댓글 0
기사입력 : 2012.04.09 16:38
토지 공개념 차원에서 사적 재산인 토지 이용을 규제하는 대표적인 제도가 개발 행위 제한과 거래 행위를 제한하는 거래 허가제다. 국토해양부는 1월 31일부로 수도권 녹지 · 비도시 지역과 수도권 · 광역권 개발제한구역에 지정한 토지거래허가구역 1244㎢를 해제했다. 특히 경기 지역은 신도시 · 보금자리 등 개발 사업지를 제외한 66.2%(741.45㎢)가 허가구역에서 풀렸으며, 여기에 전원주택지로 각광받는 용인시, 화성시, 광주시, 남양주시, 양주시 등이 속한다. 이들 지역에서 모도시母都市와 접근성이 양호하며, 자연 환경이 양호한 자연녹지지역과 계획관리지역을 중심으로 입지를 선정해 보자.
글 윤홍로 기자 사진 전원주택라이프DB
국토부는 토지 투기 수요를 억제하고자 지정한 토지거래허가구역 1244㎢를 해제했다. 수도권 녹지 · 비도시지역과 수도권 · 광역권 개발제한구역에 지정한 토지거래허가구역 2342㎢의 53.1%에 해당한다.
허가구역 해제 사유에 대해 국토부 토지정책과 관계자는 "최근 3년간(2009∼2011년) 지가 변동률이 연평균 1% 안팎으로 토지 시장 안정세가 이어져 투기 우려가 상당 부분 사라져, 2010∼1014년에 이르는 허가구역 장기 지정에 따른 주민 불편을 해소하기 위한 것이다"면서, "하지만, 개발 사업지 등 지가 불안 우려 지역은 해제대상에서 제외해 토지 시장 불안 요인을 최소화했다"라고 밝혔다.
해제 대상 지역은 개발 사업 진행 또는 예정 지역, 기타 지자체에서 투기를 우려해 재지정을 요청한 지역, 화성 동탄2 · 김포 한강 · 파주 운정 등 대규모 신도시 개발 사업 주변 지역이다. 또한, 지난해 3% 이상 지가 변동률을 기록한 경기도 하남시(5.65%)와 시흥시(3.53%)는 투기를 우려해 허가구역으로 존치했으며, 수도권 그린벨트 내 토지거래허가구역 중 개발 여건이 양호한 지역도 보금자리주택 사업 등을 감안해 해제구역 대상에서 제외했다.
허가구역 해제 지역은 앞으로 시 · 군 · 구청장의 허가 없이 토지거래가 가능하고, 기존에 허가받은 토지 이용 의무도 소멸한다.
토지 거래 허가 위반 시 2년 징역 또는 벌금
국토부 장관은 허가구역을 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에 대해 5년 이내 기간을 정해 지정할 수 있다. 허가구역 내 토지에 관한 소유권과 지상권을 이전 또는 설정하는 계약을 체결하려는 당사자는 공동으로 시 · 군 · 구청장의 허가를 받아야 한다(민사집행법에 의해 경매로 취득한 토지는 예외). 허가 받은 사항을 변경하고자 할 때도 마찬가지다. 거래 허가를 받아야 하는 용도별 면적은 '<표> 허가 기준 면적'과 같다.
토지거래허가제는 강행 법규로, 허가를 받지 않고 체결한 거래계약은 효력이 발생하지 않는다. 또한, 허가 또는 변경 허가를 받지 않고 계약을 체결하거나, 속임수나 그 밖의 부정한 방법으로 허가를 받은 자는 2년 이하 징역 또는 계약 체결 당시 개별 공시 지가에 의한 해당 토지 가격의 100분의 30에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처해진다.
거래 계약을 체결하려는 자의 토지 이용 목적인 거주용 주택용지, 허가구역에 거주하는 농 · 임 · 어업인이 경영을 위해 주소지로 부터 20㎞ 이내의 토지를 취득하는 경우 시 · 군 · 구청장은 거래를 허가할 수 있다(농 · 임 · 어업인에 해당하지 않으면, 현지에 6개월 이상 거주해야 함). 또한, 토지 취득 시를 기준으로 거주용 주택용지면 3년, 농 · 임 · 어업용지면 2년간 허가받은 목적대로 이용해야 한다. 만약, 허가받은 목적대로 이용하지 않으면, 시 · 군 · 구청장이 의무 이용 기간 내 1년에 1회씩 토지 취득 가액의 100분의 10의 범위에서 이행 강제금을 부과한다. 한편, 토지 거래 허가제를 위반하거나, 허가받은 목적대로 이용하지 않는 자를 신고한 자(일명 토파라치)에게 1건당 50만 원씩 포상금을 지급한다.
사례
토지거래허가 전 유동적 무효 | 허가구역에서 허가를 받을 것을 전제로 매도인 저팔계와 매수인 사오정은 토지 거래 계약을 체결했다. 그런데 허가를 받기 전 저팔계는 사오정에게 토지대금을, 사오정은 저팔계에게 소유권이전등기에 필요한 서류를 달라며 다퉜다.
판례에 따르면, 허가를 받기 전 거래 계약(미완성 법률 행위)은 효력이 전혀 발생하지 않으므로, 저팔계와 사오정은 토지 대금이나 소유권이전등기에 필요한 서류를 제공할 의무가 없다. 또한, 사오정이 저팔계에게 토지 대금을 먼저 지불하기로 계약했더라도, 저팔계는 사오정이 토지 대금을 지불하지 않았다는 이유로 사오정에게 계약 해제나 손해배상을 청구할 수 없다.
토지거래허가 협력 의무 | 매도인 저팔계와 매수인 사오정은 허가를 받는 데 협력할 의무가 있다. 저팔계는 '사오정이 허가를 받지 못할것이다'며 허가 신청 절차에 협력하지 않자, 사오정에게 협력 의무를 이행하라고 소송했다.
판례에 따르면, 사오정은 관할 관청으로부터 허가를 받을 수 없을 것이라는 사유를 들어 그 협력 의무를 거절할 수 없다. 만약, 사오정이 허가를 받는 데 협력하지 않고 일방적으로 계약을 철회함으로써 저팔계가 손해를 입었다면, 사오정은 저팔계에게 협력 의무 불이행과 인과 관계가 있는 손해를 배상해야 한다.
토지거래허가 확정적 무효 | 매도인 저팔계와 매수인 사오정은 처음부터 허가를 안 받으려고, 이를 배제排除또는 잠탈潛脫하는 계약을 체결한 후 요행으로 토지 대금 1억 원과 소유권이전등기를 주고받았다.
이를 눈치 챈 사오정의 이웃 손오공이 포상금을 받고자 이들을 고발했다. 판례에 따르면, 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 저팔계와 사오정의 계약은 체결 당시부터 확정적 무효다. 또한, 계약 일자를 허가구역 지정 공고일 이전으로 소급遡及작성하고, 매매 대금도 낮춘 별도의 계약서를 작성한 경우에도 확정적 무효다. 손오공에게 고발당한 저팔계와 사오정은 결국 2년 이하 징역 또는 3,000만 원 이하의 벌금에 처해졌다.
* 위 이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다.
자연녹지지역과 계획관리지역은
국토부는 수도권 녹지지역, 비도시 지역, 수도권 · 광역권 개발제한구역에 지정한 토지거래허가구역을 해제했다. 허가구역을 ▲광역도시계획, 도시기본계획, 도시관리계획 등 토지 이용 계획을 새로 수립하거나 변경하는 지역 ▲법령의 제정 · 개정 또는 폐지나 그에 의한 고시 · 공고로 말미암아 토지 이용에 대한 행위 제한을 완화하거나 해제하는 지역 ▲법령에 의한 개발 사업을 진행 중이거나 예정한 지역과 그 인근 지역 ▲투기 우려 지역 등에 지정했기 때문이다.
사례
토지거래허가 소급 또는 확정적 유효 | 매도인 저팔계와 매수인 사오정은 허가받을 것을 전제로 허가구역 내 토지에 대한 매매 계약을 체결했다.
판례에 따르면, 저팔계와 사오정이 허가 받을 것을 전제로 한 계약은 유동적 무효이며, 일단 허가를 받으면 계약 당시로 소급해 유효한 계약이 된다. 따라서 저팔계와 사오정은 허가 후 새로 거래 계약을 체결할 필요는 없다. 또한, 저팔계와 사오정이 허가 없이 계약을 체결한 후 허가구역 지정을 해제하거나 기간(5년) 만료 후 재지정하지 않았다면, 계약은 확정적 유효다. 따라서 허가 없이도 저팔계는 사오정에게 토지 대금을, 사오정은 저팔계에게 소유권이전등기에 필요한 서류를 청구할 수 있다. 한편, 허가구역 지정 해제로 거래 계약이 확정적 유효가 된 이상, 그 후 허가구역으로 재지정되더라도 사오정과 저팔계는 다시 허가를 받아야 하는 것은 아니다.
허가구역 해제 지역에서 전원주택지로 주목할 만한 곳이 도시지역의 녹지지역 중 '자연녹지지역'과 비도시지역의 관리지역 중 '계획관리지역'이다. 녹지지역 중 자연녹지지역은 보존 · 생산녹지지역과 달리 도시의 녹지 공간 확보, 도시 확산 방지, 장래 도시용지 공급 등을 위해 지정한 지역으로 제한적이나마 개발할 수 있다. 또한, 관리지역 중 계획관리지역은 보전 · 생산관리지역과 달리 도시지역으로 편입을 예상하는 지역이다. 자연녹지지역에서 건폐율은 20% 이하, 용적률은 50∼100% 이하고, 계획관리지역에서 건폐율은 40%이하, 용적률은 50∼100% 이하다(지자체마다 이 범위 내에서 달리 정할 수 있음).
수도권 허가구역 해제 지역 중 용도지역이 자연녹지지역이나 계획관리지역이고, 자연적 · 인문적 입지 조건을 갖춘 곳은 어디일까. 여기에 수익성, 안전성, 환금성까지 겸비했다면 금상첨화일 것이다. ' <표>토지거래허가구역 해제 지역'을 중심으로 성남-장호원 국도, 광주-원주 제2영동고속도로, 성남-여주 복선 전철, 홍성-화성 복선 전철 등이 지나는 지역을 중심으로 입지를 선정해보자.
