농어촌 빈집, 애물단지에서 보금자리로(7)] 농어촌주택 취득과 세稅테크

부동산을 취득하거나 보유, 양도할 때마다 법률로 정한 과세 요건을 갖췄다면 과세권자(국가 또는 지방자치단체)에게 세금을 내야 한다. 취득 단계에서는 본세인 취득세와 등록세 여기에 목적세인 농어촌특별세와 지방교육세 등이 붙고, 보유 단계에서는 본세인 재산세와 종합부동산세가 누진세율로 분리 과세되며 도시계획세와 공동시설세 등이 붙고, 양도 단계에서는 소득이 발생하면 본세인 양도소득세와 주민세(소득세할) 등이 붙는다. 납세 의무자는 헌법에 명시한 '모든 국민은 조세 납부의 의무가 있다'는 조항을 이행하지 않으면 가산세와 같은 불이익을 받는다.
세법상 과세 대상인 부동산은 토지와 건축물(건축물과 시설물)을 가리키는데, 토지는 지적법에 정한 것으로 필지별 그 쓰임새에 따라서 전, 답, 대, 임야 등 28개 지목地目으로 구분한다. 건축물이란 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 시설물을 가리킨다. 건축법에서는 토지에 정착하는 건축물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 여기에 딸린 시설물로 규정한다. 즉 지붕과 기둥, 벽은 물론 지붕과 기둥 또는 지붕과 벽만 있어도 건축물이다.
여기에서는 농어촌주택을 중심으로 취득 관련 세금 즉, 취득세와 부가세인 농어촌특별세에 대해서 살펴보겠다. 취득 단계의 세금 중 하나인 등록세와 지방교육세 또는 농어촌특별세는 다음 호에 별도의 지면에서 소개하겠다.

글·사진 윤홍로 기자

세금은 과세권자가 누구냐에 따라서 국세(국가)와 지방세(특별시·광역시·도/시청·군청·구청)로 구분한다. 취득세는 지방자치단체 즉, 지자체가 공공 경비를 조달할 목적으로 개별적인 반대급부反對給付 없이 납세 의무자에게 강제로 징수하는 조세이다.

그러면 세법상 부동산의 취득 방법에는 어떤 것들이 있을까? 지방세법에서 취득이란 '매매·교환·상속·증여·기부·법인에 대한 현물 출자·건축·개수改修·공유수면의 매립·간척에 의한 토지 조성 등과 기타 이와 유사한 취득으로 원시 취득·승계 취득 또는 유상·무상을 불문한 일체의 취득을 말한다'고 정의했다. 여기에서 더 나아가 '소유권의 이전이나 건축으로 취득한 것이 아니더라도 토지의 지목 변경, 건축물의 증축 등도 취득으로 의제擬制하여 과세한다'고 규정했다. 따라서 전원주택을 신축·재축再築하든, 농어촌주택을 매입하든 또는 농어촌주택 리모델링으로 가치가 상승하든 모두 취득 행위로 여기고 취득세를 과세한다.

취득은 크게 사실상의 취득(승계 취득·원시 취득)과 의제 취득으로 구분하고, 승계 취득은 다시 유상 승계 취득과 무상 승계 취득으로 구분한다. 부동산을 새로 짓는 신축과 무너진 주택을 다시 짓는 재축은 과세 대상인 부동산을 다른 사람의 권리(이전 소유자)에 의존하지 않고 독립적으로 취득한 것이므로 원시 취득이다. 반면 부동산을 대가를 주고 매입하면 유상 승계 취득이고, 대가 없이 상속이나 증여(기부)를 받으면 무상 승계 취득이다. 즉 농어촌주택과 토지를 취득하면 승계 취득이고, 리모델링(개수)이나 토지의 지목 변경으로 가치가 상승하면 의제 취득이다. 리모델링이나 지목 변경의 경우에는 행위하기 전과 후의 차익에 대해서만 취득세를 과세한다.

농어촌주택, 별장, 고급주택 무엇이 다른가

인천에 살던 김 모씨(56세)는 자녀들을 모두 출가시킨 뒤 전원에서 생활하고자, 지난해 고향인 강원도 영월에 대지 885㎡에 연면적 105.6㎡인 시골집을 마련했다. 올해 인천 집을 팔고 시골집으로 이주했는데 집을 매도했으니 양도소득세를 납부하라는 고지서를 받았다. 김 모씨는 농어촌주택을 매입했고, 1년 정도 보유한 주택을 매도했기에 양도소득세 비과세 대상으로만 알았다가 생각지도 않게 가산세까지 물게 된 셈이다.

농어촌주택을 매입하면 기존 일반주택에 대해서 1세대 1주택으로 간주해 양도소득세 비과세 혜택을 적용 받는다. 문제는 김 모씨가 농어촌주택이 무엇인지 몰랐다는 것이다. 따라서 농어촌주택을 취득할 때에는 양도소득세 비과세 혜택 대상에 해당하는지 꼼꼼하게 살펴야 한다. 간혹 상시 주거용이 아닌 주말주택용으로 농어촌주택을 매입했다가 사치성 재산인 별장으로 판정 받아 취득세를 5배(10%) 내기도 한다. 그럼 농어촌주택과 별장 그리고 고급주택은 어떻게 구분할까?

·농어촌주택

농어촌주택이란 지방자치법 규정에 의한 읍 또는 면에 소재한 주택으로 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 다음 조항에 해당하는지 꼼꼼하게 따져보아야 한다.
대지 면적은 660㎡(200평), 건물의 연면적은 150㎡(45평) 이내여야 하고, 건물의 가액은 7,000만 원(시가 표준액 6,500만 원) 이내여야 하며, 2003년 8월 1일부터 2008년 12월 31일 안에 구입한 주택이어야 한다.

또한 다음에 해당하는 지역에 소재해서는 안 된다. 광역시에 소속된 군郡지역 및 수도권지역(단, 수도권 및 광역시 중 접경지역 또는 지역 특성 등이 농어촌과 유사한 지역은 예외). 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 규정한 도시지역 및 허가구역(예 : 토지거래 허가구역, 관광단지 개발지역). 소득세법에서 규정한 지정 지역(예 : 투기지역). 조세 제한 특례법에 의한 관광단지 등 부동산 가격 안정이 필요하다고 인정돼 대통령령으로 정하는 지역.

·별장

별장이란 주거용 건축물로 상시 주거용으로 사용하지 않고 휴양·피서·위락 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속 토지이다. 대지 면적 660㎡, 건물 연면적 150㎡를 초과하거나 광역시에 소속된 군지역 및 수도권지역에 소재하면 농어촌주택이 아닌 별장에 해당한다.
개인 소유의 별장은 본인 또는 그 가족 등이 사용하는 것이고, 법인 또는 단체가 소유한 별장은 그 임직원 등이 사용하는 것이다. 또한 주거와 주거 이외의 용도를 겸용하는 오피스텔 또는 이와 유사한 건축물로 사업자등록증에 의해 사업장으로 사용하는 것이 확인되지 않으면 별장이다. 한편 별장용 건축물에 부속된 토지의 경계가 명백하지 않을 때는, 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속 토지로 본다.

·고급주택

고급주택의 범위는 단독주택과 공동주택이 서로 다른데 여기에서는 단독주택만 살펴보겠다.
첫째, 건물 연면적이 331㎡(100.3평, 주차장 면적은 제외)를 초과하면서 건물 가액(시가 표준액)이 9,000만 원을 초과해야 한다. 이때 건물 연면적이든, 건물 가액이든 어느 하나라도 해당하지 않으면 고급주택이 아니다. 둘째, 대지 면적이 662㎡(200.6평)을 초과하면서 건물 가액이 9,000만 원을 초과해야 한다. 대지 면적이든, 건물 가액이든 어느 하나라도 해당하지 않으면 고급주택이 아니다. 셋째, 건물 가액과 상관없이 엘리베이터(적재 하중 200㎏ 이하의 소형 엘리베이터 제외), 에스컬레이터 또는 67㎡(20.3평) 이상의 풀장 중 1개 이상의 시설을 설치한 주거용 건물과 그 부속 토지이다. 앞의 첫째, 둘째, 셋째 가운데 한 가지만 해당해도 고급주택으로 본다.

무허가 농어촌주택과 취득세

서울 아파트에서 전세로 살던 이 모씨(45세)는 농어촌주택을 매입해 전원생활을 할 요량으로 올해 4월 20일 박 모씨 소유의 강원도 횡성의 645㎡(195평)인 토지와 92.4㎡(28평)인 농어촌주택을 모두 합해 1억 원에 매입했다. 집이 좀 낡기는 했어도 내 집인 데다 리모델링만 하면 사는 데 그다지 불편하지 않을 것 같았고, 밭도 넉넉해 평소 꿈꾸던 전원생활의 최적지라 4월 10일 계약서를 작성(계약금 지급)하고 4월 15일 중도금, 4월 20일 잔금을 치렀다. 그런데 4월 25일 소유권 이전 등기 과정에서 농어촌주택이 무허가 건물인 것을 알았다. 박 씨는 토지 외 무허가 건물인 농어촌주택에 대해서도 취득세를 내야 할까?

무허가 건물이란 건축법상 허가나 신고 대상인 건물을 축조하면서 허가 또는 신고하지 않고 사용하는 것을 가리킨다. 건축법상 불법건축물이라도 세법상 지자체는 부동산 취득이라는 행위만 성립하면 이 모씨에게 '사실 과세 원칙'에 따라서 취득세를 과세한다.
따라서 이 모씨가 박 모씨에게 취득한 부동산(토지+주택)은 등기 유무와 허가 유무에 상관없이 취득세 과세 대상이다. 토지의 경우 지적법상의 지목이 전田이라도 사실상의 지목이 대垈라면 대지를 취득한 것으로 본다. 마찬가지로 납세 의무자도 등기 유무에 상관없이 사실상 박 모씨에게서 부동산을 취득한 이 모씨이다.

부동산의 취득시기

부동산을 계약할 때, 보통 계약금(계약서 작성 시) → 중도금 → 잔금순으로 진행하며, 잔금을 지급한 후 소유권을 이전 받고 소유권 이전 등기를 신청한다. 간혹 매도인과 매수인 간의 합의를 통해 중도금을 치른 후 소유권 이전 등기를 신청하고, 그 후에 잔금을 지급하는 경우도 있다. 취득세는 취득이라는 행위를 한 날 즉, 취득일로부터 30일 이내 납세자 스스로 세금을 신고·납부해야 한다. 만약 이 기간 내에 신고·납부하지 않으면 신고 불성실 가산세와 납부 불성실 가산세가 붙는다.

그러면 세법상 이 모씨가 부동산을 취득한 날은 계약서를 작성한 4월 10일, 잔금을 지급한 4월 20일, 소유권 이전 등기를 한 4월 25일 가운데 언제일까? 세법에서는 이 모씨와 박 모씨 개인 간의 거래는 그것이 검증됐든 안 됐든 계약서상 잔금 지급일을 취득 시기로 본다. 따라서 부동산 취득일은 잔금을 치른 4월 20일이므로 그로부터 30일 이내에 취득세를 신고 납부해야 가산세를 물지 않는다.

참고로 2006년 12월 31일까지 개인 간 유상 승계 취득 시 검증 받은 취득은 사실상 잔금 지급일, 검증 받지 않은 취득은 계약서상 잔금 지급일로 각각 구분 적용했다. 그러나 2007년 1월 1일부터는 실거래 가격 신고 제도에 따라 신고한 거래 내용이 검증 받았던, 안 받았던 모두 과세 형편을 유지하고자 취득 시기를 계약서상 잔금 지급 날짜로 적용한다.

취득세 신고와 납부

이 모씨는 4월 25일 소유권 이전 등기를 마치고 5월 1일 취득세를 산출해서 신고 납부했는데 어느 날 가산세 납부고지서가 날아들었다. 농어촌주택이 무허가인 데다 주변 사람에게서 예전에 집을 취득할 때 가액을 40%정도로 낮춰서 신고했지만 아무런 문제가 없었다는 말을 듣고 다운(Down) 계약서를 작성해 신고 가액(실거래 가격)을 1억 원이 아닌 4,000만 원으로 신고 납부했는데 문제가 된 것이다.

가산세는 납세 의무자에게 그 의무를 성실히 이행하도록 유도하기 위한 것으로, 신고와 납부 의무를 불성실하게 이행할 때 '산출 세액'에 가산하여 징수하는 금액을 말한다. 이것은 산출 세액 또는 부족 세액에 20%를 가산하는 '신고 불성실 가산세'와 미납 세액 ×1일 1/10,000(0.03%)를 가산하는 '납부 불성실 가산세'로 구분한다.
세액을 산출할 때는 '과세표준 × 세율'로 한다. 여기서 과세표준이란 직접적으로 세액 산출의 기초가 되는 수량(종량세)이나 가액(종가세)으로 '신고 가액'과 '시가 표준액' 그리고 '사실상 취득 가액'이 있다.

·신고 가액
취득세는 원칙적으로 과세표준을 취득자의 신고에 의한 가액으로 하되 시가 표준액과 사실상 취득 가액을 예외로 한다. 이 모씨의 경우 재산세를 신고 가액으로 산출해 신고 납부했지만, 그 가액이 시가 표준액에 미달해 가산세 보통 징수(정부부과과세) 대상이 된 것이다.
이 모씨처럼 토지와 농어촌주택을 일괄 취득한 경우, 토지와 건물의 취득 가격은 어떻게 구분할까? 이 때는 일괄 취득한 가격을 토지와 건물 가액의 비율로 안분해 토지와 건물의 취득 가액으로 한다.

·시가 표준액
시가 표준액은 지자체에서 지방세(재산세)를 부과하고자 만든 것으로, 납세 의무자가 세금을 신고 납부할 때 다운 계약서를 작성하지 않도록 최소한의 표준 가격을 정한 것이다. 일반적으로 부동산 시가가 100%일 때 시가 표준액은 70∼80%로 본다.
취득세의 경우 ▲취득일로부터 30일 이내 신고 또는 신고 가액의 표시가 없을 때 ▲신고 가액이 시가 표준액에 미달할 때 ▲상속이나 증여·교환 등으로 취득액을 알 수 없을 때 시가 표준액으로 세액을 산출한다. 다만, 상속이나 증여 받은 자가 취득세를 시가 표준액보다 높은 가액으로 신고하면 신고 가액으로 부과한다.
이 모씨의 경우 시가 1억 원짜리 부동산을 40%인 4,000만 원에 신고 납부했는데 지자체에서 시가 표준액(7,000만∼8,000만 원)에 미달하기에 세액을 시가 표준액으로 산출해서 부족 세액과 미납 세액에 가산세를 부과한 것이다. 2004년 이전만 해도 이 모씨처럼 취득세 신고 가액을 관행처럼 시가 표준액의 30~40%로 낮게 잡아도 크게 문제삼지 않았다. 그러나 2005년에 시가 표준액이 실거래 가격의 70~80%로 올랐으며, 2006년에는 부동산 실거래 제도가 생기면서 부동산 거래 시 계약서를 정상적으로 작성해야 불이익을 받지 않는다. 이 모씨와 반대로 몇몇 매수인은 양도인이 양도소득세 비과세 혜택을 받는다는 사실을 알면 업(Up) 계약서 작성을 요구하기도 한다. 당장은 취득세를 더 내지만 2, 3년 후 매도할 때에는 양도소득세를 덜 내기 때문이다.

·사실상 취득 가액
최근 농어촌주택을 포함해 부동산 공·경매가 인기를 끄는데 이를 통해 취득한 부동산은 과세 특례 조항을 받는다. 즉 취득일은 계약서가 아닌 사실상의 잔금 지급일이며, 과세 표준도 사실상의 취득 가액으로 한다.
일례로 공·경매를 통해 시가 표준액 7,000~8,000만 원짜리 부동산이 유찰流札-응찰 가격이 내정 가격에 미달 또는 초과되는 경우에 일어남-을 거듭한 끝에 5,000만 원을 지급하고 취득했다면 취득세의 과세 표준은 사실상 취득 가액인 5,000만 원이 된다.

취득세의 산출

세율은 과세 대상, 납세 의무자, 과세 표준 함께 국회에서 법률로 제정한다. '조세법률주의'라고 하는데 과세권자의 조세권 남용을 방지해 국민의 재산권을 보호하려는 것이다. 세율 산출 세액, 결정 세액, 차감 납부할 세액으로 계산한다.
·산출 세액 = 과세 표준 × 세율
·결정 세액 = 산출 세액 - 공제·감면 세액 + 가산세
·차감 납부할 세액 = 결정 세액 - 기납부 세액

세법에서 규정한 취득세의 세율은 취득 물건 가액의 2%이다. 그리고 도지사는 조례가 정하는 바에 의해서 취득세 표준 세율(2%)의 50% 범위 안에서 가감 조정할 수 있으나, 알려진 바로는 아직까지 이것을 시행하는 도는 없다.

·주택 거래에 대한 취득세 감면
앞에서 도시의 1주택 보유자가 농어촌주택을 2003년 8월 1일부터 2008년 12월 31까지 취득해 1세대 2주택을 보유해도 도시의 주택을 팔 때 양도소득세 비과세 혜택을 받는다는 것을 살펴보았다. 국가가 지역 균등 발전 차원에서 도시의 인구와 자본을 농촌으로 끌어들여 농촌 경제를 활성화시키자는 취지에서 특례 조항을 만들어 양도소득세를 한시적限時的으로 면제해 준 것이다.
취득세와 등록세도 서민 경제를 위해 개인과 개인 간, 개인과 법인(건설업체 분양 아파트) 간에 2006년 9월 1일부터 2009년 12월 31일까지 유상으로 주택을 거래할 때 산출 세액의 50%를 감면해 준다. 물론 여기에는 유상만 해당하므로 상속 증여, 건물 신축·개축은 제외되고 주택만 해당하므로 토지 거래도 제외된다. 또한 중과세 적용을 받는 사치성 재산인 별장과 고급주택도 제외된다. 따라서 이 모씨가 취득한 농어촌주택은 취득세와 등록세를 산출 세액의 50% 감면 받을 수 있다.

·취득세와 농어촌특별세 산출
부동산을 취득할 때는 본세인 취득세에다 목적세인 농어촌특별세가 취득세 납부 세액의 10% + 취득세 감면 시 감면 세액의 20% 붙는다. 취득세가 지방세라면 농어촌특별세는 국세로 농어촌의 경쟁력 강화와 농어촌의 산업 기반 시설 확충, 농어촌지역 개발 사업 재원 조달에 필요한 비용 충당을 목적으로 부과하는 조세(목적세)이다.
그러면 부동산을 1억 원에 취득한 이 모씨가 정상적으로 내야할 본세인 취득세와 목적세인 농어촌특별세는 얼마일까?

이 모씨의 취득세 산출 금액
① 취득세 산출 세액 : 1억 원×2%=200만 원.
② 취득세 결정 세액 : 200만 원×50%(주택 거래 감면)=100만 원.
③ 취득세 부과 시 농어촌특별세(10%) : 100만 원(납부 세액)×10%=10만 원.
④ 취득세 감면 시 농어촌특별세(20%) : 100만 원(감면 세액)×20%=20만 원.

이 모씨가 납부해야 할 세금은 취득세 ② 100만 원과 농어촌특별세 ③ 10만 원 + ④ 20만 원을 모두 합한 130만 원이다.
세금을 조금이라도 덜 내려하지, 많이 내려는 사람은 없을 것이다. 요즘 세테크 바람이 거센데 취득세 절세節稅 전략이란 간단하다. 앞에서 살펴본 대로 부동산을 취득했을 때 취득세를 30일 이내에 부동산 소재지 관할 시·군·구청에 신고·납부해야 가산세를 물지 않는다. 유상 주택 거래 시 취득세 50% 감면 등의 조건을 꼼꼼히 살펴야 한다. 그리고 세금을 부담할 능력이 있다면 상관없겠지만 주택 취득 시 중과세 대상인지 확인해야 한다. 상주용 전원주택이 고급주택에, 주말 전원주택이 별장에 해당한다면 사치성 재산이므로 취득세 표준 세율(2%)의 5배인 10%의 세율을 적용 받기 때문이다.田