부동산 진단 12. 편차 심한 토지 시장 변화

편차 심한 토지 시장 변화

지자체 권한 강화와 조례 시사점

‘토지에 투자하고 싶은데 최소 금액이 어느 정도 있어야 염두에 둔 지역에서 명함을 내밀 수 있는지’ 하는 문의가 많다. 대다수는 보통 3천만 원에서 1억 원 정도면 가능한 지역이다. 노후에 살고픈 터를 마련하기 위해 또는 재테크를 위해서다. 집단 지성의 힘이 작용하지 않고 스마트 혁명이 없던 시절엔 전문가라는 이름을 얻을 수 있는 조건만 되면, 부동산 상품을 적당하게 포장하거나 소설을 써도 먹혔다. 이젠 검증받지 않은 지식은 더 이상 통하지 않는다. 그래서 몇 달 전부터 용인지역을 분석하려고 했으나, 발품도 많이 팔고 공신할 만한 중개업소와 공감도 있어야 하기에 망설이다 용기를 냈다. 용인시 토지시장 흐름은 여타 지역에서도 타산지석으로 삼을 만하기에 소개한다.

글 진명기 부동산 컨설턴트

올해는 탄핵 심판 인용 가부 결과에 따라 달라지겠지만, 대선 특수가 실종된 최초의 부동산 시장이 아닌가 싶다. 특히 지방 부동산은 5년마다 특수를 누리던 심리마저 실종된 상태라는 점에서 더욱 그러하다. 그러나 체계적인 통찰을 통해 분석하다 보면 새로운 재테크 출구를 예측할 수 있다.

먼저 지자체 권한 강화와 토지 시장을 살펴보자. ‘특정 시’란 개념은 도에 속하면서도 <지방자치법> 제175조와 <지방분권 및 지방행정체제개편에 관한 특별법>으로 도지사의 권한인 광역지자체의 사무와 권한(인사권과 도시계획 등)이 시에 위임되어 시장의 권력이 강해진 제도다. 노무현 정부 당시 ‘지역 균형 발전 정책’ 이후 토지 시장은 호황기를 맞았다. 2003년 <지방자치법> 개정으로 인구 50만 이상을 대도시라 규정하며, 인구 100만 명 이상인 기초지자체는 <지방분권법> 제41조 및 제42조에 따라 추가로 특례를 받는다. 이와 함께 인구 100만 명 이상인 도시는 광역지자체처럼 부시장을 두 명 둘 수 있다. 지역개발채권 발행 권한 등 일부 권한이 도지사에게서 시장에게 이관됐다. 여기에 자원세가 도세에서 시세로 이양돼 시장의 권력을 국회의원도 부러워할 정도다.

두 얼굴의 용인 토지 시장

용인시 토지는 크게 성장관리권역과 자연보전관리권역으로 구분할 수 있다. 성장관리권역 토지는 사용 가치가 다양하므로 가격 상승 폭도 크다. 1990년대 수지는 조그만 시골동네였다. 당시 용인은 군지역으로 현재 백암면은 외사면, 양지면은 내사면에 속했다. 당시 토지 시세는 3.3㎡당 백암면은 10만∼20만 원, 신도시 발표 전 수지는 7만∼10만 원대였다. 현재 경부선 서쪽 축으로 이어지는 수지구는 12만여 세대에 35만여 명으로, 150만∼500만 원대라야 전원주택이나 창고를 지을 수 있다. 어느 금융상품보다 투자가치가 높게 나타나고 있다. 1990년대 당시 양지면이나 백암면에 투자를 쉽게 했지만, 수지는 시골이란 인식이 강해 투자를 선호하지 않았다. 경부선이 지나는 기흥구는 15만여 세대에, 42만 2천여 명으로, 농림지역은 150만∼350만 원, 주거지역은 200만∼700만 원 선이다.

시청이 들어선 처인구는 9만여 세대, 23만 5천여 명으로, 구도시 지역인 이동면과 남사면을 제외하면 자연보전권역에 속한 지역으로 2008년 금융 위기 이전 토지 시세를 회복하지 못했으나, 동지역은 2014년 이후 지속적인 상승세를 타고 있다. 지난해까지 아파트, 빌라, 단독주택 부지 수요가 많았으나, 금년엔 여기에 창고 부지까지 가세해 1억∼2억 원 장기 투자자 수요가 많아지는 추세다. 도시지역 중 녹지지역의 농지는 100만∼250만 원인데도 소규모 필지가 없어 매물을 찾기가 쉽지 않다. 이런 시점에서 제2경부고속도로 착공 발표와 포곡, 원삼 I.C 확정에 따른 투자 심리가 면지역으로 확장되고 있다는 것이 중개업자들의 이야기다. 그동안 지지부진하던 제2경부고속도로 착공 시점을 두고 예산을 확보하지 못해 침체기 속에 수요자를 구경하기 어려웠으나 요즘 문의도 증가하고 있다고 한다.

백암면 농업진흥지역 농지는 15만∼30만 원, 농림지역 임야는 7만∼20만 원, 생산관리지역 임야는 20만∼40만 원, 계획관리지역 임야는 25만∼60만 원이다. 에버랜드가 있는 포곡지역 녹지(농업진흥지역 농지)는 50만∼200만 원, 도시지역 녹지(또는 보호구역)는 80만∼300만 원, 자연녹지는 임야 40만∼100만 원이다. 제2경부고속도로 I.C로 확정된 매산리 주변 녹지지역 농지(농림진흥지역)는 40만∼60만 원, 자연녹지(보호구역) 농지는 60만∼120만 원 선이다. 남사면과 이동면의 농업진흥지역 농지는 25만∼70만 원이며 성장관리권역으로 창고 부지 수요가 많은 지역 부지는 60만∼250만 원 선이다.

이처럼 같은 지역이라도 편차가 심한 것이 토지의 특성이기에 가치 판단 기준점이 천차만별이다. 토지 투자가 어려운 이유다. 그렇지만 원자재인 토지를 가공해 상품화하는 수요자 입장에선 자신의 기술에 따라서 명품을 만들 수도 가치를 훼손할 수도 있다. 이는 동대문이나 남대문에서 구입한 같은 회사 원단으로 옷을 만들어 어떤 이는 백화점에서 기십만 원에 팔고 어떤 이는 기천 원 팔려는 것이나 다름없다.

용인시 인구 유입 총력, 투자 청신호

사업비 1조 원을 넘게 들인 용인경전철은 하루 탑승객이 14만 명이 넘을 것으로 전망하고 사업계획을 세웠다. 그러나 예측과 달리 실제 개통 초기 하루 이용객은 5천 명도 되지 않아 재정에 빨간 불이 켜졌다. 고민이 커진 용인시는 왕십리-수원선의 수도권 통합 환승 할인으로 승객 증가의 물꼬를 터서 지금은 하루 3만 명 정도가 이용한다. 운영비를 줄이기 위한 자구책으로 운영사를 네오트랜스로 3년 만에 바꿔 한 해 50억 원에 가까운 운영비를 절감해, 이 돈을 빚을 갚는 데 사용하고 있다.

위의 사례는 두뇌집단이 모여 계획을 세우고 투자했지만, 경전철에 대한 경험이 없는 사업을 지자체가 무리해서 시작한 결과다. 그동안 시민 혈세 낭비로 각종 투자비를 절약해야 했던 용인시는 이제 부채를 청산하고 기반시설 및 편의시설 비용을 추가 투자할 수 있게 됐다.

용인시는 낙후된 동부 지역을 개발하기 위해 지난해 <도시계획조례>를 개정해 임야 경사도를 20도에서 25도로 완화했다. 개별 창고 부지는 주변에 10가구 이상 마을이 있으면 주민의 동의서를 받게 한 반면, 인구 유입 효과가 큰 산업단지나 전원주택단지는 허가 소요 기간을 60일에서 45일로 단축하는 안을 마련했다. 반면, 모현면은 상수도보호구역에 속하기에 하수종말처리장이 없는 지역과 같은 개발 허가 절차를 밟아야 한다. 양평이나 광주 퇴촌처럼 6개월 이상 거주자한 자라야 개발 허가를 받을 수 있다.

인구 백만 명이 넘었지만, 여전히 인구 유입에 총력을 기울이는 용인시의 투자 전망은 밝은 편이다. 한때 용인시는 투자처가 아니라고 외면을 받았지만, 이젠 11번째로 백만 명이 넘는 지자체로 변했다. 시장의 개발 의지가 강하기에 기업 투자 유치에도 적극적이다.

제2차 인구 이동 시대는 도시 간 전쟁이다. 인구를 감소하면 전투력을 상실한 군대나 다름없다. 인구가 증가하는 도시는 앞에서 언급한 것처럼 장기 투자에 큰 보탬이 되어 백세시대 노후를 보장받을 것이다.