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기사입력 : 2003.09.15 16:22
전원주택 단지개발의 허와 실
이윤영 (초원주택 대표 0333-666-5423)
전원주택 구입자들은 단지분양에 관심이 많다. 그러나 단지개발이 수요자들의 기대에 못미치는 경우가 많은 것이 현실이다. 수요자를 생각하지 않은 단지개발이 이루어지고 있기 때문인데 전원주택 단지개발의 허와실에 대해 알아본다.
1. 전원주택 단지개발의 의의
① 전원에서 독립생활의 어려움.
② 농가주택이나 소규모 농지전용의 문제점.
③ 1994년 이후 농지전용 허가 완화 - 일정규모의 단지개발이 활성화.
④ 지가가 낮은 산지나 농지를 대지로 전용, 주거지역으로 활용하여 작게는 5-6세대에서
크게는 50-60세대의 단지로 형성.
2. 전원주택 단지개발의 유형
1) 지목 변경에 따른 방법
① 농지전용방법 : 농지를 대지로 전용하는 방법.
② 산림형질변경 : 산지를 대지로 전용하는 방법.
2) 개발 주체에 따른 방법
① 전문업체가 개발 : 개발 후 분양
② 동호회에서 개발 : 공동투자하여 개발
③ 지주 공동 개발 : 지주와 개발 전문업체가 공동 개발 후 분양
④ 문화마을 개발 : 농림부 혹은 지방자치단체가 개발 후 분양
3) 용도에 따른 방법
① 주거용 : 항시 거주하며 이용 - 도시근교
② 별장용 : 주말이나 휴가때 사용 - 관광지나 휴양지 부근
4) 개발 목적에 따른 방법
① 부지 조성 사업 : 건축과는 무관하게 부지조성을 위주로하는 개발
② 건축을 위한 사업 : 건축을 위주로하여 부지를 조성하는 개발
3. 동호인
1)동호인 단지개발 절차
① 개발 계획 수립 : 철저한 계획 수립 필요
② 부지선정 : 허가 여부 면밀히 검토
③ 토목설계 : 실무 경험 많은 업체 선정 필요 (허가와 실행)
④ 허 가 신 청 : 일괄처리 방식이 유리
⑤ 허 가 증 수 령 : 처리기간 25일
⑥ 토목공사 (건축공사도 병행 가능)
⑦ 지적 분할
⑧ 소유권 이전 (등기부등본 작성)
⑨ 준공
⑩ 지목변경
2) 동호인 단지개발시의 유의점
① 무리하지 않은 개발 계획 수립 : 확실한 계획 수립
② 전문가의 도움을 받을 것.
③ 책임감있는 리더(회장)를 선출할 것
④ 생활 수준이 비슷한 회원의 구성
⑤ 회원 상호간의 신뢰와 협동심
⑥ 매사를 개인의 차원보다는 동호회의 입장에서 처리할 것
3) 동호인 단지개발의 성패
(1) 성공하는 경우
① 개발 계획 수립의 여부에 좌우
② 개발 계획이 철저한 경우 가능
③ 직장 혹은 생활 방식이 같거나 비슷한 부류로 이루어질 경우 삶의 질을 향상 시킬 수 있다.
④ 자연친화적인 생활로 가족과 이웃이 함께하는 공동체 의식 함양.
⑤ 적은 투자로 좋은 주거환경에서 생활할 수 있다.
(2) 실패하는 경우
① 부실한 개발 계획과 이기심
② 동호회원 전체가 정신적, 시간적, 경제적으로 고생
③ 거의 대부분 동호회 해체로 마무리 : 원금 회수가 어렵다.
개발 부담금이란?
개발이익 환수법
개발이익환수에 관한 법률은 토지공개념의 법률로서 1990년 1월 1일부터 시행되고 있는 법률이다. 토지의 특정개발사업을 시행함으로써 토지값이 정상지가 상승분보다 높게 상승하여 얻는 개발이익은개발 이익환수법에 의하여 개발 이익 50%를 개발부담금으로 부과, 환수 하는 제도이다.
개발이익 환수법의 목적
① 개발이익을 철저히 환수하여 투기근절
개발이익에 대한 기대를 제거하여 토지의 선호의식을 불식시키고 불로소득의
사유화를 방지하여 개발이익을 노린 투기를 근절시키기 위함이다.
② 환수된 개발이익의 사회적 형평배분
불로소득적인 토지가액의 증가분을 환수하고 이를 특별회계로 관리 하여 낙후지역을
개발하고 토지의 비축 및 관리에 활용함으로써 지역간,계층간의 형평 배분을 도모하기 위함이다.
③ 개발지역 주민들의 보상불만 해소
개발지역과 주변지역의 토지가격 상승분을 공평히 환수하여 공공 사업의 편입지역과
주변지역의 토지가격의 차이를 줄임으로써 공공 사업에 따라 수용되는 토지 소유자들의
상대적 손실감을 해소시키기 위함이다.
개발 부담금의 계산
개발부담금 = [개발사업종료시점의 지가 -
(개발사업개시시점의 지가 +개발사업기간중의 정상지가 상승분
+ 개발비용)] x 50/100
도시근교 주택에 대한 조사내용
주택산업연구원에서 지난 90년에 조사한 도시근교주택 관련 설문내용을 소개한다.
1) 근교주택에 대한 선호
2) 선호하는 도시근교주택의 건축재료
3) 선호하는 층수
4) 선호하는 형태
5) 직장 교통 거리 (서울중심)
6) 선호하는 지리적 위치
7) 근교주택을 선호하는 이유
이유 좋은 자연환경 적당한 소일거리 도시생활 탈피 고향같은느낌 재테크수단 기타 비율(%) 72.2 12.9 11 2.7 1.0 0.2
이윤영 (초원주택 대표 0333-666-5423)
전원주택 구입자들은 단지분양에 관심이 많다. 그러나 단지개발이 수요자들의 기대에 못미치는 경우가 많은 것이 현실이다. 수요자를 생각하지 않은 단지개발이 이루어지고 있기 때문인데 전원주택 단지개발의 허와실에 대해 알아본다.
1. 전원주택 단지개발의 의의
① 전원에서 독립생활의 어려움.
② 농가주택이나 소규모 농지전용의 문제점.
③ 1994년 이후 농지전용 허가 완화 - 일정규모의 단지개발이 활성화.
④ 지가가 낮은 산지나 농지를 대지로 전용, 주거지역으로 활용하여 작게는 5-6세대에서
크게는 50-60세대의 단지로 형성.
2. 전원주택 단지개발의 유형
1) 지목 변경에 따른 방법
① 농지전용방법 : 농지를 대지로 전용하는 방법.
② 산림형질변경 : 산지를 대지로 전용하는 방법.
2) 개발 주체에 따른 방법
① 전문업체가 개발 : 개발 후 분양
② 동호회에서 개발 : 공동투자하여 개발
③ 지주 공동 개발 : 지주와 개발 전문업체가 공동 개발 후 분양
④ 문화마을 개발 : 농림부 혹은 지방자치단체가 개발 후 분양
3) 용도에 따른 방법
① 주거용 : 항시 거주하며 이용 - 도시근교
② 별장용 : 주말이나 휴가때 사용 - 관광지나 휴양지 부근
4) 개발 목적에 따른 방법
① 부지 조성 사업 : 건축과는 무관하게 부지조성을 위주로하는 개발
② 건축을 위한 사업 : 건축을 위주로하여 부지를 조성하는 개발
3. 동호인
1)동호인 단지개발 절차
① 개발 계획 수립 : 철저한 계획 수립 필요
② 부지선정 : 허가 여부 면밀히 검토
③ 토목설계 : 실무 경험 많은 업체 선정 필요 (허가와 실행)
④ 허 가 신 청 : 일괄처리 방식이 유리
⑤ 허 가 증 수 령 : 처리기간 25일
⑥ 토목공사 (건축공사도 병행 가능)
⑦ 지적 분할
⑧ 소유권 이전 (등기부등본 작성)
⑨ 준공
⑩ 지목변경
2) 동호인 단지개발시의 유의점
① 무리하지 않은 개발 계획 수립 : 확실한 계획 수립
② 전문가의 도움을 받을 것.
③ 책임감있는 리더(회장)를 선출할 것
④ 생활 수준이 비슷한 회원의 구성
⑤ 회원 상호간의 신뢰와 협동심
⑥ 매사를 개인의 차원보다는 동호회의 입장에서 처리할 것
3) 동호인 단지개발의 성패
(1) 성공하는 경우
① 개발 계획 수립의 여부에 좌우
② 개발 계획이 철저한 경우 가능
③ 직장 혹은 생활 방식이 같거나 비슷한 부류로 이루어질 경우 삶의 질을 향상 시킬 수 있다.
④ 자연친화적인 생활로 가족과 이웃이 함께하는 공동체 의식 함양.
⑤ 적은 투자로 좋은 주거환경에서 생활할 수 있다.
(2) 실패하는 경우
① 부실한 개발 계획과 이기심
② 동호회원 전체가 정신적, 시간적, 경제적으로 고생
③ 거의 대부분 동호회 해체로 마무리 : 원금 회수가 어렵다.
개발 부담금이란?
개발이익 환수법
개발이익환수에 관한 법률은 토지공개념의 법률로서 1990년 1월 1일부터 시행되고 있는 법률이다. 토지의 특정개발사업을 시행함으로써 토지값이 정상지가 상승분보다 높게 상승하여 얻는 개발이익은개발 이익환수법에 의하여 개발 이익 50%를 개발부담금으로 부과, 환수 하는 제도이다.
개발이익 환수법의 목적
① 개발이익을 철저히 환수하여 투기근절
개발이익에 대한 기대를 제거하여 토지의 선호의식을 불식시키고 불로소득의
사유화를 방지하여 개발이익을 노린 투기를 근절시키기 위함이다.
② 환수된 개발이익의 사회적 형평배분
불로소득적인 토지가액의 증가분을 환수하고 이를 특별회계로 관리 하여 낙후지역을
개발하고 토지의 비축 및 관리에 활용함으로써 지역간,계층간의 형평 배분을 도모하기 위함이다.
③ 개발지역 주민들의 보상불만 해소
개발지역과 주변지역의 토지가격 상승분을 공평히 환수하여 공공 사업의 편입지역과
주변지역의 토지가격의 차이를 줄임으로써 공공 사업에 따라 수용되는 토지 소유자들의
상대적 손실감을 해소시키기 위함이다.
개발 부담금의 계산
개발부담금 = [개발사업종료시점의 지가 -
(개발사업개시시점의 지가 +개발사업기간중의 정상지가 상승분
+ 개발비용)] x 50/100
도시근교 주택에 대한 조사내용
주택산업연구원에서 지난 90년에 조사한 도시근교주택 관련 설문내용을 소개한다.
1) 근교주택에 대한 선호
2) 선호하는 도시근교주택의 건축재료
3) 선호하는 층수
4) 선호하는 형태
5) 직장 교통 거리 (서울중심)
6) 선호하는 지리적 위치
7) 근교주택을 선호하는 이유
이유 좋은 자연환경 적당한 소일거리 도시생활 탈피 고향같은느낌 재테크수단 기타 비율(%) 72.2 12.9 11 2.7 1.0 0.2
