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기사입력 : 2011.02.18 13:24
고립감, 방범문제, 기반시설 취약 등 단독 전원주택의 단점을 보완하는 단지형 전원주택은 전원생활의 꿈을 하루빨리 앞당기려는 건축주에게 알맞다. 또한 단독 필지에 주택을 짓는 것보다 저렴한 가격대에 택지 혹은 전원주택을 구입한다는 장점도 있다. 전원주택단지는 통상 9900㎡(3000평) 이상 넓은 면적에 조성되기에 전원주택 개발이 가능한 주변 단독 필지 거래 시세의 50% 이하로 초기 부지 구입 비용이 저렴하다. 여기에 공사 및 허가 관련 비용을 포함해 택지 공급가격을 결정하는데 통상적으로 시세보다 20% 정도 낮게 책정한다.
글 박철민<대정하우징엔/전원주택뉴스 대표> 02-566-9400 www.jwnews.com
단지형 전원주택은 전원주택이 집단화된 형태를 말하며 경우에 따라 10가구 미만부터 많게는 100가구가 넘는 경우도 있다. 단지형 전원주택은 단독형에 비해 장점이 많은 편이어서 선호도가 높다. 개발업체가 부지를 매입해 전용허가 등을 거쳐 분양하므로 단지형을 구입하면 복잡한 인허가 절차가 생략된다. 지역에 따라 인허가 관련 규제가 제각각이라 개별 주택을 마련하는 경우 복잡한 단계를 밟아야 하는 어려움이 있지만 단지형을 선택하면 시간적, 금전적 낭비를 최소화할 수 있다. 또한 상하수도나 정화조, 도로, 전기, 방범 등 기반시설 및 공동시설에 따른 비용을 입주자들이 함께 부담하기에 그만큼 비용과 관리비도 절감할 수 있어 경제적이다. 그러나 단지형 전원주택은 업체가 미리 조성한 단지를 보고 선택해야 하므로 지역, 면적, 위치 등에 있어 수요자의 선택 폭이 제한적이라는 단점도 있다.
주의할 점은 계약 시 공부를 통하여 사실관계와 권리관계를 파악하고 권리 이전 시기를 명확히 해야 한다. 전용면적, 공용면적, 가용면적의 구성과 소유관계도 확인한다. 전용면적은 분양받은 필지 가운데 타인의 동의나 간섭 없이 자신이 원하는 대로 사용할 수 있는 부분, 공용면적은 단지 내 함께 사용할 목적으로 설치한 시설물과 그 토지를 말하는데 도로, 공원 등의 토지와 인터넷 전용선, 상하수도 시설, 정화조 등의 기반시설이다. 이 둘을 합산해 분양면적과 분양가를 결정한다.
분양가격에 포함된 권리 주장
전원주택단지는 개발업체에서 계획하는 테마나 방향에 따라 각 전유필지를 분할하고 필요한 공유시설물을 배치한다. 전체에 대한 공유부분을 계산해 각각의 전유필지에 일정 비율에 따라 공유지분을 분배한다.
주택건설촉진법 상 가구수는 20가구 미만, 개발 면적은 1만㎡ 이하, 대지조성사업개발 등 환경보전특별대책지역중 1권역만 아니면 분양 관련일정 규제가 없기에 분배 기준은 각 개발업체마다 다를 수 있다.
계약 시 업체에서 제시하는 전용면적과 공용면적 등을 잔금 시 토지대장(공유지연명부)에 정리가 명확히 된 것을 확인하고 측량 시 면적에 증감이 있을 때에는 하자 담보책임을 물어 금전 혹은 대물 등으로 배상받을 수 있도록 계약상특약을 꼼꼼하게 확인해야 한다.
경사지가 전원주택지로 개발되면서 전원주택단지 입구나 필지 구획별로 높은 옹벽과 석축 그리고 기타 여러 형태 공법으로 경사지가 개발된다. 공용면적을 제외한 전용면적의 하단부 또는 상단부도 석축공사로 실제 사용할 수 있는 실면적을 가용면적이라 한다. 이때 분양면적은 같은 데 실면적이 축소돼 그만큼 택지가격이 비싼 격이 된다.
중요한 것은 자신이 분양가격에 포함된 권리를 주장할 수 있는 부분이 어떤 것인지 꼼꼼히 따져 보는 일이다. 그리고 합당한 분양가가 산정된 것인가 비교 분석해봐야 좋은 단지 내 택지를 구입할 수 있다. 단지내 만들어지는 다양한 부대시설이 결국 자신의 분양가에 포함되는 부분이므로 부대시설 공유지분 비율, 사후관리 등의 내용도 살펴야 한다. 무엇보다 각각의 계약상 특약사항을 꼼꼼히 확인해 전용필지가 줄어들거나 단지 진입도로와 단지 내 도로 사용에 문제없는지 등 피해를 입지 않도록 주의한다.
'전원마을'은 저렴한 가격과 안정성 보장
단독주택과 연립형태의 건축 방식은 20가구 미만인 경우 100% 동호인을 모집한 무주택 동호인 그룹이 할 수 있으며 20가구 이상은 현행법에 따라 주택건설업에 등록한 업체에 공급된다. 건폐율 50%, 용적률 100% 범위 안에서 단독주택과 단독형 집합주택, 3층 이하로 건축 가능한데 '연립 형태의 타운하우스'가 대표적으로 자리 잡은 사례다. 장점은 도시형 전원생활이 가능하다는 점이고 단점은 개별 분양 제한과 높은 분양 가격이다.
그리고 전원마을 조성사업이 있다. 농림수산식품부에서 추진하는 전원마을 조성사업의 법적 근거는 농어촌정비법 상의 마을정비구역 내의 생활환경정비사업이다. 정비사업 시행자는 정비사업 위탁 사업자에게 자금의 전부 또는 일부를 사업 완료 전에라도 교부할 수 있으며 입주자주도형은 20~49호, 공공기관은 50호 이상, 보조금 지원 규모는 20~29호는 10억 원 이내, 30~49호는 15억 원 이내, 50~74호는 20억 원 이내, 75~99호는 25억 원 이내, 100호 이상은 30억 원 이내에서 주택건축공사와 기반시설조성공사를 연계해 공정 단계에 따라 보조한다.
전원마을 사업초기택지공급위주로 인한 문제점들이 노출되면서 점차 시행 주체의 선별이 엄격해졌다. 현재 관 주도의 은퇴자마을, 시니어마을 등 택지공급에서 탈피, 건축공급방식으로 전환되고 있다. 전원마을의 장점은 관청의 보조로 택지 가격이 저렴하고 개발 전 과정에서 안정성이 확보된다.
동호인 단지는 회원 탈퇴가 변수
민간부분 단지 개발 방식에는 동호인 단지 조성, 전문 개발업체의 단지 조성, 지주단독 개발을 들 수 있다. 동호인 단지는 직업, 친구, 친목형태의 동호인들이 조합을 구성해 부지를 공동으로 매입, 개인 명의로 개발행위허가 후 건축이나 기반시설공사를 공동으로 조성하는 형태다.
저렴하게 택지와 전원주택을 마련할 수 있으며 무엇보다 마음 맞는 사람들이 공동체를 이뤄 전원생활을 한다는 것이 장점이다. 반면에 동호인 단지의 취약점은 인허가 단계부터 관청에서 필요할 때마다 동호인 전원이 참여해야 하며 민원 등 골치 썩는 일도 잦아 장시간 매달려야 하기에 이 과정에서 지친 동호인이 중도에 탈퇴, 사업 진행이 늦어지거나 흐지부지해질 수 있다. 또한 공사의 진행 관리가 취약한 편이다.
전문 개발업체의 단지 조성은, 도시형은 자연녹지, 비도시형은 관리지역인 농지나 임야를 매입해 일괄 전용허가를 받아 상하수도, 전기, 도로 및 토목공사 등 기반시설을 갖추고 수요자에게 대지조성사업 방식으로 분양하는 형태다. 단지의 장단점을 쉽게 파악할 수 있으며 원하는 시기에 입주가 가능하다.
이외에 소규모 단계적 공동개발은 관리지역 내 농지나 임야의 넓은 면적의 토지를 가분할해 그 가분할 선에 따라 각 필지를 매매하고 매입자의 명의로 개발행위허가를 받아 단계적으로 단지를 조성하는 형태다. 전문적인 경험을 필요로 하며 믿을 만한 전문 회사인지 확인이 필수다. 임야는 소유권을 이전해야 하나 농지는 토지사용승낙서를 받고 개발행위허가가 가능하므로 전원주택의 건축시기와 개발비용을 산출한 결과를 보고 시작할 수 있다. 끝으로 개인이 필요 면적을 구입한 후 단독으로 개발하는 단독개발 형태가 있다.
이상 설명한 내용은 단지형 전원주택에 대한 기본 사항이다. 단지의 개발방식과 단지 구성, 분양 내용, 가격 등을 상세히 따져보고 자신에게 가장 적합한 단지를 선정해 후회없는 전원행이 돼야 할 것이다.
