전원주택 짓기 올 가이드⑥ 전원주택의 시공, 감리

"집 한 채 지으면 10년은 늙는다"고 하는 말이 있듯이 보통 어려운 일이 아니다. 평생에 한 번 있을까 말까 한 일이다. 그러나 내 집을 지을 수 있다는 것은 분명 행복해야 할 일이다. 그러기 위해서는 처음부터 계획을 잘 세우고, 그 계획대로 실천해야 하고, 건축주·설계자·시공자 3자가 조화를 잘 이뤄야 한다.

시공업체 선정은 건축주 입장에서 가장 예민하고 난감한 부분이다. 가까이 믿을 만한 업체가 있다면 다행이지만, 그럴지라도 정확한 공사 범위와 자재 사양을 지정해서 건축주와 시공사 사이에 오해가 발생하지 않도록 원만하게 시행해야 한다.
전원주택(단독주택)을 시공하는 업체들은 대부분 영세하고 전문 기술 인력이 없어, 이러한 기술 지원이 제대로 이뤄지지 않는 것이 현실이다. 때문에 '평당 얼마에 지어 드린다'는 말만 믿고 싼 맛에 시작했다가 마감 단계에서 큰 낭패를 보는 일이 허다하다. 기술력이 충분한 업체를 상대로 하는 정부나 민간기업의 주요 입찰이 아니라면 금액만으로 결정해서는 안 된다. 싸게 수주 받아 공사하다가 증액을 요구하면서 중단하거나, 건축주가 모르는 방법으로 원가절감을 하다가 의심이 생기고 분쟁이 발생한 현장이 비일비재하다.

그동안 소개를 받거나 광고와 인터넷을 참고해서 상담을 진행한 업체의 시공 실적을 파악하고, 가능하면 완공되어 입주자가 사는 집까지 방문해서 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 업체의 시공 능력 판단은 이러한 공사 실적과 함께 제시되는 각종 자료와 설명 과정에서 기술력, 미적 감각, 공사 수행 능력, 경험의 차이를 판단할 수 있다. 특히 견적 작성 능력을 보면 시공업체의 기술력을 판단하기 쉽다.
회사의 규모보다는 내 집을 짓는 데 직접적으로 우수한 기술을 지원할 수 있는 직원이 투입되는가도 판단해야 한다. 건설회사의 대표가 현장에서 시공하는 것이 아니고 현장 대리인, 지원 기술인력 등이 실질적으로 관여하므로, 상담 과정과 공사 실적, 견적서 내용을 보면 판단에 도움이 된다. 그렇게 해서 시공사와 최종 사양에 따른 금액과 대금 지불 조건이 결정되면, 앞에서 작성한 종합예산을 다시 한 번 조정하고 보다 구체적인 자금 계획을 수립한다.

착공 전 준비 사항

착공을 위해 제일 먼저 건축허가나 신고를 해야 한다. 미리 하는 경우도 많지만 신고만으로 끝나는 규모일 때는 시공사에게 업무 편의를 요청할 수 있다. 건축허가냐, 건축신고냐 하는 것은 각 주택의 위치 및 건축물의 규모에 따라 달라진다. 이 가운데 주택의 위치에 따른 내용은 국토이용관리법상의 지역을 확인하는 것을 말한다. 해당 관청(구 혹은 군청)에 토지이용계획확인서를 발급 받아 확인할 수 있다.

건축허가를 받고 본격적으로 시공하고자 하는 건축주는 착공계를 제출해야 한다. 착공계를 제출할 경우, 해당 공사 감리자를 지정해야 하지만, 신고 규모인 경우는 그렇지 않다. 건설산업기본법에 의해 ①주거용 건축물로서 연면적이 200평(661㎡)을 초과하거나, ②주거용 이외의 건축물로써 연면적이 150평(495㎡)을 초과하는 건축(건설)공사는 건설업자를 공사시공자로 지정해야 한다. 이때 구조, 기계설비 및 전기설비도면 등 실시설계도를 제출해야 한다. 공사 감리자와 공사 시공자의 지정 여부는 착공 신고서에 함께 기록한다. 각각의 계약서 사본도 제출하며 이를 증빙해야 한다. 공사 감리자는 일반적으로 설계자(건축사)인 경우가 대부분이다. 필요에 따라 건축주가 별도의 건축사를 공사 감리자로 지정할 수도 있다.
토지의 경계가 명확하지 않거나 인접이 있을 경우, 경계측량을 하고 착공해야 한다. 인접 주택이 있을 경우에는 측량 일시를 미리 이웃에 통보해서 입회하도록 하는 것이 민원을 예방하는데 도움이 된다.

전기 및 용수는 건축주가 제공하는 것이므로, 시공사를 선정했으면 공사비와 별도로 가설전기 신청을 의뢰한다. 시공자를 선정하기 전에는 건축주가 직접 지역 한전에 방문해서 건축허가서 또는 신고필증과 건축주 명의의 통장 사본, 도장을 지참해 신청한다. 이때 가설전기를 시공할 업체를 지정해야 한다. 따라서 별도의 가설전기공사비가 발생하며, 한전에는 보증금을 납부해야 한다.

또 상수도가 공급되는 지역이면 해당 관청에 상수도 공급 신청을 하면 되지만, 아니라면 지하수를 개발해야 한다. 지하수 개발은 건축과 별도로 허가 및 수질검사 후 준공 조치가 따라야 하며, 사용 승인 신청을 할 때 지하수준공서류를 첨부해야 한다. 정화조 설치 공사도 별도의 준공 서류를 첨부해야 한다.
가까이 이웃이 있다면 인사를 나누며 공사 계획을 알린다. 먼저 건축을 경험한 이웃이 진행 과정상 도움을 줄 수도 있으나, 예기치 않은 민원을 제기할 수도 있기 때문에 가까운 장래의 이웃으로 협조와 이해를 당부하는 인사를 나누도록 한다.

건축 공정, 이것만은 확인하자

토공사 : 토공사는 대지 조성을 위한 절토 및 성토, 기초 및 지하실 등의 지하 구조물을 설치하기 위한 공사로 터파기, 되메우기 및 잔토처리 등을 말한다. 이때 경계측량과 설계도면의 배치도를 기준으로 건물의 위치를 표시하는 규준틀을 설치하고 줄띄우기를 하는데, 이를 '규준매기'라고 한다. 이 과정은 주택의 위치와 방향을 결정하는 매우 중요한 과정이므로, 반드시 건축주가 입회해서 배치도를 참고로 최종 확인을 한다. 필요하다면 현장에서 약간의 방향을 수정하기도 한다.
철근콘크리트 공사 : 터파기 작업이 끝나면 철근콘크리트 공사를 하게 된다. 여기서 건축주는 시공업체가 도면에 근거해 철근을 배근하고 있는지 꼭 확인해야 한다. 설계 도면을 보면 철근 배근에 대한 정보가 모두 나타나 있으므로 꼼꼼히 확인한다. 그러나 일반 건축주가 도면을 이해하기 어렵고, 주택의 경우 배근도가 없거나 구체적이지 않은 경우가 많으므로 시공사의 자체 시방에 따라야 한다.
구조체 공사 : 구조체 공사는 목적 건축물의 골격을 갖추는 공사다. 구조체 공사는 도면상으로 나타난 건축물의 실제의 크기와 형태를 갖게 한다. 이러한 구조체 공사는 주택의 하자 및 마감공정에 필연적인 영향을 미치므로 소홀히 해서는 안 되는 공정이다. 여기서 건축주는 시공사의 기술 능력에 의지할 수밖에 없다. 따라서 시공사를 선정할 때 기술적 신뢰성이 있는지 꼭 확인해야 한다.
단열 공사 : 단열공사는 건축물의 바닥, 벽, 천장 및 지붕 등을 통한 열손실을 방지할 목적으로 암면, 유리면, 폴리스티렌 폼, 폴리우레탄 폼, 단열 모르터 등의 단열재를 사용하는 공사를 말한다. 단열공사에서 건축주가 유의할 사항은 각종 재료의 틈새, 설치된 단열재의 이음부와 누락된 곳이 없는지 천장까지 직접 꼼꼼히 살펴보는 일이다. 그러나 건축주 입장에서 현장을 계속 지켜볼 수 없으므로, 단열공사 완료 후 건축주 확인을 받고 후속 공정을 진행하도록 조치한다.
창호 공사 : 창호공사에서 건축주나 시공자 모두 유의할 사항은 외부에 노출된 창의 연결부에서 비가 새어들지 않도록 조치하는 것이다. 욕실문의 경우 바닥 문턱은 내수성이 강한 재료를 적용한다. 또한 문을 달기 전 도면상의 개폐 방향이 실제 사용에 문제가 없는지 확인하고 설치한다. 실내용 목재문은 건조가 잘 된 소재(함수율 13-15%)를 사용한다.
외·내장 공사 :: 외장 마감재는 열, 자외선, 비, 눈 등의 외부 스트레스를 직접 받는 재료다. 내구성, 내후성, 내열성, 내저온성 등을 골고루 갖추면서 미적인 표현이 가능해야 한다. 외장공사 과정에서 건축주가 주의해야 할 사항은 외장재를 너무 다양하게 적용하거나 색상이 튀는 것보다 오래 보아도 질리지 않고 편안한 느낌을 줄 수 있는 색상을 선택하는 것이 좋다. 내장 마감재는 소비자가 직접 보고 만지며 느낄 수 있고, 쾌적한 실내 환경을 만들어 주므로 소재의 건전성과 미적 표현 능력이 중요하다. 요즈음은 목구조 같은 환경 친화적인 공법과 함께 천연재료를 이용한 마감재를 많이 선호하고 있다.
설비 공사 : : 설비 공사에서 가장 주의를 기울이는 부분이 있다면 난방 및 급수배관의 보양이다. 배관작업을 완료한 후 반드시 수압을 걸거나 공기압을 걸어 누수를 점검하고, 후속 공정의 시공 중에 발생할 수 있는 훼손에 대비해야 한다. 전기설비공사를 할 때 원하는 특별한 사항(방범설비, 홈시어터, 천장매입형 냉난방기 등)이 있다면 미리 시공자에게 말해 주는 것이 좋다. 田