[부동산 진단] 10. 2017년 딜레마에 빠진 한국 경제

2017년 딜레마에 빠진 한국 경제

긍정적 마음가짐이 중요하다. 부정적으로 생각하면 자신의 성공을 부정적 파생상품(기초자산의 가치 변동에 따라 가격이 결정되는 상품)으로 만들어 버린다. 미국의 대선 투표일 전까지만 해도 대다수 미국 언론들은 트럼프 공화당 후보를 긍정보다는 부정적 시각으로 보도했다. 그렇지만 온갖 풍문에도 불구하고 부동산 재벌 트럼프는 긍정을 외치며 1%의 가능성으로 99%의 부정을 무너뜨렸다. 그동안 트럼프의 행적을 봤을 때 트럼프 당선으로 세계 경제는 불확실성의 시대에 접어들 것이라는 견해가 많다.

글 진명기 부동산 컨설턴트

불확실성이 부동산 투자에 미치는 영향
우선 환율을 알아보자.
‘환율전쟁’이란 사전적으로 해석하면 환율 변화에 따라 국가 간 수출경쟁력이 달라지므로 각 나라가 자국에 유리하게 환율을 조정하는 화폐 전쟁이다. 즉 경제가 침체해 저 성장기에 접어들면 위기에 대처하기 위해 자국의 통화가치를 떨어뜨려 수출 경쟁력을 높이면서 시작되는 지식 전쟁의 일환이다.
용병과 로봇 전쟁과 같이 경제력을 바탕으로 하는 현대 전쟁은 경제력이 우위를 점한다. 경제력이 부족해 전쟁 물품을 사들이지 못하면 패배는 기정사실화된다. 세계 경제는 트럼프 발 G1과 G2의 화폐 전쟁이 점화되는 형국이다. 현대전의 화두가 된 화폐 전쟁은 부동산에 어떤 영향을 미칠까. 소년 다윗이 거인 골리앗과 맞서 싸웠을 때처럼 새로운 시각과 기준으로 세상을 바라보면 부동산 투자에서도 재테크의 길이 열린다. 하지만, 자신을 믿지 못하고 부정적인 생각에 사로잡히면 성공의 운이 눈앞에 다가와도 잡지 못한다. 불확실성 시대에 작은 악재에도 화를 참지 못할 정도로 감정을 다스리지 못하면, 한 치 앞도 볼 수 없게 돼 부동산 투자의 실패 원인을 스스로 제공하는 결과를 초래한다.

불확실성 시대, 부동산 트렌드를 파악하자!
몰입하지 않으면 부동산으로 돈을 벌 수 없다. 부동산 투자를 하면서 위험을 피해갈 수는 없지만, 위험 요소를 당연시하는 것도 문제다. 부동산을 잘 모르는 상태에서 그저 지인에게 듣거나 뜬소문만 믿고 부동산에 투자하는 행위는 매우 위험하다. 그럴 경우 당연히 투자 실패로 이어진다. 때로는 전문가를 만나고 때로는 직접 발품을 팔며 부동산 트렌드를 파악해야 투자에 성공할 수 있다.

돈 버는 법을 바꿔 버린 스마트폰 혁명
‘손안의 비서’ 스마트폰이 많은 일을 해내고 있다. 이제 손가락만 몇 번 두드리면 각종 정보를 손쉽게 얻을 수 있다. 부동산 시장에서도 과거에는 특정 집단만 공유하던 정보를 스마트폰을 통해 쉽게 얻을 수 있게 됐다. 이처럼 스마트폰은 기초비용을 절감하며 체계적인 정보 수집을 통해 투자 계획을 원활히 할 수 있게 만들어 준다. 스마트폰을 효과적으로 사용하면 부동산 불황기를 극복하는 새로운 해법을 찾아낼 수 있다.

복잡할수록 전문가에게 상담하라!
오늘날은 농민도 세계 농산물 가격을 알아야 돈 버는 시대가 됐다. 한 끼를 때우는 농산물도 가격경쟁력에서 우위에 서야 더 많은 이익을 창출할 수 있는 시대가 된 것이다. 그런데 가계 경제의 상당 부분 차지하는 부동산을 아직도 주먹구구식 틀에서 바라보는 사람들이 많다.
심리학자이면서 행동 경제학으로 노벨 경제학상을 받은 다니엘 가너먼은 그의 저서 ‘생각에 관한 생각’에서 사람들은 현재 “보이는 것이 세상의 전부다”라고 여긴다고 꼬집었다. 즉 자신이 잘 알고 있는 것만 믿는다는 것이다. 자신이 알지 못하고 보지 못하는 세상이 많다는 사실을 이해하고, 그래도 모르겠으면 실행하기 전에 분야별 전문가에게 상담해야 한다.

부동산 시장의 변화로 호재가 된 귀농귀촌
디플레이션 공포가 올 것이라면서도 대책을 세우지 못하는 정부를 믿어야 할지 망설여진다. 이런 우려감 속에서도 귀농귀촌은 부동산 시장에서 틈새시장이 될 것으로 보인다. 분양권 전매 제한 지역이 늘어나면서 1천조 원에 가까운 ‘돈 놓고 돈 먹기’ 시장의 규모가 축소될 것으로 보이기 때문이다. 분양권 전매란 주택을 분양받은 사람이 분양권을 다른 사람에게 파는 것을 말하며, 이 시장이 다소 주춤하는 사이 귀농귀촌이 새로운 투자처로 등장할 수도 있다.

도시민이 농촌으로 몰려드는 이유
서민들이 생존을 위해서는 최소 비용으로 버텨야 한다. 단연 농촌은 도시보다 주거비와 식비가 적어 최저 생계비 부담이 작다. 이런 점에서 농촌과 도시의 최저 생계비 차이가 크게 느껴진다. 이에 더해 장기간 저유가 기조는 대도시 근교 전원주택에서 출퇴근하는 이들의 유류비 부담을 줄여주고 있다. 이런 생활비 절감 요인들이 30~40대 젊은 층의 농촌 유입을 유도할 것으로 보인다.
내년부터 시행되는 세법 개정안은 이런 현상을 촉발할 전망이다. 세법 개정안에 따르면 기존 주택이 있어도 귀농 주택은 무주택자와 같이 인식해 양도 소득세 기준에서 제외된다.
또한, 지자체에 따라 귀농 프로그램 100시간만 이수하면, 4~5천만 원 한도 내에서 무상으로 지원을 받는 제도도 있다.

이런 귀농을 통한 혜택은 도시로 진입하고자 하나 전·월세 부담으로 밀려나는 젊은 세대에겐 주거 생활비를 줄이는 기회가 될 수 있다. 이들이 도시 근교에 위치한 전원주택으로 유입될 가능성도 크다.

부익부富益富·빈익빈貧益貧
2017년에는 전국에서 19조 원 규모의 토지 보상금이 풀릴 전망이다. 산업단지, 도시개발구역, 뉴스테이(기업형 임대주택) 등 전국 87곳에서 약 17조577억 원의 토지 보상이 진행될 예정이다. 또한, 도로, 철도 등 사회간접자본(SOC) 토지보상금 1조7천억 원을 합하면 19조 원 선이다.
이는 최근 들어 최대 규모로, 대부분 수도권과 부산·경남지역이 이 보상금을 받게 된다. 절반이 넘는 9조9,959억 원이 수도권 36곳에서 풀리며, 보상지역은 서울 수서역세권 공공주택지구와 경기도 성남 제2 판교테크노밸리 산단 2구역, 과천 주암 기업형 임대주택 공급촉진지구 등이 대표적이다. 부산·경남에선 김해 대동 첨단일반산단, 부산 반여(센텀2지구) 도시첨단산단 등 23곳에서 4조4,146억 원의 보상금이 풀린다. 개발 인접 지역을 중심으로 토지거래가 호재가 될 수 있다.
하지만, 가계부채의 뇌관으로 몰린 134만 한계가구와 제2금융권 가계들을 보호할 정부의 대책은 무엇인지 묻고 싶다. 소용돌이 속에 갇힌 정부이지만, 정책을 담당하는 부서들은 위기를 극복하기 위한 답을 찾아야 한다. 현재 원리금 상환액이 가처분소득의 40%를 넘는 한계가구들은 부채가 금융자산보다 많다. 이들은 금리가 상승하면 이자 부담도 늘어난다. 저소득층, 자영업자, 고령자가 다수를 차지하는 한계가구가 무너지면서 우리 경제에 충격을 줄 수 있다.

틈새시장을 공략하는 LH
개인의 구매력이 약화되면서 주택을 실제로 살 수 있는 사람이 줄어들 것으로 보인다. 생산 가능 인구(15~64세)가 올해 3,704만 명으로 정점을 찍었고, 2017년에는 3,702만 명에서 2018년 3,693만 명으로 점점 감소할 것으로 분석되기 때문이다.
그런데 신도시 지역 택지개발 사업의 중단 발표 이후, 새로운 투자처를 찾던 한국토지주택공사(LH)는 세종시 한옥 마을 분양 사업을 성공적으로 완료했다. 또한, 11월 13일 내년 상반기 사업으로 ‘귀농귀촌 주택 리츠 시범사업’ 공모 평가해, 홍천군, 영월군, 아산시, 청양군, 담양군, 강진군, 함양군, 함안군 등 8개 시·군을 우선협상대상자로 선정했다. 지자체 공모를 통해 선정된 토지를 부동산투자회사(REITs·리츠)가 매입해 30~60가구 규모의 단독주택단지를 건설·분양·임대하는 사업이다. 이처럼 LH는 주택 수요자의 감소 추세에도 불구하고, 틈새시장을 공략해 부동산 시장에 활력을 불어넣고 있다.

각자도생各自圖生
불확실한 경제에서 살아남기 위해서는 내성을 길러야 한다. 최근 젊은 세대 사이에는 수저 계급론이 유행하고 있다. 만약 부잣집에 태어나서 운이 좋은 사람들이 아니라면 스스로 철저히 노력하고 계획을 세워서 투자를 결정해야 한다. 부동산 투자에서 수익을 내기 어려운 불확실성 시대에 위기를 기회로 잡기 위해서는 자금뿐만 아니라 남다른 아이디어와 이론, 현장답사가 필수 조건이다. 보다 근본적으로 노력하는 습관과 시의적절하게 결정하는 사고방식을 익히는 게 중요하다.
1990년대 10억 달러 규모 ‘부채의 왕’, ‘파산의 왕’이라는 타이틀을 자랑으로 여겼던 도널드 트럼프는 자서전 「억만장자 마인드」에서 대담함을 선보였다. “긍정적으로 생각하는 것은 매우 중요하다. 부정적인 생각, 특히 자기 자신과 성공의 전망에 대한 부정적인 생각은 눈과 귀를 가리는 폐단이 있다. 이런 사람들은 성공의 기회가 바로 앞에 오더라도 그것을 알아채지 못한다”고 언급했다. 즉, 부정은 부정을 파생시키고 긍정은 긍정을 파생시킨다. 그러므로 긍정적인 생각을 갖고 신중하고 계획을 세우고 투자를 실행하며 새로운 부동산 트렌드에 대한 지식을 습득해가야 한다. 즉, 정보의 홍수 속에서 지혜가 될 만한 부동산 정보를 흡수해 2017년 불확실성 시대를 대비해야 한다.