[기획-성공한 펜션&실패한 펜션(1)] 펜션의 본질을 찾아서

Essence
펜션,
비즈니스보다 전원생활에 중점을…

펜션이란 전원 속에 호텔 수준의 시설을 갖추고 직접 가족 같은 분위기에서 방문객에게 서비스를 제공하는 소규모 숙박 시설이다. 일종의 민박과 전원생활을 합친 ‘수익형 전원주택’이다.

펜션은 서구에서 오랜 역사를 지닌 것으로, 고대 그리스의 여러 도시에서 여행자에게 빵과 와인을 무료로 제공하는 간이 식당이라는 뜻에서 생성됐다. 최초의 민박은 호혜를 베푸는 환대 정신에서 출발했으나 6세기경 화폐가 출현하고 상업 무역이 발달하면서 경제 생활이 활기를 띠자 간이 숙소 영업으로 바뀌었다.

연금年金 또는 은급恩給이라는 뜻으로 유럽의 노인들이 연금과 민박 경영으로 여생을 보낸 데서 유래했다. 서양의 간이 숙소 영업은 프랑스의 팡숀(PenSion)을 들 수 있는데 운영 주체는 농어촌 지역 거주자이다. 이것이 일본을 거쳐 우리나라에 들어오면서 펜션으로 굳혀졌다. 은퇴 후 전원에서 생활하는 사람들이 빈방을 숙박시설로 활용하여 약간의 수익을 보장 받는 미국이나 캐나다의 비앤비(Bed & Breakfast, 아침 식사를 제공하는 펜션), 호주나 뉴질랜드의 로지(Lodge, 고지대 산자락에 자리한 숙박시설)가 유사한 형태이다.

우리나라에는 펜션의 본질이 왜곡된 채 확산됐다. 펜션이란 말은 1998년 10월 탐라대 양영근 교수가 〈제주도개발특별법〉에 가칭 ‘농어촌 분양형 펜션’을 추가로 포함시키자고 제안한 데서 등장했다. 제주도 개발 과정에서 소외된 농어촌 주민의 농외農外 소득 창출 수단으로 사용하자는 취지에서였다.

그러한 펜션이 2000년대 초반 모 펜션 프랜차이즈 업체를 통해 육지로 상륙하면서 전원생활과 안정된 수익이라는 두 마리 토끼를 잡는 방편으로 탈바꿈했다. 당시 사회 분위기로 볼 때 사람들에게는 달콤한 유혹 그 자체였다. 예나 지금이나 도시인들은 열악한 주거 환경에 불만스러워하며 ‘저 푸른 초원 위에 그림 같은 집을 짓고∼’를 외친다. 정부가 서울과 6대 광역시에 거주하는 베이비붐 세대(1955∼1963년 출생) 1000명을 대상으로 설문 조사한 결과에서도 응답자의 56.3%가 은퇴 후 전원에서 생활하겠다고 답했다.

그러나 막상 낯선 전원으로 이주해서는 편의시설 부족과 고독감, 게다가 고정 수입까지 없어 도시로 되돌아오는 사람이 적잖다. 하지만 전원주택은 환금성換金性이 떨어지기에 그마저도 쉽지 않다. 그러한 상황에서 펜션의 등장은 I.M.F. 위기로 침체 국면에 빠진 전원 부동산 시장에 제2의 전성기를 가져왔다. 또한 예금 금리가 계속 하락하는 저금리(3∼4%) 상황에서 중산층에게는 펜션만한 부동산 상품도 없었다. 실제로 초창기 입지나 건축 면에서 일정 조건을 갖춘 펜션의 연간 수익률은 평균 20%를 웃돌았다. 이렇듯 은행 금리보다 수익이 5∼6배에 이르자, 전원생활보다 재테크라는 투자 수익만을 바라보고 많은 사람이 펜션 사업에 뛰어들었다.

펜션, 첫 단추부터 삐끗

여기에 2003년부터 단계적으로 실시된 주5일 근무제가 펜션 사업에 불을 댕겼다. 휴일이 1박 2일에서 2박 3일로 늘어나면 라이프 스타일에 변화를 가져와 레저·관광 산업과 연계한 펜션이 뜬다고 본 것이다. 종전까지 인기 숙박 시설인 콘도의 경우 시설 면에서 아파트를 그대로 옮겨 놓은 듯한 획일화된 구조다 보니 입지나 건축, 테마 등 여러 면에서 펜션에 밀릴 수밖에 없었다.

이러한 사회 분위기에 편승하여 펜션은 부동산이나 여행업계의 새로운 유망주로 등장했다. 은퇴자뿐만 아니라 명예퇴직자, 여유 자금을 안정되게 운영하려는 투자자 등이 황금알을 낳는 거위인 양 펜션 사업에 뛰어든 것이다. 펜션은 2002년 초 100여 개에 불과했으나 2003년에는 1000여 개, 2007년에는 5000여 개로 늘어났다. 그 중에서 강원도 지역이 20.8%로 가장 많았고 그 다음으로 경기도가 19.8%, 제주도가 11.4%를 차지했다. 한편 개념이 모호하나 2007년 소방방재청에서 발표한 펜션·민박 시설 현황을 보면 총 1만 1115개인데 그 중 7실 미만이 9320개로, 7실 이상이 211개로 나타났다.

우리나라 펜션은 주로 산과 강, 계곡, 바다 그리고 스키장 등 대규모 레저 시설 주위에 군락을 이룬다. 특히 강원도 평창·양양·횡성·홍천, 인천시 강화, 경기도 양평·가평·청평·포천, 충청도 태안반도, 제주도 등이 대표적인 펜션 군락지로 대형화 내지 전문화되어 가는 추세이다. 이들 지역은 여타 지역에 비해 앞선 입지 조건과 다양한 테마로 차별화를 꾀하고 있어 현재도 펜션 예비 창업자들이 관심을 갖는 지역이다.

이렇듯 펜션이 난립 양상을 보이자, 정부는 2005년 11월 펜션이 농어촌 민박으로 편법 운영된다고 규정하고 〈농어촌정비법〉을 개정하여 규제에 나서기 시작했다. 바로 농어촌 민박(펜션) 사업자 지정 제도이다.

놀토 믿고 묻지마 투자는 금물

충남 안면도의 C펜션은 초창기에 성공한 펜션의 대명사로 불렸다. 전망 하나만 바라보고 쓰레기더미나 다름없는 땅을 개척한 펜션으로 비수기에도 전화통과 씨름할 정도로 객실 가동률이 높았다. 그러나 몇 년 전 협소한 지역에 대규모 펜션이 여기저기 들어서자 펜션지기는 위협을 느끼고 땅값이 치솟은 인접 대지를 매입하여 펜션을 추가로 지었다. 현재 투자 대비 수익률은 전보다 나은 게 없다.

강원도 평창 흥정계곡 어귀에 자리한 M펜션은 주변에 외관과 인테리어가 아름다운 펜션이 속속 들어서자 인근에 펜션을 새로 지었다. 그럼에도 성수기를 제외하고 주말에도 객실 공실률이 높은 편이다. 이렇듯 초창기에는 수려한 자연경관이라는 입지 조건과 서구식 익스테리어와 인테리어 그리고 바비큐 등이 펜션의 성공 요인으로 작용했다. 하지만 펜션 밀집도가 높은 현 상태에서는 그것만으로는 통하지 않는다.

펜션의 성패는 펜션의 본질이라는 키워드에 달려 있기 때문이다. 늦은 감은 있지만 지금이라도 펜션의 첫 단추를 바르게 고쳐 끼웠으면 하는 바람에서 성공한 펜션과 실패한 펜션을 살펴보고자 한다.

경기도 포천의 호숫가에 자리한 ‘마당 예쁜집’은 공직에서 은퇴한 윤기종(72세)·조정자(68세) 부부가 운영하는 곳이다. 그는 7년 전 자신이 좋아하는 분재며 야생화를 맘껏 가꾸면서 방문객과 담소를 나누고자 펜션을 시작했다. 부부가 거주하는 본채는 82.5㎡(25.0평)이고 펜션으로 사용하는 별채는 복층 66.0㎡(20.0평)로 객실이 2개가 전부이다. 여느 펜션들이 수익성을 좇아 법 규정에 맞추어 객실 수를 최대한 늘려서 운영하는 데 비해 마당 예쁜집은 전원생활이 주이고 펜션은 덤이다. 그럼에도 지금 이 펜션에서 주말을 보내려면 보름 전에는 예약을 해야 한다. 서구식 복층 목조건물에서 풍기는 분위기도 한몫을 하지만 그보다는 노부부가 공들여 가꾼 예쁜 정원과 눈에 보이지 않는 세심함이 방문객의 마음을 사로잡기 때문이다.

반면 포천의 다른 호숫가에 있는 H펜션은 대기업 중역을 지낸 펜션지기가 운영하는 곳인데 문을 연 지 2년 만에 매물로 내놓았다. 한눈에 보아도 입지 조건이나 시설 면에서 마당 예쁜집보다 월등한데도 실패한 것이다. 전원생활은 둘째치고 펜션지기로서 마음의 준비가 안 됐기 때문이다.

한때 수백 명의 부하 직원을 거느렸는데 지금은 자식보다 나이 어린 방문객을 접대하는 자신을 보니 기각 막혀서 쓴웃음밖에 안 나온다는 것이다. 펜션지기가 스트레스 속에서 방문객을 맞는 펜션에서 어느 누가 마음 편히 쉴 수 있을까?田

농어촌 민박(펜션) 사업자 지정 제도

농림부(현 농림수산식품부)는 2005년 11월 5일부터 객실에 대한 정의가 모호한 데다 개별 객실에 대한 규모 제한이 없어 사실상 전문 숙박시설이 농어촌 민박으로 편법 운영되는 것을 막고자 〈농어촌정비법〉과 하위 법령 개정을 통해 농어촌 민박에 대한 면적 제한 및 지정 제도를 시행했다.

이에 따라 농어촌 민박을 운영하려면 사전에 시장·군수에게 민박 지정 증서를 발급 받아야 한다. 허용 기준은 2005년 객실 수 7실 이하의 제한 규정을 폐지하고 연면적 150㎡(약 45.5평) 미만으로 바꾸었다가, 2008년 2월 4일 230㎡(약 69.7평) 미만으로 크게 완화했으나 단독 경보형 화재 감지기는 각 객실마다 설치하는 것으로 강화했다.

농어촌 민박사업의 정의는 ‘농어촌 주민이 거주하는 단독 또는 다가구주택을 이용하는 경우’로 명확히 규정함으로써 현지에 거주하지 않는 등 편법(임대와 분양)으로 운영할 수 없다. 또한 사후 관리를 강화하여 농어촌 민박 사업자가 특별한 사유 없이 1년 이상 영업을 하지 않거나 〈농어촌정비법〉 및 하위 법을 위반할 경우 사업 정지 및 지정 취소 등의 행정 처분을 받는다.

민박 지정 증서 발급 요건
1. 해당 주택이 농어촌 지역에 위치해야 한다.
2. 농어촌 민박 사업자가 당해 주택에 주민등록이 되어 있고 실제 거주해야 한다.
3. 농어촌 민박용 주택 연면적이 230㎡(약 69.7평) 미만 단독 또는 다가구 주택이어야 한다.
4. 각 객실마다 단독 경보형 감지기 설치(단, 스프링클러 등 대체 시설 설치 경우는 제외)해야 한다.
※만약 신고하지 않고 불법 영업을 하다 적발될 경우, 공중위생관리법에 따라 1년 이하 징역 또는 1,000만 원 이하 벌금을 물어야 한다.