 내용을 잘 설명해서 계약서에 기록했다 하더라도 많은 건축주들은 이해가 잘 안된다고 하는 경우가 많다. 필자는 독자들의 이해를 돕기 위해 건축그룹 ‘창우’에서 시행하고 있는 근거로 설명하고자 한다. 우선 건축주는 자신의 집을 짓기 위해 ‘공사비가 얼마나 들까’를 걱정하게 된다. 이것은 지난호에 언급한 대로 건축주가 꼭 고려해야할 사항들을 설계자와 건축주가 하나하나 체크하면서 짓고자 하는 집의 품질을 대화를 통해 서로의 입장을 이해해야 한다. 그리고 그 대화의 내용에 준해서 개괄적인 공사비 총액을 도출한 후에 건축주가 허용할 수 있는 공사비 한도액을 체크하고, 건축계획, 설계에 들어간 뒤, 개괄적인 기본계획 및 시방서를 가지고 공사비 내역서를 작성해 건축주와 다시 협의해야 한다. 이때 건축주가 설계도를 이미 완성해 놓았다면 설계도면과 시방서를 근거로 최종 금액이 나올 수도 있지만 경우에 따라서는 건축주의 예산이 한정되어 있는 상황에서 예상금액이 너무 많이 나와 공사를 못하고, 다시 설계 변경시키는 경우도 적지 않다. 전원주택의 경우 주택전문가들은 규모에 대해 개괄적이면서 실질적인 공사비를 산출할 수 있어야 하고, 이 금액은 최종 공사비의 15% 범위 내에 들어갈 수 있는 치밀하고 정확한 계산력을 가지고 있어야 한다. 무조건 ‘설계도면이 완성되고 난 후에 공사금액을 결정합시다’라고 제안하는 시공자들은 건축주가 가지고 있는 고민을 잘 이해하지 못했거나, 아니면 시공에 충분한 경험을 가지고 있지 않은 경우이므로 건축주들은 이점을 주의 깊게 체크해야 한다. 또한 대부분의 설계자들도 공사금액에 대한 현장경험 및 지식의 결핍으로 설계가 100% 끝난 상태에서도 건축주의 예산과 차이가 많이 나는 경우가 있다. 그러므로 건축주는 건축계획, 설계시 자기가 가지고있는 그리고 허용할 수 있는 정확한 정보를 제공해 주어야 훗날 설계 변경을 하는 낭패가 없을 것이다. 이렇게 기본설계, 기본계획(30%) 시방서(50%)가 결정되면 다시 수정된 공사비 내역서를 뽑아 건축주의 예산과 비교하고 검토한 후에 재조정을 통해 설계도(50%) 시방서(80%)를 완성시킨다. 이러한 과정을 거쳐 건축주와 시공자가 계약을 이끌어내야 무리 없이 공사가 공기 내에 예산 범위 안에서 깨끗이 끝날 수 있게된다. 이같은 일을 제대로 수행하기 위해서는 건설시공자가 건설사업관리에 대한 내용을 잘 알고 있어야하며 설계 시공에 대한 전문성도 보유하고 있어야 한다. 이때 건축주는 시공자와 계약서를 작성해야한다. 계약서 작성은 총칙, 건축주, 수급자, 보증인, 현장 대리인, 설계상의 의문, 조건의 변경, 부적합한 공사, 공사 변경, 도급금액변경, 응급조치, 불가항력에 의한 손해, 검사, 도급금액지급, 이행지체에 관한 사항, 갑의 공사중지 및 해약권, 해약후의 처리, 분쟁, 공사내역, 계약외 사항 등을 언급한 표준계약서를 활용하여 계약서를 작성해야 한다. 이러한 항목 외에 첨부되는 것이 일반조건과 특수조건이다. 뿐만 아니라 설계도면도 첨부되어야하고 설계도면에 표기된 자재나 시공 방법 등에 대한 품질을 규정하는 시방서와 그 공사에 들어가는 품목, 단가, 수량, 인건비, 이윤, 예비비 등이 일목요연하게 표기된 내역서가 첨부되어 하나의 완벽한 계약서가 이루어지게 된다. 이런 과정을 거쳐 비로소 건축주도, 시공자도 이 공사를 하는데 있어 무엇이 얼마나 들어가는지에 대한 기준내역을 갖게 된다. 또한 공사의 형태 및 규모가 어떤 것인지, 건축주와 시공자가 지켜야하고 이행해야할 내용이 무엇인지도 명확하게 표현되게 된다. 향후에 일어날 수 있는 건축주와 시공자간의 의견의 상이점, 해석방법의 차이를 사전에 예방하고 검토함으로써 건축주 시공자 모두가 만족할 수 있게 된다. 이처럼 전원주택을 지을 경우 비록 대형프로젝트에 비해 규모가 작은 프로젝트일지라도 계약서 일체를 소홀히 다룰 경우, 대형 공사보다도 더 복잡하고 골치 아픈 일이 일어날 수 있다. 이로 인해 소규모 건축주들은 이러한 것들을 해결할 방법을 몰라 고민하고 괴로워하며 행복을 누리고자 짓는 보금자리가 싫어지는 경우를 많이 보게 된다. 무엇보다도 먼저 건축주, 설계자, 시공자 모두는 서로의 업무영역, 책임, 권리 그리고 수행해야 하는 절차를 상세하고도 명확하게 설정한 공사계약서(계약서, 일반시방서, 특수시방서, 설계도면, 시방서, 공사내역서 등을 포함)를 작성하여야 한다. 아직도 평당 얼마에 공사를 하겠다는 사람들에게는 앞으로 진행해야할 공사계약서를 제출하라면 얼마나 그 사람이 공사를 잘 수행할 수 있는지 여부를 한 눈에 알 수 있을 것이다.田 글 여구호 (한국 ·미국건축사 02-452-4047)
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【NEWS & ISSUE】 건축물 분양광고 내진 능력 공개 의무화
- 건축물 분양광고 내진 능력 공개 의무화건축물 분양법 시행령 개정안 시행…오피스텔 사용 승인 전 방문 점검 가능 국토교통부는 건축물의 분양에 따른 거래질서를 확립하고 소비자의 권익을 보호하기 위해, 분양광고 시 내진 설계에 관한 사항을 공개하는 등의 내용을 담은「건축물의 분양에 관한 법 시행령」일부 개정안을 10월 19일 공포·시행했다. 이에 따라 분양광고에 내진성능 확보 여부와 내진 능력이 공개된다. (제8조 제1항 제5호의 2). 분양사업자는「건축법」제48조 제3항 및 제48조의3 제 2항에 규정한 내진성능 확보 여부와 내진 능력을 분양광고에 게재해야 한다. 한편, 지금까지 분양받은 자는 분양사업자가 분양과 관련하여 허가권자로부터 시정명령을 받은 경우에만 분양계약을 해약할 수 있었다. 그러나 앞으로는 과태료 부과 처분을 받거나 벌금형 이상의 형을 선고받은 경우에도 해약이 가능하도록 이를 분양계약서에 의무 표시토록 했다.이외에도, 오피스텔의 경우, 분양광고에 사전 방문에 관한 사항을 의무적으로 표시하도록 하여, 아파트와 마찬가지로 분양받은 자가 건축물 사용승인 전에 공사 상태를 점검하고 하자 보수를 요청할 수 있도록 하는 등의 개정이 이루어졌다.「건축물의 분양에 관한 법 시행령」전문은 법제처 ‘국가법령정보센터’(www.law.go.kr)에서 확인할 수 있다.문의 국토교통부 부동산개발정책책과 | 044-201-3435 www.molit.go.kr 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 27. 어설프게 알면 독이 되는 법!
- 어설프게 알면 독이 되는 법! 공인중개사는 집에 관한 전문가다. 집을 사고파는 건 이들에겐 일상이다. 일반인들이 부동산을 거래할 때 복잡하게 생각하는 서류절차도 전문가에겐 그다지 어려운 일이 아니다. 그러나 법이란 상황에 따라 다르게 해석해서 전문가도 손해 보는 상황이 발생한다. 그러니 비전문가는 오죽할까. 한 번의 실수로 남은 생을 어렵게 살아갈 수 있으니, 부동산과 관련해선 ‘돌다리도 두들겨 보고 건너라’는 속담을 명심해야 하겠다. 글 김성룡 박사, ksyong330@naver.com 법관의 고뇌와 법률의 제정 목적 2013년까지 공인중개사 최종 합격자 누계는 33만 5,510명에 이른다. 과연 국민자격증이다. 많다 보니 분야별 전문가도 종종 나타난다. 공인중개사 신씨도 그 중 하나다. 신씨는 중개를 의뢰받은 A 주택에 주목했다. 이 주택에는 수개의 근저당권이 있었고, 그 채권최고액의 합계는 8억4,600만 원에 달하나, 주택의 시세는 6억5,500만 원에 불과했다. 집주인은 빚을 갚을 생각이 없고, 싸게라도 세를 놔 달란다. 바로 신씨의 전문분야다. 신씨는 본인의 아내인 갑의 이름으로 이 주택을 임차하기로 했다. 갑은 보증금을 2천만 원으로 하여 2011년 11월 11일 임대차계약을 했고, 주택의 인도일을 12월 13일로 정했다. 갑이 거주하고 있던 갑 소유 아파트는 보증금 1억5천만 원에 임대했다. 4일 뒤 이 사건 주택에 신용보증기금 및 세무서에 의한 압류등기가 만료되었다. 갑은 주택 인도일보다 서둘러 11월16일 전입신고를 하고 확정일자도 받았다. 신씨는 중개수수료도 챙겼다. 예상대로 12월 26일 경매개시결정이 내려졌다. 이제 이 주택에 거주하고 있다가 경매 기일에 싼 가격으로 낙찰 받으면 된다. 주택 사정을 잘 아는 신씨가 유리한 것은 당연하다. 떨어지더라도 최우선변제권을 행사해 2천만 원을 돌려받으면 되니 손해 없다. 신씨의 대박 아이템이다. 지난번에는 아들 명의로 재미 봤다. 아마 신씨는 인생의 비밀을 푼 기분이었을 것이다. 그러나 이번에는 달랐다. 경락받지도 못했고 배당에서도 제외되었다. 대법원의 이유를 보면 다음과 같다. ①원고의 남편은 공인중개사로서 주택임대차보호법 규정을 잘 알고 이 사건 임대차계약 체결을 중개한 점. ②원고는 그 소유의 아파트를 보유하고 있었음에도 채권최고액의 합계가 시세를 초과하는 이 사건 아파트를 임차하였고 이 사건 아파트에 관한 경매가 개시될 것을 예상해 소액임차인의 요건에 맞도록 시세에 비추어 현저히 낮은 보증금만을 지급했으며, 실제로 계약 체결 직후 경매가 개시된 점. ③당초 임대차계약상 잔금지급기일 및 목적물인도기일보다 앞당겨 임차보증금 잔액을 지급하고 전입신고를 마친 점. ④원고가 이 사건 주택을 임차한 때로부터 불과 6개월 만에 자녀를 대리하여 다른 아파트를 임차했고, 그 임차보증금 또한 2천만 원이며, 그 임대차계약 체결 직후 경매절차가 개시된 점 등을 종합하면, 원고는 소액임차인을 보호하기 위하여 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용해 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것으로 봄이 상당하다. 결국 갑을 소액임차인으로서 보호할 수 없다는 취지다. 법률을 모든 상황에 맞춰 규정할 수 없다. 그래서 법관은 고뇌한다. 법률의 제정목적을 고려해 정의에 맞는 법을 찾으려고…. 가계약 해제와 가계약금 좋은 물건을 얻으려면 발품을 파는 것이 최고다. 최고의 물건을 찾았다면 먼저 찜하는 것이 임자다. 바로 계약금이다. 계약금을 걸면 계약체결이 일반적으로 인정되고, 계약체결이 되면 일방적으로 해약할 수 없다. 해약하려면 계약금을 교부한 사람은 이를 포기하여야 하고 계약금을 받은 사람은 받은 금액의 배액을 상환하여야 한다(민법 제565조). 계약금은 거래가액의 10% 정도 하는 것이 거래관행이다. 그런데 거래가액의 10%에 해당되는 계약금을 들고 다니는 사람이 어디 있으랴. 그러다 보니 아주 마음에 드는 물건을 발견하고 빼앗기지 않으려고 고안한 것이 이른바 가계약금이다. 거래가액의 10%에 해당되는 금액이 1천만 원이라면, 먼저 200만 원만 지급하고 나머지는 다음 날 지급한다고 약정하는 경우이다. 평소 성격이 급하다는 평가를 받는 김씨가 싼 전세물건을 발견하고 가계약서를 작성하고 가계약금 200만 원을 걸었는데, 그날 저녁 더 좋은 물건을 발견한 김씨가 가계약을 해제하려고 한다. 과연 가계약금을 돌려받을 수 있을까? 계약으로 인한 분쟁에서 가장 중요한 것은 계약의 성립 여부이다. 계약 성립이 없었다면 가계약금을 돌려받을 수 있겠다. 그러나 가계약서도 계약으로 취급하는 것이 보통이다. 부동산 매매에 관한 가계약서 작성 시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 그 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립된다고 한다(대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594판결). 아무래도 김씨는 가계약금을 돌려받을 수 없겠다. 김씨는 200만 원을 포기하고 끝내기로 했다. 그런데 누구 맘대로? 김씨는 나머지 800만 원을 모두 지급하여야 해제할 수 있단다. 가계약서 작성 당시 비고란에 계약금 1천만 원 중 200만 원은 계약 당일 지급하고 나머지 800만 원은 그 다음날 송금하기로 약정했기 때문이다. 대법원의 판례이다. “당사자가 계약금의 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔금이나 전부를 약정대로 지급하지 않으면 상대방은 계약금 지급의무의 이행을 청구하거나 채무불이행을 이유로 계약금약정을 해제할 수 있고, 나아가 위 약정이 없었더라면 주계약을 체결하지 않았을 것이라는 사정이 인정된다면 주계약도 해제할 수도 있을 것이나, 교부자가 계약금의 잔금 또는, 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없다 할 것이다.”(대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611판결) 빠르다고 다 좋은 것은 아니다. 빠를 뿐만 아니라 정확해야 한다.
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