농어촌 빈집, 애물단지에서 보금자리로(4)] 리모델링 알고 해야 제대로 짓는다

농어촌주택 리모델링에 관심을 갖는 도시민들이 늘어나고 있다. 부지를 구해 집을 올리는 것보다 여러 가지 면에서 보다 나은 효용을 얻을 수 있기 때문인데 그러나 정작 리모델링에 대한 기본적인 개념을 모르거나 사전지식이 없어서 여러모로 어려운 상황에 직면하게 된다는 사실은 간과하는 경우가 종종 있다. 터무니없는 가격, 부실시공 등으로 인한 문제가 산재해 있기 때문인데, 이에 농어촌주택 리모델링에 있어 도움이 될 만한 기본적인 지식 몇 가지를 소개한다.

글 홍정기 기자 자료참조 농촌자원개발연구소 www.rrdi.go.kr, 한국리모델링협회 www.remodeling.or.kr, (사)한국물가협회 www.kprc.or.kr

사전적 의미로 리모델링이란 건축물을 기능적·기술적으로 원래의 수준 이상으로 한 차원 끌어올리기 위하여 행하는 물리적 개조행위를 뜻한다. 즉 기존 주택의 기본 골격을 유지하면서 생활의 요건에 주택 일부분을 선별하여 보완·개조하는 것이라 할 수 있다.

농어촌에서 빈집이 늘어나고 정부와 지자체에서 이에 대한 처리를 고심하는 가운데 예비 전원생활자들 사이에서 빈집이나 매물로 나온 농어촌 주택을 매입해 리모델링하는 사례가 증가하고 있다. 이들은 앞선 글에서 언급한 것처럼 이미 주택으로서 역할을 하고 있는 집을 구한 후 개·보수 비용만 투자해 전원생활을 누리고자 하는 것이다.

이와 더불어 기존 거주민들 역시 리모델링에 큰 관심을 나타내고 있다. 정부에서 낙후된 농어촌 주거환경 개선을 위해 진행하고 있는 '농어촌주택개량사업'에 신청자가 몰려 배당량이 턱없이 부족할 정도의 열기를 보이고 있다. 중앙 정부 정책 외에 각 지자체가 별도 대응 방안을 강구해 이 사업을 적극 진행하고 있지만 여전히 당첨되기가 '로또'만큼이나 어렵다는 것이 현장 목소리다.

어떤 일이든 무릇 무턱대고 시작했다간 탈이 생기는 법. 농어촌주택 리모델링에 있어 고려해야할 사항과 챙겨 봐야할 서류, 진행은 어떻게 이뤄지는지 알아보자.

리모델링에 앞서 어떤 점을 고려해야 할까

첫째, 구체적인 목표 및 계획을 수립해야 한다. 건물의 노후 정도와 입지 및 주변 여건의 변화를 제대로 파악하여 기존 건물을 어떻게 생산적으로 활용할 것인가를 명확히 구상해 보고 철저한 사전조사와 계획을 세우는 것이 필요하다.

둘째, 건물 구조상 안전도를 확인한다. 구조전문가의 충분한 조사가 이루어져 내력벽과 비내력벽의 선별과 구조물의 역학 관계를 반드시 검토해야 한다. 건물구조의 무리한 변경은 붕괴라는 위험성을 지니므로 전문가를 통한 건물 구조의 안전도를 진단한 후에 리모델링을 시행해야 한다.

셋째, 불필요한 중복공사 방지를 위한 조사가 필요하다. 외장만 교체할 것인지 또는 내외장 모두 교체할 것인지 등을 포함한 증·개축 공사범위를 정한 후 예산을 책정한다. 이를 위해서는 건물의 용도를 정확하게 정한 후 꼭 필요한 부분과 그렇지 않은 부분을 파악하고 그에 따른 공사기간과 경비를 산출한다.

넷째, 법적인 문제는 없는지 알아본다. 구조변경에 대한 법적 규제와 리모델링 절차를 해당관청과 설계자를 통해 상담함으로써 공사 시 발생할 민원문제, 업체와의 분쟁, 각종 법적 문제 등을 예방할 수 있다.

업체선정에도 신중을 기해야 한다. 공사비용의 단순 비교보다도 업체의 시공과 A/S능력, 검증된 품질의 시공자재 사용, 견적 프로그램이나 시스템 등에 있어 신뢰할 수 있는지 알아봐야 한다.

마지막으로 일정조정 및 이웃에 대한 배려가 있어야 한다. 가급적 장마철이나 한겨울은 피해 공사시기를 잡는 것이 좋으며, 공사 시에는 소음이나 분진 발생으로 민원이 발생할 소지가 많으므로 미리 최소한의 예의를 지켜 이웃들의 양해를 구하는 것이 순조로운 공사를 위해 필요하다.

리모델링 장점과 기대효과

리모델링은 신축에 비해 비용이 저렴하고 거주자가 생활하는 상태에서 공사가 가능해 이주 비용이 따로 들지 않는다. 그러면서도 공사기간이 짧다. 이외에 건축폐기물이 덜 발생하여 비용절감은 물론 환경보호에도 기여한다.

이를 통해 건물의 노후화에 따라 발생하는 구조적 성능 저하를 개선시킬 수 있고 건물 용도 변화와 사용 패턴 변화 및 주변 환경 변화 등에 대한 대응력을 높일 수 있다. 또한 건물의 에너지 성능 개선 효과도 기대할 수 있다. 단열성능의 개선, 설비기기의 고성능·고효율화 및 외장재의 변경 등을 통해 건물의 에너지 비용을 혁신적으로 절감시켜 주기 때문이다.

또한 건물의 채광 환경 및 조명시설의 교체, 설비시설의 개선을 통해 주거 환경을 개선할 수 있으며 노후되고 퇴색된 내외관을 최신 자재 및 공법을 사용해 산뜻한 이미지를 표출함으로써 건물의 가치도 높일 수 있다.

리모델링 전 관련 서류, 이것만은 꼭 챙기자

건축물 대장 : 건축물의 소재지, 구조, 용도, 층수, 건축물 연면적, 건축면적, 대지 면적, 허가연월일, 사용승인연월일, 등재연원일 등 건축물 및 대지의 일반사항과 소유자의 주소, 성명 등 소유권에 관한 사항 및 건축물의 이용상태 등을 나타내는 서류를 말한다. 해당 관청에서 발급받을 수 있다.

토지대장 : 토지대장에는 해당토지의 면적, 지목의 종류와 소유주에 대한 내용이 수록되어 있으며 해당관청에서 발급받을 수 있다. 건물 면적의 증감이 이루어지는 리모델링의 경우에는 건폐율 및 용적률의 확인을 위해 토지대장의 면적 확인이 필수적이다. 해당관청에서 발급받을 수 있다.

설계도서 : 건축물의 건축 등에 관한 공사용 도면과 구조계산서 및 시방서, 기타 건설교통부령이 정하는 공사에 필요한 서류를 말한다. 해당 관청에서 발급받을 수 있다.

토지이용계획확인서와 지적도 : 토지이용계획확인서는 해당 부지에 대한 도시 계획상의 다양한 내용이 수록되어 있으며 해당 부지와 주변 지역의 지적도가 포함된 문서로써 해당관청에서 발급받을 수 있다. 여기에서 가장 중요한 내용은 지역 및 지구에 대한 정보를 얻는 것으로 지역 및 지구는 증축시 건물면적을 얼마까지 더 넓힐 수 있는지 결정하는 중요한 사항이다.

등기부등본 : 해당 관청에 신고나 허가 절차를 밟을 경우 반드시 소유주 이름으로 모든 서류를 접수해야 한다. 그리고 이 서류는 반드시 등기부등본에 나타나 있는 소유주의 이름과 같아야 한다. 건물의 소유주와 대지의 소유주가 다를 경우에는 대지소유주의 사용 승낙서가 필요하다. 등기소에서 발급받을 수 있다.

리모델링 계획 및 설계는 어떻게 하나

건물배치 현황을 분석한다. 마을(주택)의 역사적, 문화적, 자연적 배경과 특성, 주택이 입지하는 향向과 부지의 특성을 고려한다. 실제 건물의 배치는 정남향보다는 동남향의 배치가 선호되고 있는데 한겨울뿐 아니라 늦가을, 초봄에 걸쳐서도 햇살을 끌어 들일 수 있기 때문이다. 가능한 한 태양의 경로를 방해하지 않도록 하고 남쪽으로 창을 내는 것이 단열면에서도 좋다.

구조개선 및 평면공간의 활용방안을 모색한다. 기존 주택구조의 노후화를 파악한 후 이를 근거로 철거범위를 잡는다. 증축 및 구조변경에 따른 하중의 변화를 고려한 안전성을 높이기 위해 내구성이 강한 구조체를 사용하는 것이 바람직하다. 변화하는 공간의 쓰임에 대응할 수 있는 가변성을 고려한 평면계획이 필요하고 편의시설(주방, 화장실 등)을 확충하는 방안도 검토해 보자.

재료 선정 및 디자인을 검토한다. 가능한 인체에 무해한 목재, 흙, 자연석 등을 재료로 사용한다. 이러한 자연소재들은 재활용이 가능할 뿐만 아니라 제조와 생산, 운반 과정에서도 에너지 소비를 최소화 할 수 있어 다방면에서 유용하다. 또한 콘크리트보다 단열, 통풍성이 우수하고 건축자재에서 나오는 각종 유해물질로부터도 안전해 가족의 건강도 지킬 수 있다.田