전원주택의 기초, 기반공사 - 시행착오 없는 대지 조성 공사

개별형 전원주택지 조성 공사 현장

주택 계획에 바탕을 둔 토목 공사
전원(단독)주택지는 크게 개발사업자가 공급하는 ‘단지형 택지’와 개인이 부지를 구입해 집터로 가꾸는 ‘개별형 택지’ 두 가지로 구분한다. 단지형 택지는 사업자가 토목공사를 시행하고 분할한 지적(地積)과 지형 여건을 고려해 기반시설을 일괄 조성하므로 바로 건축할 수 있다. 반면, 개별형 택지는 건축주가 대지를 조성해야 하는 번거로움이 따르지만, 단지형 택지와 달리 개발 수익을 부담하지 않기에 토지에 드는 예산을 절감하고 개인의 취향과 독립성을 확보할 수 있다. 건축주들이 개별형 택지를 선호하는 이유다. 하지만 건축주 대부분은 대지 조성에 관한 이해 부족으로 시행착오를 겪는다. 대지 조성에 따른 시행착오, 어떻게 하면 줄일 수 있을까. 지금부터 그 방법에 대해 살펴보자.

글 이재헌<㈜UNI건설 대표>031-305-9400

시행착오 없는 대지 조성 공사
- 주택 계획에 바탕을 둔 토목 공사
- 주택 보호와 인근 시설에 피해를 방지하기 위한 시설
- 치수(治水)를 위한 우수 처리 시설

주택 계획 내용이 우선

전원주택단지 조성 공사 현장

각종 기반시설공사를 진행 중인 현장

지목이 전, 답, 임야 등인 부지에 주택을 건축하려면, 토목측량사무소와 협의하고 대지 조성공사의 취지와 내용에 관한 공사 계획도서를 작성·제출해 개발행위허가를 받은 후 대지 조성공사를 시행해야 한다.

만약 허가 전 대지 조성공사를 진행하면 원상회복명령 등 절차상 매우 불리하다. 또한 통상적으로 주택계획을 상세하게 세우기 전 개략적인 건축도면이나 건축주의 요구와 현장 상황에 들어맞지 않는 건축도면을 첨부해 개발행위허가 절차를 밟는데, 이로 말미암아 주택의 설계 변경 과정은 물론 대지와 주택이 어울리지 못하는 상황이 발생하기도 한다.

따라서 부지에 대한 이해를 바탕으로 한 주택 건축계획 내용을 우선해 토지 이용과 토목계획이 함께 맞물리도록 진행해야 각종 시설공사에 효율적이며, 공사비뿐만 아니라 설계와 관련한 비용도 줄일 수 있다.

옹벽과 석축 사이에서

경사지에 하단부는 옹벽으로, 배면부는 석축으로 조성한 주택

전면은 석축으로 배면은 옹벽으로 조성한 주택

경사지를 대지로 조성할 경우, 절토와 성토 단계를 거친다. 이때 상단과 하단의 높이 차를 어떻게 축조하고 마감할지 결정해야 한다. 이것은 획일적으로 결정하기보다 토지비용, 건축계획과 함께 복합적으로 검토할 사안이다.

땅값이 비싸다면 당연히 비용을 더 들이더라도 옹벽(축대벽) 구조물을 적용해 대지의 유효 면적을 최대한 확보하는 편이 낫다. 하지만 주택의 배면부 옹벽이 눈높이보다 높은 2m 이상이라면 시각적으로 거주자에게 상당한 압박감을 주고, 주택의 전경과 배경이 딱딱해지므로 바람직하지 않다. 그 대안으로 지하주차장 등의 구조물을 조성하기도 한다. 이때 하단부는 옹벽으로 하되 배면부는 옹벽보다 자연석 조경 쌓기가 더 어울린다. 경사가 급하지 않으면 비용이 적게 드는 토사 다짐과 줄떼심기[線芝植工]로 법면을 조성하는데, 일반적으로 자연석 석축과 함께 많이 적용한다.

옹벽은 철근 콘크리트 구조에 일반적으로 많이 사용하는 문양 거푸집으로 마감하는 방법, 천연 석재와 인조석 또는 방부목 등을 사용해 별도로 추가 마감하는 방법, 상대적으로 비용이 적게 드는 보강토 옹벽으로 시공하는 방법이 있다.

발파석 직벽 쌓기로 조성한 하천변 석축

석축은 산지(産地)에 따른 자연석(온양석, 보령석, 제천석, 문경석 등) 또는 발파석을 사용해 경사지게 밀어 쌓는 조경석 쌓기와 대지의 유효 면적 증대를 위한 직벽 쌓기로 시공하며, 자연석을 사괴석으로 가공해 사용하기도 한다. 특히, 개천에 면하는 조경석 쌓기와 직벽 수준으로 올려 쌓는 시공법은 기초의 앞과 뒤 콘크리트 채움뿐만 아니라 쌓아가면서 배수공과 함께 콘크리트로 뒤채움하며 시공하는 것도 중요한 품질 관리 사항이다. 이때 3m 이상 높이는 한 번에 쌓지 말고 단을 두어 시공하는 편이 안전하며, 이러한 사항은 토목도면의 허가 규정에 따라야 한다.

옹벽 위 자연석 마감

옹벽 위 인조석 마감

건수로 습하거나 물 빠짐이 나쁜 땅
논을 대지로 조성하면 토질 특성상 물 빠짐이 나쁘고 지반이 물러 기초에 불리한 상황이 발생하곤 한다. 이 경우 치환(기존 토사를 걷어 내고 일반 토사로 교환)하고 잡석 다짐, 모래 물 다짐 등 지정공사를 제대로 해서 지내력(地耐力: 지반의 허용 내력)을 확보한다.

또한, 건수(乾水: 늘 솟는 샘이 아닌 장마 때 땅속에 스민 물이 솟아나 잠시 괴는 물)가 계속 스며 나오면 주택의 기초부 주변에 부직포를 감싼 유공관을 설치해 건수를 낮은 쪽 우수 집수정으로 유도하거나 부지 밖으로 배수한다. 이때 유공관 주변은 잡석을 포설한 후 되메우기를 한다. 집 주변 외에 마당에도 일정 간격으로 이런 시설을 하면 마당이 질퍽거리지 않는다.

더불어 주택의 처마 홈통에서 선홈통으로 내려온 물을 바로 마당으로 배수하지 말고 지중 우수관을 설치해 우수 집수정으로 유도하면 큰 도움이 된다. 샘처럼 물이 계속 솟으면 공사 과정에서부터 작은 연못과 같은 집수시설을 만들고 배관재를 사용해 우수 집수정으로 유도한다. 그렇게 하지 않으면 공사 기간 내내 지반의 습윤(濕潤)으로 말미암은 질퍽거림으로 공정상 큰 불편을 겪으며, 더욱이 우기와 만나면 양수기도 준비해야 한다. 또한, 자재와 장비 운반, 작업 경로에 잡석을 포설해 공정 진행 과정의 효율성과 안전을 도모해야 한다.

우기, 특히 장마 기간은 피해야

우기 시작 전 하천 변 공정은 신속히 마무리한다. 사진은 하천 변 박스 교량과 콘크리트로 기초 및 석축의 앞·뒤채움을 진행하는 모습

정비를 완료하지 않은 공사 현장은 여름철 하천 호우에 대비해야 한다. 필자도 전원주택단지를 조성하던 중 호우에 대비해 여러 준비를 했음에도 엄청난 집중호우로 인해 경사면에 조성한 단지 현장 가설 도로에 그랜드캐니언(?) 같은 협곡이 생겨 힘든 상황을 겪은 바 있다.

여름철에 대지를 조성할 경우 현장은 물론 인근의 각종 시설물과 농작물을 보호하기 위한 가설 배수로, 우수와 토사의 유속 그리고 토사 유실을 완화하는 침사지, 비닐과 보양포 등을 설치하고, 가설재로 마감하지 않은 법면에 대한 제반 조치도 필요하다. 또한, 법면과 석축 하단에 도면에 공사 내용이 빠졌더라도 배수로와 집수정을 추가로 확보해 두는 것이 좋다.

토사 반입 시 다짐은 충분하게

장비를 이용해 계속 다지며 성토하는 공정

대지 조성 공사계획을 수립할 때 토사의 반출과 반입이 발생하지 않도록 이를 부지 내에서 절토와 성토를 통해 해결하는 것이 바람직하다. 그러나 경사지의 단면 특성과 대지의 법면 축조 방법에 따라 부득이 토사의 반입 또는 반출 상황이 발생한다.

토사의 반출은 절토가 많다는 뜻이므로 무방하지만, 토사의 반입은 성토가 많다는 뜻이므로 성토는 장비를 이용해 충분히 다지면서 진행한다. 최종 다짐 시 마감 계획선보다 조금 더 높게 다짐해도 자연스러운 처짐이 발생하므로 이를 고려한다. 특히, 옹벽의 뒤채움과 성토는 옹벽이 양생 기간을 거쳐 강도가 충분히 발현되는 시점에 진행한다. 또한, 토사의 반입이나 반출 시 토사 운반 장비의 진·출입 과정에서 도로 오염, 비산 먼지, 소음 발생, 인근 주민의 통행 불편 등으로 민원이 발생하기 쉬우므로 여기에 대처해야 한다.

각종 배관재 보호와 분리 배관
도면 지정 우수관, 하수관, 오수관의 규격을 준수해 설치하는 것은 당연하고, 공사 과정에서 누수나 이물질이 들어가 관로가 폐쇄되는 일이 없도록 관리한다. 또한, 배관 자재는 매설 후 각종 장비의 이동과 작업 과정에서 파손되지 않는 제품을 사용하고 필요하면 보호 조치를 취한다.

실내로 냄새 유입을 방지하기 위해 봉수용 집수정을 거친 하수와 오수는 한데 묶어 배관해 합병정화조로 끌어들이고 정화조를 거친 배관은 인근 구거 또는 하수용 배관에 연결하는데, 이 과정에서 우수관을 묶어 배관하면 안 된다. 동일한 장소의 구거로 배출하더라도 관로를 분리해 설치하는 것이 원칙이다. 하수관로에 우수가 유입되면 하수 처리 용량에 과부하가 걸리기에 특히 하수종말 처리 시설이 있는 지역이라면 반드시 배관을 분리해야 준공검사를 받을 수 있다는 점에 유의해야 한다.

절토 시 기존 수목의 처리
일정 규모 이상의 임야를 개발할 때 목재가 필요한 임업회사에서 벌채를 진행해주지만, 소규모 개인 단위 현장이라면 목재를 처리하기 어렵다. 보존 가치가 있는 수목은 가식해 조경에 이용하면 되지만, 잡목은 벌채 후 뿌리까지 제거해 외부로 반출해야 한다. 대지에 잡목이 뿌리와 함께 매설돼 있으면 지반 다짐에 악영향을 주고 장기적인 침하를 일으키므로 부지 내 매설은 불가능하다.

잡목 처리는 생각보다 성가신 일로 장비 작업 시 소운반이 가능한 상태로 절단하거나 파쇄해 땔감이 필요한 인근 주민에게 제공해 치우는 게 좋고, 부득이하다면 인근에 적치해 건축주 본인이 시간을 두고 제거하거나 땔감으로 활용한다.

지하수 관정 개발과 건축물 배치
지하수 관정 개발은 대지 조성공사 시 전체적인 윤곽을 잡은 후 시행하는 것이 장비의 진·출입과 시설 마감에 유리하다. 상수도가 들어오지 않는 지역의 전원주택지는 후속 공사 과정에 필요한 용수 공급을 위해 건축 착공 전 관정을 개발한다. 하지만 수맥이 어디에서 잡힐지 모르므로 지하수개발업체에 수맥 탐사를 의뢰해 건축물 배치상 문제가 없는지, 또는 다른 대안이 없는지 확인하며 진행한다.

상수도가 들어오지 않아 개발하는 지하수는 음용수용으로 허가를 받고 수질검사까지 합격해야 건축물 준공이 떨어지므로 수질검사시험성적서를 준비한다. 상수도가 들어오는 지역이라도 경작할 땅이 많다면 농사용 지하 관정을 미리 개발하는 편이 장래에 도움이 된다. 이때 양수를 위한 농업용 전기를 신청하면 가정용 전기의 누진요금을 줄일 수 있다.

현장 상황과 토목 도면의 오차

대지 조성, 건축, 조경 등 모든 공사를 완료한 주택 전경

측량 시 수목의 방해, 확보하기 어려운 위치의 측점 확보 등 어려 가지 현장 여건으로 현황 측량 오차가 다소 발생할 수 있다. 이 때문에 현장에서 실제 대지 조성 작업과 도면 사이에 적잖은 오차가 발생한다. 이러한 경우 사전에 건축주에게 알려 조정한 후 공사를 진행하는 것이 바람직하지만, 작업 과정상 상당한 윤곽이 잡힌 후에야 오차를 확인할 수 있다. 따라서 도면상 가로, 세로 거리로 확보한 집터 계획이 실제로 좁아질 가능성이 높다.

여유가 있는 부지는 약간의 배치계획 수정으로 조절할 수 있지만, 그렇지 않은 부지는 도면상 계획을 합리적으로 수정·보완해 원래의 목적물을 배치할 수 있는 여건을 만들어줘야 한다. 이 과정에서 구조물 관련 설계 변경 상황이 발생한다. 열악한 지형일수록 빈번하게 발생하는데, 이때 현장관리자의 경험과 판단이 매우 중요하다. 비용 대비 목적에 부합하는 대안 제시가 필요하기 때문이다. 이 경우 건축주는 공사 관리자의 문제 제기가 업무 편의 위주의 공정 진행인지, 현장 상황과 도면 간 불가피한 불일치 상황인지 파악해야 한다. 이때는 토목설계자의 의견도 청취해 합리적인 방안을 모색해 결정한 후 진행하는 것이 일반적이다.