전원주택 짓기 올 가이드① 발품을 팔수록 맘에 드는 땅 찾아-전원주택 부지 마련하기

산을 등지고(배산), 맑은 물이 흐르며(임수), 햇볕이 잘 들고(남향), 도로에 접한 곳(접도).' 전원행을 결심한 사람의 대다수는 이런 명당을 찾는다. 전원주택은 한번 선택하면 매매의 기회가 많지 않은 만큼 처음부터 좋은 입지를 구하는 것이 중요하다. 그러나 이런 명당의 조건을 모두 충족시키는 터를 마련하기는 쉽지 않다. 어느 정도 조건이 맞으면 결단을 내려야 한다.

터를 마련할 때에는 사용 목적이 명확해야 한다. 전원주택을 짓고 살 목적인지, 별장용인지, 아니면 투자 목적인지를 분명히 해둬야 훗날의 불필요한 고민거리를 예방할 수 있다. 상주용이라면 가족 구성원 전체의 합의와 희망을 공유해야 한다. 새로운 터를 찾는 일은 지금보다 나은 행복한 보금자리를 취하는 것이다. 그런데 살면서 몰랐던 불편을 겪으며 새로운 환경에 정을 붙이지 못한다면 여간 난감한 일이 아니다. 때문에 치밀한 사전 조사도 중요하지만 무엇보다 근본적인 동기가 확고해야 한다.

그리고 직장 또는 자영업, 전문직, 프리랜서 등 직업 구분과 예산 규모를 고려한다. 먼저 근교 간선도로망과 연계한 이주 방향을 정하고 거리별 지역을 선정한다. 다음으로는 지도와 인터넷 부동산 사이트를 이용해서 기초조사를 한 후, 주말에 가족과 함께 소풍을 가듯이 시간을 가지고 지역 부동산을 통해 구체적인 답사를 한다. 관심 지역이 정해지면 해당 지역 부동산과 건설교통부 및 국토관리청, 지방자치단체 등의 홈페이지를 방문한다. 해당 지역 도로망의 신설ㆍ확장 및 각종 개발 정보를 수집하고 보다 발전적인 지역을 세부적으로 검토해야 한다.

전원주택지로 좋은 땅

전원주택지로 좋은 땅은 어떤 곳인지 좀더 구체적으로 살펴보자. 양정일(한국전원주택컨설팅사 대표) 씨는 "큰 도로에 너무 바짝 붙어 있거나, 울창한 나무숲으로 가려져 있는 곳, 허허벌판에 외따로 떨어져 있는 땅은 피하라"고 권한다. 다음은 그가 추천하는 전원주택지로 적합한 땅이다.

·지세가 남쪽으로 향해 있는 땅
·도로보다 지형이 높고 전망이 트여 있는 땅
·주변이 아늑하게 느껴지거나 편안함을 주는 땅
·주변에 혐오시설이 없는 땅
·주변의 마을과 너무 멀리 떨어져 있지 않은 땅
·뒷산이 완만한 경사로 이루어져 있는 땅
·지적도상에 도로가 있는 땅
·지하수 개발에 어려움이 없는 땅
·물이 멀리 보이는 땅
·대로와의 접근성이 용이한 땅
·주변이 새로 개발되고 있는 땅

이러한 조건에 100퍼센트 맞는 땅은 거의 찾을 수 없다. 대체로 50퍼센트 이상은 구비해야 좋은 땅이라고 볼 수 있다. 양정일 씨는 "전원주택을 지을 부지의 조건을 한마디로 말하긴 어렵지만, 다년간의 경험을 바탕으로 가장 중요하다고 느끼는 것은 '편안함을 느낄 수 있는 땅' '온화함을 느낄 수 있는 땅'"이라며 "해당 부지를 직접 발로 밟아 보고 주위를 살펴보면서 편안함을 느낄 수 있는 땅이라야 집을 짓고 살 수 있는 땅이 아닌가 생각한다."고 부지선택 경험을 말했다.

부지 구입할 때 체크해야 할 사항

전원주택으로 가는 첫 관문은 땅 구입이다. 집 지을 땅을 구입하려면 법에서 정한 땅의 용도를 알고, 그에 적합한 절차를 밟아야 한다. 다른 용도로 이용하려면 까다로운 절차를 거쳐야 하고, 그렇지 않을 때에는 규제를 받는다. 전원주택 부지와 밀접한 지역은 '국토의계획및이용에관한법률'에서 정하고 있는 용도지역(도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역) 중 관리지역의 '전'이나 '답', '임야'이다.

사실 관리지역내에서 마음대로 살 수 있는 농지나 임야는 드물다. 허가를 받아야 한다. 농지는 농민이 아니면 살 수가 없고, 임야를 사는데도 매매증명을 받아야 한다. 또 빼놓을 수 없는 까다로운 관문은 토지거래허가제도이다.

정부는 부동산투기의 우려가 있는 지역(토지거래허가대상)을 정하여, 이곳에서는 일정한 넓이 이상의 땅을 사고 팔 때는 시장이나 군수, 구청장의 허가를 받도록 하고 있다. 경기도 일원의 전원주택지는 거의 모두가 이러한 토지거래허가 대상 지역이다. 경기도 일원뿐이 아니다. 대도시 주변의 땅은 대부분 토지거래허가 대상지역이라고 해도 과언이 아니다. 아무런 조건 없이 땅을 사서 집을 짓고 싶어하는 사람은 관리지역으로, 논이나 밭이라면 150평 이하(임야는 300평 이하)를 구입하여, 농지전용허가를 받으면 토지거래허가나 농지취득자격증명을 받지 않고도 집을 지을 수 있다(단 토지거래신고는 해야 함).

이러한 사항은 땅의 기본적인 문서를 보면 확인할 수 있다. 직접 하기 어려우면 전문가에게 검토를 의뢰하거나, 관할 관청 민원실에 문의하여 목적물을 지을 수 있는 땅인지, 어떠한 절차를 거쳐야 하는지 확인하면 된다. 기본 문서에는 지적도, 토지(임야)대장, 국토(도시)이용계획확인원, 등기부등본 등이 있다.

토지(도시)이용계획확인원

국토의이용및계획에관한법률에 해당되는 용도지역·지구·구역을, 또 군사보호구역, 문화재보호구역 등 각종 토지이용 규제 사항을 확 인할 수 있다.

지적(임야)도

해당 부지의 지목과 모양새 및 방위를 알 수 있는 지도로 부지에 접하는 도로의 유무와 인접대지의 상황을 알 수 있다. 규모가 작은 부지의 경우에는 도시(토지)이용계획확인원 뒷면에 부착된 도면으로 지적도의 내용을 확인할 수 있으나, 규모가 큰 부지는 지적도를 별도로 발부 받아야 한다. 그러나 지형이나 형질 파악은 불가능하다.

토지대장(임야대장)

토지 소재 및 지번, 지목, 면적, 소유권 변동, 소유자, 토지 등급 등이 명기된 서류이다. 대개의 경우 등기부등본 상에도 면적과 소유자가 명기되어 있으므로 자주 이용되는 서류는 아니지만 지적도나 토지(도시)이용 계획확인원과 같이 일괄적으로 해당관청에서 발부 받을 수 있으므로 사용하기에 용이하다.

등기부등본

부지의 소유권뿐 아니라, 지상권과 근저당권의 설정관계를 표기해 주는 서류이므로 땅을 구입하고자 할 경우에는 필히 확보하고 확인해야 할 서류이다.

토지거래 허가구역에서 땅 구입

토지거래허가구역에 해당하는 시·군과 그에 인접한 시군에 살고 있는 사람이 살 집을 장만하기 위해 땅을 구입할 때에는 실수요자가 아니라는 사실이 분명한 경우를 제외하고는 허가를 내주도록 되어 있다. 그러나 외지인이 살기 위한 집을 짓겠다고 할 경우에는 허가구역에 주거해야 할 사유를 심사하여 결정한다. 만약 1년 이상 무주택자로 자기가 살 집을 지을 땅을 사려고 한다면 이러한 사유에 적합한 것으로 본다. 그러나 도시에 집을 가지고 있는 사람이 농촌지역에 집 지을 땅을 산다고 하면 의심하는 눈으로 바라볼 수 있다.

한강을 굽어보는 임야가 마음에 들어 사려고 했더니 1000평이 넘었다. 시군에 이 땅을 사서 전원주택을 짓겠다고 하면, 집 한 채 짓는데 1000평씩이나 필요한가, 집 지을 땅으로 허가할 수 있는 면적은 200평까지만 인정하겠다며 토지거래허가를 해주지 않아도 그만이다. 1000평이란 임야로 보기엔 작지만, 집터로 보기엔 너무 넓다. 꼭 필요한 면적보다 넓은 땅을 사는 것으로 볼 수 있는 것이다.

처음으로 농지를 사면서 토지거래허가를 받으려면, 현지에 주소를 옮기고 최소한 303평 이상의 논밭을 사야 한다. 새로 농지를 사려는 사람으로 수도권 및 광역시, 광역시에 인접한 지역 및 제주도 지역의 토지를 사려는 사람은 그 토지가 속한 시군에 전세대원이 주민등록을 이전하고 실제 거주해야 한다.

수도권, 4대도시 및 인근지역, 제주도 지역을 제외한 기타 허가구역은 현지에 주소를 옮기지 않아도 농지취득자격증명을 받으면 토지거래허가를 해준다. 임야의 경우는 303평(1000제곱미터)이상일 때 토지거래허가를 받아야 한다. 토지거래허가지역이 아닌 곳에서는 임야를 살 때 임야매매증명을 받아야 하는데, 임야매매증명을 받는 면적은 1만 제곱미터(3030평)이다. 토지거래허가지역에서 임야를 사려고 할 경우에는 세대주를 포함한 세대원 전원이 현지에 주민등록을 옮기고 6개월 이상 거주한 실적이 있어야 한다. 논밭을 살 때는 현지에 주소만 이전해도 가능하다. 이것은 어디까지나 원칙이고 위임이나 대리가 가능하기 때문에 중개업소가 허가를 맡아준다.

토지구입 절차

토지거래허가신청서가 접수되면 시군구에서는 허가신청서의 내용이 실제 사실과 일치하는가, 허가 신청 내용 중 취득 목적·토지이용목적 및 면적이 적정한가, 당해 지역 거주가 필요한 경우 주민등록을 이전했으며 실제 거주했는가 하는 점을 확인하여 사진 촬영 후 보관한다.

시장 군수 구청장은 허가 신청서를 검토한 후, 15일 이내에 신청인에게 허가증을 교부하거나 불허가 처분 사유를 통지하는데, 15일 이내에 통보가 없으면 허가를 받은 것으로 취급한다.
토지거래허가증을 받은 다음에는 부동산 매매계약을 체결하여 계약서대로 이행하면 거래는 끝난다. 그러나 매입한 땅의 허가를 받기 위하여 작성한 토지이용계획서대로 이용하지 않으면 200만 원 이하의 과태료 처분을 받는다. 시장, 군수, 구청장은 거래허가를 받은 토지에 대하여 매년 8월과 11월에 당초 목적대로 이용하는지 정기 조사하고 있다.

토지거래허가를 받지 않기 위해 허가를 받아야 하는 면적보다 작게 땅을 분할하여 팔 경우도 상정할 수 있다. 이런 편법의 소지를 방지하기 위하여, 토지거래허가구역 지정 후에 허가를 받아야 하는 기준으로 정한 면적 미만으로 분할(지분 이전 포함)한 다음 최초로 거래할 때에는, 면적이 허가기준보다 작을 때라도 허가를 받도록 하였다. 특히 분할된 토지는 각각의 필지별로 면적에 관계없이 모두 매수자와 매도자가 공동으로 허가신청을 해야 한다.

토지거래허가제에 관해 살펴본 데에서 알 수 있듯이 토지거래허가구역에서는 노후를 위해 또는 5∼6년 후를 대비하여 전원주택지를 미리 장만하기는 어렵다. 꼭 필요한 크기만큼 꼭 필요한 시기에 구입할 수밖에 없다.
그리고 전원주택지로 인기 있는 수도권과 4대도시 주변지역은 현지에 주민등록을 두지 않으면 농지를 살 수 없으며, 임야의 경우는 6개월 이상 거주해야 토지거래허가를 받을 수 있다.

땅 계약할 때 유의사항

부지 계약을 할 때에는 등기부상 주인이 사망한 부동산인 경우와 미성년자 이름으로 등기된 부동산일 경우 유의할 필요가 있다. 상속인 앞으로 등기가 돼 있지 않았을 경우는 피상속인 전체의 합의서와 인감증명이 필요하고, 미성년자 명의의 부동산의 법적 대리인의 동의서가 필요하므로 계약 당사자가 법정 대리권이 있는지 호적등본과 주민등록등본 등을 통해 확인해야 한다. 공유부동산은 자기 지분에 대하여는 자유롭게 처분할 수 있으나 공유자 전원의 동의서가 첨부되어 있지 않으면 주의할 필요가 있다.

사고자 하는 부동산은 지번 지목과 면적 등을 표시하게 되는데, 보통 토지대장이나 임야대장을 보고 면적을 표시하지만, 실제 면적과 서류상의 면적과 크게 다른 경우가 있다. 따라서 동호인주택단지와 같이 제법 큰 면적의 부동산은 계약조건에 평당 가격을 명시하고, 측량 후 정산하기로 하는 것도 이러한 문제점을 해결하는 한 방법이다. 지목 표시의 경우 형질변경을 할 때에는 공부상의 지목뿐만 아니라 현재 이용 상황을 비고란에 표시하는 것도 좋다.

대금지불조건은 농지나 임야 등 소유권 이전이 어려운 부동산을 구입할 때 꼭 명시해야 할 부분이다. 보통 계약금 10퍼센트, 중도금 40퍼센트, 잔금 50퍼센트로 나눠 지불하는데, 계약금 단계에서 토지사용승낙서를 받으면 가장 좋고, 그렇지 못하더라도 중도금 납입시까지는 토지사용승낙서를 받는 것이 좋다. 만약 잔금까지 납입해야 토지승낙서를 써주겠다고 하면 소유권 이전에 필요한 모든 서류와 명의 이전에 필요한 인감증명 등도 받아놓아야 한다.

소유권을 완전하게 이전하는 문제도 중요하다. 구입하고자 하는 토지에 지상권 지역권 등 여러 가지 제한이 걸려있을 때 이에 대한 처리를 일정기간 안에 하겠다는 사항을 계약서에 명시해야 한다. 세금이 체납된 경우도 이따금 나타나므로 이러한 문제가 발생했을 경우 책임을 져야 한다는 내용을 계약서에 명시한다. 田