합리적인 건축비 예산짜기 - 건축비 항목별 체크하기 2-2

04 시공비
단독주택은 주문 주택이다. 따라서 자신의 라이프스타일과 상황에 맞는, 마음이 잘 맞는 업체를 찾아야 한다.

자신에게 맞는 시공사 찾기
시공사는 건축주가 아는 업체에 의뢰하거나 여러 업체 중 입찰을 통해 선정하는 경우, 건축가가 추천하는 경우 등이 있다. 충분히 상담 후 자신과 잘 맞을 업체를 선택한다. 디자인을 살린 집일 경우에는 건축가가 추천하는 시공사를 고려하길 권한다.

견적서 의뢰하기
견적이란 집 짓기에 어느 정도 비용이 드는지를 사전에 산출하는 것이다. 또한 시공 계약은 건축주와 시공사 간에 이루어지는 것이니 만큼 건축주가 직접 시공사에 요청하면 된다. 다만 반드시 공정별로 세부 항목들에 대한 비교가 필요하니 건축가의 도움을 받도록 한다. 견적을 의뢰할 때는 비교견적을 의뢰했음을 시공사에게 밝혀 경쟁을 유발시켜 보다 경제적이고 계획적인 견적을 산출할 수 있도록 한다. 견적은 회사마다 독자적인 산정 방식이나 서식을 쓴다. 따라서 두 곳 이상에서 견적을 받아 비교할 때는 번거롭더라도 한눈에 볼 수 있도록 표를 만들자. 가장 적합한 회사를 결정하는 방법은 총 금액만 보는 것이 아니라 견적에서 돈이 새거나 내역에서 빠진 것은 없는지 등을 종합적으로 평가한다.

견적의 주요 항목 공정별 견적만 제출할 경우 오해가 생기기 쉽다. 따라서 세부 견적이 필요하다. 세부 견적은 각 공정별 하위 공정에 대한 내용과 물량, 단가 등이 자세히 포함돼 있다. 또한 건축가에게 조언 받기도 수월하다.

대표적인 공정 항목
가설공사 건축 중에 필요한 전기·수도 공사 등.
토공사 정지나 기초공사 등 흙과 관련된 공사.
지정 및 기초공사 기초를 지지하기 위한 자갈, 버림 콘크리트 등의 공사.
지붕·홈통공사 지붕바탕, 지붕잇기, 홈통 등의 공사. 처마, 천창의 공사도 포함.
금속공사 손잡이, 점검구 등 지붕의 판금이나 창호를 제외한 모든 금속공사.
목공사 구조에서 마감까지 목재를 사용하는 모든 공사. 가장 범위가 넓음.
미장공사 내부·외부의 모르타르나 회벽·규조토 등의 공사.
금속재 철물공사 알루미늄이나 스틸을 사용하는 문의 설치공사.
내장공사 벽이나 천장 등의 벽지, 플로링 등 내부를 마감하는 공사.
단열공사 벽이나 천장, 바닥에 글라스울이나 발포우레탄 등을 이용하는 공사.
붙박이가구 공사 벽면이나 옷장 등에 가구를 설치하는 공사.

시공 계약서 작성하기
설계도와 최종적으로 협의를 거쳐 견적서를 작성 후 시공사를 최종 결정했다면, 이제 계약서를 작성한다. 계약서와 더불어 설계도, 견적서 또는 상세 내역서, 하자 보수에 따른 서류를 첨부해 시공사와 건축주가 한 부씩 보관한다. 계약서 양식은 표준공사 계약서나 시공사 고유의 계약서 양식을 사용지만, 분명치 않은 사항은 ‘민간공사 표준도급 계약서를 준용한다’라는 문구를 넣어 보완한다.

계약서 작성 시 건축주 입장에서는 설계를 존중하지 않고 하자에 빨리 대응하지 않는 시공사와 갈등이 일어난다. 따라서 이러한 갈등을 사전에 막기 위해 서로의 의무와 책임을 정확히 명시해 계약하도록 한다.

계약서 작성 시 체크
공사기간 설정 공사기간을 명확하기 설정한다. 설계와 시공 모두 ‘지체보상금’이라는 개념이 있다. 따라서 공사기간 설정 항목은 지체상금률(하루 지날 때마다 시공자가 건축주에게 돌려주는 금액)에 영향을 미치기 때문에 매우 중요하다.

공사비 지불 설정 공사비 지불에 관한 시기와 방법을 정확하게 정리해야 한다. 공사비는 계약금과 나머지 금액을 몇 차로 나누어 지불할지 정한다.

설계도, 시방서, 공사내역서 첨부 설계도, 시방서(공사 시공방법 설명서), 공사내역서(공사 단계별로 금액이 정리된 것)이 반드시 첨부돼야 한다. 공사내역서는 아주 구체적으로 금액이 적혀있어야 한다. 꼼꼼하게 적혀 있을수록 분쟁이 적다.

하자 이행에 관한 사항 통상적인 단독주택의 경우 계약서 내용에 설비 공사는 2년, 방수는 3년, 구조체는 5년 정도 명기하고, 하자이행증권에 첨부문서로 이런 내용을 포함한다면 합리적인 하자이행증권이 된다. 자세한 내용은 서울보증보험(www.sgic.co.kr)에서 확인 가능하다.

견적서와 계약서의 차이
견적서와 계약서는 다르다. 계약서는 세부 내역이 꼼꼼하게 기재되어야 한다. 설계도와 시방서를 무시하고 상황에 따라서 진행하게 되면 예상했던 집이 아닌 만족스럽지 못한 주택이 완성될 확률이 크다. 또한 이런 경우 분쟁의 시초가 될 수 있다. 따라서 공사의 기준이 될 설계도, 계약서를 꼼꼼하게 작성하는 것이 선행돼야 한다. 견적서는 설계도를 바탕으로 각종 재료의 마감표가 포함된 것을 받도록 한다.

견적서보다 금액이 초과될 경우
견적서보다 내용이 초과될 때마다 보고를 받아야 한다. 금액이 초과되는 경우도 있지만, 적게 드는 경우도 있다. 항목별로 체크해서 공유하고 있어야 추후 갈등을 피할 수 있다.

※토목 공사비 토목공사는 지형 형태에 따라 공사비가 달라지는데 평지가 아닌 경사진 땅이나 푹 꺼진 땅은 성토나 절토로 인해 토목공사 비용이 증가한다. 이런 경우 석축이나 콘크리트 옹벽 또는 보강토 옹벽공사를 해야 하고, 높아지는 땅은 안전 울타리를 해야 한다. 그리고 토목 배관에 있어서도 땅이 넓을수록 배관 길이가 길어져 자재비와 인건비가 많이 든다. 또한 오수가 나가는 구거가 멀수록 정화조에서 나가는 배관 길이도 길어져 공사비 증가 요인이 된다. 이런 것들을 다 포함한 것이 토목공사다. 토목공사엔 몇 천만 원 단위의 목돈이 들어갈 수도 있다. 이 때문에 땅 구입 전 반드시 사진을 찍어 토목공사 견적을 알아봐야 한다. 상수도나 지하수 인입 여부, 전기 인입 가능 여부 등도 파악해야 한다. 사고자 하는 땅에 구옥이 있다면 상수도나 전기 등의 문제는 해결돼 있을 가능성이 크지만 대신 구옥 철거비를 감안해야 한다. 가구 목록과 에너지 사용 목록을 작성한다.

05 가전과 가구
집짓기 예산에서 의외로 많은 비중을 차지하는 것이 가구와 가전이다. 대부분 새 집으로 들어가면서 옷장, 이불장, 식탁, 책상, 소파, TV, 냉장고, 세탁기, 에어컨 등을 새것들로 채우기를 희망하기 때문이다.

가구·가전 목록 작성하기
본격적으로 설계에 들어가기 전, 가구와 가전제품 그리고 작은 수납 용기까지도 목록을 작성해 새로 구입할 것과 그대로 사용할 것을 구분한다. 가구의 경우 현장에서 제작할 수 있는 것들은 제작하는 것이 좋다. 현장에서 제작하는 가구는 인테리어와 잘 어울릴 뿐만 아니라 비용 절감 효과까지 있다. 다만, 냉난방기, 제습기, 공기정화기 같은 환기장치는 목록을 작성하되 완공 후 일정 기간 거주 후 구입한다. 최근 단열 기준이 강화되어 구입하지 않아도 되는 경우도 많기 때문이다.

※가구 목록 예

에너지 사용 목록 작성하기
태양열, 태양광, 지열 등 신재생 에너지는 초기 투자비가 많이 들지만 에너지 절감 효과를 얻을 수 있다. 하지만 투자 대비 만족도는 각기 다를 수 있으므로, 평소 사용하는 에너지양을 측정하고, 신재생 에너지 설치 시 예상되는 에너지양과 비교 후 설치한다. 가족 구성원이 적고 집이 작을 경우 투자 대비 효율이 떨어질 수 있기 때문이다.

※에너지 사용 목록 예

INFO 추가 비용 리스트
※일반적인 납부 항목이나 상황에 따라 다른 항목이 있을 수 있다.
착공신고 시(허가서 발급 시 영수증 사본 제출 / 착공신고 시 첨부해야 함)
건축 허가 수수료 | 건축 허가를 신청할 때 허가권자나 신고 수리사에게 건축조례로 정하는 수수료를 납부해야 한다.
국민주택채권 | 자동차를 살 때처럼 채권을 매입하는 것이다. 매입하자마자 팔아도 된다.
면허세 | 지역에 따라 면적에 따라 다르지만 몇만 원 정도의 수준이므로 큰 부담은 없다.
기반시설 부담금 | 집을 짓는데 필요한 기반 시설이 미리 지어져있을 경우에만 부담하는 금액이다.
도로점용 비용 | 공사를 진행하면서 또는 국도를 지나서 집에 들어와야 하는 경우 도로점용 비용을 내야 한다. 도로점용료 = 공시지가×점용면적×0.05×점용개월/12

사용 승인 시
사용승인 업무대행 비용(허가 일 경우만) | 규모별로 다르며 대부분 인허가에 포함해서 계약한다.
하수원인자부담금(하수종말처리장에 연결할 경우) | 오수 발생량이 10㎡/일 이상 새로이 증가해 공공 하수도의 공사가 필요하게 된 경우에 발생하는데 택지개발지구에서는 대부분 면제받는다. 준공 시까지 납부하면 된다.

전기/통신 비용
공사용 임시 전기 신청비(가설전기) | 공사 시 사용하는 전기 인입비용으로 한전에 신청한다. 가설전기를 신청하면 계량기를 타 와서 설치하는데 전기 업체가 대행한다. 계량기 값과 설치비는 별도다.
공사용 계량비, 설치비(한전지정업체) | 가설전기 계량기 설치비용이다.
통신 맨홀 공사비(통신지정업체) | 필증 비용이다. 업체마다 가격이 다르다.
가정용 본적기 인입비 | 지중으로 연결할 시 한 대당 가격이 설정된다. 연결공사는 대부분 진행하고 있는 전기업체가 진행한다.

상하수도/기타
상하수도 인입비 | 상수도 사업소에 신청하면 계산해서 알려준다.
하수도 연결공사비 | 하수도는 얼마나 멀리 떨어져 있느냐가 가장 중요하다. 집에서 멀수록 비용은 증가한다.
정화조 설치비 | 오수관로가 없을 경우에 정화조를 설치해야 한다. 상수도 보호구역에서는 오수합병정화조를 설치해야 해 금액이 증가될 수 있다.
도시가스 배관 공사(도시가스 공급 지역의 경우) | 대부분 도로까지 배관 돼 있기 때문에 비용이 일정하나 지역마다 도로 복구비용 산정이 다르기 때문에 외부 요소에 따라 달라지기도 한다. 가스배관이 집에 설치될 때 길이에 따라서 금액이 달라질 수도 있다.
고용산재보험 | 고용산재보험 가입은 의무다. 가입하지 않고 버티다가는 압류 안내문이 날아오기도 한다. 사고 시 대처할 수 있도록 가입하도록 한다.
조경공사비 | 건축주의 취향에 따라 조경업체를 선정하고 식재한다.

소유권보존등기
취득세, 지방교육세, 농특세 등 | 신고가의 1.3%