해외 사례를 통한 한국형 주거단지의 모델 개발

주거단지는 그 개발 방식에 있어서, 이미 생활과 공간의 공유를 전제로 하는 주거 형태이다. 즉 거주민이 함께 모여 산다는 데 의미가 있다. 단순한 주택의 집합체가 아니라, 서로 다른 개체들이 모여 하나의 생활공간을 만든다. 또한 그것을 통하여 사회생활을 하면서, 더 나아가 문화를 형성한다. 그럼으로써 단지가 갖는 중요한 가치를 형성하는 것이다.

그럼에도 불구하고 우리나라의 주거단지는 지금까지 커뮤니티(Community) 시설에 대한 내용을 전혀 실현하지 않고 않다. 그 원인은 토지의 효율성과 경제성에 우선한 공급자 위주의 개발에서 찾을 수 있다.
공급자의 견해로 비추어 보면, 커뮤니티 시설이라는 것은 무척 까다로운 존재이다. 먼저 공용 시설물로써 각 세대의 분양가 상승의 요인이 된다. 또한 실현 후에도 시설에 대한 관리 운영이나 끊임없는 프로그램 운영 등이 큰 부담으로 작용한다. 따라서 가장 이상적인 커뮤니티 시설의 실현은, 공급자가 아닌 수요자들의 요구와 주체에 의하여 이루어져야 한다.

물론 수요자들도 마찬가지이다. 높은 분양가와 그것을 관리하기 위한 관리비가 녹녹치 않기 때문이다. 하지만 삶의 가치나 단지의 재산적 가치로 볼 때, 커뮤니티 시설에 대한 투자는 해볼 만하다.
예를 들어 자신의 집에 5000만 원을 투자하면 집의 가치는 높아질 것이다. 마찬가지로 주거단지를 위하여 모든 세대가 각각 5000만 원을 투자한다면, 그 단지가 지닌 가치는 극대화될 것이다.

주거단지의 가치 상승은 개별 주택의 가치 상승을 가져올 뿐만 아니라 그 단지만의 특별한 멤버-십(Membership)을 형성하여, 그 시세는 주변과 다른 기준으로 작용하기 마련이다.
이 이야기는 이론만이 아니라 실제 이루어지고 있다. 현재 미국의 주거단지 시장이 그렇게 흘러가고 있고, 우리의 아파트 시장도 그러한 결과를 대변하고 있다.

Trilogy도 마찬가지다. 미국 레드몬드에 위치한 주거단지로 한 필지는 대지 6000스퀘어 피트(약 170평)에 건평 1436스퀘어 피트(약 40평) 정도로, 약 3억 6000만 원선이다. 그러나 지금 현재 약 5억 원에 매매될 만큼 엄청난 프리미엄이 붙었다.

그러면 주택 가격이 오른 것일까? 지가가 상승한 것일까? 둘 다 아니다. 주거단지의 가치, 즉 멤버-십의 가치가 오른 것이다. 가치가 오르면 공급보다 수요가 많아지고, 자연스럽게 희소성이 생긴다는 기본적인 경제 논리이다.

아파트의 경우도 마찬가지이다. 내 집에 인테리어를 잘해 놓았다고 가격이 오르는가? 물론 투자한 만큼은 올라갈 수 있다. 하지만 그 역시 주변 시세와 더불어 거래가 이루어지고 있다. 따라서 주변 시세 자체가 올라가려면, 무엇보다 단지의 가치가 올라야 한다.

잘 꾸며 놓은 주상복합이 아파트보다 낮은 금액으로 거래된다는 것은 익히 알려져 있다. 그 이유는 시설의 문제가 아닌, 삶의 환경의 문제 때문이다. 즉 삶의 가치를 올려야 만이 단지의 가치를 올릴 수 있다. 바로 커뮤니티 시설이 그 삶을 윤택하게 만드는 하나의 수단인 것이다.

Community

이곳 Trilogy의 큰 테마는 꿈, 행복, 건강이다. 테마는 이 단지를 어떻게 만들 것이냐 하는 사업 목표이고, 커뮤니티 시설은 그 목표를 이루기 위한 하나의 수단인 것이다.

Trilogy에서는 ‘꿈’이라는 테마를 실현하기 위하여 다양한 프로그램을 운영하고 있다. 강사나 매니저를 통한 수영, 승마, 헬스, 골프… 등의 육체적 건강 프로그램과 음악, 요가, 명상… 등 정신적 건강 프로그램을 운영하고 있다. 또한 ‘행복’한 삶을 영위하도록 이웃 간의 만남과 개인적인 여유로움을 보장해 주고 있다. 이러한 무형의 테마를 유형화한 것이 바로 프로그램으로, 커뮤니티를 이루는 근간이 된다.

여기서 잠깐 우리나라 주거단지의 테마를 보자. 전에도 얘기했듯이 ‘맑은 공기’ ‘맑은 물’ ‘초목의 녹음’… 등 ‘환경’에 치중되어 있다. 왜, 우리 주거단지의 테마는 환경일까? 이제는 그 이유를 알 것이다.
환경이라는 자연적 요소는, 그 단지가 원래부터 갖고 있던 것이다. 따라서 새로운 무언가를 만들어 내지 않아도 테마를 추측할 수 있다. 자연 우리나라 주거단지의 커뮤니티 시설은 모두 똑같을 수밖에 없다. 정자, 산책로, 수공간 … 등등.

우리에게 가장 시급한 것은 주거단지 내 주민의, 주민에 의한, 주민을 위한 커뮤니티 시설의 모델 개발이다.
예로부터 우리 민족은 춤을 좋아하고, 이웃 간의 여흥을 즐겨왔다. 반면 미국인은 개인적인 삶, 즉 프라이버시(Privacy)를 중시하는 민족이다. 그럼에도 불구하고 미국의 단지는 커뮤니티를 중시하고, 우리의 단지는 개별 주택을 중시하는 경향이 짙다. 이런 아이러니컬한 현상에 대 한 이유를 여러분께 그리고 필자 본인에게 다시 한번 묻고 싶다. 田

글·사진 임송일<미래하우징 대표이사>

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