【전원생활】 펜션 성공 노하우②

▶펜션 사업의 타당성 검토 방법과 예산 수립
펜션 사업의 타당성을 검토할 때 가장 중요한 점은 얼마를 벌 수 있는가를 고민하기 전에 얼마를 투자해 얼마만큼 빨리 회수할 수 있는지를 검토하는 것이다. 즉, 투자의 적정성과 회수 가능성, 나아가 얼마나 오랫동안 사업을 유지할 수 있는지에 대한 가치 보존성을 함께 고민해야 한다는 뜻이다. 10억 원을 투자해 1억 원을 버는 것은 바보짓이다.

반면, 1억 원을 투자해 10억 원을 벌려는 기대는 현실적이지 못하다. 투자 적정성과 회수 가능성이란, 내가 가진 투자 여력 내에서 얼마나 효율적으로 투자할 것인지, 어느 정도 기간에 회수할 수 있는지를 따져보는 것이다._본문 중에서

글 전용환 펜션프로젝트팀 로직(Logic ) 대표 카운셀러 010-6779-6909 ein6909@naver.com
사진 월간 전원주택라이프 DB

펜션 사업에 대한 잘못된 접근_ Pool Villa or Fool Villa?
요즘 현장에서 펜션 관련 상담을 진행하다 보면 거의 모든 사람이 ‘풀 빌라 Pool Villa’ 펜션을 이야기한다. 펜션을 새로 시작하려는 사람들이나 펜션 관련 일을 하는 사람들이 왜 이구동성으로 풀 빌라를 이야기하는 것일까.

외국의 휴양지에서 보는 풀 빌라와 국내에 최근 많이 생겨나는 풀 빌라 펜션은 여러 가지 면에서 차이점이 크다. 흔히 말하는 풀 빌라 펜션은 각 객실에 단독 수영장과 독립 스파 등 모든 시설(Full Facility)을 다 갖춘 고급 펜션이라고 보는 것이 적합하다. 초기 펜션 시장은 지금과 같은 과열된 시설 경쟁이나 고급화 전략을 구사하지 않아도 만족할 만한 운영이 가능했다. 풀 빌라 펜션은 오히려 펜션 시장이 과거와 달리 경쟁이 치열해지고 전반적인 침체기로 접어들면서 본격화됐다.

펜션 사업주들이나 펜션 관련 사업에 종사하는 사람들이 입을 모아 풀 빌라를 이야기하는 이면엔 두려움이 자리 잡고 있다. 기존 펜션 운영주들은 새로 생겨나는 펜션들의 시설 고급화로 인해 영업에 지장을 받는다는 두려움을 갖고 있다. 새로 펜션을 시작하려는 사람들은 경쟁에 대한 막연한 두려움 때문에 무리해서라도 남에게 뒤지지 않으려고 한다. 더불어 결과에 책임지지 않으려는 일부 업체의 부추김이 더해져 펜션 사업에 과잉 투자가 일어나고 있다.

풀 빌라 펜션을 부정적으로만 이야기하고 싶지 않다. 다만, 풀 빌라 펜션을 이야기하는 모든 사람이 펜션 사업에 대한 적정 투자와 투자비용의 회수를 염두에 두고 있는지 걱정될 뿐이다. 다른 모든 사업과 마찬가지로 펜션 사업 역시 투자 효율과 수익에 대한 명확한 확신이 필요하다. 막연한 두려움 때문에 무리해서 투자하거나 결과에 대한 책임 회피를 위한 부추김이 펜션 사업을 어렵게 만들고 있다. 잘 못된 투자는 만족할 만한 결과(Pool Villa)를 얻기보다 사업에 대한 후회(Fool Villa)만 남길뿐이다. 그럼 이번 호엔 펜션을 시작할 때 필요한 사업 타당성 검토 방법과 투자 예산의 수립 방법을 설명해 보겠다.

펜션 사업의 타당성 검토 방법
펜션 사업의 타당성을 검토할 때 가장 중요한 점은 얼마를 벌 수 있는가를 고민하기 전에 얼마를 투자해 얼마만큼 빨리 회수할 수 있는지를 검토하는 것이다. 즉, 투자의 적정성과 회수 가능성, 나아가 얼마나 오랫동안 사업을 유지할 수 있는지에 대한 가치 보존성을 함께 고민해야 한다는 뜻이다.

10억 원을 투자해 1억 원을 버는 것은 바보짓이다. 반면, 1억 원을 투자해 10억 원을 벌려는 기대는 현실적이지 못하다. 투자 적정성과 회수 가능성이란, 내가 가진 투자 여력 내에서 얼마나 효율적으로 투자할 것인지, 어느 정도 기간에 회수가 가능한지를 따져보는 것이다. 개인적으로 풀 빌라 펜션을 경계하는 이유가 여기에 있다.

풀 빌라 펜션의 경우 부지 매입과 토목 비용, 건축 비용, 시설비용 등을 모두 합쳐 30억 원 이상 투자하는 곳도 많다. 시중 금리가 아무리 낮다고 해도 30억 원 정도 자산을 보유하면 은행 이자로도 매월 1,000만 원 이상 손에 쥘 수 있다.

다른 측면에서 보면, 펜션은 여타 사업에 비해 성장 한계가 분명하다. 다른 사업은 지속적인 매출 상승이나 수출, 주식 상장 등을 통한 지속 성장이 가능하다. 하지만 펜션은 아무리 많이 투자해도 결국 보유한 객실 숫자 이상의 매출을 기대하기 어렵다. 또한, 예약률과 매출이 뒷받침되지 못하면 자산 가치를 인정받기 어렵다. 영업에 대한 부담을 갖고 30억 원 이상 펜션에 투자하기보다 현금 자산으로 보유하는 편이 오히려 안전하다는 의미다.

펜션 사업의 타당성 검토는 시장 조사와 조사 결과에 대한 분석, 예상 매출에 대한 검토, 투자 범위의 확정을 통해 이뤄진다.

시장 조사_막연한 예측을 구체화한다
사업을 시작할 때 가장 좋지 않은 자세가 막연한 예측에 매달려 사업에 뛰어드는 것이다. ‘누가 그러는데 이렇게 하면 잘 될 거다’라는 식의 이야기에 휩쓸리면 판단이 흐려지고 핵심을 놓치게 된다.

가장 먼저 할 일은 막연한 예측을 시장 조사를 통해 구체화하는 것이다. 그런데 전국에 산재한 수많은 펜션을 직접 조사하기란 쉽지 않다. 막상 유명한 펜션을 찾아가도 쉽게 노하우를 공개하지 않는다.

제일 빠른 방법이 펜션 홈페이지 통한 조사이다. 자신이 창업하려는 지역뿐만 아니라 전국적으로 펜션이 밀집한 지역에 들어선 펜션 홈페이지를 살펴보는 것이다. 이때 중요한 점은 단순히 눈으로 보는 것이 아니라 기준을 갖고 수치화하려는 노력이다. 펜션의 외관, 객실 수, 인테리어 수준, 시설, 객실 요금 등을 기록한다.

더불어 이용 후기나 온라인상의 평판을 함께 조사하는 것 역시 필요하다. 막연하게 살펴보기만 하면 때로 착시 현상에 빠질 수 있다. 비슷한 입지와 규모, 시설을 갖추고도 예약률에서 큰 차이를 보이는 경우가 많기에 그 이유를 따져보아야 한다. 객실 요금 차이, 서비스 질, 이용 후기를 통한 주인의 태도 등을 종합해 보면 원인을 알 수 있다.

고급 펜션이나 일부 풀 빌라 펜션에 대한 이미지는 바로 착시 현상에서 비롯한다. 실제로 몇 년 전부터 전국에 있는 모든 펜션 홈페이지를 데이터로 만드는 작업을 계속하고 있는데, 고급 펜션이나 풀 빌라 펜션 역시 전체 중 약 5% 이내만 안정적인 예약률을 나타낼 뿐이다.

나머지 95% 고급 풀 빌라 펜션은 기존의 펜션과 예약률에서 큰 차이를 보이지 않는다. 비록 전국의 모든 펜션 홈페이지를 조사하지 못하더라도, 창업 준비 기간에 가능한 한 많은 펜션의 홈페이지를 조사하고 기록하는 것은 매우 유익한 사업 기반이 된다.

시장 조사_조사 결과에 대한 분석
일정 기간 펜션 홈페이지와 여러 경로를 통해 수집한 자료를 모아 분석하는 것이 시장 조사의 다음 단계이다. 예약률이 높은 펜션의 객실 요금, 시설 수준, 입지 등을 검토하고 예약률이 낮은 펜션의 문제점을 함께 비교해 보면, 사업의 기본 방향을 도출할 수 있다.
최근 조사한 자료를 분석해 보면, 과거와 달리 월풀이나 스파 등의 시설이 큰 효과를 얻지 못한다는 점을 발견할 수 있다.

월풀이나 스파는 5~6년 전에 처음 도입될 당시만 해도 펜션 예약에 도움이 되는 측면이 분명히 있었다. 그러나 기존 펜션들이 앞다투어 월풀이나 스파를 설치하기 시작했고, 신축 펜션들 역시 스파나 월풀을 당연하게 받아들이면서, 이제 월풀이나 스파는 TV나 냉장고와 같은 기본 시설로 전락해 버렸다.

오히려 월풀이나 스파로 인해 객실 요금만 올라가 몇 년째 이어지는 펜션의 경기 침체와 맞물려 예약의 장애 요소가 되어 버렸다. 이런 현실에도 불구하고 아직도 많은 펜션 창업자와 일부 업체는 여전히 월풀이나 스파를 펜션의 핵심 경쟁력(Killer Contents)으로 착각하고 있다.

펜션 홈페이지를 통해 월풀이나 스파를 설치한 펜션과 설치하지 않는 펜션의 예약률을 기록하고 비교하면 실제로 이런 변화를 느낄 수 있다. 수집한 자료를 객관화시키고 분석하는 작업의 중요성을 알 수 있는 사례이다.

시장 조사_예상 매출에 대한 검토
펜션의 경기 침체로 객실 요금 체계가 비수기, 성수기, 극성수기, 특수일 따위로 복잡해진 측면이 있지만, 펜션 매출은 비수기 주중과 주말, 성수기 주중과 주말로 구분해 보는 것이 합리적이다.

예상 매출은 앞서 조사한 자료를 기반으로 예측할 수 있다. 창업할 지역의 기존 펜션들의 비수기 주중 예약률과 주말 예약률을 조사한 다음에 객실 규모와 시설, 요금을 함께 비교하면 실현 가능한 예상 매출을 뽑아낼 수 있다. 막연하게 비수기 주중 예약률을 80%로 채우겠다는 결심 따위는 현실적이지 않다.

창업할 지역의 기존 펜션들의 예약률을 검토해 가장 예약률이 높은 펜션의 장단점을 찾아내 예상 매출을 추정하는 것이 합리적이다. 이때 예상 매출은 기대 매출에 비해 보수적으로 잡는 것이 중요하다.

창업할 해당 지역에서 예약률이 가장 높은 펜션을 기준으로 잡으면 실패할 확률이 높다. 비록 예약률이 가장 높은 펜션의 단점을 보완하고 더 많이 투자해 이기려고 해도 기존 펜션의 예약률을 넘어설 것이라고 장담할 수 없기 때문이다.

시장 조사_투자 범위의 확정
펜션 사업의 투자는 건축 비용과 시설 투자비용의 합산이 아니다. 펜션 사업의 투자 규모와 범위는 3년간 예상되는 매출과 수익 범위 내에서 이뤄져야 한다. 제반 비용의 합산은 견적일 뿐이다.

예를 들어 비수기 주중 예약률 50%, 주말 예약률 70%가 현실적인 예상 매출이라고 한다면, 펜션 투자는 이 기준을 통해 3년간 얻어지는 매출과 수익 범위 내에서 이뤄져야 한다. 회수 가능성을 검토한다는 것이 바로 매출과 수익을 통해 투자비용의 회수가 가능한지를 따져본다는 뜻이다.

특별히 3년이라는 기간을 이야기하는 이유는 통상적으로 펜션 트렌드가 3년 주기로 변하기 때문이다. 아무리 잘 기획해 만든 펜션도 창업 후 3년이 지나면 예약률이 떨어지기 시작한다. 투자비용을 3년 안에 회수해야 하는 이유가 여기에 있다.

3년 안에 투자비용을 회수하면 여유가 생기고 선택의 폭이 넓어진다. 투자비용을 회수하고 나면, 운영하는 펜션을 새로운 트렌드에 맞게 리모델링할 수 있는 여유가 생긴다. 경우에 따라서 기존 매출을 인정받고 매각할 수도 있다. 반대로 3년 안에 투자비용을 회수하지 못하면 초기 투자비용 회수도 쉽지 않다. 새로운 변화에 맞춰 추가로 투자할 여유도 없으며, 예약률이 낮기에 매각도 쉽지 않기 때문이다.

참고로 초기 투자비용에서 부지 매입 비용은 제외해도 무방하다. 극단적인 경우를 제외하고 땅값이 떨어지는 경우는 없기 때문이다.

펜션 사업의 예산 수립
펜션 사업 예산은 부지 매입 비용을 제외하고 크게 건축 비용과 시설 투자비용으로 나눌 수 있다. 사업 예산은 앞에서 설명한 대로 예상 매출과 기대 수익 범위에서 정해지는 것이 원칙이다. 건축 비용과 시설 투자비용 등 사업 예산을 정하기 전에 펜션의 7가지 요소를 이해하는 것이 필요하다.

펜션의 7가지 요소는 펜션의 입지, 접근성, 고객층, 건축, 인테리어, 시설, 가격, 서비스이다. 펜션 사업 투자는 이 7가지 요소를 기본으로 강점을 부각하고 약점은 감추는 방향으로 이뤄져야 한다. 가령 입지가 매우 좋은 부지라면 건축 외관에 대한 비용을 줄일 수 있다.

또한, 커플과 가족, 단체 등 대상 고객에 따라 필요한 시설과 객실의 크기가 달라진다. 주변에 경쟁 상대 펜션에 비해 인테리어와 시설 투자 여력이 부족한 경우 가격을 낮추는 전략으로 예산을 절감하는 것이 필요하다. 펜션의 7가지 요소는 다음 호에 자세히 다루겠다.

기억해야 할 중요한 원칙은 예상 매출과 기대 수익 범위 내에서 우선순위를 정해 투자하는 것이다. 모든 것을 다 가지려고 하면 투자 범위를 넘어서게 된다. 가장 합리적인 방법은 강점을 드러내고 약점을 감추는 방향으로 투자의 우선순위를 정하는 것이다. 일반적으로 펜션 사업 예산은 부지 매입 비용을 제외하고 건축 비용 40%, 인테리어 비용 30%, 시설 투자와 영업 시스템 30%로 보는 것이 보편적이다.

※ 다음 호에는 ‘관광 건축으로 바라본 건축과 창업’에 대해 자세히 설명하도록 하겠다.