• [COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 9

  호건의 전원주택과 땅 9 토지매입 후 집 짓기를 위한 건축 상식(2) 그동안 칼럼을 꾸준히 보고 꼼꼼히 하나씩 검토해 봤다면 실무적인 과정이 사실 그렇게 어려운 일이 아니라는 것을 알 수 있다. 이제는 집을 짓는 일만 남았다. 집짓기 경험이 없어도 걱정하지 않아도 된다. 필자야말로 건축은커녕 사회 경험조차 부족할 때 집을 지었다. 시공 전문가는 아니지만 지금도 1년에 약 10채씩, 3년 동안 꾸준히 집 짓기를 해가고 있다. 이번 호에서는 어떻게 그것이 가능했는지 그 팁들을 살펴보자. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 이번 주제에서는 설계 팁부터 시작해 업체 선정 기준, 토목 공사, 자금 관리까지 꼼꼼히 검토하고자 한다. 다시 한번 말하지만, 필자는 시공 전문가가 아니며 자재 및 시공 과정에 대한 용어 등 아직도 모르는 것이 많다. 오히려 처음 집을 지었을 때는 자재도 공부하고, 시공에 대한 용어들도 익히려고 노력했다. 그러나 갑자기 공부한다고 해서 평생에 한 번 있을까 말까 한 경험에 대해 일정 부분 이상 알기는 쉽지 않다. 이에 집을 실수 없이 잘 짓기 위해 우리가 알아야 할 알맹이들을 공유하고자 한다. 미리 알아두면 좋을 건축 설계 Tip 1 면적 고려하기 집 짓기에서 면적 고려는 기본 중의 기본이다. 그럼에도 불구하고 첫 번째로 언급한 이유는 전원주택을 계획하면서 면적에 대한 감이 부족한 경우가 대다수이기 때문이다. 보통은 아파트 생활을 정리하고 전원생활로 넘어오기 때문에, 같은 평수라도 규모와 계획에 따라 체감이 달라지는 것을 인지하지 못한다. 또, 전용 면적, 공용 면적, 분양 면적이 있는 아파트와 달리 전원주택은 온전하게 전용 면적만 있다는 차이도 있다. 실제로 면적이 좁다고 느껴 시공 도중 설계도를 변경한 후 자재를 덧대 면적을 추가하는 당황스러운 상황도 접했다. 이런 경우 하자 발생도 높아지지만 무리하게 늘린 면적으로 인해 건폐율이 초과되어 준공이 불가할 수도 있다. 따라서 면적에 대한 감을 미리 익히는 것이 중요하다. 업체에서 시공한 모델하우스나 중개물건으로 나온 집들을 보러 다니는 것이 좋다. 여기에 단순하게 전체 면적만 생각할 게 아니라 실면적 등 자세히 나누어 익혀놓자. 2 공간 구성과 동선 계획 처음 집 짓기를 진행하며 제대로 이루지 않은 실 계획에서 아쉬움을 느끼는 건축주의 모습을 자주 봤다. 이것은 단순히 모델하우스를 본다고 해결할 수 없다. 온전히 나에게 맞춰 장기적으로 생각하면서 신중하게 고민해야 할 부분인 셈이다. 이에 맞춰 동선도 함께 고려해야 한다. 예를 들면, 2층 규모의 주택에서 넓게 사용하고자 1층에는 주방과 거실만을 계획하고, 조망을 위해 안방을 포함한 모든 방을 2층에 두는 계획은 지양해야 한다. 안방은 주방과 거실과 함께 계획해 1층에 두고, 프라이버시를 위한 다른 방들은 2층에 마련하는 편이 유연한 생활 동선을 반영할 수 있다. 또한 가구 유무도 중요하다. 동선을 포함한 명확한 실 계획은 준공 후 만족감 혹은 아쉬움으로 돌아올 수 있는 요소이기 때문에, 머릿속에서 시뮬레이션을 해본다면 비교적 수월하게 설계해 나갈 수 있을 것이다. 3 층고는 시공 비용의 결정적인 요소 층고가 높을수록 실내 개방감은 커지지만, 시공 비용에 결정적인 영향을 끼친다. 높은 층고만큼 자재가 추가되기 때문이다. 심지어 규격이 정해진 자재를 절단하거나 연장해 애매하게 남는 부분을 추가 시공할 경우, 더 많은 인력이 소모된다. 공기가 증가하니 자연스럽게 인건비도 발생한다. 즉, 1층 층고를 애매하게 높일 때는 규격 자재를 사용해 2층을 만들 때보다 오히려 시공 비용이 증액될 수 있다는 얘기다. 따라서 높은 층고 계획은 조금 더 디테일하게 생각한다면 정말 극적으로 시공 비용을 절약할 수 있다. 대체로는 아파트 평균 높이인 2.3~2.7m 사이로 자재 규격이 맞춰져 있다. 4 설계 비용과 시공 비용 설계 비용은 도면 작업, 감리 작업 등 부탁하는 정도에 따라 천차만별이다. 만약 집을 처음 짓는 사람이라면 필자는 설계 비용이 조금 증액되더라도 실시 설계까지 받아놓기를 권한다. 그래야 시공 변수와 이에 따라 증감될 수 있는 비용 변수도 줄일 수 있기 때문이다. 실시 설계를 포함한 설계 비용은 대략 천만 원부터 시작한다. 당장은 비싸다고 느낄지 모르지만, 예상외의 변수로 인해 추가될 비용을 생각하면 애초에 설계에서 그 위험을 줄여놓는 것이 가장 좋다. 대체로 준공 작업을 포함하지만 다른 경우가 있을 수 있기에 미리 확인해두는 것도 좋다. 특히, 시공 비용은 사회 및 경제 흐름의 영향으로 자잿값과 인건비가 많이 올랐다. 설계 계획과 자재에 따라 크게 달라지겠지만, 2~3년 전 모던한 집 기준으로 주방기구와 위생기구 포함한 목조 주택은 평당 450~550만 원, 철근콘크리트 주택은 500~600만 원 정도였다. 지금은 2~30%씩 오른 시공 단가로 고려하는 것이 좋다. 이보다 저렴한 시공 단가는 오히려 하자 발생과 공사 멈춤의 확률이 높아진다. 따라서 본인이 시공 비용에 대한 감이 부족하다면 설계에 비용을 좀 더 투자하는 것도 나쁘지 않다. 5 주택 이외의 요소들도 검토하기 설계를 하다 보면 집 자체에 몰두하는 경우가 있다. 하지만 집 짓기에서는 정화조나 지하수 그리고 주차장 등 쾌적한 삶을 위해 빼놓을 수 없는 요소들이 많다. 극단적으로 마당 한가운데 있는 정화조는 미관상 좋지 않을 것이다. 이에 건축사가 알아서 해주리라는 마인드보다 고려 요소의 범위를 넓혀 꼼꼼히 살핀 후 요구하길 바란다. 이 외에도 설계는 개인 취향에 따라 중요한 것이 많다. 전원주택은 개성과 취향을 담는 공간이 분명 맞지만, 많은 집들을 보며 특수성을 너무 갖는 설계는 가급적 지양하길 바란다. 오히려 많은 사람들이 위 내용을 가볍게 다뤘던 탓에 살면서 아쉬워한다. 시공업체 선정 기준과 주의사항 집 짓기를 하며 겪는 많은 애로사항의 원인은 사람이다. 시공업체와의 관계는 나의 감정 소비 없이 집을 잘 짓는 중요한 포인트인데, 말은 쉬워도 굉장히 어렵다. 필자는 고객 입장, 중간 입장, 업체 입장 모두 경험했다. 요구사항이 제대로 이뤄지지 않아 업체와 소송까지 간 적이 있고, 반대로 많이 신경을 쓰고 서비스를 제공했음에도 고객과 마찰이 있었던 적도 있다. 고객과 시공업체 사이에서 소통의 부재가 생기는 원인은 무엇일까. 이를 포함해 시공 업체를 선정하는 중요한 팁을 설명하고자 한다. 1 첫 집 짓기는 보수적으로 기준 잡기 먼저 도덕적인 시공업체를 만났다는 가정을 해보자. 그래도 마찰이 있다면, 이는 그럴 수밖에 없는 어떤 문제가 있다는 것이다. 근본적으로 고객은 저렴하게 잘 짓고 싶고, 업체는 보다 많은 수익 창출을 원한다. 이때, 업체가 지향해야 하는 올바른 수익 창출은 공기나 단가를 낮추면서 퀄리티는 높여 타 업체와의 차별성으로부터 발생하는 구조여야 한다. 그럼에도 불구하고 소통 부재의 원인은 결국 정보의 불투명성 때문이다. 건축박람회만 가 봐도 업체마다 시공 평 단가의 차이부터 업체 규모까지 천차만별이다. 규모가 큰 업체는 상대적으로 비용이 비싸고, 개인 단위 업체는 비용이 저렴한 느낌도 있다. 중요한 건 저렴하거나 비싼 이유를 고객은 알 수 없다는 것이다. 필자가 만난 저렴한 비용을 제시했던 업체들의 답은 이러하다. ‘회사 시스템이 잘 돼있기 때문에 공기가 줄어들고 거기에서 오는 인건비 절약이 크다’, ‘우리만의 특허를 보유하고 있어 공장 설비가 잘 돼있다’ 등이 대표적이다. 그러나 필자가 업체를 아웃소싱하며 직접 지어본 결과, 아쉽게도 아직까지 그렇게 극적으로 큰 차이를 내는 업체는 보지 못했다. 오히려 처음 계약한 금액에서 입주 날짜만 잘 맞춰도 잘하는 업체라는 생각을 갖게 된다. 따라서 처음 집을 지을 때는 조금 보수적으로 기준을 잡는 것이 좋다. 개인 노력에 따라 퀄리티와 공기를 맞출 수는 있지만, 드라마틱한 회사를 골랐다는 생각은 오히려 이기심을 불러일으키기 때문이다. 또한 업체는 수익 창출을 통해 수주 양을 늘리지만 어느 한계선에 도달하면 분명 과부하가 걸리기 마련이다. 공기를 맞추기 어렵거나 비용이 증액되는 변수도 생긴다. 실제로 첫 작업에서 신뢰가 쌓였던 업체에게 다음 집을 부탁한 적이 있었다. 정직한 모습은 여전했지만, 역량과 외부 상황에 따라 물리적으로 공기가 길어지기도 했다. 2 본인 주관에 맞춰 판단하지 말 것 개인 역시 싸게 좋은 집을 짓고 싶은 이기심을 가지고 있다. 업체가 많은 수익 창출을 원하듯, 이기심이라고 해서 절대 나쁜 것이 아니다. 오히려 더 좋은 회사를 찾기 위한 원동력이 돼주는 셈이다. 다만, 필자가 하고 싶은 말은 내 주관에 사로잡혀 스스로 함정에 빠지는 일은 없어야 한다는 것이다. 사례로 필자가 중개한 토지에 시공 업체가 제공한 모델을 건축사에게 허가를 요청하는 경우가 있었다. 이 업계에서는 건축사가 허가만 대행하는 경우가 종종 있다. 문제가 발생하는 원인은 설계와 디자인을 시공 업체가 한다는 것인데, 건축사도 도면을 받아 허가를 받기 위해서는 별도로 허가 도면을 그리는 시간이 필요하다. 고객은 원하는 입주 날짜가 정해져 있었지만, 기본적으로 시공 업체와 디자인 변경이 몇 번 이뤄진 상태에서 건축사가 도면을 넘겨받은 시간이 넉넉하지 못했다. 자연스럽게 허가가 늦어졌고 고객은 입주가 늦어지는 것에 대한 불만을 토로했다. 큰 문제로 이어지지는 않았지만, 이렇게 지식과 소통의 부재로 인해 감정이 상하거나 오해가 발생하는 변수는 상당히 많다. 투명하게 정보를 알려주는 회사에서 상담을 진행하기 혹은 어느 정도 시공 사례가 있는 회사를 고르거나 시공 주택을 직접 가보는 것 등이 변수를 줄이는 방안이 되는 것은 분명하다. 하지만 심사숙고 끝에 선택한 업체임에도 불구하고 현장마다 일어날 변수는 많다. 이 때문에 계약서를 작성하는 것도 중요하다. 다음 호에서는 업체와 분쟁 없는 계약을 이루기 위한 내용 및 변수에 대해 다루도록 하겠다. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대의 자연친화적인 1억 원대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv

• [COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 8

  성호건의 전원주택과 땅 8 토지매입 후 집 짓기를 위한 건축 상식 (1) 집을 지을 수 있는 땅을 올바르게 매입했다면 이제는 원하는 (전원) 주택을 지을 차례다. 이 과정에서 간혹 온갖 건축법과 자재 및 재료에 대한 지식을 전문가 수준으로 공부하는 사람이 있다. 물론, 지식을 쌓는 일은 매우 중요하지만 그 이전에 실질적으로 알아야 하는 현장 지식이 있다. 필자는 시공 전문가가 아님에도 불구하고 수 십 세대 집을 성공적으로 지었는데, 이번 호에서는 그 내용을 풀고자 한다. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 많은 사람들이 (전원) 주택을 짓는다고 했을 때, 첫 시작을 대부분 모델링이나 디자인으로 접근한다. 좀 더 아는 사람은 디자인의 변화가 시공 비용에 어떻게 영향을 미치는지를 세심하게 확인하고, 여기서 더 나아간 사람은 결정한 디자인이 시공 허가를 받는데 문제가 없는가를 살핀다. 하지만 집 짓기에서 디자인을 먼저 생각한 경우라면, 설계를 마치고서 그것에 부합한 땅을 찾는 것이 맞다. 토지를 매입한 후 디자인부터 시작한다는 것은 자칫 허가가 불가능한 설계로 인해 수정 비용을 지출할 우려가 있다는 뜻이다. 그동안 연재에 비춰보면 먼저 원하는 땅을 매입하는 것이 전제였으므로 이번 호는 건축을 하기 위한 허가 내용부터 접근하고자 한다. 집 짓기보다 어려운 인허가 작업, 개발행위허가와 건축행위허가 먼저 인허가 작업에서 개인이 꼭 체크해야 할 사항은 두 가지로 요약할 수 있다. 바로 허가를 받기 위한 ‘비용’과 ‘시간’이다. 비용은 토목설계사무소나 건축사사무소에 지불한 인허가 대행 비용 이외에도 내가 매입한 토지가 임야인 경우 ‘대체산림조성비’, 농지인 경우 ‘농지전용부담금’을 내야 한다. 대체산림조성비는 「산림청고시 제2022-5호」에 따라, 2022년 1월 11일부터 고시금액이 위와 같이 명시돼 있다. 예를 들어, 개별공시지가가 ㎡당 5만 원인 준보전산지의 토지 330㎡를 매입해 개발행위허가를 받기 위한 대체산림조성비는 330㎡×(6,790+(50,000×0.01))=약 240만 5,700원이 되는 것이다. 다음, 농지(전, 답, 밭, 과수원 등)를 매입했을 때 내야 하는 농지전용부담금은 「농지법 시행령」 제53조에 명시된 계산 방법을 따른다. 위와 마찬가지로 개별공시지가가 5만 원인 땅 330㎡를 매입한다면, 330㎡×50,000×30%=약 495만 원이 농지보전부담금(농지전용부담금)이 되는 것이다. 따라서 위 계산법에 맞춰 내가 매입한 토지의 개발행위허가를 득할 때 내야 하는 금액을 한번 산정해 보길 바란다. 오히려 고민해야 할 것은 시간이다. 땅을 개발하는 시행사는 3대 리스크 중 하나로 인허가 작업을 꼽기도 한다. 시간이 얼마나 소요될지 예측하기 어렵기 때문이다. 개발행위허가와 건축행위허가를 동시에 진행할 수도 있지만, 가능하다면 개발행위허가를 받은 후 건축행위허가를 받는 순서로 진행하는 것을 권한다. 개발행위허가와 건축행위허가를 동시에 받기에는 각각 설계를 하는 기간만 해도 상당히 오래 걸릴뿐더러 토목설계사무소와 건축사사무소가 서로 소통하는 것도 쉽지 않기 때문이다. 또한 개발행위허가는 해당 관청에서 거쳐야 하는 부서가 더 많기에 (지역마다 다르지만 양평 기준)보통 40~60일 정도의 기간이 소요된다. 하지만 건축행위허가는 해당 관청 건축과에 업무가 집중돼 있기에 개발행위허가를 받은 곳이라면 업무일 기준 보통 보름 정도에 허가가 받을 수 있다. 따라서 복잡한 개발행위허가를 먼저 접수해놓고 허가를 기다리는 약 40~60일 동안 건축설계도면을 계획해야 한다. 그리고 건축행위허가가 떨어지는 날을 예상해서 토목공사를 진행할 시공사도 미리 선정해놓자. 건축설계를 완성하고 개발행위허가도 받았다면 이제는 선정해놓은 시공사를 통해 현장 토목공사와 함께 건축행위허가를 진행하면 된다. 토목공사 협의가 끝난 경우에 100~200평 정도의 토지는 2주 정도면 토목공사를 진행할 수 있다. 이 시기에 건축행위허가를 받게 되고 동시에 집 짓기도 시작할 수 있는 것이다. 이렇게 진행하는 편이 인허가 작업과 공사 진행의 깔끔한 프로세스를 구축할 수 있다. 집 짓는 데 10년 늙는다? 시공은 몰라도 이 개념을 알고 시작하자 ‘집 짓는데 10년 늙는다’라는 말은 집 짓기를 경험한 사람들 사이에서 거의 정설처럼 굳어져 있다. 그만큼 처음 집을 짓는 사람은 대부분 비슷한 시련을 겪는다는 의미다. 중개업을 하는 필자도 처음 집 시공을 계약했던 시공사와 상호 이해관계가 맞지 않아 소송까지 갔었다. 그러면 한두 번 경험을 하고 난 후 지은 집은 더 나아졌을까. 물론 공사나 그들과의 이해관계가 어떻게 흐르는지 알기 때문에 비교적 점검하는 부분이 많아졌고 경험치도 생겼겠지만, 그럼에도 불구하고 적지 않은 시행착오를 겪어야 했다. 수차례 시행착오 끝에 깨달은 점은 결국 집 짓는 사람들의 ‘생리生理’와 몇 가지 경우의 수를 파악해두는 것이었다. 이 생리라는 것은 꼭 시공사가 나쁜 것만은 아니며 건축주들이 순간 자신도 모르게 이기심이나 편견에 빠질 수 있는 것도 포함한다. 많은 사람들이 시공사의 시공 평 단가나 자재의 장단점 등 물리적 또는 기술적인 부분은 궁금해하면서도 이런 생리적인 부분은 뻔한 얘기로 치부해버린다. 하지만 이 생리적인 부분이야말로 건축주가 설계사나 시공사를 만나기 전 염두에 두고 있어야 할 사고방식이다. 시공 평 단가가 비싼 시공사와 계약 vs 시공사의 설계 및 자재를 알고 대장 목수에게 맡기는 계약 최근 소비자들 사이에서 유명 시공사에서는 도면 및 자재 상담만 받고 그 내용을 토대로 대장 목수에게 맡기면 똑같은 설계와 자재로 20%가량 절감된 비용으로 집을 지을 수 있다는 얘기가 퍼진 적이 있다. 실제 필자의 경험을 토대로 말하자면 이러한 방식으로 올바른 시공이 이루어질 확률은 20%도 되지 않을 것이라고 생각한다. 일정 규모를 갖춘 회사들은 모든 시공을 직접 하는 것보다 하청을 주고 있다. 보통 그 과정에서 하청 업체들은 마진을 더 남기기 위해 대장 목수에게 또다시 하청을 주곤 한다. 이러한 구조를 알게 된 소비자들은 어차피 대장 목수에게 하청을 주는 것이라면 직접 대장 목수를 찾아 계약하겠다는 방법을 찾아낸 것이다. 물론 정직하고 소통이 원활한 대장 목수라면 실제로 시공 비용을 아낄 수도 있고 집도 잘 지을 수 있다. 그러나 일반 소비자는 이런 대장 목수들을 만나기 쉽지 않다. 대장 목수 그들도 역시 경제적인 생산의 우위에서 일반 소비자보다는 여러 채를 한 번에 짓는 규모 있는 시공사를 원하기 때문이다. 오히려 대장 목수를 통해 직영공사를 하는 경우 생각보다 ‘책임감’의 측면에서 골머리를 앓을 수도 있다. 필자 역시 비용이 좀 더 들더라도 사업자가 명확히 있고 실체가 있는 회사들하고만 일을 진행하는 편이다. 비싸지만 시공 사례와 실체가 명확한 회사 vs 저렴하지만 사내 대장 목수가 명확히 없는 회사 사내 대장 목수가 있는지 명확하지 않은 채 수주만 받아 모두 하청을 주는 회사는 걱정된다. 명함과 사업자가 있지만 집을 짓는 시공사인지 단순하게 소개만 해주는 회사인지 명확하지 않기 때문이다. 막상 집 짓기를 시작하니 현장 준비를 해놓는 것 이외에는 특별하게 그들의 역할은 없다. 그러나 이 회사가 개입돼 있음으로써 시공 평 단가는 100~150만 원 정도 더 비싸진다. 회사 내 목수가 한 명도 없어 도중에 시공 기간이 늘어지는 경우도 많다. 심한 경우 인건비가 제대로 해결되지 않아 현장 인부들이 건축주에게 직접 인건비를 청구하는 경우가 발생하기도 한다. 예약 시공 예정이 많아 밀린 경우도 견제할 필요가 있다. 처음 약속 기한보다 더 오래 걸릴 확률이 높기 때문이다. 최소한 사내 대장 목수나 현장 소장이 명확히 있는 회사와 계약하는 것이 안정적이다. 결국 필자가 하고 싶은 말은 남들보다 혹은 건축박람회에서 많은 시공사에게 상담받은 후 평균 견적 값보다 월등히 저렴하면서 좋은 집을 지으려는 것은 욕심이다. ‘싸고 좋은 집’이라는 욕심에 사로잡히다 보면 오히려 시공 평 단가를 무조건 저렴하게 제안하는 회사에 혹 할 수 있기 때문이다. 따라서 많은 자재들과 시공법을 찾아보고 시공 평 단가가 어느 정도인지 공부하는 것도 좋지만 결국은 실질적으로 공사를 시작했을 때 발생할 수 있는 큰 틀의 생리를 알고 계획을 세우는 편이 훨씬 낫다. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대의 자연친화적인 1억 원대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv

• [COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 7

  성호건의 전원주택과 땅 7 토지, 전원주택 계약 시 체크해야 할 특약사항 과월 호에서 ‘부동산 등기부등본’과 ‘중개대상물 확인·설명서’에 대한 내용을 사례와 함께 소개했다. 연재 1회부터 꾸준히 읽어 온 독자라면 매물에 대해 검토할 수 있는 자료를 확인하는 법부터 현장 답사를 진행하는 법까지 모두 접했을 것이라고 생각한다. 마음에 드는 매물을 찾고 등기부등본과 현장에도 문제가 없는 것을 확인했다면, 이제는 계약만 남았다. 이번 호는 실제로 계약을 하는 상황이라고 생각하며 살펴보도록 하자. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 토지와 전원주택도 그 시장이 점점 더 활성화되고 있다. 문제는 아직 정보가 제한적이며 한 번도 해본 적이 없어 거래 시 어떤 특약사항을 작성하면 좋을지 막연하다는 점이다. 특약사항은 상황에 따라 좀 더 유리한 계약을 하거나 위험을 막을 수 있는 중요한 장치로 계약 후 희비가 심하게 갈리기도 한다. 특약사항은 해당 부동산에 대해 정보가 많은 매도인이 비교적 유리한 편이므로 매수하는 입장에서도 정보 부족으로 인해 발생할 수 있는 피해에 대비해 어느 정도 알아두는 편이 좋다. 전원주택을 찾는 매수자는 건축물과 토지 모두 신경을 써야 한다. 대부분 부동산 매매계약에서 특약사항의 첫 내용은 ‘현 상태에서 매매계약을 진행한다’라고 기재한다. 즉, 이 내용은 매입 혹은 거주하면서 발견한 하자 보수는 모두 매수자가 책임져야 한다는 의미다. 그렇기 때문에 계약서만큼 중요한 것이 공인중개사들이 제공하는‘중개대상물 확인·설명서’이다. 중개대상물 확인·설명서에는 매수할 건축물 혹은 토지의 현 상태에 대한 자세한 내용이 적혀 있으며, 매수자뿐만 아니라 매도자, 중개사 모두가 만일의 사태에 방어할 수 있기 때문이다. 단, 전원주택을 거래할 경우에는 상하수도나 지반 조성 그리고 지하수에서 발생하는 하자도 종종 있으므로 토목공사 관련 내용까지 확인해야 한다. 만약 이 모든 사항들이 지켜지기 어렵다면, 매도자와 매수자 상호 협의하에 특약사항을 적어보도록 하자. 조세 및 공과금과 관련한 특약사항은 아파트나 빌라 등과 같은 주택 매매 시에 반드시 포함하는 내용으로, 세금 및 공과금을 나누는 기준은 명확히 잡아 놓는 것이 좋다. 여전히 좋은 땅을 찾고도 분묘 때문에 거래가 쉽지 않은 경우가 많다. 국도를 달리거나 신문을 보더라도 분묘 연고지를 찾는다는 현수막이나 글을 어렵지 않게 접하곤 한다. 대부분은 매도자가 처리하는 쪽이지만 그럼에도 분묘 이전에 대해 누가 의무를 질 것인지 명확하게 해야 한다. 보통은 토지를 매입하면 당연히 그곳에 있는 나무와 기타 조경 그리고 정착물 등에 대한 소유까지 받는다고 생각한다. 일반적으로는 그렇지만 간혹 매매계약 후 매도자가 ‘자신은 토지만 거래했을 뿐, 그곳에 있는 정착물에 대해서는 따로 돈을 지불해야 한다’고 주장하는 경우가 있다. 따라서 이에 대한 부분도 명확히 하는 것이 좋다. 분할매매는 큰 토지를 모두 매입하지 않고 일부 필지를 분할 매입하는 경우 필요한 특약사항이다. 간혹 분할이 완료되지 않아 매수인이 소유권을 이전 받기 어려운 상황임에도 불구하고 매도자로부터 ‘잔금일이 되었으니 빨리 지불하라’는 독촉을 받을 수 있다. 물론 소유권 이전과 잔금은 동시 이행이기 때문에 독촉을 받아도 괜찮지만, 동시 이행이 아니더라도 토지에 대한 온전한 소유권을 이전 받기 위한 의무를 특약사항으로 적는다면 매도자는 민법상 잔금일이 도래해도 본인의 의무를 뒤로한 채 권리만을 주장할 수 없다. 이런 내용은 여러 경우의 수를 잘 알아두면 좋다. 저당권 및 대출 상환은 계약 시 등기사항 증명서를 통해 확인할 수 있다. 또한 대출금을 승계 받을지, 말소시킬지는 협의 후 작성하는 편이 좋다. 측량 오차는 측량 시 발생할 수 있는 오차 범위에 대한 특약 내용이다. 분할측량은 측량할 때마다 일정 오차 범위가 발생할 수 있기 때문에 오차 범위를 정해두고 매매금액을 나누는 것이 쉽지 않다. 분할할 때 개발행위허가를 통해 이 부분까지 확인해야 한다면 ‘오차 범위 이상 계약면적이 달라지는 것은 그에 따라 매매금액을 다시 조정한다’고 꼭 사전 특약사항에 적어놓도록 하자. 토지 위에 어떤 건축이나 개발을 하기 위해 매수자가 매입하는 경우라면, 개발행위 허가나 건축 허가를 받는데 시간이 오래 걸릴 수 있다. 이에 계약금 이후 잔금일 전까지 인허가에 대한 일부 혹은 전부를 진행해두면 시간과 비용을 많이 절약할 수 있다. 따라서 토지 거래 시에 개발행위 허가를 받아 잔금을 치르고 바로 원하는 개발을 할 수 있도록 센스 있는 특약사항을 작성해 놓도록 하자. 특약사항은 이번 호에서 다룬 내용 이외에도 굉장히 많은 변수가 있다. 하지만 이를 모두 막거나 특약사항으로 기재하는 것은 현실적으로 쉽지 않다. 또, 누가 봐도 좋은 부동산은 매도자가 우위인 경우가 상당하기 때문에 알맹이 있는 명확한 특약사항은 좋지만, 자신의 리스크를 모두 제거하고 이익을 극대화하려는 모습은 매도자 입장에서도 달갑지 않아 오히려 매입이 힘들 수 있다. 따라서 매도자와 매수자 서로가 만족할 특약사항은 어떤 것들이 있는지 잘 학습해 놓고 하자나 실수 없는 원만한 계약을 끌어내도록 하자. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv

• [COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 6

  성호건의 전원주택과 땅 6 토지, 전원주택 매입 전 꼭 확인해야 할 서류 이전 호에서 등기부등본을 통해 법적, 실무적으로 소유권에 대한 권리를 확인하는 방법을 살펴봤다면, 이제는 실전 현장에 가서 부동산을 검토하고 서류화하는 작업이 필요하다. 이번 호에서는 부동산 계약을 진행하면서 등기부등본만큼이나 중요한 ‘중개대상물 확인·설명서’를 어떻게 작성하고 확인하는 것이 효율적인지 소개한다. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 매도인이 건축물의 하자를 숨기거나 책임을 면피하려고 하는 경우 어떻게 해야 할까? 부동산 거래에서 공인중개사가 고객에게 매매 계약서 외에 필수적으로 교부해야 하는 서류들이 있다. 바로 소유권 및 저당권과 같이 기타 권리관계를 확인하기 위한 등기부등본이 대표적이다. 그리고 그 뒤에는 ‘중개대상물 확인설명서’, ‘토지대장 혹은 건축물대장’, ‘토지이용계획확인서’, ‘지적도 혹은 임야도’ 등의 서류들이 있다. 이 중 등기부등본 다음으로 안전한 거래를 위한 가장 중요한 서류는 ‘중개대상물 확인·설명서’다. 부동산 거래에 경험이 적은 사람에게는 생소할 이 확인·설명서가 왜 필요한지 실제 사례와 함께 서류 내 필수적으로 확인해야 하는 항목들을 살펴보고자 한다. 사례는 매매와 관련된 내용이지만 확인·설명서는 매매뿐만 아니라 임대차계약에서도 공통 적용되는 부분이므로 확인하고 학습하도록 하자. 최근 한 매매계약을 성사시키는 과정에서 상당히 어려운 매도자를 만난 적이 있다. 계약을 하기 전, 하자 부분을 매수자가 직접 확인하고 그 후 본인들에게는 이와 관련된 얘기는 절대 하지 말라고 했던 것이다. 덧붙여 매도자 측은 발견하지 못한 하자에 대해서는 책임지지 않을 것이며, 그것을 특약사항에 명확히 쓰지 않으면 계약을 하지 않겠다고 했다. 하지만 매수인들은 타일이나 보일러와 같은 사소한 부분이 아닌 당장 눈으로 확인하기 어려운 균열이나 배수관 누수와 같은 부분을 걱정했다. 이와 같은 경우, 매수자 측은 매도자의 책임을 지지 않겠다는 말을 들었을 때 불안감이 더욱 커지기 마련이다. 보통 이런 경우 나는 계약 특약사항으로 ‘확인·설명서에 고지하지 않은 하자가 소유권 이전 후, 한 달 내에 발견될 시 이는 매도인이 수리해 주기로 한다’는 항목을 적는다. 그리고 이와 같은 특약사항으로 매수인이 본인의 책임 부분까지 매도인에게 전가하는 악용을 사전에 방지하고자 그 하자 범위와 책임 범위도 함께 명시한다. 어떤 매도자는 본인도 모르는 하자에 대한 부담감으로 “왜 이런 걸 쓰느냐”라는 말을 하고, 매수자 역시 하자에 대해 “매도인 측이 책임지는 기간이 더 길어야 하지 않겠냐”라는 등의 각자 입장을 말한다. 하지만 그렇기 때문에 나는 공인중개사로서 상호 합리적인 상도덕을 생각해 이 정도의 중간 협의를 끌어낸다. 그러나 이 계약 상황에서 매도자 측은 위 특약사항을 모두 거부했다. 현재 독자 중 사례와 같이 일방적 거래가 진행되는 중이라면 너무 걱정하지는 말자. 사실 이 사례에서 매도인은 확인설명서가 본인에게도 정말 중요한 서류임을 인지하지 못한 것이다. 이런 내용과 관련하여 아래 민법 제584조(담보책임 면제의 특약)에 보면 ‘매도인은 전 15조에 의한 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실 및 제삼자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 대하여는 책임을 면하지 못한다’는 항목이 있다. 즉, 아무리 하자를 책임지지 않는다고 특약을 썼더라도 매도인이 알고 있었다면 그 하자에 대한 책임이 있다는 얘기이다. 만약 전원주택을 매입했을 때, 거주가 힘들 정도로 중대한 하자가 있다면 주택관리 업체나 시공업체를 통해 충분히 입증이 가능하다. 무엇보다 노후화 혹은 시간이 흘러 생긴 균열이나 누수 등은 소유자가 바뀌었다고 해서 갑자기 생기지 않을 테니 말이다. 따라서 매도자 역시 계약 상황에서 알고 있는 하자가 있다면 모두 얘기하고 책임 범위를 명확히 하는 것이 중요한 포인트다. 오히려 무조건 면피하려다 추후 더 큰 책임을 져야 할 수 있다. 나는 이러한 법적인 내용을 알고 있음에도 불구하고 상호 신뢰를 형성하는 것이 중요하다고 생각하기에 위와 같은 특약사항을 쓰려고 한 것이다. 결국 이 ‘중개대상물 확인·설명서’는 매도인, 매수인이 상호 보호를 받고자 철저히 작성해야 하는 서류다. 특히 개인 단위로 지은 전원주택이나 꼬마빌딩의 경우라면, 더욱 꼼꼼히 확인하는 것이 좋다. ‘중개대상물 확인·설명서’는 실무에서 어떻게 사용하면 좋을까? 먼저 인터넷을 통해 얻을 수 있는 확인·설명서 양식에 어떤 내용들이 있는지 미리 숙지를 해놓는 것을 권한다. 그리고 ‘중개대상물 확인·설명서(토지)’의 경우 <표 1>처럼 양식이 비교적 간단하며, ‘중개대상물 확인·설명서(건축물)’에도 모두 포함된 내용이므로 여기서는 ‘중개대상물 확인·설명서(건축물)’를 통해 함께 설명하고자 한다. <표 2>를 살펴보면 먼저 1번 항목에는 건축물 면적이나 준공년도 그리고 용도와 방향에 대한 내용이 있다. 또 내진설계 적용 여부와 건축물대장상 위법사항이 있는지 체크하는 부분이 있다. 이 내용과 관련해서는 ‘정부 24시’에서 ‘건축물대장’을 다운로드해 작성하면 된다. 다음 2번 항목에는 등기부등본 상의 권리관계를 작성하도록 돼있으며, 3번 항목에는 ‘토지이용계획 확인원’에서 확인할 수 있는 내용들을 적도록 돼있다. 참고로 도시군계획시설이나 지구단위계획구역 등은 다른 서류의 보완 정도로 내가 매입하려는 토지와 관계가 없다면, ‘관계없음’이라고 작성하면 된다. 그리고 <표 3>으로 이어지는 4번 항목에는 입지조건, 5번 항목에는 건물 관리에 관한 사항이 있다. 6번 항목에 비선호 시설은 전원주택에서 조금 중요한 부분이다. 사실 이 항목은 매수인보다 매도인이나 중개사 입장에서 상당히 예민한 부분이다. 예를 들어 전원주택이나 지방 토지를 매입하는 경우, 비선호 시설에는 대표적으로 ‘축사’나 ‘묘’가 있는데 여기서 1km 이내에 있는 비선호 시설을 모두 적어야 하는 것이다. 반경 1km는 상당히 넓은 범위로 주변에 산이 많은 전원주택이나 토지에서는 쉽게 발견하기 어렵다. 따라서 이 부분은 거주에 불편을 주는 범위에서 비선호 시설이 있으면 꼭 적어야 하고, 그렇지 않다면 상호 이해할 융통성도 필요하다. 다음으로 7번과 8번 항목에는 각각 거래 예정금액과 취득 시 세금에 관한 사항이 있으나, 이 부분도 금액을 협의하고 이미 거래가 결정된 상황이라면 당사자들이 바꿀 수 있는 부분이 아니기 때문에 각각 확인하고 작성하면 큰 문제가 없다. 가장 중요한 것은 바로 9번 항목부터 11번 항목이다. 우선 9번 항목은 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항에 대해 작성하도록 돼있는데, 이것은 유치권처럼 등기부등본에도 나타나지 않은 권리관계 및 권리 사항들을 작성하는 것이다. 하지만 이 항목은 전적으로 매도인 혹은 임대인이 고지한 사항을 적도록 돼있으므로 매도인 혹은 임대인은 주택 공급자로서 매수인에게 알려줘야 하는 책임이 중요하다. 10번 항목부터는 서로가 꼼꼼히 확인해야 하는 부분이다. 항목들은 수도(파손 여부와 용수량), 전기(공급 상태), 가스(취사 방식), 소방(소화전과 비상벨 유무), 난방방식 및 연료 공급의 종류와 시설 작동 정상여부, 승강기 유무와 정상여부, 배수 정상여부, 그 밖의 시설물에 관한 사항으로 나열돼있다. 11번 항목은 벽면 균열 및 누수 유무와 해당 위치를 작성하게 돼있으며, 바닥 역시 상태에 대한 내용과 문제가 있을 경우 해당 위치를 작성하도록 돼있다. 빠르게 이루어지는 계약에서 중개대상물 확인하는 팁 처음 이론적으로 접했을 때, ‘현장에서 꼼꼼하게 확인한다면 큰 문제는 없지 않을까’했던 막연한 마음과는 달리 막상 마음에 드는 집을 만나면 꼼꼼하게 확인하기가 그리 쉽지만은 않다. 경험해 봤다면 알겠지만 계약은 생각보다 정신없고 빠르게 이루어진다. 몇 번 더 집에 방문해서 확인하고자 하니 괜히 집 주인에게 실례되는 것 같기도 하다. 또한 틀림없이 다른 매물보다 환경적으로나 경제적으로나 메리트가 있다면, 그건 매도자도 이미 알고 있기 때문에 매수자 측이 너무 까다롭게 행동하면 다른 사람한테 팔 수도 있는 경우가 생긴다. 따라서 계약 시 짧은 시간 내에 현장을 확인할 수 있는 팁을 주자면 벽면 균열이나 누수 확인에 대해서는 벽이나 바닥보다는 모서리를 확인하는 것이 좋다. 보통 균열이나 누수가 생기더라도 평평한 면보다는 이음새가 있는 모서리에서 많이 나타나기 때문이다. 특히, 전원주택에서 많이 사용하는 골조인 목조주택이나 스틸하우스(경량철골조)는 더욱 이 부분이 약점이므로 시간이 없다면 모서리 부분을 빠르고 자세히 보면 좋다. 다음으로 전원주택은 난방방식과 연료 공급 상태, 수도 용수량 등에 대한 부분도 빼놓을 수 없다. 개인 단위 건설이 많기 때문에 단열에 따라 집의 완성도가 결정된다고 해도 과언이 아니다. 또한 단열만큼 보일러 작동 여부도 중요하다. 이때는 화장실이나 싱크대에서 뜨거운 물을 틀어보자. 빠르게 물이 뜨거워지는지와 용수 상태를 보면 난방 공급 상태와 수도에 대한 부분을 어느 정도 한 번에 확인할 수 있다. 그리고 난방과 관련해서는 집주인에게 가장 추울 때 집 안 온도를 몇 도 정도로 해놓으며, 그랬을 때 난방비가 어느 정도 나왔는지 물어보자. 이 질문은 조금 불편하더라도 가장 객관적으로 알 수 있는 내용이기 때문에 꼭 물어봐야 실패할 확률이 적어진다. 참고로 계약을 끌어내는데 큰 무리가 없다면 쉽지 않지만 고지서를 한 번 보여 달라고 요청하는 것도 좋은 방법이다. 이외 승강기는 전원주택에서 거의 해당하지 않을 것이고, 소방 상태, 취사 방식 등은 비교적 눈으로 확인하기 쉬운 부분으로 매도인과 대화하며 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋다. 이렇게 확인·설명서는 매수인에게는 매입 불안감을 해소하고 매도인에게는 하자 책임과 관련한 해소를 하기 위해 굉장히 중요하다. 앞서 언급한 법적 부분은 최소한의 방어책이며, 그 이전에 거래에 대한 신뢰를 갖기 위해 상호 충실하고 꼼꼼한 확인·설명서 작성이 중요하다. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억 대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 유튜브 채널 : 코드랩tv kodlab1@naver.com

• [EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 12

  김남형 세무사의 부동산과 세무 12 다주택자 중과세율 적용과 예외 개인이 보유하고 있던 주택을 매도할 때는 양도소득세를 부담해야 한다. 이때 2주택 이상을 보유하고 있는 개인이 조정대상지역 내에 있는 주택을 파는 경우, 20% p 또는 30% p의 중과세율을 추가 부담해야 한다. 이번 호에서는 조정대상지역 내 다주택 보유자의 양도소득세 중과세율 적용은 어떻게 되는지와 그에 따른 대처 방안은 무엇이 있는지 알아본다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 조정대상지역 내 다주택 보유자 중과세율 양도소득세를 규정하는 소득세법은 조정대상지역을 지정해 2주택 이상 보유한 자가 해당 지역 내 주택을 양도한 경우 중과세율을 적용받도록 규정했다. 따라서 본인이 보유 중인 주택이 조정대상지역 내에 위치하는지를 판단하고 대비할 필요가 있다. 1 조정대상지역 조정대상지역이란 ‘주택 관련 수요가 과열돼있거나 과열 우려가 있는 지역 또는 위축되거나 위축 우려가 있는 지역으로서 국토교통부 장관이 지정·공고한 지역’을 말한다. 따라서 본인이 가진 주택 지역이 조정 대상지역으로 지정·해제됐는지를 잘 파악하고 있어야 한다. 21년 8월 30일 지정·공고된 지역은 <표 1>과 같으며, 해당 지정 공고는 지정 해제 시까지 효력이 있다. 2 다주택자 중과세율 다주택자는 다음 중 하나에 해당하는 주택을 양도한 경우 <표 2>와 같이 기본세율에 20% p 또는 30% p를 더한 중과세율을 적용받게 된다. 단, 해당 주택 보유기간이 1년 미만 또는 2년 미만인 경우 <표 2> 세율과 <표 3> 세율 중 큰 세율을 적용한다. 또한, 위에서 언급한 다주택자가 양도하는 조정대상지역 내 주택은 중과세율을 적용받으면서 장기보유특별공제는 적용받지 못한다는 점을 유의해야 한다. 3 다주택자 중과세율 적용 예외 그럼 다주택을 보유하고 있는 모든 개인이 조정지역 내 주택을 양도하는 경우, 중과세율을 적용받을 수밖에 없는 것일까. 법에서 정한 몇 가지 경우에는 다주택자가 보유한 주택 수를 계산할 때 그 주택 수에서 제외될 수 있다. 아래에서는 2주택과 3주택으로 구분해 주택 수 계산 시 제외되는 주택의 대표적인 몇 가지를 소개한다. <표 4>에 해당하는 주택을 양도할 때는 다주택자 중과세율을 적용받지 않는다. 다만, 해당 규정은 2주택과 3주택에 따라서 적용되는 규정이 다르기 때문에 본인이 양도하는 주택이 중과세율 배제 대상인지 정확히 따져볼 필요가 있다. 현재 양도소득세 규정은 다주택자들에게 중과세율 적용 및 장기보유특별공제 배제 등 많은 제재가 있다. 이에 보유 중인 주택들을 정리하고 ‘제대로 된 한 채’를 마련하기 위해 어느 주택을 먼저 정리하는 편이 좋을지에 대한 세무 상담이 지속적으로 이루어지고 있다. 거듭 강조하지만 실제로 실행하기 전에 대략적인 계획을 세우고 반드시 주변 세무전문가들에게 두세 번의 검토 과정을 거치기 바란다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 마을 세무사로 활동하고 있다. 031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro

• [COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 5

  성호건의 전원주택과 땅 5 토지, 전원주택 매입 전 꼭 확인해야 할 서류 등기부등본(1) 이전 칼럼에서 살펴본 바와 같이, 원하는 토지와 전원주택에 대한 인터넷 조사와 현장 조사까지 끝났다. 정말 마음에 드는 부지를 찾았다면 이제 소유권에 대한 검토가 필요하다. 이번 칼럼에서는 서류와 법률, 그리고 실무적으로 소유권 이전에 문제가 없는지, 서류들을 어떻게 확인하는 것이 효율적인지 등에 대한 내용을 소개한다. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 등기부등본을 통한 소유자 확인 마음에 드는 토지 혹은 전원주택을 찾았다면, 소유권 이전에 문제가 없는지 살펴보아야 한다. 등기부등본을 꼭 확인해야 한다는 말은 아무리 강조해도 부족함이 없다. 특히, 토지와 전원주택 시장에서는 아파트나 빌라 같은 다세대주택에 비해 확인할 수 있는 정보가 많지 않기 때문에 등기부등본 외에 토지이용계획확인원, 토지대장, 건축물대장 등 확인할 수 있는 서류는 철두철미하게 확인해야 한다. 기획부동산에게 사기를 안 당하기 위해서라도 직접 분양 현장에 가서 토지소유권을 넘겨받아 집을 짓는데 문제가 없는지 살펴야 하는데, 이런 모든 것이 등기부등본을 확인하는 것에서 시작된다. 하지만, 서류를 보고서도 무엇을, 어떻게 확인해야 하는지 모른다면 ‘말짱 도루묵’이 아닐 수 없다. 토지와 전원주택 매입에 있어 무엇보다 중요한 등기부등본을 다운로드해 확인하는 방법과 ‘꿀팁’까지 모두 정리했다. [그림 1] 인터넷등기소 메인 화면 인터넷등기소 활용하기 먼저, 토지를 매입해 집을 새로 지으려고 한다면 등기부등본에서 토지만 확인하면 될 것이고, 전원주택(건물)을 매입하는 것이라면 토지와 건물을 함께 확인해야 한다. 이러한 절차는 모든 부동산 거래에서 꼭 필요한 작업임에도 불구하고, 생각보다 많은 사람이 중개사가 보여주는 대로 대충 확인하고 넘어가는 일이 잦다. 하지만, 자칫하면 큰 사기를 당할 수도 있는 부동산 거래에서 등기부등본 정도는 스스로 확인할 수 있어야 한다. 이미 알고 있더라도 학습을 반복한다는 취지에서 이 글을 참고하길 바라며, 더불어 실무적인 팁도 몇 가지 소개한다. 등기부등본은 ‘인터넷등기소’(www.iros.go.kr)에 들어가면 [그림 1]과 같이 확인이 가능하다. 메인화면을 보면 ‘열람하기’와 ‘발급하기’가 있다. 열람하기는 개당 700원이고, 발급하기는 개당 1,000원이 든다. 일단 열람하는 것만으로도 필요한 정보를 얻을 수 있으므로 굳이 발급받을 필요 없다. ‘열람하기’를 통해 서류가 뷰어에 로딩되면 이를 파일로 저장하거나 인쇄할 수 있다. 이 과정은 뒤에서 한 번 더 언급하겠다. [그림 2] 인터넷등기소‘열람하기’ 첫 화면 우선, 열람하기를 클릭한 다음, 매입하고자 하는 부동산 주소를 적고 검색한다[그림 2]. 이때 검색 조건으로 ‘부동산 구분’을 집합건물, 토지, 건물 가운데 선택한다. 만약, 소유자가 해당 부동산을 얼마에 매입했는지 혹은, 그 부동산에 저당권이나 근저당권이 설정돼 있는지 등을 확인하고 싶다면 주소 입력 폼 아래에 있는 ‘공동담보/전세목록’과 ‘매매 목록’ 체크박스를 선택한 다음 검색한다. 이후부터 결제하기까지는 인터넷등기소 안내에 따르면 된다. 참고로, 여러 건을 한 번에 보고 싶을 때는 ID를 만들어 회원가입을 한 후 결제하는 게 비교적 편리하다. 비회원인 경우에는 한 건씩 따로 결제하도록 돼 있다. 결제 방식은 일반적인 온라인 쇼핑처럼 계좌이체나 카드, 휴대폰 등으로 할 수 있다. 결제 금액이 비교적 소액이기 때문에 필자는 휴대폰 결제 방식을 주로 이용한다. 이제부터 간단한 팁을 소개하자면, 등기부등본을 한 번만 확인하고 말 것이라면 열람한 후에 창을 꺼도 된다. 하지만 등기부등본을 재차 열람하고 확인해야 한다면 서류를 자신의 컴퓨터에 저장하거나 인쇄해두면 유용하다. 이 방법은 다음과 같다. [그림 3] 인터넷등기소‘부동산 등기사항 증명서 열람’ 등기부등본을 결제한 뒤 열람하기 버튼을 누르면 [그림 3]과 같은 창(뷰어)이 열린다. 여기서 출력 버튼을 클릭해 인쇄할 수 있다. 이때 프린터를 ‘어도비 PDF’로 설정해 출력하면[그림 4], 등기부등본을 PDF로 저장해두고 필요할 때마다 확인할 수 있다. 다만, 컴퓨터에 저장한 등기부등본은 저장한 시점 이후의 변경사항이 반영되지 않는다는 점을 주의해야 한다. 따라서 계약하거나 잔금을 치를 때는 문서를 새로 발급해 확인하는 것이 바람직하다. 물론, 공인중개사를 통해 계약을 한다면, 등기부등본을 확인하는 것은 공인중개사의 의무이기 때문에 불편을 크게 덜 수 있다. [그림 4] 부동산 등기사항 증명서 PDF로 출력하기 중요한 것은 처음 토지나 주택을 검토할 때 혼자서 등기부등본을 확인할 줄 아는가이다. 특히 토지와 전원주택 시장은 토지 소유권이 시행사 혹은 시행사 대표자로 되어있는지 이 부분을 꼭 확인하는 것이 좋다. 시행사가 토지를 매입하고 건축을 시작해야 사업이 비교적 안정적으로 운영되기 때문이다. 하지만 등기부등본을 열람하고서도 어떻게 읽어야 할지, 그리고 어떤 걸 확인해야 하는지 모른다면 곤란하다. 따라서 등기부등본에 적힌 내용을 이해하는 것과 실무적으로 어떤 상황이 매수자 입장에서 좋은 것인지 또는 불리한 것인지를 살펴보자. 부동산 정보는 ‘표제부’, 소유권 현황은 ‘갑구’ 그 외 부채 등은 ‘을구’라고 기억하자. 등기부등본은 크게 ‘표제부’와 ‘갑구’, ‘을구’로 나뉘어 있다. 표제부에는 간단히 부동산에 대한 정보가 있다. 토지는 주소와 지목, 면적 그리고 등기를 하게 된 원인에 대한 내용이 있다. 건물은 관련된 지번(주소)과 건물에 대한 간단한 정보 그리고 등기 원인에 대한 내용이 있다. 하지만 표제부에 있는 내용들은 등기부등본보다 토지대장 및 건축물대장으로 확인하는 것이 더 좋을 수 있다. 등기부등본을 확인하는 중요한 이유는 ‘갑구’와 ‘을구’에 있다. ‘갑구’는 소유권에 대한 내용이 있다. 그동안 이 부동산 소유권이 어떻게 넘어왔는지 살펴볼 수 있지만, 가장 중요한 것은 현 소유자가 누구인지다. 따라서 계약을 진행하기 전에 그 자리에 나온 계약 당사자와 소유권자가 일치하는지 신분증과 등기부등본을 통해 꼭 확인해야 한다. 간혹 대리인이라고 해서 가족이나 다른 사람이 나오는 경우가 있는데, 이런 경우에는 등기부등본 외에 인감증명서와 대리인 위임장이 반드시 필요하기 때문에 이 부분도 꼼꼼하게 살필 필요가 있다. 이에 대한 경험이 없어 불안하다면, 가급적 소유권자가 있는 자리에서 계약하는 것이 좋다. 이 부분만 정확히 확인해도 사기를 당하거나 계약이 잘 못될 확률은 80% 이상 줄어든다. 다음으로 ‘을구’인데 이 항목에는 해당 부동산 및 소유권자의 부채 상황에 대한 내용이 적혀 있다. ‘갑구’ 항목의 정보는 자신이 소유권을 가져오는 데 이상이 없는지 체크하는 것이었다면, ‘을구’는 자신이 이 부동산 거래를 하는 데 있어 어떠한 포지션을 가질 수 있는지 실무적으로 접근하는 것이다. ‘을구’에 빨간 줄이 많고, 채권 최고액(부채)이 많으면 매매할 때 안 좋은 것일까? 종종 어르신들은 등기부등본에 빨간 줄이 많으면 기겁하며 해당 물건을 거래하기를 꺼리곤 한다. 하지만, 꼭 그렇지 않다. 오히려 등기부등본에서 빨간 줄은 ‘말소’가 되었음을 의미한다. 그래서 채권 최고액에 빨간 줄이 있다면 이 부­동산에 대한 채무가 사라졌다고 판단하는 게 옳다. 만약 이 빨간 줄이 보기 싫다면 등기부등본을 열람할 때 ‘말소 사항 포함’을 포함하지 않은 ‘현재 유효 사항’만 출력하도록 설정하면 불필요한 내용을 빼고 볼 수 있다. 참고로, 부동산 업자들은 채권 최고액이나 저당권에 대해 ‘하자’라고 표현하거나, 좀 더 일차원적으로 ‘부채’라고 표현하기도 한다. 따라서 채권 최고액이 많다는 얘기는 하자가 크다는 얘기가 될 수 있고, 부채가 많다는 얘기가 될 수도 있다. 내가 임대차 계약을 할 때는 보증금을 못 돌려받을 수도 있기 때문에 해당 부동산에 부채가 많다면 신중해야 한다. 그뿐만 아니라, 부채가 너무 많은 부동산은 자칫 경매에 넘어갈 수도 있다. 하지만, 매매계약 상황에서는 사는 사람 입장에서 오히려 좋은 점도 있다. 그 이유는 이런 부채 상황을 통해 그 매도자의 팔고자 하는 심리를 살펴볼 수 있기 때문이다. 예를 들어, 좋은 매물이 나왔을 때 등기부등본을 살펴보니 채권 최고액이 하나도 없다면, 그 매도자는 급할 게 없다는 것을 의미한다. 더구나 시장에 매물을 내놓았더니 관심을 갖는 사람들이 많다면, 그 물건은 시장에 나오고 나서 가격이 오를 가능성이 실제로 상당히 높다. 반대로 채권 최고액이 상당히 많이 잡혀 있다면, 그것은 매도자가 채무에 시달리고 있다는 것을 의미할 수도 있다. 그렇다면 매도자는 해당 부동산을 빨리 처분하고 싶을 것이다. 따라서 이 경우에는 매수자가 좀 더 유리한 협상에서 유리한 입지를 확보할 수 있다. 다만, 이러한 경우에는 계약할 때 잔금을 치르기 전까지 채권 최고액을 모두 말소시킨다는 특약 조항을 반드시 챙겨야 한다. 물론, 특약에 말소 조항을 넣었다 하더라도 안심할 수는 없다. 계약금을 치렀음에도 매도자가 다른 채무에 쫓겨 이를 급하게 막는 과정에서 돈을 모두 소진하는 바람에 매물에 잡혀 있는 채권 최고액을 말소시키지 못하는 상황이 종종 있기 때문이다. 따라서 채권 최고액이 많은 매물은 계약서를 쓸 때 매도자가 처한 상황을 면밀하게 인터뷰하면서 잔금 지불 전까지 저당권 말소가 가능한지 여부를 잘 살펴야 한다. 이게 쉽지 않은 상황이라 판단된다면, 계약금과 중도금 계약서를 채권 최고액보다 높지 않게 작성할 필요가 있다. 적어도 잔금이 채권 최고액만큼은 남아있어야 그나마 잔금을 치를 때 소유권이전 서류를 모두 받고, 법무사를 통해 저당권 말소와 소유권 이전을 모두 요청할 수 있기 때문이다. 이렇게 등기부등본을 확인하는 방법부터 실무적으로 활용하거나 생각해 볼 수 있는 내용들을 확인해 봤다. 하지만 꼭 기억해야 할 것은 단순히 이것을 읽고 끝내는 것이 아니라, 부동산 거래를 할 때 ‘무조건’ 등기부등본을 확인해 보는 습관을 갖는 것이다. 당장 내가 살고 있는 집의 등기부등본을 한 번 확인해 보도록 하자. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv

• [COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 9

  호건의 전원주택과 땅 9 토지매입 후 집 짓기를 위한 건축 상식(2) 그동안 칼럼을 꾸준히 보고 꼼꼼히 하나씩 검토해 봤다면 실무적인 과정이 사실 그렇게 어려운 일이 아니라는 것을 알 수 있다. 이제는 집을 짓는 일만 남았다. 집짓기 경험이 없어도 걱정하지 않아도 된다. 필자야말로 건축은커녕 사회 경험조차 부족할 때 집을 지었다. 시공 전문가는 아니지만 지금도 1년에 약 10채씩, 3년 동안 꾸준히 집 짓기를 해가고 있다. 이번 호에서는 어떻게 그것이 가능했는지 그 팁들을 살펴보자. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 이번 주제에서는 설계 팁부터 시작해 업체 선정 기준, 토목 공사, 자금 관리까지 꼼꼼히 검토하고자 한다. 다시 한번 말하지만, 필자는 시공 전문가가 아니며 자재 및 시공 과정에 대한 용어 등 아직도 모르는 것이 많다. 오히려 처음 집을 지었을 때는 자재도 공부하고, 시공에 대한 용어들도 익히려고 노력했다. 그러나 갑자기 공부한다고 해서 평생에 한 번 있을까 말까 한 경험에 대해 일정 부분 이상 알기는 쉽지 않다. 이에 집을 실수 없이 잘 짓기 위해 우리가 알아야 할 알맹이들을 공유하고자 한다. 미리 알아두면 좋을 건축 설계 Tip 1 면적 고려하기 집 짓기에서 면적 고려는 기본 중의 기본이다. 그럼에도 불구하고 첫 번째로 언급한 이유는 전원주택을 계획하면서 면적에 대한 감이 부족한 경우가 대다수이기 때문이다. 보통은 아파트 생활을 정리하고 전원생활로 넘어오기 때문에, 같은 평수라도 규모와 계획에 따라 체감이 달라지는 것을 인지하지 못한다. 또, 전용 면적, 공용 면적, 분양 면적이 있는 아파트와 달리 전원주택은 온전하게 전용 면적만 있다는 차이도 있다. 실제로 면적이 좁다고 느껴 시공 도중 설계도를 변경한 후 자재를 덧대 면적을 추가하는 당황스러운 상황도 접했다. 이런 경우 하자 발생도 높아지지만 무리하게 늘린 면적으로 인해 건폐율이 초과되어 준공이 불가할 수도 있다. 따라서 면적에 대한 감을 미리 익히는 것이 중요하다. 업체에서 시공한 모델하우스나 중개물건으로 나온 집들을 보러 다니는 것이 좋다. 여기에 단순하게 전체 면적만 생각할 게 아니라 실면적 등 자세히 나누어 익혀놓자. 2 공간 구성과 동선 계획 처음 집 짓기를 진행하며 제대로 이루지 않은 실 계획에서 아쉬움을 느끼는 건축주의 모습을 자주 봤다. 이것은 단순히 모델하우스를 본다고 해결할 수 없다. 온전히 나에게 맞춰 장기적으로 생각하면서 신중하게 고민해야 할 부분인 셈이다. 이에 맞춰 동선도 함께 고려해야 한다. 예를 들면, 2층 규모의 주택에서 넓게 사용하고자 1층에는 주방과 거실만을 계획하고, 조망을 위해 안방을 포함한 모든 방을 2층에 두는 계획은 지양해야 한다. 안방은 주방과 거실과 함께 계획해 1층에 두고, 프라이버시를 위한 다른 방들은 2층에 마련하는 편이 유연한 생활 동선을 반영할 수 있다. 또한 가구 유무도 중요하다. 동선을 포함한 명확한 실 계획은 준공 후 만족감 혹은 아쉬움으로 돌아올 수 있는 요소이기 때문에, 머릿속에서 시뮬레이션을 해본다면 비교적 수월하게 설계해 나갈 수 있을 것이다. 3 층고는 시공 비용의 결정적인 요소 층고가 높을수록 실내 개방감은 커지지만, 시공 비용에 결정적인 영향을 끼친다. 높은 층고만큼 자재가 추가되기 때문이다. 심지어 규격이 정해진 자재를 절단하거나 연장해 애매하게 남는 부분을 추가 시공할 경우, 더 많은 인력이 소모된다. 공기가 증가하니 자연스럽게 인건비도 발생한다. 즉, 1층 층고를 애매하게 높일 때는 규격 자재를 사용해 2층을 만들 때보다 오히려 시공 비용이 증액될 수 있다는 얘기다. 따라서 높은 층고 계획은 조금 더 디테일하게 생각한다면 정말 극적으로 시공 비용을 절약할 수 있다. 대체로는 아파트 평균 높이인 2.3~2.7m 사이로 자재 규격이 맞춰져 있다. 4 설계 비용과 시공 비용 설계 비용은 도면 작업, 감리 작업 등 부탁하는 정도에 따라 천차만별이다. 만약 집을 처음 짓는 사람이라면 필자는 설계 비용이 조금 증액되더라도 실시 설계까지 받아놓기를 권한다. 그래야 시공 변수와 이에 따라 증감될 수 있는 비용 변수도 줄일 수 있기 때문이다. 실시 설계를 포함한 설계 비용은 대략 천만 원부터 시작한다. 당장은 비싸다고 느낄지 모르지만, 예상외의 변수로 인해 추가될 비용을 생각하면 애초에 설계에서 그 위험을 줄여놓는 것이 가장 좋다. 대체로 준공 작업을 포함하지만 다른 경우가 있을 수 있기에 미리 확인해두는 것도 좋다. 특히, 시공 비용은 사회 및 경제 흐름의 영향으로 자잿값과 인건비가 많이 올랐다. 설계 계획과 자재에 따라 크게 달라지겠지만, 2~3년 전 모던한 집 기준으로 주방기구와 위생기구 포함한 목조 주택은 평당 450~550만 원, 철근콘크리트 주택은 500~600만 원 정도였다. 지금은 2~30%씩 오른 시공 단가로 고려하는 것이 좋다. 이보다 저렴한 시공 단가는 오히려 하자 발생과 공사 멈춤의 확률이 높아진다. 따라서 본인이 시공 비용에 대한 감이 부족하다면 설계에 비용을 좀 더 투자하는 것도 나쁘지 않다. 5 주택 이외의 요소들도 검토하기 설계를 하다 보면 집 자체에 몰두하는 경우가 있다. 하지만 집 짓기에서는 정화조나 지하수 그리고 주차장 등 쾌적한 삶을 위해 빼놓을 수 없는 요소들이 많다. 극단적으로 마당 한가운데 있는 정화조는 미관상 좋지 않을 것이다. 이에 건축사가 알아서 해주리라는 마인드보다 고려 요소의 범위를 넓혀 꼼꼼히 살핀 후 요구하길 바란다. 이 외에도 설계는 개인 취향에 따라 중요한 것이 많다. 전원주택은 개성과 취향을 담는 공간이 분명 맞지만, 많은 집들을 보며 특수성을 너무 갖는 설계는 가급적 지양하길 바란다. 오히려 많은 사람들이 위 내용을 가볍게 다뤘던 탓에 살면서 아쉬워한다. 시공업체 선정 기준과 주의사항 집 짓기를 하며 겪는 많은 애로사항의 원인은 사람이다. 시공업체와의 관계는 나의 감정 소비 없이 집을 잘 짓는 중요한 포인트인데, 말은 쉬워도 굉장히 어렵다. 필자는 고객 입장, 중간 입장, 업체 입장 모두 경험했다. 요구사항이 제대로 이뤄지지 않아 업체와 소송까지 간 적이 있고, 반대로 많이 신경을 쓰고 서비스를 제공했음에도 고객과 마찰이 있었던 적도 있다. 고객과 시공업체 사이에서 소통의 부재가 생기는 원인은 무엇일까. 이를 포함해 시공 업체를 선정하는 중요한 팁을 설명하고자 한다. 1 첫 집 짓기는 보수적으로 기준 잡기 먼저 도덕적인 시공업체를 만났다는 가정을 해보자. 그래도 마찰이 있다면, 이는 그럴 수밖에 없는 어떤 문제가 있다는 것이다. 근본적으로 고객은 저렴하게 잘 짓고 싶고, 업체는 보다 많은 수익 창출을 원한다. 이때, 업체가 지향해야 하는 올바른 수익 창출은 공기나 단가를 낮추면서 퀄리티는 높여 타 업체와의 차별성으로부터 발생하는 구조여야 한다. 그럼에도 불구하고 소통 부재의 원인은 결국 정보의 불투명성 때문이다. 건축박람회만 가 봐도 업체마다 시공 평 단가의 차이부터 업체 규모까지 천차만별이다. 규모가 큰 업체는 상대적으로 비용이 비싸고, 개인 단위 업체는 비용이 저렴한 느낌도 있다. 중요한 건 저렴하거나 비싼 이유를 고객은 알 수 없다는 것이다. 필자가 만난 저렴한 비용을 제시했던 업체들의 답은 이러하다. ‘회사 시스템이 잘 돼있기 때문에 공기가 줄어들고 거기에서 오는 인건비 절약이 크다’, ‘우리만의 특허를 보유하고 있어 공장 설비가 잘 돼있다’ 등이 대표적이다. 그러나 필자가 업체를 아웃소싱하며 직접 지어본 결과, 아쉽게도 아직까지 그렇게 극적으로 큰 차이를 내는 업체는 보지 못했다. 오히려 처음 계약한 금액에서 입주 날짜만 잘 맞춰도 잘하는 업체라는 생각을 갖게 된다. 따라서 처음 집을 지을 때는 조금 보수적으로 기준을 잡는 것이 좋다. 개인 노력에 따라 퀄리티와 공기를 맞출 수는 있지만, 드라마틱한 회사를 골랐다는 생각은 오히려 이기심을 불러일으키기 때문이다. 또한 업체는 수익 창출을 통해 수주 양을 늘리지만 어느 한계선에 도달하면 분명 과부하가 걸리기 마련이다. 공기를 맞추기 어렵거나 비용이 증액되는 변수도 생긴다. 실제로 첫 작업에서 신뢰가 쌓였던 업체에게 다음 집을 부탁한 적이 있었다. 정직한 모습은 여전했지만, 역량과 외부 상황에 따라 물리적으로 공기가 길어지기도 했다. 2 본인 주관에 맞춰 판단하지 말 것 개인 역시 싸게 좋은 집을 짓고 싶은 이기심을 가지고 있다. 업체가 많은 수익 창출을 원하듯, 이기심이라고 해서 절대 나쁜 것이 아니다. 오히려 더 좋은 회사를 찾기 위한 원동력이 돼주는 셈이다. 다만, 필자가 하고 싶은 말은 내 주관에 사로잡혀 스스로 함정에 빠지는 일은 없어야 한다는 것이다. 사례로 필자가 중개한 토지에 시공 업체가 제공한 모델을 건축사에게 허가를 요청하는 경우가 있었다. 이 업계에서는 건축사가 허가만 대행하는 경우가 종종 있다. 문제가 발생하는 원인은 설계와 디자인을 시공 업체가 한다는 것인데, 건축사도 도면을 받아 허가를 받기 위해서는 별도로 허가 도면을 그리는 시간이 필요하다. 고객은 원하는 입주 날짜가 정해져 있었지만, 기본적으로 시공 업체와 디자인 변경이 몇 번 이뤄진 상태에서 건축사가 도면을 넘겨받은 시간이 넉넉하지 못했다. 자연스럽게 허가가 늦어졌고 고객은 입주가 늦어지는 것에 대한 불만을 토로했다. 큰 문제로 이어지지는 않았지만, 이렇게 지식과 소통의 부재로 인해 감정이 상하거나 오해가 발생하는 변수는 상당히 많다. 투명하게 정보를 알려주는 회사에서 상담을 진행하기 혹은 어느 정도 시공 사례가 있는 회사를 고르거나 시공 주택을 직접 가보는 것 등이 변수를 줄이는 방안이 되는 것은 분명하다. 하지만 심사숙고 끝에 선택한 업체임에도 불구하고 현장마다 일어날 변수는 많다. 이 때문에 계약서를 작성하는 것도 중요하다. 다음 호에서는 업체와 분쟁 없는 계약을 이루기 위한 내용 및 변수에 대해 다루도록 하겠다. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대의 자연친화적인 1억 원대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv

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  2022-06-28

• [COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 8

  성호건의 전원주택과 땅 8 토지매입 후 집 짓기를 위한 건축 상식 (1) 집을 지을 수 있는 땅을 올바르게 매입했다면 이제는 원하는 (전원) 주택을 지을 차례다. 이 과정에서 간혹 온갖 건축법과 자재 및 재료에 대한 지식을 전문가 수준으로 공부하는 사람이 있다. 물론, 지식을 쌓는 일은 매우 중요하지만 그 이전에 실질적으로 알아야 하는 현장 지식이 있다. 필자는 시공 전문가가 아님에도 불구하고 수 십 세대 집을 성공적으로 지었는데, 이번 호에서는 그 내용을 풀고자 한다. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 많은 사람들이 (전원) 주택을 짓는다고 했을 때, 첫 시작을 대부분 모델링이나 디자인으로 접근한다. 좀 더 아는 사람은 디자인의 변화가 시공 비용에 어떻게 영향을 미치는지를 세심하게 확인하고, 여기서 더 나아간 사람은 결정한 디자인이 시공 허가를 받는데 문제가 없는가를 살핀다. 하지만 집 짓기에서 디자인을 먼저 생각한 경우라면, 설계를 마치고서 그것에 부합한 땅을 찾는 것이 맞다. 토지를 매입한 후 디자인부터 시작한다는 것은 자칫 허가가 불가능한 설계로 인해 수정 비용을 지출할 우려가 있다는 뜻이다. 그동안 연재에 비춰보면 먼저 원하는 땅을 매입하는 것이 전제였으므로 이번 호는 건축을 하기 위한 허가 내용부터 접근하고자 한다. 집 짓기보다 어려운 인허가 작업, 개발행위허가와 건축행위허가 먼저 인허가 작업에서 개인이 꼭 체크해야 할 사항은 두 가지로 요약할 수 있다. 바로 허가를 받기 위한 ‘비용’과 ‘시간’이다. 비용은 토목설계사무소나 건축사사무소에 지불한 인허가 대행 비용 이외에도 내가 매입한 토지가 임야인 경우 ‘대체산림조성비’, 농지인 경우 ‘농지전용부담금’을 내야 한다. 대체산림조성비는 「산림청고시 제2022-5호」에 따라, 2022년 1월 11일부터 고시금액이 위와 같이 명시돼 있다. 예를 들어, 개별공시지가가 ㎡당 5만 원인 준보전산지의 토지 330㎡를 매입해 개발행위허가를 받기 위한 대체산림조성비는 330㎡×(6,790+(50,000×0.01))=약 240만 5,700원이 되는 것이다. 다음, 농지(전, 답, 밭, 과수원 등)를 매입했을 때 내야 하는 농지전용부담금은 「농지법 시행령」 제53조에 명시된 계산 방법을 따른다. 위와 마찬가지로 개별공시지가가 5만 원인 땅 330㎡를 매입한다면, 330㎡×50,000×30%=약 495만 원이 농지보전부담금(농지전용부담금)이 되는 것이다. 따라서 위 계산법에 맞춰 내가 매입한 토지의 개발행위허가를 득할 때 내야 하는 금액을 한번 산정해 보길 바란다. 오히려 고민해야 할 것은 시간이다. 땅을 개발하는 시행사는 3대 리스크 중 하나로 인허가 작업을 꼽기도 한다. 시간이 얼마나 소요될지 예측하기 어렵기 때문이다. 개발행위허가와 건축행위허가를 동시에 진행할 수도 있지만, 가능하다면 개발행위허가를 받은 후 건축행위허가를 받는 순서로 진행하는 것을 권한다. 개발행위허가와 건축행위허가를 동시에 받기에는 각각 설계를 하는 기간만 해도 상당히 오래 걸릴뿐더러 토목설계사무소와 건축사사무소가 서로 소통하는 것도 쉽지 않기 때문이다. 또한 개발행위허가는 해당 관청에서 거쳐야 하는 부서가 더 많기에 (지역마다 다르지만 양평 기준)보통 40~60일 정도의 기간이 소요된다. 하지만 건축행위허가는 해당 관청 건축과에 업무가 집중돼 있기에 개발행위허가를 받은 곳이라면 업무일 기준 보통 보름 정도에 허가가 받을 수 있다. 따라서 복잡한 개발행위허가를 먼저 접수해놓고 허가를 기다리는 약 40~60일 동안 건축설계도면을 계획해야 한다. 그리고 건축행위허가가 떨어지는 날을 예상해서 토목공사를 진행할 시공사도 미리 선정해놓자. 건축설계를 완성하고 개발행위허가도 받았다면 이제는 선정해놓은 시공사를 통해 현장 토목공사와 함께 건축행위허가를 진행하면 된다. 토목공사 협의가 끝난 경우에 100~200평 정도의 토지는 2주 정도면 토목공사를 진행할 수 있다. 이 시기에 건축행위허가를 받게 되고 동시에 집 짓기도 시작할 수 있는 것이다. 이렇게 진행하는 편이 인허가 작업과 공사 진행의 깔끔한 프로세스를 구축할 수 있다. 집 짓는 데 10년 늙는다? 시공은 몰라도 이 개념을 알고 시작하자 ‘집 짓는데 10년 늙는다’라는 말은 집 짓기를 경험한 사람들 사이에서 거의 정설처럼 굳어져 있다. 그만큼 처음 집을 짓는 사람은 대부분 비슷한 시련을 겪는다는 의미다. 중개업을 하는 필자도 처음 집 시공을 계약했던 시공사와 상호 이해관계가 맞지 않아 소송까지 갔었다. 그러면 한두 번 경험을 하고 난 후 지은 집은 더 나아졌을까. 물론 공사나 그들과의 이해관계가 어떻게 흐르는지 알기 때문에 비교적 점검하는 부분이 많아졌고 경험치도 생겼겠지만, 그럼에도 불구하고 적지 않은 시행착오를 겪어야 했다. 수차례 시행착오 끝에 깨달은 점은 결국 집 짓는 사람들의 ‘생리生理’와 몇 가지 경우의 수를 파악해두는 것이었다. 이 생리라는 것은 꼭 시공사가 나쁜 것만은 아니며 건축주들이 순간 자신도 모르게 이기심이나 편견에 빠질 수 있는 것도 포함한다. 많은 사람들이 시공사의 시공 평 단가나 자재의 장단점 등 물리적 또는 기술적인 부분은 궁금해하면서도 이런 생리적인 부분은 뻔한 얘기로 치부해버린다. 하지만 이 생리적인 부분이야말로 건축주가 설계사나 시공사를 만나기 전 염두에 두고 있어야 할 사고방식이다. 시공 평 단가가 비싼 시공사와 계약 vs 시공사의 설계 및 자재를 알고 대장 목수에게 맡기는 계약 최근 소비자들 사이에서 유명 시공사에서는 도면 및 자재 상담만 받고 그 내용을 토대로 대장 목수에게 맡기면 똑같은 설계와 자재로 20%가량 절감된 비용으로 집을 지을 수 있다는 얘기가 퍼진 적이 있다. 실제 필자의 경험을 토대로 말하자면 이러한 방식으로 올바른 시공이 이루어질 확률은 20%도 되지 않을 것이라고 생각한다. 일정 규모를 갖춘 회사들은 모든 시공을 직접 하는 것보다 하청을 주고 있다. 보통 그 과정에서 하청 업체들은 마진을 더 남기기 위해 대장 목수에게 또다시 하청을 주곤 한다. 이러한 구조를 알게 된 소비자들은 어차피 대장 목수에게 하청을 주는 것이라면 직접 대장 목수를 찾아 계약하겠다는 방법을 찾아낸 것이다. 물론 정직하고 소통이 원활한 대장 목수라면 실제로 시공 비용을 아낄 수도 있고 집도 잘 지을 수 있다. 그러나 일반 소비자는 이런 대장 목수들을 만나기 쉽지 않다. 대장 목수 그들도 역시 경제적인 생산의 우위에서 일반 소비자보다는 여러 채를 한 번에 짓는 규모 있는 시공사를 원하기 때문이다. 오히려 대장 목수를 통해 직영공사를 하는 경우 생각보다 ‘책임감’의 측면에서 골머리를 앓을 수도 있다. 필자 역시 비용이 좀 더 들더라도 사업자가 명확히 있고 실체가 있는 회사들하고만 일을 진행하는 편이다. 비싸지만 시공 사례와 실체가 명확한 회사 vs 저렴하지만 사내 대장 목수가 명확히 없는 회사 사내 대장 목수가 있는지 명확하지 않은 채 수주만 받아 모두 하청을 주는 회사는 걱정된다. 명함과 사업자가 있지만 집을 짓는 시공사인지 단순하게 소개만 해주는 회사인지 명확하지 않기 때문이다. 막상 집 짓기를 시작하니 현장 준비를 해놓는 것 이외에는 특별하게 그들의 역할은 없다. 그러나 이 회사가 개입돼 있음으로써 시공 평 단가는 100~150만 원 정도 더 비싸진다. 회사 내 목수가 한 명도 없어 도중에 시공 기간이 늘어지는 경우도 많다. 심한 경우 인건비가 제대로 해결되지 않아 현장 인부들이 건축주에게 직접 인건비를 청구하는 경우가 발생하기도 한다. 예약 시공 예정이 많아 밀린 경우도 견제할 필요가 있다. 처음 약속 기한보다 더 오래 걸릴 확률이 높기 때문이다. 최소한 사내 대장 목수나 현장 소장이 명확히 있는 회사와 계약하는 것이 안정적이다. 결국 필자가 하고 싶은 말은 남들보다 혹은 건축박람회에서 많은 시공사에게 상담받은 후 평균 견적 값보다 월등히 저렴하면서 좋은 집을 지으려는 것은 욕심이다. ‘싸고 좋은 집’이라는 욕심에 사로잡히다 보면 오히려 시공 평 단가를 무조건 저렴하게 제안하는 회사에 혹 할 수 있기 때문이다. 따라서 많은 자재들과 시공법을 찾아보고 시공 평 단가가 어느 정도인지 공부하는 것도 좋지만 결국은 실질적으로 공사를 시작했을 때 발생할 수 있는 큰 틀의 생리를 알고 계획을 세우는 편이 훨씬 낫다. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대의 자연친화적인 1억 원대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv

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  2022-06-07

• [COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 7

  성호건의 전원주택과 땅 7 토지, 전원주택 계약 시 체크해야 할 특약사항 과월 호에서 ‘부동산 등기부등본’과 ‘중개대상물 확인·설명서’에 대한 내용을 사례와 함께 소개했다. 연재 1회부터 꾸준히 읽어 온 독자라면 매물에 대해 검토할 수 있는 자료를 확인하는 법부터 현장 답사를 진행하는 법까지 모두 접했을 것이라고 생각한다. 마음에 드는 매물을 찾고 등기부등본과 현장에도 문제가 없는 것을 확인했다면, 이제는 계약만 남았다. 이번 호는 실제로 계약을 하는 상황이라고 생각하며 살펴보도록 하자. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 토지와 전원주택도 그 시장이 점점 더 활성화되고 있다. 문제는 아직 정보가 제한적이며 한 번도 해본 적이 없어 거래 시 어떤 특약사항을 작성하면 좋을지 막연하다는 점이다. 특약사항은 상황에 따라 좀 더 유리한 계약을 하거나 위험을 막을 수 있는 중요한 장치로 계약 후 희비가 심하게 갈리기도 한다. 특약사항은 해당 부동산에 대해 정보가 많은 매도인이 비교적 유리한 편이므로 매수하는 입장에서도 정보 부족으로 인해 발생할 수 있는 피해에 대비해 어느 정도 알아두는 편이 좋다. 전원주택을 찾는 매수자는 건축물과 토지 모두 신경을 써야 한다. 대부분 부동산 매매계약에서 특약사항의 첫 내용은 ‘현 상태에서 매매계약을 진행한다’라고 기재한다. 즉, 이 내용은 매입 혹은 거주하면서 발견한 하자 보수는 모두 매수자가 책임져야 한다는 의미다. 그렇기 때문에 계약서만큼 중요한 것이 공인중개사들이 제공하는‘중개대상물 확인·설명서’이다. 중개대상물 확인·설명서에는 매수할 건축물 혹은 토지의 현 상태에 대한 자세한 내용이 적혀 있으며, 매수자뿐만 아니라 매도자, 중개사 모두가 만일의 사태에 방어할 수 있기 때문이다. 단, 전원주택을 거래할 경우에는 상하수도나 지반 조성 그리고 지하수에서 발생하는 하자도 종종 있으므로 토목공사 관련 내용까지 확인해야 한다. 만약 이 모든 사항들이 지켜지기 어렵다면, 매도자와 매수자 상호 협의하에 특약사항을 적어보도록 하자. 조세 및 공과금과 관련한 특약사항은 아파트나 빌라 등과 같은 주택 매매 시에 반드시 포함하는 내용으로, 세금 및 공과금을 나누는 기준은 명확히 잡아 놓는 것이 좋다. 여전히 좋은 땅을 찾고도 분묘 때문에 거래가 쉽지 않은 경우가 많다. 국도를 달리거나 신문을 보더라도 분묘 연고지를 찾는다는 현수막이나 글을 어렵지 않게 접하곤 한다. 대부분은 매도자가 처리하는 쪽이지만 그럼에도 분묘 이전에 대해 누가 의무를 질 것인지 명확하게 해야 한다. 보통은 토지를 매입하면 당연히 그곳에 있는 나무와 기타 조경 그리고 정착물 등에 대한 소유까지 받는다고 생각한다. 일반적으로는 그렇지만 간혹 매매계약 후 매도자가 ‘자신은 토지만 거래했을 뿐, 그곳에 있는 정착물에 대해서는 따로 돈을 지불해야 한다’고 주장하는 경우가 있다. 따라서 이에 대한 부분도 명확히 하는 것이 좋다. 분할매매는 큰 토지를 모두 매입하지 않고 일부 필지를 분할 매입하는 경우 필요한 특약사항이다. 간혹 분할이 완료되지 않아 매수인이 소유권을 이전 받기 어려운 상황임에도 불구하고 매도자로부터 ‘잔금일이 되었으니 빨리 지불하라’는 독촉을 받을 수 있다. 물론 소유권 이전과 잔금은 동시 이행이기 때문에 독촉을 받아도 괜찮지만, 동시 이행이 아니더라도 토지에 대한 온전한 소유권을 이전 받기 위한 의무를 특약사항으로 적는다면 매도자는 민법상 잔금일이 도래해도 본인의 의무를 뒤로한 채 권리만을 주장할 수 없다. 이런 내용은 여러 경우의 수를 잘 알아두면 좋다. 저당권 및 대출 상환은 계약 시 등기사항 증명서를 통해 확인할 수 있다. 또한 대출금을 승계 받을지, 말소시킬지는 협의 후 작성하는 편이 좋다. 측량 오차는 측량 시 발생할 수 있는 오차 범위에 대한 특약 내용이다. 분할측량은 측량할 때마다 일정 오차 범위가 발생할 수 있기 때문에 오차 범위를 정해두고 매매금액을 나누는 것이 쉽지 않다. 분할할 때 개발행위허가를 통해 이 부분까지 확인해야 한다면 ‘오차 범위 이상 계약면적이 달라지는 것은 그에 따라 매매금액을 다시 조정한다’고 꼭 사전 특약사항에 적어놓도록 하자. 토지 위에 어떤 건축이나 개발을 하기 위해 매수자가 매입하는 경우라면, 개발행위 허가나 건축 허가를 받는데 시간이 오래 걸릴 수 있다. 이에 계약금 이후 잔금일 전까지 인허가에 대한 일부 혹은 전부를 진행해두면 시간과 비용을 많이 절약할 수 있다. 따라서 토지 거래 시에 개발행위 허가를 받아 잔금을 치르고 바로 원하는 개발을 할 수 있도록 센스 있는 특약사항을 작성해 놓도록 하자. 특약사항은 이번 호에서 다룬 내용 이외에도 굉장히 많은 변수가 있다. 하지만 이를 모두 막거나 특약사항으로 기재하는 것은 현실적으로 쉽지 않다. 또, 누가 봐도 좋은 부동산은 매도자가 우위인 경우가 상당하기 때문에 알맹이 있는 명확한 특약사항은 좋지만, 자신의 리스크를 모두 제거하고 이익을 극대화하려는 모습은 매도자 입장에서도 달갑지 않아 오히려 매입이 힘들 수 있다. 따라서 매도자와 매수자 서로가 만족할 특약사항은 어떤 것들이 있는지 잘 학습해 놓고 하자나 실수 없는 원만한 계약을 끌어내도록 하자. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv

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  2022-05-03

• [COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 6

  성호건의 전원주택과 땅 6 토지, 전원주택 매입 전 꼭 확인해야 할 서류 이전 호에서 등기부등본을 통해 법적, 실무적으로 소유권에 대한 권리를 확인하는 방법을 살펴봤다면, 이제는 실전 현장에 가서 부동산을 검토하고 서류화하는 작업이 필요하다. 이번 호에서는 부동산 계약을 진행하면서 등기부등본만큼이나 중요한 ‘중개대상물 확인·설명서’를 어떻게 작성하고 확인하는 것이 효율적인지 소개한다. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 매도인이 건축물의 하자를 숨기거나 책임을 면피하려고 하는 경우 어떻게 해야 할까? 부동산 거래에서 공인중개사가 고객에게 매매 계약서 외에 필수적으로 교부해야 하는 서류들이 있다. 바로 소유권 및 저당권과 같이 기타 권리관계를 확인하기 위한 등기부등본이 대표적이다. 그리고 그 뒤에는 ‘중개대상물 확인설명서’, ‘토지대장 혹은 건축물대장’, ‘토지이용계획확인서’, ‘지적도 혹은 임야도’ 등의 서류들이 있다. 이 중 등기부등본 다음으로 안전한 거래를 위한 가장 중요한 서류는 ‘중개대상물 확인·설명서’다. 부동산 거래에 경험이 적은 사람에게는 생소할 이 확인·설명서가 왜 필요한지 실제 사례와 함께 서류 내 필수적으로 확인해야 하는 항목들을 살펴보고자 한다. 사례는 매매와 관련된 내용이지만 확인·설명서는 매매뿐만 아니라 임대차계약에서도 공통 적용되는 부분이므로 확인하고 학습하도록 하자. 최근 한 매매계약을 성사시키는 과정에서 상당히 어려운 매도자를 만난 적이 있다. 계약을 하기 전, 하자 부분을 매수자가 직접 확인하고 그 후 본인들에게는 이와 관련된 얘기는 절대 하지 말라고 했던 것이다. 덧붙여 매도자 측은 발견하지 못한 하자에 대해서는 책임지지 않을 것이며, 그것을 특약사항에 명확히 쓰지 않으면 계약을 하지 않겠다고 했다. 하지만 매수인들은 타일이나 보일러와 같은 사소한 부분이 아닌 당장 눈으로 확인하기 어려운 균열이나 배수관 누수와 같은 부분을 걱정했다. 이와 같은 경우, 매수자 측은 매도자의 책임을 지지 않겠다는 말을 들었을 때 불안감이 더욱 커지기 마련이다. 보통 이런 경우 나는 계약 특약사항으로 ‘확인·설명서에 고지하지 않은 하자가 소유권 이전 후, 한 달 내에 발견될 시 이는 매도인이 수리해 주기로 한다’는 항목을 적는다. 그리고 이와 같은 특약사항으로 매수인이 본인의 책임 부분까지 매도인에게 전가하는 악용을 사전에 방지하고자 그 하자 범위와 책임 범위도 함께 명시한다. 어떤 매도자는 본인도 모르는 하자에 대한 부담감으로 “왜 이런 걸 쓰느냐”라는 말을 하고, 매수자 역시 하자에 대해 “매도인 측이 책임지는 기간이 더 길어야 하지 않겠냐”라는 등의 각자 입장을 말한다. 하지만 그렇기 때문에 나는 공인중개사로서 상호 합리적인 상도덕을 생각해 이 정도의 중간 협의를 끌어낸다. 그러나 이 계약 상황에서 매도자 측은 위 특약사항을 모두 거부했다. 현재 독자 중 사례와 같이 일방적 거래가 진행되는 중이라면 너무 걱정하지는 말자. 사실 이 사례에서 매도인은 확인설명서가 본인에게도 정말 중요한 서류임을 인지하지 못한 것이다. 이런 내용과 관련하여 아래 민법 제584조(담보책임 면제의 특약)에 보면 ‘매도인은 전 15조에 의한 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실 및 제삼자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 대하여는 책임을 면하지 못한다’는 항목이 있다. 즉, 아무리 하자를 책임지지 않는다고 특약을 썼더라도 매도인이 알고 있었다면 그 하자에 대한 책임이 있다는 얘기이다. 만약 전원주택을 매입했을 때, 거주가 힘들 정도로 중대한 하자가 있다면 주택관리 업체나 시공업체를 통해 충분히 입증이 가능하다. 무엇보다 노후화 혹은 시간이 흘러 생긴 균열이나 누수 등은 소유자가 바뀌었다고 해서 갑자기 생기지 않을 테니 말이다. 따라서 매도자 역시 계약 상황에서 알고 있는 하자가 있다면 모두 얘기하고 책임 범위를 명확히 하는 것이 중요한 포인트다. 오히려 무조건 면피하려다 추후 더 큰 책임을 져야 할 수 있다. 나는 이러한 법적인 내용을 알고 있음에도 불구하고 상호 신뢰를 형성하는 것이 중요하다고 생각하기에 위와 같은 특약사항을 쓰려고 한 것이다. 결국 이 ‘중개대상물 확인·설명서’는 매도인, 매수인이 상호 보호를 받고자 철저히 작성해야 하는 서류다. 특히 개인 단위로 지은 전원주택이나 꼬마빌딩의 경우라면, 더욱 꼼꼼히 확인하는 것이 좋다. ‘중개대상물 확인·설명서’는 실무에서 어떻게 사용하면 좋을까? 먼저 인터넷을 통해 얻을 수 있는 확인·설명서 양식에 어떤 내용들이 있는지 미리 숙지를 해놓는 것을 권한다. 그리고 ‘중개대상물 확인·설명서(토지)’의 경우 <표 1>처럼 양식이 비교적 간단하며, ‘중개대상물 확인·설명서(건축물)’에도 모두 포함된 내용이므로 여기서는 ‘중개대상물 확인·설명서(건축물)’를 통해 함께 설명하고자 한다. <표 2>를 살펴보면 먼저 1번 항목에는 건축물 면적이나 준공년도 그리고 용도와 방향에 대한 내용이 있다. 또 내진설계 적용 여부와 건축물대장상 위법사항이 있는지 체크하는 부분이 있다. 이 내용과 관련해서는 ‘정부 24시’에서 ‘건축물대장’을 다운로드해 작성하면 된다. 다음 2번 항목에는 등기부등본 상의 권리관계를 작성하도록 돼있으며, 3번 항목에는 ‘토지이용계획 확인원’에서 확인할 수 있는 내용들을 적도록 돼있다. 참고로 도시군계획시설이나 지구단위계획구역 등은 다른 서류의 보완 정도로 내가 매입하려는 토지와 관계가 없다면, ‘관계없음’이라고 작성하면 된다. 그리고 <표 3>으로 이어지는 4번 항목에는 입지조건, 5번 항목에는 건물 관리에 관한 사항이 있다. 6번 항목에 비선호 시설은 전원주택에서 조금 중요한 부분이다. 사실 이 항목은 매수인보다 매도인이나 중개사 입장에서 상당히 예민한 부분이다. 예를 들어 전원주택이나 지방 토지를 매입하는 경우, 비선호 시설에는 대표적으로 ‘축사’나 ‘묘’가 있는데 여기서 1km 이내에 있는 비선호 시설을 모두 적어야 하는 것이다. 반경 1km는 상당히 넓은 범위로 주변에 산이 많은 전원주택이나 토지에서는 쉽게 발견하기 어렵다. 따라서 이 부분은 거주에 불편을 주는 범위에서 비선호 시설이 있으면 꼭 적어야 하고, 그렇지 않다면 상호 이해할 융통성도 필요하다. 다음으로 7번과 8번 항목에는 각각 거래 예정금액과 취득 시 세금에 관한 사항이 있으나, 이 부분도 금액을 협의하고 이미 거래가 결정된 상황이라면 당사자들이 바꿀 수 있는 부분이 아니기 때문에 각각 확인하고 작성하면 큰 문제가 없다. 가장 중요한 것은 바로 9번 항목부터 11번 항목이다. 우선 9번 항목은 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항에 대해 작성하도록 돼있는데, 이것은 유치권처럼 등기부등본에도 나타나지 않은 권리관계 및 권리 사항들을 작성하는 것이다. 하지만 이 항목은 전적으로 매도인 혹은 임대인이 고지한 사항을 적도록 돼있으므로 매도인 혹은 임대인은 주택 공급자로서 매수인에게 알려줘야 하는 책임이 중요하다. 10번 항목부터는 서로가 꼼꼼히 확인해야 하는 부분이다. 항목들은 수도(파손 여부와 용수량), 전기(공급 상태), 가스(취사 방식), 소방(소화전과 비상벨 유무), 난방방식 및 연료 공급의 종류와 시설 작동 정상여부, 승강기 유무와 정상여부, 배수 정상여부, 그 밖의 시설물에 관한 사항으로 나열돼있다. 11번 항목은 벽면 균열 및 누수 유무와 해당 위치를 작성하게 돼있으며, 바닥 역시 상태에 대한 내용과 문제가 있을 경우 해당 위치를 작성하도록 돼있다. 빠르게 이루어지는 계약에서 중개대상물 확인하는 팁 처음 이론적으로 접했을 때, ‘현장에서 꼼꼼하게 확인한다면 큰 문제는 없지 않을까’했던 막연한 마음과는 달리 막상 마음에 드는 집을 만나면 꼼꼼하게 확인하기가 그리 쉽지만은 않다. 경험해 봤다면 알겠지만 계약은 생각보다 정신없고 빠르게 이루어진다. 몇 번 더 집에 방문해서 확인하고자 하니 괜히 집 주인에게 실례되는 것 같기도 하다. 또한 틀림없이 다른 매물보다 환경적으로나 경제적으로나 메리트가 있다면, 그건 매도자도 이미 알고 있기 때문에 매수자 측이 너무 까다롭게 행동하면 다른 사람한테 팔 수도 있는 경우가 생긴다. 따라서 계약 시 짧은 시간 내에 현장을 확인할 수 있는 팁을 주자면 벽면 균열이나 누수 확인에 대해서는 벽이나 바닥보다는 모서리를 확인하는 것이 좋다. 보통 균열이나 누수가 생기더라도 평평한 면보다는 이음새가 있는 모서리에서 많이 나타나기 때문이다. 특히, 전원주택에서 많이 사용하는 골조인 목조주택이나 스틸하우스(경량철골조)는 더욱 이 부분이 약점이므로 시간이 없다면 모서리 부분을 빠르고 자세히 보면 좋다. 다음으로 전원주택은 난방방식과 연료 공급 상태, 수도 용수량 등에 대한 부분도 빼놓을 수 없다. 개인 단위 건설이 많기 때문에 단열에 따라 집의 완성도가 결정된다고 해도 과언이 아니다. 또한 단열만큼 보일러 작동 여부도 중요하다. 이때는 화장실이나 싱크대에서 뜨거운 물을 틀어보자. 빠르게 물이 뜨거워지는지와 용수 상태를 보면 난방 공급 상태와 수도에 대한 부분을 어느 정도 한 번에 확인할 수 있다. 그리고 난방과 관련해서는 집주인에게 가장 추울 때 집 안 온도를 몇 도 정도로 해놓으며, 그랬을 때 난방비가 어느 정도 나왔는지 물어보자. 이 질문은 조금 불편하더라도 가장 객관적으로 알 수 있는 내용이기 때문에 꼭 물어봐야 실패할 확률이 적어진다. 참고로 계약을 끌어내는데 큰 무리가 없다면 쉽지 않지만 고지서를 한 번 보여 달라고 요청하는 것도 좋은 방법이다. 이외 승강기는 전원주택에서 거의 해당하지 않을 것이고, 소방 상태, 취사 방식 등은 비교적 눈으로 확인하기 쉬운 부분으로 매도인과 대화하며 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋다. 이렇게 확인·설명서는 매수인에게는 매입 불안감을 해소하고 매도인에게는 하자 책임과 관련한 해소를 하기 위해 굉장히 중요하다. 앞서 언급한 법적 부분은 최소한의 방어책이며, 그 이전에 거래에 대한 신뢰를 갖기 위해 상호 충실하고 꼼꼼한 확인·설명서 작성이 중요하다. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억 대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 유튜브 채널 : 코드랩tv kodlab1@naver.com

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  2022-04-06

• [EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 12

  김남형 세무사의 부동산과 세무 12 다주택자 중과세율 적용과 예외 개인이 보유하고 있던 주택을 매도할 때는 양도소득세를 부담해야 한다. 이때 2주택 이상을 보유하고 있는 개인이 조정대상지역 내에 있는 주택을 파는 경우, 20% p 또는 30% p의 중과세율을 추가 부담해야 한다. 이번 호에서는 조정대상지역 내 다주택 보유자의 양도소득세 중과세율 적용은 어떻게 되는지와 그에 따른 대처 방안은 무엇이 있는지 알아본다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 조정대상지역 내 다주택 보유자 중과세율 양도소득세를 규정하는 소득세법은 조정대상지역을 지정해 2주택 이상 보유한 자가 해당 지역 내 주택을 양도한 경우 중과세율을 적용받도록 규정했다. 따라서 본인이 보유 중인 주택이 조정대상지역 내에 위치하는지를 판단하고 대비할 필요가 있다. 1 조정대상지역 조정대상지역이란 ‘주택 관련 수요가 과열돼있거나 과열 우려가 있는 지역 또는 위축되거나 위축 우려가 있는 지역으로서 국토교통부 장관이 지정·공고한 지역’을 말한다. 따라서 본인이 가진 주택 지역이 조정 대상지역으로 지정·해제됐는지를 잘 파악하고 있어야 한다. 21년 8월 30일 지정·공고된 지역은 <표 1>과 같으며, 해당 지정 공고는 지정 해제 시까지 효력이 있다. 2 다주택자 중과세율 다주택자는 다음 중 하나에 해당하는 주택을 양도한 경우 <표 2>와 같이 기본세율에 20% p 또는 30% p를 더한 중과세율을 적용받게 된다. 단, 해당 주택 보유기간이 1년 미만 또는 2년 미만인 경우 <표 2> 세율과 <표 3> 세율 중 큰 세율을 적용한다. 또한, 위에서 언급한 다주택자가 양도하는 조정대상지역 내 주택은 중과세율을 적용받으면서 장기보유특별공제는 적용받지 못한다는 점을 유의해야 한다. 3 다주택자 중과세율 적용 예외 그럼 다주택을 보유하고 있는 모든 개인이 조정지역 내 주택을 양도하는 경우, 중과세율을 적용받을 수밖에 없는 것일까. 법에서 정한 몇 가지 경우에는 다주택자가 보유한 주택 수를 계산할 때 그 주택 수에서 제외될 수 있다. 아래에서는 2주택과 3주택으로 구분해 주택 수 계산 시 제외되는 주택의 대표적인 몇 가지를 소개한다. <표 4>에 해당하는 주택을 양도할 때는 다주택자 중과세율을 적용받지 않는다. 다만, 해당 규정은 2주택과 3주택에 따라서 적용되는 규정이 다르기 때문에 본인이 양도하는 주택이 중과세율 배제 대상인지 정확히 따져볼 필요가 있다. 현재 양도소득세 규정은 다주택자들에게 중과세율 적용 및 장기보유특별공제 배제 등 많은 제재가 있다. 이에 보유 중인 주택들을 정리하고 ‘제대로 된 한 채’를 마련하기 위해 어느 주택을 먼저 정리하는 편이 좋을지에 대한 세무 상담이 지속적으로 이루어지고 있다. 거듭 강조하지만 실제로 실행하기 전에 대략적인 계획을 세우고 반드시 주변 세무전문가들에게 두세 번의 검토 과정을 거치기 바란다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 마을 세무사로 활동하고 있다. 031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro

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  2022-04-06

• [COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 5

  성호건의 전원주택과 땅 5 토지, 전원주택 매입 전 꼭 확인해야 할 서류 등기부등본(1) 이전 칼럼에서 살펴본 바와 같이, 원하는 토지와 전원주택에 대한 인터넷 조사와 현장 조사까지 끝났다. 정말 마음에 드는 부지를 찾았다면 이제 소유권에 대한 검토가 필요하다. 이번 칼럼에서는 서류와 법률, 그리고 실무적으로 소유권 이전에 문제가 없는지, 서류들을 어떻게 확인하는 것이 효율적인지 등에 대한 내용을 소개한다. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 등기부등본을 통한 소유자 확인 마음에 드는 토지 혹은 전원주택을 찾았다면, 소유권 이전에 문제가 없는지 살펴보아야 한다. 등기부등본을 꼭 확인해야 한다는 말은 아무리 강조해도 부족함이 없다. 특히, 토지와 전원주택 시장에서는 아파트나 빌라 같은 다세대주택에 비해 확인할 수 있는 정보가 많지 않기 때문에 등기부등본 외에 토지이용계획확인원, 토지대장, 건축물대장 등 확인할 수 있는 서류는 철두철미하게 확인해야 한다. 기획부동산에게 사기를 안 당하기 위해서라도 직접 분양 현장에 가서 토지소유권을 넘겨받아 집을 짓는데 문제가 없는지 살펴야 하는데, 이런 모든 것이 등기부등본을 확인하는 것에서 시작된다. 하지만, 서류를 보고서도 무엇을, 어떻게 확인해야 하는지 모른다면 ‘말짱 도루묵’이 아닐 수 없다. 토지와 전원주택 매입에 있어 무엇보다 중요한 등기부등본을 다운로드해 확인하는 방법과 ‘꿀팁’까지 모두 정리했다. [그림 1] 인터넷등기소 메인 화면 인터넷등기소 활용하기 먼저, 토지를 매입해 집을 새로 지으려고 한다면 등기부등본에서 토지만 확인하면 될 것이고, 전원주택(건물)을 매입하는 것이라면 토지와 건물을 함께 확인해야 한다. 이러한 절차는 모든 부동산 거래에서 꼭 필요한 작업임에도 불구하고, 생각보다 많은 사람이 중개사가 보여주는 대로 대충 확인하고 넘어가는 일이 잦다. 하지만, 자칫하면 큰 사기를 당할 수도 있는 부동산 거래에서 등기부등본 정도는 스스로 확인할 수 있어야 한다. 이미 알고 있더라도 학습을 반복한다는 취지에서 이 글을 참고하길 바라며, 더불어 실무적인 팁도 몇 가지 소개한다. 등기부등본은 ‘인터넷등기소’(www.iros.go.kr)에 들어가면 [그림 1]과 같이 확인이 가능하다. 메인화면을 보면 ‘열람하기’와 ‘발급하기’가 있다. 열람하기는 개당 700원이고, 발급하기는 개당 1,000원이 든다. 일단 열람하는 것만으로도 필요한 정보를 얻을 수 있으므로 굳이 발급받을 필요 없다. ‘열람하기’를 통해 서류가 뷰어에 로딩되면 이를 파일로 저장하거나 인쇄할 수 있다. 이 과정은 뒤에서 한 번 더 언급하겠다. [그림 2] 인터넷등기소‘열람하기’ 첫 화면 우선, 열람하기를 클릭한 다음, 매입하고자 하는 부동산 주소를 적고 검색한다[그림 2]. 이때 검색 조건으로 ‘부동산 구분’을 집합건물, 토지, 건물 가운데 선택한다. 만약, 소유자가 해당 부동산을 얼마에 매입했는지 혹은, 그 부동산에 저당권이나 근저당권이 설정돼 있는지 등을 확인하고 싶다면 주소 입력 폼 아래에 있는 ‘공동담보/전세목록’과 ‘매매 목록’ 체크박스를 선택한 다음 검색한다. 이후부터 결제하기까지는 인터넷등기소 안내에 따르면 된다. 참고로, 여러 건을 한 번에 보고 싶을 때는 ID를 만들어 회원가입을 한 후 결제하는 게 비교적 편리하다. 비회원인 경우에는 한 건씩 따로 결제하도록 돼 있다. 결제 방식은 일반적인 온라인 쇼핑처럼 계좌이체나 카드, 휴대폰 등으로 할 수 있다. 결제 금액이 비교적 소액이기 때문에 필자는 휴대폰 결제 방식을 주로 이용한다. 이제부터 간단한 팁을 소개하자면, 등기부등본을 한 번만 확인하고 말 것이라면 열람한 후에 창을 꺼도 된다. 하지만 등기부등본을 재차 열람하고 확인해야 한다면 서류를 자신의 컴퓨터에 저장하거나 인쇄해두면 유용하다. 이 방법은 다음과 같다. [그림 3] 인터넷등기소‘부동산 등기사항 증명서 열람’ 등기부등본을 결제한 뒤 열람하기 버튼을 누르면 [그림 3]과 같은 창(뷰어)이 열린다. 여기서 출력 버튼을 클릭해 인쇄할 수 있다. 이때 프린터를 ‘어도비 PDF’로 설정해 출력하면[그림 4], 등기부등본을 PDF로 저장해두고 필요할 때마다 확인할 수 있다. 다만, 컴퓨터에 저장한 등기부등본은 저장한 시점 이후의 변경사항이 반영되지 않는다는 점을 주의해야 한다. 따라서 계약하거나 잔금을 치를 때는 문서를 새로 발급해 확인하는 것이 바람직하다. 물론, 공인중개사를 통해 계약을 한다면, 등기부등본을 확인하는 것은 공인중개사의 의무이기 때문에 불편을 크게 덜 수 있다. [그림 4] 부동산 등기사항 증명서 PDF로 출력하기 중요한 것은 처음 토지나 주택을 검토할 때 혼자서 등기부등본을 확인할 줄 아는가이다. 특히 토지와 전원주택 시장은 토지 소유권이 시행사 혹은 시행사 대표자로 되어있는지 이 부분을 꼭 확인하는 것이 좋다. 시행사가 토지를 매입하고 건축을 시작해야 사업이 비교적 안정적으로 운영되기 때문이다. 하지만 등기부등본을 열람하고서도 어떻게 읽어야 할지, 그리고 어떤 걸 확인해야 하는지 모른다면 곤란하다. 따라서 등기부등본에 적힌 내용을 이해하는 것과 실무적으로 어떤 상황이 매수자 입장에서 좋은 것인지 또는 불리한 것인지를 살펴보자. 부동산 정보는 ‘표제부’, 소유권 현황은 ‘갑구’ 그 외 부채 등은 ‘을구’라고 기억하자. 등기부등본은 크게 ‘표제부’와 ‘갑구’, ‘을구’로 나뉘어 있다. 표제부에는 간단히 부동산에 대한 정보가 있다. 토지는 주소와 지목, 면적 그리고 등기를 하게 된 원인에 대한 내용이 있다. 건물은 관련된 지번(주소)과 건물에 대한 간단한 정보 그리고 등기 원인에 대한 내용이 있다. 하지만 표제부에 있는 내용들은 등기부등본보다 토지대장 및 건축물대장으로 확인하는 것이 더 좋을 수 있다. 등기부등본을 확인하는 중요한 이유는 ‘갑구’와 ‘을구’에 있다. ‘갑구’는 소유권에 대한 내용이 있다. 그동안 이 부동산 소유권이 어떻게 넘어왔는지 살펴볼 수 있지만, 가장 중요한 것은 현 소유자가 누구인지다. 따라서 계약을 진행하기 전에 그 자리에 나온 계약 당사자와 소유권자가 일치하는지 신분증과 등기부등본을 통해 꼭 확인해야 한다. 간혹 대리인이라고 해서 가족이나 다른 사람이 나오는 경우가 있는데, 이런 경우에는 등기부등본 외에 인감증명서와 대리인 위임장이 반드시 필요하기 때문에 이 부분도 꼼꼼하게 살필 필요가 있다. 이에 대한 경험이 없어 불안하다면, 가급적 소유권자가 있는 자리에서 계약하는 것이 좋다. 이 부분만 정확히 확인해도 사기를 당하거나 계약이 잘 못될 확률은 80% 이상 줄어든다. 다음으로 ‘을구’인데 이 항목에는 해당 부동산 및 소유권자의 부채 상황에 대한 내용이 적혀 있다. ‘갑구’ 항목의 정보는 자신이 소유권을 가져오는 데 이상이 없는지 체크하는 것이었다면, ‘을구’는 자신이 이 부동산 거래를 하는 데 있어 어떠한 포지션을 가질 수 있는지 실무적으로 접근하는 것이다. ‘을구’에 빨간 줄이 많고, 채권 최고액(부채)이 많으면 매매할 때 안 좋은 것일까? 종종 어르신들은 등기부등본에 빨간 줄이 많으면 기겁하며 해당 물건을 거래하기를 꺼리곤 한다. 하지만, 꼭 그렇지 않다. 오히려 등기부등본에서 빨간 줄은 ‘말소’가 되었음을 의미한다. 그래서 채권 최고액에 빨간 줄이 있다면 이 부­동산에 대한 채무가 사라졌다고 판단하는 게 옳다. 만약 이 빨간 줄이 보기 싫다면 등기부등본을 열람할 때 ‘말소 사항 포함’을 포함하지 않은 ‘현재 유효 사항’만 출력하도록 설정하면 불필요한 내용을 빼고 볼 수 있다. 참고로, 부동산 업자들은 채권 최고액이나 저당권에 대해 ‘하자’라고 표현하거나, 좀 더 일차원적으로 ‘부채’라고 표현하기도 한다. 따라서 채권 최고액이 많다는 얘기는 하자가 크다는 얘기가 될 수 있고, 부채가 많다는 얘기가 될 수도 있다. 내가 임대차 계약을 할 때는 보증금을 못 돌려받을 수도 있기 때문에 해당 부동산에 부채가 많다면 신중해야 한다. 그뿐만 아니라, 부채가 너무 많은 부동산은 자칫 경매에 넘어갈 수도 있다. 하지만, 매매계약 상황에서는 사는 사람 입장에서 오히려 좋은 점도 있다. 그 이유는 이런 부채 상황을 통해 그 매도자의 팔고자 하는 심리를 살펴볼 수 있기 때문이다. 예를 들어, 좋은 매물이 나왔을 때 등기부등본을 살펴보니 채권 최고액이 하나도 없다면, 그 매도자는 급할 게 없다는 것을 의미한다. 더구나 시장에 매물을 내놓았더니 관심을 갖는 사람들이 많다면, 그 물건은 시장에 나오고 나서 가격이 오를 가능성이 실제로 상당히 높다. 반대로 채권 최고액이 상당히 많이 잡혀 있다면, 그것은 매도자가 채무에 시달리고 있다는 것을 의미할 수도 있다. 그렇다면 매도자는 해당 부동산을 빨리 처분하고 싶을 것이다. 따라서 이 경우에는 매수자가 좀 더 유리한 협상에서 유리한 입지를 확보할 수 있다. 다만, 이러한 경우에는 계약할 때 잔금을 치르기 전까지 채권 최고액을 모두 말소시킨다는 특약 조항을 반드시 챙겨야 한다. 물론, 특약에 말소 조항을 넣었다 하더라도 안심할 수는 없다. 계약금을 치렀음에도 매도자가 다른 채무에 쫓겨 이를 급하게 막는 과정에서 돈을 모두 소진하는 바람에 매물에 잡혀 있는 채권 최고액을 말소시키지 못하는 상황이 종종 있기 때문이다. 따라서 채권 최고액이 많은 매물은 계약서를 쓸 때 매도자가 처한 상황을 면밀하게 인터뷰하면서 잔금 지불 전까지 저당권 말소가 가능한지 여부를 잘 살펴야 한다. 이게 쉽지 않은 상황이라 판단된다면, 계약금과 중도금 계약서를 채권 최고액보다 높지 않게 작성할 필요가 있다. 적어도 잔금이 채권 최고액만큼은 남아있어야 그나마 잔금을 치를 때 소유권이전 서류를 모두 받고, 법무사를 통해 저당권 말소와 소유권 이전을 모두 요청할 수 있기 때문이다. 이렇게 등기부등본을 확인하는 방법부터 실무적으로 활용하거나 생각해 볼 수 있는 내용들을 확인해 봤다. 하지만 꼭 기억해야 할 것은 단순히 이것을 읽고 끝내는 것이 아니라, 부동산 거래를 할 때 ‘무조건’ 등기부등본을 확인해 보는 습관을 갖는 것이다. 당장 내가 살고 있는 집의 등기부등본을 한 번 확인해 보도록 하자. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv

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  2022-02-26

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• 부동산 진단 12. 2017년 토지시장 투자전략 02

  2017년 토지시장 투자전략 02 - 차별화된 투자전략 필요해 - 토지시장 투자의 성공 요인은 정확한 투자 지식에 의한 자기 확신에 있다. 나그네쥐가 앞서가는 선두주자를 맹신해 낭떠러지로 떨어지는 행위처럼, 주변 말만 믿다가 투자 손실의 나락으로 빠지는 투자 맹신주의를 경계해야 한다. 글 진명기 부동산 컨설턴트 시류에 휩쓸리지 않는 투자 신념 있어야 일본은 1985년 경제 주요 5개국(G5)이 진행한 플라자 합의로 잃어버린 30년이라는 힘겨운 경제 위기를 겪었다. 이 합의는 달러화 강세를 전환하려는 조치였다. 이로 인해 미국은 달러화 약세로 1990년대에 호황을 누렸고, 일본은 엔고 현상으로 장기불황에 시달렸다. 최근에는 트럼프 미국 대통령 당선인이 중국을 상대로 제2의 플라자 합의를 이끌려 하고 있어 양국 간 환율전쟁으로 점화될 조짐이 나타나고 있다. 두 경제 대국의 이런 움직임은 세계 경제를 보호무역의 파도에 휩싸이게 해 수출의존도가 높은 우리 경제에 큰 타격을 줄 수 있다. 일본은 부산 일본영사관 앞 소녀상 문제로 통화 스와프 논의를 일방적으로 중단하고, 중국은 사드 문제로 한한령(한류 금지령)과 한국 상품 규제를 내세우며 우리 경제를 힘겹게 하고 있다. 또한, 세계 각국의 금리가 상승하며 미국을 필두로 ‘세계 주택시장 댐 붕괴’ 경고가 잇따르고 있다. 그동안 미국의 양적 완화로 지속된 초저금리 시대를 바탕으로 빚내서 집을 사라 했던 정부의 부동산 정책으로 가계부채가 1,300조 원에 달한다. 이미 임계점에 들어서 과부하가 걸렸다는 신호음이 켜졌고 결국 정부는 11·3 부동산 정책을 발표했다. 이에 따라 앞으로 총체적 상환능력까지 심사하는 정부의 가계부채 대책으로 대출 심사가 까다로워져 건설 경기는 둔화될 전망이다. 시중 5대 은행장들도 올해에는 집값이 15% 정도 폭락할 수 있다고 전망했다. 어떤 상황이든 기회는 있다. 시장을 보는 기준을 달리하기만 해도 투자 성공의 기회는 열린다. 올 초부터 세계 경제가 악재에 시달리고 주택 시장은 규제의 벽으로 전망이 불투명하지만, 다행히 토지 시장에는 19조 원이라는 토지 보상금이 호재로 작용할 전망도 있다. 채권왕 빌 그로스는 “수년 동안 무인도에 갇혀서 단 한 가지 정보만 선택할 수 있다면 인구변화에 대한 정보를 선택할 것이다”란 말로 인구의 중요성을 강조한 바 있다. 인구 변화에 대비한 부동산 정책과 국책사업의 방향을 이해하고 투자하는 것이 중요하다. 향후 부동산 정책을 가늠해볼 수 있는 커다란 변화가 있을 예정이다. 올해 상반기에 치러질 수도 있는 대선이 그것이다. 따라서 대선 후보자들의 경제 공약을 자세히 살펴보고 이것의 실행 가능성도 확인해봐야 한다. 다양한 투자 지식과 전망을 분석하고 차곡차곡 자료를 쌓다 보면, 언젠가는 남들이 모르는 투자 해법을 발견할 수 있다. 정책 변화만 파악해도 절세 효과 얻어 그동안 비사업용 토지는 양도소득세 부담이 커서 이를 처분하지 못한 기업이나 개인의 장기보유가 많았다. 사업용 토지의 경우 과세표준의 크기에 따라 6~38%의 양도세율이 붙지만, 비사업용 토지는 10%가 높은 16~48% 세율이 적용됐다. 또한, 비사업용 토지는 사업용 토지와 달리 장기보유 특별공제가 적용되지 않았다. 만약 2000년 1억 원에 취득한 비사업용 토지를 지난해 말 11억 원에 양도했다면 차액이 10억 원이 돼, 5억 2,668만 원의 양도세와 양도소득세 10%에 해당하는 지방 소득세를 내야 했다. 하지만, 올해부터 양도소득세 장기보유에 대한 특별 공제가 시행된다. 양도 날짜가 올해 1월 1일 이후부터 30%의 장기보유 특별공제를 받기 때문에 3억 8,363만 원의 세금만 내면 된다. 이런 정책의 변화를 인지하지 못하고 만약 작년에 양도했다면 1억이 넘는 세금 부담만 늘었을 것이다. 이처럼 부동산 정책 변화에 따른 세법 지식을 정확히 파악만 하고 있어도 큰 이익을 얻을 수 있다. 이 세법 개정안을 자세히 살펴보면, 비사업용 토지에 대한 양도소득세는 기본 세율에 10%를 추가로 과세하되 대신하여 장기보유 특별 공제를 적용한다. 장기보유 특별 공제는 3년 이상 보유 시에는 최소 10%, 10년 이상은 최대 30%까지 양도차익을 공제하는 규정이다. 또한, 양도소득세의 최고 누진세율 구간이 38%에서 40%로 확대 적용된다. 과세 표준이 1억 5천만 원 초과 시에 38%의 세율이 적용되었으나, 올해 1월 1일 이후부터는 한 단계의 세율 구간이 새로 생겨 과세 표준이 5억 원 초과 시에 40% 누진세율로 적용된다. 기업 비사업용 토지가 많은 지역에 호재가 될 수 있다. 저성장·저금리 시대 지가 상승률도 예전보다 못한 상황에서 세법은 부동산 시장에 큰 영향을 미친다. 토지 상품에 대한 이해 토지는 투자하기 어려워 부자들만의 투자 상품으로 인식됐다. 토지란 상품은 개별성이 높고, 지역적 관습에 따라 평가 기준점이 달라지기 때문이다. 따라서, 토지를 매매하기 전에 토지의 특성을 이해하는 것이 중요하다. ① 토지는 원재료로 수익률이 높다 토지에서는 쌀이 생산되기도 하고 나무가 자라기도 한다. 또한, 아파트, 빌라, 단독주택, 전원주택, 상가, 공장, 창고, 물류센터 등이 들어서기도 한다. 쌀과 과실만 자라는 땅에서는 쌀과 과실 판매 수익을 얻는 데 그치지만, 아파트가 들어서면 불과 100만 원짜리 땅이 평당 200~700만 원의 아파트 상품으로 팔려나가기도 한다. 그러므로 토지는 어떻게 활용되느냐에 따라 수익성도 천차만별이 되는 원재료인 셈이다. ② 토지는 미래가치를 보고 사야 하는 상품이다 토지는 원재료이기 때문에 미래가치를 보고 사야 한다. 투자 시 개발 재료의 가시화 정도에 따라 수익률과 매도 시기가 달라질 수 있지만, 대체로 5~10년 이상을 보고 투자해야 한다. 예컨대 현재 농업진흥지역 내 농지는 농사만 지을 수 있는 땅으로 투자가치가 거의 없는 상품이라 볼 수 있다. 그러나, 신·구도시 사이에 위치하거나 도심에서 가까운 진흥 지역 농지는 도시화의 혜택으로 장기적으로 규제가 풀릴 가능성이 높다. 토지를 매입하려면 해당 토지의 규제 사항을 파악하고, 그 땅이 어떻게 활용될 것인지는 물론, 인근 지역의 개발 현황을 면밀히 살펴 투자가치를 파악해야 한다. ③ 환금성이 떨어진다 토지는 투자수익률이 높지만, 환금성이 떨어진다. 팔고 싶을 때 원활히 팔 수 없다는 얘기다. 투자 기간이 길고 덩치가 크고 당장 어떤 용도로 활용하기 어렵다. 그러므로 자신의 투자 목적과 맞는지 잘 살펴야 한다. ④ 인구증가와 토지 가격은 비례한다 토지 투자는 개발 시기와 인구 증감에 따라 움직이기 마련이다. 새롭게 도로가 개설되거나, 대규모 택지 개발이 이뤄진다면 인근의 지가가 올라갈 수밖에 없기 때문이다. 하지만 개발 재료의 실현 가능성은 개발 주체가 얼마만큼의 재정 집행 능력이 있느냐와 인근의 인구유발 효과에 따라 달라진다. 전자는 인터넷 등을 통해 쉽게 파악해볼 수 있다. 중요한 것은 후자다. 인구유발 효과는 개발 진행 시기뿐만 아니라 개발 완료 후에도 지가 상승에 영향을 미치기 때문이다. ⑤ 토지는 지역성이 강한 상품이다 토지는 관련 법규에 문제가 없어도 지자체나 지역민들이 자체 규칙을 통한 규제가 많다. 자연녹지지역에 적정 개발 요건을 갖추면 빌라, 단독주택단지를 개발할 수 있으나 어떤 지자체는 총량 규제를 통해 개발을 불허하기도 한다. 법규와 지자체 조례에서 개발에 문제가 없더라도 지역민의 금기로 개발할 수 없는 경우도 허다하다. 토지는 이렇듯 지역성이 강한 상품이므로 관련 법규, 지자체 조례는 물론이고 인근 중개업소를 통해 지역민의 성향과 선례도 파악해야 투자 피해를 막을 수 있다. ⑥ 토지는 예측이 불가능한 상품이다 토지는 모든 산업의 원자재에 해당된다. 정보통신 기술 기반의 4차 산업혁명 시대에도 토지는 인간이 살아가는데 필수적인 자연재임은 분명하나, 아파트나 상가처럼 체계적이고 규격화된 정보는 부족하다. 더군다나 미래 가치를 예측하기도 어렵기 때문에 적정 가격을 매길 수도 없다. 평형과 입지에 따라 대략적인 가격이 드러나는 아파트와 달리, 토지는 규모와 모양 등이 천차만별이며 토지별 미래가치 또한 다르므로 시세 파악이 어렵다. 적정가를 알 수 없어 투자 수익도 천차만별이다. 토지가 예측 불가능한 상품이기 때문에 실무 경험이 풍부한 컨설팅 전문가, 토지 실무 10년 이상 중개인의 역할은 매우 중요하다. 전문 컨설팅은 토지의 미래가치를 평가해줄 수 있고 좋은 중개인은 투자자에게 설득력 있는 매매 시기를 알려줄 수 있기 때문이다.

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  2017-02-01

• 알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 31. 담보물의 왕 ‘저당권’

  담보물의 왕 ‘저당권’ 은행에서 대출받는 방법 가운데 하나가 담보 대출이다. 동산과 부동산으로 나뉘는 담보물은 토지, 주택, 보증보험, 채권 등 다양하다. 채권자는 담보물 종류에 따라 안전한 채권 회수를 위해 담보로 저당권을 설정한다. 담보물의 왕이라고 불리는 ‘저당권’에 대해 좀 더 자세히 알아보자. 글 김성룡 박사 ksyong330@naver.com 저당권과 근저당권 차이 은행에서 부동산을 담보로 대출할 때 보통 근저당권을 설정한다. 편리하기 때문이다. 그 편리함은 등기형식으로부터 나온다. 저당권의 경우에는 확정된 ‘채권액’을 등기하지만, 근저당권의 경우에는 실제 채권액을 넘는 ‘채권의 최고액’을 등기한다. 그리고 저당권은 이자에 관한 약정이 있는 경우에는 이를 기재하여야 보호받을 수 있으나, 근저당권의 경우에는 이자 또는 이율을 기재하지 않더라도 담보할 ‘채권최고액’의 범위 내에 있다면 당연히 보호받을 수 있다. 이처럼 근저당권은 ‘채권최고액’ 범위 안에서 실제 채무액이 줄거나 늘더라도 아무런 영향이 없다. 한편, 편리함은 은행이 추가대출을 하는 경우에도 나타난다. 기존에 저당권이 설정되어 있더라도 추가대출에 대해서는 별도의 저당권을 다시 설정하여야 한다. 그러나 근저당권이 설정된 경우 채권최고액의 범위 내라면, 추가 대출을 위해서 별도의 저당권을 설정할 필요 없다. 기존 근저당권에 의하여 담보되기 때문이다. 채무가 일부 상환된 경우는 어떠한가. 저당권의 경우에는 원칙적으로 기존 저당권을 말소하고 줄어든 채무액으로 다시 등기해야 하는 게 원칙이다. 그러나 근저당권은 그럴 필요 없다. 그렇다면 채무가 전부 상환된 경우에는 어떠한가. 저당권의 경우에는 저당권등기를 말소하지 않더라도 당연히 소멸된 것으로 본다. 따라서 은행이 이후에 다시 대출을 하게 되면 기존의 저당권등기를 말소하고 새로운 저당권을 설정하는 것이 원칙이다. 그러나 근저당권의 경우에는 그 등기를 말소하지 않는 한 소멸하지 않는다. 은행이 다시 대출하더라도 기존의 근저당권을 그대로 이용하면 된다. 이처럼 근저당권은 대출할 때마다 반복적으로 설정해야 하는 절차적 번잡성이 없고 그 설정비용을 절감할 수 있는 장점이 있다. 그러다보니 은행 실무상 ‘저당권’은 찾아보기 어렵다. 그러나 진정한 근저당권과 확정채권을 담보하기 위하여 근저당권 형식을 빌린 경우에는 분명한 차이가 있다. 원래 근저당권이란 계속적인 거래관계로부터 발생하고 소멸하는 불특정다수의 장래채권을 결산기에 계산하여 잔존하는 채무를 일정한 한도액 범위 내에서 담보하는 저당권이어서, 거래가 종료하기까지 채권은 계속적으로 증감 변동한다. 따라서 근저당 거래관계가 계속 중인 경우 즉, 근저당권의 피담보채권이 확정되기 전에는 그 채권의 일부를 양도하거나 대위변제한 경우 근저당권이 양수인이나 대위변제자에게 이전할 여지는 없다. 그러나 근저당권에 의하여 담보되는 피담보채권이 확정되면, 그 근저당권 내지 그 실행으로 인한 경락대금에 대한 권리 중 그 피담보채권액을 담보하고 남는 부분은 저당권의 일부이전의 부기등기의 경료 여부와 관계없이 대위변제자에게 법률상 당연히 이전된다는 것이 판례다. 담보등기하면 담보동산 그대로 사용 가능 저당권은 담보물권의 왕이라고 불린다. 소유자가 소유물을 그대로 사용하면서 이를 담보로 제공할 수 있기 때문이다. 그 비밀은 등기에 있다. 등기부에 담보제공 사실을 기록하고 누구나 열람할 수 있도록 한 것이다. 이를 등기의 공시력公示力이라고 한다. 특정한 지번에 소재하는 부동산 권리관계를 알아보려면 누구나 등기사항을 열람하면 된다. 저당권은 대세적對世的 효력이 있다. 대세적 효력이란 누구에게나 자기의 권리를 주장할 수 있다는 의미다. 저당부동산이 저당권설정자가 아닌, 제3자에게 매각되더라도 저당권자는 저당권을 행사할 수 있다는 뜻이다. 그리고 소유명의에 관계없이 피담보채무를 변제하지 않으면 저당권자는 저당권을 실행하여 경락대금으로부터 우선변제를 받을 수 있다. 이처럼 경락대금에서 우선변제를 받는다고 하여 저당권은 교환가치를 지배한다고 한다. 소유권은 사용가치와 교환가치의 합이다. 그런데 저당권이 설정되면 소유권자는 사용가치만을 지배하고 교환가치는 저당권자에게 넘어간다. 이것이 저당권이 담보물권의 왕이 되는 이유다. 저당권은 부동산에만 설정할 수 있다. 다만 일정한 동산 즉 자동차, 항공기, 선박, 중장비 등 건설기계에 대해서는 등록원부에 기록함으로써 저당권을 설정할 수 있다. 이를 제외한 동산과 채권에 대한 대표적인 담보방법은 질권이다. 그런데 동산질권 설정을 위해서는 동산을 인도하여야 하고(민법 제330조), 채권질권은 채권을 양도하는 방식으로 설정한다(민법 제346조). 채권자에게 점유를 넘겨야 하므로 소유자는 교환가치뿐만 아니라 사용가치를 지배할 수도 없다. 사용 수익할 수 없다는 이야기다. 따라서 고가의 장비라도 생산이나 영업에 필요한 것이라면 당연히 질권을 설정할 수 없다. 이러한 불편 때문에 거래계에서는 양도담보라는 방식을 이용했다. 채무자가 고가의 장비를 그대로 사용하는 대신 그 소유권을 채권자에게 양도하는 방식이다. 여러모로 복잡한 문제가 생길 수밖에 없었다. 최근 동산이나 채권을 담보로 비교적 쉽게 자금을 조달할 수 있도록 ‘동산·채권 등의 담보에 관한 법률’이 제정되었다(2010. 6. 10 법률 제10366호). 동법에 따른 동산담보권은 담보등기를 함으로써 설정되고, 담보설정자가 담보동산을 그대로 사용할 수 있도록 하였다. 다만 동산담보등기는 지번에 따라 설정되는 부동산등기와 다르다. 담보등기가 신청되면 그 신청서에 기재된 정보에 따라 담보권설정자마다 동산담보등기부가 개설된다(인적 편성주의). 최초로 등기기록을 개설할 때 담보권설정자에게 등기고유번호를 부여하고, 이후 담보약정을 할 때마다 등기일련번호를 부여하는 방식이다. 이렇다 할 담보가 없는 중소기업이 많다. 은행을 찾아봄이 어떨지.

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  2017-02-01

• 부동산 진단 11. 2017년 토지시장 투자전략 01

  2017년 토지시장 투자전략 01 해마다 연말이 되면 새해 시장 전망을 예측하는 전문가들의 글들이 신문이나 인터넷에 도배되다시피 한다. 여기에 전문가를 능가하는 누리꾼들의 전망도 더해진다. 그럴 때마다 사람들은 정보가 넘쳐나서 누구 말을 믿어야 하는지 갈피를 잡지 못하게 된다. 사람들은 경험했거나 언론 노출 횟수가 많은 상품을 선호하며, 이런 상품을 잘 알지도 못하면서 마치 알고 있는 것처럼 과신하는 경향이 있다. 그러나 빅데이터 시대에는 특정 분야를 예측할 때도 여러 분야의 상식을 겸해야 예측 실패율을 줄일 수 있다고 심리학자들은 말한다. 글 진명기 부동산 컨설턴트 규격화되지 않아 예측 어려운 토지 시장 지난 두 번의 경제위기를 살펴보자. 1997년도에는 기업들이 무리하게 부채를 늘리면서 초래됐다. 하지만 다행히 그 이후 국산 상품의 수출이 호전되면서 위기를 극복할 수 있었다. 2008년 세계 금융위기는 외부요인이었고, 우리나라가 IT 강국으로 자리를 잡아 이 제품군에 대한 수출 경쟁력이 강했기 때문에 위기를 모면할 수 있었다. 하지만 현재는 기존의 주요 수출 품목이었던 조선, 철강 화학 산업이 수출 경쟁력을 상실하고 쇠퇴하는 시대를 맞이했다. 더군다나 생산 가능 인구는 꾸준히 감소하고 있어 경제전문가들은 우리나라가 일본식 장기불황기에 접어들었다고 전망한다. 경제 전반에 영향을 미치고 있는 G1과 G2의 무역 전쟁 및 사드 정국이 부동산 시장에서는 어떻게 작용할지도 고민해봐야 한다. 우리나라는 수출 주도형 국가인데 미국은 보호주의를 선호하는 트럼프가 차기 대통령에 당선되었다. 미국이 지난 12월 14일(현지시각) 경기 회복에 힘입어 양적 완화 정책을 마무리하고 금리를 0.25%포인트 인상한 것도 향후 우리 경제에 적잖은 부담으로 작용할 것으로 보인다. 부동산은 현장이 중요한 상품이다. 아파트나 상가는 공산품처럼 어느 정도 규격화됐지만, 토지는 복합적 요인이 영향을 미치는 상품이다. 그래서 토지는 보는 사람마다 가격이 다르다. 그만큼 평균치를 산출하는 데 애로 사항이 많다. 같은 지역 토지를 갑은 100만 원이면 싼값이라고 하지만 을은 10만 원이라도 비싼 가격이라고 할 수 있다. 사람의 마음 속을 볼 수 없는 것처럼 땅도 속을 볼 수 없다. 사람 마음은 심리학자, 철학자, 무속인 등이 가름하지만, 땅 속은 토지를 많이 경험한 사람만 알 수 있다. 초년 시절에 실패를 자주 경험한 의사가 새로운 지식을 잘 받아들이고 유능한 의사가 된다. 부동산도 경험을 많이 하고 시행착오를 많이 한 사람이 토지의 가치를 제대로 평가할 수 있다. 2017년 부동산 시장 전망은? 최근의 침체기는 내년에도 지속할 것으로 예측된다. 값진 진주는 진흙탕 속에서 캐낸다. 어려울 때일수록 분야가 다른 전문가가 모여서 지식을 공유하며 시장의 흐름을 이끌어야 한다. 자금력 있는 투자자들의 장기 투자와 개미군단의 공동투자로 투자 패턴도 신중해질 것이다. 따라서 특별한 요인 없이 풍선효과 등으로 가격이 급등한 일부 지역은 지가 하락이 불가피하다. 그러나 장기적으로는 계속된 경기 침체로 투자처가 여의치 않다면 부동 자금(투기적 이익을 내기 위한 대기성 자금)이 다시 토지시장으로 유입될 가능성이 크다. 이를 통해 일부 지역을 중심으로 지가가 재반등할 수도 있다. 특히 국가 균형 발전사업의 추진과 함께 국토의 판이 변하고 경기 양극화로 수도권 집중 가속화가 예상됨에 따라, 일부 지역을 중심으로 토지시장은 활황으로 이어질 전망이다. 토지 투자 9계명 땅 투자는 주택과 비교해 어렵다는 것이 부동산 투자자들의 대체적인 의견이다. 주택보다 실패 확률이 높아 일반 투자자들에게는 그림의 떡이다. 그렇지만 성공하면 주택과는 비교할 수 없을 정도로 대박을 터드리는 것이 토지다. 토지는 가공하기 전 원재료이기 때문에 투자에 성공하면 여느 부동산 상품보다 수익률이 높다. 여기서 중요한 것은 기본이다. 기본에 충실하다면 성공적인 투자가 가능하기 때문이다. 다음은 필자가 집필한 「대한민국 땅테크」에서 다룬 ‘토지 투자 9계명’을 소개하고자 한다. 첫 번째, 정보를 모으고 발품을 팔아라. 인구가 증가하는 지역을 중심으로 부지런히 발품을 팔고 현지 정보를 얻는 것이 좋다. 비교적 빠르고 정확한 정보를 얻을 수 있기 때문이다. 개발 재료가 현실화되기 전에 정보를 얻는다면 더 높은 이익을 얻을 수 있다. 두 번째, 타이밍을 맞춰라. 적기에 팔고 사는 문제는 모든 투자의 기본이다. 토지는 고수익 상품이다. 개발 재료가 풍부한 지역이면서 용도지역 변경 가능성이 높은 지역을 선정해야 한다. 빠른 판단과 과감한 결단으로 매매 타이밍을 맞춰야 한다. 세 번째, 충성스러운 정보원을 확보해라. 공략하는 지역이 있다면 현지에서 오래 중개업을 해온 중개업소와 친분을 맺는 게 좋다. 신문이나 방송보다 중개업소 정보가 빠르고 현지 여건도 잘 알기 때문이다. 네 번째, 여윳돈으로 투자해라. 토지는 고수익을 가져주는 상품이지만 환금성이 떨어진다. 적어도 5~10년, 길게는 20년 이상을 바라보고 투자하는 상품이기 때문이다. 그러므로 여윳돈 투자가 기본이다. 다섯 번째, 부동산 정책을 꼼꼼히 분석해라. 11·3 부동산 대책이나 개정 법규 등을 잘 살펴야 한다. 토지는 원재료이다. 어떻게 가공하느냐에 따라서 가치가 올라가기도 하고 떨어지기도 하는 상품이다. 그러므로 가공을 방해하는 정부 정책이나 법규 등이 생겼을 때마다 자세히 기록해 둬야 한다. 여섯 번째, 넘치면 쪼갤 지역과 부족하면 합칠 지역을 선별하라. 부동산의 유동화가 가능해지면서 주식처럼 소액으로 부동산에 투자할 수 있게 됐다. 즉 부동산 펀드, 부동산 리츠의 활성화로 소액 투자로 금리보다 수익성을 높일 수 있는 부동산 상품이 많아졌다. 그런데 중요한 것은 어느 회사보다는 누가 주관하느냐가 중요하다. 만약 토지로 돈을 벌고 싶다면 경험이 많은 사람과 친해져야 한다. 불황기에 실패한 경험이 있는 사람이라면 대비책도 많이 연구했을 것이다. 미국 차기 대통령으로 당선된 부동산 재벌 트럼프도 1990년대 부동산으로 실패를 거듭해서 부채 왕이라고 불렸다. 미래에셋 박현주 회장도 2000년도와 2008년도 주식 투자를 해서 크게 실패한 경험을 토대로 오늘날 크게 성공한 인물이다. 일곱 번째, 인구 증감을 살펴라. 수도권을 제외한 100만 명 이하인 도시에 투자하고자 한다면 신중히 고민하고 결정해야 한다. 도시형 인간 시대에 인구는 대도시로 증가 속도가 더 탄력을 받을 수밖에 없다. 귀농자가 아니라면 인구 감소 지역이나 쇠퇴한 중공업 도시는 투자 대상에서 제외해야 한다. 특히 거제도는 조선특구지역의 극심한 불황으로 2~3년 하락 요인이 작용할 수 있다. 여덟 번째, 땅을 돌봐라. 땅은 아파트와 달리 바로 인접한 땅과도 가격이 다르다. 이왕이면 잡초가 우거진 땅보다 잘 정리해놓은 땅이 제값을 받을 수 있으니 자주 찾아가서 잘 가꿔놓는 게 좋다. 아홉 번째, 세금을 살펴 수익성을 따져라. 땅을 팔고 사고 보유하고 개발할 때 세금을 내야 한다. 땅값이 올라도 세금보다 적다면 투자 수익률은 마이너스가 된다. 그러므로 투자 전 세금을 면밀히 검토해봐야 한다. 다음 호에는 실제로 올해 토지 투자에서는 어떤 차별화 전략을 가져야 하는지에 대해 다뤄 보겠다.

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  2017-01-01

• 알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 30. 알 듯 모를 듯 저당권의 세계

  알 듯 모를 듯 저당권의 세계 급전을 융통할 때도 언급되는 게 저당권이다. 저당권은 이처럼 우리의 삶과 밀접한 관계를 형성하고 있지만, 직접 겪어보지 않으면 잘 모르고 나중에 큰 손해를 볼 수 있다. 이번 호에는 저당권과 저당권의 또 다른 형태인 근저당권이 무엇인지 자세히 알아본다. 글 김성룡 박사 ksyong330@naver.com 금융자본 세계 지배하는 무기, ‘저당권’ 오늘날 저당권은 담보제도의 왕이다. 부동산을 담보로 돈을 빌리려면 저당권을 설정하는 것이 보통이다. 저당권은 근대 자본주의의 발달과 함께 발달했고, 근대 산업자본의 형성에 크게 이바지했다. 소유자는 자기 부동산을 채권자에게 넘기지 않고 계속 이용하면서 간단히 저당권설정등기를 하는 것만으로 필요한 자금을 마련할 수 있었기 때문이다. 이렇게 마련된 자금을 가지고 공장을 짓고 사람들을 고용하여 공장생산품을 만들어 팔았다. 이것이 산업자본의 모습이다. 즉, 제조업을 중심으로 한 기업이 저당권을 수단으로 거대자본을 형성할 수 있게 된 것이다. 근대시대의 기업은 부동산을 계속 이용하여 영업해야 하기 때문에 중세시대부터 존재하던 부동산질不動産質을 이용할 수 없었다. 부동산질이란 채권자에게 목적부동산의 점유를 이전시키는 담보방식이다. 주택이나 토지를 담보로 제공하면서 그 점유를 채권자에게 이전하기 때문에 생활이나 사업의 지속이 불가능하다. 이러한 문제를 해결한 것이 근대의 저당권이다. 근대의 저당권은 채무자가 변제기일에 채무를 변제하지 못할 경우, 저당권자가 담보목적물을 처분하여 우선적으로 변제에 충당할 수 있도록 한 것이다. 바로 ‘채권담보를 위한 저당권’이다. 우리 민법의 저당권도 그렇다. 이에 따라 저당권이란 채무자 또는, 제3자(물상보증인)가 채무의 담보로 제공한 부동산, 기타 목적물의 점유를 채권자에게 이전하지 않고, 그 목적물을 다만 관념상으로만 지배하여, 채무의 변제가 없는 경우에 그 목적물로부터 우선변제를 받는 담보물권이라고 정의한다(민법 제356조). 간단하게 ‘채권담보’를 위하여 ‘교환가치’를 지배하는 권리다. 여기에서 ‘교환가치의 지배’란 저당권자가 담보목적물을 팔아서 나온 금액을 다른 사람보다 먼저 가질 수 있다는 것으로 이해하면 된다. 그런데 현대에 이르러서는 ‘채권담보’라는 목적보다 ‘교환가치’의 지배라는 성질에 더욱 주목하게 되었다. 경제발전으로 풍부해진 금융자본은 보다 많은 투자처가 필요했고, 바로 교환가치의 지배권인 저당권이 그 수단이 되었다. 채권담보를 위한 저당권은 주로 채무자의 필요에 의하여 이용되었지만, 현대에서는 투자이익을 얻으려는 투자자의 필요에서 저당권이 이용된다. 이를 ‘투자저당권’이라고 한다. 세계는 거대한 금융자본에 의하여 지배되고 있다. 거대 금융자본은 저당권을 무기삼아 세계의 부동산에 투자하고 있다. 한편 그들은 투자자금을 어느 때나 회수할 수 있기를 원한다. 그래서 저당권 자체를 하나의 상품처럼 유통하려 한다. 이를 ‘유통저당권’ 또는 ‘저당권의 유동화’라고 한다. 이를 통하여 거대 금융자본은 장기운영에 따른 위험을 회피한다. 이제 저당권은 단순한 존재가 아니다. 거대 금융자본이 세계를 지배하는 초강력 무기다. 뿌리 있는 저당권, ‘근저당권’ 부동산을 담보로 돈을 빌릴 경우 흔히 저당권을 설정한다. 그런데 은행에서 부동산을 담보로 돈을 빌려보면 ‘저당권’이 아니라 ‘근저당권’이 설정되는 것이 보통이다. 근저당권도 저당권의 일종이다. 다만 근저당권은 채무자와의 계속적 거래계약 등에 의해 발생하는 ‘불특정’ 채권을 일정액의 한도에서 담보한다는 점에서 ‘특정’된 채권을 담보하는 저당권과 차이가 있다. 예컨대 ‘1억 원’이라는 특정된 채권을 담보하는 저당권을 설정할 경우에 등기부에 ‘채권액 1억 원’이라고 기재한다. 그러나 근저당권은 증감 변동하는 불특정채권은 담보한다. 예컨대 주유소에서 외상으로 기름을 공급받는 대가로 담보를 제공한다고 하자. 정유회사로부터 3월에 5천만 원, 4월에 1억 원, 5월에 8천만 원의 기름이 들어오면 총 채무는 2억 3천만 원이 된다. 그런데 5월 말일에 1억 원을 결제하면 남은 채무는 1억 3천만 원이 된다. 그러다가 다시 6월에 1억 5천만 원의 기름이 들어오면 채무의 합계는 2억 8천만 원이 된다. 이처럼 채무액이 변동되는 경우를 대비하기 위해서 설정되는 것이 근저당권이다. 따라서 2억 8천만 원을 전부 결제하더라도 다시 채권이 발생할 수 있으므로 근저당권은 소멸되지 않는다. 피담보채권이 소멸하면 ‘저당권’은 소멸하는데, ‘근저당권’은 일정한 범위에 속하는 피담보채권을 담보하므로 채권액이 0원이 되더라도 근저당권은 소멸하지 않고, 다시 채권이 다시 발생하면 그 채권은 근저당권으로 담보된다. 저당권의 경우 피담보채권이 0원이 되면 등기가 존재하더라도 저당권이 소멸되지만, 근저당권의 경우에는 피담보채권이 0원이 되더라도 별도의 말소과정 없이는 소멸되지 않는다. 근저당권은 ‘채권액’ 대신 ‘채권최고액’을 기재하고, ‘채권최고액’ 범위에서 증감 변동되는 채무를 담보한다. 근저당권의 ‘근’자는 뿌리 근根이다. 이러한 성질 때문에 은행은 1억 원이라는 특정된 대출을 하는 경우에도 ‘근저당권’을 설정한다. 전부를 변제하더라도 추가 대출을 대비하기 위해서다. [# 사례] 건물주 A 씨는 건물에 근저당을 설정하고 은행에서 대출을 받았다가 꾸준히 대출금을 상환해 완전히 갚았다. 2년 후 A 씨는 건물에 임대를 놓기 위해 인근 부동산중개업소를 찾았다. 그런데 이게 웬 걸? 건물에 근저당권이 잡혀있어 임대가 불가능하다는 것이다. 근저당권 등기가 말소되지 않았기 때문이다. 실제로 은행이 대출을 전액 상환할 때 근저당권을 말소해주지 않아 소비자의 재산권 행사에 지장을 초래한다는 민원이 제기되는 경우가 많다. 금감원 발표에 따르면 2013년도 말 기준으로 이런 비슷한 사례가 무려 8만 건이 넘는다고 한다. 요즘은 말소등기를 스스로 하는 사람들이 늘어나는 추세다. 재산관리는 남이 해줄 수 없다. 자기 것은 스스로 챙겨야 지킬 수 있다.

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  2017-01-01

• [1월호 특집] 02. 실속형으로 변모하는 타운하우스

  실속형으로 변모하는 타운하우스 과거에 타운하우스는 20~30억 원대 고급주택으로 인식됐다. 그런 타운하우스에 변화의 바람이 불고 있다. 경기 침체로 최근 몇 년간 미분양 사태가 속출하자 10억 원 이하로 분양가가 형성되고 있기 때문이다. 웰빙 바람으로 삭막한 아파트를 벗어나 서울 근교로 이주하는 30~40대 연령층이 늘어난 점도 하나의 요인이다. 이에 시대상에 맞게 변화를 거듭하고 있는 타운하우스의 현실을 살펴봤다. 서울시 구로구 ‘그린빌라’ 테니스코트 35m나 되는 그린빌라 야외 수영장은 여름철 입주민들의 피서지로 각광받고 있다. ‘명품’ 고급 주택 단지로 주목받다 타운하우스는 측벽을 공유한 1~2층 단독주택이 10~100가구씩 모여 있는 주택단지를 말한다. 국내에서는 단지 내에 공동 정원이나 수영장, 각종 편의시설을 갖추고, 가구별로 개별 정원과 주차장을 갖춰 생활의 편의를 더한 고급 주택 단지를 일컫는다. 타운하우스의 역사적 배경은 17세기 영국에서 출발한다. 당시에는 산업자본주의가 태동하자 도시로 몰려든 시골 귀족들의 거주지였다. 시골의 넓은 저택에서 살던 이들이 도시의 비싼 토지비용을 감당하기 위해 좁은 대지 위에 고급형 주택 단지를 조성한 것이다. 제2차 세계대전 이후에는 북아메리카 지역에서 설계·시공법의 발전과 주택지 보급으로 교외 지역에 속속 등장하면서 대중적으로 알려졌다. 국내에서는 1983년 서울시 구로구 항동에 그린빌라가 생기며 등장했다. 이곳이 처음 조성됐을 때부터 살아온 입주민의 말에 의하면, 당시에는 6만 6,116㎡ 대지에 수영장부터 테니스코트, 골프연습장까지 완비한 이 단지가 국민에게 위화감을 조성한다는 이유로 정부에서 언론통제를 했을 정도라고 한다. 그 시기에 항동은 도시화가 진행되지 않아 진입로가 비포장도로였음에도 불구하고, 강남 현대아파트 65평이 1억 1천만 원일 때 그린빌라 65평이 1억 2~3천만 원이었다고 하니 얼마나 고급주택 단지였는지를 짐작할 만하다. 심한 언론통제 탓이었을까. 20년 넘는 세월 동안 타운하우스는 크게 주목받지 못했다. 그러다 2005년 경기도 파주에 헤르만하우스가 등장하면서 다시 세간의 관심을 받았다. 2만 8,700㎡ 대지에 137가구를 둔 이곳은 가구별로 필로티 주차장, 정원, 지하 홈바 등을 갖춰 큰 인기를 얻었다. 헤르만하우스의 성공을 계기로 2006~2007년에는 타운하우스 붐이 일어났다. 하우스스토리, 대명세라뷰, 제일풍경채, 월드메르디앙, 세종그라시아, 스타클래스, 동백동연재 등 수많은 타운하우스가 경기도 신도시 일대에 등장하며 최고의 인기를 구가했다. 하지만 2008년 글로벌 금융위기와 국내 부동산 경기침체가 닥치자 높은 분양가를 유지했던 타운하우스의 미분양 사태가 속출했다. 이후 또다시 타운하우스는 업계의 관심에서 멀어지는 분위기였다. 경기도 파주시에 위치한 타운하우스 ‘헤르만하우스(1단지)’. 사진은 봄에 촬영한 외관과 정원 중저가 실속형으로 승부수를 던지다 타운하우스가 다시 한번 주목을 받은 시기는 2010년이다. 이 시기에 3억 원 미만의 보급형 타운하우스를 지향한 도시농부가 경기도 파주에서 성공적인 분양을 이끌어내며 중저가형의 성공 가능성을 보여줬다. 이후 5차 단지까지 성공적으로 분양한 도시농부는 24시간 CCTV, 입주 민 전용 레스토랑, 택배 보관 서비스, 청소 및 세탁 서비스, 안전운행 서비스, 작은 도서관 등을 운영하며 30~40대 직장인과 학부모의 높은 지지를 얻었다. 도시농부의 성공을 지켜본 건축업계도 중소형 규모의 타운하우스를 건립하고 있다. 최근에 아파트 층간소음을 피하고 작은 텃밭이라도 가꾸려는 30~40대 젊은 층이 많아진 점도 저렴한 가격대의 타운하우스 조성에 힘을 주고 있다. 이들의 경제여건과 직장 근무 의지가 맞물려 도심지 근교에 중저가형 타운하우스 조성이 활발해 지고 있다. 그래서인지 과거에는 공동 헬스장, 수영장, 정원 등 각종 편의시설을 단지 내에 조성한 사례가 많았다면, 최근에는 이런 요소들을 포함하지 않고 분양가를 낮추는 대신 도심지 근교에 부지를 조성함으로써 외부에서 편의시설을 찾도록 하는 사례가 늘고 있다. 경기도 용인의 이호타워부동산 김병국 대표는 “과거에는 고객이 15억~20억 원대 타운하우스를 많이 찾았는데, 최근에는 6억~7억 원대, 혹은 4억 원 미만까지도 찾는 경우가 많다”고 밝혔다. “요즘 짓는 타운하우스는 이런 고객 수요와 경제력에 맞춰 공동 수영장과 정원, 손님 전용실 등을 배제한 채 가구별 주차장 정도만 갖추고 분양하는 경우가 많다”고 했다. 이와 유사하게 경기도 광주시의 하우스링크 관계자는 3억 원 중반에서 4억 원 초반대가 일반적인 분양가라는 답변을 했다. 경기도 화성시에서 부동산중개업을 하는 통탄타운하우스 강동주 대표는 “최근에는 같은 40평형대라도 분양가 7억 원대의 단독형보다는 조금 더 저렴한 5억 원 미만의 듀플렉스(연립형) 거래가 활발하다”고 말했다. 듀플렉스이기 때문에 개인 정원 등에서 손해를 볼 수는 있지만, 이웃과의 협의에 따라서는 얼마든지 공유 공간을 확보할 수도 있기 때문이다. 어찌 보면 타운하우스는 1970~80년대 국내 경제의 고속성장과 함께 등장한 ‘명품’ 고급 주택 단지라 할 수 있다. 하지만 글로벌 금융위기로 부동산 수요자의 자금 사정이 부족해지자 분양가가 높은 타운하우스는 팔리지 않게 됐다. 업계에서 해결책을 내놓지 못해 갈팡질팡하는 사이, 미래의 성공보다는 현재의 질 높은 삶을 추구하는 젊은 층의 도시 이탈이 시작됐으며 이에 발맞춰 중저가 실속형 타운하우스가 등장했다. 타운하우스가 여러 부침에도 불구하고 업계에서 주목받는 이유는 비용과 노력의 절약을 들 수 있다. 단독주택을 여러 채 지으며 진입로, 주차장, 상하수도, 전기 등을 공동으로 조성하기 때문에 비용을 절감할 수 있을 뿐만 아니라 관리 면에서도 효율성이 높다. 또한, 건축 자재를 일괄 구매하므로 비용이 줄어들고, 여러 채를 한꺼번에 지으므로 같은 규모의 단독주택 단지보다 인건비와 시공 기간이 단축된다. 따라서 타운하우스가 비용과 노력의 절감 효과를 톡톡히 볼 수 있는 만큼, 시대적 요구에 맞는 변화로 계속 업계의 주목을 받을 것은 분명해 보인다. Interview 낮은 환금성을 고려해 투자 결정 신중해야 부동산 컨설턴트 진명기 Q. 최근 3억 원 내외의 저가형 타운하우스가 등장한 이유는? 지난 2005년경 참여 정부 시절 부동산 호황기에는 청담동, 서초동, 한남동 일대에서 20억 원 이상의 고급빌라가 인기였다. 2008년 글로벌 금융위기 이후에는 다양하면서도 실용적인 주거공간을 찾는 30~40대가 등장했다. 이들은 강남의 전세 대금으로 내 집을 소유할 수 있으며, 마당을 이용해 텃밭을 가꿔 자녀에게 자연학습의 장을 마련할 수 있기를 바랐다. 이런 시대상과 수요가 맞물리면서 저가형 타운하우스가 등장했다. Q. 부동산 정책이 타운하우스에 미치는 영향은? 신도시 택지 개발이 타운하우스의 증가에 기여한 면이 크다. 하지만 앞으로는 신도시 개발이 미미할 전망이다. 더군다나 공공 택지를 분양받아서 타운하우스를 짓는 행위도 금지되기 때문에 타운하우스 조성이 다소 주춤할 수 있다. 아파트 이후 부동산 시장의 선두주자로 타운하우스가 주목받고 있지만, 더 큰 성장을 위해서는 향후 부동산 정책이 뒷받침돼야 한다고 본다. Q. 타운하우스 투자 시 유의할 점은? 타운하우스 투자처로 적합한 지역은 전철역이 근처에 있는 인구 100만 명 이상의 수도권 일대다. 경기도 용인시 동백지구, 김포 한강신도시, 화성시 동탄면, 평택, 파주와 일산이 이에 해당하며, 최근에는 제주도가 개발붐이 일어나면서 주목받고 있다. 하지만 타운하우스는 당장 돈으로 바꿀 수 있는 환금성이 낮다. 아파트는 사람들이 평생 살 집이라고 생각하지 않아 언젠가는 남에게 팔 거라 여기고 구매를 결정한다. 하지만 타운하우스는 입주자의 개성에 맞게 리모델링을 하는 경우가 많아 타인에게 팔기 쉽지 않다. 따라서 타운하우스에 투자를 결심했다면, 거래보다는 실수요를 목적으로 구매해야 한다. 그런데도 거래를 목적으로 한다면 입주자의 개성은 최대한 배제한 채 일반적으로 선호되는 점을 고려해 리모델링해야 한다.

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  2017-01-01

• [부동산 진단] 10. 2017년 딜레마에 빠진 한국 경제

  2017년 딜레마에 빠진 한국 경제 긍정적 마음가짐이 중요하다. 부정적으로 생각하면 자신의 성공을 부정적 파생상품(기초자산의 가치 변동에 따라 가격이 결정되는 상품)으로 만들어 버린다. 미국의 대선 투표일 전까지만 해도 대다수 미국 언론들은 트럼프 공화당 후보를 긍정보다는 부정적 시각으로 보도했다. 그렇지만 온갖 풍문에도 불구하고 부동산 재벌 트럼프는 긍정을 외치며 1%의 가능성으로 99%의 부정을 무너뜨렸다. 그동안 트럼프의 행적을 봤을 때 트럼프 당선으로 세계 경제는 불확실성의 시대에 접어들 것이라는 견해가 많다. 글 진명기 부동산 컨설턴트 불확실성이 부동산 투자에 미치는 영향 우선 환율을 알아보자. ‘환율전쟁’이란 사전적으로 해석하면 환율 변화에 따라 국가 간 수출경쟁력이 달라지므로 각 나라가 자국에 유리하게 환율을 조정하는 화폐 전쟁이다. 즉 경제가 침체해 저 성장기에 접어들면 위기에 대처하기 위해 자국의 통화가치를 떨어뜨려 수출 경쟁력을 높이면서 시작되는 지식 전쟁의 일환이다. 용병과 로봇 전쟁과 같이 경제력을 바탕으로 하는 현대 전쟁은 경제력이 우위를 점한다. 경제력이 부족해 전쟁 물품을 사들이지 못하면 패배는 기정사실화된다. 세계 경제는 트럼프 발 G1과 G2의 화폐 전쟁이 점화되는 형국이다. 현대전의 화두가 된 화폐 전쟁은 부동산에 어떤 영향을 미칠까. 소년 다윗이 거인 골리앗과 맞서 싸웠을 때처럼 새로운 시각과 기준으로 세상을 바라보면 부동산 투자에서도 재테크의 길이 열린다. 하지만, 자신을 믿지 못하고 부정적인 생각에 사로잡히면 성공의 운이 눈앞에 다가와도 잡지 못한다. 불확실성 시대에 작은 악재에도 화를 참지 못할 정도로 감정을 다스리지 못하면, 한 치 앞도 볼 수 없게 돼 부동산 투자의 실패 원인을 스스로 제공하는 결과를 초래한다. 불확실성 시대, 부동산 트렌드를 파악하자! 몰입하지 않으면 부동산으로 돈을 벌 수 없다. 부동산 투자를 하면서 위험을 피해갈 수는 없지만, 위험 요소를 당연시하는 것도 문제다. 부동산을 잘 모르는 상태에서 그저 지인에게 듣거나 뜬소문만 믿고 부동산에 투자하는 행위는 매우 위험하다. 그럴 경우 당연히 투자 실패로 이어진다. 때로는 전문가를 만나고 때로는 직접 발품을 팔며 부동산 트렌드를 파악해야 투자에 성공할 수 있다. 돈 버는 법을 바꿔 버린 스마트폰 혁명 ‘손안의 비서’ 스마트폰이 많은 일을 해내고 있다. 이제 손가락만 몇 번 두드리면 각종 정보를 손쉽게 얻을 수 있다. 부동산 시장에서도 과거에는 특정 집단만 공유하던 정보를 스마트폰을 통해 쉽게 얻을 수 있게 됐다. 이처럼 스마트폰은 기초비용을 절감하며 체계적인 정보 수집을 통해 투자 계획을 원활히 할 수 있게 만들어 준다. 스마트폰을 효과적으로 사용하면 부동산 불황기를 극복하는 새로운 해법을 찾아낼 수 있다. 복잡할수록 전문가에게 상담하라! 오늘날은 농민도 세계 농산물 가격을 알아야 돈 버는 시대가 됐다. 한 끼를 때우는 농산물도 가격경쟁력에서 우위에 서야 더 많은 이익을 창출할 수 있는 시대가 된 것이다. 그런데 가계 경제의 상당 부분 차지하는 부동산을 아직도 주먹구구식 틀에서 바라보는 사람들이 많다. 심리학자이면서 행동 경제학으로 노벨 경제학상을 받은 다니엘 가너먼은 그의 저서 ‘생각에 관한 생각’에서 사람들은 현재 “보이는 것이 세상의 전부다”라고 여긴다고 꼬집었다. 즉 자신이 잘 알고 있는 것만 믿는다는 것이다. 자신이 알지 못하고 보지 못하는 세상이 많다는 사실을 이해하고, 그래도 모르겠으면 실행하기 전에 분야별 전문가에게 상담해야 한다. 부동산 시장의 변화로 호재가 된 귀농귀촌 디플레이션 공포가 올 것이라면서도 대책을 세우지 못하는 정부를 믿어야 할지 망설여진다. 이런 우려감 속에서도 귀농귀촌은 부동산 시장에서 틈새시장이 될 것으로 보인다. 분양권 전매 제한 지역이 늘어나면서 1천조 원에 가까운 ‘돈 놓고 돈 먹기’ 시장의 규모가 축소될 것으로 보이기 때문이다. 분양권 전매란 주택을 분양받은 사람이 분양권을 다른 사람에게 파는 것을 말하며, 이 시장이 다소 주춤하는 사이 귀농귀촌이 새로운 투자처로 등장할 수도 있다. 도시민이 농촌으로 몰려드는 이유 서민들이 생존을 위해서는 최소 비용으로 버텨야 한다. 단연 농촌은 도시보다 주거비와 식비가 적어 최저 생계비 부담이 작다. 이런 점에서 농촌과 도시의 최저 생계비 차이가 크게 느껴진다. 이에 더해 장기간 저유가 기조는 대도시 근교 전원주택에서 출퇴근하는 이들의 유류비 부담을 줄여주고 있다. 이런 생활비 절감 요인들이 30~40대 젊은 층의 농촌 유입을 유도할 것으로 보인다. 내년부터 시행되는 세법 개정안은 이런 현상을 촉발할 전망이다. 세법 개정안에 따르면 기존 주택이 있어도 귀농 주택은 무주택자와 같이 인식해 양도 소득세 기준에서 제외된다. 또한, 지자체에 따라 귀농 프로그램 100시간만 이수하면, 4~5천만 원 한도 내에서 무상으로 지원을 받는 제도도 있다. 이런 귀농을 통한 혜택은 도시로 진입하고자 하나 전·월세 부담으로 밀려나는 젊은 세대에겐 주거 생활비를 줄이는 기회가 될 수 있다. 이들이 도시 근교에 위치한 전원주택으로 유입될 가능성도 크다. 부익부富益富·빈익빈貧益貧 2017년에는 전국에서 19조 원 규모의 토지 보상금이 풀릴 전망이다. 산업단지, 도시개발구역, 뉴스테이(기업형 임대주택) 등 전국 87곳에서 약 17조577억 원의 토지 보상이 진행될 예정이다. 또한, 도로, 철도 등 사회간접자본(SOC) 토지보상금 1조7천억 원을 합하면 19조 원 선이다. 이는 최근 들어 최대 규모로, 대부분 수도권과 부산·경남지역이 이 보상금을 받게 된다. 절반이 넘는 9조9,959억 원이 수도권 36곳에서 풀리며, 보상지역은 서울 수서역세권 공공주택지구와 경기도 성남 제2 판교테크노밸리 산단 2구역, 과천 주암 기업형 임대주택 공급촉진지구 등이 대표적이다. 부산·경남에선 김해 대동 첨단일반산단, 부산 반여(센텀2지구) 도시첨단산단 등 23곳에서 4조4,146억 원의 보상금이 풀린다. 개발 인접 지역을 중심으로 토지거래가 호재가 될 수 있다. 하지만, 가계부채의 뇌관으로 몰린 134만 한계가구와 제2금융권 가계들을 보호할 정부의 대책은 무엇인지 묻고 싶다. 소용돌이 속에 갇힌 정부이지만, 정책을 담당하는 부서들은 위기를 극복하기 위한 답을 찾아야 한다. 현재 원리금 상환액이 가처분소득의 40%를 넘는 한계가구들은 부채가 금융자산보다 많다. 이들은 금리가 상승하면 이자 부담도 늘어난다. 저소득층, 자영업자, 고령자가 다수를 차지하는 한계가구가 무너지면서 우리 경제에 충격을 줄 수 있다. 틈새시장을 공략하는 LH 개인의 구매력이 약화되면서 주택을 실제로 살 수 있는 사람이 줄어들 것으로 보인다. 생산 가능 인구(15~64세)가 올해 3,704만 명으로 정점을 찍었고, 2017년에는 3,702만 명에서 2018년 3,693만 명으로 점점 감소할 것으로 분석되기 때문이다. 그런데 신도시 지역 택지개발 사업의 중단 발표 이후, 새로운 투자처를 찾던 한국토지주택공사(LH)는 세종시 한옥 마을 분양 사업을 성공적으로 완료했다. 또한, 11월 13일 내년 상반기 사업으로 ‘귀농귀촌 주택 리츠 시범사업’ 공모 평가해, 홍천군, 영월군, 아산시, 청양군, 담양군, 강진군, 함양군, 함안군 등 8개 시·군을 우선협상대상자로 선정했다. 지자체 공모를 통해 선정된 토지를 부동산투자회사(REITs·리츠)가 매입해 30~60가구 규모의 단독주택단지를 건설·분양·임대하는 사업이다. 이처럼 LH는 주택 수요자의 감소 추세에도 불구하고, 틈새시장을 공략해 부동산 시장에 활력을 불어넣고 있다. 각자도생各自圖生 불확실한 경제에서 살아남기 위해서는 내성을 길러야 한다. 최근 젊은 세대 사이에는 수저 계급론이 유행하고 있다. 만약 부잣집에 태어나서 운이 좋은 사람들이 아니라면 스스로 철저히 노력하고 계획을 세워서 투자를 결정해야 한다. 부동산 투자에서 수익을 내기 어려운 불확실성 시대에 위기를 기회로 잡기 위해서는 자금뿐만 아니라 남다른 아이디어와 이론, 현장답사가 필수 조건이다. 보다 근본적으로 노력하는 습관과 시의적절하게 결정하는 사고방식을 익히는 게 중요하다. 1990년대 10억 달러 규모 ‘부채의 왕’, ‘파산의 왕’이라는 타이틀을 자랑으로 여겼던 도널드 트럼프는 자서전 「억만장자 마인드」에서 대담함을 선보였다. “긍정적으로 생각하는 것은 매우 중요하다. 부정적인 생각, 특히 자기 자신과 성공의 전망에 대한 부정적인 생각은 눈과 귀를 가리는 폐단이 있다. 이런 사람들은 성공의 기회가 바로 앞에 오더라도 그것을 알아채지 못한다”고 언급했다. 즉, 부정은 부정을 파생시키고 긍정은 긍정을 파생시킨다. 그러므로 긍정적인 생각을 갖고 신중하고 계획을 세우고 투자를 실행하며 새로운 부동산 트렌드에 대한 지식을 습득해가야 한다. 즉, 정보의 홍수 속에서 지혜가 될 만한 부동산 정보를 흡수해 2017년 불확실성 시대를 대비해야 한다.

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  2016-12-01

• 알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 29. 소유권과 통행권리관계

  땅에 얽힌 두 이야기, 소유권 그리고 통행권리관계 귀농귀촌의 시작은 땅을 사는 것에서 출발한다. 그러나 토지는 한정되어 있고 원하는 사람이 많아 좋은 땅을 찾기 어렵다. 설사 좋은 땅을 찾았다고 하더라도 복잡한 소유권 문제나 여러 상황으로 구입하기를 망설일 때도 있다. 혹은 며칠 사이로 주인이 바뀌어 아쉽게 발걸음을 되돌려야 할 때도 있다. 이처럼 땅을 두고 발생할 수 있는 소유권 문제와 통행권리관계에 대한 사례를 알아본다. 글 김성룡 박사, ksyong330@naver.com 경청해야 성공한다 최근 A씨는 좋은 제안을 받았다. 마음에 드는 땅이 싸게 나왔기 때문이다. 마침 귀농귀촌을 계획 중이라 A씨는 당장 계약을 체결할 생각이었다. 그런데 매도인이 세금 및 기타 사정 등으로 당장 소유권이전등기를 할 수 없으니 3년 뒤에 등기를 이전하는 걸로 계약하자고 한다. 잔금지급일을 3년 뒤로 하고 동시에 소유권이전등기를 하자는 것이다. 땅이 너무 마음에 들었던 A씨는 기회를 놓칠 수 없다고 생각했다. 등기부에는 특별한 제한이 없고 깨끗한 상태지만, A씨의 걱정은 끝이 없다. “지금 계약을 하고 계약금과 중도금을 주면 본 계약을 파기할 수 없는 걸로 알고 있습니다. 그런데 3년이라는 기간은 문제가 없는 걸까요? 그리고 매도인이 중간에 다른 사람에게 매도하거나 근저당을 설정하면 어떻게 되나요? 아니면 이 땅에 집을 짓는 등 여러 가지로 활용할 수 있지는 않을까요? 이러한 행위로부터 보호받을 수 있는 법적 장치 또는 사전 준비는 무엇이 있을까요? 자문료를 충분히 드릴 테니 자세히 알려주세요.” A씨는 훌륭했다. 기회를 잡으려는 태도 및 사전에 준비하고 경청하는 자세가 좋았다. “물론 계약금과 중도금이 지급된 후에는 임의로 계약을 파기할 수 없습니다. 그러나 매도인이 다른 곳에 팔고 잠적하면 대책 없습니다. 따라서 가등기를 해두어야 합니다. 가등기가 있으면 다른 사람에게 소유권이 이전되더라도 찾아올 수 있습니다. 만약 땅주인이 건물을 짓거나 수목 또는 농작물을 심은 경우에는 복잡한 법률문제가 발생함과 동시에 명도에 어려움이 있습니다. 중도금 지급과 동시에 점유를 이전받으세요.” 그 밖의 관련사항에 대해서도 상세한 보고서를 제출했다. 기회는 올 때 잡아야 하고, 법률지식은 사전에 필요하다. 지나간 버스는 아쉬움만 남기고, 사고 후의 재판은 막대한 시간과 돈이 든다. 이탈리아의 토리노 박물관에 있는 ‘기회의 신’ 카이로스의 모습은 기이하다. 벌거벗은 몸이라 누구나 알아볼 수 있고, 앞머리가 무성한 것은 누구나 쉽게 붙잡을 수 있도록 함이다. 뒷머리는 대머리라 일단 지나가면 다시는 붙잡을 수 없고, 어깨에 달린 큰 날개, 발뒤축에 난 작은 날개로 최대한 빨리 사라진다. 카이로스는 칼과 저울을 들고 있는데, 이는 신중하게 판단하고 신속하게 결정하라는 의미이다. 이것이 바로 기회Oppertunity의 모습이다. 기회는 우리 옆을 수시로 지나간다. 반드시 온다는 의미이다. 그러나 순식간에 지나가기 때문에 미리 준비하고 있어야 한다. 신약성경에 있는 열처녀의 비유도 같다. 신학적 해석을 차치하면 기회는 부지불식간에 오므로 준비하고 기다려야 한다. 어두운 길을 따라가려면 준비하고 있어야 한다. 준비란 가르침에 따르는 것이다. 기회는 손으로 잡는 것이 아니고, 귀로 잡아야 한다. 사유 도로의 법률관계 “자기 소유 토지의 도로를 임의로 폐쇄할 수 있나요?” 마을 소유 토지에 관한 소송을 인연으로 알게 된 처형네 마을 이장님으로부터 전화가 왔다. 간단한 안부인사 끝에 골치 아프다며 슬며시 상담을 청한다. 이장님은 젖소를 키우고 있는데, 본인 소유 땅 한쪽에만 있는 우사牛舍를 다른 쪽까지 넓히려고 공사를 진행하던 중 민원이 제기돼 중지되고 말았다고 한다. 뒷집 사람들이 이용하고 있는 통로가 문제였다. 그 통로는 우사가 증축되는 토지의 중간을 가르고 있었다. “도로가 개인 소유라도 임의로 통행을 못하게 한다면 교통방해죄로 처벌될 수 있습니다.” 형법 제185조는 「육로, 수로 또는 교량을 손괴 또는 불통하게 하거나 기타 방법으로 교통을 방해한 자는 10년 이하의 징역 또는 1500만 원 이하의 벌금에 처한다」고 규정하고 있다. 여기에서 ‘육로’란 사실상 일반 공중의 왕래에 공용되는 육상의 통로를 널리 일컫는 것으로서 그 부지의 소유관계나 통행권리관계 또는 통행인의 많고 적음 등을 가리지 않는다. 사실상 2가구 외에는 달리 이용하는 사람들이 없는 통행로라 하더라도 이는 일반교통방해죄에서 정하고 있는 육로에 해당한다고 본 판례도 있다(대법원 2007.02.22. 선고 2006도8750 판결). 이장님은 10여 년 전쯤에 집을 짓기 위해서는 도로가 있어야 한다는 뒷집 사람의 요청 때문에 아무 생각 없이 토지사용승락서를 작성해주었다며 후회한다. “무작정 폐쇄할 수는 없습니다. 다른 도로를 개설해 뒷집 사람들이 이용할 수 있도록 해야 합니다.” 필자의 조언을 듣고 일주일이 지난 뒤 다시 전화가 왔다. 다른 쪽으로 도로를 내기로 합의했다고 한다. 그런데 도로개설비용 때문에 다투고 있단다. 이장님은 10여 년 전에도 그랬듯이 자기 땅을 공짜로 내주는 것이므로 이를 이용하는 사람이 도로개설비용을 부담해야 한다는 주장이다. 반면에 뒷집 사람은 우사를 넓히려는 목적으로 이미 이용하고 있는 도로를 없애는 대신에 다른 도로를 개설하는 것이므로 도로개설비용을 부담할 수 없다고 한다. “당연히 뒷집 사람이 부담해야죠.” 필자의 말에 이장님이 크게 기뻐한다. 뒷집 사람에게는 주위토지통행권이 있다. 즉 어느 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다(민법 제219조 1항). 그러나 통행권자는 통행지소유자의 손해를 보상하여야 한다(민법 제219조 2항). 며칠 후 전화 속 이장님 목소리는 풀이 죽어 있었다. “일단 내가 부담하기로 했어요.” 공사를 빨리 끝내야 하니 어쩔 수 없었다고 한다. 마침내 이장님은 사소한 일이라도 미리 상담하겠다고 다짐한다.

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  2016-12-01

• [NEWS & ISSUE] 대한민국 부동산 트렌드 쇼 열려

  대한민국 부동산 트렌드 쇼 열려 각종 정보 공유부터 컨설팅 진행돼 노후를 위한 성공적인 재테크 방법은 무엇일까? 내년 부동산 시장은 어떻게 될까? 부동산에 대한 모든 것을 한 자리에서 알아볼 수 있는 자리가 마련됐다. 지난 9월 29일과 30일 양일간 ‘2016 대한민국 부동산 트렌드 쇼’가 서울무역전시장(SETEC)에서 열렸다. 우리나라 부동산 시장의 현재를 확인하고 관련 정보를 많은 이와 공유하기 위해 진행된 이번 행사에는 건설사와 금융사, 주거 및 부동산 관련 업체, 지자체 등이 참여했다. 김경환 국토교통부 1차관은 개막식 기조연설에서 “최근 주택 공급 과잉과 재건축 단지 과열 등 시장 불안요소를 모니터링해 주택시장의 안정화를 꾀하고 다양한 임대주택 공급을 통해 서민 주거 안정에 힘쓰겠다”고 말했다. 올해 행사는 부동산 분양부터 트렌드, 정보. 금융 등의 콘텐츠를 담은 전시장과 부동산 관련 세미나와 특별 강연이 이뤄졌다. 최근 부동산 시장에 대한 뜨거운 관심사를 반증하듯, 행사장에는 많은 사람이 몰려 발 디딜 틈 없이 붐볐다. 특히, 미리 신청한 사람에게 이뤄진 1대1 맞춤별 부동산 컨설팅의 인기가 뜨거웠다. 평소 자신의 부동산 자산 관리에 대해 궁금해하는 시민들이 컨설팅 행사에 큰 관심을 보였다. 여기에 노후자산관리부터 자산포트폴리오도 함께 진단해 좋은 반응을 얻었다. 또한, 투자 운세를 확인하고 ‘투자대통부적’을 받을 수 있는 특별행사장에는 ‘대박 행운’을 받아가려는 사람들도 붐볐다. 한편에서는 채용설명회도 진행됐다. 국토교통 7대 신산업 전시회와 건설 인재 채용설명회가 진행돼 관련 업계로 취업을 꿈꾸는 이들의 발길이 끊이지 않았다.

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  2016-11-01

• [부동산 진단] 09 가치투자 틈새시장 공원녹지 도시계획시설 해제

  가치투자 틈새시장 공원녹지 도시계획시설 해제 국토교통부는 10월 17일 국토계획법 하위법령 개정안을 18일 입법예고한다고 발표했다. 이에 따라 내년부터 10년 이상 묶여 있던 도시시설 용지 풀림에 속도가 붙을 전망이다. 이번 개정안에 해당하는 곳은 도로나 공원 부지 등 도시·군 계획 시설로, 그간 사유재산임에도 규제로 인해 가격이 저렴했던 지역이다. 지자체의 단계별 집행 계획상 해당 시설의 실효가치가 없는 지역을 소유자가 신청하면 해제 작업한다. 올해 초 근린공원에서 해제돼 가격이 폭등한 용인시 처인구 고림동에서도 매도자와 매수자 간 소송이 벌어지기도 했다. 글 진명기 부동산 컨설턴트 장기 미집행 도시·군 계획시설 부지의 토지 소유자가 3단계에 걸쳐 지자체(입안권자, 결정권자)와 국토부에 해제 신청할 수 있도록 「국토계획법」이 개정된 바 있다. 이번 하위법령 개정안은 토지 소유자의 해제 신청 방법과 절차 등에 관한 법률 위임사항을 구체적으로 규정하려는 차원이다. 단계별 토지 소유자의 해제 입안 절차 첫 단계 토지 소유자가 해제 요청을 입안하여 신청할 때는 서식에 따라 입안 신청서 등의 서류를 작성해야 한다. 구비서류는 해당 지자체에 입안 제출해야 한다. 입안 신청하면 입안권자는 해당 시설의 집행계획이 수립된 경우 등 특별한 반려 사유에 해당하지 않으면, 해제를 위한 도시·군 관리 계획을 입안하도록 해야 한다. 해당 시설의 집행계획을 수립할 땐 해당 시설의 실시 계획 인가가 완료되거나 해당 토지를 포함한 개발사업의 지구 지정 절차가 진행 중일 때다. 첫 번째 단계 신청 결과, 해당 시설에 대한 해제 입안이 되지 않거나 결정이 해제되지 않은 등의 사유가 발생하면, 토지 소유자는 추가로 결정권자에게 해제 신청을 할 수 있다. 만약, 이러한 해제 신청 결과에도 불구하고 해당 도시계획시설 결정이 해제되지 않은 사유가 있으면, 토지 소유자는 최종적으로 국토교통부 장관에게 해제 심사를 신청할 수 있다. 해제 심사 신청에 따라 국토교통부 장관은 입안권자, 결정권자의 관련 서류 검토와 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 결정권자에게 해제를 권고하고, 결정권자는 해제 권고를 받으면 6개월 이내 해당 도시·군 계획시설 결정을 해제하도록 한다. 도시계획시설 결정 없이 설치할 수 있는 시설 확대 현재 법은 500㎡ 이상 도축장, 지자체장이 설치하는 1천㎡ 이상 주차장은 의무적으로 도시·군 계획시설로 결정한 후 설치하도록 하고 있다. 하지만 내년부터는 토지이용의 효율성 증대를 위해 시설이 복합화되고 설치여건 등의 변화에 따라 개별법으로 설치할 수 있다. 필요한 경우 도시계획시설 결정 없이도 도축장이나 주차장을 설치할 수 있게 했다. 이번 개정안에 따라 토지 소유자의 권리를 보호하고 토지 이용의 효율성을 높일 수 있을 것이다. 또한, 장기 미집행 도시·군 계획시설 지역지구에 투자하려는 수요자도 늘어날 것으로 보인다. 자신 있는 분야에 올인하라 운을 타고난 사람은 부동산 관련 서류를 검토하지 않고 맹지를 매수해도 나중에 도로가 생겨 대박을 터뜨린다. 하지만 보통 사람들은 자신이 잘 알고 있는 토지나 상가 주택 등 분야에 올인해야 투자 수익을 기대할 수 있다. 토지는 모든 산업의 파생상품을 만들어 내는 원자재다. 때문에 원자재 고르는 기술이야말로 투자의 성패를 좌우한다. 문제는 정보가 넘쳐나고 있다는 것이다. 진짜와 가짜를 선별하는 기술은 경험에서 비롯된다. 투자에 실패해 고생을 많이 한 사람들이 투자의 감을 빨리 감지한다. 하지만 보유만으로도 투자 수익이 되는 가치 투자의 틈새시장이 바로 공원녹지 지역이다. 이러한 토지는 지자체가 예산 부족으로 계획을 실행하지 못하는 지역에 해당한다. 지자체들이 1999년부터 20년 이상 도시계획시설로 묶어두고 보상하지 못한 토지를 말한다. 사유재산을 지나치게 규제한 채 시간만 보내는 것은 과도한 재산권 침해라고 헌법재판소가 판결한 바 있다. 도시계획시설로 지정된 후 10년이 지나도록 방치되면, 국가를 상대로 매수 청구할 수 있다. 2000년 7월 1일 이전에 지정된 도시계획시설은 2020년 7월 1일까지 집행되지 않으면, 모두 일시에 도시계획시설에서 해제될 예정이다. 도시계획시설로 묶인 토지는 지역 특성에 따라 그 제약이 풀리는 시기도 달라질 수 있다. 따라서 소규모 근린공원이 먼저 풀릴 지역이며, 지자체 재정 자립도에 따라 그 시기가 조절될 수 있다.

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  2016-11-01

• 알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 28. 알수록 조심해야 할 부동산 거래

  알수록 조심해야 할 부동산 거래 부동산을 사고파는 게 말처럼 쉬우면 얼마나 좋을까. 그런데 때론 어설프게 아는 지식으로 곤란한 상황에 부닥친다. 그럴 바엔 차라리 아무것도 몰라 전문가의 도움을 받는 게 좋다. 이번 호에는 부동산 거래의 원칙과 수량매매가 무엇인지 알아본다. 글 김성룡 박사, ksyong330@naver.com 부동산 거래의 원칙 ‘삼세번’ 한때 삼세번이라는 말이 많이 유행했다. 단판승부에 패했을 때 내세우는 수법이기도 하다. 재판도 삼세번이다. 3심제는 잘못된 재판을 바로잡기 위해 존재하는 제도다. 1심, 2심(항소심), 3심(상고심). 그런데 3심제가 다른 시사점을 던져주기도 한다. 요즘 대법원에 계류된 사건도 매우 많다. 사람들이 재판을 하는 이유는 누구라도 자신이 옳다고 생각하기 때문이다. 그렇다면 대법원에 상소하면서까지 자신이 옳다고 생각하는 사람이 많다는 뜻이다. 법이란 뭔가 딱 떨어지는 느낌이었는데, 현실은 다른 모양이다. 그렇다. 세상일 딱 떨어지는 일이 없듯이 재판도 명쾌하게 갈리는 것은 많지 않다. 그 가운데 많은 것이 착오로 인한 것이다. 특히, 부동산 거래는 그 금액이 크다보니 잠시 착각을 하면 큰 손해를 본다. 그러니 무르고 싶은 사람도 많다. 장기판도 아닌데 막무가내로 물러달라고 떼쓰는 이도 많다. 누구나 자신의 입장에서 보면 무르는 게 맞을 것이다. 그러니 재판을 한다. 여기에서 퀴즈다. “예컨대 보안상의 이유로 고층건물을 지을 수 없다는 사실을 모르고 토지를 매수하였다면 취소할 수 있는가?” 한 문제 더! “경작이 가능한 농지로 알고 매수하였으나 실제로는 그 중 일부가 하천부지였다면 취소할 수 있는가?” 쉬운 문제는 아니다. 세상 살다보면 착각을 일으키는 경우가 많은데, 간단한 기준이라도 알아두는 것이 좋다. 첫 번째 원칙은 삼세번이다. 조심, 조심, 조심이라는 이야기다. 실수는 내 책임이다. 착오가 있더라도 일방적으로 취소할 수 없는 것이 원칙이다. 취소를 인정한다면 자신의 잘못을 상대방에게 전가하는 일이 된다. 바로 첫 번째 퀴즈의 정답은 취소불가다. 매수인은 고층건물을 지을 수 없는 제한을 받고 있으나, 토지의 소유권을 모두 취득하고 있기 때문이다. 이러한 경우를 ‘동기의 착오’라고 하는데, 취소할 수 없는 것이 원칙이다. 두 번째 원칙도 삼세번이다. 취소의 요건이 3단계라는 뜻이다. 민법 제109조는 “의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다”고 규정한다. 먼저, 취득하려는 권리에 대한 착오가 있어야 한다. 두 번째 퀴즈의 경우 다른 부지의 소유권은 취득할 수 있지만 하천부지의 소유권은 취득할 수 없다. 이를 ‘내용의 착오’라고 한다. 취소가능이다. 다만 누구라도 취소할 것이라는 정도의 중요부분의 착오이어야 하고, 표의자에게는 중대한 과실이 없어야 한다. 세 번째 원칙도 삼세번이다. 동기의 착오임에도 취소할 수 있는 경우가 세 가지라는 뜻이다. 동기를 계약의 내용으로 삼은 경우, 동기를 조건으로 삼은 경우, 잘못된 동기가 상대방에 의하여 형성된 경우다. 매수 토지 평수 부족 “토지를 매수했는데 평수가 부족해요.” 최근 받은 상담 가운데 하나다. 질문자는 이미 답을 가지고 있다. 평당 가격으로 매수했으니 부족한 평수만큼 돈을 돌려받아야 된다는 것이다. “쉽지 않아요.” 필자의 대답이다. 질문자의 눈이 흔들린다. “수량매매에서는 돌려받을 수 있다고 하던데요.” 요즘 일반인도 인터넷 검색을 통하여 기초적인 내용 정도는 알고 있다. 인터넷이 유럽 근대초기의 종교개혁가인 마틴 루터를 닮았다. 마틴 루터가 사제들이 독점하고 있는 신약성경을 독일어로 번역하여 일반인이 읽을 수 있도록 하였듯이, 인터넷이 일반인에게 어려운 법률을 알 수 있도록 하고 있다. 인터넷을 검색하니 매수가격이 ‘평당 얼마(단가)’라고 되어 있으면 수량매매이고, 그 밖의 경우는 필지매매라고 한다. “수량매매가 아닙니다.” 필자의 반론에 질문자의 눈빛이 불안하다. 해결책을 찾았다고 여겼는데…. 사실 법률에 수량매매와 필지매매의 구별은 없다. 다만 민법 제574조에서 “‘수량을 지정한 매매(수량매매)’에서 수량 부족이 있을 경우에 선의매수자는 대금감액청구 또는 계약을 해제할 수 있다”고 규정할 뿐이다. 그런데 ‘수량을 지정한’이라는 표현 때문인지 흔히 등기부상의 평수에 따라 대금을 정하면 수량매매라고 여기는 듯하다. 그러나 계약서에 부동산의 면적을 표시한 것만으로 또는 등기부 또는 대장상의 면적을 기준으로 대금을 정한 것만으로는 ‘수량매매’가 되지 아니한다는 것을 주의하여야 한다. 이른바 ‘수량매매’란 당사자가 매매의 목적인 특정물이 일정한 수량을 가지고 있다는 데 중점을 두어 대금도 이 수량을 기준으로 하여 정한 경우를 말한다. 당사자가 그 지정된 구획을 전체로서 평가하고 평수에 의한 계산은 하나의 표준에 지나지 않을 땐 수량매매가 아니다. 다시 말하면 당사자가 공부상의 표시와 같은 것을 전제로 하여 여러 요소 중 가장 중요한 요소로 면적을 파악하여 가격을 정했고, 만약 그 면적이 공부상의 표시와 다르다는 것을 사전에 알았더라면 그 실제 평수를 기준으로 가격을 정하였으리라는 점이 인정될 경우에 ‘수량매매’가 된다(대판 2001.4.10, 2001다12256). 결국 통상의 부동산매매에서 ‘수량매매’가 되는 경우는 많지 않다. 소송에서 수량매매만을 고집한다면 패소할 가능성이 높다는 뜻이기도 하다. “다른 방법은 없을까요?” 물론 원만하게 합의하면 좋다. 합의가 안 된다면? “착오를 이유로 일부 취소하는 방법이 있습니다. 다만 평수를 기준으로 매수가격을 정했다는 사실과 평당 가격이 높아진다면 매수하지 않았을 것이라는 점을 증명할 수 있어야 합니다.” 선무당이 사람 잡는다. 아직 인터넷은 마틴 루터가 되지 못하고 선무당이 된 듯하다.

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  2016-11-01