[건축상식] 건축 설계의 모든 것 ‘설계 개요’바로 알기

① 대지 위치

지번도地番圖에 올라 있는 해당 대지垈地의 지번수.〈 건축법〉에서 대지란 건축 가능한 모든 토지를 말한다. 대垈는〈지적법〉에서 정한 28개 지목地目중 하나다. 지목이 농지인 전田과 답踏이라면 농지전용허가를, 산지인 임야굟野라면 산림훼손허가를 받아 지목을 대지로 변경해야만 건축이 가능하다.

② 지역/지구

〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률〉에서 용도지역을 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경지역으로 구분하여 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한한다. 그 가운데 전원주택과 밀접한 관리지역은 다시 보전·생산·계획관리지역으로 나뉜다. ▲보전관리지역 : 자연 환경 보호, 산림 보호, 수질 오염 방지, 녹지 공간 확보 및 생태계 보전 등을 위해 보전이 필요하지만, 주변 용도지역과 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정 관리하기 힘든 지역 ▲생산관리지역 : 농업과 임업, 어업 생산 등을 위해 관리가 필요하나, 주변 용도지역과 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정 관리하기 힘든 지역 ▲계획관리지역 : 도시지역으로의 편입으로 예상되는 지역 또는 자연 환경을 고려하여 제한적으로 이용·개발하려는 지역으로 계획적이고 체계적인 관리가 필요한 지역 등이다.

③ 도로 관계

주택을 지을 때 도로는 절대 조건이다.〈 건축법〉상 인정하는 도로는 폭이 4m이상이다. 여기에 미달하면 건축주가 폭 4m 도로를 개설해야 한다. 또한 큰 도로에서 대지까지 막다른 도로일 경우 도로 길이 10m 이내까지는 2m 폭을, 35m까지 3m 폭을, 35m 이상이면 6m 폭을 확보해야 한다. 단, 도시지역이 아닌 경우 막다른 도로 규정을 받지 않고 2m 폭 도로가 대지에 접해야 한다는〈건축법〉'접도 의무'규정만 적용을 받는다. 참고로 맹지盲地는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 어떤 면도 접속하지 않은 토지로, 여기에 건축하려면 법적 보완 장치가 필요하다.

④ 대지 면적

하나의 건축물에 필요한 최소의 공지를 확보하여 일조, 채광, 통풍의 편리를 도모하는 목적으로 구획된 토지다. 대지 면적은 대지의 수평 투영 면적으로 산정한다. 이 경우 지적 면적은 1795.0㎡(542.9평)이지만 1135.0㎡(343.3평 : 제외지)는 연접개발규정 또는 하천 부지 등으로 개발행위허가에서 제외돼 655.00㎡(198.14평)만 대지로 전용됐다.

신축 : 건축물이 없는 대지에 새로이 건축물을 축조하는 것.

증축 : 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적 또는 높이를 증가시키는 것을 의미한다(기존 건축물이 있는 대지에서 건축하는 것은 기존 건물에 붙여서 건축하거나 별도로 건축하거나 관계없이 증축으로 본다).

개축 : 기존 건축물의 전부 또는 일부를 철거하고, 그 대지 안에 종전과 동일한 규모의 범위 안에서 건축물을 다시 축조하는 것을 말한다(건축물의 위치 변경, 구조는 문제되지 않고 건물 규모가 종전과 같거나 적으면 개축이 된다)

재축 : 건축물이 천재지변 기타 재해에 의하여 멸실된 경우, 그 대지 안에 종전과 동일한 규모의 범위 안에서 건축물을 다시 축조하는 것을 말한다.

대수선 : 건축물 주요 구조부에 대한 수선 또는 변경과 외부 형태의 변경 대수선이 이루어지는 경우 건축신고만으로 가능하다. 대수선 범위는 ▲내력벽(힘을 받는 벽) 30.0㎡(약 9.0평) 이상 해체하여 수선 또는 변경 ▲기둥 3개 이상 해체하여 수선 또는 변경 ▲보 3개 이상 해체하여 수선 또는 변경 ▲지붕을 3개 이상 해체하여 수선 또는 변경 ▲방화벽, 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 해체하여 수선 또는 변경 ▲주 계단, 피난계단 또는 특별 피난계단을 해체하여 수선 또는 변경 ▲미관 지구 안에서 건물 외부 형태(담 포함)를 변경

⑤ 건축 면적

건축물이 땅 위를 차지한 면적으로 건폐율을 산정하는 데 사용되며 법적으로는 외벽 기둥 중심선으로 둘러 쌓인 수평 투영 면적을 말하나 건축물 외벽에 처마, 차양, 부연 등은 외벽으로부터 1m를 제외한 나머지를 건축 면적에 합산한다.

⑥ 연면적

사람이 실제 사용하는 부분의 면적으로 각 층 바닥 면적의 합계를 연면적이라 한다.
동일 대지 내 2동 이상의 건축물이 있는 경우, 각종 연면적을 합한 것을 연면적의 합계라고 한다.
용적률 산정 시에는 지하층 면적과 지상층에 설치한 건축물 부설 주차장의 면적을 제외한 나머지 지상층 연면적만으로 산정한다.

⑦ 건폐율

대지 크기에 비해 주택이 얼마나 차지하고 앉았는지를 나타낸다. 즉 대지 면적에 대한 주택의 건축 면적 비율을 의미한다.
예를 들어 330.6㎡(100.0평)짜리 대지에 바닥면적이 198.4㎡(60.0평)인 단독주택이 들어섰다면 건폐율은 60%다.

⑧ 용적률

땅 크기에 비해 얼마나 많은 면적이 이용되는지를 나타낸다. 즉, 대지 면적에 대한 건축물의 연면적 비율을 의미한다. 단, 지하실 면적은 용적률에서 제외된다.
예를 들어 330.6㎡(100.0평) 대지에 용적률이 300%의 3층 건물을 짓는다고 하면 각층 바닥 면적을 100평씩 연면적 300평까지 지을 수 있다.

⑨ 주 용도

주택의 용도를 나타낸다. 〈주택법〉상 주택은 세대 세대원이 장기간 독립된 주거 생활을 영위하는 구조로 된 건축물(이에 부속되는 일단의 토지를 포함한다) 또는 건축물 일부를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

⑩ 규모

주 용도의〈표〉단독주택의 분류 참조.

⑪ 주요 구조

일반적으로 가구식, 조적식, 일체식, 조립식, 절충식으로 구분한다. ▲가구식 구조架構式構造- 가늘고 긴 부재를 짜맞추어 지은 구조로 목구조와 철골구조가 대표적이다. ▲조적식 구조組積式構造- 돌·벽돌·콘크리트 블록 등을 쌓아 올려서 벽을 만든 구조로, 내구성은 우수하지만 지진 등에 의한 수평 방향의 외력外力에 약하다. ▲일체식 구조一體式構造- 철근콘크리트구조 또는 철골철근콘크리트구조와 같이 주 구조부를 다른 재료로 접합하지 않고 기초에서 지붕에 이르기까지 일체를 이룬다. ▲조립식 구조 - 주요 구조재를 공장에서 생산하여 현장에서 조립하는 구조다. ▲절충식 구조 - 철근콘크리트 기둥 사이에 벽돌, 돌, 블록 등을 쌓거나 블록 형틀에 콘크리트를 부어 기둥, 보, 벽체 등을 만드는 방식이다.

⑫ 최고 높이

지표면으로부터 당해 건축물의 상단까지의 높이. ▲전면 도로에 면한 경우 - 전면 도로 중심선에서 건축물 상단까지 높이 ▲전면 도로 노면에 고저 차가 있을 경우 - 건축물이 접하는 대지 부분 전면 도로의 가중 평균 수평면에서의 높이. ▲대지가 전면 도로보다 높을 경우 - 높이의 1/2만큼 상승하는 것으로 보아 가상 도로면을 설정하고 이를 기준으로 함.

일조 확보를 위한 건축물의 높이 산정은 대지(A)와 인접 대지(B)의 지표면 간 높거나 낮으면 그 지표면의 평균 수평면을 기준으로 한다.

⑬ 정화조

건축 허가 대상 건축물은 정화조 관련 서류를 첨부한다. 건축 허가 대상 건축물은 도시 지역은 바닥면적이 100.0㎡(약 30.0평) 초과고, 기타 구역은 연면적이 200.0㎡(약 60.0평)이상이거나 3층 이상이다. 오수 발생량 및 정화조 처리 대상 인원 산정 기준은 185쪽 참조.

⑭ 조경 면적

200.0㎡(60.5평) 이상인 대지에 건축할 때〈건축 조례〉로 정한 기준에 따라 식수植樹등 조경에 필요한 시설을 한다. 이때 조경 면적은 지방자치단체 조례에 따른다.

⑮ 주차

단독주택은 시설 면적이 50.0㎡(15.1평) 초과 150.0㎡(45.4평) 이하면 1대가 기본이다. 시설 면적이 150.0㎡를 초과할 경우 기본 1대에 150.0㎡를 초과하는 100.0㎡당 1대를 더한다.

예 : 시설 면적이 400.0㎡(121.0평)인 경우 1+(400-150)/100 = 1대+2.5대 = 4대(0.5이상은 1대로 산정)

- 글 윤홍로 기자 -