[독자가 물었습니다] 농가주택 리모델링 절차를 알려주세요

전북 전주시 완산구에 거주하는 최재순 독자님이 편집부에 엽서로 질문한 내용에 대해 박지혜 기자가 답했습니다. 전원주택과 관련한 궁금증이 있다면 주저 말고 편집실로 문의 바랍니다.

Q. 농가주택을 리모델링해 전원주택 마련하는 방법을 알려주세요.

A. 부지를 구입해 전원주택을 신축하기도 하지만 기존 농어촌주택(농가주택)을 구입해 리모델링하는 경우도 많습니다. 어떻게 보면 후자가 시간, 비용, 노력 등 여러모로 더욱 효율적일 수 있습니다. 주택을 신축하려면 대지전용 절차부터 토목공사, 전기, 상하수도 등 각종 기반시설 공사를 진행해야 하지만 농어촌주택은 그런 과정을 생략하기 때문입니다. 그만큼 비용 시간노력이 절감된다는 말이지요. 그래서 신축보다 농어촌주택을 리모델링하는 편이 더 저렴하게 들지만 그렇지 않은 경우도 종종 발생합니다(토목 및 기반시설 공사를 다시 해야 하거나 기존 건물 철거에 많은 비용이 들어가는 경우도 있습니다). 농어촌주택 선택과 리모델링에 있어 무엇을 고려해야 하는지 알아보겠습니다.

건축법상 리모델링Remodeling이란 건축물의 노후화 억제 혹은 기능 향상 등을 위해 증축, 개축 또는 대수선 하는 행위를 말한다. 리모델링 역시 일종의 건축 행위이므로 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가 혹은 신고 절차를 밟아야 한다. - 증축이란, 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것이다. 다음은 허가 없이 신고만으로 증축 가능한 경우다. 바닥면적 합계가 85㎡(25.7평) 이하의 변경, 동수나 층수를 변경하지 않으면서 변경하는 바닥면적 합이 50㎡(15.1평) 이하인 경우, 층수를 변경하지 않으면서 변경하는 부분의 높이가 1m 이하이거나 전체 높이의 1/10 이하인 경우, 허가 혹은 신고 후 건축 중인 부분의 위치가 1m 이내에서 변경되는 경우, 대수선에 해당하는 경우 등이다. - 대수선이란, 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주 계단 등의 구조나 외부 형태를 수선 · 변경하거나 증설하는 것으로 증축 · 개축 또는 재축에 해당하지 않는 것을 말한다. -개축이란, 기존 건축물의 전부 또는 일부(내력벽 · 기둥·보 · 지붕틀 중 셋 이상이 포함되는 경우)를 철거하고 그 대지에 종전과 같은 규모의 건축물을 다시 축조하는 것을 말한다. 신축과 마찬가지로 허가를 받아야 하며 바닥면적 합계가 85㎡ 미만인 개축은 신고하면 된다.
농어촌주택 리모델링 계획을 어떻게 진행할까. ▶ 우선 농어촌주택 선정 시 건물 현황을 파악한다. 역사적 문화적 자연적 배경과 특징 등 입지와 건물이 앉혀진(질) 좌향 등을 파악한다. 좌향은 동남향이 선호되는데 한겨울 채광을 장시간 실내로 끌어 들일 수 있기 때문이다. ▶ 기존 주택의 노후 정도를 파악해 대수선, 증축, 개축 등 리모델링 범위를 결정한다. 이를 결정할 때 가장 많이 좌우하는 것은 집의 상태와 비용이다. 무엇보다 건물 구조상 안전도를 확인해야 하는데 구조전문가의 충분한 조사를 통해 내력벽과 비내력벽의 선별과 구조물의 역학 관계를 검토해야 한다. 건물 구조의 무리한 변경은 붕괴의 위험을 가져오므로 건물 구조의 안전도를 진단한 후에 리모델링을 시행해야 한다. 골조나 기초 자체에 심각한 문제가 있다면 철거 후 개축 혹은 신축하는 것이 바람직하다. 이처럼 초기에 철저히 조사함으로써 추후 불필요한 중복공사가 생기지 않도록 한다. ▶ 공사 범위를 정확하게 잡고 예산을 책정한다. 폐기물 처리 비용 또한 예산에 포함시키는데 이를 합한 비용이 개축 혹은 신축하는 비용과 크게 차이가 없다면 모두 허물고 새로 짓는 것이 좋다. 예를 들어 농어촌주택에 많은 슬레이트 지붕의 경우 석면 조사 후 전문 석면 철거 업자 및 석면 폐기물 배출 업자가 폐기해야 하며 이를 어기고 무단 철거 및 폐기 시 법적으로 징역 및 벌금에 처하게 된다. 50㎡(15.1평) 기준 슬레이트 철거 비용이 250만~400만 원인데 철거 비용이 3.3㎡(평)당 8만 원(운반비 별도) 이상, 폐기물 처리 비용이 톤당 20만~70만 원이다. ▶법적인 문제는 없는지 알아본다. 구조 변경에 대한 법적 규제와 리모델링 절차를 해당 관청과 설계자를 통해 상담함으로써 공사 시 발생할 민원 문제, 업체와의 분쟁, 각종 법적 문제 등을 예방할 수 있다. ▶일정 조정 및 이웃에 대한 배려가 필요하다. 장마철이나 한겨울을 피해 공사 기간을 잡는 것이 좋으며, 공사 시 소음이나 분진 발생으로 민원 발생 소지가 많으므로 미리 이웃의 양해를 구하는 것이 필요하다.
▶ 마지막으로 리모델링 전 꼭 챙겨 봐야 할 서류가 있다. -건축물 대장 : 건축물의 소재지, 구조, 용도, 층수, 건축물 연면적, 건축면적, 대지 면적, 허가연월일, 사용승인연월일, 등재연원일 등 건축물 및 대지의 일반 사항과 소유자의 주소, 성명 등 소유권에 관한 사항 및 건축물의 이용 상태 등을 나타내는 서류를 말한다. -토지대장 : 면적, 지목의 종류와 소유주에 대한 내용이 수록돼 있으며 건물 면적의 증감이 필요한 리모델링의 경우에는 건폐율 및 용적률 확인을 위해 토지대장의 면적 확인이 필수다. -토지이용계획확인서와 지적도 : 토지이용계획확인서는 해당 부지에 대한 도시 계획상의 다양한 내용이 수록돼 있으며 해당 부지와 주변 지역의 지적도가 포함된 문서다. 중요한 것은 지역 및 지구에 대한 정보로, 증축 시 건물 면적을 얼마까지 더 넓힐 수 있는지 결정하는 중요한 기준이 된다. 이 모두 해당 관청에서 발급 받을 수 있다.